EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LAS ACCESIONES
Y MEJORAS DE LA FINCA HIPOTECADA, SEGÚN
NUESTRA JURISPRUDENCIA
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
P o eso Ti ula de De echo Ci il en la Uni e sidad de Se illa Colabo ado hono a io
del despacho «Pimen el & Asociados»
SUMARIO: I. PROBLEMAS QUE PLANTEA LA EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA A LAS ACCESIONES
Y MEJORAS PRODUCIDAS SOBRE LA FINCA HIPOTECADA.
II.
RAZÓN DE LA REGLA GENERAL,
RELATIVA A LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA.
III.
RAZÓN DE LAS EXCEPCIONES, O DE LA
NO EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A CIERTAS ACCESIONES Y MEJORAS DE LA FINCA HIPOTECADA. Y
LA POSIBLE INCLUSIÓN DE NUEVOS CASOS DE NO EXTENSIÓN.
IV.
MODO DE EJECUCIÓN DE LA
HIPOTECA NO EXTENDIDA A CIERTAS ACCESIONES Y MEJORAS.
V.
EL ÁMBITO DE LA AUTONOMÍA
DE LA VOLUNTAD EN MATERIA DE EXTENSIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA.
VI
.
BIBLIOGRAFÍA E ÍNDICE CRONOLÓGICO DE JURISPRUDENCIA.
RESUMEN:
¿Po qué, como egla que ma can los
a s. 109 LH y 1877 CC, la hipo eca se ex iende
a las accesiones y mejo as que sob e la inca
hipo ecada haya? ¿Po qué, en cambio, excepcio-
nalmen e la hipo eca no se ex iende a o as ac-
cesiones y mejo as, cuando po ejemplo se a a
de nue as edi icaciones, de ag egaciones de e-
enos (a . 110.10 LH in ine), de los muebles del
a . 111 LH, o cuando la accesión o mejo a es
ealizada po un e ce poseedo (a . 112 LH)? Y
en ales casos excepcionales, ¿cómo se ejecu a,
en onces, la hipo eca?
A
ello esponde el a . 113
LH, pe o e i iéndose sólo al caso de no ex en-
sión en p o del e ce poseedo ; ¿cómo se eje-
cu a la hipo eca en los demás casos en que am-
poco hay ex ensión, pe o la inca pe manece en
manos del p opie a io que la hipo ecó? ¿Son
aquella egla y sus sal edades impe a i as o dis-
posi i as, pueden se in e p e adas ampliamen e
o deben se lo es ic i amen e? ¿Cab ía incluso
ABSTRACT:
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EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LAS ACCESIONES Y MEJORAS...
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131
14,
D
130
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RAD 2012 • 5 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
concesión de p és amos hipo eca ios que incluyen ales accesiones en la ex en-
sión de la hipo eca? Y de se álidos (sean és os o aquellos o os pac os, más
ex años en la p ác ica), ¿ ienen sólo una e icacia pe sonal,
in e pa es
(en e
el ac eedo y el hipo ecan e), o ambién una ascendencia eal, o
e ga omnes
(especialmen e, en e a los e ce os poseedo es)?
Y ya se a e de excepciones legales o con encionales, es a ía aún, en e
o as posibles, una úl ima cues ión, ela i a a la ejecución de la hipo eca (en
caso de impago), pues cuando hay accesiones y mejo as en la inca a ejecu a
a las que, sin emba go, no se ex iende la hipo eca, ¿cómo se ejecu a, en onces,
és a? A ello esponde el a . 113 LH, pe o e i iéndose sólo al caso de no ex en-
sión en p o del e ce poseedo . Pe o, ¿cómo se ejecu a la hipo eca en los demás
casos, de los a s. 110.1° in ine y 111 LH, en que ampoco hay ex ensión, pe o
la inca pe manece en manos del p opie a io que hipo ecó la inca? ¿Se p ocede
en ales supues os a una ejecución aislada y sepa ada de la inca hipo ecada,
espe ando así la accesión o mejo a inmobilia ia excluida de dicha hipo eca?
¿Hab á, en cambio, de se una ejecución ma e ialmen e conjun a de la inca
hipo ecada jun o con la accesión o mejo a a la que, sin emba go, en p incipio
la hipo eca no se ex iende? Y sea aquél, és e u o o el modo de ejecu a la
hipo eca no ex endida a cie as accesiones, ¿con qué undamen o legal se eali-
za á dicha ejecución, si el a . 113 LH es el único que se e ie e a al cues ión,
pe o sólo cuando la inca haya pasado a manos de un e ce o?
Algunas, al ez la mayo ía, de es as cues iones han encon ado espues a
en la p opia ju isp udencia, habiéndola en ocasiones con adic o ia, que pa a
su elogio, c í ica o su acla ación, a nues o juicio me ece se a ada en es a
c ónica'.
II. RAZÓN DE LA REGLA GENERAL, RELATIVA A LA EXTENSIÓN OBJETIVA DE
LA HIPOTECA
Muchas son las explicaciones que la doc ina ha dado pa a jus i ica la
ex ensión de la hipo eca a cie as accesiones y mejo as que, como egla, decla a
el a . 109 LH (lacónicamen e eco dado luego en el a . 1877 CC): que si la
olun ad del dueño de la inca hipo ecada, que si azones de jus icia, o de
polí ica legisla i a (a in de incen i a el c édi o e i o ial, el ag ícola o la cons-
1. No a acla a o ia del au o :
Es a c ónica, que a con inuación se ealiza, cons i uye una
sín esis de la monog a ía que, bajo el í ulo Ex ensión
obje i a de la hipo eca inmobilia ia
(Razón,
ámbi o y disponibilidad de
su
égimen, gene al y excepcional),
y en homenaje a su
maes o el P o . GORDILLO CAÑAS, el p opio au o iene publicada en 2011 po la misma
edi o ial A anzadi en la colección de monog a ías adsc i a a la susc ipción de Re is a de
De echo Pa imonial. En la p esen e ocasión, su au o se a iene más ielmen e a la na u a-
leza de una c ónica ju isp udencial, dando exposición o denada, del es ado de la ju is-
p udencia en la ma e ia de ex ensión obje i a de la hipo eca inmobilia ia, y dejando
escaso ma gen a la ci a doc inal, sólo cuando esul e imp escindible. Las objeciones o
las opiniones pe sonales sólo se ha án cuando sob e una cues ión no haya o mada
ju isp udencia, o la exis en e sea equi ocada (a juicio del au o ), con adic o ia o hué -
ana de doc ina uni icado a.
ucción), Más co ec a, sin emba go, pa ece —aunque sólo en pa e— la jus i i-
cación p opo cionada al espec o po la p opia LH-1861, y de endida en nues a
ju isp udencia. Como p ime a azón alegada, comenzaba la Exposición de Mo-
i os de la LH-1861 jus i icando el égimen expansi o de la hipo eca en la
«inmobilización» —pe mí asenos la ba ba ie lingüís ica— que la accesión o la
mejo a expe imen a —con i iéndose en bien inmueble (c ., a . 334 CC)— po
su p opia na u aleza o po su adhe encia al inmueble o igina iamen e hipo e-
cado, con la que aquélla o ma una unidad, una inca única inc emen ada o
mejo ada:
«Las Leyes de Pa ida, siguiendo á las omanas,
—decía—
es ablecie on
que el de echo de hipo eca no se limi a a
á
la cosa hipo ecada, sino que ue a
ambién os ensi o á las accesiones na u ales, á las mejo as y á los
u os y
en as
no pe cibidos al encimien o de la obligación. Si ióles de undamen o que odas
es as ag egaciones e an pa e de la inca,
y
que odas pe enecían á la clase de
bienes inmuebles, ó bien po
su
na u aleza, ó bien po
su
adhe encia á las que
lo e an».
Aun no exis iendo po en onces el a . 334 CC ( edac ado en 1889), con
las consiguien es clasi icaciones de inmuebles, quedaba ya en onces cla o que
en la con e sión de la accesión o de la mejo a en inmueble, y que en su consi-
guien e abso ción po la hipo eca, nada enían que e la olun ad de su dueño
o de quien la ealiza. No hablaba la Exposición de Mo i os de inmueble po
des inación, o po olun ad de su p opie a io (ca ego ía ya consag ada en el
Code,
de 1804, y conocida en e noso os en los iempos de nues a p ime a
LH). Sólo impo aba, pa a la ex ensión de la hipo eca, que el nue o inmueble
añadido al hipo ecado lo uese na u almen e o po su inco po ación a la inca
hipo ecada. Asimismo, en iempos de la LH-1861 aún sólo los bienes inmuebles
podían se obje o de hipo eca (la mobilia ia no se admi i á has a la LHM, de
1954). De ahí que, po ejemplo, y el ejemplo no es casual, los u os y mejo as
no pudie an po sí sólo se hipo ecados, sino jun o con la inca de la que o ma-
an pa e. Sepa ados de ella, no son más que bienes muebles; adhe idos o inco -
po ados a ella, o man pa e del inmueble. Lo ad e ía la p opia Exposición de
Mo i os de la LH-1861, bajo la úb ica
«Bienes que
no pueden hipo eca se».
A es a azón écnica —de la «inmobilización»— sí pa ece a ende nues a
ju isp udencia. Así, po ejemplo, la STS de 3 ene o 1905 (Col. Leg. n° 2), que
sob e el an e io a . 111 LH, dice que la hipo eca se ex iende a la maquina ia
indus ial po que és a iene el ca ác e de bien inmueble
ex
a . 334.5° CC.
También las SSTS de 28 eb e o 1991 (RJ 1991, 1607), 20 ma zo 1992 (RJ 1992,
213), 1 eb e o 2000 (RJ 2000, 277), siguiendo és a a la RDGRN de 6 eb e o
1986 (RJ 1986, 1008). Pe o den o de es a posición ju isp udencial, y de la
p opia doc ina que ambién la acep a, cabe dis ingui dos posiciones, que, en
el ondo, encie an dos explicaciones bien di e en es:
Una p ime a undamen a la ex ensión de la hipo eca en la accesión, en que
acceso ium
sequi u p incipale, como p incipio gene al, o en que supe icies
solo
cedi ,
como conc eción de aquél. Lo dice cla amen e la RDGRN de 6 eb e o
1986 (RJ 1986, 1008): que la ex ensión de la hipo eca según los a s. 109 ss.
132

RAD 2012 • 5 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
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D
LH«no
es sino una consecuencia de lo es ablecido en los a s. 358
y 359
CC».
Así
lo ad ie e hoy la casi unanimidad de nues a doc ina.
Mas de se es a la azón de la ex ensión de la hipo eca, ¿a qué se debe la
dis inción que subyace en al égimen en e accesiones na u ales (a las que sí
se ex iende la hipo eca) y accesiones a i iciales (como las nue as edi icaciones,
o a las ag egaciones de e eno, a las que la hipo eca no se ex iende)? ¿O al
ez po ello, más allá de la ex ensión de la hipo eca, son ambién excepciones
al p opio p incipio de accesión? Al c ee lo así algunos au o es, c i ican ales
excepciones con enidas en los a s. 110.1° in ine, 111, e incluso la del a . 112
LH (a a o del e ce poseedo ), po ca ece de oda azón ju ídica (a lo más
sólo polí ica). Son las ue es objeciones que al espec o hizo en el deba e pa la-
men a io de la LH-1861 el S . O iz de Zá a e (Tomadas de las LLHH
de España,
I, pp. 169 y 170); y, en e los comen a is as, muy in luidos po O iz de Zá a e,
Galindo y Escosu a
(Comen a ios
LH, 218-220), y Díaz Mo eno (1907, 488 y
489). O os au o es, en cambio, al no c ee que ales supues os con a íen el
p incipio gene al de accesión, niegan que ambién sal en el égimen de ex en-
sión de la hipo eca, c eyendo, así, que la hipo eca, como la p opiedad hipo e-
cada misma, se ex iende ambién a ales accesiones y mejo as, a pesa de aque-
llas no mas. Así lo c een, hacía mucho BARRACHINA Y PASTOR
(Comen a ios LH,
76 a 78), y, hace poco, Ruiz-Rico Ruiz (1993, 909). Y los hay, inalmen e, pa a
quienes el a . 110.1° LH ín ine (y el 112 LH ambién) es buena p ueba de que
la accesión a i icial inmobilia ia no ope a au omá icamen e, siendo jus i icable,
. g ., que las nue as cons ucciones —en iéndanse las hechas po un e ce o—
no sean alcanzadas po la hipo eca p e iamen e cons i uida en e an o el
domi-
nus
soli
hipo ecan e no decida hace suya la edi icación, o en an o haya sido
hecha la ob a po un a enda a io o po un usu uc ua io
(ex
a s. 361 ss. CC).
Así, ecien emen e, Ruiz-Rico Ruiz (1993, 910 ss.); y MONTÉS PENADÉS (2007,
517 y 518), quienes conec an el
«siemp e que co espondan al p opie a io»
del
a . 110 LH con los a s. 361 y 363 CC.
Endiablada, desde luego, esul a la edacción y pe u bado es el casuismo
de algunas de ales no mas; pe o de ahí a con a ia la —cie a— cla idad de o as
(como la de los a s. 111 y 112 LH), o a enmenda la edacción equí oca, u
oscu a, de o as (como la de aquel a . 110.1° in ine), con ocambolescas o más
ebuscadas lec u as, hay un abismo del odo inadmisible. Que en ma e ia de
ex ensión hipo eca ia haya excepciones es innegable: en el ondo, po las azo-
nes que las jus i ican (según se e á en el siguien e epíg a e); mas ambién
po que al e a la in ención de nues o legislado : aunque la Exposición de Mo i-
os de la LH-1861 sólo e i ie a, pa a jus i ica la, la excepción del a . 112 LH
en pa icula , el a . 1877 CC, al compendia , en gene al, el égimen de allado
en la LH, consag a la egla de la ex ensión de la hipo eca y ad ie e de sus
sal edades, al deci en su inciso inal:
«con las decla aciones, ampliaciones
y
limi aciones
—dice—
es ablecidas po la ley, así
—no sólo—
en el caso de pe enece
la inca en pode del que la hipo ecó, como
—así ambién—
en el de pasa a manos
de
un
e ce o».
D
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EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LAS ACCESIONES Y MEJORAS...
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El e o de unda la egla de la ex ensión de la hipo eca en la accesión
misma y aisladamen e conside ada es adical, elemen al. Que la accesión no
pueda, al menos di ec amen e, jus i ica la ampliación o ex ensión de la hipo-
eca se debe sencillamen e a que la accesión no es modo de c ea la o de adqui i
o igina iamen e ninguna hipo eca. La accesión es modo adquisi i o o igina io
exclusi o de la p opiedad, como, sin duda, puede deduci se de los a s. 350,
353, 358 y 375 CC (aunque no sea mencionada en el a . 609 CC, cuya azón
undamen al e a con alida la con inuidad en la exigencia de í ulo y modo en
la adquisición de i a i a de los de echos eales). Si la p opiedad aumen a po
accesión y con ella ambién los de echos y ca gas eales p eexis en es sob e ella,
como sucede, no sólo con la hipo eca, sino ambién,
a. e.,
con el usu uc o (a .
479 CC), o con el censo en i éu ico (a . 1632 CC), no es po que és os se
ex iendan po accesión (a lo más, és a se ía su causa inal o emo a), sino po -
que ales de echos y ca gas son insepa ables del dominio sob e el que ecaen,
po que a a és de él se adhie en a la cosa, obje o inmedia o de la p opiedad,
que es la que se inc emen a po accesión. Es su inhe encia eal, pues, como
asgo esencial de la hipo eca (c ., a s. 1876 CC y 104 LH), y de los demás
de echos y ca gas eales, la causa (al menos, la más di ec a e inmedia a) de su
ex ensión. No lo explica así la STS de 20 ma zo 1992 (RJ 1992, 2213), pe o al
menos undamen a en el caso la ex ensión de la hipo eca en ales a s. 1876
CC y 104 LH. Y, en cie o modo, ya lo ad e ía la p opia LH-1861 en su Exposi-
ción de Mo i os: «Si ióles
de undamen o
—decía— que
odas las ag egaciones
e an pa e de la inca, y que odas pe enecían á la clase de bienes inmuebles, ó
bien po su na u aleza, ó
bien —añadía—
po
su
adhe encia á las que lo e an».
Lo
mismo sucede cuando po la elas icidad o ue za expansi a (y a ac i a) de la
p opiedad, con ella y po su inhe encia a ella, se ex iende ambién la hipo eca
cuando és a ecae, en p incipio, no sob e la p opiedad misma, sino sob e un
de echo o una ca ga eal ecayen e sob e la misma (como sucede, . g ., con la
hipo eca de usu uc o, según el a . 107 LH, en sus núme os 2°, 8°,..., que ya
se ha comen ado an es). E óneo se ía c ee que ambién en es os casos la hipo-
eca se expande po su elas icidad ( an e óneo como c ee que en los a s. 109
ss. LH la hipo eca se expande po la accesión): en ambos casos (a s. 107 y 109
LH), es la p opiedad la que se inc emen a (o a po su elas icidad, o a po acce-
sión —po su ue za cen ípe a, en de ini i a—), pa icipando de al inc emen o
la hipo eca, como cualquie o a ca ga o de echo eal meno , po su inhe encia
a la p opiedad que aumen a.
Hab á a quien es a explicación no con enza, bien po que no explique la
azón de la ex ensión a las indemnizaciones
ex
a . 110.2° LH, bien po que no
jus i ique las excepciones de los a s. 110.1° in ine, 111 y 112 LH, acaso como
si en ales supues os al a a el da o de la inhe encia eal, que sin duda es esen-
cial, en la hipo eca ( éase el comen a io al a . 104 LH); así, BLASCO GASCÓ
(1994, 15, 24, 29,...; y MONTÉS PENADÉS (2007, 508).
Lo p ime o, ela i o al a . 110.2° LH, es ácil de jus i ica (aunque pa a
mayo es de alles, éanse los a s. 32.5a RH, 4 LEF, y 40 a 42 de la Ley de
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RAD 2012 • 5 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
con a o de segu o): en gene al, el ac eedo hipo eca io no ealiza di ec amen e
su c édi o con el bien hipo ecado, sino po su ep esen ación pecunia ia y a
a és de la p es ación del ema an e que es quien paga y en ega el dine o.
Aunque el obje o ma e ial de la hipo eca sea la inca o pa e de sus cualidades
y u ilidades, según que lo g a ado sea la p opiedad o una si uación ju ídico-
eal —de pode o de g a amen— meno (a s. 106 y 107 LH), lo que e dade a-
men e se incula y suje a al pago del c édi o es el alo económico, o pecunia-
io, que el bien ma e ialmen e hipo ecado con iene y puede p opo ciona (c .,
a s. 1858 y 1859 CC). En la p opia Exposición de Mo i os de la LH-1861, as
a i ma se que en caso de exp opiación del bien hipo ecado,
«las
indemnizaciones
—dice—
eemplazan a la cosa hipo ecada» ,
y as indica se ambién la posibilidad
de cambia la hipo eca po o a o po una p enda, se e mina diciendo que
«lo
más ecuen e se á que al hace se la exp opiación pe ciba el ac eedo lo que se le
debe, quedando de es e modo mas comple amen e consul ados los de echos de o-
dos».
La explicación adicional, y mayo i a ia, e á en el a . 110.2° LH una
sub ogación en el obje o de la hipo eca (como c een, GÓMEZ DE LA SERNA, Ley
Hipo eca ia,
441; GALINDO
Y
ESCOSURA,
Comen a ios
LH,
223; ROCA SASTRE, 1954,
313
SS.;
GUILARTE ZAPATERO,
Com Ede sa,
VII-6a, 606; o SÁNCHEZ
RUIZ
de aldi-
ia, 2000, 3114). Así ambién la STS de 3 ma zo 1997. En con a de la idea de
sub ogación, o os en ienden que hay no ación de hipo eca en p enda de di-
ne o, cuando la indemnización es concedida (LACRUZ BERDEJO, III, 253; PEÑA
BERNALDO DE QUIRÓS, 1999, 145; LLOPIS GINER,
COM.
Ede sa,
VII-6°, 236 y 237).
O bien en ienden que la con e sión es de hipo eca inmobilia ia en p enda de
c édi o, cuando la indemnización es debida, pe o aún no concedida (CARRASCO
PERERA y o os, 2002, 514 y 515). Aúnan ambas explicaciones, BLASCO GASCÓ
(1994, 197-199), siguiéndole, RAMOS CHAPARRO (2008, 432 y 433). Y, po úl-
imo, negando que haya sub ogación y no ación en p enda, po habe en eali-
dad ex inción de la deuda y, con ella, de la p opia hipo eca, se mues a CAMY
SÁNCHEZ-CAÑETE (1983, 502 y 503). En cualquie caso, no es de ex aña el
con enido del a . 110.2° LH, que lejos de se sub ogado del obje o hipo ecado,
como comúnmen e suele deci se, ni se e dade a ex ensión, como dice la LH,
al no habe inco po ación ni inc emen o ninguno de la inca hipo eca, es el
des ino inal na u al de oda hipo eca —o en el caso, de la p enda (de c édi o o
de dine o), en que la hipo eca se mu e—, como en el ondo es la azón inal de
oda ga an ía c edi icia (Saa ed a Mon e o, 1999, 110); así lo p ueba la cláusula
de es ilo con enida en los p és amos hipo eca ios que pe mi e el cob o di ec o
de la indemnización al ac eedo hipo eca io (designado en aquel pac o como
apode ado del dueño asegu ado o incluso como bene icia io mismo del segu o),
y cuya alidez es deba ida en doc ina, p opugnándose a eces su nulidad po
ulne a la p ohibición del pac o comiso io (a . 1859 CC). Que haya en aquel
caso, del a . 110.2° LH, con e sión de hipo eca en p enda sólo es una me amo -
osis, un simple cambio de muda, de o ma, pe o no de sus ancia. De ahí que
el supues o con emplado en el a . 110.2° LH pa a sólo dos casos de indemniza-
ción (po segu o y po exp opiación o zosa), sea aplicable a o as indemniza-
ciones debidas po azón de la inca hipo ecada ( g ., a s. 1101 ss., 1902 CC,
148 LH, 175 RH, 39.3 y 44 del RD 1093/1997, de 4 julio, sob e insc ipción de
ac os de na u aleza u banís ica,...).
Más in e esa jus i ica , en cambio, las excepciones, que ealmen e lo son,
de los a s. 110.1° LH in ine, 111 y 112 LH. Aunque ambién sob e ellas, como
sucede con el p opio p incipio de ex ensión, exis e un deba e.
III. RAZÓN DE LAS EXCEPCIONES, O DE LA NO EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A
CIERTAS ACCESIONES Y MEJORAS DE LA FINCA HIPOTECADA. Y LA POSIBLE
INCLUSIÓN DE NUEVOS CASOS DE NO EXTENSIÓN
En las a iopin as azones alegadas en doc ina al espec o (de nue o, que
si la olun ad del dueño, o que si azones de polí ica u banís ica, o incluso
ag ícola),..., y ambién en la sesgada explicación que nos da la LH-1861 en su
ex o exposi i o, pa a sólo jus i ica la p o ección del e ce poseedo (a . 112
LH), quedan siemp e lecos, supues os no cubie os po ales azones, hipó esis
que nunca e minan de queda jus i icadas a endidos aisladamen e ales mo i-
os. Po supues o, no puede es ima se que el a . 110.1° LH in ine suponga
una sal edad a la inhe encia eal que iene, y ha de ene , oda hipo eca; como
ampoco supone una excepción a la accesión. Po que la sal edad, la no ex en-
sión a cie as accesiones y mejo as alcanza a la hipo eca, no a la p opiedad, que
sí se expande a esos elemen os a los que no llega la hipo eca. ¿Po qué sucede
es o úl imo?
Si la azón de la egla, la de la inhe encia eal, es sus ancial, de De echo
ma e ial, la de su excepción es eminen emen e egis al, de De echo hipo eca io:
son los p incipios de especialidad y de publicidad, coadyu ados po el de ac o
sucesi o. Si pensamos en las sal edades del a . 110-1° LH in ine, aun expan-
diéndose au omá icamen e, po accesión, la p opiedad a las ag egaciones de
e enos y a las nue as cons ucciones, la hipo eca, más suje a que cualquie
o a ca ga eal a aquellos p incipios hipo eca ios (de especialidad y publicidad),
no puede au omá icamen e expandi se ambién con la p opiedad sob e la que
ecae mien as egis almen e no se exp ese al inc emen o de la p opiedad (me-
dian e las opo unas insc ipciones de ag egación o, en su caso, de ag upación
de incas, con o me a los a s. 45 a 50 RH, y de la opo una decla ación de ob a
nue a, con o me a los a s. 208 LH y 308 RH); lo que, po cie o, no pod á
hace se si no es po olun ad del p opio dueño. Es o es así, po que las ag ega-
ciones de e eno y las nue as edi icaciones cons uidas —que se excluyen de la
expansión obje i a hipo eca ia— son, de suyo o po sí solas, bienes inmuebles
(c ., a . 334.1° CC), incas independien es, que pueden se obje o de p opie-
dad o de echo eal independien e, de olio eal p opio y de hipo eca sepa ada
y
di e sa de la p opiedad (o del de echo eal), del olio egis al y de la hipo eca
que exis an e e idos al suelo. Ap i ud de o ma po sí sola inca, ma e ial y
egis al de la que, en cambio, ca ecen las plan aciones y las o as mejo as
di e sas de las edi icaciones y de las ag egaciones, a las que po ello sí se ex-
iende au omá icamen e la hipo eca,
ex
a . 110.1° LH.

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No se da es a explicación en la Exposición de Mo i os de la LH-1861 al
jus i ica el égimen de ex ensión de la hipo eca (donde, en ealidad, sólo se
in en a jus i ica la excepción del a . 112 LH, a a o del e ce poseedo ): pe o
e i iéndose al obje o de la hipo eca en gene al, la p opia Exposición de Mo i os
de la LH-1861 ad ie e, bajo la úb ica
«Bienes que no pueden hipo eca se»,
que
hay bienes inmuebles no hipo ecables, po que aun siendo inmuebles, lo son
po su adhe encia al suelo, de modo que sepa ados del mismo, ya como bienes
muebles, no son au ónomamen e hipo ecables, como sucede, p ecisamen e, con
los u os y en as pendien es y con los obje os colocados pe manen emen e en
los edi icios. O dicho de o o modo, po que al no se sepa ada y ma e ialmen e
bienes inmuebles no pueden cons i ui po sí solos una inca egis al. Así se
pond ía más de mani ies o, aunque ya luego con la e o ma de la LH-1909, en
el nue o, y aún hoy igen e, a . 111 LH (que excluye de la ex ensión de la
hipo eca ales bienes: u os, en as,...), concluyéndose en su ges ación, as un
in enso deba e pa lamen a io, que ampoco sob e ales bienes cabe hipo eca
p opia, pues aun siendo inmuebles (po su adhesión o po su des ino, ex a .
334 CC) ca ecen de au onomía egis al. No en ano, as su sepa ación del
inmueble al que es án adhe idos, o des inados po olun ad del p opie a io de la
inca, se con ie en en bienes muebles (suscep ibles hoy de hipo eca mobilia ia,
concu en e o no, con la inmobilia ia, según la disposición inal
3
a
de la Ley
41/1997, a que nos emi imos); una sepa ación aquélla que ambién pod á ha-
ce se una ez iniciada la ejecución hipo eca ia (c ., a . 113 LH) —como se e á
luego—. De ahí, p ecisamen e, que se p esuman en p incipio no hipo ecados,
jun o con la inca hipo ecada,
«los u os, cualquie a que sea la si uación en que
se encuen en»,
aun es ando pendien es en el momen o de ejecu a se la hipo eca,
o
«las en as encidas y no sa is echas»
en aquel momen o ejecu i o; pues sólo
en el caso de habe se pac ado la ex ensión (u o o gada su adminis ación, c .,
a . 690.1 LEC), o en el de se insepa ables ales bienes del inmueble (como
pudie an se las en as no encidas pe o an icipadas, c ., a . 215.2 RH), se
hab án de en ende , en onces, como hipo ecados con la inca hipo ecada que
se a a ejecu a (c ., el a . 111.1° LH: en su inciso inicial, al deci :
«Sal o pac o
exp eso o disposición legal en con a io, la hipo eca no comp ende á»;
y en su
inciso inal, cuando as deci que no se encuen an hipo ecados los bienes
muebles colocados pe manen emen e en la inca hipo ecada..., p ecisa:
«a no
se que no puedan sepa a se
sin
queb an o de la ma e ia o de e io o del obje o»).
Siendo esa la azón del igen e a . 111 LH, no ha de ex aña su sob e enida
coincidencia con el a . 112 LH (y, en pa e, con el a . 113 LH, en su e e encia
a la sepa abilidad, o no, de cie as accesiones y mejo as), pues la azón es
idén ica en ambos, sin que deba ex aña que la misma excepción ope e aunque
las mejo as, ob as y u os sean ealizados y ob enidos po el dueño hipo ecan e
o po el e ce poseedo . O que siendo e ec uadas po el hipo ecan e, és e sea o
no el p opio deudo . La exclusión no se unda en su olun ad de no que e que
la hipo eca se ex ienda a ales bienes, ni mucho menos en un a o que la LH
o igina iamen e sólo concedió al e ce poseedo , pa a luego ex ende lo a odo
p opie a io de inca hipo ecada; sino po que aquellos p incipios de especialidad
"y
-
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EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LAS ACCESIONES Y MEJORAS...
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y
publicidad lo impiden. Que el a . 112 LH uese así ya edac ado en la LH-
1861 puede explica se, sob e odo, pa a acla a el modo en que debe ejecu a se
una hipo eca que no se ex iende a cie os bienes (a . 113 LH), y ambién po
a as e de un pasado donde, sin emba go, sí e a necesa ia al p o ección en
bene icio del e ce poseedo cuando las hipo ecas podían se gene ales y pe -
manece ocul as, desconocidas al no exis i un sis ema egis al.
Con el paso del iempo, la azón — egis al— de las excepciones con enidas
en la LH a la ex ensión de la hipo eca, no ha enido a se más que a i icada;
especialmen e, en la g an e o ma hipo eca ia habida a mediados del s. XX,
como . g ., puede e se en su egulación de la decla ación de ob a nue a,
ex
a s. 208 LH y 308 RH: en ales no mas, amén del í ulo p incipal en que
acceso iamen e se haga decla ación de la ob a nue a (supues o que, en p inci-
pio, nunca plan eó p oblema), se pe mi e ambién que al decla ación se haga
en í ulo au ónomo, pa a el que, sin emba go, no bas a con la simple decla ación
del dominus soli ela i a a la conclusión de la ob a cons uida sob e su suelo,
siendo, en cambio, necesa ios o os equisi os que asegu en la exis encia de al
ob a y su i ula idad ( id., a s. 208 LH in ine y 308.2° RH). Esa mayo exigen-
cia en el í ulo au ónomo obedece a que con és e no sólo se decla a un hecho
(la ob a nue a), sino ambién un de echo (la p opiedad que sob e la ob a se
expande po accesión), y la olun ad de que así cons e odo ello en el Regis o
de la p opiedad.
Po eso mismo, que li e almen e el a . 215 RH
«ex ienda»
la hipo eca a
los excesos de cabida de la inca hipo ecada debe se en endido en sen ido
amplio, o imp opio incluso, pues en ealidad la inca que expe imen a en el
Regis o el exceso de cabida es la misma y única inicial e in encionadamen e
hipo ecada (como la inca ans o mada po accesión na u al), a di e encia de
lo que acon ece con las ag egaciones —no na u ales— que implican un exceso
eal y ambién egis al de supe icie, que al eque i de au én ica ag egación
ambién egis al no son obje o de ex ensión legal o au omá ica de la hipo eca.
En cambio, el exceso —o el de ec o, que pudie a habe — de cabida no suponen
más que una ec i icación egis al de la medida supe icial de la inca según
cons aba —e óneamen e— al p incipio en el Regis o, sín implica e dade a
ex ensión, o modi icación, del obje o hipo ecado, como ampoco la hay en el
obje o mismo de dominio. Como decía ROCA SASTRE (1954, 324), ma izando la
exp esión empleada en el a . 215 RH, más que en ende que «la hipo eca se
ex ende á ambién sob e es a mayo cabida egis ada», es que «la hipo eca
g a a á dicha inca en oda su ex ensión».
La e o ma hipo eca ia de 1944-1947 es con empo ánea a aquella época en
la que u gía la necesidad de cons ucción pa a da alojo a una población que
emig aba en masa del campo a la ciudad, o iginándose con ello nue os con lic-
os sociales que, en p incipio, ca ecían de su icien e o exp eso ampa o legal, y
que ue on cubie os po las p ime as leyes sob e P opiedad Ho izon al (de
1939), de A endamien os U banos (de 1944), sob e de echo de supe icie (a .
16 RH-1944), o sob e el Suelo (de 1956), ... P ecisamen e, algunas de esas
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RAD 2012 • 5 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA A LAS ACCESIONES Y MEJORAS...
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sino que ni siquie a cons a mencionada en la esc i u a de hipo eca que luego
se insc ibe. Cie o que el a . 110 LH decla a la expansión de la hipo eca a los
bienes que enume a
«aunque no se mencionen en el con a o»,
pues ca ecen de
au onomía ma e ial y egis al como bien inmueble. De ahí que sí ope e en ales
casos la ex ensión, y de o ma au omá ica. Pe o a ándose, como es el caso que
aho a nos ocupa, de un inmueble que sí goza de al au onomía, su mención, al
menos en el con a o, es o es, en la esc i u a hipo eca ia, sí end ía su ele an-
cia, no sólo ác ica, sino ambién ju ídica (de nue o, los a s. 208 LH y 308 RH).
Con ello se plan ea o o posible supues o, ha o ecuen e y muy elacio-
nado con el an e io , pe o con un pequeño ma iz que lo di e encia de aquél en
su solución: si la edi icación que ya exis ía an es de cons i ui se la hipo eca, no
es á aún insc i a (como en el caso an es is o), pe o sí es mencionada en la
esc i u a de hipo eca que se insc ibe (mención que en el caso an e io ni si-
quie a se hacía), ¿hab ía en al hipó esis ex ensión de la hipo eca a dicha edi i-
cación? Po supues o, pa a la opinión mayo i a ia, que es ima bas an e la p e-
exis encia eal de la cons ucción, enga o no e lejo en el mundo del Regis o,
ambién es a hipó esis lo es de ex ensión hipo eca ia. Y de nue o alega la doc-
ina las mismas azones ya indicadas an es. En la ju isp udencia, pa a es e caso
pa icula des aca la RDGRN de 6 eb e o 1986 (RJ 1986, 1008). Aun siendo
acep able al solución, co egible esul a su a gumen ación. Sí es ele an e que
la cons ucción, exis en e en la ealidad, pe o sin cons ancia egis al p opia,
sea mencionada en la esc i u a de hipo eca, po que a a és de ella, cuando és a
es insc i a, ambién con ella aquélla accede al Regis o. Po supues o, no se
a a de da le en es e caso ele ancia a un p e endido caso de mención egis al,
que nues a Legislación hipo eca ia echaza (c ., a s. 29, 98 LH, y 355 RH).
La azón en aquel caso de que la hipo eca se ex ienda a una edi icación que ya
exis ía es que al se és a mencionada en la esc i u a e insc ipción de la hipo eca
(c ., a . 110 LH), en al mención a —o puede i , en su caso— inclusa una
decla ación de ob a nue a, en an o su desc ipción se haga con o me a los a s.
208 LH y 308 RH (especialmen e, po el caso e e ido, según el 308.1° RH, en
su p ime a pa e), de modo que hab ía cons ancia egis al, no sólo de la exis-
encia en sí del edi icio, sino de su p opiedad y de su hipo eca (según imos
a iba), se haga al cosa en olio di e so o, como más p obable, en el mismo
olio egis al del suelo edi icado y —aho a sí— ín eg amen e hipo ecado. Po eso,
más que un caso de ex ensión de hipo eca, hab á desde un p incipio una hipo-
eca ecayen e sob e una p opiedad única, o mada po el suelo edi icado, que
así, po el odo, se ejecu a á en caso de impago (c ., a . 130 LH, cuando
decla a que la ejecución hipo eca ia se ealiza á
«sob e la base de aquellos ex e-
mos con enidos en el í ulo
—dice— que
se hayan ecogido en el asien o espec i o»).
IV. MODO DE EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA NO EXTENDIDA A CIERTAS ACCESIO-
NES Y MEJORAS
O o de los p oblemas que se plan ea en es a ma e ia a iene a la ejecución
de la hipo eca, en caso de impago de la deuda ga an ida, cuando hay alguna
accesión o mejo a a que aquélla no se expande. Con o me a la independencia
egis al exis en e en e ales incas (la hipo ecada y la excluida de dicha hipo-
eca), ¿hab á de se una ejecución sepa ada o, mejo dicho, una ejecución ais-
lada de la inca hipo ecada? O, con o me a la insepa abilidad ma e ial habida
en e ambas, po la inco po ación de la una a la o a ( undada en el p incipio
supe icies solo cedi ),
¿hab á, acaso, de se una ejecución conjun a de la inca
hipo ecada jun o con la accesión o mejo a a la que, sin emba go, en p incipio
la hipo eca no se ex iende? Es a úl ima pa ece se la solución que adop a el a .
113 LH pa a la excepción con enida en el a . 112 LH, e e ida a cie as accesio-
nes y mejo as ealizadas po el e ce poseedo que no puedan se e i adas, o
sepa adas de la inca hipo ecada en el momen o de ejecución de la hipo eca.
Mas, ¿qué sucede en los casos de los a s. 110.1° in ine y 111 LH o en cual-
quie a o a de las nue as hipó esis ( is as en el epíg a e an e io ), en que la
hipo eca no se ex iende?
Pa a unos, la ejecución ha de se aislada, sólo e e ida a la inca hipo ecada,
sin que se ejecu e la accesión o la mejo a inmobilia ia a la que, según la p opia
ley, no se ex iende la hipo eca. Mas, de se es a la solución, los p oblemas, que
ya se apun a on en la ges ación de la LH-1861 po el S . O íz de Zá a e (en
LLHH
de España,
I, 169 y 170), se mul iplican, de o ma casi i esoluble, ha-
ciendo que aquélla sea, a la pos e, in iable. Pa a empeza , si, en e ec o, la
ejecución es sólo del suelo, o del inmueble hipo ecado, sin la accesión ( g .,
sin el edi icio cons uido sob e el suelo hipo ecado), ¿acaso dicha accesión pe -
manece en manos de quien en el momen o ejecu i o e a su dueño? De se así,
su gen los p oblemas écnicos y económicos (especialmen e cuando se a e de
un edi icio cons uido o sob e-ele ado sob e el inmueble hipo ecado): como
p oblemas écnicos, ¿acaso hab á que di idi ma e ialmen e dos p opiedades:
una sob e el suelo a a o del adjudica a io, y o a sob e la accesión pe mane-
cien e en su an e io p opie a io? De se así, su ge un p oblema económico,
p e io al écnico: ¿quién que á se adjudica a io, quien a a apos a en la
subas a pa a queda se con un suelo pa a él inú il, al menos en la zona ocupada
po el o o inmueble que pe sis e en manos de su an e io dueño? Al inal, po
es a ía queda ía pe judicado el ac eedo hipo eca io que e ía di icul ada, si
no imposibili ada, la ejecución de su hipo eca. Un modo de e i a ales incon e-
nien es, sin sali de la idea de una ejecución sepa ada, se ía en ende que aun-
que la ejecución hipo eca ia a ec a sólo a la inca hipo ecada, con exclusión de
la accesión o mejo a de que se a e, al inal la adjudicación es conjun a, de
oda la inca, con odas sus accesiones y mejo as, de modo que,
a pos e io i,
el
adjudica a io, que lo es del odo aunque sólo haya pagado en subas a la pa e
hipo ecada, debe paga la es an e a su —ya— an e io dueño en o o ac o pos e-
io , a in de e i a su en iquecimien o injus o. Es la solución que, ecien e-
men e en el o o, ha enido a aplica la STS de 18 no iemb e 2005 (RJ 2005,
7733) —y a a i ica la de 17 diciemb e 2007 (RJ 2007, 8937), que la ep oduce—,
pa a un caso de ejecución de sola hipo ecado, con chale de dominio ese ado
po el e ce o cons uc o , en que el ema an e se queda con odo, aun sólo
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habiendo pagado el alo del sola , y undándose al espec o dicha STS en la
doc ina del en iquecimien o injus o.
Con es a solución, desde luego, el ac eedo hipo eca io queda p o egido,
sa is echo, pues al modo de ejecución de la hipo eca no a a causa desánimo
en la subas a. Al con a io, sabiendo que de an emano se paga á sólo una pa e
del inmueble (la hipo ecada), pa a queda se con el odo, al modo ejecu i o
se á un cla o incen i o pa a cualquie pos o que se p ecie. Ya luego, según es a
solución que se p opone, end á el eajus e. Pe o es es o úl imo lo que puede
pa ece injus o, po pe judica al dueño de la pa e de inmueble —p ecisamen e—
no hipo ecada, y a la ez innecesa io po empo aliza , o di idi en el iempo,
el pago del odo, pa a e asa la sa is acción en el p ecio de quien, jus amen e,
enía su inmueble lib e de hipo eca. Que la necesidad de paga al i ula de
dicho inmueble no hipo ecado el alo que és e iene se undamen e en el p in-
cipio de en iquecimien o injus o es e iden e. Es la explicación que pod ía da se,
ambién, de nues o a . 113 LH. Y, ¿no se e que en él pa ece p e e se ambién
una ejecución conjun a, de odo el inmueble (en su pa e hipo ecada y en la
no hipo ecada), sin demo a en el pago pa a el dueño de la pa e exen a de la
ex ensión hipo eca ia? Más aún, al menos en su li e alidad pa ece p e e se la
posibilidad de que el pago del p ecio del inmueble no hipo ecado lo ob enga
su i ula an es de que el ac eedo , en sa is acción de su c édi o hipo eca io,
ob enga la pa e de p ecio co espondien e al alo de la pa e de inmueble sí
hipo ecado (c . el a . 113 LH, en su úl imo pá a o). ¿Po qué no puede se ,
en onces, ese el mismo mé odo ejecu i o pa a odos los demás casos en que la
hipo eca no se ex iende a cie as accesiones o mejo as? Aunque la ejecución en
subas a sea o al, po oda la inca con odas sus accesiones y mejo as, del p ecio
ob enido el ac eedo hipo eca io sólo end á de echo al que co esponda al alo
de lo e ec i amen e hipo ecado. Se a a de que sea sa is echo en su c édi o, no
de que se en iquezca injus amen e. Po eso, si, en e ec o, hubo ex ensión de la
hipo eca a las accesiones y mejo as, end á de echo el ac eedo a ob ene cuan o
sea necesa io del p ecio o al ob enido as la subas a has a sa is ace po com-
ple o su c édi o impagado. En cambio, cuando haya accesiones y mejo as a las
que no se ex iende la hipo eca, aunque la ejecución sea po el odo, el ac eedo
sólo end á de echo a ob ene del p ecio o al la pa e del mismo co ela i a al
alo de la pa e de inmueble hipo ecado (que es aba ya ijado en el í ulo
cons i u i o
—ex
a s. 130 LH, 682.2 y 694 in ineLEC—), y así has a cub i el
c édi o, sin que pueda sa is ace lo si aquella pa e del p ecio no llega a cub i lo.
Al p opie a io de las accesiones a que no se ex iende la hipo eca, pe o sí la
ejecución, pe enece á el impo e en que se alo en ales accesiones (que, en la
p ác ica se á el exceso de ema e espec o al alo de la inca hipo ecada, dedu-
cidas o as posibles accesiones y mejo as que sí se in eg en en la ex ensión legal
y pe enezcan, po an o, al ac eedo ). Lo que demues a, una ez más, que
aunque la ejecución sea conjun a, la hipo eca no se ha ex endido a oda la inca
hipo ecada: cada uno de los ac eedo es, el hipo eca io y el e ce poseedo po
el p ecio de su accesión, no concu en, no en an en con lic o, po que cada uno
iene de echo a una pa e bien di e enciada de la inca ejecu ada.
Supe ado, así, es e incon enien e, que pod ía se ma e ial o económico,
queda, sin emba go, o o más écnico, que suele opone se a la aplicación gene-
alizada del a . 113 LH, ue a de su es ic o ámbi o aplica i o, que se e ie e a
la no ex ensión de la hipo eca en bene icio del e ce poseedo . Suele a al
espec o opone se que no cabe su aplicación po analogía,
ex
a . 4.2 CC, al se
una no ma excepcional, en e a la egla gene al de la ex ensión de la hipo eca
a accesiones y mejo as
(ex
a s. 109 y 110 LH), cuya li e alidad se e ie e, es ic-
amen e, sólo al caso del e ce poseedo (como ella misma sugie e cuando se
emi e a
«lo dispues o en el a ículo an e io »);
sin que, además, pueda e se
semejanza, la
eadem a io
que exige el a . 4.1 CC, en e el a . 112 LH (con su
consiguien e a 113 LH) y los a s. 110.1° y 111 LH, cuando aquél se e ie e
al e ce poseedo (ajeno a la cons i ución de la hipo eca, y a la p opia deuda),
y és os al p opio hipo ecan e (sea o no además el p opio deudo ). A es a nega-
i a a la analogía pod ía obje a se la igualdad habida en la
a io
egis al de los
a s. 110.1° in ine, 111 y 112 LH. Residiendo, además, la iden idad de azón
lógica en p incipios gene ales del De echo hipo eca io, como son la publicidad
y la especialidad, no se puede a i ma que el a . 113 LH (consecuencia de
aquellos p incipios), sea no ma excepcional que no pueda aplica se po analogía
ex
a . 4.2 CC. Mucho menos cuando ni siquie a se a a de aplica po analogía
el a . 113 LH, sino simplemen e de in e p e a lo ex ensi amen e pa a aplica lo
a un caso conc e o, no p e is o en el a . 112 LH, pe o sí en los a s. 110.1° y
111 LH, e e ido a una misma ins i ución, la hipo eca ia, y a la misma hipó esis
gene al, de no ex ensión de la hipo eca a cie as accesiones y mejo as. A al
in e p e ación ex ensi a no conduce sólo la lógica, ni únicamen e la in e p e a-
ción sis emá ica (que obliga a auna aquellos a s. 110.1°, 111 y 112 LH en
cuan o al modo ejecu i o de la hipo eca), sino ambién una in e p e ación his ó-
ica, que, de nue o, e ela la in ención del legislado , la azón con enida en el
a . 113 LH: con ón ese, pa a su demos ación, dicho a . 113 LH (que en su
le a se e ie e a la ejecución hipo eca ia en e al e ce poseedo en a as de
espe a el 112 LH), con la explicación que sob e el a . 110.1° LH in ine dio
el S . Pe manye en el deba e pa lamen a io de la LH-1861, an e las c í icas del
S . O iz de Zá a e (como puede e se en las LLHH
de España,
I, 188 y 189).
V. EL ÁMBITO DE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD EN MATERIA DE EXTEN-
SIÓN OBJETIVA DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA
Pa a e mina es a c ónica ju isp udencial sob e los a s. 109 ss. LH, es a
po abo da la alidez y e icacia de un pac o que, p ác icamen e, cons i uye
cláusula de es ilo en los p és amos hipo eca ios: aquel en que ac eedo e hipo e-
can e acue dan la exclusión de las excepciones legales, de modo que la hipo eca
ambién se ex ienda a accesiones como las ag egaciones de e enos o las nue as
edi icaciones, po p incipio sal adas po el a . 110.1° LH in ine, o a los bienes
muebles que el a . 111 LH en p incipio dispone —pe o no impone— como ex-
cluidos. En odo es e posible juego de la au onomía p i ada en ma e ia de
ex ensión de la hipo eca, la mayo ía de la doc ina, p ác icamen e desde que ya
RAD 2012 • 5 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA