Du ación del a endamien o pa a uso di e so al de i ienda pac ado
po iempo inde inido
Comen a io a la sen encia del TS de 14 julio 2010
(RJ 2010, 3907)
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
P o eso Ti ula de De echo Ci il
Uni e sidad de Se illa
Resumen:
Celeb ados a ios con a os de a endamien o pa a uso dis in o al de i ienda, en los que se
incluía una cláusula que pe mi ía p o oga inde inidamen e, a olun ad del a enda a io, el plazo de
du ación inicial, en iende nues o T ibunal Sup emo que dicha cláusula es nula po cuan o se opone a la
esencial empo alidad de odo a endamien o (a . 1543 CC), y en iende que al no se aplicable el a .
1581 CC en el caso, pues hubo pac o sob e la du ación del con a o, aquel acío esul an e de su
ine icacia debe in eg a se median e la aplicación po analogía del a . 515 CC, que e e ido a la du ación
máxima del usu uc o es ablecido a a o de pe sonas ju ídicas, impone una limi ación de 30 años.
Palab as cla es:
ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA. USUFRUCTO.
DURACIÓN DEL CONTRATO. ANALOGÍA. EQUIDAD.
Abs ac :
Gi en he ac ha in many leases wi h a use o he han housing i is common p ac ice o
include a clause which allows o ex end such ease inde ini ely i he enan wishes so, ou Sup eme
Cou has se a legal p eceden by decla ing such clause as null and oid because i con adic s he
undamen al empo ali y o any lease (a . 1543 CC), and unde s ands ha , since a . 1581 CC is no
applicable in his case because he e was an ag eemen as o he leng h o he lease, he esul ing gap
o i s ine iciency should be in eg a ed h ough he applica ion o a . 515 CC, being he enan in all
esol ed cases a co po a e en i y, so ha he maximum leng h o he lease will be o 30 yea s.
Keywo ds:
LEASE FOR USE DIFFERENT FROM THAT OF HOUSING. USUFRUCT. DURATION OF
THE CONTRACT. ANALOGY. EQUITY.
Ci il
Ponen e:
Ponen e: Ilmo. S . D. Romás Ga cía Va ela
d
ARRENDAMIENTOS URBANOS: DURACION DEL CONTRATO: pac o de du ación
inde inida: a endamien o pa a uso dis in o al de i ienda: plazo de un año p o ogable
inde inidamen e po plazos iguales po la sola olun ad del a enda a io: oposición a la
exigencia de du ación limi ada del a endamien o: in eg ación analógica del pac o me-
dian e la aplicación de las no mas del usu uc o: limi ación empo al del a endamien o
a 30 años, du ación máxima del usu uc o de pe sonas ju ídicas.
Disposiciones es udiadas: CC, a s. 515, 1543 y 1581.
Sen encias ci adas: Sen encia del TS de 9 sep iemb e 2009
(RJ
2009, 4585).
ANTECEDENTES DE HECHO
Celeb ados a ios con a os de a endamien o pa a
uso dis in o al de i ienda, en los que se incluía una
cláusula que pe mi ía p o oga inde inidamen e, a
olun ad del a enda a io, el plazo de du ación ini-
cial, el a endado , que es el mismo en odos ellos,
demandó a los a enda a ios ( odos ellos pe sonas ju-
ídicas), ins ando la nulidad de aquella cláusula y,
con ello, la e minación de odos los con a os a en-
da icios po aplicación de los a s. 1569 y 1581 CC.
La sen encia
del JPI
deses imó la demanda al con-
clui que no es nula la cláusula con ac ual pac ada.
289
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
Conside a que el con a o no iene una du ación in-
de inida, sino que su du ación es anual, con posibili-
dad de p ó ogas anuales, con e isión anual de
en a, po lo que exis e una equi alencia de las p es-
aciones que o o ga plena e icacia al negocio ju ídico
susc i o. Con a dicha esolución el a endado in e -
puso ecu so de apelación, que la AP deses ima con-
i mando la sen encia de p ime a ins ancia.
Con a es a sen encia se in e pone ecu so de casa-
ción, y el TS lo acep a po en ende que aquella cláu-
sula es nula po cuan o se opone a la esencial empo-
alidad de odo a endamien o (a . 1543 CC), y
esuel e que al no se aplicable el a . 1581 CC al
caso, pues al in y al cabo hubo pac o sob e la du a-
ción del con a o, aquel acío esul an e de su ine ica-
cia debe in eg a se median e la aplicación po analo-
gía del a . 515 CC, que e e ido a la du ación
máxima del usu uc o es ablecido a a o de pe sonas
ju ídicas, impone una limi ación de 30 años.
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
«TERCERO:
Si bien el a ículo 4 de la Ley 29/1994, de 24 no-
iemb e, de A endamien os U banos, dispone que
en los a endamien os pa a uso dis in o de i ienda,
como es el caso, la olun ad de las pa es se á la que
de modo p e e en e de e mine el con enido del con-
a o, la du ación pac ada no pod ía se inde inida
dado que ello ulne a la esencia misma del a enda-
mien o, po el cual
«una de las pa es se obliga a da a
la o a el goce o uso de una cosa po iempo de e minado y
p ecio cie o>,
(a ículo 1.543 del Código Ci il). Yes que
el hecho de que el legislado pueda impone a las
pa es en un con a o de a endamien o el some i-
mien o a una p ó oga o zosa po mo i os de polí-
ica legisla i a no pe mi e que, al ampa o de la ac ual
legislación, y, más conc e amen e, del a ículo 4 de la
Ley 29/1994, de 24 no iemb e, de A endamien os
U banos, y del p incipio de libe ad con ac ual que
p econiza el a ículo 1.255 del Código Ci il, las pa es
ijen una du ación con ac ual que se ca ac e ice po
la posibilidad de p o oga el a iendo inde inida-
men e, año as año, a olun ad del a enda a io.
Señala la sen encia del Pleno de es a Sala de 9 de
sep iemb e de 2009
(RJ
2009, 4585) que, "sen ado
que la in empo alidad que supone el hecho de deja
exclusi amen e a olun ad del a enda a io, de modo
inde inido, el iempo du an e el que hab á de usa
la cosa a endada, conculca la p opia na u aleza del
con a o al se ijada po las p opias pa es con a an-
es —lo que de e mina que la cláusula que así lo es a-
blece no puede desplega sus ín eg os e ec os en la
o ma con enida— ampoco puede acep a se que ello
deba equi ale a una absolu a al a de p e isión con-
ac ual que pudie a eclama la di ec a aplicación de
lo es ablecido en el a ículo 1581 del Código Ci il y
ni siquie a la conside ación de que el plazo de du a-
ción se ía de un año, dejando en onces al a endado
la acul ad de ex inción a la inalización del p ime
año y pos e io es. La solución que, po ía ju isp u-
dencial, cabe da al plan eamien o de ales si uacio-
nes ha de lle a a in eg a la cláusula de la o ma más
adecuada a e ec os de que no se p oduzcan unos u
o os e ec os indeseables. A es e espec o, en elación
con a endamien os suje os al Código Ci il y con base
en a gumen os que esul an ambién aquí aplicables,
pa e de la doc ina se ha inclinado po acudi a la
analogía del a endamien o con la igu a del usu-
uc o y, en consecuencia, en ende que cuando
—como aquí sucede— el a enda a io es pe sona ju í-
dica la du ación máxima que cabe impone al a en-
dado , sin pe juicio de que la olun ad de las pa es
pueda lle a los e ec os del con a o más allá del indi-
cado iempo, es la de ein a años que la ley es ablece
como lími e empo al pa a el usu uc o en el a ículo
515 del Código Ci il; solución que en el p esen e caso
lle a a conclui que el a endado no puede da po
ex inguidos en es e momen o unos con a os de
a endamien o sob e local de negocio celeb ados el
1 de diciemb e de 1998, pues se halla inculado po
la cláusula es ablecida sob e du ación en cada uno
de ellos po ein a años, es o es has a la misma echa
del año 2028, lo que esul a además aco de con las
exigencias de la buena e y la con emplación de ci -
cuns ancias ales como las expec a i as de uso del
a enda a io y las posibles in e siones ealizadas — al
como es aba au o izado— pa a habili a los locales a
e ec os de desa olla en ellos el negocio de hos ele-
ía"».
SUMARIO
I. Recien e ju isp udencia su gida en o no a las cláusulas de du ación inde inida en los con a os de a endamien o
pa a uso di e so al de i ienda: su nulidad; y del peculia modo en de e mina su du ación po aplicación analógica
del égimen del usu uc o.
1.
La —p ime a—
«quaes io iu is»:
¿Es álida la cláusula que pe mi e p o oga inde inidamen e, a olun ad del
a enda a io, el plazo de du ación inicial en un a endamien o pa a uso dis in o al de i ienda? Su nulidad,
po in ingi los a s. 1256 y 1543 CC, según nues a ac ual ju isp udencia, en e a su alidez admi ida po la
an e io doc ina de las Audiencias P o inciales.
2.
La —segunda— cues ión: ¿cómo in eg a el con a o, cómo ija su du ación, una ez anulada la cláusula de
p ó oga unila e al e inde inida? Según nues a ju isp udencia, ijando el plazo máximo en ein a años, siendo
pe sona ju ídica la a enda a ia, po aplicación del a . 515 CC undada en la analogía exis en e en e el
a endamien o y el usu uc o, an e la imposible aplicación di ec a del a . 1581 CC, al no a a se de al a de
pac o sino de pac o de du ación inde inida.
II. Nues a opinión: a o able a la nulidad de la inde inicion empo al del a endamien o, y con a ia al modo de su
290
DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO...
ijación judicial: po la al a de analogía en e el a endamien o y el usu uc o; y la más aconsejable aplicación
suple o ia del a . 1128 CC.
1.
El acie o de la ju isp udencia en decla a la nulidad de oda cláusula que pe mi a p o oga inde inida y
unila e almen e, a olun ad de uno de los con a an es, el plazo de du ación inicial en un a endamien o
cualquie a, po se con a io al a . 1256 CC y a la esencial empo alidad de odo a iendo
ex
a . 1543 CC.
2.
Nues a disc epancia en el modo de de e mina la du ación del con a o a enda icio una ez anulada su
cláusula de du ación inde inida
2.1. An e odo, la aplicación o no del a . 1581 CC, según en cada caso sea o no con o me a la olun ad
—p esun a o p obada— de los con a an es, al ma gen de que no haya pac o sob e su du ación
«ab
ini io»
o sob e enidamen e as in alida se su inde inición
2.2. La inadmisible aplicación analógica del a . 515 CC, sob e usu uc o, al a endamien o pa a uso di e so
al de i ienda cuando el a enda a io sea una pe sona ju ídica
2.2.A) En gene al, la al a de es ic a analogía en e el a endamien o y el usu uc o. La impo ancia de
la na u aleza ju ídica de las cosas
2.2.B) En pa icula , la «di icul osa» aplicación analógica del a . 515 CC, po su excepcionalidad y
alcance p ohibi i o, y po su inadecuación al caso de a endamien o, aunque el a enda a io
sea una pe sona ju ídica: la na u al g a uidad del usu uc o en e a la esencial one osidad del
a endamien o
2.3. La de e minación
«supe casum»
de la du ación de un con a o a enda icio, sin pac o o pac ado po
iempo inde inido, ni no ma, gene al ni singula , que la ije, median e las eglas de in eg ación del a .
1258 CC y, en su caso, a su a és median e la equidad, po aplicación suple o ia del a . 1128 CC
COMENTARIO
I. Recien e ju isp udencia su gida en o no a las cláusulas de du ación inde inida en los con a os
de a endamien o pa a uso di e so al de i ienda: su nulidad; y del peculia modo en de e mi-
na su du ación po aplicación analógica del égimen del usu uc o
1. La -p ime a- «quaes io iu is»: ¿Es álida la cláusula que pe mi e p o oga inde inidamen e, a olun ad
del a enda a io, el plazo de du ación inicial en un a endamien o pa a uso dis in o al de i ienda? Su
nulidad, po in ingi los a s. 1256 y 1543 CC, según nues a ac ual ju isp udencia, en e a su alidez
admi ida po la an e io doc ina de las Audiencias P o inciales.
P obablemen e po mime ismo con el an iguo a . 57 LAU-1964, que admi ía la p ó oga
o zosa en los alquile es de locales de negocio, hoy sigue siendo a eces cláusula de es ilo en ales
a endamien os ecoge , ep oduciendo casi li e almen e aquella no ma, al posibilidad, como
dependien e de la olun ad unila e al del a enda a io (pe sona ju ídica, en los casos que esuel e
aquí el TS), a pesa de que aun siendo celeb ados as la igen e LAU-1995, en és a ya no se
ecojan aquellas p ó ogas.
En e ec o, en los di e sos con a os de a endamien o pa a uso di e so al de i ienda que en
el caso p esen e se a an, acumulables en el plei o po la iden idad del a endado y de la cláusula
en cues ión, se decía en ella, ex ualmen e:
«SEGUNDA. DURACIÓN. El p esen e con a o en a en
igo hoy, echa de su o o gamien o. La du ación del mismo lib emen e es ipulada po las pa es con a an es
es de UN ANO, p o ogable, po es a i amen e pa a la en idad a enda a ia y obliga o iamen e pa a la a enda-
do a, po pe iodos sucesi os de igual du ación, lo que ope a á de o ma au omá ica, sin que po an o deba
media pa a ello no i icación de ipo alguno».
T anscu ido, sin emba go, poco iempo desde que se celeb a an los con a os del caso, decide
el a endado demanda a odos los a enda a ios (pe sonas ju ídicas, odos ellos, ecué dese),
ins ando la nulidad de aquella cláusula y, con ello, la e minación de odos los con a os a enda i-
cios al ampa o de los a s. 1569 y 1581 CC. Tan o la sen encia del
JPI
como la AP de Valencia
apelada que la secunda, en su sen encia de 29 julio 2005 (AC 2005, 2252), deses iman la pe ición
del a endado al conclui que no es nula la cláusula con ac ual pac ada, po p esupone que el
con a o no iene una du ación inde inida, sino que su du ación es anual, con posibilidad de
p ó ogas anuales, con e isión anual de en a, po lo que exis e una equi alencia de las p es acio-
nes que o o ga plena e icacia al negocio ju ídico susc i o.
Es a conclusión coincidía con la posición ya mani es ada an e io men e en algunas sen encias
de o as Audiencias P o inciales que pueden e se en
REBOLLEDO VARELA
(«Cues iones p ác icas
ac uales de a endamien os u banos: úl imas endencias ju isp udenciales», en A anzadi Ci il,
291
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
2010, n
1
22, p egun a 19, omada aquí de wes law), y en la ci ada SAP de Valencia de 29 julio 2005
(AC 2005, 2252), que se á la ecu ida en casación. De ella me ece se ep oducido el siguien e
agmen o de su Fundamen o de De echo 2
1
: «El ci ado pac o de du ación del con a o iene a
ep oduci li e almen e el a ículo 57 de la LAU-1964 que es ableció la p ó oga legal o zosa pa a
el a endado y po es a i amen e pa a el a enda a io, p ecep o que es u o igen e has a el Real
Dec e o-Ley de 1985 —conocido popula men e como el Dec e o-Boye —, cuyo a ículo 9 ino a
sup imi la p ó oga legal o zosa en los con a os de a endamien o u banos es ablecida en el
a ículo 57 de la Ley especial. Sin emba go, nada impedía que las pa es olun a iamen e pac a an
esa p ó oga o zosa, y así lo in e p e ó unánimemen e la doc ina Ju isp udencial (SSTS de 13
junio y 18 oc ub e, ambas de 2002 (RJ 2002, 4893 y 8679, espec i amen e)), al decla a que de
con o midad con el ci ado a ículo 9 de Real Dec e o-Ley, los con a os de a endamien o end án
la du ación que lib emen e pac en las pa es, ol iendo así al égimen na u al de los a endamien-
os que han sido concebidos como con a o de du ación limi ada, de acue do al iempo es ablecido
po olun ad pac ada de las pa es, o en o o caso, el de un año señalado en el Código Ci il, a lo
que no es óbice que si las pa es así lo acue dan puedan some e se al égimen de p ó oga o zosa,
pa a lo cual se p ecisa la exis encia de un pac o o acue do de some imien o a la p ó oga o -
zosa. (...) Po lo an e io men e expues o, hay que es ima que la cláusula de du ación pac ada en
el p esen e con a o de a endamien o es ablece de o ma cla a la p ó oga o zosa pa a el a enda-
do , siendo es a cláusula pe ec amen e álida si se hubie a es ablecido du an e la igencia del
Real Dec e o-Ley de 1985. El p oblema li igioso su ge po cuan o el con a o de a endamien o
ha sido celeb ado du an e la igencia de la LAU-1994, discu iéndose en e las pa es si con o me
a los p ecep os de dicha Ley es o no álida dicha cláusula de p ó oga o zosa. La doc ina ju isp u-
dencial que se ci a po las pa es li igan es hace e e encia a con a os celeb ados con an e io idad
a la igen e Ley de 1994. Has a la echa, no se iene no icia de que el T ibunal Sup emo se haya
p onunciado sob e el ema li igioso que aho a nos ocupa, sin emba go, la ju isp udencia meno
emanada de las Audiencias P o inciales ha enido ocasión de p onuncia se sob e el ema conc e o
obje o del p esen e ecu so», mos ándose a o able a la alidez de dicha cláusula. T as ci a ales
sen encias, que lo son de la AP de Valencia y de Mad id, concluye ya aquélla diciendo: «La Sala,
siguiendo la doc ina expues a en dichas sen encias, coinciden e con la que es obje o del p esen e
ecu so —de apelación—, es ima que la cláusula li igiosa es pe ec amen e álida y no in inge los
a s. 1255, 1256 y 1543 del CC, denunciados como in ingidos en la sen encia ecu ida po la pa e
apelan e. Al a a se de a endamien o que ecae sob e uso dis in o a i ienda es de aplicación lo
dispues o en el a ículo 4 de la Ley de 1994, igiéndose dicho con a o, en p ime é mino, po la
olun ad de las pa es, no es ableciendo la Ley especial no ma alguna ela i a a la'du ación de los
con a os de dicha clase de con a os, po lo que pa a que p ocedie a la aplicación suple o ia del
Código Ci il se ía p eciso que nada se hubie a pac ado en ese aspec o, siendo así que en el con a o
li igioso exp esamen e se pac a que el mismo iene la du ación de un año, con lo que ni se ha
iolado el a . 1543 del CC, ni es p eciso acudi a los p ecep os in e p e a i os de los a s. 1577 y
1581 de dicho Tex o Legal. Po an o, debe conclui se que el con a o li igioso no es de du ación
inde inida, como sos iene la pa e apelan e, lo que con a end ía la idea de plazo o é mino con-
c e o y de inido que es consus ancial con los a endamien os, sino que es de du ación de e minada,
al ija se en el plazo de un año, si bien con una p ó oga con encional, lib emen e pac ada en el
con a o que ope a á au omá icamen e si el a enda a io no la denuncia con dos meses de an ela-
ción a la echa en que p e enda desaloja el local, cuya cláusula en a den o de la libe ad de
pac os que p oclama el a . 1255 del CC. (...) Po an o, si la doc ina ju isp udencial del T ibunal
Sup emo es imó pe ec amen e álida dicha cláusula con a eglo al a ículo 9 del Real Dec e o-
Ley 1985, no puede sos ene se que con a eglo a la igen e LAU la misma sea nula, cuando, a
mayo abundamien o, el p esen e con a o es pa a uso dis in o a i ienda y las pa es con a an es
no ienen lími e alguno en cuan o a es ablece la du ación del con a o».
A co egi , sin emba go, de ini i amen e la solución adop ada po esa «ju isp udencia meno »,
ha enido la STS de 14 julio 2010
(RJ
2010, 3907), que aquí comen amos, al secunda la solución
ya azonada y decidida, en Pleno, po la STS de 9 sep iemb e 2009
(RJ
2009, 4585), sob e idén ica
cues ión, y a o ma , po an o, con ella ju isp udencia. Tan ce canas son en el iempo ambas
sen encias, que de hecho esuel en idén icos supues os. Ad ie e al coincidencia la p opia STS
que a amos, en su Fundamen o de De echo 2
1
, donde dice: «El p oblema que aho a se plan ea
ya ha sido esuel o po es a Sala en su sen encia de Pleno de 9 de sep iemb e de 2009
(RJ
2009,
4585). El ecu so esuel o en la sen encia ci ada es p ác icamen e idén ico al ac ual, pues la a en-
dado a en ambos plei os es la misma y coincide que una de las a enda a ias y suba enda a ias de
292
DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO
DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO...
aquél son las mismas que aho a in e ienen en calidad de ecu idas. Pe o es que, además, el
con a o li igioso es p ác icamen e idén ico y en especial lo es la cláusula e e ida a su du ación»
(a iba ep oducida).
F en e a lo que has a en onces enía siendo la doc ina de las Audiencias P o inciales, se
mues a la STS de 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907), ei e ando en su Fundamen o de De echo 3
2
pa e de lo que ya dijo poco an es la STS de 9 sep iemb e 2009 (RJ 2009, 4585), en su Fundamen o
de De echo Te ce o. Siendo el azonamien o de es a úl ima, p ime o en el iempo y más ex enso
de lo que en aquélla se ep oduce, pe mí asenos su ín eg a ep oducción, al deci lo que sigue:
«El a . 1543 del CC de ine el a endamien o de cosas como aquel con a o po el cual
«una de las
pa es se obliga a da a la o a el goce o uso de una cosa po iempo de e minado y p ecio cie o». (...)
Así el
iempo de e minado —o, en su caso, de e minable— po el que el p opie a io-a endado cede el
uso de la cosa, que le es p opia, cons i uye un elemen o esencial en odo a endamien o. Es cie o
que, si bien al de inición es á e e ida a odos los a endamien os —incluidos los u banos egidos
po ley especial— dicha legislación especí ica man u o desde el año 1920 la exis encia de un de e-
cho de p ó oga o zosa a a o del a enda a io sob e la du ación inicialmen e pac ada, que
p ime o se plasmó en el a . 57 de la LAU-1964, con ca ác e i enunciable, y pos e io men e ue
dejada a olun ad de las pa es en el a . 9 del Real Dec e o 2/1985, de 30 de ab il, que sup imió
el ca ác e o zoso de ales p ó ogas. (...) La doc ina discu ió ampliamen e sob e la na u aleza de
dicha p ó oga o zosa impues a al a endado e incluso c i icó su al a de co espondencia con
las eglas con ac uales del Código Ci il, no obs an e lo cual se jus i icaba po la cla a olun ad del
legislado de e i a que los p incipios sob e libe ad de con a ación y, en de ini i a, el
«pac a sun
se anda»
pe judica a al a enda a io, que se conside aba la pa e más débil en el con a o. En
es e sen ido la e olución legisla i a se ha mani es ado cla amen e en con a de dicha p ó oga,
sup imiendo en p ime luga su ca ác e o zoso (a . 9 RD 2/1985) y abandonando de ini i a-
men e su econocimien o y egulación en la nue a LAU-1994, cuyas disposiciones ansi o ias se
dedican a es ablece un sis ema de inalización de aquellos con a os que, nacidos an es de su
en ada en igo , es aban suje os a p ó oga o zosa pa a el a endado y acul a i a pa a el a enda-
a io».
T as ealiza es a imp escindible in oducción, en su Fundamen o de De echo 4
2
(el que
epe i á en algunos de sus agmen os la STS pos e io de 2010, que comen amos), se e e i á a
los a endamien os u banos de uso dis in o al de i ienda en la LAU-1994, pa a deci : «El a . 4
de la LAU-1994, dispone en su apa ado 3, que
"sin pe juicio de lo dispues o en el apa ado 1, los
a endamien os pa a uso dis in o del de i ienda se igen po la olun ad de las pa es, en su de ec o, po lo
dispues o en el Tí ulo III de la p esen e Ley y, suple o iamen e, po lo dispues o en el Código Ci il".(...)
Se
e ige así po la ley la
" olun ad de las pa es"
como la de e minan e con ca ác e p io i a io del
con enido con ac ual y, en conc e o de la du ación del a endamien o, eniendo en cuen a que el
apa ado 1 del ci ado a . 4 es ablece que los a endamien os egulados en dicha Ley se some e án
impe a i amen e, en e o as no mas, a las comp endidas en su Tí ulo IV, den o del cual (a ículo
37) se p e é que la o malización esc i a del con a o hab á de comp ende , en e o os ex emos,
"la du ación pac ada".(...)
Aun cuando se en endie a que, en los é minos egulados po la LAU-
1994, la
"du ación pac ada"
pod ía se inde inida, como en la p ác ica se ha admi ido en el caso,
dicha solución no puede se acogida po ulne a los p ecep os de ca ác e gene al que disciplinan
los con a os y, en conc e o, el de a endamien o: así el a . 1543 CC, ya ci ado, que impone la
ijación de un iempo de e minado pa a el a endamien o, y el 1256 del mismo código, que impide
que la alidez y el cumplimien o de los con a os pueda queda al a bi io de una de las pa es
con a an es.(...) En es e sen ido ha de a i ma se que una cosa es que el legislado pueda impone ,
po azones de polí ica legisla i a, la p ó oga o zosa pa a el a endado , como e ec i amen e
man u o pa a los a endamien os u banos desde el año 1920 has a el año 1985, y o a muy dis in a
que las pa es puedan hace lo álidamen e po la ía del a . 4 LAU-1994 y el 1255 del CC, sin
al e a po ello la p opia esencia y na u aleza del con a o que de po sí ha de se de du ación
de e minada —o, al menos, de e minable— y sin que deba acep a se que una du ación ijada de un
año p o ogable inde inidamen e a olun ad del a enda a io po años sucesi os, suponga eal-
men e la ijación de una du ación en la o ma exigida po la ley».
Y añadi á, como apoyo ju isp udencial en es e sen ido: «La ju isp udencia de es a Sala, en
e e encia a con a os de a endamien o egidos po el Código Ci il, ue a po an o de la especial
egulación a enda icia u bana en el iempo en que la misma p e eía la posibilidad de p ó ogas
293

GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
o zosas, se ha mani es ado en con a de la du ación inde inida, an o en las sen encias ci adas
po la pa e ecu en e (sen encias de 15 oc ub e, 17 no iemb e 1984
(RJ
1984, 4862 y 5560,
espec i amen e), 17 sep iemb e 1987
(RJ
1987, 6051) y 27 junio 1989
—sic—),
como en o as. En
conc e o, la de 7 junio 1979
(RJ
1979, 2345), al desca a la aplicación con encional de la legisla-
ción especial ep esen ada po la LAU-1964 a un con a o de a endamien o de sola , en luga de
la con enida en el Código Ci il, decla a que «la ma e ia ela i a a la no ma i a aplicable a un
de e minado con a o es de o den supe io a la disponibilidad de las pa es con a an es y ha de
de e mina se, sea cual sea la olun ad mani es ada po aquéllas, pa iendo del esquema legal e
ins i ucional a que esponde el ins umen o de que se a e».(...) La de 15 oc ub e 1984
(RJ
1984,
4862), ci ada po la pa e ecu en e, señala que «como iene ei e adamen e decla ado es a Sala,
el con a o de a endamien o, y en consecuencia el ínculo de al na u aleza, es incompa ible con
la in empo alidad, en cuan o desna u aliza ía la esencia y na u aleza de al ínculo ju ídico (...)
La mani es ación de la p ó oga con ac ual en modalidad inde inida, al no eni condicionada
en su aspec o empo al, some e a la exclusi a olun ad del a enda a io la du ación del ínculo
a enda icio cues ionado, conculcando la p ohibición sancionada po el a . 1256 CC de que el
cumplimien o de los con a os quede al a bi io de uno de los con a an es».(...) Y la de 17 no iem-
b e 1984
(RJ
1984, 5560), ambién ci ada po la pa e ecu en e, a i ma que «una cosa es la
p ó oga del con a o de a endamien o p e is a a olun ad del a enda a io y o a la o zosa o
legal del a . 57 LAU-1964, ya que, de una pa e, mien as la segunda iene una consecuencia de
du ación mien as la no ma que la apoya subsis a y que de se de ogada en su día no ampa a á su
i ualidad con inuado a de ínculo a enda icio, el p ime aspec o, de con alida se con e ec o de
inculación con ac ual, e iden emen e conduci ía a una con inuidad a enda icia in empo al, de
acoge se pe manen emen e a ella y sus e ec os el a enda a io, que lle a ía a desna u aliza el
con a o c eado con ca ác e de a endamien o, cuya ca ac e ís ica es p ecisamen e la empo ali-
dad de la mani es ación de exp esión de olun ad de los con a an es, con i iéndolo en o o de
dis in a na u aleza, y además impedi ía el eje cicio de de echos con e idos po el legislado pa a
las si uaciones de p ó oga, conc e amen e el e e en e a la en a es ablecido en el a . 100 LAU-
1964», a lo que añade que «la p ó oga olun a ia anual inde inida pac ada, gené icamen e consi-
de ada, p oyec a e ec os desna u alizado es del con a o de a endamien o a que a ec a (...) cla o
es que p oduce an isocialidad y eje cicio ano mal del con a o de a endamien o conce ado ob-
je o de con o e sia»».
Decla ada, así, la nulidad de la cláusula que pe mi e p o oga inde inidamen e, a olun ad
del a enda a io, el plazo de du ación inicial del a endamien o pa a uso dis in o al de i ienda,
quedaba esuel o un p oblema (el p ime o). Pe o su gía a con inuación o o: ¿qué du ación, qué
plazo de iempo ha de ene en onces el con a o cuando la cláusula que p ecisamen e se e e ía
a al elemen o ha sido anulada?
2. La —segunda— cues ión: ¿ cómo in eg a el con a o, cómo ija su du ación, una ez anulada la cláusula
de p ó oga unila e al e inde inida? Según nues a ju isp udencia, ijando el plazo máximo en ein a
años, siendo pe sona ju ídica la a enda a ia, po aplicación del a . 515
CC
undada en la analogía
exis en e en e el a endamien o y el usu uc o, an e la imposible aplicación di ec a del a . 1581
CC,
al
no a a se de al a de pac o sino de pac o de du ación inde inida.
Llegados a aquel pun o (una ez anulada aquella cláusula de p ó oga unila e al e inde inida),
se á cuando la STS de 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907), que aquí comen amos, ep oduzca, en su
Fundamen o de De echo 3Q, la solución ya adop ada an es, en Pleno, po la STS de 9 sep iemb e
2009
(RJ
2009, 4585), en su Fundamen o de De echo 5Q, aunque an es, en un agmen o de su
Fundamen o de De echo 4Q, p ecisaba: «La doc ina suele dis ingui en e a endamien os de
du ación inde inida, a endamien os de du ación de e minable y a endamien os sin plazo. En los
p ime os, como los que aho a cons i uyen obje o del li igio, las pa es no sólo no han que ido ija
e dade amen e la du ación del con a o, sino que han p e is o una elación loca icia
—sic—
que
pod ía du a pa a siemp e po la sola olun ad del a enda a io. Es os son los que e dade amen e
plan ean un p oblema de du ación no esuel o di ec amen e po la ley. La alidez de los segundos
—de du ación de e minable— es gene almen e admi ida po la doc ina en an o que al du ación
queda á ijada en elación con de e minados hechos p e is os po las p opias pa es (p.e.: la ida
del a enda a io, su esidencia po azones labo ales en de e minado luga , e c.); mien as que la
de los e ce os —a endamien os sin ijación de plazo— queda sal ada po el p opio Código Ci il al
294
DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO...
es ablece (a ículo 1581) que
«si no se hubie e ijado plazo al a endamien o, se en iende hecho po años
cuando se ha ijado un alquile anual, po meses cuando es mensual, po días cuando es dia io»».
T as dicha acla ación, inalmen e, en su Fundamen o de De echo 5
9
di án es a STS de 9
sep iemb e 2009 (RJ 2009, 4585), y, ansc ibiéndola, la STS de 14 julio 2010 (RJ 2010, 3907):
«Sen ado que la in empo alidad que supone el hecho de deja exclusi amen e a olun ad del
a enda a io, de modo inde inido, el iempo du an e el que hab á de usa la cosa a endada,
conculca la p opia na u aleza del con a o al se ijada po las p opias pa es con a an es —lo que
de e mina que la cláusula que así lo es ablece no puede desplega sus ín eg os e ec os en la o ma
con enida— ampoco puede acep a se que ello deba equi ale a una absolu a al a de p e isión
con ac ual que pudie a eclama la di ec a aplicación de lo es ablecido en el a . 1581 del CC y
ni siquie a la conside ación de que el plazo de du ación se ía de un año, dejando en onces al
a endado la acul ad de ex inción a la inalización del p ime año y pos e io es. La solución que,
po ía ju isp udencial, cabe da al plan eamien o de ales si uaciones ha de lle a a in eg a la
cláusula de la o ma más adecuada a e ec os de que no se p oduzcan unos u o os e ec os indesea-
bles. A es e espec o, en elación con a endamien os suje os al Código Ci il y con base en a gu-
men os que esul an ambién aquí aplicables, pa e de la doc ina se ha inclinado po acudi a la
analogía del a endamien o con la igu a del usu uc o y, en consecuencia, en ende que cuando
—como aquí sucede— el a enda a io es pe sona ju ídica la du ación máxima que cabe impone al
a endado , sin pe juicio de que la olun ad de las pa es pueda lle a los e ec os del con a o más
allá del indicado iempo, es la de ein a años que la ley es ablece como lími e empo al pa a el
usu uc o en el a . 515 del CC; solución que en el p esen e caso lle a a conclui que el a endado
no puede da po ex inguidos en es e momen o unos con a os de a endamien o sob e local de
negocio celeb ados el 1 de diciemb e de 1998, pues se halla inculado po la cláusula es ablecida
sob e du ación en cada uno de ellos po ein a años, es o es has a la misma echa del año 2028,
lo que esul a además aco de con las exigencias de la buena e y la con emplación de ci cuns ancias
ales como las expec a i as de uso del a enda a io y las posibles in e siones ealizadas — al como
es aba au o izado— pa a habili a los locales a e ec os de desa olla en ellos el negocio de hos ele-
ía».
Cuando en a ias ocasiones el TS se e ie e a la doc ina que así opina, an o al nega la
aplicación del a . 1581 CC al caso de a endamien o pac ado po iempo inde inido como al
a i ma la aplicación analógica del 515 CC si el a enda a io es pe sona ju ídica, se e ie e, sob e
odo, si no e amos, a
GÓMEZ DE LA ESCALERA
(La du ación de los a endamien os u banos,
Mad id, 2005,
pp. 19 y ss). Es él quien hace (en p. 23 y ss.) aquella ipa ición en e —lo que él mismo denomina—
«a endamien os de
du ación inde inida
o inde e minada», «a endamien os de du ación inicial-
men e inde e minada, no de e minada o de
du ación de e minable»
(con supues os que incluso son
los que, hemos is o, ecoge la ju isp udencia, y que, al se de plazo de e minable, no plan ean
p oblemas), y «a endamien os
sin plazo»
(cuyo plazo se de e mina aplicando el a . 1581 CC). En
su opinión son los p ime os los que susci an el e dade o p oblema, que esuel e del modo en
que luego ha enido a hace lo la ju isp udencia.
Siendo, pues, la opinión de es e au o inspi ación pa a la ecien e ju isp udencia, pe mí ase-
nos ep oduci me ecidamen e su azonamien o. Pa a él (p. 21) la solución al p oblema «se ía
en ende que como las pa es han que ido celeb a un a endamien o de la ga du ación pe o es e
plazo esul a incompa ible con el equisi o de la du ación empo almen e limi ada o no pe pe ua
del a endamien o que impone el a . 1543, la nulidad del plazo con ac ual no debe lle a a la
aplicación de lo p e is o en los a s. 1577 y 1581 —según sean a iendos ús icos o u banos—, que
es án pensados sólo pa a el caso de que las pa es no hubie an ijado el plazo del a endamien o,
po lo que los e ec os de la nulidad del pac o ela i o al iempo del con a o debe consis i , simple-
men e, en que el plazo pac ado se eduzca a los lími es o opes legales que esul an de lo dispues o
en los a s. 513.1º, 515 y 781, en los é minos que hemos dejado señalados». An es (en p. 19),
había dicho, en e ec o, que «a al a de no mas más especí icas en nues o De echo, pa a dilucida
cuándo un plazo po su du ación pasa de se conside ado un plazo de la ga du ación a un plazo
que ulne a el equisi o de la du ación empo almen e limi ada del a endamien o que exige el
a . 1543 pueden esul a de in e és no mas que disciplinan la du ación del usu uc o. De es e
modo, cuando el a enda a io sea una pe sona ju ídica no debe ía supe a se el plazo de ein a
años (a . 515), y en el caso de que el a enda a io sea una pe sona ísica un c i e io u ilizable
se ía a ende a un plazo que no supe ase los años de ida po encial del a enda a io (a s. 513.1º
295
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
y 1583), o los lími es del a . 781». Con al p opues a dicho au o econoce inspi a se en la idea
suge ida po ALBALADEJO GARCÍA (en su
Manual,
p. 168, que aquél ci a y ep oduce, en p. 19, no a
1
A es a posición ienen hoy a suma se o os, como
REBOLLEDO VARELA (ci .);
o
SOLA PAS-
CUAL
(en su eseña a la p imigenia STS de 2009, en Re is a A anzadi Doc inal num. 9/2009),
quien e minaba su es udio diciendo: «Si la doc ina de es a sen encia se consolida, asis imos a un
cambio adical en el a amien o legal de los pac os de du ación inde inida que los con a an es
acue den en los con a os de a endamien o». Como así, en e ec o, ha sucedido.
¿Qué opinión nos me ecen la ju isp udencia su gida ecien emen e en es e asun o, y la doc-
ina en que la misma se asien a?
II. Nues a opinión: a o able a la nulidad de la inde inicion empo al del a endamien o,
y
con a ia al modo de su ijación judicial: po la al a de analogía en e el a endamien o y el
usu uc o; y la más aconsejable aplicación suple o ia del a . 1128 CC
1. El acie o de la ju isp udencia en decla a la nulidad de oda cláusula que pe mi a p o oga inde inida
y unila e almen e, a olun ad de uno de los con a an es, el plazo de du ación inicial en un a endamien o
cualquie a, po se con a io al a . 1256 CC
y
a la esencial empo alidad de odo a iendo ex a . 1543
CC.
To al con o midad, al menos po nues a pa e, mos amos con nues a es enada ju isp uden-
cia al decla a la nulidad de oda cláusula que pe mi a p o oga inde inidamen e, a olun ad del
a enda a io (o a la unila e al de cualquie a de los con a an es, hab ía que gene aliza ), el plazo
de du ación inicial en un a endamien o dis in o al de i ienda (o en cualquie a endamien o,
hab ía que gene aliza ambién), po se , de o dina io, al pac o a bi a io (a . 1256 CC), y, sob e
odo, po se con a io a la esencial empo alidad de odo a iendo de cosas (a . 1543 CC).
A la ju isp udencia que en al sen ido se p onunciaba ya con an e io idad y que ci an las dos
STS de 2009 y de 2010, que aquí comen amos, cab ía lógicamen e añadi , como an e io a odas
ellas, la STS de 2 julio 1959
(RJ
1959, 2952), que ci a GÓMEZ DE LA ESCALERA (p. 28), y en la que,
como dice es e au o , ace adamen e se p ecisa y dis ingue en e la p ó oga a olun ad del a en-
da a io po iempo de e minado, lo que se ía álido, y la misma p ó oga pe o po iempo inde e -
minado, y que conside a nula po se con a ia al a . 1256 CC.
No obs an e, ad ie e el p opio GÓMEZ DE LA ESCALERA (en no a 30, de esa p. 28), que la STS de
27 oc ub e 1995 (RJ 1995, 7522), ino a admi i la alidez de al cláusula undándose únicamen e
en el a . 1255 CC, y si uándolo po encima del a . 1543 CC, lo que, como denuncia el p opio
GÓMEZ DE LA ESCALERA, cons i uye un c aso e o , que po ello no me ece se obje o aquí de mayo
c í ica (de la que hace el p opio au o en esa no a); máxime cuando, a o unadamen e, al posición
no ha enido a o ma ju isp udencia. Y, ¿qué deci de la doc ina?
Poco después de la en ada en igo de la igen e LAU, buena pa e de la doc ina ino a
ad e i que a pesa de que eina a la au onomía de la olun ad en los a endamien os pa a uso
dis in o al de i ienda, y de que, po an o, no hubiese plazos legales, mínimos ni máximos, había
de algún modo de de e mina se su du ación al se asgo esencial en odo a endamien o po
impe a i o del a . 1543 CC, siendo, en cualquie caso, inadmisible que su ijación uese unila e al
(lo que se ía con a io al a . 1256 CC), o que uese de du ación inde inida o pe pe ua (opues a-
men e a lo que exige el a . 1581 CC). Así, de en e o os muchos, cabe ci a a RAMOS NIETO
(Análisis
de los a endamien os u banos desde la nue a Ley 29/1994,
Mad id, 1996, pp. 331 y 332); los he manos
GARCÍA GIL
(El a endamien o de local de negocio,
Za agoza, 1995, p. 57); HERREROS BASTERO y o os
(Ley
de A endamien os U banos 1994. Análisis y comen a ios,
Valencia, 1995, pp. 56 y 57); GONZÁLEZ PACA-
NOWSKA («A endamien os pa a uso dis in o del de i ienda», en
Es udios sob e la Ley de A endamien os
u banos,
del CGPJ, Mad id, 1995, p. 534); LEÓN-CASTRO Y COSSÍO
(A endamien os u banos. La nue a Ley
de a endamien os u banos de 24 no iemb e 1994,
G anada, 1995, pp. 237-239); FUENTES LODO
(No ísima
Suma de a endamien os u banos, 1,
Ba celona, 1996, p. 174); CALVO VIDAL (en
La nue a Ley de A enda-
mien os u banos,
di . Guila e Gu ié ez, Valladolid, 1994, pp. 43 y 44); o a DE LA PUENTE ALFARO
(El
a endamien o u bano en e a e ce os. La oponibilidad del a endamien o: los a s. 13, 14 y 29 LAU,
Ba ce-
296
DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO...
lona, 1996, pp. 206-209). En posición aislada, FERNÁNDEZ HIERRO
(La esolución a enda icia u bana con
a eglo a la Ley 29/1994,
G anada, 1995, p. 47), admi e pac a una p ó oga o zosa, siemp e que
haya habido una ue e in e sión y se es ablezca un adecuado sis ema o égimen de ac ualización
de la en a; es o es, p opone la posición que inalmen e adop a ía luego la «ju isp udencia meno ».
Más co ec a, en cambio, pa ece la opinión más ecien e de GÓMEZ DE LA ESCALERA (pp. 25-27), pa a
quien la alidez de la p ó oga inde inida pac ada depende más de que sea bila e al (dependien e
de la olun ad de ambos con a an es), o unila e al (dependien e exclusi amen e de la olun ad
de uno de los con a an es, sea el a endado o el a enda a io), siendo en es e úl imo caso cla a-
men e nula la cláusula pac ada po se con a ia al a . 1256 CC (y po se una condición pu a-
men e po es a i a, con a ia al a . 1115 CC, añade el p opio GÓMEZ DE LA ESCALERA).
Que odo a endamien o de cosas sea esencialmen e empo al lo des aca ambién la p opia
LAU-1994 en su P eámbulo: aunque ad ie e, po dos eces, que la egulación de los a endamien-
os u banos pa a uso di e so al de i ienda es á
«basada de o ma absolu a
-dice-
en el lib e acue do de
las pa es»,
y que
«la ley op a po deja al lib e pac o de las pa es odos
-dice-
los elemen os del con a o»,
cuando se e ie e al égimen ansi o io de odos los a endamien os u banos que an es gozaban
de p ó ogas o zosas, habla de la necesidad de es ablece pa a odos ellos
«la empo alidad de la
elación a enda icia de con o midad con su p opia na u aleza».
Como señala, en e o os muchos, GÓMEZ
DE LAÑO (con o os, en
Ano aciones a la Ley de A endamien os U banos. Ley 29/1994, de 24 no iemb e,
O iedo, s/ , p. 17), en la igen e LAU-1994 esu ge la no a esencial de la empo alidad, en e a
los a endamien os de la an e io LAU-1964 en la que se con igu aban casi como ca gas eales.
Po que, en e ec o, admi i un a endamien o casi pe pe uo o
in ae e num
supond ía desna u ali-
za lo, se ía
con a na u am suam.
La empo alidad en el a endamien o es, jun o a o os, asgo
esencial que lo di e encia de o as igu as a ines como his ó icamen e pudo se lo la llamada
loca io
ad longum empos,
que, p ecisamen e po su inde inición empo al, ue es imada como de echo eal,
como an eceden e del censo en i éu ico, en que se ansmi ía el dominio ú il.
Nada, pues, hay que obje a a nues a laman e ju isp udencia en es e pun o. Pe o en lo
demás...
2. Nues a disc epancia en el modo de de e mina la du ación del con a o a enda icio una ez anulada su
cláusula de du ación inde inida.
2.1. An e odo, la aplicación o no del a . 1581
CC,
según en cada caso sea o no con o me a la olun ad
-p esun a o p obada- de los con a an es, al ma gen de que no haya pac o sob e su du ación «ab
ini io» o sob e enidamen e as in alida se su inde inición.
Son a ias las azones que nos obligan a echaza la p ecisión que GÓMEZ DE LA ESCALERA y, con
él, la más ecien e ju isp udencia hacen según se a e de a iendo sin plazo pac ado o de un
a iendo con plazo inde inido pa a sólo aplica al p ime caso el a . 1581 CC, y en ende que a
p io i
esul a siemp e inaplicable al segundo:
P ima acie,
eco demos la le a de dicho p ecep o, cuando comienza diciendo:
«Si no se hubiese
ijado plazo al a endamien o...».
Pudie a pa ece que, en e ec o, se e ie e exclusi amen e al caso en
que no se haya pac ado plazo. Pod ía, ambién a p ime a is a, e o za al in e p e ación li e al
una sis emá ica, como pudie a esul a de su compa ación con o os p ecep os donde la ley sí
incluye la al a de pac o o que habiéndolo esul e se in álido ( g ., a s. 1316 CC,...), como,
p ecisamen e, se obse a en el a . 9.2 LAU, sob e a endamien os u banos de i ienda:
«Se en ende-
án celeb ados po un año los a endamien os pa a los que no se haya es ipulado plazo de du ación o és e sea
inde e minado»,
dice cla amen e.
Es e modo de in e p e a -li e al y sis emá icamen e- el a . 1581 CC no se ía, en nues a
opinión, más que el esul ado, como hemos dicho, de una p ime a lec u a. Una más e lexi a debe
llega a esul ados con a ios.
A.e.,
el a . 9.2 LAU ep oducido, ¿no obedece, más bien, a la lógica
equipa ación que debe habe en e la al a de pac o o igina ia, que se da á po no habe se dicho
nada al espec o en el momen o de celeb ación del con a o, y la al a de pac o sob e enida, que
ope a á cuando aún habiéndose ijado la du ación és a de iene nula po ilegal (po su inde inición
o po la causa que sea)? Lo admi e el p opio GÓMEZ DE LA ESCALERA (aunque en no a 25, p. 25, y
e i iéndose sólo al a . 9.2 LAU mencionado). Po eso, admi ido que el pac o de du ación inde i-
nida o inde e minada en el a endamien o es nulo, po con a io a su esencial empo alidad, hay
297
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
cabo— y se ijase el iempo de 100 años —máxima longe idad del se humano admi ida en la c eencia
de en onces—); o como ue —y es hoy— el hecho de que las colec i idades y demás en es en sí mismos
pueden no enece , no disol e se ( azones, és as y o as, que pueden e se explicadas con de alle
en VENEZIAN:
Usu uc o, uso y habi ación,
ad. Cas án, II, Mad id, 1928, pp. 736 y 737; BARBERO:
L'usu u o e i di i i a ini,
Milán, 1952, pp. 89 ss; GROSSO:
Usu u o e igu i a ini nel di i o omano,
2
1
ed., Tu ín, 1958, p. 297 ss.). En su aíz, la p eocupación po ija un lími e empo al, la empo ali-
dad como asgo esencial, en el usu uc o concedido a una pe sona ju ídica, o en cualquie usu-
uc o (c ., a . 513.1° CC), la exp esaba hace iempo GARCÍA GOYENA (I, p. 412), al jus i ica el a .
465 del P oyec o de CC de 1851 (el ac ual a . 515 CC) : «el usu uc o es odioso po an i-económico;
su endencia na u al es á euni se lo mas p on o posible con la p opiedad»; o como dije a
IwiuNG
(siemp e ci ado en es e sen ido, que aquí omamos de VENEZIAN, II, pp. 46 y 47): con la admisión
del usu uc o pe pe uo la p opiedad se niega a sí misma (de iene inú il económicamen e, en el
deci de GROSSO, p. 324); lo que según el p opio VENEZIAN (I, p. 47), no sucede con los de echos
pe sonales de goce. No a gumen a es e úl imo al negación, pe o c eemos habe la hallado. Sin
pe de la pe spec i a his ó ica que en es e pun o hemos adop ado, ecué dese, como cosa ha o
sabida, que los o ígenes del usu uc o ue on asis enciales, casi alimen icios: su in o igina io,
ges ado en Roma, ue ga an iza la subsis encia de la iuda, concu en e en la he encia con sus
hijos, a in de que pudie a usa y dis u a de los bienes del
pa e amilias
allecido (lo que, po
cie o, explica o a e icencia habida en Roma a econoce el usu uc o en a o de «pe sonas
ju ídicas»). Y, aunque con el iempo las unciones del usu uc o se hayan inc emen ado, sob e
odo con encionalmen e, la idea asis encial p imigenia subsis e, al menos en la men e del legisla-
do cuando la egula; odo ello p esupone la na u al g a uidad del usu uc o, y que po es o mismo
sea una igu a que, aunque ú il pa a el usu uc ua io, esul e inú il —«an ieconómica», en exp esión
de GARCÍA GOYENA— pa a el nudo p opie a io. He aquí que hemos llegado al
quid
de la cues ión, a
la
a io
pa icula del a . 515 CC: dejando al ma gen, aho a sí, su con igu ación como ca ga eal,
lo que jus i ica la esencial empo alidad en odo usu uc o es su na u al g a uidad.
De ahí,
g .,
que el a . 515 CC no se aplique a se idumb es p ediales, que son endencial-
men e pe pe uas; o que, como admi e la común opinión (que puede e se en RIVERO FERNÁNDEZ,
pp. 564, 565, 582 Y 583), cuando el usu uc o es one oso sí se pe mi a su ansmisión
mo is causa,
con a lo dispues o en el a . 513.1° CC (cuyo undamen o pa a hace lo i alicio ambién es iba
en la p esun a g a uidad del usu uc o),... Y de ahí, po in, que es imemos de suyo inaplicable el
a . 515 CC al a endamien o, que aunque esencialmen e empo al, como el usu uc o, ambién
lo es en lo one oso
(ex
a . 1543 CC), a di e encia del usu uc o, esul ando, así, ú il económica-
men e no sólo pa a el a enda a io, sino ambién pa a el a endado que ob iene la en a (el
(<p ecio cie o»,
en exp esión del a . 1543 CC).
Aho a bien, al nega po odas es as azones que el a . 515 CC sea de suyo e
in abs ac o
aplicable po analogía al a endamien o sin plazo pac ado o con plazo inde inido, cuando el a en-
da a io sea una pe sona ju ídica, no se quie e deci ambién que el allo inal a que llega on las
dos SSTS, cuya a gumen ación écnica e in e p e a i a es la que c i icamos, haya sido injus o. Al
con a io, nos pa ece jus a la decisión de es ablece una du ación de 30 años, mas po que así se
deduce de las ci cuns ancias del caso, al deci ales SSTS al inal de su a gumen ación ju ídica,
«que en el p esen e caso lle a a conclui que el a endado no puede da po ex inguidos en es e
momen o unos con a os de a endamien o sob e local de negocio celeb ados el 1 de diciemb e
de 1998, pues se halla inculado po la cláusula es ablecida sob e du ación en cada uno de ellos
po ein a años, es o es has a la misma echa del año 2028, lo que esul a además aco de con las
exigencias de la buena e y la con emplación de ci cuns ancias ales como las expec a i as de uso
del a enda a io y las posibles in e siones ealizadas — al como es aba au o izado— pa a habili a
los locales a e ec os de desa olla en ellos el negocio de hos ele ía».
Lo que c i icamos es ecu i de an emano y pa a odo supues o a una no ma que ije un
plazo de iempo de e minado, sea el de 30 años, como es ablece el a . 515 CC, el de 5 años, según
el a . 9 LAU (que, al menos, se e ie e a los a endamien os u banos, aunque sean de i ienda),
o como pudie a se una du ación máxima de 50 años, como es ablece el a . 3.1 LAT pa a odo
ap o echamien o po u no, incluido el a enda icio, cuando incluso a enda a io en al caso
puede se lo una pe sona ju ídica (que lo con a a pa a las acaciones de sus empleados, socios,...),
según azonamos en el abajo ci ado (en ADC, pp. 513, 514, 519 y 520). Aun siendo el que egula
la LAT un a endamien o u bano pa a uso di e so al de i ienda, no pa ece que su a . 3.1 LAT
304

DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO...
(con el lími e de en e 3 y 50 a ios), debie a se siemp e y
a p io i
aplicado a odo a endamien o
de uso di e so al de i ienda ca en e de plazo legal o con encional especí ico. Po encima de al
coincidencia, lo desaconseja que la inalidad conc e a del AT a enda icio sea la acacional, u ís-
ica o de hospedaje, en e a la g an he e ogeneidad de casos que puede habe bajo el molde del
a endamien o dis in o al de i ienda, po que como ad e ía la p opia LAU en su P eámbulo, se
a a de
«una ca ego ía és a que engloba los a endamien os de segunda esidencia, los de empo ada, los
adicionales de local de negocio y los asimilados»,
habiéndolos que sa is acen
«necesidades económicas,
ec ea i as o adminis a i as».
Al se , pues, al ca ego ía «un cajón de sas e», como suele deci se, no
puede aplica se pa a odo caso una de e minada e idén ica no ma. A lo más dicha no ma, sea el
a . 3.1 LAT, o incluso el a . 515 CC, puede se i de c i e io o ien ado , como modelo de cálculo
pa a cie os casos, al modo en que la STS de 20 mayo 2004 (RJ 2004, 2710), aplicó el a . 11.2
LAU, ubicado en el égimen de los a iendos u banos de i ienda, a un caso de a endamien o de
local de negocio. Mucho más in e esan e que lo dicho, lacónicamen e, en al STS, es lo que comen-
a ía de ella
CARRASCO PERERA
(en CCJC, 2005, pp. 603-619); p ime o, cuando acla a (p. 608), que «el
a . 11.2 LAU no puede oma se como sopo e de un a gumen o analógico, sino odo lo con a io.
P ecisamen e po que es e p ecep o es á localizado den o del égimen p opio de los a endamien-
os de i ienda, y no en las no mas comunes de la LAU, es po lo que hab á que supone que el
legislado no quiso su aplicación au omá ica a los a endamien os pa a uso dis in o de i ienda.
Es o es algo e iden e, si se conside a, además, el limi ado núme o de p ecep os legales de la nue a
LAU y la posibilidad de habe hecho una simple emisión al a . 11, como la que hace a o os
p ecep os del égimen de i ienda en los a s. 30 y 31 de la LAU». Y dicho es o, que ambién si e
pa a impedi la aplicación analógica del a . 9 LAU pa a esol e nues o caso, conclui á (p. 619)
que en aquel supues o el TS no ha aplicado po analogía el a . 11.2 LAU: «Simplemen e a i ma
que de es e p ecep o ob enemos un mé odo de cálculo del luc o cesan e que es azonable, y que,
como los ibunales son lib es pa a aplica los módulos de cálculo del luc o cesan e, nada impo a
que omen como modelos los e en ualmen e con enidos en no mas que ienen po obje o o as
inalidades. De cie o, es o mismo es lo que sos iene el TS en la sen encia que aho a comen amos.
No debe deja de ad e i se la su ileza del a gumen o casacional; po que la Sala no a i ma que el
a . 11.2 de la LAU se debe aplica analógicamen e, sino que
no hay objeciones que hace
al mé odo
«analógico» u ilizado po la Audiencia pa a ija la en a debida».
Sin que, po desg acia, pueda p edica se al su ileza de las dos SSTS que aquí comen amos,
mu a is mu andis
lo azonado po
CARRASCO PERERA
puede aplica se a nues o caso sin ene que
acudi siemp e al a . 515 CC, pudiendo, en cambio, se és a u o a no ma (como la del a . 3.1
LAT), la que pueda se i de o ien ación, o como «modelo de cálculo» (pa a aseando a
CARRASCO) .
Pe o, ¿dónde, en qué no ma undamos la libe ad deciso ia que el juez iene al espec o pa a ija
la du ación, el plazo de un a endamien o cuando no hay pac o, ni no ma, gene al o especial, que
lo de e mine? ¿Y cuál se ía el ámbi o de al libe ad, a qué c i e ios hab á de a ende el juez?
2.3.
La de e minación «supe casum» de la du ación de un con a o a enda icio, sin pac o o pac ado
po iempo inde inido, ni no ma, gene al ni singula , que la ije, median e las eglas de in eg ación
del a . 1258 CC y, en su caso, a su a és median e la equidad, po aplicación suple o ia del a .
1128
CC.
De lo has a aho a concluido, con iene ecapi ula : po un lado, que, sin ap io ismos, a al a
de no ma especial que lo solucione (como pudie a se el a . 9 LAU pa a los a iendos u banos
de i ienda), el a . 1581 CC debe en gene al aplica se —o no—
supe casum,
al ma gen de que no
haya pac o o és e sea nulo, con o me a la olun ad de las pa es, p esumida po al no ma, o
demos ada, si ue a o a, po cualquie medio
(ex
a s. 1281 y ss. CC). Y po o o, que la p opia
he e ogeneidad de casos cali icables como de a endamien os u banos pa a uso di e so al de i-
ienda, con enidos en la igen e LAU, desaconseja adop a an icipadamen e una solución gene al,
pa a odo supues o, ya se a e de aplica el a . 515 CC, el a . 9 LAU, el a . 3.1 LAT, o cualquie
o o p ecep o, incluido el a . 1581 CC, si no es como simple modelo de cálculo o ien ado pa a
que el juez en cada caso y según las ci cuns ancias del mismo conc e e el pe íodo de du ación.
Como se e, an es que un p oblema de acío legal, como c ee el TS en la ecien e ju isp uden-
cia que obje amos, es un p oblema de acío con ac ual, sob e enido o su gido
a pos e io i
en el
caso de a iendo inde inido as se al inde e minación anulada po con a ia al a . 1543 CC.
Sólo acciden almen e se es a á además an e una laguna legal, que lo se á, no an o po la al a de
305
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
no ma especial pa angonable con la del a . 9 LAU, sino pa a cuando el a . 1581 CC esul e
inadecuado a las ci cuns ancias del con a o, a la olun ad an o del a endado como del a enda-
a io. Pe o en al hipó esis, a la que se en en a el TS en ambas sen encias, an es que acudi a la
analogía bas a con aplica di ec amen e el CC, en cuan o égimen común (sob e obligaciones y
con a os en nues o caso), con o me al c i e io de suple o iedad p opio de nues o sis ema je á -
quico de uen es. Lo dice el a . 4.3 CC, p ecisamen e as e e i se a la analogía, en cuya i ud el
p opio CC, como De echo común, se au oe ige en uen e subsidia ia de o as leyes, especiales (en
nues o caso, la LAU), y al que hay que acudi , como uen e legal di ec a, an es que a la analogía.
Al consis i és a en la aplicación de un p incipio gene al del de echo ex aído de una no ma o de
un conjun o de ellas, esul a un ecu so in eg ado de úl imo g ado (c ., a . 1.4 CC). Asimismo,
es e ecu so subsidia io al CC, que p oponemos, se ajus a pe ec amen e al caso del a endamien o
u bano pa a uso di e so al de i ienda, desde que con la LAU-1994 —como suele deci se— haya
aquel cue po legal e i ido o esuci ado, en i ud del a . 4 LAU y de la escasa —o «mezquina»—
no ma i a que a aquel ipo loca i o se le dedica. Lo ad e ía la p opia LAU en su P eámbulo: se
concede «un
amplio ecu so al égimen del
CC».
Y, ¿a qué no ma hab emos de acudi pa a ija la du ación del a iendo? P ime o, pa a esol e
si el a . 1581 CC es o no aplicable hab á que in e p e a el con a o con o me a las eglas gene ales
con enidas en los a s. 1281 y ss. CC; y, después, de se inadecuado aquel p ecep o pa a colma la
laguna negocial, hab á que ecu i , en p incipio, a la no ma que, con alcance gene al, se e ie e
a la in eg ación del con a o: el a . 1258 CC. Hab á, pues, que a ende a la buena e, al uso (que,
sin emba go, QUINTUS
MUCIUS
SCAEVOLA, XXIV, pp. 817 y 818, lamen aba no se pudie a a ende al
impedi lo el a . 1581 CC), y, po úl imo, a la Ley. Y he aquí, po in, la p esencia de una no ma
común al égimen gene al de las obligaciones, que especí icamen e se e ie e al p oblema del
plazo: el a . 1128 CC.
Supe ada ya hace iempo la azón ci cuns ancial de su génesis allá po iempos del De echo
omano (que puede e se sin e izado en los
Comen a ios al
CC
del Minis e io de Jus icia,
I, p. 106,
hechos pa a es e p ecep o po LASARTE ÁLVAREZ) , c eemos que al no ma se amolda pe ec amen e
al caso que nos ocupa, aunque pa a ello debamos supe a algunos obs áculos:
Uno de ellos es, de nue o, el a . 1581 CC, que al se no ma especial pa a los a endamien os
u banos, es de aplicación p e e en e, o excluyen e más bien. Sin e e i se a es e caso, idén ica
a i mación hace sob e el usu uc o FERNÁNDEZ RIVERO (p. 554): que los a s. 513.1
4
y 515 CC, como
no mas especiales, impiden la aplicación del a . 1128 CC. En nues a opinión, más que la especiali-
dad son, de nue o, la excepcionalidad y la impe a i idad de aquellas no mas las que lo impiden.
Rasgos que, po el con a io, no son p edicables del a . 1581 CC, que, como dijimos a iba, se
con igu a como no ma in eg ado a (de una laguna con ac ual), que p esupone una in e p e a-
ción del con a o pa a p esumi cuál es la olun ad de los con a an es, pe o que admi e que o a
sea la solución si se demues a se o a la olun ad de los con a an es. En esa doble dimensión
c onológicamen e in e p e a i a-in eg ado a coincide el a . 1581 CC con el a . 1128 CC (
«si de la
na u aleza y ci cuns ancia se deduje e...»,
comienza és e diciendo;
id.,
al espec o, sob e al doble
unción, MONTES PENADÉS, p. 9/15; DÍEZ PICAZO, en sus
Fundamen os de De echo pa imonial,
pp. 331 y
332); la di e encia es iba en su o den je á quico, po cuan o el a . 1128 CC, como no ma común
o gene al, solo se á aplicable en de ec o del a . 1581 CC, po se és e no ma especial (aho a sí)
que no esul e aplicable en un caso pa icula . Pe ec amen e se obse a así el juego, an es anun-
ciado, de la subsidia iedad —aho a den o— del CC.
Con los a s. 1581 y 1128 CC ha de sucede , c eemos, como con los a s. 1556 y 1124 CC, de
al modo que si el a . 1556 CC no impide la aplicación del a . 1124 —po nues o in e és, de su
pá a o e ce o (sob e el plazo de g acia), como c een GULLÓN BALLESTEROS, y, ep oduciéndole,
REVERTE NAVARRO:
Los é minos de g acia en el cumplimien o de las obligaciones,
Mad id, 1975, p. 53, con
no a 117—, ampoco c eemos que el a . 1581 CC deba impedi pa a odo caso la aplicación del
a . 1128 CC. Y aunque compa amos los a s. 1128 y 1124.111 CC, somos conscien es, con la común
doc ina, de que el plazo a que se e ie e cada no ma es di e so. Lo acla ó en su monog a ía el
ci ado REVERTE NAVARRO (pp. 27 a 32), seguido hoy po muchos
( id.,
po odos, MONTES PENADES, en
los
Comen a ios al
CC, de Ede sa, omado aquí de lex, p. 10/15): mien as que el del a . 1124.111
es un plazo de g acia que a a o del deudo puede concede el juez una ez la deuda es é encida
y haya sido incumplida, el del a . 1128 CC, en cambio, es un plazo pa a ija el momen o de pago
olun a io, el cual puede —debe, según REVERTE— de e mina se an es del encimien o, o incluso
306
DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE VIVIENDA PACTADO...
después -hay que añadi -, aunque en es e caso, en que el juez lo que concluye es el anscu so del
que debie a habe sido el é mino de encimien o, lo de e mina no pa a concede una p ó oga
pa a paga , como p e é el a . 1124.111 CC, sino pa a sen encia que supe ado el plazo de enci-
mien o, disc ecionalmen e de e minado po el juez, la deuda ha de es ima se como incumplida
(siendo nume osas las SSTS -la mayo ía de las ci adas, nos a e e íamos a deci - que así conclu-
yen). Disc epamos con
REVERTE,
además, cuando a i ma que sólo en el a . 1124.111 la ley concede
equidad o pode disc ecional al juez, mas no en el caso del a . 1128 CC, en que el juez sólo ha
de sus en a se en una labo in e p e a i a del con a o. Tal ez no sea la con enida en es a úl ima
una equidad an ex ema como la del a . 1224.111, donde el juez aún encida y no pagada la
deuda, concede un aplazamien o, pe o ambién es equidad la del a . 1128 CC, aunque menos
g aciosa que aquélla po cuan o si e pa a de e mina el plazo, el momen o en que ence la deuda
y ha (o hab ía) en onces de paga se, cuando bien po que así se deduce de la na u aleza y de las
ci cuns ancias de la deuda (pá a o p ime o), o bien po que cons a explíci amen e (según se dice
en su segundo pá a o), la de e minación del plazo haya quedado en p incipio a la olun ad
unila e al del deudo , lo cual, como sucede con el caso de a iendo cuya du ación queda a expen-
sas del a enda a io, deja el con a o al a bi o de una de las pa es de la elación obliga o ia, en
con a de lo impues o po el a . 1256 CC (según a i ma, en gene al, la STS de 23 eb e o 2006
[RJ 2006, 832], al conec a el a . 1256 CC con el pá a o segundo del a . 1128 CC). Es, p ecisa-
men e, en ese segundo pá a o del a . 1128 CC donde encaja el supues o loca i o que nos ocupa:
el de a iendo pac ado po iempo inde inido (encajando, en cambio, más bien en el p ime
pá a o del a . 1128 CC el supues o de al a de pac o, en an o la no ma esul e aplicable po
inexis encia de o a especial, que sea de aplicación p e e en e).
Aunque e e ido al p és amo simple, el an eceden e de nues o ac ual a . 1128 CC, el a .
1648 del P oyec o de CC de 1851, decía:
«En el caso de habe se pac ado que la es i ución se ha á cuando
pueda ó enga medios el deudo , ija án los ibunales, según las ci cuns ancias, el iempo en que deba hace se».
Y lo jus i icaba
GARCÍA GOYENA (N,
p. 74), como «una in e p e ación equi a i a -¡decía!- según las
pe sonas y o as ci cuns ancias; po que al adición o pac o no puede menos de queda suje o á
las eglas y condiciones de equidad y p udencia - ol ía a deci -, cuya aplicación co esponde
necesa iamen e al juez, cuando el ac eedo y deudo no es án con o mes». Y, de nue o (en p.
124), ol e á a eco da al a . 1648 como supues o de «p uden e a bi io del juez».
También en la ju isp udencia es muy común ad e i que el a . 1128 CC iene dicho unda-
men o, y que en él se concede al juez disc ecionalidad y lib e a bi io pa a ija el plazo de las
obligaciones en los casos que dicha no ma con empla. Así, en e o as, desde la ieja STS de 24
eb e o 1914 (Col. Leg. nº 95), donde se des aca «la idea de jus icia en que se in o ma la disposi-
ción legal», pasando po las SSTS de 12 junio 1965 (RJ 1965, 3647), 3 eb e o 1968 (RJ 1968, 726),
11 diciemb e 1980 (RJ 1980, 4745), 15 diciemb e 1984 (RJ 1984, 6116), 8 no iemb e 1986
(RJ
1986, 6242), 22 sep iemb e 1993
(RJ
1993, 6653), 26 julio 1996 (RJ 1996, 6404),...
¡Quién iba a deci lo! A la pos e, en luga de in eg ación median e la analogía, se alcanza
aquélla po la ía de la equidad, que, según se quie a e , con mayo ambición que la analogía
puede en es e caso cumpli el papel al e na i o que le con ie e el a . 3.2 CC: o a una unción
in eg ado a si, en e ec o, se a a de colma un caso no con emplado po la no ma (po el a .
1581 CC, en nues o caso), o a en su unción in e p e a i a y co ec o a, pa a e i a la injus a
aplicación de una no ma, en gene al jus a (como es el a . 1581 CC), a un caso pa icula (como
es el del a endamien o po iempo inde inido).
Al se , pues, la equidad el undamen o del a . 1128 CC, nada impide que a ella pueda acudi
el juez po su p opia inicia i a, de o icio, po el p opio llamamien o exp eso que a ella, con o me
exige el a . 3.2 CC, hace la p opia ley en su a . 1128 CC.
ALBÁCAR
LÓPEZ (en sus
Comen a ios al
CC,
p. 201); y
MONTÉS PENADÉS
(p. 8/15), a i man, no obs an e, que las SSTS de 25 oc ub e 1962 (RJ
1962, 3674) y de 10 junio 1967
(RJ
1967, 3273) exigen la ins ancia de pa e; en nues a lec u a
hecha a las mismas, sin emba go, no nos ha pa ecido al cosa. En cualquie caso, son legión las
que a i man la o icialidad de la p uden e disc ecionalidad con que el juez ha de ija el plazo de
la obligación; así, amén de las dos an e io es, desde la añeja STS de 24 eb e o 1914 (Col. Leg. n
2
95), le siguen en al a i mación las SSTS de 3 julio 1929 (Col. Leg. nº 14), 18 mayo 1956
(RJ
1956,
2427), 3 eb e o 1965 (RJ 1965, 524), 8 no iemb e 1986 (RJ 1986, 6242), 9 diciemb e 1988 (RJ
1988, 9329), 27 ene o 1995 (RJ 1995, 177), 6 ma zo 1999 (RJ 1999, 1854), o la de 17 diciemb e
2003 (RJ 2004, 196).
307
GUILLERMO CERDEIRA BRAVO DE MANSILLA
Queda, no obs an e, un úl imo obs áculo que supe a pa a —nues a p opues a de— aplica el
a . 1128 CC suple o iamen e, en úl imo g ado (en de ec o del 1581); lo oponía, p ecisamen e
pa a nega su aplicación al caso que nos ocupa (de a iendo de du ación inde inida), la STS de 26
eb e o 1992
(RJ
1992, 1536), al deci que «el a endamien o de casas es empo al po na u aleza y
las cláusulas en con a io —como la du ación inde inida— son ine icaces (STS de 17 no iemb e 1984
[RJ
1984, 5560]), en cuyo caso ha de aplica se al con a o lo dispues o en el a . 1.581 del CC
(SSTS de 16 no iemb e 1957 [RJ 1957, 3406), 2 julio 1964
—sic—
y 24 junio 1969 [RJ 1969, 3577]),
lo cual supone que en ausencia de pac o sob e la du ación del a iendo ha de es a se al mínimo
legal (STS de 20 julio 1984 [RJ 1984, 3813]), debiendo ad e i se que el a . 1128 del CC se o ien a
a egula el cumplimien o en o den al iempo de las p es aciones conce adas en el con a o, pe o
no a ija la du ación del mismo (STS de 15 oc ub e 1965
[RJ
1965, 4443) ) », en la que, en e ec o,
se a i ma que el a . 1128 CC «se o ien a a egula el cumplimien o, en o den al iempo, de las
p es aciones conce adas en el con a o, pe o no a ija la du ación del con a o mismo».
Es de acla a , an e odo, que la STS de 20 julio 1984
(RJ
1984, 3813), en que se apoya aquella
STS de 1992, ambién se negó, en e ec o, a aplica en el caso, de un a endamien o ús ico, el a .
1128 CC, mas po la exis encia de una no ma especial, como e a, po en onces, el a . 9.1 del
Reglamen o a enda icio de 29 ab il 1959, que a al a de pac o al espec o imponía una du ación
de 6 años. Del mismo modo, la STS de 24 de junio 1969
(RJ
3577), ambién ci ada en su apoyo
po la de 1992, no aplicó el a . 1128 CC, sino el a . 1581 CC, no po azones gene ales que lo
impidie an sino po las ci cuns ancias del caso: se a aba de un a endamien o que había comen-
zado la p ó oga legal del a . 136 LAU-1964, y po ello es imó el TS «el a . 1581 CC pe ec amen e
ajus ado al con a o» del caso.
Y, po o o lado, es menes e ambién acla a , aunque nadie pa ece habe lo ad e ido y aya
en nues a con a, que mucho an es de aquella o a STS de 1965, en que ambién se apoya la de
1992, la STS de 16 ene o 1928 (Col. Leg. n-Q 63), sob e un caso de a iendo de unas minas, ya
es imó inaplicable el 1128 CC, po que, como dice al inal de su Conside ando
3',
una cosa «es el
plazo pa a el cumplimien o de la obligación» y o a «el é mino den o del cual ha de ene
ealidad la e ec i idad del de echo nacido po consecuencia de la obligación pac ada».
Aun admi iendo —con la cla idad cues ionable de la úl ima— que ambas SSTS (de 15 oc ub e
1965 [RJ 1965, 4443] y 16 ene o 1928 [Col. Leg. nc-
)
63]) o man en es e pun o ju isp udencia, y
sin nega que una cosa es el é mino de la deuda y o a el del con a o, no en endemos la azón
de in e p e a es ic i amen e el a . 1128 CC, a endida sólo su li e alidad. Sin azona lo, mas
aído po noso os como a gumen o de au o idad, decía hace iempo DíEz-Picazo (p. 324), que,
no obs an e su exp esa e e encia al plazo de la obligación, no al de la elación obliga o ia, «no
debe, a nues o juicio —decía—, queda excluida —la ijación judicial— como posible ecu so suple o-
io o subsidia io», como aho a noso os p oponemos (en de ec o de pac o o de no ma que lo
de e mine). Si su undamen o es la equidad, ¿po qué nega le aplicación, o a ez
a p io i
y o zados
po una in e p e ación excesi amen e li e al, y no decidi
supe casum
y po pu a lógica si esul a
o no aplicable? Véase, po ejemplo, que a . 1128 CC habla, en e ec o, del plazo de la obligación,
sin mayo dis inción; ¿acaso, en onces, no cabe aplica al no ma a cualquie ipo de plazo (inicial,
inal, o esencial)? La no ma no p ecisa, no dis ingue, debiendo, pues, admi i se, po pu a lógica,
que se e ie e a cualquie ipo de plazo. Recien emen e
INFANTE Ruiz
(El con a o y el é mino inal,
Mad id, 2008), niega que el a . 1128 CC enga aplicación en los casos de é mino esencial, mas
po en ende que ijado el é mino esencial po el juez —lo cual, p esupone su admisión—, ha de
se un é mino esencial ya anscu ido, concluyendo ello en el impago de la deuda; ya dijimos
a iba que al cosa puede sucede , y que de hecho sucede en muchas ocasiones (como lo demues a
la ju isp udencia indicada al espec o), con independencia del ipo de plazo de que sea, po cuan o
con el a . 1128 CC no se a a de concede un plazo de g acia as el impago sino de de e mina
el plazo de encimien o (que hay pa a paga olun a iamen e) y, con ello, sabe si la deuda puede
se aún pagada den o de su é mino o ya ha sido incumplida (con posibilidad de pago mo oso,
en su caso, o sin al posibilidad po se impago de ini i o, como sucede ía de cali ica se el é mino
como esencial).
Po esa misma azón lógica, que hace aplicable el a . 1128 CC a cualquie ipo de plazos de
la obligación, ¿po qué nega la aplicación del a . 1128 CC a in de ija judicialmen e el plazo de
du ación del con a o? Qué duda cabe de que el plazo del con a o incide en el plazo de la deuda
(y a eces a la in e sa). Po que si las deudas no siemp e nacen de un con a o (c ., a . 1089 CC),
308
DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO PARA USO DIVERSO AL DE
VIVIENDA PACTADO...
odo con a o gene a deudas, es ando muchas eces la igencia de uno y o as muy elacionada:
po que si, en el con a o de a endamien o, la du ación de és e, su plazo inal, no coincide no mal-
men e con el plazo que hay pa a paga la en a, ¿acaso no coinciden siemp e el plazo inal del
con a o de a endamien o con el plazo inal de la obligación que asume odo a endado de
man ene al inquilino en el goce adecuado y pací ico de la cosa a endada?
Y con inuando con las azones de pu a lógica —en las que insis imos—: si el a . 1128 CC, y los
que le odean (como son los a s. 1125 a 1130 CC), sólo se e ie en al plazo de la obligación, no
al del con a o, ¿dónde se egula el é mino e e ido, como uno de sus elemen os acciden ales, al
con a o en gene al? Del mismo modo, admi ido que la condición es o o elemen o acciden al del
con a o, ¿dónde se encuen a aquélla egulada si no en los a s. 1113 y ss. CC, aunque exp esa-
men e se e ie an és as a las «obligaciones» condicionales?
Esa es, al menos, nues a opinión; en sín esis: la imposibilidad de adop a una solución de
an emano pa a odos los casos de a endamien os con du ación inde inida, hace necesa io, en
cada caso, in e p e a el con a o pa a decidi el mejo modo de in eg a su sob e enido acío
negocial; es o es, pa a ija su plazo de du ación. En el ondo, es lo que hicie on las SSTS de 9
sep iemb e 2009
(RJ
2009, 4585) y 14 julio 2010
(RJ
2010, 3907), cuyo comen a io aquí, po in,
acabamos; po que as de ende la aplicación al caso del a . 515 CC, e minaban ambas en en-
diendo que es una «solución que en el p esen e caso lle a a conclui que el a endado no puede
da po ex inguidos en es e momen o unos con a os de a endamien o sob e local de negocio
celeb ados el 1 de diciemb e de 1998, pues se halla inculado po la cláusula es ablecida sob e
du ación en cada uno de ellos po ein a años, es o es has a la misma echa del año 2028, lo que
esul a además —dicen ambas— aco de con las exigencias de la buena e y la con emplación de
ci cuns ancias ales como las expec a i as de uso del a enda a io y las posibles in e siones ealiza-
das — al como es aba au o izado— pa a habili a los locales a e ec os de desa olla en ellos el
negocio de hos ele ía». A nues o pa ece , es e úl imo ue el a gumen o de ini i o, que lle ó en
ambos casos a una solución jus a, a endidas las ci cuns ancias del caso en que el TS se undó,
aunque en ninguno de los supues os menciona a el a . 1128 CC como su undamen o de de echo.
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