UNIVERSIDAD DE LAS PALMAS DE GRAN CANARIA
TRABAJO FIN DE TÍTULO
(Cu so de Adap ación al G ado en Tu ismo)
-TURISMO RESIDENCIAL-
P esen ada po : An onio A iles Sánchez
Tu o : D. Juan Manuel Pa eño Cas ellano
Las Palmas de G an Cana ia, sep iemb e del 2013
“En los umb ales del siglo XXI, el homb e de la ciudad sien e la angus ia
y el desasosiego o iginados po la inhumana es uc u a indus ial del mundo que le
odea, y la impe iosa necesidad de libe a se del s ess de la ida u bana.
La segunda i ienda, si uada en la playa o en el campo, cons i uye pa a muchos una
me a inalcanzable, una “u opía”.
Los iajes de u ismo, en sus di e sas modalidades, o las simples excu siones a la
mon aña con ibuyen a su libe ación pasaje a”.
San iago Segu a Munguía, 1997
Tu ismo esidencial
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
ÍNDICE GENERAL
Pág
.
RESUMEN
1
PARTE I: INTRODUCCIÓN Y MARCO TEÓRICO.......................................................
2
1. INTRODUCCIÓN.......................................................................................................
2
1.1 Obje i os...........................................................................................................
3
1.2 Me odología y á ea de es udio………………………………………………………
3
1.2.1 Diseño y p ocedimien o de la in es igación………………………………….
3
1.2.2 Resul ado de la en e is a………………………………………………………
5
2. CONCEPTUALIZACIÓN DEL TURISMO RESIDENCIAL………………………..
7
2.1 An eceden es.........................................................................................................
7
2.2 De inición de los expe os.................................................................................
8
3. TIPOLOGÍA DE LA OFERTA TURÍSTICO-RESIDENCIAL.....................................
13
3.1Inmuebles en Régimen F accionado...................................................................
17
3.1.1Ho eles en Condominio. “Condoho eles” ........................................................
17
3.1.2 Clubes Residenciales p i ados......................................................................
18
3.1.3 Los Des ina ion Clubs.....................................................................................
18
3.1.4 El Time Sha ing...............................................................................................
19
4. ELEMENTOS FAVORECEDORES DEL TURISMO RESIDENCIAL...............
19
4.1 Tu ismo de Gol .....................................................................................................
20
4.2 Pue os depo i os................................................................................................
21
4.3 Líneas aé eas de Bajo Cos e................................................................................
22
5. EFECTOS DEL TURISMO RESIDENCIAL…………………………………………
23
PARTE II: EL MODELO TURÍSTICO-RESIDENCIAL EN EL SUR DE GRAN CA-
NARIA……………………………………………………………………………………….
27
6. EL TURISMO EN GRAN CANARIA: EL CASO DE MASPALOMAS-COSTA
CANARIA…………………………………………………………………………………..
27
7. EL TURISMO RESIDENCIAL…………………………………………………………
29
7.1 Una ealidad la en e en Cana ias…………………………………………………
29
7.2 El Su de G an Cana ia: en e el u ismo con encional y el modelo u ís ico-
esidencial…………………………………………………………………………………..
32
Tu ismo esidencial
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
7.3 Pe il del u is a esidencial…………………………………………………………
35
7.4 El con ex o legal de la modalidad u ís ica- esidencial………………………….
41
7.5 Modelo de esidencialización de un núcleo u ís ico……………………………
45
7.5.1 Lis ados de es ablecimien os u ís icos encla ados en Playa del Águila…
46
8. CONCLUSIÓN……………………………………………………………………………
48
9. BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………………….
51
ÍNDICE DE FIGURAS……………………………………………………………………..
Pág.
Figu a nº 1: Vis a aé ea de los núcleos u ís icos de Playa del Inglés y Pue o Rico.
7
Figu a nº 2: Villa de los Ve ii (Pompeya)……………………………………………….
7
Figu a nº 3: Vis a pa cial del Campo de Gol de Melone as (Maspalomas)………..
21
Figu a nº 4: Vis a pa cial del Muelle depo i o de Pue o Rico (Mogán)……………
22
Figu a nº 5: Vis a de Apa amen os en de e io o en Playa del Águila………………
26
Figu a nº 6: Imagen del Fa o y Playa de Maspalomas en la década de los 60……
28
Figu a nº 7: Complejo esidencial “La Pe la” en la Playa del Águila……………….
40
Figu a nº 8: Vis a aé ea del núcleo u ís ico de Playa del Águila……………………
45
INDICE DE GRÁFICOS Y TABLAS…………………………………………………….
Pág.
G á ico 1: Po cen aje de u is as según ipo de alojamien o en G an Cana ia. Com-
pa a i a Feb. 2012/Feb. 2013……………………………………………………………..
34
G á ico 2: Núme o de esiden es p incipales países emiso es de u ismo eu opeo
municipio de San Ba olomé de Ti ajana (da os a 31/05/13)…………………………
36
G á ico 3: Núme o de esiden es p incipales países emiso es de u ismo eu opeo
en el municipio de Mogán (da os a 27/03/13)…………………………………………..
36
G á ico 4: Residen es ex anje os según g upos quinquenales de edad en los mu-
nicipios de Mogán y S. Ba olomé de Ti ajana. Censo 2001………………………….
39
Tabla 1: Clase de i ienda amilia : p incipal y no p incipal………………………….
8
Tabla 2: Comp a en a de i iendas egis adas en el año 2012 según nacionalidad
del comp ado ……………………………………………………………………………….
11
Tabla 3: Comp a en a de i iendas egis adas en el p ime imes e de año 2013
según nacionalidad del comp ado ………………………………………………………
12
Tabla 4: Alojamien o p i ado no accionado y su ges ión de come cialización……
15
Tabla 5: Gas o medio po ipo de alojamien o a ni el nacional (2011)………………
25
Tabla 6: Flujo de u is as ex anje os a Cana ias según ipo de Alojamien o (2011)
30
Tu ismo esidencial
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Tabla 7: Flujo de u is as hacia G an Cana ia según ipo de Alojamien o (2012)
31
Tabla 8: Núme o de u is as en G an Cana ia según pe noc aciones y p ocedencia
(2012)………………………………………………………………………………………
31
Tabla 9: Vi iendas p incipales y no p incipales en Cana ias (2012)……………….
32
Tabla 10: Po cen aje de comp a en a de i iendas en Cana ias du an e el 2012
32
Tabla 11: Residen es ex anje os según g upos quinquenales de edad en los muni-
cipios de Mogán y S. Ba olomé de Ti ajana. Censo 2001…………………………..
38
Tabla 12: Po cen aje de comp a en a de i iendas egis adas según nacionalidad
del comp ado , g ado de uso y supe icie……………………………………………….
41
Tabla 13: Complejos ex aho ele os que man ienen la condición pa a el eje cicio de
la ac i idad u ís ica………………………………………………………………………..
47

Tu ismo esidencial
1
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
RESUMEN
La p oli e ación de alojamien os de segunda esidencia en las zonas u ís icas del li-
o al medi e áneo español e islas ha p o ocado un boom en la cons ucción de alojamien-
os des inados a u is as ex anje os y nacionales, acen uando la p esencia de los p omo o-
es inmobilia ios en la ac i idad u ís ica, o iginando, así mismo, un cambio de endencia del
modelo adicional en muchos des inos u ís icos de España y del mundo.
De los dis in os obje i os plan eados en el p esen e abajo es á el deja e lejado la
con o e sia susci ada en e los dis in os in es igado es de la ma e ia sob e la conside a-
ción o no del u ismo esidencial como ac i idad u ís ica; el p oblema de la esidencialidad
(domicilio habi ual) en las zonas u ís icas, así como un análisis del u ismo esidencial en
G an Cana ia, donde simul áneamen e, se desc ibe el p oblema del “P incipio de Unidad de
Explo ación Tu ís ica” en Cana ias.
El obje i o inal es ene una isión gene al sob e es a nue a endencia de hace u-
ismo y su consolidación como p oduc o u ís ico en G an Cana ia, en pa icula .
Palab as cla es: Tu ismo, Tu ismo Residencial, Segunda Residencia, Ac i idad Tu ís ica,
P oduc o Inmobilia io, P incipio de Unidad de Explo ación Tu ís ica, Tu is a, Domicilio habi-
ual.
ABSTRACT
The de elopmen o accommoda ion as a second esidence in he ou is ic zones o
he Spanish Medi e anean coas and islands has caused a boom in he building o lodges
o o eign and na ional ou is s. I has also inc eased he p esence o p ope y de elope in
ou is ac i i ies, causing also a change in he adi ional end in a lo o ou is places, no
only in Spain bu also all o e he wo ld.
One o he aims o his esea ch is o gi e e idence on he disag eemen which exis s
among di e en esea che s abou he ac ha esiden ial ou ism is in ac a ou is ac i i y.
Besides, we will analyze he p oblem o esiden iali y (o dina y place o esidence) in ou is-
ic places and also he analysis o he esiden ial ou ism in G an Cana ia, whe e we also
ha e he p oblem o he “P inciple o Tou is Indus y” in The Cana y Islands.
The inal aim is o ha e a gene al o e iew abou his new end o do ou ism and i s
consolida ion as a ou is p oduc , speci ically in G an Cana ia.
Key wo ds: Tou ism, esiden ial ou ism, second esidence, p ope y p oduc , p inciple o
ou is exploi a ion, ou is , o dina y place o esidence.
Tu ismo esidencial
2
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
PARTE I
INTRODUCCIÓN Y MARCO TEÓRICO
1. INTRODUCCIÓN
El p esen e abajo p e ende abo da en una p ime a pa e, qué se en iende po u is-
mo esidencial y cómo ha epe cu ido su desa ollo en los des inos, haciendo especial hin-
capié en una segunda pa e, en el des ino G an Cana ia. La e olución del u ismo esiden-
cial en las úl imas décadas, sus epe cusiones económicas, sociales, ambien ales y la a en-
ción p es ada po dis in os au o es, jus i ican el in e és po el ema.
A pesa de que en España la implan ación de es e modelo u ís ico es más a día que
en o os países del en o no, el ápido desa ollo que ha adqui ido el u ismo esidencial lo
ha posicionado como el segundo país del mundo en el sec o de u ismo esidencial.
España, como bien es sabido, se ha con e ido en un des ino u ís ico que ha alcan-
zado el g ado de madu ez que ya e lejaban Plog y Bu le en la clasi icación que hacen del
ciclo de ida de un des ino. Como consecuencia de ello, la ac i idad u ís ica ha es ado
abocada a expe imen a de e minados cambios que a ec an a la demanda, a la inco po a-
ción de nue as ecnologías de la in o mación y la comunicación, así como, a los p ocesos
de p omoción y come cialización de nue os p oduc os u ís icos, en e los que se encuen a
el Tu ismo Residencial. És e, a o ecido po la p oli e ación de campos de gol y muelles
depo i os, ha gene ado un auge en la demanda de inmuebles que ha c eado nue as zo-
nas esidenciales en los núcleos u ís icos, lo que o igina al mismo iempo, un cambio en el
modelo del u ismo adicional de los des inos.
Asimismo, auspiciado po el g ado de obsolescencia que su en los es ablecimien os
u ís icos como consecuencia a las necesidades de la demanda y a los nue os compe ido-
es, el modelo de u ismo esidencial inclina a muchos emp esa ios del sec o de alojamien-
os u ís icos a oma la decisión de pe manece ue a del sis ema de come cialización a-
dicional po el que se ige la o e a eglada y mos a p e e encia po la o e a que dispone
el sec o de agencias inmobilia ias en las dis in as zonas u ís icas del li o al medi e áneo e
islas del es ado español. En es e con ex o, si bien buena pa e de la adquisición de una se-
gunda esidencia en la cos a p o enía del u ismo español, la in e nacionalización de los
me cados inmobilia ios (Pa eño, 2006), además de o os ac o es, ha a o ecido la comp a
de i iendas en nues as cos as e islas po pa e de u is as ex anje os p o enien es en su
mayo ía del con inen e eu opeo. Es e no an nue o concep o de u ismo esidencial -ya
desde la an igüedad se hacían uso de alojamien os empo ales po las clases más pudien-
Tu ismo esidencial
3
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
es (O ega Valcá cel, 1975; Ál a ez Sousa, 1994)-, “a pa i del año 2000… a omando
unas dimensiones y una implan ación con mayo ni idez” (Valenzuela, 2006).
Todo ello ha hecho e lexiona a las ins i uciones polí icas pa a que se plan een no -
ma i as
1
que co ijan las de iciencias ju ídicas que se mani ies an en el modelo ac ual, ya
que muchos de es os es ablecimien os se ampa an en la alegalidad del sis ema.
1.1 OBJETIVOS
El es udio del u ismo esidencial como modalidad globalizada que se ha ins au ado
en los adicionales des inos u ís icos de España y la con o e sia plan eada po los dis in-
os in es igado es, en base a la o mulación de cues iones como si se puede conside a a
es a modalidad una ac i idad u ís ica o inmobilia ia, y si son u is as o inmig an es quienes
p ac ican es a modalidad; es el obje i o gene al de es e abajo in de g ado. Se p oponen
o os obje i os más especí icos como:
 Ob ene una isión gené ica del modelo u ís ico esidencial a a és de la e i-
sión li e a ia ealizada po o os in es igado es, con el p opósi o de acla a con-
cep os.
 Analiza las di e en es o e as y ipologías aloja i as que han su gido a aíz del
modelo u ís ico esidencial.
 De ini la si uación del modelo u ís ico esidencial en los municipios de San
Ba olomé de Ti ajana y de Mogán, en la isla de G an Cana ia.
1.2 METODOLOGÍA Y ÁREA DE ESTUDIO
Pa a la ealización de la p esen e in es igación se ealiza una labo de campo que li-
mi a su alcance a los municipios de San Ba olomé de Ti ajana y Mogán (G an Cana ia),
de iniéndose el á ea de es udio a los núcleos u ís icos de Playa del Águila, Playa del In-
glés, Campo In e nacional, Sonnenland, A guineguín, Pue o Rico y Tau o, si uados en am-
bos municipios.
1.2.1 Diseño y p ocedimien o de la in es igación
El abajo de campo se lle a a cabo, en un inicio, bajo un en oque explo a o io, como
ase p elimina a pos e io es in es igaciones, cen ándome básicamen e, en la búsqueda y
análisis de uen es de in o mación secunda ias ex e nas, an o me odológicas (publicacio-
nes de au o es y e is as especializadas), como es adís icas (p opo cionadas po los dis in-
1
PTEOTI G an Cana ia, señala una endencia a p o ege del uso esidencial pe manen e odo aquel suelo suscep ible de ene un “ alo
u ís ico”. Fuen e: Cabildo de G an Cana ia , PTEOTI 2013
Tu ismo esidencial
4
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
os o ganismos compe en es). Pos e io men e, an e la necesidad de da os p ima ios se e-
cu e a una in es igación bajo un en oque desc ip i o, basados en mé odos de in es iga-
ción de na u aleza, an o cuan i a i a como cuali a i a. En e las écnicas de in es igación
empleadas es án la obse ación y la en e is a a expe os.
En un p ime luga , se de ine la población obje o de in e és pa a la p esen e in es iga-
ción, siendo és os, odos los u is as de la modalidad esidencial que se alojan en los nú-
cleos u ís icos de los municipios de San Ba olomé de Ti ajana y Mogán. A su ez, pa a
dispone de un ma co mues al, omo con ac o con la o icina de es adís ica de ambos muni-
cipios que me acili an un censo que indica el asen amien o de esiden es ex anje os, a la
pa que se indaga, a a és de la web en o as uen es es adís icas como: I.E.T.
h p://www.ie . ou spain.es/es-ES/es adis icas/ on u /Paginas/de aul .aspx (FRONTUR) o
ISTAC h p://www.gobie nodecana ias.o g/is ac/ emas_es adis icos/, que nos dan in o ma-
ción del pe il y del núme o de u is as que llegan a las islas, y en conc e o a la isla de e e-
encia (G an Cana ia)
Una ez ob enidos los da os necesa ios, p ocedo a oma con ac o con los núcleos u-
ís icos mencionados en los epíg a es an e io es. Como p ime a oma de con ac o me limi o
a obse a el en o no, omando como indicado aquellos es ablecimien os ex aho ele os
que han dejado de ges iona se u ís icamen e, u ilizando como uen e de e e encia la pági-
na web del Pa ona o de u ismo de G an Cana ia
h p://www.g ancana ia.com/pa ona o_ u ismo/Es ablecimien os-Tu is icos T ami-
es.23434.0.h ml . O o indicado es el aspec o ex e io que o ecen muchos de es os com-
plejos ex aho ele os, mos ando una es é ica dispa en los mismos. Se oma como e e en-
cia el lis ado econocido po el Pa ona o de Tu ismo de G an Cana ia. Asimismo, en es a
p ime a oma de con ac o se ealiza un ímido ges o de con ac a con algunos esiden es en
los núcleos u ís icos isi ados, u ilizando la en e is a no es uc u ada como écnica cuali a-
i a con ines explo a o ios.
Un siguien e paso es con ac a con agen es ep esen an es de o ganismos públicos
de los municipios en es udio, quienes pod ían se especialmen e ú iles de ca a a la ob en-
ción de in o mación de in e és pa a es e abajo, po se ellos quienes plani ican y deciden
sob e el p esen e y u u o del modelo u ís ico del des ino. Po al mo i o, se solici a ci a con
los ediles y écnicos que es án al en e de las concejalías de u ismo en ambos municipios,
ob eniendo espues a, únicamen e, po los ep esen an es del municipio de San Ba olomé
de Ti ajana.
Tu ismo esidencial
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Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
C uz de Tene i e con un 27,19%, Ge ona con un 25,35%, Balea es con el 24,95%, Málaga
con el 23,56%, Las Palmas con el 17,40%, Mu cia con el 11,24% y Ta agona con el 7,65%
de las comp as. Con espec o al p ime imes e del 2013, las comp as de i ienda po pa -
e de ciudadanos ex anje os son un 8,63% supe ando así el 8,12% del 2012. Con inúan los
b i ánicos a la cabeza de la clasi icación con el 14,90%, les sigue los usos con el 9% y los
anceses en e ce luga con el 8,70%. A con inuación se de allan los da os en las siguien-
es ablas:
Tabla 2
COMPRAVENTA DE VIVIENDA REGISTRADAS EN EL AÑO 2012 SEGÚN
NACIONALIDAD DEL COMPRADOR CON VINCULACIÓN A FINES
TURÍSTICOS POR SER PAISES EMISORES DE TURISMO A ESPAÑA
NACIONALIDADES
Recuen o
% s/el o al
% s/ex anje os
Reino Unido
4.148
1,35%
16,63%
F ancia
2.483
0,81%
9,96%
Rusia
2.399
0,78%
9,62%
Alemania
1.974
0,64%
7,92%
Bélgica
1.624
0,53%
6,51%
No uega
1.429
0,47%
5,73%
I alia
1.230
0,40%
4,93%
Suecia
1.163
0,38%
4,66%
Holanda
732
0,24%
2,94%
Suiza
395
0,13%
1,58%
Dinama ca
323
0,11%
1,30%
I landa
289
0,09%
1,16%
Finlandia
218
0,07%
0.87%
Res o
6.531
2,32%
26,18
To al Ex anje os
24.938
8,12%
To al Nacional
282.022
91,88%
TOTAL
306.960
100%
Fuen e: Regis ado es de España, anua io 2012

Tu ismo esidencial
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Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Tabla 3
COMPRAVENTA DE VIVIENDA REGISTRADAS EN EL 1e TRIMESTRE del 2013
SEGÚN NACIONALIDAD DEL COMPRADOR CON VINCULACIÓN
A FINES TURÍSTICOS POR SER PAISES EMISORES DE TURISMO A ESPAÑA
NACIONALIDADES
Recuen o
% s/el o al
% s/ex anje os
Reino Unido
1.194
1,29%
14,90%
Rusia
721
0,78%
9,00%
F ancia
697
0,75%
8,70%
Bélgica
594
0,64%
7,41%
Alemania
553
0,60%
6,90%
No uega
482
0,52%
6,02%
Luxembu go
412
0,44%
5,14%
Suecia
395
0,43%
4,93%
I alia
304
0,33%
3,79%
Holanda
201
0,22%
2,51%
Finlandia
123
0,13%
1,54%
Dinama ca
99
0,11%
1,24%
Suiza
89
0,10%
1,11%
Res o
2.149
2,31%
26,81%
To al Ex anje os
8.013
8,63%
To al Nacional
84.882
91,37%
TOTAL
92.895
100%
Fuen e: Regis ado es de España, es adís ica egis al p ime imes e 2013
Con los da os expues os, se demues a una cla a inculación del sec o inmobilia io
con la ac i idad u ís ico- esidencial, así como, que España man iene una endencia cla a a
con igu a se como des ino esidencial u ís ico de ciudadanos ex anje os.
En de ini i a, se puede deci que el “Tu ismo Residencial” pone de mani ies o la a-
ce a inmobilia ia de ca ác e u ís ico- esidencial que apun aban Manzón y Aledo; y que ie-
ne como clien e al isi an e nacional y ex anje o, (mayo i a iamen e p oceden e de países
Tu ismo esidencial
13
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
eu opeos), quien se desplaza con cie a empo alidad po mo i os de ocio, negocio o salud,
y con la idea de busca una es abilidad en la zona en busca de nue as expe iencias.
3. TIPOLOGÍA DE LA OFERTA TURÍSTICO-RESIDENCIAL
Resul a di ícil elabo a una ipología p ecisa del modelo de i iendas su gidas del
modelo u ís ico esidencial p esen e en odas las comunidades del li o al medi e áneo e
islas del es ado español. La decadencia de los des inos adicionales de sol y playa ha o-
men ado el desa ollo esidencial con la econ e sión de complejos ho ele os y ex aho ele-
os hacia o as modalidades de alojamien o. Ejemplo de ello es el condoho el -modelo de
alojamien o impo ado de Es ados Unidos que mezcla la esidencia secunda ia con se i-
cios ho ele os- (Valenzuela, 2006). A su ez, los complejos ex aho ele os se han econ e -
ido en segundas esidencias que sa is acen las necesidades aloja i as de aquellos u is as
que se hacen con una p opiedad po mo i os acacionales o de ocio. Es a a iedad de ipo-
logías de alojamien os p esen a una desigual dis ibución e i o ial, e idenciando un no a-
ble p edominio de las i iendas esidenciales de po encial uso u ís ico en la cos a medi e-
ánea e islas Balea es, así como, un inc emen o en Cana ias.
Asimismo, el uso de i iendas alquiladas po pa e de u is as ex anje os se ha dispa-
ado en España en los dos úl imos años, egis ándose en el 2011 un c ecimien o de
14,8%; mien as que en el 2012 el aumen o ue del 8,7%, según la encues a F on u del
Ins i u o de Es udios Tu ís icos, con lo que quie e deci , que los iaje os op an cada ez
más po una i ienda u ís ica. Es a ó mula de alojamien o ha e olucionado al alza du an e
el úl imo lus o coincidiendo con la c isis económica del 2007, donde muchos p opie a ios
de pisos y apa amen os, desbo dados po la c isis económica, han buscado una solución a
sus p oblemas inancie os o eciéndolos a a és de in e ne a los u is as, que cada ez
más, se in e esan como opción pa a aloja se y conoce un des ino u ís ico. El auge de po -
ales especializados, dedicados al alquile acacional como www.house ip.com/es;
www.homelidays.es; www.niumba.com; h p://es. en alia.com; h p://www.nu oa.es, han a-
o ecido que España, jun o a o os países del su de Eu opa, se haya con e ido en uno de
los des inos a o i os en los que se ha implan ado es a modalidad, siendo a su ez, Cana-
ias, y en pa icula la isla de G an Cana ia, des inos po los que u is as alemanes e ingle-
ses despie an su in e és a la ho a de elegi es a opción. Como da o signi ica i o, según
da os de F on u Cana ias (I.S.T.A.C), el núme o de u is as que op a on po es e ipo de
alojamien o du an e el 2012 en Cana ias ue de 1.159.037; mien as que en G an Cana ia,
el núme o de u is as que op ó po el alojamien o alquilado ue de 91.107. Es os alojamien-
Tu ismo esidencial
14
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
os de ca ác e p i ado,
12
-apa amen os, illas, casas, chale s y o as i iendas u ilizadas
po los u is as de es a modalidad u ís ica-, pueden cumpli con la condición de legalidad o
alegalidad
13
que es ablece la ley con espec o a la come cialización
14
de los es ablecimien-
os u ís icos, que a di e encia del alojamien o colec i o, ca alogados ambién como egla-
dos po los o ganismos compe en es en ma e ia u ís ica, siemp e cumplen con la condición
de legalidad de las leyes que la egulan. Ac ualmen e, con la Ley 4/2013 de 4 de junio de
“Medidas de lexibilización y omen o del me cado de alquile de i iendas”, las i iendas de
uso u ís ico dejan de es a eguladas po la Ley 29/1994, de 24 de no iemb e de 1994, de
A endamien os U banos (LAU) y pasan a se compe encia de las Comunidades Au óno-
mas. El obje i o de es e aspaso es egula iza la o e a ilegal de i iendas acacionales
que no cumplen con las exigencias de calidad y compe i i idad de los des inos u ís icos, a
los que sí se some en las ins alaciones u ís icas egula izadas, pudiendo es a medida a ec-
a , ambién, a inmuebles u ís icos que ope en bajo la legalidad.
Po o a pa e, ya en el apa ado de de iniciones, se había comen ado como (To es
Be nie , 2003) había c eado un concep o nue o pa a e e i se al Tu ismo Residencial como
“Tu ismo Residenciado”, e lejando con bas an e cla idad las dos ipologías u ís icas “Tu-
ismo de Segunda Residencia y Tu ismo Residencial”, de las que hacía e e encia, desde el
lado de la demanda, como desde la e ien e de la o e a, des acando concep os como: ca-
lidad de ida, empo alidad, égimen de p opiedad y ocio; y que ex ualmen e lo de ine co-
mo: “el conjun o de i iendas, in aes uc u as, equipamien os y se icios, ag upadas en
u banizaciones o condominios den o de un conjun o uni a io, en égimen de p opiedad o
alquile , o ien ado en su diseño y uncionamien os a p opo ciona a sus usua ios una al a
calidad de ida, especialmen e en el o den medioambien al, a desa olla sus capacidades
pe sonales en ac i idades de ocio y en las elaciones sociales y de con i encia, cons i u-
yendo en sí mismo un p oduc o u ís ico ipi icado”.
12
La no ma i a eu opea de ine a los alojamien os p i ados como “aquellos que no pe enecen a una es uc u a emp esa ial y disponen de una capacidad
limi ada en compa ación a los alojamien os colec i os” Fuen e: Es udios Tu ís icos, 2003.
13
Has a aho a la Ley 29/1994 de A endamien o U banos e a la igu a que egulaba los alquile es de es a modalidad aloja i a. Ac ualmen e se
quie e, a a és de una enmienda a es a ley in e pues a en el senado, una modi icación de la ac ual ley pa a exclui a los alojamien os de uso
u ís ico de és a, p oponiendo que sean las Comunidades Au ónomas las que adquie an las compe encias en ma e ia de egulación del uso
de i iendas con ca ác e u ís ico.
14
Según el es udio ealizado po Excel u “las di e encias en la con a ación y come cialización de las di e en es ó mulas aloja i as ienen una incidencia di ec a
sob e la capacidad de gene ación de en a pa a la economía y pa a la hacienda pública española”. En el caso del alojamien o eglado, su come cialización
pasa po canales legalmen e egulados con pe sonal cuali icado, cumpliendo con odas sus obligaciones imposi i as (IVA, Impues o de Socie-
dades, e c.). Po el con a io, en cuan o a los alojamien os esidenciales no eglados, el impac o sob e la hacienda pública es meno , ya que
buena pa e de los alojamien os, el 70% son dis u ados po sus p opie a ios, o supues amen e cedidas a amilia es o amigos, eales o apa en-
es, sin que exis a una con ap es ación decla ada o conocida.
Tu ismo esidencial
15
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Asimismo, al igual que las di e en es zonas del li o al español han seguido dis in os
modelos de ges ión de su o e a u ís ica ( i iendas u ilizadas como p ime a esidencia, se-
gundas esidencias de uso u ís ico y o e a de alojamien o eglada); algunos expe os plan-
ean la o e a esidencial u ís ico-inmobilia ia desde el pun o de is a del alojamien o p i a-
do y de la ges ión del mismo (Pa eño, 2006); pudiendo se clasi icado en: i ienda, i ien-
da u ís ica y Unidades Aloja i as u ís icas.
Tabla 4
ALOJAMIENTO PRIVADO NO FRACCIONADO Y SU GESTIÓN DE
COMERCIALIZACIÓN
Tipología Residencial
Tenencia
Come cialización
Vi ienda no u ís ica
-EN PROPIEDAD
-EN ALQUILER
-CEDIDA/PRESTADA
-DE FAMILIARES/AMIGOS
Tienen el ca ác e de legali-
dad, con emplándose que
pueda se , además de i-
ienda p opia, alquilada du-
an e la mayo pa e del
año-más de seis meses-
Vi ienda u ís ica
-EN ALQUILER
Si uadas en suelo esiden-
cial o o mando pa e de
complejos u ís icos, se
conside an legales y se co-
me cializan a a és de ex-
plo aciones inmobilia ias.
Unidad Aloja i a Tu ís ica
(Ho eles y apa amen os)
-EN ALQUILER
-EN PROPIEDAD
Tienen la doble condición
de legalidad y alegalidad
po la p ác ica de u iliza
una ó mula no u ís ica de
come cialización, po lo que
ige el P incipio de Unidad
de Explo ación y de uso
u ís ico.15
Fuen e: Elabo ación p opia a pa i de Pa eño, 2006
15
La ley 7/1995 de O denación del Tu ismo de Cana ias del 06 de ab il de 1995 en su a ículo 38, ecoge po p ime a ez en España el “P in-
cipio de Unidad de Explo ación”, en i ud del cual, la explo ación de los es ablecimien os u ís icos debía ealiza se bajo una única i ula i-
dad emp esa ial. La Ley 5/1999 del 15 de ma zo modi ica la an e io . Fuen e: BOCA Nº 48 19/04/1995; BOE Nº 122 del 23 mayo de
1995; BOCA Nº 36 24/03/1999
Tu ismo esidencial
16
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Po o o lado, exis en o as posibilidades an e el aumen o de la demanda de u ismo
esidencial
16
po pa e de las pe sonas con pe spec i as de jubilación. Son aquellas cuyas
en as o pensiones no le pe mi an la adquisición de un inmueble, o no desean una incula-
ción inmobilia ia an ue e, pe eneciendo a es e g upo las “Residencias colec i as pa a
jubilados”, - inanciadas po ellos mismo y cons uidas po una sociedad in e media ia de la
que pueden se o no p opie a ios- (Be nie , 2003). Pe o, las inmobilia ias an más allá y,
pa alelamen e, han c eado “u banizaciones o bloques de apa amen os en égimen de -
leasing inmobilia io”, inculado a un núme o de e minado de años o, al allecimien o de al-
guno de los ocupan es, con la posibilidad de adquisición de la i ienda o de la ecupe ación
de pa e de lo pagado. A su ez, apa ecen nue as al e na i as suje as a las di e sas si ua-
ciones de los demandan es. Es po ello que, an e la g an o e a de nue os es ablecimien os
u ís icos que se es án cons uyendo en odo el li o al español y la obsolescencia de o os,
su ge una nue a al e na i a en el sec o ho ele o in e nacional que in en a a ae pa e de la
demanda que aho a se di ige a la comp a de segundas esidencias a a és de nue os mo-
delos de alojamien os, los cuáles se han con e ido en una suculen a uen e de ing esos.
Se a a de p omociones ligadas al me cado de segunda esidencia y ligada al u ismo de
cos a, que o ecen la posibilidad de adqui i un inmueble pa a e anea du an e un iempo, y
el es o se cede a la p omo o a en égimen de explo ación ho ele a (Pe iódico la Expansión,
ab il 2005).
Pa a los expe os, la indus ia u ís ico- esidencial de p opiedad compa ida, que inclu-
ye las ó mulas de: P opiedades accional, Clubes Residenciales P i ados (PRC) y Des i-
na ion Clubs, así como, los Condoho eles y Tiempo Compa ido (Time-Sha ing)
17
se dupli-
ca á con los años. Las modalidades an es mencionadas o ecen g andes posibilidades a los
in e so es, eniendo especial éxi o en Es ados Unidos, Eu opa, O ien e Medio y, cie as
á eas de Asia, como China y Macao.
Dado la di e sidad de ó mulas aloja i as, amos a analiza de un modo más p o undo
algunas de las que han enido más desa ollo en los siguien es epíg a es.
16
En el 2011 el 74% de los iajes que se hicie on a España op a on po el alojamien o p i ado en e la 26% que acapa ó el alojamien o
colec i o. Fuen e: Ins i u o de Es udios Tu ís icos (Famili u )
17
El Time Sha ing se conoce comúnmen e como “mul ip opiedad”, denominándose con es e é mino a “ odas aquellas ó mulas po las que
se ansmi e el de echo a dis u a de un alojamien o du an e un pe íodo de e minado cada año. Pa a algunos expe os, su uso en el ma co
de la clasi icación de los alojamien os es o almen e inco ec o ya que, “no es un ipo de alojamien o sino una o ma de uso, que no se da exclusi amen e
en las i iendas, sino en odos aquellos bienes inmuebles de uso u ís ico como ho eles, ba cos, e c.”.( Rod íguez N.; A anda E.; Ga ido B., 2003)

Tu ismo esidencial
17
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
3.1 Inmuebles en égimen accionado
3.1.1 Los ho eles en Condominio “Condoho eles”
La sob eo e a y la compe encia del u ismo esidencial han p o ocado que las ca-
denas ecu an a ó mulas inmobilia ias como los Condoho eles. No es un concep o nue o,
(ya que ue pues o en p ác ica en los años 70 y 80), y an e el c ecimien o expe imen ado
con éxi o en Es ados Unidos y F ancia, enace con u o en el es o de los países con adi-
ción u ís ica. Expe os en p oduc os inmobilia ios como Richa d Raga z, -p esiden e de
Raga z Consul ing-; o B uno Hallé, -de la consul o a Magma Tu ismo-, quien lo de ine como
“modelo híb ido en e el sis ema ho ele o y el esidencial que educe los e ec os nega i os
de la o e a u ís ica del alojamien o no eglado”; el p ime o lo iden i ica como “p oduc o
accional que nace de la e olución del iempo compa ido”
El condoho el iene un uncionamien o igual o muy simila al de un ho el no mal. Su
ac uación consis e en que, bajo la ó mula de condominio, un pa icula , e incluso una em-
p esa, in ie e en la comp a de la habi ación de un ho el, pudiendo el p opie a io de la uni-
dad dis u a de ella du an e un de e minado núme o de noches que oscilan en e las es
semanas y los es meses al año. El es o del iempo la unidad puede se explo ada en é-
gimen de ges ión u ís ica a e ce as pe sonas po el ope ado ho ele o, y los ing esos ge-
ne ados de es e alquile se di iden en e el ges o y el p opie a io. De es a o ma, el com-
p ado puede ecupe a pa e de la in e sión inicial. La ó mula es bien dis in a al Time-
Sha ing, ya que en el condoho el exis e cie a e alo ización inmobilia ia (al paga el p opie-
a io el segu o y los impues os sob e bienes inmuebles), así como, un e o no inancie o
sob e la in e sión. En algunos casos, el impues o local, el man enimien o, e incluso, la ein-
e sión del mobilia io pueden i a ca go de la ges ión. Pe o, a su ez, adquie e cie a seme-
janza con “el iempo compa ido” al con empla se la posibilidad de in e cambio (si el com-
p ado o ma pa e de algún –club esidencial-).
Los comp ado es de es e ipo de inmuebles
18
son de dos ipos: el comp ado que
busca la in e sión pa a ob ene la en abilidad que le ga an iza el ope ado ; y po o o lado,
el comp ado es ic amen e acacional, que desea una segunda esidencia con se icios
incluidos, pe o que no p e é u iliza la an o iempo al año como pa a jus i ica la in e sión.
18
Los comp ado es son pe sonas con ing eso anuales de 130 mil a 320 mil eu os; oscilando los p ecios es imados de en a en e 120mil eu os-
po un mes de dis u e al año-, y 400 mil eu os –po es meses de dis u e al año- dependiendo de la zona y la ca ego ía del es ablecimien-
o.
Tu ismo esidencial
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Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Es e modelo de alojamien o acacional en España iene muchas e icencias po el
acío legal que p esen a
19
. Según, Ca los Vogele , -G upo in e nacional Cendan Vacacio-
nes-, “la única ía de desa ollo que se ha lle ado a cabo es la di isión ho izon al de la p o-
piedad, pa a que, los í ulos de cada unidad habi acional se puedan insc ibi en el Regis o,
aunque ambién, puede encaja en la “Ley de Tiempo Compa ido”.
En España los impulso es de p oyec os de es e ipo de es ablecimien o ( ans o man-
do los an iguos menos en ables y obsole os y cons uyendo o os nue os) ue la cadena -
Sol Meliá-, hoy -Meliá Ho els In e nacional- con es ablecimien os en Mad id, Alican e, Ma-
llo ca, Cana ias, Pue o Rico y Venezuela.
3.1.2 Los Clubes Residenciales p i ados
Median e es a ó mula de alojamien o accionado los socios comp an una p opiedad
accional (median e esc i u a pública) de un es ablecimien o acacional, lo que le pe mi i á,
ambién, el uso de una acción de iempo. Gene almen e, es e ipo de p opiedad se adquie-
e a la go plazo o a pe pe uidad, y puede dis u a se como des ino de acaciones po pe io-
dos más la gos (de uno a es meses al año). Las dimensiones de la i ienda son mayo es
que las de cualquie o o ipo de alojamien o (de 150 a 230 m2), e igualmen e, hay asocia-
dos unos cos es de man enimien o semanales, que cub en, asimismo, los se icios gene a-
les.
La mayo ía de es os clubes se insc iben o pe enecen a p og amas de in e cambios
con i mas econocidas, que cuen an con un amplio in en a io de p opiedades al ededo del
mundo. El ope ado ga an iza e alo ización inmobilia ia (se puede en a a e ce os cuando
no es é en uso la pa e accionada), bene icios iscales, posibilidad de in e cambio (es po-
sible in e cambia alguna semana pa a pode dis u a de o os des inos, pe o el luga don-
de se comp ó la p opiedad accional, segui á siendo el p incipal luga de acaciones), y
o os se icios exclusi os. En e los ope ado es que es án impulsando es a ó mula se en-
cuen an: Ri z-Ca l on Club, Fou Seasons Residence Clubs y Ma io Residence Clubs.
3.1.3 Los Des ina ion Clubs
Se in odujo en 1998 po Rob Mcg a h. Se les denominan ambién –Clubes Resi-
denciales p i ados sin esc i u a de p opiedad-. Co esponden a alojamien os de lujo en é-
gimen de p epago y se icios ip (los socios p opo cionan una suma inicial y una cuo a de
man enimien o anual po se miemb os del club, que pueden se o al o pa cialmen e eem-
bolsable en caso de abandona el club); que an di igidos a los segmen os de me cado de
19
El P oyec o de Ley de Reno ación y Mode nización Tu ís ica de Cana ias en su a ículo 29 Ti ulo V ecoge la igu a de condominio. Fuen-
e: Bole ín O icial del Pa lamen o de Cana ias, del 29 de oc ub e de 2012, Nº 319
Tu ismo esidencial
19
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
más al o pode adquisi i o que buscan los bene icios de la segunda esidencia, así como,
lexibilidad en la elección de sus acaciones. Es a ó mula de alojamien os es á si uada en
es ablecimien os muy exclusi os como cas illos y illas oscanas.
3.1.4 El Time Sha ing
Se conoce en la legislación española
20
como “mul ip opiedad o ap o echamien os po
u nos de bienes de uso u ís ico”, que iene su p eceden e en Eu opa y Canadá en los
años 60 como espues a al deseo de dispone de una segunda esidencia pa a uso aca-
cional a p ecio educido, a a és de, la adquisición de un de echo a dis u a la du an e un
pe iodo de e minado cada año. Si bien, algunos au o es no conside an es a modalidad co-
mo un ipo de alojamien o sino como una o ma de uso (A anda, E.; Rod íguez, N.; Ga ido,
B., 2003); o os, como To es Be nie , 2003 la incluye en la ipología que es e expe o su-
gie e cuando habla del concep o “Tu ismo Residenciado”, del que ya se ha comen ado en
an e io es pá a os, y que se islumb a en e el u ismo esidencial y el u ismo adicional.
El iempo compa ido pe mi e dis u a de un inmueble du an e el pe iodo del año que
p e iamen e se ha aco dado, siendo no malmen e, una semana conc e a del año, o o gán-
dose el de echo, en algunos casos, sob e dis in os complejos acacionales pe enecien es
a la misma compañía, pudiéndose pe mi i el in e cambio en e clien es.
En conclusión, es e iden e que es as nue as o e as de me cado y de ápido c eci-
mien o, apo an múl iples bene icios y di e si icación a los g upos ho ele os y a los p omo o-
es inmobilia ios de u ismo esidencial, o eciéndoles una mayo asa de ocupación, así
como, una idelidad en sus clien es.
4. ELEMENTOS FAVORECEDORES DEL TURISMO RESIDENCIAL
En un in en o po di e si ica la o e a u ís ica, deses acionaliza la ac i idad u ís ica y
a ae nue os segmen os de demanda, muchos des inos u ís icos in ie en en c ea nue-
os p oduc os como el Gol o los Pue os Depo i os, que además de c ea empleos y
a ae u ismo de calidad, se en a o ecidos, a su ez, po la inco po ación de las Líneas
Aé eas de Bajo Cos e.
20
El p eceden e de egulación en España de es a modalidad inmobilia ia- esidencial es a a és de la Ley42/1998 de 15 de diciemb e, ( igen e
has a el 18/03/2012); que a a “sob e los de echos de ap o echamien o po u no de bienes inmuebles de uso u ís ico y no mas ibu a ias” cub iendo el a-
cío legal en el que, du an e muchos años, i ió es a igu a. Ac ualmen e, an e la poca e ec i idad de la ley an e io , ha sido de ogada po el
Real Dec e o-Ley 8/2012 del 17 de ma zo sob e “con a os de ap o echamien o po u no de bienes de uso u ís ico, de adquisición de p oduc os acacionales
de la ga du ación, de e en a y de in e cambio”.Fuen e: BOE 16 de diciemb e de 1998 nº 300; BOE 17de Ma zo de 2012, nº 66
Tu ismo esidencial
20
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
4.1 Tu ismo de gol
La mayo ía de los campos de gol en la ac ualidad o man pa e de los desa ollos u-
ís icos esidenciales y es án unidos a ope aciones inmobilia ias, bien de ca ác e ho ele o,
o de cons ucciones de al o ni el de calidad. Es po ello que, las in e siones ealizadas po
p omo o es inmobilia ios y el in e és de ope ado es ho ele os en és e ámbi o, demues an
que el u ismo de gol se ha con e ido en un me cado po encial de ele ada en abilidad,
con una ac u ación ap oximada de más de 2500 millones de eu os al año. La explo ación
del campo de gol no es en able económicamen e po sí mismo, po lo que, se ges iona de
mane a conjun a con el es ablecimien o ho ele o, o el complejo esidencial u ís ico.
El u ismo de gol en España se encuen a en pleno p oceso de expansión, mo i ado
p incipalmen e, po las a o ables condiciones climá icas, la sus ancial mejo a de la calidad
de las ins alaciones y, la exis encia de una o e a complemen a ia de in e és; po lo que
cuen a con al ededo de algo más de 280 campos, (lo que ep esen a un 22,5% sob e el
o al de países compe ido es de la Unión Eu opea), conside ándose una al a concen ación
en Balea es, Cana ias (como ejemplo, el Campo de Gol de An i Tau o, en G an Cana ia,
si uado en e los mejo es campos de Eu opa), y las zonas del li o al del es e y su de la Pe-
nínsula. Así y odo, se p e é ab i 120 nue as ins alaciones. En la ac ualidad, Andalucía se
posiciona como la p ime a comunidad española, an o po núme o de u is as de gol , como
po ins alaciones, con nume osos campos en Málaga, Huel a, Cádiz y Se illa, con más de
60 campos donde p ac ica .
Po o o lado, Cana ias, al igual que o os des inos u ís icos del e i o io español,
p esen an g andes posibilidades pa a la p ác ica del gol , po se un des ino donde se pue-
de juga bajo unas condiciones climá icas ideales p ác icamen e du an e odo el año. Un
da o signi ica i o de ello son las ci as o ecidas po el I.S.T.A.C, ( e e idos al p ime imes-
e del año 2011), donde “el núme o de u is as que eligie on Cana ias pa a la p ác ica del
Gol ue de 181.902 u is as, de los cuáles, 61.225 u is as op a on po la isla de G an Cana-
ia, (55.747 u is as op a on po campos de gol del municipio de San Ba olomé de Ti aja-
na, y 3.590 u is as op a on po campos de gol del municipio de Mogán)”.
Tu ismo esidencial
27
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
PARTE II
EL MODELO TURÍSTICO- RESIDENCIAL
EN EL SUR DE GRAN CANARIA
6. El TURISMO EN GRAN CANARIA: El CASO DE MASPALOMAS COSTA CANARIA
Si pa imos de una pe spec i a his ó ica, podemos e que el u ismo en Cana ias y en
G an Cana ia, en pa icula , iene un p eceden e ya desde el siglo XVIII con los iajes co-
me ciales g acias a su si uación p i ilegiada, es ableciéndose así, una impo an e co ien e
de isi an es en e algunos países eu opeos y las islas
25
(Domínguez Mújica, 2008). Desde
en onces, las dis in as e apas que han o mado pa e de los di e en es momen os his ó icos
del u ismo en la isla han sido muy impo an es pa a el desa ollo de és a; pe o es la e apa
que aba ca desde 1959 al 2003 donde mayo ans o mación y acon ecimien os se p odu-
cen, siemp e inculado al u ismo de masas, p oduciendo una “ ans o mación económico-
social, y sob e odo e i o ial” (Domínguez Mújica, 2008).
En ese pe iodo, en el que se ha desa ollado el u ismo de masas en las Islas, se han
sucedido di e en es ins umen os económicos y no ma i os que han impulsado y o ien ado
el desa ollo de la ac i idad: Plan Ullas e
26
; desplazamien o del u ismo hacia el su de la
isla a o ecido po la “Ley S auss”
27
; c isis del pe óleo; apa ición de la “Ley de O denación
del Tu ismo” (1995); la RIC (que a o ece a emp esas locales en e al in e so ex anje o);
el “Dec e o de Mo a o ia Tu ís ica 2001” (en un in en o de ena el p oceso de cons ucción
u ís ica masi a y omen a el desa ollo sos enible del des ino); así como, los ins umen os
de O denación Gene al de los Recu sos Na u ales y del Te i o io. Cabe des aca en e és-
os: Di ec ices y Planes insula es de O denación, siendo los Planes Te i o iales Especiales
de O denación Tu ís ica Insula (PTEOTI) el p incipal ins umen o de egulación en igo , de
los p ocesos de c ecimien o u ís ico de cada isla (Pa eño Cas ellano, 2011). El más e-
cien emen e, y que es á gene ando más polémica en e polí icos y emp esa ios del sec o
ho ele o, es la Ley 2/2013 del 29 de mayo “Reno ación y Mode nización u ís ica de Cana-
ias”. Si bien, en los inicios del u ismo la o e a aloja i a de G an Cana ia es u o localizadas
25
Según uen es del I.S.T.A.C (F on u Cana ias), en el año 2011, el núme o de u is as llegados a Cana ias ue de 10.960.904
26
Se debe al minis o Ullas e (1959), donde dicho plan consis ía en ab i las on e as nacionales al capi al ex anje o, pa a dinamiza la
economía del país, log ando un ue e c ecimien o del u ismo en los años sesen a.
27
Es una ley pa a la ayuda al desa ollo de los países subdesa ollados p o enien es del es ado alemán, que se inició en ab il de 1968, as
el “milag o económico alemán”, donde pa a pode en abiliza la concen ación de capi al, se pe mi ió in e siones ue a del e i o io,
donde España y Cana ias en pa icula se bene ició en g an medida de es a ley, que con ibuyó al c ecimien o del u ismo.

Tu ismo esidencial
28
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
en zonas de San a B ígida, Ta i a, Agae e o Fi gas (p eceden e del u ismo de salud) y pos-
e io men e, en la zona de las Can e as, en Las Palmas de G an Cana ia. Desde inales de
la década de los 60 comienza a ene impo ancia el su de la isla, siendo desde en onces,
los des ino “Maspalomas-Cos a Cana ia” y “Cos a Mogán”, los mo o es que mue en oda
es a ac i idad u ís ica desde hace algo más de 50 años
28
.
Figu a nº 6: Imagen de la Playa y Fa o de Maspalomas en la década de los 60
Fuen e: Fedac
En el caso de Maspalomas Cos a Cana ia, es a pa i de p incipios de los se en a
cuando se da el de ini i o despegue u ís ico. Hoy en día, se a a de un des ino madu o
29
(lo que implica la necesidad de busca medidas o ien adas a encauza el ago amien o del
ac ual modelo u ís ico), si bien no an o como o os des inos del Medi e áneo, que ha pa -
icipado en los p incipales cambios acaecidos en el “ u ismo de masas” en es os úl imos 50
años.
El p edominio de la o e a ex aho ele a sob e la ho ele a cons i uye un caso ex a-
o dina io po compa ación (con lo que no es habi ual), en o as localidades u ís icas de Ca-
na ias. Es a o e a ex aho ele a, en muchos casos, se con ie e en o e a de u ismo esi-
dencial (Pa eño Cas ellano, 2006). A pesa de ello, a causa de la en ada en igo en el
2001 del “Dec e o de Mo a o ia u ís ica” que pe mi e únicamen e la cons ucción de aloja-
mien os ho ele os de al a calidad, así como, a la más ecien emen e y con o e ida nue a
Ley 2/13 del 29 de mayo de “Mode nización y Reno ación Tu ís ica de Cana ias”, que
pe mi e la ehabili ación y eno ación de los complejos obsole os, econ i iéndolos en alo-
28
En el año 2011, de los 3.077.649 u is as llegados a G an Cana ia, 850.745 u is as eligie on el municipio de Mogán como des ino pa a su
es ancia en la isla, mien as que 1.837.700 u is as p e i ie on el municipio de S. Ba olomé de Ti ajana. Fuen e: I.S.T.A.C (FRONTUR
CANARIAS)
29
El é mino madu ez es u ilizado como al e na i a a las exp esiones que Bu le u ilizaba en “el ciclo de ida de las á eas u ís icas”, ap oxi-
mándose al concep o a las ases de consolidación y es ancamien o de inidas po Bu le . En la e apa de madu ez del des ino, la a luencia de
u is as al mismo se alen iza, inc emen ándose el núme o de u is as epe ido es, así como comienza a de ec a se un aumen o en la deman-
da de segundas esidencias. Fuen e: González He nández, M. ; López del Pino, F. (2006) “Es uc u a de Me cados”
Tu ismo esidencial
29
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
jamien os de 4 es ellas y, pe mi iéndose solamen e la cons ucción de ho eles de 5 es e-
llas y de 5 es ellas lujo, se es á p oduciendo en los úl imos años un c ecimien o de la o e a
ho ele a.
El u is a que isi a Maspalomas es mayo i a iamen e eu opeo, con un cla o p edomi-
nio del isi an e alemán (534.655 u is as alemanes se aloja on en es ablecimien os u ís i-
cos de S. Ba olomé de Ti ajana en el 2011), aunque con un lige o esen imien o debido a la
c isis gene alizada en Eu opa, y en el mundo; inc emen ándose lige amen e el u ismo es-
candina o, amén de o as nacionalidades como: ingleses; holandeses, aus iacos, daneses,
suizos e i alianos. Recien emen e, iene un ue e auge la en ada de u ismo p oceden e de
países del es e de Eu opa, como polacos y usos (g acias a la mejo ía de sus economías).
Ac ualmen e, el des ino Maspalomas-Cos a Cana ia se encuen a en un p oceso de ans-
o mación, eno ación y mode nización, que busca su posicionamien o en el me cado na-
cional e in e nacional, a a és de un p oduc o compe i i o, di e enciado y de calidad.
7. EL TURISMO RESIDENCIAL
7.1. Una ealidad la en e en Cana ias
A pesa de la inculación que las islas Cana ias ienen al u ismo de masas desde
los años 60, queda cons ancia que el u ismo esidencial no ha pasado desape cibido, ya
que se puede deci que desde el siglo XIX exis en p eceden es de es a modalidad u ís ica
en las islas de la mano de los p ime os u is as b i ánicos, quienes ue on asen ándose en
las inmediaciones de los pue os cana ios (Domínguez Mújica, 2008). Es p ecisamen e en
la zona del is mo de Las Palmas de G an Cana ia donde se c eó una zona esidencial liga-
da en pa e al u ismo esidencial, el ba io de Ciudad Ja dín, donde además de i iendas
acacionales p oli e a on algunas in aes uc u as u ís icas. La mayo pa e de es os u is-
as enían po mo i os de salud, pe o ampoco podemos ol ida , los que llega on con el
ánimo de i i un iaje explo a o io o los que ecala on en las islas pa a aclima a se en su
iaje al con inen e a icano.
Las es adís icas ealizadas po o ganismos o iciales o emp esas p i adas se con-
ie en, aunque con mucha di icul ad po la a iada e minología exis en e a la ho a de de i-
ni lo que se p e ende a e igua , en ins umen os de medición de da os que “ac edi an la
exis encia de lujos u ís icos esidenciales desde Eu opa hacia Cana ias y, en pa icula
hacia G an Cana ia” (Pa eño Cas ellano, 2006), ob eniendo e e encias, bien po el núme o
Tu ismo esidencial
30
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
de llegadas de u is as a a és del ae opue o; po la comp a de i ienda en la isla
30
; po el
ipo de alojamien o
31
(en sus dis in as a iables de con a ación) u ilizado du an e la es an-
cia en la islas; o ambién, po las pe noc aciones ealizadas. Mues a de ello son los da os
es adís icos que se apo an en las ablas siguien es:
Tabla 6
Flujo de u is as ex anje os con des ino Cana ias según ipo de alojamien o u i-
lizado. Año 2011
Tu is as
% e ical
%Va . In e anual
To al
10.188 mill.
100,0%
18,3%
Ho eles y simila es
8.031
78,8%
17,7%
Alojamien o ex-
aho ele o
2.157
21,2%
20,7%
 Vi ienda en
p opiedad
375
3,7%
8,3%
 Vi ienda ami-
lia es/ amigos
308
3,0%
5,9%
 Vi ienda al-
quilada
1.276
12,5%
26,6%
 O os aloja-
mien os
198
1,9%
40,0%
Fuen e: I.E.T. Encues a de Mo imien os Tu ís icos en F on e a (FRONTUR). Da os en mill.
30
En el municipio de San Ba olomé de Ti ajana en e los años 2000 y mediados del 2006 se adqui ie on 2.785 i iendas po pa e de ex an-
je os p oceden es del con inen e eu opeo, que coinciden en su mayo ía con aquellos países emiso es de u is as hacia G an Cana ia. Fuen e:
Cana ias 7 (2006)
31
En el 2012, los u is as que i ie on a G an Cana ia eligie on las siguien es ipologías de alojamien os: El 85,46%, eligie on los ho eles y
simila es; el 1,61% eligie on el Alojamien o en p opiedad; el alojamien o en alquile lo eligie on el 2,82%; y inalmen e el 10,11% se aloja on
en casas de amilia es o amigos. Con es o se demues a que en la isla de G an Cana ia, al ma gen del modelo de alojamien o adicional,
muchos u is as op an po un modelo esidencial a la ho a de dis u a sus acaciones en la isla. Fuen e: Pa ona o de u ismo de G an Ca-
na ia.
Tu ismo esidencial
31
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Tabla 7
Flujos de u is as con des ino G an Cana ia según ipo de alojamien o u ilizado
y p ocedencia. Año 2012
Tu is as
o ales
% e ical
Tu is as
españoles
Tu is as
ex anje os
3.233.845
100,0%
414.239
(12,81%)
2.819.606
(87,19%)
Ho eles y simila-
es
2.763764
85,46%
286.146
(69,08%)
2.477.617
(87,87%)
Alojamien o ex-
aho ele o
470.081
14,54%
128.093
(30,92%)
341.989
(12,13%)
 Vi ienda en
p opiedad
51.971
1,61%
4.619
(1,1%)
47.352
(1,68%)
 Vi ienda a-
milia es/
amigos
327.003
10,11%
117.778
(28,43%)
209.226
(7,42%)
 Vi ienda al-
quilada
91.107
2,82%
5.696
(1,38%)
85.411
(3,03%)
Fuen e: I.S.T.A.C. (F on u Cana ias).
Tabla 8
Núme o de u is as en G an Cana ia según noches pe noc adas y p ocedencia.
Año 2012
Tu is as
o ales
% e ical
Tu is as
españoles
Tu is as
ex anje os
3.233.845
100,0%
414.239
(12,81%)
2.819.606
(87,19%)
1 a 7 noches
1.886.046
58,32%
299.217
(72,23%)
1.586.829
(56,28%)
8 a 15 noches
1.117.313
34,55%
93.230
(22,51%)
1.024.083
(36,32%)
16 a 31 noches
164.239
5,08%
13.498
(3,26%)
150.741
(5,35%)
Más de 32 noches
66.246
2,05%
8.294
(2%)
57.952
(2,05%)
Tu ismo esidencial
32
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Fuen e: I.S.T.A.C. (F on u Cana ias).
Tabla 9
Vi iendas p incipales y no p incipales en Cana ias 2012
P incipal
No p incipal
To al
Cana ias
804.207
(76,98%)
240.430
(23,02%)
1.044.637
Las Palmas
419.223
(52,13%)
113.905
(47,38%)
533.128
(51,03%)
San a C uz de Te-
ne i e
384.984
(47,87%)
126.525
(52,62%)
511.509
(48,97%)
Fuen e: Minis e io de Fomen o del Gobie no de España.
Tabla 10
Po cen aje de comp a en a de i iendas en Cana ias du an e el 2012
Nacionales
Ex anje os
Cana ias
77,89%
22,11%
Las Palmas
82,60%
17,40%
San a C uz de Tene i e
72,81%
27,19%
Fuen e: Colegio de Regis ado es de la p opiedad, bienes muebles y me can iles de España
A aíz de los da os y ci as expues as, se desp enden que, a pesa de que la mayo ía
de los u is as se alojan en es ablecimien os ho ele os, o os alojamien os acacionales se
an haciendo un hueco en las zonas u ís icas de Cana ias, po lo que se puede deci , que
la ealidad de un modelo u ís ico esidencial es un hecho en Cana ias, y en G an Cana ia
en pa icula .
7.2 El Su de G an Cana ia: en e el u ismo con encional y el modelo u ís ico-
esidencial
El su de G an Cana ia, conside ado ac ualmen e un des ino u ís ico madu o
32
,
con i en dos modalidades u ís icas con o e idas y an agónicas: el u ismo con encional
33
y el u ismo esidencial. Ambas modalidades se encuen an p esen e en los dos municipios
32
Ac ualmen e se adop an medidas pa a ecupe a el ejido u ís ico del des ino median e leyes ap obadas, an o en el Pa lamen o de Cana ias,
como en el Cabildo Insula de la isla.
33
El u ismo con encional es conocido ambién como “modelo de sol y playa” que iene como ca ac e ís icas se un u ismo de g an escala,
concen ado desde el pun o de is a de la o e a y masi icado desde el pun o de is a de la demanda, eniendo un al o impac o sob e el e i-
o io, an o desde el pun o de is a ecológico como cul u al.

Tu ismo esidencial
33
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
u ís icos, po excelencia, del su y su oes e g an cana io de San Ba olomé de Ti ajana y
Mogán, espec i amen e; aunque ambién se habla, más que de un u ismo esidencial, de
una “ esidencialización de las zonas u ís icas”, como así las denomina Suá ez, R., Conce-
jal de Tu ismo de S. Ba olomé de Ti ajana.
El u ismo esidencial iene como e e en e de modelo de desa ollo en la isla de G an
Cana ia la ciudad de Las Palmas de G an Cana ia, que como consecuencia del aslado de
la o e a aloja i a u ís ica al su de la isla, la capi al pie de el p o agonismo u ís ico que
has a en onces os en aba, sus i uyéndose po al mo i o la o e a ho ele a po la esidencial,
-en i iendas de p ime a y segunda esidencia, an o en égimen de alquile como en p o-
piedad- (Domínguez Mújica,; González Pé ez, y Pa eño Cas ellano, 2008). Si bien, en
o as zonas de España la p oli e ación de la segunda esidencia se debe a la cons ucción
desmesu ada de miles de i iendas debido a la demanda de in e sión ex anje a p oceden-
es de países eu opeos como Reino Unido, en el su de G an Cana ia la o e a de nue os
alojamien os des inados al u ismo esidencial se asocia a la cons ucción de nue os Cam-
pos de Gol
34
, pe maneciendo condicionado el es o del p oduc o esidencial a la amplia
o e a ex aho ele a de los dis in os núcleos u ís icos del su de la isla (p incipalmen e la
zona u ís ica de Maspalomas Cos a Cana ia y el núcleo u ís ico de Pue o Rico). La com-
p a de apa amen os y bungalows (cons uidos en su mayo ía en la década de los 70 y de
los 80), po u is as nacionales y ex anje os, ha p opiciado su explo ación inmobilia ia o su
dis u e como segunda esidencia, di icul ando asimismo, la aplicación del P incipio de Uni-
dad de explo ación u ís ica
35
(Pa eño Cas ellano, 2006). Po an o, se puede deci , que
aunque muchos de sus es ablecimien os ex aho ele os se han ans o mado en esidencial,
(gene ando un lujo de “ u is as” que deciden pasa sus acaciones alojados en las i ien-
das de amilia es y amigos, en i iendas alquiladas o de su p opiedad). El modelo esiden-
cial en el su de la isla con inúa sin es a del odo de inido, como sucede en o as zonas del
Medi e áneo español e islas Balea es, po lo que el modelo con encional de -sol y playa-
con inúa siendo la única opción po la que apues a las dis in as zonas u ís icas del su de
G an Cana ia, en e a la esidencialización de algunos núcleos u ís icos de los municipios
34
G an Cana ia posee el campo de gol decano de oda España -Bandama- que da a de 1891, el cual, ue undado po la colonia inglesa que
se ins ala en la isla. Ejemplo de nue a cons ucción asociado al u ismo esidencial se encuen a el Campo de Gol An i Tau o si uado en el
municipio de Mogán, en el su oes e de la isla de G an Cana ia. En sus ins alaciones albe ga un ho el (An i Esme alda Club), así como, o os
complejos que se ges ionan bajo la modalidad del iempo compa ido y condominio. Fuen e: A ículo publicado en el pe iódico Cana ias7 del
día 26 de mayo del 2013
35
La Ley 7/1995 de 6 de ab il de O denación del Tu ismo de Cana ias (LOTC) en el año 1995 ecoge po p ime a ez en nues o país el
p incipio de unidad de explo ación, en i ud del cual, la explo ación de los es ablecimien os u ís icos debía ealiza se bajo una única i ula-
idad emp esa ial., pudiéndose explo a la ac i idad como emp esa io indi idual o como sociedad. BOE Nº 122 de 23 de mayo de 1995.
Tu ismo esidencial
34
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
a ec ados. El ejemplo g ancana io se puede ex apola al es o de Cana ias. Re lejo de ello
son los da os apo ados en el siguien e g á ico
36
.
G á ico 1
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
90,00%
Ho eles o simila es Alojamien o en p opiedad Alojamien o en alquile Alojamien o de amilia es o amigos
Feb e o 2012 83,21% 1,44% 2,84% 12,51%
Feb e o 2013 79,57% 1,62% 3,38% 14,92%
PORCENTAJE DE TURISTAS SEGÚN TIPO DE ALOJAMIENTO EN GRAN CANARIA.
COMPARATIVA FEBRERO 2012-FEBRERO 2013
FUENTE: . Pa ona o de
Tu ismo del Cabildo del G an
Cana ia.Elabo ación p opia
36
Se obse a que, a pesa que el u is a con encional con inúa eligiendo el es ablecimien o eglado pa a pasa sus acaciones; o os muchos
u is as que nos isi an se decan an po o as al e na i as pa a aloja se en la isla, con lo que se demues a que, ealmen e en G an Cana ia
exis e un u ismo esidencial que cada año a en aumen o, como así lo demues an los po cen ajes en la compa a i a en e el 2012 y 2013.
Tu ismo esidencial
35
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
7.3 Pe il del u is a esidencial
Las zonas u ís icas del su g an cana io han sido demandadas, an o po u is as
nacionales (en e es e g upo – u is as locales-), así como, po u is as ex anje os que bus-
can una mejo calidad de ida, siendo el segmen o de jubilados eu opeos
37
los que, en ma-
yo núme o de demandas aloja i as esidenciales se han es ablecido en los dis in os nú-
cleos u ís icos, siendo és os, el oco de a ención en el desa ollo de es e epíg a e. Se a a
de jubilados p oceden es del no e y cen o Eu opa que p e iamen e habían enido expe-
iencias u ís icas en la isla con epe idas isi as (Rod íguez Rod íguez, 2004), y que as
inalizada la ida labo al, se asien an en el su de G an Cana ia en busca de un nue o es ilo
de ida, ins alándose en un alojamien o usado pa a el ocio (Hall y Willians, 2002).
38
P edo-
minan po nacionalidades los u is as de habla ge mánica (alemanes, aus iacos y suizos),
quienes se decan an, en su mayo ía, po zonas como Playa del Inglés, San Fe nando o
Maspalomas (municipio de San Ba olomé de Ti ajana) pa a ins ala se; les siguen en núme-
o la colonia de habla inglesa (b i ánicos e i landeses), que si bien se es ablecen en meno
núme o en á eas de Playa del Inglés o Maspalomas, se decan an mayo i a iamen e po la
zona de Pue o Rico (municipio de Mogán)
39
; y inalmen e, pe o no menos impo an e, des-
acan los u is as suecos (que han elegido po adición el núcleo u ís ico de San Agus ín,
Rocas Rojas y Águila Playa); la colonia no uega (muy adap ada a la zona de A guineguín,
Pa a la Vaca y An i del Ma , en el municipio de Mogán); así como holandeses, daneses,
inlandeses, i alianos y anceses, odos ellos diseminados po dis in os núcleos de las dis-
in as zonas u ís icas del su de la isla. Los g á icos 1 y 2 son e lejo de lo expues o an e-
io men e
40
.
37
Los jubilados eu opeos es ema de deba e en e dis in os au o es como: Sal á Tomás, P.A. (1986) ci ado en “Tu ismo Residencial y cambio
social” de Mazón, T. y Aledo, A. (2005); o ambién Rod íguez Rod íguez, V. (2004); conside ados como inmig an es po pa e del p ime
au o , o cues ionándolos po pa e del segundo au o “como un elemen o más den o de la ase de consolidación del u ismo esidencial en muchas zonas
u ís icas de España o ins igado es del modelo de ocupación u ís ico esidencial del e i o io”
38
Ci ado en “Tu ismo esidencial y cambio social”; Tomás Mazón y An onio Aledo (2005)
39
Se da la ci cuns ancia que an o “los u is as esidenciales b i ánicos y alemanes es án elacionado con los lujos que adicionalmen e ecibe
Cana ias desde hace décadas” Fuen e: “Tu ismo esidencial de eu opeos y consecuencias inmobilia ias en Cana ias”; Pa eño Cas ellano,
J.M. (2006)
40
Se ha omado como e e encia a los esiden es ex anje os p oceden es de países eu opeos emiso es de u ismo en los municipios u ís icos
de Mogán y San Ba olomé de Ti ajana, omándose como e e encia el censo de 2013. Des acan los alemanes e ingleses en ambos munici-
pios, dándose un da o cu ioso en Mogán, donde la nacionalidad que p edomina es la no uega, seguida de la b i ánica; mien as que en el
municipio de San Ba olomé de Ti ajana, p edominan los alemanes seguidos a mucha dis ancia po los i alianos y b i ánicos. Igualmen e es
cu ioso que los esiden es i alianos desbanquen a la comunidad b i ánica en el municipio de San Ba olomé de Ti ajana. Me ece des aca el
g an núme o de anceses que esiden en el su g an cana io.
Tu ismo esidencial
36
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
G á ico 2
-
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
ALEMANIA
ITALIA
REINO UNIDO
SUECIA
PAISES BAJOS
AUSTRIA
NORUEGA
SUIZA
FRANCIA
BÉLGICA
FINLANDIA
IRLANDA
DINAMARCA
5.670
1.498
1.373
757 753 518 425 325 323 296 256 182 140
Nº DE RESIDENTES PRINCIPALES PAÍSES EMISORES DE TURISMO EUROPEO
MUNICIPO DE SAN BARTOLOMÉ DE TIRAJANA. DATOS A 31/05/2013.
Fuen e: Dp o. de
Es adís ica del Il e.
Ay o. de San
Ba olomé de Ti ajana
G á ico 3
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
NORUEGA
REINO UNIDO
ALEMANIA
ITALIA
SUECIA
DINAMARCA
PAISES BAJOS
IRLANDA
AUSTRIA
SUIZA
FRANCIA
BÉLGICA
FINLANDIA
3.093
2.015
1.383
656
358 340 300 242 203 177 147 134 123
Nº DE RESIDENTES PRINCIPALES PAÍSES EMISORES DE TURISMO EUROPEO
MUNICIPO DE MOGÁN. DATOS A 27/03/2013.
Fuen e: Dp o.
Es adís ica Il e.
Ay o. de Mogán.
Tu ismo esidencial
43
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Po o a pa e, el Cabildo de G an Cana ia, a a és del “Plan Te i o ial Especial de
O denación Tu ís ica de G an Cana ia (P.T.E.O.T.I. G.C)”, es ablece con ca ác e no ma i o
“acciones de adap ación a un en o no más compe i i o”
46
de los dis in os núcleos u ís icos
del Su de G an Cana ia iden i icados en el plan como “Piezas Te i o iales Tu ís icas”, i-
jándose és as en: Consolidadas, en p oceso de consolidación y nue as. Se de e minan, así
mismo, las siguien es zonas: Á ea consolidada mix a con especialización u ís ica; Á ea
consolidada mix a con especialización esidencial; Á ea consolidada mix a a especializa .
Cada una de és as á eas an a queda ijadas con cla idad, en lo que se e ie e al uso esi-
dencial y de segundas esidencias, (ya el PIO de G an Cana ia lo de inió en p ime luga y,
el P.T.E.O.T.I.G.C lo uel e a de ini como “alojamien o empo al no u ís ico”), en los a ícu-
los 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, y 23 del omo II del apa ado “No ma i a” que, compa e con
las di ec ices del u ismo (Ley 19/2003 de 19 de mayo) “la necesidad de deslinda el uso
esidencial pe manen e del u ís ico, po lo que, pa ece cla o que pueden, y deben, consoli-
da se p oduc os u ís icos que no son exac amen e los adicionales de ho el y apa amen o
y que cub en un sec o de la demanda u ís ica muy de e minada y eal”.
Más ecien emen e, la Ley 2/2013, de 29 de mayo de “Reno ación y Mode nización
u ís ica de Cana ias”
47
, que iene como inalidad, en e o as, el “e i a y, en su caso, e-
conduci la esidencialización de las á eas u ís icas, así como do a a la adminis ación de
ins umen os ju ídicos e icaces pa a incen i a y, en su caso, asegu a el cumplimien o de
los debe es de conse ación, ehabili ación y uso e ec i o de los es ablecimien os u ís icos”
(haciendo alusión al -P incipio de Unidad de Explo ación de Alojamien os Tu ís icos-); y ha-
ce alusión al uso esidencial en sus a ículos:
46
El PTEOTIGC, en su a ículo 1 del omo II del apa ado de “No ma i a”, cla i ica el obje i o, alcance y ámbi o de aplicación del mismo:
“1. El Plan Te i o ial Especial Tu ís ico de G an Cana ia (PTEOTI-GC en siglas) iene po obje o es ablece p e isiones especí icas de desa ollo e i o ial y
u ís ico ijados en la Ley 19/2003, de 14 de ab il, de Di ec ices de O denación Gene al y del Tu ismo de Cana ias y la Ley 6/2009, de 6 de mayo, de medidas
u gen es en ma e ia de o denación e i o ial pa a la dinamización sec o ial la o denación del u ismo. 2. El PTEOTI-GC asume el modelo de o denación u ís ica del
Plan Insula de O denación de G an Cana ia (en adelan e PIO-GC), in oduciendo modi icaciones de ajus e únicamen e cuando es necesa io pa a el cumplimien o de
sus obje i os y la adap ación a las Leyes 19/2003 y 6/2009 y los eglamen os que las desa ollan. 3. El ámbi o e i o ial de aplicación del PTEOTI-GC es la isla
de G an Cana ia.”
47
La Ley 2/2013, de 29 de mayo, iene po obje o “impulsa la eno ación y mode nización de u banizaciones, núcleos e ins alaciones u ís icas obsole as,
así como las de los p oduc os u ís icos median e la di e si icación de su o e a y la especialización de usos, modulando el c ecimien o de la plan a u ís ica y, así
mismo egula el égimen de au o izaciones adminis a i as de los es ablecimien os u ís icos y la no ma i a aplicable a la o denación de los di e en es p oduc os
u ís icos”.

Tu ismo esidencial
44
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
 A ículo 5 del Tí ulo I del capí ulo 1, sob e “Suelo Tu ís ico”.
 A ículo 25 sob e “Especialización de Usos en las Zonas Tu ís icas” pe enecien e al
Tí ulo III “Del debe de Conse ación y Rehabili ación de los Es ablecimien os Tu ís-
icos” en su capí ulo II.
 Los a ículos: 30 “ho eles en égimen de condominio”; 31 “o denación u banís ica de
las illas; y 32 “T ans o mación de usos esidenciales en illas”; incluidas en el Tí ulo
V sob e “La O denación de di e sos P oduc os Tu ís icos”.
In e esa mucho, con espec o a la “modalidad esidencial”, los a ículos 30, 31 y 32 de
dicha ley, ya que, con espec o al p ime o de los a ículos, en el que se hace hincapié al
“ égimen de explo ación” y al “uso esidencial”; son muchos los es ablecimien os ho ele os y
ex aho ele os que ac ualmen e se encuen an en obsolescencia o, pocos compe i i os, con
lo cual, pod ían ans o ma se en es a ipología aloja i a que an poco a aigo iene en Ca-
na ias.
Po lo que espec a a los siguien es a ículos, in e esa des aca en el a ículo 31 “la
delimi ación en las zonas u ís icas el uso u ís ico, en la modalidad ex aho ele a, la ipolo-
gía de illa en e 10 y 40 unidades de alojamien o po hec á eas; mien as que, en el a ícu-
lo 32, in e esa menciona “la con e sión de i iendas indi idualizadas y aisladas a la moda-
lidad de illas”
En de ini i a, con odos es os ins umen os en o ma de leyes y no ma i as, se pe -
sigue la egene ación del ejido u ís ico de las á eas u ís icas de Cana ias, y en conc e o,
de G an Cana ia, po lo que se aboga po una di e enciación en e zonas de u ismo con-
encional y zonas esidenciales.
Tu ismo esidencial
45
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
7.5 Modelo de esidencialización de un núcleo u ís ico
El núcleo u ís ico de Playa del Águila (Pieza e i o ial u ís ica), como así lo iden i i-
ca el ecien e Plan Te i o ial Especial de O denación Tu ís ica de la isla de G an Cana ia -
P. T. E. O. T. I. G.C-, se si úa en e la u banización u ís ica de Bahía Feliz y el núcleo u ís-
ico de San Agus ín, pe enecien es al municipio u ís ico de San Ba olomé de Ti ajana.
Figu a nº 8: Vis a aé ea del núcleo u ís ico de Playa del Águila señalado en ama illo.
Fuen e: PTEOTIGC, ab il de 2013. Cabildo de G an Cana ia
Bajo el ampa o de la ma ca u ís ica de “Maspalomas Cos a Cana ia”, Playa del
Águila se ca ac e iza po se un núcleo madu o, ya consolidado, que se encuen a en la
ase de decli e, lo que ha lle ado a muchos es ablecimien os ex aho ele os a econ e i se
en esidencial, coexis iendo una o ganización ecinal de p opie a ios (siendo en su mayo ía
u is as eu opeos de p ime a y segundas esidencias), con la ac i idad emp esa ial.
Como consecuencia de la al a densidad edi ica o ia de la zona, la asa de c ecimien o
en in aes uc u as aloja i as es ela i amen e nula, siendo el apa ho el Ma inasol el úl imo
es ablecimien o ex aho ele o cons uido en el 2004 en la zona, o mando pa e el mismo de
las 900 plazas de alojamien os en es ablecimien os ex aho ele os que ac ualmen e o man
pa e de la o e a aloja i a au o izada en la zona. Asimismo, es a o e a aloja i a esponde a
la ipología edi ica o ia ipo apa amen o o bungalow, que se ca ac e izan po la p e e encia
de es ablecimien os con ca ego ía de dos lla es (543 plazas aloja i as), siguiéndole en im-
po ancia los alojamien os con ca ego ía de es lla es (155 plazas), y inalmen e, aunque
en meno can idad, los alojamien os con ca ego ía de una lla e (60 plazas).
Tu ismo esidencial
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Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
Como consecuencia de la ab up a opog a ía de Águila Playa, la mayo ía de las
cons ucciones exis en es son escalonadas ( ipo e aza), po lo que se ha desa ollado en
la zona una a qui ec u a es anda izada y simple, in eg ándose y adap ándose las zonas
lúdicas como piscinas, canchas depo i as, ja dines..., a cada modelo de u banización alo-
ja i a. Del mismo modo, la pendien e del e eno causa p oblemas de accesibilidad pa a
aquellas pe sonas con mo ilidad educida po el p edominio de escale as, así como, po la
pendien e de algunos pasillos, lo que di icul a el ánsi o, e enando asimismo, el lujo de
po enciales segmen os de demanda de u is as a la zona.
La conse ación de los es ablecimien os ex aho ele os en Playa del Águila es pési-
ma debido al al o índice de esidencialización de los mismos, ya que muchos de sus p opie-
a ios solamen e les in e esa la en abilidad de sus unidades aloja i as, descuidando el
man enimien o del es o del complejo ex aho ele o, lo que pe judica al es o de complejos
de apa amen os y bungalows si uados al ededo , que ealmen e, sí se dedican a la explo-
ación u ís ica de los mismos. Asimismo, la o e a complemen a ia ha dec ecido debido a la
pé dida de calidad del espacio u bano ( al a de man enimien o de los edi icios, ace as, ja -
dines, calles...), así como, a las ca encias de se icios en la playa, lo que ha con e ido a la
zona de Playa del Águila en un luga poco a ac i o pa a el isi an e y con mucha di icul ad
pa a compe i con o os núcleos u ís icos del des ino Maspalomas Cos a Cana ia.
Como conclusión, el núcleo u ís ico de Playa del Águila se encuen a ac ualmen e
inme so en el Plan de ecupe ación, mode nización y eno ación, que el Cabildo Insula a
a és del PTEOTIGC, iene p e is o pa a es e núcleo u ís ico que es pue a de en ada
hacia el es o de la zona u ís ica de Maspalomas.
7.5.1 Lis ados de es ablecimien os u ís icos encla ados en Águila Playa
Es a lis a
48
la con o man, po un lado, odos aquellos es ablecimien os ex aho ele-
os en sus dis in as ipologías que con echa 13/06/2013 igu an en la base de da os del
Pa ona o de Tu ismo de G an Cana ia, po lo que cumplen con los a ículos 38, 39, 40, 41,
42, y 44, así como las disposiciones ansi o ias de la ley 5/1999 de 15 de ma zo de O de-
nación del Tu ismo de Cana ias; al igual que con el dec e o 142/2010, de 4 de oc ub e, po
el que se ap ueba el Reglamen o de la Ac i idad Tu ís ica de Alojamien o y se modi ica el
Dec e o 10/2001, de 22 de ene o, po el que se egula los es ánda es u ís icos. (BOC Nº
204. Vie nes 15 de Oc ub e de 2010); y po o o lado, aquellos complejos que han pe dido
48
Los es ablecimien os a iba mencionados, es án econocidos po el Pa ona o de Tu ismo de G an Cana ia, po habe ealizado los ámi es
adminis a i os necesa ios pa a su uncionamien o. Todo es ablecimien o no incluido en es e lis ado es conside ado ilegal/clandes ino a
e ec os de con a ación u ís ica. Fuen e: Pa ona o de Tu ismo de G an Cana ia.
Tu ismo esidencial
47
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
la condición pa a el eje cicio de la ac i idad u ís ica po no cumpli con la no ma i a igen-
e. Lis ado de:
Tabla 13
Complejos ex aho ele os que man ienen la condición pa a el eje cicio de la ac-
i idad u ís ica
COMPLEJOS
Lla es/Es ella
Unidades
Plazas
Acapulco
1
49
155
Sun Club Águila Playa
2
78
262
Side Sho e
2
25
75
Los Pa ios
2
40
206
H. Ma inasol
3
55
142
La Pe la
1
20
60
Fuen e: Pa ona o de Tu ismo de G an Cana ia
Lis ado de complejos u ís icos que han pe dido la condición pa a el eje cicio de la ac-
i idad u ís ica: APARTAMENTOS Águila Playa, BUNGALLOWS Águila Beach Pa k,
APARTAMENTOS Aguycan Beach, APARTAMENTOS Bami a, BUNGALLOWS Nue a
Ba ie a, BUNGALLOWS Nue a Eu opa y BUNGALLOWS Residencial Roca del Ma .
PARTE III
CONCLUSIÓN
Como conclusión, podemos ad e i que el Tu ismo Residencial no es una no edad de
nues o iempo, - ya se u ilizaban alojamien os empo ales desde la an igüedad -. Suele
apa ece en ases de madu ez del des ino, cuando ya se disponen de in aes uc u as bien
desa olladas.
A pesa que, desde los años 70 en adelan e se empieza a no a un a isbo de adquisi-
ción de i iendas en las zonas u ís icas po pa e de esiden es locales y ex anje os, es a
inales de los 90 cuando se empieza a pe cibi una a luencia ap eciable de u is as ex anje-
os y nacionales hacia las zonas u ís icas adicionales de la cos a medi e ánea e islas. La
boyan e economía de los países eu opeos que adicionalmen e nos isi an y la mul iplica-
ción de cons ucciones en la cos a, es obje o de in e és po pa e de u is as ex anje os
pa a comp a e ins ala se de o ma pe manen emen e o empo al en el des ino elegido. Es
po ello que, es a endencia u ís ica es á ma cada po la p oli e ación de p oyec os inmobi-
Tu ismo esidencial
48
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
lia ios elacionados di ec amen e con es a nue a o ma de hace u ismo, (que se ha im-
plan ado en muchos des inos u ís icos de España y del mundo), sus i uyendo en muchos
casos al modelo de u ismo adicional en los mismos como consecuencia de una esiden-
cialización de las zonas u ís icas.
El e e no deba e, sob e si es a o ma de hace u ismo se conside a o no una ac i i-
dad u ís ica, se pone de mani ies o en las discusiones de dis in os in es igado es y agen-
es, - an o sociales como polí icos-, que buscan llega a un consenso po la con o e sia
plan eada al espec o, a a és de, con e encias, coloquios o jo nadas, dónde deba i la
ealidad de es a modalidad u ís ica, que an os de enso es como de ac o es iene. Tan o
es así, que encuen os como “la Con e encia In e nacional sob e es adís ica de iaje y u-
ismo” (O awa 1991), donde se dejaba cla i icado la de inición del concep o “Tu ismo”
49
;
p omue e que el an e io concep o gene e más con o e sia en e los dis in os expe os, al
in en a acla a e minologías que se asocian al u ismo esidencial y u ismo de segunda
esidencia como (el en o no habi ual, la empo alidad, esidencialización, esidencia p inci-
pal, esidencia habi ual o mig aciones), al de ini que el u ismo esidencial es conside ada
una ac i idad u ís ica o “ac o u ís ico” (To es Be nie , 2003), gene ando más con usión al
ema que nos ocupa.
Exis e una endencia a inno a en la ipología de los alojamien os, (a di e encia del
pasado, que se endía a comp a aquellos alojamien os u ís icos que se quedaban obsole-
os o ue a del me cado u ís ico). Ello se aduce en la inco po ación de nue os es ableci-
mien os aledaños a campos de gol , muelles depo i os o, en nue as u banizaciones (dú-
plex adosados, pa eados, uni amilia es, bungallows, illas e c.), pe o ambién, en alojamien-
os con ca ac e ís icas accional como -Condoho eles, Des ina ion club, Time sha ing e c.-,
que es án en ocados a u is as muy especiales que buscan dis u a de sus años de jubila-
ción, en la mayo ía de los casos. Asimismo, el alquile acacional (sis ema de ges ión), con
un c ecimien o anual del 30%, iene mucho éxi o en e los u is as ex anje os que isi an
España, donde según da os de la encues a F on u (IET), en el 2011 se egis ó un c eci-
mien o del 14,8% de los u is as que eligie on un alojamien o de es as ca ac e ís icas, sien-
do el aumen o del 8,7% en el año 2012.
49
Las ac i idades de las pe sonas que se desplazan a un luga dis in o de su en o no habi ual de esidencia po un de e minado iempo, y po un mo i o p incipal
dis in o al de eje ce una ac i idad que se emune e en un si io isi ado, y donde se cumplan los siguien es equisi os:
1. La noción de en o no habi ual excluye como u ís ico los desplazamien os den o del luga de esidencia y los que ienen ca ác e u ina io.
2. La noción de du ación po menos de un de e minado iempo, implican que se excluyan la inmig aciones a la go plazo.
3. Se excluyen los mo imien os mig a o ios de ca ác e labo al.

Tu ismo esidencial
49
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
No debemos ol ida que pa a algunos emp esa ios y polí icos la con e sión de un
complejo ho ele o en esidencial p o oca una “deg adación del en o no”, que con agia a los
es ablecimien os ce canos, acabando po ce a y endiéndose como apa amen os, que
como consecuencia, p omue e a que, algunos des inos u ís icos sean pocos compe i i os
y que su calidad e imagen u ís ica se sien a dañada.
Po o a pa e, las es adís icas con i man que los ing esos po u ismo esidencial en
los des inos adicionales de sol y playa son poco en ables pa a el sec o u ís ico en gene-
al, excep o, po supues o, pa a el sec o inmobilia io y de la cons ucción, así como, pa a
los Ayun amien os (g acias a los bene icios que ing esan és os po los pagos en concep o
de asas e impues os municipales). Asimismo, el u is a que se aloja en es ablecimien os
eglados gas a más que el u is a que pe noc a en es ablecimien os no eglados (las salidas
a es au an es o a ac i idades de ocio noc u no son ealizadas más po el u is a adicio-
nal). Con ello quie o opina que la modalidad u ís ico- esidencial pe judica a la economía
del des ino, con la consecuen e p i ación de pues os de abajos (la pé dida de camas u ís-
icas hace baja la asa de ac i idad, p o ocado po el cie e de nume osos es ablecimien-
os ex aho ele os-ho ele os, así como de locales de ocio como: es au an es, disco ecas,
casinos e c.).
Po o a pa e, la esidencialización de muchos núcleos u ís icos gene a una deman-
da de se icios po pa e de los u is as esiden es (necesidad de más supe me cados, ban-
cos, colegios, se icios sani a ios...), que en ocasiones, las co po aciones locales no pue-
den soluciona , po no se el suelo de uso esidencial u bano.
En Cana ias, y conc e amen e en G an Cana ia, (aunque se hable de esidencializa-
ción de las zonas u ís icas), son muchos los indicios que indican la exis encia de un u is-
mo esidencial en los núcleos u ís icos de las islas, bien po la comp a de inmuebles (sob e
odo unidades aloja i as de es ablecimien os ex aho ele os que pe manecen ue a del sis-
ema de unidad de explo ación u ís ica y que se han econ e ido en inmuebles esidencia-
les); o bien, po las es adís icas o ecidas po o ganismos o iciales, (aunque no con el auge
que ac ualmen e mani ies a es a modalidad u ís ica-inmobilia ia en o as zonas del e i o io
español).
La descoo dinación que había en e las dis in as adminis aciones en ma e ia legisla i-
as, que impedían que se desa olla a y se econocie a un u ismo esidencial, que pe mi-
iese a los municipios u ís icos desa olla sus planes u banís icos en es e sen ido, ha sus-
ci ado la c eación y modi icación de ins umen os legisla i os po pa e de en idades gube -
namen ales como, el Gobie no de Cana ias y el Cabildo de G an Cana ia, pe mi i án una
Tu ismo esidencial
50
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
mejo a en la mezcla del uso u ís ico y esidencial de muchos complejos ex aho ele os, que
an o p oblema gene a en el es o de la o e a aloja i a y compe i i idad del des ino.
O o de los obs áculos que alen izan un aumen o de u is as de es a modalidad, es la
dis ancia con espec o a los me cados emiso es de u is as que op an po es a modalidad,
al que unimos, la escasa conec i idad de las compañías de bajo cos e que ope an en Ca-
na ias.
Eu opa es el p incipal me cado emiso de u is as que op an po la opción esidencial
pa a pasa pe iodos acacionales en Cana ias, p edominando po nacionalidades en G an
Cana ia alemanes y b i ánicos, amén de o as, como no uegos e i alianos; siendo el pe il
del u is a “un jubilado de clase media-al a, en e los 50 y 70 años, que en su mayo ía ad-
quie e un inmueble ce cano al ma (suelen se apa amen os o bungallows obsole os o ue-
a del uso u ís ico de las décadas de los 70 y 80, donde los pa áme os y las do aciones no
son las idóneas, aunque ac ualmen e es án su giendo nue as u banizaciones auspiciadas
po los campos de gol o nue as mani es aciones aloja i as como condoho eles y el imes-
ha ing), y que buscan en la isla buen clima, playas, paisajes, así como mejo a su salud”.
(B eue , 2003: Mazón, y Aledo, 2005; Pa eño Cas ellano, 2006; Rod íguez Rod íguez,
2001 y 2004)
Pa a inaliza , a pesa de odo lo bueno y malo que es a endencia pueda apo a al
sec o u ís ico de la isla y de España en gene al, el u ismo esidencial es, ac ualmen e, el
segmen o con mayo po encial de c ecimien o de la indus ia u ís ica debido a una impo -
an e bolsa de inmuebles localizados en impo an es des inos u ís icos del e i o io espa-
ñol, (que an e la c isis económica no han podido sali a la en a). Como consecuencia de lo
an e io , exis e una c ecien e y pujan e demanda in e nacional – p incipalmen e eu opeos -,
que se plan ean la comp a de los mismos como segunda esidencia con el p opósi o de
con e i la en i ienda habi ual al jubila se. Es po ello, que hoy en día España se consolida
como el segundo me cado mundial en el sec o de las segundas esidencias, de ás de Es-
ados Unidos y po delan e de F ancia, I alia, G ecia o C oacia.
Tu ismo esidencial
51
Cu so de Adap ación al G ado de Tu ismo
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