Adam, B igi e e al.
Resea ch Repo
Pe spek i e ne o-null Flächen e b auch: Innenen wicklung,
lächenspa endes Bauen, Flächen ückgabe und s äd ebauliche
Quali izie ung als Elemen e eine Flächenk eislau wi scha
Posi ionspapie aus de ARL, No. 149
P o ided in Coope a ion wi h:
ARL – Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha
Sugges ed Ci a ion: Adam, B igi e e al. (2024) : Pe spek i e ne o-null Flächen e b auch:
Innenen wicklung, lächenspa endes Bauen, Flächen ückgabe und s äd ebauliche Quali izie ung als
Elemen e eine Flächenk eislau wi scha , Posi ionspapie aus de ARL, No. 149, Ve lag de ARL -
Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha , Hanno e ,
h ps://doi.o g/10.60683/4dgk-pp55
This Ve sion is a ailable a :
h ps://hdl.handle.ne /10419/297981
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PERSPEKTIVE NETTO-NULL
FLÄCHENVERBRAUCH
Innenen wicklung, lächenspa endes Bauen, Flächen ückgabe
und s äd ebauliche Quali izie ung als Elemen e eine
Flächenk eislau wi scha
Posi ionspapie aus de ARL 149
AKADEMIE FŪR
RAUMENTWICKLUNG IN DER
LEIBNIZ-GEMEINSCHAFT
Hanno e 2024
PERSPEKTIVE NETTO-NULL
FLÄCHENVERBRAUCH
Innenen wicklung, lächenspa endes Bauen, Flächen ückgabe
und s äd ebauliche Quali izie ung als Elemen e eine
Flächenk eislau wi scha
Posi ionspapie aus de ARL 149
AKADEMIE FŪR
RAUMENTWICKLUNG IN DER
LEIBNIZ-GEMEINSCHAFT
In den Ve ö en lichungen de ARL legen wi g oßen We au eine ai e, gende ge ech e Sp ache.
Als G undlage ü einen gende sensiblen Sp achgeb auch dien de Lei aden gende ge ech e
Sp ache in de ARL.
Geschä ss elle de ARL:
P o . D . And eas Klee (Gene alsek e ä , kommissa isch), [email p o ec ed]
Posi ionspapie aus de ARL 149
ISSN 1611-9983 (PDF-Ve sion)
Die PDF-Ve sion is un e h ps://www.a l-ne .de/shop e ügba (Open Access)
CC_BY_SA 4.0 In e na ional
Ve lag de ARL – Hanno e 2024
Sp achliches Lek o a : C. Bu kha
Fo males Lek o a : V. Mena A ias
Sa z und Layou : G. Rojahn
Zi ie emp ehlung:
ARL – Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha (H sg.) (2024):
Pe spek i e ne o-null Flächen e b auch – Innenen wicklung, lächenspa endes Bauen, Flächen ückgabe
und s äd ebauliche Quali izie ung als Elemen e eine Flächenk eislau wi scha .
Hanno e . = Posi ionspapie aus de ARL 149.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01492
h ps://doi.o g/10.60683/4dgk-pp55
ARL – Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha
Vah enwalde S . 247
30179 Hanno e
Tel. +49 511 34842-0
Fax +49 511 34842-41
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Dieses Posi ionspapie en häl E gebnisse und Emp ehlungen de A bei sg uppe „Pe spek i e
ne o-null Flächen e b auch“ de Landesa bei sgemeinscha No d hein-Wes alen de ARL –
Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha . Es wu de e a bei e on:
D . B igi e Adam (s . Lei e in de A bei sg uppe), Bundesins i u ü Bau-, S ad - und
Raum o schung im Bundesam ü Bauwesen und Raumo dnung, Bonn
Dipl.-Ve w. S e an Baumann, S ad Ise lohn
M.Sc. Silas Eich uss, Viaduk GmbH, Wuppe al
M.Sc. Sebas ian Eichho n, Ins i u ü Landes- und S ad en wicklungs o schung gGmbH,
Do mund
P o . D .-Ing. Hend ik Jansen (Geschä s üh e de A bei sg uppe), bläse jansen pa ne GbR,
Do mund und Be lin / Uni e si ä Ros ock
P o . D .-Ing. Theo Kö e , Rheinische F ied ich-Wilhelms-Uni e si ä Bonn
Dipl.-Ing. Na ascha Rohde, S ad Köln
M.Sc. Ke s in Schü hol , Bundess ad Bonn
P o . D .-Ing. Jan Ma hias S ielike (Lei e de A bei sg uppe), Jade Hochschule, Oldenbu g i.O.
D . Thomas Te üch e, Technische Uni e si ä Do mund
Dipl.-Ing. Johannes Wilbe z, S ad Köln
Die in diesem Posi ionspapie niede geleg en Aussagen und E gebnisse s ellen die Meinun-
gen und Posi ionen de o genann en A bei sg uppenmi gliede de ARL da und nich jene
ih e jeweiligen Diens s ellen und Ins i u ionen.
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH 1
PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH
Innenen wicklung, lächenspa endes Bauen, Flächen ückgabe
und s äd ebauliche Quali izie ung als Elemen e eine
Flächenk eislau wi scha
Gliede ung
1 Pe spek i e ne o-null Flächen e b auch
2 Handlungsemp ehlungen Innenen wicklung
2.1 Konzep ionelle Basis de Innenen wicklung s ä ken
2.2 Flächenmoni o ing ü Innenen wicklungspo enziale e ablie en
2.3 An eize ü Eigen üme on bau ei en G unds ücken
2.4 Ve bindliche Dich e o gaben ü den Innenbe eich
3 Handlungsemp ehlungen Flächenspa endes Bauen, s äd ebauliche Dich e
und F ei aumschu z
3.1 Kompak e Neubaugebie e mi höhe e Dich e
3.2 Op imie ung on E schließungs lächen
3.3 Funk ionale und soziale Mischung on neuen Qua ie en
3.4 E höhung de Akzep anz ü angemessene s äd ebauliche Dich en
4 Handlungsemp ehlungen Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha
4.1 Flächenneuinansp uchnahme nu bei Flächen ückgabe an ande e S elle
4.2 Zubau-Rückbau-Regel ein üh en
4.3 Pa adigmenwechsel im Thema Flächen ückgabe kommunizie en
5 Übe g ei ende Handlungsemp ehlungen
5.1 Bewuss sein ü den „D eiklang de Flächenk eislau wi scha “ scha en
5.2 S a egien und Ins umen e in e kommunal bzw. lände übe g ei end einse zen
und koo dinie en
5.3 S äd ebauliche Quali ä en ü alle e bindliche machen
Li e a u
Ku z assung
Das anhal ende Wachs um de Siedlungs- und Ve keh s läche gehö zu den noch nich bewäl ig-
en He aus o de ungen eine nachhal igen S ad - und Raumen wicklung. Zu den nega i en E ek-
en de Flächenneuinansp uchnahme zählen de Ve lus on o ene Landscha , Landwi scha s-
lächen und ökologischen Habi a en, die Beein äch igung on Ökosys emdiens leis ungen sowie
s eigende Folgekos en ü In as uk u en und Leis ungen de Daseins o so ge. Vo diesem Hin-
e g und ha die Bundes egie ung das Ziel o mulie , die Flächeninansp uchnahme bis 2030 au
un e 30 Hek a je Tag und bis 2050 in Übe eins immung mi de Zielse zung de Eu opäischen
Kommission au ne o-null zu eduzie en. Zwa wu den in den zu ückliegenden Jah en du chaus
E olge im Flächenschu z e ziel . De D uck au den Wohnungsmä k en in den wachsenden G oß-
s äd en ha jedoch eine gegenläu ige En wicklung ausgelös . In jedem Fall soll en die E olge nich
da übe hinweg äuschen, dass bislang lediglich eine Beg enzung des Zuwachses e eich wu de.
Ein Flächen e b auch on ne o-null se z eine Flächenk eislau wi scha o aus, die nich nu
quan i a i , sonde n auch quali a i neue Wege im Flächenschu z besch ei e . Um au e ände e
An o de ungen an die Siedlungss uk u und Ve keh sin as uk u eagie en zu können, wi d es
auch kün ig nö ig sein, Flächen neu in Ansp uch zu nehmen. Un e den Bedingungen eine Flä-
chenk eislau wi scha is dies nu möglich, wenn gleichzei ig an ande e S elle im iden ischen
Um ang Siedlungs- und Ve keh s lächen an Na u und Landscha zu ückgegeben we den. Eine
Flächenk eislau wi scha kann zudem nu E olg haben, wenn die Innenen wicklung und hie ins-
besonde e die Wiede nu zba machung on Flächen wei e massi ges ä k wi d.
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH2
Schlüsselwö e
Flächenk eislau wi scha – Innenen wicklung – lächenspa endes Bauen – Flächen ückgabe –
ne o-null – 30 Hek a – Flächen e b auch
Pe spec i e ne -ze o land ake-up
In e nal de elopmen , space-sa ing cons uc ion, land e u n and quali ica ion
o u ban de elopmen as elemen s o a ci cula land economy
Abs ac
The con inuing g ow h o se lemen and anspo a eas is one o he challenges o sus ainable
u ban and spa ial de elopmen ye o be sol ed. The nega i e e ec s o land ake-up include he
loss o open landscape, ag icul u al land and ecological habi a s, he impai men o ecosys em
se ices and ising ollow-up cos s o in as uc u es and se ices o gene al in e es . Agains his
backg ound, he Ge man go e nmen has o mula ed he goal o educing land ake-up o less
han 30 hec a es pe day by 2030 and, in line wi h he Eu opean Commission’s a ge , o ne ze o
by 2050. In ecen yea s, he e ha e been ema kable successes in land p o ec ion. Howe e , he
p essu e on he housing ma ke s in he g owing me opoli an a eas has igge ed a de elopmen
in he opposi e di ec ion. In any case, he successes should no obscu e he ac ha so a only a
limi a ion o he g ow h has been achie ed. Ne ze o land consump ion p esupposes a ci cula land
economy ha b eaks new g ound in land conse a ion, no only quan i a i ely bu also quali a-
i ely. In o de o be able o eac o changing demands on se lemen s uc u e and anspo
in as uc u e, i will con inue o be necessa y o use up land in he u u e. Unde he condi ions o
a ci cula land economy, his is only possible i , a he same ime, se lemen and anspo a eas
a e e u ned o na u e and landscape in he same size elsewhe e. Mo eo e , a ci cula land econ-
omy can only be success ul i b own ield de elopmen , and in pa icula he euse o land, con in-
ues o be massi ely s eng hened.
Keywo ds
Ci cula land economy – Inne de elopmen – Space-sa ing cons uc ion – Re u n o land – Ne
ze o - 30 hec a es - Land consump ion
1 Pe spek i e ne o-null Flächen e b auch
Die o lau ende Flächeninansp uchnahme ü Siedlungs- und Ve keh szwecke üh zum Ve lus
on o enen Landscha en, Landwi scha s lächen und ökologischen Habi a en, eine Beein äch-
igung on Ökosys emdiens leis ungen sowie s eigenden Folgekos en ü In as uk u en und Leis-
ungen de Daseins o so ge. In wachsenden S äd en und Gemeinden äg die Flächeninansp uch-
nahme dazu bei, dass E holungs lächen eduzie und Kal lu bahnen beein äch ig we den. In
sch ump enden S äd en und Gemeinden geh die Neuinansp uchnahme on Flächen häu ig einhe
mi eine Ve ödung de inne en Bes andsgebie e, de O ske ne und de inne s äd ischen ö en -
lichen Räume (un e ande em Ulm 2006; Sieden op/Meinel/Pehlke 2020).
Vo diesem Hin e g und ha die deu sche Bundes egie ung das Ziel o mulie , die Flächenneu-
inansp uchnahme bis 2030 au un e 30 Hek a (ha) p o Tag und bis 2050 in Übe eins immung mi
den Zielse zungen de Eu opäischen Kommission au ne o-null zu eduzie en ( gl. Eu opäische
Kommission 2011: 18; Deu sche Bundes egie ung 2020: 270–271). Es läss sich es hal en, dass
den poli ischen Zielen zahl eiche Ände ungen im Planungs ech sowie die En wicklung in o melle
Ins umen e ü die kommunale Planung olg en (Jehling/Hech /He old 2018), die schon je z au
die e olg eiche Umse zung eine Flächenk eislau wi scha einzahlen könn en.
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH 9
Zu Umse zung höhe e s äd ebauliche Dich en ü ein lächenspa endes Bauen haben sich so-
wohl bei de Innenen wicklung als auch bei de Außenen wicklung u bane Gebie ss uk u en be-
wäh . Dazu gehö en o allem eine unk ionale Nu zungs iel al und eine soziale Mischung de
Bewohnenden au den Ebenen des Qua ie s, des Baublocks ode des Gebäudes. Die Ansä ze ge-
hö en zu den zen alen Baus einen eine nachhal igen S ad en wicklung, die mi den Schlagwo en
„kompak “, „u ban“ und „g ün“ um issen we den kann (un e ande em auch die Lei linien de
S ad en wicklung ü die S äd e München und S u ga ). Deshalb soll e de Indika o „Siedlungs-
dich e“ nich ausschließlich die quan i a i e E izienz de Siedlungs lächennu zung abbilden, son-
de n ielmeh auch Quali ä sk i e ien eine unk ionalen und sozialen Viel al und Mischung be-
ücksich igen. Die Mischung soll e sowohl au ho izon ale Ebene im Qua ie als auch in e ikale
Hinsich in den Gebäuden e olgen.
Die Gliede ung gemisch e S uk u en soll e au de in o mellen Planungsebene nach A de Nu -
zung und anges eb e Nu zungsmischung (z.B. Ve häl nis on Wohnen und F eizei , Gemeinbe-
da , A bei en) de aillie besch ieben und im Rahmen on Bebauungsplänen (sowei ech lich
möglich und zweckmäßig) es gese z we den. Die unk ionalen und sozialen Mischungen bedü -
en eine so g äl igen Abwägung o allem hinsich lich de Ve äglichkei , um Nu zungskon lik e
zu minimie en. Dabei b auch es auch eine gewisse Flexibili ä s a egische Lei linien und plane i-
sche Fes se zungen, die auch gese zlichen Ände ungsbeda e zeug .
Ho izon ale und e ikale Nu zungsmischungen agen e heblich zu a ak i en und lebendigen
u banen S uk u en bei. Bewäh e Ansä ze ü eine Mischung sind die Fes legung on An eilen ü
ge ö de en Wohnungsbau, ü besonde e Wohn o men wie s uden isches Wohnen ode gemein-
scha liches Wohnen sowie die Be ei s ellung on Gemeinscha s lächen. In zen alen Lagen gehö-
en in den E dgeschosszonen Einzelhandel, Bü os, Gas onomie sowie auch kul u elle und soziale
Ein ich ungen zu einem sozial e äglichen und s äd ebaulich sinn ollen Nu zungsmix.
Die Ins umen e zu S eue ung de quan i a i en und quali a i en Dich eziele können analog auch
ü die Ve wi klichung de unk ionalen und sozialen Mischungen in den Qua ie en eingese z
we den (z.B. An eil on Wohnungen mi Mie p eis- und Belegungsbindungen).
Insgesam s ellen die S eue ung und die Siche ung de unk ionalen und sozialen Mischung sowohl
in den Bes andsqua ie en als auch in neuen Qua ie en eine daue ha e He aus o de ung da . Es
handel sich um zen ale s äd ebauliche Au gaben zu Umse zung höhe e s äd ebauliche Dich en
in den S äd en und Gemeinden zu Siche ung de Wohn- und Lebensquali ä .
3.4 E höhung de Akzep anz ü angemessene s äd ebauliche Dich en
Be ei s im Vo eld on Neubau- bzw. Nach e dich ungsmaßnahmen soll en im Rahmen pa -
izipa i e Abs immungsp ozesse on den S äd en und Kommunen sowohl die Be ölke ung
als auch die poli ischen En scheidungs äge innen und - äge , die Ak eu e aus de Woh-
nungswi scha sowie Plane innen und Plane ü das Thema „Dich e“ sensibilisie we -
den. Hie zu sind die zusä zlich einzuhal enden Quali ä ss anda ds bei de Planung eine hö-
he en Dich e zu e läu e n und en sp echende Good-P ac ice-Beispiele o zus ellen.
Höhe e bauliche Dich en we den o mals mi ge inge e subjek i e Wohn- und Lebensquali ä
e bunden. Hie bei spielen o allem eine e wa e e Zunahme des Ve keh s sowie des Lä ms und
sons ige Umwel belas ungen, eine Ve ände ung des Qua ie scha ak e s sowie ein Ve lus on
G ün- und F ei lächen eine wesen liche Rolle. Hinzu kommen Be ü ch ungen, dass benachba e
Qua ie e mi höhe e Dich e den Ma k we des eigenen G unds ücks nega i beein lussen, die
eigene P i a sphä e beein äch igen und die Au en hal squali ä au G ün- und F ei lächen e in-
ge n könn en.
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH10
Nach ak uellen Un e suchungen e inge sich die Akzep anz on höhe en Dich en in neuen Qua -
ie en o allem bei subjek i e Be o enhei de Be ölke ung. Auße dem is im Ve gleich zu In-
nens ad qua ie en ü Neubaugebie e am S ad and und im S ad umland eine ge inge e Akzep-
anz ü höhe e Dich en gegeben.
Un e Be ücksich igung de iel äl igen In e essenlagen und Kon lik e is de s äd ebauliche Rah-
men eine Ve dich ung gemeinsam mi de S ad be ölke ung und allen Be eilig en pa izipa i aus-
zuhandeln. Eine Akzep anz kann allen alls e eich we den, wenn einschneidende Maßnahmen
e wa zu Reduzie ung on Belas ungs ak o en wie Lä m ode Lu e un einigung bei agen und
gewünsch e Au en hal smöglichkei en au den e bliebenen G ün- und F ei lächen scha en.
E ah ungsgemäß üh en olgende Quali ä ss anda ds und Aspek e bei e dich e en S ad qua -
ie en zu eine höhe en Akzep anz bei den Be eilig en:
> Gemisch e u bane Qua ie e mi Wohnen, A bei en und Gemeinbeda sein ich ungen
> Angemessene Auss a ung mi quali ä ollen G ün- und F ei lächen und de en E eichba kei
> Hohe S anda ds ü den Klimaschu z und die Klimaanpassung bei Planung und Realisie ung
> Nachhal ige En wicklung und e izien e Nu zung de beg enz en Ressou ce Fläche
> S äd ebaulich und sozial e e ba e und wohnungspoli isch e o de liche An eil an bezahl-
ba en Wohnungen sowie gemeinwohlo ien ie en Wohnmodellen
> Siche ung de Zusammense zung de Qua ie sbe ölke ung du ch lang is ige Mie p eis-
bindungen
> Pa izipa i e Planungsp ozesse und Einbindung de di ek be o enen Be ölke ung im Um eld
neue Planungen
Insgesam is die Sensibilisie ung de Be ölke ung, de poli ischen En scheidungs äge innen und
- äge , de Ak eu e de Wohnungswi scha sowie Plane innen und Plane n ü e dich e e
Wohn o men d ingend gebo en. Hie zu leis en Szena ien und Good-P ac ice-Beispiele ü Wohn-
bau o haben mi höhe en Dich en und kommunale Dich ekonzep e wie de be ei s e wähn e Köln
Ka alog einen wich igen Bei ag.
4 Handlungsemp ehlungen Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha
4.1 Flächenneuinansp uchnahme nu bei Flächen ückgabe an ande e S elle
Eine Flächenk eislau wi scha mi ne o-null Flächen e b auch is nu zu e eichen, wenn
bei de Neuausweisung on Siedlungs- und Ve keh s lächen an eine S elle an ande e S el-
le im selben Um ang Siedlungs- und Ve keh s lächen an Na u und Landscha zu ückge-
geben we den. Vo ang soll e s e s die Wei e nu zung bes ehende Siedlungs- und Ve -
keh s lächen und de do o handenen Gebäude und In as uk u en haben. Wenn Flächen
an Na u und Landscha zu ückgegeben we den, soll e dies zudem mi eine Au we ung
de eiwe denden Flächen wie auch de wei e bes ehenden Siedlungsbe eiche einhe -
gehen.
Eine Flächenk eislau wi scha mi ne o-null Flächen e b auch ma kie einen g undlegenden
Pa adigmenwechsel in de S ad - und Regionalplanung. Ande s als noch beim 30-Hek a -Ziel geh
es beim Ne o-Null-Ziel nich meh nu um eine Beg enzung de zusä zlich in Ansp uch genomme-
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH 11
nen Flächen, sonde n um eine ausgeglichene Bilanz on Flächenneuinansp uchnahme und Flä-
chen ückgabe („one in, one ou “). Dami ich e sich das Augenme k ungleich s ä ke au die
Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha . De Rückbau on Siedlungs- und Ve keh s lächen
is nach wie o eine ungewohn e Au gabe ü die S ad - und Regionalplanung, und nu wenige
Kommunen haben dami E ah ungen.
Die Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha is kein Selbs zweck, sonde n soll einen Meh -
we ü Na u und Landscha ebenso wie ü Menschen gene ie en. Wenn Flächen an Na u und
Landscha zu ückgegeben we den, kann dies nich nu eine posi i e ökologische Wi kung e zie-
len, sonde n beispielsweise übe neue Möglichkei en de Nahe holung zu eine höhe en Lebens-
quali ä bei agen. Rückgebau e Flächen soll en s e s na u - und landscha sge ech neuges al e
we den. Die Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha is nich als Al e na i e, sonde n als
E gänzung zu eine En siegelung und Du chg ünung inne halb de Siedlungs- und Ve keh s lächen
im Sinne eine meh achen Innenen wicklung zu sehen.
Flächen, die an Na u und Landscha zu ückgegeben we den, soll en so gewähl we den, dass sich
de Rückbau in aumo dne ische und s äd ebauliche Zielse zungen ein üg . Die Rückgabe on Flä-
chen an Na u und Landscha bie e die Chance, im Zei ablau dys unk ional gewo dene Sied-
lungss uk u en und Ve keh sin as uk u en an ak uelle An o de ungen anzupassen und s äd e-
bauliche Misss ände zu besei igen. Baukul u ell und his o isch we olle Gebie e soll en dagegen
ü einen Rückbau abu sein. Flächen soll en auße dem so gewähl we den, dass quan i a i mög-
lichs wenige Menschen be o en sind und die Be o enhei quali a i möglichs ge ing aus äll .
Ein Rückbau on Ve keh s lächen dü e in de Regel wenige p oblema isch sein als ein Rückbau
on Siedlungsbe eichen. Inne halb on Siedlungsbe eichen dü e ein Rückbau on Gewe be lä-
chen in de Regel wenige p oblema isch sein als ein Rückbau on Wohn lächen. Denkba is bei-
spielsweise de Rückbau on Auße o ss aßen, die du ch die En wicklung des Ve keh sne zes
edundan gewo den sind, on Gewe beb achen, ü die sich keine neue Nu zung abzeichne , ode
on Wohngebie en, in denen au g und demog aphische Sch ump ung wei e b ei e e Lee -
s and he sch . Ein Rückbau on Siedlungsbe eichen soll e on eine Au we ung de wei e bes e-
henden Siedlungsbe eiche beglei e we den (ähnlich wie bei den S ad umbau-P og ammen).
Alle dings muss – genau wie bei de Innen- und Außenen wicklung – die plane ische Eignung on
Flächen mi eine ma k wi scha lichen Nach age ü diese Flächen zusammen allen. Die Rück-
gabe on Flächen an Na u und Landscha e u sach hohe Kos en, abe keine be iebswi scha -
lichen Gewinne und is deshalb ü sich genommen nich en ie lich. Dahe wi d o geschlagen,
eine Flächenneuinansp uchnahme zwingend mi eine Flächen ückgabe zu e knüp en. Eine Flä-
chenneuinansp uchnahme da dabei nu e olgen, wenn an ande e S elle im selben Um ang
Flächen an Na u und Landscha zu ückgegeben we den. Die Kos en des Rückbaus müssen die
T äge jene Planungen und Maßnahmen au b ingen, die die Flächenneuinansp uchnahme e u -
sachen. Ö en liche S äd ebau ö de ungsmi el soll en nu ü Maßnahmen zu angesp ochenen
Au we ung on o bes ehenden Siedlungsbe eichen eingese z we den, die in keinem di ek en
Zusammenhang mi dem Rückbau s ehen.
Eine solche Ve knüp ung on Flächenneuinansp uchnahme und Flächen ückgabe se z indi ek
einen s a ken An eiz zuguns en de Innenen wicklung, indem be iebswi scha liche Nach eile
de Innenen wicklung gegenübe de Außenen wicklung ausgeglichen we den. Bishe is die Au-
ßenen wicklung aus be iebswi scha liche Pe spek i e de In es o en güns ige als die Innen-
en wicklung, weil die mi de Außenen wicklung einhe gehenden Kos en als Ex e nali ä en au die
Allgemeinhei abgewälz we den (Ve lus on o ene Landscha , Landwi scha s lächen und
ökologischen Habi a en, Beein äch igung on Ökosys em(diens )leis ungen sowie s eigende
Kos en ü In as uk u en und Leis ungen de Daseins o so ge e c.), wäh end mi de Innenen -
wicklung einhe gehende Kos en om Vo haben äge selbs inanzie we den müssen (Ab isskos-
en, Al las enbesei igung, höhe e Bodenp eise, höhe e T ansak ionskos en au g und he e ogene
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH12
Eigen ums- und Nu zungss uk u e c.). Die Ve knüp ung de Außenen wicklung mi de Rückga-
be on Flächen an Na u und Landscha äg dahe maßgeblich zu Besei igung diese Ma k e -
ze ungen bei.
4.2 Zubau-Rückbau-Regel ein üh en
Als zen ales Ins umen zu Umse zung eine Flächenk eislau wi scha kann anknüp end
an die Eing i s-Ausgleichs-Regel eine Zubau-Rückbau-Regel dienen.
Die ins umen elle Umse zung dieses Ansa zes kann in Anlehnung an die na u schu z ech liche
Eing i s-Ausgleichs-Regel übe eine Zubau-Rückbau-Regel e olgen. Bei de Eing i s-Ausgleichs-
Regel muss ein Eing i in Na u und Landscha o angig e mieden und ein un e meidba e Ein-
g i kompensie we den ( gl. §§ 13 . BNa SchG). Bei de Zubau-Rückbau-Regel müss e eine
Flächenneuinansp uchnahme o angig e mieden und, so e n dies nich möglich is , du ch die
Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha an ande e S elle kompensie we den. Dami eine
ausgeglichene Flächenbilanz e eich wi d, muss die neu in Ansp uch genommene Fläche du ch
eine zu ückgebau e Fläche gleiche G öße kompensie we den. Die besch iebene Lösung ließe
sich dezen al und e gleichsweise unbü ok a isch umse zen. Die Zubau-Rückbau-Regel müss e
nich nu in de kommunalen Baulei planung, sonde n auch in den Fachplanungen zu Anwendung
geb ach we den. Es bie e sich dahe an, die Zubau-Rückbau-Regel im Kon ex de Eing i s-
Ausgleichs-Regel im Bundesna u schu zgese z zu e anke n und im Baugese zbuch au die en -
sp echenden Regelungen zu e weisen, so wie dies gegenwä ig be ei s bei de Eing i s-Aus-
gleichs-Regel geschieh ( gl. §18 BNa SchG und §1a BauGB).
Fü die Finanzie ung de Rückbaumaßnahmen soll en, wie besch ieben, die Vo haben äge e -
an wo lich sein. In de Siedlungs lächenen wicklung wä e abe eine Re inanzie ung übe Bei äge
de Eigen üme de neu zu bebauenden G unds ücke möglich. Zu Ve ah ensbeschleunigung
soll e die Anwendung de Zubau-Rückbau-Regel in dem Sinne zei lich lexibel ges al e we den,
dass de Rückbau be ei s o eine Flächenneuinansp uchnahme e olgen und ückgebau e Flä-
chen e s nach äglich eine neu in Ansp uch genommenen Fläche zugeo dne we den können.
Dadu ch we den Pool-Lösungen möglich, die einen e izien en Rückbau g öße e Gebie e e sp e-
chen. Auch in diesem Zusammenhang bie e sich eine Anlehnung an die Regelungen de na u -
schu z ech lichen Eing i s-Ausgleichs-Regel an ( gl. §§ 135a – 135c BauGB). Die Zubau-
Rückbau-Regel soll e zudem in dem Sinne äumlich lexibel ges al e we den, dass die Zuo dnung
ückgebau e und neu in Ansp uch genommene Flächen bundeswei e olgen kann und ein bun-
deswei es Moni o ing möglich is . Die Ve mi lung zwischen Kommunen, die Flächen zu ückge-
bau haben ode zu ückbauen wollen, und solchen, die Flächen neu in Ansp uch nehmen wollen,
könn e übe Agen u en (gegebenen alls in s aa liche ode kommunale Hand) e olgen.
Die Zubau-Rückbau-Regel üh zum selben E gebnis wie das gegenwä ig eben alls disku ie e In-
s umen de Flächennu zungsze i ika e, denn ü jede neu in Ansp uch genommene Fläche muss
an ande e S elle eine Fläche in gleiche G öße zu ückgebau we den. Bei de Zubau-Rückbau-
Regel wä e, ande s als bei Flächennu zungsze i ika en, jedoch s e s ein konk e e Flächenbezug
gegeben. Zudem wä e es bei de Zubau-Rückbau-Regel wie oben da ges ell möglich, sich wei ge-
hend an den Bes immungen ü die Eing i s-Ausgleichs-Regel zu o ien ie en, wäh end Flächen-
nu zungsze i ika e eine gänzlich ande en Logik olgen. Die Eing i s-Ausgleichs-Regel is in de
Planungsp axis allgemein bekann und e ablie , sodass eine Zubau-Rückbau-Regel, die sich an die-
se o ien ie , e gleichsweise ge inge Anlau schwie igkei en e u sachen dü e.
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH 13
4.3 Pa adigmenwechsel im Thema Flächen ückgabe kommunizie en
Bund und Lände müssen den Pa adigmenwechsel hin zu Rückgabe on Flächen an Na u
und Landscha kommunizie en und e bindliche Lei planken se zen. Die konk e e Ausge-
s al ung soll e den Kommunen im Rahmen ih e Planungshohei übe lassen bleiben. Dane-
ben müssen die T äge de Fachplanungen einen Bei ag zu Flächen ückgabe leis en, de
mindes ens ih em An eil an de Flächenneuinansp uchnahme en sp ich .
Die Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha e o de ein abges imm es Handeln alle
s aa lichen und kommunalen Ebenen im Sinne eine Meh ebenen-Go e nance. Bund und Lände
sind ge o de , ech lich e bindliche Lei planken zu se zen und die No wendigkei des Pa adig-
menwechsels hin zu eine e bindlichen Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha zu kom-
munizie en. Bund und Lände s ehen zudem in de Ve an wo ung, das ech liche Ins umen a-
ium, das nach wie o im Wesen lichen au Wachs um ausgeleg is , so zu e gänzen, dass dami die
Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha e eich we den kann. Die konk e e Umse zung
de Flächen ückgabe soll e den Kommunen im Rahmen ih e kommunalen Planungshohei übe -
lassen bleiben. De Umse zungsspiel aum muss dahe aus eichend g oß ge ass sein, um o O
zu eine siedlungs äumlich sinn oll angepass en Lösung inden zu können. Die Kommunen sind
auch am bes en in de Lage, die Ausges al ung des Rückbaus gegenübe den di ek be o enen
Eigen üme n und Nu ze n zu kommunizie en. Da die Konsequenzen eines Rückbaus alle Vo aus-
sich nach kon o e s au genommen we den, is diese Kommunika ion on g oße Bedeu ung. Die
Zusammenhänge zwischen Flächen ückgabe, wi scha lichen und ökologischen Zwängen und ih-
en No wendigkei en sind deu lich he auszus ellen und in ih e Abwägung zueinande anspa en
zu machen. Pa allel dazu sind auch die T äge de Fachplanungen ge o de , einen Bei ag zu
Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha zu leis en, de mindes ens ih em An eil an de
Flächenneuinansp uchnahme en sp ich .
5 Übe g ei ende Handlungsemp ehlungen
5.1 Bewuss sein ü den „D eiklang de Flächenk eislau wi scha “ scha en
Die Aspek e Innenen wicklung, lächenspa endes Bauen sowie F ei lächen ückgewinnung müssen
als D eiklang eine Gesam s a egie bei de E eichung des Ne o-Null-Ziels e s anden we den.
Fü eine zielge ich e e Kommunika ion soll e demnach zukün ig om „D eiklang de Flächenk eis-
lau wi scha “ gesp ochen we den.
In eine Vielzahl de be ag en Kommunen in NRW bes eh de zei noch keine lei Bewuss sein übe
die Wich igkei eine s a egischen Ve knüp ung on Innenen wicklung, lächenspa endem Bauen
sowie F ei lächen ückgewinnung. Du ch eine konsequen e Kommunika ion in Fachdisku s und
Ö en lichkei muss lang is ig das Bewuss sein ü ein Zusammendenken diese Aspek e ges ä k
we den, um einen Pa adigmenwechsel zu e eichen. Diese Pa adigmenwechsel zu Flächenk eis-
lau wi scha kann nu du ch ein kompak es und dich es Bauen in bes ehenden und neuen Qua -
ie en und eine Inwe se zung de Rückgabe on Flächen an Na u und Landscha un e ande em
du ch Rückbau und En siegelung e eich we den. Die Planenden aus Wissenscha , Fo schung,
P axis und Poli ik soll en sich gemeinscha lich da ü einse zen, ein Bewuss sein ü diesen D ei-
klang zu e ablie en und somi auch in de b ei en Ö en lichkei zu e anke n.
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH14
Abb. 3: D eiklang de Flächenk eislau wi scha / Quelle: Eigene Da s ellung
5.2 S a egien und Ins umen e in e kommunal bzw. lände übe g ei end
einse zen und koo dinie en
Die bes ehenden Ins umen e zu S eue ung de Flächenen wicklung sind de zei nich aus-
eichend, um das Ne o-Null-Ziel zu e eichen und müssen um geeigne e Ins umen e e -
gänz we den, die zu ollen En al ung ih e Po enziale auch in e kommunal bzw. na ional
eingese z we den können.
Die Zubau-Rückbau-Regel sowie die e bindliche Fes legungsmöglichkei on s äd ebaulichen Min-
des dich en müssen in das Ins umen en-Repe oi e de Regionalplanung und Baulei planung in e-
g ie we den. Die gesam e T agwei e eine Zubau-Rückbau-Regel wi d sich abe nu dann olls än-
dig en al en können, wenn dieses Ins umen zukün ig in e kommunal bzw. lände übe g ei end
eingese z we den kann. Nu so lassen sich die Baubeda e on wachsenden Kommunen und die
Rückbauno wendigkei en on sch ump enden Kommunen zusammenb ingen. Wei e hin muss
eine s ä ke e Koope a ion zwischen den un e schiedlichen Planungsebenen ges ä k we den, so-
dass Regionalpläne mi Mindes dich en und die Planungshohei de Kommunen keinen Wide -
sp uch da s ellen. Dabei sind es zusch eibende Mindes dich en insbesonde e ü Mi el- und
Kleins äd e di e enzie es zulegen. Fü die Umse zung und Ve mi lung bzw. den Wissens ans-
e – insbesonde e im Kon ex de Zubau-Rückbau-Regel – soll e eine Ne o-Null-Agen u e ablie
we den, die au Landesebene bzw. lände übe g ei end agie .
5.3 S äd ebauliche Quali ä en ü alle e bindliche machen
Bei de Realisie ung neue Qua ie e ode de T ans o ma ion on Bes andsqua ie en
müssen s äd ebaulich- äumliche Quali ä en mi s äd ebaulichen Mindes dich en und lä-
chene izien en Bau ypologien bei gleichzei ige unk ionale und soziale Mischung sowie
ökologischen und klima ischen An o de ungen e mi el und umgese z we den.
149 _ PERSPEKTIVE NETTO-NULL FLÄCHENVERBRAUCH 15
Die E kenn nisse de Be agung in No d hein-Wes alen zeigen, dass das Wissen übe s äd ebau-
liche Quali ä en und Siedlungsdich en beim G oß eil de Kommunen zwa o handen is , o mals
abe insbesonde e in mi le en und kleinen Kommunen nich umgese z wi d. Die lächendeckende
Umse zung diese Quali ä en is jedoch ü ein lächenspa endes Bauen une lässlich. Ein Quali ä s-
indika o könn e hie bei de Ve siegelungsg ad on neuen Qua ie en da s ellen. Ebenso können
lächene izien e Bau ypologien, die nich bloß klassische Ein- und Zwei amilienhäuse sind, ein
Quali ä sindika o sein. Ein Nachweis übe diese ( äumlich di e enzie en) Quali ä en muss bei
jede s äd ebaulichen Planung e b ach und in einem pa izipa i en P ozess mi allen Be eilig en
e mi el we den. Be o diese An o de ungen gese zlich e bindlich we den, soll e eine Hil e-
s ellung in Fo m en sp echende Lei äden e a bei e we den.
Li e a u
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anhal ende - lachen e b auch- u -siedlungs-und- e keh szwecke- (15.05.2024).
Ak uelle Posi ionspapie e aus de ARL
N .
149 Pe spek i e ne o-null Flächen e b auch – Innenen wicklung, lächenspa endes Bauen,
Flächen ückgabe und s äd ebauliche Quali izie ung als Elemen e eine Flächenk eis-
lau wi scha .
Dieses Posi ionspapie en häl E gebnisse und Emp ehlungen de A bei sg uppe „Pe spek-
i e ne o-null Flächen e b auch“ de Landesa bei sgemeinscha No d hein-Wes alen de
ARL. Hanno e , 2024.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01492
h ps://doi.o g/10.60683/4dgk-pp55
148 G oße T ans o ma ion und nachhal ige Raumen wicklung machen: Impulse zu
Umse zung in de egionalen und kommunalen P axis.
Posi ionspapie on den Mi gliede n de A bei sg uppe „G oße T ans o ma ion und
nachhal ige Raumen wicklung machen: Impulse zu Umse zung in de egionalen und
kommunalen P axis“ de Landesa bei sgemeinscha en Baden-Wü embe g und Baye n
de ARL. Hanno e , 2024.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01489
h ps://doi.o g/10.60683/66zc-c156
147 U bane P oduk ion ö de n und bewah en.
Posi ionspapie de A bei sgemeinscha „U bane P oduk ion" de Landesa bei sgemein-
scha No d hein-Wes alen de ARL. Hanno e , 2024.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01474
146 Die Reak i ie ung on Schienens ecken als S a egie de in eg ie en
Raumen wicklung – Chancen nu zen und Hemmnisse übe winden.
Posi ionspapie des A bei sk eises „Reak i ie ung on Schienens ecken als Ins umen
eine in eg ie en Raumen wicklung“ de ARL. Hanno e , 2024.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01466
145 Neue Planungsg undlagen ü e neue ba e Ene gien – He aus o de ungen und
Lösungs o schläge.
Posi ionspapie des Ad-hoc-A bei sk eises „Windene gie an Land“ de ARL. Hanno e , 2024.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01458
144 Mobili ä , E eichba kei und soziale Teilhabe – Fü eine ge ech e e Raum- und
Ve keh sen wicklung.
Posi ionspapie on Mi gliede n des A bei sk eises „Mobili ä , E eichba kei und soziale
Teilhabe“ de ARL. Hanno e , 2023.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01448
143 Handlungsemp ehlungen ü die plane ische S eue ung de K ankenhaus e so gung
in No dwes deu schland.
Posi ionspapie aus de A bei sg uppe „Plane ische S eue ung de K ankenhaus e so gung
in No dwes deu schland“ de Landesa bei sgemeinscha B emen / Hambu g / Schleswig-
Hols ein / Niede sachsen de ARL. Hanno e , 2023.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01437
142 Die Zukun de Regionen in No d hein-Wes alen ges al en – Eine gemeinsame
Au gabe on Regionalplanung und Regionalen wicklung.
Posi ionspapie aus de Ad-hoc-A bei sg uppe „Ve häl nis on Regionalen wicklung
und Regionalplanung“ de Landesa bei sgemeinscha No d hein-Wes alen de ARL.
Hanno e , 2023.
h ps://nbn- esol ing.o g/u n:nbn:de:0156-01425
ISSN 1611-9983
ARL – Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha
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