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Baukosten in der Projektentwicklung: Benchmarksystem zur Kostenanalyse für Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland

Hansen, Tim Hanno

Abstract

Die wachsende Attraktivität von Metropolen und überregionale Zuwanderungsbewegungen machen Wohnraum in Ballungsräumen zu einem zunehmend knappen Gut. Die erhöhte Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt lässt einen erhöhten Bedarf an neuen Wohnflächen entstehen. Ansatz der Projektentwicklung ist es, diese Nachfrage durch Angebote zu bedienen. Der Charakter von Projektentwicklungen entspricht in etwa dem eines Startups. Jede neue Immobilienentwicklung ist hinsichtlich seiner Wirtschaftlichkeit und seines Zeitablaufes neu zu bewerten. Da es sich bei Bauwerken um Unikate handelt, die immer individuell geplant werden, sind auch das Risiko, die Termine, die Kosten etc. bei jedem Projekt neu zu bestimmen. Auf der Seite des Aufwandes, nehmen die Baukosten (neben den Grundstückskosten) einen wesentlichen Teil der Projektkosten ein. Unter der Prämisse des Erschließens von bezahlbarem Wohnraum, werden politische Gremien wie die Kommission zur Senkung der Baukosten gebildet. Insbesondere die politisch getriebene Entwicklung der technischen Anforderungen an Gebäude ließen die Baukosten im vergangenen Jahrzehnt erheblich steigen. Bei der Steuerung der Wirtschaftlichkeit von Immobilienentwicklungen rücken die Baukosten daher mehr und mehr in den Fokus der Entwickler und der Politik. Die vorliegende Forschungsarbeit liefert ein plausibles System, wie Baukosten realisierter Projekte erfasst, kategorisiert und so aufbereitet werden können, sodass sie unmittelbar als Datengrundlage für zukünftige Projekte dienen können. Im Fokus steht dabei die Entwicklung eines Online-T ools welches nach streng wissenschaftlichen Richtlinien vorgeht. Die bestehenden Systeme haben, abgesehen von der Kategorisierung nach DIN 276, keine einheitliche Grundlage oder Richtlinie wie die Baukosten zu bestimmen sind. In dieser Arbeit wird behandelt wie ein solchen System beschaffen sein müsste. Objekt der Untersuchung sind dabei Immobilienentwicklungen im Wohnungsbau. Ziel ist die Entwicklung eines konkreten Werkzeuges und dessen Anwendung. Neben dem Beitrag für die Forschung wird somit zeitgleich ein Transfer in die Praxis (Third Mission) erfüllt. Als Grundlage der Methodik dient das Modell der qualitativen Analyse nach Mayring, obwohl die Arbeit durch ihre numerische Analytik vordergründig den Charakter einer quantitativen Analyse aufweist. Die Qualität des entworfenen Systems wird durch ein streng wissenschaftliches Vorgehen sichergestellt. Besonders dabei ist das enge Verknüpfen der Baukosten mit der Wirtschaftlichkeit von Immobilienentwicklungen. Der Forschungsbeitrag ist ein funktionierendes Werkzeug zur Bestimmung von Baukosten und Wirtschaftlichkeit von Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland, welches der Öffentlichkeit zur Verfügung gestellt wird.

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Baukosten in der Projektentwicklung: Benchmarksystem zur Kostenanalyse für Wohnbauprojektentwicklungen in Deutschland

Author: Hansen, Tim Hanno
DOI: 10.34712/142.46
Source: https://repos.hcu-hamburg.de/bitstream/hcu/941/1/2024-01-16_hansen-tim_dissertation.pdf
2024
Baukos en in de
P ojek en wicklung
BENCHMARKSYSTEM ZUR KOSTENANAL
YSE FÜR
WOHNBAUPROJEKTENTWICKLUNGEN IN DEUTSCHLAND
TIM HANNO HANSEN
DISSERTATION ZUR ERLANGUNG DES AKADEMISCHEN GRADES DR.
-ING.
AN DER HAFENCITY
UNIVERSITÄT HAMBURG
FACHGEBIET ARCHITEKTUR
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
I
Baukos en in de P ojek en wicklung
Benchma ksys em zu Kos enanalyse ü Wohnbaup ojek en wicklungen in Deu schland
Tim Hanno Hansen
Disse a ion zu E langung des akademischen G ades D .-Ing.
an de Ha enCi y Uni e si ä Hambu g
Fachgebie A chi ek u
Be eu du ch
He n P o . Reinhold Joh end
und
He n P o . D . Habil Wol gang Willkomm
Hambu g Janua 2024
DOI: 10.34712/142.46
Dieses We k s eh un e de C ea i e Commons Lizenz CC-BY-NC 4.0. Die Bedingungen de
C ea i e-Commons-Lizenz gel en nu ü O iginalma e ial. Die Wiede e wendung on Ma e ial aus
ande en Quellen (gekennzeichne mi Quellenangabe) wie z.B. Abbildungen e o de gg . wei e e
Nu zungsgenehmigungen du ch den jeweiligen Rech einhabe .
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
II
Abs ac
Baukos en in de P ojek en wicklung
Benchma ksys em zu Kos enanalyse ü
Wohnbaup ojek en wicklungen in Deu schland
Ha enCi y Uni e si ä Hambu g
Die wachsende A ak i i ä on Me opolen und übe egionale Zuwande ungsbewegungen
machen Wohn aum in Ballungs äumen zu einem zunehmend knappen Gu . Die e höh e
Nach age au dem Wohnungsma k läss einen e höh en Beda an neuen Wohn lächen
en s ehen. Ansa z de P ojek en wicklung is es, diese Nach age du ch Angebo e zu
bedienen.
De Cha ak e on P ojek en wicklungen en sp ich in e wa dem eines S a ups. Jede neue
Immobilienen wicklung is hinsich lich seine Wi scha lichkei und seines Zei ablau es neu zu
bewe en. Da es sich bei Bauwe ken um Unika e handel , die imme indi iduell geplan
we den, sind auch das Risiko, die Te mine, die Kos en e c. bei jedem P ojek neu zu
bes immen.
Au de Sei e des Au wandes, nehmen die Baukos en (neben den G unds ückskos en) einen
wesen lichen Teil de P ojek kos en ein.
Un e de P ämisse des E schließens on bezahlba em Wohn aum, we den poli ische
G emien wie die Kommission zu Senkung de Baukos en gebilde .
Insbesonde e die poli isch ge iebene En wicklung de echnischen An o de ungen an
Gebäude ließen die Baukos en im e gangenen Jah zehn e heblich s eigen. Bei de
S eue ung de Wi scha lichkei on Immobilienen wicklungen ücken die Baukos en dahe
meh und meh in den Fokus de En wickle und de Poli ik.
Die o liegende Fo schungsa bei lie e ein plausibles Sys em, wie Baukos en ealisie e
P ojek e e ass , ka ego isie und so au be ei e we den können, sodass sie unmi elba als
Da eng undlage ü zukün ige P ojek e dienen können.
Im Fokus s eh dabei die En wicklung eines Online-Tools welches nach s eng
wissenscha lichen Rich linien o geh .
Die bes ehenden Sys eme haben, abgesehen on de Ka ego isie ung nach DIN 276, keine
einhei liche G undlage ode Rich linie wie die Baukos en zu bes immen sind. In diese A bei
wi d behandel wie ein solchen Sys em bescha en sein müss e. Objek de Un e suchung sind
dabei Immobilienen wicklungen im Wohnungsbau.
Ziel is die En wicklung eines konk e en We kzeuges und dessen Anwendung.
Neben dem Bei ag ü die Fo schung wi d somi zei gleich ein T ans e in die P axis (Thi d
Mission) e üll .
Als G undlage de Me hodik dien das Modell de quali a i en Analyse nach May ing, obwohl
die A bei du ch ih e nume ische Analy ik o de g ündig den Cha ak e eine quan i a i en
Analyse au weis . Die Quali ä des en wo enen Sys ems wi d du ch ein s eng
wissenscha liches Vo gehen siche ges ell . Besonde s dabei is das enge Ve knüp en de
Baukos en mi de Wi scha lichkei on Immobilienen wicklungen.
De Fo schungsbei ag is ein unk ionie endes We kzeug zu Bes immung on Baukos en und
Wi scha lichkei on Wohnbaup ojek en wicklungen in Deu schland, welches de
Ö en lichkei zu Ve ügung ges ell wi d.
Bea bei ung:
Tim Hanno Hansen
Be euung:
P o . Reinhold Joh end
P o . D . Habil. Wol gang Willkomm
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
III
Abs ac
Baukos en in de P ojek en wicklung
Benchma k sys em o cos analysis o
esiden ial p ojec de elopmen s in Ge many
Ha enCi y Uni e si ä Hambu g
The g owing a ac i eness o me opoli an a eas and sup a egional immig a ion mo emen s
a e making housing in me opoli an a eas an inc easingly a e esou ce. Inc eased demand
on he housing ma ke is c ea ing a g ea e need o new esiden ial space. The app oach o
p ojec de elopmen is o supply his demand h ough o e s.
The cha ac e o p ojec de elopmen is simila o a s a -up-company. Each new p ojec has
o be e-e alua ed wi h ega d o i s economic iabili y and iming. Since buildings a e unique
and a e always planned indi idually, he isk, deadlines, cos s, e c. mus also be de e mined
anew o each p ojec .
On he expense side, cons uc ion cos s (in addi ion o land cos s) ake up a signi ican po ion
o all p ojec cos s.
Unde he p emise o de eloping a o dable housing, poli ical commi ees such as he
Cons uc ion Cos Reduc ion Commission a e o med.
Howe e , he poli ically d i en de elopmen o echnical equi emen s o buildings in pa icula
caused cons uc ion cos s o ise signi ican ly o e he pas decade. The e o e, when
managing he economic iabili y o eal es a e de elopmen s, hey become mo e and mo e he
ocus o de elope s and policy make s.
The p esen esea ch wo k p o ides a plausible sys em how cons uc ion cos s o ealized
p ojec s can be eco ded, ca ego ized and p ocessed in such a way ha hey di ec ly se e as
a da a basis o u u e p ojec s.
The ocus is on he de elopmen o a sys em ha ollows s ic ly scien i ic guidelines.
Apa om he ca ego iza ion acco ding o DIN 276, he exis ing sys ems do no ha e a uni o m
basis o guideline on how o de e mine cons uc ion cos s. The ques ion is ea ed, how such
a sys em would ha e o look like. Objec o he in es iga ion a e eal es a e de elopmen s in
he housing cons uc ion.
The aim is he de elopmen o a conc e e ool and i s applica ion.
In addi ion o he con ibu ion o esea ch, a ans e in o p ac ice ( hi d mission) is ul illed a
he same ime.
The model o quali a i e analysis acco ding o May ing se es as he basemen o he
me hodology, al hough he wo k os ensibly has he cha ac e o a quan i a i e analysis due o
i s nume ical analy ics. The quali y o he designed sys em is ensu ed by a s ic ly scien i ic
app oach. A special ea u e is he close linking o cons uc ion cos s wi h he economic
e iciency o eal es a e de elopmen s.
The esea ch con ibu ion is a unc ioning ool o he de e mina ion o cons uc ion cos s and
economic e iciency o housing p ojec de elopmen s in Ge many, which is made a ailable o
he public.
Edi ing:
Tim Hanno Hansen
Supe ision:
P o . Reinhold Joh end
P o . D . Habil. Wol gang Willkomm
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
IV
IInnhhaall ss ee zzeeiicchhnniiss
Vo wo ............................................................................................................................ VI
Abkü zungen ................................................................................................................... VIII
1 Einlei ung ........................................................................................................................ 1
1.1 E kenn nisin e esse ............................................................................................................... 2
1.1.1 Ausgangslage ................................................................................................................................................. 5
1.1.2 P oblemde ini ion .......................................................................................................................................... 8
1.1.3 F ages ellung ................................................................................................................................................ 14
1.2 E kenn nis- und Fo schungsziele .......................................................................................... 19
1.3 Fo schungsbei ag ............................................................................................................... 25
2 G undlagen ................................................................................................................... 28
2.1 De ini ionen ........................................................................................................................ 28
2.1.1 Benchma ksys em ........................................................................................................................................ 29
2.1.2 P ognose ...................................................................................................................................................... 31
2.1.3 P ojek en wicklung ...................................................................................................................................... 32
2.1.4 Baukos en .................................................................................................................................................... 39
2.1.5 Kos ene mi lungs e ah en ........................................................................................................................ 45
2.1.6 Baukos en isiko ............................................................................................................................................ 49
2.1.7 Immobilienin es i ion .................................................................................................................................. 53
2.1.8 Wi scha lichkei ......................................................................................................................................... 57
2.1.9 Da enmodell ................................................................................................................................................ 63
2.2 Fo schungs- und P axiss and - Fo schungs eld ..................................................................... 65
2.2.1 Fo schungs- und P axiss and P ojek en wicklung ....................................................................................... 67
2.2.2 Fo schungs- und P axiss and Baukos en (inkl. BKI und Si ados) .................................................................. 73
2.2.3 Fo schungs- und P axiss and Baukos en isiko ............................................................................................. 79
2.2.4 Fo schungs- und P axiss and Immobilienin es i ion (inkl. Residualwe ) ................................................... 81
2.2.5 Fo schungs- und P axiss and Wi scha lichkei .......................................................................................... 91
2.3 In es i ionsen scheidungsp ozess in de P ojek en wicklung ............................................... 92
2.4 Eino dnung de A bei in den Fo schungs- und P axiss and .................................................. 94
3 Me hodik zum Au bau eines Benchma ksys ems zu Kos enp ognose (BSKP) ................. 98
3.1 Fes legung de Me hodik ................................................................................................... 103
3.2 Ka ego isie ung und Ope a ionalisie ung des BSKP ............................................................ 109
3.2.1 De ini ion des Selek ionsk i e iums und des Abs ak ionsni eaus ............................................................ 115
3.2.2 Pa aph asie ung de Inhal s agenden Tex s ellen .................................................................................... 121
3.2.3 Reduk ion du ch Selek ion bedeu ungsgleiche Pa aph asen ................................................................... 126
3.2.4 Reduk ion du ch Bündelung, Kons uk ion, In eg a ion on Pa aph asen ................................................ 135
3.2.5 Re ision de Ka ego ien ............................................................................................................................. 145
3.3 Me hodik zu E s ellung des BSKP ............................................................................... 146
3.4 Zwischen azi Me hodik ................................................................................................................................ 150
4 E s ellung eines Benchma ksys ems zu Kos enp ognose (BSKP) .................................. 151
4.1 Analyseziele des BSKP ....................................................................................................... 152
4.1.1 Baukos en .................................................................................................................................................. 153
4.1.2 Rendi e ....................................................................................................................................................... 154
4.1.3 Amo isa ions echnung .............................................................................................................................. 155
4.1.4 Kapi alwe ................................................................................................................................................. 156
4.1.5 In e ne Zins uß ......................................................................................................................................... 158

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
V
4.1.6 Residualwe e ah en ................................................................................................... 159
4.1.7 Volls ändige Finanzplan (VoFi) ....................................................................................... 165
4.2. Au bau des BSKP .............................................................................................................. 177
4.2.1 E alua ionsau bau ...................................................................................................................................... 178
4.2.2 P ojek übe sich ......................................................................................................................................... 190
4.2.3 P ognoseau bau ......................................................................................................................................... 192
4.3 Übe se zung de E alua ionsda en in P ognosen ............................................................... 194
4.3.1 In es i ionsanalyse ..................................................................................................................................... 197
4.4 S uk u modell .................................................................................................................. 203
5 Eino dnung des e s ell en BSKP ü Fo schung und P axis (Fazi ) ................................. 209
5.1 E üllung des Fo schungsziels ............................................................................................. 210
5.1.1 P oo o Concep de Baukos enp ognose (POC) ....................................................................................... 213
5.2 Bedeu ung ü P ojek en wicklungen ................................................................................ 218
5.3 Ve gleich mi bes ehenden Baukos enda enbanken .......................................................... 220
5.4 Fo schungsbei ag ............................................................................................................. 222
6 Ausblick ....................................................................................................................... 224
Li e a u e zeichnis ........................................................................................................ 227
Abbildungs e zeichnis .................................................................................................... 233
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
VI
Vo wo
Die Baukos en s ellen bei Baup ojek en den Schlüssel ü eine wi scha lich
e olg eiche Realisie ung da . Dennoch inden Baukos en un e p ak izie enden
A chi ek en und En wickle n nich imme die Au me ksamkei , die ihnen zugewende
we den soll e.
Fü eine e olg eiche P ojek en wicklung s ellen Baukos en ein wich iges
S eue ungsins umen da , denn sie sind neben den G unds ückskos en de g öß e
Fak o de inanziellen Au wendungen eine Immobilienen wicklung. Dahe is die
S eue ung de Wi scha lichkei eng mi de S eue ung de Baukos en e bunden.
Insbesonde e die ak uelle Si ua ion bei de En wicklung on Baup eisen e deu lich
die Ak uali ä und die No wendigkei sich mi diesem Themen eld
auseinande zuse zen. Die knappe Ve ügba kei on Rohs o en und on
Baup oduk en, beding du ch das Pandemiegeschehen, lassen die P eisen wicklung
einzelne P oduk e in schwindele egende Höhen s eigen. Die Co onak ise ha , wenn
auch nich di ek du ch Schließungen ode Lock-Downs beding , deu lichen Ein luss
au die Immobilienen wicklungen genommen. Insbesonde e in diesen Zei en is es eine
He aus o de ung, die d ei wesen lichen Aspek e de P ojek s eue ung: Kos en,
Te mine und Quali ä en in einem Einklang zu hal en.
Diese A bei soll ih en Bei ag zu S eue ung on Baukos en im Zusammenhang mi
de Wi scha lichkei on Immobilienp ojek en leis en. Sie läss ein Sys em als
S eue ungsmechanismus en s ehen, welches eine e lässliche P ognose und
Ve olgung on Baukos en zuläss . De Sys emau bau o ien ie sich dabei eng an de
P axis und is nach wissenscha lichen S anda ds e ass .
Die A bei un e gliede sich in sechs Kapi el:
- Kapi el 1 e g ünde das E kenn nisin e esse, leg die Fo schungsziele es und
de inie den Bei ag ü die Fo schung und P axis.
- Kapi el 2 lie e die wesen lichen De ini ionen und klä spezi ische G undlagen
ü die wei e e Bea bei ung.
- Kapi el 3 besch eib das Fo schungsdesign und die angewende e Me hodik.
- Kapi el 4 besch eib das konk e e a bei e e Modell.
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
VII
- Kapi el 5 be ass sich mi de Deu ung de E gebnisse, besch eib die
Ziele eichung aus Kapi el 1 und s ell einen Zusammenhang zu ak uellen
Fo schung und P axis he .
- Kapi el 6 besch eib die unmi elba und mi elba anknüp enden
F ages ellungen und die G enzen de A bei .
Bei meinen P ü e n P o . Reinhold Joh end und P o . D . habil. Wol gang Willkomm
möch e ich mich ganz he zlich ü die Be euung bedanken. Das g oße Ve auen in
dieses Fo schungs o haben ha mich da in bes ä k , nich nu ein Sys em zu
en wickeln, welches undie e P ognosen in kü zes e Zei e möglich , sonde n da übe
hinaus das konk e e Tool ü die Anwendung zu Ve ügung zu s ellen. Sie haben da ü
geso g den wissenscha lichen S anda d zu geweh leis en.
G oße Dank gil den anonymen Un e nehmen, die du ch das Be ei s ellen ih e
P ojek da en die Realisie ung eines konk e en Anwendungs ools e möglich haben.
Die Un e nehmen und In e essens e bände haben die En wicklung du ch ih e
Expe ise un e s ü z und du ch ih en Ve auens o schuss wesen lich zu diese A bei
beige agen.
Besonde e Dank gil auch de Leinemann S i ung ü Bildung und Kuns , die du ch
ih e Un e s ü zung iele Expe engesp äche au de Expo Real in meh e en Jah en
e möglich haben. Zudem wä e eine Realisie ung des konk e en Online-Tools ohne
ih e Un e s ü zung in de P og ammie ung nich möglich gewesen. Fü die imme
o ene und in e essie e Un e s ü zung möch e ich insbesonde e F au D . E a-
Do o hee Leinemann danken.
Zudem möch e ich Ma ia F i zenscha ü ih Lek o a und ih e Geduld bei de
E s ellung diese A bei danken.
Allen Lese innen und Lese n wünsche ich iele neue E kenn nisse beim Lesen diese
A bei und na ü lich beim E kunden des Online-Tools.
Bleiben Sie neugie ig!
Ih Tim Hansen
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
VIII
Abkü zungen
Abb. Abbildung(en)
allg. allgemein(e/n)
BAM Be einig e a i hme ische Mi elwe
BEGG Be einig e E alua ionsg undgesam hei
BGF B u og und läche
BKI Baukos enin o ma ionszen um
BSKP Benchma ksys em zu Kos enp ognose on Bauwe kskos en
bspw. beispielsweise
DIN Deu sches Ins i u ü No mung (No m)
di . di e s(e/n)
du chschn. du chschni lich(e/n)
EGG E alua ionsg undgesam hei
EK Eigenkapi al
EnEV Ene gieeinspa e o dnung
e c. e ce e a
EV Einzel e gabe
FK F emdkapi al
gem. gemäß
GU Gene alun e nehme
GÜ Gene alübe nehme
HOAI Hono a o dnung ü A chi ek en und Ingenieu e
H sg. He ausgebe
i.e.S. im enge en Sinn
ImmoWe V Immobilienwe e mi lungs e o dnung
IQR In e qua il Range
i.w.S. im wei e en Sinn
K.A. keine Angabe(n)
KFW K edi ans al ü Wiede au bau
KG Kos eng uppe(n)
KSW Kundensonde wunsch
LPH Leis ungsphase(n)
LV Leis ungs e zeichnis(se)
max. maximal
min. minimal
NF Nu z läche(n)
o.g. oben genann e(e/n/ )
PE P ojek en wicklung(en) / P ojek en wickle
qm Quad a me e
RED Real Es a e De elopmen
s.o. siehe oben
STLB-Bau S anda dleis ungsbuch Bau
TG Tie ga age(n)
u.a. un e ande em
UG Un e geschoss(e)
usw. und so wei e
Ve gl. Ve gleich
VOB C Ve agso dnung ü Bauleis ungen Teil C
WA Wi scha lichkei sanalyse(n)
W l. Wohn läche(n)
WoFlV Wohn lächen e o dnung
z.T. zum Teil
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
7
nega i e Ko ela ion bedeu e , je besse die Kenn nisse bezüglich zukün ige
En wicklungen, je ausge eil e und zu e lässige die In o ma ionsbasis und je besse
das Wissen übe die Um eldbedingungen, des o ge inge is das Risiko. James A nold
G aaskamp, de als Beg ünde und he aus agende Ve e e de
Immobilienin es i ions-Theo ie gil , illus ie e dies ge ne mi olgendem Sche z: "Die
Wah scheinlichkei eines du ch Ma k isiken e u sach en inanziellen Ve lus es is
deu lich höhe als die de physischen Beschädigung ode Ze s ö ung des Gebäudes.
Dennoch sind die meis en En wickle zwa be ei , bis zu 1% ih e Au wendungen ü
Ve siche ungsp ämien auszugeben, die Mi el, die sie in Ma k un e suchungen
in es ie en, um he auszu inden, ob sich ih P ojek inanziell äg , sind jedoch
keines alls e gleichba . Rechne sich das P ojek nich , kann de En wickle nu
ho en, dass seine Immobilie abb enn ." 9
Zusammen assend kann gesag we den, dass de Immobilienwi scha in
Deu schland eine hohe Bedeu ung beigemessen wi d. Sie kann die Wi scha
maßgeblich p ägen. De Immobilienma k un e lieg eine zunehmenden
Konku enzsi ua ion. Die Bedeu ung on P ognosen ü das e olg eiche En wickeln
on Immobilien is g oß und un e lieg di e sen Risiken, welche o Beginn eine
En wicklung zu bewe en sind. Eine maßgebliche Kenng öße ü eine E olg eiche
Immobilienen wicklung sind die Baukos en zu Bes immung de Wi scha lichkei ,
welche als maßgebliche Indika o ü eine e olg eiche En wicklung dien .10
9 K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.278 nach J.A. G aaskamp;
1991; G aaskamp on Real Es a e
10 F.S. Ko nblum; 2017; Disse a ion Bes immung on He s ellungs- und Ins andhal ungskos en sowie dem
Ve b auch on G aue Ene gie bei de Realisie ung und dem Be ieb on Immobilien; S. 18 nach G. Wöhe;
2002; Ein üh ung in die allgemeine Be iebswi scha sleh e

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
8
1.1.2 P oblemde ini ion
De Cha ak e on P ojek en wicklungen en sp ich in e wa dem eines S a ups. Jedes
neue P ojek is hinsich lich seine Wi scha lichkei und seines Zei ablau es neu zu
bewe en. Fü die Ve eilung des Risikos und die Realisie ung g oße P ojek e we den
Finanzie ungskoope a ionen mi Banken eingegangen, die den Finanzie ungs unden
im S a up-Be eich ähneln. Mi einem Businessplan we den po enzielle
F emdin es o en on ih em inanziellen Engagemen in eine Immobilienen wicklung
übe zeug . Die P ojek en wicklung en sp ich einem Un e nehmen au Zei .11
Dieses Un e nehmen au Zei e such die Fak o en S ando , Idee und Kapi al so
mi einande zu e einen, dass eine nachhal ige und wi scha lich e olg eiche
Immobilie en s eh . De Fak o S ando is hie bei als wei gehend es geleg
anzusehen, denn eine einmal ge o ene S ando en scheidung is nu noch beding
beein lussba , wäh end die beiden ande en Fak o en a iabel bleiben. De Au wand,
welche nö ig wä e, um einen S ando wechsel zu ealisie en, wä e un e häl nismäßig.
Die S ando en scheidung p äg dahe den gesam en Lebenszyklus eine Immobilie.12
„So beding die Immobili ä on G unds ücken und Gebäuden, dass in de
In es i ionsanalyse die Lage de G unds ücke ein zen ale E olgs ak o is . Einmal
ge o ene S ando en scheidungen können in de Regel nich mi e e ba em
Au wand geheil we den.“13
Ziel eine P ojek en wicklung soll e dahe imme eine möglichs genaue
We einschä zung des e igges ell en P ojek s sein, bezogen au ih en S ando und
das gewähl e Exi -Szena io. Hie aus e gib sich die P oblema ik de Bewe ung eine
e s in de Zukun e igges ell en Immobilie gegenübe de We einschä zung eines
Is zus andes eine be ei s bes ehenden Immobilie. Im Ve gleich zu Bewe ung be ei s
bes ehende Immobilien au Basis de Immobilienwe Ve o dnung gib es ü
En wicklungen kein es geleg es Ve ah en zu Bes immung ih es Ve keh swe es. Da
eine P ojek en wicklung in de Regel meh e e Jah e in Ansp uch nimm und de Ma k
11 Ve gl. N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis; S.
288
12 Ve gl. M. Mü ze, M. Abel, T. Sen ; 2009; Immobilienin es i ion – Die Rückkeh de Ve nun ; S.1
13 K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.23
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
9
ielen Schwankungen un e lieg ände n sich mi dem Ma k auch die au P ognosen
undie enden Kennda en de We e mi lung.14
Diese P ognosen basie en au be ei s e wo benen p ak ischen E ah ungen ode
heo e ischen E kenn nissen de en Zug i beg enz sein kann und de en Da en eine
hohe Va ianz bzw. ein S euungs isiko en hal en. P ognosen is bei
P ojek en wicklungen dahe eine besonde e Bedeu ung einzu äumen.15
Die Quali ä de E ah ungs- bzw. Kenn niswe e bes imm im Wesen lichen die
Quali ä de Wi scha lichkei sp ognose mi . Je meh Da en o handen sind und je
s ä ke diese de En wicklung, au welche sie angewende we den gleichen, des o
besse sind sie übe agba .
Die Vo he sage de Wi scha lichkei e gib sich aus de Analyse on Nu zen und
Au wand bzw. Einnahmen und Ausgaben.
Bei de Be ach ung de Wi scha lichkei nehmen Baukos en au de Sei e des
Au wands sowohl in de P ojek en wicklung im enge en als auch im wei e en Sinne16
eine zen ale Rolle ein. Sie bes immen au G und ih es ela i en Kos enan eils
maßgeblich mi , ob eine Wi scha lichkei des P ojek s gegeben is . Die Quali ä de
Baukos enp ognose häng dabei im Wesen lichen on den ih zu G unde liegenden
Da en ab.17
Auch die ech lichen Fes se zungen im Rahmen on Bebauungsplänen (A und Maß
de baulichen Nu zung), Nu zungs e o dnungen e c. beein lussen du ch Fes legung
de Quan i ä und de Quali ä bauliche Anlagen die Wi scha lichkei und Baukos en
e heblich.
Immobilien-P ojek en wicklungen sind dahe imme als indi iduelle
Be ach ungsobjek e eigens ändig zu bewe en. Die Übe agba kei on Kennzahlen
is dabei beding .
14 Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die P axis;
S.49
15 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on In es i ions o haben;
S. 22-23 u.a. nach M. Schweize ; 2011; Allgemeine Be iebswi scha sleh e; S79
16 Ve gl. C. J. Diede ichs; 1999; Füh ungswissen ü Bau- und Immobilien achleu e, Be lin: Sp inge Ve lag; S. 22
17 Ve gl. T. We zs ein; 2011; Disse a ion Kos ene mi lung on Hochbaup ojek en im Planungsp ozess –
E aluie ung de zu be ücksich igenden Ein luss ak o en; S. 1
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
10
Abb. 5 Indi iduali ä on Immobilen, eigene Da s ellung
Eine He aus o de ung de Kos enp ognose lieg in dem p ozessbeding en nied igen
De aillie ungs- bzw. Konk e isie ungsg ad de Planung o E eilung eine
Baugenehmigung. Die Baukos enp ognose inde somi au Basis on ech lichen
G undlagen ohne konk e e Planung s a . Doch schon wäh end des
G unds ücksankau s soll en die Baukos en wei gehend be ücksich ig we den.
Wäh end de Planung inde die Kos enschä zung bzw. -be echnung in e schiedenen
Exak hei sg aden s a . Sind bei de Kos enschä zung (1.Ebenen nach DIN 276) noch
± 20 % Abweichung e laub so sind es bei de Kos enbe echnung (2.Ebenen nach DIN
276) nu ± 10 %. Eine Kos enbe echnung inde jedoch e s mi Abschluss de
Leis ungsphase 3 nach HOAI s a . Übe sch ei en die Kos en nun den e wa e en
Rahmen muss ein Wiede eins ieg in die ühe en Leis ungsphasen e olgen. Die
Beau agung de A chi ek enleis ung insbesonde e ab Leis ungsphase 3 nach HOAI
inde in de Regel jedoch e s nach G unds ückankau s a .18
Mi dem Ende de Leis ungsphase 4 soll e die Baugenehmigung o liegen. Diese
en häl nach DIN 276 alle dings noch das Baukos en isiko on ± 10 %, welches
e heblichen Ein luss au die Wi scha lichkei haben kann.19
Mi dem E hal de Baugenehmigung inde meis die Bauen scheidung s a . Is diese
e s einmal ge o en, lassen sich die Kos en schwe bis nich meh beein lussen.
18 Ve gl. K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.204; Ve gl. DIN
276:2018
19 Ve gl. N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis; S.
248
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
11
Abb. 6 Ein luss au die Kos en eine PE i.e.S. nach Leis ungsbilde n de HOAI § 33, Siemon, K.D. (2012): Baukos en bei Neu-
und Umbau en, Planung und P axis, 5. Au lage, Os e ode, Sp inge -Vieweg Ve lag, S. 2
Sowohl bei de Ankau sen scheidung ü ein G unds ück, au welchem ein Bauwe k
en wickel we den soll, als auch bei de spä e en S eue ung de Kos en, is dahe die
möglichs exak e P ognose de Kos en ausschlaggebend ü eine Fo üh ung, eine
Modi ika ion ode einen Abb uch eines P ojek s.
Um die Baukos en p ognos izie en zu können, we den diese i.d.R. au G und de
Indi iduali ä de einzelnen P ojek e in eine leich und eindeu ig bes immba e
Bezugsg öße gese z , da un e schiedliche Flächen und Quali ä en zu
un e schiedlichen E gebnissen üh en. Ein Ve gleich de Kos en is au Basis on
Kos enkennzahlen nach z.B. B u o-G und läche, Wohn läche ode B u o-Rauminhal
möglich.20
Die He lei ung de Baukos en bezogen au die Flächenkennzahlen e olg , in den
meis en Fällen, au G und on E ah ungswe en, welche die
P ojek en wicklungsun e nehmen im Lau e ih es Tä igkei szei aumes gesammel
haben. Die Bewe ung kann aus diesem G und nu so exak sein, wie de
E ah ungs undus bzw. die Da eng undlage des Un e nehmens bezogen au das zu
20 Ve gl. DIN 276:2018, Zi e 2.7
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
12
en wickelnde Objek is . Die Indi iduali ä de P ojek en wicklung mach es hie bei
schwe , die gesammel en E ah ungen e allgemeine , di ek und undi e enzie au
die Bewe ung lau ende bzw. neue P ojek en wicklungen anzuwenden.
Zudem e schwe en die un e schiedlichen Be echnungsansä ze zu
P ojek ab echnung und zu Kos enp ognose die Anwendba kei on Kos enda en.
Wäh end die Kos en gewe keweise (im Regel all nach STLB-Bau) abge echne
we den, we den die Kos enp ognosen nach Bau eilen e s ell (DIN 276). Die
Schwie igkei lieg in de Ve mengung de Ansä ze. Die beiden No men zu
Da ene assung sind maßgeblich ü die Scha ung edundan e Da en e an wo lich.
Üblich is , dass ein Gewe k an meh e en Bau eilen bei de E s ellung mi wi k . So
e eilen sich die Kos en ü bspw. Mau e a bei en au meh e e Kos eng uppen nach
DIN 276 (Außenwände, Innenwände e c.). Einzelne Posi ionen eine Aussch eibung
können un e Ums änden auch nich di ek au ge eil we den. So sind gg . die Mengen
ü ein Maue we k sowohl den Außenwänden als auch den Innenwänden zuzuo dnen.
Um eine eindeu ige Zuo dnung o nehmen zu können müss en die
Aussch eibungs ex e gep ü , eilweise übe a bei e und in die S uk u de DIN 276
ückge üh we den. De Au wand übe s eig schnell die Möglichkei en de En wickle .
So kann es bei de E schließung neue Geschä s elde du ch einen En wickle zu
einem Mangel an E ah ungen on Kennzahlen ü Baukos en kommen. Hil sweise
muss au ein gesammel es We k on e ass en Baukos en zu ückgeg i en we den,
die den neuen Geschä szweig möglichs wide spiegeln soll e.
„Immobilien-In es i ionsen scheidungen ziehen hohe und lang is ige
Kapi albindungen u den In es o nach sich. Die inanziellen Konsequenzen aus dem
eingegangenen Engagemen sind i. d. R. auße o den lich hoch. T e en die e wa e en
E äge in ih e Höhe nich ein, so kann un e Ums änden eine End inanzie ung de
Immobilie nich im aus eichenden Maße da ges ell we den. Die dami e bundenen
wi scha lichen Konsequenzen ü P ojek en wickle , Bau äge , In es o en und
Banken sind ge ade in den le z en Jah en du ch Insol enzen bedeu ende
P ojek en wickle und du ch Bankensanie ungen de Ö en lichkei
bewuss gewo den.“21
Fü die P ognose on Baukos en gib es zwei sich gegenübe s ehende Sys eme:
21 N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis; S. 287

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
13
Ein Sys em basie au de Zusammens ellung on Bau eilen, die in ih e Gesam hei
ein Gebäude e geben. Die Ge ah ein Bau eil zu e gessen is hoch, da alle Bau eile
ü die Kos en be ücksich ig we den müssen, um kumula i den Gesam p eis zu
e geben. Eine wei e e Schwie igkei bes eh in de E mi lung on Bau eilp eisen, die
e s zu einem spä e en Zei punk in de Planung de inie we den. Eine exak e Angabe
alle Bau eile kann dahe o e s mi Fe igs ellung de Bauanlei ung (als Äqui alen
zu We kplanung – Leis ungsphase 4 gem. HOAI) gemach we den.
Das zwei e Sys em sieh eine He lei ung on Baukos en au Basis on
Ve gleichswe en möglichs übe eins immende Gebäudewe e on
Ve gleichsobjek en o . Da de Be ach ungsansa z sich au ganze Gebäude
okussie , e üb ig sich die besch iebene Ge ah des Weglassens on Bau eilen. Da ü
lieg die Schwie igkei des Sys ems in de indi iduellen Zusammense zung on
Bau eilen zu Gebäuden und Immobilienen wicklungen. Die Ve gleichsobjek e weisen
somi imme nu einen bes imm en Übe eins immungsg ad au .
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
14
1.1.3 F ages ellung
Diese P omo ion behandel die F age, ob es eine wissenscha lich ane kann e
Me hode zu P ognose on Baukos en in Ve bindung mi
Wi scha lichkei sbe ach ungen gib bzw. wie ein solches Sys em bescha en sein
müss e. Objek de Un e suchung sind dabei Immobilienen wicklungen im
Wohnungsbau.
„Eine Immobilie is ein P oduk küns lich abgeg enz en Raums mi ins i u ionellen
Zei dimension (Quad a me e p o Jah , Raum p o Nach , Höhle p o Mondpe iode,)
konzipie , um die Gesellscha mi de na ü lichen Ressou ce G und und Boden zu
e binden.“22
Die P ojek en wicklung dien dazu Raum- und Zei einhei en zu Geld- und Zei einhei en
umzuwandeln, da ih Umse zungshin e g und meis aus inanziellen G ünden
e wächs .23
Die Immobilien-P ojek en wicklung kann dahe nu e olg eich sein, wenn eine
Wi scha lichkei in allen S adien eines P ojek es o lieg . Diese muss in de
P ojek en wicklung mone ä exak bezi e we den.
Zwa haben Bauwe ke übe den inanziellen We hinaus auch einen ideellen We ,
indem sie Emo ionen und Iden i ä e mi eln können, doch sowohl die He s ellung on
ideellen We en als auch on inanziellen We en können mone ä bewe e we den.24
Die Wi scha lichkei is dabei aus e schiedenen Blickwinkeln un e schiedlich zu
be ach en.
Bei den Immobiliena en un e scheide man g undsä zlich zwischen
Gewe beimmobilien (O ice, Hospi ali y, Re ail e c.) und Wohnimmobilien. Zudem gib
es Immobilien, die nich in diese Ka ego ien allen, welche als Sonde immobilien gel en
(z.B. Kul u - und Bildungsein ich ungen).
22 J.A. G aaskamp; 1972; A Ra ional App oach o Feasibili y Analysis
23 Ve gl. K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.22
24 Ve gl. M. Mü ze, M. Abel, T. Sen ; 2009; Immobilienin es i ion – Die Rückkeh de Ve nun ; S.45
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
15
Abb. 7 Immobiliena en und Immobiliennu ze , W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha ,
G undlagen ü die P axis; S.21
De Wohnungsbau mach gemessen am gesam en En wicklungs olumen den g öß en
An eil aus. Das En wicklungs olumen Wohnen en äll hie bei au eine Nu zungsa .
Im Gewe bebe eich sind di e se un e schiedliche Nu zungen zu e o en wie Ho els,
Bü os, Logis ikgebäude e c. De Wi scha sbau als müss e also wei e un e eil
we den. Die Un e eilung ha zu Folge, dass du ch die un e schiedlichen Nu zungen
seh un e schiedliche An o de ungen an die Gebäude bes ehen. Kos enp ognosen
sind s a k abhängig on de Nu zungsa on Gebäuden. Au g und de hohen
Rep äsen anz okussie sich diese A bei im wei e en Ve lau au Wohnungsbau en.
Abb. 8 Umsa z im Bauhaup gewe be nach Be eichen in Deu schland im Jah es e gleich 2005 und 2018, S a is isches
Bundesam ; 2020
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
16
Mi insgesam 46,6 Millia den Eu o Umsa z im Bauhaup gewe be (ohne Planungs- und
Diens leis ungen) wi d e sich lich, dass jäh lich g oße In es i ionen im Wohnungsbau
un e nommen we den.
Das genann e In es i ions olumen be ücksich ig dabei nich die G unds ückskos en.
Klamme man den G unds ückskau p eis einmal aus, da diese ix is und selbs
keinem Schwankungs isiko un e lieg , so spielen Baukos en in diese Be ach ung die
zen ale Rolle au de Kos ensei e, weil sie in de Regel die g öß e Posi ion einnehmen.
Eine ungenaue P ognose de Kos en b ing dahe ein höhe es Risiko ü In es i ionen
mi sich.
Ein nachgelage e S eue ungsp ozess de Kos en is zwa eingesch änk möglich,
üh abe zu Einschni en bei den Quali ä en. Sind diese o Baubeginn schon in
einem Kau e ag mi Käu e n ode einem Endin es o o.ä. es geleg , kann dies zu
einem nega i en E gebnis in de Wi scha lichkei üh en. Deswegen is die exak e
P ognose de Baukos en eine de wich igs en Aspek e, wenn eine
Immobilienin es i ion die e schiedenen Phasen eine P ojek en wicklung du chläu .25
„Eine En scheidung übe die P ojek ealisie ung au G undlage on alschen,
wi scha lichen Randbedingungen kann Fehlin es i ionen in be äch lichen
G ößeno dnungen auslösen (G unde we b, E schließungsmaßnahmen, e lo ene
Planungskos en, Anmie kos en e c.). Aus diesem G unde komm de Eing enzung de
e o de lichen In es i ionskos en eine e hebliche Bedeu ung zu. Häu ig liegen zum
Zei punk de Kos en ahmene mi lung noch keine plane ischen G undlagen o .
T o zdem muss de Kos en ahmen die in den nach olgenden Planungsphasen zu
en wickelnden Ges al ungs a ian en abdecken. Die zu einem spä e en Zei punk de
Planung (Vo planung) zu en wickelnden Ges al ungs a ian en beein lussen eine sei s
die geome ische Gebaudekon igu a ion, abe auch die De ailges al ung und
Ma e ial es legungen. Es is deshalb häu ig nich möglich, be ei s zu diesem Zei punk
bis in die Ebene on Leis ungspake en ode ga Leis ungsposi ionen zu gliede n, da
die da ü e o de lichen Planungsg undlagen zu diesem Zei punk noch nich
o liegen.“26
25 Ve gl. Alda, Hi schne , 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die P axis
26 N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis; S. 343-
344
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
23
Lagep ognosen ü eine P eiss euung on Kons uk ionskos en e s ell
(Baukos en isiko).
Die Fo schungsa bei soll Immobilien-P ojek -En wickle n und F emdkapi algebe n
einen leich anzuwendenden Lei aden an die Hand geben, de ih e
En scheidungsp ozesse mi Zahlen un e s ü z . Sie soll in e schiedenen S adien
Hinweise lie e n, welche Auswi kungen eine En scheidung au die Baukos en ha und
soll e möglichen, Baukos en ak i zu s eue n. Es soll dami eben alls möglich sein eine
anspa en e Kos en e olgung und die En wicklung on Baukos en au Basis on
ge o enen En scheidungen nach ollziehba zu machen. Haup ziel is dahe , die
wich igen kos enweisenden En scheidungsp ozesse ech zei ig zu un e s ü zen.
Hie zu gehö en sowohl die Ankau sen scheidung nach Pa ame e n (Mik o- und
Mak olage, Volumen, Ausbaus anda d e c.) als auch die Auswi kung on
En scheidungen au Kons uk ionen (Wahl de Fassade, Fens e lächen e c.), die
Auswi kung on En scheidungen au die Technik (E neue ba e Ene gien, Auss a ung)
und die Auswi kung on En scheidungen au die Ve gabe (GU-Ve gabe, Teil-GU-
Ve gabe, Einzel e gabe). Eine Kos ene assung und -s eue ung soll
anwendungs eundlich du ch den Bauhe en möglich sein, En scheidungsp ozesse
e kü zen und nach ollziehba machen.
Das Fo schungsziel diese A bei is die En wicklung eines Benchma ksys ems zu
Kos enp ognose on Bauwe kskos en (BSKP) insb. zu Bes immung de
Wi scha lichkei .
Diese A bei s ell dabei olgende Quali ä sk i e ien an das P ognosemodell BSKP:
- Eine P ognose de Baukos en muss zu jedem beliebigen Zei punk eine
P ojek en wicklung (be ei s o Ankau bis nach de Fe igs ellung) möglich
sein.
- Das BSKP muss einen konseku i en Cha ak e haben, sodass eine
Kos en e olgung möglich is .
- Das BSKP muss du ch seine hohe T e e genauigkei das Baukos en isiko
minimie en.
- Es muss sowohl eine Auswe ung de Baukos en nach Gewe ken als auch nach
Bau eilen zulassen.

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
24
- Das BSKP bedien sich bei seine Kos enp ognose de Baukos en on be ei s
ealisie en P ojek en (Au o eg essi es Modell).
- Die Anwendung e olg indi idualisie au p ojek spezi ischen Me kmalen.
- Die Auswi kung de Baukos en au die Wi scha lichkei eine Immobilie is
unmi elba ablesba .
Die abgelei e e Fo schungshypo hese lau e :
Es läss sich ein Sys em zu P ognose on Baukos en e scha en, welches einen
s eng konseku i en Cha ak e au weis und die P ognosegenauigkei bes ehende
Sys eme, einschließlich de Ve einba kei mi DIN 277 und STLB-Bau, übe i .
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
25
1.3 Fo schungsbei ag
De Fo schungsbei ag soll ein anwende eundliches Modell (BSKP) zu P ognose
on Baukos en sein, welches den K i e ien eines in de Wissenscha ane kann en
Vo gehens en sp ich . Analog zu den ane kann en Regeln de Technik wi d eine
ane kann e, p äzise Regel zu Kos enp ognose en wickel welches in einem konk e en
Tool zu Anwendung geb ach we den kann. Neben dem Bei ag ü die Fo schung
wi d zei gleich ein T ans e in die P axis (Thi d Mission) e üll .
Die wesen lichen und ich ungsweisenden En scheidungen bei P ojek en wicklungen
we den zu Beginn eines P ojek s ge o en. Mi dem Fo sch ei en des P ojek s nimm
die Ein lussmöglichkei au diese einmal ge o enen En scheidungen ab. O mals
he sch bei den zu Beginn ge o enen En scheidungen noch ein In o ma ionsmangel
o , sodass das Wissen sich e s übe den zei lichen Ablau eines P ojek s anhäu .
Eine Nachs eue ung on ge o enen Fehlen scheidungen is meis nu un e
inanziellem Au wand machba , de wi scha lich o nich meh e e ba is .37
Die Fes legung on Zielg ößen ü He s ellungskos en eine
Immobilienp ojek en wicklung is ohne plane ische G undlagen ode o gesch i ene
Konzep e ü eine Bebauung eines G unds ücks nich möglich. Eine Bewe ung de
He s ellungskos en is ohne diese G undlage nu au Basis on e ah ungsbasie en
G obkennwe en möglich. Die e üh e Fes legung eines Kos en ich we es ohne
belas ba e Planungsg undlage bi g die Ge ah de Fehleinschä zung on
wesen lichen Kos en ak o en, die zum Zei punk eine Einschä zung übe einen
möglichen P ojek abb uch zu eine Fehlen scheidung üh en kann.38
Eine allgemeine sch i liche und echne ische G undlage ü Baukos en-Da en ehl
bislang. Zwa sind Da enbanken ü Baukos en zugänglich, gleichwohl is ih e
unmi elba e Anwendba kei ü P ojek en wicklungen beg enz . Die Da enbanken on
BKI, Si ados und dem STLB-Bau können zwa ü Kos enbe echnungen
he angezogen we den, doch bie e BKI im Ve gleichswe e ah en nach DIN 276 nu
eine seh ge inge Anzahl an P ojek en im Wohnungsbau mi meh als 20
Wohneinhei en. Si ados bie e eine Elemen me hode nach DIN 276, welche dem
37 Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die P axis;
S.27
38 Ve gl. N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis; S.
347
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
26
Nu ze keinen Hinweis au das He kun sp ojek und den Mengenau - und Abschlägen
bie e . Zudem sind keine nach unk ionale Aussch eibung ealisie en P ojek e e ass .
Das STLB-Bau un e lieg in seine Da enhe kun ähnlichen Risiken wie Si ados, bie e
abe du ch seine gewe keo ien ie e S uk u die Möglichkei on
unk ionalaussch eibungs-basie en P ojek en. Eine O ien ie ung an de
Gewe kes uk u zu Beginn eines P ojek s bie e nich unmi elba eine
Ve gleichba kei mi Kos enbe echnungen nach DIN, welche bis LPH 5 als
Kos eng undlage dien .
Du ch das Nich -P eis-Geben on Baukos en-Da en du ch die En wickle b anche
(Be iebsgeheimnis) he sch bei de en E assung und Ve ügba kei ein De izi . Sie
sind in den g oßen e ablie en Da enbanken sel en zu inden.
„Die He e ogeni ä de Immobilien e schwe objek übe g ei ende Ve gleiche, um die
eigene Immobilie einschä zen zu können.“39
Gemeinsam mi En wickle n muss ein ep äsen a i es Sys em angeleg we den, um
speziell ü die P ojek en wicklung ein belas ba es Tool zu Bewe ung,
Kos enschä zung und Kos encon oling zu scha en, welches in P ojek en wicklungen
eingese z we den kann.
Als Teile kenn nisziel wi d die Auswi kung on En scheidungen on Kons uk ion und
Technik au die Baukos en un e Be ücksich igung on Einzelpa ame e n es geleg .
Diese Lei aden dien u.a. als En scheidungshil e ü Planungs es legungen.
Bei P ojek en wicklungen handel es sich um Risiko-In es men s, welche mi einem
Risikoau schlag beha e sind. Ein Teil des Fo schungsbei ags is es, die Rele anz
de Baukos en in eine übe geo dne en Risikoanalyse eines P ojek s da zus ellen. Wie
e ände eine genaue e Vo he sage de Baukos en die Einschä zung des Risikos
du ch den P ojek en wickle ?
Li e a u , welche sich bishe mi P ojek en wicklung auseinande se z , besch eib o
den dami e bundenen P ozess. Es ehl ein belas ba es Sys em, um
Baukos enp ognosen und Wi scha lichkei sanalysen inne halb des P ozesses
un e suchen zu können. Dahe wu de ein Online-Tool ü diesen Zweck en wickel
(siehe Anlage 5).
39 K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.23
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
27
Die Fo schungsa bei soll es p o essionalisie en Bauhe en e möglichen, die Kos en
eines zu en wickelnden Objek s schnell und an die Gegebenhei en adap ie zu
p ognos izie en. Dazu muss ein au die P ojek en wicklung abges imm es
P ognosesys em e scha en we den. Im Fokus de A bei s eh ein
baukos enbezogene En scheidungslei aden de pa ame isie Kos en und Risiko
einzelne Bauelemen e benenn und die Auswi kungen au die In es i ions echnung
als In es i ionsen scheidungsg undlage au zeig .
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
28
2 G undlagen
In diesem Kapi el sollen die wesen lichen G undlagen besch ieben und de inie
we den, welche ü die En wicklung des BSKP ele an sind. Einige Beg i e benö igen
ü die wei e e Bea bei ung Fes legungen. Diese we den in den olgenden Kapi eln
ge o en.
2.1 De ini ionen
Im Folgenden we den die De ini ionen diese Beg i e e ö e und ih Zusammenhang
im E s ellen diese A bei da geleg :
- Benchma ksys em
- P ognose
- P ojek en wicklung
- Baukos en
- Kos ene mi lungs e ah en
- Baukos en isiko
- Immobilienin es i ion
- Wi scha lichkei
- Da enmodell

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
29
2.1.1 Benchma ksys em
Das Gable Wi scha slexikon besch eib ein Benchma ksys em als Ins umen zum
Ve gleichen on Objek en: „Ins umen de We bewe bsanalyse. Benchma king is de
kon inuie liche Ve gleich on P oduk en, Diens leis ungen sowie P ozessen und
Me hoden mi (meh e en) Un e nehmen, um die Leis ungslücke zum sog.
Klassenbes en (Un e nehmen, die P ozesse, Me hoden e c. he o agend
behe schen) sys ema isch zu schließen. G undidee is es, es zus ellen, welche
Un e schiede bes ehen, wa um diese Un e schiede bes ehen und welche
Ve besse ungsmöglichkei en es gib .“40
In diese Disse a ion wi d das Benchma king als Ins umen e wende , um Bauwe ke
mi einande zu e gleichen. Hie bei we den kos en ele an e Me kmale mi einande
e glichen und de Übe eins immungsg ad gemessen.
Gebäude sind Unika e kein Bauwe k gleich sich in A und Maß de baulichen
Nu zung, Auss a ung, Lage, Mengen e c. Auch die Kos en einzelne
Gebäudeme kmale sind im Gesam zusammenhang de Immobilie zu analysie en.
Mi hil e des Übe eins immungsg ades kann gemessen we den, wie seh sich Gebäude
in ih en kos en ele an en Me kmalen gleichen und zu welchem G ad ein He anziehen
des Objek es zu Kos enp ognose e olgen soll.
Fü die E s ellung on Benchma ks is eine sys ema ische He lei ung e o de lich.
„Ein Sys em wi d als Sammlung on zueinande in Beziehung s ehenden Elemen en
be ach e . Jedes Sys em, das seine Elemen e nach bes imm en Regeln einse z ,
beinhal e Da en, die di ek ode nu mi Messge ä en e ass we den können. Sys eme
können in Teilsys eme gegliede we den, wobei diese Gliede ung nach bes imm en
K i e ien e olgen soll.“41
40 Ve gl. Wi scha slexikon Gable
41 Ve gl. A. Alzoobi; 2003; Disse a ion Objek o ien ie e Modellie ung de Kos en in Hochbaup ojek en; S. 6
nach B ockhaus; LexiROM. Mic oso Co po a ion und Bibliog aphisches Ins i u & F. A. B ockhaus AG, 1995
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
30
Das Eu opean Cen e o o al Quali ymanagemen sieh eine Un e gliede ung des
Benchma kings in ie Phasen o :
- Planen
- Sammeln
- Analysie en
- Übe nehmen
Das Benchma ksys em um ass eine Sammlung on Baukos enda en und se z diese
in einen Zusammenhang zueinande sowie zu P ognosen on Bauwe kskos en
zukün ige Immobilien-P ojek en wicklungen. Eine Gliede ung soll in e schiedenen
De ailie ungsg aden nach P ojek o sch i e olgen. Das BSKP o ien ie sich dabei
an den ie o genann en Phasen. Es soll hel en Maßnahmen zu Kos enop imie ung
im Hinblick au die Wi scha lichkei on P ojek en wicklungen au zuzeigen.
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
31
2.1.2 P ognose
G undlage eine In es i ion in Immobilienen wicklungen is die posi i e
We e ände ung übe den Zei aum de En wicklung. Das Ziel bes eh da in, diese
posi i e We e ände ung möglichs objek i und genau in Geldeinhei en zu messen.
Dazu we den P ognosen e s ell .
„In de Wissenscha s heo ie is die P ognose eine Vo aussage übe ein zukün iges
E eignis un e de Angabe on Gese zesannahmen und Randbedingungen.“42
Im Kon ex des Benchma ksys ems zu Kos enp ognose (BSKP) we den die
Objek kos en in e schiedenen En wicklungss adien des P ojek s o de endgül igen
Fes legung de Objek kos en au ih e o aussich liche Höhe hin analysie . Die
P ognose soll dabei eine möglichs hohe Wah scheinlichkei eines zu e enden
E gebnisses du ch ge inge Abweichungen on den e mi el en We en gewäh leis en.
Zu E s ellung on P ognosen beda es de k i ischen Beu eilung on be ei s
bes ehenden Da eng undlagen.43
Fü die Kos enp ognose we den be ei s ealisie e Objek e e ass und k i isch au
kos en ele an e Me kmale un e such . Du ch Benchma king soll eine Ex-an e-Analyse
(eine Un e suchung de wi scha lichen Zusammenhänge, o Ein e en de
E eignisse) zu Anwendung geb ach we den.
De zei liche Zusammenhang zwischen den ealisie en P ojek en und den
P ognosep ojek en is du ch konjunk u elle Anpassung de Kos en zu be ücksich igen.
42 X. Maye , 2013, Disse a ion Kos ensiche hei zum Zei punk de Realisie ungsen scheidung En wicklung eins
Kos en-P ognose-Modells ü Bauwe kkos en im Hochbau, TU München; S. 36; nach A. Ul ig; 2003; Lexikon de
philosophischen Beg i e, S.328.
43 Ve gl. G. D osdowski, W. Scholze-S uben ech , M. We mke; Duden, das F emdwö e buch, 6. Au lage.
Mannheim 1997, S.660
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
32
2.1.3 P ojek en wicklung
Du ch die Nach age au dem Immobilienma k en s eh de Beda an neuen
Wohn lächen. Au gabe de P ojek en wicklung is es, diese Nach age du ch Angebo e
zu bedienen. Immobilien sollen du ch ih e Ma k ge ech igkei auch ih e
gene a ionsübe g ei ende Beda sge ech igkei e üllen. Dies un sie, wenn sie die
Fak o en Timing, S ando , Nu z lächens uk u , Quali ä , En wicklungspo en ial,
Fungibili ä und Wi scha lichkei op imal mi einande e einen.44
Das Ziel in de Immobilien-P ojek en wicklung bes eh da in, die benö ig en
Wohn lächen sys ema isch und s a egisch zu e scha en und zu e ma k en. Es sollen
ma k ähige Immobilien mi nachhal igem Ve mögenswe en s ehen.
Eine eindeu ige und allgemein ane kann e De ini ion des Beg i es P ojek en wicklung
exis ie bislang nich . Ih e Bezeichnung lei e sich jedoch aus de En wicklung eines
P ojek s ab. Sie kann somi als Vo un e suchung eines P ojek s e s anden we den.
In de In es i ions echnung en sp ich sie eine Analyse de absolu en Vo eilha igkei .
Diese Analyse bes imm (mone ä ), ob eine Handlung ih em Un e lassen o zuziehen
is . Is dies de Fall, wi d das P ojek bzw. die In es i ion ini iie .45
Alda und Hi schne lis en e schiedene De ini ionen on P ojek en wicklung au . Sie
besch eiben Die P ojek en wicklung als Tä igkei , welche Baup ojek e bis zu Planung
(ab LPH 2/3) bzw. Bau ei e b ingen. Ande e Be ach e gehen eben alls on eine
Tä igkei aus, de en Ende in de Nu zungsübe gabe bzw. seinem Ve kau ode
Übe üh ung in den Bes and lieg .
Diede ichs e such die P ojek en wicklung in ähnliche Weise übe die P ozesske e
im wei e en Sinne und im enge en Sinne zu de inie en.
„Du ch P ojek en wicklungen (i. w. S.) sind die Fak o en S ando , P ojek idee und
Kapi al so mi einande zu kombinie en, dass einzelwi scha lich we bewe bs ähige,
a bei spla zscha ende und -siche nde sowie gesam wi scha lich sozial- und
44 Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die P axis;
S.29
45 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on In es i ions o haben,
S. 55
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
39
2.1.4 Baukos en
G undsä zlich e s eh man Baukos en als die Summe alle Au wendungen, die zu
He s ellung eines Bauwe ks e o de lich sind. Hie zu zählen sowohl die einen
He s ellungskos en ü das Bauwe k selbs als auch ü das G unds ück, das
He ich en des G unds ücks, die Außenanlagen, die Auss a ung und die
Baunebenkos en (Planungskos en, Finanzie ungskos en, Genehmigungskos en
e c.).57
DIN 276
Die DIN 276-1:2018 wi d nachs ehend als DIN 276 bezeichne .
Die DIN 276 zähl au , sys ema isie die Ka ego isie ung de Kos en, die bei de
He s ellung eines Gebäudes an allen. Sie e zich e dabei jedoch au den Beg i de
Baukos en und e wende s a dessen den Beg i de Gesam kos en eines Bauwe ks.
Die DIN 276 egel die Kos en im Bauwesen – Hochbau. Diese Teil de No m gil ü
die Kos enplanung im Hochbau, insbesonde e ü die E mi lung und Gliede ung on
Kos en. Sie e s eck sich au die Kos en ü den Neubau, den Umbau und die
Mode nisie ung on Bauwe ken sowie die dami zusammenhängenden
p ojek bezogenen Kos en; ü Nu zungskos en im Hochbau gil die DIN 18960.
Die Kos engliede ung ü eine Kos ene mi lung nach DIN 276 sieh d ei
Gliede ungsebenen o , obwohl eine Un e gliede ung in wei e e Ebenen möglich is .
Die Ebenen we den du ch d eis ellige O dnungszahlen abgebilde . Es gib sieben
G uppen de e s en Ebene, au welche die Gesam kos en e eil we den. Fü die
genaue e Kos ene mi lung we den die Kos en in de zwei en Ebene bzw. noch
de aillie e bis in die d i e Ebene au geschlüssel .
57 Ve gl. Wi scha slexikon Gable

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
40
100 - G unds ück
110 - G unds ückswe 
120 - G unds ücksnebenkos en
130 - Rech e D i e
Die 100e G uppe bilde all diejenigen Kos en ab, die im di ek en Zusammenhang mi
dem E we b eines G unds ückes s ehen. Auch die Kos en, die dazu dienen, ein
G unds ück on Al las en (sowohl im inanziellen als auch baulichem Zusammenhang)
eizumachen, inden in diese G uppe Be ücksich igung.
200 - Vo be ei ende Maßnahmen
210 - He ich en
220 - Ö en liche E schließung
230 - Nich ö en liche E schließung
240 - Ausgleichsabgaben
250 - Übe gangsmaßnahmen
Die 200e G uppe ass all diejenigen Kos en zusammen, die das G unds ück au den
olgenden Baup ozess o be ei en. Hie zu zählen o allem Siche ungsmaßnahmen,
Abb uchmaßnahmen, das He ich en de Obe läche, abe auch das Siche s ellen de
Zuwegung und die He s ellung on Anschlussmöglichkei en an die ö en liche
Ve so gung.
300 - Bauwe k - Baukons uk ion
310 - Baug ube / E dbau
320 - G ündung, Un e bau
330 - Außenwände / Ve ikale Baukons uk ion außen
340 - Innenwände / Ve ikale Baukons uk ion innen
350 - Decken / Ho izon ale Baukons uk ionen
360 - Däche 
370 - In as uk u anlagen
380 - Baukons uk i e Einbau en
390 - Sons ige Maßnahmen ü Baukons uk ion
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
41
Die 300e G uppe de inie die Kos en on Bauleis ungen und Lie e ungen zu
He s ellung des Bauwe ks, jedoch ohne die echnischen Anlagen (Kos eng uppe 400).
Dazu gehö en auch die mi dem Bauwe k es e bundenen Einbau en, die de
besonde en Zweckbes immung dienen, sowie übe g ei ende Maßnahmen im
Zusammenhang mi den Baukons uk ionen. Bei Umbau en und Mode nisie ungen
zählen hie zu auch die Kos en on Teilabb uch-, Siche ungs- und Demon agea bei en.
400 - Bauwe k - Technische Anlagen
410 - Abwasse -, Wasse -, Gasanlagen
420 - Wä me e so gungsanlagen
430 - Raumlu echnische Anlagen
440 - Elek ische Anlagen
450 - Kommunika ions-, siche hei s- und in o ma ions echnische Anlagen
460 - Fö de anlagen
470 - Nu zspezi ische und e ah ens echnische Anlagen
480 - Gebäude- und Anlagenau oma ion
490 - Sons ige Maßnahmen ü echnische Anlagen
Die G uppe 400 e ass die Kos en alle im Bauwe k eingebau en, da an
angeschlossenen ode dami es e bundenen echnischen Anlagen ode
Anlagen eile, die einzelnen echnischen Anlagen en hal en die zugehö igen Ges elle,
Be es igungen, A ma u en, Wä me- und Käl edämmung, Schall- und
B andschu z o keh ungen, Abdeckungen, Ve kleidungen, Ans iche,
Kennzeichnungen sowie Mess-, S eue - und Regelanlagen.
500 - Außenanlagen
510 - E dbau
520 - G ündung, Un e bau
530 - Obe bau, Deckschich en
540 - Baukons uk ionen
550 - Technische Anlagen
560 - Einbau en in Außenanlagen und F ei lächen
570 - Vege a ions lächen
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
42
580 - Wasse lächen
590 - Sons ige Maßnahmen ü Außenanlagen und F ei lächen
Die 500e G uppe um ass die Kos en de Bauleis ungen und Lie e ungen ü die
He s ellung alle Gelände- und Ve keh s lächen, Baukons uk ionen und echnische
Anlagen auße halb des Bauwe ks, sowei nich in Kos eng uppe 200 e ass . In den
einzelnen Kos eng uppen sind die zugehö igen Leis ungen, wie z. B. E da bei en,
Un e bau und G ündungen, en hal en.
600 - Auss a ung und Kuns we ke
610 - Allgemeine Auss a ung
620 - Besonde e Auss a ung
630 - In o ma ions echnische Auss a ung
640 - Küns le ische Auss a ung
690 - Sons ige Auss a ung
Die 600e G uppe wide spiegel Kos en ü alle beweglichen ode ohne besonde e
Maßnahmen zu be es igenden Sachen, die zu Ingeb auchnahme, zu allgemeinen
Benu zung ode zu küns le ischen Ges al ung des Bauwe ks und de Außenanlagen
e o de lich sind.
700 - Baunebenkos en
710 - Bauhe enau gaben
720 - Vo be ei ung de Objek planung
730 - Objek planung
740 - Fachplanung
750 - Küns le ische Leis ungen
760 - Allgemeine Baunebenkos en
790 - Sons ige Baunebenkos en
Die 700e G uppe um ass Kos en, die bei de Planung und Du ch üh ung au de
G undlage on Hono a o dnungen, Gebüh eno dnungen ode nach wei e en
e aglichen Ve einba ungen en s ehen. Die Gliede ung de Kos en in die sieben
Kos eng uppen ha man un e nommen, um die Kos en ü die Teilaspek e des
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
43
Bauwe ks schnell e mi eln und e gleichen zu können. Die zwei e Gliede ungsebene
de Bauwe kskos en s ell eine bau eilo ien ie e Gliede ung da . Man ha diese
S uk u gewähl , um wäh end des Planungsp ozesses ü den Vo en wu und den
En wu schnell und au ein ache Weise die Bauwe kskos en, auch ü e schiedene
Al e na i en (Bauelemen e) e mi eln zu können.
800 - Finanzie ung
810 - Finanzie ungsnebenkos en
820 - F emdkapi alzinsen
830 - Eigenkapi alzinsen
840 - Bü gscha en
890 - Sons ige Finanzie ungskos en
Mi de No ellie ung de DIN 276 im Jah 2018 sind die Finanzie ungskos en in de
e s en DIN-Ebene als eigens ändige Kos enka ego ie en hal en. Vo mals wu den die
Finanzie ungskos en als Teil de Baunebenkos en e ass . Da sie keine mi de
E s ellung eine Immobilie e bundene Diens leis ung da s ell , wu de diese Be eich
ausgelage . Ge ade im Hinblick au P ojek en wicklungen is eine Un e gliede ung in
e zins es Eigenkapi al, F emdkapi al, Bü gscha en usw. sinn oll.
Fü eine höhe e Genauigkei in de E mi lung de Baukos en bie e sich eine wei e e
Un e gliede ung übe die d i e Ebene hinaus an. Mi mode a em Au wand können z.B.
agende Einzelelemen e eine agenden Außenwand (KG 331) on nich agenden
ge enn we den. Besonde s kos en ele an e Elemen e können au diese Weise
in ensi e be ach e we den. Je einglied ige die S uk u gewähl wi d, des o exak e
können die Baukos en im Vo eld bes imm und S eue ungsmechanismen angewende
we den. Kennzahlen zu ealisie en Gebäuden können hie bei imme nu eine
Momen au nahme de Kos en abbilden. In diesem Zusammenhang soll en auch die
weichen Fak o en wie Konjunk u (insbesonde e am S ando ), Regional ak o en und
im Ideal all die Un e nehmenslage des aus üh enden Un e nehmens in de Bewe ung
de Kos en du ch Zu- bzw. Abschläge Be ücksich igung inden.
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
44
Im Benchma ksys em zu Kos enp ognose (BSKP) we den in de olgenden A bei die
Bauwe kskos en p ognos izie . Sie beziehen sich au die unmi elba e He s ellung
eines Gebäudes. Hie zu gehö en die Kos en de Kos eng uppen 300 und 400.
Die Bauaus üh ung selbs läss sich jedoch nu schwe übe die Bauelemen s uk u
abbilden, da an de E s ellung de Bauelemen e meis meh e e Gewe ke be eilig sind.
Hie ü wi d in de Regel au die S uk u des S anda d-Leis ungsbuch-Bau (STLB-
Bau) zu ückgeg i en. Ab de Aussch eibung on Bauleis ungen we den die Pake e in
Leis ungs- und Gewe kebe eiche gegliede . Hie zu gib das STLB-Bau eine
S uk u ie ungshil e o und zähl einzelne Gewe ke un e eine d eis elligen Numme
au (bspw. Gewe k 012 Mau e a bei en). En scheidend ü eine Kos enanalyse und
den Ve gleich on Bauwe ken bleib jedoch die DIN 276 mi ih e
Baukos engliede ung.

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
45
2.1.5 Kos ene mi lungs e ah en
Zu E mi lung on Bauwe kskos en können e schiedene E mi lungs e ah en
he angezogen we den. G undsä zlich un e scheide die DIN 276 olgende Ve ah en
zu Kos enkalkula ion:
- Kos enkennwe e ah en
- Lei posi ionen
- Elemen me hode
- Gewe keme hode
- Kos enkennwe e ah en:
Insbesonde e zu Beginn eines neuen P ojek s wi d meis au E ah ungswe e
e gangene Re e enzp ojek e zu ückgeg i en. Du ch die Indi iduali ä de P ojek e
und die da aus esul ie enden un e schiedlich g oßen Flächen die jeweils
un e schiedlich hohe Gesam baukos en e geben, müssen hie die Baukos en in eine
Bezugsg öße (meis BGF, WoFl ode BRI) gese z we den.58
Die Kos enkennwe e (KKW) geben an, wie iel beispielsweise ein Quad a me e
übe bau e B u ogeschoss läche Regel all (BGF ) ode ein Kubikme e
B u o auminhal kos e .
We zs ein besch eib die Kos enkennwe e als unsiche e E mi lungsme hode, da sie
die indi iduellen Eigenscha en des jeweiligen Bau o habens nich be ücksich igen.59
- Lei posi ionen:
„Bei Kos ene mi lungen mi els Lei posi ionen wi d au Basis des Pa e o-P inzips […]
da on ausgegangen, dass ein ge inge P ozen sa z de Posi ionen einen hohen
P ozen sa z an den Gesam kos en e u sach . Diesem P inzip olgend we den die
wesen lichs en Posi ionen anhand on ABC-Analysen ge il e (A+B-Posi ionen sind
58 Ve gl. DIN 276:2008; Zi e 2.7
59 Ve gl. T. We zs ein; 2011; Disse a ion Kos ene mi lung on Hochbaup ojek en im Planungsp ozess –
E aluie ung de zu be ücksich igenden Ein luss ak o en; S. 28
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
46
Lei posi ionen), bewe e und in de Kos ene mi lung be ücksich ig . Fü die gemäß
dem Pa e o-P inzip de inie en C-Posi ionen (80-90% de Posi ionen e geben 20-30%
des P eises) wi d ein en sp echende Zuschlag kalkulie .“60
- Elemen me hode
Bei de Elemen me hode wi d das geplan e Gebäude in einzelne Bauelemen e
un e gliede . Die Elemen e sind mi Kos en e sehen, sodass die Summe de
Elemen e die Gebäudekos en e gib . Bei diese Me hode bes eh das Risiko, dass
einige Elemen e nich e ass we den.
- Gewe keme hode:
Bei de Gewe keme hode we den die Kos en je Gewe k (meis gemäß S anda -
Leis ungsbuch-Bau) e ass . Um eine genaue P ognose de Gewe kekos en abgeben
zu können müssen o ab die Leis ungen de inie we den. Hie zu is ein de aillie e
Leis ungss and de Planung e o de lich. Diese Me hode läss sich dahe in den ühen
Planungsphasen nich anwenden. Zudem müssen die Schni s ellen zwischen den
Gewe ken kla de inie we den.
„Eine E mi lung de Gewe kekos en nach P ozen an eilen de Gesam kos en kann
eine hil eiche Me hode zu Übe üh ung on planungsbezogenen Da en in
aus üh ungsbezogene Da en sein“61
Als G undlage zu Kos ene mi lung kann au P eisda enbanken zu ückgeg i en
we den. Als Beispiel sind die BKI-Baukos enda en zu nennen. Vo eil diese
Bezugsg ößen is , dass sie im S adium de Vo planung und En wu splanung
hinsich lich de Planungsme hodik (z. B. Kos enschä zung) mi den jeweiligen
Planungssch i en de Vo en wu splanung übe eins immen und übe eine seh b ei e
Da enbasis e ügen.
„Die Kos enkennwe e sind in den o handenen Baukos enda eien in de Regel nach
de Sys ema ik de DIN 276 in die 2. Ebene de Kos eng uppen eingegliede . Dami
60 T. We zs ein; 2011; Disse a ion Kos ene mi lung on Hochbaup ojek en im Planungsp ozess – E aluie ung
de zu be ücksich igenden Ein luss ak o en; S. 35
61 W. Sei e , M. P eussne ; 2009; Baukos enplanung; S. 72
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
47
is eine p axisge ech e Anwendung möglich. Kos enkennwe e soll en g undsä zlich
nu un e Be ücksich igung einzel allbezogene K i e ien angewende we den. Neben
de O süblichkei sind die baulichen Eigenscha en des geplan en Objek s indi iduell
zu be ücksich igen, was zu Au - ode Abwe ungen gegenübe den Kennwe en üh en
kann.“62
Die P ognose on Baukos en un e lieg di e sen Risiken. Die genann en Ve ah en
lassen sich nich imme ohne wei e es au jede Planung anwenden.
„Bei de Planung und S eue ung on Baukos en is zu be ücksich igen, dass
Baumaßnahmen, insbesonde e beim Bauen im Bes and, jeweils indi iduelle Maß-
nahmen sind, die in diese Fo m in de Regel nu einmal geplan und ealisie we den.
Gleiches i ü die in un e schiedliche Weise au das P ojek jeweils einwi kenden
ex e nen Kos enein lüsse (Baug undbedingungen, Umgebungsbedingungen,
o ganisa o ische Bedingungen ...) zu. Da übe hinaus is zu be ücksich igen, dass in
de Regel je P ojek un e schiedliche Planungs eams und aus üh ende Un e nehme
zusammena bei en[...]“63
Ande s als in de Indus ie, in de das P oduk be ei s exis ie und die Ges al ung,
Kons uk ion und Kos en de inie sind, s eh beim Ve kau eine Bauplanung noch kein
konk e es P oduk . Die Fe igung e olg e s im Anschluss an die Planung. Aus diesem
G und können die Kos en bei diese A on P oduk nich on Beginn an exak
o he gesag we den. Die HOAI und die DIN 276 sehen o , dass wäh end des
lau enden P ozesses die Kos en imme wiede pa allel zu Planung und Aus üh ung
e mi el und kon ollie we den. Je o gesch i ene de P ozess de Planung und
Aus üh ung is , des o kla e und exak e können auch die Kos en bes imm we den.
Sei de No ellie ung de DIN 276, is noch o Beginn de G undlagene mi lung ein
Kos en ahmen zu e mi eln. Die An o de ungen an die Kos ene mi lung haben sich
mi de No ellie ung deu lich e schä , in dem im ühe en S adium die Kos en in
ie e en Ebenen zu e mi eln sind.
62 K.D. Siemon; 2012; Baukos en bei Neu- und Umbau en, Planung und P axis; 5. Au lage; Os e ode; Sp inge -
Vieweg Ve lag; S.64
63 K.D. Siemon; 2012; Baukos en bei Neu- und Umbau en, Planung und P axis; 5. Au lage; Os e ode; Sp inge -
Vieweg Ve lag; S.5
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
48
Du ch die lange Zusammena bei de be eilig en Plane , Bauun e nehmen und
ande en S eakholde n om Planungsbeginn bis zu Übe gabe des Objek es is das
E eichen des e einba en Kos en olumens besonde s ielen Ein lüssen (z. B.
Ände ungsanweisungen des Au aggebe s) ausgese z . Die spezi ischen
Eigenscha en de P ojek abwicklung im Bauwesen machen eine s ändige Kon olle
des ak uellen Kos ens andes einschließlich P ognose de gesam en o aussich lichen
Kos en als Managemen ool zum zen alen We kzeug de S eue ung. Diese
E o de nis häng u.a. on den a sächlichen Ve ags egelungen de Be eilig en
un e einande ab.64
Wie in Abbildung 5 (Kapi el 1.1.2) e deu lich , sink die Beein lussba kei de Kos en
mi dem Fo sch ei en des Planungss andes. In diesem Zusammenhang soll en
insbesonde e o de Ankau s-, Planungs- und Ve gabeen scheidung die
An o de ungen und Ziele eines Bauwe ks imme de aillie e de inie we den, um
zusä zliche Kos en zu e meiden.
64 Ve gl. K.D. Siemon; 2012; Baukos en bei Neu- und Umbau en, Planung und P axis; 5. Au lage; Os e ode;
Sp inge -Vieweg Ve lag; S.5
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
55
beiden En wicklungen jeweils 1.100T € abzüglich 45T € ( ü F emdkapi al in Höhe on
900T €) zu Ve ügung. Mi dem gleichen Kapi aleinsa z ha de In es o nun abe
insgesam 110T € s a 60T € e wi scha e . Die In es i ion in zwei P ojek e mi jeweils
ge inge em Eigenkapi aleinsa z is als o eilha anzusehen. G undsä zlich gil dahe :
Is die Gesam endi e höhe als de Zinssa z au das eingese z e F emdkapi al,
e wi scha e de In es o einen Gewinn au den Einsa z on wei e en Kapi algebe n.
De p ozen uale Gewinn au sein absolu eingese z es Eigenkapi al lieg dami höhe
als bei einem höhe en An eil Eigenkapi al. Es bie e sich dahe an, ein g öße es
Gesam -P ojek olumen zu en wickeln. Dies wi d Le e age-E ek (deu sch:
Hebelwi kung) genann .
Abb. 12 Rechnung Le e age-E ek Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha ,
G undlagen ü die P axis; S.129
Die In es i ion um ass in de Regel Unschä en in de Vo he sage de
Zahlungss öme. Diese Abweichungen om angenommenen Zahlungss om gel en als
Risikoein lüsse. Die Risiken müssen dahe im Vo hinein eine
In es i ionsen scheidung aus eichend g ündlich un e such und mi mone ä en We en
hin e leg we den. Diese Risikobe ach ung wi d Due Diligence (engl. gebüh ende
So g al ) genann .79
Ziel de Analyse eine Immobilienin es i ion is die In es i ionsen scheidung.
G undlage de En scheidung soll e die Analyse de Vo eilha igkei sein. Die
Vo eilha igkei kann in zwei wesen liche A en un e schieden we den.
79 Ve gl. K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, W. Schä e s (2016): Immobilienökonomie 1, Be iebswi scha liche
G undlagen; S. 129

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
56
Die absolu e Vo eilha igkei is G und o ausse zung ü eine posi i e
In es i ionsen scheidung. Eine In es i ion is absolu o eilha , wenn eine In es i ion
eine Un e lassensal e na i e o zuziehen is .
Eine ela i e Vo eilha igkei lieg o , wenn es meh e e sich ausschließende
In es i ionsal e na i en gib . Die o aussich lich wi scha lichs e is un e ihnen die mi
ela i e Vo eilha igkei .80
Die In es i ionsen scheidung soll e imme au eine g ündlichen Abwägung de
Vo eilha igkei , Wi scha lichkei und des Risikos e olgen.81
P oduk de Immobilienin es i ion is das In es i ionsgu Immobilie. Im Wesen lichen
de inie sich das In es i ionsgu übe seinen spekula i en Cha ak e . Du ch die
In es i ion soll gegenwä ige Liquidi ä in spä e es Ve mögen e wandel we den. Das
In es i ionsgu soll hie bei einen We zuwachs e ah en. De Be ach ungsho izon
eich dahe imme übe eine Vielzahl on Pe ioden hinweg.82
80 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on In es i ions o haben,
S. 55
81 Ve gl. K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.55
82 Ve gl. I.C. Al mann; 2017; Ein luss on Ve al e ungsp ozessen au den We on Immobilien; S. 14 nach G.
Wöhe; 2005, Ein üh ung in die allgemeine Be iebswi scha sleh e; S.585
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
57
2.1.8 Wi scha lichkei
De E olg eine Immobilienp ojek en wicklung kann g undsä zlich an de
Wi scha lichkei seine In es i ion gemessen we den.
Die Baukos en sind bei de wi scha lichen Umse zung eine En wicklung ein zen ale
Pa ame e ü den E olg de Un e nehmung.83 Die Wi scha lichkei wi d, wie die
Immobilienin es i ion in absolu e und ela i e Wi scha lichkei un e schieden. Die
Wi scha lichkei gib das Ve häl nis on Au wand zu Nu zen an. Das Gable -
Wi scha slexikon de inie die Wi scha lichkei wie olg :
Absolu e Wi scha lichkei
Fü eine bes imm e Handlung e mi el e Beziehung zwischen dem Handlungse gebnis
und dem da ü e o de lichen Mi eleinsa z. De We des Handlungse gebnisses und
des Mi eleinsa zes wi d du ch die jeweils ele an en Ziele es geleg , in einem
e we bswi scha lichen Un e nehmen du ch E äge und Au wendungen ode E löse
und Kos en gemessen. Ein In es i ionsp ojek is z.B. dann absolu wi scha lich, wenn
sein Kapi alwe g öße als Null is .84
Rela i e Wi scha lichkei
Die ela i e Wi scha lichkei se z meh e e zu wählende Wi scha lichkei sop ionen
in Bezug. Hie bei is diejenige Op ion am wi scha lichs en, welche das op imale
Ve häl nis on Au wand zu Nu zen da s ell . Bei nega i e Wi scha lichkei e gib sich
hie aus die am wenigs en schädliche Op ion.
Wi scha lichkei = E ag / Au wand bzw. Nu zen / Kos en
83 Ve gl. T. We zs ein; 2011; Disse a ion Kos ene mi lung on Hochbaup ojek en im Planungsp ozess –
E aluie ung de zu be ücksich igenden Ein luss ak o en; S. 1
84 Gable Wi scha slexikon, 2020
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
58
Die Wi scha lichkei un e lieg bei Ih e Be ach ung olgenden d ei Haup indika o en:
1. E gebnis (Ne o-E ag) aus dem Be ieb bzw. Ve kau eine Immobilie
2. We s eige ung des P ojek es wäh end und nach de P ojek en wicklung
3. S eue liche Vo eile 85
Die S eue lichen Vo - und auch Nach eile un e liegen de Va ianz de Gese zgebung
und können jede zei e ände we den. Dahe sind sie bei de
Wi scha lichkei sbe echnung diejenige Ein lussg öße, welche am wenigs en
s eue ba is .
„Um eine Realisie ungsen scheidung undie e en zu können, is eine
aussagek ä ige Wi scha lichkei sbe echnung (In es i ions echnung) zwingend
e o de lich. Nach WÖHE ha die In es i ions echnung
(Wi scha lichkei sbe echnung) die Au gabe, den kün igen In es i ionse olg zu
p ognos izie en und zu bewe en. […] Mi Hil e s a ische Ve ah en will man
In es i ionsen scheidungen op imie en. Man möch e also es s ellen, ob die zu
beu eilende In es i ion güns ige is als die Un e lassensal e na i e (Ja/Nein-
En scheidung) bzw. welches on meh e en sich gegensei ig ausschließenden
P ojek en 1, 2, ... das o eilha es e is . […] Im Gegensa z zu den einpe iodig-
s a ischen Ve ah en wollen die dynamischen Ve ah en, die man auch als
inanzma hema ische Ve ah en bezeichne , die inanziellen Auswi kungen eine
In es i ionsen scheidung übe den gesam en In es i ionszei aum 0 bis n e assen
und auswe en“.86
„Die Wi scha lichkei sbe echnung is demnach die zusammenge ass e Da s ellung
de Au wendungen (Kos en) und E äge. Sie s ell die wesen liche
En scheidungsbasis des P ojek en wickle s / In es o s zu Realisie ung ode
Ablehnung eines geplan en P ojek es da .“87
85 Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die P axis;
S.99
86 F.S. Ko nblum; 2017; Disse a ion Bes immung on He s ellungs- und Ins andhal ungskos en sowie dem
Ve b auch on G aue Ene gie bei de Realisie ung und dem Be ieb on Immobilien; S. 18 . nach G. Wöhe;
2002; Ein üh ung in die allgemeine Be iebswi scha sleh e
87 F.S. Ko nblum; 2017; Disse a ion Bes immung on He s ellungs- und Ins andhal ungskos en sowie dem
Ve b auch on G aue Ene gie bei de Realisie ung und dem Be ieb on Immobilien; S. 20
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
59
Als Maßg öße ü die Wi scha lichkei dien in de Regel die Rendi e. Eine Fes legung
de bes immenden Pa ame e on Au wand und Nu zen gib es nich .
Es lassen sich die Kos en und de Nu zen nich imme objek i bewe en und
benennen, da sie iele K i e ien um assen, die nich ein objek i be ach e we den
können. Auch Fak o en wie Zei , s eue liche Abse zba kei usw. spielen hie bei eine
Rolle. Die Beu eilung de Wi scha lichkei is aus diesem G und o an ih en
Be ach e gebunden.
Ein Bau äge wi d bei de Be ach ung eine wi scha lichen Wandkons uk ion bspw.
ande e Pa ame e he anziehen als ein Nu ze . De Bau äge beu eil wie iel Fläche
e he s ellen kann im Ve häl nis zu den He s ellungskos en, de Nu ze hingegen
bezieh auch die Pa ame e de Lebensdaue sowie die po enziellen
Ene gieeinspa ungen mi in seine Be ach ung ein.
Fü den Eigen üme (selbs genu z e Immobilie) und den Ve mie e ( emd genu z e
Immobilie) spielen die Kos en bezogen au die Lebensdaue die en scheidende Rolle,
wohingegen de Bau äge die absolu en Kos en im Fokus seine Be ach ung ha .
Na ü lich is ü den Ve ieb de Immobilie on Vo eil, wenn auch de Bau äge aus
dem Be ach ungswinkel de spä e en E we be blick und en wickel .
Ein Sys em zu Objek i ie ung des Nu zens könn e e allgemeine wie olg aussehen,
wobei einzelne Auss a ungsme kmale unbe ücksich ig bleiben:
*Ene giee izienzbeiwe
Die e schiedenen Ansä ze sind nu eilweise mi Ansä zen ande e
Be ach e g uppen e gleichba . Ein E gebnis de G uppe Bau äge is nich
e gleichba mi einem E gebnis de G uppe Ve mie e ode Eigen üme . Die
E gebnisse de Ve mie e und Eigen üme hingegen lassen sich mi einande
e gleichen.
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
60
Zu Bau äge n: G undsä zlich nimm die gewähl e Außenwandkos uk ion Fläche ein,
welche zu Las en de Wohn- bzw. Nu z läche geh . Die He s ellung kos e Geld. Aus
dem Be ach ungswinkel des Bau äge s sind dies die Haup me kmale, die zu
En scheidungs indung he angezogen we den können. Als Ansa z kann die Fläche
(Quad a me e ), die du ch die Außenwand ande wei ig nich meh zu Ve ügung s eh
mi dem Ve kau sp eis je qm mul iplizie we den. Hinzu kommen die absolu en Kos en
de Wandkons uk ion. So wi d die unmi elba e Rela ion Außenwanddicke zu de en
Kos en e echne und de Nu zen und de Au wand mi einande e echne .
Zu Ve mie e n: Fü den Be ach ungswinkel des Ve mie e s is eben alls das Ve häl nis
on Außenwandau bau zu de en Kos en ele an . Da de Ve mie e da übe hinaus an
eine möglichs langlebigen Kons uk ion des Gebäudes und seine Bau eile
in e essie is , muss das E gebnis zusä zlich du ch die Anzahl de Jah e Lebenddaue
di idie we den. Das E gebnis sind die Kos en je Lebensdaue jah .
Zu Eigen üme bzw. Selbs nu ze : Die Fo mel de Kos en is im Fall des Selbs nu ze s
um den Ene giee izienzbeiwe zu e gänzen. Zu den o ab genann en Kos enpunk en
müssen Eigen üme auch die Kos en des Ene gie e b auches agen. Dahe e gib
sich ü sie ein Vo eil je meh Ene gie du ch eine gu e Dämmung des Gebäudes
eingespa wi d. Hie zu kann de Einspa o eil (U-We ) gegenübe dem jeweils
gül igen EnEV bzw. GEG-S anda d in % angenommen we den. Auch hie is das
E gebnis Kos en je Lebensdaue jah .
„Die P ojek en wicklung eine Immobilie is ein P ozess, de meis übe meh e e Jah e
andaue . Um ein kla es Bild on de ope a i en E agsk a eines
P ojek en wicklungsun e nehmens zu e hal en s ell sich die F age, au welche
G undlage, wie und zu welchem Zei punk die PE zu bilanzie en is [...]
Eine Immobilienbewe ung kann den un e schiedlichs en Zwecken dienen. Ziel de
Immobilienbewe ung is dabei jedoch imme die ko ek e Bes immung eines
objek i en We s eine Immobilie.“88
Die Schwie igkei de Wi scha lichkei sbe ach ung im Zusammenhang mi
In es i ionsen scheidungen lieg in de P ognose und ih en G undlagen ü die
E mi lung des Au wands und des Nu zens bzw. de Kos en und des Gewinns. Diese
88 U. Blecken, H. Meinen, A. Banschus; 2014; P axishandbuch P ojek en wicklung; S.39

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
61
s ü zen sich in de Regel au E ah ungswe e und Annahmen und lassen sich nich
mi Siche hei bes immen und belegen. Schon in de Ankau sen scheidung spiel die
möglichs siche e Vo he sage de Baukos en eine zen ale Rolle. Zu diesem Zei punk ,
gib es in de Regel keinen aus eichend de aillie en A chi ek enen wu , au dessen
Basis eine zu e lässige Kos enp ognose abgegeben we den kann. Eine
Kos enbe echnung, die übe den De aillie ungsg ad eine g oben Schä zzahl
hinausgeh is nach HOAI als A chi ek enleis ung e s in LPH 3 e anke und dem
En wu inkl. Fes legung de Quali ä en nachgelage . Is de e mi el e
He s ellungswe höhe als de in de Ankau sen scheidung kalkulie e We , muss mi
g oßem Au wand nachgebesse we den und un e Ums änden soga ein neue
En wu e s ell we den. Die Anzahl de En wü e in de HOAI is nich beg enz , sodass
de A chi ek gg . ohne gesonde e Ve gü ung einen neuen En wu e s ellen muss.
Hie aus e gib sich jedoch ein zei liche Nach eil ü die Abwicklung des P ojek s. Eine
im A chi ek en e ag e anke e ealis ische Zielg öße de He s ellungskos en, sowie
eine Beg enzung de En wu sanzahl können hie im Vo eld das Risiko de zei lichen
Ve zöge ung beg enzen. Die ühzei ige Fes legung des Budge s und die da au
angepass en Kos en du ch Kons uk ion und Quali ä en en sp echen in ih em Wesen
dem Back-Doo -App oach aus de Be iebswi scha sleh e. Die Ge ah diese
He angehensweise is , dass die Quali ä en des anzusp echenden
Käu e -/Mie e klien els du ch die ge inge Be ach ungs ie e e ehl we den.
Im Ve gleich de Kos enpa ame e un e einande is schnell es zus ellen, dass die
einen He s ellungskos en (KG 300 und 400 nach DIN 276) i.d.R. den p ozen ual
g öß en An eil alle Kos en bei eine Immobilienen wicklung ausmachen. Sie sind auch
diejenigen Kos en, au die En scheidungen den g öß en Ein luss haben. Die
Va iabili ä diese Kos eng uppen is jedoch keines alls ausschließlich als Risiko,
sonde n iel meh als Chance zu sehen, eine Wi scha lichkei in eine PE zu
implizie en, indem die Fes legung de wich igs en p ojek bildenden K i e ien wie
Nu z läche, B u o auminhal , Ges al ungsp inzipien, Kons uk ionsa ühzei ig
e olg .89
89 Ve gl. K.D. Siemon; 2012; Baukos en bei Neu- und Umbau en, Planung und P axis; 5. Au lage; Os e ode;
Sp inge -Vieweg Ve lag; S.2
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
62
Da es sich beim Baup ozess um einen weichen, leich beein lussba en P ozess
handel , haben En scheidungen wäh end des P ozesses einen di ek en Ein luss au
die Kos en (siehe Abb. 7). Je ühe ein noch zu en wickelndes P ojek p äzisie und
de inie we den kann und je wenige Ände ungen o genommen we den, des o
leich e äll es, die Baukos en ü das Bauwe k o he zusagen. Hie du ch kann eine
Wi scha lichkei ühzei ig da s ellba sein.
P oduk de Wi scha lichkei is das Wi scha sgu . Das Wi scha sgu e häl seinen
We du ch die Nu zung. Sie dien de Sinnbe iedigung und e häl dadu ch einen
mone ä en Gegenwe . De wesen liche Un e schied zum In es i ionsgu is de nich
spekula i e Cha ak e sowie de Be ach ungsho izon , welche sich au die
Gegenwa besch änk .90
90 Ve gl. I.C. Al mann; 2017; Ein luss on Ve al e ungsp ozessen au den We on Immobilien; S. 13 nach K.
He dzina; 1991, Ein üh ung in die Mik oökonomik; S.2
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
63
2.1.9 Da enmodell
In de Wissenscha wi d ein Modell als abs ak es bzw. e ein ach es Abbild eines
ealen Gegens andes de inie . Diese Modella nenn sich seman isches Da enmodell.
In seine Disse a ion ass Abed Alzoobi die wesen lichen wissenscha lichen
De ini ionen eines Modells zusammen:
„Ein Gegens and A is ein Modell eines Gegens ands B, alls ein Be ach e C
Gegens and A zu Bean wo ung on F agen übe Gegens and B benu zen kann
[Mins68]. Ein Modell is in [Booch99] als eine Ve ein achung de Reali ä des zu
modellie enden Sys ems be ach e . Nach Mochel [Moch93] ep äsen ie ein Modell
ein eales Sys em on einem bes imm en S andpunk . Ein Modell is in [S ac73] als
eine Abbildung eines Sys ems besch ieben. Dieses Modell ha eine iden ische ode
ähnliche S uk u wie das zu modellie ende Sys em. Ein Modell is dami eine
e ein ach e Besch eibung eines Sys ems, wobei hie die ele an en P oblemaspek e
dieses Sys ems be ücksich ig we den sollen. Nu dadu ch kann ein Modell als
konsis en be ach e we den. In [Zang73] sind die Modell ypen olgende maßen
gegliede :
- Analoge Modelle zu Da s ellung de Eigenscha en eines Objek es du ch
ande e ähnliche Eigenscha en.
- Bildha e Modelle zu Besch eibung de e kennba en Eigenscha en de
Objek e.
- Fo male Modelle zu Da s ellung de Eigenscha en de Objek e du ch logische
ode ma hema ische Me hoden.“91
91 A. Alzoobi; 2003; Disse a ion Objek o ien ie e Modellie ung de Kos en in Hochbaup ojek en; S. 6 nach G.
Booch, J. Rumbaugh, I. Jacobson; 1999; Das UML-Benu ze handbuch; M. Minsky; 1968; Ma e , mind and
Models; Seman ic In o ma ion P ocessing; T. Mochel; 1993; Objek o ien ie e Simula ion – Ein neues Konzep
zu Simula ion disk e e Sys eme, H. S achowiak; 1973; Allgemeine Modell heo ie; C. Zangenmeis e ; 1973;
Nu zwe analyse in de Sys em echnik – Eine Me hodik zu mul idimensionalen Bewe ung und Auswahl on
P oduk al e na i en
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
64
Ande s als bei den au gezähl en Modella en s ehen beim Da enmodell Da en im
Fokus de Be ach ung. Da en we den de inie als du ch Beobach ungen, Messungen
und s a is ische E hebungen e ass e (Zahlen-)We e.92
In ande en Wo en e läss das Da enmodell das physische Abbild des ealen
Gegens andes und konzen ie sich au die übe die d i e Dimension hinausgehenden
ange üg en In o ma ionen.
De Zweck eines Da enmodells bes eh in de Zu e ügungs ellung on
In o ma ionen. Fü die Zu e ügungs ellung beda es eine O dnung und Gliede ung.
Diese e olg du ch Elemen ie ung und A ibuie ung. Die Elemen e und A ibu e
s ehen dabei in eine Beziehung zueinande . Ein Objek se z sich jeweils aus
meh e en Elemen en (En i ä en) und A ibu en (Me kmalen) zusammen. Die A ibu e
können hie bei un e schiedliche Ausp ägungswe e haben. Gib es zwischen den
Elemen en und A ibu en eine Wechselbeziehung kann hie ü als Da s ellung ein ER-
Diag amm (En i y-Rela ionship-Diag amm übe se z Abhängigkei en-Diag amm) als
G undlage eines Da enmodells e s ell we den.
Da enbankmodelle lassen sich un e gliede n in Top-Down-Modelle und Bo om-Up-
Modelle. Top-Down-Modelle konk e isie en sich on g ob zu ein (Objek – Elemen –
A ibu – Ausp ägung). Bo om-Up-Modelle hingegen konk e isie en sich on ein zu
g ob (Ausp ägung – Zuo dnung zu A ibu – Zuo dnung zu Elemen – Zuo dnung zu
Objek ). Bei de E s ellung on P ognosen o ien ie sich das BSKP an einem Top-
Down-Modell, wobei de In o ma ionsg ad p opo ional zum Fo sch i de Planung
zunimm .
Das zu e assende und auszuwe ende Objek des Benchma ksys ems zu
Kos enp ognose (BSKP) is eine Immobilienp ojek en wicklung. A ibuie we den
insbesonde e die Kos en in Ve bindung mi Gebäudeelemen en. Die A ibu we e
(Kos en) können bei un e schiedlichen Objek en bei gleichem Bauelemen a iie en.
92 Ve gl. H. Kubicek, A. B ei ne , J. Ja ke; 2019; Da en, Me ada en, In e ope abili ä ; wissenscha liche A ikel
zu T. Klenk; 2019; Handbuch Digi alisie ung in S aa und Ve wal ung, Sp inge e lag
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
71
e schiedens e Sach e hal e S ö ungen und dami Te minanpassungen e o de lich
we den.104
Handlungsbe eich E: Ve äge und Ve siche ungen
In de neuen Leis ungsbilds uk u wu den die bishe im Handlungsbe eich
O ganisa ion beinhal e en Leis ungen zum Ve agswesen in diesen neuen
Handlungsbe eich E in eg ie und eilweise ande s bezeichne . Dies be i die
Leis ung de Mi wi kung bei de E s ellung eine Ve gabe- und Ve agss uk u sowie
die Mi wi kungsleis ung bei de E s ellung eines Ve siche ungskonzep es u das
Gesam p ojek .105
Wäh end de En wicklungsphase we den Ziele kons an hin e ag . Die
In es i ionsplanung bilde hie bei das mone ä e E gebnis de Ziele und Teilziele ab.
Wäh en de Ini iie ungsphase we den die Ausgangsziele (G obziele) als Rahmen ü
die En wicklung o gegeben. Im wei e en Ve lau we den ü die Planungsphase die
Planziele de inie . Diese sind Teilziele, welche ü die einzelnen Handlungs elde also
de zwei en Ebene e eich we den sollen. Wäh end de gesam en En wicklung sind
sowohl Ausgangsziele als auch Planziele imme wiede au ih e E eichba kei zu
p ü en und gg . anzupassen.106
E schein ein E eichen de P ojek ziele als nich möglich bzw. beinhal e ein zu hohes,
nich e e ba es Risiko, so kann ein P ojek abb uch eine Fo üh ung o zuziehen
zu sein. Die absolu e Wi scha lichkei des P ojek es is dahe nach sinn oll de inie en
E appen egelmäßig zu hin e agen.107
Zusammen assend läss sich die Immobilienen wicklung als
un e nehmenss a egisches P oduk eine Kapi albildung in Fo m eines physischen
Gebäudes besch eiben. Im Zen um s eh das P ojek , welches in eine s a egische
104 Ve gl. N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis;
S. 31
105 N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis; S. 31
106 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on
In es i ions o haben; S. 26 nach J. Wild, G undlagen de Un e nehmensplanung, 4. Au lage, Opladen, 1982,
S.57 ., auch B. Mikus, Füh ungsp ozesse - Risikomanagemen - Modellanalysen, 3. Au lage, Chemni z, 2009
107 Ve gl. N. P euß, L. B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis;
S. 8

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
72
und eine ope a i e Objek ebene un e eil is . Die s a egische Objek ebene um ass
die P ojek en wicklung und das P ojek managemen . Das P ozessmanagemen bilde
die ope a i e Ebene ab. Die enge Ve quickung zeig auch den unmi elba en
Zusammenhang on Fo schung und P axis au .
Abb. 15 Handlungs elde des P ojek managemen s, eigene Da s ellung
PROJEKT
(Immobilien-)
P ojek en wi
cklung
(Immobilien-)
P ojek mana
gemen
(Immobilien-)
P ozessmana
gemen
S ando
Idee /
Nu zung
Kapi al Kos en
Te mine /
Kapazi ä en
Quali ä en /
Quan i ä en
O ganisa ion
In o ma ion
Koo dina ion
Zielsiche ung
Zielde ini ion
Un e nehmens / P ojek s a egie
Ein luss
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
73
2.2.2 Fo schungs- und P axiss and Baukos en (inkl. BKI und Si ados)
Da immobilienökonomische Fo schung ein seh p axisnahes Fo schungs eld is , wi d
ü diese A bei sowohl de ak uelle Fo schungs- als auch de P axiss and e ass .
Fo schung: Eine eindeu ige und e schöp ende Ka ego isie ung de Baukos en gib in
Deu schland die DIN 276 o . Sie lis e au , welche Kos en mi de He s ellung eines
Gebäudes konk e im Zusammenhang s ehen. Die mi Baukos en e bundenen
Fo schungs agen o ien ie en sich dahe wenige an eine De ini ion de Kos en,
sonde n an dem s ändigen E assen on empi ischen Kos enda en sowie Modellen zu
möglichs genauen P ognose (ge inge S euungsg ad, hohe T e siche hei ) de
Gebäudekos en.
Die hohe Nach age nach Bauleis ungen ha e in den e gangenen Jah en einen wei
übe du chschni lichen Ans ieg de Baup eise zu Folge. Ve schä wu den die
Baup eisen wicklungen du ch die Co ona-Pandemie und den Uk ainek ieg. De Aus all
ganze P oduk ionske en, beein luss sowohl die Ve ügba kei als auch den P eis on
Baup oduk en. Die gleichwohl ungeb ochene hohe Nach age nach Immobilien du ch
den pe manen en Ans ieg on Wohn aum p o Kop sowie In es i ionen in e mein lich
k isensiche e Immobilienanlagen ließ die Immobilienp eise simul an s eigen und läss
auch einen zukün igen Ans ieg e wa en.108
Zugleich wi k sich de Remanenze ek nega i au die P o-Kop -Fläche aus, d.h. die
Inansp uchnahme on Wohn läche im Al e bei eine al e nden Be ölke ung nimm
zu109 (75 qm im 65. Lebensjah gegenübe 45 qm bei Be u seins ieg). Die da aus
en s ehende Nach age beein luss das Ma k geschehen und wi k sich indi ek au
eine wei e e E höhung de Baukos en aus. In den nächs en Jah en is dahe mi eine
wei e en deu lichen Ve knappung des Wohn aumes au dem deu schen
Immobilienma k zu echnen. Du ch die hie aus hohe Belas ung au den
Immobilienma k ge ä auch die Poli ik zunehmend un e D uck. So wu den in de
jünge en Ve gangenhei e neu insbesonde e Fo schungs elde ü eine Senkung de
Baukos en wiede e schlossen. Die A bei sgemeinscha ü zei gemäßes Bauen e.V.
(Gu ach en zum Thema Baukos en in Hambu g, No embe 2017, Ok obe 2020) und
108 Ve gl. Soziodemog a ische Wandel und egionale Immobilienmä k e, Be nd Ra elhüschen & Roman
Wi kowski, 2019
109 Ve gl. B anchen und Immobilienma k analyse Deu sche Bank, Jus 2009
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
74
die Baukos ensenkungskommission (Be ich de Baukos ensenkungskommission des
Bündnisses ü bezahlba es Wohnen und Bauen, No embe 2015, BMUB) bedienen
mi ih en s aa lich beau ag en Fo schungen diese Felde .
P omo ionen im Be eich de Baukos en o schung sind a . Besonde s
he o zuhebende Disse a ionen sind in Wien und München en s anden.
T. We zs ein beschä ig e sich in seine Fo schungssch i mi de F age nach de
Kos ene mi lung on Hochbaup ojek en im Planungsp ozess und e aluie e die
wesen lichen Ein luss ak o en. In seine A bei s ell e die Vo - und Nachzüge de
e schiedenen E mi lungsa en zu Bes immung on Baukos en gegenübe . Ziel de
A bei is die En wicklung eines Modells zu Kos enp ognose im Rahmen de
Ges al ungsplanung o de Realisie ungsen scheidung (Eingehen on e aglichen
Ve bindlichkei en zu unmi elba en Umse zung).110 Als Vo ausse zung ü die
Kos enp ognose leg We zs ein eine Realisie ungsplanung, also Aus üh ungsplanung
zu G unde.111 Eine Einsch änkung au eine bzw. meh e e Nu zungsa en inde nich
s a . Die P ognose soll du ch Auswe ung on Haup -P imä -Posi ionen e ein ach
we den, bei wei e hin hohe T e e wah scheinlichkei . Sie o ien ie sich dabei an
klassischen ABC-Ansä zen (wenige Posi ionen e u sachen den G oß eil de Kos en).
F. S. Ko nblum e o sch in seine Disse a ion die Bes immung on He s ellungs- und
Ins andhal ungskos en sowie dem Ve b auch on G aue Ene gie bei de Realisie ung
und dem Be ieb on Immobilien. Hie zu de inie Ko nblum e schiedene S anda d-
Raumelemen e und kombinie diese mi eine Nu zungsan o de ung. Das
G undp inzip o ien ie sich am pa ame isie en bzw. o elemen ie en Planen. Auch
e leg keine Einsch änkung de Nu zung es .
A. Alzoobi besch eib in seine Disse a ion insbesonde e die Objek o ien ie e
Modellie ung de Kos en in Hochbaup ojek en. E de inie in seine A bei die
wesen lichen Beg i e eines Da enmodells und besch eib den Zusammenhang
110 Ve gl. T. We zs ein; 2011; Disse a ion Kos ene mi lung on Hochbaup ojek en im Planungsp ozess –
E aluie ung de zu be ücksich igenden Ein luss ak o en; S. 31
111 Ve gl. T. We zs ein; 2011; Disse a ion Kos ene mi lung on Hochbaup ojek en im Planungsp ozess –
E aluie ung de zu be ücksich igenden Ein luss ak o en; S. 64 .
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
75
zwischen Objek en (Elemen en) und angehe e en A ibu en und In o ma ionen. Sein
Da enmodell bilde eine Vo s u e des heu igen Building In o ma ion Modeling (BIM).
Die Kos en we den hie bei als In o ma ion an ein compu e gene ie es Abbild de
zukün igen Reali ä angehe e .
P axis: Die Ta sache, dass Immobilienp ojek en wicklungen Analogien zu S a ups
au Zei au weisen, lassen die unmi elba e Anwendba kei on empi ischen
Baukos enda en au neue P ojek e aglich e scheinen, da es sich wie besch ieben
jedes Mal e neu um ein Unika handel .
Um eine Anwendba kei zu e möglichen we den Baukos en dahe in
Einzelbes ands eile ze gliede . Die DIN 276 u dies übe eine Ebenens uk u , das
STLB-Bau übe seine Gewe ke-Gliede ung. Hie aus esul ie en ü die He lei ung on
He s ellungskos en zwei un e schiedliche Ve ah en.112
Die Ebenens uk u de DIN läss eine Zu ück üh ung bis in g obe
Quad a me e kennzahlen (z.B. €/qm BGF) zu und e möglich gleichzei ig eine seh
de aillie e Be ach ungsweise (Bsp. 4. Ebene nach DIN 276 – BKI). Die gewonnenen
Kennzahlen lassen sich im ühen Planungss adium be ei s au P ojek e anwenden
(Kos en ahmen, Kos enschä zung gem. DIN 276). Die We e un e liegen in diesem
S adium jedoch noch e heblichen Schwankungen on 20 - 30 %.113
„Eine Me hode zu Eing enzung de In es i ionskos en bes eh in de E mi lung nach
G obelemen en. Das Gebäude wi d in G obelemen e analog de DIN 276 ze leg und
en sp echend bewe e . Dieses Ve ah en bau au de Vo s ellung au , die
wesen lichen Elemen e des Bauwe kes, also Baug ube, G ündungs lächen,
Außenwand lächen, Innenwand lächen sowie Dach lächen konk e mi
Massen o gaben zu e assen. Anschließend we den sie mi de Annahme eines
bewe e en P eises u das G obelemen zu gesam en Kos enaussage zusammen
ge üh . Dies gil analog u die be o enen Gewe ke de Technik, alle dings ohne die
konk e e Massenbe ach ung, die in diesen Elemen en nu au Basis on
B u o auminhal /B u og und iss läche e olgen kann.
112 Ve gl. R. Habison: Baube iebsleh e, Band 2, Wien, 2. Au lage, 1994; Ve gl. B. Nixdo : Ve besse ung de
Wi scha lichkei on Bauobjek en un e Ve wendung on In es i ions echnungs e ah en, Bonn, 1983
113 Ve gl. N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis;
S. 248
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
76
Diese E mi lungsa bie e den Vo eil, die geome ische S uk u des Baukö pe s in
die Rechnung mi einzu üh en. Da die plane ischen G undlagen da ü e s in de
Vo planung en s ehen, müssen die jeweiligen Kos enein luss ak o en so g äl ig
gegeneinande abgewogen we den.“114
Im Lau e de Zei haben sich di e se Anbie e au die E assung on Baukos en au
Basis de DIN-S uk u e ablie . Ma k üh e in diesem Be eich is das BKI. Das BKI
ha übe Dekaden Da en on e igges ell en Bauwe ken sys ema isch e ass und
ausgewe e . Bei de Analyse de e ass en Da en äll jedoch au , dass nach eine
Ka ego isie ung on Wohnungsbau in dem Segmen > 20 Wohneinhei en nu wenige
Objek e e ass sind. Diese s ammen zu einem g oßen Teil aus de Zei o den
Ve schä ungen de Ene gieeinspa e o dnungen on 2007, 2009 und 2013 sowie de
Ein üh ung des Gebäude-Ene gie-Gese z (GEG) 2021. Zwa wu den die e ass en
Baukos en konjunk u ell be einig , doch is eine Ve schiebung de an eiligen
Baukos en in den Kos eng uppen nich be ücksich ig wo den, sodass die Da en nich
dem ak uellen S and en sp echen. De Mangel an Da en kann au das Nich p eisgeben
(Un e nehmensgeheimnis) on En wicklungsun e nehmen zu ückzu üh en sein.
Wei e e Anbie e au dem Ma k sind spezialisie au eine gewe keweise E assung
on Baukos en und haben diese abe eils zu ückge üh in eine Elemen s uk u nach
DIN. Anbie e on Kennzahlen nach DIN aus Gewe ke ück üh ung sind O ca, Nex bau,
Cali o nia P o und Cosoba. Diese Anbie e sind Rep äsen an en des zwei en üblichen
Ve ah ens zu He lei ung on Baukos en.
Dieses Ve ah en o ien ie sich in seine E assung und He lei ung on
Kos enkennwe en an de Gewe kes uk u nach STLB-Bau. Vo ausse zung ü eine
Anwendba kei is ein plausible Massenansa z. Die Mengen de Elemen e ode de
Um ang de Gewe keleis ungen müssen bekann sein.
„Falls plane ische G undlagen in de aillie e Fo m o liegen, bie e sich auch eine
aus uh ungso ien ie e Fo m de Kos ene mi lung (Ve gabeeinhei en) an. Diese ha
den Vo eil, dass Da en aus ge ade abgeschlossenen P ojek en e wende we den
können, die in de Regel nu in diese Fo m o liegen.
Die Kos engliede ung des Kos en ahmens soll e nach DIN 276 bzw. Ve gabeeinhei en
gewähl we den, dami eine Du chgängigkei zu Kos en e olgung gegeben is .
114 N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis; S. 247

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
77
Be ei s im Kos en ahmen soll e siche ges ell we den, dass die Gewe ke
Baug ubena bei en, Fassade mi Mengenge üs en bzw. Leis ungspake en
kos enplane isch hin e leg sind. Bei e kennba en Unsiche hei en soll en Ansä ze u
„Un o he sehba es“ de inie we den.“115
Anbie e on Kos enda enbanken au Gewe kes uk u ohne eine Rück üh ung in die
DIN 276 sind Si ados, Conclude und Da ex. Sie sind sogenann e eine AVA-
P og amme. AVA s eh ü Aussch eibung, Ve gabe und Ab echnung.
Zwa bie e die Kos enhe lei ung nach Gewe ken eine höhe e Genauigkei (± 5 %)
doch is ein Abgleich des höhe en Kos en-De aillie ungsg ades zum nächs niede en
ü eine Kos en e olgung ü einen Abgleich on Bedeu ung. Da diese
So wa eanwendungen e s ab de Leis ungsphase 6 angewende we den können,
e üllen sie diese An o de ung nich .
Im Ve lau des P ojek es s eig die Siche hei de Kos enp ognose konseku i , obwohl
ü eine e lässliche In es i ions echnung schon zu Beginn eines P ojek s eine
wesen lich höhe e Genauigkei als die de Kos enschä zung mi einem
Schwankungs isiko on ± 20 % no wendig is .
Eine besonde e Bedeu ung bei de E assung on Baukos en komm de
E assungsdi e enzie ung nach DIN 276 und STLB-Bau zu. Die Schwie igkei de
einhei lichen E assung bes eh in den Schni mengen meh e e Elemen e nach DIN
zu meh e en Gewe ken nach STLB-Bau und ande she um. So sind meh e e Gewe ke
an de E s ellung eine Außenwand be eilig ode ein We ks o wi d in meh e en
Elemen en nach DIN e wende . Als Beispiel ü die Un e einba kei sei ein
Kalkzemen pu z ange üh , de sowohl au Innen- als auch au Außenwände
au geb ach wi d. In eine Aussch eibung on Bauleis ungen kann da au eagie
we den, indem die Menge an Kalkzemen pu z au Innen- und Außenwände au ge eil
wi d. In de Regel wi d da au abe bewuss e zich e , da möglichs g oße Mengen
eines Baus o es au ge üh we den, um die Kos en o eile bei de Bes ellung on
g oßen Mengen zu haben.
Eine Übe se zung is meis nach de Aus üh ungsplanung und in de Aussch eibung
on Bauleis ungen no wendig. Eine Übe p ü ung de Kos en is anschließend nu noch
115 N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis; S. 247
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
78
bis in die e s e Ebene nach DIN möglich ode mi g oßem Au wand in die
da un e liegenden Ebenen nachzu ollziehen. Fü die E assung on Baukos en is es
dahe sinn oll, die kleins en gemeinsamen Nenne zu suchen, um eine Übe se zung
wenigs ens in die zwei e Ebene nach DIN zu gewäh leis en.
Abb. 16 Ein luss on Kos en nach STLB-Bau au Elemen e nach DIN und umgekeh , eigene Da s ellung
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
79
2.2.3 Fo schungs- und P axiss and Baukos en isiko
Das Baukos en isiko is als Di e enz zwischen a sächlich ein e enden Baukos en
und im Vo wege de Realisie ung p ognos izie en Baukos en zu de inie en.
Fo schung: Die un e 2.2.2. genann en Fo schungssch i en beschä igen sich alle
dami das Del a de genann en Pa ame e zu eduzie en und somi das
Baukos en isiko zu minimie en. Eine Fo schungsa bei , welche sich geziel mi de
Reduk ion on Risiken in de P ojek en wicklung auseinande se z s amm aus dem
Jah 2007 on U. Hol haus. Sie äg den Ti el: “Ökonomisches Modell mi
Risikobe ach ung ü die P ojek en wicklung“. Die Baukos en und somi das
Baukos en isiko sind in ih e A bei on un e geo dne e Bedeu ung.
P axis: Fü das Ausschließen on Risiken we den in de P axis sogenann e Due-
Diligence-P ü ungen zu e schiedenen Risikoein lüssen au eine
Immobilienen wicklung e s ell . Gleichwohl exis ie nach wie o eine e hebliche
Disk epanz zwischen den Ausgaben ü eine Risikop ü ung bezogen au das
Gesam in es i ions olumen.116
Zwa wi d im Rahmen de S ando analyse auch imme meh au nachhal ige
wi scha sbeein lussende S ando ak o en geschau , doch die Baukos en we den in
eine DD-Be ach ung nich ode nu ungenügend behandel . Soga die s eue lichen
Vo - und Nach eile we den o einem G unds ücksankau g ündliche un e such . Zwa
is zum Zei punk de Ankau sen scheidung noch keine Planung e olg au de e die
Baukos en p ognos izie we den könn en, doch die wesen lichen Indika o en des
S ando es sind gegeben, sodass die g obe Kuba u , die Geschossigkei , de
Ausbaus anda d usw. du chaus ü eine nähe e Be ach ung de Baukos en
he angezogen we den können. O mals esul ie en aus B-Plänen auch Vo gaben ü
Ma e ialien und Dach o men e c.
Selbs nach eine e s en Planungsübe legung da de Kos en ahmen noch eine
Schwankungsb ei e on 20 - 30 % au weisen.117
116 Ve gl. T. Poddig, F. Schindle ; 2013; Aspek e aus de Finanz- und Immobilienwi scha , Uhlenb uch Ve lag,
S. 58
117 Ve gl. N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis;
S. 248
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
80
Die Baukos en machen bei eine En wicklung ca. 60 - 70 % de In es men summe
aus, läss man die G unds ückskos en auße Ach . Die Gesam endi e, welche übe
eine Gewinne zielungsabsich hinaus zu Ab ede ung des Risikos dien , äll bei eine
angespann en Ma k si ua ion und einem umkämp en Immobilienma k au g und de
zahl eichen Konku en en nied ige aus. In de de zei igen Si ua ion, in de die
Eu opäische Zen albank den eu opäischen Wi scha s aum mi Geld lu e um
In es i ionsan eize zu se zen, we den Rendi en zwischen 10 und 15 % ü
P ojek kalkula ionen in gu en Ma k lagen (A-S ando e) angese z .118
Bei eine P ojek ie ung eine Immobilienen wicklung mi einem In es i ionsan eil de
Baukos en on 50 % und eine Rendi e on 10 % sowie eine Schwankungsb ei e
(Baukos en isiko) on 20 - 30 % übe s eig das zu e wa ende Risiko schnell die
Rendi ee wa ung. Hie bei sind wei e e Risiken noch unbe ücksich ig . Von eine
En wicklung is in diesem Fall d ingend abzu a en. Dies zeig die Rele anz on
Baukos en DD-Analysen o einem G unds ücksankau .
Am Ma k e ablie e Un e nehmen, die eine Vielzahl on En wicklungen e olg eich
du chge üh haben, können au be ei s gewonnene E kenn nisse zu ückg ei en.
Hie bei kann es jedoch nach wie o zu k assen Fehleinschä zungen kommen, wenn
beispielsweise Regional ak o en119 (BKI, Regional ak o enka e) unzu eichend
be ücksich ig we den ode zwischen den Aussch eibungszei punk en au g und de
langen En wicklungsphasen on Immobilienen wicklungen e hebliche
P eiss eige ungen s a ge unden haben.
Es is dahe une lässlich die jeweilige Ma k si ua ion aus eichen und kon inuie lich zu
e o schen um einen höchs möglichen Risikoausschluss ü Baukos en zu e zielen.
119 Ve gl. BKI, Regional ak o enka e
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
87
- Ve gleichswe e ah en
Das Ve gleichswe e ah en is ein in e na ional ane kann es Ve ah en zu
Bes immung eines Ve keh swe es on einem G unds ück (bebau und unbebau ).
Hie zu müssen zunächs die Eigenscha en des zu e gleichenden G unds ückes
es geleg we den, dami e gleichba e G unds ücke am Immobilienma k ge unden
we den können. Aus eine Vielzahl aus Ve gleichsobjek en we den die Kennzahlen
mi hin eichende Übe eins immung au das eigene G unds ück zu Bes immung des
Ve keh swe es he angezogen.128
- Sachwe e ah en
Abb. 20 Sachwe e ah en, Alda, W.; Hi schne , J.; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , 5. Au lage,
(H sg.): Be ne , F.; Kochendö e , B.; Be lin und S u ga , S. 52
Dieses Ve ah en komm insbesonde e bei bebau en G unds ücken zu Anwendung,
welche keine E agsobjek e en hal en. Das Sachwe e ah en e läu nach einem
o gegebenen Schema. Zunächs wi d de We des Gebäudes, de Außenanlagen
und de besonde en Be iebsein ich ungen e mi el , abzüglich de Minde ung du ch
Al e , Bauschäden und Baumängel. Hinzu komm de We de sons igen baulichen
Anlagen und des Bodens. Dies zusammen e gib den Sachwe .129
128 Ve gl. Alda, W.; Hi schne , J.; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , 5. Au lage, (H sg.):
Be ne , F.; Kochendö e , B.; Be lin und S u ga , S. 55
129 Ve gl. Alda, W.; Hi schne , J.; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , 5. Au lage, (H sg.):
Be ne , F.; Kochendö e , B.; Be lin und S u ga , S. 52

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
88
- E agswe e ah en
Abb. 21 E agswe e ah en, Alda, W.; Hi schne , J.; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , 5. Au lage,
(H sg.): Be ne , F.; Kochendö e , B.; Be lin und S u ga , S. 53
Dieses Ve ah en zu Fes s ellung des Ve keh swe es komm in de Regel bei
gewe blichen Immobilien zu Anwendung, bei denen diese übe den E agswe
e mi el wi d. De Jah es ohe ag des Objek es (i.d.R. die Summe alle
Mie einnahmen), abzüglich alle Kos en zu Bewi scha ung de Immobilien, bilde den
Jah es eine ag abzüglich de Bodenwe e zinsung bilden den Gebäude eine ag.
Diese wi d übliche weise mi einem Ve iel äl ige mul iplizie , je nach We igkei des
In es men s, und de Bodenwe wi d au geschlagen. Hie aus e häl man den
E agswe . Hie kann es wie bei de Analyse on Kos en, bezogen au
Flächenkennwe e (siehe S.15), zu E schwe nissen bei de Bes immung de Flächen
und somi auch de Mie einnahmen kommen.130
Ein wei e es Ins umen de Immobilienin es i ion is das Residualwe e ah en
(De elopmen echnung). Dieses Ve ah en wi d auch Bau äge me hode genann .
G undsä zlich kann übe das Residualwe e ah en de e mi el e G unds ückswe
130 Ve gl. Alda, W.; Hi schne , J.; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , 5. Au lage, (H sg.):
Be ne , F.; Kochendö e , B.; Be lin und S u ga , S. 53
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
89
abgebilde we den, de aus de En wicklung eines G unds ückes zu dessen
Idealausnu zung esul ie (Residuum).131
In de Regel wi dieses Ve ah en au En wicklungen mi einem Exi -Szena io des
Ab e kau es angewende . In leich abgewandel e Fo m kann es ü lang is ige
In es i ion in ein G unds ück und dessen Immobilie(n) genu z we den. Hie zu sind
alle dings Neben echnungen und wei e e Analysen zu den Einnahmen no wendig,
sowie konk e e Annahme übe das Ende des e wa e en Zei ho izon es.
Abb. 22 Residualwe e ah en, Pa izia Deu schland GmbH, 2015
„In Deu schland wi d das Residualwe e ah en zu Bewe ung on
en wicklungs ei en - d.h. unbebau en ode ab iß ähigen[sic!] - G unds ücken
he angezogen, o zugsweise wenn keine Ve gleichsg unds ücke zu Ve ügung s ehen
und eine Anwendung des Ve gleichswe e ah ens als undu ch üh ba e schein . In
G oßb i annien wi d de " esidual app oach" ü die gleichen
G unds ücks ansak ionen eingese z - mi dem Un e schied, dass im Regel all
131 Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die
P axis; S.56
RESIDUALWERTVERFAHREN/EINFACHE DEVELOPER-RECHNUNG
(beispielha e Va ian e Backdoo -App oach; Al e na i e: z.B. P ojek en wicklungswe übe e ein ach es E agswe e ah en gem. §§ 17 . ImmoWe V)
G undsä zlich:
01 P ojek en wicklungswe
./. 02 Ges ehungskos en inkl. Ve ieb, Finanzie ung und G unde we bsnebenkos en
= Residuum (G unds ückswe )
01 P ojek en wicklungswe
a) BGFa o.i. x Flächene izienz x Ve kau sp eis je m² Wohn läche
b) TG-S ellplä ze x Ve kau sp eis je S ellpla z
Mai 2015
02 Ges ehungskos en inkl. Ve ieb, Finanzie ung und G unde we bsnebenkos en
a) Gewinnma ge/Risikozuschlag
b) Baukos en je m² BGFa o.i. KG 300+400
(b u o)
c) Baukos en je m² BGF u.i. KG 300+400
(b u o)
d) Baunebenkos en (Teile KG 700,
b u o)
e) Außenanlagen KG 500
(b u o)
) Wei e e Ges ehungskos en (z.B. E schließungskos en e c.)
g) Ve iebskos en
h) Finanzie ungskos en
i) G unde we bsnebenkos en
Beispiel:
a) 10.000 m² BGFa o.i. x 81,00% = 8.100 m² W l. x 4.000 €/m²
= 32,4 Mio. €
b) 100 WE, SP-Schlüssel 1,0 = 100 TG-SP x 25.000 €/SP
= 2,5 Mio. €
= PE-We 32,4 Mio. € + 2,5 Mio. € = 34,9 Mio. €
Beispiel:
a) Gewinnma ge/Risikozuschlag 15 % on PE-We = 5,2 Mio. €
b) 10.000 m² BGFa o.i. x 1.300 €/m² = 13 Mio. €
c) 100 SP x 45 m² je SP = 4.500 m² BGF u.i. x 600 € = 2,7 Mio. €
d) 18 % Baunebenkos en x Baukos en b&c = 2,8 Mio. €
e) Außenanlagen pauschal 100.000 €
g) Ve iebskos en pauschal 500.000 €
h) Finanzie ungskos en pauschal 200.000 €
i) G unde we bsnebenkos en pauschal 500.000 €
Beispiel:
P ojek en wicklungswe 34,9 Mio. €
./. Ges ehungskos en „b u o“ 25,0 Mio. €
= Residuum 9,9 Mio. €
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
90
meh e e In es o en sich um das gleiche G unds ück bemühen und den " esidual
app oach" dazu einse zen, den maximal on ihnen bezahlba en G unds ücksp eis zu
e echnen. De Residual App oach wi d also zu indi iduellen P eise mi lung un e
We bewe b eingese z .“132
„Die G ößen E agswe und Baukos en sind - im Ve häl nis zu dem zu e mi elnden
Bodenwe - annähe nd gleich g oß. Au g und de ma hema ischen Ve knüp ung wi d
jede minimale Ände ung an den Eingangsda en zu eine ela i iel g öße en
Ände ung des Residuums üh en. Be äg de Bodenwe e wa 10% des
Gesam we es, so üh eine gegenläu ige Ve ände ung on Ve kau se lös und
He s ellungskos en um 5% zu eine Ve ände ung des Residuums - also des zu
e mi elnden Bodenwe es - um 95%. E agswe und Baukos en müss en sich dahe
seh exak e mi eln lassen, um zu e e ba en E gebnissen zu kommen. Ge ade dies
is abe nich de Fall.“133
Hie an wi d e sich lich welche Bedeu ung eine g ündlichen He lei ung de Baukos en
ha . Eine schnelle E echnung eines Residuums au g und on E ah ungswe en kann
u.U. zu Fehlp ognosen üh en. Ein Sys em zu He lei ung de Baukos en speziell ü
Immobilienen wicklungen soll dem Residualwe e ah en Risiken nehmen und
genaue P ognosen e möglichen.
132 K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.206
133 K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.205
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
91
2.2.5 Fo schungs- und P axiss and Wi scha lichkei
G undsä zlich is da on auszugehen, dass die Fo schung, welche zu
Wi scha lichkei allgemein be ieben wi d, eine hohe P axisa ini ä au weis . De
Fokus de Fo schung lieg insbesonde e im Zusammenhang mi
Immobilienen wicklungen au de Anwendung de Ve ah en zu Bes immung de
Wi scha lichkei (siehe dazu auch Kapi el 2.2.4 Immobilienbewe ung). Eine
T ennung on P axis und Fo schung is hie bei nich möglich. Einschlägige Li e a u
e weis im Bezug au das Thema Wi scha lichkei au die Pa allele de
In es i ionsen scheidung.
„Un e dem Beg i In es i ion wi d sowohl ein Vo gang (P ozess) als auch zugleich
dessen E gebnis e s anden. Als In es i ion we den Handlungen bezeichne , de en
posi i e und nega i e Konsequenzen nich alle zum selben Zei punk an allen. Dies gil
o allem dann, wenn die nega i en Folgen o den posi i en au e en. [...] Eine
In es i ion is somi eine Ve wendung on (abs ak em) Kapi al ü (konk e es)
Ve mögen. Jede E höhung des Bes andes eines Gu es kann somi als In es i ion
au ge ass we den.“134
Die In es i ionsen scheidung is das Resul a de wi scha lichen Abwägung bzw. de
In es i ions echnung. Die Li e a u weis bei de Besch eibung de
In es i ions echnung als Model ü Meh zielen scheidungen un e Be ücksich igung
on Meh hei en und Ein lussg ößen eindeu ige Pa alleli ä zu Abwägung on Au wand
und Nu zen au .135 Zunächs muss eine Ope a ionalisie ung de Zielg ößen s a inden
und Abhängigkei en de Ziele un e einande ausgemach we den. Ziele können sich
gegensei ig posi i wie nega i beein lussen. Dahe is eine P io isie ung de Ziele o
eine In es i ionsen scheidung sinn oll.136
Die Wi scha lichkei kann somi als In es i ionsweg gedeu e we den, de un e
Be ücksich igung de Aspek e Zei , Risiko und Ziele eichungsg ad (Meh ziele) den
op imie en Weg des maximalen Nu zens bei minimalem Au wand da s ell . Sie s ell
die maximale ela i e Wi scha lichkei eine In es i ion da un e Abwägung alle
beein lussenden Fak o en.
134 K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.21
135 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on
In es i ions o haben; S. 1
136 Ve gl. L. K uschwi z, In es i ions echnung, 13. Au lage, München, 2011, S.11
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
92
2.3 In es i ionsen scheidungsp ozess in de P ojek en wicklung
„Ein wesen liche Bes and eil de In es i ionsplanung, de In es i ionskon olle sowie
des In es i ionscon olling is die Bildung und Auswe ung on
En scheidungsmodellen. Die In es i ions echnung kann als Analyse on
En scheidungsmodellen zu Vo be ei ung in es i ionsbezogene En scheidungen
e s anden we den.“137
Als G undlage diese En scheidungen dienen In o ma ionen. Hie bei handel es sich
um zwecko ien ie es und allgemein ane kann es, also objek i ie es Wissen. Dieses
Wissen muss abe , um zu En scheidungs indung he angezogen zu we den,
objek i ie und ü die Anwendung au be ei e zugänglich gemach we den. Die
In o ma ionen s ehen im unmi elba en Zusammenhang mi den de inie en Zielen, die
es zu e eichen gil .138
Sie dienen auße dem dazu die Ein i swah scheinlichkei on P ognosen zu e höhen,
um einen hohen G ad de Wi scha lichkei bei In es i ionsen scheidungen zu
e eichen. In o ma ionen wi d dahe in de heu igen Zei ein hohe We beigemessen.
In es i ionsen scheidungen können au un e schiedlichen Ebenen ge o en we den.
En scheidungen, welche eine wesen liche Rich ung ü die En wicklung des
Un e nehmens o geben inden au de obe en, de s a egischen, Ebene s a . Als
ich ungsweisend gel en ein hohe Ressou ceneinsa z, eine lang is ige Wi kung ode
Ums uk u ie ung on Angebo und/ode Nach age. S a egische En scheidungen
sind meis inno a i und zei gleich on exis en ielle Bedeu ung.139
En scheidungen, die die o angegangenen Eigenscha en nich e üllen sind de
mi le en ( ak ischen) Ebene (En scheidungen zwischen meh e en komplexen
Op ionen) ode de un e en (ope a i en) Ebene zuzuo dnen.
Zu En scheidungs indung we den die In o ma ionen meis ope a ionalisie und in
Zahlen übe agen, um einen hohen G ad an Objek i i ä zu e eichen. Dabei gil
137 U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on In es i ions o haben; S. 35
138 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on
In es i ions o haben; S. 18, Ve gl. W. Wi mann, Handwö e buch de O ganisa ion, 2. Au lage, S u ga ,
1980, auch Ve gl. E. Gaugle , Handwö e buch de Füh ung, 2. Au lage, S u ga , 1995, Sp.1175 ., auch Ve gl.
J. Wild, Zu P oblema ik de Nu zenbewe ung on In o ma ionen, Z B, 41. Jg., 1971, S.317 ., auch Ve gl. A. M.
Kleinhans, Wissens e a bei ung im Managemen , Möglichkei en und G enzen wissensbasie e
Managemen un e s ü zungs-, Planungs- und Simula ionssys eme, Disse a ion, F ank u a.M., 1989, S.11
139 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on
In es i ions o haben; S. 13-14

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
93
jedoch: je höhe die Ebene de En scheidung des o komplexe , ielschich ige und
zahlen eiche sind die dahin e s ehenden In o ma ionen.
„Ein P oblem, das sich bei eine P ojek en wicklung imme s ellen wi d, is die
Ta sache, dass zu Beginn eine P ojek en wicklung ela i wenige In o ma ionen
e ügba sind und diese e s im wei e en Ve lau gesammel und konk e isie we den
können, obwohl diese In o ma ionen ge ade zu Beginn eine P ojek en wicklung
bedeu end wä en. Denn mi de o sch ei enden Zei nimm die Möglichkei eine
Ein lussnahme imme meh ab, so dass gegen Ende de P ojek en wicklung o mals
ein hohe Wissens and zum P ojek gegeben is , eine aus diesen In o ma ionen
sinn olle Ein lussnahme au die P ojek eigenscha en jedoch nach äglich nich meh
wi scha lich zu e e en is .“140
Das Ziel des zu en wickelnden Sys ems zu Baukos enp ognose is dahe eine hohe
Ein i swah scheinlichkei zu e eichen sowie eine di ek e Auswi kung au die
In es i ionsen scheidung au zuzeigen. Es gil o z eingesch änk e In o ma ionslage
zu Beginn eine In es i ion undie e Aussagen zu Kos en e en zu können.
140 W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die P axis; S.27
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
94
2.4 Eino dnung de A bei in den Fo schungs- und P axiss and
Diese Disse a ion soll ein Benchma ksys em zu Kos enanalyse ü
Immobilienen wicklungen als Resul a he o b ingen. Die A bei kann kla de
Immobilienökonomie du ch E üllung de An o de ungen gem. P nü und Kämp -De n
zugeo dne we den.141
Obgleich es sich um eine Fo schungsa bei handel , is die P axis ele anz seh hoch
und die A bei o ien ie sich an de angewand en Fo schung.
Fü P ojek en wicklung gib es bislang keine einhei liche De ini ion. Dagegen wi d
einhei lich die Aussage e e en, dass es sich um einen P ozess handel . Diese
Beg i wi d u.a. de inie du ch ein kla es Ende des P ozesses. Eine Un e eilung de
P ojek en wicklung in einen enge en und einen wei e en Sinn e gib ü diese A bei
keinen Sinn, da das Ende ü die Haup zei de We schöp ungske e nich kla genug
de inie is .142
Da es sich bei de Immobilien-P ojek en wicklung um das spezielle Segmen de
Immobilien handel , können ü eine nähe e De ini ion die Regelungen des BGB
he angezogen we den.143 Ein Übe gang on Las en und Nu zen om E s elle au den
Bes elle bilde ein kla de inie es Ende ab und e ass gleichzei ig das Ende des
Übe ganges on niede en zu höhe en Quali ä en (Ende de We en wicklung).
Da übe hinaus inde das Abschöp en des We es du ch Ve mie ung ode Ve kau
s a . Dies is abe nich als We scha ung zu sehen.
Die Wissenscha geh de zei on einem konseku i en Cha ak e on
P ojek en wicklung zum P ojek managemen aus. Bei de Analyse on
En scheidungsmodellen144 (U. Gö ze; 2014) wi d jedoch e sich lich, dass de P ozess
de P ojek en wicklung und de P ozess des P ojek managemen s auch pa allel
141 Ve gl. A. P nü , A. Kämp -De n; 2015; De deu sche Bei ag zu in e na ionalen immobilienwi scha lichen
Fo schung, Eine empi ische Analyse au Basis on Kon e enz- und Fo schungsbei ägen.
142 Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die
P axis; S.22 nach C. J. Diede ichs: Füh ungswissen ü Bau- und Immobilien achleu e, Be lin: Sp inge Ve lag,
1999
143 Ve gl. BGB, 2020
144 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on
In es i ions o haben; S. 18, Ve gl. W. Wi mann, Handwö e buch de O ganisa ion, 2. Au lage, S u ga ,
1980, auch Ve gl. E. Gaugle , Handwö e buch de Füh ung, 2. Au lage, S u ga , 1995, Sp.1175 ., auch Ve gl.
J. Wild, Zu P oblema ik de Nu zenbewe ung on In o ma ionen, Z B, 41. Jg., 1971, S.317 ., auch Ve gl. A. M.
Kleinhans, Wissens e a bei ung im Managemen , Möglichkei en und G enzen wissensbasie e
Managemen un e s ü zungs-, Planungs- und Simula ionssys eme, Disse a ion, F ank u a.M., 1989, S.11
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
95
ablau en können. Vielmeh gib es eine kla e Übe schneidung beide Be eiche au
un e schiedlichen Ebenen. Die P ojek en wicklung s ell mi Ih en An o de ungen an
das Zusammenspiel aus Idee, S ando und Kapi al einen P ozess au s a egische
Ebene da .145
Die wesen lichen Vo gaben aus de P ojek en wicklung beein lussen dann das
P ojek managemen au de ope a i en Ebene mi dem Zusammenspiel aus
Quali ä en, Kos en und Te minen.146 Beide P ozesse un e liegen de s ändigen
Übe p ü ung de Ziele sowie dem in e ak i en Zusammenspiel un e einande .
Die Baukos en sind bei jede P ojek en wicklung neu zu e mi eln und se zen sich
jedes Mal neu zusammen, da sie e schiedenen Indika o en wie S a ik
(Geschossigkei ), Baua en, Ausbaus anda ds un e liegen. Bes ehende
Kos enda enbanken können mi ih e Me hodik g oße En wicklungen nu unzu eichend
abbilden. Zudem ehl eine belas ba e Da eng undlage ü g oße En wicklungen, da
Un e nehmen ih e Kennzahlen nu unge ne p eisgeben (Fi mengeheimnis). Das is
e mu lich de G und ü die ge inge Anzahl an Fo schungs o haben in diesem
Be eich.
Risiken lassen sich g undsä zlich un e scheiden in in e ne und ex e ne Risiken. Die
Baukos en zählen zu den in e nen Risiken. Sie lassen sich dahe e häl nismäßig
leich beein lussen. Ge ade zu Beginn eine En wicklung un e lieg die
Kos ene mi lung eine s a ken Schwankungsb ei e.147 E s mi o sch ei en de
Planung eduzie en sich die Schwankungen. Fehleinschä zungen können zu eine
s a ken Einsch änkung de Wi scha lichkei eine En wicklung üh en. Ziel eines
jeden P ojek es soll e sein, möglichs üh eine P ognose de Baukos en mi möglichs
hohe Ein i swah scheinlichkei zu e en. Bes ehende Da enbanken lassen dies
bislang jedoch nich zu.
Die Baukos en beein lussen maßgeblich die In es i ion und somi die wesen lichen
Indika o en zu Da s ellung de Wi scha lichkei , da sie den G oß eil de
145 Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die
P axis; S.22
146 Ve gl. W. Jakobi; 2015; P ojek managemen ü Ingenieu e, ein P axisnahes Leh buch ü den
sys ema ischen P ojek e olg, S. 30
147 Ve gl. N. P euß, L.B. Schöne; 2010; Real Es a e und Facili ymanagemen aus de Sich de Consul ingp axis;
S. 248
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
96
In es i ionsmi el binden. Ziel is es ku z is ige Liquidi ä gegen spä e es Ve mögen zu
auschen.148
Die Ve ah en de ImmoWe V sind ü be ei s exis ie ende Objek e gu he anzuziehen.
Ih Einsa z is zum Ende eine En wicklung sinn oll. Die Beu eilung on En wicklungen
sind du ch die Ve ah en de ImmoWe V zwa möglich abe o ien ie en sich dami
nich an de P axis on Immobilienen wicklungen.
Fü die Da legung des E olges eine En wicklung sind die s a ischen und
dynamischen Ve ah en de In es i ions echnung besse geeigne .149
Sie un e liegen abe eben alls dem Risiko de P ognose zukün ige En wicklungen.
Die Wi scha lichkei bemiss sich du ch Au wand und Nu zen und kann übe die
Ve ah en de In es i ions echnung in Zahlen abgebilde we den. Sie is eine
nume ische Abs ahie ung on Quali ä en und Ressou cen meis in Fo m on
Geldeinhei en.
Die Wi scha lichkei un e eil sich in die ela i e und die absolu e Wi scha lichkei .150
E gebnisse de In es i ions echnung (Bsp. IRR, ROC, ROE) sind dahe meis in
P ozen angegeben und geben ein Bild de ela i en Wi scha lichkei wiede .
Ve ah en wie de VoFi ode das Residualwe e ah en o ien ie en sich dagegen
s ä ke an de absolu en Wi scha lichkei und haben als E gebnis konk e e Zahlen
bzw. Geldeinhei en.
Au G und on Analysen we den En scheidungen abgelei e . En scheidungsmodelle
hel en bei de In es i ionskon olle und können den Weg zu g öß möglichen
Wi scha lichkei au zeigen. Jede Op ion de En scheidung is in das Ve häl nis seine
Ein i swah scheinlichkei zu se zen um dabei Risiken zu e meiden. De lei
En scheidungslei äden we den häu ig in die P axis ans e ie und inden do
Anwendung.
Obgleich das Fo schungs eld de Immobilienökonomie kla de inie is , gib es wenig
Fo schungsa bei en, welche sich diesem Feld kla zuo dnen. Vielmeh gib es ein
g oßes Li e a u angebo an P axislei äden und Handlungsemp ehlungen.
148 Ve gl. K.W. Schul e, S. Bone-Winkel, J.H. Vogle ; 1998; Handbuch Immobilienin es i ion; S.21
149 Ve gl. W. Alda, J. Hi schne ; 2014; P ojek en wicklung in de Immobilienwi scha , G undlagen ü die
P axis; S.106
150 Ve gl. U. Gö ze; 2014; In es i ions echnung, Modelle und Analysen zu Beu eilung on
In es i ions o haben, S. 55
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
103
3.1 Fes legung de Me hodik
In diese Disse a ion is die Me hodik so anzuwenden, dass eine Wissenscha liche
F ages ellung on de Gegens andsebene (E kenn nisin e esse) übe die
Disku sebene (S and de Fo schung) hin zu A gumen a ionsebene
(E kenn nisgewinn) ge üh wi d.
„Wissenscha liches A bei en zeig sich in eine sys ema ischen und me hodisch
kon ollie en Ve bindung eigens ändige und k ea i e Gedanken mi be ei s
o liegenden wissenscha lichen Be unden. Das Vo gehen is so g äl ig,
beg i se klä end und ach- bzw. disziplin-bezogen.“151
Wäh end des P ozesses des E kenn nisgewinns sind de An angs- und Endpunk als
gegeben zu be ach en, de Weg is a iabel. Hie bei ha de Weg bzw. die
angewende e Me hodik olgende allgemeine wissenscha liche Gü ek i e ien zu
e üllen:
- Objek i i ä (Nachp ü ba kei ): Ausmaß, in dem ein Un e suchungse gebnis in
Du ch üh ung, Auswe ung und In e p e a ion om Fo schenden nich
beein luss we den kann. Wede bei de Du ch üh ung noch bei de Auswe ung
und In e p e a ion dü en also e schiedene Expe en e schiedene E gebnisse
e zielen.
- Reliabili ä (Zu e lässigkei ): Gib die Zu e lässigkei eine Messme hode an.
Eine Un e suchung wi d dann als eliabel bezeichne , wenn es bei eine
Wiede holung de Messung un e denselben Bedingungen und an denselben
Objek en zu demselben E gebnis komm .
- Validi ä (Gül igkei ): Is das wich igs e Tes gü ek i e ium, denn es gib den G ad
de Genauigkei an, mi de dasjenige Me kmal a sächlich gemessen wi d, das
gemessen we den soll.
Diese K i e ien haben allgemeine Gül igkei und sind sowohl bei einem quali a i en als
auch einem quan i a i en Fo schungsansa z zu e üllen. Die quali a i e Fo schung ha
Ve s ändnis und In e p e a ion zum Fo schungsgegens and. Wäh end die quali a i e
Fo schung sich au wenige Quellen s ü z , die seh undie analysie we den, bedien
151 T. Bohl; 2008; Wissenscha liches A bei en im S udium de Pädagogik, A bei sp ozesse, Re e a e,
Hausa bei en mündliche P ü ungen und meh ; S. 13

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
104
sich de quan i a i e Fo schungsansa z an eine Vielzahl on Quellen, welche im
Ve gleich zum quali a i en Ansa z wenige Du chd ingung bei de In o ma ions ie e
au weisen. Zudem is die G undlage eines quan i a i en Ansa zes me ische bzw.
nume ische und somi s a is ische Na u .152 Die Empi ie bedien sich an einem
quan i a i en Ansa z um ein b ei es Fundamen ü eine ep äsen a i e Aussage ü
Baukos en zu e en.
Das Wo Empi ie s amm on dem al g iechischen Beg i „empei ia“ und bedeu e :
„E ah ung, langjäh ige Übung ode Kenn nis“.
Die empi ische Fo schung is demnach die wissenscha liche Me hode, du ch die
sys ema ische E hebung, Auswe ung und In e p e a ion on Da en, neue
E kenn nisse zu gewinnen. Die empi ische Fo schung un e scheide sich on ande en
wissenscha lichen Me hoden dadu ch, dass empi ische Sä ze an de Wi klichkei
übe p ü we den können. Sie bedien dahe imme eine quan i a i e Fo schung.153
G undsä zlich wi d in de Fo schung zwischen einem p imä en und einem sekundä en
Fo schungsansa z un e schieden. Die P imä o schung bescha die no wendigen
In o ma ionen du ch neues Da enma e ial zu Ablei ung on Theo ien.
Die Sekundä o schung bedien sich bei den benö ig en In o ma ionen an be ei s
o handenem Da enma e ial und be ei e dieses au beziehungsweise analysie es.
Eino dnung: Fü den P ozess diese Fo schungsa bei wi d ü die De ini ion des
Endpunk es (Fo schungsziel) eine Mischung aus quali a i em und quan i a i em
Ansa z gewähl . Anhand on Auswe ungen on P imä quellen im Sinne eine
Sekundä o schung wi d ein Lei aden ü eine empi ische Da ene hebung en wickel .
Die Empi ie selbs is nich Bes and eil diese A bei , sonde n das dahin e s ehende
Sys em. Es dien dazu ein neues Sys em ü eine anwendungs eundliche
Kos enp ognose zu e schließen.
Du ch die Einbeziehung zusä zliche , bishe in de Fo schung unbe ücksich ig e
In o ma ionen, handel es sich bei de Empi ie um ein explo a i es Fo schungs eld.154
Eine explana i e Fo schung hingegen un e such das U sache-Wi kungs-P inzip und
s ell diese in einen unmi elba en Zusammenhang. Da diese Fo schungsa bei auch
152 Ve gl. F. B eue , P. Muckel, B. Die is; Re lexi e G ounded Theo y, Eine Ein üh ung in die Fo schungsp axis;
2019, S. 2
153 Ve gl. T. Hug, G. Poscheschnik; 2020; Empi isch o schen; S. 22 .
154 Ve gl. G. A. Chu chill; 2001; Basic Ma ke ing Resea ch; S. 104
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
105
einen Zusammenhang zwischen e schiedenen Bau eilen und den da aus
esul ie enden Baukos en sowie de Wi scha lichkei he s ell , en häl sie übe den
explo a i en Ansa z hinaus auch einen explana i en Ansa z. Das Sys em wi d so
ges al e , dass e hobene Da en anhand eine desk ip i en Analyse au be ei e we den
und somi de olgenden Anwendung zugänglich gemach we den.
Bei de E hebung empi ische Da en wi d un e schieden zwischen eine Que schni -
und eine Längsschni analyse.
Que schni analyse, un e such In o ma ionen on S ichp oben zu einem bes imm en
Zei punk . Dabei kann es sich um einmalige E hebungen ode um meh e e
E hebungen nacheinande handeln.155
Längsschni analyse, egelmäßig du chge üh e E hebungen zum selben Inhal mi
demselben Un e suchungsdesign und de gleichen S ichp obe. Dadu ch kann die
En wicklung und Ve ände ung on Me kmalen im Zei e lau gemessen we den.156
Das zu en wickelnde BSKP un e such sowohl Da en in ih em Que schni (meh e e
P ojek e zu einem Zei punk ) als auch in einem Längsschni (Ve ände ung de
Baukos en übe die Zei ).
Die genann en Zuo dnungen (quali a i , quan i a i , Analysea e c.) s ehen sich häu ig
gegenübe . Diese Fo schungsa bei is nich imme eindeu ig jeweils eine sich
gegenübe s ehenden An o de ungen an eine wissenscha liche A bei zuzuweisen.
Sie e üll abe alle K i e ien, welche an eine Fo schungsa bei im allgemeingül igen
Sinne ges ell we den. Da übe hinaus e höh sich du ch die E üllung meh e e (sich
zum Teil gegenübe s ehende ) K i e ien die An o de ungen und somi die Komplexi ä
diese A bei .
155 Ve gl. H. Böhle ; 2004; Ma k o schung
156 Ve gl. L. Be eko en, W. Ecke , P. Ellen iede ; 2009; Ma k o schung, Me hodische G undlagen und
p ak ische Anwendung, S. 112
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
106
Abb. 27 Ablau modell de Quali a i en Inhal sanalyse nach May ing, P. May ing; 2010; Quali a i e Inhal sanalyse,
G undlagen und Techniken
Die Auswe ung on bes ehenden In o ma ionsquellen zu Ablei ung kos en ele an e
P ojek me kmale is Bes and eil eine quali a i en Analyse. Als G undlage zu
En wicklung des Sys ems zu E aluie ung on Baukos enbenchma ks dien das
Ablau modell nach May ing. Als Übe geo dne e F ages ellung kann die
Wi scha lichkei eines P ojek s de inie we den. Ein ie e e Fokus wi d dabei au
Baukos en als G und o ausse zung ü die Wi scha lichkei gese z .
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
107
Das Ablau modell nach May ing dien dazu, ein egelgelei e es Vo gehen ü die
quali a i e Auswe ung ex basie e Da en zu nu zen. Es kann zu Hypo hesenbildung
ode ü e alua i e bzw. ypenbildende F ages ellungen eingese z we den. Es eigne
sich auch ü Ansä ze, die einen Mischcha ak e aus quali a i e und quan i a i e
Me hodik au weisen. Das Ablau modell un e eil sich in d ei wesen liche S u en:
- Zusammen assungen: Inhal e we den au das Wesen liche eduzie , und
besonde e Ein lüsse we den he ausgenommen.
- Explika ion: Schwe e s ändliche Inhal e we den mi zusä zlichem Ma e ial
ange eiche , um sie e s ändliche zu machen.
- S uk u ie ung: Bes imm e Inhal e we den he ausge il e , die Inhal e we den
s uk u ie und ka ego isie .
Bes immung de Ma e ials ichp obe: Objek de E ah ung sollen die Baukos en nach
DIN 276 sein, die de Wohnnu zung zugeo dne sind. Des Wei e en we den, wie
be ei s de inie , Meh amilienhäuse mi meh als 10 Wohneinhei en als Eing enzung
es geleg . Die G öße soll e sich an de minimalen G ößenan o de ung on
p o essionellen P ojek en wicklungen o ien ie en. Eine Einsch änkung e olg zudem
au den deu schen Immobilienma k . De deu sche Immobilienma k un e scheide sich
au g und de lände spezi ischen No men s a k on ande en Mä k en. Zwa sind
Beg i lichkei en und Baup oduk e eu opawei e einhei lich wo den, doch
un e scheiden sich die landesüblichen Bauweisen du ch poli ische, klima ische und
adi ionelle Ein lüsse seh s a k oneinande .
De ini ion de Analyseeinhei en: Die E assung on Baukos en e olg nach dem in de
P axis e wende en Sys em zum Ab echnen on Bauleis ungen nach Gewe ken bzw.
STLB-Bau. Dies en sp ich de üblichen Ab echnung on Immobilienp ojek en ab
einem bes imm en Leis ungss and im P ojek . Siehe hie zu Kapi el 4.2.2 Fo schungs-
und P axiss and Baukos en.
Bildung des Ka ego iensys ems: Zu Rück üh ung de Baukos en on Ve gabelosen
bzw. Gewe ken in die DIN 276 muss ein Ka ego iensys em zu Übe se zung en wickel
we den. Hie ü wi d ein Vo gehen nach dem Ablau modell on May ing es geleg .
Obwohl die Me hode ü E aluie ungen on Tex en en wickel wu de, läss sich au
ih e Basis ein allgemeines Sys em ü Kos enp ognosen ablei en. So we den ü das
Sys em zunächs d ei konseku i e Du chd ingungss u en es geleg . Die e s e S u e
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
108
egalisie allgemeine Un e schiede de Baukos en au g und on zei lichen,
konjunk u ellen und s ando spezi ischen Fak o en. Die zwei e S u e soll allgemeinen
und leich zugänglichen K i e ien en sp echen, welche e allgemeine au ein P ojek
angewende we den können. Sie sind gebäudespezi isch und haben einen
übe g ei enden Ein luss au die Baukos en, ohne dass sich ein konk e e We bzw.
Kos en ak o zuo dnen läss .
Die d i e Du chd ingungss u e e ass konk e e Bauelemen e, welche einem
Kos en ak o unmi elba zugeo dne we den können.
Die d i e S u e muss so allgemein gehal en we den, dass sie einen ge ingen
Bea bei ungsau wand bei Nu ze n des Sys ems gene ie . Gleichwohl muss sie eine
hohe T e siche hei ü Kos enp ognosen bie en. Die Ope a o en de Ausgabes uk u
sind nach de DIN 276 de inie und o gegeben.

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
109
3.2 Ka ego isie ung und Ope a ionalisie ung des BSKP
Wie in 5.1. besch ieben inde die Ope a ionalisie ung au d ei e schiedenen Ebenen
s a . Hie zu kann wie in de Tex pa aph asie ung analog au das Sys em zu
Ope a ionalisie ung nach May ing zu ückgeg i en we den, sodass das Vo gehen im
wissenscha lichen Kon ex auch au En wicklungen on Kos enmodellen angewende
we den kann. Die Bildung des Ka ego iensys ems nach May ing un e eil sich in
olgende Abschni e:
- De ini ion des Selek ionsk i e iums und des Abs ak ionsni eaus
Als Selek ionsk i e ium lassen sich Baukos en on Gebäuden de inie en, die
sich de Wohnnu zung zuo dnen lassen. Sie sind im Kon ex de
Wi scha lichkei on P ojek en wicklungen zu be ach en. Sie beinhal en
Geschosswohnungsbau und sind Teil eine Immobilienen wicklung, welche
mindes ens 10 Wohneinhei en um ass . Beim Abs ak ionsni eau kann on
eine Immobilienen wicklung in Deu schland ausgegangen we den mi
egalisie en Rahmenbedingungen bezogen au die baulichen
Ausgangs o ausse zungen.
Fü die Scha ung de o.g. gleichen Ausgangs o ausse zung sind olgende
Maßnahmen no wendig:
Konjunk u elle Anpassung
Die Baukos enen wicklung un e lieg konjunk u ellen Ve ände ungen.
Dahe müssen die Baukos en um den Fak o de konjunk u ellen
En wicklung angepass we den.
Regionale Anpassung
Die Baukos en un e liegen einem egionalen Ma k . Angebo und
Nach age können on Region zu Region a iie en. Die Baukos en sind
dahe um einen O s ak o zu be einigen.
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
110
Boden einhei
Als Ausgangs o ausse zung wi d ein eies Bau eld mi eine
Bodenklasse kleine Z 1.2 nach LAGA (de Boden läss sich im
Baup ozess wiede e wenden) angenommen.
G ündungs o ausse zung
Die G ündungs o ausse zungen sind bei allen Vo haben au gleiche
Ausgangslagen zu be einigen. G undsä zlich wi d on eine
Flachg ündung ausgegangen. Tie g ündungen ode Spezialg ündungen
sind als o sspezi isch anzunehmen und zu be einigen. Sie sind bei de
E assung de Baukos en ausgenommen bzw. we den gesonde e ass .
Sie sind nich Bes and eil de Gewe ke nach STLB-Bau.
Abb uchkos en
Abb uchkos en sind in den Baukos en neue Gebäude ausgenommen.
Die Kos eng uppe 200 is nich Bes and eil de E assung.
Wasse hal ung
Die Baug ube wi d als wasse ei de inie .
- Pa aph asie ung de inhal s agenden Tex s ellen
Fü die Pa aph asie ung kann au di e se S udien de ARGE e.V. aus Kiel
zu ückgeg i en we den. Sie beschä ig sich mi de Beu eilung on Baukos en
on Wohnungsbau en im ö en lichen Au ag. Insbesonde e die S udie zu
Kos en eibe n im Wohnungsbau aus dem Jah 2016 lis e die allgemeinen
K i e ien au , die zu eine Kos ens eige ung bei agen. Die Ope a o en müssen
eine eindeu ige, ela i e und absolu e Kos ens eige ung bezogen au die Fläche
(€ / qm BGF o.i. de W l.) zu Folge haben.157 Diese Ope a o en we den ü die
E assung de e s en Ebene es geleg :
157 Ve gl. ARGE e.V.; 2020; Hambu ge Baukos en 2020, Bau o schungsbe ich N . 79
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
111
Gebäudespezi isch:
Gebäudespezi ische Me kmale sind Me kmale, welche sich unmi elba au die
Kuba u und die Auss a ung on Gebäuden beziehen.
Anzahl Geschosse obe i disch
Mi de Anzahl de Geschosse nehmen auch die An o de ungen an die
S a ik de Kons uk ion, die En luch ung im B and all u m. zu. Dahe
s eigen mi de Anzahl de Geschosse nich nu die Flächen, sonde n
auch die Kos en je qm G und läche.
Anzahl Geschosse un e i disch
Die un e i dischen Geschosse beinhal en im Wohnungsbau die
Neben lächen wie Abs ell äume, Technik lächen, S ellplä ze e c. Sie sind
abe nich Teil de Wohn läche. Nimm die Zahl de Un e geschosse
übe p opo ional zu Zahl de obe i dischen Geschosse zu, ha dies
einen nega i en Ein luss au die Ges ehungskos en je qm Wohn- bzw.
Nu z läche.
Baus anda d
De Baus anda d ha du ch die Wahl de P oduk e und de
Wohnungsauss a ung unmi elba en Ein luss au die Kos en je qm
Fläche.
Au einen Einbezug de baulichen Umgebung wi d bewuss e zich e , da sich
Vo - und Nach eile au heben können. Ein eies Bau eld e u sach meh
Außenwand lächen als eine Baulücke. Dagegen wi k sich bei eine Baulücke
die Nachba bebauung nega i au die Zugänglichkei und die G ündung aus.
Ene giespezi isch:
Wie aus de S udie „Kos en eibe ü den Wohnungsbau“ de ARGE e.V.
e sich lich, haben die gese zlichen An o de ungen an die Ene gieeinspa ung
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
112
nega i en Ein luss au die He s ellungskos en on Wohngebäuden.
Insbesonde e die Kos eng uppe des echnischen Ausbaus (KG 400 gem. DIN
276) e äh du ch die zusä zlichen An o de ungen eine Kos ens eige ung.
EnEV Jah (2009, 2013, 2016)
Die Gesam ene giebilanz eines Gebäudes wu de e s mals mi de
Ene gieeinspa e o dnung on 2007 e ass . Die EnEV 2007 lös e die
Wä meschu z e o dnung und die Heizanlagen e o dnung ab und
ha monisie e die An o de ungen inne halb de EU. Sie ging alle dings
nich mi eine Ve schä ung de Ene gieeinspa an o de ungen einhe .
Dies geschah mi de Ein üh ung de EnEV 2009. Dahe wi d die EnEV
2009 als kleins e We ü die E assung on Vo haben gewähl .
KFW-S anda d
Abb. 28 T endanalyse on Bauwe kskos en und Ene gie e b äuchen, ARGE e.V., 2016; Kos en eibe ü den Wohnungsbau,
Fo schungsbe ich N . 67; S.40
Kommunalspezi isch:
Neben den unmi elba e sich lichen K i e ien, welche zu
Kos ens eige ung de Kos eng uppen 300 und 400 bei agen, gib es
auch wei e e Ope a o en, die nich unmi elba mi dem Gebäude
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
119
de Wide s and de Sohlpla e du ch die Reibung de P ähle e höh we den. Die
sogenann en Tie g ündungen we den on spezialisie en Fi men ausge üh . Das
Gewe k de Spezial ie g ündung is nich im STLB-Bau e ass . Die DIN 276 bilde die
Kos en da ü abe in de Kos eng uppe 320 G ündung ab.
Fü die Bildung des Benchma ksys ems wi d on einem aus eichend ag ähigen
Baug und ausgegangen. Die Kos en ü Spezial ie bau müssen sepa a e mi el
we den.
Abb uchkos en
Unabhängig on dem En wicklungs olumen is de Abb uch zu be ach en. Das
Abb uch olumen on Al subs anz au En wicklungsg unds ücken a iie s a k. Von
s a k bebau und nich e we ungs ähig bis zum eien G unds ück au dem so o
gebau we den kann. Es gib keine lei Rela ion on Abb uch- und
En wicklungs olumen. Zusä zlich können die Abb uchma e ialien P oblems o e
en hal en, die eine En so gung kos spielig machen. Es emp iehl sich dahe
g undsä zlich o Abb uch ein Schads o ka as e e s ellen zu lassen. Da die P ognose
on Abb uchkos en au g und de s a ken Va ianz nich möglich is , we den die Kos en
de Kos eng uppe 200 „F eimachen“ nach DIN 276 und die Kos en des Gewe kes
STLB-Bau „84 Abb ucha bei en“ gesonde e ass und inden zunächs keine
Be ücksich igung im Benchma ksys em ü Kos enp ognosen.
Wasse hal ung
Un e Wasse hal ung e s eh man das Eind ingen on Wasse in die Baug ube. Fließ
dieses Wasse nich ab, muss es küns lich abgepump we den und in die Kanalisa ion
bzw. Gewässe einge üh we den. Das Zus ändige Am e lang hie ü
Einlei gebüh en. Zudem is ein (Kos en-)Au wand ü das daue ha e Be eiben on
Pumpen nö ig. Die U sache ü Wasse in de Baug ube is ein nich
e sicke ungs ähige Boden bei Regen ällen. Hie bei inde das Wasse keinen Weg
abzu ließen. Eine zwei e U sache is eine Baug ube, die un e halb des
G undwasse spiegels lieg . Hie bei d ing das G undwasse in die Baug ube ein und
muss daue ha abgepump we den. Die Kos en ü Wasse hal ung sind
Sonde kos en, die au g und de indi iduellen Gegebenhei en s a k a iie en können.
Sie we den dahe wie die Kos en ü einen Abb uch ge enn e ass .

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
120
Du ch die De ini ion de Selek ionsk i e ien und dem Abs ak ionsni eau we den die
p ojek spezi ischen abe imme wiede keh enden Eigenscha en analysie und ü die
wei e e Ve a bei ung egalisie . Dadu ch können anschließend Abweichungen dieses
S anda ds un e such und angewende we den.
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
121
3.2.2 Pa aph asie ung de Inhal s agenden Tex s ellen
Die in 3.2. genann en Pa aph asie ungen als Kos en beein lussende Fak o en müssen
du ch P imä - und Sekundä quellen bes ä ig we den.
Die gebäudespezi ischen und ene giespezi ischen Me kmale o ien ie en sich
insbesonde e an de E hebung de ARGE e.V. Gu ach en zum Thema Baukos en in
Hambu g, Bau o schungsbe ich N . 74, 2017. Hie in we den die Baukos en im
meh s u igen Ve ah en hinsich lich ih e kos enbeein lussenden Fak o en un e such .
Die S udie dien in diesem Fall als P imä quelle.163
Gebäudespezi ische Me kmale:
Anzahl Geschosse obe i disch
Anzahl Geschosse un e i disch
Baus anda d
Ene giespezi ische Me kmale:
EnEV Jah
KFW-S anda d
Die kommunalspezi ischen Me kmale we den du ch die om BKI he ausgegebenen
Regional ak o en beleg . Die Regional ak o en sind landk eisspezi isch zugeo dne .
Das BKI weis abe ausd ücklich da au hin, dass auch inne halb de Landk eise
Un e schiede in de Wohnlage o handen sind. Insbesonde e do , wo meh e e
Landk eise aneinande g enzen.164
Die P imä quellen e zich en bei ih e Ve ö en lichung au die Publika ion de
Rohda en. Die genann en Da en müssen dahe anhand on Sekundä quellen
übe p ü we den. Hie zu dienen die im Jah 2015 e hobenen Da en aus meine
Mas e hesis Baukos en in de P ojek en wicklung in Koope a ion mi de Pa izia
Deu schland GmbH.
Die hie in un e such en Da en un e s ü zen und belegen die on de ARGE e.V. und
dem BKI e hobenen Kos enein luss ak o en.
163 ARGE e.V. Gu ach en zum Thema Baukos en in Hambu g, Bau o schungsbe ich N . 74, 2017
164 Jäh liche Reihe BKI Regional ak o en, BKI; h ps://bki.de/ aq-kos enplanung.h ml, abge u en am 16.02.2021
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
122
Gebäudespezi isch:
Abb. 32 KKW und Kos enindizes nach Anzahl Geschosse obe i disch, eigene Da s ellung
Abb. 33 KKW und Kos enindizes nach Baus anda , eigene Da s ellung
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
123
Ene giespezi isch:
Abb. 34 KKW und Kos enindizes nach KFW-S anda d, eigene Da s ellung
Kommunalspezi isch:
Abb. 35 KKW und Kos enindizes nach Lage, eigene Da s ellung
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
124
Abb. 36 KKW und Kos enindizes nach Wohnlage, eigene Da s ellung
S a egiespezi isch:
Abb. 37 KKW und Kos enindizes nach Ve gabea , eigene Da s ellung

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
125
In de Mas e hesis wu den Baukos enda en e schiedene P ojek e e hoben. Dami
auch Abweichungen on dem e aluie en Du chschni da ges ell we den konn en,
wu den die Baukos en au die un e schiedlichen Pa ame e ih e P ojek e analysie
und di e enzie . Fü die Übe sich lichkei dien en Box-Plo s, welche den Median, die
Spanne in de sich 50 % de Da en wiede inden (Qua ile) und die Ex ema da s ellen.
Die Ex ema konn en, da auch Aus eiße be ücksich ig wu den, eine seh g oße
Spanne au weisen. Die Mediane und die Qua ile beweg en sich abe ausschließlich
in G ößen, die eine Annahme ih e Rich igkei zulassen. Die In e qua il ange (Be eich
zwischen dem obe en und un e en Qua il) beweg e sich in den meis en Fällen 100 €
- 300 € übe bzw. un e dem Median. Bei as allen un e such en Pa ame e n s imm en
die Analysee gebnisse und die E wa ung an sie übe ein. Au älligkei en gab es bei
dem Un e schied de Baukos en on P ojek en in seh gu e und in gu e Lage
(Di e enz übe 30 %) und beim Ausbaus anda d zwischen gehobenem und dem
du chschni lichen Ausbaus anda d (Di e enz übe 20 %). Ein luxu iöse
Ausbaus anda d hob sich eben alls ab, wa in seine Aussagek a alle dings seh
besch änk , da diesem We nu ein P ojek zu G unde lag.
Besonde s au allend wa das Analysee gebnis des KFW-S anda ds. Die Analyse
e gab eine Kos ens eige ung, je ge inge die Ene giee izienz wu de. Die umgekeh e
Abhängigkei wä e logisch gewesen. Auch das E gebnis de Analyse nach Ve gabea
iel mi deu lich nied ige en Baukos en ande s aus als e wa e . Insbesonde e du ch
P ojek e mi nied igen Baukos en, die an einen GU e geben wu den. Du ch den
Kos enau schlag den ein GU ü den e höh en Koo dina ionsau wand in de Regel
e lang , wa auch hie on einem gegen eiligen E gebnis auszugehen.
G und ü die Abweichung de E gebnisse zu den E wa ungen könn en die mul iplen
Va iablen sein. Da sich kein P ojek gleich , se z sich jedes P ojek aus allen
angegebenen K i e ien zusammen. Die Baukos en sind das E gebnis alle Va iablen.
Diese Ansa z kann eine Tendenz sich ba machen, abe die E gebnisse
e älschen.165
165 Ve gl. T. Hansen; 2015; Baukos en in de P ojek en wicklung
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
126
3.2.3 Reduk ion du ch Selek ion bedeu ungsgleiche Pa aph asen
Die Reduk ion du ch die Selek ion bedeu ungsgleiche Pa aph asen kann übe die
Selek ion bzw. den Abgleich de DIN 276 mi dem STLB-Bau passie en. Beide
Sys eme e en Aussagen zu Baukos en on Gebäuden, un dies jedoch zu
un e schiedlichen Leis ungss änden.
Wäh end die DIN 276 eine p ognos ische Aussage i , zähl das STLB-Bau die
a sächlich abge echne en Kos en au . Die P ognosen zu Baukos en basie en au
E ah ungswe en und Ve gleichswe en bedeu ungsgleiche abe be ei s
e igges ell e und abge echne e Bau o haben. Das Kos enmoni o ing wäh end des
Baup ozesses wi d mi de o ab e s ell en P ognose abgeglichen. So en s eh eine
Wechselbeziehung de en Ziel imme die genaue Kos enangabe is . De Gese zgebe
ha an diese S elle e säum ein gu au einande abges imm es Sys em zu scha en,
das eine Kos en e olgung ohne au wändige Um echnung zuläss .
De di ek e Ve gleich zeig , dass eine Zuo dnung au Basis de DIN 276 in de zwei en
Ebene nich so ein ach möglich is , da den Bauelemen en nich eindeu ig ein Gewe k
zugeo dne we den kann (siehe Abbildung 15). Umgekeh sind einem Gewe k zu iele
Bau eile nach DIN zuzuo dnen. Die Abbildung 33 zeig , welche Gewe ke an de
jeweiligen E s ellung de Bauelemen e nach DIN 276 in de zwei en Ebene be eilig
sind. Fü die Eindeu igkei de Kos enangaben muss ein Abgleich au ie e e Ebene
s a inden.
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
127
Abb. 38 Zuo dnung on Gewe ken au DIN S uk u de e s en Ebene, eigene Da s ellung
KG 1. Ebene gemäß DIN 276 KG 2. Ebene gemäß DIN 276 Elemen gemäß DIN 276 eindeu ige STLB-Bau Zuo dnung
100 G unds ück
*Keine S anda disie ung
200 He ich en und E schließen
*Keine S anda disie ung
300 310 Baug ube, Ve bau
002 E da bei en, 006 Boh -, Ve bau-, Ramm- und Einp essa bei en, Anke , P ähle
320 G ündung, Un e bau
Spezial ie bau, 002 E da bei en, 013 Be onbaua bei en, 018 Abdich ungsa bei en, 021
Dachdich ungsa bei en, 023 Pu za bei en, 024 Fliesen und Pla ena bei en, 025 Es icha bei en, 028
Pa ke -, Holzp las e a bei en, 034 Male - und Lackie a bei en, 036 Bodenbelaga bei en
330 Außenwände
012 Mau e a bei en, 013 Be onbaua bei en, 014 Na u - und Be onwe ks eina bei en, 016 Zimme - und
Holzbaua bei en, 017 S ahlbaua bei en, 023 Pu z-, S ucka bei en, Wä medämmsys eme, 024 Fliesen-
und Pla ena bei en, 026 Fens e , 031 Me allbaua bei en, 032 Ve glasungsa bei en, 034 Male - und
Lackie a bei en, 038 Vo gehäng e Hin e lü e e Fassade, 039 T ockenbaua bei en
340 Innenwände
012 Mau e a bei en, 013 Be onbaua bei en, 016 Zimme - und Holzbaua bei en, 023 Pu z-,
S ucka bei en, Wä medämmsys eme, 024 Fliesen- und Pla ena bei en, 034 Male - und
Lackie a bei en, 039 T ockenbaua bei en
350 Decken
013 Be onbaua bei en, 016 Zimme - und Holzbaua bei en, 024 Fliesen- und Pla ena bei en, 025
Es icha bei en, 028 Pa ke a bei en, Holzp las e a bei en, 036 Bodenbelaga bei en
360 Däche
013 Be onbaua bei en, 016 Zimme - und Holzbaua bei en, 017 S ahlbaua bei en, 020
Dachdeckungsa bei en, 021 Dachabdich ungsa bei en
370 Baukons uk i e Einbau en
390 Sons ige Maßnamen
400 410 Abwasse -, Wasse -, Gasanlagen
045 Gas-, Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Sani ä , 046 Gas-, Wasse -, und Abwasse ins alla ion -
Be iebsein ich ungen
420 Wä me e so gungsanlagen
040 Wä mee zeuge und zen ale Ein ich ungen, 041 Heiz lächen, Roh lei ungen, A ma u en, 054
Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e, 057 Gebäudesys em echnik
430 Lu echnische_Anlagen
075 Raumlu echnische Anlagen
440 S a ks omanlagen
052 Mi elspannungsanlagen, 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e, 057 Gebäudesys em echnik
450 Fe nmeldeanlagen
061 Fe nmeldelei ungsanlagen / 063 Meldeanlagen
460 Fö de anlagen
069 Au züge
470 Nu zungsspezi ische Anlagen
054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
480 Gebäudeau oma ion
054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
490 Sons iges
500 Außenanlagen
*Keine S anda disie ung
600 Auss a ung
*Keine S anda disie ung
700 Nebenkos en
*Keine S anda disie ung
Gebäude
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
128
Um eine Bedeu ungsgleichung au s ellen zu können, muss dahe in eine ie e e Ebene
o ged ungen we den. Eine Analyse au de Basis de d i en Ebene gem. DIN 276
hil , die Anzahl de Gewe ke je Kos eng uppe zu eduzie en. Bei de Analyse de
be eilig en Gewe ke je Kos eng uppe können Übe schneidungen sich ba gemach
we den. Eine Übe schneidung i au , wenn gleiche Gewe ke mi den gleichen
Baus o en an meh e en Kos eng uppen be eilig sind. Übe schneidungen können,
sobald sie sich ba we den anschließend au ein sinn oll zu wählendes Elemen
eduzie we den. Die Elemen e können dabei kos eng uppenübe g ei end (bis in die
zwei e Ebene gem. DIN 276) gewähl we den.
Nach de Reduk ion e geben sich olgende Elemen e:
• Fundamen a
• Un e Sohlpla e
• Au bau Sohlpla e
• Belag Sohlpla e
• Außenwandbekleidung innen
• T agsys em Außenwand
• Außenwandbekleidung außen
• Fens e
• Innenwände
• Innenwandbekleidung
• Deckenkons uk ion
• Fußbodenau bau
• Fußbodenbelag
• Kons uk ionsa Dach
• Dämmlage Dach
• Dachdeckung
• Sani ä auss a ung
• Wä mee zeuge
• Heizungsa
• E neue ba e Ene gien
• Lu echnische Anlagen
• Schal e p og amm
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
135
3.2.4 Reduk ion du ch Bündelung, Kons uk ion, In eg a ion on
Pa aph asen
Will man die DIN 276 und das STLB-Bau mi einande ha monisie en, is ü die
Elemen e nach DIN und die Gewe ke nach STLB-Bau de kleins e gemeinsame
Nenne zu bilden. Diese e gib sich au G und des un e schiedlichen Au baus wede
aus den Elemen en noch aus den Gewe ken. Hie ü beda es de In eg a ion on
Baus o en, bzw. Ve gabeeinhei en, also den ausgesch iebenen Leis ungen des zu
e s ellenden We kes. Aus diesem G und kann eine Rück e olgung de Kos en nach
DIN e s ab dem Zei punk de Ve gabe s a inden, wenn die Aussch eibungselemen e
so gewähl wu den, dass sie sich jeweils nu einem Elemen nach DIN zuo dnen
lassen.
Sinn oll wä e eine schon zum Zei punk de Kos enbe echnung ha monisie e
Elemen - und Gewe kezuo dnung.
Zu kons uie en und zu in eg ie en in diese Gleichung is dahe de kleins e
gemeinsame Nenne aus DIN 276 und STLB-Bau gem. o angegangene Reduk ion.
De kleins e gemeinsame Nenne is ge unden, wenn e sich sowohl als Bauelemen
(-a ) eindeu ig eine Kos eng uppe nach DIN als auch einem Gewe k nach STLB-Bau
zuo dnen läss . Zudem müssen in diesen Elemen en die beim Neubau üblichen
e wende en Baus o e abgebilde we den. Die Baus o e sind möglichs
he s elle neu al anzugeben. S ehen ü eine He s ellungsa meh e e Baus o e zu
Ve ügung, sind A en mi den jeweiligen Baus o en zu kombinie en. Zudem sind
addi i e Elemen e und Besonde hei en au ge üh .
• Fundamen a
A en: Flach-(wasse undu chlässige S ahlbe on inkl. Sohlpla e),
Punk -(wasse undu chlässige S ahlbe on inkl. Sohlpla e),
S ei en undamen (wasse undu chlässige S ahlbe on
inkl. Sohlpla e)
Addi i : P ahlg ündung
• Un e Sohlpla e
A en: Saube kei sschich (Mage be on / Kies), d uck es e
Dämmschich gem. Wä meschu z

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
136
• Au bau Sohlpla e
A en: Es ich (Ve bund / schwimmend), Dämmung gem.
Wä meschu z, Imp ägnie ans ich
• Belag Sohlpla e
A en: Pa ke , Fliesen, Linoleum, Es ich, Teppich
• Außenwandbekleidung innen
A en: Ges ichen, gespach el und ges ichen, ge lies , gepu z
• T agsys em Außenwand
A en: Maue we k (Kalksands ein, Hochlochziegel, Po enbe on),
S ahlbe on Wände (O be on, Halb e ig eile, Fe ig eile),
S ahlbe on S ü zen (O be on, Halb e ig eile, Fe ig eile),
Holz (S ände bauweise, Vollholzkons uk ion), S ahl
(P os en-Riegel)
Besonde hei : Die s a isch ele an en Bau eile nehmen einen G oß eil
de Kos en ein. Dahe lassen sich die Elemen e zusä zlich
in die kons uk i no wendigen Que schni e un e eilen.
• Außenwandbekleidung außen
A en: Vo maue ziegel (Riemchen, Volls ein), Na u s ein,
zemen gebundene Pla enwe ks o e, Sich be onpla en,
Holzschalung
Besonde hei : Da ü die Rep äsen anz eines Gebäudes zwischen seh
un e schiedlichen Quali ä en gewähl we den kann, wi d
an diese S elle in Quali ä en un e ka ego isie .
• Fens e
A en: Holz (2-Scheiben-Wä meschu z e glasung,
3-Scheiben-Wä meschu z e glasung,
3-Scheiben-Sonnenschu z e glasung),
Kuns s o (2-Scheiben-Wä meschu z e glasung,
3-Scheiben-Wä meschu z e glasung,
3-Scheiben-Sonnenschu z e glasung),
Aluminium-Holz-Ve bund (2-Scheiben-
Wä meschu z e glasung,
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
137
3-Scheiben-Wä meschu z e glasung,
3-Scheiben-Sonnenschu z e glasung)
• Innenwände
A en: S ahlbe on (O be on, Halb e ig eile, Fe ig eile),
Maue we k (Kalksands ein), Holz (S ände we k, Vollholz),
T ockenbau (Rigips), OSB- e s ä k e T ockenbau (OSB,
Rigips), Gipsdielen
• Innenwandbekleidung
A en: Ges ichen, gespach el und ges ichen, ge lies , gepu z
• Deckenkons uk ion
A en: S ahlbe on (O be on, Halb e ig eile, Fe ig eile,
Vo gespann e Fe ig eile), Holz (Holzbalkendecke,
Vollholzdecke), Holz-Be on-Hyb idkons uk ion
• Deckenkons uk ion
Ges ichen, gespach el und ges ichen, gepu z und
ges ichen
• Fußbodenau bau
A en: T i schalldämmung + Wä medämmung + Es ich
(unbeheiz ), T i schalldämmung + Wä medämmung +
Es ich (beheiz ), T i schalldämmung + Wä medämmung
+ T ockenes ich
Besonde hei : Bei den Fußbodenau bau en we den meh e e Baus o e
meis on einem Gewe k e a bei e , da dabei eine
Geweh leis ungsabg enzung e mieden wi d.
• Fußbodenbelag
A en: Pa ke , Fliesen, Linoleum, Es ich, Teppich
Besonde hei : Da ü den Ausbau eine Wohnung zwischen seh
un e schiedlichen Quali ä en gewähl we den kann, wi d
an diese S elle in Quali ä en un e ka ego isie .
• Kons uk ionsa Dach
A en: Flachdach (Holz, Be on, S ahl), Sa eldach (Holz, Be on,
S ahl), Pul dach (Holz, Be on, S ahl), Walmdach (Holz,
Be on, S ahl)
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
138
• Dämmlage Dach
A en: Wa mdach, Umkeh dach, Zwischenspa endämmung
• Dachdeckung
A en: Bi umendachbahn, Kuns s o dachbahn, bekies ,
Me alldeckung (S anda d - z.B. Zink, exklusi – z.B.
Kup e ), in ensi beg ün , ex ensi beg ün , begehba
(Te asse), Dachp annen, Schindeln
• Sani ä auss a ung
A en: Ein ache S anda d, mi le e S anda d, hohe S anda d,
exklusi e S anda d
• Wä mee zeuge
A en: Fe nwä me, Zen alheizung und zen ales Wa mwasse ,
Zen alheizung dezen ales Wa mwasse , dezen ale
Heizung und dezen ales Wa mwasse , zen ales
Blockheizk a we k
The me: B enns o he me, Kombi he me, keine (Sola he mie,
Geo he mie e c.), keine (Fe nwä me), keine (Passi haus)
• Heizungsa
A en: Kon ek o en, Fußbodenheizung
• E neue ba e Ene gien
A en: Fe nwä me, Sola he mie, Pho o ol aik, Geo he mie,
Lu wä mepumpe, Wasse wä mepumpe, Eisspeiche
• Lu echnische Anlagen
A en: Außenlu du chlässe (ALD) dezen ale Abzug,
Außenlu du chlässe (ALD) zen ale Abzug, dezen ale
Lü ungsanlage mi Wä me ückgewinnung, zen ale
Lü ungsanlage mi Wä me ückgewinnung, Klimaanlage
• Schal e p og amm
A en: Ein ache S anda d, mi le e S anda d, hohe S anda d
• E-Au o Lades a ion
A en: Keine, o be ei e , ollin eg ie
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
139
• Auss a ung Fe nmeldeanlagen
A en: Ein ache S anda d, mi le e S anda d, hohe S anda d
• Glas ase ne zwe k
A en: Keins, ib e o he building, ib e o he home, ollin eg ie
• Fö de anlagen
A en: Au zug bis 6 Pe sonen, Au zug olls uhlge ech , Au zug
k anken agenge ech , Las enau zug
• Küchen
A en: Keine, nied ige S anda d, mi le e S anda d, hohe
S anda d
• Sma Home
A en: Keins, o be ei e , ollin eg ie
Hinweis: Die Angaben zu den Elemen en wu den au Basis einschlägige Li e a u
gemach . Zudem spiegeln sie das P axiswissen des Au o s, au g und de meh jäh igen
Tä igkei als A chi ek und Bü oinhabe ü A chi ek u leis ungen im Wohnungsbau
wide . Um die Elemen e wei e zu alidie en müss e eine E hebung zu Ve wendung
de o.g. Elemen e bei Bau äge n du chge üh we den.
Die Abbildung 35 nimm diese Einzelelemen e au und o dne ihnen das jeweilige
Gewe k nach STLB-Bau zu. Es e gib sich hie aus ein geo dne es Bild, indem sich
imme Bauelemen und Gewe k gegenübe s ehen.
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
140
KG gemäß DIN 276 Elemen gemäß DIN 276 Elemen gem. Reduk ion
in eg a ion Elemen a STLB-Bau Zuo dnung Anme kung
100 G unds ück keine S anda disie ung möglich Au g und Indi iduelle Gegebenhei en
200 He ich en und E schließen keine S anda disie ung möglich Au g und Indi iduelle Gegebenhei en
310 Baug ube, Ve bau keine S anda disie ung möglich
002 E da bei en Au g und Indi iduelle Gegebenhei en
320 G ündung, Un e bau Fundamen a
S ahlbe on S ei en undamen e, Sohlpla e 013 Be onbaua bei en
S ahlbe onPunk undamen e, Sohlpla e 013 Be onbaua bei en
S ahlbe on Solpla e als Flachgündung 013 Be onbaua bei en
S ahlbe on P ahlg ündung Spezial ie bau
Un e _Solpla e
Dämmung un e Solpla e
013 Be onbaua bei en / 023 Pu z-, S ucka bei en,
Wä medämmsys eme / 034 Male - und Lackie a bei en
Saube kei sschich un e Solpla e 002 E da bei en / 013 Be onbaua bei en Ve gabe nach Zei lichem Ablau und Geweh leis ung
Au bau_Solpla e
Ve bundes ich 025 Es icha bei en
Schwimmende Es ich 025 Es icha bei en
Wä medämmung , schwimmende Es ich 025 Es icha bei en
Imp egnie
013 Be onbaua bei en / 018 Abdich ungsa bei en / 021
Dachdich ungsa bei en / 025 Es icha bei en / 034 Male - und
Lackie a bei en
Ve gabe nach Zei lichem Ablau
Belag_Solpla e
Pa ke , S anda d 028 Pa ke a bei en, Holzp las e a bei en
Pa ke , hohe S anda d 028 Pa ke a bei en, Holzp las e a bei en
Pa ke , Exklusi 028 Pa ke a bei en, Holzp las e a bei en
Fliesen, S anda d 024 Fliesen- und Pla ena bei en
Fliesen, hohe S anda d 024 Fliesen- und Pla ena bei en
Fliesen, Exklusi 024 Fliesen- und Pla ena bei en
Es ich, geschli en, e edel 025 Es icha bei en
Linoleum
024 Fliesen- und Pla ena bei en / 028 Pa ke a bei en,
Holzp las e a bei en/ 036 Bodenbelaga bei en
Ve gabe nach Menge und zei lichem Ablau
Teppich
024 Fliesen- und Pla ena bei en / 028 Pa ke a bei en,
Holzp las e a bei en/ 036 Bodenbelaga bei en
Ve gabe nach Menge und zei lichem Ablau
330 Außenwände Außenwandbekleidung_Innen
Unbehandel
Ges ichen 034 Male - und Lackie a bei en
Gespach el 034 Male - und Lackie a bei en / 039 T ockenbaua bei en
Gepu z 023 Pu z-, S ucka bei en, Wä medämmsys eme
Ge lies 024 Fliesen- und Pla ena bei en
T ockenbau au UK 039 T ockenbaua bei en

Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
141
T agsys em_Außenwand
MW KS 17cm 012 Mau e a bei en
MW KS 24cm 012 Mau e a bei en
MW KS 36cm 012 Mau e a bei en
MW HLZ 24cm 012 Mau e a bei en
MW HLZ 36cm 012 Mau e a bei en
MW HLZ 49cm 012 Mau e a bei en
MW Po enbe on 24 cm 012 Mau e a bei en
MW Po enbe on 36 cm 012 Mau e a bei en
MW Po enbe on 49 cm 012 Mau e a bei en
STLB O be on bis 20 cm 013 Be onbaua bei en
STLB O be on 21-25 cm 013 Be onbaua bei en
STLB O be on 26-30 cm 013 Be onbaua bei en
STLB O be on ab 31 cm 013 Be onbaua bei en
STLB Halb e ig eile bis 20 cm 013 Be onbaua bei en
STLB Halb e ig eile 21-25 cm 013 Be onbaua bei en
STLB Halb e ig eile 26-30 cm 013 Be onbaua bei en
STLB Halb e ig eile ab 31 cm 013 Be onbaua bei en
STLB Fe ig eile bis 20 cm 013 Be onbaua bei en
STLB Fe ig eile 21-25 cm 013 Be onbaua bei en
STLB Fe ig eile 26-30 cm 013 Be onbaua bei en
STLB Fe ig eile ab 31 cm 013 Be onbaua bei en
Holzs ände wand, beidsei ig beplank , gedämm bis 15 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Holzs ände wand, beidsei ig beplank , gedämm 16 - 20 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Holzs ände wand, beidsei ig beplank , gedämm 21 - 25 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Holzs ände wand, beidsei ig beplank , gedämm 26 - 30 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Holzs ände wand, beidsei ig beplank , gedämm ab 31 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
CLT Vollholzkons uk ion 10-12,5 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
CLT Vollholzkons uk ion 13-15,5 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
CLT Vollholzkons uk ion 16-17,5 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
CLT Vollholzkons uk ion ab 18 cm 016 Zimme - und Holzbaua bei en
P os en-Riegel, S ahl, e glas
017 S ahlbaua bei en / 031 Me allbaua bei en / 032
Ve glasungsa bei en
Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
P os en-Riegel, S ahl, opake Paneele
017 S ahlbaua bei en / 031 Me allbaua bei en / 032
Ve glasungsa bei en
Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
P os en-Riegel, Holz, e glas 016 Zimme a bei en / 032 Ve glasungsa bei en Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
P os en-Riegel, Holz, opake Paneele 016 Zimme a bei en / 032 Ve glasungsa bei en Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
P os en-Riegel, Be on+S ahl, e glas
013 Be onbaua bei en / 017 S ahlbaua bei en / 031
Me allbaua bei en / 032 Ve glasungsa bei en
Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
P os en-Riegel, Be on+S ahl, opake Paneele
013 Be onbaua bei en / 017 S ahlbaua bei en / 031
Me allbaua bei en / 032 Ve glasungsa bei en
Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
142
Außenwandbekleidung_Außen
WDVS
023 Pu z-, S ucka bei en, Wä medämmsys eme / 034 Male - und
Lackie a bei en
Ve gabe ach Menge und zei lichem Ablau
Vo maue ziegel, S anda d 012 Mau e a bei en
Vo maue ziegel, gehobene S anda d 012 Mau e a bei en
Vo maue ziegel, Exklusi 012 Mau e a bei en
Na u s ein, S anda d
012 Mau e a bei en / 014 Na u - und Be onwe ks eina bei en /
Vo gehäng e Hin e lü e e Fassade
Ve gabe nach Menge, zei lichem Ablau und Geweh leis ung
Na u s ein, Exklusi
012 Mau e a bei en / 014 Na u - und Be onwe ks eina bei en /
Vo gehäng e Hin e lü e e Fassade
Ve gabe nach Menge, zei lichem Ablau und Geweh leis ung
Zemen gebundene Fase pla en, S anda d 016 Zimme a bei en / 038 Vo gehäng e Hin e lü e e Fassade Ve gabe nach Menge, zei lichem Ablau und Geweh leis ung
Zemen gebundene Fase pla en, gehobene S anda d 016 Zimme a bei en / 038 Vo gehäng e Hin e lü e e Fassade Ve gabe nach Menge, zei lichem Ablau und Geweh leis ung
Sich be onpla en 013 Be onbaua bei en / 038 Vo gehäng e Hin e lü e e Fassade Ve gabe nach Menge, zei lichem Ablau und Geweh leis ung
Holzschalung S anda d 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Holzschalung Hochwe ig 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Fens e
Holz, 2-Scheiben Wä meschu z e glasung 026 Fens e
Holz, 3-Scheiben Wä meschu z e glasung 026 Fens e
Holz, 3-Scheiben Sonnenschu z e glasung 026 Fens e
Kuns s o , 2-Scheiben Wä meschu z e glasung 026 Fens e
Kuns s o , 3-Scheiben Wä meschu z e glasung 026 Fens e
Kuns s o , 3-Scheiben Sonnenschu z e glasung 026 Fens e
Aluminium, 2-Scheiben Wä meschu z e glasung 026 Fens e
Aluminium, 3-Scheiben Wä meschu z e glasung 026 Fens e
Aluminium, 3-Scheiben Sonnenschu z e glasung 026 Fens e
Aluminium+Holz, 2-Scheiben Wä meschu z e glasung 026 Fens e
Aluminium+Holz, 3-Scheiben Wä meschu z e glasung 026 Fens e
Aluminium+Holz, 3-Scheiben Sonnenschu z e glasung 026 Fens e
340 Innenwände Innenwände
T ockenbau, Rigips, 2-Lagig beplank 039 T ockenbaua bei en
T ockenbau, Rigips+OSB, 2-Lagig beplank 039 T ockenbaua bei en
Gipsdielen 039 T ockenbaua bei en
S ahlbe on 013 Be onbaua bei en
Holz 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Maue we k 012 Mau e a bei en
Innenwandbekleidung
Unbehandel
Ges ichen 034 Male - und Lackie a bei en
Gespach el 034 Male - und Lackie a bei en / 039 T ockenbaua bei en
Gepu z 023 Pu z-, S ucka bei en, Wä medämmsys eme
Ge lies 024 Fliesen- und Pla ena bei en
T ockenbau au UK 039 T ockenbaua bei en
350 Decken Deckenkons uk ion
STLB, O be on 013 Be onbaua bei en
STLB, Halb e ig eile 013 Be onbaua bei en
STLB, Fe ig eile 013 Be onbaua bei en
STLB, Fe ig eile, Vo gespann 013 Be onbaua bei en
Holz, Holzbalkendecke 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Holz, CLT, Vollholzdecke 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Holz+STLB Hyb iddecke 013 Be onbaua bei en / 016 Zimme a bei en Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
Fußbodenau bau
T i schalldämmung, Wä medämmung, schwimmende
Es ich, unbeheiz
025 Es icha bei en
T i schalldämmung, Wä medämmung, schwimmende
Es ich, beheiz
025 Es icha bei en
T i schalldämmung, Wä medämmung, T ockenens ich 025 Es icha bei en
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
143
Fußbodenbelag
Pa ke , S anda d 028 Pa ke a bei en, Holzp las e a bei en
Pa ke , hohe S anda d 028 Pa ke a bei en, Holzp las e a bei en
Pa ke , Exklusi 028 Pa ke a bei en, Holzp las e a bei en
Fliesen, S anda d 024 Fliesen- und Pla ena bei en
Fliesen, hohe S anda d 024 Fliesen- und Pla ena bei en
Fliesen, Exklusi 024 Fliesen- und Pla ena bei en
Es ich, geschli en, e edel 025 Es icha bei en
Linoleum
024 Fliesen- und Pla ena bei en / 028 Pa ke a bei en,
Holzp las e a bei en/ 036 Bodenbelaga bei en
Ve gabe nach Menge und zei lichem Ablau
Teppich
024 Fliesen- und Pla ena bei en / 028 Pa ke a bei en,
Holzp las e a bei en/ 036 Bodenbelaga bei en
Ve gabe nach Menge und zei lichem Ablau
360 Däche Kons uk ionsa _Dach
Flachdach Be on 013 Be onbaua bei en
Pul dach Be on 013 Be onbaua bei en
Sa el- /Walmdach Be on 013 Be onbaua bei en
Flachdach Holz 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Pul dach Holz 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Sa el- /Walmdach Holz 016 Zimme - und Holzbaua bei en
Flachdach S ahl 017 S ahlbaua bei en
Pul dach S ahl 017 S ahlbaua bei en
Sa el- /Walmdach S ahl 017 S ahlbaua bei en
Dämmlage_Dach
Wa mdach 016 Zimme - und Holzbaua bei en / 020 Dachdeckungsa bei en
Umkeh dach 016 Zimme - und Holzbaua bei en / 020 Dachdeckungsa bei en
Zwischenspa endämmung 016 Zimme - und Holzbaua bei en / 020 Dachdeckungsa bei en
Dachdeckung
Bi umendachbahn 021 Dachabdich ungsa bei en
Kuns s o dachbahn 021 Dachabdich ungsa bei en
Bekies 020 Dachdeckungsa bei en / 021 Dachabdich ungsa bei en Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
Me alldeckung S anda d (Zink o.ä.) 020 Dachdeckungsa bei en
Me alldeckung Exklusi (Kup e o.ä.) 020 Dachdeckungsa bei en
Beg ün (Ex ensi ) 020 Dachdeckungsa bei en / 021 Dachabdich ungsa bei en Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
Beg ün (In ensi ) 020 Dachdeckungsa bei en / 021 Dachabdich ungsa bei en Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
Begehba (G a ings ode Pla en) 020 Dachdeckungsa bei en / 021 Dachabdich ungsa bei en Ve gabe nach Geweh les ungsg ünden
Dachp annen 020 Dachdeckungsa bei en
370 In as uk u anlagen keine S anda disie ung möglich Au g und Indi iduelle Gegebenhei en
380 Baukons uk i e Einbau en keine S anda disie ung möglich Au g und Indi iduelle Gegebenhei en
390 Sons ige Maßnamen keine S anda disie ung möglich Au g und Indi iduelle Gegebenhei en
410 Abwasse -, Wasse -, Gasanlagen Sani ä auss a ung
Ein ache S anda d
045 Gas-, Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Sani ä / 046 Gas-,
Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Be iebsein ich ungen
Mi le e S anda d
045 Gas-, Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Sani ä / 046 Gas-,
Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Be iebsein ich ungen
Hohe S anda d
045 Gas-, Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Sani ä / 046 Gas-,
Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Be iebsein ich ungen
Exklusi
045 Gas-, Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Sani ä / 046 Gas-,
Wasse -, und Abwasse ins alla ion - Be iebsein ich ungen
420 Wä me e so gungsanlagen Wä mee zeuge
Zen alheizung und Wa mwasse , B ennwe kessel 040 Wä mee zeuge und zen ale Ein ich ungen
Zen alheizung und Wa mwasse dezen al,
B ennwe kessel und Du chlau e hi ze
040 Wä mee zeuge und zen ale Ein ich ungen / 054
Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
Dezen ale Heizung und Wa mwasse , B ennwe kessel 040 Wä mee zeuge und zen ale Ein ich ungen
Dezen ale Heizung und Wa mwasse , B ennwe kessel und
Du chlau e hi ze
040 Wä mee zeuge und zen ale Ein ich ungen / 054
Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
Zen alheizung und Wa mwasse , Palle ode Hackschni zel 040 Wä mee zeuge und zen ale Ein ich ungen
Zen ales BHKW 040 Wä mee zeuge und zen ale Ein ich ungen
Baukos en in de P ojek en wicklung - Bidp o Sei e
144
Abb. 40 Vo schlag zu In eg a ion on Elemen a en, eigene Da s ellung
Heizungsa
Kon ek o en 041 Heiz lächen, Roh lei ungen, A ma u en
Fußbodenheizung 041 Heiz lächen, Roh lei ungen, A ma u en
E neue ba e_Ene gien
Sola he mie 057 Gebäudesys em echnik
Pho o ol aik 057 Gebäudesys em echnik
Obe lächennahe Geo he mie 057 Gebäudesys em echnik
Geo he mie 057 Gebäudesys em echnik
Lu wä mepumpe 057 Gebäudesys em echnik
Wasse wä mepumpe 057 Gebäudesys em echnik
Eisspeiche 057 Gebäudesys em echnik
430 Lu echnische_Anlagen Lu echnische_Anlagen
ALDs, dezen ale Abzug 075 Raumlu echnische Anlagen
Dezen ale Lü ungsanlage mi Wä me ückgewinnung 075 Raumlu echnische Anlagen
Zen ale Lü ungsanlage mi Wä me ückgewinnung 075 Raumlu echnische Anlagen
Klimaanlage 075 Raumlu echnische Anlagen
440 S a ks omanlagen Schal e p og amm
Ein ache S anda d 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
Mi le e S anda d 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
Hohe S anda d 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
E-Au o Lades a ion
Keine
Vo be ei e 052 Mi elspannungsanlagen / 057 Gebäudesys em echnik
Vollin eg ie 052 Mi elspannungsanlagen / 057 Gebäudesys em echnik
450 Fe nmeldeanlagen Auss a ung
Ein ache S anda d 061 Fe nmeldelei ungsanlagen / 063 Meldeanlagen
Mi le e S anda d 061 Fe nmeldelei ungsanlagen / 063 Meldeanlagen
Hohe S anda d 061 Fe nmeldelei ungsanlagen / 063 Meldeanlagen
Glas ase ne zwe k
Keines
Fib e o he Building 061 Fe nmeldelei ungsanlagen / 063 Meldeanlagen
Fib e o he Home 061 Fe nmeldelei ungsanlagen / 063 Meldeanlagen
Vollin eg ie 061 Fe nmeldelei ungsanlagen / 063 Meldeanlagen
460 Fö de anlagen Fö de anlagen
Au zug bis 6 Pe sonen 069 Au züge
Au zug Rolls uhlge ech , bis 10 Pe sonen 069 Au züge
Au zug T agenge ech , bis 14 Pe sonen 069 Au züge
Las enau zug 069 Au züge
470 Nu zungsspezi ische Anlagen Küchen
Keine
Ein ache S anda d 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
Mi le e S anda d 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
Hohe S anda d 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
480 Gebäudeau oma ion Sma Home
Keines
Vo be ei e 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
Vollin eg ie 054 Niede spannungsanlagen, Einbauge ä e
490 Sons iges keine S anda disie ung möglich Au g und Indi iduelle Gegebenhei en
500 Außenanlagen keine S anda disie ung möglich Au g und Indi iduelle Gegebenhei en
600 Auss a ung Küchen
Keine
Ein ache S anda d 027 Tischle a bei en
Mi le e S anda d 027 Tischle a bei en
Hohe S anda d 027 Tischle a bei en
700 Nebenkos en keine S anda disie ung möglich Nach Komplexi ä de Au gabe