Monika G ubbaue , Joscha Me zge (Hg.)
Wohnen in Hambu g
In e disziplinä e Wohnungs o schung
Band 6
Edi o ial
DieSch i en eiheIn e disziplinä e Wohnungs o schung e sammel Bei ägeausA -
chi ek u , Geog aphie, Geschich swissenscha , Ökonomie, Planungswissenscha en,
Poli ikwissenscha und Soziologie, die sich in in e disziplinä e Weise mi de Wohn-
aum e so gung auseinande se zen. Im Zen um s eh hie bei das wide sp üchliche
Ve häl nis on Wohn aum als G undbedü nis und als Wa e, dem ein komplexes Wech-
selspiel aus gesellscha liche S eue ung und Regulie ung, sozialen P ak iken, äum-
lichen Ma e ialisie ungen und gesellscha lichen Aushandlungsp ozessen zug unde
lieg . Ziel de Reihe is die Zusammen üh ung äche übe g ei ende Un e suchun-
gen, die sich eine sei s mi den heo e ischen und konzep ionellen F ages ellungen
und ande e sei s mi den his o ischen und ak uellen T ans o ma ionsp ozessen de
Wohn aum e so gung auseinande se zen.
Die In eg a ion de Wohnungs o schung wi d du ch das in e disziplinä e He ausge-
be g emium de Reihe o ange ieben.
He ausgegeben wi d die Reihe on Uwe Al ock, Ing id B eckne , Lau a Calbe i Elias,
Bjö nEgne ,S ephanLessenich,Sebas ianSchippe ,Ba ba aSchönig,LisaVollme und
Daniela Zupan.
Ansp echpa ne innen bei In e esse an de Publika ion in diese Reihe sind Ba ba a
Schönig und Lisa Vollme .
Monika G ubbaue , geb. 1975, is P o esso in ü Geschich e und Theo ie de S ad an
de Ha enCi y Uni e si ä Hambu g.Sie is Sp eche in des DFG-ge ö de en G aduie -
enkollegs »U ban u u e-making« und leh und o sch zu in e na ionale Wohnungs-
und S ad en wicklungspoli ik.
Joscha Me zge , geb. 1983, a bei e bei S a bau Hambu g im Be eich P ojek en wick-
lungundBaube euung.E is Leh beau ag e ü wohnungspoli ischeThemen ande
Uni e si ä Hambu g und de Ha enCi y Uni e si ä Hambu g und ha am Ins i u ü
Geog aphie de Uni e si ä Hambu g p omo ie .
Monika G ubbaue , Joscha Me zge (Hg.)
Wohnen in Hambu g
Ak eu e, Ins umen e und Kon lik elde
Ged uck mi eundliche Un e s ü zung des wa e on e.V. und
de Ma a & Holge Cassens-S i ung
Bibliog a ische In o ma ion de Deu schen Na ionalbiblio hek
DieDeu sche Na ionalbiblio hek e zeichne diese Publika ion inde Deu schenNa io-
nalbibliog a ie; de aillie e bibliog a ische Da en sind im In e ne übe h p://dnb.d-n
b.de ab u ba .
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E schienen 2023 im ansc ip Ve lag, Biele eld
© Monika G ubbaue , Joscha Me zge (Hg.)
Umschlagges al ung: Ko dula Röckenhaus, Biele eld
Lek o a : Bi gi Alb ech , Helen Baue eind
Ko ek o a : Monika G ubbaue , Joscha Me zge , Julia Rosne
Übe se ze : And eas B eden eld
D uck: Majuskel Medienp oduk ion GmbH, We zla
h ps://doi.o g/10.14361/9783839467299
P in -ISBN: 978-3-8376-6729-5
PDF-ISBN: 978-3-8394-6729-9
Buch eihen-ISSN: 2702-248X
Buch eihen-eISSN: 2702-9565
Ged uck au al e ungsbes ändigem Papie mi chlo ei gebleich em Zells o .

Inhal
Danksagung
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9
Wohnen in Hambu g:
Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
1. Einlei ung: Wohnungs age und Wohnungs o schung
Was läss sich am Beispiel Hambu g le nen?
Monika G ubbaue und Joscha Me zge
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13
2. Wohnungspoli ik in Hambu g
Gelungene Koope a ion ode au geschobene P obleme?
Ein P axisgesp äch mi Ka in Siebeck, Pe a Memmle , Ka in B and ,
Ma c Meye und Theo B uns
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31
His o ische und heo e ische Eino dnung
3. He aus o de ungen und Pe spek i en in de Wohnungs o schung
Monika G ubbaue
.........................................................................
47
4. Wohn e häl nisse und Wohn o schung in Hambu g
Von de Selbs hil e zum Wohngeld
Di k Schube
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67
5. Wohnungspoli ik und S ad en wicklung in Hambu g 1950 bis 2020
Jü gen Oßenb ügge
.......................................................................
89
S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e
de Wohnungs e so gung
6. Die Wohnungs- und Immobilienwi scha in Hambu g und
das »Bündnis ü das Wohnen«
Joscha Me zge
...........................................................................
109
7. Wohnungsbau in Hambu g zwischen Innen- und Außenen wicklung
Meh »S ad in de S ad « ode meh »S ad an neuen O en«?
Thomas Pohl und Sophia Wichmann
.......................................................
125
8. Konsequenzen o s lexible A bei ü P axen des Wohnens
und de All agso ganisa ion in Hambu g
Monika G ubbaue , Ma is Helm ich, Ka ha ina Mande scheid und Cha lo e Niewe h
.......
143
9. Ein amilienhäuse in Hambu g
Ein blinde Fleck de Wohnungspoli ik?
A hu Haus und Linus Weilbache
.........................................................
163
10. Al e na i e Wohn o men in Hambu g
Ma ieke Behne, Be nd Kniess und Anna Rich e
............................................
181
11. Gu und güns ig?
Hambu ge Wohnungsbaugenossenscha en zwischen genossenscha lichen Idealen und
dem kapi alis ischen Wohnungsma k
Lenna P ill
..............................................................................
201
S a egien und Ins umen e de Wohnungspoli ik
12. Das Hambu ge Modell de Wohnungspoli ik
Neubau mi Sicke e ek – Funk ionie die S a egie?
E kenn nisse am Beispiel Mi e Al ona
Anne Vogelpohl, Ch is oph Ha e bu g und Thomas Pohl
....................................
217
13. Die Hambu ge Wohnungs age als Boden age
Die Bodenp eisen wicklung im Spannungs eld zwischen Ma k o ien ie ung
und soziale Bodeno dnung
Nina Manz
...............................................................................
235
14. Soziale Wohnungsbau und de »D i elmix« in Hambu g 2011 bis 2021
Ma a Bahls
..............................................................................
249
15. Anwendung des Vo kau s ech s in Hambu g
Beispiele aus Hambu g-Al ona
Paulina Domke
...........................................................................
261
16. G unds ücks e gabe im E bbau ech
Po enziale und Hemmnisse ü Wohnungsbaugenossenscha en
Jule Jeske
..............................................................................
277
17. Baugemeinscha en in Hambu g
Gedanken zu s a egischen Wei e en wicklung eines E olgsmodells
Ma cus Menzl und Ch is ian Zimme
.......................................................
291
Kon lik elde und ak uelle Auseinande se zungen
um das Wohnen in de S ad
18. Obdach- und Wohnungslosigkei in Hambu g
Ak uelle Fü so ge- und Kon ollpoli iken mi Geschich e
Ka ha ina Schmid
.......................................................................
307
19. Mig a ionse ek e au dem Hambu ge Wohnungsma k
Ing id B eckne
...........................................................................
321
20. Soziale Mischung
Ve sp echen und Illusion eines s ad plane ischen Konzep s
am Beispiel on Hambu g-Wilhelmsbu g
Julie Chambe lain
........................................................................
341
21. Wohnungsno und die Be eiung aus Gewal e häl nissen
Zu Wohn aum e so gung on F auenhausbewohne innen* in Hambu g
E a Kuschinski
..........................................................................
355
22. Wohnen und Ve d ängung
Umkämp e u bane Rep oduk ionsbedingungen in Al ona-Al s ad
Mo i z Rinn
...............................................................................
371
23. Eine ande e S ad planung is möglich!
De Kon lik um die Esso-Häuse
S e en Jö g, Sabine S ö esand und Renée T ibble
........................................
387
Abkü zungs e zeichnis
......................................................................
401
Be eilig e Au o *innen
......................................................................
403
Monika G ubbaue und Joscha Me zge : Einlei ung: Wohnungs age und Wohnungs o schung 15
wo lich. Hie zu zählen die e schiedenen Fö de ich linien im sozialen Wohnungsbau
und die Fö de ung gemeinscha liche Wohn o men sowie Inno a ionen im Be eich
Konzep e gabe, E bpach und ande e s äd ebauliche und planungs ech liche In-
s umen e.
Im e bleibenden Teil de Einlei ung s ellen wi die d ei wich igs en ak uellen wis-
senscha lichen Deba ens änge o und zeigen, in welche Weise die Bei äge unse es
Bandes an diese Deba en jeweils anknüp en und welche Einsich en sie zu Hambu g als
Fallbeispiel bie en. Die Fo schungen, an die wi anknüp en, sind
1. Be unde zu wachsenden sozialen Ungleichhei in de Wohn aum e so gung und
den un e schiedlichen Ausp ägungen on Wohnungsno ,
2. Deba en und um neue wohnungspoli ische Ins umen e und diesbezügliche kom-
munale Handlungsspiel äume,
3. S udien zu sozial äumlichen S ad en wicklungsdynamiken und dem dami in Ve -
bindung s ehenden Wandel on Wohn o men.
Den Rahmen hie ü bie e de Bei ag on Monika G ubbaue , de ele an e He aus o -
de ungen und Pe spek i en ü die Wohnungs- und Wohn o schung disku ie . Ange-
sp ochen sind hie Un e schiede in den Wissensbes änden und Zielse zungen in dem
in e - und ansdisziplinä en Fo schungs eld, F agen de Selek i i ä und Legi ima i-
on im Umgang mi Da eng undlagen, sowie Aushandlungsp ozesse um die angemesse-
ne Be ach ungs- und Analyseebene ü wohnungspoli ische S eue ung und Gese zge-
bung. E gänzend bie e das Rundgesp äch, das wi als He ausgebe *innen mi Ve e-
e *innen on Behö de, Wohnungswi scha und Zi ilgesellscha ge üh haben, Ein-
blicke in die Deba en de P axis. Das Gesp äch mi Ka in Siebeck (BSW), Pe a Memmle
(VNW), Ka in B and (S a bau Hambu g), Ma c Meye (Mie e hel en Mie e n) und Theo
B uns (S ad eilini ia i e »Knall am dolls en«) zeig un e schiedliche S andpunk e au
undbeleuch e ak uelleKon o e sen.Diewei e enBei ägedesBandessind hema isch
nach ie Kapi eln gegliede . Das e s e Kapi el bie e eine his o ische und heo e ische
Eino dnung, das zwei e Kapi el beleuch e S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e
de Wohnungs e so gung, das d i e Kapi el widme sich S a egien und Ins umen en
de Wohnungspoli ik und im ie en Kapi el we den Kon lik elde und ak uelle Ausein-
ande se zungen um das Wohnen in de S ad au gezeig . Im Folgenden s ellen wi die
Bei äge jedoch unabhängig on ih e Ab olge im Band in Ve bindung mi den oben ge-
nann en Deba ens ängen de Fo schung o .
Soziale Ungleichhei in de Wohnungs e so gung
Das zen ale und d ängends e Thema de ak uellen Wohnungs o schung is das de so-
zialen Ungleichhei im Hinblick au den Zugang zu angemessenem und beda so ien-
ie em Wohn aum (Rink e al. 2015). Viel ach wu de mi le weile da au hingewiesen,
dass sich soziale Ungleichhei ak uell e schä übe das Wohnen mani es ie und e-
p oduzie , sodass un e ande em Hannemann diagnos izie : »Ohne F age, die Woh-
nungs age is die soziale F age de Gegenwa (Hannemann 2022: 26, Ku si ie ung im

16 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
O iginal). Diese Deba e is medial seh sich ba und speis sich auch aus den Ak i i-
ä en on sozialen Bewegungen und Mie e *innenini ia i en (Vollme 2019). Wäh end
die Fo schung übe länge e Zei au einige wenige G oßs äd e wie Be lin,Hambu g und
F ank u ,indenensichdieP oblemlagenzugespi z haben, okussie wa (Be n /G ell/
Holm 2013; Helb ech 2016; Rinn 2016; Wüs en o S i ung 2019; Be z e al. 2021), ich e
sichde Blick mi le weileauch e s ä k au WohnenundVe d ängungjensei sde g o-
ßen Me opolen (Fehlbe g/Mießne 2015; Mießne 2019; Schönig 2020). Explizi am Zu-
sammenhang on soziale Ungleichhei und Wohnen o ien ie sind S udien zu Wohn-
aum e so gung und Wohnp axis einkommensschwache und e schiedene benach-
eilig e soziale G uppen.Nebenneuen empi ischenBe undenzu Quan i izie ung de
inanziell ungleichen Belas ung du ch Wohnkos en (Lebuhn e al. 2017; Holm e al. 2021)
gib es eine Reihe on quali a i en Be unden dazu, au welche un e schiedliche Weise
sich Wohnungsno ü Be o ene äuße (siehe z.B. den Übe blick in Sowa 2022). Eng
e knüp mi dem Thema de sozialen Ungleichhei sind auch G undsa zdeba en übe
dieS uk u undFunk ionsweisedesWohnungsma k es.Sei de Abscha ungde Woh-
nungsgemeinnü zigkei im Jah 1990 wi d die Wohnungs e so gung in Deu schland ab-
gesehen on mie ech lichen Aspek en g undsä zlich übe den Ma k und seine Ak eu e
gewäh leis e (Ba on e al. 2021; Egne 2022). Die in de Fo schung deba ie e zen a-
le F age is , ob de Ma k in de Lage is , die bes ehenden sozialen Ungleichhei en zu
ad essie enundauszugleichen (Voig lände 2017;Ro ke/Voig lände 2017)ode ob e sie
s uk u ell ( e-)p oduzie (Aalbe s/Ch is ophe s 2014; Holm 2014; Belina/Heeg 2021).
Im Hinblick au F agen de sozialen Ungleichhei widmen sich ie Bei äge den po-
li ischen S a egien zu He s ellung bezahlba en Wohn aums und ih e Legi ima ion.
Di k Schube zeig mi Blick au die Hambu ge Geschich e, wie die Wohnungs age zu
un e schiedlichen his o ischen Zei punk en poli isch und ideologisch e handel wu -
de. Es wi d deu lich, dass Hambu g den P ad eine ma k o ien ie en Wohnungspoli ik
schon seh üh einschlug. Gleichzei ig zeichne Hambu g his o isch ü iele p og es-
si e wohnungspoli ische Neue ungen und O ganisa ions o men e an wo lich, die bis
heu enachwi ken.Fü die Gegenwa beleuch en AnneVogelpohl,Ch is ophHa e bu g und
Thomas Pohl das Hambu ge Modell de Wohnungspoli ik im Ve gleich mi Be lin und
München. Sie a gumen ie en, dass die Neubauo ien ie ung de e gangenen Dekade
mi eine hohen sozialen Selek i i ä einhe ging und zeigen am Beispiel de Neuen Mi -
e-Al ona,dass die e ho en Sicke e ek e bei Neubaup ojek en nich nachweisba sind.
Dies wi d e gänz du ch den Bei ag on Ma a Bahls, de die Neubau ä igkei im sozia-
len Wohnungsbau ü den Zei aum 2011 bis 2021 analysie . Bahls zeig ,dass die selbs -
ges eck en Ziele des Bündnisses ü das Wohnen im Sinne des D i elmixes zwa wei -
gehend e eich wu den, dass dies abe nich aus eich ,um die Bes ände an Sozialwoh-
nungen zu s abilisie en.De Bei ag on JulieChambe lain beleuch e schließlich am Bei-
spieldesHambu ge S ad eilsWilhelmsbu gS a egiende sozialen MischungimRah-
men s aa liche Wohnbau- und En wicklungsini ia i en. Chambe lain weis au wide -
sp üchlicheKonsequenzenhin: De ökonomischen Au we ungdesS ad eils s ehendie
Ve knappung des Wohn aumangebo s ü Menschen mi Mig a ionshin e g und und
eine zunehmende En emdung al eingesessene Bewohne *innen en gegen.
Wie e schiedene ma ginalisie e soziale G uppen sich au dem Hambu ge Woh-
nungsma k behaup en und welche E ah ungen sie hie bei machen, beleuch en d ei
Monika G ubbaue und Joscha Me zge : Einlei ung: Wohnungs age und Wohnungs o schung 17
wei e e Bei äge. Ing id B eckne zeig , dass sich de Zugang zu Wohn aum ü e schie-
deneG uppenin e na ionale Zuwande *innen sei den 1950e Jah en seh un e schied-
lichda s ell eundMig an *innenbisheu emi pauschale S igma isie ungkon on ie
sind. P oblema isch sind aus ih e Sich insbesonde e die unbe iedigende Da enlage
und de Ums and, dass Disk iminie ungsp ak iken und sozial äumliche Seg ega ions-
endenzen wei e hin keinem sys ema ischen Moni o ing un e liegen. Die G uppe de
obdach- und wohnungslosen Menschen wi d on Ka ha ina Schmid in den Blick genom-
men. Sie zeig , wie sich s äd ische Fü so ge und Kon olle als zwei poli ische S a egien
desUmgangs mi Obdach-und Wohnungslosigkei his o isch zusammen en wickel ha-
ben und bis heu e ineinande g ei en. E a Kuschinski analysie die schwie ige Lage on
F auenhausbewohne innenbeide Suchenacheine WohnungimAnschlussandenAu -
en hal im F auenhaus.T o zdeshohenEngagemen sde F auenhäuse undeinesPilo -
p ojek es, das die F auen du ch die Ve mi lung on Wohnungen un e s ü z , is die Si-
ua ion p ekä und E ah ungen on S igma isie ung und Disk iminie ung im Zusam-
menhang mi de Wohnungssuche sind die Regel.
Kommunale wohnungspoli ische Ins umen e und Handlungsspiel äume
Ein zwei e ele an e Schwe punk in de jünge en Fo schung lieg au de Analyse,
Neubewe ung und Wei e en wicklung on bes ehenden wohnungspoli ischen Ins u-
men en und Handlungsspiel äumen on Ak eu en au kommunale Ebene (Schönig e
al. 2017; Rink/Egne 2020b). Um Handlungsspiel äume zu gewinnen, expe imen ie en
die Kommunen sei Beginn de 2010e Jah e e s ä k mi neuen Ins umen en bzw.
nu zen bes ehende Ins umen e konsequen e und wei eichende aus (Deu sche
S äd e ag 2017; Di u/ hw 2017). Diese Expe imen e zu E wei e ung de wohnungs-
poli ischen Ins umen e we den on de Fo schung e gleichsweise eng beglei e
(Schönig/Kadi/Schippe 2017; Schönig/Vollme 2020; Egne /Kayse 2020).Hie zu gehö-
en die Siche ung und Ve besse ung de Flächen e ügba kei ü den Wohnungsbau,
insbesonde e du ch die Ve gabe on Liegenscha en im E bbau ech (Löh 2020; Lich-
enbe g 2020). Dazu kommen e schiedene Neue ungen im Rahmen de sozialen
Wohn aum ö de ung sowie planungs- und o dnungs ech liche Ins umen e zum Be-
s ands- und Milieuschu z (Rink/Egne 2020). Auch neue Ak eu skons ella ionen und
neue S eue ungs o men lassen sich e kennen, indem nich nu kommunale Ak eu-
e, sonde n e s ä k auch wi scha liche Un e nehmen und die Zi ilgesellscha an
Aushandlungsp ozessen und Expe imen en be eilig sind (Kienas /Al ock 2018; Schö-
nig/Vollme 2020; Me zge 2021; Al ock/K üge 2022). Es gib bei den kommunalen
S a egien und Handlungsspiel äumen jedoch auch g oße Un e schiede zwischen den
Posi ionen on G oßs äd en, Klein- und Mi els äd en und ländlichen Gemeinden, au
die in de Fo schung e meh hingewiesen wi d (S ein üh e /G oßmann/Schenkel
2018; Schönig 2020; Weinga en/S ein üh e 2020).
An diesen zwei en Fo schungss ang und um die Wei e en wicklung de kommu-
nalen wohnungspoli ischen Ins umen e,S a egien und Handlungsspiel äume on Ak-
eu en knüp en wi eben alls au iel äl ige Weise an. Im Übe blicksa ikel on Joscha
Me zge wi d die spezi ische wohnungspoli ische Ak eu skons ella ion in Hambu g be-
18 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
leuch e .Me zge a bei e he aus,welche Ak eu e und Zielse zungen ü den koope a i-
en Ansa z des Hambu ge Bündnisses ü das Wohnen p ägend sind und welche Kon-
lik linien sich e kennen lassen. Zudem bie e de Bei ag einen Übe blick übe die Da-
enlage zu den Eigen ums e häl nissen au dem Hambu ge Wohnungsma k . Da an
anschließend widme sich de Bei ag on Nina Manz bodenpoli ischen Ins umen en
und S a egien. Vo dem Hin e g und de d ama ischen Bodenp eiss eige ungen de
e gangenen Jah e,disku ie Manz die Bandb ei e un e schiedliche We e mi lungs-
e ah en und beleuch e das Spannungs eld zwischen Ma k o ien ie ung au de einen
Sei e und den Ve suchen, eine s ä ke soziale Bodeno dnung zu e ablie en, au de an-
de en Sei e. De Bei ag on Jule Jeske e gänz dies mi eine Analyse de Po enziale und
Hemmnisse, die sich mi dem bodenpoli ischen Ins umen des E bbau ech s e bin-
den. Dabei okussie Jeske au die Pe spek i e de Genossenscha en und a bei e die
kon o e se Deba e au , die zwischen den g oßen Wohnungsbaugenossenscha en und
dem Hambu ge Sena und um die sei 2022 egelha einge üh e Ve gabe s äd ische
G unds ücke im E bbau ech ge üh wi d.
Einen di e enzie en Blick au die Wei e en wicklung wohnungspoli ische Hand-
lungsspiel äume in de behö dlichen bzw. genossenscha lichen P axis we en d ei wei-
e e Bei äge: PaulinaDomke un e such ,welche Le np ozesse und E ah ungen die Aus-
übung des kommunalen Vo kau s ech s in Hambu g mi sich b ach e, bis die Anwen-
dung dieses Ins umen s in olge des U eils des Bundes e wal ungsge ich s om No-
embe 2022 bundeswei ausgese z wu de.Eswi ddeu lich,dassdie Ankau s ällenich
unbeding quan i a i ins Gewich allen; die Rele anz des Vo kau s ech s lieg Domke
zu olge o alleminde konk e enMöglichkei ,beiSpekula ionsabsich en einenVe kau
abzuwenden, und de da aus esul ie enden poli ischen Signalwi kung. Welche Aus-
handlungs- und Abwägungsp ozesse in de genossenscha lichen P axis wi ksam we -
den, be ach e de Bei ag on Lenna P ill. E un e such die Kalkula ion de Mie -
p eise de g oßen Hambu ge Genossenscha en im Spannungs eld zwischen sozialen
Ansp üchen und be iebswi scha lichen E o de nissen. P ill plädie ü eine s ä ke
solida ische Un e nehmensp axis, die de Be eiligung de Mi gliede an den e o de -
lichen En scheidungsp ozessen meh Gewich gib .F agen de Be eiligung s ehen auch
imZen umdesBei ags onS e enJö g,RenéeT ibbleund SabineS ö esand.Die Au o *in-
nen a bei en den Kon lik um das Hambu ge Esso-A eal au . Sie zeigen, wie nach dem
Ve kau de sogenann enEsso-Häuse im S ad eilS .Paulieinb ei e Be eiligungsp o-
zess du chgese z we den konn e. Die Au o *innen s ellen die Quali ä en des S ad eil-
engagemen s da und a gumen ie en, dass hie bei neue S anda ds ü eine sozial aus-
gewogene und pa izipa i e S ad en wicklung gese z wu den.
S ad en wicklungsdynamiken und neue Wohn o men
Ein d i e Fokus jünge e Fo schung lieg in de Analyse de im Wandel beg i enen
S ad en wicklungsdynamiken und neuen Wohn o men. Als T eibe on Ve ände ung
des Wohnens gel en de demog a ische Wandel du ch Al e ung und Zuwande ung, die
Plu alisie ung on Lebenss ilen und zunehmende gesellscha liche Indi idualisie ung
sowie die T ans o ma ion on A bei und All ag du ch die Digi alisie ung (Kal enb un-
Monika G ubbaue und Joscha Me zge : Einlei ung: Wohnungs age und Wohnungs o schung 19
ne /Wal e sbache 2014; Ecka d /Meie 2021; Hannemann 2022).Eine Fülle on S udien
zeig au , wie da aus esul ie ende neue Wohn o men in S äd ebau und A chi ek u
au genommen we den (Döme /D exle /Schul z-G anbe g 2016; Wüs en o S i ung
2020), un e ande em du ch Adap ion und Umbau on Bes änden (B unne e al. 2022).
Besonde e Au me ksamkei e ah en hie bei Fo men des gemeinscha lichen Woh-
nens (Spelle be g 2018; Holm/Laime 2021). Dami e bunden is das Plädoye ü die
Rückkeh zu unk ionsgemisch en Wohnkonzep en und die Neu e handlung des Ve -
häl nisses on ö en liche und p i a e Sphä e im Wohnen (Kniess/Büh ig 2016; Glase
2022). E gänzende Einsich en e ö nen ak uelle S udien, die sich mi übe geo dne en
S ad en wicklungsdynamiken und den zug undeliegenden S ad en wicklungspoli iken
beschä igen. In ielen deu schen S äd en läss sich beobach en,dass de Fokus au den
Wohnungsneubau nach eine Phase de Reu banisie ung und Innenen wicklung zule z
zu e s ä k en En wicklung on neuen subu banen S ando en und Wohnqua ie en
ge üh ha (BBSR 2021; Be am/Al ock 2021). Dies wi d in de Fo schung im Hinblick
au ökonomische, soziale und ökologische F ages ellungen und um Fo men »neue
Subu bani ä « (Al ock 2022) k i isch e lek ie bzw. wi d hie g oße Fo schungsbe-
da kons a ie (Hesse/Sieden op 2018; F ank 2020). Ein wei e e Schwe punk is bei
de Fo schung zu Ve ände ungen des Wohnens in Ve bindung mi dem Wandel on
A bei s e häl nissen du ch Fo men des mobilen und empo ä en A bei ens zu e kennen
(Danielzyk e al. 2020; Neumann/Spelle be g/Eichholz 2022; G ubbaue /Mande scheid
2023).
An den d i en Fo schungss ang zum Wandel on Wohn o men sowie ih e sozi-
al äumlichen Einbe ung und s ad en wicklungspoli ischen S eue ung schließen eben-
alls meh e e Bei äge dieses Bandes an. Als Übe blicks ex dien de Bei ag on Jü gen
Oßenb ügge, de den Hambu ge Wohnungsbau de Nachk iegszei im Zusammenhang
mi den p ägenden E appen de S ad en wicklungspoli ik disku ie . Vo dem Hin e -
g undde demog a ischenEn wicklungsei 1950 iden i izie Oßenb ügge un e schied-
liche wohnungspoli ische Regime mi ih en zen alen Ak eu en,P oblemdisku sen,do-
minan enRealisie ungs o menund wich igs enKon lik elde n.Da anknüp enThomas
Pohl und Sophia Wichmann mi ih em Bei ag an,in dem sie die jüngs e Phase de S ad -
en wicklungspoli ik im Hinblick au die S a egien de S ando e gabe ü den Woh-
nungsbau beleuch en. Es wi d gezeig , dass die S a egie de Innenen wicklung in den
le z enJah enzunehmenddu cheineAußenen wicklungau bislangun e siegel enFlä-
chen abgelös wi d, was neue He aus o de ungen mi Blick au Na u schu z, Lebens-
quali ä und Ve keh mi sich b ing . A hu Haus und Linus Weilbache e gänzen dies in-
hal lich, in dem sie in ih em Bei ag die wohnungspoli ischen und plane ischen S a e-
gienim Umgangmi den um ang eichen Ein- und Zwei amilienhausbes ändeninHam-
bu g un e suchen.Es wi d deu lich,dass Neuplanungen ü Ein- und Zwei amilienhäu-
se wei e hin eine hohe Kon inui ä au weisen und dass es bis au wenige Ausnahmen
an Ansä zen zu Wei e en wicklung und Nu zungs e dich ung des Bes ands ehl . De
Bei ag on Monika G ubbaue , Ma is Helm ich, Ka ha ina Mande scheid und Cha lo e Nie-
we h be ach e , welche Konsequenzen sich aus de sei de Co ona-Pandemie deu lich
e sich lichenZunahmeo s lexible A bei smodelle ü Wohnungsma k und Wohnp a-
xise geben.DieAu o *innenzeigen,dasssichHomeo ice-Tä igkei jenachAuss a ung
und Lage de Wohnung seh un e schiedlich au die All agso ganisa ion de Beschä ig-
20 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
en auswi k und eine Pola isie ung zwischen Innens ad - und S ad andlagen deu lich
wi d.
D ei wei e e Bei äge se zen sich mi dem Wandel on Wohn o men au de Ebene
on Wohnp axis und Qua ie auseinande . Ma cus Menzl und Ch is ian Zimme widmen
sich Baugemeinscha en in Hambu g. Diese we den on s äd ische Sei e sei langem
ge ö de und es wi d ihnen auch zukün ig eine g oße Bedeu ung ü die Wohn-
aum e so gung und Qua ie sen wicklung zugesch ieben. Ausgehend on einem
his o ischen Übe blick disku ie en die Au o en,welche Möglichkei en zu s a egischen
Wei e en wicklung de Fö de - und O ganisa ionss uk u en bes ehen, um quan i a-
i , äumlich und sozial eine g öße e Viel al und b ei e e S euung zu e eichen. De
Bei ag on Ma ieke Behne,Be nd Kniess und Anna Rich e bie e einen Übe blick übe
al e na i e Wohn o men in Hambu g und wi auch einen Blick au Re e enzp ojek e
jensei s Hambu gs. Anhand eine exempla ischen Auswahl kollek i e Wohnp ojek-
e wi d disku ie , wie sich Al e na i en des Wohnens baulich und sozial äumlich
da s ellen und in welche Weise hie bei die Ve an wo ung ü die Gemeinscha je-
weils e handel wi d. Mo i z Rinn se z sich in seinem Bei ag schließlich mi den
umkämp en Rep oduk ionsbedingungen on Bewohne *innen des S ad eils Al ona-
No d auseinande . E zeig au , in welche Weise die Aneignung de gesellscha lichen
Ressou ce Wohnen mi »A bei « e bunden is und welche Schwie igkei en in de ak u-
ellen Si ua ion au dem Wohnungsma k dami einhe gehen, eine Wohnung zu inden,
bezahl- und bewohnba zu hal en und in diese bleiben zu können.
Fazi : Die Si ua ion de Wohn aum e so gung in Hambu g
Die Bei äge dieses Bandes bie en ein iel äl iges und di e enzie es Bild zu Lage de
Wohnungs e so gung in Hambu g. Gemeinsame Kon ex is hie bei die angespann e
Si ua ion und sozial äumliche Pola isie ung au dem Wohnungsma k ,da aus olgende
Schwie igkei en ü Mie e *innen und Wohnungssuchende sowie He aus o de ungen
ü die Wohnungspoli ik. Die heu ige Wohnungs e so gung läss sich dabei als Resul-
a und Konsequenz de his o ischen En wicklung beg ei en: Ein ehemals um assende
Bes and ö en lich ge ö de e Wohnungen sch ump on Jah zu Jah , wäh end sich
de An eil de ei au dem Ma k handelba en Wohneinhei en e g öße und die Mie-
enundWohnungsp eises ä ke s eigenalsande eLebenshal ungskos en.DieEn wick-
lungsdynamik au dem Bodenma k äg wesen lich zu P oblema ik bei. Im Kon ex
un e schiedliche Pe spek i en au den Wohnungsma k und seine Ve eilungs unk i-
on sind Da en zu P eisen wicklungen und Eigen umss uk u en eine g undlegende und
zugleich ums i ene Basis ü die Diskussion und den Einsa z wohnungspoli ische In-
s umen e (siehe G ubbaue sowie Me zge in diesem Band).
Unbes i enis Hambu gwei e hineine S ad de Mie e *innen.ImJah 2021leben
ca. 76P ozen de Bewohne *innen zu Mie e und knapp 24P ozen im Eigen um. De
Blick in die jünge e Ve gangenhei zeig jedoch, in welche Weise de Wohnungsma k
im Wandel beg i en is : So be ug die Eigen umsquo e im Jah 1991 lediglich knapp
12P ozen , wäh end de An eil de Menschen,die in Mie wohnungen wohn en noch bei
ca.88P ozen lag (Ba on e al.2021: 35). Noch deu liche zeigen sich die en sp echenden

Monika G ubbaue und Joscha Me zge : Einlei ung: Wohnungs age und Wohnungs o schung 21
Ve schiebungen bei den Sozialwohnungen. 1991 wa en noch 36P ozen de Wohnungen
ö en lich ge ö de und mi Mie bindungen beleg (Ba on e al. 2021: 35). D eißig Jah e
spä e , im Jah 2021, wa en es nu noch 7,86P ozen (BSW 2022). Im Hinblick au die
Mie p eisen wicklung wi d onsei en de Poli ik au die p eisdämp ende Wi kung de
g oßen Wohnungsbes ände des kommunalen Wohnungsun e nehmens SAGA und de
Genossenscha en e wiesen (siehe Me zge sowie Rinn in diesem Band). Dennoch is
e sich lich, dass die Mie en im Ve häl nis zu den üb igen Lebenshal ungskos en in den
e gangenen zehn Jah en s a k anges iegen sind. De Hambu ge Mie enspiegel ha
sich in den Jah en 2001 bis 2009 mi eine ähnlichen S eige ungs a e en wickel wie de
deu sche Ve b auche p eisindex (Abb.1). Sei dem Jah 2009 e zeichne de Mie en-
spiegel dagegen einen zunehmend s ä ke en Ans ieg als de Ve b auche p eisindex,das
Gleiche gil ü die du chschni lichen Angebo smie en, alle dings au einem deu lich
höhe en Ni eau. Die du chschni liche Mie e lau Mie enspiegel be ug im Jah 2021
9,29 Eu o/m²,im Ve gleich dazu lag die du chschni liche Angebo smie e im selben Jah
bei 13,40 Eu o/m².1
Abb. 1: En wicklung des Mie enspiegel-Mi elwe s und de du chschni lichen Angebo smie en in
Hambu g im Ve häl nis zu En wicklung des deu schen Ve b auche p eisindex im Ve gleich zum
Basisjah 2001, eigene Da s ellung.
Quellen: Mie e e ein o.J.; Gymnasium Ohmoo 2023; Des a is o.J.
Bei den Kau p eisen ü Eigen umswohnungen zeichne sich eben alls sei 2009
eine deu liche S eige ung im Ve häl nis zum e ügba en Einkommen de Haushal e
ab (Abb.2), welche die eno me soziale und äumliche Spal ung in de S ad wei e e -
schä (sieheB eckne indiesemBand).Hambu gis imdeu schenVe gleich eine sozial
1 Eine ep äsen a i e ode allgemein ane kann e E hebungsme hode ü Angebo smie en gib es
in Hambu g nich . Da Onlinepo ale wie Immowel ode ImmoScou zunehmend die wich igs en
Pla o men ü Wohnungsannoncen da s ellen, beziehen sich Angaben zu Angebo smie en iel-
achau diese Da eng undlage. Eine lokaleHambu ge Besonde hei s ell dieE hebungdes Gym-
nasiums Ohmoo da , dessen Wahlku s Geog aphie sei dem Jah 1986 kon inuie lich Angebo s-
mie en aus meh e en ausend Annoncen e heb und auswe e .
22 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
besonde s gespal ene S ad (Bischo /Mülle 2017). De A mu sbe ich des Pa i ä ischen
Wohl ah s e bands dokumen ie ü das Jah 2021 eine A mu squo e on 17,5P o-
zen de Hambu ge Be ölke ung. Dies lieg leich übe dem Bundesdu chschni on
16,9P ozen (De Pa i ä ische Gesam e band 2023).Bei Zug undelegung des mi le en
Einkommens de Be ölke ung des jeweiligen Bundeslandes (Landesmedian) wi d de
Gegensa z on seh hohen und seh nied igen Einkommen in Hambu g wei aus deu -
liche : Hie lieg Hambu g mi eine A mu squo e on 17,9P ozen an de Spi ze de
Lände , genauso wie bei de Reich umsquo e on 10,9P ozen , wobei hie de Abs and
zu den ande en Lände n noch signi ikan e aus äll (bpb 2021, We e ü 2019).2
Abb. 2: En wicklung de Kau p eise und des e ügba en Einkommens de p i a en Haushal e in
Hambu g 2001–2020, eigene Da s ellung.
Quellen: ECONT ibu e o.J.; S a is a 2023.
Auch ü einzelneBe ölke ungsg uppens ell sichdasBildzumTeilnochd as ische
da : Besonde s on A mu be o en sind insbesonde e Alleine ziehende, E we bslose
und Ren e *innen. Bei den A mu squo en ü diese G uppen lieg Hambu g im Lände -
e gleich eben alls an de Spi ze, so gel en beispielsweise in Hambu g 46,2P ozen de
Pe sonen in Alleine ziehenden-Haushal en als a mu sge äh de (BMFSFJ 2023, We e
ü 2021). Diese Pola isie ung d ück sich auch äumlich in g oßen Gegensä zen aus.
Die du chschni lichen Einkommen un e scheiden sich im Ve gleich de S ad eile e -
heblich (Bischo /Mülle 2017). En sp echend s a k äll die Sp eizung beim Ans ieg de
Kau p eise nach S ad eilen aus, die in Hambu g s ä ke ausgep äg is als in ande en
2 Ein kon inuie lich o gesch iebene A mu s- und Reich umsbe ich ,de on den Sozial e bänden
de S ad sei langem ge o de wi d, exis ie in Hambu g nach wie o nich .
Monika G ubbaue und Joscha Me zge : Einlei ung: Wohnungs age und Wohnungs o schung 23
G oßs äd en(Radomsky2023).Ak uelldeu e sichan,dassdie Neuaus ich ungde Neu-
baus a egie hin zu eine Außenen wicklung mi G oßp ojek en in den S ad andlagen
neue ökologische und soziale He aus o de ungen mi sich b ing und nich dazu bei-
äg , sozial äumliche Dispa i ä en zu eduzie en (siehe Pohl/Wichmann sowie G ub-
baue e al. in diesem Band).
Die genann en Ve ände ungen de Mie en, de P eisni eaus und de Eigen ums-
s uk u en spiegeln die sei den 1980e Jah en anhal ende Tendenz de Neolibe alisie-
ung de Wohnungs e so gung in Hambu g wide , die den zen alen Hin e g und de
de zei igenWohnungsk ise bilde (Me zge 2021: 143 .).Inwiewei die ak uelleNeubau-
o ensi e des Bündnisses ü das Wohnen in Ve bindung mi de e s ä k en Fö de ung
de sozialen Wohn aum ö de ung und wei e en Ins umen en wie de Ve gabe on
G unds ücken in E bpach einen Rich ungswechsel in de Hambu ge Wohnungspoli ik
da s ell ,de a sächlich einen e s ä k en sozialen Ausgleich e möglich , is ums i en
(Vogelpohl/Buchholz 2017; Rinn 2018; Me zge 2020). Die Bei äge im o liegenden
Band e lek ie en die Bandb ei e de ( e-)ak i ie en wohnungspoli ischen Ansä ze und
heben dabei Inno a ionen wie die Fö de ung gemeinscha liche Wohn o men und die
Zusammena bei zwischen de S ad , de bes andshal enden Wohnungswi scha und
– in ausgewähl en Fällen auch – de Zi ilgesellscha he o . Deu lich wi d, dass de
Wohnungs- und S ad en wicklungspoli ik in de le z en Dekade wesen lich meh poli-
ische Au me ksamkei zukomm als in den Jah en on 1990 bis 2010 (siehe Oßenb ügge
in diesem Band). Eine Abkeh on eine g undsä zlich (neo-)libe al ausge ich e en
Wohnungs- und S ad en wicklungspoli ik läss sich jedoch wei e hin nich e kennen.
Nach wie o is es die wich igs e Maxime des Hambu ge Sena s, die Koope a ion mi
den wohnungswi scha lichen Ak eu en nich zu ge äh den und demen sp echend
auch keine Maßnahmen und Ins umen e zu e g ei en, die den Ma k mechanismen
en gegens ehen und P o i e aus dem Geschä mi dem Wohnen spü ba beg enzen.
Ein zen ale Be und des Bandes is dahe , dass die mi den neuen Ansä zen und In-
s umen en de Wohnungs- und S ad en wicklungspoli ik e bundenen Spiel äume
deu lich s ä ke ausgeschöp we den müss en, um de bes ehenden sozialen Un-
gleichhei a sächlich en gegenzuwi ken und auch zukün ige soziale und ökologische
He aus o de ungen des Wohnens ad essie en zu können.
Viele S äd e und Kommunen expe imen ie en de zei mi neuen wohnungspoli i-
schen Ansä zen und e suchen ih e Handlungsspiel äume zu e wei e n. Modellha e -
schein die Hambu ge Wohnungspoli ik – so läss sich e mu en – insbesonde e des-
halb, weil sie ela i ge äuschlos ons a engeh und weil ele an e Ak eu e aus Poli ik
und Wi scha die Hambu ge Ansä ze au die Bundesebene agen,sowohl in de Bun-
des egie ung als auch im Be eich de wohnungswi scha lichen Lobby e bände. Fü
die Zukun wi d in Hambu g en scheidend sein, Impulse aus de Zi ilgesellscha noch
s ä ke zu nu zen, gemeinwohlo ien ie e Ak eu e zu s ä ken und p og essi e Ansä ze
an wei e e Be ölke ungsk eise zu ad essie en – und insgesam die soziale Ungleichhei
zu e inge n, indem de Bes and bezahlba en Wohn aums ausgewei e wi d und sozi-
al äumliche Dispa i ä en deu lich geziel e und konsequen e in den Blick genommen
we den. Zu ho en bleib , dass die in ensi en Deba en in Poli ik, Wi scha und Zi-
ilgesellscha zu Wohnungs- und S ad en wicklungspoli ik in eine Weise o gese z
we den, die gemeinnü zigen und gemeinwohlo ien ie en Ansä zen de Wohnungs e -
24 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
so gung und S ad en wicklung s ä ke als bishe zum Du chb uch e hel en.S eigende
G unds ücks- und Baukos en, die Zinswende im Be eich de Bau inanzie ung, d ama-
isch nachlassende Bau e igs ellungszahlen sowie die ak uellen En wicklungen bei den
Ene gie- und Lebenshal ungskos en lassen jedoch be ü ch en, dass sich die p oblema-
ische Lage im Be eich de Wohnungs e so gung in Hambu g und auch bundeswei in
de nahen Zukun ehe wei e e schä . Die ak uellen He aus o de ungen – so un-
se Plädoye – soll en on den im Feld de Wohnungs e so gung und S ad en wicklung
be eilig en Ak eu en in Wissenscha und P axis zum Anlass genommen we den, übe -
kommene Gewohnhei en und S uk u en zu übe denken und inno a i en Ansä zen ei-
ne sozialen und ökologischen T ans o ma ion eine Chance zu geben. Wi ho en, mi
den E kenn nissen des o liegenden Bandes dazu beizu agen.
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2. Wohnungspoli ik in Hambu g
Gelungene Koope a ion ode au geschobene P obleme?
Ein P axisgesp äch mi Ka in Siebeck, Pe a Memmle , Ka in B and ,
Ma cMeye undTheoB uns1
Me zge : Vielen Dank, dass Sie heu e dabei sind und wi dieses Gesp äch üh en kön-
nen. Ich bi e als E s es alle, sich ku z o zus ellen und in Fo m eines Eingangss a e-
men s die aus Ih e Sich wich igs en ak uellen wohnungspoli ischen He aus o de un-
gen in Hambu g zu nennen.
Siebeck: Sei Ende 2015 bin ich Lei e in des Am es ü Wohnen, S ad e neue ung und
Bodeno dnung und dami auch ü die Wohnungspoli ik in Hambu g zus ändig.F ühe
wa ich in Schleswig-Hols ein ä ig und ak uell bin ich ü die FHH auch in bundeswei-
en G emien seh in ensi un e wegs. Unse Daue hema is die Scha ung und de E -
hal bezahlba en Wohn aums du ch Neubaukonzep e und -ins umen e als auch du ch
den Bes and. P io i ä is die K ise au dem Wohnungsma k . Und die F age, wie wi
die Neubauziele ode die In es i ionsziele mi den Wohnungsma k ak eu en angesich s
de sich doch asch e schlech e nden Rahmenbedingungen e eichen können. Dies gil
insbesonde esei le z emSomme ,alsdiesogenann eZinswendeeingeläu e wu deund
sich neben den Ene giekos en auch die Finanzie ungskos en ex em e höh haben. Das
zwei e Thema,das genauso wich ig is und eben alls un e de Übe sch i »Bezahlba es
Wohnen ü alle in Hambu g scha en und e hal en« s eh , is das E eichen de Klima-
ziele bis 2030 und bis 2045,die o allem au den Bes and okussie en.Hambu g is eine
Mie e s ad ,deswegengeh esp io i ä na ü lichumMie e *innen,abe wi habenauch
dieEigennu ze *innenimBlick.DieF age is hie ,was ü den Gebäudebes andund den
Neubau e o de lich is , wenn wi die Klimaziele e eichen wollen.
1 Das Gesp äch mi Ka in Siebeck (Am slei e in Wohnen, S ad e neue ung und Bodeno dnung in
de Behö de ü S ad en wicklung und Wohnen, BSW), Pe a Memmle (Landesgeschä s üh e-
in im Ve band no ddeu sche Wohnungsun e nehmen, VNW), Ka in B and (Geschä s üh e-
in S a bau Hambu g), Ma c Meye (Rech sanwal beim Hambu ge Mie e e ein »Mie e hel en
Mie e n«)undTheoB uns(S ad eilini ia i e»Knall amdolls en«) üh enMonikaG ubbaue und
Joscha Me zge im Mä z 2023.

32 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
Memmle : Sei ach Jah en bin ich echnische Re e en in beim Ve band no ddeu sche
Wohnungsun e nehmen, in de Hambu ge Wohnungswi scha insgesam alle dings
schon sei übe 24 Jah en ä ig. De VNW is ein D ei-Lände -Ve band ü Schleswig-
Hols ein, Mecklenbu g-Vo pomme n und Hambu g. Fü den Hambu ge Landes e -
band übe nehme ich die Geschä s üh ung. Die Un e nehmen des Hambu ge Lan-
des e bandes bewi scha en ca. 300.000 Wohnungen. Das sind übe 40P ozen alle
Hambu ge Mie wohnungen. Und in diesen Wohnungen wohnen 750.000 Menschen.
Die Mi gliede im Landes e band in Hambu g sind seh ak i im Sozialwohnungsbau.
Fas de gesam e s ad wei e Bes and an Sozialwohnungen is in de Hand unse e
Mi gliedsun e nehmen, zu denen auch die SAGA und die Genossenscha en gehö en.
Aus meine Sich muss ich eigen lich genau dieselben Themen au g ei en, die F au
Siebeck schon angesp ochen ha ,abe aus de Pe spek i e de e , die das alles umse zen.
Wi sind im Momen in einem Dilemma: Wi haben, insbesonde e in den S äd en, einen
g oßen Beda an neuen Wohnungen. Au de ande en Sei e haben wi eine oxische Mi-
schung bei den Rahmenbedingungen: Lie e engpässe, Fachk ä emangel, explodie en-
de Bau- und G unds ückskos en und s eigende Bauzinsen.Und deswegen ges al en sich
sowohl de Neubau als auch die Mode nisie ungs ä igkei zunehmend schwie ige . Zu-
sä zlich sind wi au allen Ebenen – Bundesland,Bund, EU –mi einem imme höhe en
An o de ungsni eaukon on ie ,ak uellbeispielsweiseinFo mde EPBD-No elle,also
de EU-Gebäude ich linie. Man muss sagen,dass ge ade in den le z en Jah en jedes Ge-
se z,das neu am Ho izon e schien,in de Wohnungswi scha zunächs Schockwellen
ausgelös ha .Das is eine schwie ige Si ua ionund die He aus o de ung bes eh da in,
Ansä ze zu inden, um die Kos en wiede abzusenken und das Bauen und Mode nisie-
en ü die Endnu ze *innen und auch ü die Un e nehmen wiede in den bezahlba en
Be eich zu b ingen.
B and : S a bau Hambu g exis ie sei 1985 und üh als kleine GmbH P ojek en -
wicklung und Baube euung ü Wohnp ojek e und gemeinwohlo ien ie e Bauhe *in-
nendu ch.Zuunse enKund*innengehö enKi chen,S i ungen,Genossenscha en,so-
ziale T äge und auch kul u elle Ein ich ungen, ü die wi Bauhe enau gaben übe -
nehmen. Dazu komm das g oße Segmen de Baugemeinscha en, wie in Hambu g
die Wohnp ojek e heißen, die es ja in d ei e schiedenen A en – als Kleingenossen-
scha en, in Koope a ion mi g oßen Genossenscha en und Ne zwe ken sowie als Ei-
gen umsp ojek e – gib . Wi sind schwe punk mäßig mi ge ö de en kleingenossen-
scha lichen und Mie shäuse -Syndika -P ojek en un e wegs.
Die Themen liegen ja ak uell au de Hand, es is kein Wunde , das wi alle Dasselbe
sagen. Es geh um bezahlba en Wohn aum. Ich wü de da noch den Zungenschlag ein-
b ingen, dass es insbesonde e um die Menschen »am un e en Ende de Nah ungske -
e« geh , also um o d inglich Wohnungssuchende. Übe das hinaus, was meine Vo -
edne innen genann haben, möch e ich die Quali ä en des Wohn aums ansp echen.
Im Neubau scha en wi inzwischen Ba ie e eihei , neue Wohn o men on Einpe so-
nenhaushal en bis Clus e wohnungen, ü Menschen mi In eg a ionsbeda ode aus
de Eingliede ungshil e, um nu einige Beispiele zu nennen. Ich inde, wi müssen uns
meh Gedanken da übe machen, wie wi diese Quali ä en auch in den Bes and b in-
gen.Ge ahm we den diese F agen abe imme on de Fö de ung und de Fö de daue ,
P axisgesp äch mi K. Siebeck, P. Memmle , K. B and , M. Meye , T. B uns: Wohnungspoli ik in Hambu g 33
in Hambu g lau en ja iele Wohnungen aus de Bindung aus. Fü meine Bauhe *innen
komm noch das Nadelöh des G unds ückszugangs hinzu. Dass inzwischen e meh
G unds ücke im E bbau ech e geben we den, is insbesonde e ü Wohnp ojek e und
gemeinwohlo ien ie e Bau o haben eine g oße E leich e ung.
Meye : Ich bin als Rech sanwal sei 20 Jah en beim Hambu ge Mie e e ein »Mie e
hel enMie e n«inde Mie ech sbe a ungund de Sozialbe a ung ä ig.Auße dem e -
s ehe ich mich als wohnungs- und mie enpoli ische Ak i is und bin Ve auenspe son
ü die Volksini ia i e »Keine P o i e mi Boden und Mie e«.
Die Volksini ia i e ha sich ü ein Ve kau s e bo s äd ische Immobilien und da-
mi ü die E ablie ung des E bbau ech s bei de s äd ischen G unds ücks e gabe und
diedaue ha e Ve s e igung onp eiswe em Wohn aumeingese z .Hambu gbenö ig
mindes ens100.000 p eiswe e,leis ba eWohnungen ü die Menschen,dieinde S ad
de zei nich ode nu unzu eichend e so g we den können. Meh als 40P ozen de
Menschen haben Ansp uch au den sogenann en Pa ag a -5-Schein,also den Zugang zu
eine ge ö de enWohnungnachdem e s enFö de weg.Gleichzei iggib es diesep eis-
we en Wohnungen au dem Ma k p ak isch ga nich , beziehungsweise we den es im-
me wenige , obwohl die S ad Hambu g in den le z en zehn Jah en im Bundes e gleich
seh iele gebau ha . Da müssen wi auch neue Wege übe legen. Wi beschä igen uns
als Mie e e ein seh iel mi den bes ehenden Mie en, also Bes andsmie en und de en
E höhungen sowie den zumeis seh hohen Neu e agsmie en. Da sind d ingend Re-
gelungen e o de lich. Obwohl Wohnungs ech ein Ve b auche ech is und eigen lich
soziale Be iedung scha en soll, klapp das in diesem Be eich nich meh . Wi haben
keine unk ionie enden Beg enzungen,die die Neu e mie ungsp eise wi klich deckeln.
Die bes ehenden Regelungen zu sogenann en Mie p eisb emse sind ungenügend und
wi haben auch mi dem Mie enspiegel ein unzu eichendes Ins umen , das den Woh-
nungsma k – unse e Au assung nach – nich ich ig abbilde . Zusä zlich gib es das
P oblem de Indexmie en, die im Momen scheinba wei übe die Häl e de Neuab-
schlüsse ausmachen. Hie e suchen Ve mie e *innen ganz o en, die am Wohnungs-
ma k ak uellmöglichenEx ap o i emi zunehmenundgegenkün igeEn we ungab-
zusiche n. Dann haben wi das Zukun sp oblem, dass wi klimage ech es Wohnen so
hinbekommen müssen, dass es ü die Mie e *innen auch bezahlba is . Das klapp mi
den bishe igen gese zlichen Regelungen nich , le z lich zahlen Mie e *innen die Kos en
ene ge ische Sanie ung übe die Mode nisie ungsumlagen allein. Klimage ech igkei
is aus unse e Sich eine gesam gesellscha liche Au gabe. In de de zei igen Lage, das
ha Ka in B and auch schon seh ich ig gesag , is auße dem die Ve so gung de o -
d inglichWohnungssuchenden inHambu geinzen alesThema.Die S ad bemüh sich
in diesem Be eich zwa , abe die E gebnisse sind äuße s bescheiden. Selbs die eigenen
Zielzahlenwe densei Jah ennich e eich .Esgib dieEU-wei eVo s ellung,dassWoh-
nungs- und Obdachlosigkei bis 2030 besei ig sein soll. Da s eh Hambu g o g oßen
Au gaben.
B uns: Ich bin poli isch sei ielen Jah en im Kon ex on »Rech au S ad « ak i , un e
ande em lange Zei im Gänge ie el und heu e in de ux eG. In diese Gesp ächs unde
34 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
sp eche ich abe o allem aus de Pe spek i e meine E ah ungen in de Hols ena eal-
Ini ia i e »Knall am dolls en«, in de ich sei zweieinhalb Jah en engagie bin.
In de Summe de E ah ungen meines s ad poli ischen Engagemen s » on un en«
sehe ich die p o i - und in es o en eundliche Hambu ge S ad en wicklungs- und
Wohnungsbaupoli ik als wei gehend geschei e an.Aus de Sich iele Basisini ia i en
is ein g undlegende Poli ikwechsel no wendig. Dazu ehl es den poli ischen Ve an -
wo lichen abe an Mu und Ges al ungswillen. Wich igs es Thema – und da sind wi
uns in diese Runde au de Ebene de Ziel o s ellungen wei gehend einig – is eine
S ad en wicklungs-, Wohnungsbau- und Ve keh spoli ik im In e esse de Menschen.
Dazu is es abe no wendig, mi dem P ima de P o i o ien ie ung zu b echen und
geeigne e und aus eichende Maßnahmen gegen die on Menschen gemach e Klimaka-
as ophe zu e g ei en. Obe s e Maxime muss dabei sein, Wohnen, abe auch Mobili ä
als G und o ausse zungen des menschlichen Daseins zu beg ei en und als solche nich
dem eien Spiel des Ma k es zu übe lassen. Wi b auchen eine Wohnungspoli ik mi
einem sozialen Kompass. Ma c Meye ha schon da au hingewiesen, dass die Zahl de
Sozialwohnungen on Jah zu Jah wei e sink . Wi als Ini ia i e haben imme da au
hingewiesen, ge ade am Beispiel des Hols ena eals, dass de in Hambu g übliche D i -
elmix an den a sächlichen Wohn aumbeda en o beigeh . Des Wei e en möch e ich
da au hinweisen,dass dem poli ischen Handeln au Lände ebene enge G enzen gese z
sind. Maßnahmen zu Beg enzung de Mie enhöhe, zu Deckelung de Bodenp eise
sowie ein Ve bo on Sha e Deals müssen au Bundesebene umgese z we den.
Me zge : Hambu g gil ja bundeswei du chaus als Vo bild eine gelungenen koope a-
i en Wohnungspoli ik. Gleichzei ig bes eh wei e hin ein seh hohe Nach aged uck
au dem Wohnungsma k , Obdach- und Wohnungslosigkei sind sich ba e P obleme.
Dahe die F age,wie Sie die s äd ische Wohnungspoli ik im bundesdeu schen Ve gleich
bewe en,die in den e gangenen zehn Jah en im Rahmen des Hambu ge »Bündnisses
ü das Wohnen« umgese z wu de?
Memmle : Ich glaube, das wi klich Einmalige an de Hambu ge Wohnungspoli ik is
die Koope a ion. Eine Koope a ion se z imme Dialog, Ve s ändnis und auch Ve au-
en o aus. Und es ha , glaube ich, wi klich die gesam en zehn Jah e geb auch , um die-
ses Ve auen zu s abilisie en. Und im Momen s eh es seh un e Beschuss. Abe ohne
dieses Ve auen und die e heblichen Ans engungen,den Dialog zu üh en und gegen-
sei iges Ve s ändnis ü die e schiedenen Sich weisen, No wendigkei en und Risiken
da in auszulo en, wi d es übe haup keine e nün ige Wohnungspoli ik geben. Denn
man kann sich ieles ausdenken und ieles wünschen aus seine jeweiligen Pe spek i e,
abe am Endemuss esimme eine machen,undde eine geh auch ins Risiko mi allem,
was e da in es ie . Ich sp eche on unse en Mi gliedsun e nehmen, die auch ge ade
ü die Teile de Be ölke ung bauen und e mie en, die am un e en Ende de Einkom-
mensskalaliegen–ode jeden allsnich ganzoben.Ak uellis eineschwie igeZei ,denn
die In e essen gehen doch seh s a k auseinande . Es kommen imme meh seh s eile
Ideen aus de Zi ilgesellscha . Aus meine Sich e gessen die Ini ia o *innen on An-
sä zen wie de Volkini ia i e, dass es am Ende imme eine machen und es ü den auch
unk ionie en muss. Jedes unse e Un e nehmen is e p lich e , eine o dnungsgemäße
P axisgesp äch mi K. Siebeck, P. Memmle , K. B and , M. Meye , T. B uns: Wohnungspoli ik in Hambu g 35
Geschä s üh ung zu machen und da keine übe mäßigen Risiken eingehen. Und die-
se In e essen und Reali ä en, auch die de In es i ionsbedingungen, muss man in Ruhe
disku ie enkönnen.Undzwa in ieleneinzelnenDe ails.Undda ü scha –umau die
F age zu ückzukommen – das Bündnis und die koope a i e Wohnungspoli ik in Ham-
bu g sei ielen Jah en einen seh e auens ollen Rahmen.
B uns: F au Memmle , Sie be onen die Be ei scha zum Dialog.Ich denke,mindes ens
genauso wich ig is die Be ei scha zum Kon lik . Sie haben im G unde un e schiedslos
on de Wohnungswi scha gesp ochen. Es handel sich hie abe um seh un e -
schiedliche Ak eu e. Wi haben die gemeinwohlo ien ie en Wohnungsbauun e neh-
men, die kommunalen Un e nehmen, P ojek e wie das Mie shäuse Syndika und eben
In es o *innen und P ojek en wickle *innen, die einzig und allein au eine maximale
Rendi e se zen. Die wü de ich eben nich in einen Top we en. Au de Ebene de Ziel-
o s ellungen ode de poli ischen Rhe o ik bes eh imme seh schnell g oße Einigkei .
Le z lich gil dann abe » he p oo o he pudding is he ea ing«, da müss e dann auch
mal de Reali ä sbeweis ange e en we den. In Bezug au die zwei e F age sage ich
dahe : Nein, Hambu g is ganz und ga kein Vo bild, weil es ehe ü den Vo ang on
In es o enin e essen bekann is . Da ü s eh das Beispiel de Adle G oup mi ih en
ün P ojek en, abe auch René Benkos Elb owe . So e was sp ich sich in e na ional
he um und läd die en sp echenden In es o eng uppen ge adezu ein.
Ve deu lichen möch e ich das am Fall on Consus/Adle . De b i ische Sho selle
F ase Pe ing, de den Wi eca d-Skandal au gedeck und ausgelös ha , ha auch de
Adle G oupBilanz älschung,Geschä emi einande e bundene Pe sonen und einans
K iminelleg enzendesGeschä sgeba en o gewo en.Mi le weilee mi el sowohldie
Bundesans al ü Finanzdiens leis ungsau sich (BaFin)alsauchdieS aa sanwal scha
gegen die Adle G oup. Adle besaß in Hambu g ün G unds ücke. Au keinem einzigen
wu de bislang gebau . Das Geschä smodell be uh einzig und allein au spekula i e
We s eige ung des G unds ücksp eises. Was das Hols ena eal angeh , so ha de zu-
s ändige g ün egie e Bezi k Al ona Ende Mai 2022 buchs äblich in le z e Minu e und
nu au g und on massi em poli ischen D uck die Un e sch i un e den s äd ebauli-
chen Ve ag e weige . Das wa ein e s e Sch i , den wi beg üß haben. Au diesen
e s en Sch i is abe nie ein zwei e ode d i e Sch i e olg . Es sind mi le weile
zehn Mona e e s ichen, ohne dass Bezi k ode Sena eine einzige poli ische Ini ia i-
e e g i en hä en. Es he sch eine Poli ik des Abwa ens. Um es konk e zu machen:
Es wu de die Einlei ung eine s äd ebaulichen En wicklungsmaßnahme e säum , die
es de S ad e möglich hä e, das Schei e n on Adle als Chance zu beg ei en und das
Gelände selbs zu en wickeln. Au diese Weise hä e gewäh leis e we den können, dass
ein wi klich soziales, di e ses, inklusi es und klimage ech es Qua ie mi bezahlba en
Mie en en s eh . Und dies is in meinen Augen eine Bank o e klä ung und Ausweis ei-
ne Hal ung, mi de auch ande e Ini ia i en im Kon ex on »Rech au S ad « ih e E -
ah ungen gemach haben: Eine Fo m de Poli ik e weige ung und Delega ion de Ve -
an wo ung an In es o *innen und ex e ne G uppen. Mi eine wi klichen Be ücksich-
igung de Wünsche und auch des Wissens und de Expe ise de Bewohne *innen, die
ja du chaus o handen sind, ha das o nich s zu un.
36 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
B and : Ich gehe noch mal einen Sch i zu ück zu F age, was o bildlich is am Bünd-
nis ü dasWohnen.Wi sindjakeinTeildiesesBündnissesundkönnendahe nu dieE -
gebnisseanguckenundbewe en.Unddamussichschonsagen,Hambu gha einigeSa-
chen ich ig gemach , die ande e Bundeslände je z e s mühsam los e en. Insbeson-
de e die soziale Wohnungsbau ö de ung,da is Hambu g ganz objek i he aus agend –
inde Summe de Fö de ungenundauchinde Schnelligkei ,wiedieses Jah dieFö de -
ich linien an die ak uelle Si ua ion angepass wo den sind. Man kann iel schimp en,
abe ich muss sagen, das inde ich wi klich g oßa ig. Gleichzei ig is die Volksini ia i e
»Keine P o i e mi Boden und Mie e« mi ih em E olg, s äd ische G unds ücks e ga-
be im E bbau ech zu No m zu machen, ein ech e Ho nungsschimme . Beides – die
Fö de bedingungen und die G unds ücks e gabe – sind ja Sachen, die ich imme aus
demFokusde onunsbe eu enG uppenbewe e.Unse eBauhe *innenb auchendie
güns igenG unds ückeundgehen dabei auch ge nelang is igeBindungenein.Deswe-
gen is das E bbau ech als poli isches Ins umen auch ich ig und ich inde gu , dass
es ges ä k wo den is .
Was das Bündnis ü das Wohnen angeh , wü de ich mi wünschen, dass angesich s
de ak uellen Si ua ion übe ein paa Sachen nochmal neu nachgedach wi d. Wenn wi
es s ellen,dass das Bauen gegenwä ig imme schwie ige und eu e wi d, dann soll e
die S ad ih en Fokus d ingend au den ge ö de en Be eich legen. Ob wi nun wi klich
10.000 Wohnungen p o Jah neu bauen ode nich , is seh iel wenige wich ig, als dass
wi a sächlich3.000neuege ö de eWohnungenp oJah bekommen.Dakönn enmei-
ne Meinung nach die P io i ä en e wa bei den Baugenehmigungen un e schiedlich an-
geleg we den. Das zwei e Thema is die ene ge ische Fö de ung. Ich möch e je z nich
übe die Sinnha igkei on Nachhal igkei sklassen und die Bewe ung on P imä ene -
gie ak o en eden. Abe ich e misse in de bundesdeu schen Zielse zung eine ene ge-
ischschlaue Tak ik,dieallenBe eilig ennü z .Meine Meinungnachmüss en Ein ami-
lienhäuse und de Mie wohnungsbes and s ä ke in den Blick genommen we den. Um
es hand es zu machen: De Ankau on Bes andsimmobilien du ch eine Mie e genos-
senscha – eine Möglichkei , die die Hambu ge Fö de ich linien anbie en – schei e
egelmäßig da an, dass die Wohnungen seh eue sind und alle hin e he meh Mie e
zahlenmüssen,weildas Haus ene ge ische üch ig we denmuss,um es ö de nlassen
zu können.Diese Gemengelage üh dazu,dass Mie e *innen,die in Hambu g da übe
nachdenken,ih Hausgemeinscha lichzukau en,le z endlichdochda o zu ücksch e-
cken.
Meye : Mach Hambu g eine gelungene koope a i e Wohnungspoli ik? Ich muss zu-
nächs einmal kla s ellen, dass beide g oßen Mie e e eine – das heiß sowohl wi on
»Mie e hel en Mie e n« als auch die Kolleg*innen aus dem »Mie e e ein zu Hambu g
on1890«–wede ge ühl nochobjek i Teil dieses Bündnisses sind,auch wennnachau-
ßen diese Eind uck manchmal e mi el wi d. Auch wi beu eilen den P ozess dahe
on den E gebnissen he . Was uns gu ge äll ,is die G undidee, ü ein bes imm es Ziel
alle s aa lichen Ressou cen zum Einsa z zu b ingen. Und das läu ja auch.Was uns abe
nich ge äll , is , dass es nu um g oße Zahlen, die Quan i ä de e igges ell en neu-
en Wohnungen geh . Jedes Jah we den diese Zahlen e künde , unabhängig da on, um
was ü Wohnungen es sich eigen lich handel . Was wi in Hambu g wi klich b auchen,

P axisgesp äch mi K. Siebeck, P. Memmle , K. B and , M. Meye , T. B uns: Wohnungspoli ik in Hambu g 37
sind p eiswe e und leis ba e Wohnungen. De sogenann e D i elmix kling e s mal
gu und wi d in Hambu g poli isch imme seh hochgehal en. Unse e Meinung nach
müss e e abe d ingend übe dach we den. Fak isch we den in Hambu g nu maximal
25P ozen de neu e ich e en Wohnungs lächen a sächlich nach dem e s en Fö de -
wegge ö de undimUmkeh schlusse hal enwi gu 75P ozen hochp eisigeWohnun-
gen.Dassind Wohnungen,die zu Neu e mie ungsp eisen oninde Regeldeu lichübe
15Eu o p o Quad a me e au den Ma k kommen. Ode es handel sich um Eigen ums-
wohnungen,die einG oß eil de S ad be ölke ung ga nich bezahlenkann.Hie e olg
le z licheineFehls eue ung de Ressou ceninBehö denundBauwi scha .Unddas ü
eine im E gebnis au wenige Jah zehn e beg enz e soziale Zwischennu zung de weni-
gen p eiswe en Wohnungen: Ein Gebäude, das eigen lich 100 Jah e üch ig sein soll e,
bleib lediglich 30 Jah e lang in de Fö de ung p eiswe und kann danach zu Ma k p ei-
sen e mie e ode e äuße we den. Unbes i en bau Hambu g im Bundesmaßs ab
am meis en Sozialwohnungen im Ve häl nis zu Be ölke ung. Das is eindeu ig, wenn
man sich die Zahlen e gleiche anguck . Abe diese Wohnungen eichen nich . Von ca.
100.000 ge ö de en Wohnungen, die es 2011 gab, sind bis heu e noch gu 70.000 üb-
ig. Die Wohnungen allen schnelle aus de Bindung, als man neue nachbauen kann.
Das muss aus unse e Sich unbeding geände we den. Und hie schließ sich auch ein
ökologischesA gumen an,au daswi spä e nochzusp echenkommen:Wi bauende -
zei g oße Wohnungen, in denen wenige Menschen mi iel Geld leben. Und wi bauen
p eiswe e Wohnungen, in denen iele Menschen ela i beeng leben.
Siebeck: Ich kann iele de Fo de ungen an die s äd ische Wohnungspoli ik gu nach-
ollziehen.Die F age wa ja, was wi besse machen als ande e ode wie wi uns im Ve -
gleich mi ande en Lände n sehen. Und da müssen wi auch mal Fak en au den Tisch
legen,um zu sehen,dass wi eigen lich ganz gu das ehen,insbesonde e was die Anzahl
de ge ö de en Wohnungen angeh .Sie haben Rech , He Meye , dass wi o wenigen
Jah en noch lediglich 15-jäh ige Bindungen e einba ha en. Das hal en wi auch nich
meh ü zei gemäß und sind au zunächs 20- und dann au 30-jäh ige Bindungen ge-
gangen.Da ü wu den wi im Bündnis wede gelob noch ge eie . Es is kla , dass man
auchmal Kon lik eaushal en muss.DieWohnungswi scha is da abe le z lichkoope-
a i mi gegangen.Unse e Wohnungsbau ö de ung äng sei 2023 die gesam e F emd-
inanzie ung au und e se z dami auch weg allende K W-Mi el. Und das mi einem
unschlagba güns igen Da lehen zu 1P ozen Zinsen ü die 30 Jah e de Fö de ungs-
lau zei . Wede als In es o *in noch als Baugemeinscha inden Sie au dem Kapi al-
ma k de zei e was Ve gleichba es.
Was au Bundesebene passie , können wi leide kaum beein lussen, auch wenn
F au D . S apel eld und auch F au Pein sowohl an die Bundesbauminis e in als auch
an den Bundeswi scha s- und Ene gieminis e meh e e B ie e gesch ieben haben,da-
mi die K W-Mi el wiede au ges ock we den. Mögliche weise bauen wi auch nich
imme die Wohnungen, die sich Einzelne aus unse e Diskussions unde heu e p io i ä
wünschen. Wi haben als S ad abe auch die wohnungspoli ische Übe zeugung, dass
wi den D i elmix a sächlich ü undamen al und wich ig hal en. Wi haben die ge-
sam e S ad gesellscha im Blick, gehen da on aus, dass es un e schiedliche Zielg up-
pen gib und dahe auch un e schiedliche In es o *innen geben muss – on den ehe
38 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
gemeinwohlo ien ie enübe dass äd ischeWohnungsun e nehmenbishinzuP ojek -
en wickle *innen. Ich weiß, dass hie in de Runde Leu e si zen, die unse e Einschä -
zung zu den Sicke e ek en nich eilen. Wi sind abe da on übe zeug , dass unse e
Neubaus a egie wei e und nich so ku z g ei , wie Sie uns das un e s ellen. Wi ha-
ben dazu ak uell eine S udie e geben, um das übe p ü en zu lassen.
Wi sindda onübe zeug ,dasswi iel ü o d inglichWohnungssuchende un.Si-
che handel es sich bei diesem Thema um eines de dicks en B e e , das wi zu boh en
haben. Die S ad Hambu g bau selbs keine Wohnungen. Sie ha ö en liche Un e neh-
men, die Wohnungen bauen, und sie ha du ch die Fö de ung die Möglichkei , p i a e
Wohnungsun e nehmen – ob es Genossenscha en sind ode solche aus dem Ve band
de eien Wohnungs- und Immobilienwi scha ode auch Klein e mie e *innen – da-
zu anzu eizen, »WA-Wohnungen« zu bauen.2Wi haben im le z en Jah in de Bü ge -
scha ein um assendes Gesam konzep zum Thema o d inglich Wohnungssuchende
gehab .Nebenbesonde enFö de ungsop ionenwiedemBelegungsbindungsankau ha-
benwi einP og amm,dasG unds ückeausschließlichsolchenP ojek enzu Ve ügung
s ell ,die ü o d inglichWohnungssuchende bauen.Dasind auch schoneinigeP ojek-
e in de Realisie ung. Das alles b auch seine Zei . Wi sind auße dem gemeinsam mi
de Sozialbehö de un e wegs, um das Thema Wohnungs- und Obdachlosigkei anzuge-
hen.Siewissen,dasswi Fö de p ojek edazu gemach haben,wie»HousingFi s « unk-
ionie en kann, gemeinsam mi de Cassens-S i ung und Hinz&Kunz in Sank Geo g.
Das sind zwa nu Pilo p ojek e, abe sie zeigen, dass wi in diesem Be eich ak i sind.
Ichglaube,dasswi ein seh ausge eil esWohnungsbaup og amm ü un e schiedlichs-
e Zielg uppen haben.
Danebenbedienenwi na ü lichauchdasThemaMie ech .Danke,He B uns,dass
Sie das angesp ochen haben: Wi sind nich allein au de Wel . Mie ech is kein The-
ma, das Hambu g allein bes ücken kann, sonde n wi sind an das BGB gebunden. Wi
haben deshalb in den le z en Jah en e schiedene Mie ech -Ini ia i en im Bundes a
eingeb ach . Diese Ini ia i en wu den im Bündnis ü das Wohnen besp ochen und die
ge üh enDiskussionenwa ennich unbeding nu ong oßemEin e nehmengep äg .
Au Bundesebene schei e n wi jedoch bishe . Und na ü lich wenden wi alle Ve o d-
nungen zu Mie eneindämmung, die de Bundesgese zgebe uns gib , auch an, ob das
je z die Mie p eisb emse is ode auch die Kappungsg enzen e o dnung. Sie wissen,
dass das Bundes e wal ungsge ich den Kommunen Ende 2021 das Vo kau s ech aus
de Hand geschossen ha , sodass wi im Rahmen de sozialen E hal ungs e o dnung
keine Vo kau s ech e meh ausüben können. Wi wa en auch hie gemeinsam mi den
S äd en Be lin und München in seh in ensi en Gesp ächen mi dem Bundesbauminis-
e ium. Bishe schei e n wi abe auch in diese F age am Bundesjus izminis e ium.
Sie k i isie en den D i elmix. Wi sind un e ande em aus zwei G ünden seh s olz
au den D i elmix: Zum einen können wi solche In es o *innen einbinden, die ande-
e S äd e nich einbinden können, nämlich auch p i a e P ojek en wickle *innen. Zum
ande en haben wi mi dem D i elmix eine Fo m des Zug i s au p i a e G unds ücke.
2 WA-Wohnungen un e liegen eine besonde en Fö de ung und ad essie en sich an o d inglich
Wohnungssuchende, d.h. Menschen mi besonde en Schwie igkei en au dem Wohnungsma k .
P axisgesp äch mi K. Siebeck, P. Memmle , K. B and , M. Meye , T. B uns: Wohnungspoli ik in Hambu g 39
Hambu g ha seh iel ühe als ande e S äd e dami ange angen, auch übe Bebau-
ungspläneunds äd ebaulicheVe ägedenD i elmixbeip i a enFlächen o zusch ei-
ben.Dasis ,glaubeich,e was,waswi alsHambu ge schonlängs alsselbs e s ändlich
ansehen, das abe bundeswei keineswegs eine Selbs e s ändlichkei is .
G ubbaue : Esis kla ,dassaussozialenundökologischenG ündende Bes ands ä ke
in den Fokus ücken wi d und da neue Wege besch i en we den müssen. Welches Po-
enzial bie e de Bes and und welche zen alen Ins umen e und Hebel sehen Sie hie ?
B and : Als S a bau kommen wi aus den 1980e Jah en, aus de Zei de Ins andbese -
zungen,undhaben ühe ieleP ojek ebe eu ,dieBes andsimmobiliensanie haben.
Heu zu agekommenwi jedoch aus Kos eng ünden ga nich meh inden Bes and ein.
Ich habe das o hin anhand de Fö de ich linie Ankau du ch Mie e genossenscha en
e läu e und au gezeig , wie schwie ig es is , eine übe eue e Immobilie ene ge isch
zu e üch igen. Abe wenn ich mi e was ü den Bes and wünschen wü de, dann wä-
e es e s ens, dass solche S ando e wie Ba mbek-No d ode Ho n ode Osdo , die seh
homogeneWohnungsg ößen haben,au eine Weisedu chNeubaue gänz we den,dass
do Clus e on Wohnungen eingese z we den, die ba ie e ei und güns ig sind und
das e gänzen, was in den S ad eilen bishe ehl . Dann wü den sich auch neue Po en-
ziale ü Umzüge e geben, da die Menschen eine ande e Wahlmöglichkei bekommen.
Mein zwei e Wunsch wä e, dass hinsich lich de sozialen Mischung s ä ke au diejeni-
genS ad eilegeguck wi d,diebishe nu ge ingenSozialwohnungsbes andau weisen.
Das heiß , dass wi wenige nach Bills ed und meh nach Volksdo ode O hma schen
gucken, wenn es da um geh , neue ge ö de e Wohnungen zu bauen. Ansons en wü de
ich mich euen, wenn wi mal wiede die Gelegenhei bekommen, mi Wohnp ojek en
in den Bes and zu gehen,abe das schei e ak uell wie gesag ein ach an den Immobili-
enp eisen.
Meye : Klimaschu z und Nachhal igkei s agen sind aus Mie e e einssich schon e-
la i al e Themen, da es ja auch nich e s sei ges e n ene ge ische Mode nisie ungen
gib . Die gese zliche Vo sch i dazu is zwa e was en schä wo den, abe leide nu
g aduell. Man muss es s ellen, dass die Mie e *innen im Bes and ak isch die ene ge-
ische Sanie ung agen. Die An o de ungen, die wi als Gesellscha an Klimaschu z
und Nachhal igkei s ellen, we den den Mie e *innen au gezwungen, und zwa au ih-
e Kos en. Mi dem Au zwingen kann ich mögliche weise noch leben, weil ich denke,
dass wi uns nich indi iduell en scheiden dü en,wie gesellscha lich schädlich wi uns
e hal en ode nich . Abe was wi nich wei e hin so machen können, is , dass wi au
einem Wohnungsma k , in dem seh iele Mie e *innen sowieso an die G enzen ih e
Leis ungs ähigkei gekommen sind, imme neue An o de ungen au e leg bekommen,
die sie allein agen sollen. Die Wohnungsbau en de 1950e , 60e und 70e Jah e s ellen
in Hambu g den noch ela i p eiswe en Wohnungsbes and da . De wü de sich du ch
ene ge ische Sanie ung eno m e eue n.Dami wü de quasi de le z e Res des bezahl-
ba en Segmen s wegb echen. Gleichzei ig sind genau das abe die Wohnungen, bei de-
nen man ene ge isch mi dem ge ings en Mi eleinsa z am meis en ausholen kann. Fü
uns is abe die Ke n age: Wie machen wi das Ganze sozial ge ech ? Uns i ig, dass
40 Wohnen in Hambu g: Pe spek i en aus Wissenscha und P axis
da was geschehen muss. Na ü lich wollen die meis en Mie e *innen auch keine hohen
Ene giekos en. Die meis en sind genau wie die ande en Menschen in diese S ad am
Klima und an de Zukun ü kommende Gene a ionen in e essie . Es s ell sich nu
die F age: Wie inanzie en wi das? Ein sys emimmanen e , abe einige maßen ge ech-
e Vo schlag wä e ielleich , die Kos en zu je einem D i el au Mie e *innen, Eigen ü-
me *innen und Fö de gelde au zu eilen. Es muss dabei abe eine Belas ungsg enze ü
Mie e *innen geben, mögliche weise gekoppel an das Haushal seinkommen, um Hä -
e älle zu e meiden.
B uns: DieFo de ungennachmenschenwü digemWohnen,soziale Ge ech igkei und
Klimaschu z dü en nich gegeneinande ausgespiel we den, sonde n müssen mi ein-
ande e klamme we den.Mi äll dazu nochein,dassinHambu go abge issen und
wiede neu gebau wi d. In Fo m on g aue Ene gie sind hie mi gewal ige CO2-Emis-
sionen e bunden, die allen Klimaschu zzielen wide sp echen. Inso e n müss en alle
Neubaup ojek e und Ab iss o haben auch in Bezug au ih e Klimabilanz übe p ü we -
den, dami nich so absu de Geschich en passie en wie zum Beispiel am Gänsema k ,
wo das Deu schlandhaus abge issen wu de, um es hin e he in eine a chi ek onischen
Fo m wiede au zubauen, die man kaum om Al bau un e scheiden kann. Die Klimabi-
lanz is hie ka as ophal. Es we den in Hambu g jäh lich meh Bäume ge äll als neu
gep lanz . Auch im Fall des Hols ena eals sind die im s äd ebaulichen Ve ag o gese-
henen G ün lächen iel zu ge ing angese z .
Memmle : De Bes and is dadu ch gekennzeichne , dass hie eine Vielzahl on Ziel-
kon lik en kumulie . Da geh es um Mobili ä , um Digi alisie ung, um Ene gie e so -
gung und -p oduk ion, um Wohn lächen e b auch und um Familien- ode Lebensab-
schni sen wicklung. Die Leu e angen an zu zwei , dann sind sie zu d i , zu ie , zu
ün und am Ende sind sie wiede zu zwei ode allein. Und auch dann wollen diejeni-
gen, die üb ig geblieben sind, aus ih e Wohnung nich aus. Das is zumindes unse e
ganz übe wiegende E ah ung. Zusammenge ass gib es iele be ech ig e Ziele zu Be-
s andsen wicklung, die hie auch eilweise be ei s o mulie wu den. Abe wenn man
das alles zusammendenk , wenn man e an wo lich is ü die En scheidung, ü den
Bes and,dann muss man einen Komp omiss inden.Und dann machen es sich all dieje-
nigen,die Einzelaspek e e e en, imme seh ein ach.Die einen wollen keine Übe las-
ungde Kinde gä en,SchulenundS aßen.Dieande enwollennich nochmeh Au os
in diesem ode jenem Qua ie .Die Menschenb ingen sich in all diese P ozesse mi seh
lau e S imme ein.
Was mich ak uell als echnische Re e en in des VNW am meis en um eib – auch
ge ade, weil wi da übe so eng mi dem Sena im Gesp äch sind –, is die EPBD-No el-
le. De Bund mach das Gebäudeene giegese z neu, sodass alles Mögliche im Fluss und
unkla is und man auch im Bes and ak uell eigen lich kaum agie en kann. Die S ad -
en wicklungsbehö de ha hie e was seh Schlaues gemach und gesag , dass sie zue s
einmaldieMachba kei übe p ü enwill.Daswü deichmi auchin ielenande enFällen
wünschen. Das E gebnis kennen Sie ielleich be ei s in de Ku z assung: Egal wie man
es d eh ode wende , de Spaß wi d uns in Hambu g Millia den kos en bis zum Jah
2045.UndHe Meye ha öllig ech :Fü die Ve mie e *innen s ell dieMie edie einzi-
3. He aus o de ungen und Pe spek i en
inde Wohnungs o schung
Monika G ubbaue
Einlei ung: Ausgangspunk e ü die Fo schung
Ö en licheDeba enzuWohnungs agenhaben ak uelleinehoheSich ba kei undwe -
den in iel äl ige Weise in Bezug zu den gesellscha lichen Umb üchen und K isen un-
se e Zei gese z . So s eh das Wohnen im Zen um de sozialen F agen de Gegen-
wa : Un e schiede im Zugang zu Wohn aum und bei den Wohnkos en, insbesonde e
zwischen Eigen üme *innen und Mie e *innen, wi ken sich nich nu au die Lebens-
quali ä aus, sonde n haben auch maßgeblich An eil an de wachsenden Ve mögens-
und Einkommensungleichhei in Deu schland. Die äumliche Dimension des Wohnens
und seine Ve anke ung in konk e en Siedlungs äumen s ehen im Zen um on Deba -
en übe Flächen e siegelung und Flächenkonku enz, mi sich zuspi zenden Zielkon-
lik en zwischen S ad en wicklungss a egien und Umwel schu zbelangen. D ängende
ökologische F ages ellungen s ellen sich auch mi Blick au den Ene gie- und Ressou -
cen e b auchim Wohnenundden Umgangmi den o handenen Wohnungsbes änden.
Und schließlich s eh angesich s de e ände en ökonomischen Rahmenbedingungen
die F age im Raum, inwie e n die ma k mäßige P oduk ion on (bezahlba em) Wohn-
aum übe haup noch möglich is bzw. welche s aa lichen Eing i e e o de lich sind.
Was kann die Fo schung im Hinblick au diese iel äl igen F ages ellungen, die sich
mi dem Wohnen e binden, leis en? Wo se z die Fo schung an, au welchen Da en-
g undlagen bau sie au , und in welchem Ve häl nis s eh die wissenscha liche Deba -
e zu dem p axisbezogenen Handlungs eld on Ges al ung, Planung, S ad en wicklung
und Bauwesen? Die Bandb ei e an Themen und Zugängen im Feld de in e disziplinä-
en Wohnungs- bzw. Wohn o schung kann hie nich mi Ansp uch au Volls ändigkei
abgedeck we den. Ziel dieses Bei ags is es, ele an e He aus o de ungen ü die Fo -
schung zu e lek ie en, die mi diese hema ischen und disziplinä en B ei e einhe ge-
hen. Ausgangspunk is die These, dass sich dami nich nu un e schiedliche inhal li-
che Schwe punk e, sonde n auch un e schiedliche e kenn nis heo e ische Zugänge e -
binden. Diese Un e schiede in den epis emologischen G undlagen und wissenscha -
lichen Pa adigmen we den jedoch kaum hema isie und zu wenig zu s a egischen

48 His o ische und heo e ische Eino dnung
Wei e en wicklung des Fo schungs eldes genu z , wodu ch die in e disziplinä e Woh-
nungs- bzw. Wohn o schung in Deu schland wei e hin keine lang is ige ins i u ionel-
le Ve anke ung in den uni e si ä en S uk u en ha . Dies üh un e ande em dazu,
dasszwischenG undlagen o schung und anwendungsbezogene Fo schungwenigAus-
ausch bes eh und kaum B ücken zwischen Wissenscha und P axis geschlagen we -
den.
Diee s eHe aus o de ung,dieichsehe,bes eh da in,dass be ei sde in e diszipli-
nä e Zugang de Wohn- bzw. Wohnungs o schung mi un e schiedlichen A gumen en
beg ünde wi d. Hie aus lei en sich un e schiedliche Pe spek i en au die Kons i u ion
des Fo schungs eldes und seine wissenscha lichen Zielse zungen ab, insbesonde e im
Hinblickau denGegensa zzwischen G undlagen- e susAnwendungsbezug.Die zwei-
eHe aus o de ung,dieichbesp eche,lieg imSpannungs eldde E kenn nisse,diesich
aus un e schiedlichen Da enbes änden in den e schiedenen Felde n de Wohnungs-
und Wohn o schung e geben, insbesonde e im Umgang mi quan i a i en und quali a-
i en Da en. Eine d i e ele an e He aus o de ung sehe ich da in, das Spannungs e -
häl nis zwischen lokalen und übe lokalen wohnungspoli ischen E klä ungs- und Hand-
lungsansä zen zu e lek ie en und ü die Wei e en wicklung de heo e ischen G und-
lagen zu nu zen.
In den olgenden d ei Abschni en dieses Bei ags we den diese He aus o de un-
gen jeweils im Einzelnen disku ie . Ich s ü ze meine A gumen a ion au die Analyse
de einschlägigen, o wiegend deu schsp achigen Publika ionen de le z en Jah e. Die
b ei e in e na ionale Fo schung zum Thema kann hie nu punk uell ezipie we den.
Im zwei en und d i en Abschni nehme ich auch Bezug au Hambu g als Fallbeispiel
und nu ze die Be unde de Bei äge zu diesem Sammelband. Im Fazi we den die E -
kenn nisse, die sich aus de on den Au o *innen in diesem Band o genommenen Be-
ach ung des Fallbeispiels Hambu g e geben, e lek ie und Pe spek i en ü zukün -
ige Fo schung benann .
G undlagen- e sus Anwendungsbezug in de in e disziplinä en Wohnungs-
und Wohn o schung
Die deu schsp achige Wohn- bzw. Wohnungs o schung e s eh sich e s sei e -
gleichsweise ku ze Zei als eigens ändiges in e disziplinä es Fo schungs eld (Schönig/
Kadi/Schippe 2017; Hannemann/Hil i/Reu linge 2022b). In de in e na ionalen De-
ba e is die In e disziplina i ä des Fo schungs eldes de Housing S udies hingegen
lange e ablie und d ück sich in dem b ei en achlichen Spek um de Bei äge in
den einschlägigen wissenscha lichen Zei sch i en aus (Schippe /Vollme 2020b). Auch
die ins i u ionelle Ve anke ung de Housing S udies is in e na ional deu lich s ä ke
ausgep äg – im no dame ikanischen Raum iel ach in Ve bindung mi Themen des
Gemeinwesens (Communi y S udies), im b i ischen und no deu opäischen Raum, abe
auch in La einame ika o in Ve bindung mi A chi ek u , Planung und S ad o schung.
Alle dings is die in e na ionale Deba e du ch die Dominanz de angelsächsischen Uni-
e si ä en in de wissenscha lichen Publika ionslandscha s a k e ze und Be unde
de Wohnungs o schung jensei s Eu opas und No dame ikas sind in den englischsp a-
Monika G ubbaue : He aus o de ungen und Pe spek i en inde Wohnungs o schung 49
chigen in e na ionalen Zei sch i en nach wie o d as isch un e ep äsen ie . In de
deu schsp achigenDeba eläss sichgegenwä igdasBemühene kennen,dieKon u en
des Fo schungs eldes de Wohn- bzw. Wohnungs o schung in seine in e disziplinä en
Aus ich ung s ä ke zu e lek ie en und heo e ische G undlagen s ä ke zu sys ema i-
sie en ( gl. Schippe /Vollme 2020a; F icke 2022). De Ansp uch de In e disziplina i ä
wi d dabei en lang on d ei un e schiedlichen A gumen a ionslinien beg ünde , wie ich
im Folgenden zeige.
De e s e Ausgangspunk ü in e disziplinä e Zugänge zu Wohnungs agen is die
doppel e Kons i u ion des Wohnens, das sowohl indi iduell on exis enzielle Bedeu-
ung is als auch gesellscha lich eine zen ale Vo ausse zung ü das Funk ionie en ka-
pi alis ische Ökonomien da s ell . Dami ück de »un e kapi alis ischen Bedingun-
gen unau lösba e […] Kon lik zwischen Wohn aum als G undbedü nis und als Wa e«
(Schönig/Vollme 2020: 7) ins Zen um de Au me ksamkei . Fü die Fo schung e gib
sich dahe die No wendigkei , sowohl das »Wohnen als sozial äumliche P axis« (Han-
nemann/Hil i/Reu linge 2022a: 11) in den Blick zu nehmen als auch die »gesellscha -
lichen S uk u en und Bedingungen de Wohn aum e so gung zum Gegens and on
Fo schung« (Schönig/Vollme 2020: 9) zu machen. Die Bandb ei e de an den deu sch-
sp achigen Schlüsselpublika ionen de le z en Jah e be eilig en Disziplinen, bilde die-
sesdoppel eE kenn nisin e esseab –alle dingsehe in de B ei eundZusammenschau
de Be unde und wenige inne halb de einzelnen Bei äge. Es gib kaum S udien, wel-
che die Wechselwi kungen zwischen den S uk u en de Wohn aum e so gung und de
Wohnp axis de Bewohne *innen a sächlich sys ema isch und empi isch in den Blick
nehmen ( gl. Rinn in diesem Band).
Ein zwei es A gumen ü die in e disziplinä e Fo schung zu Wohnungs agen
is , dass es insbesonde e da um geh , »un e schiedliche Aspek e om Sozialen und om
Räumlichen mi einande zu e binden«, die sich im Wohnen ausd ücken, weswegen
Hannemann, Hil i und Reu linge auch on »Wohn o schung« und nich »Wohnungs-
o schung« sp echen (Hannemann/Hil i/Reu linge 2022a: 12, He o hebung im O i-
ginal). De Blick ich e sich hie eine sei s au die soziale P axis des Wohnens und
insbesonde e au Wohnbiog a ien als me hodischen Zugang (Menzl 2007; Rogojanu
2019; Rühmling 2023). Ande e sei s beding de Blick au die gleiche maßen soziale wie
äumliche Dimension des Wohnens auch die no wendige Kon ex ualisie ung in Bezug
au konk e e O e und Siedlungs äume ( gl. Hannemann/Hil i/Reu linge 2022a: 12).
Hie ü sind S udien zum his o ischen Wandel on Wohn o men und Wohn e häl -
nissen on Rele anz (Salde n 1995; Flagge 1999), e gänz um Bei äge de A chi ek u
und de Planung (Glase 2015; Kniess/Büh ig 2016). Beme kenswe is ak uell das
hohe In e esse an me hodischen Wei e en wicklungen, beispielsweise in de Nu zung
he meneu ische Zugänge ü die E assung on »Wohngeschich en« (Hahn 2022: 5)
als auch in Fo m on ansdisziplinä e Fo schung, die au die Zusammena bei mi
Bewohne *innen se z (B unne e al. 2022; on Becke a h/Schönig 2022).
Ein d i es A gumen ü eine in e disziplinä e Pe spek i e au Wohnungs agen e -
gib sich schließlich aus de ins i u ionellen Logik des p axisbezogenen Handlungs el-
des de Wohnungspoli ik, welches in meh ache Weise mi ande en poli ischen Hand-
lungs elde n übe lapp . Wohnungspoli ik is zum einen selbs Bes and eil des g öße en
Poli ik eldes de Sozialpoli ik (Egne 2022; Sla ici 2022; Sowa 2022), wobei es eine lan-
50 His o ische und heo e ische Eino dnung
ge und kon o e se Deba e zu Wohn aum e so gung als eine Säule de Daseins o -
so ge im Wohl ah ss aa gib ( gl. To ge sen 1987; Malpass 2008). Zum ande en wi ken
wohnungspoli ischeS a egien»in iel äl ige Weiseinande eGebie eein,beispielswei-
se in die Wi scha spoli ik, in die Bodenpoli ik, die Raumplanung, in In as uk u en
usw.« (Egne 2022: 370). Wohnungs- und S ad en wicklungspoli iken sind demnach nu
schwe gegeneinande abzug enzen, wie auch im Bei ag on Oßenb ügge (in diesem
Band) deu lich wi d. Es is eben alls e kennba , dass aus dem P axisbezug des Hand-
lungs eldes zunehmend auch in de Fo schung neue Schni s ellen esul ie en. Mi F a-
gen on Inklusion (Sla ici 2022), Mig a ion (B eckne /Sinning 2022) und al e sge ech-
em Wohnen (Te i e al. 2022) sind hie beispielsweise die Gesundhei swissenscha en,
die Umwel wissenscha en und die Soziale A bei angesp ochen.
Es is es zuhal en, dass das Fo schungs eld au doppel e Weise ge o de is , e -
kenn nis heo e ischeDi e enzenzuübe b ücken.Zumeinenis dieFo schungdiszipli-
nä b ei ge äche : Im Hinblick au die all ags- und lebenswel lichen Dimensionen des
Wohnensund die da ineingesch iebenen gesellscha lichenS uk u ensind sozial-und
kul u wissenscha liche Zugänge on Rele anz. Die sozial äumlichen Dimensionen des
Wohnens, seine Ma e iali ä und seine siedlungss uk u elle Ve anke ung we den aus
de Pe spek i e on A chi ek u und Planung in den Blick genommen, e gänz um so-
ziologischeundhis o ischeAnalysen.DieS uk u ende Wohn aum e so gungwe den
o wiegend mi Ansä zen de Poli ikwissenscha , de Geog aphie, de Poli ischen Öko-
nomie und de Wi scha swissenscha e o sch .In diese achliche B ei e sch eib sich
nun zum ande en de Un e schied zwischen G undlagen- und Anwendungsbezug ein,
wie e auch das noch wei e ge ass e Feld de S ad o schung bzw. U ban S udies maß-
geblich p äg (G ubbaue /Shaw 2018).Ein Teil des Fo schungs eldes is p axis- und poli-
iknah ausge ich e und ha zum Ziel, En scheidungen in Planung und Poli ik zu un e -
s ü zen; dami einhe gehen iel ach posi i is ische Pa adigmen und quan i a i e empi-
ische Ansä ze. Ande e Teile des Fo schungs eldes a bei en s ä ke g undlagen- und e-
lexionso ien ie ; dies e binde sich mi in e p e a i en und kons uk i is ischen Pa-
adigmen,o mi quali a i e Aus ich ung de empi ischen Fo schung. Hinzu kommen
Ansä ze de k i ischen und ak i is ischen Fo schung, die in Kollabo a ion mi den Ak-
eu *innen im Feld und Bewohne *innen en wickel we den (Schippe /La ocha 2022).
In de Wei e en wicklung des Fo schungs eldes is es in den le z en Jah en zumindes
in Teilen gelungen, die achliche B ei e p oduk i zu nu zen und neue wissenscha li-
chen Ne zwe ke zu e ablie en. Was jedoch auss eh , is eine s ä ke e gegensei ige Be-
zugnahmede g undlagen-undde anwendungso ien ie enFo schung.Hie zumüss e
die Wohnungs o schung zum einen ins i u ionell s ä ke gebündel und lang is ig e a-
blie we den. Zum ande en müss en die Un e schiede im Hinblick au den Umgang mi
Da eng undlagen und ih e Validie ung sys ema isch e lek ie und geziel zum Thema
de Fo schung gemach we den, wie ich im olgenden Abschni zeigen möch e.
Monika G ubbaue : He aus o de ungen und Pe spek i en inde Wohnungs o schung 51
Quan i a i e e sus quali a i e Da en in de Bewe ung
onWohnungsbeda en und Wohnbedü nissen
De jünge e wohnungspoli ische Disku s is s a k du ch Zahlen und Quan i izie ungen
gep äg . Im Fokus de medialen und poli ischen Deba e s ehen die s eigenden Mie en
und P eise und da aus esul ie ende Belas ungen ü Haushal e mi e schiedenen Ein-
kommensni eaus. Zudem sind Be echnungen zu den Beda slücken au Basis on de-
mog a ischen T ends und Sozials uk u analysen seh sich ba und ein luss eich. Dies
e binde sichmi medialen Deba enumdieausdenBeda sanalysenabgelei e enZiel-
ma ken, die im Wohnungsneubau e eich we den sollen, ob 10.000 Wohnungen jäh -
lich in Hambu g ode 400.000 Wohnungen bundeswei . Dass diese Zahlen (auch) po-
li ische Zwecke e üllen und sich dahin e iel In e p e a ionsspiel aum e bi g , wi d
auchinHambu ge kennba :Poli ischbesonde smi Bedeu ungau geladenundkon o-
e ssinddieDa enzu Mie -undKau p eisen wicklung(sieheMe zge indiesemBand).
Hie wi d onsei en des Hambu ge Sena s egelmäßig au die mode a e P eisen wick-
lungunddiep eisdämp endeWi kungdesWohnungsneubaushingewiesen,zule z bei-
spielsweise bei Ve ö en lichung de sogenann en Hambu ge Mie ens udie 2022 (BSW
2023). Die S udie kam zu dem Schluss, dass die du chschni liche Ne o-Kal mie e im
Bes and 8,71Eu o be äg und dami un e dem Du chschni swe des ak uellen Mie-
enspiegels on 9,29Eu o lieg . Dem gegenübe k i isie en die Mie e e bände die Da-
en als nich ep äsen a i und hin e ag en die Me hodik (Mie e e ein zu Hambu g
2023).Auch bei de Be ich e s a ung zu En wicklung de Kau p eise gab es zule z un-
e schiedliche In e p e a ionen. Au Basis des Jah esbe ich s des Gu ach e ausschusses
ü G unds ückswe e ü 2022 sp achen de Hambu ge Sena und einige lokale Me-
dien on eine »T endwende« au dem Immobilienma k , obwohl de Be ich wei e hin
s eigende P eise dokumen ie e ( gl. D ieschne 2023).
De deu liche Fokus de wohnungspoli ischen Deba e au quan i a i e A gumen-
a ionen is mi un e p oblema isch, wie ich in diesem Abschni zeige, weil dami
blinde Flecken einhe gehen: Die soziale Kons uk ion des Wohnungsma k es und die
Selek i i ä de Da en we den ausgeblende und Wohnmo i e und -en scheidungen
au quan i izie ba e Fak o en eduzie . G undlage ü den au Zahlen und Quan i-
izie ungen ausge ich e en Disku s is die mi de jünge en Wohnungsp oblema ik
eingehe gehende Auswei ung de Wohnungs- und Immobilienma k beobach ung.
Die Zahl und Ausdi e enzie ung de S udien, die die Wohnungs- und Immobilien-
mä k e im Hinblick au Nach age- und Angebo sindika o en, P eisen wicklungen und
demog a ische T ends beobach en, ha eno m zugenommen. In de Wohnungs- und
Immobilienma k beobach ung sind kommunale Ak eu e und Ein ich ungen wie das
Bundesins i u ü Bau-, S ad - und Raum o schung (BBSR) p äsen . Das BBSR sam-
mel sei 2007 un e ande em Ma k da en zu Wohnungs ansak ionen und un e s ü z
Kommunen bei de Ein ich ung eine kommunalen Wohnungsma k beobach ung, sei
2020 auch e ne z übe einen Bundesa bei sk eis (BAKWoB o.J.). Auch die g oßen
Ve bände de Wohnungswi scha wie de Bundes e band deu sche Wohnungs- und
Immobilienun e nehmen (GdW), de Zen ale Immobilien Ausschuss (ZIA) und de Im-
mobilien e band Deu schland (IVD) sind mi ih en egelmäßigen Ma k be ich en seh
p äsen . Hinzu komm ein b ei es und wachsendes Feld p i a e Anbie e aus Immobi-
52 His o ische und heo e ische Eino dnung
lienwi scha und Un e nehmensbe a ung, die Ma k da en sammeln und au be ei en.
Diese Zunahme komme zielle Angebo e s eh in Ve bindung mi de Auswei ung au-
oma isie e Da ene hebung und - e a bei ung übe digi ale Immobilienpo ale und
spezialisie e So wa e. De ac o sind Kommunen und wissenscha liche Ein ich ungen
au die komme ziellen Anbie e und immobilienwi scha lichen Ak eu e angewiesen,
da Mie - und Kau p eise behö densei ig nich lächendeckend e ass we den und
G undbüche und Un e nehmens egis e in Deu schland nich ei einsehba sind.
ImKon as zu augenscheinlichen Da en ülle,die sich ausde um assendenMa k -
beobach ung e gib , s eh , dass Behö den, Planungsäm e und wissenscha liche Ein-
ich ungen iel ach au keine aus eichend aussagek ä igen und e knüp en Da ensä -
ze zu ückg ei en können. Dies be i nich nu Da en zu P eisen wicklung, sonde n
auch ehlendeDa enzuEigen umanImmobilienundBodenbzw.die ehlendeVe knüp-
ung on G undbuch-, Melde- und S eue da en, was beispielsweise zu au wendigen
Da enab agebeidenEigen üme *innenimRahmende G unds eue e o m2022 üh -
e. Gleichzei ig wu de, wie on Expe *innen und Mie e o ganisa ionen iel ach k i i-
sie , die G unds eue e o m nich dazu genu z , die in anspa en en Eigen ums e -
häl nisse bei Immobilien im Besi z on Un e nehmen o enzulegen (Ji mann 2023). Die
S äd e und Kommunen wissen zum Teil nich , wem G unds ücke ode Wohnimmobili-
en in zen alen Lagen gehö en, da die wi scha lich be ech ig en Pe sonen sich hin e
komplexenFi menge lech en e be gen(T au e e 2022).Esgib auch Da enbes ände,
die im P inzip o handen, jedoch nich digi alisie und dahe nich e knüp und/ode
nu mi g oße Ve zöge ung auswe ba sind. E s im Jah 2023 wu den die Da en aus
den Kau p eissammlungen de lokalen Gu ach e ausschüsse de le z en 60 Jah e e s -
mals digi alisie und ü 19 deu sche G oßs äd e au be ei e und in eine Da enbank
ö en lich zugänglich gemach (Radomsky 2023; ECONT ibu e o.J.). Angesich s de ekla-
an en In anspa enz des deu schen Immobilienma k es haben sich iele o s auch in-
es iga i e jou nalis ische P ojek e und zi ilgesellscha liche Ne zwe ke geg ünde , die
zum Ziel haben, Eigen ums e häl nisse sich ba zu machen (Ne zwe k S eue ge ech-
igkei o.J.; CORRECTIV.Lokal o.J.), Missb auch und Lee s and anzuzeigen (Lee s ands-
melde o.J.)unddie Ak i i ä eneinzelne In es o enund bö senno ie e Wohnungsun-
e nehmen k i isch zu e olgen (Pla o m k i ische Immobilienak ionä *innen o.J.).
Es is e sich lich, dass die Zahlen, die Au schluss übe die En wicklung des Woh-
nungs- und Immobilienma k es geben (sollen),umkämp sind und E gebnis on Selek-
ion und In e p e a ion. Ungeach e dessen bau de wohnungspoli ische Disku s p i-
mä da au au ,dieZahlende Ma k beobach ungzu»no malisie en«,umda ausHand-
lungsbeda e und En scheidungen abzulei en. Dem lieg zum einen die wei e hin wi k-
mäch ige Idee on Ma k anspa enz zug unde: Die Annahme is , dass au Basis hin-
eichend e ügba e In o ma ionen Risiken kalkulie und a ional beg ünde e In es-
i ionsen scheidungen ge o en we den können (Aigne 2022). Zum ande en spielen,
wieinande enWi scha sbe eichenauch,demog a ischeT endsundda au au bauen-
de quan i izie e P ognosen eine zen ale Rolle ü die Abschä zung on Beda en, ohne
dass jedoch die »Fik ionali ä « (Becke 2016) diese Da en o engeleg wi d. T ends we -
den insbesonde e dadu ch ep oduzie und e langen pe o ma i e Wi ksamkei , dass
die Ma k eilnehme *innen du ch Be agungen (z.B. das »T endba ome e « des BBSR)
auchdieIn e p e a ionde Da en im Disku s maßgeblichmi bes immen.Dazu komm ,

Monika G ubbaue : He aus o de ungen und Pe spek i en inde Wohnungs o schung 53
dass Zahlen on poli ische Sei e auch symbolisch genu z we den,um s aa liche Hand-
lungs ähigkei zu demons ie en und En scheidungen zu legi imie en.Dies wu de und
um die Neubauo ensi e de Bundes egie ung und de en Zielma ke on 400.000 Woh-
nungen jäh lich anschaulich sich ba ; obwohl on An ang an als un ealis isch k i isie ,
hiel die Bundesminis e in bis zule z an diese Zahl es . Auch die medialen und po-
li ischen Deba en und um den sogenann en D i elmix in Hambu g zeigen, welche
Symbolwe Zahlen zugesch ieben wi d: So s and die Zielma ke des D i els an Sozial-
wohnungen im Vo de g und, wäh end die wide sp üchlichen De ails und Unschä en
de Be echnungsg undlagen im poli ischen Disku s endenziell ausgeblende wu den,
wie Bahls in ih em Bei ag (in diesem Band) zeig .
Was sich hie abbilde , is ein b ei e gesellscha liche T end zu Quan i izie ung
und Ökonomisie ung, de ö en liche Ve wal ungen und Poli ikbe a ung in den e -
gangenen Jah zehn en ans o mie ha (Mennicken/Salais 2022). Zahlen e mi eln
Glaubwü digkei , legen Ra ionali ä nahe und we den als Indiz ü wissenscha liche
Objek i i ä und e idenzbasie es Vo gehen gewe e (Po e 1995). In ielen Be eichen
de s aa lichen Poli ik ha dies zu neuen Fo men des Managemen s ge üh , basie end
au Me iken, S anda disie ungen, Kennwe en und Benchma king (Ringel e al. 2021;
Thé eno 2022), wie sie mi le weile auch die Immobilienwi scha kennzeichnen
(Bi e e /Heeg 2015). Dies wi d in de sozialwissenscha lichen Fo schung k i isch
e lek ie . Fü Poli ik elde wie Bildung, Sozialpoli ik und Finanzpoli ik wi d a gu-
men ie , dass die den quan i a i en Da ene hebungen zug unde liegenden Annahmen
o nich anspa en gemach we den, die Selek i i ä de Da en ausgeblende wi d und
soziale Ka ego ien un e lek ie ep oduzie we den (z.B. Mau 2020). Insbesonde e
ü den Finanzma k wu de iel ach gezeig , dass en gegen den neoklassischen » a io-
nal choice«-Modellen de Wi scha swissenscha en, das Ve hal en de Ma k ak eu e
i a ional und on In ui ion und implizi em Wissen abhängig is (z.B. Riles 2011).
Fü das Handlungs eld de deu schen Wohnungspoli ik und de Wohnungsma k -
beobach ung ehlen diese k i ischen wissenscha lichen Pe spek i en au die E hebung,
Nu zung und Auswe ung on Da en wei gehend. Be unde aus de in e na ionalen Fo -
schung machen deu lich, dass die Idee on Ma k anspa enz im Falle des Wohnungs-
ma k es besonde s ambi alen is (Aigne 2022; Raco e al. 2022) und Wohnungsbes än-
de au iel äl ige Weise zum Gegens and on P ak iken de » alua ion« we den (Kudla
2021; Hayes/Besb is 2022; Besb is/Ko e -Glenn 2023). Die We en wicklung on Woh-
nungen ha demnach nich allein mi de Subs anz und Bescha enhei de Wohnung
selbs zu un. Maßgeblich ü Wohn- und Kau en scheidungen sind auch Lage, Um eld
und In as uk u sowie Lebenss ile und sozio-kul u elle Deu ungsmus e (Spelle be g
2007). Dies sind jedoch Fak o en, die sich eine Quan i izie ung und S anda disie ung
wei gehend en ziehen. Dies gil auch ü die Abschä zung, welche Wohnungen als be-
da sge ech anzusehen sind. Wäh end ü die Ma k beobach ung die quan i izie ba e
Wohn läche einen zen alen Indika o da s ell , spiel die Quad a me e zahl im Hin-
blick au Aussagen zu Nu zba kei und Beda sge ech igkei de Wohnung nu eine
un e geo dne e Rolle. Je nach Raumau eilung, Wohnum eld, a bei s- und all agswel -
lichen Bezügen und Haushal skons ella ion, kann die Wohnungsg öße im Hinblick au
eine Wohnen scheidung ganz un e schiedlich bewe e we den (siehe Behne e al., Rinn
sowie G ubbaue e al. in diesem Band).Auch die iel äl igen in o mellen P ak iken, die
54 His o ische und heo e ische Eino dnung
dazu dienen o male Hü den und Kon ollsys eme bei Wohnungssuche und Ve mie ung
zu umgehen (Enne 2021; Gunia/Kelling/Pelge 2022), s ellen die Aussagek a on Woh-
nungsma k da en in age.
Die Wohnungspoli ik is , so läss sich schluss olge n, wie kaum ein ande es poli-
isches Handlungs eld da on gep äg , dass die Ma k eilnehme *innen selbs Da en
zu Ma k en wicklung e heben, auswählen und alidie en. Die Selek i i ä de Da en
wi k dann besonde s g a ie end, wenn Ma k en wicklungen mi Wohnp ä e enzen
gleichgese z we den bzw. als Indiz ü Wohnbedü nisse gewe e we den und da aus
P ognosen ex apolie we den. Zule z wu de onsei en de k i ischen sozialwissen-
scha lichen Fo schung e such , die Me hoden zu quan i a i en Abschä zung de
Wohnkos enbelas ungen, de Ve so gungslücken und de sozial äumlichen Ve d än-
gungsp ozesse wei e zuen wickeln (Lebuhn e al. 2017; Holm e al. 2021; Kadi/Banabak/
Schneide 2022). Dies is sinn oll, um einen Gegendisku s zu den S udien de Woh-
nungswi scha und de komme ziellen Anbie e au zubauen, soll e jedoch mi eine
k i ischen Re lexion einhe gehen, inwie e n die Hegemonie quan i izie ende und
ökonome ische Zugänge dami wei e be ö de wi d. Eine zen ale Au gabe ü die
zukün ige Fo schung is dahe , den Umgang mi Da eng undlagen im Handlungs eld
de Wohnungspoli ik zum Gegens and on Analyse und Re lexion zu machen und den
Aus ausch hie zu zwischen anwendungs- und g undlageno ien ie e Fo schung zu
in ensi ie en. Dies beinhal e eine Auseinande se zung mi den Lücken und blinden
Flecken on Wohnungsma k da en, eine s ä ke e Be ücksich igung quali a i e Pe -
spek i en und g undsä zlich ein höhe es Maß an Re lexi i ä hinsich lich de Modi
des »seeing« (Fou cade/Healy 2016), die de kapi alis ische Wohnungsma k gene ie .
En scheidend is hie ü un e ande em,welcheBe ach ungsebene ü F agende woh-
nungspoli ischen S eue ung und Beda sabschä zung in de Wohn aum e so gung als
aussagek ä ig und maßgeblich angesehen wi d. Dies is ak uell jedoch, wie im nächs-
en Abschni disku ie wi d, Gegens and on poli ischen Aushandlungsp ozessen und
Fokus wissenscha liche Deba en.
Lokale e sus globale Fo schungspe spek i en
au wohnungspoli ischeHandlungsspiel äume
Die d i e ele an e He aus o de ung ü die Fo schung lieg da in, dass Spannungs-
e häl nis zwischen lokalen und s ä ke globalen E klä ungs- und Handlungsansä zen
zu be ücksich igen. Die sei An ang de 2000e -Jah e zunehmende Einbindung de
Wohnungsmä k e in globale immobilien- und inanzma k liche T ansak ionen und
Dynamiken ha im Feld de S ad o schung iel Au me ksamkei e lang und wi d
un e dem S ichwo de Finanzialisie ung sei Länge em disku ie . De Blick ich e e
sich hie bei zunächs au die Mechanismen de secu i iza ion, mi denen ins i u io-
nelles und g enzübe sch ei endes In es men in Immobilien möglich wu de (Heeg
2004). Die Finanzk ise im Jah 2007/2008, die du ch den in e na ionalen Handel mi
Subp imek edi en ausgelös wu de, lenk e den Blick dann au die Globalisie ung de
Hypo hekenmä k e ( ü einen Übe blick siehe Aalbe s 2009). Dazu kam die geog a i-
sche E wei e ung on Finanzialisie ungsp ozessen au Wohnungsmä k e im Globalen
Monika G ubbaue : He aus o de ungen und Pe spek i en inde Wohnungs o schung 55
Süden (Soede be g 2015) sowie die E wei e ung in den in o mellen Sek o (G ubbau-
e /Made 2021). In wei e e Folge wu den iel äl ige Aspek e de Finanzialisie ung
de Wohnungsmä k e hema isie : Es zeig e sich u.a. auch im deu schen Kon ex ,
dass die Wohnungsmä k e on neuen in e na ionalen Ak eu en e schlossen wu den,
insbesonde e in e na ionale kapi alma k basie e Un e nehmen, die ih e Ak i i ä en
au Wohnimmobilien auswei e en (Heeg 2013; Janoschka e al. 2019). Zule z s anden
insbesonde e Finanzialisie ungsp ozesse au den Mie wohnungsmä k en im Fokus de
in e na ionalen Fo schung (Aalbe s e al. 2020; By ne 2020; Ne he co e 2020).
Sei einigen Jah en ich e sich de Blick de deu schsp achigen und de in e na-
ionalen Fo schung jedoch wiede s ä ke au die lokale Ebene und au die Handlungs-
spiel äume de Kommunen in de Wohn aum e so gung. Die Kommunen kommen als
»zen ale[…] A enende Wohnungspoli ik« (Rink/Egne 2020a)inden Fokus.Dabei sind
die Wohnungsbes ände, P oblemlagen und Ak eu skons ella ionen je Kommune höchs
ielges al ig (Rink e al. 2015; G ana h Hansson 2019; Rink/Egne 2020b). He o geho-
ben wi d on Rink und Egne in ih e Einlei ung zum Sammelband »Lokale Wohnungs-
poli ik«deshalbdie No wendigkei ,diebesonde eBedeu unglokale Handlungskon ex-
e und ih e Un e schiede im Hinblick au jeweils spezi ische »Pa adigmen de S ad -
poli ik« zu e s ehen, um angemessene Lösungss a egien zu en wickeln (Rink/Egne
2020a: 10). Schönig und Vollme weisen in ih en »Sechs Thesen ü eine in e diszipli-
nä e Wohnungs o schung« eben alls au die No wendigkei hin, die Ausdi e enzie ung
de lokalen Wohn aum egime in den Blick zu nehmen (Schönig/Vollme 2020). Auch in
de in e na ionalenDeba ewi dzule z e s ä k au wohnungspoli ischeF ages ellun-
gen au lokale Ebene eingegangen (Balme /Ge be 2018; Ma zne e 2020), und ü die
lokale Ebene als Ve gleichsebene jensei s des na ionalen Sys em e gleichs plädie (G a-
na h Hansson 2019; Hoeks a 2020). Dabei s eh das A gumen im Vo de g und, dass
au lokale Ebene eilweise eine De- inanzialisie ung zu beobach en is (Wijbu g 2021)
bzw. au lokale Ebene Mie en egulie ungen und ande e Ins umen e zumindes dazu
bei agen können, nich kommodi izie e Mie wohnungsmä k e zu e hal en (Ma zne -
e 2020). Ob und inwiewei lokale ins i u ionelle Kon ex e gegenübe globalen Finan-
zialisie ungsp ozessen als Ein luss ak o en ü die Mie - und P eisen wicklung an Be-
deu ung gewinnen (Whi ehead e al.2023), welchen Ein luss un e schiedliche na ionale
und lokale Regula ions o men des Wohnungsma k es haben (Be n 2022), und welche
Handlungsspiel äume sich da aus im Sinne eine »pos neolibe alen« wohnungspoli i-
schen Kons ella ion e geben (Me zge /Schippe 2017), bleib ums i en.
Ak uell is im deu schen Kon ex zu beobach en, dass wohnungspoli ische Hand-
lungsspiel äume sich nich nu e schieben, sonde n dass es auch e meh zu Kon-
lik en und ech lichen Auseinande se zungen um Zus ändigkei en komm , und zwa
insbesonde e zwischen e schiedenen s aa lichen Ebenen. Dabei s eh nich allein de
Inhal de wohnungspoli ischen S a egien, sonde n auch die F age im Zen um, au
welche Ebene de Gese zgebung, welche En scheidungsbe ugnis anzusiedeln is (Rödl
2020). Die na ionale Ebene ha hie bei zule z an Bedeu ung gewonnen, und zwa au
wide sp üchliche Weise: Eine sei s wu den au Bundesebene Handlungsspiel äume ü
Lände und Kommunen (neu) e ö ne , ande e sei s wu den Ini ia i en on Lände n
und Kommunen in age ges ell . So äum e de Bund mi de Ein üh ung de Mie -
p eisb emse 2015 den Lände n die Möglichkei ein, Mie s eige ungen zu beg enzen,
56 His o ische und heo e ische Eino dnung
und auch wei e e Fo de ungen beispielsweise nach Wiede ein üh ung de Wohnungs-
gemeinnü zigkei se zen beim Bund an. Umgekeh wu de de Be line Mie endeckel
om Bundes e assungsge ich 2021 mi Ve weis au das G undgese z gekipp und auch
das kommunale Vo kau s ech wu de im selben Jah au Basis eines U eils des Bun-
des e wal ungsge ich s massi eingesch änk (siehe Domke in diesem Band). Fü die
Fo schung bedeu e dies, die kon lik i e Aushandlung de s aa lichen Ebenen, au denen
wohnungspoli isch agie wi d, e s ä k in den Blick zu nehmen ( gl. Schippe 2022).
Hie ließe sich an die lange bes ehende Deba e um die soziale P oduk ion on scale
anknüp en, die den heo e ischen Rahmen ü die Analyse de Neolibe alisie ungsp o-
zesse de 1990e und 2000e Jah e bo (B enne 2004). Abe auch jünge e heo e ische
Deba en um die Kons i u ion on lokale S aa lichkei zwischen un e nehme ischen
und in e en ionis ischen Ansä zen, im englischsp achigen Disku s un e s a ec a
e handel , sind hie on Rele anz (Laue mann 2016; Raco e al. 2022).
Mi den besch iebenen Aushandlungsp ozessen geh einhe , dass sich die woh-
nungspoli ische Deba e e b ei e und – zumindes im deu schen Kon ex – ei-
gen ums heo e ische und soziale hische F ages ellungen auch in de Fo schung an
Bedeu ung gewinnen (Rödl 2020; Angebaue /Habe mann 2021). Auch wenn Wohnen
(wei e hin)nich alsG und ech e anke is ,lei e e waRödlausdemSozials aa sp in-
zip»ein soziales G und ech au Wohnen«(Rödl2020: 39) ab,das demS aa e laub ,»zu
E üllung de sozials aa lichen Ve p lich ung […] in die p i a en Rech e ein[zu]g ei en,
solange e dabei das Maß de Ve häl nismäßigkei wah «. Dami ö ne sich ein Feld
on Maßnahmen, de en Eignung und E o de lichkei poli isch auszuhandeln (und
gegen die Lobby de Immobilienwi scha und de en Ju is *innen du chzuse zen),abe
e assungs ech lich gedeck sind: Dies geh on unbe is e en Belegungsbindungen
bis hin zu Sozialisie ung on G und und Boden als Gemeineigen um (Rödl 2020: 39).
Auch Angebaue und Habe mann (2021: 311) a gumen ie en au Basis ih e eigen ums-
heo e ischen Diskussion ü eine E wei e ung de poli ischen Handlungsspiel äume
mi dem A gumen , dass den »Eigen üme *innen nich pauschale, sonde n on An ang
an quali izie e und p lich gebundene Rech e zus ehen, die je nach Eigen umsobjek
und-subjek a iie en«.In ähnliche Weiseziehen wei e e S udien Ansä ze de Gemein-
wohlo ien ie ung in de Bodenpoli ik als G undlage ü wohnungspoli ische S a egien
he an (Löh 2021; Reiß-Schmid 2021). Auch Manz zeichne in ih em Bei ag (in diesem
Band) das Spannungs eld zwischen den ma k basie en Mechanismen de Bodenp eis-
bildung und den jüngs en Ve suchen Hambu gs, eine soziale ge ech e e Bodenpoli ik
zu e ablie en, nach.
Umdiebesch iebenenAushandlungsp ozesseundKon lik e ü dieFo schungzue -
schließen, is ein ak eu szen ie e Blick äuße s we oll. So zeigen Bůžek und Mieß-
ne (2021) anhand des Beispiels on zwei Mi els äd en in B andenbu g, dass das Kon-
zep de Finanzialisie ung mi seine Fokussie ung au globale P ozesse nu beding
hil eich is , um lokale wohnungspoli ische Handlungskon ex e zu e s ehen. Sie be o-
nen die Rele anz de »konk e en lokalen Kons ella ionen aus angebo s- und nach age-
sei igen En wicklungen sowie s ad poli ischen In e en ionen, die G und en ens eige-
ungene möglichen«(Bůžek/Mießne 2021).Mi einemFokusau F agende Go e nan-
ce komm Al ock (2022) zu ähnlichen E gebnissen: E zeig au Basis eine e gleichen-
den S udie on subu banen Neubaus a egien ü den Wohnungsbau in ie deu schen
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4. Wohn e häl nisse und Wohn o schung in Hambu g
Von de Selbs hil e zum Wohngeld
Di k Schube
Wohnungsp obleme und Ve suche zu »Lösung de Wohnungs age« sind wede neu
noch Hambu ge Besonde hei en, sonde n ein S uk u me kmal indus iell-kapi alis-
isch gep äg e Gesellscha en sei de Mi e des 19. Jah hunde s. Adelheid on Salde n
beme k e dazu:
»Daß his o ische En wicklungsanalysen als E klä ungsmus e ü gegenwä ige Gege-
benhei en und zukün ige Gesellscha spe spek i en unabdingba sind, wi d heu e
on keine Sei e meh e ns ha bezwei el . De T end zu Langzei analysen, kombi-
nie mi dem In e esse an ak uelle S ando suche ge ade in his o ische Pe spek i e,
is im Wachsen beg i en.« (Salde n 1995: 38)
Dabei gib es eine Reihe on übe kommenen Cha ak e is ika,die als Dis ink ionsme k-
male ele an und ü die Ha ens ad Hambu g p ägend sind,inzwischen alle dings zu-
nehmend, e glichen mi ande en deu schen G oßs äd en, an Bedeu ung e lo en ha-
ben.
Die di e sen Hambu ge Wohnungsp obleme sei Mi e des 19. Jah hunde s bilden
den Hin e g und ü Be unde, Pamphle e, S udien, Publika ionen, Enque en und Re-
o m o schläge on Ak eu en und Kommissionen, die lösungso ien ie e Konzep e zu
o e ie en such en. Sie we den e gänz du ch Vo gaben, Gese ze und Fö de ung » on
oben«, onde s aa lichenEbene.ZieldiesesBei agsis es,einenÜbe blickübe diehis-
o ische En wicklung de Deba en und um die Wohnungs age in Hambu g zu geben.
Die Fokussie ung lieg dabei wenige au baulichen »Lösungen« als ielmeh au kon-
zep ionellen sozialpoli ischen und wohnungswi scha lichen Bei ägen. De zei liche
Übe blick beginn mi dem Au kommen on Wohnungsp oblemen ab Mi e des 19.Jah -
hunde s und schließ mi den e ände en Rahmenbedingungen nach de deu schen
Ve einigung im Jah 1990. Dabei gil es zwischen zei genössischen S udien und neue en
Un e suchungen zu un e scheiden.
68 His o ische und heo e ische Eino dnung
Philan h opie und Selbs hil e
Einen Mangel an kleinen Wohnungen mi nied igen Mie en monie en Zei genossen in
Hambu g be ei s Mi e des 19. Jah hunde s. De A chi a O o Beneke besch ieb um
1843 »o dinai e Specula ionswu h-Häuse «, die nu zu dem Zweck bebau wü den, um
mi »wenig Mi eln iel Mie he zu e zielen« (zi .n. Hauschild-Thiessen 1982: 46). Die
Auswei ungdes Handels,Wi scha s-und S ad wachs ums üh ezu eine zunehmend
dich e en und in ensi e en Nu zung de Flächen inne halb de Wallanlagen, abe auch
zu Ausdehnung de Vo o e (Reulecke 1997: 233; Rudha d 1975: 94 .). Die im S ad g und-
iss noch eien Flächen, die im Mi elal e als Gä en dien en, wu den nun mi engen
Gassen übe zogen, an denen die sogenann en Gänge ie el en s anden (Winkelmann
1937; K aus 1965; Elle meye 1987). Hie wu den die e s en Mie shäuse und Wohnhö e
mi abgeschlossenen »Saalwohnungen« e bau (Funke 1974: 8). Unzu eichende Belü -
ung und äumliche Enge bilde en neben p oblema ischen hygienischen Zus änden eine
B u s ä e ü häu ig au e ende K ankhei en und Seuchen (Melhop 1925). Beim G o-
ßen B and 1842 wu den insgesam e wa ein Vie el de S ad (ca. 310 Hek a ), da un e
g oße Teile de Al s ad , e nich e und meh als 20.000 Menschen obdachlos (Speck e
1952; Faulwasse 1892: 32; Jung 1985). De Wiede au bau üh e zu g undsä zlichen E ö -
e ungen übe S äd ebau, S ad planung und Ziele des Wohnungsbaus (Faulwasse 1892:
45; Mölle 1985: 62). Es wu de ein o bildliches – spä e ande eno s iel ach genu z es
– »Exp op ia ionsgese z« e abschiede , mi dem En eignungen gegen En schädigung
und Umlegungen möglich wa en (Melhop 1923). Die unzulängliche Bescha enhei de
kleinen Wohnungen wu de 1855 e einzel kons a ie (Hambu gische Gesellscha 1855:
8 .), de Wohnungsbau abe blieb de p i a en Bau ä igkei übe lassen. Nach den bau-
ech lichen Vo gaben en s anden bei op imale Ausnu zung neue hambu gspezi ische
Typen de Mie skase ne, die »Te assen« und die »Schli zbau en« (Haspel 1987).
Mi dem Zollanschluss Hambu gs an das Deu sche Reich 1881 (S ein 1978) e gab sich
e neu eine Reihe neue g a ie ende s ad äumliche Ve ände ungen und die Funk-
ions ennung onWohnen,Lage n undA bei wu de beschleunig (Maak1986:8).Rund
20.000 Menschen muss en dem Bau de Speiche s ad zwischen 1881 und 1888 weichen
(Schneide /K iege 1994:19).Wohn en ühe ieleHa ena bei e di ek inde Näheih e
A bei ss ä en am Ha en und konn en zu den Mahlzei en nach Hause gehen, wu de dies
du ch das Ve bo de Wohnnu zung im F eiha enbezi k unmöglich. E schwe wu de
du ch die äumliche T ennung on Wohn- und A bei ss ä en auch, dass, en sp echend
dem Schi sau kommen, A bei sk ä e ku z is ig und lexibel be ei s anden. Dies wa
Anlass genug, dass sich e s ä k auch Reede und Kau leu e in de Wohnungs age en-
gagie en (G ü ne 1984). Dennoch wa die Wohnungs age bis ins le z e D i el des 19.
Jah hunde s ein wenig beach e es soziales P oblem (Schumache 1919: 10). Die Zuwan-
de e om Lande ha en eine ex eme Ansp uchslosigkei mi geb ach (Wische mann
1997: 481), abe imme hin wa en die s äd ischen Un e kün e besse als die ländlichen
Wohnbedingungen. Tempo ä e Schla gelegenhei en, (ge eil e) Zimme und Un e mie -
e häl nisse wa en seh e b ei e . Das sa u ie e Bü ge um glaub e, in den Elends-
wohnungen ausschließlich schockie enden Ges ank, Schmu z, mo alische Ve we lich-
kei , T unksuch sowie ziel- und zügelloses Leben o zu inden, und iden i izie e mi

Di k Schube : Wohn e häl nisse und Wohn o schung in Hambu g 69
den Gegenpolen Saube kei , Reinlichkei und O dnung (»T au es Heim, Glück allein«)
seine Ideale.
Bald abe geis e e das »Sch eckgespens de A bei e age« du ch die bü ge liche
P esse. B eschen soll en in die unübe schauba en und kaum kon ollie ba en Qua ie-
e geschlagen und die Wohn e häl nisse – mi de Folge de Ve d ängung on einkom-
mensschwäche en Be ölke ungsg uppen – e besse we den (Schube 1997b: 87). Vo
allem das Gänge ie el de nö dlichen Neus ad gal als He d on K ankhei en. Viel-
ach wa en es engagie e philan h opische Ak eu e, die auch die si lichen Folgen des
engen Zusammenlebens p oblema isie en und einen »S udel si lichen Ve de bens«
(Wiche n 1971 [1847]: 68) ü ch e en. Neben baulichen Modellp ojek en wa en es e zie-
he ische Maßnahmen, die p opagie wu den. Sei den 1850e und 1860e Jah en gab es
e schiedene Bemühungen, die Wohn e häl nisse de a bei enden Be ölke ung du ch
p i a e Ini ia i en – so zum Beispiel die »Hil e zu Selbs hil e« – zu e besse n. Be ei s
im K isenjah 1857 wa in Hambu g eine e s e »gemeinnü zige« Baugesellscha ins Le-
ben ge u en wo den,de en Vo haben alle dings nich ealisie we den konn e (Spö ha-
se 1940: 36).Sonde o men des Wohnens en s anden zudem aus lokalspezi ischen sozia-
len,o eligiös und philan h opisch gebundenen Kon ex en,als Wohns i e ü Wi wen,
Al e und »sozial Schwache« (Eissenhaue 1987). Im Jah 1862 wu de dann mi de Bauge-
nossenscha S einwä de de in Deu schland e s e wegweisende Ve such eine Häuse -
Baugenossenscha gemach ,de –sodieIn en ionde U hebe –»eigen umsloseA bei-
e ina bei endeEigen üme « e wandelnsoll e(Spö hase1940:164).Inih emSch eiben
an den Sena wu de die Bi e um Übe lassung on p eiswe en G unds ücken zum Bau
on A bei e wohnungen mi dem Ziel de »He s ellung gesunde Wohnungen in hun-
lichs e Nähe de A bei squa ie e« (zi .n. Spö hase 1940: 64 .) beg ünde .
De Be line S a is ike He mann Schwabe ha e be ei s 1868 es ges ell , »je ä me
jemandis ,einendes og öße enTeilseinesEinkommensmuße ü eine Wohnung e -
ausgaben« (Schwabe 1868: 266). Das »Schwabesche Gese z« konn e auch in Hambu g e-
i izie we den. Dabei ging es o allem um die Wohnungsnö e und un egelmäßigen
Einkommen de Ha ena bei e . So e gaben 1873 E hebungen übe Um ang und U sa-
chen de Wohnungsno einen bis dahin nich gekann en Mangel an mie p eisgüns i-
gen Wohnungen (Wische mann 1983: 63 .). Mi dem »Gese z be . die Fö de ung de E -
bauung on kleinen Wohnungen« wu de 1873 e s mals in Deu schland eine Gese zesin-
i ia i e zu geziel en Fö de ung des Baus on Kleinwohnungen un e nommen. Di ek e
In e en ionen in den Wohnungsma k wu den o dem Hin e g und des dominie en-
den libe alis ischen S aa s e s ändnisses abgelehn , abe die Besei igung on »In es-
i ionshemmnissen« ü »Re lec an en« (In es o en und Bau äge ), Wohns anda d e-
duzie ung, zei weilige E lass de G unds eue und die Be ei s ellung on ö en lichem
G und und Boden (S aa sg und) wu den als empo ä gangba e Wege ausgelo e (Schu-
be 1988: 307).
Ums i en wa im le z en Jah zehn des 19. Jah hunde s nich meh die Ta sache
onA mu undWohnungsno ,sonde ndieF age,obundmi welchenMi elngegendie-
se Misss ände o gegangen we den konn e. Die men ale Ve a bei ung on Umb üchen
und neuen Phänomenen wa gep äg on eine meh deu igen Mischung aus Fu ch und
Neugie , Ho nung und S olz, Ablehnung und Hass. Dabei wa die Meinung seh e -
b ei e , A mu und Wohnungsno wü den om Mangel an Mo al bei den A men s am-
70 His o ische und heo e ische Eino dnung
men, die selbs e schulde sei. Alle Konzep e zu Ve besse ung de Wohn e häl nisse
e bandenZucke b o undPei sche–un e schiedlichakzen uie – e zahn mi didak-
ischen Aspek en on sozial e o me isch-philan h opischen und ep essi -disziplinie-
enden Elemen en.
Wohnungs age und Wohnungs e o m
Mi de Ve dopplung de Einwohne zahl Hambu gs zwischen 1892 und 1918 im Zuge
de Indus ialisie ung e hiel auch die Wohnungs age eine neue Bedeu ung (Reulecke
1985; Salde n 1995: 45). Ve all de Si en und En wu zelung in den mode nen Mie s-
kase nen wu den beklag (P eil 1972: 113). Im Rahmen de Bisma ckschen Sozialpoli ik
(1883 bis 1889) zeichne e sich ein Wechsel on o mals ehe ep essi -kon lik o ien ie -
en zu nun meh in eg a i en s aa lichen S a egien ab. Auch die Baugenossenscha s-
bewegung e uh dami umgehend einen schwungha en Au ieb. Ih e Un e nehmens-
philosophie basie e sei dem au den Me kmalen Iden i ä sp inzip, Selbs hil e, Selbs -
e wal ung und Selbs e an wo ung mi di e sen lokalen Ausp ägungen.
Imle z enD i eldes19.Jah hunde smeh ensichdieAnzeichen ü eineVe besse-
ungde Wohnungs e so gung(Zimme mann1991).Im»Ve ein ü Socialpoli ik«wu de
die Wohnungs age 1886/87 und 1901/02 e ö e und Hambu g dien e als ein Re e enz-
beispiel. So wu de kons a ie , dass es in Hambu g eine »auße o den liche Uebe p o-
duc ion« g öße e und eu e e Wohnungen gäbe, wäh end die »kleine en Gelasse ei-
ne iel ge inge e Zunahme, die billigs en Wohnungen soga eine Abnahme au weisen«
(Koch 1886: 45). Gus a Schmolle , s ell e e end ü die G uppe de »Ka hede sozialis-
en« o de e gene ell ü das Kaise eich:
»Diebesi zendenKlassenmüssen aus ih emSchlumme au ge ü el we den;sie müs-
sen endlich einsehen, dass, selbs wenn sie g oße Op e b ingen, dies nu […] eine mä-
ßige, bescheidene Ve siche ungssumme is , mi de sie sich schü zen gegen die Epide-
mien und gegen die socialen Re olu ionen, die kommen müssen, wenn wi nich au -
hö en, die un e en Klassen in unse en G oßs äd en du ch ih e Wohnungs e häl nisse
zu Ba ba en, zu ie ischem Dasein he abzud ücken.« (Schmolle 1890: 370 .)
Wäh end ü die Sozialdemok a en de Gegensa z on Lohna bei und Kapi al zen al
wa und die Lösung de Wohnungs age keine P io i ä ha e, d äng en bü ge liche
Re o me au p ä en i e s aa liche In e en ionen. Die Wohnungs age wu de on
den zei genössischen Beobach e n o allem an den Qua ie en es gemach , in de-
nen die Wohnungsnö e wie unzu eichende hygienische S anda ds, Übe belegung und
Un e e mie ung am s ä ks en au a en. Die Ballung de »ge äh lichen Klassen« in
»Elends ie eln«, den »Schand lecken«, »Pes höhlen«, »B u s ä en de Unsi lichkei «
und »Chole anes e n«, wa ein neues Phänomen und eine He aus o de ung ungekann-
e A (Schube 1997b: 205 .).
De Ausb uch de Chole aepidemie 1892 lenk e den Blick e neu au die Wohnungs-
p obleme (Winkle 1984: 18). Es e k ank en in Hambu g unge äh 17.000 Pe sonen, on
denen as die Häl e s e ben soll e (E ans 1990). De Ausb uch eine de a igen, kaum
Di k Schube : Wohn e häl nisse und Wohn o schung in Hambu g 71
meh ü möglich gehal enen Epidemie b ach e die Hambu ge Wohn e häl nisse ins
K euz eue ö en liche K i ik in ganz Deu schland. Das Wo on den hambu gischen
Schaue qua ie enund Pes he denließ ganzDeu schland imHinblickau die e o mbe-
dü igen Wohn e häl nisse au ho chen. De A z Fe dinand Hueppe sch ieb: »Abe e -
wasSchlimme esalsdieA bei e qua ie eimGänge ie elinHambu ghabeichbisje z
nich kennen gele n .« (Hueppe/Hueppe 1893: 25) Wäh end Robe Koch und Max on
Pe enko e übe U sachen und Ve b ei ung de Chole a s i en, bes and kein Dissens
bei de Lösung: »Die Assanie ung de menschlichen Wohno e is das Haup schu zmi -
el gegen Chole a.« (Pe enko e 1893: 132) Zwa wa be ei s ku z nach Ausb uch de Epi-
demie eine Kommission zu Un e suchung de Wohn e häl nisse eingese z wo den,
de en Mi gliede auch Auslands eisen un e nahmen, um Modell o haben zu s udie en.
Abe e s nach dem Ha ena bei e s eik 1896/97 sah sich de Sena genö ig , Maßnah-
men zu e g ei en. Fe dinand Tönnies – damals eine de enommie es en deu schen
Soziologen–e s ell eeineum ang eicheEnque eübe dieLebens-und Wohnbedingun-
gen de Ha ena bei e . E wies au de en Abhängigkei , in de Nähe de A bei ss ä e zu
wohnen, hin und kam zum Schluss: »Die Folgen in Ges al on No p eisen kleine Woh-
nungen, Uebe be ölke ung des e ügba en Raumes, Einsch änkungen im si lich no -
wendigs en Kom o , machen sich in jede Ha ens ad beme kba .« (Tönnies 1897: 179)
Auch die bü ge liche P esse s imm e ein und o de e: »Die Höhlen des Las e s müssen
schwinden.« (Schube 1997b: 205)
Von de Sanie ungskommissionwu dend eiSanie ungsgebie e es geleg ,in denen
ca. 60.000 Menschen leb en (Olshausen 1902, 1904). S ad hygienische A gumen e wu -
den zu Kon olle und Übe wachung de Un e schich en o geschoben. »Die Übe wa-
chung und Kon ollie ung de Wohnhö e ha e sich als zweckmäßig und wohl du ch-
üh ba e wiesen«,hieß es1892ineinemSena sbe ich ,und1901soll enun du chdieSa-
nie ungsmaßnahmen »p oblema isches Ve hal en« de un e en Be ölke ungsg uppen
geziel kon ollie we den, »da diese Leu e und ih e Schlup winkel eine bes ändigen
und so g äl igen Übe wachung und g öße e Fü so ge bedü en« (Medicinal-Collegium
Hambu g 1901: 318). So wu de o dem E s en Wel k ieg in Hambu g die einzige be-
deu ende Flächensanie ung im Deu schen Kaise eichdu chge üh , die den Ausgangs-
punk ü wei e e wohnungspoli ische Kon o e sen deu schlandwei bilden soll e. De
bekann e S ad plane Jose S übben s u e die Sanie ungen als »he o agend und se-
gens eich« ein, de Wohnungs e o me Ca l C. Fuchs beklag e dagegen, dass man bei
de Sanie ung nich on E ah ungen ande eno s p o i ie hä e, sonde n »mi nie-
de sächsische Ha näckigkei alle Fehle und E ah ungen noch einmal machen will«
(Fuchs 1904: 188). De quali a i e Be ölke ungsaus ausch wu de on behö dliche Sei-
e abe als unp oblema isch bewe e . K i ike sp achen on eine »Dislozie ung unbe-
kann en Ausmasses«, wäh end S übben »Hambu g ü die Inang i nahme [de Sanie-
ung, de Ve .] hohe Ane kennung« aussp ach (1904: 393). Eine Ve d ängungswelle –
heu ewü demansiealsGen i izie ungbezeichnen–ausdenmie p eisgüns igenWoh-
nungen am Ha en olg e umgehend.
Zwa wa 1892 das Bebauungsplangese z (Popowski 1994: 73; Albe s 1985) beschlos-
sen wo den, abe e s 1898 konn e das Wohnungsp legegese z zu Siche ung gesunde
Wohn e häl nisse e abschiede we den (Wische mann 1983: 87). Das Gese z bo eine
Handhabe, Wohnungen au g und eines Gu ach ens ü unbewohnba zu e klä en.
72 His o ische und heo e ische Eino dnung
Die nega i en Folgen de Un e e mie ung und die Fo de ung nach abgeschlossenen
Kleinwohnungen wu den bei den Be a ungen mi So ge um Hygiene, abe auch Si -
lichkei und Familiensinn beg ünde : »Eine einliche, o den liche Familie wi d du ch
eine schmu zige, uno den liche e do ben; K ankhei en we den on eine Familie au
die ande e übe agen und e hee ende Epidemien in hohem G ade be ö de « (zi .n.
Schube 1997: 210). Die P oduk ion on ela i g oßen Wohnungen b ach e das on
Wohnungs e o me n k i isie e Sys em des Schla gänge - und Un e mie wesens mi
sich.DiesesSys embo ü dieBe o enenjedocheine wich ige Einnahmequelle(Kalck-
s ein 1904; Zimme mann 1991: 45),konn en doch dem jeweiligen Haushal seinkommens
en sp echend Be en, Teil äume ode Räume un e e mie e und lexibel au die Land-
S ad -Wande ungs-Zyklen du ch »Zusammen ücken« eagie we den (B üggemann/
Nie hamme 1978: 174).
Wohnungs e o me such en dem Abglei en und de Ve a mung de »kleinen Leu-
e« und de Mi elschich ins P ole a ia en gegenzuwi ken.Bei eine Un e suchung de
Wohn e häl nisse de hambu gischen Un e beam en wu de 1900 kons a ie , »dass ü
kleine Wohnungen häu ig die höchs en Mie p eise bezogen au 1qm Boden läche ge-
o de wu den« (P ings ho n 1900: 37). Wohnungsnö e üh en 1902 e neu zu Ve ab-
schiedung eines »Gese zes be e end die Fö de ung des Baus kleine Wohnungen«, das
den G undsa z de Wi scha s eihei in de Wohnungs e so gung abe nich in a-
ge s ell e (Funke 1974). Zu Fö de ung des Baus on Kleinwohnungen wu de wiede um
s aa liche Baug und zu Ve ügungges ell (Schube 1988).DieHaus-undG undbesi -
ze opponie en gegen Wohnungsinspek ion, Wohnungsau sich , übe zogene Bau o -
sch i en sowie s aa liche In e en ionen und ha en au g und des an den E we b des
Bü ge ech s (bis 1896) gekoppel en Wahl ech s eine s a ke Posi ion in de Bü ge scha
(Rosche 1900). Das »ausbeu e ische« Ve hal en de Ve mie e als »Hausag a ie « und
»mode ne Vampi e« wu de aus e o me ischen K eisen beschimp (Hauschild-Thies-
sen 1982: 236). So e blieben bei den bes ehenden Mach - und Meh hei s e häl nissen
nu Nischen ü die Wohnungs- und Boden e o m sowie ü die Baugenossenscha s-
und spä e e Ga ens ad bewegung (Spö hase 1940).
Im le z en Jah zehn des 19. Jah hunde s wu den auch in Hambu g die Lösung de
Wohnungs age und die Besei igung on Elends lecken als wei e e kommunale Au -
gabe angesehen, die o allem mi els de ö en lichen Gesundhei sp lege angegangen
we den soll e. Die Hygienediskussion, die bis ins le z e Vie el des 19. Jah hunde s die
Diskussion um Vo - und Nach eile de G oßs äd e p äg e, wu de nun übe lage on
dem A gumen a ionspa adigma »E hal ung und Meh ung de Volksk a «, das mi so-
zialda winis ischen und lebens e o me ischen Ideologien ope ie e. De »Hambu ge
Weg« e blieb au de Ebene de ma e iellen Fö de ung de P i a ini ia i e im Sek o
des Kleinwohnungsbaus, die Wohnungsbau in kommunale Regie ausschloss und dem
wi scha lichen Libe alismus e p lich e wa .
Re o mwohnungsbau und Gemeinwi scha
Auch in Hambu g wi k e de E s e Wel k ieg als Ka alysa o ü gesellscha liche
Ve ände ungen: Demok a isie ung, Emanzipa ion de F auen, zunehmende F au-
Di k Schube : Wohn e häl nisse und Wohn o schung in Hambu g 79
lungsknolle«.Ha monische Nachba scha en, die »gegliede e und au gelocke e S ad «
und de »g üne Funk ionalismus« wa en die Lei bilde ü die Wohnqua ie e de »e s-
en Gene a ion« de Nachk iegszei . Einig wa man sich in de Ablehnung de g ünde -
zei lichen S ad mi ih en dich bebau en Blocks uk u en, Hin e häuse n, Kelle woh-
nungen und unhygienischen und übe üll en Mie skase nen. 1952 wa in Hambu g be-
ei sdie 100.000.Wohnung nach K iegsende e igges ell .Die E olgsmeldungenübe -
schlugen sich: 1959 wu de die 250.000. Wohnung übe geben und die Nachk iegswoh-
nungsno schien schon as e gessen.Die Funk ionseli enmi ih enExpe en de Woh-
nungswi scha , mi A chi ek en und Plane n konn en ih e echnische und o ganisa-
o ische Kompe enz wiede einb ingen und dabei ih e bewäh en Seilscha en nu zen
(Du h/Gu schow1988).Mi de Wäh ungs e o m1948,demG undgese zundde G ün-
dung de BRD 1949 und dem E s en Wohnungsbaugese z 1950 wu den ü die BRD die
Weichen ü die Wohnungspoli ik de olgenden Jah zehn e ges ell .
Die »mode nisie ende« Wi kung des K ieges, die Eigendynamik lang is ige
ökonomische und soziale P ozesse (Ve inge ung de Haushal sg ößen, E we bs-
ä igkei on F auen, Zunahme de Klein amilien) und de poli ische und kul u elle
Hegemonied uck sei ens de USA anden im Modell des sozialen Wohnungsbaus eine
baulich- äumliche En sp echung. Dami gingen Mode nisie ungsp ozesse in allen
gesellscha lichen Be eichen einhe , die sich an wes lichen und o allem an ame ika-
nischen Vo bilde n o ien ie en.Die Klein amilie wu de de Ad essa de zunehmend
nach a ionalisie en Fe igungsme hoden e s ell en amilienge ech en Wohnungen.
Quan i a i e F agen de Wohnungs e so gung,Um ang und Ve eilung des Wohnungs-
bes ands dominie en den wohnungspoli ischen Disku s. Bei de Ausges al ung des
kün igen Massenwohnungsbaus wa en zwei G undsä ze unums i en: Diese konn e
nu (be is e ) mi ö en lichen Mi eln e olgen und de Wi scha lichkei wu de de
Vo ang gegenübe ande en K i e ien einge äum (S apel eld 1993). Die Fes legung
de Einkommensg enzen im sozialen Wohnungsbau bes imm e dabei ein b ei es Be-
ölke ungssegmen , das in diesem Bes and wohnbe ech ig wa und be ö de e eine
mi els ändische O ien ie ung.
1960 wu de das Rich es de 300.000. Neubauwohnung in Hambu g ge eie und
nach Jah en de s aa lichen Bewi scha ung konn e die Libe alisie ung des Wohnungs-
ma k s beginnen. Je e olg eiche de Wiede au bau o ankam, des o kla e wu de de
T end zu eine ma k kon o men Umges al ung de Wohnungswi scha (Schild 1998:
174). Das Bundesgese z übe den Abbau de Wohnungszwangswi scha und übe ein
soziales Mie - und Wohn ech on 1960 wi d als Meilens ein de Libe alisie ung gewe -
e . 1965 wu de auch noch die Subjek ö de ung in Fo m des Wohngelds einge üh . Die
Flu ka as ophe 1962, bei de meh als 300 Menschen s a ben und und 20.000 Men-
schenobdachlos wu den,ku bel e dieNeubaumaschine iein Hambu g ku z is ignoch
einmalan.Die in Hambu ggeg ünde eNeueHeima alsgewe kscha lichesWohnungs-
un e nehmen (Schube 2019) und die SAGA als kommunales Wohnungsun e nehmen
übe nahmen die Planung und den Bau on G oßwohnsiedlungen aus »einem Guss« wie
zum Beispiel S eilshoop, Mümmelmannsbe g und Osdo e Bo n.Ra ionali ä ,Typisie-
ung,E ek i i ä und Funk ionali ä lau e en die Schlagwo e bei de Planung und dem
Bau on Wohnungen (Häuße mann/Siebel 1996: 29). Ve dich e e Bauweise wu de zum
Synonym ü Mode nisie ung und mode nes Leben e klä und meh U bani ä lau e-

80 His o ische und heo e ische Eino dnung
e de Ru , de sei Mi e de 1960e Jah e mi de au gelocke en Nachba scha sidyl-
le (»Nie en ischkul u «) Schluss machen woll e. So be ü wo e en 70P ozen de Ham-
bu ge im Jah 1966 eine Flächensanie ung des S ad eils S . Geo g, wo nach Plänen de
Neuen Heima ein »Manha an an de Als e « en s ehen soll e.
Die zahlenmäßige Bilanz des Wohnungsbaus wa eind ucks oll, die Wohnungs a-
ge gal als gelös und neue Tä igkei s elde ü die Wohnungsun e nehmen muss en
e schlossen we den. In den Al bauqua ie en wu de man ündig, hie mani es ie e
sich –so die A chi ek en,Plane und Wohnungsbaugesellscha en –»Rücks ändigkei «,
die zu besei igen und du ch mode ne Wohnqua ie e zu e se zen sei. Im Rahmen des
S äd ebau ö de ungsgese zes 1971 se z en S ad e neue ungsmaßnahmen ein: S ad -
e neue ung in kleinen Sch i en, Mode nisie ung, S ad eilen wicklungsplanung. Die
du ch Sanie ung, Au we ung, Mode nisie ung, Gebäudeab isse und Umnu zung
e d äng en Be ölke ungsg uppen soll en o wiegend in den S ad andsiedlungen un-
e geb ach we den. De mie p eisgüns ige Wohn aum in den Al bauqua ie en wu de
dami e knapp und die Mie p eisbindung in Hambu g zum 1.Janua 1977 au gehoben
(Schube 1986b).Rückläu ige Einwohne zahlenwa enin Hambu g o allemim Be eich
de Ci y und de inne en S ad zu e zeichnen (Mölle 1985: 129),wäh end ü die äuße e
S ad noch bis 1975 Zuwächse egis ie wu den, die sich dann wei e au das Umland
e lage en (Haack/Zi wes 1985: 129).
Es wa en populä wissenscha liche Sch i en un e ande em on Jane Jacobs (1961)
und Alexande Mi sche lich (1965), die eine Unwi lichkei de S äd e als E gebnis de
Nachk iegsmode ne lau s a k beklag ha en. In de Folge wu de auch das Fehlen sys-
ema ische Wohn(bau) o schung und Fo schung zu Wohnbedü nissen hema isie .
Die Neue Heima mach e mi de Ein ich ung de GEWOS (Gesellscha ü Wohnungs-
und Siedlungswesen e.V.) einen e s en Sch i , um diese Lücke zu üllen. Die GEWOS
soll e als Think ank und Füh ungshil e alle dings o wiegend dem Wohnungsun e neh-
men Neue Heima und de ganzen gemeinnü zigen Wohnungswi scha dienen. Mi
Haup si z in Hambu g p oduzie e die GEWOS einen wi kmäch igen Ou pu an S udi-
en,wa maßgeblichamS äd ebau ö de ungsgese z1971be eilig , on ielenS äd enmi
Un e suchungen beau ag wo den und nu z e iel ach Wohn- und Qua ie s ypen aus
Hambu galsRe e enz.DieK isede »Gigan omanie« de g oßengemeinnü zigenWoh-
nungsun e nehmen kulminie e im Neue-Heima -Skandal on 1982. Das Finanzgeba-
en und die Glaubwü digkei sk ise de Un e nehmens üh ung be ö de en die Disk e-
di ie ung de gesam en gemeinnü zigen Wohnungswi scha und zugleich des ganzen
Konzep s des Sozialen Wohnungsbaus (Schube 2019).
De Wohnungsbau An ang de 1980e Jah e o ien ie e sich nun an Klein eiligkei ,
Viel al und Indi idualisie ung. Die wohnungspoli ischen Akzen e wu den dami e -
s ä k au das Segmen des quali a i hochwe igen Wohnungsbaus (»Klasse s a Mas-
se«) e lage . De soziale Wohnungs(neu)bau wu de zu ückgesch aub und Maßnah-
men zu Eigen umsbildung s ä ke ge ö de (Flagge 1999). Vo dem Hin e g und de
Ve mie ungsp obleme Mi e de 1980e Jah e wu de au eine Ma k sä igung und ein
Nach age ie geschlossen. Die Ans engungen konzen ie en sich nun e s ä k au
S ad e neue ungundSanie ungdes o handenenWohnungsbes ands.Ein ganzesBün-
del on Maßnahmen wie Mode nisie ungs ö de ung, s eue liche Begüns igung des E -
we bs on Al bauwohn aum (ab 1977) sowie Umwandlungen on Mie - in Eigen ums-
Di k Schube : Wohn e häl nisse und Wohn o schung in Hambu g 81
wohnungen be ö de en die Au we ung on g ünde zei lichen S ad eilen und lös en
einen Boom on S udien aus.
Die Zukun de Ve gangenhei
Mi de Wiede e einigung Deu schlands soll e ein neues Kapi el eine »neuen Woh-
nungsno « beginnen, das in diesem Bei ag nich wei e ausge üh we den kann. Die
du chschni lich gu e Wohnung e so gung in Hambu g Ende de 1980e Jah e äusch e
übe Dispa i ä en und Ve so gungsengpässe au Wohnungs eilmä k en hinweg. The-
men wie »A mu und Reich um« und »Zweid i elgesellscha « okussie en neue P o-
blemlagen bei Fo bes and gesellscha liche Ungleichei mi ih em sozial äumlichen
Niede schlag (B eckne e al. 1989). S udien zum Themen eld de Wohnungs e so gung
ha en noch wei gehend apologe ischen Cha ak e und wa en Au ags o schungen
om Bundesbauminis e ium, on K edi ins i u en ode on de Wohnungswi scha
(F ank/Schube 1983). In Hambu g gewannen auch an den Hochschulen wohnungs-
bezogene Themen an Bedeu ung. Sozial- und poli ikwissenscha liche Ansä ze wu den
auch in eine Vielzahl on P ojek - und Quali izie ungsa bei en einbezogen. Die Aus-
di e enzie ung de wohnungspoli ischen Ins umen e spiegel e sich auch in de
Fo schungslandscha . Von E aluie ungen, übe S ad eil- bis zu S ad egionens udien
e s eck e sich das äumliche Spek um, on S ad e neue ung und S ad umbau bis
zu T ans o ma ion on b achge allenen Flächen und de Einbeziehung pa izipa i e
Ansä ze e s eck e sich das Themenspek um. An de Uni e si ä Hambu g en s anden
im Fachbe eich Soziologie ich ungsweisende S udien zu G oßwohnsiedlungen, zu
S ad e neue ung und zu Seg ega ion und Gen i izie ung (F ied ichs 1977). Mi de
G ündung de TU Hambu g-Ha bu g 1978 wu de ein S udiengang S ad planung (sei
2006 an de Ha enCi y Uni e si ä ) einge ich e ,mi Fo schungen und Un e suchungen
un e ande em zu den Themen Wohnen und S ad , iel ach mi Handlungso ien ie un-
gen e bunden (Ha enCi y Uni e si ä Hambu g 2013). Un e schiedliche Aspek e des
Wohnens und di e se Gebie skulissen wu den – mi kompe a i en Pe spek i en – in
den Blick genommen.
Die sei den 1920e Jah en ge o de e Libe alisie ung des Wohnungsma k s und die
Rück üh ung in die » eie Ma k wi scha « schien o dem Hin e g und eines schein-
ba en spann e en Wohnungsma k es möglich. Vo diesem Hin e g und wu den kom-
pensa o ische Op ionen kommunale Wohnungspoli ik (Schube 1991) e wogen, nun
auchmi Pe spek i ende Demok a isie ungzu TeilhabeimWohnbe eich.DieIn ans-
pa enz de segmen ie enWohnungs eilmä k e be ö de e Ma k un ollkommenhei en,
die zu s aa lichen In e en ionen – jeweils als »Zwangswi scha « disk edi ie – üh -
en. Mach e die libe ale ma k wi scha liche Posi ion jegliche Fo m on Eing i en sei
dem E s en Wel k ieg ü das Ma k e sagen e an wo lich (S aa s e sagen), lei e die
sozial o ien ie e Posi ion om G und ech au Wohnen die No wendigkei s aa liche
In e en ionen ab (Ma k e sagen). So gil es, die g undlegende F age »Is die Wohnung
zu eue ode sind die Mie e zu a m?« (wohnungs-)poli isch zu bean wo en.
Zwei poli isch und ideologisch diame al en gegengese z e G undposi ionen zu
Wohnung als Wa e und zum Wohnen als G undbedü nis ziehen sich als zen ales Mo-
82 His o ische und heo e ische Eino dnung
men um du ch die Behandlung de Wohnungs age, bis in die Gegenwa . De be ei s
in Hambu g um die Jah hunde wende om 19. zum 20. Jah hunde eingeschlagene
En wicklungsp ad mi dem libe alis ischen Lei sa z, dass de Ma k und die mi elba e
Un e s ü zung on Wohnungsbau äge n die Wohnungs e so gung einkommens-
schwäche e Haushal e besse be ö de n könn en als de S aa , se z e sich du ch. In
de Te minologie de P adabhängigkei gab es in de An angsphase iel äl ige En -
scheidungs- und En wicklungsop ionen, dann wu de zu einem bes imm en Zei punk
(»c i ical junc u e«) eine En scheidung ü einen En wicklungsp ad ge o en (»lock
in«), de nach olgendes Handeln de e minie e und Fehlen scheidungen e es ig e.
In komplizie en En scheidungssi u a ionen (»Gelegenhei s ens e «) lag es nahe –
zu Reduk ion on Komplexi ä – au die Pe ek ionie ung »bewäh e « S a egien zu
se zen.
Als ein Beispiel ü eine de a ige En scheidungssi ua ion soll hie abschließend de
his o ische Momen dienen, als o meh als 100 Jah en im No embe 1918 de A bei e -
und Solda en a in Hambu g die Mach übe nommen ha e. Hek isch wu de eine Se-
na s- und Bü ge scha skommission »zu P ü ung de F age, ob und au welchem We-
ge sich die s aa ssei ige Fö de ung des Baues on Wohnungen ü die minde bemi el-
e Be ölke ung emp iel « einge ich e . Die Kommission ag e zunächs as äglich und
e s ell e am 22.No embe 1918 einen e s en Be ich . Ein am liche Wohnungsnachweis
wu de einge ich e , zwangsweise Ins andse zung du chgese z und eine »g öße e Zahl
lee e Wohnungen« wu de e mu e . Es wu de soga eine Ziegelei in Rei b ook en eig-
ne , um Bauma e ial ü den Kleinwohnungsbau zu e langen. Bis zum Feb ua 1921 e -
s ell e die Kommission 23 um ang eiche Be ich e und kam schließlich – un e Ane ken-
nung eine Wohnungsno – zu dem E gebnis:
»De S aa allein is selbs e s ändlich nich in de Lage, die benö ig en Wohnungen
säm lich selbs he zus ellen ode auch nu den g öß en Teil de Mi el he zugeben. Ei-
ne Besei igung de Wohnungsno is ielmeh nu dadu ch zu e eichen, daß die p i-
a e Bau ä igkei – und zwa auch ohne inanzielle Un e s ü zung des S aa es wiede -
einse z .« (Sena und Bü ge scha Hambu g 1921: 159)
Ein zunehmend di e si izie es Ins umen a ium on Bund, Lände n und Kommunen,
zu Objek - und Subjek ö de ung, ü Wohnungs eilmä k e, Bes and und Neubau,
Qua ie s ypen, Zielg uppen und Haushal s o men ha sich inzwischen übe meh als
ein Jah hunde hinweg – ideologisch o wäh end da au bedach die Funk ions ähig-
kei des » eien Wohnungsma k es« nich in age zu s ellen –he ausgebilde .Die F age
nach dem Wesensme kmal de Wohnung als ökonomisches ode soziales Gu und nach
de No wendigkei s aa liche In e en ionen wi d spä es ens sei dem 19. Jah hunde
kon o e s poli isch disku ie und spiegel sich bis heu e, nich nu in Hambu g, in
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sche S udien zu Geschich swissenscha . Bd.90. Gö ingen: Vandenhoeck und Ru-
p ech .
Jü gen Oßenb ügge: Wohnungspoli ik und S ad en wicklung inHambu g1950bis2020 95
eiche S ad eile mi Du chschni swe en on un e bis knapp 30Quad a me e n (z.B.
Wilhelmsbu g, Ha bu g) und solche mi annähe nd 60Quad a me e n und meh (z.B.
Blankenese, Wellingsbü el, Wohldo -Ohls ed ). Ein mik oskalige Blick au Baublöcke
ode Zählbezi ke wü de diese Spannb ei e e höhen.
Ein wich ige Teilaspek , au den hie nu hingewiesen we den kann,be i die Ei-
gen ums e häl nisse hinsich lich de bebau en bzw. bebauba en G und lächen und de
Wohngebäude bzw. de Wohnungen. Hie liegen keine sys ema ischen E hebungen o ,
die eine genaue Zus andsbesch eibung ode ga eine zei liche En wicklung me hodisch
gesiche wiede geben. Dahe e olg hie nu die Zusammens ellung einige G undda-
en. Nach Angaben des S a is ischen Am es ü Hambu g und Schleswig-Hols ein we -
den die in Abbildung1 wiede gegebenen Wohnungen im Jah e 2019 zu 23,9P ozen als
Eigen ums- und zu 76,1P ozen als Mie wohnungen genu z (S a is ikam No d 2019).
Un e de Annahme,dassEigen umswohnungenP i a pe sonenzuzu echnensind, eil
sich de Besi z de Mie wohnungen olgende maßen au : jeweils 18P ozen de Mie -
wohnungengehö enWohnungsgenossenscha enundde SAGAalskommunalemWoh-
nungsun e nehmen.Wei e e13P ozen besi zenp i a wi scha licheWohnungsun e -
nehmen. De g öß e Teil de Wohnungen is im Besi z on Eigen üme gemeinscha en
(ca. 30P ozen ). Hinzu kommen P i a pe sonen (14P ozen ) und sons ige Eigen üme
(ca.7P ozen ).De e gleichsweise hoheAn eilde Genossenscha enund de SAGAmi
meh als einem D i el de Hambu ge Mie wohnungen zeig , dass iele Wohnungen
nich p i a wi scha lichen Rendi ekalkülen un e liegen (zu Wohnungs- und Immo-
bilienwi scha in Hambu g siehe Me zge in diesem Band).
Die Zei eihen e anschaulichen un e schiedliche T ends de Siedlungs- und Be öl-
ke ungsen wicklung, die zum einen wohnungspoli ische Regimes beein lussen, zum
Beispiel als Reak ion au die Subu banisie ung, zum ande en Ausd uck des Handelns
diese Ak eu e sind,was besonde s in den beiden zu ückliegenden Jah zehn en sich ba
gewo den is . Im Folgenden sollen diese Ein lussg ößen bezogen au die in Tabelle1
genann en Pe ioden nähe e läu e we den.
Das Wiede au bau egime de 1950e Jah e
Das wohnungspoli ische Regime Hambu gs nach dem Zwei en Wel k ieg wa ge-
kennzeichne du ch die Besei igung de K iegsschäden, die mi g oß lächigem Ab iss
de al en Bausubs anz und wei e gehenden Flächensanie ungen in den 1950e Jah en
e bunden wa . Au G undlage s ik e Gese zgebung kann das wohnungspoli ische
Regime diese Zei als s aa lich ges eue e Umse zung de Wohnungs e so gung ü
un e e und mi le e Einkommensschich en (A bei e - und Kleinbü ge haushal e) be-
sch ieben we den. Umgese z wu de es übe wiegend du ch Genossenscha en sowie
kommunale Baugesellscha en und die Neue Heima . Die Le z genann en sind im
Lau e de Zei in dem auch heu e noch s ad eigenen Un e nehmen SAGA au gegangen
(Landeszen ale 2019; K ebs/Ah ens 2022: 102). De Beg i Wiede au bau be i im
wö lichen Sinne alle dings nu die Bausubs anz de 1920e Jah e wie die Ja es ad ,
Ba mbek-No d, B am eld, Dulsbe g ode die Veddel. Die g ünde zei liche Bausubs anz
iel dagegen übe wiegend de Flächensanie ung zum Op e und wu de e se z du ch

96 His o ische und heo e ische Eino dnung
einen S äd ebau, de den P inzipien de au gelocke en und gegliede en S ad mi
Zeilenbau und Punk hochhäuse n olg e und dami zumindes in Teilen in eine Kon-
inui ä slinie zu na ionalsozialis ischen Neuo ien ie ungen s and (Düwel/Gu schow
2008). Die Bezeichnung Wiede au bau is ielleich als i e üh end anzusehen, denn
nach dem K ieg e olg e eigen lich ein Neubau, wie es die g oßen P ojek e in Al ona
und Eimsbü el ode Ro henbu gso gu illus ie en (Ha ms/Schube 1989: 42 .). De
spä e e Sena o ü S ad en wicklung Will ied Maie (1997–2001) ha diese Phase als
d ama ischen Umbau kommen ie : »Ta sächlich ha de Wiede au bau meh ze s ö
als de Bombenk ieg. In Al ona und de Neus ad ha man nich das al e S aßenge üs
au gebau ,sonde n Zeilenbau en […].Das wa eine ich ige Sünde.« (Iken 2007)3Siche -
lich sind de a ige Bewe ungen disku abel und müssen im Kon ex de s äd ebaulichen
Diskussion de 1950e Jah e gesehen we den, denn die S ad ha e un e ande em mi
E ns May als A chi ek und Be a e de Neuen Heima enommie e Fachleu e ü
ih e Neubaup ojek e eingese z . Zudem ha e de au oge ech e Umbau de S ad mi
äumliche Funk ions ennung on Wohnen und A bei en in diese Zei eine o angige
Posi ion inne (Be nha d 2017).
Das Au s iegs egime de 1960e Jah e
Nachdem wesen liche Wiede au bauleis ungen ealisie wo den wa en und im Zuge
des »Wi scha swunde s« wei e gehende Ansp üche an Wohnungsg ößen und -kom-
o wich ige wu den, sind zum einen die G oßwohnsiedlung, zum ande en de Eigen-
heimbau p ägend gewo den. Insgesam is diese Pe iode du ch ein ko po a is isches
wohnungspoli isches Regime cha ak e isie , das sich aus den Sena o en de zumeis
egie enden SPD und wich igen Behö den (besonde s de Baubehö de), den s ad eige-
nenBe iebende Wohnungswi scha ,de gewe kscha snahenNeuenHeima alsEn -
wickle und Bau äge iele G oßp ojek e in de S ad sowie den adi ionell s a ken
Wohnungsbaugenossenscha enzusammengese z ha (G ü ne 1976).Diesessozialde-
mok a isch gep äg e Regime, das neben seine Mach ülle und S eue ungskompe enz
siche lich auch inne e Wide sp üche und Kon lik linien au wies, wa lange Zei aus-
schlaggebend.
Ein kaum zu un e schä zende Ak eu diese Zei wa das gewe kscha seigene Un-
e nehmenNeueHeima ,das be ei sin den1950e Jah en onHambu gausgehend zum
wich igs en wes deu schen Un e nehmen de Wohnungswi scha anwuchs. Die in
de Neuen Heima e sammel e Planungskompe enz, ih Zugang zu G oßk edi en ü
s äd ebauliche P ojek e und ih e in ensi e poli ische Ve ne zung schien ein Ga an ü
um ang eiche S ad e wei e ungen zu sein. Mi den im Konzep de »U bani ä du ch
Dich e« angeleg en Wohnmaschinen eagie en die Plane *innen au höhe e Wohn-
ansp üche de A bei e - und kleinbü ge lichen Klassen, was zu ma kan au allenden
3 Einen in e essan en Einblick in die »Ab issmen ali ä «, die nich nu das Wohnen, sonde n auch
die Ve keh sin as uk u , das heiß den S aßenbau be a , gib auch »Baugeschich e(n) – A chi-
ek u und S äd ebau Hambu gs in den 1970e und 1980 Jah en« (Ge oi/Meyhö e /Schwa z 2022).
Jü gen Oßenb ügge: Wohnungspoli ik und S ad en wicklung inHambu g1950bis2020 97
Siedlungskö pe n im S ad bild üh e (Haumann/Wagne -Kyo a 2013; Landeszen ale
2019).
Zum Au s iegs egime gehö abe auch die zunehmende Bedeu ung des Baus on
Ein amilien- und Reihenhäuse n und dami eine lächenin ensi en Ausdehnung de
S ad .Inden1950e Jah enwa dasalleins ehendeEin amilienhausnochAusd uckübe -
du chschni liche Einkommens e häl nisse und dami eli ä . Jedoch en s anden sozial
ausge ich e e klein eilige Siedlungs o men wie zum Beispiel Hohne kamp und die Ga -
ens ad Wandsbek ode auch gemisch e, aus Geschoßwohnungsbau, Reihenhäuse n
und Ein amilienhäuse n bes ehende Ensembles. In den Jah en des Au s iegs egimes,
un e ande em auch als Geschä s eld de Neuen Heima , nahm die Bedeu ung de
Ein amilienhäuse ode Doppelhaushäl en s a k zu und lei e e dami die lächenha e
Ausdehnung de S ad ein (siehe Haus/Weilbache in diesem Band).
Alle dings zeig en sich be ei s in den 1970e Jah en ma kan e Ve ände ungen, die
– gewisse maßen als K ise des o dis ischen U banismus – du ch zwei oneinande
unabhängige P ozesse ausgelös wo den sind. Zum einen e lie die Be ölke ungs-
en wicklung e s mals nach dem Ende des Zwei en Wel k iegs ückläu ig. T o z eines
posi i en Wande ungssaldos gegenübe dem Ausland e weis dies au eine sich massi
e s ä kende Subu banisie ung jensei s de Landesg enzen (Pohl 2019). Zum ande-
en, und wohnungspoli isch bedeu same , ha e sich das bishe dominan e Regime
auch delegi imie , denn besonde s die neuen G oßwohnsiedlungen anden wenig
Akzep anz und wu den als Ghe oisie ung wah genommen. Das Unbehagen übe die
S ad en wicklung de Nachk iegszei mani es ie e sich in Hambu g zudem als K i-
ik an den um ang eichen Ab iss ä igkei en, ge olg on einem lächenha en Umbau
de inne en S ad und mono unk ionalen Neubaugebie en am S ad and. Beginnend
mi de Umse zung de Mode nisie ungs ich linien des Bundes und de Lände (ab
1976 Mode nisie ungsgese z) und dem S äd ebau ö de ungsgese z (1971) en s anden
auch in Hambu g ins i u ionelle Neuo dnungen, die den Wohnungsbes and und seine
Sanie ung in den Vo de g und ück en.
Die poli ische Auseinande se zung übe die P obleme de S ad en wicklung diese
Zei is eind ucks oll ma kie du ch die Reden des E s en Bü ge meis e s de F eien
und Hanses ad Hambu g,Hans-Ul ich Klose, übe das Thema de »Un egie ba kei de
S äd e«. Sie symbolisie en den Wendepunk de S ad - und Wohnungspoli ik:
»20 Jah e lang [haben wi ] unse e ganze poli ische und inanzielle K a eingese z […],
um Neubau zu be eiben. Wi haben dabei Fo sch i e gemach und e eich , daß de
Neubau heu e einen ela i hohen S anda d ha . Wi haben dagegen wenig Geld und
Geis in es ie ,umdieal enS ad ie elinO dnungzuhal enode wiede inO dnung
zu b ingen. Wi haben au diese Weise die Menschen un e geb ach , abe wi haben
dadu ch – auch die Ve keh sen wicklung spiel hie eine Rolle – die A ak i i ä des
s äd ischen Wohnens nich unbeding e höh .« (Klose 1975: 6)
Als Konsequenz o de Klose eine Neuaus ich ung de S ad en wicklung,die als behu -
same S ad e neue ung ode S ad en wicklung in kleinen Sch i en die jeweilige Si ua i-
on de bes ehenden S ad qua ie e s a k be ücksich ig .
98 His o ische und heo e ische Eino dnung
Die Einschä zungen des ehemaligen E s en Bü ge meis e s s ehen s ell e e end
ü die K i ik an den wohnungs- und s äd ebaulichen Fehlen wicklungen de Nach-
k iegsphase, die in de Fachö en lichkei zwa be ei s in den 1960e Jah en e kann
wu den (Mi sche lich 1965; Siedle 1964), abe bis heu e ein p ägendes Elemen des
S ad bildes sind. Den Niede gang des Au s iegs egimes machen nich zule z auch die
Ko up ionsskandale um die Neue Heima sich ba (Fuh ich 1983; Landeszen ale 2019;
K ebs/Ah ens 2022).
Das Sanie ungs egime de 1970e und 1980e Jah e
Eine neue Gene a ion on A chi ek *innen, S ad plane *innen, Wissenscha le *innen
und Ak i is *innen mach e An ang de 1970e Jah e au sich au me ksam, indem sie die
Quali ä en des al en Gebäudebes ands und die Bedeu ung des Wohnens in de inne en
S ad be on haben (Fe dinand 1973; GEWOS 1975). In olge dieses T endwechsels sind
dezidie e Vo s ellungen übe die Innenen wicklung o geleg wo den, die ü einzelne
S ad eile En wicklungschancen und Hemmnisse un e such haben. Dami e olg e ein
langsames Eind ingen in ein neues wohnungspoli isches Themen eld, das on An ang
an ums i en und umkämp wa : die S ad sanie ung.
Eine zu o in Hambu g nich gekann e Quali ä in de Auseinande se zung mi
Wohnungs agen is mi den Bese zungen on g ünde zei lichen Wohnhäuse n e -
bunden.Besonde sdieHäuse in de Ha ens asseha en eines a ke,auch bundeswei e
Auss ahlung (He mann e al. 1987).Eine hohe symbolische Bedeu ung bekam auch die
Ve hinde ungde Umwandlungdes ehemaligen Flo a-Thea e sineineMusicalspiels ä -
e du ch links-al e na i e S ad eilini ia i en. Dabei handel e es sich gewisse maßen
um eine Vo wegnahme dessen, was heu e als »Rech au S ad «-Bewegung bekann
is . Jedoch s anden in den 1980e Jah en, auch wegen des e gleichsweise en spann-
en Wohnungsma k es in Hambu g, die Eigen ums age sowie die Au ech e hal ung
al e na i e En wü ede S ad en wicklunggegenübe de s ad s aa lichenSanie ungs-
poli ik im Vo de g und. Dami konn e sich neben den zahl eichen, eilweise mili an
ge üh en Auseinande se zungen auch ein Expe imen ie eld ü neue Wohn o men
und Besi z e häl nisse als Ausd uck e ände e s aa lich-zi ilgesellscha liche Zu-
sammena bei e ablie en. Die S ad egie ung ließ eine zumindes pa ielle In eg a ion
wohnungspoli ische Ansp üche aus den neuen sozialen Bewegungen zu, auch weil
die Wohnungs age nu einen beg enz en S ellenwe in de S ad poli ik diese Zei
einnahm.
Das Sozial egime de 1990e Jah e
Das»Sozial egime«is die schwächs ewohnungspoli ischeAk eu skons ella ion desBe-
ach ungszei aumes, wenn die einhei liche und konsequen e Fo mulie ung und Um-
se zung en sp echende Konzep e zum Maßs ab gemach wi d. De Zusammenb uch
de Neuen Heima , abe auch die Abscha ung de Wohnungsgemeinnü zigkei im Jah
1990bewi k eeineDisku s e schiebungweg onde Wohnungs agezuguns ende Fol-
Jü gen Oßenb ügge: Wohnungspoli ik und S ad en wicklung inHambu g1950bis2020 99
gen de A bei slosigkei , de sozialen Benach eiligung und de äumlichen Konzen a-
ion de A mu (Schube 1991; Me zge 2021: 100 .). Eine he e ogen s uk u ie en Ak-
eu skons ella ion, un e ande em bes ehend aus wohnungspoli ischen Ak i is *innen,
S ad eilini ia i en, T äge n de sozialen A bei und Wissenscha le *innen, gelang es,
die soziale F age als Ke nbes and eil de S ad en wicklung zu e anke n (BFHH 1994;
Fah enholz 1996). Vo dem Hin e g und de S uk u schwäche adi ionelle Indus ien
und de Ha enwi scha und de Abwande ung einkommenss ä ke e Be ölke ungs-
g uppenindasUmland e dich e ensichA mu sphänomeneinde Ke ns ad ,diedu ch
Zuwande ungsgewinne aus dem Ausland noch e s ä k wu den. Die wegen de s uk-
u ellenA bei slosigkei einse zende Einkommensschwächesowiedie Au gabedes Neu-
baus on Sozialwohnungen üh en zu A mu skonzen a ionen, die eine Neuo ien ie-
ung de S ad poli ik mi Fokus au bes imm e Qua ie e e o de lich mach en. Dami
en wickel e sich in Hambu g das Poli ik eld »soziale S ad «, das spä e übe Zwischen-
s a ionenun e de Bezeichnung»Rahmenp og ammIn eg ie eS ad eilen wicklung«
(RISE) ins i u ionalisie wu de.
In e essan is hie , dass de Rückgang de sozial ge ö de en Wohn aum e -
so gung, de e s in den le z en Jah en du ch den D i elmix wiede ad essie wu de,
be ei sAn angde 1990e Jah ekla sich ba wa undalsVe s ä ke de sozialen Benach-
eiligungbenann wu de(z.B.Dangscha 1994; siehe Bahls indiesem Band).Sozial äum-
lich haben sich die Phänomene u bane Benach eiligung o dem Milleniumswechsel
zum einen in den G oßwohnsiedlungen e dich e ,die zugleich Schwe punk äume des
sozialen Wohnungsbaus sind, zum ande en abe auch in g ünde zei lichen Qua ie en
wie S . Pauli, Al ona-No d, O ensen, dem Schanzen ie el und S . Geo g. Alle dings
se z e in den zule z genann en Qua ie en ein Au we ungsp ozess ein, de einen
S a punk ü den wei eichenden S uk u wandel de inne en S ad ankündig e.
De Beg i Gen i izie ung wu de in Hambu g besonde s übe die Auseinande se -
zungen um das »Rech au S ad « nach de Finanz- und Wi scha sk ise 2008/09 be-
kann . Abe es gab auch schon in den 1980e und 90e Jah en deu liche Hinweise au
en sp echende Ve ände ungen und ühe k i ische Anwendungen des Beg i s. Beispie-
leda ü sind de S uk u wandelin O ensen,wosich das»Lo Li ing« s a kausb ei e e
(Wend 2000), ode das Schanzen ie el, besonde s nachdem die mili an en Ve hinde-
ungs e suche de Au we ung in den 1990e Jah en ab lau en (Vogelpohl 2010). Solche
Qua ie e,die in de G ünde zei unk ionsgemisch ,eng bebau und mi ela i kleinen
Wohnungen ausges a e als A bei e wohns ä en e ich e wo den und in den 1970e
und 1980e Jah en eine sei s kleinbü ge lich s uk u ie wa en,ande e sei s auch Ziel-
gebie e de Zuwande ung aus dem Ausland und de spä e so bezeichne en k ea i en
Klasse wu den, ge ie en in einen P ozess kon inuie liche ökonomische Au we ung.
Alle dings wa en diese En wicklungen in den 1990e Jah en noch seh selek i und ha -
en ge inge E ek e au die S ad poli ik im Allgemeinen und die Wohnungs e so gung
im Besonde en.Das S ad en wicklungskonzep 1996 ha demen sp echend die behu sa-
me E neue ung be on und die ge inge Neubau ä igkei in Hambu g nich als S agna i-
on, sonde n als Ausd uck de sinn ollen Flächenschonung he o gehoben.4
4 Im Sinne »g üne « S ad en wicklung wa dieses Konzep ein Vo ei e und wä e de zei hochak u-
ell. Damals jedoch e lek ie e es zum einen die allgemeine Lage deu sche S äd e, die in de Zei
100 His o ische und heo e ische Eino dnung
Das ma k libe ale Wachs ums egime de 2000e Jah e
Be ei s die Diskussionen übe T ends de S ad en wicklung, oben am Beispiel de Äu-
ße ungen des ehemaligen E s en Bü ge meis e s Hans-Ul ich Klose wiede gegeben,
e weisen au Suchbewegungen, die A ak i i ä de S ad ü sozioökonomisch s ä -
ke e Be ölke ungsg uppen zu s eige n und die Subu banisie ung zu s oppen. Häu ig
wi dauch au die Rededes ühe enE s enBü ge meis e sKlaus onDohnanyi o dem
Übe seeclub 1983 e wiesen,die den p og amma ischen Ti el »Un e nehmen Hambu g«
au nahm und gewisse maßen einen neolibe alen Schwenk de S ad poli ik eingeläu e
ha .5Die Planung de Ha enCi y is Mi e de 1990e Jah e das s äd ebauliche G oßp o-
jek , mi dem sich e s mals eine Poli ik zuguns en des hochp eisigen Wohnens in de
inne en S ad s ilbildend ma e ialisie e (Lelong 2015; Sonn ag 2018). Ih e Logik und die
sys ema ische Umse zung eine wohnungspoli ischen Au we ung Hambu gs kann mi
einem Gu ach en e anschaulich we den, das u sp ünglich in einem sozialdemok a i-
schen Milieu de »neuen Mi e« en s and, dann abe on de ab 2001 egie enden CDU
im Kon ex de »wachsenden S ad « umgese z wu de.
Das Gu ach en en wickel wohnungspoli ische Emp ehlungen o dem Hin e g und
de in den 1990e Jah en wiede s a k zunehmenden Subu banisie ung bei gleichzei ig
abnehmende Zuwande ung nach Hambu g aus den neuen Lände n und dem Ausland.
Ausgangspunk wa dami die These, dass die »al en« P obleme, die be ei s Klose be-
nann ha e und die nu o übe gehend du ch Mig a ionsgewinne aus de Wiede e ei-
nigung übe lage wa en, wiede au leben wü den. Ziel müsse dahe sein,dass die Woh-
nungs e so gungsich s ä ke andie Bedü nisse de jenigen anpass ,diepo enziellode
a sächlich ins Umland abwande n. Au Basis on Be agungen übe Wohnp ä e enzen
komm das Gu ach en zu olgenden Emp ehlungen: e s ä k Angebo e » ü ei inan-
zie e Mie wohnungen und den Eigenheime we b« be ei s ellen; eine Boden o a spo-
li ik zu be eiben, um eine hohe Wahl eihei ü un e schiedliche In es o en mi Blick
au mögliche S ando e zu e möglichen; bei po enziellen Bauhe en das Image zu en -
wickeln, dass Hambu g eine in es o en eundliche S ad is . Als g i ige Slogan wu de
»S ad de Eigen üme – Ein Bei ag zu S ad de Zukun « o mulie ,was au die Vo -
s ellung e weis ,dassdas»klassischeRech e igungsa gumen »Wohnungsno « ü lo-
kale Maßnahmen imme wenige g ei en wü de (Empi ica 2000: 191 .).
Vo dem Hin e g und de a ige Aussagen is es wenig übe aschend, dass die
neue S ad egie ung un e Füh ung on Ole on Beus mi dem Konzep de wach-
senden S ad un e ande em die Be ei s ellung on Flächen ü Wohnen und Gewe be,
die Be onung des ei inanzie en Wohnungsbaus und die Eins ellung des sozialen
Wohnungsbaus p og amma isch au genommen und umgese z ha . Eingebe e wa
zwischen 1970 und 2000 du ch iel äl ige S agna ions- und Sch ump ungsp ozesse gekennzeich-
ne gewesen sind, zum ande en die sich poli isch auch in Hambu g au ladende Diskussion übe
den Flächen e b auch ü Siedlungszwecke. Angesich s de einse zenden Nachhal igkei sdiskus-
sion wa die Losung de Flächenschonung siche lich gu gewähl .
5 DieseRedeis eineMischungaus Momen en,dieinde Li e a u un e denBezeichnungen»U ban
G ow hMachine«und»NewPublicManagemen «disku ie wo densind, mi egionalenPe spek-
i en.

Jü gen Oßenb ügge: Wohnungspoli ik und S ad en wicklung inHambu g1950bis2020 101
diese Poli ik in eine wi scha liche En wicklung, die im e s en Jah zehn des 21. Jah -
hunde s insbesonde e zwischen de 2000 gepla z en sogenann en Do com-Blase und
de Immobilien- und Finanzk ise 2008/09 in Hambu g seh dynamisch e lau en is .
In diese Zei s ieg auch die Be ölke ungszahl de S ad wiede s ä ke an und edu-
zie e sich de nega i e Wande ungssaldo. Dami konn e das Lei bild de wachsenden
S ad au E olgsindika o en e weisen. Gleichzei ig wu den abe auch die G undlagen
gescha en, die eine g oß lächige Gen i izie ung de inne en S ad sowie eine zuneh-
mende sozial äumliche Seg ega ion und Pola isie ung de S ad gesellscha möglich
mach en. Angesich s de P oblemwah nehmung o dem Milleniumswechsel is die
These naheliegend, dass ein wei gehende s ad poli ische Konsens o he sch e, de
die T ans o ma ion de inne en S ad zum Anziehungspunk de »neuen u banen Mi -
elklasse« (Reckwi z 2009) als o eilha emp and. K i ik wu de du ch Konzep e de
sozialen S ad wie »lebenswe e S ad eile« ode spä e und wei aus elabo ie e du ch
das Rahmenp og amm de In eg ie en S ad eilen wicklung (RISE) abge angen.
Das soziallibe ale Regime ab 2011
Obwohl de Beg i Gen i izie ung be ei s lange in de Hambu ge S ad o schung e a-
blie wa , en al e e e e s am Ende des e s en Jah zehn s des 21.Jah hunde s eine ho-
he poli ische Wi ksamkei .Auslöse wa en die eben genann en Folgen de »wachsenden
S ad «. Sie wu den ange eiche du ch die explizi e K ea i i ä spoli ik des Sena s, die
on Hambu ge Küns le *innen als Ins umen alisie ung ih e A bei ü Wachs ums-
s a egien angesehen wu de. Ma kan e Ak ionen wie die Bese zung des Gänge ie els
und Kampagnen wie NION (No in ou name) e b ach en hohe mediale Au me ksam-
kei 6und e gaben neue Bündniskons ella ionen wie das Hambu ge Ne zwe k »Rech
au S ad «.
Diese P o es gegendieS ad en wicklungs- undWohnungspoli ik de e s enDeka-
de is iel ach besch ieben und analysie wo den (u.a. Twickel 2010; Schä e 2010; Rinn
2016), ebenso die da au an wo ende neue Sena spoli ik, die ab 2011 wiede du ch die
SPD gep äg wa . Be ei s die schwa z-g üne Regie ungskoali ion e nann e SAGA-Ge-
schä s üh e Michael Sachs (SPD) zum Wohnungsbaukoo dina o (2010), de nach Re-
gie ungsübe nahme du ch die SPD 2011 als S aa s a zum A chi ek en de neuen Woh-
nungspoli ikunddesBündnisses ü das Wohnena ancie e.Dami wu denachde Zei
des Wiede au baus und de E ich ung de G oßwohnsiedlungen zwischen den 1950e
und 70e Jah en wiede ein s a kes wohnungspoli isches Regime du ch Regie ungshan-
deln au gebau . Le z e es s ich besonde s du ch quan i a i e Ziel o gaben he aus, die
sich au die Zahl neu e ich e e Wohnungen beziehen (bis 2015 jäh lich 6.000, sei dem
10.000 im sogenann en D i elmix, d.h. mindes ens 3.000 im Segmen des ge ö de en
Wohnungsbaus). Hinzu e en Maßnahmen de Mie eneindämmung wie die soziale E -
hal enssa zung ode die Mie p eisb emse.
6 Be ei seine obe lächliche Analysede Ve wendungdes Beg i s»Gen i izie ung« im Hambu ge
Abendbla e weis au einen signi ikan en Ans ieg im Jah 2009 mi einem Höhepunk im Jah
2013.
102 His o ische und heo e ische Eino dnung
Die Wohnungspoli ik is in Hambu g sei 2011 ein zen ales Au gaben eld de S ad -
egie ung und s ell die Ve wal ung au Landes- und Bezi ksebene un e eno men
Handlungsd uck, neue Flächen ü den Wohnungsbau be ei zus ellen. Gleichzei ig is
mi dem Bündnis ü das Wohnen eine konze ie e Fo m de Public-P i a e-Pa ne -
ship einge ich e wo den, wodu ch in es i ionsbe ei es Kapi al, plane ische Kompe enz
und e izien e P ojek en wicklung koo dinie we den. Wich igs e E olgsindika o
sind die Bau e igs ellungen auch im ge ö de en Be eich, die alle dings die K i ik de
sozialen Unausgewogenhei und ela i en Wi kungslosigkei gegenübe de P eisen -
wicklungbeiMie enundWohnungseigen umnich e s ummenließen.Hinzukommen
Flächen e knappungen, die eben alls die Realisie ungskos en on Wohnbaup ojek en
an eiben.
Die Konzen a ion au den Neubau ha auch un e s ü zende E ek e ü ande e
Poli ik elde e zeug , wie die O ien ie ung an de Mobili ä swende und Reduk ion des
Au o e keh s, Klimaanpassung und wasse sensible S ad , Fö de ung on neuen Ge-
meinscha sein ich ungen und Familien eundlichkei . Besonde s du ch Übe nahme
de Konzep e gabe is eine Tü zu expe imen ellen S ad geö ne wo den, die de
quan i a i en Aus ich ung de Sena spoli ik auch quali a i e Pe spek i en mi gegeben
ha . Obwohl es ü abschließende Beu eilungen ielleich noch zu üh is , schein
sich dieses Regime de zei (d.h. Ende 2022) in einem S ess es zu be inden. Denn
zum einen we den aus e schiedenen G ünden die Zielzahlen im Wohnungsneubau
nich meh e eich , sodass die zu o imme kons a ie en En las ungse ek e, die de
Neubau ü angespann e Wohnungsmä k e e zeug , de zei abnehmen. Gleichzei ig
e zwingen de Klimaschu z und die ene ge ische Sanie ung eine P io isie ung de
Bes andsbea bei ung, wodu ch F agen de Ve eilung de ans ehenden Mode nisie-
ungskos en an B isanz gewinnen we den. Schließlich gib es eine Diskussion und e s e
empi ische Hinweise au eine Renaissance de Subu banisie ung,die,in olge de Lock-
Down-Maßnahmen wäh end de Pandemie und de Ve s e igung de Home-O ice-
Möglichkei en, e ände e Nach agen au dem Wohnungsma k auslösen können.
Nach zwanzig Jah en Vo he scha on Poli ikansä zen de wachsenden S ad bes eh
dami auch eine Möglichkei , übe Pos wachs um in de Wohnungs age konzep ionell
nachzudenken und dies in Hambu g umzuse zen.
Fazi
Die in diesem Bei ag gewähl e Regimepe spek i e e deu lich die seh un e schiedli-
chen poli ischen S eue ungsmodi, die den Wohnungs- und S äd ebau in Hambu g ge-
p äg haben. Nach dem Zwei en Wel k ieg, genaue ab 1950, dominie e zunächs de
Wiede au bau, an den sich eine Phase des se iellen Massenwohnungsbaus mi hohen
An eilenansozialge ö de enWohnungenanschloss.Gleichzei igen s andenamS ad -
and Ein- und Zwei amilienhäuse sowie Reihenhäuse und lei e en dami die Subu ba-
nisie ung ein.Das le z e Vie el des 20. Jah hunde s wa dann gep äg du ch die un e -
schiedlichenundkon lik eichenFo mende Auseinande se zungumdieSanie ungdes
al en Wohnungsbes andes besonde s aus de G ünde zei .Nach dem Milleniumswech-
sellassen sichzumeineneinneolibe ales,zumande eneinko po a is ischesIn e en i-
Jü gen Oßenb ügge: Wohnungspoli ik und S ad en wicklung inHambu g1950bis2020 103
ons egime un e scheiden,die beide g undsä zlich an de Au we ung de inne en S ad
es hal en,abe ü ganz un e schiedliche Fo men de Wohnungs e so gung s ehen.
Zuden Cha ak e is ika des Neolibe alismusgehö endas »un e nehme ische Selbs «
als Subjek disposi ion, die au Eigen e an wo lichkei und En scheidungskompe enz
o z un olls ändige In o ma ion au bau , sowie das Ve auen au Ma k o ganisa i-
on und sich selbs s eue nde Angebo s- und Nach agebeziehungen. Mi Blick au Woh-
nungsmä k e is diese Idee zwa wenig übe zeugend, da Boden nich beliebig e meh -
ba is und dami imme Fehlalloka ionen o kommen können. Die Hambu ge Woh-
nungspoli ik de Jah e 2001 bis 2010 läss sich abe als ypisches Beispiel da ü lesen.
De on de CDU ge üh e Sena konzen ie e sich au die Mobilisie ung on Flächen,
um eine Dynamik au dem Wohnungsma k auszulösen.E se z e dami eine Poli ik zu-
guns en des ei inanzie en Wohnungsbaus und de Eigen umsbildung ü sozioöko-
nomisch Besse ges ell e um, die in den Jah en zu o auch schon zunehmend inne halb
de Hambu ge SPD e anke wa .Diese olg ein eine Zei ,in de kul u ökonomische
P ozessedas »Leben undA bei en«in de inne enS ad be ö de en.Dadu ch e ände -
e Wohno p ä e enzen lös en einen Be ölke ungsans ieg bzw. eine zusä zliche Nach-
age aus. Die be ei s zehn Jah e zu o e s mals bemüh e Ka ego ie »Boom own« ü
Hambu g (Bukold 1991) i mi Blick au den Wohnungsma k und da übe hinaus be-
sonde s ü das e s e Jah zehn des 21. Jah hunde s zu.7Dami gelang eine Wende, die
neben den ökonomischen E ek en auch als Wiede aneignung de inne en S ad du ch
eine sozioökonomisch s a ke Mi elschich ansp echba is und die – auch un e Ve -
wendung a ak i klingende Konzep e wie dem de »k ea i en S ad « – einen b ei en
Zusp uch inde .
Im wi scha slibe alen Kon ex soll de S aa angespann en Wohnungsmä k en
du ch Anku belung des Wohnungsbaus begegnen, um du ch ein e höh es Angebo
den Nach ageübe hang abzubauen. Wie gezeig wu de, ha be ei s de schwa z-g ü-
ne Sena demen sp echend eagie , abe e s die 2011 olgende SPD-Allein egie ung
e such e ih e Handlungskompe enz du ch quan i a i e Ziel o gaben im Wohnungs-
neubau zu belegen. In neoko po a is ische Fo m als Bündnis zwischen S ad egie ung
und de Wohnungswi scha soll en ambi ionie e Vo gaben mi zunächs 6.000, ab
2015 mi 10.000 neuen Wohnungen p o Jah e üll we den. Besonde s de zule z
genann e Zielwe e inne an die G ößeno dnungen des Wohnungsbaus de 1960e
Jah e mi den zahl eichen G oßwohnsiedlungen, wenngleich un e gänzlich ande en
Vo ausse zungen. Diese S a egie is als eine ypische Poli ik o m de Hambu ge SPD
anzusehen, die libe ale Wi scha sin e essen mi in e enie endem S aa shandeln
e binde (siehe Schube in diesem Band).
In his o ische Pe spek i e en s and die Au we ung de inne en S ad in den 1970e
Jah en und ha sei dem die S ad poli ik gep äg . Das Konzep de wachsenden S ad
ans o mie e diese O ien ie ung zu eine explizi en Poli ik des »Hambu g Fi s « als
gelungenem Ve such, die Fo züge in benachba e Landk eise zu eduzie en und kau -
k ä ige und s eue zahlende Bewohne *innen in de S ad zu hal en.Als Folge da on ha
sich de s äd ische Wohnungsma k seh dynamisch en wickel und dami Umsa z- und
7 Einsch änkendis abe da au hinzuweisen,dass de Sena dieSAGAals s äd isches Un e nehmen
nich p i a isie e und auch die zu SAGA gehö enden Wohnungsbes ände unange as e ließ.
104 His o ische und heo e ische Eino dnung
P eiss eige ungen sowie iel e sp echende Rendi echancen e zeug . Die Regimepe -
spek i e e laub hie die Un e scheidung zwischen eine neo- und eine soziallibe alen
Hal ung zu Wohnungs age in den e gangenen beiden Jah zehn en, die sich beson-
de s hinsich lich de Fo men des Wohnungsneubaus un e scheide . Das neolibe ale
Regime ha zudem dazu beige agen, dass de u bane Wohnungsma k zunehmend in
Impe a i e de kapi alis ischen Ökonomie des Wohnens eingebunden wo den is (Heeg
2021), die s äd ische Ak eu e nu noch wenig beein lussen können. Dami we den auch
die G enzen de hie gewähl en Regimepe spek i e deu lich, die die ela i e Au ono-
mie lokale Ak eu e und die da aus ablei ba en Fo men de Wohnungspoli ik be on .
S uk u ie ende Fak o en wie die Ve eilung und die Zug i smöglichkei en au den
s äd ischen Boden, die zunehmende In e na ionalisie ung und Finanzialisie ung des
Wohnungsma k es ode übe geo dne e s aa liche Rech se zungen ge a en dadu ch in
den Hin e g und. Regime spiegeln ielmeh die poli ischen Handlungsmus e , die in
bes imm en his o ischen Phasen au lokale Ebene o he schend wa en und zeigen
au , mi welchen E gebnissen de Wohn aum e so gung sie e bunden wa en.
Li e a u
Be nha d ,Ch is oph(2017): Längs bee dig und doch quicklebendig.Zu wide sp üch-
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Joscha Me zge : Die Wohnungs- und Immobilienwi scha in Hambu g 111
• de Immobilien e band No d (IVD) als Regional e band de »Makle , Ve wal e
und Sach e s ändigen«, welche sich als In e essens e e ung de Be a ungs- und
Diens leis ungsbe u e in de Immobilienwi scha e s eh (IVD No d o.J.),
• de Landes e band No d des Bundes e bandes F eie Immobilien- und Wohnungs-
un e nehmen (BFW No d) mi seinen 230 Mi gliede n aus de »mi els ändischen
Immobilienwi scha « in Hambu g, Mecklenbu g-Vo pomme n und Schleswig-
Hols ein (BFW No d o.J.). Dazu zählen un e ande em »Wohnungsun e nehmen,
P ojek en wickle , Bau äge , Ve wal ungs- und Ve mie ungsgesellscha en, Ban-
ken und Ve siche e [sowie] geschlossene Fonds im Wohn- und Gewe bebau« (BFW
No d o.J.),
• de Ve band no ddeu sche Wohnungsun e nehmen (VNW), welche o angig die
bes andshal ende und ehemals gemeinnü zige Wohnungswi scha ep äsen ie
und ü sich mi dem Slogan »Ve band de Ve mie e mi We en« wi b (VNW No d
o.J.). Alle g oßen und iele kleine Wohnungsgenossenscha en sind ebenso Mi glie-
de im VNW wie un e ande em auch das bö senno ie e Un e nehmen Vono ia.
Das s äd ische Wohnungsun e nehmen SAGA is om Wohnungsbes and he g öß-
es Mi glied im VNW und nimm au g und seine wich igen s ad poli ischen Rolle
auch–neben demVNWsowiedemVNW-Landes e bandHambu g–alseigens än-
dige Pa ne im Bündnis eil.
Die A bei des Bündnisses is – sowei sich dies aus eine wissenscha lichen Beobach-
e posi ion sagen läss – on eine wei gehenden inhal lichen Einigkei gep äg , wenn
auch die Ausges al ung einzelne Ins umen e Kon lik e he o ge u en ha . Einigkei
bes and on An ang an hinsich lich de E höhung des Neubaus, de In ensi ie ung und
Beschleunigung de Genehmigungs e ah en, dem D i elmix und de dami einhe ge-
henden E höhung de Fö de mi el ü den sozialen Wohnungsbau sowie de E wa -
ung, dass sich die Bezahlba kei des Wohnens maßgeblich du ch eine E höhung des
Angebo s und einen sich dadu ch eins ellenden Sicke e ek gewäh leis en ließe. S i -
ige Themen sind dagegen Maßnahmen zu Beg enzung de Mie s eige ungen (Kap-
pungsg enzeundMie p eisb emse),sozialeE hal ungs e o dnungen,dieVe gabes äd-
ische G unds ücke in E bpach sowie Maßnahmen zum Klimaschu z. Gelös wu den
diese Kon lik e du ch un e schiedliche A angemen s. In olge de Ein üh ung de Mie -
p eisb emse a de G undeigen üme e band ku zzei ig aus P o es aus dem Bündnis
aus, schloss sich angesich s de gel enden Ausnahme egelungen abe nach einige Zei
wiede an (Me zge 2021: 171). Als P axis zum E lass soziale E hal ungs e o dnungen
ha sich das Ve ah en eingespiel , diese in den Ve handlungen zu Neuau lage zu be-
sp echen, namen lich in den Bündnis e ägen au zu üh en und zu e einba en, keine
wei e en als die de inie en Gebie e auszuweisen. Das Thema E bpach und dami die
F age nach eine sozialen Bodeno dnung s ell be ei s sei einigen Jah en einen e hebli-
chen Kon lik da . Nachdem de VNW sich in eine e s en Reak ion posi i zu Ve gabe
in E bpach geäuße ha e,k i isie e sei dem jedoch alle Vo s öße des Sena s zu a -
sächlichen Anwendung des Ins umen s. Flankie wi d dies on de D ohung de g o-
ßen Genossenscha en, ih e Ak i i ä en im Wohnungsneubau olls ändig einzus ellen,
wenn ihnen keine G unds ücke meh zum Ve kau angebo en we den (WBG HH 2019).
Eine Lösung s eh bishe aus und mögliche Annähe ungen wu den zule z du ch die Ei-

112 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
nigung des Sena s mi eine on den Mie e e einen un e s ü z en Volksini ia i e ge-
s ö (HA 2023).Schließlich s ell auch die Umse zung de Klimaziele im Gebäudesek o
die Wohnungs- und Immobilienwi scha o e hebliche He aus o de ungen und so g
auch in Hambu g ü in ensi e Deba en (B and /Me zge 2022). Das Thema wu de in
den Bündnis e handlungen on 2021 au geschoben, indem eine gemeinsam ge agene
»Umse zungso ien ie e Machba kei ss udie zu E eichung de Klimaschu zziele im
Be eich de Wohngebäude in Hambu g« e einba und in Au ag gegeben wu de. Die
S udieis kü zliche schienenunden häl konk e eSzena ien ü dieSanie ungundMo-
de nisie ung des Wohngebäudebes andes, die on den Bündnispa ne n als ealisie -
ba angesehen we den, in de P esse alle dings als wenig ambi ionie k i isie we den
(BSW 2023; Twickel/D ieschne 2023).
Gegenübe de Ö en lichkei kommunizie enS ad undWohnungswi scha o en-
si und egelmäßig das im Bündnis o handene Ve auen und die Übe eins immung in
inhal lichen F agen (siehe Siebeck und Memmle ,P axisgesp äch in diesem Band). Sei -
dem die Ve bände de Wohnungswi scha im Bündnis zusammengeschlossen sind,
sp echen sie da übe hinaus in Fo m on P essemi eilungen und ande en Ve ö en -
lichungen zualle meis mi eine einhei lichen S imme und sind insgesam be ach e
s a k in den Medien p äsen . Besonde s häu ig melde sich de VNW in Fo m on P es-
semi eilungen zu Wo , de en F equenz deu lich zugenommen ha , nachdem im Jah
2017 ein ehemalige Redak eu des Hambu ge Abendbla s die S elle als Kommunika i-
ons e e en des Ve bandes angenommen ha . Die S a emen s des VNW e mi eln eil-
weise den Eind uck, die P axis de Hambu ge Wohnungswi scha wä e maßgeblich
du ch die Ve hal ensweise de ehemals gemeinnü zigen Un e nehmen gep äg (Me z-
ge 2021: 187 .). Besonde s eind ücklich zeig sich die Geschlossenhei des ö en lichen
Au e ens de Ve bände in de sogenann en Hambu ge Wohnungsma k analyse, die
2019 zum d i en Mal du chge üh wu de. Die on de – wie es in de Au agsbesch ei-
bung heiß – »Gemeinscha alle wohnungswi scha lichen Ve bände« he ausgegebe-
ne S udie we e eine Vielzahl on Mie da en aus, die on den Mi gliedsun e nehmen
de Ve bände zu Ve ügung ges ell we den (sogenann e CRES-S udie; Wöl le 2019: 2).
Als Hambu ge Du chschni smie e im Bes and e mi el sie den We on 8,21Eu o/
Quad a me e , welche deu lich un e den in Immobilienpo alen einges ell en Ange-
bo smie en, abe auch leich un e dem Du chschni des Hambu ge Mie enspiegels
on8,66Eu o/Quad a me e ausdemselben Jah lieg .DieAu o ende S udie sehenden
G und ü diesen e häl nismäßig güns igen We da in, dass »Genossenscha en und
die SAGA ebenso wie iele g öße e P i a anbie e « nu sel en au In e ne po alen e -
ö en lichen, »sodass die a sächlich iel güns ige en Mie en in ielen Medienbe ich en
zu wenig beach e we den« (Wöl le 2019: 14).
Die Ve bände in e p e ie en diese e gleichsweise nied ige Du chschni smie e als
Beleg da ü , dass de Wohnungsma k bei Wei em nich so au geheiz sei, wie es in de
Ö en lichkei disku ie wi d. Es gäbe eine »ge ühl e und eine a sächliche Tempe a u
au dem Mie ma k « und die » a sächliche Tempe a u « zeige, dass de Ma k im G o-
ßen und Ganzen unk ionie e und dahe keine wei e en wohnungspoli ischen Regulie-
ungen e o de lich seien (Will 2019). Die wich igs e und häu ig au geg i ene Aussage
de S udie lau e , dass de Hambu ge Wohnungsma k » unk ionie e«, was du ch ei-
ne Fluk ua ionsquo e on 7,4P ozen beleg sei (e mi el du ch ca. 52.000 neu abge-
Joscha Me zge : Die Wohnungs- und Immobilienwi scha in Hambu g 113
schlossene Mie e äge im Jah ; Wöl le 2019: 1). In de S udie wi d alle dings zugleich
da geleg , dass die Fluk ua ionsquo e im Jah 2007 noch bei 12,7P ozen lag und die
Lee s andsquo e 2019 nu 0,72P ozen be ug, wo aus sich ablesen läss ,dass de Woh-
nungsma k in de Gegenwa deu lich angespann e is , als e es in de Ve gangenhei
wa (Wöl le2019: 15,18).Wäh enddie S ad en wicklungssena o in imme wiede posi i
die als e häl nismäßig güns ig wah genommene Zahl on 8,21Eu o/Quad a me e im
Be eichde Bes andsmie enbe on (Twickel/D ieschne 2023a),k i isie de Mie e e -
ein die S udie als nich ep äsen a i , da die Da en ausschließlich au on Wohnungsei-
gen üme *innen zu Ve ügung ges ell en Zahlen basie en (Will 2019).2
Die Ak eu e und Zielse zungen des Bündnisses ü das Wohnen e deu lichen,
dass hie eine Koope a ion zwischen de Regie ungspoli ik und ih e Ve wal ung mi
de Wohnungswi scha in ih e Rolle als Bauhe *innen und Ve mie e *innen s a -
inde . Zen ale D eh- und Angelpunk e, die das Bündnis zusammenhal en, sind die
Fokussie ung au den Neubau sowie die Hohei übe den ö en lichen Disku s zu
Wohnungs e so gung. Denn hie kon e gie en die In e essen de be eilig en Ak eu e:
Die S ad legi imie ih e Wohnungspoli ik maßgeblich übe die E eichung de Neu-
bauziele. De gemeinsame Nenne de Ve bände is es, Neubau inklusi e kalkulie ba e
Ve mie ungsbedingungen zu e möglichen, um au die bes ehende Nach age eagie en
und die Ve we ung on Kapi al in Immobilien ealisie en zu können. Auch wenn die
im Bündnis be eilig en Ve bände du chaus un e schiedliche wi scha liche F ak io-
nen ep äsen ie en, sind sie gemeinsam da au angewiesen, dass sich In es i ionen
du ch anschließende Ve käu e ode Ve mie ung – im Ve häl nis zu Kapi alin es i io-
nen in ande en Wi scha sbe eichen – lohnen, das heiß , dass sich aus dem Geschä
mi dem Wohnen Übe schüsse gene ie en lassen. Au eine poli ische Beg enzung de
Gewinne zielung eagie en sie en sp echend ablehnend.
K i ik de Mie e e eine und zi ilgesellscha liche Ak eu e
In den e s en Jah en beg i en sich die beiden Mie e e eine als »Pa ne « des Bündnis-
ses ü das Wohnenund auch gegenwä igun e s ü zensiedieIdee, ü ein»bes imm es
Zielalles aa lichenRessou cenzum Einsa zzub ingen«(siehe Meye ,P axisgesp ächin
diesem Band; Me zge 2021: 192). Mi de Be eiligung de Mie e e eine e mi el e das
2 F aglich is zudem, ob eine un e dem Mi elwe des Mie enspiegels liegende Bes andsmie e bei
hohen Angebo smie en, eine hohen Wohnkos enbelas ung und eine s e ig abnehmenden Zahl
an Sozialwohnungen a sächlich das A gumen ech e igen kann, de Ma k wü de unk ionie-
en. Insbesonde e die schwie ige Wohnungs e so gungslage ü die gu 50P ozen de Bewoh-
ne *innen Hambu gs, die om Einkommen he be ech ig sind, eine Sozialwohnung zu beziehen,
zeig deu lich, dass de Ma k zwa aus Sich de Anbie e *innen unk ionie en mag, abe nich
ims ande is , die soziale He aus o de ungen de Wohnungs age zu lösen(siehe Einlei ung in die-
sem Band). Im Juni 2023 wu de die ie e Hambu ge Wohnungsma k analyse e ö en lich . Hie
wi d eine Du chschni smie e on 8,71 Eu o/Quad a me e genann , die sich deu lich om Mie-
enspiegelwe on 9,29 Eu o/Quad a me e im Jah 2021 un e scheide . Die de Ve ö en lichung
olgende Deba e e lie ähnlich wie im Jah 2019.
114 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
Bündnis in den e s en Jah en den Eind uck eine gewisse maßen sozialpa ne scha li-
chen Koope a ion, de s ellenweise bis heu e in de Medienbe ich e s a ung nachwi k
(Knödle 2022). Im Lau de Jah e en emde en sich die Mie e e eine jedoch zuneh-
mend om Bündnis, wobei den Kon lik en zu Beg enzung on Mie s eige ungen und
den wei e hin sch ump enden Sozialwohnungsbes änden eine Schlüssel olle zukam. In
de Folge e schä ensieabdem Jah 2017ih eeigenenwohnungspoli ischenFo de un-
gen (Me zge 2021: 185 .).
Ende 2019 g ünde en die beiden Ve eine gemeinsam mi ande en Ini ia i en un e
dem Ti el »Keine P o i e mi Boden und Mie e« zwei zusammengehö ige Volksini ia-
i en. Diese ha en zum Ziel, dass die S ad Hambu g e s ens keine ö en lichen Lie-
genscha en meh e äuße , sonde n nu noch in E bpach e gib ,und zwei ens, dass
Wohnungen au s äd ischen G unds ücken in Zukun ausschließlich im P eissegmen
des ge ö de en Wohnungsbaus gebau we den (Volksini ia i e Keine P o i e o.J.). De
Volksini ia i e gelang es, genug S immen zu sammeln,dass das Anliegen in de Bü ge -
scha e handel wu de.E gebnisse andenEnde des Jah es2022 in beide sei igemEin-
e nehmen in die Hambu gische Gese zgebung Eingang: Kün ig sollen »au einem An-
eil oneinem D i el de ü denWohnungsbau o gesehenen s äd ischen Flächenjäh -
lich 1.000 daue ha mie p eisgebundene Wohnungen […] gebau we den« (Volksini ia-
i e Keine P o i e o.J.). Die e s en 50 Jah e we den diese du ch Wohn aum-Fö de p o-
g amme sozial gebunden,in den da au olgenden 50 Jah en du ch im E bbau ech s e -
ag es geleg e Ve ab edungen.Zusä zlich wu de ein (mi Ausnahmen e sehenes) Ve -
äuße ungs e bo s äd ische G unds ücke beschlossen, »welches ü alle Wohnungen
und Wohng unds ücke de S ad nun in die Hambu ge Ve assung au genommenwu -
de« (Volksini ia i e Keine P o i e o.J.). Die wohnungswi scha lichen Ve bände k i i-
sie endieEinigungzwischenSena undVolksini ia i eumgehendundsahendasBünd-
nis ü das Wohnen »in F age ges ell « (HA 2023). Als besonde en Ve auensb uch be-
we e enesdieVe bände,dasssieselbs nich indieVe handlungeneinbezogenwu den.
Be ei s 2016 o mie e sich ein »Bündnis ü eine neue soziale Wohnungspoli ik« be-
s ehend aus de Beh ens-S i ung, de Ca i as, dem Diakonischen We k, »Mie e hel en
Mie e n« und de S a bau Hambu g. Dieses Bündnis aus zi ilgesellscha lichen O -
ganisa ionen und Ak eu en des gemeinwohlo ien ie en Wohnungsbaus ini iie e eine
Kampagne un e dem Ti el »#ein achwohnen«, mi de au die mangelnde Ve so gung
wohnungs- und obdachlose Menschen sowie o d inglich Wohnungssuchende au -
me ksamgemach wu de.Zen aleZielse zungsind meh sozial ge ö de eWohnungen
insgesam und ein e wei e es Angebo ü Menschen, die d ingend au Wohn aum an-
gewiesen sind. Die Fo de ungen anden in Teilen Eingang in die Ve ab edungen des
Bündnisses ü das Wohnen. So wu de 2021 das Ziel o mulie , 300 Wohnungen ü
o d inglich Wohnungssuchende jäh lich zu scha en, und eine Quo e on 10P ozen
solche Wohnungen bei Neubau o haben mi meh als 30 Einhei en es geleg (FHH
2021a: 18 .). T o z diese Ve besse ungen au de Ebene de Zielse zungen s ieg die
Zahl wohnungs- und obdachlose Menschen in Hambu g zule z au einen Höchs s and
(siehe Schmid in diesem Band).
Anknüp end an die E olge de Be line Kampagne »Deu sche Wohnen en eignen«
s a e e im Jah 2022 eine wei e e Volksini ia i e mi dem Ti el »Hambu g en eigne «.
Die Ini ia i e ziel da au ab, eine Kommission einzu ich en, die sich mi de P ü ung
Joscha Me zge : Die Wohnungs- und Immobilienwi scha in Hambu g 115
einesVe ah enszu Ve gesellscha ungp i a e Wohnungsbes ändebe ass .AlsG enz-
we eine möglichen En eignung wi d de Bes and on 500 Wohneinhei en o geschla-
gen. Ausgenommen we den be ei s s aa liche Bes ände wie die de SAGA, abe auch
die de Genossenscha en und selbs e wal e e Wohnungsun e nehmen (Volksini ia-
i e Hambu g en eigne o.J.). Die Zahl on 500 Wohneinhei en wu de gewähl , um Be-
denken auszu äumen, es ginge da um, au den Besi z on Klein e mie e *innen abzu-
zielen: »Uns geh es nu um die dicken Fische«, be on eine de Sp eche *innen (Zu-
schlag 2022). Dies seien in Hambu g insbesonde e bö senno ie e Immobilienkonze ne
wie Heims aden ode Vono ia (Zuschlag 2022).Die En eignungsini ia i e so g in Ham-
bu g de zei ü in ensi e Diskussionen übe die S uk u de lokalen Wohnungswi -
scha . Die egie ende Poli ik und die Ve bände lehnen die Ini ia i e undhe um ab. So
sieh die Sena o in ü S ad en wicklung und Wohnen in de Ini ia i e ein unbeg ünde-
es »Miss auens o um« gegen die p i a e Wohnungswi scha : »Die Un e s ellung is
doch,dass die g oßen Immobilienun e nehmen nu endi eo ien ie a bei en.Und das
s imm nich .Da sind zum Beispiel ganz iele Handwe ksbe iebe da un e ,die ih Geld
in ih e Gebäude ein es ie en.Und die nehmen die no male, o sübliche Ve gleichsmie-
e.« (Twickel/D ieschne 2023) In Hambu g, so das an die Wohnungswi scha ad es-
sie e Ve sp echen, we de niemand en eigne , »de einen gu en Job mach « (Twickel/
D ieschne 2023). De Sp eche des VNW un e s ell , dass die Ini ia i e alle g oßen Un-
e nehmen inklusi e de Genossenscha en en eignen wolle und sieh mi den »En eig-
nungs an asien […] das solida ische Mi einande in de S ad « ge äh de (VNW 2023).
Die Reak ionen zeigen die Ve unsiche ung, die die Möglichkei eine En eignung in das
Ge üge de Hambu ge Wohnungs- und Immobilienwi scha b ing . Sie zeigen da -
übe hinaus,dass es in de wohnungspoli ischen Deba e du chaus ums i en is ,we –
das heiß , welche Ak eu e mi welchen Wohnungsbes änden und Geschä sp ak iken –
den s äd ischen Wohnungsma k eigen lich ges al e bzw. ges al en soll e, und wie sen-
sibeldie Ve bändede Wohnungswi scha da au eagie en,wennihnen dieHohei im
Disku s s ei ig gemach wi d.
Die Hambu ge Wohnungs- und Immobilienwi scha
Die B anche de Wohnungs- und Immobilienwi scha is du ch eine Viel al un e -
schiedliche Un e nehmens o men und Geschä sp ak iken gep äg , de en Analyse
du ch eine in anspa en e Da enlage e heblich e schwe is . So sind am liche G und-
büche , in denen die Eigen ums e häl nisse de Immobilien dokumen ie sind, in
Deu schland nich ö en lich zugänglich. E schwe end komm hinzu, dass das Eigen-
um an Immobilien au meh e e Fi men au ge eil we den kann, sodass diese nu mi
en sp echende De ailkenn nis den eigen lichen Eigen üme *innen (denen die jeweili-
gen Fi men gehö en) zugeo dne we den können. Die am liche s a is ische E assung
de Eigen ums e häl nisse begnüg sich mi eine (zumeis s ichp obenha en) Ab a-
ge bei Eigen üme *innen und Mie e *innen.3En sp echend schwie ig ges al e sich
3 De bundeswei du chge üh e Zensus des Jah es 2011 e ass die Eigen umska ego ien »P i a -
pe sonen« (denen 36,5P ozen de Wohnungen in Hambu g gehö en), »Gemeinscha en on Ei-
116 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
die An wo au die F age, welche Ak eu e mi welchen Geschä sp ak iken au dem
Wohnungsma k ak i sind.
In Bezug au Hambu g haben zule z das Reche chezen um Co ec i und eine
S udie de Rosa-Luxembu g-S i ung (RLS) e such , ie e gehende Einblicke in die
Eigen umss uk u au dem Wohnungs- und Immobilienma k zu e möglichen (Co -
ec i 2018; RLS 2023).Mangels ep äsen a i e Da en e gänz Co ec i e ass e Zahlen
du ch quali a i au be ei e e E ah ungsbe ich e. Die S udie de RLS nu z die o lie-
genden s a is ischen Da en (S a is isches Am 2016) und e gänz diese du ch eigene
Reche chen. Beide Reche che o haben zielen da au ab, sowohl die in de am lichen
S a is ik nich sepa a e ass en Ak eu e – insbesonde e bö senno ie e Un e nehmen
und g oße P i a e mie e *innen – zu e assen, als auch Aussagen übe das Geschä s-
e hal en on Un e nehmen mi un e schiedliche O ganisa ions o m und Zielse zung
o zunehmen. Die S udie de RLS bie e olgende Ka ego ien und Schä zungen übe
den Wohnungsbes and in Hambu g an: Selbs nu ze *innen (24P ozen ), kleine P i a ei-
gen üme *innen (denen nu einzelne Wohnungen und keine ganzen Häuse gehö en,
d.h. auch Eigen üme gemeinscha en, 23P ozen ), g oße P i a eigen üme *innen (Pe -
sonen ode Un e nehmen, denen mindes ens ein ganzes Haus mi sieben ode meh
Einhei en gehö , 21P ozen ), bö senno ie e Un e nehmen und ins i u ionelle In es o en (ca.
4P ozen ), genossenscha liche und gemeinnü zige Un e nehmen (14P ozen ) und s aa liche
Eigen üme *innen (15P ozen , die nahezu deckungsgleich mi dem Bes and de SAGA
sind; RLS 2023: 17).4Im Folgenden s elle ich diese Eigen üme ka ego ien übe blicksha
da und disku ie e ih e Rolle im Be eich de Wohnungs e so gung sowie ih e Posi ion
inne halb des Bündnisses ü das Wohnen und de s ad poli ischen Deba e.
De An eil de Selbs nu ze *innen und dami die Eigen umsquo e lieg in Hambu g
de zei bei ca. 24P ozen und dami leich übe dem We on 23P ozen im Jah 2011
(S a is ikam No d2016; RLS2023).Selbs genu z e Wohnungenund Immobiliens ehen
dem Mie ma k nich zu Ve ügung und sind –zumindes solange sie nich ü K edi e
beliehen we den – dem Kapi alk eislau de Immobilienwi scha ( empo ä ) en zogen
(Belina 2017). Solche Wohn o men können in Hambu g als an Elbe ode Als e gelegene
Villa bis zu 15Millionen Eu o We sein, als ein aches kleines Ein amilienhaus in einem
wenige nachge ag en S ad eil abe auch nu knapp un e hunde ausend Eu o (G G
2023: 16; siehe Haus/Weilbache in diesem Band).
Die G uppe de e mie enden »kleinen« P i a eigen üme *innen besi z in Ham-
bu g ca. 23P ozen de Wohnungen. Diese G uppe zeichne sich dadu ch aus, dass
gen üme *innen«(22,3P ozen ),»Wohnungsgenossenscha en«(14,5P ozen ),»Kommune/Land/
Bund/O ganisa ion ohne E we bszweck« (15,6P ozen ) und »p i a wi scha liche Un e nehmen«
(11,1P ozen ) (S a is ikam No d 2016). Mi diesen Ka ego ien wi d jedoch nu ein Ausschni de
S uk u de B anchee ass :Sowe denzumBeispiel bö senno ie eUn e nehmenimBe eichde
P i a wi scha subsumie undgenausowenigsepa a e ass wie gemeinwohlo ien ie eUn e -
nehmen, die nich die Fo m de Genossenscha au weisen.
4 Die RLS-S udie bezieh sich au die im Zensus 2011 e mi el e Anzahl on 876.000 Wohnungen in
Hambu g (S a is isches Am 2016: 23) und echne ü einzelne Eigen üme g uppen o liegende
ak uelle e Zahlen hinzu. Die ak uelle behö dliche E hebung e ass die Zahl on 982.400 Woh-
nungen in Hambu g (BSW 2023: 15). In de Da s ellung können sich dahe leich e Di e enzen in
den P ozen angaben e geben.

Joscha Me zge : Die Wohnungs- und Immobilienwi scha in Hambu g 117
ih keine ganzen Häuse , sonde n lediglich einzelne Wohnungen gehö en. In de
ö en lichen Deba e wi d zumeis da on ausgegangen, dass Ve mie e *innen »mie e -
eundliche « agie en, je wenige g oß ih Bes and is . Eine empi ische Übe p ü ung
diese Annahme lieg bishe nich o , abe auch die E ah ungsbe ich e on Co ec i
legen einen solchen Zusammenhang nahe. Die G uppe de kleinen P i a e mie e *in-
nen is inso e n seh he e ogen, da es sich sowohl um Eigen üme *innen handeln kann,
die eine einzige Wohnung zu einem mögliche weise güns igen Mie p eis an Ve wand e
ode F eund*innen e mie en,alsauchumsolche,denenmeh e eWohnungengehö en,
die sie zum höchs möglichen Ma k p eis p o i abel anbie en. Wah scheinlich e be gen
sich in diese Ka ego ie auch (Ne zwe ke on) Fi men, die einen g öße en Bes and an
Wohnungen au meh e e Eigen umseinhei en au ge eil haben. In de Ö en lichkei
und im Bündnis ü das Wohnen we den die In e essen de Selbs nu ze *innen wie die
de kleinen P i a e mie e *innen o angig om G undeigen üme e band und om
IVD e e en.
Die G uppe de g oßen P i a eigen üme *innen, die sich aus Einzelpe sonen sowie
Fi men zusammense z , häl in Hambu g einen An eil on ca. 21P ozen de Wohnun-
gen. In diese G uppe allen un e ande em die bekann en g oßen lokalen Immobilien-
un e nehmen, die nich nu Wohnungen bauen, sonde n diese auch im Bes and hal en
und e mie en. Dazu zählen eilweise seh bekann e Fi men wie F ank Wohnungsbau,
Semmelhaack, O o Wul , die Beh end -G uppe, Robe Vogel, Po enbe g und No del-
be, die sich meh ode wenige in ensi ö en lich p äsen ie en, alle eine eigens ändig
agie ende Geschä s üh ung au weisen und – nich alle, abe eilweise – die Ma ke on
500 Wohnungen im Bes and übe sch ei en.Diese Fi men agie en o angig ü den und
au dem ei inanzie en Ma k und bie en endenziell ehe hochp eisige Wohnungen
an. Auch wenn diese Fi men un e Mie e *innen eilweise keinen gu en Ru haben, ge-
a en sie dennoch sel en in die medialen Schlagzeilen und we den ob ih e lokalen Ve -
anke ung on de egie enden Poli ik zumeis posi i angesp ochen. Einige diese Fi -
men wie F ank Wohnungsbau ode Semmelhaack sind da ü bekann in de Ve gangen-
hei und eilweise auch heu e noch o angig Sozialwohnungen zu e ich en. Wie die
Reche che on Co ec i gezeig ha , inde sich in Hambu g da übe hinaus eine Viel-
zahlwei e e Fi men,dieamImmobilienma k agie en,abe ö en lich(sogu wie)nich
bekann sind. Eben alls unbekann sind die ielen Einzelpe sonen, denen in Hambu g
ein ode meh e e Wohnhäuse mi meh als sieben Wohneinhei en gehö en. Es is da-
on auszugehen,dass die g oße Anzahl de Millionä *innen in de Hanses ad einen e -
heblichen An eil diese Wohnungen häl und – als Resul a de in den e gangenen zehn
Jah endeu lich s ä ke als die Lebenshal ungskos en ges iegenenMie -und Wohnungs-
p eise – ih Ve mögen dami on Jah zu Jah e heblich s eige (RLS 2023: 18). Ein Teil
diese Wohneinhei en is siche lich auch in de Hand de , on de Sena o in genann-
en, Handwe ksbe iebe (Twickel/D ieschne 2023a). Die G uppe de g oßen P i a e -
mie e *innenwi d omG undeigen üme e band,demIVD,sowiedemBFW e e en.
En sp echend de (his o ischen) Bedeu ung des G undeigen ums und des Immobilien-
kapi als in Hambu g e wal en einige de Mi gliedsun e nehmen des IVD eilweise sei
118 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
übe hunde Jah eneineng oßenBes andanWohnungen,de e mögendenEinzelpe -
sonen ode Fi men gehö .5
Eine besonde s endi eo ien ie e Logik de Geschä s ä igkei e olgen bö senno-
ie e Un e nehmen und ins i u ionelle In es o en,die in Hambu g einen An eil on ca.
4P ozen de Wohnungen hal en. In bö senno ie en Un e nehmen üh das Manage-
men den Be ieb im Sinne de An eilseigne *innen, de en o angiges – wenn nich
einziges – In e esse in de S eige ung des Ak ienwe s lieg . Zu diese G uppe gehö en
bekann e Un e nehmen wie Vono ia (mi ak uell ca. 11.000 Wohnungen in Hambu g),
TAG-Immobilien(7.000Wohnungen),Heims aden(ehemalsAkelius,ca.3.500Wohnun-
gen)unddieAdle -G uppe,dieinHambu ginsbesonde edu chdasb achliegendeHols-
en-A eal bekann is (RLS 2023: 17 .; siehe B uns, P axisgesp äch in diesem Band). Zu
den ins i u ionellen In es o en zählen insbesonde e Pensionskassen, de en Ak i i ä en
au demImmobilienma k zwa be äch lichsind,abe ö en lichkaumwah genommen
we den. Lau Co ec i (2018) s ellen Ve siche ungen und Pensionskassen deu schland-
wei die g öß e Käu e g uppe au dem Immobilienma k da . In Hambu g in es ie en
sie im Jah 2017 die Summe on 435Millionen Eu o in Wohn- und Gewe beimmobilien,
da on110MillionenEu o ü Wohnungen.Ve siche ungenundPensions ondshaben die
Au gabe,das bei ihneneingeleg eGeld omWe he zu e hal enbzw.zu e meh en.Ein
zi ie e Manage bezi e dieRendi e,die in Immobilienangeleg esGeldabwe ensoll,
au mindes ens d ei bis ie P ozen (Co ec i 2018). Lau Selbs besch eibung e i
de BFW No d Ak ien onds und Ve siche ungen als seine Mi gliede . An de wohnungs-
poli ischenDiskussioninHambu gbe eilig ensichdieseUn e nehmen–mi Ausnahme
de Vono ia, die Mi glied im VNW is – nich .
Die SAGA is mi ih en und 137.600 Wohnungen das deu schlandwei g öß e kom-
munale Wohnungsun e nehmen, nimm eine eigens ändige Rolle im Bündnis ü das
Wohnen ein, is gleichzei ig Mi glied im VNW und häl einen An eil on e was meh als
14P ozen de Wohnungen in Hambu g (SAGA 2021). Aus de Sich des Sena s is die
SAGA ein Ga an ü güns ige Mie en und gu e Wohn e häl nisse (Co ec i 2018). Sei
meh e en Jah en s eb sie den Neubau on jäh lich ca. 2.000 Wohneinhei en, o an-
gig im ge ö de en Segmen , an und äg dami einen e heblichen An eil zu E üllung
de Neubauziele bei.Auch wenn die s ad poli ische Bedeu ung de SAGA in de ö en li-
chen Deba e unums i en is , e äh sie dennoch iel ach K i ik. Beim Reche chezen-
um melde en sich au ällig iele Menschen, die beklag en, dass die SAGA ih e Mie en
kon inuie lich im Rahmen des möglichen e höhe (Co ec i 2018).Im Kon ex des s e ig
s eigenden Mie enspiegels e geben sich in de Summe Mie s eige ungen on eils übe
hunde Eu o inne halbwenige Jah e.Insgesam be ach e liegendie SAGA-Mie enim
Kon ex des Hambu ge Wohnungsma k es zwa ehe im un e en Be eich, es wohnen
5 De Focus-Immobilien A las lis e jäh lich die deu schlandwei angesehens en Makle - und Haus-
e wal ungs i men au . Hambu g is in diese Übe sich die Region mi den adi ions eichs en
Fi men: Wen zl D . als äl es es und sei dem Jah 1820 ä iges Un e nehmen sowie wei e e ach
Haus e wal ungen, die bis 1922 geg ünde wu den und noch heu e ä ig sind (Focus 2023: 38 .).
Co ec i besch eib die Bedeu ung de Haus e wal ungen au dem Wohnungsma k als die de
»Tü s ehe de Eigen üme « (2018).
Joscha Me zge : Die Wohnungs- und Immobilienwi scha in Hambu g 119
abe auch iele Hambu ge *innenmi einem nied igen Einkommen in diesen Wohnun-
gen, ü die jede einzelne Mie e e höhung schme zha is (siehe Rinn in diesem Band).
Im Jah 2021 be ug die du chschni liche Mie e de ei inanzie en SAGA-Wohnungen
7,09Eu o/Quad a me e . Ausgehend on 5,96Eu o im Jah 2011 e höh en sich die Mie-
en de nich ge ö de en SAGA-Wohnungen inne halb on zehn Jah en um as 20P o-
zen .6Im gleichen Zei aum sank de An eil de Sozialwohnungen am Gesam bes and
de SAGA on knapp 32P ozen im Jah 2011 (41.311 ge ö de e on 129.873 Wohnungen
insgesam ) au e was meh als 21P ozen im Jah 2021 (29.346 ge ö de e on 137.631
Wohnungen insgesam ; Me zge 2021: 176; SAGA 2021: 3). Eine in Hambu g ieldisku-
ie e F age is ,ob und in welche Summe die SAGA Gewinne an den Haushal de S ad
ab üh en soll e. Ende 2022 wu de bekann , dass die Planungen ü die ie Jah e zwi-
schen2023und2026 da ü insgesam 350MillionenEu o o sehen–eine En scheidung,
die on den beiden Mie e e einen mi dem A gumen he ig k i isie wu de, das Geld
solle angesich s s eigende Ene giekos en liebe zu S abilisie ung de Mie en und nö i-
ge Sanie ungen e wende we den (Be z 2022).Wei e e häu ig geäuße e K i ikpunk e
an de SAGA sind das in den Jah en de CDU-Regie ung ins allie e P i a isie ungsp o-
g amm, das bis heu e in Fo m einzelne Wohnungs e käu e o ge üh wi d, sowie die
–in einem Fall im Jah 2017 ge ich lich bes ä ig e – Disk iminie ung Wohnungssuchen-
de mi Mig a ionshin e g und (Me zge 2021: 177).
Die g oßen Hambu ge Wohnungsgenossenscha en gel en dem Sena ebenso wie
ielen Beobach e *innen als (wei e e ) zen ale Ga an güns ige und gu e Wohn e -
häl nisse. Da übe hinaus sind Genossenscha en on ih e S uk u he demok a isch
e ass e Un e nehmen, in denen eine Be eiligung de Mi gliede gese zlich e anke
und o gesehenis (Me zge 2021).Co ec i (2018) s ell einen ausgesp ochennied igen
Leidensd uck bei Genossenscha sbewohne *innen es , no ie als einzigen ele an en
K i ikpunk , dass es au g und eine hohen Nach age gegenwä ig kaum möglich is ,
als neues Mi glied au genommen zu we den, und ass die Wohnsi ua ion als »Pa adies
mi Wa elis e« zusammen. Die 30 g oßen Genossenscha en sind im Hambu ge Woh-
nungsbaugenossenscha en e.V. zusammengeschlossen und e wal en gemeinsam ei-
nen Bes and on und 135.000 Wohnungen, was einem An eil on knapp 14P ozen am
Wohnungsbes and en sp ich . Die du chschni liche Ne okal mie e be ug 7,03Eu o/
Quad a me e im Jah 2021, de An eil ge ö de e Wohnungen lag bei ca. 25P ozen
(RLS 2023: 18). Die Neubauleis ung on ca. 4.000 Wohnungen im Zei aum on 2011 bis
2021 heb sich deu lich gegenübe Genossenscha en ande e deu sche S äd e ab (RLS
2023: 18).Ebenso wie die SAGA o ien ie en sich die g oßen Genossenscha en jedoch am
Mie enspiegel, e höhen kon inuie lich ih e Wohnungsen gel e und e ah en da ü auch
zunehmend K i ik on ih en Mi gliede n (siehe P ill in diesem Band). Die P axis de
Mi gliede be eiligung is in den meis en g oßen Genossenscha en au das no wendige
Minimum beg enz und k i ische Ini ia i en we den on den Vo s änden ma ginalisie
(Me zge 2021: 197 .). Da übe hinaus nehmen die g oßen Genossenscha en in ö en -
lich ausge agenen Kon lik en um die Wohnungspoli ik häu ig die Sp eche innen olle
6 Dami schwäch e sich die Mie e höhungsquo e bei de SAGA im Ve gleich zu den zehn Jah en da-
o ab. In beiden Zei äumen lagen die Mie e höhungen jedoch übe de S eige ung de Lebens-
hal ungskos en (Me zge 2021: 176 .).
120 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
de Wohnungs- und Immobilienwi scha ein, was sich zule z besonde s ma kan in
de Ablehnung de Ve gabe s äd ische G unds ücke im E bbau ech zeig e (siehe Jeske
in diesem Band). Die Genossenscha en und mi ihnen de VNW nehmen in den Aus-
einande se zungen um die Wohnungspoli ik in Hambu g dahe eine doppel e Rolle ein:
»Sie ö de n die ak uelle immobilienwi scha liche Dynamik und gel en gleichzei ig als
Ga an en ü bezahlba es Wohnen […].Dami agen sie dazu bei,ausg enzende Ma k -
p ozesse und neolibe ale Poli iken zu legi imie en.« (Me zge 2021: 262)
Gib es inso e n in Hambu g aus Sich de Mie e *innen übe haup Ve mie e *in-
nen, die a sächlich einen »gu en Job« machen? Im Rahmen des du ch den Wohnungs-
ma k he ges ell en sozialen An agonismus können aus Sich on Mie e *innen nu
solche Ve mie e *innen als »gu « angesehen we den, die die P eise de Wohnungen mi
den Beda en und de Kau k a de Nach age *innen ko elie en (Me zge 2021: 28 .).
Menschen mi einem höhe en Einkommen und/ode Ve mögen können sich eu e e
Wohnungen leis en als Menschen mi wenig Geld. Die Geschä s ä igkei on Ve mie-
e *innen wi d on e schiedenen Menschen dahe un e schiedlich wah genommen.
Vo dem Hin e g und, dass in Hambu g ca. 55P ozen de Bewohne *innen un e die
Einkommensg enzen des e s en und zwei en Fö de wegs des sozialen Wohnungsbaus
allen (Wel 2023), läss sich jedoch kaum bes ei en, dass die Wohnungswi scha –
insgesam be ach e – keinen du chwegs »gu en Job« mach , insgesam ein deu liche
Mangel an bezahlba em Wohn aum bes eh und die Wohnungssuche insbesonde e
ü Menschen mi besonde en Ma k zugangsschwie igkei en eilweise auma isch is
(siehe Kuschinski in diesem Band).
Es gib lediglich eine ela i kleine G uppe wohnungswi scha liche Ak eu e, die
Wohnen on ih e Un e nehmensphilosophie he als Teil de Daseins o so ge beg ei
und ih e Tä igkei dahe g undsä zlich an den Beda en de Wohnungssuchenden
und nich am Ma k möglichen o ien ie : Gemeinwohlo ien ie e und/ode gemein-
scha liche Wohnungsun e nehmen, die als eigene G uppe neben de SAGA und den
g oßen Genossenscha en abgeg enz we den können und –im Hinblick au die Analyse
un e schiedliche Geschä sp ak iken – auch di e enzie we den soll en. Zu diesen
Un e nehmen gehö en in Hambu g soziale T äge und Ki chengemeinden (sowei
sie Wohnungsbau be eiben), die Beh ens-S i ung, das Bündnis de Wohns i e und
die g oße Anzahl kleine Wohnungsgenossenscha en, Mie e genossenscha en und
Wohnp ojek e, die sei den 1980e Jah en en s anden sind (siehe Behne/Kniess/Rich e
und Menzl/Zimme in diesem Band). Diese Un e nehmen zeichnen sich dadu ch aus,
dass sie Übe schüsse in Bes and ode Neubau in es ie en,Wohn aum en sp echend de
a sächlichen Kos en e mie en und konsequen au s aa liche Fö de ungen zu ück-
g ei en, um bezahlba es Wohnen zu e möglichen. Es is insbesonde e diese G uppe, die
– im Gegensa z zu den g oßen Genossenscha en – ein hohes In e esse an de Ve gabe
s äd ische G unds ücke im E bbau ech ha , da sie au den Zugang zu güns igem Bau-
land angewiesen is und auch lang is ige soziale Bindungen nich als P oblem,sonde n
als ele an en Zweck des Wohnungsbaus beg ei (siehe B and , P axisgesp äch sowie
Jeske in diesem Band). De Bes and gemeinwohlo ien ie e Un e nehmen is zahlen-
mäßig nich e ass und be äg schä zungsweise zwei bis d ei P ozen des Hambu ge
Thomas Pohl und Sophia Wichmann: Wohnungsbau in Hambu g zwischen Innen- undAußenen wicklung 127
Fü unse e F ages ellung bie en sich zwei Ansä ze zu Un e scheidung on S ad ei-
len de Inne en bzw. Äuße en S ad besonde s an: Zum einen de »Lei plan zu S ad -
en wicklung Hambu gs 2030«, de die Ideal o s ellungen de »Schwe punk e de s äd-
ebaulichen En wicklung in Hambu g« inne halb de S ad isualisie (BSW 2019),zum
ande endieUn e suchung onMa hes(2016),dieausgehend omVe keh sau wand de
Wohnbe ölke ung eine Zonie ung on Inne e bzw. Äuße e S ad e möglich .
Abbildung1 zeig die s äd ebaulichen S uk u en, wie sie die BSW 2019 in ih e
B oschü e »Hambu ge P ojek e de S ad en wicklung 2015–2030« p ojek ie (BSW
2019: 11). Die G enze zwischen de Inne en und de Äuße en S ad wi d du ch den
(zwei en) »G ünen Ring« ma kie . Als »Inne e S ad « we den die an die Ci y anschlie-
ßenden, hoch e dich e en und unk ional gemisch en Al bauqua ie e ypisie . De
Zwischen aum bis zum »G ünen Ring« wi d als »U banisie ungszone mi Po enzial
›Meh S ad in de S ad ‹« ausgewiesen. Jensei s dieses »G ünen Rings« lieg die Zone,
die als »Äuße e S ad « bezeichne wi d. Diese weis im Ve gleich zu »Inne en S ad «
(inkl.de ang enzenden U banisie ungszone) eine ge inge e bauliche Dich e sowie eine
deu lich s ä ke e unk ions äumliche Di e enzie ung au .
Das Ziel des au Innenen wicklung ausge ich e en P og amms »Meh S ad in de
S ad « is , das Be ölke ungswachs um Hambu gs o angig in die Bes andsqua ie e
zu lenken und du ch Nach e dich ung die »U bani ä « diese Qua ie e zu e höhen
(BSW 2019: 10). Hie du ch sollen die zum G oß eil be ei s e siegel en A eale inne halb
des baulich wei gehend geschlossenen S ad kö pe s ohne wei e e Inansp uchnahme
o mals un e siegel e Flächen quali izie we den. Das g öß e En wicklungspo enzial
ü die Nach e dich ungss a egie wi d in de »U banisie ungszone« gesehen, »die
sich ing ö mig um die Inne e S ad leg « (BSW 2019: 10). Neben eine de a igen
Nach e dich ung du ch das Schließen on Baulücken sind aus Pe spek i e eine au
Innenen wicklung ausge ich e en S ad planung o allem Kon e sions lächen (e wa
ehemalige Indus ie- und Gewe bes ando e sowie Bahna eale) in den Blick zu neh-
men, die in de U banisie ungszone liegen. Ein ideal ypisches Beispiel ü eine solche
Innenen wicklung is das P ojek »Mi e Al ona« (siehe Vogelpohl/Ha e bu g/Pohl in
diesem Band).

128 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
Abb. 1: Lei plan zu S ad en wicklung Hambu g 2030.
Quelle: BSW – Behö de ü S ad en wicklung und Wohnen.
G oßp ojek ewiedieGa ens ad Öjendo ,die Fischbeke Ree henode de geplan-
e neue S ad eil Obe billwe de s ehen hingegen ü die p og amma ische Aus ich ung
»Meh S ad an neuen O en« (BSW 2019: 14). Diese P ojek e liegen auße halb des »G ü-
nen Rings« und we den au zu o un e siegel en Flächen neu e schlossen.
Neben de Un e scheidung on Innen- und Außenen wicklung wi d in Abbildung1
zusä zlich de »En wicklungs aum ›Sp ung übe die Elbe‹« ausgewiesen. Mi diesem
s ad en wicklungspoli ischen Ziel, das be ei s 2003 o mulie und im Rahmen de
In e na ionalen Bauauss ellung Hambu g IBA 2006–2013 un e s ü z wu de, soll de
Ko ido zwischen de Ci y sowie dem inne s äd ischen Subzen um Ha bu g in We
gese z we den, was zukün ig e s ä k mi dem Bau neue Wohnqua ie e in diese
En wicklungsachse einhe gehen soll.
Einewei e ede zei disku ie eS a egiezu baulichenNach e dich ungHambu gs
is die Planung zu Quali izie ung de Magis alen (FHH 2018). Un e Magis alen we -
den meh spu ige S aßen e s anden, die adial om Zen um zum S ad and e lau-
en und als E be de »au oge ech en S ad « gel en können.Eben alls als Magis ale wi d
de Ring2 bezeichne – eine Um ah ung des S ad zen ums, die in einem Halbk eis
um die S ad eile de Inne en S ad he um e läu . Im »Lei plan zu S ad en wicklung
Hambu g 2030« wi d das Magis alenp og amm alle dings nich gesonde ka og a-
isch ausgewiesen, sonde n allen alls du ch die Da s ellung adiale En wicklungsach-
Thomas Pohl und Sophia Wichmann: Wohnungsbau in Hambu g zwischen Innen- undAußenen wicklung 129
sen angedeu e ,die als Fo sch eibung des inzwischen übe hunde Jah e al en Achsen-
konzep s on F i z Schumache gelesen we den können.1
Wäh end die on de BSW o genommene äumliche Di e enzie ung Hambu gs
ehe deduk i und mi Blick au die anges eb e s äd ebauliche En wicklung o genom-
men wu de, basie die Zonie ung on Ma hes (2016) au eine Modellie ung on Ve -
keh sbewegungen in Abhängigkei e schiedene Wohnlagen (Abb.2).
Abb. 2: Regionalisie ung on S ad eilen de Inne en bzw. Äuße en S ad , eigene Da s ellung
(basie end au de Typisie ung on Ma hes 2016).
Ausgangspunk ü die on Ma hes o genommene Raum ypisie ung is die Mög-
lichkei zu eine e keh sspa samen All agso ganisa ion in un e schiedlichen Wohnla-
gen. Da de Ve keh sau wand mi zunehmende Dis anz zwischen Wohno und Zen-
um zunimm ,is die E eichba kei ele an e Funk ionen ong oße Bedeu ung.Die
Ausweisung e schiedene Zonen e olg au Basis e schiedene e keh swissenscha -
liche Indika o en.Be ach e we dene wadieE eichba kei mi ö en lichenVe keh s-
mi eln und Fah ad zum nächs en lokalen Zen um, die E eichba kei des A bei spla -
1 Das in den 1920e Jah en om damaligen Hambu ge Obe baudi ek o F i z Schumache en wi-
ckel e Achsenkonzep sah eine s ahlen ö mige En wicklung de S ad en lang on Siedlungsach-
sen o . Die Achsenzwischen äume wa en G ün- und F ei lächen o behal en. Die g undsä zliche
Aus ich ungdiese S ad en wicklungis auchinden olgendenDekadenbeibehal enwo den(Kel-
le mann 2003).
130 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
zes sowie die A bei spla zdich e. De Algo i hmus zu Abg enzung de Raumka ego ien
be ücksich ig auße dem die Möglichkei en eine ußläu igen E eichba kei nah äum-
liche Ve so gung sowie die Siedlungsdich e (Ma hes 2016: 373).
De Analyse on Ma hes olgend liegen die e keh sspa sams en Wohns ando e
in den S ad eilen, die de Innens ad sowie dem Innens ad and zugeo dne we den
können. Hie sind die ele an en In as uk u en gu e eichba und die ÖPNV-Ve so -
gungsdich ehoch.Beding du chdie g oßebaulicheDich esinddieS ell lächen ü Pkw
imö en lichenRauminde Regelknapp.DieVe keh s äge des Umwel e bundessind
o mals die kom o able e Al e na i e gegenübe dem mo o isie en Indi idual e keh
(MIV).
De S ad and sowie die Pe iphe ie weisen gegenübe de Inne en S ad eine ge in-
ge e bauliche sowie unk ionale Dich e au . Zumeis ehlen hie Res ik ionen de Pkw-
Nu zung wie e wa Pa k aumbewi scha ung (Bewohne pa kzonen). Das Wohnen am
S ad and läss zwa g undsä zlich noch eine au oa me All agsmobili ä – insbesonde-
e in Ve bindung mi Fah adnu zung – zu, alle dings wi d die Au omobili ä in alle
Regel nich eglemen ie .2S ad eile, die au g und ih e Lage dem S ad and ode de
Pe iphe ie zuge echne we den können,die abe du ch den Ö en lichen Ve keh beson-
de s gu angebunden sind (e wa weil do Hal epunk e des schienengebundenen Fe n-
e keh s liegen), bezeichne Ma hes als »Achse ö en liche Ve keh «.
Innens ad und Innens ad and eine sei s sowie S ad and und Pe iphe ie ande e -
sei s un e scheiden sich in de on Ma hes o genommenen Zonie ung o allem au
Basis des Ve keh sau wands, de in e schiedenen Wohnlagen Hambu gs ü die All-
agso ganisa ion geleis e we den muss. Von wenigen S ad eilen abgesehen is in Ab-
bildung2 eine wei gehende äumliche Übe eins immung de d ei Zonen »Innens ad «,
»Innens ad and« sowie »Äuße e S ad « mi de Zonie ung de Schwe punk äume in
»Inne e S ad (inkl. Ci y-Ha enci y)«, »U banisie ungszone mi Po enzial ›Meh S ad
in de S ad ‹« sowie »Äuße e S ad « du ch die BSW (Abb.1) es s ellba . Alle dings wi d
im Ansa z de BSW dem »En wicklungs aum ›Sp ung übe die Elbe‹« – im Wesen li-
chen also den S ad eilen Wilhelmsbu g, Veddel und Kleine G asb ook (Abb.2) – eine
Sonde olle zugewiesen. Dabei is zu be ücksich igen, dass die adminis a i en S ad -
eilg enzen ü die o genommene Regionalisie ung de BSW (2019) keine Rolle spielen
(Abb.1).
Dawi imFolgenden übe p ü enwollen,obeinNeubau o habenalsInnen-bzw.Au-
ßenen wicklung angesp ochen we den kann, nehmen wi anlehnend an Ma hes eine
disk e e Zuweisung on S ad eilen zu unse en Raumka ego ien o . Au g und de nu
ge ing ügigen Un e schiede de Ka ego ien »Innens ad « und »Innens ad and« assen
wi diese beiden Raum ypen zu »Inne en S ad « zusammen. Die Raum ypen »S ad -
and«, »Pe iphe ie« sowie »Achse ö en liche Ve keh « s ehen demgegenübe ü die
»Äuße e S ad «.
Eine Sonde s ellung haben die S ad eile zwischen de Hambu ge Ci y und dem
inne s äd ischen Subzen um Ha bu g, die sei ens de BSW (2019) als »En wicklungs-
aum ›Sp ung übe die Elbe‹« bezeichne we den. Konk e handel es sich dabei um die
2 Eine Ausnahme bilde e wa die Anwohne pa kzone in Nähe des Flugha ens (de in de Äuße en
S ad lieg ).
Thomas Pohl und Sophia Wichmann: Wohnungsbau in Hambu g zwischen Innen- undAußenen wicklung 131
S ad eile Wilhelmsbu g, Veddel und Kleine G asb ook. In de on Ma hes (2016) o -
genommenen Zonie ung wi d de S ad eil Wilhelmsbu g de Ka ego ie »S ad and«
(und dami de Äuße en S ad ) zuge echne , was ausgehend om Ve keh sau wand
beg ündba is , o dem Hin e g und de Lage zwischen de Ci y sowie dem inne -
s äd ischen Subzen um Ha bu g, abe aums uk u ell nich als e ende Typisie ung
e schein . Veddel und Kleine G asb ook echne Ma hes hingegen zum Innens ad -
and,wasangesich s de ech isolie en Insellagesowiede in diesenbeidenS ad eilen
heu e noch s a k o handenen P ägung du ch Ha enwi scha und Gewe be lächen
e wunde (Abb.1).
Dahe haben wi uns dazu en schieden, in unse e Analyse nich lediglich dicho om
zwischen Innenen wicklung (Inne e S ad sowie Innens ad and bzw. U banisie ungs-
zone »Meh S ad in de S ad «) und Außenen wicklung (S ad and bzw. Äuße e S ad )
zuun e scheiden,sonde n zusä zlich die on de BSW (2019) o genommeneZonie ung
»Sp ung übe die Elbe« zu übe nehmen und die wohnungsbaulichen En wicklungen in
den S ad eilen Wilhelmsbu g,Veddel sowie Kleine G asb ook gesonde zu be ach en
(Tab.1).
Neben diesen d ei ü den Wohnungsbau ele an en Teilen de S ad sind einige we-
nige S ad eile Hambu gs as ausschließlich du ch Ha en und Gewe bes ando e ge-
p äg . Diese A eale we den on de BSW (2019) als »Ha engebie und Gü e umschlag«
ypisie . Diese S ad eile we den bei Ma hes (2016) nich klassi izie und auch in un-
se e Analyse nich wei e be ücksich ig .
Tab. 1: Raumagg ega e ü die Analyse, eigene Da s ellung.
BSW 2019 Ma hes 2016 Eigene Zonie ung Zuo dnung de S ad eile
Inne e S ad (inkl.
Ci y-Ha enCi y) Innens ad
U banisie ungs-
zone mi Po enzial
»Meh S ad in de
S ad «
Innens ad and
Inne e S ad
Innens ad and
(Veddel, Kl. G as-
b ook)
En wicklungs-
aum »Sp ung
übe die Elbe« S ad and (Wil-
helmsbu g)
»Sp ung übe die
Elbe«
132 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
S ad and
Pe iphe ie
Äuße e S ad
Achse ö . Ve keh
Äuße e S ad
Ha engebie mi
Gü e umschlag Nich klassi izie
Ha en und Ge-
we be ( ü Woh-
nungsbau nich
ele an )
Analyse de Hambu ge Wohn aumen wicklung
Um zu p ü en, ob eine Ablösung de au Nach e dich ung ausge ich e en Wohnungs-
baupoli ik (»Meh S ad in de S ad «) du ch eine au Außenen wicklung konzen ie e
Schwe punk se zung (»Meh S ad an neuen O en«) zu e kennen is , e gleichen wi
im Folgenden die äumliche Lage de Bau e igs ellungen on Wohneinhei en des Jah-
es 2013 mi den geplan en Wohnungsbau o haben de Jah e 2022 bis 2026.
Das S ichjah 2013 wu de nich zule z auch aus o schungsp agma ischen G ün-
den gewähl : Im Geopo al de S ad Hambu g sind die Bau e igs ellungen on 2013
als ö en lich ab u ba e Geoda ensa z zugänglich, de in ein Geo-In o ma ionssys em
(GIS) in eg ie we den kann. Anschließend kann eine äumliche Analyse de e ich e-
en Wohneinhei en in Bezug au unse e zu o o genommene Zonie ung e olgen. Fü
ande eJah ealsdasJah 2013is dieseDa enbasisnich e ügba .Die AuswahldesRe e-
enzjah s is abe auch inhal lich sinn oll: Sie ma kie das Mus e bauliche Ak i i ä en
ku z o de oben e wähn en äumlichen Neuaus ich ung des Wohnungsbaus im Jah
2015 (»Meh S ad an neuen O en«).
Fü die Ex-an e-Un e suchung de Wohnungsbau o haben de kommenden Jah e
wu desei ensde BSWeinGeoda ensa zbe ei ges ell ,de diegegenwä igausgewiese-
nen Wohnungsbau lächenpo enziale au klein äumige Ebene en häl .Fü einen besse-
enVe gleichmi de Wohnungsbau ä igkei imJah 2013wu dedieseseh klein äumige
und de aillie e Da enbasis on uns au die äumliche Ebene de S ad eile agg egie .
Dabei is zu be ücksich igen, dass in unse e Be echnung (Tab.2) das de zei g öß e
s äd ebauliche Neu o haben de FHH – die En wicklung des neuen S ad eils Obe bill-
we de – nich e ass wi d, da die e s en Wohneinhei en nach de zei igem Planungs-

Thomas Pohl und Sophia Wichmann: Wohnungsbau in Hambu g zwischen Innen- undAußenen wicklung 133
s andnich o 2026 e igges ell we den.3Diesha zu Folge,dasswi mi unse e Ana-
lyseden onuns e mu e enT endeine äumlichenSchwe punk e lage ungdesWoh-
nungsbaus in Rich ung eine Außenen wicklung ehe un e - als übe schä zen.
Abbildung3 zeig die Bau e igs ellungen 2013, bezogen au das äumliche Agg e-
ga de adminis a i en S ad eile Hambu gs und in Abhängigkei ih e jeweiligen La-
ge in unse en d ei analy ischen Raumka ego ien »Inne e S ad «, »Äuße e S ad « sowie
»Sp ung übe die Elbe«. Die g öß en wohnungsbaulichen En wicklungen im Jah 2013
sind in den S ad eilen Loks ed , O ensen, Ba mbek-Süd, Ha bu g, Lu up sowie Rahl-
s ed zu e kennen,wobei nu die beiden le z genann en S ad eile zu Äuße en S ad zu
echnensind.De »Sp ung übe dieElbe«spiel –zumindes hinsich lichde e ich e en
Wohneinhei en – 2013 noch keine nennenswe e Rolle.
Abb. 3: Bau e igs ellungen 2013, eigene Da s ellung.
3 In Abbildung 4 weisen wi Obe billwe de gesonde aus, um die Lage des neuen Hambu ge
S ad eils zu e deu lichen.
134 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
Abbildung4 zeig die ausgewiesenen Flächenpo enziale ü den Wohnungsbau 2022
bis 2026.4Dabei s echen neben Wilhelmsbu g o allem die in de Äuße en S ad gele-
genen S ad eile Neug aben-Fischbek, Be gedo und Schnelsen he o . In de Inne en
S ad sind g öße e Wohnungsbaup ojek e in de Ha enCi y, in S ellingen, Bah en eld,
Bills ed sowie Ro henbu gso geplan , womi g undsä zlich in allen d ei Zonen (Inne-
e S ad , Sp ung übe die Elbe, Äuße e S ad ) Neubau ä igkei en zu e wa en sind.
Abb. 4: Bau lächenpo enziale 2022–2026, eigene Da s ellung.
In de Zone »Sp ung übe die Elbe« im S ad eil Wilhelmsbu g sind gleich d ei
g öße e P ojek e e o e : das Elbinselqua ie , das Sp eeha en ie el sowie das Wil-
helmsbu ge Ra haus ie el. Insgesam sollen in diesen d ei benachba en Qua ie en
au eine Fläche on ca. 99Hek a e wa 4.800 neue Wohneinhei en en wickel we -
den. De Baubeginn im Elbinselqua ie und im Sp eeha en ie el wi d ü das Jah
4 Um dem Ums and Rechnung zu agen, dass im Un e schied zum Ve gleichsjah 2013 die Zielg ö-
ßennich ü ein, sonde n ü ie Jah ekumulie ausgewiesen sind, wu dedieDa s ellungde Si-
gna u eninAbbildung4en sp echendskalie .Zudemlieg diebenann eZielg öße ü dieAnzahl
de jäh lich e igzus ellenden Wohneinhei en p ospek i höhe als noch im Jah 2013. Wei e hin
we den nich alle ausgewiesene Po enzial lächen a sächlich auch in eine konk e isie ende Pla-
nung übe üh (Bebauungsplan) und nich alle e eil en Baugenehmigungen münden a säch-
lich in eine ak ischen Bebauung. Dies e klä die un e schiedliche Skalie ung de in de Ka e
da ges ell en Indika o en.
Thomas Pohl und Sophia Wichmann: Wohnungsbau in Hambu g zwischen Innen- undAußenen wicklung 135
2024 anges eb . Die E schließungsa bei en im Wilhelmsbu ge Ra haus ie el s a en
o aussich lich be ei s 2023 (IBA Hambu g 2022).
Ein wei e esg öße esNeubau o habenis dasElbb ückenqua ie in de Ha enCi y.
Als Geschä s- und Wohnqua ie soll es, neben dem Übe seequa ie , das zwei e Zen-
um des neuen S ad eils we den. In diesem P ojek in de Inne en S ad sollen insge-
sam 1.400neueWohneinhei enen s ehen.Dasimbe ach e enZei aum lächenmäßig
in de Inne en S ad g öß e P ojek is die »Science Ci y Bah en eld«, das alle dings mi
eine länge is igen Realisie ungsphase e bunden is : Au eine Fläche on insgesam
125Hek a sollen bis zum – heu e noch e nen – Jah 2040 neue Fo schungsein ich un-
gen, O e de uni e si ä en Ausbildung, Un e nehmen sowie ca. 3.000 Wohneinhei en
en wickel we den. Die Umse zung dieses Langzei p ojek s ha be ei s begonnen: E s-
eFo schungszen en(nich jedochWohneinhei en in nennenswe emUm ang)wu den
schon e igges ell (Ha enCi y Hambu g o.J.b).
In de Äuße en S ad soll im Südwes en Hambu gs das P ojek Fischbeke Ree hen
(S ad eilNeug aben-Fischbek)als unk ionsgemisch esWohn-undA bei squa ie mi
eine Gesam läche on 70 Hek a und ca. 2.300 neuen Wohneinhei en en s ehen (IBA
Hambu go.J.).De Beginnde e s enHochbau enwi d ü 2023anges eb .Eben allsab
2023 soll das »S uhl oh qua ie « im ös lichen S ad eil Be gedo als Wohnqua ie mi
eine Fläche on ca. 4,5Hek a en wickel we den.Im Umk eis de denkmalgeschü z en
S uhl oh hallen is de Bau on ca. 1.000 neuen Wohnungen o gesehen.
Zusammenge ass läss sich es hal en, dass auch in den kommenden Jah en p o-
spek i eine g oße äumliche S euung de wohnungsbaulichen P ojek e übe alle d ei
Zonen (Äuße e S ad ,Inne e S ad ,»Sp ung übe die Elbe«) zu e wa en is . Diese b ei e
äumliche S euung des Wohnungsbaus is – mi Ausnahme des En wicklungsgebie es
»Sp ungs übe die Elbe«, das 2013 zumindes in quan i a i e Hinsich noch keine he -
o gehobene Bedeu ung ü den Wohnungsbau ha e – schon im Jah 2013 zu e kennen
(Abb.3 und Abb.4).
Tab. 2: Bau e igs ellungen 2013 und Wohn lächenpo enziale 2022–2026 im Ve gleich
(bezogen au ih e Lage im S ad aum), eigene Be echnungen.
2013 2022–2026
Bau e ig-
s ellungen
An eil Wohn lächen-
po enziale
An eil
Inne e S ad 3.617 57% 21.154 40%
Sp ung übe die Elbe 166 3% 5.525 10%
Äuße e S ad 2.618 41% 26.357 50%
Gesam 6.401 100% 53.036 100%
Tabelle2zeig einenquan i a i enVe gleichde Neubauan eile,dieindenbeidenbe-
ach e enZei schni en(2013 und 2022–2026) au die d eiZonenen allen.Dabei lassen
sich olgende Dynamiken e kennen: Im Jah 2013 en ielen noch 57P ozen de e igge-
136 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
s ell en Wohnungen au die Inne e S ad .Hingegen lagen 41P ozen alle neu gebau en
Wohnungeninde Äuße enS ad .Inde Zone»Sp ungübe dieElbe« (alsodenS ad ei-
len Wilhelmsbu g, Veddel und Kleine G asb ook) wu den 2013 insgesam nu 166 neue
Wohnungen e ich e (knapp 3P ozen ).
Au g undunse e Analysede ausgewiesenen Wohnungsbaupo enziale ü die kom-
mendenJah eis da onauszugehen,dassdieNeubau ä igkei inde Zone»Inne eS ad «
an eilig deu lich ückläu ig sein wi d: Lagen 2013 noch 57P ozen alle neuen Wohnein-
hei en in de Inne en S ad , so is ü 2022 bis 2026 ein Rückgang des An eils de Neu-
bau ä igkei in diese Zone au 40P ozen zu e kennen. Dabei wi d de T end eine zu-
nehmenden Außenen wicklung deu lich: Unse e Be echnung zeig , dass ü die Jah e
2022 bis 2026 50P ozen alle Wohn lächenpo enziale in den S ad eilen ausgewiesen
we den, die in de Äuße en S ad liegen. Dies en sp ich in de Tendenz unse e E wa -
ung, wobei de Rückgang de Innenen wicklung ma kan e aus äll als die e wa e e
T end e schiebung zu eine lächenexpansi en Außenen wicklung.
Ein bedeu ende wohnungsbauliche Schwe punk de nächs en Jah e is de En -
wicklungsko ido »Sp ung übe die Elbe«. E wa jede zehn e neue Wohnung, die
zwischen 2022 und 2026 gebau wi d, wi d o aussich lich im Ko ido »Sp ung übe
die Elbe« liegen. Angesich s dessen, dass im Jah 2021 nu e wa 3P ozen alle Ein-
wohne Hambu gs au den Elbinseln wohnen, is diese äumliche Konzen a ion de
Wohn aumen wicklung in diese Zone de S ad beme kenswe und wi d o aus-
sich lich zu einem s a ken Wandel des sozial äumlichen Cha ak e s de S ad eile im
En wicklungsko ido »Sp ung übe die Elbe« bei agen (siehe Chambe lain in diesem
Band).
Zusammen assung de E gebnisse und Diskussion
Zu Beginn des Bei ags haben wi au gezeig , dass das 2013 o mulie e s ad en wick-
lungspoli ische Ziel de Innenen wicklung bzw. Nach e dich ung (»Meh S ad in de
S ad «) im Jah 2015 um das zusä zliche Ziel de Außenen wicklung (»Meh S ad an
neuen O en«) e gänz wu de. Ausgehend on unse e Annahme, dass sich die Ham-
bu ge Wohnungsbaupoli ik on de Innenen wicklung ab- und de Außenen wicklung
zuwende ,haben wi mi unse e Analyse das Ziel e olg ,zu p ü en,ob sich die ausge-
wiesenen Wohnungsbau lächenpo enziale 2022 bis 2026 hinsich lich ih e äumlichen
Lage on den Bau e igs ellungen im Jah 2013 un e scheiden. Bei diesem Ve gleich
s and nich die klein äumige Lage einzelne Wohnungsbaup ojek e im Fokus, sonde n
die g oß äumige Ve eilung des Wohnungsneubaus zwischen den (zunächs dicho om
gedach en) Raumka ego ien »Inne e S ad « und »Äuße e S ad «.
Au bauend au den beiden o ges ell en Zonie ungen (BSW 2019; Ma hes 2016) ha-
benwi eine ü unse eF ages ellunggeeigne e Abg enzung onS ad eilen de Inne en
bzw. de Äuße en S ad o genommen. Dabei konn e de Ko ido zwischen de Ham-
bu ge Ci y und dem inne s äd ischen Subzen um Ha bu g wede eindeu ig de In-
ne en S ad noch eindeu ig de Äuße en S ad zugeo dne we den: Aus e keh swis-
senscha liche Sich (Ma hes 2016) sp ach – zumindes o sieben Jah en noch – iel
ü eine Zuo dnung Wilhelmsbu gs zu »Äuße en S ad «. Au g und de äumlichen La-
8. Konsequenzen o s lexible A bei ü P axen des
Wohnens undde All agso ganisa ion in Hambu g
Monika G ubbaue , Ma is Helm ich, Ka ha ina Mande scheid und Cha lo e Niewe h
Einlei ung
DieA bei swel ha in olgede Co ona-Pandemieeinen ie g ei endenWandele ah en.
O s lexible und digi ale Fo men de Zusammena bei übe äumliche En e nungen
hinweg habennich nu die O ganisa ionde A bei inden Be ieben e ände ,sonde n
auch Konsequenzen ü die All agso ganisa ion de Beschä ig en und ih e Angehö i-
gen. Die sich ba s e Auswi kung is , dass Fo men de mobilen A bei als Homeo ice
e s ä k im p i a en Wohn aum s a inden. Die sozialen E ek e diese En wicklung
we den in de Fo schung wide sp üchlich bewe e . So s ehen au de einen Sei e die
iel ach e höh e A bei szu iedenhei und die Möglichkei ü Pe sonen mi Ca e- und
P legeau gaben, diese Tä igkei en im All ag leich e mi E we bsa bei e einba en zu
können (Lo 2019; Speck 2020). Au de ande en Sei e we den die e schwimmenden
G enzenzwischenA bei -und P i a lebennega i gesehen (Ahle s/Mie ich/Zucco2021).
Auße dem zeig sich, dass geschlech sspezi ische Ungleichhei en in de Übe nahme
on Ca e-Au gaben ehe e s ä k we den (Allmendinge 2020; Ca s ensen 2020). Die
lang is igen Folgen dieses Wandels de A bei swel im Hinblick au Familien- und
Haushal ss uk u en, abe auch au S ad en wicklungsdynamiken we den hingegen
e s langsamsich ba .Hie gib esdeu lichenFo schungsbeda (Neumann/Spelle be g/
Eichholz 2022; G ubbaue /Mande scheid 2023; Scheine e al. 2023).
De o liegende Bei ag nimm diese En wicklungen zum Ausgangspunk , um die
Konsequenzen o s lexible A bei s o men ü Wohnungsma k sowie Wohn- und Ve -
keh sbeda einHambu ggenaue indenBlickzunehmen.DieBasis ü unse enBei ag
bie e ein zweijäh iges Fo schungsp ojek ,das on de Hans-Böckle -S i ung ge ö de
wi d und das sich am Beispiel de Me opol egion Hambu g mi dem sozial äumlichen
Zusammenspiel on sich wandelnden A bei s o men und dem ökologischen Umbau on
Siedlungss uk u en,Ve keh und Mobili ä auseinande se z . Bislang liegen hie zu o
allem pa ielle Be unde o , en wede mi Blick au den Wandel de A bei swel (Lo
2020)ode au Ve ände ungende Ve keh smi elnu zungenundzu ückgeleg e Dis an-
zen (Canzle /Knie/Vogl 2020). Neu is an unse em Ansa z, dass die aum-zei liche O -

144 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
ganisa ion on A bei und All ag und die da aus esul ie enden Wohnbeda e und Mobi-
li ä san o de ungen p oblema isie we den.
Fü diesen Buchbei ag we den E gebnisse aus dem e s en Teil de empi ischen Un-
e suchungen o ges ell , de in Fo m eine F agebogene hebung im Zei aum on Ja-
nua bis Mä z2023 du chge üh wu de.Inde Be agung onA bei nehme *innen e -
schiedene B anchenwu den aum-zei licheMus e onE we bs ä igkei und Wohnen,
die dami einhe gehenden Wegebeziehungen sowie die Ressou cen,Ve an wo lichkei-
en und Beda e im Haushal e hoben. Alle de insgesam 364 Be ag en mi Wohno
Hambu g üben Tä igkei en aus, die im Homeo ice e ledig we den können.1Sie a bei-
en im Ve lagswesen, in Banken, Ve siche ungen, de ö en lichen Ve wal ung ode im
Be eich on S ad planung und A chi ek u . In de ü das zwei e Halbjah 2023 geplan-
en quali a i en E hebung mi els lei adenbasie en In e iews we den die E kenn nis-
se mi Fokus au die All agsgeog a ien und Wegebeziehungen de Haushal e e ie .
Im Folgenden we den wi zunächs allgemein einen Übe blick übe Wohn o men
und -beda e sowie Ve keh sangebo e und Ve keh smi elnu zung in Hambu g geben.
Danach s ellen wi die zen alen E gebnisse de Um age mi Blick au Wechselwi kun-
gen zwischen de A bei im Homeo ice und den Wohn e häl nissen,den A en de Ve -
keh snu zung und den Siedlungss uk u en da . Wi zeigen, dass o s lexible A bei s-
modelle wei eichende Konsequenzen nich nu ü die O ganisa ion de A bei , son-
de n auch des All ags de Beschä ig en haben. Dabei gib es deu liche Un e schiede je
nach Auss a ung de Wohnung und Wohnlage, abe auch danach, ob im Haushal Kin-
de o handen sind und Ca e-Au gaben wah genommen we den. Im Anschluss disku-
ie en wi äumliche, soziale und ökologische Aspek e, die ü wohnungspoli ische und
plane ische Deba en on Rele anz sind. Das Fazi benenn die wich igs en Tendenzen
und Handlungsbeda e, die sich aus unse en Be unden e geben.
Wohn o men und -beda e in Hambu g
In Hambu g en s and du ch die Ha enlage, bes imm on den Wasse läu en on Elbe
und Als e , und die bis 1937 poli isch on den ang enzenden S äd en Al ona, Wands-
bek und Ha bu g ge enn e lau ende En wicklung eine s a k ausdi e enzie e und
äumlich ausgedehn e Siedlungss uk u . Die Ze s ö ungen im Zwei en Wel k ieg und
da an anschließend die Neuo ganisa ion und de Wiede au bau e s ä k en diese poly-
zen ischeS uk u wei e .Mi ca.2.500Einwohne *innen/Quad a kilome e ha Ham-
bu g heu e eine ge inge e Be ölke ungsdich e als ande e deu sche G oßs äd e. Dahin-
e e be gen sich jedoch ex eme Kon as e: Eine sei s gib es inne s äd ische Qua -
ie e mi hohen An eilen an g ünde zei lichem Geschosswohnungsbau, die sei Mi e
de 2000e Jah e sukzessi e au gewe e und nach e dich e wu den und mi le wei-
le wei gehend un e Milieuschu z s ehen (siehe Domke in diesem Band). In den Bezi -
kenHambu g-No dundEimsbü ellieg dieBe ölke ungsdich eak uellbeijeweils und
1 Das gesam e Sample um ass ca. 1.000 Pe sonen in de Me opol egion Hambu g. Die E hebung
e olg e übe Be iebe. Fü diesen Bei ag wu den nu die Da en de Be ag en mi Wohnsi z in
Hambu g ausgewe e .
M. G ubbaue , M. Helm ich, K. Mande scheid und Ch. Niewe h: Konsequenzen o s lexible A bei 145
5.500 Einwohne *innen/Quad a kilome e , einzelne S ad eile wie Hohelu -Wes und
Eimsbü el e eichen die im bundeswei en Ve gleich höchs en Be ölke ungsdich en on
ca.18.000 Einwohne *innen/Quad a kilome e (S a is ikam No d2022a).Ande e sei s
gib es S ad eile, die wei gehend du ch Einzel- und Reihenhaus ypologien aus un e -
schiedlichen his o ischen Phasen gep äg sind. Dazu gehö en un e ande em ehema-
lige Landsi ze und Villen o o e sowie die subu banen Ein amilienhaussiedlungen de
Nachk iegszei . Au g und diese En wicklung zeichne sich Hambu g im bundesdeu -
schen Ve gleich de G oßs äd e du ch den höchs en An eil an Ein- und Zwei amilien-
häuse n aus (siehe Haus/Weilbache in diesem Band).
Im Hinblick au die Haushal s uk u is Hambu g zusammen mi Be lin on al-
len deu schen G oßs äd en du ch den höchs en An eil an Einpe sonenhaushal en ge-
kennzeichne . Es gib bei de zei e wa 1,9Millionen Einwohne *innen insgesam und
1MillionHaushal e,da onsind 54P ozen Einpe sonenhaushal e (gegenübe 41P ozen
im bundesdeu schen Du chschni im Jah 2022). Die du chschni liche Haushal sg ö-
ße in Hambu g lieg bei 1,84 Pe sonen. Dami is sei dem Tie s and im Jah 2011 mi
1,8Pe sonen/Haushal lang is ig wiede ein leich e Ans ieg zu e zeichnen, de An-
eil de Einpe sonenhaushal e is sei 2011 unge äh kons an geblieben (S a is ikam
No d 2012). Alle dings sind die Haushal s o men äuße s ungleich übe das S ad gebie
e eil : Wäh end g öße e Haushal e deu lich häu ige in den Qua ie en am äuße en
S ad and zu inden sind, dominie en Ein- und Zweipe sonenhaushal e in den zen a-
len inne s äd ischen Lagen (S a is ikam No d 2022b). Die du chschni liche Wohn lä-
cheje Pe son lag inHambu gim Jah 2021 deu lichun e demBundeswe on47,7Qua-
d a me e n, nämlich bei unge äh 40,5Quad a me e n (S a is a 2022; Umwel bundes-
am 2022).
Die S ad Hambu g is in den le z en Jah en o allem du ch einen posi i en Wan-
de ungssaldo gewachsen: Zwischen 2013 bis 2020 zogen du chschni lich und 17.000
Pe sonen p o Jah zu, sowohl in e na ional als auch aus ande en Regionen Deu sch-
lands, wie die um assende S udie on Empi ica zu Wande ungsbewegungen au dem
Hambu ge Wohnungsma k aus dem Jah 2021 zeig (Ab aham e al. 2021). De Wan-
de ungssaldo mi dem di ek en Hambu ge Umland hingegen is be ei s sei An ang
de 2000e Jah e nega i . Diese T end ha sich insbesonde e in den le z en Jah en
e s ä k , das heiß , es ziehen imme meh Pe sonen aus Hambu g in das Umland
als umgekeh (Ab aham e al. 2021: 111). Im Hinblick au die Wohn o m und die Lage
zeig die Empi ica-S udie eine eindeu ige Di e enzie ung nach Raum ypen: Wäh-
end jünge e E wachsene ehe zen ale Lagen wählen, en scheiden sich Familien und
äl e e Menschen häu ige ü den S ad and beziehungsweise ü Lagen, die du ch
Ein amilienhäuse gep äg sind, häu ig in Ve bindung mi Eigen um. Hingegen wäh-
len insbesonde e S udie ende und Auszubildende häu ige zen ale, innens ad nahe
Wohnqua ie e, obwohl diese Wohnlagen e gleichsweise eu e sind. Es is also nich
allein das e ügba e Einkommen ode Ve mögen, sonde n auch die Lebensphase und
die Haushal s o m,die Ein luss au die Wahl de Wohns ando e ha .
Ve ände ungen de Wohnbedü nisse du ch die Co ona-Pandemie konn en in de
genann en Empi ica-S udie noch nich be ücksich ig we den. Viel ach wi d ü die
Zukun angenommen, dass die Abwande ung in das Umland on G oßs äd en auch
im Zusammenhang mi e ände en Wohnbeda en s eh , zu denen o s lexible A -
146 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
bei s o men bei agen (Dolls/Mehles 2021; Eis eld/Jus 2021; K asilniko a/Le in-Kei el
2021; Neumann/Spelle be g/Eichholz 2022). Obwohl Hambu g insgesam noch ein po-
si i es Wachs um e zeichne , we den die Anzeichen ü eine e s ä k e Abwande ung
on Haushal en ins Umland medial und poli isch disku ie (Hambu ge Mo genpos
2021). An e s e S elle de Umland-K eise, die an A ak i i ä gewonnen haben, s eh
Ha bu g, ge olg on Pinnebe g, S o ma n und Segebe g. Auße dem zeig sich, dass
junge Menschen zwischen 18 und 29 Jah en sowie allgemein Zuzüge aus dem Ausland
das Wachs um de Be ölke ung in Hambu g hoch hal en, wohingegen die g öß e Zahl
de Fo züge on Pe sonen im Al e on 30 bis 49 Jah en zu e zeichnen is (Baue e al.
2023). Neben dem Wunsch nach meh G ün und g öße en Wohnungen we den auch
die wei e hin s eigenden Mie en als ein G und ü die Fo züge aus Hambu g genann
(Ein eld 2022).
Ve keh sangebo e und Ve keh smi elnu zung in Hambu g
De All ag de Menschen inde nich nu inne halb de Wohnung und im Wohnum-
eld s a , sonde n an e schiedenen, übe den S ad aum und eilweise da übe hin-
aus e s eu en O en. Einen en scheidenden Ein luss au die Anzahl und Länge all äg-
liche Wege und die hie ü genu z en Ve keh smi el ha de Wohno . Übe g und-
legende Zusammenhänge zwischen siedlungss uk u ellen Me kmalen und den Mus-
e n de All agsmobili ä bes eh in de Fo schung dank eine Vielzahl an Un e suchun-
gen wei es gehend Einigkei (Ewing/Ce e o 2010; Næss e al. 2018; Nobis/Kuhnimho
2018). Demnach bes imm die Raums uk u wesen lich du ch Dich e und Nu zungs-
mischungdie E eichba kei onAk i i ä sgelegenhei enundha demen sp echendp i-
mä Ein lussau Wegelängenundsomi auchau dieVe keh smi elwahl(Scheine 2009:
34). Es wi d jedoch nich nu on einem Ein luss des Wohno es au die All agsmobili-
ä ausgegangen, sonde n auch in en gegengese z e Rich ung, on einem Ein luss mo-
bili ä sspezi ische O ien ie ungen au Wohns ando en scheidungen (B uns/Ma hes
2019; Schwanen/Mokh a ian 2005). Wem also ku ze Wege und eine gu e Anbindung an
ö en licheVe keh smi elim All ag wich igsind,such sichehe einen inne s äd ischen
Wohns ando . We hingegen eine Pkw-A ini ä ha , such sich ehe einen subu banen
Wohns ando . Wie s a k diese sogenann en esidenziellen Selbs selek ionse ek e au
das Ve häl nis on Siedlungss uk u und Ve keh smi elnu zung wi ken, bleib jedoch
ums i en und dü e insbesonde e in angespann en Wohnungsmä k en wie Hambu g
nu eine un e geo dne e Rolle spielen (Scheine 2010: 689).
De in de Me opol egion Hambu g beobach ba e T end zu Ve lage ung des
Wohns ando es on de Ke ns ad in das Umland ha demnach deu liche Konsequen-
zen ü Ve keh smi elnu zung und Ve keh sau kommen. Die Pendel e lech ungen2
2 Nach de S a is ik de Agen u ü A bei sind Pendle *innen alle sozial e siche ungsp lich ig Be-
schä ig en, de en A bei so sich om Wohno un e scheide . Einpendle *innen wohnen nich
an ih em A bei so , Auspendle *innen a bei en nich an ih em Wohno (BA 2023a). Ob und wie
häu ig a sächlich zwischen Wohn- und A bei so gependel wi d, bleib in de am lichen S a is-
ik unsich ba .
M. G ubbaue , M. Helm ich, K. Mande scheid und Ch. Niewe h: Konsequenzen o s lexible A bei 147
de Hanses ad mi den K eisen und k eis eien S äd en de Me opol egion haben 2022
– wie auch in de langjäh igen Tendenz – wiede deu lich zugenommen: Fü knapp
350.000 de und 2,2 Millionen Beschä ig en in de Me opol egion spann sich das
äumliche Ve häl nis on A bei s- und Wohno zwischen de Ke ns ad und dem Um-
land au (BA 2023b). Die Co ona-Pandemie s ell e hie bei eine deu liche Zäsu da . So
eduzie esichwäh endde Pandemiedie Anzahlde be u lichenPendelweged as isch.
Die T äge des ö en lichen Nah e keh s e zeichne en nach zu o kons an em Wachs-
um einen deu lichen Rückgang in den Fah gas zahlen: 2020 wa en es lau Hambu ge
Ve keh s e bund (HVV) 35P ozen wenige Fah gäs e (HVV 2021), wäh end iele Men-
schen ü ih e Wege, die sich o allem au das nähe e Wohnungsum eld besch änk en,
das Fah ad nu z en ode zu Fuß un e wegs wa en (Follme 2020: 12). Den langjäh igen
T end zu meh Rad e keh konn e die Pandemie e s ä ken: Zwischen 2017 und 2022
wuchs de An eil des Rad e keh s am Wegeau kommen on 15P ozen au 22P ozen
(BVM 2023a; Follme e al. 2019).Das geh aus de E hebung »Mobili ä in Deu schland«
(MiD) aus dem Jah 2017 sowie e s en Zahlen de »Mobi Ham«-E hebung 2022 he o ,
die zusammen die ak uells e, ep äsen a i e Da eng undlage zum All ags e keh in
Hambu g da s ellen. Wie nachhal ig die Pandemie das Mobili ä sgeschehen e ände
ha , müssen kün ige Mobili ä se hebungen3zeigen.
Aus den ak uellen Da en geh ein allgemeine Rückgang de Mobili ä squo en
he o . Demnach is de An eil de Hambu ge *innen, die mindes ens einen auße -
häuslichen Weg am Tag zu ückgeleg haben, zwischen 2017 und 2022 on 88P ozen
au 84P ozen gesunken. Zudem we den mi d ei Wegen p o Tag im Mi el 0,3 Wege
wenige als noch 2017 zu ückgeleg . Diese Rückgang s eh im Zusammenhang mi
dem Ans ieg des An eils an Beschä ig en, die mindes ens einen Tag p o Woche im
Homeo ice a bei en. Diese An eil is on 15P ozen o Co ona au 40P ozen im Jah
2022 ges iegen (BVM 2023a). Das wich igs e Ve keh smi el, gemessen an den zu ück-
geleg en Wegen, is nach wie o – alle dings mi abnehmende Tendenz – das Au o.
Wäh end 2002 noch 47P ozen alle Wege mi dem Au o zu ückgeleg wu den,sank de
An eil bis 2022 au 32P ozen . Gleichzei ig is de Pkw-Bes and in Hambu g kon inu-
ie lich gewachsen und lieg 2023 bei e wa 348 p i a en Pkw p o 1.000 Einwohne *innen
(zum Ve gleich: in Be lin lieg diese We bei e wa 290). Hie an haben Elek o-Au os
einen imme g öße en An eil: Zwischen 2018 und 2023 is de An eil an Elek o-Au os
on 0,2P ozen au 2,5P ozen ges iegen (KBA 2023). Die Bedeu ung des Au os a iie
jedoch s a k nach siedlungss uk u ellen Gegebenhei en. So lieg die Pkw-Dich e in
Hambu g-Mi e bei 266 p i a en Pkw p o 1.000 Einwohne *innen, in den äuße en
Bezi ken wie Be gedo und Wandsbek bei e wa 400 (S a is ikam No d 2021).
3 E gebnisse de g öß en bundeswei en Mobili ä se hebung »Mobili ä in Deu schland« (MiD) ü
die E hebungswelle 2023 we den Ende 2024 e wa e .
148 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
E gebnisse de Um age
E s e ak uelle Be unde zu Si ua ion on Pe sonen, die in Hambu g wohnen und e-
gelmäßig o s lexibel a bei en, zu ih e Wohn- und Haushal ssi ua ion sowie ih e
All agso ganisa ion e gib unse e s anda disie e E hebung on An ang 2023. Die
E gebnisse sind dabei nich e allgemeine ba ü die gesam e Hambu ge Wohnbe-
ölke ung, sonde n spiegeln die ak uelle Si ua ion de Beschä ig en in B anchen, in
denen o s lexible A bei s o men möglich sind und häu ig genu z we den. Unse e
S ichp obe se z sich zu einem D i el aus Männe n und zwei D i eln aus F auen
zusammen, wobei das Du chschni sal e mi 42,4 Jah en und das du chschni liche
Ne oeinkommen mi 2.500 bis 3.000 Eu o (nu Vollzei e we bs ä ige) in e wa den
s a is ischen Du chschni swe en en sp echen (S a is ikam No d 2022c).Beschä ig e
mi akademischem Be u sabschluss sind mi übe de Häl e de Be ag en gegen-
übe de G undgesam hei de sozial e siche ungsp lich ig Beschä ig en in Hambu g
(28P ozen ) übe ep äsen ie , nich -akademische Be u sabschlüsse hingegen mi e -
wa 40P ozen gegenübe 47P ozen e was un e ep äsen ie (BBSR 2023). Auch die
Haushal s o men weichen gegenübe den Du chschni swe en ü Hambu g e was ab
(Tab.1). So sind Einpe sonenhaushal e in unse em Sample mi ca. 25P ozen de Haus-
hal e deu lich un e ep äsen ie (gegenübe 54P ozen ü Hambu g); Haushal e mi
Kinde n (Alleine ziehende und Paa haushal e) sind mi insgesam eben alls ca. 25P o-
zen e wasübe ep äsen ie (gegenübe 18P ozen ü Hambu g);dieslieg da an,dass
nu Be u s ä ige be ag wu den, was zum Beispiel S udie ende und Ren ne *innen
ausschließ . Die Aussagek a unse e Da en bezieh sich dahe au die besch iebene
G uppe on E we bs ä igen und de en Familien.
Um die äumliche Dimension des Zusammenhangs on o s lexible A bei und All-
agsmobili ä zu e deu lichen, we den in den olgenden Auswe ungen die Wohnlagen
de be ag en Pe sonen analog zum Bei ag »Wohnungsbau in Hambu g zwischen In-
nen- und Außenen wicklung« (siehe Pohl/Wichmann in diesem Band) basie end au de
Typisie ung on Ma hes (2016) in Innens ad , Innens ad and und S ad and un e eil
(Abb.1).
Zunächs inde sich in unse en Da en die oben skizzie e sozial äumliche Seg ega-
ion on Haushal s o men: Einpe sonenhaushal e wohnen häu ige in den inne s äd i-
schen Qua ie en, Familien hingegen häu ige am Innens ad and und noch häu ige
am S ad and (Tab.1). Da da in auch de oben angesp ochene Lebensphasene ek en -
hal enis ,übe asch esnich ,dassbe ag ePe sonen,dieininne s äd ischenBe eichen
wohnen,jünge sind als diejenigen, die am S ad and wohnen. Que dazu inde sich ein
Ge älle de S uk u de Einkommen und des Bildungsni eaus, die beide in inne s äd i-
schen Haushal en im Du chschni höhe als in den Randlagen sind.

M. G ubbaue , M. Helm ich, K. Mande scheid und Ch. Niewe h: Konsequenzen o s lexible A bei 149
Abb. 1: Ausgewähl e Kennzahlen zu Wohn e häl nissen und Mobili ä nach Wohnlagen, eigene
Da s ellung (basie end au eigene E hebung; Ma hes 2016).4
Tab. 1: Haushal s ypen nach Lage, eigene E hebung.
Lage
Innens ad
(n=156)
Innen-
s ad and
(n=89)
S ad and
(n=118)
gesam
(n=363)
Einpe sonenhaushal 26% 30% 19% 25%
Alleine ziehend 3% 4% 4% 4%
Paa haushal ohne Kinde 40% 33% 41% 38%
Paa haushal mi Kinde n
(u.18) 19% 20% 26% 22%
Wohngemeinscha 8% 6% 2% 5%
Haus-
hal s yp
Sons ige Meh pe sonen-
haushal 4% 7% 8% 6%
gesam 100% 100% 100% 100%
4 Als Pkw-O ien ie e we den hie Pe sonen mi ausschließliche Pkw-Nu zung ü All agswege be-
zeichne , gl. auch Tab. 6.
150 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
Die Lage de Wohnung ko espondie mi dem Gebäude ypus: In de Innens ad
inden sich as ausschließlich Meh amilienhäuse , wäh end die Be ag en, die am
S ad and wohnen, as zu Häl e auch in Ein-,Zwei- ode Reihenhäuse n wohnen. Die
Lage de Wohnung ko elie auße dem mi de on de Innens ad in die Randlagen
zunehmenden e ügba en Wohn läche: In inne s äd ischen Lagen be äg diese du ch-
schni lich 39Quad a me e , in Randlagen 48Quad a me e p o Pe son. Analog dazu
emp inden Be ag e, die in de Innens ad wohnen, ih e Wohnung mi 37P ozen am
häu igs en als zu klein. Am S ad and sagen dies nu 18P ozen de Be ag en (Abb.1).
DieG ößeundAuss a ung onWohn aumhabenimKon ex de Zunahme ono s-
lexiblen A bei s e häl nissen eine neue Bedeu ung e hal en. Ein sepa a es A bei szim-
me haben deu lich häu ige diejenigen Pe sonen, die am S ad and wohnen (47P o-
zen ), als diejenigen, die in de Innens ad (18P ozen ) wohnen. En sp echend häu ige
be ich en diejenigen,die in den inne s äd ischen Vie eln wohnen, on Kon lik en in ih-
em Haushal im Zusammenhang mi de A bei im Homeo ice (28P ozen ) als diejeni-
gen, die am S ad and leben und a bei en (12P ozen ). Di e enzie man hie bei nach
Haushal en mi und ohne Kinde , so zeig sich insbesonde e ü die Innens ad lagen ein
zugespi z es Bild (Tab.2).5Gegenübe Haushal en ohne Kinde (22P ozen ) is die Häu-
igkei on Kon lik en bei Familien mi 47P ozen nochmals deu lich höhe ,wenn in den
po enziell zu kleinen Wohnungen ohne eigenes A bei szimme im Homeo ice gea bei-
e wi d. Zugespi z bedeu en diese Be unde, dass in Hambu g die Wohn e häl nisse in
den Innens ad be eichen insbesonde e ü Haushal e mi Kinde n wenig geeigne sind,
um eilweise ode olls ändig on Zuhause aus zu a bei en.
Des Wei e en weisen unse e Da en eind ücklich nach, dass A bei en im Homeo ice
deu liche E ek e au die aum-zei liche O ganisa ion des All ags ha . Du chschni lich
legen alle Be ag en an den Tagen, an denen sie on Zuhause aus a bei en, wenige We-
ge zu ück als an den Tagen, an denen sie im Be ieb a bei en (Tab.3). Obwohl jedoch an
denHomeo ice-Tagen die A bei swegeweg allen(zweiWege),be äg die du chschni -
licheReduk ion wenige alszweiWegep oTag.Hie bes ehenauchwiede Un e schiede
nachWohnlage,diesichmi denun e schiedlichen LebensphasenundHaushal s o men
übe schneiden. Die Mobili ä squo e, das heiß de An eil de Pe sonen, die mindes ens
einen Weg am Tag zu ückgeleg haben, is in S ad andlagen an Tagen im Homeo ice
mi 75P ozen deu lich ge inge als in de Innens ad mi 86P ozen . Auch legen dieje-
nigen, die am S ad and wohnen, im Mi el an allen Tagen e was wenige Wege zu ück
als diejenigen, die (ehe ) inne s äd isch wohnen.
5 Au g und des kleinen Samples e geben sich bei Ausdi e enzie ung in G uppen zum Teil ge inge
Fallzahlen, wasbeide In e p e a ionundde Aussagek a de E gebnissebeach e we denmuss.
M. G ubbaue , M. Helm ich, K. Mande scheid und Ch. Niewe h: Konsequenzen o s lexible A bei 151
Tab. 2: Kon lik e im Homeo ice, Wohnlage und Kinde im Haushal (nu Pe sonen, die on zu Hause aus a bei en), eigene E hebung.
Kein Kind im Haushal Kind(e ) im Haushal
Innens ad
(n=112)
Innens ad and
(n=64)
S ad and
(n=72)
Gesam
(n=248)
Innens ad
(n=32)
Innens ad and
(n=19)
S ad and
(n=30)
Gesam
(n=81)
Nein 78% 89% 90% 84% 53% 79% 83% 70%Kon lik e im
Homeo ice? Ja 22% 11% 10% 16% 47% 21% 17% 30%
gesam 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
152 S ad en wicklungsdynamiken und Ak eu e de Wohnungs e so gung
Tab. 3: Mobili ä squo e im Homeo ice und A de Wege, eigene E hebung.
Lage
Innens ad Innens ad and S ad and
ohne
Kind
(n=122)
mi
Kind
(n=34)
ohne
Kind
(n=70)
mi
Kind
(n=19)
ohne
Kind
(n=83)
mi
Kind
(n=36)
Mobili ä squo e
an Tag im Homeo ice 84% 91% 77% 95% 73% 79%
Tag im Home-
o ice 2,1 2,7 1,9 3,0 1,7 2,0
Anzahl Wege
(Mi elwe )
Tag im Be ieb 3,1 3,2 3,4 3,9 2,9 3,1
Tag im Home-
o ice 1% 56% 2% 37% 1% 47%
Hol-/B ingweg
Tag im Be ieb 0% 38% 0% 32% 1% 26%
Tag im Home-
o ice 50% 53% 38% 47% 45% 33%
Einkau sweg
Tag im Be ieb 43% 24% 38% 42% 30% 26%
Tag im Home-
o ice 29% 19% 28% 37% 22% 17%
E ledigungs-
weg
Tag im Be ieb 17% 12% 26% 26% 21% 12%
Tag im Home-
o ice 50% 16% 44% 42% 28% 20%
F eizei weg
Tag im Be ieb 43% 9% 37% 26% 26% 24%
Lesebeispiel: 56% de in de Innens ad wohnenden Pe sonen mi Kind(e n) haben an einem Tag im
Homeo ice mind. einen Hol-/B ingweg zu ückgeleg . An einem Tag im Be ieb wa en es dagegen nu
38%.
Deu lich zeig sich, dass Homeo ice-Tage du ch ein g öße es Engagemen an
Ca e- und Haushal sa bei en, abe auch du ch meh F eizei ak i i ä en gep äg sind. So
we den an diesen Tagen häu ige Einkäu e und E ledigungen übe nommen, was jeweils
mi en sp echenden Wegen einhe geh , ode Kinde beziehungsweise ande e Angehö-
ige abgehol ode zu de en Zielo en geb ach (Tab.3). Diese Tendenz zu Ve bindung
on Homeo ice-Tagen mi Wegen un e schiedliche A is in den Innens ad be eichen
s ä ke ausgep äg als am S ad and. So e binden beispielsweise meh als die Häl e
de Pe sonen aus inne s äd ischen Haushal en mi Kinde n (53P ozen ) Einkau swege
mi de A bei im Homeo ice, wäh end dies nu ü 33P ozen de S ad andhaushal e
mi Kinde n zu i . Demgegenübe we den F eizei wege on Haushal en ohne Kinde
in de Innens ad (50P ozen ) und im Innens ad and (44P ozen ) häu ige mi Home-
o ice e bunden, als dies ü Haushal e de Fall is , die am S ad and leben (28P ozen ).
Zusammen assend heiß dies, dass an den Homeo ice-Tagen zwa die Wege zum
und om A bei so weg allen,da ü sind die Be ag enaus ande en G ünden mobil. In-
wiewei dadu chabe beiPaa enode inFamiliende Pa ne ode diePa ne inwenige
Ma a Bahls: Soziale Wohnungsbau und de »D i elmix« inHambu g 2011 bis 2021 255
Abb. 2: P ozen uale Ve eilung de Baugenehmigungen 2011 bis 2020.
Quelle: Bahls 2022, basie end au Da en zu Hochbau ä igkei und Wohnungsbes and in Hambu g,
2013–2021, S a is ikam No d, sowie BFHH 2021b.
In olge de ges iegenenGenehmigungszahlensindauch die Zahlen de e igges ell-
en Wohneinhei en in Hambu g sei 2011 anges iegen (Abb.3). Die Anzahl de Fe igs el-
lungen ha sich im Zei aum on 2011 bis 2020 on 3.729 Wohneinhei en 2011 au 11.269
Wohneinhei en im Jah 2020 meh als e d ei ach . Pa allel dazu weis auch de ge ö -
de e Wohnungsbau nahezu eine Ve d ei achung de Fe igs ellungszahlen au . Auch
hie zeig sich,was aus den Genehmigungen be ei s e sich lich is : T o z de S eige ung
de Fe igs ellungszahlen im ge ö de en Wohnungsbau gleichen diese ehe eine Fes-
igung des S a us quo (ab 2014) als eine signi ikan en E höhung de Zahlen. Deu lich
wi d abe auch, dass genehmig e Wohneinhei en e s mi eine gewissen Ve zöge ung
zueine E höhungdesNeubau olumens üh en.Dies häng un e ande emmi den eil-
weise langwie igen Baup ozessen zusammen. De sogenann e Bauübe hang besch eib
genehmig e P ojek e, mi de en Bau noch nich begonnen wu de, beziehungsweise die
Anzahlbishe nich umgese z e Genehmigungen.Inde Zei on2011 bis2020 sind ins-
gesam 98.852Wohneinhei en nachdem S a is ikam No d und 106.000Wohneinhei en
nach Da enlage de FHH genehmig wo den.8Gebau wu den da on bishe jedoch nu
76.814. Das e gib einen Bauübe hang on 22.000 bis 29.000 Wohneinhei en. Im ge ö -
de en Wohnungsbau e häl es sich ähnlich, on 27.437 genehmig en Wohneinhei en
wu den bishe 21.752 umgese z , 5.685 s ehen noch aus. Es läss sich eben alls beobach-
en, dass de Bauübe hang sei 2011 nahezu kons an ans eig (BSW 2021: 9; Dey 2021).
8 Un e schiedliche Angaben des S a is ikam es No d und de FHH im Be eich Wohnungsbau las-
sen sich auch ü den Bes and ge ö de e Wohnungen und e eil e Baugenehmigungen es s el-
len. Zu ückzu üh en is dies au eils un e schiedliche E hebungsk i e ien. Das S a is ikam No d
e heb beispielsweiseden Wohnungsbes andzum 1.Janua eines Jah es, die BSWzum31.Dezem-
be . Hie aus e geben sich un e schiedliche Bes ände, da Fö de ungen ü Wohnungen häu ig zum
Ende des Jah es auslau en. Die Ve gleichba kei un e einande is dadu ch nich meh gegeben,
ü sich genommen sind die Da en dennoch kohä en (Bahls 2022).

256 S a egien und Ins umen e de Wohnungspoli ik
Abb. 3: Fe igges ell e Wohneinhei en in Hambu g 2011 bis 2020.
Quelle: Bahls 2022, basie end au BFHH 2021a und BFHH 2021b.
Ein eng mi den Vo gaben des D i elmixes e knüp es Ziel is die S abilisie ung
de ge ö de en Wohnungsbes ändeinsgesam .Abbildung4zeig ,dassdiese jedoch sei
2011 kons an ückläu ig sind. Dies is maßgeblich au die jäh lichen Bindungsaus älle
zu ückzu üh en. Sei 2021 lieg die Mie p eis- und Belegungsbindung im ge ö de en
Neubau bei 30 Jah en, bis dahin besaßen die Wohnungen häu ig nu Bindungen zwi-
schen zehn und 20 Jah en. So we den beispielsweise Wohnungen, die im Jah 2013 mi
eine Bindungslau zei on15Jah en e igges ell wu den,be ei sin ün ode sechsJah-
en wiede aus de Bindung he aus allen. Insbesonde e in den e s en Jah en des D i el-
mix en s anden iele Wohnungen mi ku ze Fö de daue .
Abb. 4: En wicklung des Bes ands ge ö de e Wohnungen in Hambu g 2011 bis 2020.
Quelle: Bahls 2022, basie end au BFHH 2021a.
Ma a Bahls: Soziale Wohnungsbau und de »D i elmix« inHambu g 2011 bis 2021 257
Analyse, K i ik und Ausblick
De D i elmix ziel da au ab, ein D i el des Neubau olumens im Geschosswohnungs-
bau als ge ö de e Wohneinhei en zu e ich en. Konk e de inie wi d ein p ozen ua-
le Zielwe on 35P ozen beziehungsweise eine Anzahl on 4.000 Wohneinhei en (sei
2021). Wie aus den E gebnissen de Auswe ung he o geh , wu de de D i elmix in
de Bilanz übe den gesam en Be ach ungszei aum (2011–2020) e eich . Jäh lich be-
ach e lassen sich jedoch Schwankungen es s ellen. Insbesonde e die En wicklungen
de e s en Jah e nach Beschluss des Bündnisses ü das Wohnen können nich als di-
ek e Folge de Ve einba ungen gewe e we den,da die Umse zung de a isie en Ziele
eine gewisse Anlau zei benö ig . Dies zeig sich o allem da an, dass die Zahlen de
Bewilligungen nach 2011 zunächs zu ückgingen, be o sie in den le z en Jah en wie-
de ges iegen sind.Anhand de Einzelbe ach ung de jäh lichen Zahlen ü Bewilligun-
gen ge ö de e Wohneinhei en läss sich eben alls e kennen, dass das D i el eilweise
nich eingehal en wu de.Nich sdes o o z geh aus den Zahlen he o ,dass die FHH die
gese z en Ziele aus dem Bündnis ü das Wohnen insgesam be ach e wei es gehend
einhal en konn e. Dennoch zeig die En wicklung de Bes ände im ge ö de en Woh-
nungsbau, dass de D i elmix bishe nich subs anziell zu eine S abilisie ung ode ga
E höhung de Bes ände bei agen konn e.
Nach neues en Be ich en ha die FHH auße dem die Genehmigungsziele ü 2022
wei e ehl , so wu den lediglich 1.884 ge ö de e Wohnungen genehmig (Hambu g
Jou nal 2023). Be ei s ü 2021 konn en die gese z en Ziele nich e eich we den. So
wu den zwa und 10.000 Genehmigungen e eil , e igges ell wu den jedoch nu
gu 7.500 Wohneinhei en. Auch das Ziel on mindes ens 4.000 bewillig en ge ö de en
Wohneinhei en konn e mi 2.819 Bewilligungen nich eingehal en we den. Fe igge-
s ell wu den 2021 soga nu 1.895 Wohneinhei en mi Fö de ung (BSW 2022; HA 2022).
Wäh end bei de P äsen a ion de Zahlen ü das Jah 2021 zu Ve wunde ung iele
Expe *innen die Behö de ü S ad en wicklung und Wohnen (BSW) noch on einem
e olg eichen Jah sp ach (BSW 2022; Hambu ge Abendbla 2022), wi d nun ein ande-
e Weg eingeschlagen.De Sena s eb deu lich meh In es i ionen in den ge ö de en
Wohnungsbau an (NDR 2023). Da übe hinaus be on die neue S ad en wicklungssena-
o in Ka en Pein, dass die FHH mi den e eich en Genehmigungen nich zu ieden sein
kann. Die Zahlen liegen e s mals un e 2.000 – ein neue Tie s and (Hambu g Jou nal
2023).Zu e klä en sind diese Rückgänge un e ande em mi den ak uellen Lie e engpäs-
sen on Bauma e ialien und den dami e bundenen P eiss eige ungen, wodu ch de
Wohnungsneubau imme eu e und schwie ige zu ealisie en is . Auch die Co ona-
Pandemie ha du ch eilweise S ills ände au Baus ellen zu Ve zöge ungen ge üh (Dey
2022). Um diesem T end en gegenzuwi ken, ha de Sena nun un e ande em eine
E höhung de Fö de ungen beschlossen (Hambu g Jou nal 2023).
Wie s eh es also um den D i elmix? Die gese z en quan i a i en Ziele im Neubau
konn e die FHH (bis 2020) du chaus einhal en und zumindes die jäh lich geplan-
en 10.000 Genehmigungen konn en auch übe 2020 hinaus e eich we den. Au die
Bes ände ge ö de e Wohneinhei en ha dies jedoch wenig Auswi kungen. Vielmeh
schmilz de Bes and sei 2011 kon inuie lich ab. Hie aus e geben sich zwei wesen liche
P obleme: Zum einen e weis es sich als schwie ig, die Wi ksamkei des D i elmixes
258 S a egien und Ins umen e de Wohnungspoli ik
anhand de Genehmigungszahlen zu bewe en. Wie du ch die Analyse gezeig wu de,
bedeu en iele Genehmigungen nich au oma isch iel Neubau. Demnach soll e hin e -
ag we den, wie ziel üh end es is , die Genehmigungszahlen als Zielwe e es zulegen.
Sinn olle wä e es, die Fe igs ellungszahlen als Maßgabe zu e wenden, da diese eine
höhe e Aussagek a bezüglich de a sächlichen En wicklungen im Neubau haben.
Dabei is eine Anlau zei on meh e en Jah en zwischen Genehmigung und Fe igs el-
lung zu be ücksich igen. Zum zwei en zeig sich deu lich, dass die gese z en Ziele (ob
nun Genehmigungen ode Bau e igs ellung) zu nied ig sind, um eine Umkeh ung des
T ends abnehmende Sozialwohnungsbes ände zu e eichen.
Zusammen assendläss sich es s ellen,dassinHambu g ielepoli ischeundö en -
liche Deba en übe De ails des D i elmixes ge üh we den – sei es übe die e wende-
en Beg i lichkei en ode da übe , ob de Mix schon mi 30 ode e s mi 33,3P ozen
eingehal en wi d – und dabei häu ig de (poli ische) Gesam kon ex aus den Augen e -
lo en wi d. Fak is , dass de D i elmix in seine ak uellen Ausges al ung den mi ihm
e bundenenpoli ischenZielennich ge ech wi d.Dies zeigen sowohldieimme wei e
sinkenden Bes ände ge ö de e Wohneinhei en als auch die imme wei e s eigenden
Mie en.
Li e a u
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15. Anwendung des Vo kau s ech s in Hambu g
Beispiele aus Hambu g-Al ona
Paulina Domke
Einlei ung
In S äd en mi angespann em Wohnungsma k wie Hambu g ha sich de s eigende
Beda an bezahlba em Wohn aum zu eine Wohnungsk ise mi g oße poli ische
Bedeu ung zugespi z (Schönig 2017). Angesich s des hohen An eils an Menschen, die
zu Mie e wohnen – in Hambu g und 76P ozen – ück insbesonde e de Umgang mi
dem (bezahlba en) Mie wohnungsbes and in den Fokus ö en liche Au me ksamkei .
Es s ell sich die F age,mi welchen Ins umen en die sozial un e ägliche Au we ung
on S ad qua ie en egulie bzw. un e bunden we den kann. Mi dem Ziel, »die Zu-
sammense zung de Wohnbe ölke ung […] zu e hal en und nach eilige s äd ebauliche
Auswi kungen zu e meiden« (BSW 2019b), we den in Hambu g sei Mi e de 1990e
Jah e besonde s ge äh de e S ad be eiche du ch die Bezi ksäm e mi de Sozialen E -
hal ungs e o dnung (SozE hVO) nach §172 Abs.1 Sa z1 N .2 Baugese zbuch (BauGB)
beleg .Teil de SozE hVO is die Möglichkei de Anwendung des bezi klichen Vo kau s-
ech s nach §24 BauGB, um im Fall on Spekula ion mi Wohn aum einzug ei en und
somi die soziale Zusammense zung o Au we ungsmaßnahmen wie Umwandlung
in Eigen um, we s eige nden Sanie ungen und Mie e höhungen zu schü zen (BSW
2019b). Sei die Bezi ke Hambu g-Mi e und Hambu g-Al ona im He bs 2018 e s mals
ih Vo kau s ech in den S ad eilen S . Pauli, S e nschanze und O ensen ausüb en,
kam es bis 2021 zu 35 Ankäu en on Wohnungsbes änden (Dey 2022).
Im o liegenden Bei ag wi d die Anwendung des kommunalen Vo kau s ech s in
den Hambu ge Gebie en mi SozE hVO behandel . Anhand on zwei Fallbeispielen im
Bezi k Al ona we den de Ankau sp ozess sowie die G enzen und Po enziale des Ins u-
men s da ges ell . Die Un e suchung e olg e im Rahmen eine Abschlussa bei im Ba-
chelo s udiengangS ad planung ande Ha enCi y Uni e si ä Hambu g onSep embe
bisDezembe 2019(Domke2020).Zu Ein üh ungindenThemenbe eichwe denimBei-
ag ech liche und o male Aspek e des Vo kau s ech s sowie de SozE hVO skizzie .
Anschließend wi d eine Übe sich übe die G undlagen de Hambu ge Ankau s e ah-
en gegeben und disku ie ,welche E ah ungen mi konk e en Ankäu en gemach wu -
262 S a egien und Ins umen e de Wohnungspoli ik
den.Hie ü we denzen aleE kenn nisseaus quali a i en In e iewsmi Mi a bei en-
den des Bezi ksam s Al ona sowie mi be o enen Mie e *innen da ges ell . Abschlie-
ßend wi d eine Eino dnung in die ak uelle Diskussion um das Vo kau s ech o genom-
men.
Zusammen assend zeig meine Un e suchung, dass sich das Vo kau s ech ehe au
die poli ische Diskussion auswi k , als es eine messba e Wi kung au den Wohnungs-
ma k ausüb . In olge des U eils des Bundes e wal ungsge ich s om No embe 2021
(BVe wG 2021) wu de die Ausübung des Vo kau s ech s in Sozialen E hal ungsgebie en
bundeswei wei gehend un e bunden. Eine Ve mu ung übe zukün ige Spekula ions-
bzw. Au we ungsabsich en eich demnach nich meh aus, um das Vo kau s ech aus-
zuüben. Die Gemeinden sind dami nich meh in de Lage, das Vo kau s ech ech s-
siche auszu üh en.1Diese En wicklung sch änk die ohnehin beg enz en wohnungs-
poli ischen Mi el gegen Wohnungsspekula ion maßgeblich ein. Ich a gumen ie e da-
he , dass die Wiede ein üh ung des Vo kau s ech s inklusi e eine Übe a bei ung des
Ins umen s au g und de sich wei e zuspi zenden Wohnungsk ise in deu schen S äd-
en une lässlich is .
Soziale E hal ungs e o dnung in Hambu g
Mi §172 BauGB »E hal ung bauliche Anlagen und de Eigena on Gebie en« kann ei-
ne Gemeinde ode ein Bezi k Gebie e zu E hal ung de Zusammense zung de Wohn-
be ölke ung es legen – auch Milieuschu zgebie e genann . Dies soll die Ve d ängung de
Wohnbe ölke ungunddami einhe gehendenach eiligesozial äumlicheAuswi kungen
e hinde n (BSW 2019b). Die SozE hVO bie e die Möglichkei , bauliche Maßnahmen
hinsich lich ih e au we enden bzw. e d ängenden Wi kung au den Mie wohnungs-
bes and zu p ü enund zu egulie en.Dazu zählen im De ail die nach §172 Abs.1 BauGB
und §24 BauGB zu p ü enden Aspek e: bauliche Ände ungen und Abb üche, die Um-
wandlung on Mie - in Eigen umswohnungen sowie eine mögliche Ausübung des Vo -
kau s ech s bei G unds ücken.
In Hambu g sind insgesam 16 Gebie e mi de SozE hVO beleg . Sie e eilen sich
au innens ad nahe und wes lich de Innens ad gelegene Be eiche in den Bezi ken Mi -
e, Eimsbü el und Al ona sowie das ös liche Als e u e und den S ad pa k and. Diese
Gebie e s ehen gemäß de De ini ion de S ad Hambu g un e Au we ungs- und Ve -
d ängungsd uck und g enzen as unmi elba aneinande . Ziel is es, güns igen Wohn-
aum ü die S ad bewohne *innen zu e hal en und Ve d ängung ühzei ig en gegen-
zuwi ken (BSW 2018: 2). Die e s en Hambu ge E hal ungs e o dnungen in de südli-
chenNeus ad ,Hohelu -Wes und Uhlenho s a en1995 un e de damaligenSPD-Re-
gie unginK a .Un e de Regie ungskoali ion onCDU,FDP undSchill-Pa ei wu den
1 Diese En scheidung s ü z sich au §26, Sa z4 des BauGB, do heiß es: »Die Ausübung des Vo -
kau s ech sis ausgeschlossen,wenndasG unds ücken sp echenddenFes se zungendesBebau-
ungsplans ode den Zielen und Zwecken de s äd ebaulichen Maßnahme bebau is und genu z
wi d.«
Paulina Domke: Anwendung des Vo kau s ech s in Hambu g 263
2001 zwei de d ei Ve o dnungen – in Uhlenho s und Hohelu -Wes – mi de Beg ün-
dungau gehoben,dass eigende Mie enni eauunddie sichwei e hinin Au we ungbe-
indliche Sozials uk u zeige ih en Misse olg (Vogelpohl 2013: 8; Hollande 2011). 2011
wu de de zehn Jah e lang CDU-ge üh e Sena wiede on eine SPD-Regie ung ab-
gelös . Da au hin wu den 2012 zwei wei e e E hal ungs e o dnungen im Bezi k Mi -
e e lassen. In den Jah en 2013 bis 2019 olg en die Gebie e in den Bezi ken Al ona und
Eimsbü el. Die neues e SozE hVO a 2020 in Ba mbek ü das e s e Gebie im Bezi k
No din K a ,sodass nunmeh ca.316.800 Pe sonenin ün onsiebenBezi kenbzw.ca.
17P ozen de S ad bewohne *innen in Sozialen E hal ungsgebie en leben (BSW 2020;
S a is ikam No d 2020).
In Vo be ei ung eine SozE hVO wi d du ch die zus ändigen Bezi ksäm e und die
Behö de ü S ad en wicklung und Wohnen (BSW) un e such , in welchem Um ang ei-
ne Au we ungs- und Ve d ängungsge äh dung inne halb de be ach e en Gebie e o -
lieg . Es e olg eine sogenann e Plausibili ä sp ü ung, bei de Mode nisie ungs- und
Umbaumöglichkei en des Immobilienbes ands, die Zusammense zungde Wohnbe öl-
ke ungunddiePlanungundUmse zung onBaumaßnahmengep ü we den.Einsoge-
nann es »S äd ebauliches Moni o ing« gib zudem Au schluss übe Da en zum sozialen
P o il, zum s äd ebaulichen P o il und zu En wicklung des Wohnungsma k es (BFHH
2017: 5). Als Beg ündungen ü die Einse zung de SozE hVO gel en un e ande em ein
besonde e Nach aged uck,einge inge An eilanWohneigen umundeinezunehmen-
de Umwandlung on Mie - in Eigen umswohnungen im Qua ie . Eine Besonde hei
s ell de E lass eine SozE hVO nach Auslau en s äd ische Sanie ungsp og amme als
Regulie ungsins umen da (Bezi ksam Hambu g-Mi e 2011: 16 .; Bezi ksam Ham-
bu g-Al ona 2013: 16).
So e n sich anhand de E gebnisse de Plausibili ä sp ü ung bes ä igen läss , dass
eine Ve d ängung de ansässigen Wohnbe ölke ung du ch Au we ung zu e mu en is ,
ass de Hambu ge Sena einenAu s ellungsbeschlusszu Beau agungeinesGu ach-
ens mi Rep äsen a i e hebung zu Klä ung de Anwendungs o ausse zungen.Im Fal-
le de Bes ä igung de No wendigkei eine SozE hVO du ch das Gu ach en oblieg es
dem Bezi ksam , diese zu e lassen (BSW 2019b). Die SozE hVO wi d in Hambu g s e s
in Ve bindung mi de Umwandlungs e o dnung nach §250 BauGB es gese z , um die
Schu zwi kung au den Wohnungsbes and zu e höhen. Die BSW äuße e sich 2014 zu
Wi ksamkei de SozE hVO:
»Soziale E hal ungs e o dnungen haben sich in Kombina ion mi de Umwandlungs-
e o dnung bewäh und e heblich dazu beige agen, Luxusmode nisie ungen und
Umwandlungsp ozesse zu besch änken bzw. gänzlich zu un e binden. Au nach eilige
Ände ungen de Sozials uk u kann die Ve wal ung einwi ken, ohne nachhal ige
Gebie sen wicklungen zu blockie en.« (BSW 2014: 4)
T o z de posi i en Einschä zung de BSW zu Wi ksamkei de SozE hVO inden sich
einige Ausnahme a bes ände des §172 BauGB, die zu Ve d ängung üh en können.
Auch die He s ellung des zei gemäßen baulichen Zus ands kann bes ehende Mie en
e höhen. So s eh auch die Ene gieeinspa e o dnung (EnEV) de E hal ung on be-
zahlba em Wohn aum eilweise en gegen, denn ene ge ische Sanie ung is wie iele
264 S a egien und Ins umen e de Wohnungspoli ik
ande e Mode nisie ungsmaßnahmen umlage ähig au die Mie e und wi d nich in die
G enzwe e de Mie p eisb emse einbezogen.
Um die Ve länge ung de SozE hVO in sieben Gebie en zu p ü en, wu de 2022 e s -
mals eine Un e suchung zu jeweiligen Schu zwi kung de Ve o dnung und zu wei e-
en Ve d ängungspo enzialen on de BSW in Au ag gegeben.2Dabei wu de ü alle
Gebie e es ges ell , dass de Ve d ängungsd uck nich nachgelassen bzw. sich wei e
e höh ha .Dies wi d du ch das wei e hin hohe bauliche Au we ungspo enzial beg ün-
de . Auch die zulässige Mode nisie ungs ä igkei in den Gebie en sch ei e s a k o an
(ALP 2022: 69 .). Die Zusammense zung de Wohnbe ölke ung wi d in diesen Gebie en
dahe o z SozE hVO als ge äh de bewe e ; iele Haushal e seien mi eine »k i isch
hohen Mie kos enbelas ung« kon on ie (ALP 2022: 171 .). Die Au o *innen de S udie
emp ehlen dahe , alle SozE hVO au ech zue hal en.
Das Vo kau s ech und seine Anwendung in Hambu g
Vo dem Hin e g und de besch iebenen Ve d ängungs- und Au we ungsp ozes-
se s ell das bezi kliche Vo kau s ech nach §24 BauGB in Gebie en mi SozE hVO ein
wich igese gänzendesIns umen da ,umdieE hal ungszielezugewäh leis en.So e n
im Einzel all die beg ünde e Ve mu ung bes eh , dass Kau in e essen *innen planen,
sich en gegen den Zielse zungen de SozE hVO zu e hal en, konn e die S ad Hambu g
on ih em bezi klichen Vo kau s ech Geb auch machen und dieses im In e esse de
sozialen Zusammense zung zuguns en D i e ausüben.
Im Folgenden we den zwei Fallbeispiele aus dem Bezi k Al ona da ges ell , bei de-
nen das Vo kau s ech ausgeüb wu de. Die beiden Gebäude liegen inne halb des sozia-
len E hal ungsgebie s S e nschanze – das e s e Gebie , das im Bezi k Al ona es gese z
wu de. In de Beg ündung zu SozE hVO S e nschanze on 2013 wu den die olgenden
Punk eabgewogen:DasGebie wu deau g undseine zen alenLageunddemg ünde -
zei lichen Al bausegmen als seh belieb e Wohns ando einges u (Bezi ksam Ham-
bu g-Al ona2013:16).ZumZei punk de E hebunglagennochd eiVie elde Bes ands-
mie en bei 5 bis 10 Eu o p o Quad a me e Wohn läche, was du ch lange Belegung und
die eilweise unsanie e Auss a ung de Wohnungen zu e klä en is (Bezi ksam Ham-
bu g-Al ona 2013: 11).Dies üh e zu Einschä zung,dass zukün ige Eigen üme *innen
dasg oßePo enzial ü Sanie ungundMode nisie ungdes Al baubes andsausschöp en
wü den.AuchdieEigen umsquo e onlediglich16P ozen de Wohnungenließ zukün -
ig e s ä k e Umwandlung in Eigen um e mu en (Bezi ksam Hambu g-Al ona 2013:
16). Die soziale Zusammense zung wu de du ch eine in de Zukun zu e wa ende hö-
he e Mie belas ung de Bewohnenden als ge äh de angesehen (Bezi ksam Hambu g-
2 Die im Ap il 2022 e ö en lich e und on de BSW beau ag e »Rep äsen a i un e suchung zu
Übe p ü ung de Anwendungs o ausse zungen de Sozialen E hal ungs e o dnung (Zwischen-
kon olle)« des Ins i u s ALP un e such e anlassbezogen die En wicklung und wei e en Ve d än-
gungs endenzen in den Gebie en Südliche Neus ad , S . Geo g, S . Pauli, S e nschanze, Os e ki -
chen ie el, Al ona-Al s ad und Eimsbü el-Süd. Ziel wa es he auszu inden, ob Anlass ü eine
Ve länge ung de jeweiligen SozE hVO gegeben is . Da ü wu den die K i e ien Ve d ängungs-,
Au we ungspo enzial und Ve d ängungsd uck bewe e .
Paulina Domke: Anwendung des Vo kau s ech s in Hambu g 271
E s es E gebnis de Un e suchung is de Wei e en wicklungsbeda de o liegen-
denwohnungspoli ischenIns umen e.Die No wendigkei de Ausübung desVo kau s-
ech s zeig deu lich, dass das o geschal e e s äd ebauliche Ins umen , die SozE hVO
nach§172Abs.1Sa z2BauGB,nich inaus eichendemMaßgegenGen i izie ungwi k-
sam is . Die SozE hVO in ih e je zigen Fo m kann wede das Mie ni eau an einem O
senkennochMie p eiss eige ungen e hinde n.Lau den zus ändigenBezi ksmi a bei-
e *innen sei es no wendig, die zulässigen Sanie ungs- und Mode nisie ungsmaßnah-
men in ih e Auswi kung au den jeweiligen Mie p eis zu egulie en, um die Schu z-
wi kung de SozeE hVO zu s ä ken. Als unmi elba wi ksames Mi el gegen Gen i i-
zie ung sei die Bedeu ung de besonde en Zulässigkei sp ü ung on baulichen Maß-
nahmen he o zuheben (In e iew Mi a bei e *in Bezi ksam Hambu g-Al ona, 2019).
Die Zulässigkei au we ende Maßnahmen müsse s ä ke e lek ie und gg . mi hil-
e eines »Zulässigkei ska alogs« ge egel we den.Die No wendigkei , das Vo kau s ech
dennoch ausüben zu können,be on e die zus ändige Mi a bei e in mi Ve weis au des-
sen Signalwi kung:
»Wi haben [nach Au s ellung de e s en SozE hVO] geme k , dass das [Vo kau s ech ]
ein ganz wich iges Ins umen is , um die Ve o dnung zu un e s ü zen, weil wi bei de
P ü ung de Vo kau s ech e imme geme k haben, dass es do Käu e gab, die das
ein ach nich e ns genommen haben und dann doch im Nachhinein En wicklungs-
maßnahmen gemach haben, oll sanie haben und die Wohnungen dann eue wu -
den und sich im Ende ek da niemand meh an Mie e n da in be and wie o dem Ve -
kau . Dahe haben wi das als seh wich ig gesehen, dass es auch endlich mal ausgeüb
wi d.« (In e iew Mi a bei e *in Bezi ksam Hambu g-Al ona, 2019)
Posi i wu de on s äd ische Sei e das Zusammenwi ken de SozE hVO mi de Um-
wandlungs e o dnung nach §172 Abs.1 Sa z4 BauGB he o gehoben (In e iew Mi -
a bei e *in Bezi ksam Hambu g-Al ona, 2019). Es wu de deu lich, dass die Umwand-
lungs a e on Mie - zu Eigen umswohnungen in den Gebie en mi SozE hVO in Ham-
bu g s a k zu ückging (Hollande 2011; ALP 2022). Nach Einschä zung de Bezi ksmi -
a bei e in sei jedoch auch die Umwandlungs e o dnung zu e schä en, da die ge inge
F is onsiebenJah en zu Wei e e äuße ung onWohneigen umkeineHü de ü p o-
i o ien ie e Eigen üme *innen da s elle (In e iew Mi a bei e *in Bezi ksam Ham-
bu g-Al ona, 2019).
E gänzend zu E wei e ung des Se s an Schu zins umen en muss de indi iduel-
le Mie e *innenschu z als Teil de schü zenswe en sozialen Zusammense zung s ä ke
ech lich e anke we den. Auch die lau ende Anpassung bes ehende Mie e äge in
Gebie enmi SozE hVOandie o sübliche Ve gleichsmie ekannzuVe d ängungimAl -
mie e *innensegmen üh en (Hollande 2011). Die ak uelle Umlage ähigkei on Mo-
de nisie ungen gemäß de EnEV au die Mie e, die auch in den Gebie en de SozE hVO
gil , be äg bis zu 8P ozen . Zudem weis die s ad wei e Mie p eisb emse Ausnahme-
egelungen bei um ang eichen Mode nisie ungen au , die es e möglichen, die Zielse -
zungen de SozE hVO zu umgehen. Soziale und klimapoli ische Belange dü en nich
zu Unguns en de Mie e *innen gegeneinande ausgespiel we den, denn no wendige
Sanie ungsa bei en im Wohnungsbes and müssen möglich sein, ohne au oma isch eine

272 S a egien und Ins umen e de Wohnungspoli ik
Ve d ängungde Bewohne *innenscha he beizu üh en.Da übe hinausis zubemän-
geln, dass Neubau und Neu e mie ungen on den Maßgaben de SozE hVO unbe üh
bleiben und sich de weil au das P eisum eld im Qua ie auswi ken. Im Hinblick au
die iel äl igen Möglichkei en de Mie s eige ung muss es ebenso möglich sein, Mie en
im Anschluss an einen s äd ischen Ankau zu ko igie en bzw. zu senken ( gl.In e iew
Bewohne *in Neue Kamp, 2019; In e iews Bewohne *innen Schanzens aße, 2019).
De zwei e Wei e en wicklungsbeda wu de bezüglich de Kommunika ion und
T anspa enz gegenübe de Ö en lichkei und den be o enen Mie e *innen iden-
i izie . Die SozE hVO und das Vo kau s ech üben eine s äd ebauliche E hal ungs-
wi kung aus. Genaue geh es um den Schu z de sozialen Zusammense zung aus
s äd ebaulichen G ünden, nich um den indi iduellen Mie schu z (s.o.). Diese Ta sache
e klä den oben besch iebenen mangelnden Aus ausch zwischen den zus ändigen
Ve wal ungso ganen und den be o enen Mie e *innen. Eine mögliche U sache is
das komplexe Ne zwe k on be eilig en Ak eu *innen sowie de Ankau sp ozess, bei
dem o z behö denübe g ei ende Abs immung nich ge egel is , welche s äd ische
S elle die Kommunika ion mi den Mie e *innen übe nimm (In e iew Mi a bei e *in
Bezi ksam Hambu g-Al ona, 2019). Gleichwohl konn e ein gesam s äd ische An-
kau sp ozess en wickel we den, de den Aus ausch zwischen den zus ändigen S ellen
o sieh und ane kenn , dass in o melle Abs immungen – en gegen dem Ve wal ungs-
all ag – no wendig und hil eich sind (In e iew Mi a bei e *in Bezi ksam Hambu g-
Al ona, 2019).
Eine olg eiche undnachhal igwi ksame P ozessmussjedochnachde Ausübung
des Vo kau s ech s o gese z we den. Hie ü wu de on den Mie e *innen eine ge-
meinsame Ve ans al ung mi de Möglichkei eines o enen Dialogs o geschlagen (In-
e iew Bewohne *in Neue Kamp, 2019). Das Ankau s e ah en muss also einen In o -
ma ionsau agde Bezi ksäm e gegenübe denbe o enenBewohnendenbeinhal en.
Diese kennen die jeweiligen Gebie e und Häuse gu und sind in de Lage, den Rahmen
de SozE hVO au zuzeigen. So ließe sich ein insgesam e ek i e e P ozess ü alle Be-
eilig en he s ellen. Besonde s das »unsich ba e« Po enzial de Mie e *innen kann hie
ak i ie we den – nich zule z zeig en die ge üh en In e iews, dass ein e lek ie e
Aus ausch de Mie pa eien un e einande be ei s s a and (In e iews Bewohne *in-
nenSchanzens aße,2019).Du cheine e höh e T anspa enzis da übe hinauseineMa-
ximie ung de poli ischen Wi kung und de ö en lichen Akzep anz de Ankäu e zu e -
wa en.
Eine d i e ele an e Pe spek i e be i Ins umen e de ühzei igen E kennung
on Au we ungs- und Ve d ängungs endenzen und ih e E alua ion. Das Deu sche In-
s i u ü U banis ik (Di u) ha be ei s 2016 bemängel , dass eine E alua ion on Ins u-
men en gegen Gen i izie ung nich aus eichend s a inde. Dies liege un e ande em
andem dami e bundenenhohen Au wandde no wendigen(quali a i en)E hebungen
(F anke/S auss 2016). Lau den Zus ändigen im Bezi ksam Al ona is bis au die zwei-
jäh igeKon ollede Mie e ägede angekau enHäuse keineLangzei e alua ionzu
Wi kung des Ankau s o gesehen (In e iew Mi a bei e *in Bezi ksam Hambu g-Al o-
na,2019). Auch §172 BauGB sieh keine P ü ung de Schu zwi kung o .Diese is jedoch
essenziell, um den a sächlichen E ek zu e mi eln und au zuzeigen, inwie e n wei-
e e Handlungsbeda bes eh . Die 2022 e ö en lich e Rep äsen a i s udie ü einige
Paulina Domke: Anwendung des Vo kau s ech s in Hambu g 273
Gebie emi SozE hVOinHambu gs ell hie einenwich igene s en Bei agda .Sie e -
deu lich dieNo wendigkei de SozE hVOunddie Ge ah des kons an en Au we ungs-
und Ve d ängungspo enzials in den E hal ungsgebie en (ALP 2022). E gänzend zu den
quan i a i en Me hoden soll en quali a i e Be agungen und s äd ebaulich- äumliche
Analysen s a inden, be o und nachdem Gebie e zu E hal ungsgebie en e nann we -
den. Mindes ens jedoch müssen geeigne e Kommunika ions o ma e au - bzw. ausge-
bau we den, die einen Aus ausch on Poli ik, Ve wal ungs- und Qua ie sak eu en so-
wie uni e si ä e Fo schung e möglichen, um Au we ungsmomen e im Qua ie in E -
gänzung zu o handenen Moni o ingme hoden zu e assen.
Fazi : Poli ische Wi ksamkei des Vo kau s ech s
Die iden i izie en Handlungsbeda e in den Be eichen Kommunika ion mi Mie e *in-
nen,pe sonelle Ressou cen und Kompe enz de Ve wal ung sowie Lücken de bau ech -
lichen Ins umen e zeigen, dass ein lang is ige Schu z des bezahlba en Wohn aums
im Bes and nu dann gegeben sein kann, wenn die wohnungspoli ischen Ins umen e
im Rahmen eines Gesam konzep es ü den Bes andsschu z zusammenwi ken. De Fo-
kus soll e au dem ühzei igen E kennen und de Regulie ung on Au we ungs- und
Ve d ängungs endenzenliegen,be o dasbezi klicheVo kau s ech ausgeüb wi d.Das
Vo kau s ech is dabei nich ge enn on ande en Ins umen en zum Schu z on be-
zahlba em Wohn aum zu be ach en. Indiesem Zusammenhang is eine wei e gehende
Fo schung zum Zusammenwi kende Ins umen ezum E hal onbezahlba emWohn-
aum e o de lich. Fü die Wei e en wicklung de SozE hVO muss hin e ag we den,
welcheZielesieinZukun e üllensoll.Eswu dewei e hindeu lich,dassübe dieG en-
zen des bau- und mie ech lichen Kon ex es hinaus eine Ve ände ung de Handlungs-
und A bei sweise de S ad Hambu g s a inden muss. Ohne den no wendigen poli i-
schen Willen zu S ä kung des Bes andsschu zes ü bezahlba en Wohn aum sind die
genann en Aspek e jedoch schwe umse zba .
Fü dasIns umen desVo kau s ech släss sichimHambu ge Kon ex nu einege-
inge quan i a i e Wi kung es s ellen, wie auch sei ens des Bezi ksam s Al ona be on
wu de.BeimAnkau einzelne Häuse mi biszuzehnWohneinhei enhandel essichum
kleinmaßs äbliche wohnungspoli ische E olge. Ein um assende , sys ema ische An-
kau on Wohnhäuse n in E hal ungsgebie en is bislang au g und de ehlenden Ka-
pazi ä en in de Ve wal ung, de ehlenden Finanzie ung sowie ehlende Rech ssiche -
hei nich möglich. Es s ell sich zudem die F age, wie iel Ankau mi diesem Ve ah en
möglich und sinnha is . Die hohen Ankau sp eise und gebundene Ve wal ungskapazi-
ä en sind dabei Haup k i ikpunk e gegenübe de Ausübung des Vo kau s ech s. Da -
übe hinaus wu de sei ens de zus ändigen Ve wal ungsmi a bei e *innen on ableh-
nenden Reak ionen aus de Wohnungswi scha be ich e , die bis in die höchs e woh-
nungspoli ische Ebene Hambu gs ge agen wu den (In e iew Mi a bei e *in Bezi ks-
am Hambu g-Al ona, 2019). Auch in den Medien gab es eine hohe Au me ksamkei ü
dieses Thema; die Ankau s älle wu den als s a ke Eing i e in die eie Ma k wi scha
kommen ie (Füllne 2018; Fische 2019).
274 S a egien und Ins umen e de Wohnungspoli ik
Auch wenn insgesam nu eine ge inge Zahl on Ankäu en e olg e, wu de die
Wi ksamkei de SozE hVO als wohnungspoli isches Ins umen du ch die k i ische
Diskussion indessen maßgeblich ges ä k . Die Bezi ke ho en, au diese Weise lang-
is ig im Sinne de SozE hVO au die Wohnungswi scha einzuwi ken (In e iew
Mi a bei e *in Bezi ksam Hambu g-Al ona, 2019). Dies zeig , dass das Vo kau s-
ech den E hal on bezahlba em Wohn aum ehe du ch seine poli ische Wi kung
als du ch iel ache Anwendung un e s ü zen kann. Das Ins umen is dabei ü die
Glaubwü digkei des Ve wal ungshandelns und de ech lichen Ins umen e gegen
Gen i izie ung unbeding e o de lich. Das U eil des Leipzige Bundes e wal ungs-
ge ich s om No embe 2021 sch änk die ohnehin beg enz en wohnungspoli ischen
Mi el gegen Spekula ion mi Wohn aum maßgeblich ein. Eine Wiede ein üh ung de
Ausübung und eine Übe a bei ung des o liegenden Ins umen s is indes au g und de
sich wei e zuspi zenden Wohnungsk ise in deu schen S äd en no wendige denn je.
Li e a u
ALP – Ins i u ü Wohnen und S ad en wicklung (2022): Rep äsen a i un e su-
chung zu Übe p ü ung de Anwendungs o ausse zungen de Sozialen E hal-
ungs e o dnung (Zwischenkon olle) in den Gebie en Südliche Neus ad , S .
Geo g, S . Pauli, S e nschanze, Os e ki chen ie el, Al ona-Al s ad und Eims-
bü el-Süd. Im Au ag de Behö de ü S ad en wicklung und Wohnen Ham-
bu g. h ps://www.hambu g.de/con en blob/15584896/067bc124ebddadba7239a488
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li. h ps://www.hambu g.de/con en blob/6115380/83950d5d08d5d8b add94ed5ec8b
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a eae8a 820dd2ad34a 8/da a/d- al bla -soze h o-dezembe -2020.pd (le z e Zu-
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BVe wG –Bundes e wal ungsge ich (2021): BVe wG 4 C 1.20, U eil om 9.11.2021.Vo -
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