Hábi a y Sociedad (issn 2173-125X), n.º 12, no iemb e de 2019, Uni e sidad de Se illa, pp. 11-27 11
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Abs ac
The a icle in oduces how in es i ica ion se e as an
analy ical amewo k o unpinning he inc ease o
he buy- o-le phenomenon in a educed le ing ma -
ke ha p oduces a ise in le ing p ices. The Chilean
neolibe al con ex and he dis- egula ed condi ion o
p ope y- en ma ke s p o ides a chance o e iewing
he insigh s o how housing and le ing a e unde min-
ing he a o dabili y in he La in Ame ican egion. The
i s pa is cen ed on an explo a i e s a is ical analysis
based on CASEN su ey 2009-2017 o iden i y he a i-
a ions in he household whose incomes come om le -
ing u ban p ope ies. To deepen he analysis, he sec-
ond pa explo es he inancial p o i abili y o le ing
business in a speci ic bo ough o San iago. This analysis
employs wo inancial me hods: he Yield and he Ne
P esen Value (NPV). The esul s indica e ha he e is
a highe concen a ion o his ype o business in he
weal hies 10% while he p o i abili y o le ing business
is high. These esul s demons a e he exis ence o in-
es i icacion in San iago and some public policy al e -
na i es a e o e ed o engage in a b oade in e na ional
discussion.
Key wo ds
Le ing; Housing; Ren ism; Neolibe alism
Resumen
Se in oduce el enómeno de la in e sionis i icación
como ma co de análisis c í ico pa a desen aña las
p oblemá icas asociadas al aumen o de p opie a ios en
un me cado de a iendos educidos como pa e de ac-
o es que inciden en el aumen o de p ecio de a ien-
dos. El con ex o neolibe al chileno con un me cado de
a iendos des egulados o ece in e esan es alcances al
p oblema de la i ienda y el a iendo en ciudades de la
egión. El mé odo se di ide en dos pa es. A ni el na-
cional se ha u ilizado un mé odo es adís ico desc ip i o
a pa i de la encues a CASEN en e 2009 y 2017 pa a
de ec a cuán o ha a iado la can idad de hoga es que
pe ciben ing esos po a iendo de p opiedades u ba-
nas en es e pe iodo. Pa a p o undiza el análisis, se se-
lecciona un ba io con he e ogeneidad en alo es de
a iendo pa a es udia lo median e écnicas de e alua-
ción de en abilidad inancie a (Yield y VAN). Los e-
sul ados de es e es udio indican que ha aumen ado la
concen ación de ing esos po a iendo de p opieda-
des u banas en el 10% más ico y que en el ba io es u-
diado pa a odos los casos se obse a una en abilidad
inancie a al a. Con es o se demues a la exis encia de
in e sionis i icación en San iago y se o ecen algunas
al e na i as de polí ica pública.
Palab as cla e
A iendo; Vi ienda; Ren ismo; Neolibe alismo
In e sionis i icación en Amé ica La ina:
p oblema ización del me cado de a iendo pa a el
caso chileno
In es i ica ion in La in Ame ica: p oblema ising
he le ing ma ke in he Chilean case
José-F ancisco Ve ga a-Pe ucich1 y Ca los Agui e Nuñez2
Fecha de ecepción: 03-04-2019 – Fecha de acep ación: 04-07-2019
Hábi a y Sociedad (issn 2173-125X), n.º 12, no iemb e de 2019, pp. 11-27.
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1 Doc o e in es igado de la Facul ad de A qui ec u a, Diseño y Cons ucción. Di ec o del Cen o P oducción del Espacio de la
Uni e sidad de Las Amé icas, San iago, Chile. E-mail: [email p o ec ed]
2 Di ec o de la Escuela de Cons ucción de la Uni e sidad de las Amé icas, San iago, Chile. E-mail: [email p o ec ed]
José-F ancisco Ve ga a-Pe ucich y Ca los Agui e Nuñez
12 Hábi a y Sociedad (issn 2173-125X), n.º 12, no iemb e de 2019, Uni e sidad de Se illa, pp. 11-27
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In oducción
El inc emen o en las in e siones pa a a iendo de hoga es es un e-
nómeno escasamen e cubie o po la li e a u a exis en e sob e segmen-
os desa en ajados. Hemos acuñado el é mino ‘in es i ica ion’ pa a
cap u a el p oceso de cómo los p opie a ios de i ienda la usan pa a al-
quila la, con especial én asis en el c ecien e ol del a iendo en el me -
cado de la i ienda p i ada y en de ec a pa ones espaciales de in e -
sión pa a alquila y así con ibui a las geog a ías de los desplazados en
con ex os u banos con empo áneos (Hulse y Reynolds, 2018, p. 14).3
En 2018, Ka h Hulse y Ma ga e Reynolds in oducen el concep o
‘in es i ica ion’ pa a enma ca los p ocesos en que un p opie a io u i-
liza la i ienda en alquile bajo un esquema en is a. El ma co analí i-
co en egado po Hulse y Reynolds es aplicado a un es udio de caso en
Sídney, Aus alia, pa a de ela cómo el a iendo se ha con e ido en un
modelo de negocios pa a ex ae en a desde la i ienda cuyos des ina-
a ios son hoga es de clase menos a en ajada. En busca de explo a la
aplicabilidad de es e nue o ma co de análisis al con ex o la inoame i-
cano se ha ealizado un es udio especí ico en Chile, en el ba io San a
Isabel de la comuna de San iago, en busca de iden i ica si en es e caso
exis e un p oceso de ‘in es i ica ion’. Es a explo ación pe mi e e isa
cómo es e enómeno p oduce exclusiones socioeconómicas, cuáles son
las po enciales mo i aciones de quienes aplican es a es a egia y qué
po enciales implicaciones pod ía ene es e p oceso en el desa ollo
u bano y en el diseño de nue as polí icas públicas que inco po en es a
p oblemá ica a la agenda de ciudad.
El caso de la i ienda en Chile es ecuen emen e usado pa a ilus-
a cómo el modelo neolibe al puede da o ma a p ác icas socio-es-
paciales o ien adas a la ex acción de alo desde los p ocesos u banos
(Boano y Ve ga a-Pe ucich, 2017). Ya sea median e es udios de polí i-
cas públicas (Cociña, 2016), seg egación (Ruiz-Tagle y López M., 2014;
Saba ini, Rasse, Cáce es, Robles y T ebilcock, 2017), gen i icación
(Lopez-Mo ales, A iagada-Luco y Gasic-Kle y Meza-Co alan, 2015;
Inzulza-Con a do, 2016), inancia ización (Gasic, 2018), e icaliza-
ción (Ve ga a Vidal, 2017) y colusión (Va gas, 2016); el caso chileno
cuen a con impo an es apo es a discu i en un ma co in e nacional
sob e los e ec os del modelo neolibe al en la ida u bana, po lo que la
aplicación del nue o mé odo de es udio sob e ‘in es i ica ion’ se cons-
i uye como una con ibución me odológica ú il pa a en ende la diná-
mica de la ciudad como uen e de luc o.
En es e a ículo se ha aducido el é mino ‘in es i ica ion’ como in-
e sionis i icación, p o enien e de una concep ualización sob e cómo los
in e sionis as u banos (‘in es o s’ en inglés) p o i an del a iendo de
p opiedades u banas, ijando el análisis en el es udio del compo amien-
o de los indi iduos (p opie a ios en elación con los a enda a ios), en
ez de obse a los mac o- lujos de capi al sob e es os p ocesos. Así, en-
onces, el a ículo desa olla un análisis mic oeconómico. No obs an e,
pa a o as in es igaciones u u as, una ap oximación mac oeconómica
pod ía o ece nue os alcances me odológicos y o o ipo de e lexiones.
El a ículo pa e p esen ando la in e sionis i icación en un ma co de li e-
a u a más amplio sob e enómenos de la i ienda en la ciudad neolibe-
al, seguido po una b e e con ex ualización del égimen de p opiedad
p i ada y me cado del a iendo en Chile. Se sigue con la p esen ación
de los mé odos usados. Pa a ealiza el es udio empí ico se han ealizado
3 Tex o o iginal: “The inc ease in
household le el en al in es men is a
con empo a y phenomenon no well co -
e ed by he exis ing li e a u e on disad-
an aged a eas, which ocuses mainly on
owne occupa ion and social en al. We
ha e coined he e m ‘in es i ica ion’ o
cap- u e his p ocess, d awing a en ion
no only o he inc easing impo ance o
he scale o p i a e en al in es men o
u ban housing ma ke dynamics bu also
o he e ec o spa ial pa e ns o en al
in es men in con- ibu ing o he geog-
aphy o disad an age (and po en ially
ad an age) in con empo a y u ban se -
ings”.
In e sionis i icación en Amé ica La ina: p oblema ización del me cado de a iendo pa a el caso chileno
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dos ap oximaciones en dos escalas di e en es: a ni el nacional se ha u i-
lizado un mé odo es adís ico desc ip i o a pa i de la encues a CASEN
en e 2009 y 2017 pa a de ec a cuán o ha a iado la can idad de hoga-
es que pe ciben ing esos po a iendo de p opiedades u banas en es e
pe iodo. Una segunda ap oximación es ba ial. Se ha seleccionado un
ba io de la ciudad de San iago que p esen e impo an es a iaciones en
ipologías de depa amen os con he e ogeneidad en alo es de a iendo
pa a es udia lo median e dos écnicas de e aluación de en abilidad i-
nancie a: Yield y Valo Ac ual Ne o. A modo de b e e an icipo de los e-
sul ados de es e es udio, a ni el nacional ha aumen ado la concen ación
de ing esos po a iendo de p opiedades u banas cap u ado po el 10%
más ico de los hoga es, mien as que en caso pa icula del ba io San-
a Isabel de San iago Cen o, se obse a una en abilidad inancie a al a
y una exclusión de la clase media en el acceso a es as i iendas en azón
de los al os alo es de a iendo. El a ículo concluye que sí exis e un p o-
ceso de in e sionis i icación en San iago y se o ecen algunas al e na i as
de polí ica pública pa a ins ala una e lexión sob e cómo educi la ex-
clusión po es as causas, con én asis en qué elación iene es e enómeno
con la c isis del cuidado y la ágil segu idad social en con ex os neolibe-
ales como el chileno.
La ‘in es i ica ion’ como ma co de análisis
Pa a Hen i Le eb e, de ás de los aspec os más elemen ales de la ida
co idiana se esconden las e dade as pe e siones y con adicciones
que ca ac e izan la sociedad capi alis a, en si uaciones concebidas ea-
almen e pa a gene a escenas de ida que es án cuidadosamen e pen-
sadas pa a ex ae alo desde las elaciones sociales (Le eb e, 1991).
Den o de los componen es emocionales más ele an es pa a con igu-
a sensaciones de segu idad social en la ida co idiana es á el acceso
a la i ienda (Ma cuse en B enne , Ma cuse y Maye , 2012). Cuando
sis emas sociales ales como el neolibe alismo es ablecen ba e as de
acceso a la i ienda, se pod ía comenza a e el enómeno de la alie-
nación hacia los o os, en que los ecinos y miemb os de una misma
comunidad comienzan a compe i en e sí pa a ob ene posiciones se-
gu as en la escala social, que eduzcan su ulne abilidad, con lo que
las pe sonas se aíslan y se di iden emiendo po la hos ilidad de o os
miemb os de la sociedad (Swain, 2012). Es as di isiones y aislaciones a
causa de un modelo económico basado en la compe encia en e indi-
iduos, se ep esen an en dispa idades u banas ma e ialmen e isibles
en la i ienda (Gilbe , 2013). En es e con ex o, el acceso a la p opie-
dad p i ada es uno de los p incipales aspec os endien es pa a gene a
segu idad an e una ida co idiana amenazada po la iesgosa esceno-
g a ía inancie a neolibe al.
En el p esen e, el éxi o de una ciudad iende a medi se po la en a-
bilidad de sus in e siones u banas (Pagano y Bowman, 1997). En la ac-
ualidad, g an pa e de dichas in e siones se ealiza con capi al inan-
cie o, el cual en ma e ia inmobilia ia se p esen a como una in e sión
segu a pa a quienes os en an impo an es ni eles de iqueza, pe o al a-
men e iesgosa pa a quienes poseen poco capi al de in e sión o depen-
dencia labo al (Du and, 2017).
Al implemen a se el inanciamien o inmobilia io pa a la comp a de la
casa p opia, la expansión del me cado global de capi ales se apoyó en el
José-F ancisco Ve ga a-Pe ucich y Ca los Agui e Nuñez
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endeudamien o p i ado, es ableciendo un ínculo ín imo en e la ida bio-
lógica de los indi iduos y el p oceso global de ex acción de en a y especu-
lación (Rolnik, 2017, p. 37).
El acceso a la segu idad de la enencia de i ienda concen ada en
un g upo selec o de la población y el a amien o de la i ienda como
un ac i o inancie o ha c eado una si uación que Raquel Rolnik (2017)
ha desc i o como la c isis global de insegu idad de enencia. En es a
c isis, los a enda a ios se encuen an al amen e expues os a las a ia-
ciones del me cado inmobilia io y a la especulación de algunos p o-
pie a ios, que en en la i ienda una in e sión, asumiendo su alo de
cambio y po meno izando su alo de uso, gene ando así modelos de
exclusión.
El p oceso de exclusión de habi an es de un ba io po pa e de
nue os p opie a ios o in e so es se conoce adicionalmen e como
gen i icación (Lees, Sla e y Wyly, 2008). Es e enómeno cuen a con
impo an es a ances y es udios en ciudades de Amé ica La ina (Hidal-
go Da wyle , 2014; Inzulza y Galleguillos, 2014; López-Mo ales, Gasic
Kle y Meza Co alán, 2014; Oli e a, 2014; Saba ini e al., 2017). No
obs an e, el ópico del a iendo en la o mación de mecanismos de ex-
clusión/dominación en ciudades a pa i de la elación a enda a io/
p opie a io cuen an con una nue a me odología de ap oximación que
ue p esen ada como in es i ica ion y que hemos aducido como in e -
sionis i icación. Ka h Hulse y Ma ga e Reynolds (2018) plan ean el con-
cep o de in e sionis i icación pa a explica un p oceso en el que una
aumen ada capacidad de comp a po pa e de un in e so le pe mi e
adqui i p opiedades en ba ios de meno es ing esos, acele ando el in-
c emen o del alo de dichas p opiedades y a iendos en el sec o en
desmed o de los sec o es económicamen e menos a en ajados que lo
habi an, pa a así ex ae en a de esos p ocesos. Pa a Hulse y Reynolds
(ob. ci .), la adquisición de i ienda po pa e del in e so iende a ea-
liza se pa a luego a enda las p opiedades en el me cado de la i ien-
da local y así palia la ulne abilidad inancie a y gene a un ins u-
men o p i ado de segu idad social u u a an e la agilidad de sis emas
de salud y pensiones. En es e es udio, las au o as plan ean que los p o-
pie a ios no son necesa iamen e icos, sino que han sido o ien ados o
bien conocen el sis ema c edi icio pa a accede a es os mecanismos de
gene a en abilidad en busca de asegu a un u u o incie o, más que
po un ánimo de a a icia. No obs an e, el modelo bien puede u iliza -
se pa a ins ala una máquina ex ac i a de alo a pa i del a iendo
que el in e sionis a Felipe Yalu ha denominado como acas leche as
que son “p opiedades que se a ienden sin acancia y aumen en su a-
lo como ac i os a a és del iempo” y “se ca ac e iza po ob ene una
excelen e en abilidad, po que se a a de un bien aíz muy co izado”
(Yalu Po illa, 2016, p. 70). La in e sionis i icación es un modelo de
negocios que me ece una mi ada con mayo de ención en las me ópo-
lis chilenas dado que pod ían se indica i as de p ocesos de exclusión
de clases ulne ables que se o iginan en la incapacidad de accede a
a iendos en i iendas con buena localización.
Según Hulse y Reynolds (2018), los a enda a ios de es as p opieda-
des ienden a se hoga es de meno es ing esos con incapacidad de ad-
qui i i ienda, que, median e la necesidad básica del habi a en an o
alo de uso, ac i an el ciclo de ganancias que a o ece a los in e so es
a pa i de la i ienda en an o alo de cambio. Es o se insc ibe den o
de un enómeno que es ecien e en algunos países eu opeos y anglo-
In e sionis i icación en Amé ica La ina: p oblema ización del me cado de a iendo pa a el caso chileno
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sajones, al menos en su e sión más masi a, conocida como buy- o-le , o
comp a pa a a enda . En onces, el apo e me odológico de la in e -
sionis i icación es e isa cómo los hoga es de mayo es ing esos in ie -
en en la comp a de p opiedades en sec o es donde no les in e esa i i
sino en a y qué e ec os puede p oduci es e enómeno en los hoga es
de meno es ing esos. La p incipal p egun a que se plan ea es a línea
in es iga i a desa ollada po Hulse y Reynolds (ob. ci .) apun a a en-
ende las azones que hay de ás de es as decisiones pa a así ap ende
cuáles son los pa ones que se dan en e quienes ope an bajo es e es-
quema de en as u banas, buscando sabe si es e enómeno de mic o-
acumulación puede se ges ionado median e polí icas públicas.
Así, la in e sionis i icación a icula la eo ía de la inancialización
de la i ienda con la gen i icación, a la ez que en ega po enciales in-
sumos pa a in es igaciones e e idas a la especulación económica con
la i ienda como ac i o inancie o (Mo ales Sole , Alonso Mallén y Mo-
eno C uz, 2017), a la ez que p esen a un nue o en oque a po encia-
les causas de la seg egación esidencial (Leal, 2012), o o gando una
mi ada más ma e ial y espacial a un análisis que pod ía es uma se en
la abs acción p opia de las elaciones inancie as, con ibuyendo así
a complemen a los p oblemas ausen es de la Nue a Agenda U bana,
la cual ca ecía de pos u as más o undas a si uaciones u banas c í icas
p oducidas como consecuencia de la neolibe alización de los p ocesos
u banos (Rod íguez y Sug anyes, 2017). También, la in e sionis i ica-
ción pone el acen o en el in e so , gene ando una igu a de pode más
de inida que o as abs acciones concep uales como habla de la neoli-
be alización del desa ollo inmobilia io o del me cado de la i ienda.
Siendo un concep o nue o, nos in e esa e isa cómo se en iende es e
enómeno en el con ex o chileno.
P opiedad, a iendo y me cado inmobilia io en Chile
El acceso a la p opiedad de i ienda es una de las p incipales p io ida-
des de los chilenos (Landon, 2017), consecuencia de una la ga adi-
ción nacional en que el Es ado ha abajado en p ocesos subsidia ios y
legisla i os, pa a acili a el acceso a la enencia de i ienda de los Chi-
lenos (Na a e e y Na a e e, 2016). No obs an e, el omen o de una
polí ica habi acional en que el Es ado apoya con ondos pa a me cados
de i ienda en busca de aumen a el núme o de p opie a ios, pod ía
gene a e ec os ales como localización de i ienda en pe i e ias o e-
ducción de me cado de a iendos, educiendo así la mo ilidad social y
po encialmen e gene ando una pe pe uación de la desigualdad en el
acceso a bienes públicos (OECD, 2013). Es a mi ada se con i ma con
los da os, dado que en la ac ualidad el 63,7% de los hoga es es p opie-
a io de una i ienda y solo un 25% ocupa una i ienda en si uación de
a enda a io (MIDESO, Minis e io de Desa ollo Social, 2017). An e
la e idencia ecien e y la expe iencia de la c isis inmobilia ia de 2008,
expe os plan ean que la endencia de amplia la enencia de i ienda
p i ada debiese desa olla se bajo cie os esgua dos (Ha ey, 2015)
dado que g an pa e de dicho acceso a la p opiedad se desa olla me-
dian e endeudamien o con en idades inancie as, algo pa icula men-
e isible en el caso chileno donde el 62% de las p opiedades se han
comp ado sob e la base de c édi os hipo eca ios (MIDESO, 2018).
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En 2002, Jean Cummings y Denise DiPasquale (en Glaese y Me-
ye , 2002) plan eaban que la polí ica de i ienda en Chile con ibuye
a dis o siones espaciales que, en e o as consecuencias, p oduce una
limi ación pa a accede al me cado o mal del a iendo en el que pue-
den pa icipa con mayo libe ad los hoga es más icos. La e idencia
ecien e indica que en ciudades como San iago exis e un al o ni el de
exclusión po el p ecio de la i ienda gene ada po las polí icas u ba-
nas que egulan los me cados de suelo, donde la apa ición de nue os
edi icios en al u a se acompaña po la expulsión de los esiden es an-
iguos de los ba ios (López-Mo ales, 2016, en Boano y Ve ga a-Pe u-
cich, 2017). La elación en e la e icalización de la ciudad y su c e-
cimien o iene que e con asas de u banización —que en Chile se
ace ca al 90% de pe sonas i ienda en cen os u banos—, donde la ca-
pi alización se e leja en i ienda en al u a que esul a al amen e eg e-
si a pa a la sociedad dado que exige que cie os ac o es con capi al su-
icien e pa a e icaliza comiencen a concen a la in e sión en á eas
segu as pa a la in e sión, p i ilegiando sec o es consolidados o cen a-
les y excluyendo al es o de los espacios de la ciudad, en un p oceso de
p oducción u bana ca ac e izada como especulación inancie a des e-
gulada (G aham, 2016). San iago es un buen ejemplo en Amé ica La i-
na de es e p oceso de e icalización (Ve ga a Vidal, 2017). A su ez, la
concen ación de la in e sión y o mación de p oyec os inmobilia ios
se bene icia en p ocesos de al a demanda de i ienda (si uación cons-
an e en Chile), bajo un enómeno en que el p ecio de la i ienda se
ija po la escasa necesidad de aumen a la compe i i idad del me ca-
do, gene ando una colusión áci a en e ac o es (Va gas, 2016), cuya
p incipal me a es la en a y no la p o isión de i ienda. De es a colu-
sión áci a, se p oducen p ecios de i ienda que c ecen a un i mo p o-
pio. Es o impac a ambién los me cados de a iendo.
Pa a E nes o López-Mo ales y Nicolás He e a (2018), la e idencia
ecien e es o unda en elación a la necesidad de p oblema iza el me -
cado de a iendos en Chile. En e 2009 y 2015, el p ecio p omedio del
a iendo expe imen ó un aumen o de 31,2%, a la ez que se edujo el
amaño de las i iendas medidas en m2 po unidad. A pesa de aque-
llo, la i ienda de amaños in e io es a 30 m2 aumen ó en un 133% en
cuan o a su disponibilidad de en a en el me cado. Pa a el mismo pe-
iodo, mien as en 2009 un 18% de los hoga es e an a enda a ios, ya
en 2017 esa ci a llega al 25% de los hoga es (ob. ci .). Debido a que la
i ienda es el componen e que más impac a en los p esupues os de los
hoga es, el es udio de enómenos como la in e sionis i icación en zo-
nas u banas puede ilumina la exis encia de nue os mecanismos de ex-
acción de alo desde la co idianeidad de los hoga es en Chile.
Según esul ados ecien es, en Chile los hoga es des inan un 56%
del ing eso mensual al pago de a iendo en i ienda, anspo e públi-
co y alimen ación dia ia, pe o al segmen a po deciles socioeconómi-
cos se obse a que mien as los hoga es más pob es des inan un 118%
de sus ing esos al pago de gas os ijos, es deci , la ida u bana o mal se
les hace insos enible inancie amen e, los hoga es más icos cub en sus
necesidades básicas con un 18% del ing eso mensual po hoga (Ve -
ga a Pe ucich, 2018) anspo e público y canas a básica alimen a ia de
las p incipales ciudades de Chile, median e un análisis de da os ob eni-
dos a pa i de la encues a CASEN 2015, el Ins i u o Nacional de Es a-
dís icas y la Subsec e a ía de T anspo es (SECTRA. En es e con ex o,
p o undiza emos en cómo los a iendos y la in e sionis i icación inci-
den en los hoga es.
In e sionis i icación en Amé ica La ina: p oblema ización del me cado de a iendo pa a el caso chileno
Hábi a y Sociedad (issn 2173-125X), n.º 12, no iemb e de 2019, Uni e sidad de Se illa, pp. 11-27 17
h p://dx.doi.o g/10.12795/Habi a ySociedad.2019.i12.02
Mé odo
Pa a in es iga el enómeno de la in e sionis i icación en Chile desa-
ollamos dos ap oximaciones escala es. La p ime a es a ni el nacio-
nal pa a de e mina la magni ud de hoga es que u ilizan el a iendo
de o as p opiedades u banas pa a en a . Una segunda ap oximación
se basó en el es udio de un ba io en pa icula en donde una p esen-
cia de edi icios a la en a se habían capi alizado ecien emen e (desde
hace 10 o 15 años), p i ilegiando así la exis encia de depa amen os
que ya habían es ado un iempo den o de lo que pod íamos llama
como ma co de in e sionis i icación (in es i ica ion amewo k). En p i-
me a ins ancia, u ilizamos los da os p o is os po la Encues a de Ca ac-
e ización Socioeconómica de Chile (CASEN). Es a encues a se ealiza
cada dos a es años pa a de e mina las a iaciones en un amplio es-
pec o de ac o es de es udio que pe mi en cons ui pe iles sociales y
de e mina ocos especí icos donde deben ac ua las polí icas públicas.
Como pa e del mues eo se hacen p egun as e e idas a la i ienda y a
los ing esos. En e las p egun as po ing esos exis e una p egun a que
indaga si las pe sonas han pe cibido ing esos po a iendos de p opie-
dades u banas, al igual que se hace una p egun a pa a iden i ica a qué
mon o ascienden dichos ing esos. Así, ambién, la encues a pe mi e
iden i ica las comunas donde i en pe sonas que más concen an in-
g esos po concep o de a iendo de p opiedades y las comunas donde
exis e una mayo concen ación de a enda a ios. En es e sen ido, la
encues a pe mi e espacializa po comunas el enómeno de la in e sio-
nis i icación. Debido a que la encues a se aplica cada cie o pe íodo,
ambién su análisis pe mi i ía iden i ica los aumen os del p ecio del
a iendo. En es e caso, es udiamos las a iaciones en e los años 2009
y 2015. Hemos enido que exclui el año 2017 (úl imo año disponible)
po que la p egun a sob e ing esos po a iendo de p opiedades u -
banas u o un cambio me odológico que impide su compa ación con
años an e io es.
La segunda ap oximación al p oblema se en oca en es udia el ba-
io conocido como San a Isabel. De una base de da os de 1180 p o-
piedades hicimos un p ime mues eo alea o io de 120 pa a de ini
cie os pa ones comunes que uesen ep esen a i os. Finalmen e, ex-
ponemos los esul ados de un análisis con 31 exponen es que esumen
las ca ac e ís icas ipológicas, de alo es come ciales y de localización,
pa a ep esen a las obse aciones económicas. Pa a de ini las ganan-
cias ob enidas po p opie a ios en el p oceso de a iendo de depa -
amen os aplicamos una ó mula Yield que iden i ica el lujo de dine-
o ob enido po una in e sión en un de e minado pe íodo de iempo
(Du ie y Kan, 1996; Tsa sa onis y Zhu, 2004), pa a así an icipa qué an
en able es el negocio de comp a pa a a enda en el ba io San a Isa-
bel. El esul ado del análisis Yield se complemen a p esen ando el e-
sul ado de es udio del Valo Ac ual Ne o —VAN— de la in e sión (Ha-
na izadeh y La i , 2011; Kolb, 2018) y de la en a es imada mensual po
el a iendo de las ipologías es udiadas.
Resul ados
En un es udio inicial de cómo el alo de a iendo ha ido aumen ando
en elación a los ing esos po hoga en Chile (Cuad o 1) se puede obse -
a que el p ime decil socioeconómico (de meno es ing esos) ha expe-
José-F ancisco Ve ga a-Pe ucich y Ca los Agui e Nuñez
18 Hábi a y Sociedad (issn 2173-125X), n.º 12, no iemb e de 2019, Uni e sidad de Se illa, pp. 11-27
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imen ado un aumen o en la ca ga mensual pa a pode paga un cons-
an e aumen o en el peso del p ecio del a iendo sob e los p esupues os
del hoga . En e 2009 y 2017 el aumen o del peso del a iendo sob e el
p omedio de los p esupues os de los hoga es llegó a una a iación de un
47,4%. Po su pa e el 10% más ico ha is o cómo la p esión sob e el
p esupues o de los hoga es se man iene bajo el 20% del ing eso, lo cual
se puede conside a como mode ado y el aumen o en e 2009 y 2017 ha
sido solo de un 2,13%. El hecho que en 2017 el a iendo esul e impaga-
ble pa a el 10% de meno es ing esos pod ía co elaciona se con el con-
side able núme o de 473 517 hoga es hacinados (Ins i u o Nacional de
Es adís icas, 2018) y la can idad de habi an es expulsados hacia al e na-
i as de i ienda in o mal (Flo es, 2017; Ve ga a-Pe ucich, 2017), llegan-
do a un inc emen o de un 55,42%. Es os da os, además, son indica i os
de la capacidad de pago de los hoga es pa a accede a c édi os hipo e-
ca ios. En gene al, en el sis ema inancie o chileno se es ablece que un
25% del ing eso po hoga puede des ina se a deuda hipo eca ia. Pa a
el a iendo, en cambio, la o e a ac ual exige como lími e un gas o máxi-
mo de un 20% del ing eso del hoga pa a des ina a i ienda. Bajo es e
pa áme o, los da os de 2017 indican que los 6 p ime os deciles no pue-
den accede con acilidad al pago de a iendos.
Es o se conec a con la eo ía de la in e sionis i icación an e un no o-
io aumen o de la concen ación de hoga es que pe ciben ing esos po
a iendo de p opiedades u banas en los dos deciles de mayo es ing e-
sos (Cuad o 2). Según los da os ecopilados, la concen ación de es e
ipo de negocios en el 10% más ico ha p esen ado una a iación del
22,98% pa a 2015, año en el que ya se podía e isa en el Cuad o 2 que
62,94% de es e ipo de ope aciones come ciales se concen aba en los
2 deciles de más al os ing esos. Es os an eceden es pe mi en iden i ica
que el enómeno de la in e sionis i icación en Chile sí es a ía p esen e,
a ec ando el me cado de a iendo de la i ienda y en el cual los que se
en más es ancados son los hoga es pe enecien es a los deciles V, VI y
VII, quienes no son suje os de subsidio es a al ni ampoco cuen an con
el capi al su icien e pa a accede a p opiedad de i ienda.
Los deciles del V al VIII se en cada ez más p esionados po el es-
ue zo del hoga pa a paga el a iendo, el cual ha ido en aumen o,
Deciles
Socioeconómicos 2009 2011 2013 2015 2017 Di e encia
2017-2009
1 47,35% 49,52% 48,67% 52,86% 94,75% 47,40%
2 26,66% 29,06% 29,95% 31,16% 39,76% 13,10%
3 22,51% 23,94% 25,55% 25,91% 31,92% 9,41%
4 19,84% 20,85% 21,12% 22,79% 26,27% 6,43%
5 17,20% 17,64% 19,56% 19,56% 22,81% 5,61%
6 15,68% 17,27% 19,32% 18,25% 20,20% 4,52%
7 14,86% 15,33% 16,12% 16,60% 17,84% 2,98%
8 12,78% 13,36% 14,90% 15,34% 15,79% 3,00%
9 11,50% 11,50% 13,71% 13,93% 13,98% 2,48%
10 7,92% 8,48% 9,66% 10,09% 10,05% 2,13%
P omedios 19,63% 20,69% 21,86% 22,65% 29,34%
Cuad o 1. Relación alo de a iendo
con ing eso mone a io po hoga a ni el
nacional. Fuen e: Elabo ación p opia en
base a los da os de la encues a CASEN,
2006-2017.
In e sionis i icación en Amé ica La ina: p oblema ización del me cado de a iendo pa a el caso chileno
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mien as no exis en mayo es a iaciones en los IX y X. Sin emba go,
la concen ación de ing eso p oduc o de a iendo de p opiedades u -
banas aumen a signi ica i amen e, lo que pe mi e le an a la hipó esis
de que los deciles IX y X han aumen ado su adquisición de i ienda en
elación a pe iodos an e io es y que sus po enciales a enda a ios es-
a ían en los deciles del V al VIII. An e la apa en e exis encia de un e-
nómeno de in e sionis i icación, se ealiza á un es udio especí ico ca-
ac e izado po su dinamismo inmobilia io en los úl imos 15 años. Es e
sec o es conocido como San a Isabel, se encuen a en la comuna de
San iago Cen o, que es el á ea de la ciudad que ha expe imen ado el
mayo núme o de me os cuad ados cons uidos en una al a concen-
ación de nue os p opie a ios (López-Mo ales, 2016).
Decil au ónomo
egional 2009 2011 2013 2015 Va iación
I 8,01% 8,48% 8,92% 8,39% 4,72%
II 7,51% 8,99% 10,25% 8,47% 12,87%
III 8,98% 7,81% 11,10% 10,05% 11,93%
IV 8,78% 8,43% 11,91% 9,86% 12,39%
V 9,90% 10,29% 13,04% 10,87% 9,87%
VI 11,71% 11,33% 15,02% 12,57% 7,30%
VII 13,62% 12,09% 15,86% 14,79% 8,54%
VIII 18,45% 16,45% 19,77% 19,26% 4,42%
IX 23,04% 20,93% 24,21% 24,27% 5,37%
X 31,45% 33,32% 36,06% 38,67% 22,98%
Cuad o 2. Hoga es que pe ciben ing e-
sos po a iendo de p opiedades u ba-
nas a ni el nacional. Fuen e: Elabo ación
p opia en base al A chi o His ó ico de
Encues a CASEN del Minis e io de Desa-
ollo Social.
Figu a 1. Mapa del G an San iago en
el cual los pun os exp esan los sec o es
donde exis e mayo p esencia de in e -
siones en 2 o más depa amen os po
una misma pe sona. Se obse a especial
concen ación en el sec o cen al de la
comuna de San iago, donde se aplica el
es udio de caso. Fuen e: Au o es en base
a InCi i.com.
José-F ancisco Ve ga a-Pe ucich y Ca los Agui e Nuñez
26 Hábi a y Sociedad (issn 2173-125X), n.º 12, no iemb e de 2019, Uni e sidad de Se illa, pp. 11-27
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