Windmann, Michael; Reiche , Ad ian; Fü n oh , Michael; Kaue mann, Gö an
A icle — Published Ve sion
Mie wohnungen in München– Ein Ve gleich on
Zensusda en und Mie spiegelda en
AS A Wi scha s- und Sozials a is isches A chi
P o ided in Coope a ion wi h:
Sp inge Na u e
Sugges ed Ci a ion: Windmann, Michael; Reiche , Ad ian; Fü n oh , Michael; Kaue mann, Gö an
(2025) : Mie wohnungen in München– Ein Ve gleich on Zensusda en und Mie spiegelda en, AS A
Wi scha s- und Sozials a is isches A chi , ISSN 1863-8163, Sp inge , Be lin, Heidelbe g, Vol. 19, Iss.
1-2, pp. 31-46,
h ps://doi.o g/10.1007/s11943-025-00353-9
This Ve sion is a ailable a :
h ps://hdl.handle.ne /10419/330788
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ORIGINALVERÖFFENTLICHUNG
h ps://doi.o g/10.1007/s11943-025-00353-9
AS A Wi scha s- und Sozials a is isches A chi (2025) 19:31–46
Mie wohnungen in München – Ein Ve gleich on
Zensusda en und Mie spiegelda en
Michael Windmann · Ad ian Reiche · Michael Fü n oh ·
Gö an Kaue mann
Eingegangen: 30. Juli 2024 / Angenommen: 20. Feb ua 2025 / Online publizie : 18. Mä z 2025
© The Au ho (s) 2025
Zusammen assung Mie spiegel bilden au g und de gese zlich es geleg en Da-
enbasis imme nu eine Teilmenge des Mie wohnungsbes ands eine S ad ab. Die
Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus 2022 is dagegen eine Volle hebung
des Wohnungsbes ands. In diesem A ikel e gleichen wi Un e schiede im Mie -
wohnungsbes and de S ad München zwischen dem Mie spiegel ü München 2023
und dem Zensus 2022. Die s uk u ellen Un e schiede im Wohnungsbes and we den
du ch die Pa ame e Ne okal mie e und Wohn läche sowie dem Ve mie e yp e an-
schaulich . Die E gebnisse zeigen, dass im Mie spiegel 2023 die Mie e höhe is als
im Zensus 2022. Ein Ve gleich de im Zensus 2022 abge ag en Mie e mi dem Ni-
eau des Mie spiegels 2021, de zum Zei punk de E hebung gül ig wa , zeig , dass
das Mie ni eau on de A des Eigen üme s abhäng . Wohnungen, de en Ve mie e
Kommunen und ande e nich gewinno ien ie e Ve mie e sind, weisen ein Mie ni-
eau un e halb des gül igen Mie spiegels au . Is de Eigen üme eines Gebäudes
eine P i a pe son ode ein p i a es Un e nehmen, kann im Mi el ein Mie ni eau in
Höhe des Mie spiegels beobach e we den. Sind die Wohnungen eines Gebäudes im
Besi z eine Gemeinscha on Wohnungseigen üme n liegen die Mie en im Mi el
übe dem Ni eau des Mie spiegels.
Schlüsselwö e Zensus · Mie spiegel · Gebäude- und Wohnungszählung ·
Ve mie e yp · Ne okal mie e · Wohnungsbes and
Two o he au ho s, G. Kaue mann and M. Windmann, a e esponsible o he da a analysis o he
Mie spiegel ü München since 2013.
Michael Windmann · Gö an Kaue mann
Ins i u ü S a is ik, Ludwig-Maximilians-Uni e si ä München, Ludwigs aße 33, 80539 München,
Deu schland
E-Mail: michael.windm[email p o ec ed]uenchen.de
Ad ian Reiche · Michael Fü n oh
Baye isches Landesam ü S a is ik, Nü nbe ge S aße 95, 90762 Fü h, Deu schland
K
32 M. Windmann e al.
Ren al la s in Munich – A compa ison o census da a and en index
da a
Abs ac Due o he legally de ined da abase, en indices only e e ep esen
a subse o a ci y’s en al housing s ock. The census o he 2022, on he o he hand, is
a comple e su ey o he housing s ock. In his a icle, we compa e di e ences in he
en al housing s ock in he ci y o Munich be ween he en index o Munich 2023
and he 2022 census. The s uc u al di e ences in he housing s ock a e illus a ed
by he pa ame e s o ne cold en and li ing space as well as he ype o landlo d.
The esul s show ha he en in he 2023 en index da a is highe han in he 2022
census. A compa ison o he en su eyed in he 2022 census wi h he le el o he
2021 en index, which was alid a he ime o he su ey, shows ha he en le el
depends on he ype o landlo d. Apa men s whose landlo ds a e local au ho i ies
and o he non-p o i o ganisa ions ha e a en le el below he en index. I he
owne o a building is a p i a e indi idual o a p i a e company, an a e age en
le el o he en index can be obse ed. I he apa men s in a building a e owned
by a communi y o apa men owne s (called WEG), en s a e on a e age abo e he
le el o he en index.
1 Einlei ung
Mie spiegel sind in Deu schland ein zen ales Ins umen bei Mie e höhungen bis
zu o süblichen Ve gleichsmie e (§ 558 BGB). Sie geben – in de Regel empi-
isch e mi el – die o sübliche Ve gleichsmie e wiede . Gemeinden und S äd e mi
meh als 50.000 Einwohne n sind nach § 558c Abs. 3 e p lich e , einen Mie spie-
gel zu e s ellen. Diese kann als ein ache ode quali izie e Mie spiegel e s ell
we den. Ein quali izie e Mie spiegel muss dabei nach ane kann en wissenscha li-
chen G undsä zen e s ell wo den sein.. Du ch das Mie spiegel e o mgese z (MsRG)
bes eh zudem ü quali izie e Mie spiegel die Möglichkei zu Umse zung eine
Auskun sp lich ü Mie e und Ve mie e (A . 238 § 2 Abs. 2 EGBGB). Die
du ch den Mie spiegel bes imm e o sübliche Ve gleichsmie e komm nich nu im
Mie e höhungs e ah en nach § 558 BGB zum T agen, sonde n auch bei de so-
genann en Mie p eisb emse (§ 556d BGB). Neben diesen ech lichen Bedeu ungen
sind Mie spiegel in Deu schland auch Fo schungsobjek . In Bezug au s a is ische
Besonde hei en beim Mie spiegel, wie z.B. die E hebung de Da en, gehen un e
ande em Kaue mann und Windmann (2016), Kaue mann e al. (2020) ode Kaue -
mann und Windmann (2023) ein. Le bs und Sebas ian (2015) disku ie en ökono-
mische Gesich spunk e, siehe exempla isch auch Keiche (2014). Einen al e na i en
Mie spiegel ü Be lin e s ell en Rend el e al. (2021) aus Da en des Mik ozen-
sus. Thomschke (2022) zeig die Nu zung al e na i e Da enquellen, da un e de
Mik ozensus, zu Bes immung de o süblichen Ve gleichsmie e.
Zu E s ellung on Mie spiegeln wi d eine S ichp obe on mie spiegel ele an en
Wohnungen in eine Gemeinde gezogen (siehe Kaue mann und Windmann 2016).
Eine Wohnung is dabei mie spiegel ele an , wenn die Mie höhe de Wohnung nich
du ch eine Fö de ung ode pe Gese z es geleg is (§ 558 Abs. 2 BGB). Da übe
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Mie wohnungen in München – Ein Ve gleich on Zensusda en und Mie spiegelda en 33
hinaus muss inne halb de le z en 6 Jah e ( ühe 4 Jah e) die Mie e neu e ein-
ba ode geände wo den sein (§ 558 Abs. 2 BGB). Wei e e Ausnahmen on de
Mie spiegel ele anz können es geleg we den ü bes imm e Wohnungs ypen, wie
beispielsweise im Münchne Mie spiegel ü möblie e Wohnungen, au maximal ein
Jah be is e e Mie e äge ode e mie e e Ein amilienhäuse . De Wohnungsma k
mie spiegel ele an e Wohnungen is dami imme eine Teilmenge alle Wohnungen
in eine Kommune. Bei de Da ene hebung wi d in einem Sc eeningin e iew zu-
nächs ge ag , ob die Wohnung übe haup mie spiegel ele an is . E s wenn dies
zu i , we den wei e e, de aillie e Da en on de Wohnung e hoben, übliche wei-
se in eine sepa a en Um age bzw. mi Hil e eines sepa a en F agebogens. Diese
In o ma ionen liegen somi nu ü mie spiegel ele an e Wohnungen o . Du ch un-
e schiedliches An wo e hal en in Bezug au die Rücklau quo e is es zudem nu
eingesch änk möglich einen aliden Schä ze ü den An eil an mie spiegel ele-
an en Wohnungen in eine Gemeinde anzugeben. Es is zu ho en, dass die nun
gel ende Auskun sp lich hie eine besse e Da eng undlage lie e .
Neben den Mie spiegele hebungen sind im Rahmen des Zensus 2022 um ang-
eiche Da en übe den Wohnungsbes and in Deu schland e hoben wo den. Gemäß
den gese zlichen Vo gaben du ch die Ve o dnungen de Eu opäischen Union (EG-
Ve o dnung 763/2008, EU-Ve o dnungen 2017/543 und 2017/712) sowie das Zen-
susgese z 2022 wu de in Deu schland zum S ich ag des Zensus am 15. Mai 2022
eine Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) du chge üh . Zu o wa au dem Ge-
bie de Bundes epublik Deu schland le z malig im Rahmen des Zensus 2011 eine
Gebäude- und Wohnungszählung du chge üh wo den. Bei de GWZ des Zensus
2022 handel e es sich um eine p imä s a is ische Volle hebung alle Gebäude mi
Wohn aum, bewohn en Un e kün e und Wohnungen. Ziel wa eine olls ändige und
lächendeckende E assung de im Zensusgese z 2022 es gesch iebenen E hebungs-
und Hil sme kmale zu den Gebäuden und Wohnungen. Bei de GWZ im Jah 2022
wu den e s mals die Ne okal mie en alle e mie e en Wohnungen e ass .
Im nach olgenden A ikel wollen wi anhand de S ad München beide Da enquel-
len mi einande e gleichen. Dazu we den die Da en des Zensus 2022 und die Da en
de quali izie en Mie spiegel ü München 2021 und 2023 e gleichend be ach e .
Die S ad München wu den gewähl , da zwei Au o en sei 2013 an de E s ellung
des Münchne Mie spiegels maßgeblich be eilig sind und im Zuge dessen die Mie -
spiegelda en ü Leh - und Fo schungszwecke nu zen können. Die Ve ügba kei de
Münchne Mie spiegelda en zu Fo schungszwecken is in Deu schland nahezu ein
Alleins ellungsme kmal. Da übe hinaus gib es enge Kon ak e des Ins i u s ü S a-
is ik de Ludwig-Maximilians-Uni e si ä München zum baye ischen Landesam
ü S a is ik, so dass en sp echende Da en aus dem Zensus 2022 ü die Analysen
zugänglich wa en. Schließlich sind die Au o en du ch die langjäh ige Mi a bei am
Münchne Mie spiegel mi den lokalen Ve häl nissen gu e au , so dass sinn ol-
le lokale Agg ega ionsebenen gewähl we den konn en. Die Fo schungskoope a ion
zwischen Mie spiegele s elle und Landesam ü S a is ik zeig Wege au , wie die
Da en aus Zensus und Mie spiegel gemeinsam s a is isch analysie we den können.
Vo ab muss angeme k we den, dass die Da eng undlage on Mie spiegel und
Zensus pe se eine ande e is . Wie oben angesp ochen sind mie spiegel ele an e
Wohnungen eine Teilmenge alle e mie e en Wohnungen eine Gemeinde. Du ch
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34 M. Windmann e al.
die Ve ügba kei on beiden Da enquellen können abe in e essan e E gebnisse
he ausgea bei e we den in de A wie sich de mie spiegel ele an e Wohnungs-
ma k on allen Mie wohnungen eine Gemeinde un e scheide . Wi be ach en
dazu die G öße de Wohnungen (Wohn läche) und die Höhe de Ne okal mie e
je Quad a me e und Mona (Ne okal mie e). Wei e un e scheiden wi den Woh-
nungsbes and nach Ve mie e yp, wie p i a e Ve mie e , Immobiliengesellscha en,
Genossenscha en und kommunale Ve mie e .
Du ch die un e schiedlichen G undgesam hei en sind s uk u elle Un e schiede
in den beiden Da enquellen zu e wa en. Du ch das Fo schungsp ojek soll en die
zu e wa enden Un e schiede de Da enquellen quan i izie we den, beispielsweise
wie s a k un e scheide sich das Mie p eisni eau alle Mie wohnungen (= Zensus)
zu den mie spiegel ele an en Wohnungen (Mie spiegel), inwie e n un e scheide sich
die Ve eilung de Ve mie e ypen und de en Ein luss au das Mie ni eau.
Wi zeigen, dass die Ve eilung de Ne okal mie en in de Mie spiegele hebung
2023 endenziell höhe e Mie en au weis als de Wohnungsbes and im Zensus 2022.
Wei e is im Zensus de An eil kleine e Wohnungen höhe als im Mie spiegel.
Ein Ve gleich mi den Da en des zum Zei punk de Zensuse hebung gül igen Mie -
spiegels 2021 zeig , dass Wohnungen g öße e komme zielle Eigen üme im Mi el
das Mie ni eau des Mie spiegels 2021 au weisen. P i a e Ve mie e einzelne Woh-
nungen liegen dagegen im Mi el übe dem Ni eau des Mie spiegels 2021. Nich
gewinno ien ie e Ve mie e bleiben zum Teil deu lich un e dem Ni eau des Mie -
spiegels 2021. De E ek on Wohnwe me kmalen wie Baujah und Wohn läche
au die Ne okal mie e zeig in unse en Analysen kaum Un e schiede zwischen den
beiden Da enquellen. Die Übe agung de E gebnisse de Analysen au ande e S äd-
e is k i isch zu sehen, da die Ve häl nisse des Münchne Immobilienma k es mi
den höchs en Mie en in Deu schland indi iduell sind.
De Bei ag is wie olg gegliede . Im zwei en Abschni we den die Da en-
g undlagen zu E hebung und de en Au be ei ung on Zensus und Mie spiegel be-
sch ieben. De d i e Abschni zeig die E gebnisse unse e Da enanalysen. Neben
desk ip i en Analysen de beiden Da ensä ze zu Ne okal mie e, Wohn läche und
Ve mie e yp wi d auch ein Ve gleich de E ek e on Wohn läche, Baujah und La-
ge au die Ne okal mie e au Basis eines addi i en Reg essionsmodells be ach e .
Im ie en Teil disku ie en wi ku z die E gebnisse unse e Da enanalysen.
2Da en
Die ü die Analysen e wende en Da en s ammen zum einen aus de Gebäude- und
Wohnungszählung (GWZ) des Zensus 2022 und zum ande en aus dem quali izie -
en Mie spiegel ü München 2023, dessen Da ene hebung eben alls im Jah 2022
e olg e. Wei e wu den auch Da en des Mie spiegels 2021 genu z . Die Da en des
Mie spiegels 2021 wu den genu z , da zum S ich ag des Zensus (15. Mai 2022) de
Mie spiegel 2021 gül ig wa und diese ü eine Mie e höhung nach § 558 BGB, die
um den S ich ag e olg e, he angezogen we den muss e. Die Da en des Mie spiegels
2023 wu den genu z , da die S ich age de beiden Da ene hebungen (Janua 2022
ü den Mie spiegel und 15. Mai 2022 ü den Zensus) möglichs nah beieinan-
K
Mie wohnungen in München – Ein Ve gleich on Zensusda en und Mie spiegelda en 35
de liegen. Im Folgenden besch eiben wi ku z die Ansä ze zu Volle hebung bzw.
S ichp obene hebung de beiden Da ensä ze.
2.1 Zensus 2022/Gebäude- und Wohnungszählung
Wie eingangs e wähn , wa das Ziel de GWZ die lächendeckende und olls ändige
E hebung des Gebäude- und Wohnungsbes ands in Deu schland. Dami siche ges ell
we den konn e, dass die GWZ den in Deu schland o handenen Wohn aum a säch-
lich olls ändig abdeck , wu de zu Vo be ei ung de E hebung im e s en Sch i
eine Wohn aump ü ung o genommen, in de alle e hebungs ele an en Ansch i en
iden i izie wu den. Dabei gingen in alle e s e Linie Meldein o ma ionen aus den
kommunalen Melde egis e n, Da en des Bundesam s ü Ka og aphie und Geodäsie
sowie Da en de Ve messungs e wal ung ein. Du ch egelmäßige Ak ualisie ungen
de e hebungs ele an en Ansch i en konn en zum Beispiel auch Neubaugebie e in
den Da enbes and au genommen we den.
Welche Me kmale du ch die GWZ zu e heben wa en, is im Zensusgese z 2022
es gesch ieben. Neben A , G öße, Baujah und Typ wu den bei den Gebäuden auch
die Eigen ums o m sowie Heizungsa und Ene gie äge de Heizung e hoben. Au -
g und de poli ischen und ökonomischen Bedeu ung en hiel de F agebogen ü die
Wohnungen e s mals bei eine Gebäude- und Wohnungszählung in Deu schland das
Me kmal Ne okal mie e, das ü alle zu Wohnzwecken e mie e en Wohnungen an-
zugeben wa . Daneben wu den bei den Wohnungen auch de en Nu zungsa , G öße
und Belegung sowie – alls zu e end – Daue und G ünde eines e en uell bes e-
henden Lee s ands e hoben.
Be ag wu den bei de GWZ die Eigen üme innen und Eigen üme , die Ve wal-
e innen und Ve wal e sowie die sons igen Ve ügungs- und Nu zungsbe ech ig en
de Gebäude ode Wohnungen. Als G undlage ü die Be agung muss en zunächs
alle Namen und Ansch i en de Eigen üme innen und Eigen üme sowie de Ve -
wal e innen und Ve wal e e mi el we den, da hie zu in Deu schland kein zen ales
Regis e exis ie . In de Vo be ei ungsphase de GWZ wu de so ab dem Jah 2017
anhand e schiedene Da enquellen (Da en aus den kommunalen G unds eue s el-
len, Da en de Finanz e wal ung und Da en de Ve messungs e wal ung) sukzessi e
ein Eigen üme da enbes and zu Du ch üh ung de GWZ au gebau .
Au diese G undlage wu den zum Zensus-S ich ag am 15. Mai 2022 in Baye n
3,7Mio. Eigen üme innen und Eigen üme , Ve wal e innen und Ve wal e zu und
3,2Mio. Gebäuden mi 6,7Mio. Wohnungen be ag . Wie bei den meis en am lichen
E hebungen bes and Auskun sp lich . Die Be agung e olg e zweis u ig. Zunächs
e hiel en alle Auskun sp lich igen ein Ansch eiben mi de Au o de ung, die e -
o de lichen Angaben übe einen Online-F agebogen zu e eilen (CAWI). E olg e
inne halb on d ei Wochen keine Aus üllung des Online-F agebogens, e hiel en die
Auskun sp lich igen ein E inne ungssch eiben, dem ein Papie agebogen beige üg
wa . Bei Un e nehmen de Wohnungswi scha e olg e die Be agung au einem
sepa a en und ausschließlich digi alen Weg, de au eine e izien e Übe mi lung on
Da en zu g öße en Gebäude- und Wohnungsbes änden ausgeleg wa .
Au g und de gese zlich es geleg en Auskun sp lich ü die Be ag en konn e
mi eine Rücklau quo e on meh als 95% eine nahezu olls ändige Da ene assung
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36 M. Windmann e al.
alle Gebäude und Wohnungen e olgen. Bei Ve wendung des Online-F agebogens
e olg en e s e Plausibilisie ungen be ei s wäh end de Aus üllung, so dass wide -
sp üchliche Ein agungen in e schiedenen Me kmalen e hinde wu den. Von den
Be ag en ausge üll e Papie agebogen wu den digi alisie . Insbesonde e ü die
übe diesen Weg eingegangenen Da en wa en anschließend noch wei e e Plausibili-
sie ungssch i e e o de lich. In Fällen, in denen es o z Auskun sp lich zu Uni -
Non esponse ( olls ändige An wo aus all ü ein Gebäude bzw. eine Wohnung)
ode I em-Non esponse (An wo aus all bei einzelnen Me kmalen) gekommen wa ,
wu de ein Impu a ions e ah en zu E gänzung de ehlenden Angaben nach s a-
is ischen K i e ien eingese z . Hie bei wu de – wie be ei s in de Gebäude- und
Wohnungszählung des Zensus 2011 – das on S a is ics Canada en wickel e CAN-
CEIS-Ve ah en angewende . Dieses Ve ah en is ü die GWZ des Zensus 2011 in
G unwald und K ause (2014) besch eiben.
Au dem Gebie de S ad München wu den du ch die GWZ 147.196 Gebäude
mi Wohn aum e hoben, in denen sich 824.103 Wohnungen be anden. Von diesen
Wohnungen wa en 74,4% zu Wohnzwecken e mie e , 22,6% om Eigen üme
bewohn und 2,7% lee s ehend. Dami ha sich gezeig , dass de Wohnungsma k
in München – wie allgemein in G oßs äd en zu beobach en is – übe wiegend on
Mie e häl nissen gep äg is . De baye nwei e An eil on Mie wohnungen an allen
Wohnungen lieg mi 48,8% e heblich nied ige .
2.2 Mie spiegel ü München 2021 und 2023
Die Da en ü die Mie spiegel ü München 2021 und 2023 wu den in einem zwei-
s u igen Ve ah en e hoben. De Mie spiegel 2021 is eine Index-Fo sch eibung des
Mie spiegels 2019 (siehe Landeshaup s ad München, Sozial e e a 2019,2021). De
Mie spiegel 2023 is wiede eine Neue s ellung mi eigene Da ene hebung. Die Da-
ene hebung e olg ü beide Neue s ellungen de Mie spiegel (2019 und 2023) in
einem zweis u igen Ve ah en. Mi els eines Sc eenings wu den zue s mie spiegel-
ele an e und ü das Haup in e iew be ei e Haushal e e mi el . Im zwei en Sch i ,
dem Haup in e iew, wu den Angaben zu Bes immung de Ne okal mie e und zu
den Wohnwe me kmalen e hoben. S ichmona ü die Mie spiegel wa de Janua
2020 bzw. de Janua 2022. Die S ichp obe ü das Sc eening ü den Mie spiegel
2023 wu de aus Haushal en gezogen, die aus Einwohne meldeda en de S ad Mün-
chen gene ie wu den. Die gene ie en Haushal e wu den um nich mie spiegel ele-
an e Wohnungen wie u.a. Wohnheime und selbs genu z es Eigenheim bes möglich
be einig . Die so gezogenen Haushal e wu den sch i lich ü das Sc eeningin e -
iew kon ak ie . Die mie spiegel ele an en und eilnahmebe ei en Mie e haushal e
wu den zum Haup in e iew eingeladen.
Fü das Sc eeningin e iew zum Mie spiegel 2023 wu den 83.000 Haushal e an-
gesch ieben. Gean wo e haben 20.255 Haushal e, on denen 4761 mie spiegel e-
le an und eilnahmebe ei zum Haup in e iew wa en. Im Haup in e iew konn en
3185 auswe ba e F agebögen gewonnen we den. Die Da ensä ze ü die Analyse
um assen ü den Mie spiegel 2021 3024 Wohnungen und ü den Mie spiegel 2023
3054 Wohnungen. Wei e e De ails zu Da ene hebung und den F agebögen des
K
Mie wohnungen in München – Ein Ve gleich on Zensusda en und Mie spiegelda en 37
Sc eening- und Haup in e iews sind in de Dokumen a ion des Mie spiegels be-
sch ieben (Landeshaup s ad München, Sozial e e a 2023).
2.3 Da en o be ei ung
Um eine möglichs e gleichba e Da eng undlage on Zensus und Mie spiegel zu
haben, wu den die Da en des Zensus wie olg au be ei e .
Ausgeschlossen wu den Gebäude mi maximal 2 Wohnungen, das sind i.W. Ein-
ode Zwei amilienhäuse und u.a. Einliege wohnungen. Ebenso wu den Wohnungen
ohne Heizung ausgeschlossen. De Ausschluss aus den Zensusda en e olg e, da de
Mie spiegel ü München nich ü komple e Ein amilienhäuse und Einliege woh-
nungen gil .
Aus den Da en gelösch wu den auch Wohnungen mi ex emen We en de Wohn-
läche (un e 20 und übe 600m2), de Ne okal mie e je Wohnung (un e 100 und
übe 4000 C) und de Ne okal mie e je Quad a me e (un e 2 und übe 45 C). Die
Schwellenwe e ü den Ausschluss wu den au Basis desk ip i e Analysen, z.B.
Boxplo s, und de Plausibili ä de We e es geleg . So sp ich beispielsweise ei-
ne Wohn läche on 600m2 ü das Vo liegen eines Da en ehle s bei de E hebung
eine Wohnung mi eine ealen Fläche on 60,0m2. Insgesam blieben 556.627
Wohnungen in 61.133 Gebäuden im Da ensa z des Zensus ü die Analyse.
3 E gebnisse
De nach olgende Abschni zeig die E gebnisse unse e Analysen. Dabei gehen wi
übe wiegend ein desk ip i und explo a i o . Wi zeigen ele an e Un e schiede
zwischen den Da enbasen au und geben (mögliche) In e p e a ionen.
3.1 Übe blick
Abb. 1zeig links einen Ke ndich eschä ze ü die Wohn läche in Quad a me e und
ech s ü die Ne okal mie e je Quad a me e , jeweils in Schwa z ü den Zensus
und in Ro ü den Mie spiegel. Wi s ellen es , dass im Zensus deu lich meh kleine
Wohnungen zwischen 20 und 40m2e ass wu den, die in den Mie spiegelda en nich
Abb. 1 Ke ndich eschä ze de
Wohn läche in Quad a me e n
(links) und de Ne okal mie e
je Quad a me e in Eu o (links).
Jeweils ü den Zensus 2022
(schwa z) und den Mie spiegel
2023 ( o )
K
38 M. Windmann e al.
zu inden sind. Un e schiede können au g und de mie spiegel ele an en Wohnungen
e klä we den. Konk e bedeu e das hie , dass anzunehmen is , dass die im Zensus
s a k ausgep äg en kleinen Wohnungen wiede um nich mie spiegel ele an sind.
Wenn die kleinen Wohnungen z.B. au höchs ens ein Jah be is e e Mie e äge
haben ode möblie sind, so sind sie nich Bes and eil de Mie spiegele hebung.
Bei den Ne okal mie en je Quad a me e zeigen sich im Zensus kleine e Peaks
in de Ke ndich eschä zung bei ca. 6,00 C, ca. 9,00 C und dann bei ca. 13 C. Diese
lokalen Peaks sind in den Mie spiegelda en nich zu e kennen. Die Peaks im Zensus
bei ca. 6 und ca. 9 C sind mu maßlich au Wohnungen ohne Mie ände ungen in den
le z en sechs Jah en und au Sozialwohnungen mi gese zlich es geleg em Mie p eis
zu ückzu üh en. Le z endlich läss sich dies mi den e ügba en Da en nich mi
Gewisshei sagen.
Zusammen assend hal en wi es : De Ke ndich eschä ze zeig im Zensus im
Ve gleich zum Mie spiegel meh kleine e Wohnungen und meh güns ige e Woh-
nungen. Kleine Wohnungen bzw. Appa emen s um die 30m2könn en sel ene Mie -
spiegel ele an sein, da diese z.B. häu ige be is e ode möblie e mie e we den
und so nich in das Haup in e iew des Mie spiegels gelangen.
3.2 Ve mie e yp
Als nächs es wollen wi unse Augenme k au den Ve mie e yp legen. Diese In-
o ma ion is in beiden Da enbes änden e ügba , wenngleich un e schiedlich ka e-
go isie . Um eine Ve gleichba kei zwischen den beiden Da ensä zen he zus ellen,
we den die Ka ego ien dahe anhand de im Mie spiegel agebogen e wende en
An wo op ionen zusammenge ass : (a) p i a e Ve mie e , (b) kommunale Ve mie-
e , (c) Immobiliengesellscha en, (d) Genossenscha en und (e) ande e. In den Mie -
spiegelda en um ass die Ka ego ie ande e die An wo „keine Angabe“ und in den
Zensusda en die Ve mie e ypen „O ganisa ion ohne E we bszweck“ und „Bund,
Land“. Abb. 2zeig die ela i en Häu igkei en de Ve mie e ypen im Zensus und
Mie spiegel. Man e kenn , dass im Zensus deu lich meh Wohnungen on kommu-
nalen Ve mie e n und Genossenscha en zu inden sind. Im Mie spiegel is demen -
sp echend de An eil p i a e Ve mie e und Immobiliengesellscha en höhe .
Die beobach e en Un e schiede sind auch hie e mu lich au die e schiede-
nen G undgesam hei en zu ückzu üh en. Bei den kommunalen Ve mie e n und z.T.
Abb. 2 Rela i e Häu igkei en
de Ve mie e ypen im Zensus
2022 (schwa z) und im Mie -
spiegel 2023 ( o )
K
Mie wohnungen in München – Ein Ve gleich on Zensusda en und Mie spiegelda en 45
spiegel en hal en. Im Münchne Mie spiegel wu den auch au bis zu einem Jah
be is e e Mie e häl nisse sowie möblie e Wohnungen ausgeschlossen. Wi wollen
da au hinweisen, dass die ge undenen Un e schiede zwischen den beiden Da en-
quellen in de Wohn läche und de Ne okal mie e nich gleichbedeu end sind, dass
eine de E hebungen e ze is . Mie spiegel ele an e Wohnungen sind, wie schon
gesch ieben, nu eine Teilmenge alle Mie wohnungen, die de Zensus abbilde . Es
is somi zu e wa en, dass die Ve eilung on Va iablen wie de Ne okal mie e ode
de Wohn läche un e schiedlich sind.
Wei e konn e in den Analysen gezeig we den, dass Wohnungen on komme -
ziellen Un e nehmen und p i a en Pe sonen, die Eigen üme des ganzen Gebäudes
sind, im Mi el das Ni eau des zum E hebungszei punk gül igen Mie spiegels 2021
au weisen. Wohnungen on Kommunen und ande e nich gewinno ien ie e Ve -
mie e liegen endenziell deu lich un e dem Ni eau des Mie spiegels 2021. Is de
Eigen üme eine Wohnung Mi glied eine Gemeinscha on Wohnungseigen ü-
me n, liegen die Ne okal mie en de Wohnungen im Mi el übe dem Ni eau des
Mie spiegels 2021.
Die in den Abb. 4und 5ge undenen Un e schiede deu en da au hin, dass Rück-
schlüsse aus den Zensus-Da en au die Mie spiegel-S ichp obe, z.B. zu Übe p ü-
ung de Rep äsen a i i ä , nu seh eingesch änk möglich sind.
Die E gebnisse aus Abschn. 3.4. deu en au einen ähnlichen Mechanismus bei de
P eis indung on Mie en hin, unabhängig om Ve mie e yp und de Mie spiegel e-
le anz eine Wohnung. Denkba is ein addi i e Shi ü nich mie spiegel ele an e
Wohnungen, beispielsweise wegen eines nich komme ziell o ien ie en Ve mie e s
ode eine Wohnungsbau ö de ung.
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Hinweis des Ve lags De Ve lag bleib in Hinblick au geog a ische Zuo dnungen und Gebie sbezeich-
nungen in e ö en lich en Ka en und Ins i u sad essen neu al.
K
