Las cons ucciones ex alimi adas en el de echo
español: luces y somb as de la Ju isp udencia en
ma e ia de accesión in e ida
Re is a A anzadi Doc inal 8
Diciemb e - 2009
págs. 127 a 154
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
P o eso Ti ula de De echo Ci il de la Uni e sidad de Se illa.
Colabo ado hono a io de «Pimen el y Asociados»
Resumen:
Supues o en nues o De echo un acío legal en ma e ia de cons ucciones
ex alimi adas (hechas en suelo en pa e ajeno y en pa e p opio), consolidada ju isp udencia,
desde la amosa STS de 31 mayo 1949, ha enido a colma lo con la conocida accesión
in e ida, po la que se in ie e el p incipio supe icies solo cedi (y, po ello, la aplicación del
a . 361 CC que lo con iene), en endiendo que el suelo en pa e in adido cede a a o del
edi icio in aso cuando és e sea de mayo alo que aquél y la in asión haya sido hecha de
buena e. Es a solución, en apa iencia jus a, p esen a sin emba go muchas cues iones.
Palab as cla e:
Accesión (in e ida). Cons ucción (ex alimi ada). P opiedad. Cop opiedad.
Se idumb e. Buena e. Indemnización. Repa ación.
Syb hése:
Supposé dans no e d oi un ide ju idique en ma ié e d'empié emen (une
cons uc ion su le p op e e ain qui dépasse su le onds oisin), la ju isp udence, depuis la
STS 31 mai 1949, l'a comblé a ec la egle de l'accession in e se, c'es -á-di e, elle a in e sé le
p incipe supe icies solo cedi (e aussi l'a icle 361 Cc.) e elle conside e que le p op ié ai e de
la cons uc ion de ien pa d oi d'accession p op ié ai e du e ain si la aleu de la p emié e
es plus hau e que celle du seconde, e si le dépassemen a é é ai de bonne oi. Ce e
solu ion du con li , qu'on di ai jus e, p ésen e cependan des ques ions.
Mo s clés: Accession (in e se), empié emen , p op ié é, p op ié é indi ise, se i ude, bonne
oi, indemnisa ion, épa a ion.
Fecha ecepción o iginal:
30 de sep iemb e de 2009
Fecha acep ación:
6 de oc ub e de 2009
D 127
Diciemb e 2009 - N° 8
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
SUMARIO
I.
EL PROBLEMA DE LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS Y LA ACCESIÓN INVER-
TIDA COMO SU SOLUCIÓN
II.
LUCES Y SOMBRAS DE LA JURISPRUDENCIA EN MATERIA DE ACCESION INVER-
TIDA
-
1.
La -mal- llamada accesión in e ida: ¿una ins i ución excepcional necesa iamen e
undada en la in e sión de un p incipio gene al del De echo? A su p opósi o, los c i e ios
pa a de e mina qué suelo es el p incipal y cuál el acceso io en las ob as ex alimi adas-2.
C í ica al es ingido ámbi o obje i o de la accesión in e ida según la ju isp udencia, limi-
ado a es ic as edi icaciones nue as que in adan ísicamen e la inca ecina. Resolución de
los casos p oblemá icos más ep esen a i os-A)
La no es icción de la accesión a ob as
nue as, ni la exclusión de las de mejo a, en los casos de cons ucción ex alimi a-
da-B) La posible accesión de mu o di iso io in aso -C) Ace ca del posible alcance
no sólo y necesa iamen e ísico, sino ambién o sólo ju ídico de la in asión en las
cons ucciones ex alimi adas-3.
La ace ada aplicación o zosa, casi de o icio y sin
op-
ción,
del a . 361 in ine en los casos de cons ucción ex alimi ada, po la p esun a olun ad
de los con endien es; no po la in e sión de ningún p incipio-4. C í ica a la ju isp udencia
sob e los e ec os pecunia ios de la accesión in e ida, y en su negación pa a el caso de in a-
sión ealizada con mala e-A)
La ocasional opo unidad de la indemnización en
cualquie accesión en an o haya daño que epa a ; y a su p opósi o, la posible
in asión o al del suelo ecino in adido-B) C í ica a nues a ju isp udencia po
auna en la p ác ica dis in as obligaciones de pago - ein eg a i a e indemniza o-
ia- con la p e ensión de impone el doble del alo del suelo in adido: la impo a-
ción de un e o his ó ico con enido, aun po descuido, en el De echo i aliano
hace iempo supe ado po nues o CC-C) La imposición del duplo, po aplicación
del a . 360 CC, en caso de mala e del cons uc o in aso
128
R'D

LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS EN EL DERECHO ESPAÑOL: LUCES...
I. EL PROBLEMA DE LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS Y LA
ACCESIÓN INVERTIDA COMO SU SOLUCIÓN
«Accesso ium sequi u p incipale»: lo acceso io sigue a lo p incipal».
Es un p inci-
pio lógico elemen al; an o que desde el De echo Romano ha sido siemp e
acep ado como p incipio gene al del De echo. Po su p opia lógica, su campo
de aplicación es amplísimo: en ma e ia de obligaciones, de con a os, de ga an-
ías del c édi o, de legados... La sola enume ación de dicho ámbi o aplica i o
se ía a igosa.
Aquí y aho a sólo impo a es udia uno de ellos: el de la accesión como modo
de adqui i la p opiedad. En dicho ámbi o, aquel p incipio esuel e, con jus icia
y ce eza, un p oblema no poco ecuen e:
¿Quid
si dos cosas, de di e so dueño,
se unen en e sí, o se inco po a una a la o a, o mando una sola, sin que quepa
ya la sepa ación: a cuál de los an e io es dueños se a ibuye la p opiedad de la
cosa nue a o inco po ada? En pa e, ecue da al dispu a a la salomónica.
Y como en ella, injus o, y an ieconómico ambién, esul a ía soluciona el
p oblema como si se a a a de un nudo go diano que, según el dicho quijo-
esco, sólo la Pa ca pod ía desa a , o más bien co a de ajo. Po que: o bien
la sepa ación es ma e ialmen e imposible, o bien, aun siendo posible, esul a
económicamen e in iable.
Aunque pudie a esul a jus a, an ieconómica pa a el á ico ju ídico am-
bién se ía pensa en la cop opiedad, siemp e some ida en su ges ión a la decisión
mayo i a ia o unánime de los cop opie a ios.
«Communio es ma en disco dia um».
No queda, pues, o a solución, más jus a y económica, que la impues a po
la lógica del
«accesso ium sequi u p incipale»:
de es e modo, cuando dos cosas de
di e en e dueño se unen o se inco po a una a la o a, la acceso ia segui á a la
p incipal;
«accesso ium cedi p incipali»:
lo acceso io cede a lo p incipal; el dueño
de la cosa p incipal se con e i á en dueño de la cosa acceso ia. Así se obse a,
hoy, en los a s. 358 y 375 CC (LEG 1889, 27), según los bienes que se unen o
se inco po an sean muebles o inmuebles.
Que los dueños de una y o a cosa ac úen de buena o mala e, que sepan
o no de la ajeneidad de la cosa que es aban uniendo o inco po ando a la suya,
pod á ene la opo una consecuencia compensa o ia y, en su caso, indemniza-
o ia. Pe o a los e ec os ju ídico- eales, a ibu i os de la p opiedad, bas a con
aquel p incipio ju ídico. Siemp e ha bas ado con él.
Admi ida al solución con al undamen o, lo que quizás puede esul a
más disc ecional es decidi qué cosa es la p incipal y cuál la acceso ia:
Cuando se a a de la unión o de la inco po ación de cosas muebles, pa a
de e mina en cada caso qué cosa mueble es la p incipal y cuál la acceso ia los
a s. 376 y 378 CC a ienden, je á quicamen e: an e odo, a su au onomía, en su
de ec o, a su alo , y en igualdad de alo , es ima como mueble p incipal al de

R
,
D
129
mayo olumen. Aunque lógicos sean ales c i e ios, en pa icula los dos úl i-
mos (de alo y olumen) obedecen a una decisión de polí ica legisla i a, p opia
del libe alismo bu gués en que se edac ó el CC, y que pe i e hoy, en e a
iempos pasados en los que, a la in e sa, impo aba más el olumen que el alo
de las cosas muebles.
Pa a cuando se a e de la unión o de la inco po ación de cosas inmuebles,
en lo que aho a impo a, dejando al ma gen las accesiones na u ales, la decisión
es omada po el a . 358 CC. A su is a queda que el suelo es el bien p incipal
y la ob a o la plan ación en él hecha lo acceso io. A di e encia de lo sucedido
en la accesión mobilia ia, aquí, en la accesión inmobilia ia, no ha habido a ia-
ción en el c i e io a lo la go de la his o ia pa a deci qué bien es el p incipal.
Desde el De echo omano aquel ha sido siemp e el c i e io:
«quidquid inaedi ica-
u solo cedi », «supe icies solo cedi »,
se decía en mul i ud de ex os omanos,
especialmen e gayanos.
La supe icie cede al suelo.
Siendo al la solución al p oblema ju ídico- eal, de a ibución de la p opie-
dad, sólo es a ía ija las consecuencias ju ídico-obligacionales, de compensa-
ción del alo del bien acceso io accedido y, en su caso, de epa ación del daño
ocasionado. Es ahí donde no malmen e el De echo, aunque no odo De echo,
a iende a la buena o mala e del dueño del suelo y a la del cons uc o . Al
espec o, nues o CC, con o me a la adición omana y a las Pa idas, dis ingue
en e a ios supues os: uno es el de cons ucción o plan ación con ma e iales
ajenos en suelo p opio (el del a . 360 CC); o o, el de cons ucción o plan a-
ción con ma e iales p opios en suelo ajeno (el de los a s. 361 a 363 CC) ; y el
úl imo, yux aposición de los dos an e io es, el de cons ucción o plan ación con
ma e iales ajenos en suelo ambién ajeno (el del a . 365 CC).
Pa ece queda sin esol e , sin emba go, el caso —que pod ía llama se— de
la cons ucción ex alimi ada, de quien cons uyendo con ma e iales p opios
en su p opiedad se excede más allá de la ex ensión de sus dominios e in ade
pa e de la p opiedad ajena. Aunque pueda so p ende , es un supues o que se
p oduce con mucha ecuencia en el ámbi o de la cons ucción, y po su li igio-
sidad ambién en el del o o, como lo a es igua la abundan e ju isp udencia
exis en e al espec o. La causa p incipal de al in asión suele se la escasez de
suelo u banizable; a lo que se une la ocasional inexis encia de lindes en las
incas, o la imp ecisión de los exis en es, o el simple e o en su medición,
la poca ayuda que al espec o p opo cionan el Regis o de la P opiedad y el
Ca as o,...
Pe o es a la ho a de esol e es e caso cuando su ge el e dade o p oblema:
el de su solución legal; sencillamen e, po que, en p incipio, no la hay. Pa a al
caso, p ác icamen e nadie duda de la exis encia de una laguna legal: nues o
CC en su le a sólo con empla el caso de cons ucción hecha en suelo o al-
men e ajeno o p opio, en cla o con as e con la solución exp esa que o os
Códigos (como el i aliano, el alemán, el suizo, el po ugués,...) dan a al caso.
¿Cómo in eg a , en onces, esa laguna — an aislada— de nues o CC?
El modo de hace lo, mayo i a io en la doc ina y p ác icamen e unánime
en la ju isp udencia desde la STS de 31 mayo 1949
(RJ
1949, 721), ha sido a
a és de la llamada accesión in e ida:
130
EPD

An e odo, se es ima an ieconómico aplica es ic a y ígidamen e los a s.
361 y ss. CC, que egulan la hipó esis de cons ucción en suelo ajeno. Su aplica-
ción obliga ía a demole la edi icación, como mínimo en su pa e ex alimi ada,
aun siendo el cons uc o de buena e, o a cons i ui sob e ella una especie de
cop opiedad —absu da o ano mal, po su o zosa di isión lineal en e ical—. En
su luga , se p opone aplica el a . 361 de o ma in e ida. No es la p ime a ez
que la ju isp udencia in ie e la aplicación de una no ma (ahí es án los a s.
1137, 1902 CC...). En es a ocasión el modo de p ocede a la in e sión ha sido
bas an e simple: sabiendo que el p incipio
supe icies solo cedi
es conc eción del
más gené ico p incipio
accesso ium sequi u p incipale,
y c eyendo que ambos se
undan, a ándose de inmuebles, en el mayo alo económico-social del suelo
que el de lo que sob e él se cons uya o se plan e, el paso lógico siguien e es
ácil cuando la ob a es á a caballo en e dos suelos: si el alo económico-social
de esa ob a unida al del suelo del cons uc o esul a mayo que el del suelo
ajeno pa cialmen e ocupado hab á de conclui se que lo p incipal es aquella
ob a con la pa e de suelo p opio del edi ican e y que lo acceso io es el suelo
ajeno in adido. De es e modo queda in e ida la ó mula
supe icies solo cedi ,
o,
como es muy común deci en la ju isp udencia, queda aquélla en ealidad de o-
gada y eemplazada, o sus i uida, po la más amplia de
accesso ium cedi
p inci-
pali'
.
Aunque a cos a de in e i o o p incipio, conc eción de aquél, el del
supe icies solo cedi
has a da le un gi o de 180", pa a con e i lo en la excepción
solum supe icie cedi
(o
solo cedi supe icie,
según dijo la STS de 10 diciemb e 1980
[RJ 1980, 4742] ). Lo impone, según suele deci se, la necesidad de asegu a la
buena ecindad y la de p o ege la iqueza inmobilia ia cuando el edi icio iene
mayo alo económico e impo ancia social que la po ción de suelo ajeno
in adido. Rememo ando el p opio De echo omano en ma e ia de accesión
inmobilia ia, suele eco da se aho a la necesidad de e i a la des ucción de los
edi icios y de man ene el deco o y o na o de las ciudades: el
ne aspec us u bis
de o me u
del Diges o, o el
«po apos u a, e po nobleza de las Cibdades, e de las
Villas; que las ob as que ue en y echas, non las de iben po al azón como es á»
de
las Pa idas.
II. LUCES Y SOMBRAS DE LA JURISPRUDENCIA EN MATERIA DE ACCE-
SION INVERTIDA
Admi ida —ac í icamen e— la esis de la accesión in e ida, su mayo log o,
1.
Así, las SSTS de 3 ma zo 1978 (RJ 1978, 953), sob e odo la de 15 junio 1981 (RJ 1981, 2524),
y siguiéndola la de 30 no iemb e 1981 (RJ 1981, 4682), de 6 no iemb e 1992 (RJ 1992, 9229),
de 29 julio 1994 (RJ 1994, 6305), y la de 22 ma zo 1996 (RJ 1996, 2584); y la STSJ Ca aluña de
22 julio 1991 (RJ 1992, 3905).
2.
Como sín esis de es a jus i icación, en la ju isp udencia pueden ci a se las SSTS de 10 diciemb e
1980 (RJ 1980, 4742), y la de 19 ab il 1988 (RJ 1988, 3180), que undamen a la accesión in e -
ida, dice, en
«c i e ios a mónicos de equidad, sen ido social de la p opiedad y económico de la edi icación»,
siendo en es o ep oducida po las SSTSJ de Ca aluña de 22 julio 1991 (RJ 1991, 3905), y de 6
ab il 1998 (RJ 1998, 10052), en aducción al español hecha po la STSJ A agón de 7 no iemb e
2001. También la STS de 29 julio 1994 (RJ 1994, 6305) la jus i ica
«en a ención a azones de polí ica
económica, social y de buena ecindad» —«de buena olun ad»,
en luga de ecindad, di á la STS de
19 julio 1999 (RJ 1999, 6086)—. Aunque en
obi e dic um,
la STS de 10 no iemb e 2004 (RJ 2004,
6883) alude a
« azones de equidad y jus icia pa a e i a la demolición de lo edi icado y a ec a sus ancial-
men e a la ac i idad emp esa ial»
que en el edi icio del caso se desa ollaba.

RAD
131
Diciemb e 2009
-
N° 8
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA

1

LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS EN EL DERECHO ESPAÑOL: LUCES...
Diciemb e 2009 - N° 8
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
desde luego, ha sido en sí la in eg ación de una laguna legal aplicando el sis-
ema gene al de uen es, en conc e o, acudiendo a los p incipios gene ales del
De echo en la unción que po excelencia le encomienda el a . 1.4 CC (LEG
1889, 27). Pe o si és a es su mayo luz, ello no impide que ambién haya en ella
algunas somb as; en e o as des acables, las que siguen:
1. La -mal- llamada accesión in e ida: ¿una ins i ución excepcional necesa ia-
men e undada en la in e sión de un p incipio gene al del De echo? A su
p opósi o, los c i e ios pa a de e mina qué suelo es el p incipal y cuál el
acceso io en las ob as ex alimi adas
Tal ez la más llama i a, y, no en ano, desencadenan e de o as somb as,
ha sido la de es ima la accesión in e ida como ins i ución singula , excepcio-
nal. En e ec o, al pa ece unda se la esis de la accesión in e ida en la in e -
sión, p ecisamen e, de un p incipio gene al del De echo, el del
supe icies solo
cedi ,
es muy común a i ma , sob e odo po las Audiencias P o inciales, su
ca ác e excepcional y, po an o, la imposibilidad de aplica la de modo ex en-
si o o po analogía, siendo en cambio obligado p ac ica en ella una in e p e a-
ción siemp e es ic i a de sus ex emos (c ., a . 4.2 CC)
3
.
Quizás en al a i ma-
ción se haya dejado lle a la magis a u a po la exp esión, en e ec o e ada, de
accesión «in e ida», cuando, en ealidad, el p incipio inspi ado de la accesión
in e ida no se ía ese p e endido
solo cedi supe icie,
sino el
accesso ium sequi u
p incipale,
implíci o como guía ambién en la accesión «o dina ia», y a su ez
exp esión de una alo ación no ma i a que asigna a p io i p e e encia al suelo
en e a la ob a a él inco po ada en el
supe icies solo cedi .
Desde ales eglas, la
modi icación del o den de p io idad que de iende la esis de la accesión «in e -
ida» no ep esen a ía más que una cohe en e aplicación de la úl ima egla
indicada: en el ondo, en la hipó esis de cons ucción ex alimi ada, el bien
p incipal end ía cons i uido p opiamen e po el suelo del ecino in aso (con
la pa e de cons ucción co espondien e) que, cohe en emen e, a ae ía a su
ó bi a la po ción del suelo ajeno que ocupa (y sob e el cual se asien a el edi icio
en su pa e ex alimi ada).
No hab ía, po an o, en la -mal- llamada accesión in e ida ni in e sión,
ni excepcionalidad, ninguna, debiendo aquélla se po an o aplicable con na u-
alidad, sin necesidad de es ingi la en su aplicación ni en su in e p e ación.
Es, p ecisamen e, en los é minos compa a i os, pa a de e mina qué suelo
es el p incipal, donde ya se deja e aquella imp ecisión, que come e el p opio
TS: una p ime a esis, la mayo i a ia en la ju isp udencia, conside a que cabe
la accesión in e ida, en e o os equisi os, cuando el alo del edi icio en su
o alidad es supe io -
«desp opo cionadamen e»,
dicen algunas SSTS
4
- al alo del
3.
Así, jun o a la STS de 1 oc ub e 1984
(RJ
1984, 4750), des acan en al a i mación las sen encias
de las Audiencias p o inciales de Albace e de 3-3-81 y 13-2-01, de Có doba de 9-12-94, de Ba ce-
lona de 29/6/98, de Badajoz de 23-2-00 y 10-3-03, y de Can ab ia de 6-3-97.
4.
Son las de 15 junio 1981 (RJ 1981, 2524), de 1 oc ub e 1984
(RJ
1984, 4750), de 11 ma zo 1985
(RJ 1985, 1137) y de 23 julio 1991 (RJ 1991, 5416).
132 RAD

LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS EN EL DERECHO ESPAÑOL: LUCES...
suelo ajeno en su pa e in adida
s
. Una segunda esis, ambién ju isp udencial
pe o meno a la an e io en núme o de p onunciamien os, conside a que hay
accesión in e ida cuando el alo del edi icio
in o um
y de la pa e de suelo
p opio del cons uc o ocupada po la ob a es supe io al alo del suelo ajeno
ambién ocupado
6
. Una e ce a esis, sos enida aisladamen e po la STS de 14
ma zo 2001
(RJ
2001, 5976), exige
«que lo cons uido en suelo p opio enga más
alo que lo hecho en suelo ajeno».
Aquí, pues, se p escinde del alo de los suelos,
a endiendo sólo a su ex ensión pa a así di idi ideal y e icalmen e el edi icio
ecayen e sob e ellos y compa a su alo de cada acción.
Ninguna de es as compa aciones pa ece, sin emba go, admisible: en gene-
al, po que de segui cualquie a de ellas, exage adamen e la segunda, es muy
p obable que casi siemp e el edi icio in aso sea el elemen o p incipal po se
el de mayo alo . Piénsese, po ejemplo, en quien siendo dueño de un pe-
queño sola cons uye un g an edi icio ocupando en su mayo pa e suelo ajeno.
Po eso, p obablemen e guiadas po un sen ido in ui i o de co egi dicha injus-
icia, algunas SSTS añadan aquello de la
«desp opo cionalidad»
en la supe io idad
del alo del edi icio sob e el del suelo in adido; in oduciendo con ello un
c i e io ju ídico al amen e inde e minado. En ealidad, odas esas compa acio-
nes son ya de en ada descompensadas, po que no espe an la elación de p in-
cipalidad y acceso iedad que subyace en el p incipio
supe icies solo cedi
la p i-
me a esis, mayo i a ia en la doc ina del T ibunal Sup emo, compa a
económicamen e odo lo acceso io (la ob a) con una pa e de lo p incipal (el
suelo ajeno in adido); la segunda esis, peo aún, en e a una pa e del posible
elemen o p incipal (el suelo in adido) opone odo el elemen o acceso io (la
ob a) con una pa e del posible elemen o p incipal (el suelo p opio del cons-
uc o ); y la e ce a p escinde del elemen o p incipal (de los suelos in adido
e in aso ) y a iende únicamen e al alo del elemen o acceso io (el edi icio),
ingiéndolo di idido p opo cionalmen e sob e cada suelo. Fal a, p ecisamen e,
la hipó esis compa a i a ace ada, la que ha de hace se en e los dos elemen os
en p incipio p incipales: los dos suelos. Respe ando así el p incipio
supe icies
solo cedi ,
y sabiendo, po an o, que siemp e el suelo es el elemen o p incipal,
y el edi icio el acceso io, pa a esol e el p oblema de las cons ucciones ex ali-
mi adas no hay que ol e a dicha egla, no hay que compa a suelo y ob a,
pues ello nada añadi ía en pa icula , ya sea aplicándola di ec a o in e samen e.
5.
Hacen al compa ación las SSTS de 26 eb e o 1971
(RJ
1971, 1044) - ep oduciéndola, la de
29 junio 1984
(RJ
1984, 3442)-, de 23 oc ub e 1973
(RJ
1973, 3805), de 3 ma zo 1978
(RJ
1978,
953), de 28 ab il 1980
(RJ
1980, 1564), de 15 junio 1981 (RJ 1981, 2524), de 1 oc ub e 1984
(RJ 1984, 4750), de 11 ma zo 1985 (RJ 1985, 1137), de 23 eb e o 1988 (RJ 1988, 1277), de 22
no iemb e 1989
(RJ
1989, 7900), de 23 julio 1991 (RJ 1991, 5416) y, siguiendo a es a úl ima,
la de 16 oc ub e 2006 (RJ 2006, 9342).
6.
És a es, p ecisamen e, la compa ación que hizo la STS de 31 mayo 1949
(RJ
1949, 721), al
aplica la accesión in e ida
«po la no o iedad del mayo alo e impo ancia, que se han de econoce ,
po sus condiciones y des ino, al edi icio cons uido, unido al suelo p opio del edi ican e, sob e la pa e de
e eno ajeno in adido po la cons ucción».
No se á epe ida es a idea has a la STS de 6 mayo 1978
(RJ 1978, 1815), al exigi
«que el edi icio unido al suelo del edi ican e enga una impo ancia y alo
que excedan a los del suelo in adido».
Lo decía en su Conside ando 8
2
, pe o ambién al inal de
su an e io Conside ando 7
2
al
«a ibui es a calidad
-de p incipal-
al edi icio unido al suelo del
edi ican e, cuando su impo ancia y alo excedan a los del suelo in adido de buena e».
Y a és a segui án
luego las SSTS de 11 junio 1993
(RJ
1993, 5409), de 22 ma zo 1996
(RJ
1996, 2584)
y,
apoyán-
dose en es a úl ima, la de 14 oc ub e 2002 (RJ 2002, 10171).

!VD 133
Diciemb e 2009 - N° 8
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
Po p incipio en al lid ya se sabe qué es lo acceso io y qué lo p incipal. La
singula idad en las cons ucciones ex alimi adas es la en ada de un nue o
elemen o: un segundo suelo, el p opio del cons uc o . Al habe aho a dos
suelos, concu en dos ue zas a ayen es opues as en e sí: en las cons ucciones
ex alimi adas los dos suelos a aen pa a sí una de e minada pa e de idén ica
supe icie, de igual ob a (al modo en que las dos muje es i aban pa a sí del
mismo niño en el juicio salomónico). Compa ándolos en e sí, hay que a e i-
gua cuál de ambos suelos es el encedo , cuál es el p incipal po posee mayo
pode de a acción. Decidido el encedo , en las cons ucciones ex alimi adas
la accesión no se á e ical, como en cambio sucede en los ípicos casos de los
a s. 360 a 365 CC, sino más bien una accesión «ho izon al»; al igual que las
accesiones na u ales que egula el Código, en sus a s. 366 y ss., ambién és a lo
se á de inmueble a inmueble, de suelo a suelo, con el consiguien e a as e del
elemen o po excelencia acceso io: el edi icio cons uido a caballo sob e ambos
suelos. Po supues o, es a exp esión de «accesión ho izon al» es me a ó ica,
igu ada, sin que ello suponga acudi a aquellas no mas que egulan la accesión
na u al, en la que al no habe in e ención del homb e en la inco po ación
ampoco se alo a su buena o mala e. En cambio pa a es a accesión ho izon al,
la in e ida de nues a ju isp udencia, es imp escindible la buena e del cons-
uc o , como exige el a . 361 CC: que en el caso de las cons ucciones ex ali-
mi adas el edi ican e haya in adido suelo ajeno c eyendo que es aba cons u-
yendo sob e e eno p opio o sob e el cual se enía de echo a cons ui po
i ud de o o í ulo o de echo di e so de la es ic a p opiedad. O dicho de
o o modo, que igno ase que es aba cons uyendo sob e suelo de p opiedad
ajena o que lo hacía sin í ulo idóneo o bas an e pa a ob a en e eno ajeno.
En es o consis e la buena e, que siemp e exige el TS pa a aplica la accesión
in e ida': de lo con a io, la demolición de lo ex alimi ado se á la solución
8
.
Cen ada, pues, la a ención en los dos suelos, como elemen os a con on a
pa a de e mina la p incipalidad o acceso iedad de uno u o o, el modo de a e i-
gua lo es sencillo. Po supues o, ya de nada si e aquí el a o ismo
supe icies
solo
cedi .
Pe o sin la necesidad de in e i lo, bas a con acudi , como c i e io auxilia
añadido y no en suplencia de aquél, al p incipio gene al básico que ige en oda
accesión y del que p ecisamen e aquél es mani es ación. De nue o, el p incipio
7.
Como sin e iza la STS de 27 ene o 2000 (RJ 2000, 126), la buena e del in aso consis e en la
«c eencia de que se es aba cons uyendo sob e e eno p opio o sob e el cual se enía de echo a cons ui »
po i ud de o o í ulo o de echo di e so de la es ic a p opiedad. An es de ella, la STS de 1
eb e o 1979 (RJ 1979, 420) había de inido la buena e del in aso como
«la acional c eencia del
p opio dominio sob e el e eno in adido»,
y la STSJ de A agón de 7 no iemb e 2001 la de ine co no
«la c eencia de os en a la legí ima posesión del e eno en que se cons uye».
Como e e so de la misma
moneda, puede en ende se la buena e como igno ancia de que se cons uye sob e suelo de
p opiedad ajena o de que se ca ece de í ulo idóneo o bas an e pa a ob a en e eno ajeno.
Así, la STS de 22 eb e o 1975 (RJ 1975, 721) de inía la buena e del in aso como
«la igno ancia
del cons uc o de que el suelo sob e el que cons uye no le pe enece»;
y casi idén ica es la de inición
con enida en la STS de 6 mayo 1978.
8.
En e ec o, niegan la accesión in e ida cuando el cons uc o in aso es de mala e, aun siendo
su suelo el p inCipal, o denando po ello la des ucción de la ob a ex alimi ada, las SSTS de
28 oc ub e 1971 (ace ca de un edi icio de seis plan as que sólo se ex alimi ó en 49,20 m
2
), de
11 ma zo 1985 (RJ 1985, 1137), de 28 ene o 1993 (RJ 1993, 511), o la de 27 ene o 2000 (RJ
2000, 126), aunque és a sob e un caso en que el suelo in adido es de mayo impo ancia que
la ob a in aso a).
134 Rip

LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS EN EL DERECHO ESPAÑOL: LUCES...
accesso ium cedi p incipali.
Sin sali del ámbi o de la accesión, en la ela i a a bienes
muebles, sen ada la egla de que lo acceso io sigue a lo p incipal en el a . 375 CC,
a con inuación los a s. 376 y 377 CC de e minan de en e dos cosas muebles que
se han unido indi isiblemen e cuál de ellas es la p incipal y cuál la acceso ia según
los c i e ios —o denados je á quicamen e— de au onomía, alo y olumen. Más
allá de la na u aleza, mobilia ia o inmobilia ia, de los bienes que se unen, nadie
duda de que la p opia lógica y, po ende, la gene alidad, o lexibilidad, de los
c i e ios es ablecidos en ales no mas pe mi en su aplicación a la accesión inmobi-
lia ia. Ni siquie a se a a de in eg a una laguna median e la analogía, ex ayendo
el p incipio einan e en una ins i ución pa a aplica lo a o a ins i ución —di e sa
aunque pa ecida a aquella o a—, sino de ex ende la aplicación de la no ma po
la ampli ud de su
a io
a o o supues o, al de bienes inmuebles, den o de la misma
ins i ución, la de la accesión: se a a de una in e p e ación lógica, en su mé odo,
y ex ensi a po su esul ado.
Admi ida, en onces,
in abs ac o
la aplicabilidad de los c i e ios de e minan-
es de la p incipalidad con enidos en los a s. 376 y 377 CC en ma e ia de
cons ucciones ex alimi adas,
in conc e o,
sin emba go, ca ece de sen ido aplica
el c i e io del a . 376 CC. En su luga hab á que aplica
in ec o
el a . 377 CC:
bien po que al se idén ico, e incompa able po an o, el pode a ayen e de
los suelos, han de aplica se los c i e ios suple o ios de alo y olumen de esa
no ma, o bien, po que de esul a calculable o g aduable al pode del suelo,
la única o ma de medi lo, de a e igua qué suelo iene mayo
is a ac i a
que
el o o es, p ecisamen e, acudiendo al a . 377 CC. Todos los caminos conducen
a es a, no ma:
Como p ime c i e io decisi o, el a . 377 CC o o ga la calidad de p incipal
en e dos cosas au ónomas a la de mayo alo . Dada la ampli ud de la no ma en
su edacción bien puede en ende se aquí el alo en sen ido ambién amplio,
comp endiendo den o del económico, no sólo el alo en cambio (de en a,
de ga an ía,...), sino ambién el alo de uso (en cuan o es ic o uso, o de ob en-
ción de u os, de edi icabilidad,...). Y si ambos suelos, in aso e in adido, son
de igual alo , como segundo c i e io, suple o io del an e io , el a . 377 CC
con ie e la condición de p incipal en e dos cosas de igual consis encia y alo
a la de mayo olumen, que na u almen e an es hab á in luido en el cálculo de
aquel alo .
Majo pa s ahi ad se mino em.
T a ándose de inmuebles no es banal
cues ión la del amaño ( olumen de edi icabilidad,...). Po su ap i ud expansi a
y a ac i a, en sen ido e ical hacia a iba y hacia abajo (a . 350 CC), pa a
compa a el olumen de los suelos, no sólo han de medi se los m
2
de supe icie,
sino la p opia posibilidad de ex ensión idimensional, de m
3
, según pe mi a al
espec o la legislación.
Muy a su p opósi o, en la alo ación y medición de los dos suelos en en-
sión, no sólo hab á que compa a los suelos ísica o ma e ialmen e ocupados
po el edi icio en su supe icie, uelo o subsuelo, sino oda la ex ensión — e e-
nal, sob eele ada o sub e ánea— del suelo po encialmen e accesible, es o es,
adqui ible po accesión en caso de que dicho suelo sea a aído po el del ecino.
Así,
g .,
en la compa ación de suelos hab á que ene en cuen a como posible
suelo accesible el que deba se limi ado po que el edi icio cons uido enga, en
su en e in aso , en anas y balcones pa a luces y is as (c ., a . 585 CC), o la

RAID
135

posible se idumb e o zosa de paso que haya de se concedida,...; así has a el
pun o de que cab ía incluso que el suelo in adido sólo en pa e de su ex ensión
deba se compa ado en su o alidad con el suelo in aso si de ope a a a o de
és e la accesión, la pa e que queda a lib e de aquél uese económicamen e
inse ible, siendo po ello indi isible, imposible su seg egación (como sucedió
en el caso de la STS de 27 ene o 2000 (RJ 2000, 126)
9
). El alo y, en su caso,
el olumen de los dos suelos en pugna y a con as a han de se , en in, los
po encialmen e adqui ibles po accesión.
2. C í ica al es ingido ámbi o obje i o de la accesión in e ida según la ju is-
p udencia, limi ado a es ic as edi icaciones nue as que in adan ísicamen e
la inca ecina. Resolución de los casos p oblemá icos más ep esen a i os
A) La no es icción de la accesión a ob as nue as, ni la exclusión de las de mejo a, en
los casos de cons ucción ex alimi ada
P ecisamen e, po a ende la esis de la accesión in e ida al edi icio in aso
en sí, según el TS aquélla sólo se aplica a las ob as que sean nue as y que
impliquen una au én ica mejo a, en endida és a como inc emen o ú il del
suelo. Queda ían, así, excluidas como posible obje o de la accesión in e ida
las ob as de epa ación o de econs ucción, y las ob as de modi icación, como
las de adecuación, o de ampliación ( an o de sob e-cons ucción, como de sub-
cons ucción), como, en gene al, las ob as de mejo a
in abs ac o'''.
De man ene se, en cambio, al eo ía den o de sus cauces de no malidad,
no debe ía habe en es e pun o es icción ninguna. F en e a los casos en que
exp esamen e la ley quie e como excepción exclui las mejo as (c ., a s. 109
y ss. LH [RCL 1946, 886] ), en ma e ia de accesión no hace al cosa. Es más, la
no ma cla e, la que consag a en nues o De echo la egla
supe icies solo cedi ,
el
a . 358 CC, habla de
«lo edi icado...,
y —de—
las mejo as o epa aciones hechas...».
La
única —o al menos la más impo an e— peculia idad a des aca en la aplicación
de la accesión in e ida en es os casos, es que no a ándose de cons ucciones
nue as, sino de ampliación o modi icación (pues di icil es pensa en una epa a-
ción in aso a), la compa ación que ha de hace se en e los suelos in aso e
9.
Que al menos insinúa como posible la de una accesión in e ida en caso de in asión uncional
—que no ísicamen e— o al del undo ecino cuando la ob a, aun no in adiendo oda la supe i-
cie ecina, deja p ác icamen e inse ible la es an e, obligando a que, en e dad, se deba
ende , accede odo el suelo ecino en a o del cons uc o in aso . En idén ica línea, la
SAP de Alme ía de 17-1-03.
10.
Ya la STS de 22 eb e o 1975 (RJ 1975, 721), sob e accesión in e ida, decía en su Fundamen o
de De echo 3
2
que
«ha de a a se de suelo sin edi ica , y el p opio ecu en e en la demanda, con la
que se inicia el plei o, alude a que se a a de un e eno donde había una cons ucción que e a un local
donde la demandada eje cía su en a de pe iódicos».
Luego, la STS de 22 ma zo 1996 (RJ 1996,
2584) di á, en su Fundamen o de De echo 1
2
, que
«no pueden es ima se como cons ucción las
ob as de adap ación... en
.
el e eno pa a dedica lo a pla ane a y en cuan o al ce amien o de la inca, se
a a de cons ucción acceso ia po esa inalidad de delimi ación del p edio».
136 RPD

in adido, a in de a e igua cuál de ellos es el p incipal, a ende á a lo que de
ellos ocupe es ic amen e la mejo a hecha, no al o al de la cons ucción de la
que dicha mejo a o me pa e".
B) La posible accesión de mu o di iso io in aso
Al modo del CC i aliano (que habla del
«edi icio»
in aso ), exige ambién
nues a ju isp udencia que la ob a in aso a sea una es ic a edi icación. Po eso,
a. e. ,
niega la accesión in e ida pa a el caso de un mu o in aso po la sencilla
azón de que, aunque inmueble po inco po ación, un mu o no es es ic a-
men e una edi icación, sino una cons ucción acceso ia, al se su unción la
delimi ación de los undos
12
.
No pa ece se és a la solución más ace ada. Pa a empeza , se ha de dis in-
gui según se a e de cons ui un mu o di iso io
ex no o
o de modi ica un
mu o mediane o ya exis en e, pues p obablemen e sólo en el caso de nue a
cons ucción enga aplicación la accesión in e ida (como han admi ido algunas
Audiencias"). No es e ac a se de lo dicho an es ace ca del sen ido amplio de
ob a, inclusi a de las mejo as y demás ob as modi icado as de o a p eexis en e;
sólo de que en el caso pa icula del mu o al e ado o ampliado la accesión
in e ida de iene p ác icamen e inaplicable po dos azones pa icula es y al e -
na i as: la p ime a, si se a a de amplia ho izon almen e, en di ección longi u-
dinal, un mu o común no cab á la accesión in e ida, sino la aplicación di ec a
del a . 361 (o del 362 o del 363 si se modi icó de mala e, lo cual se á más
p obable en es os casos), po que la ob a de ampliación en sí es ob a le an ada
en suelo o almen e ajeno
14
. La o a azón se e ie e al caso de al e ación o
11.
Como siemp e ale más una imagen que mil palab as, aya po delan e algún ejemplo de es a
ma ización. Ya la STS de 30 junio 1923 (JC, 115), que se es ima co no el ge men de la eo ía
de la accesión in e ida, según con iesa la que la culmina (la de 31 mayo 1949), admi ió la
aplicación del a . 361 CC a un caso de eedi icación de pa e de una casa que e minó in a-
diendo pa e de ía pública. En la p ác ica o ense, po ejemplo, la SAP de Toledo de 21-12-
00 ha enido a admi i la accesión in e ida, po su indi isibilidad, en un caso de ampliación
de i ienda po adosamien o de nue as habi aciones a la o igina ia.
12.
Así, la STS de 22 ma zo 1996 (RJ 1996, 2584) di á, en su Fundamen o de De echo 1
2
, que
«no
pueden
es ima se como cons ucción las ob as de... ce amien o de la inca
—pues—
se a a de cons ucción
acceso ia po esa inalidad de delimi ación del p edio».
También la STS de 14 oc ub e 2002 (RJ
2002, 10171) nega á en el caso la accesión in e ida po que, según dice en su Fundamen o
de De echo 4
2
,
«no puede cali ica se como edi icio, según la de inición que del mismo da el Dicciona io
de la Real Academia ("ob a o áb ica cons uida pa a habi ación o usos análogos") el mu o de ho migón
cons uido pa a sepa ación de ambas incas
—añadiendo—
odo el mu o ha sido le an ado en el e eno
que se decla a se p opiedad de la
ado a».
13.
Así, po ejemplo, la SAP de San a C uz de Tene i e de 19-5-87 (admi iendo la accesión in e -
ida de mediane ía, po es ima la como cop opiedad, no como se idumb e), la de Salamanca
de 20-1-00, admi iendo la accesión in e ida de un mu o que en lo sub e áneo in ade el
subsuelo ajeno; la SAP de Valencia de 30-1-01, o la de O ense de 1-3-01, que ambién admi e
la accesión in e ida de un mu o de pied a, pe o que, po cos umb e gallega (de O ense), no
es mediane o, p esumiéndose que es p i a i o del e eno donde hay un «pa o» (en el caso,
10,85 m de los 20 m de longi ud del mu o ue on ocupados en odo su g oso po la cons uc-
ción ex alimi ada). Po su pa e, la SAP de Badajoz de 23-12-02 admi e la accesión in e ida
de mu o y de 7 pila es de e o zamien o y de con ención adhe idos a un p eexis en e mu o
di iso io de incas. Po su pa e, la SAP de Mu cia de 25-11-05 admi ió la accesión in e ida
po conside a que «el pe juicio que el de ibo de dicho mu o —in aso del caso— ocasiona ía
se ía supe io al alo de la supe icie del e eno in adido».
14.
Ya la STS de 12 diciemb e 1908 (11C, 120) aplicó al caso el a . 361, no el 578 CC (LEG 1889,
27), «po que la edi icación se haya ejecu ado po ía de p olongación de una pa ed mediane a
que ocupa sólo pa e del suelo de la p opiedad» colindan e. Con el mismo ace ado azona-

RD 137
Diciemb e 2009 - N° 8
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA

LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS EN EL DERECHO ESPAÑOL: LUCES...
Diciemb e 2009 - N° 8
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
ampliación del mu o di iso io en sen ido e ical, ya consis a en su ele ación o
en su exca ación; en es e caso esul a á inaplicable la accesión in e ida, o cual-
quie o a accesión, po que como égimen común que es, cede en su aplicación
an e el égimen p e e en e po especial de los a s. 577 y ss. CC
15
. Pe o piénsese,
a.e.,
en el caso — eal, además— de ampliación de mu o que, aunque o igina ia-
men e ocupaba sólo p opiedad de su dueño, siendo, pues, p i a i o suyo, as
la ampliación ha in adido inalmen e el suelo ecino. En es e caso cab á la
accesión in e ida del suelo in adido si, como se equie e pa a ello en gene al,
el mu o es indi isible a los dos suelos, y el suelo del in aso es el p incipal'''.
C)
Ace ca del posible alcance no sólo y necesa iamen e ísico, sino ambién o sólo ju ídico
de la in asión en las cons ucciones ex alimi adas
También una isión excepcional y limi ada de la accesión in e ida con-
duce en muchas ocasiones al p opio TS a sólo admi i la en los casos de ex ali-
mi ación ísica, ma e ial, sea del suelo, o del subsuelo ajeno. Pe o ambién po-
d ía pensa se en una in asión aé ea. Desde el De echo omano has a el a . 350
CC hay que inclui y en ende como suelo, no sólo lo que sea e eno, sola , o
supe icie del suelo, sino ambién el subsuelo, en e ec o, e igualmen e el uelo.
Cab ía, pues, ambién pensa en la in asión del uelo, y aun siendo muy a iadas
al espec o las hipó esis imaginables —algunas de las cuales e emos a con inua-
ción—, odas ellas se econducen a un in e ogan e común: el del alcance sólo
ísico, o ambién ju ídico, de la in asión en las cons ucciones ex alimi adas.
a) La accesión de se idumb es
Uno de ales supues os concie ne a la posible accesión de se idumb es,
cuya solución es adicalmen e opues a según la hipó esis:
Una de ellas, es la posible adquisición de se idumb es cuando p incipal-
men e se adquie e po accesión la p opiedad de la ob a en su pa e ex alimi-
ada en suelo ajeno. Piénsese, po ejemplo, en el caso de edi icio, con en anas
y balcones, que in ade suelo y uelo ajenos. El CC po ugués, po ejemplo,
mien o, las SSAP de Guadalaja a de 14-4-94, ambién sob e un mu o de ho migón le an ado
en suelo o almen e ajeno, y de Cuenca de 27-9-00, que aplicó el a . 361 CC a un mu o
cons uido y apoyado sob e pila y pa ed ajenos ( o almen e ajenos, no mediane os). Con a-
iamen e, la STS de 27 ene o 1994 (RJ 1994, 568) negó la aplicación del a . 361 CC (LEG
1889, 27) y de la accesión in e ida, sencillamen e po que al inal se demues a que el mu o
es aba cons uido o almen e en suelo p opio del cons uc o . Ya se ad i ió a iba que aun
admi iéndose oda ob a de mejo a como posible obje o de accesión (no mal e in e ida), en
el caso de la ex alimi ación po ampliación de la ob a inicial sólo había de a ende se en la
con on ación de suelos ocupados a la e ec i a ampliación hecha, desnuda, independien e del
conjun o a qui ec ónico del que o ma ía pa e de man ene se.
15.
En es e sen ido, la SAP de Huel a de 21-1-92. No obs an e, la SAP de Jaén de 2-3-01 admi e la
accesión in e ida de ob a hecha sob e mu o mediane o «habida cuen a —dice— la desp opo -
ción que supond ía el de ibo de lo cons uido, con la mínima in asión de la cubie a del
ac o , que el pe i o la ci a en 10 cm».
16.
Es, po ejemplo, el caso de la SAP de Cas ellón de 24-3-98, que admi e la accesión in e ida
de un mu o/pa ed de la segunda plan a que se hace in adiendo sólo con una de las pa edes
el uelo, la pa ed del ecino. O el caso de la SAP de Mu cia de 25-11-05, an es eseñada, que
admi e la accesión in e ida del mu o in aso (en 70 cm de la p opiedad ajena), po que «no
es una simple apia aislada, sino que o ma pa e de la i ienda». O, po úl imo, el de la SAP
de Ge ona de 27-6-07, ace ca de un mu o sos enedo de pa e de una e aza supe io que se
p e ende de iba y e anquea .
138
R 1.9

LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS EN EL DERECHO ESPAÑOL: LUCES...
admi e en al caso la adquisición de la se idumb e de luces y is as co espon-
dien e. En nues o De echo ambién ha de se así, po que adqui ido po acce-
sión in e ida el de echo eal p incipal (la p opiedad del suelo ocupado), con
él han de en ende se ambién adqui idos po accesión odos sus acceso ios
— odas sus
adminicula se i u is—,
los cuales, p ecisamen e, hubie on de se eni-
dos en cuen a a la ho a de compa a los suelos ocupados a in de de e mina
cuál e a el p incipal''. Pod ía deci se que uel e a ope a la egla de que lo
acceso io sigue a lo p incipal. En el caso pa icula de las se idumb es, a la
acceso iedad —o p ecisamen e po ella— se añade su insepa abilidad, su inhe en-
cia a la p opiedad (c ., a s. 534 y 535 CC, o el a . 108.2
2
LH).
Solución opues a iene, en cambio la o a hipó esis, aquella en que la in a-
sión sólo lo sea del uelo ecino, a a és, po ejemplo, sólo de balcones, con el
ejado o los oladizos (desde la conocida STS de 27 diciemb e 1980
[RJ
1980,
4759]
18
), como con ecuencia sucede en sob e-cons ucciones hechas sob e
casas uni amilia es adosadas con g andes e azas en las que es habi ual in adi
el uelo ecino con ejados, igas o jácenas'`'; o puede que ni siquie a se ocupe
el uelo con iguo, sino que sólo se in inja el
jus excludendi
del
dominus soli
ecino, como puede sucede , po ejemplo, cuando se cons uye un edi icio
ab iendo huecos pa a luces y is as en e eno o almen e p opio pe o in in-
giendo los lími es legales, de dis ancia o dimensión, de los a s. 582 y 583 CC,
o ulne ando una se idumb e de luces que a su a o enía el ecino (c ., a .
585 CC), o el caso en que se cons uya a mayo al u a ulne ando con ello una
se i us al ius non ollendi
o alguna no ma u banís ica que lo p ohibiese. Pa a
és os y o os posibles casos imaginables, la común opinión en la ju isp udencia,
niega la accesión in e ida po múl iples azones
2
'
1
: una de ales azones es,
p ecisamen e, la al a de e dade a in asión
in solo alieno.
Es uno de los obs ácu-
los que opone la doc ina i aliana a la is a de su CC, que e ie e la in asión al
« ondo»
y al
«suolo»
colindan e. Razón le sob a, mas si se a iende a una isión
es ic a y exclusi amen e ma e ial o ísica de la in asión, ol idándose que
cuando se in ingen los lími es o las limi aciones que p o egen el
jus excludendi
de la p opiedad con igua —en es os casos, su de echo a goza ín imamen e del
dominio—, el in ac o es á ac uando ue a de sus lími es, se es á —jus amen e-
17.
En es e sen ido es ilus a i a la SAP de Can ab ia de 17-4-03, que a i maba: «Y como quie a
que dicho e eno es un sola sob e el que se le an a una i ienda, su p ecio comp ende á no
sólo la es ic a supe icie co espondien e al pe íme o de la edi icación, sino ambién la de
la anja de e eno que bo dee dos me os ese pe íme o (en caso con a io, el p opie a io
del e eno, caso de que el inco po an e llegase a hace suyo el e eno, pod ía absu damen e
obliga le a ce a los huecos de las en anas y a anula los oladizos), así como la del camino
ac ual de en ada a la i ienda (en caso con a io, es e plei o se e ía injus i icadamen e se-
guido de o o de cons i ución de se idumb e de paso)».
18.
0 el cu ioso caso de la accesión in e ida de unas escale as de acceso a la i ienda, admi ida
po la SAP de As u ias de 21-5-01, po cjue «si al alo del uelo, al de la cons ucción y al del
de ibo nos e e imos, cla o es ambien que ese me o y se en a cen íme os in adido ale
bas an e menos, no ya sólo que lo cons uido, sino incluso que el abajo de des ui lo».
19.
Es el caso de las in e esan es SSAP de Cádiz de 10-1-01 y de Valencia de 30-1-01.
20.
En la ju isp udencia, pueden ci a se las SSTS de 4 julio 1925 (JC, 83), de 17 junio 1971 (RJ
1971, 3250), la p opia de 10 diciemb e 1980 (RJ 1980, 4742) —que me ece mención apa e,
como luego se ha á—, des acando la de 1 oc ub e 1984 (RJ 1984, 4750); ambién las SSTS de
9 julio 1988 (RJ 1988, 5601), de 22 no iemb e 1989 (RJ 1989, 7900), de 7 no iemb e 1995
(RJ 1995, 8079), y la STSJ de Na a a de 20 ma zo 2007.

EAD 139
Diciemb e 2009 - N° 8 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
ex alimi ando; hay en la in asión de al acul ad dominical —de al in imidad
de su p opiedad—, una au én ica ac uación ex alimi ada, aunque no sea la í-
pica in asión ísica, angible. Del mismo modo, no siemp e la posesión de un
de echo eal implica
possessio ei,
sin que po ello deje de se posesión, con el
égimen p opio de oda posesión. En mi opinión, la azón undamen al pa a
nega en es os casos la accesión in e ida, y la accesión en gene al, como meca-
nismo adquisi i o au ónomo de se idumb es es una sola: que la accesión, como
sucede con la ocupación, es modo de adqui i exclusi o de la p opiedad, sólo
ex ensible a o os de echos eales como acceso ios de la p opiedad p e iamen e
adqui ida po accesión. Más aún a ándose de se idumb es. Al consag a se en
el CC, hijo de su iempo, una isión odiosa de las se idumb es, po implica
una ca ga pa a la p esun a libe ad de la p opiedad, pa a ellas siemp e ha e-
gido el p incipio de es ic a in e p e ación
(odiosa sun es ingenda),
lo que en
sede adquisi i a de se idumb es iene especial incidencia, al eina en ella el
p incipio de ipicidad legal o el sis ema de
nume us clausus,
según se p e ie a
llama . F en e a o os Códigos, como el po ugués o el suizo, que admi en la
accesión in e ida pa a los casos de in asión a a és de se idumb e, o en e
a o os donde la solución gene al de la cons ucción ex alimi ada es la conce-
sión de se idumb e sob e lo in adido (como el holandés), o de una ca ga eal
di e sa y especí ica (como el BGB), nues o CC no deja espacio alguno pa a la
accesión, pa a ninguna accesión: en el a . 536 CC sólo se habla del o igen legal
o olun a io de las se idumb es, pa a luego, en sus a s. 537 y ss. es ingi los
modos olun a ios a es: el í ulo, la usucapión y la cons i ución po signo
apa en e. Ningún as o de la accesión.
In en os, no obs an e, ha habido pa a so ea dicho obs áculo de la ipici-
dad legal po pa e de la p ác ica o ense'', o del mismísimo T ibunal Sup emo.
Limi ando la ci a, sin duda la más llama i a, es la al e na i a a la ley con que
esol ió el caso la STS de 10 diciemb e 1980 (RJ 1980, 4742), muy o iginal,
aunque no sin an eceden es (en la SAT de Ba celona de 19 junio 1978). Se
a aba de un edi icio con i iendas de p o ección o icial, de diez plan as, que
había sido le an ado a menos de es me os de la p opiedad colindan e (a cuya
is a y paciencia se hizo el edi icio), sin in adi el suelo ajeno; po an o, aun
sin in asión ísica, odas las en anas y balcones de aquel g an edi icio e an
ilegales, con a ios a los a s. 582 y 583 CC. De aplica se con odo su igo el
CC (con sus a s. 564 y ss., y 582 y ss.), el edi icio cons uido, o bien debía se
odo él ce ado, apiado en los huecos de su achada in aso a, o bien és a debía
se en e amen e de uida y e anqueada has a la dis ancia legal. Pa a e i a lo,
2L A a o de la accesión de se idumb es se usan a gumen os como la idea de que quien puede
lo más puede lo menos, de modo que si po accesión puede adqui i se la p opiedad —que es
lo más— cuando la in asión es ísica del suelo y del uelo ajenos —que es lo más ambién—, no
se en iende po qué no puede adqui i se po accesión una se idumb e —de echo eal meno
que el dominio—, sob e odo si sólo in ade el uelo o simplemen e la in imidad ajenas. Así lo
azonan las SSAT Bu gos de 5-4-84 y 5-10-1984, y la SAP de Pon e ed a de 25-11-93, aunque
inalmen e admi en la accesión de la p opiedad del suelo, no de la se idumb e. O o a gu-
men o es la posibilidad de en ende cons i uida la se idumb e, si no po accesión, al menos
po consen imien o áci o. Así, aun sin menciona al exp esión, la SAP de Palencia de 2-5-03,
conside a adqui ida la se idumb e de luces y is as en el caso, no po accesión, sino po í ulo
e bal an e la g andiosidad de la i egula idad de los huecos y balcones y an e el aquie amien o
del ecino, que incluso en alguna ocasión pa icipó en la cons ucción del edi icio in aso .
140 Rip

LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS EN EL DERECHO ESPAÑOL: LUCES...
el T ibunal Sup emo concedió la accesión in e ida, pe o no de las se idum-
b es, que econoce no pode hace lo po las azones an es indicadas, sino de la
p opiedad de la anja de e eno ajeno sob e la que ecaían aquellos balcones,
en anas y oladizos. El undamen o de al solución e a el p opio de oda acce-
sión in e ida, sob e odo a la is a del mayo alo que el elemen o in aso
enía en e al in adido (po aquello de su dimensión —diez plan as— y de su
des ino como VPO). Amén de la ju isp udencia meno que la secunda'', am-
bién le sigue la STS de 3 ab il 1992 (RJ 1992, 2936), aunque inalmen e no se
hubo és a de p onuncia sob e la se idumb e de luces y is as del caso en sí,
decla ando únicamen e el uelo —en e ec o in aso —, po que en el anscu so
del ecu so el cons uc o había ce ado ya los huecos in aso es con ma e ial
aslúcido. ¿Cómo hab ía esuel o esa STS si la in asión hubie a sido en sen ido
e ical, po ulne ación,
a.e.,
de una
se i us al ius non ollendi:
acaso pe mi-
iendo en es e solo caso la accesión in e ida o quizás median e una especie de
accesión libe a o ia de se idumb e"?
Aunque pa a el ema de la usucapión, ecue da muchísimo aquella STS de
1980 a la ju isp udencia ancesa que, poco iempo después de ap oba se el
Code,
in en aba en algunos casos sal a la es icción en él ambién con enida
sob e se idumb es usucapibles (a las con inuas y apa en es, además), admi-
iendo la usucapión del dominio de la anja de e eno ajeno in adido, al
modo en que, mucho an es, lo pe mi ía el De echo Romano a caico. Pe o como
decía de ella la doc ina ancesa, lo mismo puede deci se de aquella STS de
1980 nues a, y de sus pa ida ios, pues en ella, más que accesión, pa ece habe
una exp opiación bas an e i egula .
b) La accesión de ob a hecha po cop opie a io en suelo común sin el acue do
necesa io
Solución con a ia a la an e io , sob e se idumb es, me ece, en cambio,
el o o caso, an es mencionado, muy ecuen e en la p ác ica: el de la ob a
hecha po un cop opie a io en suelo común sin el consen imien o necesa io
de los demás comune os ( . g ., sob e la azo ea de un edi icio en égimen de
p opiedad ho izon al). La común opinión, sin emba go, niega que en al caso
sea aplicable su eo ía de la accesión in e ida, negando incluso la aplicación
di ec a del 361 CC; en su luga se p opone como solución, según la mayo ía,
la demolición de la ob a; y según los menos, su con e sión en cosa común,
pudiendo, en onces, some e se al égimen de p opiedad ho izon al, si se a aba
en e ec o de un edi icio
(a . 401.11 CC), o bien di idi se económicamen e en
22.
Son las SSAT de Bu gos de 5-4-84 y 5-10-84, de Pon e ed a de 25-11-93, de Guipúzcoa de 10-
3-03, y la de San a C uz de Tene i e de 19-11-04, aunque és a inalmen e adop a una solución
salomónica, pues pe mi e al
dominus soli
in adido: o a concede , p e ia indemnización, una
se idumb e de luces y is as, conse ando, así, su p opiedad como p edio si ien e, o a conce-
de po accesión in e ida la p opiedad del suelo co espondien e al uelo de hecho in adido.
Deja, pues, que quien decida sea el in adido.
23.
La SAP de As u ias de 3-7-93, y en simila sen ido la SAP de Mu cia de 23-5-03, admi e la
accesión in e ida de se idumb e de ale o de ejado, in ac o de la ecina se idumb e de
luces y is as, a la que es ima en onces ex inguida.

R D
141
Diciemb e 2009 - N° 8 GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
o o caso
(exa . 404 CC)
24
. Las azones pa a nega la accesión en aquel caso
son a ias: una de ellas, la más aducida po nues a ju isp udencia, es conside a
que no hay e dade a in asión, ni ex alimi ación en suelo ajeno, como se exige
en la accesión en gene al, ni hay cons ucción en suelo en pa e p opio y en
pa e ajeno, como se exige pa a la accesión in e ida en pa icula . Lo que eal
y únicamen e hay en al supues o, según dice el TS, es incumplimien o del a .
397, o del 398 CC (o, en su caso, de los a s. 7, 12, y 17.1
2
LPH)
25
.
Pe o, ¿no se e que al deci que en la hipó esis plan eada hay ulne ación
del a . 397 CC -o del a . 398 CC- es que en ella la e la idea de in asión
y
ex alimi ación? El comune o que cons uye en suelo común sin consen i-
mien o de los demás comune os in inge la ley, y, po an o, se ex a-limi a,
ac úa más allá de los lími es legales. Hay ex alimi ación legal (como cuando se
cons uye in ingiendo los a s. 581 y ss. CC, en sede de luces y is as); y hay
ex alimi ación en su legi imación (como la de quien posee legí imamen e un
suelo ajeno y cons uye en él sin ene de echo o í ulo pa a ello). Y con al
ex alimi ación hay in asión
in alieno,
na u almen e no ísica, ni angible, sino
ju ídica, abs ac a o ideal; hay in asión en la cuo a ajena, en la cuo a de los
demás cop opie a ios
26
. El con lic o, po an o, aquí no es en e suelos colindan-
24.
De iende es a posición pa icula , CARRASCO PERERA, A. (en su monog a ía
« us aedi icandi» y
accesión [La cons ucción en suelo ajeno en el ma co de los p incipios u banís icos],
con P ólogo de R.
BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO, Mad id, 1986, pgs. 355 y 356; y úl imamen e en RDP, 1996, pg.
891); aunque ambién (en su monog a ía, pg. 287), de iende la demolición con el siguien e
azonamien o: «Si la al e ación de la cosa común -dice- es un ac o disposi i o, la consecuencia
se á la ine icacia del mismo. Si se a a de un hecho ma e ial, como es la cons ucción, la
consecuencia debe á se , en odo caso, la sup esión de lo ealizado con a ley».
25.
Así, po ejemplo, ace ca del e eno de una sociedad ci il, o mada po es he manos-socios,
uno de los cuales cons uye un edi icio sob e aquél con su p opio dine o quedándose luego
con el alo de la edi icación (después de la disolución y liquidación de la sociedad), la STS
de 1 diciemb e 1980 (RJ 1980, 4732) niega la accesión, an o la no mal como la in e ida,
conside ando -en el 3c->- que an o la STS de
«31 de mayo de 1949
-y o as que se ci an-
así
como el a . 361
CC
(LEG 1889, 27)pa en de un supues o de hecho que no concu e en el
caso deba ido, y es el de un p eciso deslinde del e eno sob e que se edi ica pa a conc e a
has a dónde lo edi icado cae den o del e eno del edi ican e y has a dónde ue a de él,
pues o que se admi e po el T ibunal de ins ancia que el suelo sob e el que se edi icó es
cop opiedad del ecu en e y de o os dos más -los es he manos-,
luego en an o no se di ida
el suelo no puede sabe se si cons uyó sob e e eno p opio».
Con alcance ya más gene al, la STS de 5
ab il 1994 (RJ 1994, 2936) nega á la accesión in e ida, en el caso de una ob a hecha po la
comune a he mana del o o condueño del sola , no an o -dice- po la al a de buena e
(como dijo la sen encia de P ins ancia), sino po que, po hipó esis, nunca hay in asión pa cial
del e eno ajeno, con la cons ucción en suelo p opio del comune o, que es la base de la
accesión in e ida. En la misma línea, la STSJ Ca aluña de 6 ab il 1998 (RJ 1998, 10052); y a
odas ellas se suma aho a la STS de 26 sep iemb e 2007 (RJ 2007, 8617), al deci , en su
Fundamen o de De echo 3
2
, que
«la accesión in e ida es doc ina ju isp udencial aplicable cuando
se cons uye in adiendo pa cialmen e el e eno ajeno, si uación que no se da cuando un comune o cons-
uye en e eno que es común con o o comune o. Ni cons uye en onces en e eno ajeno, ni po supues o
in ade e eno ajeno».
26.
Seguido de un sen ido eminen emen e p ác ico, pa ece incluso acep a al idea la STS de 16
diciemb e 1988 (RJ 1988, 9471); cuyo caso lo desc ibe en su Fundamen o 1
2
:
«El p esen e p oceso
-dice en él-
nace de las acciones eje ci adas po los ac o es, como cop opie a ios de es quin as pa es
de una he encia, cuyo único bien consis e en una inca u bana, con a los cop opie a ios demandados
que ep esen an las dos quin as pa es es an es, pues o que és os acili a on unos y lle a on a cabo o os,
la demolición de la casa cons uida sob e dicha inca y su eedi icación, sin consen imien o, ni in e ención
de los demandan es».
Y la solución, an e la denuncia de habe se incumplido los a s. 361, 453 y
454 CC (LEG 1889, 27), ue la de en ende que
«la sen encia
-de 1
4
ins ancia, según dice en
su Fundamen o 5
2
-
ha seguido la línea más p ác ica en la con o mación de lo que ue pedido, den o
de su undamen ación ju ídica de base que consis e en ap ecia la exis encia de la cop opiedad p imi i a,
la ap opiación, po unos comune os, de lo que e a ajeno
-dice-,
pues o que ellos
-explica-
no enían
LAS CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS EN EL DERECHO ESPAÑOL: LUCES...
es, sino en e cuo as que -aun independien es las unas de las o as (c ., a .
399 CC)- concu en sob e el mismo suelo. Y, como se hace en aquél, aho a
aquí hab á que de e mina qué cuo a es la p incipal, mas sólo a endiendo,
como c i e io único, a su alo , al se lógicamen e inaplicable el del olumen.
De es e modo, esul a á aplicable la accesión in e ida cuando la cuo a del
comune o in aso sea la de mayo alo .
3. La ace ada aplicación o zosa, casi de o icio y sin opción, del a . 361 in
ine en los casos de cons ucción ex alimi ada, po la p esun a olun ad
de los con endien es; no po la in e sión de ningún p incipio
O o ejemplo de e gi e sación de la esis de la accesión in e ida se ob-
se a en su au omá ica concesión, e óneamen e undada en la p e endida in-
e sión del
supe icies solo cedi :
Has a al ex emo se ha es imado la necesidad y e ec i idad de al in e sión,
o sus i ución, que, en e a la olun a iedad que la ju isp udencia o o ga a la acce-
sión o dina ia en el a . 361 CC (donde és a no ope a au omá icamen e, sino de-
pendien e de la opción que elija el
domunis soli),
en la in e ida, en cambio, la
ju isp udencia es ima que la accesión ope a au omá icamen e po aplicación o -
zosa del a . 361 CC
in ine:
pues o que la accesión in e ida ha supues o la in e -
sión del a . 358 CC, lógica y necesa iamen e hay que aplica el inciso inal del
361 CC
27
. Pe o, p ecisamen e po p esupone es a eo ía la in e sión del p incipio
supe icies solo cedi ,
alguno hay pa a quien debie a ambién in e i se en
ella el
esul ado, no aplicando di ec a e impe a i amen e la segunda opción del 361,
sino dejando que sea aho a el cons uc o quien elija. De lo con a io, no hab ía
accesión in e ida, sino comp a en a o zosa
ex o icio judicis
28
.
No obs an e lle a pa e de azón al obse ación, no cabe admi i su obje-
ción a la accesión in e ida po p escindi absolu amen e de la olun ad del
edi ican e in aso ; como al ez ampoco p escinda de la del p opio in adido.
sino un de echo sob e cuo as ideales, no sob e ozos de ie a, una buena e esul an e de la aplicación
del a . 364 del
CC
(LEG 1889, 27), y la lógica indemnización a quienes no consin ie on la
edi icación».
27.
Lo decía compendiosa y o undamen e la STS de 11 diciemb e 1978 (RJ 1978, 4357), en su
Fundamen o de De echo 1
2
: que la accesión in e ida
«no es sino la ejecución o zosa de esa
segunda opción del an ci ado a . 361 del
CC». Idén ica ase con iene la STS de 22 no iemb e
1989 (RJ 1989, 7900), con la única sal edad de habla de
«me a»
ejecución o zosa del 361
in
ine,
y exac a idea se con iene en la STS de 10 diciemb e 1980 (RJ 1980, 4742), al deci que
la accesión in e ida supone
«obliga al dueño del e eno a acep a aquella opción
- e i iéndose a
la segunda, o úl ima-
del a . 361
CC». Po ello, la STS de 17 eb e o 1992 (RJ 1992, 1261)
de ini á la accesión in e ida como una especie de en a o zosa
del dominus soli
in adido al
edi ican e in aso , añadiendo, como sín esis, la STS de 6 no iemb e 1992 (RJ 1992, 3905), que
es amos an e la in e sión de la opción del 361
in ine ().
28.
Así lo c ee, ARCOS VIEIRA, M. L. («Accesión in e ida y égimen de luces y is as del CC»,
A anzadi Ci il, 1996-III, omado de In e ne : Wes law, pg. 11). Pa ece incluso deci al cosa,
aunque lo hace en
obi e dic um,
la STS de 28 mayo 1985 (RJ 1985, 2831) cuando a i ma que
con la accesión in e ida
«se e mina co igiendo el a . 361
CC
(LEG 1889, 27) en el único
sen ido de p i a al dueño del e eno in adido de buena e, del de echo a hace suya la ob a,
a ibuyendo pa a ello a quien ejecu ó la inmisión de buena e, el de echo de hace suyo el
e eno ocupado en p opiedad ajena p e ia la co espondien e indemnización». Más cla a-
men e, la SAP de Ba celona de 8-11-05 (JUR 2005, 36323): «La accesión in e ida, ins i ución
de c eación ju isp udencial, exige los mismos equisi os que la accesión o dina ia, si bien se
concede la opción po adqui i la p opiedad no al i ula del suelo, sino a quien lo haya
edi icado, semb ado, plan ado o o u ado», dice.
142
R

I
RT) 143