SENTENCIA DE 30 DE NOVIEMBRE DE 1991
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OBJETO
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Fe pública egis al; Alcance: ci cuns ancias de hecho y
de de echo; Buena e; Usucapión: jus o í ulo.
PARTES
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D.
a
Ma ía Te esa Inyes o Díez ( ecu en e),
con a
don José
Luis Maza Gainza y doña Ma ía del Ca men Cano Casa .
PONENTE Excmo. S . D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL.
FALLO
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No ha luga el ecu so.
DISPOSICIONES LEGALES APLICADAS:
Ley de Enjuiciamien o Ci il, a ículo 1.692, núm. 4 y núm. 5.
Ley Hipo eca ia, a ículos 32, 34, 36 a) y 38. Código Ci il,
a ículos 1.930-1.°, 1.949, 1.957 y 1.963.
DOCTRINA:
«El p incipio de la e pública a ibuye a las insc ipciones
igen es ca ác e de e acidad en cuan o a la ealidad ju í-
dica, pe o no con ca ác e
absolu o e ilimi ado, ya que am-
pa a da os ju ídicos y ope a sob e la exis encia, i ula idad
y ex ensión de los de echos eales e inmobilia ios ins-
c i os, no alcanzando la p esunción de exac i ud a los da-
os de me o hecho (cabida, condiciones ísicas, lími es y
exis encia eal de la inca)»... «Ni el Regis o ni las esc i-
u as públicas como medio de acceso a dicha o icina pue-
den des i ua ni menos modi ica la ealidad ex a e-
gis al en cuan o se p esen a con una' exis encia ísica y
de e minada.»
«No alcanzando la p esunción de exac i ud de la e públi-
ca egis al a los da os y ci cuns ancias de me o hecho (ca-
bida, condiciones ísicas, lími es y exis encia eal de la
inca), la p esunción
iu is an um
que es ablece el a ícu-
lo 38 de la Ley Hipo eca ia cabe se des i uada po p ue-
ba en con a io, que ac edi e la inexac i ud egis al, en
cuan o la ealidad ju ídica egis al se ac edi e se dis in a
a la que se exp esa abula men e.»
«El con enido del a ículo 1.949 del Código Ci il ha de en-
ende se en los é minos que se ecogen en el a ículo 36
de la Ley Hipo eca ia y, en odo caso, ca ece de i ualidad
cuando el e ce o adqui en e, no obs an e goza de p o-
ección egis al conoció o u o medios acionales pa a co-
noce , con la consiguien e base p oba o ia, que el bien in-
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1. Cons i uyen an eceden es in eg an-
es del cue po con adic o io de la
p esen e con o e sia judicial y que
con iene des aca , sin pe juicio de los
que complemen a iamen e se adicio-
nen, los siguien es:
a)
Los esposos
demandados don José Luis Maza Gaín-
za y doña Ma ía del Ca men Cano
Casa , adqui ie on el piso 2.° de echa-
de echa del edi icio si o en la calle
A ila núm. 6, de la ciudad de Bilbao,
en i ud de con a o p i ado de com-
p a en a de echa 3 de no iemb e de
1962 po el impo e de 325.000 pese as.
b)
La e e ida comp a ue obje o de
esc i u a pública, o o gada el 23 de
ene o de 1963, si bien sólo en un 80
po 100 indi iso del e e ido piso, que-
dando el 20 po 100 es an e, po p o-
blemas he edi a ios de los endedo-
es, suje o a lo aco dado en el
documen o p i ado eseñado.
c)
Los
demandados que apa e de habe ad-
qui ido dicha i ienda de echa-de e-
cha, ambién e an dueños de la colin-
dan e de echa-izquie da, p ocedie on
a seg ega de aquélla el salón-comedo
que es obje o de es a con ienda judi-
cial, con una supe icie ú il de 21,39
me os cuad ados y lo inco po a on
al o o piso (de echa-izquie da).
d)
Po
documen o público de 23 de ma zo de
1968, dicho ma imonio enajenó a do-
ña Libe ad Remi o Cal o el piso de
e e encia, con una ex ensión de
81,44 me os cuad ados y su pa ici-
pación indi isa del 80 po 100 del mis-
mo, po el p ecio de 200.000 pese as,
conc e ándose lo ansmi do y así se
especi ica cla amen e en la cláusula
e ce a al es o de la i ienda, al ex-
clui se de la en a el salón-comedo
con o e ido, en su ex ensión de 21,39
me os cuad ados, acul ándose a los
endedo es pa a que lo inco po a an
al piso colindan e de su p opiedad.
Se hizo así cons a en la pa e dispo-
si i a que lo endido enía a se como
es o, que «supone el 80 po 100 supe -
icialmen e indicado de la i ienda»,
quedando lib e dicho salón-comedo .
e)
Doña Libe ad Remi o Cal o endió
a su ez el piso a la ecu en e doña
Ma ía Te esa Inyes o Díez po el p e-
cio de 300.000 pese as median e esc i-
u a pública de 7 de ene o de 1977,
haciéndose cons a en la misma que
un ochen a po cien o lo había adqui-
ido po la comp a que e ec uó a los
demandados el 23 de ma zo de 1968
—que se dejó eseñada an e io men-
e— y un ein e po cien o más en
i ud ambién de comp a de la echa
del ins umen o (7 de ene o de 1977)
conce ada con don Gab iel O iz de
A iñano Núñez y su hijos don Ga-
b iel Ignacio, doña Ma ía de los Ange-
les, don Juan Angel, don Jaime y doña
Inmaculada O iz de A iñano U ia e
como endedo es.
En el e e ido ins umen o no a ial se
hace cons a en la pa e exposi i a que
la ex ensión supe icial del piso alcan-
za los 85,44 me os cuad ados, como
la ob an e en la insc ipción egis al
sex a del mismo, ealizada el 8 de e-
b e o de 1978, en el Regis o de la
P opiedad núme o 8 de Bilbao, como
inca núme o 21.147, lib o 552, olio 35
y no se hizo e e encia alguna a la
exclusión del salón-comedo .
2. La casación in e pues a plan ea en
su mo i o cua o, al ampa o del nú-
me o 5 del a ículo 1.692 de la Ley
de Enjuiciamien o Ci il, in acción del
a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia y
especialmen e su segundo pá a o.
La ecu en e sos iene en apoyo de la
ei indicación que pos ula sob e el
salón-comedo discu ido, que dicha ha-
bi ación ha de ene se po incluida en
la comp a que e ec uó de su piso
de echa-de echa de la plan a al a se-
gunda del edi icio núme o 6 de la calle
A ila de la ciudad de Bilbao a doña
Libe ad Remi o Cal o, ope ada po
esc i u a pública de 7 de ene o de
1977, en la que se hace cons a una
supe icie de 85,44 me os cuad ados
y con al ex ensión igu a insc i a la
i ienda en el Regis o de la P opie-
dad núme o 8 de Bilbao desde el 8 de
eb e o de 1978, si bien en el mismo
no cons a especi icado el núme o y
clase de habi aciones que in eg aban
la i ienda, los que ampoco se desc i-
ben en la esc i u a de comp a.
Se pa e de que se ha p oducido un
au én ico despojo de dicho salón-co-
medo que se a ibuye a los deman-
dados y po lo que, consecuen emen e,
se da una ealidad ísica ex a egis-
al no conco de con lo que e leja el
Regis o de la P opiedad.
El análisis del mo i o impone el es-
udio de los p eceden es ac os ci iles
a la insc ipción egis al, en la que la
ecu en e p e ende basa su ei indi-
cación.
Los hechos que la sen encia decla a
como p obados han quedado i mes y
han de ene se po cie os, al no ha-
be se admi ido la impugnación que
espec o a los mismos se plan eó po
es mo i os esidenciados en el nú-
me o 4 del a ículo 1.692 de la Ley
P ocesal Ci il.
Conc e ando la cues ión, los demanda-
dos e ec i amen e endie on a la cau-
san e de la ecu en e, doña Libe ad
Remi o Cal o, po esc i u a de 23 de
ma zo de 1968, no la ex ensión o al
de la i ienda, es deci , sus 85,44 me-
os cuad ados, sino una pa icipación
indi isa en la misma, en el po cen aje
del 80 po 100 y de es e es o ue
seg egado el salón-comedo , en su ex-
ensión de 21,39 me os cuad ados, si
bien al ac i idad de disyunción no se
hizo cons a en el Regis o de la P o-
piedad.
No obs an e ello y no habiendo dis u-
ado ni poseído nunca dicha doña Li-
be ad Remi o Cal o la habi ación dis-
cu ida, cuando e ec úa la en a de la
i ienda a la ecu en e, el 7 de ene o
de 1977, no hizo e e encia alguna a
la seg egación ealizada e implíci a-
men e da la habi ación como o man-
do pa e del cue po de la i ienda
pa a comple a la ex ensión que ans-
i ió de 85,44 me os cuad ados, que,
a su ez, se había in eg ado con la
comp a de la o a pa e indi isa del
20 po 100 en la misma echa del 7 de
ene o de 1977, a o os i ula es, la que
ambién enajenó a la ecu en e, pe o
en odo caso sin dicho salón-comedo ,
po lo que nunca la i ienda podía
ene la supe icie con que ue en-
dida y que así se insc ibió en el Re-
gis o.
El p incipio de la e pública egis al
a ibuye a las insc ipciones igen es
ca ác e de e acidad en cuan o a la
ealidad ju ídica, pe o no con ca ác e
absolu o e ilimi ado, ya que ampa a
da os ju ídicos y ope a sob e la exis-
encia, i ula idad y ex ensión de los
de echos eales e inmobilia ios insc i-
os, no alcazando la p esunción de
exac i ud egis al a los da os y ci -
cuns ancias de me o hecho (cabida,
condiciones ísicas, lími es y exis en-
cia eal de la inca) —sen encias de
6 de eb e o de 1947, 13 de mayo
de
mueble es aba poseído de hecho y a í ulo de dueño po
pe sona dis in a de su ansmi en e, máximo si no se da la
con e gencia de ac o in e up i o alguno.»
HECHOS:
Se encuen an adecuadamen e expues os en los dos p ime os Funda-
men os de De echo.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
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1959, 16 de no iemb e de 1960, 31 de
oc ub e de 1961, 29 de ab il de 1967,
16 de ab il de 1968 y 3 de junio de
1989—, de al mane a que la p esun-
ción
iu is an um
que es ablece el a -
ículo 38 de la Ley Hipo eca ia cabe
se des i uada po p ueba en con-
a io que ac edi e la inexac i ud del
asien o egis al (sen encias de 27 de
eb e o de 1979, 20 de junio de 1975,
26 de oc ub e de 1981, 16 de oc ub e
de 1985 y 24 de ab il de 1991), en cuan-
o la ealidad ju ídica egis al se ac e-
di e se dis in a a la que se exp esa
abula men e.
La p o ección que el a ículo 34 de la
Ley Hipo eca ia o o ga a los e ce os
adqui en es a í ulo one oso descansa
p imo dialmen e en que en és e con-
cu a buena e, y es e ema es cues-
ión de hecho, ese ada a la po es ad
de ju isdicción de la Sala de ins ancia,
que sólo puede se a acada en casa-
ción po la ía p ocesal del
núme o 4
del a ículo L692 de la Ley de Enjui-
ciamien o Ci il (sen encias de 12 de
diciemb e de 1970, 12 de junio de 1987,
7 y 23 de ma zo y 23 de diciemb e de
1988 y 28 de sep iemb e de 1990) y sin
pe juicio de la e isión casacional si
de la base ác ica se deduje a o a in-
e p e ación alo a i a, lo que no ha
enido luga en el ac ual ecu so.
Con iene hace cons a que el T ibu-
nal de Apelación lo que ap eció y u o
en cuen a ue la mala e de la ecu-
en e y que debidamen e se cons a ó,
ya que adqui ió pe sonal y di ec a-
men e su piso sin habe pues o epa o
alguno a la al a de una pieza an im-
po an e, no o ia y de necesa io uso
como es el salón-comedo , que suele
se la más is osa y de mayo espacio
de las i iendas y e iden emen e no
o maba pa e de lo endido, ya que
no había sido enajenada po los de-
mandados a doña Libe ad Remi o
Cal o y con o me a lo dicho mal po-
día habe lo ansmi ido a doña Ma ía
Te esa Inyes o Díez, y en o o caso
se ía aboca el ema a las elaciones
que media on en e las mismas, pues
se da po e idenciado que dicha e-
cu en e conocía que su adquisición
no in eg aba el e e ido salón-come-
do , y así exp esamen e ambién ie-
ne a econoce lo en el esc i o de o -
malización del ecu so y el ex o del
mo i o que se analiza, en cuan o se
dice:
«B)
Supe icie comp ada. Lo que
esul a e iden e es que la demandan e
adqui ió p e ia comp obación del con-
a o de comp a en a y de los asien os
egis ales una supe icie de 85,44 me-
os cuad ados.» Y al esc i u a no es
o a que la eseñada de 23 de ma zo
de 1968, po la que los demandados
endie on su pa icipación en el piso,
seg egado el comedo , a doña Libe -
ad Remi o Cal o.
Además son hechos y ci cuns ancias
que con adicen la buena e egis al
alegada y que se ecogen en las sen-
encias p eceden es, en azón a la e-
misión
que en su Fundamen o de De-
echo p ime o e ec úa la de apelación
a la p onunciada en p ime a ins ancia,
y ponen de mani ies o que a la ecu-
en e
no le alcanza el cobijo legal
que dispensa el ci ado a ículo 34 de
la Ley Hipo eca ia, el da o, que no
esal a de ecibo, en cuan o se alegó
que no se dio cuen a de la al a de
la habi ación discu ida has a diez años
después de e ec uada la comp a, cuan-
do cons a que u o su domicilio en la
casa al menos cinco años seguidos,
desde 1981 a 1986, igu ando empad o-
nada en la misma y que asimismo pa-
gaba un po cen aje de pa icipación
del 1,60 po
100
—in e io al de o as
i iendas—, en luga de 2,10 que le co-
espondía según el í ulo cons i u i-
o. Tampoco cabe cae en la con u-
sión de que el po cen aje del 20 po
100 que adqui ió, comple aba la i ien-
da o igina ia en su o alidad, ya que
la misma había su ido la seg egación
del salón-comedo y quedó un piso
más educido, de unos 64,05 me os
cuad ados, el que debió de habe se
insc i o en a as de la exac i ud egis-
al, odo lo cual pone de mani ies o
que la cons a ada y decla ada mala
e de la ecu en e que no se p esume,
ue inicial y no sob e enida, y pos e-
io a la insc ipción egis al
(mala
Pides supe eniens non noce )
quedó
ad e ada de o ma cumplida, mani-
ies a y plena, con o me exige ei e-
ada ju isp udencia de es a Sala (sen-
encias de 24 de ma zo de 1970, 1 de
eb e o de 1974, 31 de ene o de 1975
y 25 de ma zo de 1988), al a a se,
como ya se dijo, de una cues ión de
hecho no censu able en casación.
La ealidad ex a egis al se impone
y de e mina que la inexac i ud egis-
al que u o ocasión jus i icada de
conoce y conoció la ecu en e no
cuad a con el ex o egis al, pues,
apa e de no ac edi a debidamen e
la adquisición del salón-comedo ei-
indicado, y
po
ello el dominio so-
b e el mismo,
los
demandados han
poseído la habi ación en dispu a, de
mane a pblica, pací ica e inin e um-
pida, a la is a y conocimien o de la
ecu en e, siendo es as azones las
que imponen el
echazo del mo i o.
3. Como
mo i o quin o se a gumen-
ó in acción po no aplicación del a -
ículo 32 de la Ley Hipo eca ia, y al
e e i se es e p ecep o a los
í ulos de
dominio sob e bienes
inmuebles no
insc i os debidamen e en el Regis o
de la P opiedad, que po ello no pe -
judican a e ce o, la misma se es á
e i iendo al a ículo 606 del CC, al
desa olla uno de los e ec os egis-
ales de mayo incidencia, cual es lo
que la doc ina denomina inoponibi-
lidad a e ce os de lo no insc i o.
Si bien los demandados no die on i-
da egis al al salón-comedo seg ega-
do —debiendo ene se en cuen a la o-
lun a iedad y no obliga o iedad de las
insc ipciones—, sí ac edi a on se los
únicos y e ec i os p opie a ios del
mismo, como ealidad ex a egis al
p obada, pues ni el Regis o ni las es-
c i u as públicas como medio de ac-
ceso a dicha o icina no pueden des i -
ua ni menos modi ica la ealidad
ex a egis al (sen encia de 27 de oc-
ub e de 1986), en cuan o se p esen a
como una exis encia ísica y de e mi-
nada,
po lo que el
mo i o, y dada su
conexión
ín ima
de es uc u ación ju-
ídica
con el an e io , ambién ha de
se echazado.
4. Como úl ima mo i ación casacio-
nal, la impugnación de la sen encia de
la ins ancia lo ue po que en la mis-
ma
se
p odujo iolación po su no
aplicación de lo es ablecido en el a -
ículo
1.963 del CC, en elación al
1.930-1.°
y
1.949 del mismo, y
se
in in-
gió,
consecuen emen e,
po aplicación
indebida, el a ículo 1.957 del CC,
en
elación al 36
a)
de la Ley Hipo eca-
ia, ya
que la ecu en e a a de am-
pa a su p e endido de echo
domini-
cal sob e el salón-comedo en li igio,
impugnando la decla ación del T ibu-
nal
a quo,
de que en odo caso ope a-
ía a a o del ma imonio demanda-
do la p esc ipción adquisi i a, po
pusee
la habi ación po más de diez
años con jus o í ulo y buena e.
El es udio del mo i o se hace innece-
sa io y esul a i ele an e, po lo que
se deja analizado, y apa e de no ha-
be se alegado dicha p esc ipción ad-
quisi i a los ecu idos po ía e-
con encional, sino que se a a de una
apo ación ju ídica del Juez de la Ins-
ancia que e ue za la con icción del
allo absolu o io que p onunció pe o
sin que la Sala haya hecho e e encia
exp esa alguna a es e ema, po lo que
se aduce a modo de cues ión nue a
que no ue plan eada ni deba ida co-
mo al en las ins ancias, es deci , co-
mo p ecisa en el ámbi o de la ela-
ción p ocesal con adic o ia c eada.
El dominio sob e el salón-comedo
que os en an los demandados de i a
de la adquisición del mismo que con-
iene el documen o p i ado de 3 de
no iemb e de 1962, que la ecu en e
no impugnó como í ulo en las ins an-
cias y sí p e ende hace lo en es e á-
mi e, en cuan o le niega ca ác e de
jus o í ulo, ex alimi ándose del p o-
pio ámbi o del ecu so pa a así a a
de con e i lo en una e ce a ins ancia
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con pleni ud e iso a de la con ienda.
También los demandados, desde el
iempo de la seg egación que se pue-
de e e i a la esc i u a de ansmi-
sión al pso de 23 de ma zo de 1968,
en elación a la de 7 de ene o de 1977,
han enido en el dis u e público, co-
nocido, pací ico, como i ula es domi-
nicales de dicha habi ación, sin habe
ocul ado nunca al hecho, que e a so-
b adamen e conocido po la ecu en-
e; de ahí que la sen encia de la ins-
ancia lo haya enido en cuen a a e ec-
os de la incidencia posi i a al de e-
cho de los demandados del a ículo
1.957 del CC.
El con enido del a ículo 1.949 que se
alega ha de en ende se en los é mi-
nos, como p esc ipción
con a abu-
las,
que se ecogen en el a ículo 36
de la Ley Hipo eca ia, ya que, en cie -
o modo, ino a es ingi , según la
COMENTARIO:
I. En España, igual que en las legislaciones alemana, suiza y o as,
p e alece la p esunción de exac i ud del con enido del Regis o, como
no ma inc us ada en nues o o denamien o inmobilia io egis al.
Lo que sob e la sus ancia ju ídica inmobilia ia exp esan los asien os del
Regis o, iene un alo que incluso puede supe a a la ealidad ju ídica
ex a egis al, aunque an sólo de momen o, p o isionalmen e, en an o
no se demues e en la o ma adecuada la exis encia de la inexac i ud del
Regis o, en cuyo supues o, de al a a monía en e és e y la ealidad,
ence és a. Sin emba go, en bene icio de un e ce adqui en e po nego-
cio ju ídico que eúna las demás ci cuns ancias eque idas po la ley pa a
su p o ección, la inexac i ud o disco dancia egis al de iene inope an e
en e a dicho e ce o, po se en es e caso i eba iblemen e decisi o el
con enido egis al.
El es udio de es a p esunción, en su doble e ien e, de legi imación y de
e pública egis al, exige de e mina , en p ime luga , su ámbi o, o sea,
su ex ensión y p o undidad. En segundo luga , sus esul ados.
En cuan o a su ámbi o, en p incipio hay que en ende que el Regis o
sólo ampa a lo es ic amen e ju ídico cons a ado egis almen e, pe o no
las ci cuns ancias de me o hecho, po no pode esponde de las cualida-
des ísicas de las incas inma iculadas que cons en egis adas. En nues-
a Ju isp udencia, es e p incipio se ha man enido i me en ma e ia de
e pública, pe o no en cuan o a la legi imación egis al.
Que la e pública del Regis o no ampa a los da os de hecho,
es algo uná-
nime. Pa a Ramón Ma ía ROCA SASTRE
y Luis
ROCA
-
SASTRE MUNCUNILL,
De echo Hipo eca io,
I (Ba celona,
1979),
pág.
579,
el e ce o que con ía
en la desc ipción egis al de una inca no queda p o egido, ya que no
cabe habla de inexac i ud en sen ido écnico espec o a las ci cuns an-
cias de hecho consignadas en el Regis o de modo inexac o o incomple o,
pues no les alcanza la e pública de és e. Y no o a cosa hace el T ibunal
Sup emo en la p esen e sen encia: «El p incipio de la e pública egis-
al a ibuye a las insc ipciones igen es ca ác e de e acidad en cuan o
a la ealidad ju ídica, pe o no con ca ác e absolu o e ilimi ado, ya que
ampa a da os ju ídicos y ope a sob e la exis encia, i ula idad y ex en-
sión de los de echos eales e inmobilia ios insc i os, no alcanzando la
p esunción de exac i ud egis al a los da os y ci cuns ancias de me o
hecho (cabida, condiciones ísicas, lími es y exis encia eal de la inca)»
—Sen encias de
2
de eb e o de
1947, 13
de mayo de
1959, 16
de no iem-
b e de
1960, 31
de oc ub e de
1961, 29
de ab il de
1967, 16
de ab il de
1968, 3
de junio de
1989—.
Es lógico que así sea, pues o que es e con-
dicionamien o del alcance de la e pública egis al es á con o me con
la na u aleza de las cosas.
La
ley puede impone po ía de icción ju ídica un de e minado esul-
ado ju ídico, pe o no puede al e a la con ex u a ísica de los inmuebles.
Po es a azón, esul a inope an e la alegación hecha po la ecu en e de
que con iaba que la i ienda enía exac amen e los
85,44
me os cuad a-
dos que igu aban en el asien o egis al, con ianza que se io de audada
cuando a e iguó que e a de ex ensión in e io a las demás análogas del
inmueble. Y es que no le alcanza el cobijo legal del a ículo
34
de la
Ley Hipo eca ia ni, po idén ico mo i o, el del a ículo
32
de la misma
ley, a pesa de que los demandados no die on ida egis al al salón-co-
medo seg egado. Así es, en e ec o, pues si bien es e p ecep o consag a
el p incipio de inoponibilidad en e a e ce o de un í ulo no insc i o,
decla a el Al o T ibunal que «ni el Regis o ni las esc i u as públicas
como medio de acceso a dicha o icina pueden des i ua ni menos modi-
ica la ealidad ex a egis al, en cuan o se p esen a con una exis encia
ísica y de e minada».
No es á an cla o, sin emba go, el ámbi o de la p esunción de exac i ud
en el p incipio de legi imación egis al. Es sabido que según el a ícu-
lo
38
de la Ley Hipo eca ia se p esume que los de echos eales insc i os
en el egis o exis en y pe enecen a su i ula en la o ma de e minada
po el asien o espec i o y que los asien os del Regis o, en cuan o se
e ie an a de echos eales inmobilia ios, es án bajo la sal agua dia de
los T ibunales, según dispone el a ículo
1-3.°
de la misma ley. Todo lo
que no sea de echo eal inmobilia io queda, pues, ue a del alcance de
la legi imación egis al. Po el con a io, la p esunción se e ie e a la
exis encia del de echo, a su i ula idad, al í ulo o causa de la adquisición
y a su eje cicio y ex ensión. Pe o el p oblema se plan ea, p ecisamen e,
en es e úl imo aspec o, el de la ex ensión del de echo que, a su ez, iene
dos mani es aciones. Una, ue a de oda duda, e e ida a los pac os, con-
edacción de 8 de eb e o de 1946, la
adicalidad de aquel p ecep o, y en o-
do caso ca ece de i ualidad cuando
el e ce o adqui en e, no obs an e go-
za de p o ección egis al al habe
insc i o su í ulo, conoció o u o me-
dios acionales pa a conoce , con la
consiguien e base p oba o ia, que el
bien inmueble es aba poseído de he-
cho y a í ulo de dueño po pe sona
dis in a de su ansmi en e, máxime
si no se da la con e gencia de ac o in-
e up i o alguno, como sucede en el
p esen e supues o, y lle a a que el
mo i o no pueda p ospe a .
5. La deses imación o al del ecu so
mo i a la exp esa imposición de las
cos as del mismo a la ecu en e de
e e encia y pé dida del depósi o
cons i uido, con o me al a ículo 1.715
de la Ley de Enjuiciamien o Ci il.
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diciones y modalidades, ya que el a ículo 38-1.° dice que la p esunción
es «en la o ma de e minada po el asien o espec i o», y o a, discu ible,
a la en idad inca, es deci , a los da os desc ip i os o ísicos de la misma.
Pa e de la doc ina se inclina po es a posibilidad cuando los elemen os
de hecho sean da os in eg an es de la si uación ju ídica y de la ex ensión
del obje o del de echo y de la i ula idad, y no me os hechos. Así opina
José Manuel GARCÍA GARCÍA,
De echo Inmobilia io Regis al o Hipo eca io
(Mad id, 1988), pág. 682, pa ida io de no hace una ajan e sepa ación
en el asien o egis al en e los da os ju ídicos y los ísicos. En la Ju-
isp udencia, si bien hay un p ime g upo de sen encias que ponen obs-
áculos a la aplicación de la p esunción de exac i ud a los da os ísicos
(Sen encias de 5 de eb e o de 1947, 5 de diciemb e de 1949, 16 de no-
iemb e de 1960, 31 de oc ub e de 1961, 30 de junio de 1964, 18 de ma zo
de 1967, 29 de ab il de 1967, 6 de eb e o de 1987), exis e o o que da un
g an alo en los casos conc e os a los da os que esul an de la desc ip-
ción egis al. En es e segundo g upo, hay sen encias que ex ienden la
legi imación egis al a los da os ísicos (Sen encias de 21 de ma zo de
1953, 25 de ene o de 1958, 31 de ene o de 1970, 20 de mayo de 1974, 7 de
ab il de 1981, 2 de eb e o de 1985), y o as que a i man que la legi i-
mación es p esunción
iu is an um
que admi e p ueba en con a io (Sen-
encias
de 6 de eb e o de 1967, 7 de ma o de 1975). Es en es e apa ado
donde es á si uada la p esen e, al decla a : «...No alcanzando la p esun-
ción
de exac i ud egis al (de i ada de la e pública) a los da os de me o
hecho, la p esunción
iu is an um
que es ablece el a ículo 38 de la Ley
Hipo eca ia cabe se des i uada po p ueba en con a io, que ac edi e
la inexac i ud del asien o egis al, en cuan o la ealidad ju ídica egis-
al se ac edi e se dis in a a la que se exp esa abula men e». Aunque el
T ibunal emplee la exp esión de «p esunción de exac i ud» elacionada
con el p incipio de e pública egis al, es ob io que ambién puede co-
nec a se con el p incipio de legi imación egis al en la segunda pa e
del pá a o, pues o que alude al a ículo 38 de la Ley Hipo eca ia. La
in e p e ación de ales palab as sólo pe mi e una: que cons i uye ine-
xac i ud egis al, a los e ec os de la p esunción
iu is an um
del p in-
cipio de legi imación, la disco dancia Regis o- ealidad ela i a a los da os
de me o hecho, y conc e amen e, el de supe icie en el supues o exami-
nado, de mane a que se ex iend a ellos la p esunción y se exige pa a des-
i ua la la p ueba en con a io que ac edi e se o a la ealidad e-
gis al.
Po an o, es a Sen encia es undamen al a e ec os de aplica el p in-
cipio de legi imación egis al a los da os ísicos o desc ip i os, y espe-
cialmen e, espec o a la supe icie. Así, la medida supe icial egis ada
de la i ienda es
a io decidendi
en elación al ámbi o de la p esunción
de exac i ud del Regis o, en su doble e ien e ya analizada: Pa a la e
pública, limi ación de su alcance, y ampliación, pa a la legi imación e-
gis al. Con apoyo en es a legi imación, la ecu en e pod ía habe hecho
ale la medida supe icial que e leja el egis o pa a ei indica el
salón-comedo discu ido, y e p o egido su de echo mien as los deman-
dados no ac edi asen se o a la ealidad. El esul ado, en dicho supues-
o, debe ía se el iun o de la ealidad ex a egis al.
El
i e
deduc i o del T ibunal Sup emo en su azonamien o es el si-
guien e: p esume que la ecu en e es p opie a ia de la i ienda en la
ex ensión de e minada po el asien o del Regis o, impone sob e los de-
mandados, in e esados en des i ua la p esunción, la ca ga de la p ue-
ba, analiza exhaus i amen e los ac os ci iles an e io es a la insc ipción
en los que p e ende basa su de echo la apelan e, pa a al in, median e
un conjun o de medios p oba o ios con la ue za su icien e pa a des-
ui el medio de p ueba po excelencia que es el asien o egis al, llega
a la alo ación de que «los demandados e ec i amen e endie on a la
causan e de la ecu en e, po esc i u a de 23 de ma zo de 1968, no la
ex ensión o al de la i ienda, es deci , sus 85,44 me os cuad ados, sino
una pa icipación indi isa en la misma, en el po cen aje del 80 po cien-
o y de es e es o ue seg egado el salón-comedo , en su ex ensión de
21,39 me os cuad ados, si bien al ac i idad de disyunción no se hizo
cons a en el Regis o de la P opiedad». No obs an e ello, cuando se
e ec úa la segunda ansmisión, «la causan e de la ecu en e no hizo
e e encia alguna a la seg egación ealizada e implíci amen e da la habi-
ación como o mando pa e de la i ienda, po lo que nunca la i ienda
podía ene la supe icie
con que ue endida y que
así se insc ibió en
el Regis o». Pa a el T ibunal Sup emo, el esul ado de ese
i e
es o -
zoso:
la ealidad ex a egis al no cuad a con el
ex o egis al, po
lo que la pime a se impone.
II. La casación in e pues a plan ea en su mo i o cua o, al ampa o del
núme o 5 del a ículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamien o Ci il, in ac-
ción del a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia y especialmen e su segundo
pá a o, a cuyo eno «la buena e del e ce o se p esume siemp e, mien-
as no se p uebe que conocía la inexac i ud del Regis o».
El De echo español exige exp esamen e la buena e del i ula egis al
como p esupues o de la p o ección, según esul a del pá a o p ime o del
ci ado p ecep o. Así ambién lo en iende el T ibunal Sup emo: «La p o-
ección que el a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia o o ga a los e ce os
adqui en es a í ulo one oso, descansa p imo dialmen e en que en és e
concu a buena e», que, po se cues ión de hecho, ese a a los T i-
bunales de ins ancia, cuya in e p e ación alo a i a del concep o, mo-
men o en que debe exigi se, y ca ác e de la p esunción, acep a.
Respec o al concep o, ap ecia el T ibunal de Apelación que exis e mala
e en la ecu en e «pues conocía que su adquisición no in eg aba el
salón-comedo ». Y lo demues a exp esamen e la apelan e en el esc i o
del ecu so al admi i que adqui ió p e ia comp obación del con a o de
comp a en a —la esc i u a de 23 de ma zo de 1968, po la que los de-
mandados endie on su pa icipación en el piso, seg egado el salón-co-
medo , a doña Libe ad Remi o Cal o—, y de los asien os egis ales.
Buena e, pues, de ipo subje i o, la que iene p esen e el T ibunal Su-
p emo, exigida po el a ículo 34, 1.° y 2.°, de la Ley Hipo eca ia, consis-
60
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en e en el desconocimien o o igno ancia de la inexac i ud del Regis o,
que apa ece con adicha en la ac o a.
Además de es e es ado psicológico de conocimien o, se iene en cuen a
ambién en el p esen e caso, la buena e de ca ác e obje i o, pa a ene -
a la p esunción
iu is an um
que el pá a o segundo del a ículo 34
concede al i ula insc i o [José Luis LACRUZ BERDEJO,
Elemen os de De-
echo Ci il, III
bis.
De echo Inmobilia io Regis al
(Za agoza, 1984), se-
gunda edición, 1990, págs. 185-186, y Sen encias del T ibunal Sup emo de
8 de mayo de 1947, 10 de junio
de
1955, 24 de ab il de 1962, 6 de junio
de 1979]. Es e ca ác e obje i o se e ie e a la posesión po los deman-
dados de la habi ación discu ida, de o ma pública, pací ica e inin e um-
pida, con aquiescencia de la ecu en e, y a la que és a u o de la casa,
como domicilio, al menos cinco años seguidos, pagando un po cen aje
de pa icipación in e io al de o as i iendas, po lo que no puede alega
que no se die a cuen a en onces de que le al aba la e e ida habi ación.
En ambos casos, el elemen o obje i o de la posesión bas a ía pa a in-
o ma al adqui en e de la e dade a ex ensión de la inca, dis in a de
la que pudie a exp esa el Regis o.
El momen o en que debe exigi se la buena e es el de la conclusión del
negocio ju ídico de adquisición po el e ce adqui en e, ya que el a -
ículo 34-1." habla del
« e ce o que de buena e adquie a». Nues a Ju-
isp udencia
así lo iene ei e adamen e decla ado, y así lo en iende en
el p esen e supues o, al e idencia que «la mala e de la ac o a ue ini-
cial y no sob e enida y pos e io a la insc ipción
(mala ides supe e-
niens non noce ),
ya que adqui ió pe sonal y di ec amen e su piso sin
habe pues o epa o a la al a de una pieza an impo an e como es el
salón-comedo ».
Finalmen e, en cuan o al ca ác e de la p esunción, de na u aleza
iu is
an um,
la ausencia de buena e debe se demos ada de un modo pleno,
cumplido y mani ies o, decla ación que compe e a los T ibunales de
ins ancia, po se cues ión de hecho no e isable en casación, sal o po
la ía p ocesal del núme o 4 del a ículo 1.692 de la Ley de Enjuicia-
mien o Ci il cuando se deduzca o a in e p e ación alo a i a de los
hechos (Sen encias de 12 de diciemb e de 1970, 12 de junio de 1987, 7 y 23
de ma zo y 23 de diciemb e de 1988 y 28 de sep iemb e de 1990), lo que
no ha enido luga en el ac ual ecu so.
III. P e ende, inalmen e, la ecu en e, impugna el ca ác e de jus o
í ulo pa a usucapi del ma imonio demandado, alegando una p e en-
dida iolación de los a ículos 1.930-1.°, 1.949, 1.957 y 1.963 del Código
Ci il, en elación al 36 a) de la Ley Hipo eca ia. El jus o í ulo es un
ac o legí imo de adquisición del de echo eal, que habili a al
adqui en e
pa a posee en
concep o de dueño. Es indi e en e que cons e en docu-
men o p i ado, cuando no se exija el público pa a la alidez de la ans-
e encia, pues o que í ulo es el ac o ansmisi o. En es e sen ido, es
jus o í ulo pa a usucapi el dominio que os en an los demandados sob e
el salón-comedo , que de i a de su
adquisición po
con a o de comp a-
62
en a, celeb ado en documen o p i ado de 3 de no iemb e de 1962. Así
lo decla a el T ibunal
a quo,
si bien lo ue a mayo abundamien o, pa a
e o za la con icción ju ídica del allo que p onunció, pese a que la
cues ión no ue plan eada ni deba ida como al en las ins ancias, mo i o
po el que el T ibunal no en a en su análisis, con la idea de no con-
e i el ecu so en una e ce a ins ancia con pleni ud e iso a de la
con ienda.
Se insis e, po úl imo, en la idea que se desp ende de los a ículos 1.949
del Código Ci il, en elación con el 36 a) de la Ley Hipo eca ia: La usu-
capión ac úa en e al i ula insc i o, en p incipio, plenamen e. Sólo
es á p o egido, po excepción, el adqui en e de buena e, es deci , el
que igno a la posesión ajena a í ulo de dueño. Habiendo decla ado la
sen encia de ins ancia que e a de sob a conocido po la ecu en e que
los demandados es aban dis u ando pública y pací icamen e dicha ha-
bi ación, sin habe ocul ado nunca al hecho, concluye el T ibunal que
el a ículo 36 a) de la Ley Hipo eca ia «ca ece de i ualidad cuando el
e ce o adqui en e, no obs an e goza de p o ección egis al al habe
insc i o su í ulo, conoció o u o medios acionales pa a conoce , que
el bien inmueble es aba poseído de hecho y a í ulo de dueño po pe -
sona dis in a de su ansmi en e» lo que lle a a que el mo i o ampoco
pueda p ospe a .
Cecilia Gómez-Sal ago Sánchez
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