La necesidad de un tratamiento urbanístico diferenciado del suelo de uso turístico

La necesidad de un a amien o u banís ico di e enciado del suelo
de uso u ís ico
JAVIER SOLA TEYSSIERE
Ca ed á ico de Escuela Uni e si a ia de De echo Adminis a i o. Uni e sidad de Se illa
Resumen:
Jun o al p oblema cuan i a i o que supone el c ecimien o u banís ico desmesu ado en zonas
de al o alo como ecu so u ís ico, se de ec an o os cuali a i os elacionados con el inadecuado
a amien o u banís ico de dichas zonas o la u ilización inap opiada de la cali icación u banís ica del uso
u ís ico. Pa ece necesa ia, pues, la adopción de unos pa áme os u banís icos especí icamen e
u ís icos basados en la unción de se icio al u is a que aquellos espacios, p e e en emen e, han de
cumpli . En es e sen ido, se plan ean di e sas p opues as en o den a la disposición de una adecuada
ca ac e ización del uso global u ís ico. De un lado, la con eniencia de una dis ibución equilib ada de los
usos po meno izados den o de las zonas u ís icas, pa iendo de la cla i icación del ipo de
implan aciones que debe admi i la cali icación de uso u ís ico, con o me a la legislación sec o ial de al
ca ác e . De o o, p opues as elacionadas con la de e minación de es ánda es de densidad y
do acionales ca ac e ís icos, así como con la ijación de pa áme os mínimos sob e in aes uc u as y
se icios exigibles a la u banización u ís ica.
Palab as cla e:
u ismo; u banismo; o denación del e i o io.
SUMARIO
I. PRELUDIO: DESMESURA DE LOS CRECIMIENTOS URBANÍSTICOS EN ZONAS DE ALTO VALOR COMO RE-
CURSO TURÍSTICO
II. PROBLEMÁTICA Y PATOLOGÍAS VINCULADAS AL TRATAMIENTO URBANÍSTICO DEL USO TURÍSTICO
1.
Inadecuado a amien o del uso u ís ico asimilándolo al esidencial
2.
P oblemá ica asociada a la mescolanza de usos
3.
Uso ins umen al inap opiado de la cali icación u banís ica u ís ica
4.
Uso espu io de las ca ego ías egladas de es ablecimien os u ís icos dispues as po la legislación sec o ial
u ís ica
III. CONVENIENCIA DE UNA DELIMITACIÓN NORMATIVA DEL USO TURÍSTICO
1.
Ca ac e ís icas que p esen a el uso u ís ico del espacio
2.
Con eniencia de adop a unos pa áme os u banís icos especí icamen e u ís icos
IV. ASPECTOS A LOS QUE PRESTAR UNA ATENCIÓN ESPECÍFICA EN RELACIÓN CON LA CARACTERIZACIÓN
Y ORDENACIÓN DE ZONAS DE USO GLOBAL TURÍSTICO
1.
Cla i icación del uso global u ís ico: hacia una dis ibución equilib ada de los usos po meno izados den o de
la zona
2.
De e minación de unos es ánda es de densidad
3.
Es ablecimien o de unos es ánda es do acionales ca ac e ís icos: de e minaciones ecogidas en la legislación
u banís ica au onómica
4.
Fijación de pa áme os sob e in aes uc u as y se icios ela i os a la u banización u ís ica
V. CONSIDERACIONES FINALES
101
JAVIER SOLA TEYSSIERE
I. PRELUDIO: DESMESURA DE LOS CRECIMIENTOS URBANÍSTICOS EN ZONAS DE ALTO
VALOR COMO RECURSO TURÍSTICO'
Es una cons an e en los medios, en los úl imos iempos, la denuncia de desa ollos u ís icos
y esidenciales desequilib ados y apa ados del c i e io de sos enibilidad, basados en unos c eci-
mien os deso denados y al os de con ol, en di e sas zonas de nues o país. La ocupación in ensi a
del suelo en cie as zonas, ha dado luga a enómenos de masi icación, insu iciencia de las in aes-
uc u as, de e io o del paisaje' y, a la pos e, puede es a lle ando a la de aluación de cie os
des inos u ís icos`'.
La implan ación de nue os desa ollos u ís icos, singula men e en la zona li o al, se ha enido
p oduciendo no malmen e bajo esponsabilidad municipal, a pa i de la gene ación, a a és del
planeamien o u banís ico (y en ocasiones al ma gen de és e), de suelos u banizables a los que se
les asigna dicho uso o el esidencial. El ecien e y igu oso es udio sob e
Cambios de ocupación del
suelo en España",
apo a da os e dade amen e elocuen es sob e el g ado de ocupación al que se
ha llegado en el espacio li o al, poniendo de mani ies o los dañinos impac os ambien ales que ello
aca ea. Así, el conocido enómeno de desplazamien o de la población hacia el li o al ha lle ado
a que, a inales de 2000, el 79% de la capacidad de alojamien o del país se concen e en dicha
zona, de al o ma que, en el conjun o de la cos a medi e ánea, la anja del p ime kilóme o de
cos a ya se encuen a u banizada en un 34,21%, supe ándose ampliamen e dicho po cen aje en
de e minadas zonas. Po o a pa e, las pe spec i as de u u o no esul an nada halagüeñas po
cuan o, según el mismo in o me', las posibilidades de c ecimien o de i adas de las clasi icaciones
de suelo es ablecidas en el planeamien o u banís ico igen e en dicho espacio li o al «pe mi en
mul iplica po es el núme o de i iendas exis en es».
La polí ica municipal en es e sen ido ha acusado, ecuen emen e, una al a de sensibilidad y
isión e i o ial a la go plazo —a eces acuciada po o os p oblemas'—. Y se ha lle ado a cabo, en
muchos casos, al ma gen de una plani icación u ís ica in eg ada en su dimensión e i o ial y
p escindiendo de la opo una alo ación de las consecuencias de i adas de la ocupación inade-
cuada de suelos de al o alo como ecu so u ís ico en unción de su ubicación.
No con iene silencia , po o a pa e, la cuo a de co esponsabilidad achacable a algunas
Adminis aciones au onómicas en es e p oceso, que se han mos ado incapaces de da una es-
1.
El p esen e a ículo se encuad a en e los abajos p opios del G upo de In es igación SEJ-188 sob e
«Come cio,
Tu ismo y Se icios Sociales de Andalucía»,
inanciado po la Jun a de Andalucía.
2.
El in e esan e
In o me de Sos enibilidad en Andalucía 2005,
elabo ado po la Fundación E01 en colabo ación con el
Obse a o io Ambien al de Andalucía, señala el u ismo como el sec o p oduc i o menos sos enible de la egión.
Más conc e amen e (pgs. 61 y 86), se ad ie e de la p og esi a disminución de su ni el de «ecoe iciencia» — elación
en e la apo ación económica de una ac i idad y su impac o ambien al—, en cuan o los consumos de agua y la
gene ación de esiduos a ibuibles a dicha ac i idad han expe imen ado un inc emen o muy po encima del gas o
u ís ico o al y del alo añadido b u o del sec o se icios.
3.
Jun o al examen amplio de la p oblemá ica de i ada de las implicaciones ambien ales del u ismo, se le dedica una
a ención pa icula al aspec o paisajís ico en uno de los capí ulos del es udio
Es a egia Medi e ánea de Desa ollo
Sos enible,
elabo ado po los p o eso es RUBIO, J.
L.,
GARCÍA No o, F., BALDASANO, J. M. y MARTÍN MATEO, R., en el seno
de la Comisión de Medio Ambien e del Al o Consejo Consul i o en I+D de la P esidencia de la Gene ali a Valenciana,
Valencia, 2006, pgs. 123 ss.
4.
Como pone de mani ies o, en e o os, S. BRAVO CABRIA, «cie os indicado es e elan algunos aspec os c í icos del
modelo de desa ollo u ís ico seguido en los úl imos años: as la ue e expansión u banís ica del li o al, en los
úl imos años se empiezan a e ela cie os signos de conges ión u ís ica. En es e sen ido, la lógica de un c ecimien o
más basado en el núme o de isi an es que en los ing esos po u is a ha enido implicaciones ad e sas pa a el
p opio modelo de desa ollo seguido»;
La compe i i idad del sec o u ís ico,
Banco de España
«Bole ín Económico»,
sep iemb e 2004, pg. 12.
5.
Cambios de ocupación del suelo en España. Implicaciones pa a la sos enibilidad,
es udio elabo ado, a pa i del
p oyec o
«Co ine Land Co e »
po el
Obse a o io de la Sos enibilidad en España
en colabo ación con dis in as
Ins i uciones, Mad id, 2006, pg. 121. En las páginas 149 y ss. se
ecogen, más de alladamen e, da os ela i os a
dicha ocupación cos e a, desag egados po p o incias y en unción de la meno o mayo ampli ud de la anja e i o ial
conside ada.
6.
Ibídem,
pg. 441.
7.
P esupues a ios o de o a na u aleza. En la
In oducción al Tu ismo,
publicada po la
OMT,
Mad id 1998, pg. 165, se
sub aya cómo las Adminis aciones locales «no se hayan exen as de las p esiones que pueden p o eni de la pobla-
ción esiden e (que quie e más empleo y más en a) o de las emp esas (que buscan negocios en ables). Como
consecuencia de odo ello, no es ex año que, en ocasiones, es as p esiones se ans o men en p oyec os y planes
maximalis as de ap o echamien o del e eno que no siemp e ienen en cuen a los cos es u u os implicados».
LA NECESIDAD DE UN TRATAMIENTO URBANÍSTICO DIFERENCIADO DEL SUELO DE USO TURÍSTICO
pues a con unden e a los e en uales excesos come idos po la Adminis ación municipal, a a és
del eje cicio de su compe encia sob e o denación del e i o io. La ausencia de ins umen os de
o denación e i o ial de ca ác e sup amunicipal en supues os en los que cla amen e han quedado
a ec ados in e eses de es e ca ác e , o la a danza en la elabo ación de los mismos, jun o a la
ecuen e imp e isión de medidas cau ela es cuando, e en ualmen e, se ha decidido la o mulación
de aquéllos, han hecho acasa una acción pública mínimamen e e ec i a en elación con la o de-
nación de los espacios u ís icos.
Cie amen e, el ma de ondo que la e en oda es a p oblemá ica deno a una ensión e iden e
que gi a en o no a supues os con lic os de in e eses —polí icos la mayo ía de las eces— en e las
Adminis aciones au onómicas y las municipales, que degene a en con lic os de epa o compe en-
cial en e las mismas e, incluso, den o de la p opia Adminis ación au onómica, en ocasiones,
en e dis in os depa amen os. E ec i amen e, supone un p oblema añadido la cons a ación de un
p eocupan e g ado de descoo dinación en el seno de algunas Adminis aciones au onómicas
ace ca de las cues iones a inen es a la plani icación e i o ial u ís ica, a lo ando ecelos en los
supues os en que la i ula idad de las compe encias sob e o denación del e i o io, u ismo y
medioambien e esiden en depa amen os dis in os.
No obs an e, es as ensiones han p o ocado en o os casos una c ecien e in e ención o dena-
do a de de e minadas ins ancias au onómicas jus i icada, p ecisamen e, en la incidencia sup amu-
nicipal que conlle a el desbo damien o de unos lími es azonables espec o al desa ollo de ac i i-
dades con ue e a ección e i o ial y, a la pos e, po azones de man enimien o del p opio
ecu so, que cons i uye el p incipal ac i o del p oduc o u ís ico. De es a mane a, el planeamien o
municipal se ha enido condicionando, a la ho a de de ini muchas de sus de e minaciones, ade-
más de po el obligado espe o a las disposiciones de ca ác e gene al con incidencia en las mismas,
po la inculación a de e minados ins umen os sup amunicipales de o denación e i o ial, como
se pod á comp oba más adelan e.
II. PROBLEMÁTICA Y PATOLOGÍAS VINCULADAS AL TRATAMIENTO URBANÍSTICO
DEL USO TURÍSTICO
1. Inadecuado a amien o del uso u ís ico asimilándolo al esidencial
La doc ina u banís ica ha denunciado la p ác ica de abo da la plani icación ísica de los
espacios des inados a un uso u ís ico u ilizando pa a ello pa áme os u banís icos más p opios del
uso esidencial es able. GONZÁLEZ FUSTEGUERAS denuncia «la inadecuada asimilación y equipa ación
del alojamien o u ís ico a la esidencia pe manen e», que ha lle ado a o dena las á eas donde se
concen a aquel uso mimé icamen e de acue do con las pau as y pa áme os u ilizados pa a la
edi icación de i iendas
8
.
E ec i amen e, la ausencia de una conc e a p e isión sob e la cali icación de usos especí ica-
men e u ís icos en la an e io legislación u banís ica es a al ha p opiciado la asimilación del uso
de alojamien o u ís ico con el esidencial, p oyec ando las á eas des inadas al p ime o en base a
c i e ios y pa áme os p opios de la edi icación de i iendas`'. Así, po ejemplo, se ha enido apli-
cando el pa áme o adicional de densidad es ablecido en unción del núme o de i iendas po
hec á ea o los pa áme os ela i os a las ese as do acionales en odas sus ipologías que, an o
po su uncionalidad como en lo ela i o a la de e minación de su supe icie, apa ecen ligadas a
la edi icación esidencial.
Pa a ROGER
"
,
esul a ob io que «es os pa áme os y magni udes u banís icas no se compadecen
8.
GONZÁLEZ FUSTEGUERAS, M.,
El uso u ís ico en el planeamien o gene al,
en ob. col.
IV, V
y
VI Jo nadas de De echo
Tu ís ico en Andalucía,
edi . po la Conseje ía de Tu ismo, Come cio y Depo e de la Jun a de Andalucía (coo d. A.
AURIOLES MARTÍN), Se illa, 2005, pg. 412.
9.
Vid. unas e e encias a es a p oblemá ica en SOCIAS CAMACHO, J. M.,
La incidencia del u ismo en la o denación del
li o al ( e e encia especial al caso de las Islas Balea es),
en ob. col.
Régimen ju ídico de los ecu sos u ís icos
(Ed.
J. TUDELA ARANDA), Za agoza, 1999, pg. 281.
10.
Vid. ROGER FERNÁNDEZ, G.,
El u banismo y la o denación y ges ión del e i o io u ís ico,
en ob. col.
O denación y
ges ión del e i o io u ís ico
(Di . D. BLANOUER CRIADO), Valencia, 2002, pg. 69.
102

103
JAVIER SOLA TEYSSIERE
con las ca ac e ís icas y i ualidades p opias del espacio u ís ico», ni, gene almen e, añadi íamos,
con las necesidades de los usua ios u ís icos.
Tampoco es in ecuen e obse a en los ins umen os de planeamien o el uso de cali icaciones
elacionadas con usos u ís icos, u ilizando denominaciones a iopin as — ales como hospedaje,
ho ele o, hos ele o, e cé e a—, al ma gen o no pues as al día espec o a las de iniciones o ca ego ías
ijadas po la legislación sec o ial igen e en cada e i o io au onómico.
2.
P oblemá ica asociada a la mescolanza de usos
O o p oblema señalado en elación con el ema que nos ocupa iene que e con la coexis en-
cia, den o de una misma zona, de di e sos usos —en e ellos el u ís ico— di ícilmen e conciliables.
El desa ollo u ís ico acele ado expe imen ado en muchas zonas de nues o li o al ha dado luga
a la con o mación de á eas en las que se han enido mezclando, po alu ión y sin c i e ios de
o denación, edi icaciones des inadas a un uso esidencial jun o a o as des inadas a un uso u ís ico,
bien de alojamien o o dedicadas a su i de una o e a complemen a ia de se icios muy ligados al
an e io , como pueden se los es au an es, ba es con e azas, disco ecas y o os es ablecimien os
de ocio. Es a amalgama de
usos den o de
una misma
zona gene a p oblemas de con i encia que
a ec an de mane a especial a la población esiden e. En e ec o, los esiden es suelen ene un
modus i endi
—hábi os y necesidades, ho a ios de abajo y escola , descanso noc u no, e c.— que
no se compadece con las ac i udes, los usos del espacio y, en ocasiones, con las p e ensiones de
di e sión, sob e odo en ho as noc u nas, que mues an muchos u is as du an e las acaciones,
que lle a en ocasiones a p o oca unos ni eles de con aminación acús ica insopo able pa a los
p ime os". La cons i ución de es e en amado de usos u ís icos, sin ene p esen e el uso esiden-
cial p eexis en e, ha dado luga a la o mación de zonas « o almen e desna u alizadas y sin ningún
a ac i o pa a los esiden es», en opinión de SocíAs
12
.
Conec ada con la con o mación de es e ipo de zonas híb idas se obse a o a dis unción que
adica en lo que
NOGUEIRA
I3
ha cali icado como «doble uso de las in aes uc u as y ecu sos u ís i-
cos», pa iendo de la e idencia de que buena pa e de los des inos u ís icos se desa ollan con i-
iendo con o os usos y compa iendo in aes uc u as. El doble uso de in aes uc u as y ecu sos
( i ienda, a amien o de aguas y esiduos, ca e e as, ba es y es au an es, locales de ocio, pa ques
na u ales o playas...), «di icul a sepa a el uso no mal de la población au óc ona del uso in ensi o
o iginado de desequilib ios e i o iales y ago ado desde el pun o de is a ambien al». No es
a ea ácil, en ocasiones, di e encia el des ino u ís ico o esidencial de una i ienda o el uso
mayo i a iamen e u ís ico o po la población local de un es ablecimien o de es au ación, de ocio
o de una disco eca, debido al posible doble uso de los mismos, ci cuns ancia que di icul a la a ea
de plani icación e i o ial de las ac i idades u ís icas.
F en e a lo an e io , ampoco pa ece ap opiado sos ene , como pau a gene al, que lo co ec o
es encauza los desa ollos hacia la si uación diame almen e opues a; es o es, la exclusi idad del uso
u ís ico en una zona y el «monocul i o» de una ipología de ac i idad u ís ica en la misma. Ello
puede da luga , en de e minadas épocas del año, a la dese ización de la zona («ciudades an-
asma»), con la consiguien e pé dida de a ac i o pa a el isi an e y de despil a o de la en abilidad
del ecu so e i o ial. Más bien pa ece que puede esul a con enien e, según las ci cuns ancias, ole-
a la mezcla de alojamien o u ís ico con uso esidencial de empo ada, o incluso pe manen e, ga an-
izando, en odo caso, una p opo ción adecuada de uso ho ele o con o me a c i e ios de deses acio-
nalización, en abilidad, empleo, e cé e a, dispues os a a és de la o denación sec o ial u ís ica.
3.
Uso ins umen al inap opiado de la cali icación u banís ica u ís ica
Suele señala se al planeamien o u banís ico municipal como al ins umen o esponsable de
un excesi o desa ollo u ís ico en el li o al ecuen emen e ligado, además, a un modelo u ís ico
11.
Como ha no ado A. BLASCO ESTEVE,
Plani icación y ges ión del e i o io u ís ico de las Islas Balea es,
en ob. col.
O denación y ges ión del e i o io u ís ico
(Di . D. BLANQUER CRIADO), Valencia, 2002, pg. 254.
12.
SOCIAS CAMACHO, J. M.,
La o denación de las zonas u ís icas li o ales,
Mad id, 2001, pg. 165.
13.
NOGUEIRA LÓPEZ, A.,
La o denación del e i o io y los ecu sos u ís icos,
en ob. col.
Régimen ju ídico de los ecu sos
u ís icos
(Ed. J. TUDELA ARANDA), Za agoza, 1999, pgs. 188 y ss.
104
LA NECESIDAD DE UN TRATAMIENTO URBANÍSTICO DIFERENCIADO DEL SUELO DE USO TURÍSTICO
esidencial". La p oblemá ica que gene almen e se asocia a los desa ollos u ís icos basados en
es e modelo apa ece elacionada con el excesi o consumo de suelo que el mismo conlle a y con
el impac o nega i o que gene a en el medio na u al, que conduce en ocasiones a la des ucción
del paisaje, con la consiguien e pé dida de a ac i o de los alo es o iginales del p opio des ino
u ís ico. No se puede nega , po o a pa e, que es e modelo de implan ación apa ece más ligado
al negocio de la cons ucción y de la p omoción inmobilia ia que al p opiamen e u ís ico'''. En
buena pa e de las ocasiones los p omo o es han pe seguido undamen almen e una en abilidad
basada en la ob ención de plus alías p opia del negocio inmobilia io (es uc u a económica de
«ciclo ce ado»), pos e gando la undamen ada en la p es ación de se icios u ís icos (de «ciclo
abie o») bajo cuyo eclamo se p omo ía la ap obación de los co espondien es p oyec os. De
ahí que se ha llegado a denuncia una «ins umen ación inmobilia ia del u ismo», denos ando
cie os colec i os la capacidad de es e sec o pa a compo a se como e dade o ac o de desa o-
llo'''. Como ace adamen e han señalado
VERA
e
IVARS,
en el ámbi o local la plani icación u ís ica
se suele asimila , has a aho a, casi linealmen e a p omoción u ís ica, «pos e gando las ac uaciones
en ma e ia de p oduc o, que suelen desa olla se desde la dimensión u banís ica, an as eces ajena
a los e dade os in e eses del sec o u ís ico»
18
.
No se comp ende su icien emen e, sin emba go, que muchas de las ac uaciones i upe adas
no sólo son ajenas sino on almen e con a ias a los in e eses del sec o emp esa ial que ges iona
la ipología de o e a, quizás más ele an e, del negocio u ís ico, basada en la ac i idad de aloja-
mien o
ho ele o. Es a úl ima es además la que se mues a como más capaz de gene a a su al ede-
do odo un en amado de se icios complemen a ios' de ocio, es au ación, ac i idades ec ea i-
as o come ciales, p oduciendo mayo can idad de empleo y con o mando una o e a u ís ica
in eg al ap a pa a sa is ace las c ecien es demandas de los u is as.
F en e a ello, se obse a en muchos casos que los modelos de desa ollo basados p edomi-
nan emen e en un u ismo esidencial gene an, inicialmen e, una ue e epe cusión económica
—pa a Ayun amien os y los sec o es inmobilia io y de la cons ucción— que, sin emba go, apenas
iene solución de con inuidad ya que se cons a a que el ni el de gas o de es e ipo de u is as
es sus ancialmen e meno '. También se ha señalado, con azón, el p oblema gene ado po el
aumen o de los gas os públicos, no sólo po aquellos « inculados a la cons ucción de in aes uc u-
as pa a da sopo e a las nue as u banizaciones» sino, jun o a ellos, los debidos a la apa ición, en
el caso de a a se de ex anje os'', de una «nue a demanda de se icios como los asis enciales y
14.
El
In o me de Sos enibilidad en Andalucía 2005
ci ado esul a e elado en es e sen ido. De en e los p oblemas de
sos enibilidad, a inen es a di e sos sec o es económicos, omados en conside ación en una consul a a agen es
cuali icados, és os señalan como el segundo en impo ancia el que «no se espe an su icien emen e las medidas
pa a limi a la expansión u banís ica con ines u ís icos, en pa icula , la esidencia secunda ia» (pgs. 112 y 120).
Po o a pa e, el 42,7 de los agen es consul ados esal an un impo an e de e io o de la endencia ela i a a la
«adecuación al desa ollo sos enible de las polí icas de suelo, de o denación del e i o io y de cons ucción inmobilia-
ia compa ibles con el desa ollo u ís ico» (pg. 134).
15.
Como se econoce exp esamen e en la Memo ia de las Di ec ices de O denación del Tu ismo de Cana ias, el
con inuo c ecimien o de la o e a u ís ica expe imen ado en dichas islas ha es ado es echamen e inculado al
sec o de la cons ucción y al me cado del suelo.
16.
VidI
a espec o las conside aciones de LÓPEZ OLIVARES, ANTÓN CLAVÉ, NAVARRO JURADO, PERELLI DEL AMO y SASTRE ALBERTI,
Cambios y ans o maciones en el ac ual modelo u ís ico de España,
Re .
«Annals o Tou ism Resea ch en Espa-
ñol»,
ol. 7, núm. 2, 2005, pgs. 432-433.
17.
Como ha sido señalado po VERA REBOLLO, J. F. e IVARS BAIDAL, J. A.,
Tu ismo, e i o io y desa ollo egional en la
Comunidad Valenciana,
en ob. col.
O denación y ges ión del e i o io u ís ico
(Di . D. BLANQUER CRIADO), Valencia,
2002, pg. 164.
18.
Tu ismo, e i o io y desa ollo egional...,
ci ., pg. 186.
19.
0. PERELLI DEL AMO esal a ambién es a ace a en su compa ación del modelo de p edominio ho ele o en e al
esidencial;
O denación e i o ial y u ismo,
Re .
«Economis as»,
núm. 92, 2002, pg. 58.
20.
J. L. ZOREDA se hace eco de es a p oblemá ica en su p esen ación de la 17a edición (julio 2006) del in o me
imes al de coyun u a u ís ica, i ulado
«Pe spec i as u ís icas»,
que iene publicando la en idad Excel u .
21.
Vid. las in e esan es e lexiones, sob e las ca ac e ís icas y consecuencias que gene a el enómeno de los
denomina-
dos
exp esi amen e «inmig an es climá icos», e idas po J. REQUEJO LIBERAL en
pe iodís ico i ulado
El sunami de los climá icos,
publicado en el Dia io
«El País»
(Sección Andalucía), del 20
de
diciemb e de 2005. El
Obse a o io de la Sos enibilidad en España,
Cambios de ocupación del suelo en Es-
paña...,
ci ., pgs. 62-63, ambién llama la a ención sob e el hecho de que el
ca
mbio de modelo u ís ico, desde el
basado en la es ancia ho ele a al modelo esidencial, «ha implicado el asen a
ex anje os comuni a ios (especialmen e jubilados) en el li o al».

un b e e y escla ecedo a iculo
alien o de g andes can idades de
105
JAVIER SOLA TEYSSIERE
sani a ios, que muchas eces no ienen la su icien e con ap es ación po pa e de los países de
o igen»
22
.
Es más, la si uación desc i a p esen a una segunda ace a igualmen e p oblemá ica pues mu-
chas de es as ac uaciones no sólo esul an pe judiciales a los in e eses del sec o emp esa ial u ís-
ico —en an o suelen gene a una «come cialización alegali>" que supone una compe encia injus a
y «desleal» espec o a la o e a eglada a la que se le exige, po añadidu a, unos es ic os ni eles
de calidad—, sino ambién pa a la Hacienda Pública, pues o que dicha o e a «sume gida» de alqui-
le es, ecuen emen e, elude el pago de los co espondien es impues os.
Sin e izando, desde la óp ica del in e és público, dicho desa ollo inmobilia io:
a)
no p oduce
bene icios a la go plazo;
b)
apenas gene a empleo es able;
c)
inc emen a cie os gas os públicos;
d)
caso de no ing esa impues os, no edis ibuye. En de ini i a, a la la ga se demues a que dichos
modelos de desa ollo, especialmen e en zonas de al o po encial u ís ico, dispu an el e i o io a
o as ac i idades económicas que gene a ían mayo bene icio socioeconómico con el mismo con-
sumo de suelo.
Es e p oblema apa ece muy ligado ambién al necesa io con ol de la calidad de los espacios
u ís icos. Como se e á más adelan e, el es ablecimien o de unos pa áme os u banís icos especí i-
cos pa a la u banización con des ino u ís ico iene po obje o la ele ación de la calidad de la
o e a u ís ica en su conjun o. P ecisamen e, es en elación con la necesa ia p ese ación de la
ga an ía de calidad de los se icios de alojamien o u ís ico donde su ge o o p oblema pun ual-
men e diagnos icado en la Memo ia de las Di ec ices de O denación del Tu ismo de Cana ias
24
:
«la ei e ada expe iencia de la u ilización u ís ica i egula de las edi icaciones des inadas a uso
esidencial, ue a del con ol y la ga an ía de calidad y se icio que cons i uyen el obje i o de la
egulación u ís ica». Lo que ha lle ado en dicha Comunidad a exigi a las edi icaciones pa a uso
esidencial, excepcionalmen e admi idas den o de las zonas u ís icas, los mismos es ánda es de
densidad y calidad eque idos a la edi icación u ís ica.
De mane a añadida, hab ía de se obje o de una más de enida alo ación el mayo impac o
ambien al que el modelo conside ado p oduce en compa ación con o os posibles usos
25
.
El e o hoy plan eado a los esponsables públicos es el de encauza los c ecimien os u ís icos
hacia una mayo en abilidad social y económica compa ible con un meno consumo de suelo o,
al menos, con una implan ación e i o ial lo menos ag esi a posible pa a con el medio na u al
2h
.
Con o me a ello, a í ulo ilus a i o, la decisión se pod ía decan a po o o ga p e e encia a la
p e isión de un adecuado po cen aje de implan ación ho ele a, jun o a una adecuada o e a com-
plemen a ia, den o de un de e minado sec o , en de imen o de la edi icación des inada a se-
gunda esidencia.
22.
LÓPEZ OLIVARES, ANTÓN CLAVÉ, NAVARRO JURADO, PERELLI DEL AMO y SASTRE ALBERTI,
Cambios y ans o maciones en el
ac ual modelo u ís ico de España,
ci .,
pg. 439.
23.
LÓPEZ OLIVARES, ANTÓN CLAVÉ...,
ibídem.
De dicha ci cuns ancia ambién se hacen eco el es udio del
Obse a o io de
la Sos enibilidad en España,
Cambios de ocupación del suelo en España...,
ci .,
pg. 65; así como el de
Excel u ,
Impac os sob e el en o no, la economía y el empleo de los dis in os modelos de desa ollo u ís ico u ís ico del
li o al Medi e áneo español, Balea es y Cana ias
(elabo ado po Deloi e en colabo ación con el Á ea de Es udios
e In es igación de Excel u ), 2005 (pun os 14 y 15 de las «Líneas p io i a ias de ac uación» que con iene la pa e
sex a del in o me).
24.
La ap obación de ini i a de las
Di ec ices de O denación Gene al y las Di ec ices de O denación del Tu ismo de
Cana ias,
se ha p oducido po medio de la Ley 19/2003, de 14 de ab il. El pá a o ansc i o se encuen a en la pg.
5.773 del BOCAN núm. 73, de 15 de ab il de 2003.
25.
No sólo debido, po lo gene al, a su mayo consumo de suelo, sino ambién a endiendo a o os ac o es. En el
es udio
Cambios de ocupación del suelo en España...,
ci ., pg. 121, se ecogen unos da os e elado es: «Según
G een Building Challenge en España cada nue a i ienda cons uida en el li o al gene a al año, a lo la go de los
75 años de su ciclo de ida ú il, la siguien e ca ga ambien al, pa a una ocupación ipo de 200 días año ( a io medio
pa a i iendas p incipales y segundas esidencias): consumo de 60.000 li os de agua/año, de 6.000 kW/h/año de
ene gía, gene ación de 594 kg/año de esiduos u banos y 1.083 kg/año de CO2>>.
26.
Aspec o es e úl imo que apa ece esal ado, desde una pe spec i a más amplia que la es ic amen e u ís ica, en la
Recomendación del Pa lamen o Eu opeo y del Consejo de 30 de mayo de 2002,
sob e la aplicación de la ges ión
in eg ada de las zonas cos e as en Eu opa
(DOL 148, de 6 de junio de 2002), en especial pg. 26.
LA NECESIDAD DE UN TRATAMIENTO URBANÍSTICO DIFERENCIADO DEL SUELO DE USO TURÍSTICO
4.
Uso espu io de las ca ego ías egladas de es ablecimien os u ís icos dispues as po la legisla-
ción sec o ial u ís ica
O a pa ología que se iene obse ando en cie os casos es la de la u ilización pa a uso esiden-
cial de suelos cali icados pa a usos u ís icos.
De es e modo, en ocasiones, se hace una u ilización o ice a de la ipología de es ablecimien-
os de alojamien os u ís icos denominados y egulados po la legislación sec o ial u ís ica como
«Apa amen os u ís icos». Siendo así que se solici an licencias municipales pa a la cons ucción
de edi icios, bajo la decla ación de dedica los a dicho des ino, en pa celas cuya cali icación admi e
dicho uso, pe o no el esidencial. El Ayun amien o, as la comp obación de que el p oyec o se
acomoda a los equisi os u banís icos exigidos po el planeamien o y a los especí icos dispues os
en la no ma i a sec o ial u ís ica pa a es e ipo de es ablecimien os, puede concede las licencias
co espondien es. Como no hay no ma que impida la di isión ho izon al del edi icio, los dis in os
apa amen os del mismo son ansmi idos indi idualmen e. Pos e io men e, la p opia no ma i a
sec o ial u ís ica, que no suele exigi a es e ipo de es ablecimien os el cumplimien o del p incipio
de unidad de explo ación de odo el edi icio y que, incluso, admi e una modalidad de los mismos
denominada «conjun os» que consis e en un simple ag egado de apa amen os «si uados en uno
o a ios edi icios», allana el camino a que pa e de los adqui en es des inen sus apa amen os, de
ac o, a un uso esidencial, ya sea és e pe manen e o es acional.
La si uación desc i a es indeseable y con a iene la polí ica u ís ica encaminada a la implan a-
ción e i o ial de ac i idades de mayo es pe spec i as de en abilidad social y económica.
El allo de la STS de 14 de no iemb e de 2005
27
pa ece sali al paso de o a p ác ica igualmen e
noci a u ilizada en el caso enjuiciado, apa en emen e, pa a eludi las de e minaciones es ipuladas
en un planeamien o de desa ollo sob e densidad máxima de i iendas en un sec o . Pe o ampoco
la doc ina ju isp udencial ayuda mucho a cla i ica la u bia egulación de la igu a de los apa a-
men os. Decimos es o po que el T ibunal de ins ancia llega a la conclusión, con i mada po el
T ibunal Sup emo, de que los apa amen o u ís icos son equipa ables a las i iendas, «po que aun
denominándose a e ec os del con ol u ís ico apa amen os, lo cie o es que u banís icamen e
cons i uyen po sus ca ac e ís icas i iendas» (FD 3
9
).
En nues a opinión, el allo de es a Sen encia esul a condicionado po el hecho de que,
habiendo sido o o gada la licencia bajo condición de ac edi ación an e el Ayun amien o de la
clasi icación como Unidades de Alojamien o Tu ís ico (una modalidad de Apa amen os Tu ís i-
cos) , se comp ueba pos e io men e que no cons a au o ización u ís ica alguna en elación con el
edi icio en cues ión de 90 unidades de alojamien o, sob e el que ampoco «se ha p omo ido expe-
dien e pa a la cali icación de alojamien o u ís ico», una ez cons uido (An eceden e 3
9
). Siendo
así, pe o sólo en i ud de ello, nos mos amos plenamen e con o mes con la decisión del T ibunal
de anula la licencia ecu ida po excede del núme o máximo de i iendas pe mi idas po el
planeamien o, pues no es ando clasi icados como «Apa amen os u ís icos» son, pu a y simple-
men e apa amen os; es deci , i iendas.
Aho a bien, lo cie o es que el hilo a gumen al seguido en la Sen encia pa ece gene aliza la
equipa ación aludida a cualquie supues o, en cuan o dice que la a ibución eglamen a ia de la
denominación de apa amen o u ís ico no iene más que e ec os adminis a i os, po lo que no
po ello dejan de ene la conside ación u banís ica de apa amen o o i ienda. Es a conside ación
no nos pa ece ace ada en los supues os de apa amen os u ís icos clasi icados como ales po la
Adminis ación u ís ica, en base a dos azones.
En p ime luga , acep ando que el es ánda de densidad máxima de i iendas es, en ealidad,
un ins umen o pa a con ene la densidad de población, los pa áme os de cómpu o — aducidos
a pe sonas— aplicables a los apa amen os u ís icos no ienen po qué coincidi con los a ibuibles
a i iendas.
Los p ime os end án de e minados po la capacidad máxima pe mi ida a cada unidad de
alojamien o po la au o ización sec o ial u ís ica.
27.
Rec. 6728/2002; Sala 3
»
.
106

107
JAVIER SOLA TEYSSIERE
Pa a el cálculo de los segundo suele aplica se po los u banis as un ac o de con e sión:
usualmen e, de 3,5 pe sonas po i ienda.
En segundo luga , la i ienda co esponde, ob iamen e, a un uso esidencial, mien as que
los apa amen os u ís icos o malmen e cali icados como ales cons i uyen una
ac i idad económica;
uso p opio, po an o, de o a cali icación u banís ica di e enciada, a endiendo a los obje i os del
planeamien o.
Ha de insis i se, e ec i amen e, en que la igu a de los «Apa amen os u ís icos» cons i uye
un ipo eglado de en e los es ablecimien os de alojamien o u ís ico p e is o en la legislación
sec o ial u ís ica en la idea de que en los mismos se desa olla una ac i idad emp esa ial u ís ica.
Pe o es cie o que la Adminis ación u ís ica se e en ocasiones impo en e pa a ac ua en e a
si uaciones como las desc i as, en las que la igu a es ap o echada pa a ines des iados. En algunos
casos po que, sencillamen e, no se le solici a au o ización y, en o os, po que és a le es solici ada
sólo espec o a una pa e del edi icio (lo que es posible bajo la modalidad de «conjun os», como
se ha is o). Si el es o de los alojamien os es dedicado po sus p opie a ios a un uso esidencial
ello lo que supone ju ídicamen e es un incumplimien o de la no ma i a u banís ica (no de la
u ís ica) al des ina una edi icación a un uso no p e is o po el planeamien o. El con ol y, en su
caso, la co ección de dicho uso no pe mi ido co esponde a la Adminis ación municipal.
Es o úl imo queda cla amen e indicado en la Sen encia de la Sala de lo Con encioso-Adminis-
a i o del T ibunal Supe io de Jus icia de Mad id de 22 de ab il de 2003 que aemos a colación'.
En un suelo cali icado pa a «ac i idades» en el que, según la no ma i a del PGOU queda p ohibido
el uso esidencial, un Ayun amien o concede una licencia de ape u a de es ablecimien o como
«Apa aho el». Solici ada au o ización de ape u a y clasi icación u ís ica como «Ho el-Apa a-
men o» a la Adminis ación au onómica, és a la deses ima, especialmen e debido a la cons a ación
de la exis encia de p opie a ios que esiden en el edi icio como i ienda o dina ia y no en égimen
ho ele o, con lo que incumpli ía el equisi o de con o ma «un odo homogéneo» dispues o po
el Dec e o sec o ial mad ileño de aplicación, siendo con i mada en ía adminis a i a po esolu-
ción del Conseje o compe en e. El T ibunal, as con i ma la alidez de las esoluciones aludidas,
señala que los e en uales incumplimien os po los p opie a ios esiden es de la no ma i a u banís-
ica de cali icación del suelo o la licencia municipal de ac i idades, debe án se examinados y
sol en ados po la Adminis ación u banís ica o municipal, pues ales ex emos quedan ue a del
ámbi o de ac uación de la Adminis ación de u ismo (FD 69 .
F en e a odo ello debe plan ea se la con eniencia de exigi la egla de uso exclusi o u ís ico
de cada pa cela cuya cali icación admi a dicho uso y omen a se el p incipio de unidad de explo a-
ción de los es ablecimien os de alojamien o.
Pe o además, de odo lo an e io , se sigue un e ec o cola e al igualmen e indeseado que
con iene señala . Dada la cali icación, dis in a a la de uso esidencial, a ibuida a la pa cela donde
se cons uye el edi icio, no compu a a e ec os de la ese a de i iendas de p o ección o icial
gene alizadamen e dispues a po la legislación u banís ica. Con lo cual se es á p oduciendo un
uso espu io de la cali icación u ís ica en de imen o de los egímenes de p o ección pública de
i ienda, que debe se sancionado y co egido po la Adminis ación municipal i ula de las com-
pe encias sob e u banismo.
III. CONVENIENCIA DE UNA DELIMITACIÓN NORMATIVA DEL USO TURÍSTICO
1. Ca ac e ís icas que p esen a el uso u ís ico del espacio
Como es sabido, una de las unciones p incipales a ibuidas al planeamien o es la de egula-
28. Aunque se a e de un supues o e e ido a Ho el-Apa amen os, que es una igu a dis in a de la de los Apa amen os
u ís icos, pe o a los e ec os de lo que aquí se quie e exp esa gua da semejanzas.
LA NECESIDAD DE UN TRATAMIENTO URBANÍSTICO DIFERENCIADO DEL SUELO DE USO TURÍSTICO
ción de los dis in os usos a que an a queda des inados los suelos cuyo o denamien o le co es-
ponde, ope ación que suele se denominada como
cali icación
o
zoni icación
del suelo'.
A di e encia de la «clasi icación», suje a a una écnica de
nume us clausus,
de e minada po la
ca ego ización legal de las clases de suelo, la cali icación se inspi a en un sis ema de
nume as
ape us,
sin ipi icación legal de ca ego ías'''. Po ello se ha enido explicando po la doc ina que
la cali icación queda en manos del plani icado , que es el que de e mina los ipos, an o en su
denominación como en su con enido
31
; co espondiendo, po an o, al planeamien o de ini , dis-
c ecionalmen e, la elación de posibles cali icaciones u banís icas'''. GARCÍA DF ENTFRRÍA y PAREJO
ALFONSO ya hace iempo que ad i ie on del pelig o que en aña la absolu a inde e minación legal
de los ipos de usos globales, de los po meno izados en que aquéllos se descomponen y de las
incompa ibilidades en e los mismos y de la consiguien e libe ad del plani icado pa a es ablece
la ipología de usos y sus incompa ibilidades, pudiendo da luga a una dispa idad indeseable. Po
ello conside a on deseable «la ijación con ca ác e gene al de una ipología básica de los usos
globales y po meno izados y de sus incompa ibilidades, que queda a abie a a su desa ollo en el
planeamien o»".
En an o que la zoni icación supone la epa ición o di isión del e i o io en base a c i e ios
uncionalis as, pa ece pe inen e indaga qué ca ac e ís icas o ci cuns ancias se dan en el uso u ís-
ico del suelo que pueden ecomenda un a amien o especial del mismo, dis in o al de o os
usos.
En es e sen ido, la p incipal ca ac e ís ica del uso u ís ico es la u ilización del espacio po
una población p edominan emen e no esiden e en el mismo. Ob iamen e, ello de e mina que la
edi icación exis en e o a implan a en dicho espacio se dedica, mayo i a iamen e, a la es ancia
no pe manen e de las pe sonas, con independencia, en es e momen o, de su posible di e sidad
ipológica.
Un segundo aspec o apa ece inculado a las ac i idades desa olladas po dicha población
u ís ica du an e su es ancia, cla amen e di e enciables de las acos umb adas y p esumiblemen e
usuales a ibuibles a una población esiden e. El p o o ipo de u is a, gene almen e, p e ende un
uso lúdico del espacio, ligado al ocio. Ello de e mina, po un lado, la necesidad de p e isión de
edi icaciones que acojan usos de es au ación, ec ea i os, e cé e a y, po o o, demanda unas
do aciones y equipamien os ap opiados al se icio de los usua ios u ís icos, cuyas necesidades, se
insis e, di ie en de las de la población esiden e con ca ác e pe manen e.
2. Con eniencia de adop a unos pa áme os u banís icos especí icamen e u ís icos
Pa ece, pues, necesa ia una delimi ación y de inición ju ídica del uso ca ac e ís ico u ís ico
que a ienda y dé espues a a sus especí icos eque imien os. Se a a de una cues ión écnica en la
que es p eciso a anza , en unción de las necesidades que la u banización u ís ica es á llamada a
sa is ace . El u banismo debe modula sus de e minaciones en unción del ca ác e u ís ico de la
ac uación, a a és de p e isiones especí icas dispues as en la no ma i a de aplicación, coadyu ando
así a sa is ace los obje i os de calidad o mulados en la legislación sec o ial u ís ica.
Las especi icidades que p esen a es e ipo de espacios eclaman el es ablecimien o de unos
29.
Así, TEJEDOR BIELSA: «La cali icación o zoni icación
—"zoning", "zonage" —
pe mi e in oduci mayo es p ecisiones en
cuan o al des ino inal del suelo»; en el capí ulo sob e
U banismo
de la ob. col.
De echo Adminis a i o, Pa e
especial
(Di . J. BERMEJO VERA), 5a ed., Mad id, 2001, pg. 593. MERELO ABELA, as señala
que
no exis e una de inición
legal de uso, ap ecia “una cie a co espondencia en e "zona" y "uso", si bien una misma zoni icación o cali icación
puede admi i di e sos usos»;
Régimen ju ídico del suelo y ges ión u banís ica,
Ba celona, 1995, pg. 6.
30.
STS de 14 de oc ub e de 1992. Vid. CARCELLER FERNÁNDEZ, A.,
In oducción al De echo U banís ico,
Mad id, 1992,
pgs. 57-58.
31.
CARCELLER FERNÁNDEZ, A.,
In oducción al De echo U banís ico...,
ci .,
pg. 58.
32.
MERELO ABELA, J. M.,
Régimen ju ídico del suelo..., ci .,
pg. 80.
33.
GARCÍA DE ENTERRÍA, E. y PAREJO ALFONSO,
L.,
Lecciones de De echo U banís ico,
ol. I, Mad id, 1979, pg. 250. P o-
pues a que se iene ensayando, con mayo o meno acie o, a a és de algunas no mas au onómicas ( . g . Dec e o
57/2006, de 26 de mayo, que ap ueba las no mas u banís icas egionales de Can ab ia).
108
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pa áme os p opiamen e u ís icos, ajus ados a sus singula es ca ac e ís icas
14
y adecuados pa a
sa is ace los eque imien os de sus u u os usua ios. En unción de ello en iende
ROGER
que lo
más azonable es es ablece los aludidos pa áme os u ís icos «apoyados en la base de ac uación
que no es o a que la del usua io o plaza de alojamien o»
35
.
El es ablecimien o de unos pa áme os u banís icos singula men e concebidos pa a la zoni ica-
ción u ís ica debe p oduci un esul ado de cuali icación de es os espacios en azón de su uncio-
nalidad, que no es o a que la de a ende cumplidamen e las necesidades de los usua ios u ís icos.
A ello puede con ibui , a modo de ejemplo, la ins au ación de una mayo p opo ción de espacios
públicos o de zonas aja dinadas en el sec o obje o de o denación, la implan ación de una do ación
su icien e de plazas de apa camien o o la p e isión de equipamien os complemen a ios elaciona-
dos con el ocio'''. En es e sen ido, pa ece con enien e la p e isión de suelo su icien e, en unción
del núme o de alojamien os p e is os, pa a la implan ación de una o e a complemen a ia ade-
cuada que pe mi a cuali ica el des ino como un p oduc o u ís ico, conside ado globalmen e. La
exigencia de és os u o os equisi os, unidos a los eque imien os de la edi icación y de los p opios
es ablecimien os de alojamien o, es ablecidos po la egulación sec o ial u ís ica, pe siguen ele a
la calidad de la o e a del des ino u ís ico en su conjun o.
La cues ión no es nue a,
y
lo cie o es que se puede ci a algún p eceden e legisla i o en es a
di ección aunque, desde la pe spec i a ac ual, pueda p esen a un in e a caizan e. En el in o me
i ulado
Algunas ideas pa a la elabo ación de Bases de un Plan Nacional de Tu ismo,
ele ado po el
Minis e io de In o mación y Tu ismo al Consejo de Minis os en oc ub e de 1962, se pos ulaba la
con eniencia de elabo a una «Ley de Zonas Tu ís icas de In e és Nacional» a la que se a ibuía,
en e o os, el siguien e obje i o:
«O denación de las zonas u ís icas ac ualmen e exis en es, no sólo en un sen ido que pudié amos
denomina u banís ico, en cuan o a la p omulgación con es ic o sen ido u ís ico de de e minadas
o denanzas de edi icación, sino con una ampli ud y c i e io absolu amen e u ís icos, que aba que el
planeamien o de g andes complejos e ins alaciones complemen a ias, zoni ique los usos u ís icos de la
egión, conse e el paisaje, es udie los esquemas de ci culación y la implan ación de se icios de ca ác e
egional, p og ame y si úe las acilidades depo i as y ec ea i as y p og ame la mejo a del equipo
ho ele o»
37
.
Se puede susc ibi la opinión de SUAY, en elación con la Ley 197/1963, de 28 de diciemb e,
de Cen os y Zonas de In e és Tu ís ico Nacional, al cali ica la de pione a en la a iculación de las
elaciones en e u ismo y u banismo, espondiendo a una de e minada concepción o endencia:
«la cons ucción de un u banismo p opio y especí ico pa a el u ismo, al ma gen y sepa ado, po
an o, del u banismo gene al del que end ía a queda excluido o exen o»
38
.
Un examen suma io de los con enidos de la ci ada Ley pe mi e ap ecia , a nues o juicio, que
se a a de una no ma que ya in oduce c i e ios y u iliza ins umen os p opios de la o denación
e i o ial
(Planes de P omoción),
a la ez que ins i uye una o denación u banís ica especí ica de
34.
El
Plan de Desa ollo In eg al del Tu ismo de Andalucía
(Plan DIA) apun aba, en e las ac uaciones a adop a den o
del P og ama ela i o a la «O denación u ís ica del e i o io, la "necesidad de p omo e , en el ma co de la legislación
u banís ica, de e minadas igu as y di ec ices que ecojan la especi icidad del suelo de ocación o de uso u ís ico.
Ello conlle a á un diagnós ico p eciso de las necesidades y de iniciones especiales que son inhe en es al suelo
u ís ico, incluido el des inado al uso esidencial y/o acacional". Medida que debe en ende se como "la plasmación
en el e i o io de las ecomendaciones que el sec o demanda en unción de las es a egias de cuali icación común-
men e acep adas"»;
Jun a de Andalucía,
Plan de Desa ollo In eg al del Tu ismo de Andalucía
(Plan DIA), Se illa,
1993, pg. 297.
35.
ROGER FERNÁNDEZ, G.,
El u banismo y la o denación...,
ci ., pg. 70.
36.
Uno de los p incipales p oblemas del sis ema u ís ico español que de ec an LÓPEZ OLIVARES, ANTÓN CLAVÉ, NAVARRO
JURADO, PERELLI DEL
AMO
y SASTRE ALBERTI, es iba en que los desmesu ados p ocesos de cons ucción, sob e odo en
el li o al medi e áneo, es án conduciendo «a un desa ollo de simples á eas u banas, y alejándonos del concep o
de ocio y ec eación que deben ene los espacios u ís icos»;
Cambios y ans o maciones en el ac ual modelo
u ís ico de España,
ci ., pg. 439.
37.
Tomado de FERNÁNDEZ ÁLVAREZ, J.,
Cu so de De echo Adminis a i o Tu ís ico,
omo III, Mad id, 1974, pg. 1391.
38.
SUAY RINCÓN, J.,
Tu ismo y u banismo: la o denación u ís ica del espacio. El caso de Cana ias,
en ob. col.
O denación
y ges ión del e i o io u ís ico
(Di . D. BLANQUER), Valencia, 2002, pg. 315. Pa a P. ZARAGOZA ORTS, la plani icación
u bana queda así supedi ada a los in e eses u ís icos, siendo la Ley de Cen os y Zonas la p ime a no ma legal
que se con apone al planeamien o u banís ico, como plani icación global;
Ac uaciones adminis a i as 1972-1982,
en ob. col.
50 años del u ismo español. Un análisis his ó ico y es uc u al
(Di . F. BAYÓN MARINÉ), Mad id, 1999, pg.
129.
LA NECESIDAD DE UN TRATAMIENTO URBANÍSTICO DIFERENCIADO DEL SUELO DE USO TURÍSTICO
aplicación a los espacios u ís icos a los que iene e e ida
(Planes de O denación).
De al mane a
que se ha llegado a man ene —de mane a algo o zada, en nues a opinión— que, en an o que la
Ley de 28 de diciemb e de 1963 lle a a cabo una egulación del suelo según su si uación y des ino,
se da luga con ello a una nue a ca ego ía e i o ial o «suelo u ís ico»
39
.
Alguna doc ina económica ha pues o de mani ies o cómo dicha Ley p opició y acili ó in e -
siones nacionales y ex anje as en el sec o inmobilia io u ís ico, a la ez que ha sido señalada
como la esponsable de muchos de los desaguisados u banís icos come idos po aquellos años
—cali icados exp esi amen e como de la «plani icación no plani icado a»— en el li o al español".
Pa a
HERRERA,
signi icó, lamen ablemen e, una opo unidad us ada, que hubie a podido con i-
bui a impedi muchos de los a en ados con a el paisaje y el medio ambien e que se p oduje on
po aquellos años
41
.
Vol iendo a la ac ualidad, y eniendo en cuen a la nue a dis ibución de compe encias ope ada
po la Cons i ución, con la asignación de la mayo pa e de las ela i as a o denación del e i o io,
u banís icas y u ís icas a las Comunidades Au ónomas, así como la eme gencia de nue os alo es
cons i ucionalmen e p o egidos que modi ican la di ección de la p omoción de la o e a u ís ica,
debe señala se la necesidad de de e minación de es as cues iones po Ley au onómica o egla-
men o habili ado po és a. Caben dos opciones de polí ica legisla i a: que ello se lle e a cabo a
a és de la legislación u banís ica o, como al e na i a, de la sec o ial u ís ica. Aunque po azones
de sis emá ica puede epu a se p e e ible la p ime a opción, ampoco pa ece descabellado ni de-
ben opone se epa os a que sea la no ma sec o ial u ís ica la que ije la delimi ación y el con enido
del uso u ís ico.
Sea cual sea la ía elegida lo impo an e es que se a e de una no ma capaz de incula al
planeamien o municipal. En de ini i a lo que se sugie e es que sea la no ma i a au onómica la
que cla i ique el uso u ís ico de los suelos, limi ando la disc ecionalidad del planeamien o. La
delimi ación po es e úl imo de una zona con dicha cali icación debe de e mina odos los elemen-
os de la misma y condiciona su o denación al es o de usos no u ís icos que puedan concu i
en el ámbi o e i o ial conside ado. En exp esión de GONZÁLEZ FUSTEGUERAS, «la o denación de
odas las piezas ísicas y la egulación no ma i a de las cons ucciones, hab án de consegui se en
el Plan a pa i de su gené ica condición de
uso global u ís ico»
42
.
IV. ASPECTOS A LOS QUE PRESTAR UNA ATENCIÓN ESPECÍFICA EN RELACIÓN CON
LA CARACTERIZACIÓN Y ORDENACIÓN DE ZONAS DE USO GLOBAL TURÍSTICO
La ope ación p opues a exige, en nues a opinión, que la no ma i a aludida se ocupe al menos
de las siguien es cues iones:
a)
la p opia de inición de lo que ha de en ende se po uso u ís ico a
a és de una obligada emisión a la legislación sec o ial u ís ica en igo ;
b)
la de e minación de
unos es ánda es de densidad exigibles a las zonas u ís icas;
c)
la de e minación de unos es ánda es
do acionales ca ac e ís icos;
d)
el es ablecimien o de unas exigencias mínimas ela i as a las in aes-
uc u as y se icios. Se a a de aspec os que deben ecibi una a ención de enida, coincidiendo
con lo señalado po alguna doc ina, y que, de hecho, en buena medida ya han sido obje o de un
a amien o especí ico po pa e de dis in as no ma i as au onómicas.
1. Cla i icación del uso global u ís ico: hacia una dis ibución equilib ada de los usos po meno i-
zados den o de la zona
En las Comunidades Au ónomas insula es se ha a ado de da espues a a los p oblemas
de i ados de la mezcla de usos, es ableciendo c i e ios enden es a la delimi ación del uso u ís ico
39.
PINAR LÓPEZ, B.,
P oblemas de esc i u ación y i ula idad. Se idumb es,
en ob. col.
Desa ollo de zonas u ís icas
(Edi . Ins i u o de Es udios Tu ís icos), Mad id, 1966, pg. 431.
40.
En es e sen ido ESTEVE SECALL, R. y FUENTES GARCÍA
R.,
Economía, his o ia e ins i uciones del u ismo en España;
Mad id, 2000, pg. 213.
41.
HERRERA
Y
ESTEBAN, L.,
La expansión. 1962-1972,
en ob. col.
50 años del u ismo español. Un análisis his ó ico y
es uc u al
(Di . F. BAYÓN MARINÉ), Mad id, 1999, pg. 82.
42.
El uso u ís ico en el planeamien o gene al...,
ci ., pg. 413.
JAVIER SOLA TEYSSIERE
espec o a o os posibles. P edomina en e ellos el c i e io que pod íamos denomina de «sepa a-
ción» de usos u ís icos y esidenciales.
Así, en las No mas Gene ales de los Planes de O denación de la O e a Tu ís ica (POOT) "
de Mallo ca y de Ibiza-Fo men e a se di ige un manda o al planeamien o u banís ico gene al pa a
que, al asigna usos globales, delimi en, en la medida de lo posible, las zonas ap as pa a los usos
u ís icos o los esidenciales, sal o en aquellas á eas espec o a las que el p opio planeamien o
jus i ique la exis encia de un modelo in e elacionado de usos cuyas ca ac e ís icas se quie an
man ene (a . 8).
Además de lo an e io , el a ículo ci ado es ablece que la no ma i a del planeamien o u banís-
ico egulado a de los usos de e mina á aquellos que se conside en incompa ibles con el global de
las zonas u ís icas y esidenciales, po su ca ác e moles o y pe u bado , p ohibiendo su implan a-
ción en dichas zonas. En opinión de &Asco, «es a úl ima egla iene una eno me po encialidad a
e ec os de impedi las ecuen es moles ias que gene an a los esiden es cie os es ablecimien os
de en e enimien o, aunque desg aciadamen e su u ilización deja mucho que desea »
44
En la Comunidad Au ónoma de Cana ias, es mani ies a la olun ad del legislado egional de
o o ga al suelo u ís ico un a amien o di e enciado espec o al suelo esidencial, indus ial o
e cia io, dada la impo ancia que el enómeno u ís ico adquie e en el e i o io insula . Ello se
deduce an o de la Ley sec o ial u ís ica, p ime o, como de la Ley de o denación u banís ica,
pos e io men e, lo que deno a una es echa inculación en e ambos ex os legales. La p opia Ley
7/1995, de 6 de ab il, de O denación del Tu ismo de Cana ias inco po a di ec amen e una se ie
de medidas de cla a na u aleza de o denación e i o ial y u banís ica
45
. Po su pa e el Tex o
Re undido de las Leyes de O denación del Te i o io de Cana ias y de Espacios Na u ales de
Cana ias, ap obado po Dec e o Legisla i o 1/2000, de 8 de mayo, in oduce como no edad la
cali icación u banís ica de uso u ís ico, llegándose a es ablece legalmen e que el suelo con uso
p edominan emen e u ís ico debe á cali ica se como u ís ico po el planeamien o, cualquie a
que sea su clase (a . 49.3)
46
.
El a ículo 18.5 de es a úl ima Ley con empla que los Planes Insula es de O denación puedan
es ablece p e isiones conc e as pa a a ende aquellas especí icas si uaciones de de e minadas zo-
nas mix as, donde la p esencia de edi icaciones u ís icas, jun o a o as esidenciales o indus iales,
pueda p oduci e ec os que pongan en pelig o la calidad de la o e a u ís ica de la zona'''.
Po o a pa e, la di ec iz 12 de la No ma i a de las Di ec ices de O denación del Tu ismo
di ige al planeamien o el manda o de e i a el uso mix o, esidencial y u ís ico, en las zonas
u ís icas, dado los e ec os de de e io o que se conside a que ello p oduce en la o e a aloja i a. A
es e in se o dena la e isión de los ins umen os de planeamien o insula y u banís icos que pe mi-
an un uso global mix o den o de un mismo sec o y aquellos que consien an un uso po meno i-
zado indis in o den o de una misma pa cela, en el obje i o de log a la especialización del á ea
some ida a o denación en uno u o o uso, a endiendo al modelo e i o ial es ablecido po el
43.
Dec e o 54/1995, de 6 de ab il, que ap ueba el de la isla de Mallo ca (modi icado po Dec e o 14/2000, de 4 de
eb e o) y Dec e o 42/1997, de 14 de ma zo que ap ueba el de las islas de Ibiza y Fo men e a (modi icado po
Dec e o 99/1998, de 6 de no iemb e). Cuando en el ex o se ci a un solo a ículo e e ido a las No mas Gene ales
de los POOT, es debido a la coincidencia de nume ación y con enido en ambos.
44.
BLASCO ESTEVE, A.,
Plani icación y ges ión...,
ci ., pg. 255.
45.
Des aca el a ículo 57 de dicha Ley, que iene a dispone que los planes u banís icos decla a án el uso u ís ico del
suelo en zonas u banas y u banizables, pudiendo ambién decla a dicho uso en asen amien os u ales delimi ados.
46.
Jun o a lo an e io , la misma Ley egula el suelo u ís ico como una de las ca ego ías especí icas que puede adop a
el
suelo u banizable no sec o izado
(a . 53. 3, a). Sob e es a ca ego ía de suelo en la Ley cana ia mani ies a M. J.
SARMIENTO
AcosTA:
«El suelo no sec o izado, en la economía de la Ley, es á inculado a in e eses sup amunicipales,
y adop a las ca ego ías de u banizable u ís ico, u banizable es a égico y u banizable di e ido. Po sí sola es a
clasi icación no pe mi e la u banización, y Adminis aciones, dis in as de la municipal, ienen unas unciones de e mi-
nan es en su de inición»;
El suelo u banizable sec o izado en la Ley cana ia de O denación del Te i o io,
«Re is a
de De echo U banís ico y Medio Ambien e», núm. 180, 2000, pg. 138.
47.
El
Plan Te i o ial Especial de Desa ollo Tu ís ico de la isla de La Gome a,
ap obado po Dec e o 56/2003, de 30
de ab il, emplaza a los Planes Gene ales de O denación, cuando conside en como uso ca ac e ís ico el u ís ico, al
es ablecimien o de un égimen de incompa ibilidad de usos, p ohibiendo los ela i os a ac i idades, cons ucciones
e ins alaciones indus iales o moles as, insalub es, noci as o pelig osas, «así como esidenciales que a ec en a la
calidad u ís ica del ámbi o o de su en o no» (a . 21.2).
LA NECESIDAD DE UN TRATAMIENTO URBANÍSTICO DIFERENCIADO DEL SUELO DE USO TURÍSTICO
planeamien o insula . En el supues o de á eas en las que ambos usos es u ie an consolidados la
nue a o denación se di igi á a p ocu a su deslinde y, si ue a ac ible, a di igi el p oceso de
ans o mación hacia la especialización en uno u o o uso.
Es ablecido el c i e io gene al, se sien an o os especí icamen e di igidos a la o denación de
las zonas mix as, de al mane a que las Di ec ices cana ias apues an po es ablece no uno sino
a ios c i e ios en cascada. En p ime luga , como se acaba de e , la sepa ación de usos, como
c i e io p incipal y obje i o deseable, que pe sigue, en e o as cosas, e i a los p oblemas de a ec-
ción en e los usos u ís icos y esidenciales. En el caso de zonas mix as, se ija como c i e io
p e e en e el de p ocu a una ans o mación hacia la especialización en uno de los usos, p imando
el man enimien o del uso u ís ico en cie as ci cuns ancias. Po úl imo. en unción de las ci cuns-
ancias concu en es, caso de op a po la compa ibilidad de usos se impone la necesidad de exigi
a la edi icación esidencial los mismos es ánda es de densidad y condiciones de calidad que a la
u ís ica, con el in de homogeneiza los ni eles de calidad den o de la zona y consegui una
co ec a in eg ación en un ipo de espacio —el u ís ico— conside ado es a égico pa a la economía
cana ia'.
A ni el de usos po meno izados, los POOT balea es mencionados es ablecen que su asignación
po pa e de los ins umen os de planeamien o debe á de e mina « axa i amen e» si en una
misma pa cela es posible la implan ación de un uso
de
alojamien o u ís ico o de un uso esidencial
no des inado a explo ación u ís ica, no admi iéndose la posibilidad de que puedan implan a se
indis in amen e uno u o o. Más conc e amen e: «no pod án de ini se cali icaciones que de e mi-
nen como admisibles ambos usos, debiendo las mismas de e mina como admisible uno de ellos y
decla a p ohibido el o o» (a . 8.2). En es e caso, los p opios POOT decla an la incompa ibili-
dad" de ambos usos po meno izados en una misma pa cela, así que no pod án de ini se cali icacio-
nes que de e minen la compa ibilidad en e los mismos, como indica SocíAs
5°
.
En la misma di ección, la No ma i a de las Di ec ices de O denación del Tu ismo de Cana ias
(di ec iz 12) es ablece que el planeamien o u banís ico al que co esponda es ablece la o dena-
ción po meno izada de un á ea mix a, zoni ica á sepa adamen e los usos esidencial y u ís ico, no
pudiendo des ina una pa cela indis in amen e a uno u o o uso'''.
Tampoco al an de e minaciones ace ca de los usos compa ibles e incompa ibles con el p edo-
minan e u ís ico. Po ejemplo, en el Plan Insula de O denación de Tene i e'', se es ablecen una
se ie de de e minaciones ela i as a los usos compa ibles con el u ís ico po las que se admi en:
a)
los usos, no moles os, des inados al ocio que supongan una o e a complemen a ia de los es able-
cimien os aloja i os;
b)
los usos de equipamien os e in aes uc u as al se icio del á ea u bana
u ís ica;
c)
el uso come cial en una edi icabilidad máxima de un 5% del o al de la del sec o ;
d)
odas las ca ego ías de usos de hos ele ía (a . 3.7.4.3).
Po su pa e el mismo Plan Insula de e mina que no se admi e ningún uso indus ial ni de
o icinas, sal o los p opios o al se icio de las emp esas explo ado as de los es ablecimien os del á ea
u bana u ís ica. En o ma simila en el Plan Insula de O denación de El Hie o", al es ablece las
di ec ices de o denación de las cua o nue as á eas u ís icas de ac uación p io i a ia delimi adas
48.
Vid. al espec o el pun o 3.3 de la Memo ia de las Di ec ices de O denación del Tu ismo de Cana ias (BOCAN,
núm. 73, de 15 de ab il de 2003, pg. 5774).
49.
Lo que gua da elación con el «p incipio de uso exclusi o» es ablecido en el a ículo 16 de la Ley 2/1999, de 24 de
ma zo, Gene al Tu ís ica de las Islas Balea es; especialmen e con lo dispues o en su pá a o segundo.
50.
SOCIAS CAMACHO, J. M.,
La o denación de las zonas...,
ci ., pg. 166. Pos e io men e. el Plan Te i o ial Insula de Ibiza
y Fo men e a (BOCAIB núm. 50, de 31 de ma zo de 2005), in oduce una excepción
a
dicha egla de incompa ibilidad
en elación con «los ámbi os exp esamen e de inidos po el planeamien o gene al como ap os pa a ho eles de
ciudad».
51.
El apa ado 6 de la Disposición ansi o ia p ime a de la Ley 19/2003, ap oba o ia de las Di ec ices, es ablece que
en las pa celas en las que el planeamien o pe mi a indis in amen e el uso esidencial o de alojamien o u ís ico
queda á suspendido es e úl imo. Po su pa e, el Plan Insula de O denación de Fue e en u a (ap obado de modo
pa cial po Dec e o 100/2001, de 2 de ab il, modi icado pos e io men e po Dec e o 159/2001, de 23 de julio y po
Dec e o 55/2003, de 30 de ab il,
po el que se ap ueban de ini i amen e las de e minaciones ela i as a la o denación
de la ac i idad u ís ica del Plan Insula de O denación de Fue e en u a),
ecoge en su a ículo 74 una disposición
p ác icamen e en los mismos é minos que la aludida del a ículo 8.2 de las No mas Gene ales de los POOT.
52.
Ap obado de ini i amen e po Dec e o 150/2002, de 16 de oc ub e.
53.
Ap obado de ini i amen e y de o ma pa cial po Dec e o 82/2002, de 17 de junio.
112

113
JAVIER SOLA TEYSSIERE
po el mismo, se es ablece la no admisión de o os usos ajenos al u ismo, como puede se el
indus ial (a . 111.5.1.3).
T as el esbozo de algunas de las de e minaciones no ma i as a inen es a dis in os aspec os de
la cali icación de uso u ís ico, p ocede exp esa nues a opinión —ya a anzada en el í ulo del
epíg a e—, en p o de una dis ibución equilib ada de los usos po meno izados den o de la zona
de o denación.
P escindiendo de si uaciones conc e as en las que la p opia na u aleza de las ins alaciones
de e minan p ác icamen e la exclusi idad del uso u ís ico (g andes complejos o
eso s),
la si ua-
ción más no mal eque i á, pa a el uso global u ís ico, una mezcla de usos po meno izados, bajo
los p incipios de:
a)
p edominio del uso u ís ico eglado;
b)
p opo ción adecuada de usos uncio-
nalmen e complemen a ios del an e io ; y
c)
ole ancia de un po cen aje de uso esidencial compa-
ible, que puede es a jus i icada, en e o as azones, pa a acili a la en abilidad a co o plazo de
la ope ación de u banización.
Como se ha señalado an e io men e, la ley au onómica debe de ini el uso global u ís ico
a endiendo a los p incipios an e io es, pe o a a és de la o mulación de unos pa áme os que
admi an cie a lexibilidad, de al mane a que pe mi an al planeamien o la de e minación de las
p opo ciones de los usos e e idos den o de unos má genes, segun sus p opios c i e ios de o dena-
ción y a endiendo a las condiciones pa icula es del espacio a o dena . En conc e o, pa ece ía
necesa io que se de e minase legalmen e el po cen aje mínimo exigible de edi icabilidad con des-
ino a usos u ís icos eglados, la p opo ción mínima de usos complemen a ios y, inalmen e, la
p opo ción máxima de uso esidencial admisible.
La p opues a an e io exige, no obs an e, in en a delimi a con un mínimo de p ecisión y
igo lo que se en iende po cada uno de los usos po meno izados aludidos.
En p ime luga ,
ob iamen e y en cohe encia con la ca ac e ización y cali icación global del
á ea o sec o , se iene sos eniendo la necesidad de dispone la implan ación mayo i a ia (p edomi-
nan e) de usos u ís icos. Pe o és a es una cues ión que con iene ma iza pues no es in ecuen e
encon a en los ins umen os de planeamien o la asimilación exclusi a de dicho uso con el ho e-
le o o con el de alojamien o u ís ico sin más dis ingos (que inclui ía los es ablecimien os ho ele os
y los ex aho ele os). Sin emba go, de a ende a la legislación sec o ial co espondien e —lo que
se ía pe inen e—, el uso u ís ico debe ía comp ende , además de los es ablecimien os de aloja-
mien o u ís ico eglados, las ins alaciones que pe mi an la p es ación de odos aquellos o os
se icios conside ados como u ís icos po la legislación u ís ica, como, po ejemplo, los de es au-
ación, los de in e mediación, los de in o mación, los de u ismo ac i o, e cé e a. Es os úl imos,
po an o, deben in eg a el cómpu o de la p opo ción de e minada de uso ca ac e ís ico u ís ico.
En nues a opinión, no obs an e, se debe impone una p opo ción mínima de implan ación
obliga o ia de es ablecimien os de alojamien o eglado (p e e en emen e incluyendo, incluso, la
ijación de los ipos y ca ego ías mínimas). Y, jun o a ello, la p e isión de ins alaciones des inadas
a acoge o os se icios u ís icos de en e los e e idos.
En segundo luga ,
la de inición de los usos complemen a ios debe ealiza se a endiendo a la
inculación uncional de cie as ac i idades espec o a los usos u ís icos e e idos. En es e sen ido,
pueden señala se usos como los ec ea i os, de espec áculos, de ocio, cul u ales, come ciales, alqui-
le de ehículos u o os análogos. La o mulación legal debe se abie a, des acando dicha elación
de complemen a iedad, no siendo ecomendable la enume ación de un
nume as clausus
de ac i ida-
des.
En e ce luga ,
la de e minación del uso compa ible esidencial, en su caso, p ecisa ambién
de alguna ma ización. En nues a opinión debe comp ende se en dicho uso cualquie ipo de
i ienda, ya sea o ien ada a un uso pe manen e o es acional e incluyendo las denominadas « i ien-
das u ís icas acacionales». Es as úl imas cons i uyen una di usa igu a ecogida en algunas leyes
u ís icas au onómicas (Andalucía, As u ias, Can ab ia, Galicia, País Vasco), ca ac e izadas po la
p es ación en las mismas únicamen e del se icio de alojamien o con ca ác e empo al. Pe o, a
pesa de ecoge se en los ex os legales, se hace de mane a muy some a, no en ando en ealidad
en una egulación en de alle de la igu a. En la Ley andaluza, al menos, ni siquie a apa ece incluida
den o del lis ado de es ablecimien os de alojamien os eglados, ecibiendo un a o legal que la
114
LA NECESIDAD DE UN TRATAMIENTO URBANÍSTICO DIFERENCIADO DEL SUELO DE USO TURÍSTICO
con ie e en una ca ego ía esidual. Se ía, pues, muy con enien e la cla i icación de la misma,
sob e odo po los posibles e ec os pe niciosos pa a el sec o que puede conlle a su conside ación
como ac i idad u ís ica a e ec os de la cali icación u banís ica. En es e sen ido, se a a de una
ca ego ía que, ealmen e, ca ece de in e és en el con ex o de la polí ica sec o ial u ís ica que se
iene adop ando en los úl imos iempos, en e o a azones po que, en la p ác ica, esul a incon o-
lable a pos e io i su uso como i ienda en alquile , es acional, o ambos. A e ec os u banís icos
ampoco se ap ecia cuáles pudie an se las posibles di e encias en e es e ipo de i iendas y las
es acionales. Se a a en ambos casos, sencilla y simplemen e, de i iendas po lo que, a los e ec os
aquí expues os, ca ece ía de sen ido es ablece un a amien o di e enciado en e las mismas. En
nues a opinión, odas es as ipologías
a i iciales
deben in eg a el cómpu o del po cen aje máximo
de edi icación esidencial.
Po úl imo,
azonablemen e, han de de e mina se los usos conside ados incompa ibles po su
ca ác e moles o o pe u bado del uso p e alecien e ( . g . indus ial).
En de ini i a, en elación con los espacios espec o a los que se cons a e un al o alo como
ecu sos u ís icos po su ubicación, condiciones na u ales o de o o ca ác e , se aboga po que el
plani icado a ienda al c i e io de en abilidad económico social al asigna los usos del suelo.
Exp esado en o ma un an o p osaica, pe o ealis a, se a a de ob ene el mayo bene icio social
posible —medido en empleos di ec os, en ac i idad económica en able y, po ende, edis ibu i a
ía impues os, en empleo indi ec o a a és de la gene ación de ac i idades cola e ales— de i ado
de la ocupación de suelos suscep ibles de u banización que eúnan las condiciones an edichas.
En Andalucía se ha p oducido un in en o us ado de de ini el uso global u ís ico, a a és
de la adición de una nue a disposición adicional no ena a la Ley 7/2002, de 17 de diciemb e, de
O denación U banís ica de Andalucía", que conside a como al «aquel que habili a la implan a-
ción, de o ma mayo i a ia en elación a la edi icabilidad o al del á ea o sec o , de los alojamien os
que se egulan en la legislación u ís ica en los que concu an los p incipios de uso exclusi o y
unidad de explo ación ales como ho eles y ho eles-apa amen os, con independencia de que el
Plan Gene al de O denación U banís ica p e ea su compa ibilidad con o os usos». El es o de
alojamien os u ís icos en los que no concu an los indicados p incipios, jun o a las i iendas de
segunda esidencia, se án conside adas como de uso esidencial.
A p ime a is a, sin emba go, no pa ece que de la o mulación ealizada se siga un modelo
equilib ado en el sen ido p opues o, dada la igidez y el exceso que supone la necesidad de des ina
más del cincuen a po cien o de la edi icabilidad del á ea o sec o de o denación a alojamien os
u ís icos eglados en pa cela de uso exclusi o y unidad de explo ación del es ablecimien o. Segu a-
men e po ello esul ó du amen e ilipendiado, en su momen o, el p ecep o ci ado po las o gani-
zaciones emp esa iales esul ando, inalmen e, de ogado sólo unos meses más a de po medio de
la Ley 1/2006, de 16 de mayo.
No obs an e, algunos c i e ios del eno de los p opues os comienzan a es a p esen es, aunque
ímidamen e, en dis in os ins umen os de o denación e i o ial. Po ejemplo, las Di ec ices y
Plan de O denación Te i o ial del Li o al de la Región de Mu cia (Dec e o 57/2004, de 18 de
junio), imponen a los nue os desa ollos u banís icos de uso global esidencial —en suelos clasi ica-
dos como u banizables sin sec o iza a su en ada en igo —, la obligación de des ina «un 25%
como mínimo de su ap o echamien o a usos u ís icos, exclusi amen e es ablecimien os ho ele os
y apa amen os u ís icos, pudiendo compu a den o de es e po cen aje has a un 5% de equipa-
mien os u ís icos» (a ículo 43, con ca ác e de di ec iz). Se conside an equipamien os u ís icos
aquellos en los que se desa ollen ac i idades u ís icas complemen a ias de los alojamien os u ís i-
cos (a . 44).
En el Plan de O denación del Te i o io de Andalucía" se es ablece como c i e io de o dena-
ción el de « a o ece en las á eas u ís icas modelos de desa ollo menos consun i os de suelo y
de mayo alo añadido (es ablecimien os eglados de o e a u ís ica) en e a modelos basados
exclusi amen e en la p omoción inmobilia ia y la o e a de segundas esidencias» (a . 53). Tam-
bién se di ige al planeamien o u banís ico la o ien ación de «p opone modelos equilib ados de
54.
Lle ada a cabo po la Ley 13/2005, de 11 de no iemb e,
de Medidas pa a la Vi ienda P o egida y el Suelo.
55.
Dec e o 206/2006, de 28 de no iemb e (BOJA núm. 250, de 29 de diciemb e).
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