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cues iones u banas2/3
La in e ención en espacios p oduc i os:
C i e ios de o denación y ges ión
Elisabe Ci ici Amell.
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Elisabe Ci ici Amell
In oducción
Se p esen a á en p ime luga la expe iencia de INCASOL
en el desa ollo de suelo indus ial en el pasado, y se expon-
d án seguidamen e los dis in os c i e ios pa a la o denación
y ges ión de es os suelos en el p esen e y el u u o.
Ca aluña concen a una impo an e ac i idad indus ial en
los úl imos dos siglos. En un inicio és a se encon aba in-
culada a las uen es de ene gía, e a una p oducción ex il,
y se encon aba espa cida po el e i o io. Con el paso del
iempo es as indus ias se han ido ins alando en o no a
las á eas u banas, especialmen e en Ba celona en los años
60´s y 70´s, con una ue e inmig ación desde las zonas
u ales, con o mando una ciudad deso denada y caó ica
(localización de ac i idades según c i e ios de necesidad y
opo unidad), de modo que ac ualmen e concen a el 67%
de la población del o al de 7,5 millones de habi an es de la
comunidad.
En la c isis económica de los años 80´s se pone de mani ies-
o la necesidad de in oduci un nue o u banismo que apo -
e c i e ios globales de o ganización y localización de es as
ac i idades, o denación del e i o io y pau as sob e el c eci-
mien o u bano, median e la ges ión pública del u banismo,
en colabo ación con la p omoción p i ada. En es e con ex-
o se c ea INCASÒL (Ins i u o Ca alán del Suelo), como la
ins i ución que ges iona ía ese nue o u banismo (adecuada
o denación del e i o io), y con ibui ía a la eac i ación
económica de Ca aluña.
Sus p ime as ac uaciones se concen an po un lado en la
ans o mación de los polígonos indus iales obsole os cuya
compe encia es ans e ida a la Comunidad en es e momen-
o, y po o o, en la c eación de nue as zonas p oduc i as. Se
in oducen nue os c i e ios de implan ación, dis ibuyendo
es os nue os espacios po las ciudades medias (Lleida, Vic,
Man esa, ) con un c i e io de epa o económico sob e el
e i o io, pe mi iendo es ablece un ejido indus ial egio-
nal y un desa ollo de las in aes uc u as, que ecupe e el
equilib io de es as coma cas en e al á ea me opoli ana de
Ba celona.
Con la en ada en la Comunidad Eu opea su ge una deman-
da de implan ación de nue as indus ias de o o ni el, que
equie en espacios adecuados y que Ca aluña puede abso -
be g acias a es as polí icas de suelo. T as el éxi o de es e
plan eamien o se gene a una nue a línea de acción polí ica
con las plus alías gene adas, consis en e en la c eación de
nue os espacios p oduc i os en una escala de e ce ni el,
pe mi iendo una mayo dis ibución de las ac i idades eco-
nómicas en el e i o io.
La ac i idad de INCASOL se cen a en 5 g andes ejes de
ac uación:
• P oducción de suelo pa a ac i idad económica y
se icios
• P oducción de suelo esidencial pa a i iendas
• Cons ucción de i iendas p o egidas
• P og amas de ehabili ación de ba ios y eno ación
u bana
• P og amas de ehabili ación de pa imonio a ís ico
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Polí ica de suelo indus ial
Den o de la ac i idad de INCASÒL pa a la p oducción de
suelo pa a ac i idades económicas y se icios, cabe des aca
como obje i o el c ecimien o sos enible económico de Ca a-
luña. En los 31 años de exis encia de es a emp esa pública
se ha ac uado en 170 sec o es de ac i idad económica, que
ocupan 4.6 Ha, y con una in e sión 1.429 M€, en colabo a-
ción con en es p i ados.
Es as ac uaciones han c eado á eas indus iales bien p epa-
adas, con emplando odos los se icios necesa ios, buena
conec i idad y con un equilib io en e las á eas de pa celas
y aquéllas des inadas a los sis emas u banís icos (espacios
lib es, iales y equipamien os), a un p ecio compe i i o (e i-
ando la especulación po la can idad de suelo su icien e
pa a ac i idades económicas). Gene ando de es e modo una
polí ica an o de suelo indus ial, como de suelo esidencial,
pudiendo así modula el alo del mismo.
Con es as expe iencias de inicia i a pública se ha podido
a ina en el equilib io en e los espacios de pa celas luc a-
i as y los espacios de cesión a la comunidad pa a gene a
en o nos adecuados pa a la ac i idad, inexis en es en las
á eas p oduc i as an e io es, c eando una se ie de pa áme-
os conc e os modi icables ecogidos en la legislación u ba-
nís ica egional.
Sis emas de ges ión
En los p ocesos de ans o mación u banís ica del suelo in-
dus ial es impo an e de ini los sis emas de ges ión ade-
cuados pa a cada caso. Es e p oceso es una suma de ele-
men os que comienzan con el planeamien o u banís ico,
con inúa con la ges ión u banís ica y e mina con el á ea
edi icada y pues a en se icio. Es e p oceso se concibe in e-
elacionado en odas sus e apas pa a ga an iza el esul ado
adecuado.
Es ambién impo an e, de una pa e, la lexibilidad de las
igu as de planeamien o pa a pode las adap a a las necesi-
dades cambian es de la ac i idad indus ial; y, de o a, la de-
limi ación del sec o (ámbi o de planeamien o), donde es á
si uado y qué ca ac e ís icas iene, (p opie a ios, elemen os
p eexis en es, ) y su di isión adecuada en á eas de ges ión
u u a (polígonos de desa ollo, unidad mínima pa a la eje-
cución u banís ica,…)
Es e p oceso se ealiza de di e sos modos. Una posibilidad
es ene la p opiedad del suelo, ya sea po que se a e de un
suelo público o po que se adquie a el mismo a pa icula-
es que no quie en pa icipa del p oceso u banís ico. Po
lo gene al, lo más común es la ges ión median e sis emas
de epa celación y exp opiación. LA EXPROPIACIÓN es á
plan eando el p oblema de la apa ición pos e io de sen en-
cias con a ias a los mo i os de in e és público causa de la
exp opiación, deshaciendo el planeamien o, o cambiando el
alo de las mismas. Po es o se usa p incipalmen e el sis-
ema de REPARCELACIÓN que epa e las ca gas con los
p opie a ios, p omo o es o agen es u banizado es.
Es impo an e la idea de quién es la Adminis ación Ac-
uan e (INCASÒL, Ayun amien os,..) pudiendo se ambién
un CONSORCIO u banís ico. Es a igu a es á siendo usada
ac ualmen e, uncionando muy bien como mane a de ges-
iona el e i o io y los nue os espacios p oduc i os. Faci-
li a la colabo ación pa a ges iona ac uaciones de ca ác e
es a égico e inc emen a la acción ges o a, educción des-
encuen os en e los di e en es o ganismos. Es muy usado
en el caso de un municipio pequeño que busca como socio
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al INCASÒL como ga an ía de ges ión, apo ando el suelo y
epa iendo los bene icios.
O a ase de es e p oceso, que se ha hecho necesa ia al pasa
el iempo, es el man enimien o de es os sec o es p oduc i-
os. En es e sen ido la JUNTA DE CONSERVACIÓN iene la
unción de conse a las ob as de u banización y man ene
las do aciones e ins alaciones de los se icios públicos de
un sec o o polígono de ac uación du an e un iempo (2/3
de la edi icación consolidada, con un min. de 5 y máx. de
10 años)
INCASÓL es udia la iabilidad económica an es de inicia
un p oceso u banís ico y a lo la go del mismo en sus dis-
in as e apas median e es udios de seguimien o económico
(EDV). En la ac ualidad es os es udios demues an la in ia-
bilidad de ealiza p ocesos u banís icos nue os, ya que el
alo de suelo esidual se encuen a po debajo del suelo
ús ico. Y en los p ocesos iniciados, la no con eniencia de
con inua los po la caída del alo del suelo inal. En es e
sen ido el INCASÒL ac ualmen e unciona “a demanda”, se-
gún las ealidades y opo unidades es a égicas pa a el e-
i o io que se p esen en (pa a eac i a la economía). No se
es án plani icando nue os sec o es ya que sigue habiendo
un po encial de c ecimien o en los suelos ya ans o mados,
in oduciendo c i e ios de lexibilidad de usos pa a adap-
a se a las ealidades sin po ello pe de las opo unidades
es a égicas de u u o.
Se abaja en dos sen idos: en la egene ación de los ejidos
indus iales exis en es pa a albe ga indus ias más mode -
nas, y en el desa ollo de sec o es es a égicos de in e és
pa a la economía de la egión.
C i e ios pa a la implan ación de ac i idad económica
F u o de es os abajos, como e lexión c í ica de las ac ua-
ciones ealizadas, se ealiza en 2007 un Lib o de Es ilo de
los Sec o es de Ac i idad Económica. Re lexión que pe mi a
a on a los nue os e os de u u o y esponde a la deman-
da de mejo a po pa e de la sociedad. Los nue os condi-
cionan es e i o iales, el planeamien o gene al de oda la
comunidad, condiciona nue os plan eamien os sociales,
medio ambien ales, ene gé icos, paisajís icos, de polígono
indus ial a un sec o de ac i idad económica.
• Es una isión in eg ado a de dis in os aspec os cla e en
es os sec o es indus iales:
• Dimensión adecuada, que ga an icen su ealización y su
u u o man enimien o.
• Si uados de o ma es a égica, supe ando los modelos e-
i o iales an e io es.
• Adecua se a las nue as demandas, lexibilidad de usos
(mundo global)
• Buenas in aes uc u as, conec i idad, ae opue o, e-
nes,… (escasez de e i o io)
• Ve sa ilidad pa cela ia, cada ac i idad iene unas necesi-
dades conc e as (planeamien o más lexible)
• Viabilidad económica de los emp endimien os y análisis
económico de cada e apa.
• Buena in eg ación y encaje e i o ial, adap ados al ma co
e i o ial nue o.
• Cuidado en el diseño de la u banización, zonas e des y
edi icios.
• Fomen a el anspo e público, den o de él o de acceso
al mismo.
• Plani icación de la mo ilidad an o en los nue os espa-
cios como en los exis en es.
• Gene ación de espacios p oduc i os: paisajís icos, ene gé-
icos, de ges ión.
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cues iones u banas2/3
• Analiza odos los condicionan es: sociales, económicos,
ambien ales,...
• In e p e a y alo a es os condicionan es ( oma de
decisión)
• Fija obje i os: cómo debe se , dónde debe es a , cómo
ges iona su ejecución y su pos e io man enimien o.
• Es ablece un p oceso de ges ión in eg al como ma ca de
calidad.
• En es Ges o es. Una ges ión p oac i a y e icien e de las
in aes uc u as y se icios
• Inno ación en la implan ación de se icios.
Ges ión in eg al y ca álogo de se icios
Como una de las conclusiones de la an e io e lexión, IN-
CASÒL ab e una nue a ac i idad inculada a la idea de la
ges ión in eg al, ya que has a aho a se ans o maba el sue-
lo has a su ejecución, pe o aho a se plan ea abo da , como
adminis ación, la pos e io conse ación y man enimien o
de es as ins alaciones. Es o se ealiza median e la c eación
de un en e ges o , público o p i ado, quien se enca ga ía del
p oceso de ges ión in eg al, con un doble obje i o:
• Implan ación y p es ación de se icios básicos y de alo
añadido.
• Con ibui al desa ollo social y económico de un á ea
geog á ica ( isión de u u o)
Los elemen os a inco po a a es e ca álogo de se icios se-
ían básicamen e de dos ipos:
• Se icios básicos:
• Man enimien o y limpieza de zonas e des
• Conse ación y limpieza de iales
• Alumb ado público
• Red de alcan a illado
• Red con a incendios
• Segu idad
• Se icios de alo añadido:
• Panel in o ma i o de las emp esas, página web, in o -
mación y aseso amien o, o mación, bolsa de subp o-
duc os, ges ión conjun a de esiduos, ges o de mo ili-
dad, i e o de emp esas, asis encia sani a ia (mu ua),
gua de ía, co eos...
• Se icios que se a iculan median e un acue do
come cial
• Se icios e in aes uc u as elacionadas con el medio
ambien e y sos enibilidad
• Cen o de se icios: Edi icio den o del sec o des ina-
do a la p es ación de se icios
• En e ges o , como ese elemen o de isión y ges ión in-
eg al, p o-ac i o y p oposi i o de nue as opciones o
adap aciones necesa ias, así como enca gado de la ca-
lidad y la p oyección social de la ac i idad p oduc i a.
Es a egias de acción
La si uación ac ual lle a a una si uación de DEGRADACIÓN
DEL TERRITORIO ya que ac ualmen e Ca alunya dispone
de 1.929 polígonos Indus iales que ocupan 36.220 Ha. La
mayo ía de municipios disponen de un polígono indus ial,
llegando en algunos casos a supe a sus dimensiones la de
los núcleos u banos. De es e modo los municipios no pue-
den a on a el man enimien o y conse ación de sus polí-
gonos. Como consecuencia, és os se deg adan, de aluando
el alo del suelo.

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Las nue as es a egias a busca , como PROPUESTAS DE
ACTUACIÓN se ian: un mayo en endimien o del p oblema
median e un es udio del e i o io p oduc i o ac ual (base
de da os: analiza y ag upa las dis in as inicia i as); y la
búsqueda de la conce ación en las ac uaciones (mesa de
concie o con los agen es implicados, públicos y p i ados)
Las es a egias se án po encia la asociación de emp esa ios
del polígono indus ial, donde se p io icen las acciones pa a
egene a el e i o io, man ene y conse a los polígonos
indus iales, y o ece alo añadido. Ges ionado po un
equipo humano de especialis as abajando en equipos mul-
idisciplina es que nos pe mi an busca es as soluciones.
Es a in es igación lle a a la CONCLUSIÓN de la c eación
de un modelo, con los di e en es ni eles de ges ión: ya sea
po polígono, o e i o ial con un conjun o de ellos en un
á ea de e minada que pe mi a el ap o echamien o de sine -
gias comunes (accesibilidad, anspo e público, esiduos,
ene gía,...)
O as inicia i as ealizadas y en cu so
En un ámbi o in e nacional, conjun amen e con o as o ga-
nizaciones, se han desa ollado di e sas pla a o mas y me-
canismos pa a la ecopilación, in e cambio y ans e encia
de expe iencias y opiniones de conocimien os en es a línea.
Den o del P oyec o Eu opeo MITKE (Managemen he In-
dus ial Te i o y in he Knowledge E a) se ealiza una p ue-
ba pilo o en un polígono ya exis en e en Camí dels F a es
(Lleida), donde se es á implan ado es e modelo de ges ión
in eg al.
O a inicia i a es la llamada Benchma king con el obje i o
de hace un es udio compa a i o de los ac o es ju ídicos,
écnicos y económicos que es ablecen las o e as come cia-
les del suelo en di e en es zonas de Eu opa y ob ene las he-
amien as necesa ias pa a conoce las compe encias de los
di e en es e i o ios. Cua o En idades públicas españolas
es án in oluc adas en es e p oyec o y un consul o in e na-
cional que lo di ige, aba cando a 32 á eas indus iales.
Conclusiones
INCASÒL iene un e o impo an e, en cuan o a la nue a
eac i ación de la economía, acili ando la implan ación de
las nue as inicia i as y egene ando los suelos indus iales
exis en es.
Y, po o o lado, ha de asegu a su con inuidad como em-
p esa pública ga an izando su iabilidad. En es e sen ido
se ab en nue as líneas de negocio, pa icipando en es os
nue os en es ges o es in eg ales, que pe mi an expo a el
“Know how”.