Lin zmeye , Flo ian
Book Pa
Innenen wicklung bei Wohnbaulandübe hängen: Umgang
mi Po enzialen in Nich -Wachs ums egionen
P o ided in Coope a ion wi h:
ARL – Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha
Sugges ed Ci a ion: Lin zmeye , Flo ian (2025) : Innenen wicklung bei Wohnbaulandübe hängen:
Umgang mi Po enzialen in Nich -Wachs ums egionen, In: Jacoby, Ch is ian Klee, And eas (Ed.):
Nachhal ige Flächennu zung du ch Raum- und Umwel planung, ISBN 978-3-88838-447-9, Ve lag
de ARL - Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha , Hanno e , pp. 122-143,
h ps://doi.o g/10.60683/37ym- 68
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Lin zmeye , Flo ian:
Innenen wicklung bei Wohnbaulandübe hängen – Umgang mi Po enzialen
in Nich -Wachs ums egionen
h ps://doi.o g/10.60683/37ym- 68
In:
Jacoby, Ch is ian; Klee, And eas (H sg.) (2025):
Nachhal ige Flächennu zung du ch Raum- und Umwel planung.
Hanno e , 122-143. = A bei sbe ich e de ARL 39.
h ps://doi.o g/10.60683/6naz-dy47
h ps://c ea i ecommons.o g/licenses/by-sa/4.0/
122 39 _ NACHHALTIGE FLÄCHENNUTZUNG DURCH RAUM- UND UMWELTPLANUNG
Flo ian Lin zmeye
INNENENTWICKLUNG BEI WOHNBAULANDÜBERHÄNGEN –
UMGANG MIT POTENZIALEN IN NICHT-
WACHSTUMSREGIONEN
Gliede ung
1 Einlei ung
2 P oblembesch eibung / Ausgangs hesen
3 P io isie ung on Innenen wicklungspo enzialen
4 Handlungsemp ehlungen
5 Fazi
Li e a u
Ku z assung
Die Flächenspa ziele und O ien ie ungswe e de EU, de Bundes- sowie de Baye-
ischen S aa s egie ung s ä ken den S ellenwe de Innenen wicklung in de Raum-
und Umwel planung sowie de kommunalen Baulei planung. Ge ade in Regionen mi
abnehmendem Wachs umsd uck und s agnie enden ode ückläu igen Be ölke ungs-
p ognosen s eig dabei die Bedeu ung eine bes andso ien ie en Innenen wicklung
und es e ö nen sich Handlungsspiel äume im Be eich de übe schüssigen Flächen-
po enziale im Innenbe eich. Vo dem Hin e g und eine agg egie en Gegenübe s el-
lung on Innenen wicklungspo enzialen und Wohnbaulandbeda en se z sich de
Bei ag mi eine Bewe ungssys ema ik on Innenen wicklungspo enzialen un e
S agna ions- ode Sch ump ungsbedingungen auseinande . Eine s ä ke di e enzie -
e Ak i ie ung on Innenen wicklungspo enzialen beda jedoch eine Flankie ung
du ch ande e Ins umen e wie egionale Wohnungsbauziele und eine s ä ke en Ge-
wich ung on nich -baulichen Funk ionen und Po enzialen inne ö liche F ei lächen
im Abwägungsp ozess.
Schlüsselwö e
Innenen wicklung – Flächenspa en – doppel e Innenen wicklung – Sch ump ung –
g üne und blaue In as uk u – Bewe ungsschema
Inne -u ban de elopmen unde a housing su plus – How o app oach u ban
b own ields in non-g ow h egions
Abs ac
The land sa ing a ge s and benchma ks o he EU, he Ge man Fede al Go e nmen
and he Ba a ian S a e Go e nmen s eng hen he impo ance o inne de elopmen
in spa ial and en i onmen al planning as well as in u ban land use planning. Pa icula ly
123INNENENTWICKLUNG BEI WOHNBAULANDÜBERHÄNGEN
in egions wi h dec easing g ow h p essu e and s agna ing o declining popula ion
o ecas s, he impo ance o building-s ock-o ien ed inne de elopmen is inc easing
and scope o ac ion is opening up in he a ea o su plus land po en ial in inne a eas.
Agains he backg ound o an agg ega ed compa ison o inne de elopmen po en ials
and housing land equi emen s, his a icle in es iga es op ions o an e alua ion
sys em o inne de elopmen po en ials unde s agna ion o sh inking condi ions. A
mo e di e en ia ed ac i a ion o inne de elopmen po en ials needs o be accom-
panied by egional housing goals and a highe weigh ing o non-building unc ions and
po en ials o inne -ci y open spaces in planning p ocesses.
Keywo ds
Inne -u ban de elopmen – land sa ings – double inne -u ban de elopmen –
sh inking – g een and blue in as uc u e – e alua ion scheme
1 Einlei ung
Demog aphische Wachs ums-, S agna ions- und Sch ump ungsp ozesse s ellen die
Raum- und Umwel planung o jeweils spezi ische He aus o de ungen bei de Umse -
zung on Zielen zum Flächenspa en und zu Innenen wicklung. Wäh end eine e -
gleichsweise undi e enzie e Ak i ie ung de o handenen Innenen wicklungspo en-
ziale in Regionen und Kommunen mi Wachs umsd uck zu Ve minde ung zusä zliche
Außenen wicklung ge ech e ig we den kann, bie en sich in Regionen mi eine s a-
bilen ode ückläu igen Be ölke ung iel äl ige e Handlungsspiel äume ü die äum-
liche Planung.
Wenn nu meh ein Teil de Flächenpo enziale im Innenbe eich zu Deckung des kün -
igen Wohnbaulandbeda s e o de lich is ode soga de Gebäudebes and da ü
aus eich , e ö nen sich dadu ch sowohl Chancen als auch Risiken im Hinblick au die
Innenen wicklung:
> Chancen, indem „nich -bauliche“ Flächennu zungen und - unk ionen im Innen-
be eich wie Klimawandelanpassung, Nahe holung und soziale Funk ionen, Na u -
und A enschu z sowie Boden unk ionen s ä ke be ücksich ig we den können –
ganz im Sinne esilien e , klimawandelangepass e Siedlungss uk u en und de
„doppel en Innenen wicklung“;
> Risiken, indem mi einem un e ände en Fokus au die bauliche Ak i ie ung on
Innenen wicklungspo enzialen die Ge ah eines s uk u ellen Wohnbaulandübe -
hanges mi den en sp echenden nega i en o splane ischen Auswi kungen s eig .
Diese Bei ag se z sich o dem Hin e g und eine quan i a i en Gegenübe s ellung
on Innenen wicklungspo enzialen und Wohnbaulandbeda en mi de F age ausein-
ande , wie un e S agna ions- ode Sch ump ungsbedingungen Innenen wicklungs-
po enziale aum- bzw. o splane isch eingeo dne und p io isie we den können.
124 39 _ NACHHALTIGE FLÄCHENNUTZUNG DURCH RAUM- UND UMWELTPLANUNG
2 P oblembesch eibung / Ausgangs hesen
In de kommunalen Planungsp axis läss sich ein ekla an es Miss e häl nis zwischen
den Innenen wicklungspo enzialen und de außenbe eichso ien ie en Baulei pla-
nung kons a ie en. Ein wesen liche T eibe da ü is eine sei s das Ak i ie ungs-
p oblem, o dem die Kommunen bei de Innenen wicklung s ehen. Au g und eh-
lende Zug i smöglichkei en au o handene inne ö liche Po enziale, ü die die
Kommune be ei s bei de E schließung in Vo leis ung gegangen is , ühlen sich die
Kommunen genö ig , wei e Flächen im Außenbe eich in Bauland umzuwandeln (Bau-
landpa adoxon, gl. Da y 2000).
Ande e sei s läss sich als E ah ungswe im Aus ausch mi kommunalen En schei-
dungs äge innen und - äge n es hal en, dass o mals bes ehende Ak i ie ungs-
ins umen e (s äd ebauliche Gebo e, Vo kau s ech , besonde es S äd ebau ech ,
inne ö liche Bebauungsplan) nich ollum änglich genu z we den und allgemein die
Wechselwi kungen zwischen Außen- und Innenen wicklung (z.B. Abzug po enzielle
Folgenu ze ) nich in En scheidungsp ozesse einbezogen we den. Innenen wicklung
konzen ie sich dann au einzelne Flächen, ü die sich au g und güns ige Ums ände
eine Zug i smöglichkei e ö ne , abe es inde wei e hin kein Pa adigmenwechsel
on de Außen- zu Inneno ien ie ung s a . Die Nach age konzen ie sich au die
O s andlagen, nich au die Ke ne und un e dem D uck on Bauan agen geschieh
das Naheliegende – die Ausweisung neue Bauplä ze im Außenbe eich.
Die äumliche Konsequenz is , dass o gese z Immobilienbes ände au gebau we -
den, obwohl sich iel ach be ei s zukün ige Wohn aumübe hänge abzeichnen.
Be ölke ungs o ausbe echnung ü Teil äume Baye ns
Das Baye ische Landesam ü S a is ik geh in seine ak uellen Be ölke ungs o aus-
be echnung on einem gesam baye ischen Be ölke ungszuwachs on 5,4
% im Jah
2041 gegenübe 2021 aus (Baye isches Landesam ü S a is ik 2023: 18). Dieses
Wachs um is übe wiegend du ch Wande ungsgewinne aus dem Ausland ge ieben,1
lieg abe un e dem Be ölke ungszuwachs de e gangenen 20 Jah e. Die Ka en-
da s ellung zu Be ölke ungsp ognose wie auch de Ve gleich zwischen de Regie-
ungsbezi ks- und de Gemeindeebene e deu lichen jedoch, dass die Be ölke ungs-
en wicklung on egionalen Un e schieden gep äg is ( gl. Abb. 1). Ve ein ach
ausged ück konzen ie sich das Wachs um au die südliche Landeshäl e und gene-
ell au das e wei e e Umland de k eis eien S äd e mi einem Schwe punk in den
Me opol egionen.
Knapp ü die Häl e de 2.056 baye ischen Gemeinden wi d hingegen im Zei aum on
2019 bis 2033 und da übe hinaus eine nega i e Be ölke ungsen wicklung p ognos-
izie (Baye isches Landesam ü S a is ik 2019). Au Ebene de Regie ungsbezi ke
we den und 40
% de obe p älzischen und un e änkischen Gemeinden und meh als
die Häl e de obe änkischen Gemeinden Be ölke ungs e lus e e zeichnen (Baye-
isches Landesam ü S a is ik 2019). Regional deu liche Be ölke ungs ückgänge
1 Inwiewei und wie lang is ig Flüch lingsbewegungen aus de Uk aine und ande en K isengebie en
die Wande ungsbilanz beein lussen, is zum momen anen Zei punk nich absehba .
125INNENENTWICKLUNG BEI WOHNBAULANDÜBERHÄNGEN
we den auch in Niede baye n p ognos izie , alle dings ü einen ge inge en Gemein-
dean eil. Wenige on Sch ump ungsp ozessen be o en sind die Gemeinden de
Regie ungsbezi ke Obe baye n, Schwaben und Mi el anken.
Abb. 1: Be ölke ungsen wicklung in den Gemeinden Baye ns (2019–2033, in %) / Quelle: Baye isches
Landesam ü S a is ik (2021)
126 39 _ NACHHALTIGE FLÄCHENNUTZUNG DURCH RAUM- UND UMWELTPLANUNG
Die Zunahme egionale Dispa i ä en is auch E gebnis de Raumo dnungsp ognose
2040 (BBSR 2021a: 6). In Bezug au die Be ölke ungsen wicklung de K eise im Zei -
aum 1994–2017 und die P ognose ü 2017–2040 läss sich es s ellen, dass sich
S agna ions- und Sch ump ungsp ognosen zulas en de bishe igen „Wachs ums“-
K eise ausdehnen (Obe anken, Obe p alz, Baye ische Wald, abe auch Mi el- und
Un e anken) und dynamische Wachs umszen en wie die Me opol egionen Mün-
chen und Nü nbe g deu lich abkühlen.
Diese äumlich di e enzie e Blick e deu lich die No wendigkei en sp echende
Innenen wicklungss a egien. Eine b ei e Ak i ie ung de Innenen wicklungspo en-
ziale is in ielen Teil äumen Baye ns selbs e s ändlich wei e hin gebo en. Zugleich
gil ü iele ande e Teil äume, dass eine ausschließlich au Flächenak i ie ung kon-
zen ie e Innenen wicklung die siedlungss uk u ellen P obleme wie Lee s ände, dis-
pe se, ge ing e dich e e Siedlungss uk u en und hohe Folgekos en ( gl. Sieden op/
Schille /Koziol e al. 2006) ehe e schä als lös .
Innenen wicklungspo enziale und Wohnbaulandbeda
Eine agg egie e Auswe ung on 58 Gemeinden in Baye n, in denen das Planungs-
bü o i uplan im Zuge de Bea bei ung des Vi ali ä s-Checks zu Innenen wicklung mi
de E assung de Innenen wicklungspo enziale beau ag wa , e mi el einen
(nich - ep äsen a i en) Übe blick übe die Zusammense zung de Innenen wick-
lungspo enziale in ländlich gep äg en Gemeinden Baye ns (Schwa z/Lin zmeye
2020).2 Fü e wa die Häl e de Gemeinden wu de in de Be ölke ungs o ausbe ech-
nung eine ückläu ige Be ölke ungsen wicklung p ognos izie .
Im Du chschni e ügen die Gemeinden übe 22,4ha Innenen wicklungspo enziale.
Die du chschni liche Anzahl und de du chschni liche Flächenumg i de Innenen -
wicklungspo enziale je Gemeinde is in Tabelle 1 da ges ell . Da aus kann zumindes
die G ößeno dnung de Innenen wicklungspo enziale ü eine du chschni liche, länd-
lich gep äg e Gemeinde abgelei e we den, was insbesonde e ü die sei de Flächen-
managemen -Da enbank 4.0 nich meh e ass en Po enzialka ego ien on In e esse
is .
2 Bei de In e p e a ion is zu be ücksich igen, dass sieben de 58 Gemeinden mi den Ve sionen 4.0
und neue de Flächenmanagemen -Da enbank bea bei e und dami aus Da enschu zg ünden die
Ka ego ien „Wohngebäude mi Lee s ands isiko“ und „Ho s elle ohne Ho nach olge “ nich meh
e ass wu den. En sp echend is de a sächliche An eil de „Wohngebäude mi Lee s ands isiko“
an de Gesam läche de Innenen wicklungspo enziale höhe zu e wa en als die hie au ge üh en
12,8%.
127INNENENTWICKLUNG BEI WOHNBAULANDÜBERHÄNGEN
Po enzialka ego ie P ozen an eil
an
Po enzial läche
Du chschni
Anzahl /
Gemeinde
Du chschni
Fläche /
Gemeinde [ha]
Baulücke klassisch 33,8 64,5 7,6
ge ing ügig bebau es G unds ück 28,9 40,2 6,5
Wohngebäude mi
Lee s ands isiko* 12,8 28 2,9
Ho s elle mi Res nu zung 10,2 11,9 2,3
Wohngebäude lee s ehend 5,4 12,4 1,2
Ho s elle ohne Ho nach olge /-in* 3,5 2,1 0,8
Ho s elle lee s ehend 2,2 3,5 0,5
Gewe beb ache 1,5 1,4 0,3
Gewe beb ache mi Res nu zung 1,3 1,8 0,3
In as uk u ein ich ung
lee s ehend 0,5 0,2 0,1
Wi scha sgebäude am O s and
lee s ehend 0,04 0,31 0,01
Kon e sions läche 0,02 0,02 0,00
Gesam e gebnis 100 166,3 22,4
Tab. 1: Du chschni liche Anzahl und Flächenumg i de Innenen wicklungspo enziale je Gemeinde
(n=58 Gemeinden, *= Ka ego ien wu den in sieben Gemeinden nich meh e ass )
Au die Flächenpo enziale (Baulücken und ge ing ügig bebau e G unds ücke) en al-
len knapp 65 % de gesam en Innenen wicklungspo enzial läche ( gl. Abb. 2 und
Tab. 1). In ielen Gemeinden gib es zudem in e heblichem Um ang Lee s ände, die
sich aus lee s ehenden Wohngebäuden, lee s ehenden Ho s ellen und Gewe be-
b achen zusammense zen.
Neben diesen Komple lee s änden wu den auch Teillee s ände z.B. au Ho s ellen
und Gewe beb achen mi Res nu zung e ass . Insbesonde e Ho s ellen mi Res nu -
zung mi ih en be äch lichen Kuba u en und ih em iel ach o sbildp ägenden Cha-
ak e sind mi einem An eil on übe 10% an de Gesam läche ein bishe un e be-
leuch e es Innenen wicklungspo enzial.
128 39 _ NACHHALTIGE FLÄCHENNUTZUNG DURCH RAUM- UND UMWELTPLANUNG
Abb. 2: Anzahl und Gesam läche de Innenen wicklungspo enziale in den 58 un e such en Gemeinden
(*= Ka ego ien wu den in sieben Gemeinden nich meh e ass )
Au 100 Gemeindebü ge innen und -bü ge kommen du chschni lich 5,9 Innenen -
wicklungspo enziale bzw. je Pe son eine Innenen wicklungspo enzial läche on ci ca
83,5m². Bezogen nu au die Baulücken kommen au 100 Pe sonen 2,4 Baulücken bzw.
je Pe son eine Fläche on 28,3m2. Eino dnen lassen sich diese Zahlen in Bezug au die
Wohnbau läche und Einwohne zahl Gesam baye ns. Zum 31. Dezembe 2017 leb en
in Baye n insgesam 12.835.000 Menschen (Baye isches Landesam ü S a is ik
2018b: 18) au eine Wohnbau läche on 215.137 ha (Baye isches Landesam ü
S a is ik 2018a: 14). Da aus e gib sich eine du chschni liche Wohnbau läche3 on
168m2 je Einwohne in/Einwohne . Dies bedeu e , dass zumindes in den hie da ge-
s ell en Gemeinden die einwohne bezogene Innenen wicklungspo enzial läche und
die Häl e de ak uell beansp uch en Wohnbau läche be äg . Bezogen au die Ka e-
go ie de Baulücken s ehen Flächen in de G ößeno dnung eines Sechs els de ak uell
beansp uch en Wohnbau läche je Einwohne in/Einwohne zu Ve ügung.
Bei de Bewe ung sind alle dings zwei Einsch änkungen zu be ücksich igen: Die ge-
ing ügig bebau en G unds ücke sowie die Ho s ellen bzw. die Gewe beb achen mi
Res nu zung gehen aus G ünden de einhei lichen Da ene assung jeweils mi ih e
3 Die Wohnbau läche is die baulich gep äg e Fläche einschließlich de mi ih im Zusammenhang
s ehenden F ei lächen (z.B. Vo gä en, Zie gä en, Zu ah en, S ellplä ze), die ausschließlich ode
o wiegend dem Wohnen dien . Sie is nich zu e wechseln mi de du chschni lichen Wohn läche
je Einwohne in/Einwohne in Baye n on 49,0m2 (2021) (Baye isches S aa sminis e ium ü Wi -
scha , Landesen wicklung und Ene gie 2023a) die ausschließlich die G und lächen de zu Wohn-
einhei en gehö enden Räume um ass .
135INNENENTWICKLUNG BEI WOHNBAULANDÜBERHÄNGEN
du chschni lich ealisie e B u owohndich e on 67 Einwohne innen/Einwohne n je
Hek a Wohnbauland (A bei sgemeinscha de Regional e bände Baden-Wü em-
be g 2021: 5). Wenig übe aschend we den die aumplane ischen Mindes dich en in
den Raumka ego ien Ve dich ungs äume und Randzonen um die Ve dich ungs äume
zum Teil deu lich übe sch i en, wäh end sie in den Ve dich ungsbe eichen im länd-
lichen Raum und im ländlichen Raum im enge en Sinne un e sch i en we den. Die
baye ische Auslegungshil e zu Beda sp ü ung ü neue Siedlungs lächen (S MWi
2021: 4) e meide hingegen eine Konk e isie ung, indem sie bei de Wohnbau lä-
chenbeda se mi lung nu au die He anziehung o sübliche Bebauungsdich en
e weis .
Im Rahmen de E s ellung on Vi ali ä s-Checks wu den baye ische Kommunen bea -
bei e , die eine o sübliche Bebauungsdich e on un e zehn Wohnungen je Hek a
Wohnbauland au wiesen. Fü diese Gemeinden wü de sich im Ve gleich zu baden-
wü embe gischen Be echnungsme hodik ein meh als doppel so g oße Wohn-
baulandbeda ü eine Gemeinde mi iden ische Ausgangssi ua ion e geben und
dami ein e schwende ische Umgang mi G und und Boden o gesch ieben.
Raumo dne ische O ien ie ungswe e ü Wohnbaudich en soll en dahe in die baye-
ischen Regionalpläne übe nommen we den, um den landesplane ischen G undsa z
de Anwendung lächenspa ende Siedlungs- und E schließungs o men (LEP-G und-
sa z 3.1.1) zu konk e isie en und einen Senkp ad im Hinblick au das Ne o-Null-
Flächen e b auchsziel 2050 einzulei en. Domha d /Mangels/Wah husen e al. (2021:
309) plädie en dabei ü eine s ä ke e Ausdi e enzie ung on Dich e o gaben ü
Ke n- und Randbe eiche on Siedlungen.
Einbeziehung on Boden unk ionen
Böden übe nehmen im Siedlungsbe eich wich ige Funk ionen. Neben den na u haus-
häl e ischen Funk ionen ü den Wasse - und Näh s o k eislau sowie als Lebens aum
ü P lanzen und Tie e e en im Siedlungskon ex die Fil e unk ion ü Feins aub und
Schads o ein äge, die lokalklima ische Ausgleichs unk ion, die Re en ions unk ion
ü Niede schlagswasse und die E holungs unk ion in den Vo de g und. In de Regel
inden diese Funk ionen in de baulei plane ischen Diskussion und En scheidungs-
indung ge ade in ländlichen Räumen – wenn übe haup – nu eine ge ing ügige Beach-
ung.7
Im Fo schungsp ojek Na KoS wu de ü das Land Be lin ein Planungsins umen ü
das CO2-Managemen de na ü lichen Kohlens o speiche en wickel (Klingen uß/
Fell/Th um e al. 2019), das sowohl die Kohlens o speiche im Boden als auch in de
Vege a ion nach Nu zungs ypen ü S ad lächen ü die Planung ope a ionalisie .
Demzu olge is de Klimaschu zwe de Landscha sbes and eile Boden und Vege-
a ion maßgeblich du ch die G öße ih e na ü lichen Kohlens o speiche bes imm .
7 So is das Schwamms ad -Konzep mi le weile im Planungsdisku s es e anke , wäh end de
Beg i Schwammdo noch wei gehend unbekann is (62.000 zu 116 Google-Such e e n,
09/2022).
136 39 _ NACHHALTIGE FLÄCHENNUTZUNG DURCH RAUM- UND UMWELTPLANUNG
Fü e schiedene äumliche Maßs absebenen wu den da au hin S ad planungsins-
umen e en wickel , um S uk u en und S ando eigenscha en e assen und beu -
eilen zu können (Klingen uß/Fell/Th um e al. 2019: 73). In Baye n kann an die Klima-
schu z unk ion on Böden beispielsweise neu du ch das sich abzeichnende landes-
plane ische Ins umen de Vo ang- und Vo behal sgebie e Klimaschu z angeknüp
we den.
Lokalklima und F ei lächen
Neben de CO2-Speiche kapazi ä kann die lokalklima ische Ausgleichs unk ion inne -
ö liche F ei lächen ein Di e enzie ungsk i e ium bei de Innenen wicklung sein.
Hie können Raumo dnung und Baulei planung ineinande g ei en, indem beispiels-
weise die sich ü Baye n abzeichnenden neuen landesplane ischen Ins umen e de
Vo ang- und Vo behal sgebie e ü die Klimaanpassung (F ischlu - und Kal lu -
en s ehungsgebie e und Lu lei bahnen) au baulei plane ische Ebene o ge üh
we den. Basie end au eine lokalklima ischen Analyse kann dies beispielsweise die
Iden i izie ung und besonde e Be ücksich igung on En wicklungspo enzialen zu
Anpassung an den Klimawandel in de Flächennu zungsplanung au kommunale wie
auch in e kommunale Ebene sein (Umwel bundesam 2020: 125).
Ge ade in Regionen mi ge inge Siedlungs ä igkei is die nach ägliche Ände ung,
E gänzung und Au hebung bes ehende Baulei pläne on besonde e Bedeu ung
ü die Klimaanpassung. Die Klimaanpassung kann nach §1 Abs.3 S.1 BauGB8 eine
kommunale Handlungsp lich ü die s äd ebauliche En wicklung e o de n (Umwel -
bundesam 2020: 132). Die Da s ellungsmöglichkei en de Flächennu zungsplanung
um assen dabei beispielsweise die Maßnahmenbe eiche S ando s eue ung ü Bau-
lächen und Baugebie e sowie G ün lächen zu Vo so ge gegen die Folgen des Klima-
wandels und zu F eihal ung on Kal lu en s ehungs lächen und Kal - und F ischlu -
bahnen (Umwel bundesam 2020: 133). Regelungsgegens ände sind au Ebene de
Bebauungspläne un e ande em (Umwel bundesam 2020: 136) on Bebauung
eizuhal ende Flächen und de en Nu zung, die Fes se zung on ö en lichen und
p i a en G ün lächen sowie Maßnahmen zu Ve besse ung des Kleinklimas und zu
Ve minde ung de E wä mung.
Mögliche P io isie ungsk i e ien
Vo dem Hin e g und diese Übe legungen kann ü Kommunen und Plane /-innen bei
de Innenen wicklung eine Ak i ie ungss a egie o geschlagen we den, die wesen -
lich s ä ke den ö lichen Wohnbaulandbeda und die Funk ionen inne ö liche
F ei lächen be ücksich ig :
1 Vo ausse zung ü eine lächenspa kon o me und an den ö lichen Rahmenbedin-
gungen o ien ie e Innenen wicklung is die Fo mulie ung on kommunalen Woh-
nungsbauzielen. Diesen muss eine plausible Wohnbaulandbeda se mi lung zu-
g unde liegen, die au zei gemäßen und lächenspa kon o men Dich e o gaben
basie . Un e sch ei e diese Wohnbaulandbeda einen Schwellenwe de oll-
8 Baugese zbuch in de Fassung de Bekann machung om 3. No embe 2017 (BGBl. I S. 3634), das
zule z du ch A ikel 3 des Gese zes om 20. Dezembe 2023 (BGBl. 2023 I N . 394) geände
wo den is .
137INNENENTWICKLUNG BEI WOHNBAULANDÜBERHÄNGEN
s ändig e hobenen Innenen wicklungspo enziale (z.
B. wenige als 10–20
%), so
könn e aus o splane ische Sich a gumen ie we den, dass kein Ak i ie ungs-
e o de nis ü inne ö liche Flächenpo enziale bes eh .
2 Als nächs e En scheidungsebene kann die Klimawandelanpassungs unk ion he an-
gezogen we den. Eine Pa zelle kann en wede be ei s gegenwä ig einen bedeu -
samen Bei ag zum lokalklima ischen Ausgleich leis en ode on ih em Po enzial
da ü geeigne sein (z.
B. du ch ih e Lage in einem s a k e dich e en Um eld ode
als Bes and eil eine g oß äumige en Ve bindungsachse). Dies kann beispiels-
weise im Rahmen eine De izi - bzw. Beda sanalyse g ün-blaue S uk u en ü
Planungsumg i e e mi el we den, bei de au zunehmend hoch au gelös e Fe n-
e kundungsda en zu s äd ischen Hi zeinseln zu ückgeg i en we den kann (z.
B.
Landsa Su ace Tempe a u e LST, INTERESS-I-P ojek ; gl. Klein 2025).
3 Ve sch änkung mi de Regionalplanung: Domha d /Mangels/Wah husen e al.
(2021: 291) haben di e se egionalplane ische Ansä ze zu Mengens eue ung de
Siedlungsen wicklung zusammenge agen. Ein P io isie ungsschema au kommu-
nale Ebene wä e ideale weise mi eine Mengens eue ung (Beda snachweis,
Eigenen wicklung, Dich ewe e) und S ando p io isie ung au Ebene de Regio-
nalplanung e sch änk . Diese egionalplane ische Mengens eue ung inde au-
ße halb Baye ns be ei s s a . Baulei plane ische Fes legungen eine „o gani-
schen“, eigenbeda so ien ie en Siedlungsen wicklung we den hie beispiels-
weise ü Gel ungszei äume on Raumo dnungsplänen quan i izie .
Abb. 5: Planungsop ionen ü Innenen wicklungspo enziale
138 39 _ NACHHALTIGE FLÄCHENNUTZUNG DURCH RAUM- UND UMWELTPLANUNG
Abhängig on diesen En scheidungsk i e ien bes ehen ü Gebäude- und Flächen-
po enziale ge ade un e S agna ions- und Sch ump ungsbedingungen eine Reihe un-
e schiedliche Planungsop ionen ( gl. Abb. 5). Baulücken, die zum Teil übe Jah -
zehn e b ach liegen, könn en ih e Lage gemäß zumindes empo ä Funk ionen
(Klimaschu z, Lokalklima, Wasse ückhal , Na u schu z/A en iel al ) übe nehmen.
Je nach Rahmenbedingungen s ell dann eine bauliche Nu zung nich meh die einzige,
sonde n eine on meh e en Folgenu zungen da .
Zu Umse zung nich -bauliche Nu zungen können be is e e s äd ebauliche Ve äge
zwischen Kommune und Eigen üme n wie Ges a ungs e einba ungen nach § 11
BauGB dienen. Angesich s des Um angs inne ö liche F ei lächen und de sich zu-
spi zenden Klima olgen ü Siedlungsbe eiche (u bane Hi ze, S a k egen) könn en
empo ä e, gemeinwohlo ien ie e Zwischennu zungen auch Be ücksich igung in
de s eue lichen Bewe ung on Bauland inden.
Diese Planungsop ionen können dann in Bewe ungs as e ü Innenen wicklungs-
po enzial lächen in eg ie we den. Fü eine Po enzial läche wä e beispielsweise ol-
gendes Bewe ungs as e o s ellba ( gl. Abb. 6):
1 Be äg de Wohnbaulandbeda de Kommune wenige als 10% de iden i izie -
en Innenen wicklungspo enziale, so is in de Regel eine nich -bauliche Nu zung
als Handlungsp io i ä anzusehen.
2 Bei höhe em Wohnbaulandbeda wä e das Po enzial de Fläche ü Maßnahmen
des Klimaschu zes und de Klimawandelanpassung zu p ü en. Je höhe dieses Po-
enzial eingeschä z wi d (en wede au g und des Um eldde izi s ode de Quali-
ä de Fläche), des o höhe sind die Belange des Klimaschu zes und de Klima-
wandelanpassung in die Abwägung einzus ellen.
3 In einem nächs en Sch i wä en die Boden unk ionen zu p ü en. Je höhe diese
objek i – beispielsweise au G undlage de im Rahmen de Teil o sch eibung des
baye ischen Landesen wicklungsp og amms am lich lächendeckend zu e s ellen-
den Boden unk ionska en – einges u wi d, des o ge inge is abe mals die Eig-
nung ü eine bauliche Nu zung.
4 In analoge Weise wä en wei e e nich -bauliche inne ö liche Flächennu zungen
abzup ü en.
139INNENENTWICKLUNG BEI WOHNBAULANDÜBERHÄNGEN
Abb. 6: Bewe ungs as e ü Innenen wicklungspo enzial lächen
4 Handlungsemp ehlungen
Folgende Maßnahmen können dazu bei agen, die Handlungsspiel äume s ä ke zu
nu zen, die sich aus Nich -Wachs umsbedingungen ü die Innenen wicklung e -
ö nen.
Baupoli ik des Bundes
Die wohnungspoli ischen Ziele des Bundes (ak uell Bau on jäh lich 400.000 Woh-
nungen, da on 100.000 ö en lich ge ö de en Wohnungen) sind die An wo de
Bundespoli ik au die Immobilienp eiss eige ungen und Wohnungsknapphei en in
ielen Teil äumen Deu schlands. Bis au die im Baulandmobilisie ungsgese z e an-
ke e Möglichkei , „Gebie e mi angespann em Wohnungsma k “ zu E leich e ung
on Nach e dich ungen auszuweisen und ü die Ausübung eines e wei e en Vo -
kau s ech s ehl den lankie enden Ins umen en jedoch eine wi ksame Regionali-
sie ungskomponen e.
Mi dem Baulandmobilisie ungsgese z 20219 wu de den Bundeslände n die Möglich-
kei einge äum , Gebie e mi angespann em Wohnungsma k zu bes immen, in denen
die bau ech lichen Handlungsmöglichkei en de Kommunen ges ä k sind. Analog
dazu könn e ü Gebie e mi deu lichen Wohnbaulandübe hängen die Anwendung
gebäudebes andso ien ie e Ak i ie ungsins umen e gegenübe de Flächenak i-
ie ung und da übe hinaus auch die en schädigungs eie Rücknahme daue ha nich
genu z e Bau ech e ges ä k we den.
9 Gese z zu Mobilisie ung on Bauland (Baulandmobilisie ungsgese z) om 14. Juni 2021.
140 39 _ NACHHALTIGE FLÄCHENNUTZUNG DURCH RAUM- UND UMWELTPLANUNG
Landes- und Regionalplanung
Ein Manko ü die egionalplane ische Bewe ung und Koo dinie ung de Siedlungs-
en wicklung is , dass bes ehende Innenen wicklungska as e de kommunalen Ebene
nich au egionale Ebene zusammenge üh we den. Eine Vo ausse zung ü Fö de -
mi el sei ens de S äd ebau ö de ung und ländlichen En wicklung zu E s ellung on
kommunalen Innenen wicklungska as e n könn e dahe die Übe mi lung de agg e-
gie en E gebnisse an die Regionalplanung sein.
Da de spa same Umgang mi G und und Boden nach §1a Abs.2 BauGB keine äum-
liche Einsch änkung au weis , soll en Mindes dich ewe e auch ü nich -zen ale
O e und dami alle Siedlungsg ößen zu Anwendung kommen. Mindes dich en kön-
nen auch als Umse zung des in §2 Abs.2 ROG10 genann en Ansa zes on quan i izie -
en Vo gaben zu Ve inge ung de Flächeninansp uchnahme in e p e ie we den –
auch wenn diese o allem au quan i izie e Flächenspa ziele abziel . Regional ypische
Dich ewe e können da on nach oben abweichen, z.B. no dbaye ische im Ve gleich zu
südbaye ischen Siedlungsmus e n. Diese Dich e o gaben in Raumo dnungsplänen
au Landes- und Regionsebene ( gl. auch Fe be /Tome ius/Sch enk e al. 2015; Dom-
ha d /Mangels/Wah husen e al. 2021: 309) könn en auch nach zen alö liche Ein-
s u ung ausdi e enzie we den.
Das Dich e-Moni o ing de Bebauungspläne in Baden-Wü embe g leg nahe, dass
die Fes - und Du chse zung aumplane ische Mindes dich en ein wi ksames Mi el
sein kann, die Ziele de Wohn aum e so gung und des Flächenspa ens in Einklang zu
b ingen. Wä en die Mindes dich ewe e ü die un e schiedlichen Raumka ego ien
e eich wo den, hä en im beobach e en Zei aum bei iden ische Flächenneuinan-
sp uchnahme 13,4% meh Pe sonen mi Wohn aum e so g we den können bzw.
hä e ü die Scha ung desselben Wohn aums 14,7% wenige Fläche in Ansp uch ge-
nommen we den müssen (A bei sgemeinscha de Regional e bände Baden-Wü -
embe g 2021: 7 .).
O splanung
Mi le weile haben sich die landesplane ischen An o de ungen an eine sys ema ische
Bes ands- und Beda se mi lung zu Wohn aum e höh . In die olgende Abwägung
und En scheidungs indung ließen alle dings nich -bauliche Flächennu zungen in de
Regel nich ein (Lokalklima, Boden unk ionen, Ga ennu zung, g üne und blaue In a-
s uk u , soziale Nu zungen). Die Boden unk ionen können dabei in ih en e schiede-
nen Dimensionen (CO2-Bindung, Pu e unk ion, Re en ions unk ion, Nah ungsmi -
elp oduk ion) den inanziellen E ek en eine baulichen Nu zung gegenübe ges ell
we den (z.B. Na KoS, ACC Aus ian Ca bon Calcula o ). Dies um ass die Be ücksich-
igung des Klimaschu zwe es on Siedlungsg ün und Böden, die Fes legung und Um-
se zung/Kon olle on Ausgleichsmaßnahmen bei Eing i en, die E hal ung un e sie-
gel e Flächen bzw. die En siegelung on Flächen und den Schu z al e Baumbes ände
(Klingen uß/Klein/Th um e al. 2019: 65). Un e s ü z wü de dies du ch die Scha ung
eine baye nwei en am lichen Planungs- und Bewe ungsg undlage zu Boden unk-
ionen, insbesonde e Kohlens o speiche au Maßs absebene des Flächennu zungs-
10 Raumo dnungsgese z om 22. Dezembe 2008 (BGBl. I S. 2986), das zule z du ch A ikel 1 des
Gese zes om 22. Mä z 2023 (BGBl. 2023 I N . 88) geände wo den is .
141INNENENTWICKLUNG BEI WOHNBAULANDÜBERHÄNGEN
plans und des Bebauungsplans, wie sie ak uell in Bezug au die Maßs absebene de
Regionalplanung in de Teil o sch eibung des Landesen wicklungsp og amms o -
gesehen is .
Im Zuge on Nach e dich ungen soll en Gemeinden pa allel ih e Handlungsmöglich-
kei en zu Siche ung und Au we ung des inne ö lichen G üns (ö en lich und p i a )
nu zen. Die zu Ve ügung s ehenden Ins umen e wie Baumschu z e o dnung ode
Sa zungen zum Ve bo on Scho e gä en (A .81 Abs.1 N .5 BayBO)11 we den ge-
ade in ländlich gep äg en Räumen sel en genu z , die Vo gaben de G üno dnungs-
planung nich kon ollie und umgese z .
Fo schungsbeda
Ein kommunalpoli ische Disku s zu nich -baulichen Nu zung on Innenen wick-
lungspo enzialen inde momen an auch in Nich -Wachs ums egionen und Gemein-
den mi eine S agna ions- ode Sch ump ungsp ognose au g und de ungeb ems
hohen Baulandnach age nich s a . Au g und de hohen Zyklizi ä de Immobilien-
mä k e bi g dies die Ge ah , dass ge ade in Regionen mi absehba em Nach age ück-
gang du ch heu e a ional e scheinende Baulanden scheidungen die P obleme on
mo gen gescha en we den. Ein Fo schungsbeda bes eh in de Un e suchung, wie
hie ühzei ig wi ksame An eize ü ein Ums eue n zu Flächen eihal ung im Innen-
be eich (§34 BauGB) und zu Bes andso ien ie ung im Be eich de Innenen wicklung
gese z we den können ( gl. Vo schlag „weiße Ze i ika e“ in ARL 2018: 11).
Das bis 2050 anges eb e Ne o-Null-Flächen e b auchsziel de EU und mi le weile
auch Deu schlands inde in de Baye ischen Nachhal igkei ss a egie (Baye ische
S aa s egie ung 2017) seinen Niede schlag in de an isie en Flächenk eislau wi -
scha . Ein Ansa zpunk könn e sein, bau ech liche Möglichkei en zu scha en, um
Innenbe eichs lächen im Gel ungsbe eich des §34 BauGB daue ha on eine Be-
bauung auszunehmen. Dami könn en Kommunen an ande e S elle wei e hin Hand-
lungsspiel äume e ö ne we den.
5 Fazi
Ausgehend on eine E gebniszusammen üh ung on 55 Innenen wicklungspo en-
ziale assungen in ländlich gep äg en Kommunen Baye ns wu den die Po enziale dem
p ognos izie en Wohnbaulandbeda gegenübe ges ell . Aus de wenig übe a-
schenden Fes s ellung, dass die Po enziale du chgehend die Wohnbaulandbeda e
übe wiegen, e geben sich plane ische Schluss olge ungen: Kommunale Wohnungs-
poli ik und Innenen wicklung, abe auch die Landes- und Regionalplanung müssen
ge ade in Nich -Wachs ums egionen wesen lich di e enzie e agie en, um die An-
sp üche an eine lächenspa ende und beda so ien ie e, klima esilien e und o s-
äumliche Quali ä en bewah ende und ö de nde Planung einzulösen. In diesem Bei-
ag o ges ell e Ansä ze wie egionalplane ische Mindes dich en, P io isie ung
11 Baye ische Bauo dnung (BayBO) in de Fassung de Bekann machung om 14. Augus 2007 (GVBl.
S. 588). BayRS 2132-1-B.
142 39 _ NACHHALTIGE FLÄCHENNUTZUNG DURCH RAUM- UND UMWELTPLANUNG
anhand on lokalen Ve so gungss uk u en und Einbeziehung on Bodenquali ä en
können Baus eine eine Innenen wicklung sein, die neben bauliche Nu zung ein we-
sen lich höhe es Gewich au nich -bauliche Planungsop ionen inne o s leg .
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5 Wohnungen.
h ps://www.s mwi.baye n.de/ ileadmin/use _upload/s mwi/Landesen wicklung/Dokumen e/Da en_
zu _Raumbeobach ung/Wohnungen/2023/Tab_5.3_Wohn l%C3%A4che_in_m__je_Einwohne _
sei _1990_in_LEP-GK_und_Reg.pd .
Baye isches S aa sminis e ium ü Wi scha , Landesen wicklung und Ene gie (2023b): Tabelle 5.4
Einwohne je Wohnung – Zei eihe (LEP-Gebie ska ego ie, Regionen). Da en zu Raumbeobach ung 5
Wohnungen.
h ps://www.s mwi.baye n.de/ ileadmin/use _upload/s mwi/Landesen wicklung/Dokumen e/Da en_
zu _Raumbeobach ung/Wohnungen/2023/Tab_5.4_Einwohne _je_Wohnung_sei _1990_nach_LEP-
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Au o
Flo ian Lin zmeye (* 1975), S udium de Geog aphie an de Uni e si ä Wü zbu g
und de TU München, Diplom 2004. Sei 2006 im Planungsbü o i uplan in München.
Mi glied des Regionalen Fo ums Baye n de ARL und de Baye ischen Akademie
Ländliche Raum e.V.
