Finis e a
,
LV
(115), 2020, pp. x-x
ISSN: 0430-5027
doi: 10.18055/Finis20187
A igo
MANUSCRITO ACEITE PARA PUBLICAÇÃO |
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APARTAMENTOS TURÍSTICOS, COVID-19 E CAPITALISMO DE PLATAFORMAS
AGUSTÍN COCOLA-GANT
Recebido: maio 2020
Acei e: se emb o 2020
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Cocola-Gan , A. (2020). Apa amen os u ís icos, Co id-19 e capi alismo de pla a o mas [Tou is
apa men s, Co id-19, and pla o m capi alism].
Finis e a – Re is a Po uguesa de Geog a ia
. Doi:
10.18055/Finis20187
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ISSN: 0430-5027
doi: 10.18055/Finis20187
A igo
APARTAMENTOS TURÍSTICOS, COVID-19 E CAPITALISMO DE
PLATAFORMAS
AGUSTÍN COCOLA-GANT1
RESUMO – Pa a en ende como o me cado de apa amen os u ís icos es á a esponde à pandemia, é
necessá io analisa a manei a como esse me cado se oi eo ganizando nos úl imos anos. Es e ex o baseia-se no
es udo que ealizámos des e me cado em Po ugal no âmbi o do p oje o SMARTOUR, e des aca dois pon os
undamen aisi. O p imei o é pe cebe a lexibilidade e o con olo sob e a casa que es e me cado o e ece aos
p op ie á ios e in es ido es. O segundo pon o e e e-se às agências de ges ão de apa amen os u ís icos e como elas
se posicionam no capi alismo das pla a o mas digi ais. O ex o explica como es es dois aspe os pe mi em que os
p op ie á ios especulem sob e a i os po alguns meses enquan o espe am o essu gimen o do me cado u ís ico, o
que signi ica um aumen o na ulne abilidade dos inquilinos como nunca is o, a al pon o que a habi ação pe de a sua
unção social.
Pala as-cha e: Apa amen os u ís icos; capi alismo de pla a o mas; Co id-19; inancei ização da habi ação;
neolibe alismo.
ABSTRACT – TOURIST APARTMENTS, COVID-19, AND PLATFORM CAPITALISM. To unde s and how he
sho - e m en al ma ke is esponding o he pandemic, we need o analyse how his ma ke has been eo ganized in
ecen yea s. This ex is based on he s udy we ca ied ou o his ma ke in Po ugal wi hin he scope o he
SMARTOUR p ojec , and highligh s wo undamen al poin s. The i s is o g asp he lexibili y and con ol o e he
p ope y ha his ma ke o e s o owne s and in es o s. The second poin is he ise o sho - e m en al
managemen agencies and how hey posi ion hemsel es in he cu en digi al pla o m capi alism. The ex explains
how hese aspec s allow p ope y owne s o specula e on asse s o a ew mon hs while wai ing o he ou is ma ke
o come back, which means an inc ease o he ulne abili y o enan s like ne e be o e o he poin ha housing loses
i s social unc ion.
Keywo ds: Sho - e m en als; pla o m capi alism; Co id-19; housing inancialisa ion; neolibe alism.
I. INTRODUÇÃO
Sabemos que a pandemia da Co id-19 pa alisou a mobilidade nacional e in e nacional e, com
ela, a a i idade u ís ica. Nes e no o con ex o, pa ece que o negócio dos apa amen os u ís icos
ambém pa ou, que hou e uma supos a ans e ência desse ipo de apa amen os pa a o me cado
esidencial, que há ago a uma opo unidade de aumen o da o e a de casas pa a a endamen o e que,
assim, se i á equilib a de alguma o ma um me cado que iu milha es de casas se em alugadas a
u is as. Embo a essa opo unidade exis a, ac edi o que na si uação a ual a maio ia dos
apa amen os u ís icos não ão ol a ao me cado esidencial. Mesmo que haja uma ans e ência
de apa amen os u ís icos pa a as pla a o mas de a endamen o adicionais como a Idealis a, es a
sabe se essa ans e ência é pa a a endamen o es á el ou não. É al amen e imp o á el pensa que
de ido à al a de p ocu a, p op ie á ios e in es ido es u ís icos começa ão a aze con a os de
longo p azo. Nes e ex o, en o explica as azões des a si uação, bem como p opo a necessidade de
uma p o unda mudança no a ual domínio da ideologia neolibe al em elação ao me cado da
habi ação.
Recebido: maio 2020. Acei e: se emb o 2020.
1 In es igado E e i o, Cen o de Es udos Geog á icos, Ins i u o de Geog a ia e O denamen o do Te i ó io, Uni e sidade de Lisboa, Edi ício IGOT, Rua
B anca Edmée Ma ques, Cidade Uni e si á ia, 1600-276, Lisboa, Po ugal. E-mail: agus incocolaga[email p o ec ed].p
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II. REORGANIZAÇÃO DO MERCADO DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS
Pa a en ende como o me cado de apa amen os u ís icos es á a esponde à pandemia, é
necessá io analisa em p imei o luga a manei a como esse me cado se oi eo ganizando nos
úl imos anos, e, nesse sen ido, des aca ei dois pon os que me pa ecem undamen ais. Baseio as
minhas obse ações no es udo que ealizámos des e me cado em Po ugal no âmbi o do p oje o
SMARTOURii. Realizámos 32 en e is as em p o undidade a agências de ges ão de apa amen os
u ís icos em Lisboa e no Po o e a ou os agen es do me cado imobiliá io, nomeadamen e
in es ido es, imobiliá ias e consul o es in e nacionais como a JLL e a CBRE.
Em p imei o luga , é p eciso en ende os bene ícios que es e me cado o e ece aos
p op ie á ios e in es ido es. O sucesso dos apa amen os u ís icos é explicado não apenas po que a
p op iedade pode ob e mais en abilidade alugando a u is as do que a esiden es pe manen es
(Ba a a-Salguei o, 2017), mas ambém - e em alguns casos especialmen e - de ido a uma sé ie de
an agens ine en es à lexibilidade des e me cado. Pa a p op ie á ios e in es ido es, a lexibilidade
o e ecida pelos apa amen os u ís icos signi ica e con olo sob e a casa. O me cado u ís ico
pe mi e ob e luc os com o a endamen o e, ao mesmo empo, ende o imó el, u ilizá-lo ou sai
acilmen e do me cado quando necessá io. Ou a an agem desse con olo sob e o a i o é que a
manu enção do imó el é cons an e, dado que é possí el e i ica semanalmen e as condições dos
apa amen os; que o u is a paga an ecipadamen e; e que a al a o a i idade de "inquilinos" pe mi e
especula cons an emen e sob e o p eço. Po ou as pala as, os p op ie á ios eem o me cado de
a endamen o adicional como "demasiado ígido" pelo simples a o de e inquilinos de longo
p azo. Essa é uma isão compa ilhada po p op ie á ios locais e in es ido es in e nacionais. E,
nesse sen ido, a lexibilidade dos apa amen os u ís icos é um pon o-cha e no con ex o a ual, em
que a habi ação é is a como um a i o inancei o. Como em mui os ou os países, em espos a à c ise
de 2008 em Po ugal o am ap o ados á ios p og amas pa a a ai capi al in e nacional,
o necendo bene ícios iscais ao in es imen o imobiliá io (Mon ezuma & McGa igle, 2019). Nes es
casos, o p incipal mo i o pa a in es i em habi ação é deposi a capi al e depois decidi sob e o uso a
se ei o na casa ou deixá-la simplesmen e azia.
No nosso abalho (Cocola-Gan & Gago, 2019), e i icámos exis i consenso sob e a ideia de
que coloca a casa no me cado u ís ico é semp e a melho opção pa a esse ipo de in es ido , dado
que pode usa a casa quando isi a o des ino ou endê-la sem inquilinos quando encon a uma boa
opo unidade. Des e modo, o me cado de apa amen os u ís icos aumen a a possibilidade de
especulação sob e a habi ação. Es e ac o ep esen a uma u opia neolibe al – me cado al amen e
lexí el e des egulado – que signi ica ou a e i a ol a na ulne abilidade e insegu ança de g upos
pa a os quais o a endamen o é a única opção pa a acede à habi ação. Embo a a lexibilização e a
des egulação do me cado de a endamen o enham sido polí icas neolibe ais undamen ais pa a da
mais "ga an ias" aos p op ie á ios e supos amen e pa a melho a a e iciência do me cado, o me cado
de a endamen o u ís ico simplesmen e igno a qualque lei de a endamen o, po mais lexí el que
seja, e o çando o pa adigma neolibe al e o alecendo a assime ia de pode en e p op ie á io e
ocupan e. A p op iedade deixa de p ecisa de inquilinos pa a ob e bene ícios, a menos que se
acei em con a os de cu o p azo. É pa adoxal e - e esse é o p incipal p oblema - como nes a u opia
neolibe al o me cado imobiliá io não unciona da manei a mais e icien e, mas sim que a habi ação
pe de a sua unção social.
Vol ando ao con ex o da pandemia, um bene ício cen al pa a os p op ie á ios p opo cionado
pela lexibilidade desse me cado é a possibilidade de se ajus a em os p eços e a du ação do
a endamen o à p ocu a exis en e. Po exemplo, mui as das agências en e is adas explica am que
uma es a égia eco en e em Lisboa oi aluga a u is as du an e o e ão e muda pa a o me cado de
es udan es in e nacionais du an e o pe íodo académico. Aqui, lexibilidade signi ica muda pa a
ou as o mas de a endamen o nos pe íodos em que essas o mas são mais luc a i as, e essa
ansição pa a um se o di e en e não é mui o di ícil. A mudança de a endamen o de cu o pa a
médio p azo é o que pa ece es a a acon ece com a a ual pandemia. No ela ó io How Mid-Te m
S ays May Rescue Sho -Te m Ren als, a consul o ia Ai DNA (2020) mos a que mais de 50% das
noi es ese adas em odo o mundo na Ai bnb em ab il de 2020 o am pa a es adias de mais de 2
semanas. Essa consul o a ambém aconselha a o e a de descon os pa a es adias supe io es a um
mês, com a in enção de aluga imó eis po alguns meses e, e en ualmen e, e o na ao me cado de
a endamen o u ís ico. No en an o, a Ai DNA só possui dados sob e a a i idade da Ai bnb, e isso es á
longe da ealidade o al do me cado. A si uação é mais complexa, como explica ei.
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O segundo aspe o a des aca são as agências de ges ão de apa amen os u ís icos e como elas
se posicionam no capi alismo das pla a o mas digi ais (S nicek, 2017; Shaw, 2018). São emp esas
que ge em apa amen os de e cei os. A a i idade p o issionalizou-se e, po isso, o nou-se mui o
di ícil pa a um p op ie á io não p o issional compe i no me cado; po an o, exis e uma ce a
p essão pa a en ega a ges ão dos apa amen os a essas agências. O c escimen o des as emp esas
oi exponencial – no abalho de campo iden i icamos 41 em Lisboa – sendo que mui as delas se
o na am mul inacionais de ido à ajuda inancei a o necida po undos de in es imen o
(Benhaddou, 2017). Po exemplo, emp esas como a Hos make , a Swee Inn e a Gues Ready con am
com po ólios de milha es de apa amen os em oda a Eu opaiii. O pon o impo an e em elação à
si uação a ual é como a es u u a de ges ão dessas agências pe mi e anuncia os apa amen os em
di e en es pla a o mas digi ais simul aneamen e. Pa a aze isso, elas usam p og amas in o má icos
de ges ão de p op iedades, que são conhecidos em inglês como channel manage , e que é uma
ecnologia usada há anos pela indús ia ho elei a pa a pode come cializa o mesmo p odu o on-line
(nes e caso apa amen os) em di e en es canais como a Ai bnb, a Homeaway e a Booking.com.
Embo a essas sejam as ês pla a o mas mais conhecidas no me cado de apa amen os u ís icos,
exis em emp esas como a Ren als Uni ed que o e ecem p og amas de ges ão que pe mi em
come cializa cada apa amen o em mais de 60 pla a o masi . Quando uma ese a é ei a numa
delas, o p og ama bloqueia o apa amen o nas ou as pla a o mas. A e dade é que esses p og amas
de ges ão já incluíam, an es da pandemia, a possibilidade de anuncia os apa amen os em
pla a o mas de a endamen o de médio p azo, como a Sop ahome (mínimo de 30 dias de
a endamen o) ou a Uniplaces ( ocada no me cado de es udan es in e nacionais). A expansão des e
ipo de pla a o ma e o ça ainda mais a u opia neolibe al, uma ez que os a endamen os com
con a os es á eis deixam de se necessá ios, e, consequen emen e, a habi ação pe de a sua unção
social. Inspi adas pela Ai bnb, odas es as emp esas abalham com pagamen o an ecipado; sem a
possibilidade de isi a o apa amen o; ge almen e sem con a o de a endamen o; são pa a es adias
de cu a ou média du ação; e os p eços são exo bi an es. A pandemia a ual es á a acele a essa
pe mu a dos apa amen os en e di e en es pla a o mas e a no idade é que as agências de ges ão de
apa amen os u ís icos ago a es ão a usa os seus channel manage s pa a anuncia p op iedades em
pla a o mas que, em eo ia, e am pa a a endamen o de longo p azo. Po exemplo, a Hos make
incluiu no seu channel manage a Idealis a em Espanha e em Po ugal, ou emp esas simila es em
ou os países, como a Righ mo e no Reino Unido, mas os anúncios indicam que o a endamen o é po
um cu o pe íodo. A consequência é que a lexibilidade in ínseca dos apa amen os u ís icos, as
pla a o mas digi ais e o uso de ecnologias pa a ges ão imobiliá ia pe mi em que os p op ie á ios
especulem sob e a i os po alguns meses enquan o espe am o essu gimen o do me cado.
III. RFLEXÕES FINAIS
Dada a a ual c ise no me cado de a endamen o (Pa el, 2020; Sla e , 2020), que se á e o çada
pelas consequências económicas da pandemia, não podemos simplesmen e espe a que o me cado se
ajus e à p ocu a e que apa amen os u ís icos e o nem ao me cado esidencial. Os en is as
p o issionais desejam, po odos os meios, e i a a endamen os es á eis, de modo que uma supos a
ans e ência de casas pa a a endamen o de longa du ação não acon ece á, ou oco e á apenas em
poucos casos.
A u opia neolibe al de apa amen os u ís icos e pla a o mas digi ais pa a consumido es que
es ão de passagem aumen ou a ulne abilidade dos inquilinos como nunca is o, a al pon o que a
habi ação pe deu a sua unção social. A única manei a de alcança um equilíb io en e p op iedade e
inquilino é com a in e enção da adminis ação pública e, endo em is a que a “e iciência” desse
me cado é unicamen e a opo unidade que ele o e ece pa a especula , essa in e enção de e se
imedia a. Po ou as pala as, embo a exis a uma opo unidade abe a pela pandemia, é ho a de agi .
Po exemplo, em Espanha os a endamen os de cu o e médio p azo es ão cobe os pela Lei de
A endamen o U bano, que pe mi e a endamen os pa a “ou os usos que não sejam habi ação”, com
habi ação de inida como esidência habi ual ou pe manen e. Ou seja, a lei pe mi e “a endamen os
sazonais” e des a o ma os p op ie á ios e i am aze con a os pe manen es. Es a lei de e se
ede inida imedia amen e. Em Po ugal a si uação é simila po que a lei de a endamen o, embo a
es ipule um mínimo empo al de um ano pa a os con a os de a endamen o, pe mi e aos
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p op ie á ios ab i exceções pa a a endamen os empo á ios, o que na p á ica signi ica que
a endamen os de um mês são pe mi idos.
Pa a e i a es as si uações, de e ia se c iado um ma co legal que ga an isse a endamen os
es á eis e que ompesse com a a ual assime ia de pode en e p op ie á io e ocupan e. É ce o que a
inicia i a omada pelo capi alismo de pla a o mas e i a e in alida os egulamen os exis en es, mas
dian e dessa o ensi a especula i a o Es ado não pode simplesmen e obse a como o me cado se
es á a eo ganiza . Es amos pe an e uma c ise sem p eceden es e são necessá ias medidas co ajosas
pa a ecupe a a unção social dos milha es de apa amen os u ís icos que hoje agua dam com
expec a i a o e o no a uma supos a no malidade.
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i Uma p imei a e são des e ex o oi publicada em Espanha no blog Alba Sud no dia 25/05/2020: h p://albasud.o g/no icia/es/1220/apa amen os-
u -s icos-co id-19-y-capi alismo-de-pla a o mas.
ii P oje o inanciado po undos nacionais a a és da FCT - Fundação pa a a Ciência e a Tecnologia (Re : PTDC/GES-URB/30551/2017).
iii Ve h ps://hos make .com; h ps://www.swee inn.com; h ps://www.gues eady.com
i Ve h ps:// en alsuni ed.com
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