Apartamentos turísticos, Covid-19 e capitalismo de plataformas

Finis e a , LV (115), 2020, pp. x-x ISSN: 0430-5027 doi: 10.18055/Finis20187 A igo MANUSCRITO ACEITE PARA PUBLICAÇÃO | ACCEPTED MANUSCRIPT APARTAMENTOS TURÍSTICOS, COVID-19 E CAPITALISMO DE PLATAFORMAS AGUSTÍN COCOLA-GANT Recebido: maio 2020 Acei e: se emb o 2020 Po a o , ci a es e manusc i o como: | Please, ci e his manusc ip as: Cocola-Gan , A. (2020). Apa amen os u ís icos, Co id-19 e capi alismo de pla a o mas [Tou is apa men s, Co id-19, and pla o m capi alism]. Finis e a – Re is a Po uguesa de Geog a ia . Doi: 10.18055/Finis20187 NOTA Es e é um a qui o PDF de um manusc i o ainda não edi ado, mas acei e pa a publicação (manusc i o “em publicação”). Enquan o um se iço, a Finis e a disponibiliza es a e são inicial do manusc i o que se á subme ido a edição de ex o, o ma ação e e isão de p o a an es de se publicado na sua o ma inal. No e que du an e o p ocesso de p odução podem se encon ados alguns e os que a e am o con eúdo, e odas as isenções legais se aplicam à e is a. Manusc i os "em publicação" es ão acei es e e is os po pa es, mas ainda não o am a ibuídos a olumes/edições, mas são ci á eis usando o DOI. Quando o manusc i o inal é a ibuído aos olumes/edições da publicação, o manusc i o "em publicação" se á emo ido e a sua e são inal apa ece á nos olumes/edições publicadas. Embo a os manusc i os "em publicação" ainda não enham odos os de alhes bibliog á icos disponí eis, já podem se ci ados usando o ano da publicação on-line e o DOI: au o ia, í ulo, publicação (ano), DOI. NOTE This is a PDF ile o an unedi ed manusc ip ha has been accep ed o publica ion (manusc ip “in p ess”). As a se ice we a e p o iding his ea ly e sion o he manusc ip . The unedi ed manusc ip will unde go copyedi ing, ypese ing, and e iew o he esul ing p oo be o e i is published in i s inal o m. No e ha du ing he p oduc ion p ocess some e o s may be disco e ed which could a ec he con en , and all legal disclaime s ha apply o he jou nal pe ain. 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Es e ex o baseia-se no es udo que ealizámos des e me cado em Po ugal no âmbi o do p oje o SMARTOUR, e des aca dois pon os undamen aisi. O p imei o é pe cebe a lexibilidade e o con olo sob e a casa que es e me cado o e ece aos p op ie á ios e in es ido es. O segundo pon o e e e-se às agências de ges ão de apa amen os u ís icos e como elas se posicionam no capi alismo das pla a o mas digi ais. O ex o explica como es es dois aspe os pe mi em que os p op ie á ios especulem sob e a i os po alguns meses enquan o espe am o essu gimen o do me cado u ís ico, o que signi ica um aumen o na ulne abilidade dos inquilinos como nunca is o, a al pon o que a habi ação pe de a sua unção social. Pala as-cha e: Apa amen os u ís icos; capi alismo de pla a o mas; Co id-19; inancei ização da habi ação; neolibe alismo. ABSTRACT – TOURIST APARTMENTS, COVID-19, AND PLATFORM CAPITALISM. To unde s and how he sho - e m en al ma ke is esponding o he pandemic, we need o analyse how his ma ke has been eo ganized in ecen yea s. This ex is based on he s udy we ca ied ou o his ma ke in Po ugal wi hin he scope o he SMARTOUR p ojec , and highligh s wo undamen al poin s. The i s is o g asp he lexibili y and con ol o e he p ope y ha his ma ke o e s o owne s and in es o s. The second poin is he ise o sho - e m en al managemen agencies and how hey posi ion hemsel es in he cu en digi al pla o m capi alism. The ex explains how hese aspec s allow p ope y owne s o specula e on asse s o a ew mon hs while wai ing o he ou is ma ke o come back, which means an inc ease o he ulne abili y o enan s like ne e be o e o he poin ha housing loses i s social unc ion. Keywo ds: Sho - e m en als; pla o m capi alism; Co id-19; housing inancialisa ion; neolibe alism. I. INTRODUÇÃO Sabemos que a pandemia da Co id-19 pa alisou a mobilidade nacional e in e nacional e, com ela, a a i idade u ís ica. Nes e no o con ex o, pa ece que o negócio dos apa amen os u ís icos ambém pa ou, que hou e uma supos a ans e ência desse ipo de apa amen os pa a o me cado esidencial, que há ago a uma opo unidade de aumen o da o e a de casas pa a a endamen o e que, assim, se i á equilib a de alguma o ma um me cado que iu milha es de casas se em alugadas a u is as. Embo a essa opo unidade exis a, ac edi o que na si uação a ual a maio ia dos apa amen os u ís icos não ão ol a ao me cado esidencial. Mesmo que haja uma ans e ência de apa amen os u ís icos pa a as pla a o mas de a endamen o adicionais como a Idealis a, es a sabe se essa ans e ência é pa a a endamen o es á el ou não. É al amen e imp o á el pensa que de ido à al a de p ocu a, p op ie á ios e in es ido es u ís icos começa ão a aze con a os de longo p azo. Nes e ex o, en o explica as azões des a si uação, bem como p opo a necessidade de uma p o unda mudança no a ual domínio da ideologia neolibe al em elação ao me cado da habi ação. Recebido: maio 2020. Acei e: se emb o 2020. 1 In es igado E e i o, Cen o de Es udos Geog á icos, Ins i u o de Geog a ia e O denamen o do Te i ó io, Uni e sidade de Lisboa, Edi ício IGOT, Rua B anca Edmée Ma ques, Cidade Uni e si á ia, 1600-276, Lisboa, Po ugal. E-mail: agus incocolaga[email p o ec ed].p ACEITE PARA IMPRESSÃO | AHEAD OF PRINT Cocola-Gan , A. Finis e a, LV(115), 2020, pp. xx-xx 2 II. REORGANIZAÇÃO DO MERCADO DE APARTAMENTOS TURÍSTICOS Pa a en ende como o me cado de apa amen os u ís icos es á a esponde à pandemia, é necessá io analisa em p imei o luga a manei a como esse me cado se oi eo ganizando nos úl imos anos, e, nesse sen ido, des aca ei dois pon os que me pa ecem undamen ais. Baseio as minhas obse ações no es udo que ealizámos des e me cado em Po ugal no âmbi o do p oje o SMARTOURii. Realizámos 32 en e is as em p o undidade a agências de ges ão de apa amen os u ís icos em Lisboa e no Po o e a ou os agen es do me cado imobiliá io, nomeadamen e in es ido es, imobiliá ias e consul o es in e nacionais como a JLL e a CBRE. Em p imei o luga , é p eciso en ende os bene ícios que es e me cado o e ece aos p op ie á ios e in es ido es. O sucesso dos apa amen os u ís icos é explicado não apenas po que a p op iedade pode ob e mais en abilidade alugando a u is as do que a esiden es pe manen es (Ba a a-Salguei o, 2017), mas ambém - e em alguns casos especialmen e - de ido a uma sé ie de an agens ine en es à lexibilidade des e me cado. Pa a p op ie á ios e in es ido es, a lexibilidade o e ecida pelos apa amen os u ís icos signi ica e con olo sob e a casa. O me cado u ís ico pe mi e ob e luc os com o a endamen o e, ao mesmo empo, ende o imó el, u ilizá-lo ou sai acilmen e do me cado quando necessá io. Ou a an agem desse con olo sob e o a i o é que a manu enção do imó el é cons an e, dado que é possí el e i ica semanalmen e as condições dos apa amen os; que o u is a paga an ecipadamen e; e que a al a o a i idade de "inquilinos" pe mi e especula cons an emen e sob e o p eço. Po ou as pala as, os p op ie á ios eem o me cado de a endamen o adicional como "demasiado ígido" pelo simples a o de e inquilinos de longo p azo. Essa é uma isão compa ilhada po p op ie á ios locais e in es ido es in e nacionais. E, nesse sen ido, a lexibilidade dos apa amen os u ís icos é um pon o-cha e no con ex o a ual, em que a habi ação é is a como um a i o inancei o. Como em mui os ou os países, em espos a à c ise de 2008 em Po ugal o am ap o ados á ios p og amas pa a a ai capi al in e nacional, o necendo bene ícios iscais ao in es imen o imobiliá io (Mon ezuma & McGa igle, 2019). Nes es casos, o p incipal mo i o pa a in es i em habi ação é deposi a capi al e depois decidi sob e o uso a se ei o na casa ou deixá-la simplesmen e azia. No nosso abalho (Cocola-Gan & Gago, 2019), e i icámos exis i consenso sob e a ideia de que coloca a casa no me cado u ís ico é semp e a melho opção pa a esse ipo de in es ido , dado que pode usa a casa quando isi a o des ino ou endê-la sem inquilinos quando encon a uma boa opo unidade. Des e modo, o me cado de apa amen os u ís icos aumen a a possibilidade de especulação sob e a habi ação. Es e ac o ep esen a uma u opia neolibe al – me cado al amen e lexí el e des egulado – que signi ica ou a e i a ol a na ulne abilidade e insegu ança de g upos pa a os quais o a endamen o é a única opção pa a acede à habi ação. Embo a a lexibilização e a des egulação do me cado de a endamen o enham sido polí icas neolibe ais undamen ais pa a da mais "ga an ias" aos p op ie á ios e supos amen e pa a melho a a e iciência do me cado, o me cado de a endamen o u ís ico simplesmen e igno a qualque lei de a endamen o, po mais lexí el que seja, e o çando o pa adigma neolibe al e o alecendo a assime ia de pode en e p op ie á io e ocupan e. A p op iedade deixa de p ecisa de inquilinos pa a ob e bene ícios, a menos que se acei em con a os de cu o p azo. É pa adoxal e - e esse é o p incipal p oblema - como nes a u opia neolibe al o me cado imobiliá io não unciona da manei a mais e icien e, mas sim que a habi ação pe de a sua unção social. Vol ando ao con ex o da pandemia, um bene ício cen al pa a os p op ie á ios p opo cionado pela lexibilidade desse me cado é a possibilidade de se ajus a em os p eços e a du ação do a endamen o à p ocu a exis en e. Po exemplo, mui as das agências en e is adas explica am que uma es a égia eco en e em Lisboa oi aluga a u is as du an e o e ão e muda pa a o me cado de es udan es in e nacionais du an e o pe íodo académico. Aqui, lexibilidade signi ica muda pa a ou as o mas de a endamen o nos pe íodos em que essas o mas são mais luc a i as, e essa ansição pa a um se o di e en e não é mui o di ícil. A mudança de a endamen o de cu o pa a médio p azo é o que pa ece es a a acon ece com a a ual pandemia. No ela ó io How Mid-Te m S ays May Rescue Sho -Te m Ren als, a consul o ia Ai DNA (2020) mos a que mais de 50% das noi es ese adas em odo o mundo na Ai bnb em ab il de 2020 o am pa a es adias de mais de 2 semanas. Essa consul o a ambém aconselha a o e a de descon os pa a es adias supe io es a um mês, com a in enção de aluga imó eis po alguns meses e, e en ualmen e, e o na ao me cado de a endamen o u ís ico. No en an o, a Ai DNA só possui dados sob e a a i idade da Ai bnb, e isso es á longe da ealidade o al do me cado. A si uação é mais complexa, como explica ei. ACEITE PARA IMPRESSÃO | AHEAD OF PRINT Cocola-Gan , A. Finis e a, LV(115), 2020, pp. xx-xx 3 O segundo aspe o a des aca são as agências de ges ão de apa amen os u ís icos e como elas se posicionam no capi alismo das pla a o mas digi ais (S nicek, 2017; Shaw, 2018). São emp esas que ge em apa amen os de e cei os. A a i idade p o issionalizou-se e, po isso, o nou-se mui o di ícil pa a um p op ie á io não p o issional compe i no me cado; po an o, exis e uma ce a p essão pa a en ega a ges ão dos apa amen os a essas agências. O c escimen o des as emp esas oi exponencial – no abalho de campo iden i icamos 41 em Lisboa – sendo que mui as delas se o na am mul inacionais de ido à ajuda inancei a o necida po undos de in es imen o (Benhaddou, 2017). Po exemplo, emp esas como a Hos make , a Swee Inn e a Gues Ready con am com po ólios de milha es de apa amen os em oda a Eu opaiii. O pon o impo an e em elação à si uação a ual é como a es u u a de ges ão dessas agências pe mi e anuncia os apa amen os em di e en es pla a o mas digi ais simul aneamen e. Pa a aze isso, elas usam p og amas in o má icos de ges ão de p op iedades, que são conhecidos em inglês como channel manage , e que é uma ecnologia usada há anos pela indús ia ho elei a pa a pode come cializa o mesmo p odu o on-line (nes e caso apa amen os) em di e en es canais como a Ai bnb, a Homeaway e a Booking.com. Embo a essas sejam as ês pla a o mas mais conhecidas no me cado de apa amen os u ís icos, exis em emp esas como a Ren als Uni ed que o e ecem p og amas de ges ão que pe mi em come cializa cada apa amen o em mais de 60 pla a o masi . Quando uma ese a é ei a numa delas, o p og ama bloqueia o apa amen o nas ou as pla a o mas. A e dade é que esses p og amas de ges ão já incluíam, an es da pandemia, a possibilidade de anuncia os apa amen os em pla a o mas de a endamen o de médio p azo, como a Sop ahome (mínimo de 30 dias de a endamen o) ou a Uniplaces ( ocada no me cado de es udan es in e nacionais). A expansão des e ipo de pla a o ma e o ça ainda mais a u opia neolibe al, uma ez que os a endamen os com con a os es á eis deixam de se necessá ios, e, consequen emen e, a habi ação pe de a sua unção social. Inspi adas pela Ai bnb, odas es as emp esas abalham com pagamen o an ecipado; sem a possibilidade de isi a o apa amen o; ge almen e sem con a o de a endamen o; são pa a es adias de cu a ou média du ação; e os p eços são exo bi an es. A pandemia a ual es á a acele a essa pe mu a dos apa amen os en e di e en es pla a o mas e a no idade é que as agências de ges ão de apa amen os u ís icos ago a es ão a usa os seus channel manage s pa a anuncia p op iedades em pla a o mas que, em eo ia, e am pa a a endamen o de longo p azo. Po exemplo, a Hos make incluiu no seu channel manage a Idealis a em Espanha e em Po ugal, ou emp esas simila es em ou os países, como a Righ mo e no Reino Unido, mas os anúncios indicam que o a endamen o é po um cu o pe íodo. A consequência é que a lexibilidade in ínseca dos apa amen os u ís icos, as pla a o mas digi ais e o uso de ecnologias pa a ges ão imobiliá ia pe mi em que os p op ie á ios especulem sob e a i os po alguns meses enquan o espe am o essu gimen o do me cado. III. RFLEXÕES FINAIS Dada a a ual c ise no me cado de a endamen o (Pa el, 2020; Sla e , 2020), que se á e o çada pelas consequências económicas da pandemia, não podemos simplesmen e espe a que o me cado se ajus e à p ocu a e que apa amen os u ís icos e o nem ao me cado esidencial. Os en is as p o issionais desejam, po odos os meios, e i a a endamen os es á eis, de modo que uma supos a ans e ência de casas pa a a endamen o de longa du ação não acon ece á, ou oco e á apenas em poucos casos. A u opia neolibe al de apa amen os u ís icos e pla a o mas digi ais pa a consumido es que es ão de passagem aumen ou a ulne abilidade dos inquilinos como nunca is o, a al pon o que a habi ação pe deu a sua unção social. A única manei a de alcança um equilíb io en e p op iedade e inquilino é com a in e enção da adminis ação pública e, endo em is a que a “e iciência” desse me cado é unicamen e a opo unidade que ele o e ece pa a especula , essa in e enção de e se imedia a. Po ou as pala as, embo a exis a uma opo unidade abe a pela pandemia, é ho a de agi . Po exemplo, em Espanha os a endamen os de cu o e médio p azo es ão cobe os pela Lei de A endamen o U bano, que pe mi e a endamen os pa a “ou os usos que não sejam habi ação”, com habi ação de inida como esidência habi ual ou pe manen e. Ou seja, a lei pe mi e “a endamen os sazonais” e des a o ma os p op ie á ios e i am aze con a os pe manen es. Es a lei de e se ede inida imedia amen e. Em Po ugal a si uação é simila po que a lei de a endamen o, embo a es ipule um mínimo empo al de um ano pa a os con a os de a endamen o, pe mi e aos ACEITE PARA IMPRESSÃO | AHEAD OF PRINT Cocola-Gan , A. Finis e a, LV(115), 2020, pp. xx-xx 4 p op ie á ios ab i exceções pa a a endamen os empo á ios, o que na p á ica signi ica que a endamen os de um mês são pe mi idos. Pa a e i a es as si uações, de e ia se c iado um ma co legal que ga an isse a endamen os es á eis e que ompesse com a a ual assime ia de pode en e p op ie á io e ocupan e. É ce o que a inicia i a omada pelo capi alismo de pla a o mas e i a e in alida os egulamen os exis en es, mas dian e dessa o ensi a especula i a o Es ado não pode simplesmen e obse a como o me cado se es á a eo ganiza . Es amos pe an e uma c ise sem p eceden es e são necessá ias medidas co ajosas pa a ecupe a a unção social dos milha es de apa amen os u ís icos que hoje agua dam com expec a i a o e o no a uma supos a no malidade. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS Ai DNA. (2020). How Mid-Te m S ays May Rescue Sho -Te m Ren als. Re ie ed om: h ps://www.ai dna.co/blog/how-mid- e m-s ays- may- escue-sho - e m- en als Ba a a-Salguei o, T. (2017). Alojamen os Tu ís icos em Lisboa [Sho - e m en als in Lisbon]. Sc ip a No a. Re is a Elec ónica de Geog a ía y Ciencias Sociales, XXI(578), 1-43. 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