Comentario a la Sentencia de 30 de noviembre de 1991. Fe pública registral; Alcance: circunstancias de hecho y de derecho; Buena fe; Usucapión: justo título.

SENTENCIA DE 30 DE NOVIEMBRE DE 1991  733 OBJETO  Fe pública egis al; Alcance: ci cuns ancias de hecho y de de echo; Buena e; Usucapión: jus o í ulo. PARTES  D. a Ma ía Te esa Inyes o Díez ( ecu en e), con a don José Luis Maza Gainza y doña Ma ía del Ca men Cano Casa . PONENTE Excmo. S . D. ALFONSO VILLAGÓMEZ RODIL. FALLO  No ha luga el ecu so. DISPOSICIONES LEGALES APLICADAS: Ley de Enjuiciamien o Ci il, a ículo 1.692, núm. 4 y núm. 5. Ley Hipo eca ia, a ículos 32, 34, 36 a) y 38. Código Ci il, a ículos 1.930-1.°, 1.949, 1.957 y 1.963. DOCTRINA: «El p incipio de la e pública a ibuye a las insc ipciones igen es ca ác e de e acidad en cuan o a la ealidad ju í- dica, pe o no con ca ác e absolu o e ilimi ado, ya que am- pa a da os ju ídicos y ope a sob e la exis encia, i ula idad y ex ensión de los de echos eales e inmobilia ios ins- c i os, no alcanzando la p esunción de exac i ud a los da- os de me o hecho (cabida, condiciones ísicas, lími es y exis encia eal de la inca)»... «Ni el Regis o ni las esc i- u as públicas como medio de acceso a dicha o icina pue- den des i ua ni menos modi ica la ealidad ex a e- gis al en cuan o se p esen a con una' exis encia ísica y de e minada.» «No alcanzando la p esunción de exac i ud de la e públi- ca egis al a los da os y ci cuns ancias de me o hecho (ca- bida, condiciones ísicas, lími es y exis encia eal de la inca), la p esunción iu is an um que es ablece el a ícu- lo 38 de la Ley Hipo eca ia cabe se des i uada po p ue- ba en con a io, que ac edi e la inexac i ud egis al, en cuan o la ealidad ju ídica egis al se ac edi e se dis in a a la que se exp esa abula men e.» «El con enido del a ículo 1.949 del Código Ci il ha de en- ende se en los é minos que se ecogen en el a ículo 36 de la Ley Hipo eca ia y, en odo caso, ca ece de i ualidad cuando el e ce o adqui en e, no obs an e goza de p o- ección egis al conoció o u o medios acionales pa a co- noce , con la consiguien e base p oba o ia, que el bien in- 53 733  733 1. Cons i uyen an eceden es in eg an- es del cue po con adic o io de la p esen e con o e sia judicial y que con iene des aca , sin pe juicio de los que complemen a iamen e se adicio- nen, los siguien es: a) Los esposos demandados don José Luis Maza Gaín- za y doña Ma ía del Ca men Cano Casa , adqui ie on el piso 2.° de echa- de echa del edi icio si o en la calle A ila núm. 6, de la ciudad de Bilbao, en i ud de con a o p i ado de com- p a en a de echa 3 de no iemb e de 1962 po el impo e de 325.000 pese as. b) La e e ida comp a ue obje o de esc i u a pública, o o gada el 23 de ene o de 1963, si bien sólo en un 80 po 100 indi iso del e e ido piso, que- dando el 20 po 100 es an e, po p o- blemas he edi a ios de los endedo- es, suje o a lo aco dado en el documen o p i ado eseñado. c) Los demandados que apa e de habe ad- qui ido dicha i ienda de echa-de e- cha, ambién e an dueños de la colin- dan e de echa-izquie da, p ocedie on a seg ega de aquélla el salón-comedo que es obje o de es a con ienda judi- cial, con una supe icie ú il de 21,39 me os cuad ados y lo inco po a on al o o piso (de echa-izquie da). d) Po documen o público de 23 de ma zo de 1968, dicho ma imonio enajenó a do- ña Libe ad Remi o Cal o el piso de e e encia, con una ex ensión de 81,44 me os cuad ados y su pa ici- pación indi isa del 80 po 100 del mis- mo, po el p ecio de 200.000 pese as, conc e ándose lo ansmi do y así se especi ica cla amen e en la cláusula e ce a al es o de la i ienda, al ex- clui se de la en a el salón-comedo con o e ido, en su ex ensión de 21,39 me os cuad ados, acul ándose a los endedo es pa a que lo inco po a an al piso colindan e de su p opiedad. Se hizo así cons a en la pa e dispo- si i a que lo endido enía a se como es o, que «supone el 80 po 100 supe - icialmen e indicado de la i ienda», quedando lib e dicho salón-comedo . e) Doña Libe ad Remi o Cal o endió a su ez el piso a la ecu en e doña Ma ía Te esa Inyes o Díez po el p e- cio de 300.000 pese as median e esc i- u a pública de 7 de ene o de 1977, haciéndose cons a en la misma que un ochen a po cien o lo había adqui- ido po la comp a que e ec uó a los demandados el 23 de ma zo de 1968 —que se dejó eseñada an e io men- e— y un ein e po cien o más en i ud ambién de comp a de la echa del ins umen o (7 de ene o de 1977) conce ada con don Gab iel O iz de A iñano Núñez y su hijos don Ga- b iel Ignacio, doña Ma ía de los Ange- les, don Juan Angel, don Jaime y doña Inmaculada O iz de A iñano U ia e como endedo es. En el e e ido ins umen o no a ial se hace cons a en la pa e exposi i a que la ex ensión supe icial del piso alcan- za los 85,44 me os cuad ados, como la ob an e en la insc ipción egis al sex a del mismo, ealizada el 8 de e- b e o de 1978, en el Regis o de la P opiedad núme o 8 de Bilbao, como inca núme o 21.147, lib o 552, olio 35 y no se hizo e e encia alguna a la exclusión del salón-comedo . 2. La casación in e pues a plan ea en su mo i o cua o, al ampa o del nú- me o 5 del a ículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamien o Ci il, in acción del a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia y especialmen e su segundo pá a o. La ecu en e sos iene en apoyo de la ei indicación que pos ula sob e el salón-comedo discu ido, que dicha ha- bi ación ha de ene se po incluida en la comp a que e ec uó de su piso de echa-de echa de la plan a al a se- gunda del edi icio núme o 6 de la calle A ila de la ciudad de Bilbao a doña Libe ad Remi o Cal o, ope ada po esc i u a pública de 7 de ene o de 1977, en la que se hace cons a una supe icie de 85,44 me os cuad ados y con al ex ensión igu a insc i a la i ienda en el Regis o de la P opie- dad núme o 8 de Bilbao desde el 8 de eb e o de 1978, si bien en el mismo no cons a especi icado el núme o y clase de habi aciones que in eg aban la i ienda, los que ampoco se desc i- ben en la esc i u a de comp a. Se pa e de que se ha p oducido un au én ico despojo de dicho salón-co- medo que se a ibuye a los deman- dados y po lo que, consecuen emen e, se da una ealidad ísica ex a egis- al no conco de con lo que e leja el Regis o de la P opiedad. El análisis del mo i o impone el es- udio de los p eceden es ac os ci iles a la insc ipción egis al, en la que la ecu en e p e ende basa su ei indi- cación. Los hechos que la sen encia decla a como p obados han quedado i mes y han de ene se po cie os, al no ha- be se admi ido la impugnación que espec o a los mismos se plan eó po es mo i os esidenciados en el nú- me o 4 del a ículo 1.692 de la Ley P ocesal Ci il. Conc e ando la cues ión, los demanda- dos e ec i amen e endie on a la cau- san e de la ecu en e, doña Libe ad Remi o Cal o, po esc i u a de 23 de ma zo de 1968, no la ex ensión o al de la i ienda, es deci , sus 85,44 me- os cuad ados, sino una pa icipación indi isa en la misma, en el po cen aje del 80 po 100 y de es e es o ue seg egado el salón-comedo , en su ex- ensión de 21,39 me os cuad ados, si bien al ac i idad de disyunción no se hizo cons a en el Regis o de la P o- piedad. No obs an e ello y no habiendo dis u- ado ni poseído nunca dicha doña Li- be ad Remi o Cal o la habi ación dis- cu ida, cuando e ec úa la en a de la i ienda a la ecu en e, el 7 de ene o de 1977, no hizo e e encia alguna a la seg egación ealizada e implíci a- men e da la habi ación como o man- do pa e del cue po de la i ienda pa a comple a la ex ensión que ans- i ió de 85,44 me os cuad ados, que, a su ez, se había in eg ado con la comp a de la o a pa e indi isa del 20 po 100 en la misma echa del 7 de ene o de 1977, a o os i ula es, la que ambién enajenó a la ecu en e, pe o en odo caso sin dicho salón-comedo , po lo que nunca la i ienda podía ene la supe icie con que ue en- dida y que así se insc ibió en el Re- gis o. El p incipio de la e pública egis al a ibuye a las insc ipciones igen es ca ác e de e acidad en cuan o a la ealidad ju ídica, pe o no con ca ác e absolu o e ilimi ado, ya que ampa a da os ju ídicos y ope a sob e la exis- encia, i ula idad y ex ensión de los de echos eales e inmobilia ios insc i- os, no alcazando la p esunción de exac i ud egis al a los da os y ci - cuns ancias de me o hecho (cabida, condiciones ísicas, lími es y exis en- cia eal de la inca) —sen encias de 6 de eb e o de 1947, 13 de mayo de mueble es aba poseído de hecho y a í ulo de dueño po pe sona dis in a de su ansmi en e, máximo si no se da la con e gencia de ac o in e up i o alguno.» HECHOS: Se encuen an adecuadamen e expues os en los dos p ime os Funda- men os de De echo. FUNDAMENTOS DE DERECHO: 54  55 733  733 1959, 16 de no iemb e de 1960, 31 de oc ub e de 1961, 29 de ab il de 1967, 16 de ab il de 1968 y 3 de junio de 1989—, de al mane a que la p esun- ción iu is an um que es ablece el a - ículo 38 de la Ley Hipo eca ia cabe se des i uada po p ueba en con- a io que ac edi e la inexac i ud del asien o egis al (sen encias de 27 de eb e o de 1979, 20 de junio de 1975, 26 de oc ub e de 1981, 16 de oc ub e de 1985 y 24 de ab il de 1991), en cuan- o la ealidad ju ídica egis al se ac e- di e se dis in a a la que se exp esa abula men e. La p o ección que el a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia o o ga a los e ce os adqui en es a í ulo one oso descansa p imo dialmen e en que en és e con- cu a buena e, y es e ema es cues- ión de hecho, ese ada a la po es ad de ju isdicción de la Sala de ins ancia, que sólo puede se a acada en casa- ción po la ía p ocesal del núme o 4 del a ículo L692 de la Ley de Enjui- ciamien o Ci il (sen encias de 12 de diciemb e de 1970, 12 de junio de 1987, 7 y 23 de ma zo y 23 de diciemb e de 1988 y 28 de sep iemb e de 1990) y sin pe juicio de la e isión casacional si de la base ác ica se deduje a o a in- e p e ación alo a i a, lo que no ha enido luga en el ac ual ecu so. Con iene hace cons a que el T ibu- nal de Apelación lo que ap eció y u o en cuen a ue la mala e de la ecu- en e y que debidamen e se cons a ó, ya que adqui ió pe sonal y di ec a- men e su piso sin habe pues o epa o alguno a la al a de una pieza an im- po an e, no o ia y de necesa io uso como es el salón-comedo , que suele se la más is osa y de mayo espacio de las i iendas y e iden emen e no o maba pa e de lo endido, ya que no había sido enajenada po los de- mandados a doña Libe ad Remi o Cal o y con o me a lo dicho mal po- día habe lo ansmi ido a doña Ma ía Te esa Inyes o Díez, y en o o caso se ía aboca el ema a las elaciones que media on en e las mismas, pues se da po e idenciado que dicha e- cu en e conocía que su adquisición no in eg aba el e e ido salón-come- do , y así exp esamen e ambién ie- ne a econoce lo en el esc i o de o - malización del ecu so y el ex o del mo i o que se analiza, en cuan o se dice: «B) Supe icie comp ada. Lo que esul a e iden e es que la demandan e adqui ió p e ia comp obación del con- a o de comp a en a y de los asien os egis ales una supe icie de 85,44 me- os cuad ados.» Y al esc i u a no es o a que la eseñada de 23 de ma zo de 1968, po la que los demandados endie on su pa icipación en el piso, seg egado el comedo , a doña Libe - ad Remi o Cal o. Además son hechos y ci cuns ancias que con adicen la buena e egis al alegada y que se ecogen en las sen- encias p eceden es, en azón a la e- misión que en su Fundamen o de De- echo p ime o e ec úa la de apelación a la p onunciada en p ime a ins ancia, y ponen de mani ies o que a la ecu- en e no le alcanza el cobijo legal que dispensa el ci ado a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia, el da o, que no esal a de ecibo, en cuan o se alegó que no se dio cuen a de la al a de la habi ación discu ida has a diez años después de e ec uada la comp a, cuan- do cons a que u o su domicilio en la casa al menos cinco años seguidos, desde 1981 a 1986, igu ando empad o- nada en la misma y que asimismo pa- gaba un po cen aje de pa icipación del 1,60 po 100 —in e io al de o as i iendas—, en luga de 2,10 que le co- espondía según el í ulo cons i u i- o. Tampoco cabe cae en la con u- sión de que el po cen aje del 20 po 100 que adqui ió, comple aba la i ien- da o igina ia en su o alidad, ya que la misma había su ido la seg egación del salón-comedo y quedó un piso más educido, de unos 64,05 me os cuad ados, el que debió de habe se insc i o en a as de la exac i ud egis- al, odo lo cual pone de mani ies o que la cons a ada y decla ada mala e de la ecu en e que no se p esume, ue inicial y no sob e enida, y pos e- io a la insc ipción egis al (mala Pides supe eniens non noce ) quedó ad e ada de o ma cumplida, mani- ies a y plena, con o me exige ei e- ada ju isp udencia de es a Sala (sen- encias de 24 de ma zo de 1970, 1 de eb e o de 1974, 31 de ene o de 1975 y 25 de ma zo de 1988), al a a se, como ya se dijo, de una cues ión de hecho no censu able en casación. La ealidad ex a egis al se impone y de e mina que la inexac i ud egis- al que u o ocasión jus i icada de conoce y conoció la ecu en e no cuad a con el ex o egis al, pues, apa e de no ac edi a debidamen e la adquisición del salón-comedo ei- indicado, y po ello el dominio so- b e el mismo, los demandados han poseído la habi ación en dispu a, de mane a pblica, pací ica e inin e um- pida, a la is a y conocimien o de la ecu en e, siendo es as azones las que imponen el echazo del mo i o. 3. Como mo i o quin o se a gumen- ó in acción po no aplicación del a - ículo 32 de la Ley Hipo eca ia, y al e e i se es e p ecep o a los í ulos de dominio sob e bienes inmuebles no insc i os debidamen e en el Regis o de la P opiedad, que po ello no pe - judican a e ce o, la misma se es á e i iendo al a ículo 606 del CC, al desa olla uno de los e ec os egis- ales de mayo incidencia, cual es lo que la doc ina denomina inoponibi- lidad a e ce os de lo no insc i o. Si bien los demandados no die on i- da egis al al salón-comedo seg ega- do —debiendo ene se en cuen a la o- lun a iedad y no obliga o iedad de las insc ipciones—, sí ac edi a on se los únicos y e ec i os p opie a ios del mismo, como ealidad ex a egis al p obada, pues ni el Regis o ni las es- c i u as públicas como medio de ac- ceso a dicha o icina no pueden des i - ua ni menos modi ica la ealidad ex a egis al (sen encia de 27 de oc- ub e de 1986), en cuan o se p esen a como una exis encia ísica y de e mi- nada, po lo que el mo i o, y dada su conexión ín ima de es uc u ación ju- ídica con el an e io , ambién ha de se echazado. 4. Como úl ima mo i ación casacio- nal, la impugnación de la sen encia de la ins ancia lo ue po que en la mis- ma se p odujo iolación po su no aplicación de lo es ablecido en el a - ículo 1.963 del CC, en elación al 1.930-1.° y 1.949 del mismo, y se in in- gió, consecuen emen e, po aplicación indebida, el a ículo 1.957 del CC, en elación al 36 a) de la Ley Hipo eca- ia, ya que la ecu en e a a de am- pa a su p e endido de echo domini- cal sob e el salón-comedo en li igio, impugnando la decla ación del T ibu- nal a quo, de que en odo caso ope a- ía a a o del ma imonio demanda- do la p esc ipción adquisi i a, po pusee la habi ación po más de diez años con jus o í ulo y buena e. El es udio del mo i o se hace innece- sa io y esul a i ele an e, po lo que se deja analizado, y apa e de no ha- be se alegado dicha p esc ipción ad- quisi i a los ecu idos po ía e- con encional, sino que se a a de una apo ación ju ídica del Juez de la Ins- ancia que e ue za la con icción del allo absolu o io que p onunció pe o sin que la Sala haya hecho e e encia exp esa alguna a es e ema, po lo que se aduce a modo de cues ión nue a que no ue plan eada ni deba ida co- mo al en las ins ancias, es deci , co- mo p ecisa en el ámbi o de la ela- ción p ocesal con adic o ia c eada. El dominio sob e el salón-comedo que os en an los demandados de i a de la adquisición del mismo que con- iene el documen o p i ado de 3 de no iemb e de 1962, que la ecu en e no impugnó como í ulo en las ins an- cias y sí p e ende hace lo en es e á- mi e, en cuan o le niega ca ác e de jus o í ulo, ex alimi ándose del p o- pio ámbi o del ecu so pa a así a a de con e i lo en una e ce a ins ancia 56  57 733  733 con pleni ud e iso a de la con ienda. También los demandados, desde el iempo de la seg egación que se pue- de e e i a la esc i u a de ansmi- sión al pso de 23 de ma zo de 1968, en elación a la de 7 de ene o de 1977, han enido en el dis u e público, co- nocido, pací ico, como i ula es domi- nicales de dicha habi ación, sin habe ocul ado nunca al hecho, que e a so- b adamen e conocido po la ecu en- e; de ahí que la sen encia de la ins- ancia lo haya enido en cuen a a e ec- os de la incidencia posi i a al de e- cho de los demandados del a ículo 1.957 del CC. El con enido del a ículo 1.949 que se alega ha de en ende se en los é mi- nos, como p esc ipción con a abu- las, que se ecogen en el a ículo 36 de la Ley Hipo eca ia, ya que, en cie - o modo, ino a es ingi , según la COMENTARIO: I. En España, igual que en las legislaciones alemana, suiza y o as, p e alece la p esunción de exac i ud del con enido del Regis o, como no ma inc us ada en nues o o denamien o inmobilia io egis al. Lo que sob e la sus ancia ju ídica inmobilia ia exp esan los asien os del Regis o, iene un alo que incluso puede supe a a la ealidad ju ídica ex a egis al, aunque an sólo de momen o, p o isionalmen e, en an o no se demues e en la o ma adecuada la exis encia de la inexac i ud del Regis o, en cuyo supues o, de al a a monía en e és e y la ealidad, ence és a. Sin emba go, en bene icio de un e ce adqui en e po nego- cio ju ídico que eúna las demás ci cuns ancias eque idas po la ley pa a su p o ección, la inexac i ud o disco dancia egis al de iene inope an e en e a dicho e ce o, po se en es e caso i eba iblemen e decisi o el con enido egis al. El es udio de es a p esunción, en su doble e ien e, de legi imación y de e pública egis al, exige de e mina , en p ime luga , su ámbi o, o sea, su ex ensión y p o undidad. En segundo luga , sus esul ados. En cuan o a su ámbi o, en p incipio hay que en ende que el Regis o sólo ampa a lo es ic amen e ju ídico cons a ado egis almen e, pe o no las ci cuns ancias de me o hecho, po no pode esponde de las cualida- des ísicas de las incas inma iculadas que cons en egis adas. En nues- a Ju isp udencia, es e p incipio se ha man enido i me en ma e ia de e pública, pe o no en cuan o a la legi imación egis al. Que la e pública del Regis o no ampa a los da os de hecho, es algo uná- nime. Pa a Ramón Ma ía ROCA SASTRE y Luis ROCA - SASTRE MUNCUNILL, De echo Hipo eca io, I (Ba celona, 1979), pág. 579, el e ce o que con ía en la desc ipción egis al de una inca no queda p o egido, ya que no cabe habla de inexac i ud en sen ido écnico espec o a las ci cuns an- cias de hecho consignadas en el Regis o de modo inexac o o incomple o, pues no les alcanza la e pública de és e. Y no o a cosa hace el T ibunal Sup emo en la p esen e sen encia: «El p incipio de la e pública egis- al a ibuye a las insc ipciones igen es ca ác e de e acidad en cuan o a la ealidad ju ídica, pe o no con ca ác e absolu o e ilimi ado, ya que ampa a da os ju ídicos y ope a sob e la exis encia, i ula idad y ex en- sión de los de echos eales e inmobilia ios insc i os, no alcanzando la p esunción de exac i ud egis al a los da os y ci cuns ancias de me o hecho (cabida, condiciones ísicas, lími es y exis encia eal de la inca)» —Sen encias de 2 de eb e o de 1947, 13 de mayo de 1959, 16 de no iem- b e de 1960, 31 de oc ub e de 1961, 29 de ab il de 1967, 16 de ab il de 1968, 3 de junio de 1989—. Es lógico que así sea, pues o que es e con- dicionamien o del alcance de la e pública egis al es á con o me con la na u aleza de las cosas. La ley puede impone po ía de icción ju ídica un de e minado esul- ado ju ídico, pe o no puede al e a la con ex u a ísica de los inmuebles. Po es a azón, esul a inope an e la alegación hecha po la ecu en e de que con iaba que la i ienda enía exac amen e los 85,44 me os cuad a- dos que igu aban en el asien o egis al, con ianza que se io de audada cuando a e iguó que e a de ex ensión in e io a las demás análogas del inmueble. Y es que no le alcanza el cobijo legal del a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia ni, po idén ico mo i o, el del a ículo 32 de la misma ley, a pesa de que los demandados no die on ida egis al al salón-co- medo seg egado. Así es, en e ec o, pues si bien es e p ecep o consag a el p incipio de inoponibilidad en e a e ce o de un í ulo no insc i o, decla a el Al o T ibunal que «ni el Regis o ni las esc i u as públicas como medio de acceso a dicha o icina pueden des i ua ni menos modi- ica la ealidad ex a egis al, en cuan o se p esen a con una exis encia ísica y de e minada». No es á an cla o, sin emba go, el ámbi o de la p esunción de exac i ud en el p incipio de legi imación egis al. Es sabido que según el a ícu- lo 38 de la Ley Hipo eca ia se p esume que los de echos eales insc i os en el egis o exis en y pe enecen a su i ula en la o ma de e minada po el asien o espec i o y que los asien os del Regis o, en cuan o se e ie an a de echos eales inmobilia ios, es án bajo la sal agua dia de los T ibunales, según dispone el a ículo 1-3.° de la misma ley. Todo lo que no sea de echo eal inmobilia io queda, pues, ue a del alcance de la legi imación egis al. Po el con a io, la p esunción se e ie e a la exis encia del de echo, a su i ula idad, al í ulo o causa de la adquisición y a su eje cicio y ex ensión. Pe o el p oblema se plan ea, p ecisamen e, en es e úl imo aspec o, el de la ex ensión del de echo que, a su ez, iene dos mani es aciones. Una, ue a de oda duda, e e ida a los pac os, con- edacción de 8 de eb e o de 1946, la adicalidad de aquel p ecep o, y en o- do caso ca ece de i ualidad cuando el e ce o adqui en e, no obs an e go- za de p o ección egis al al habe insc i o su í ulo, conoció o u o me- dios acionales pa a conoce , con la consiguien e base p oba o ia, que el bien inmueble es aba poseído de he- cho y a í ulo de dueño po pe sona dis in a de su ansmi en e, máxime si no se da la con e gencia de ac o in- e up i o alguno, como sucede en el p esen e supues o, y lle a a que el mo i o no pueda p ospe a . 5. La deses imación o al del ecu so mo i a la exp esa imposición de las cos as del mismo a la ecu en e de e e encia y pé dida del depósi o cons i uido, con o me al a ículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamien o Ci il. 58  59 733  733 diciones y modalidades, ya que el a ículo 38-1.° dice que la p esunción es «en la o ma de e minada po el asien o espec i o», y o a, discu ible, a la en idad inca, es deci , a los da os desc ip i os o ísicos de la misma. Pa e de la doc ina se inclina po es a posibilidad cuando los elemen os de hecho sean da os in eg an es de la si uación ju ídica y de la ex ensión del obje o del de echo y de la i ula idad, y no me os hechos. Así opina José Manuel GARCÍA GARCÍA, De echo Inmobilia io Regis al o Hipo eca io (Mad id, 1988), pág. 682, pa ida io de no hace una ajan e sepa ación en el asien o egis al en e los da os ju ídicos y los ísicos. En la Ju- isp udencia, si bien hay un p ime g upo de sen encias que ponen obs- áculos a la aplicación de la p esunción de exac i ud a los da os ísicos (Sen encias de 5 de eb e o de 1947, 5 de diciemb e de 1949, 16 de no- iemb e de 1960, 31 de oc ub e de 1961, 30 de junio de 1964, 18 de ma zo de 1967, 29 de ab il de 1967, 6 de eb e o de 1987), exis e o o que da un g an alo en los casos conc e os a los da os que esul an de la desc ip- ción egis al. En es e segundo g upo, hay sen encias que ex ienden la legi imación egis al a los da os ísicos (Sen encias de 21 de ma zo de 1953, 25 de ene o de 1958, 31 de ene o de 1970, 20 de mayo de 1974, 7 de ab il de 1981, 2 de eb e o de 1985), y o as que a i man que la legi i- mación es p esunción iu is an um que admi e p ueba en con a io (Sen- encias de 6 de eb e o de 1967, 7 de ma o de 1975). Es en es e apa ado donde es á si uada la p esen e, al decla a : «...No alcanzando la p esun- ción de exac i ud egis al (de i ada de la e pública) a los da os de me o hecho, la p esunción iu is an um que es ablece el a ículo 38 de la Ley Hipo eca ia cabe se des i uada po p ueba en con a io, que ac edi e la inexac i ud del asien o egis al, en cuan o la ealidad ju ídica egis- al se ac edi e se dis in a a la que se exp esa abula men e». Aunque el T ibunal emplee la exp esión de «p esunción de exac i ud» elacionada con el p incipio de e pública egis al, es ob io que ambién puede co- nec a se con el p incipio de legi imación egis al en la segunda pa e del pá a o, pues o que alude al a ículo 38 de la Ley Hipo eca ia. La in e p e ación de ales palab as sólo pe mi e una: que cons i uye ine- xac i ud egis al, a los e ec os de la p esunción iu is an um del p in- cipio de legi imación, la disco dancia Regis o- ealidad ela i a a los da os de me o hecho, y conc e amen e, el de supe icie en el supues o exami- nado, de mane a que se ex iend a ellos la p esunción y se exige pa a des- i ua la la p ueba en con a io que ac edi e se o a la ealidad e- gis al. Po an o, es a Sen encia es undamen al a e ec os de aplica el p in- cipio de legi imación egis al a los da os ísicos o desc ip i os, y espe- cialmen e, espec o a la supe icie. Así, la medida supe icial egis ada de la i ienda es a io decidendi en elación al ámbi o de la p esunción de exac i ud del Regis o, en su doble e ien e ya analizada: Pa a la e pública, limi ación de su alcance, y ampliación, pa a la legi imación e- gis al. Con apoyo en es a legi imación, la ecu en e pod ía habe hecho ale la medida supe icial que e leja el egis o pa a ei indica el salón-comedo discu ido, y e p o egido su de echo mien as los deman- dados no ac edi asen se o a la ealidad. El esul ado, en dicho supues- o, debe ía se el iun o de la ealidad ex a egis al. El i e deduc i o del T ibunal Sup emo en su azonamien o es el si- guien e: p esume que la ecu en e es p opie a ia de la i ienda en la ex ensión de e minada po el asien o del Regis o, impone sob e los de- mandados, in e esados en des i ua la p esunción, la ca ga de la p ue- ba, analiza exhaus i amen e los ac os ci iles an e io es a la insc ipción en los que p e ende basa su de echo la apelan e, pa a al in, median e un conjun o de medios p oba o ios con la ue za su icien e pa a des- ui el medio de p ueba po excelencia que es el asien o egis al, llega a la alo ación de que «los demandados e ec i amen e endie on a la causan e de la ecu en e, po esc i u a de 23 de ma zo de 1968, no la ex ensión o al de la i ienda, es deci , sus 85,44 me os cuad ados, sino una pa icipación indi isa en la misma, en el po cen aje del 80 po cien- o y de es e es o ue seg egado el salón-comedo , en su ex ensión de 21,39 me os cuad ados, si bien al ac i idad de disyunción no se hizo cons a en el Regis o de la P opiedad». No obs an e ello, cuando se e ec úa la segunda ansmisión, «la causan e de la ecu en e no hizo e e encia alguna a la seg egación ealizada e implíci amen e da la habi- ación como o mando pa e de la i ienda, po lo que nunca la i ienda podía ene la supe icie con que ue endida y que así se insc ibió en el Regis o». Pa a el T ibunal Sup emo, el esul ado de ese i e es o - zoso: la ealidad ex a egis al no cuad a con el ex o egis al, po lo que la pime a se impone. II. La casación in e pues a plan ea en su mo i o cua o, al ampa o del núme o 5 del a ículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamien o Ci il, in ac- ción del a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia y especialmen e su segundo pá a o, a cuyo eno «la buena e del e ce o se p esume siemp e, mien- as no se p uebe que conocía la inexac i ud del Regis o». El De echo español exige exp esamen e la buena e del i ula egis al como p esupues o de la p o ección, según esul a del pá a o p ime o del ci ado p ecep o. Así ambién lo en iende el T ibunal Sup emo: «La p o- ección que el a ículo 34 de la Ley Hipo eca ia o o ga a los e ce os adqui en es a í ulo one oso, descansa p imo dialmen e en que en és e concu a buena e», que, po se cues ión de hecho, ese a a los T i- bunales de ins ancia, cuya in e p e ación alo a i a del concep o, mo- men o en que debe exigi se, y ca ác e de la p esunción, acep a. Respec o al concep o, ap ecia el T ibunal de Apelación que exis e mala e en la ecu en e «pues conocía que su adquisición no in eg aba el salón-comedo ». Y lo demues a exp esamen e la apelan e en el esc i o del ecu so al admi i que adqui ió p e ia comp obación del con a o de comp a en a —la esc i u a de 23 de ma zo de 1968, po la que los de- mandados endie on su pa icipación en el piso, seg egado el salón-co- medo , a doña Libe ad Remi o Cal o—, y de los asien os egis ales. Buena e, pues, de ipo subje i o, la que iene p esen e el T ibunal Su- p emo, exigida po el a ículo 34, 1.° y 2.°, de la Ley Hipo eca ia, consis- 60  61 733 733 en e en el desconocimien o o igno ancia de la inexac i ud del Regis o, que apa ece con adicha en la ac o a. Además de es e es ado psicológico de conocimien o, se iene en cuen a ambién en el p esen e caso, la buena e de ca ác e obje i o, pa a ene - a la p esunción iu is an um que el pá a o segundo del a ículo 34 concede al i ula insc i o [José Luis LACRUZ BERDEJO, Elemen os de De- echo Ci il, III bis. De echo Inmobilia io Regis al (Za agoza, 1984), se- gunda edición, 1990, págs. 185-186, y Sen encias del T ibunal Sup emo de 8 de mayo de 1947, 10 de junio de 1955, 24 de ab il de 1962, 6 de junio de 1979]. Es e ca ác e obje i o se e ie e a la posesión po los deman- dados de la habi ación discu ida, de o ma pública, pací ica e inin e um- pida, con aquiescencia de la ecu en e, y a la que és a u o de la casa, como domicilio, al menos cinco años seguidos, pagando un po cen aje de pa icipación in e io al de o as i iendas, po lo que no puede alega que no se die a cuen a en onces de que le al aba la e e ida habi ación. En ambos casos, el elemen o obje i o de la posesión bas a ía pa a in- o ma al adqui en e de la e dade a ex ensión de la inca, dis in a de la que pudie a exp esa el Regis o. El momen o en que debe exigi se la buena e es el de la conclusión del negocio ju ídico de adquisición po el e ce adqui en e, ya que el a - ículo 34-1." habla del « e ce o que de buena e adquie a». Nues a Ju- isp udencia así lo iene ei e adamen e decla ado, y así lo en iende en el p esen e supues o, al e idencia que «la mala e de la ac o a ue ini- cial y no sob e enida y pos e io a la insc ipción (mala ides supe e- niens non noce ), ya que adqui ió pe sonal y di ec amen e su piso sin habe pues o epa o a la al a de una pieza an impo an e como es el salón-comedo ». Finalmen e, en cuan o al ca ác e de la p esunción, de na u aleza iu is an um, la ausencia de buena e debe se demos ada de un modo pleno, cumplido y mani ies o, decla ación que compe e a los T ibunales de ins ancia, po se cues ión de hecho no e isable en casación, sal o po la ía p ocesal del núme o 4 del a ículo 1.692 de la Ley de Enjuicia- mien o Ci il cuando se deduzca o a in e p e ación alo a i a de los hechos (Sen encias de 12 de diciemb e de 1970, 12 de junio de 1987, 7 y 23 de ma zo y 23 de diciemb e de 1988 y 28 de sep iemb e de 1990), lo que no ha enido luga en el ac ual ecu so. III. P e ende, inalmen e, la ecu en e, impugna el ca ác e de jus o í ulo pa a usucapi del ma imonio demandado, alegando una p e en- dida iolación de los a ículos 1.930-1.°, 1.949, 1.957 y 1.963 del Código Ci il, en elación al 36 a) de la Ley Hipo eca ia. El jus o í ulo es un ac o legí imo de adquisición del de echo eal, que habili a al adqui en e pa a posee en concep o de dueño. Es indi e en e que cons e en docu- men o p i ado, cuando no se exija el público pa a la alidez de la ans- e encia, pues o que í ulo es el ac o ansmisi o. En es e sen ido, es jus o í ulo pa a usucapi el dominio que os en an los demandados sob e el salón-comedo , que de i a de su adquisición po con a o de comp a- 62 en a, celeb ado en documen o p i ado de 3 de no iemb e de 1962. Así lo decla a el T ibunal a quo, si bien lo ue a mayo abundamien o, pa a e o za la con icción ju ídica del allo que p onunció, pese a que la cues ión no ue plan eada ni deba ida como al en las ins ancias, mo i o po el que el T ibunal no en a en su análisis, con la idea de no con- e i el ecu so en una e ce a ins ancia con pleni ud e iso a de la con ienda. Se insis e, po úl imo, en la idea que se desp ende de los a ículos 1.949 del Código Ci il, en elación con el 36 a) de la Ley Hipo eca ia: La usu- capión ac úa en e al i ula insc i o, en p incipio, plenamen e. Sólo es á p o egido, po excepción, el adqui en e de buena e, es deci , el que igno a la posesión ajena a í ulo de dueño. Habiendo decla ado la sen encia de ins ancia que e a de sob a conocido po la ecu en e que los demandados es aban dis u ando pública y pací icamen e dicha ha- bi ación, sin habe ocul ado nunca al hecho, concluye el T ibunal que el a ículo 36 a) de la Ley Hipo eca ia «ca ece de i ualidad cuando el e ce o adqui en e, no obs an e goza de p o ección egis al al habe insc i o su í ulo, conoció o u o medios acionales pa a conoce , que el bien inmueble es aba poseído de hecho y a í ulo de dueño po pe - sona dis in a de su ansmi en e» lo que lle a a que el mo i o ampoco pueda p ospe a . Cecilia Gómez-Sal ago Sánchez 63