Ci ace:
POKORNÁ, So ie. Vý oj cen
nemo i os í Di išo ě č i a
Kamenné č i B ně. Online.
Soudní inžený s í. 2023, oč. 34, č.
02, s. 53-62. ISSN 2788-2764.
Dos upné z:
h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.5
3.
DOI:
doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
*Ko espondenční ad esa au o a:
so ie.poko na@ u b .cz
Přija o do edakce:
01.12.2023
Recenzní řízení:
22.12.2023
Publiko áno:
27.12.2023
Copy igh : © 2023 The Au ho . This
wo k is licensed unde A ibu ion 4.0
In e na ional. To iew a copy o his
license, isi :
h p://c ea i ecommons.o g/licenses
/by/4.0/
53
Ročník 34 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
Vý oj cen nemo i os í Di išo ě č i a Kamenné č i B ně
Real es a e p ices in Di išo a Qua e and Kamenná Qua e in B no
Ing. So ie Poko ná*,1
1Ús a soudního inžený s í, VUT B ně
Rozšířený abs ak
Článek se zaměřuje na ekonomické p oje y gen i ikace a o ěřuje hypo ézu exis ence
ěch o p oje ů e d ou b něnských lokali ách. Popiso aný ýzkum se zabý á ý ojem
ealizo aných cen odinných domů bý alé nouzo é a dělnické kolonii. Ty o kolonie měs ě
B ně znikaly e 20. a 30. le ech 20. s ole í a něk e é se zacho aly dodnes.
Gen i ikace je p oces socio-kul u ně-ekonomické ans o mace dep i o ané lokali y. Jde
p imá ně o je sociologický, kdy do č i přijdou no í oby a elé z . p ůkopníci a začnou lokali u
měni z pohledu jak sociálního, ak kul u ního. O ako é o lokali ě začne eřejnos smýšle
pozi i něji a začne ji na š ě o a . Díky é o a ak i i ě se do č i s ěhuje čas o no á s řední
řída, k e á má jiný způsob ži o a a demog a ické cho ání než pů odní oby a elé či p ůkopníci.
Více pop á ky po bydlení z yšuje nájmy i žní hodno u nemo i os í, a ak se lokali a mění
i z pohledu ekonomického. Běžně je uží áno ozdělení gen i ikace do č yřech s ádií, k e é mají
s é cha ak e o é ysy. Ty o ysy jsou zá ě u p áce yuží ány p o časo é zařazení jedné z lokali
do p ocesu gen i ikace.
P ní ýzkumnou lokali ou je Di išo a č ť, což je bý alá dělnická kolonie ka as álním
území Lesná. S aži é pozemky na se e ním ok aji B na odkoupilo několik souk omníků z řad
dělníků zaměs naných nedalekých s ojí nách a ys a ěli si zde domy. Od počá ku zniku
kolonie měli las níci odinných domů souk omém uží ání pozemky pod nimi. D uhou
ýzkumnou lokali ou je Kamenná č ť, k e á byla založena jihozápadně od cen a B na jako
nouzo á kolonie s ědomím edení měs a. Pozemky las nilo měs o B no a souk omníci, k eří
šak kolonii nebydleli. Pů odní ýs a ba byla čas o jen základním zo ci „kuchyně + pokoj“
a použi ý ma e iál na ýs a bu byly zme ky z nedalekých cihelen či zby ky z bou aček.
Da a p o ýzkum byla získána z kupních smlu z a chi u Českého úřadu zeměměřického
a ka as álního, k e é obsaho aly ceno é údaje. Následně byla da a zp aco ána do g a ů
popisující množs í ansakcí a do g a ů popisujících ý oj z ealizo aných cen odinných domů
od oku 1970 do oku 2020.
Sledo ány byly ekonomické p oje y gen i ikace pa né na ý oji cen odinných domů
a poč u usku ečněných ansakcí p ůběhu le 1970–2020. Poče ansakcí obou lokali ách
má od 90. le klesající endenci a Kamenné č i omu o poklesu předcházel p udký ná ůs .
Vý oj cen nemo i os í ukazuje jasný začá ek žního hospodářs í s koncem komunis ického
ežimu. V obou lokali ách se začá kem 21. s ole í ůs cen nemo i os í umí nil, má šak
kon inuálně s oupající cha ak e . Zmiňo ané ýsledky poukazují na možnou exis enci
gen i ikace Kamenné č i. V Di išo ě č i na základě ý oje cen nemo i os í se p oces
gen i ikace ím o ýzkumem nep okázal.
Klíčo á slo a: Gen i ikace, Kamenná č ť, Di išo a č ť, B no, ý oj ealizo aných cen
odinných domů, ekonomické p oje y gen i ikace.
Ci a ion:
POKORNÁ, So ie. Vý oj cen
nemo i os í Di išo ě č i a
Kamenné č i B ně. Online.
Soudní inžený s í. 2023, oč. 34, č.
02, s. 53-62. ISSN 2788-2764.
Dos upné z:
h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.5
3.
DOI:
doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
*Au ho 's co espondence add ess:
so ie.poko na@ u b .cz
Accep ed o edi ing:
Decembe 01, 2023
Re iew p oceedings:
Decembe 22, 2023
Published:
Decembe 27, 2023
Copy igh : © 2023 The Au ho . This
wo k is licensed unde A ibu ion 4.0
In e na ional. To iew a copy o his
license, isi :
h p://c ea i ecommons.o g/licenses
/by/4.0/
54
Ročník 35 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
Ex ended abs ac
The pape ocuses on he economic mani es a ions o gen i ica ion and e i ies he
hypo hesis o he exis ence o hese mani es a ions in wo B no locali ies. The desc ibed
esea ch deals wi h he de elopmen o ealized p ices o houses in o me dis essed and
wo ke s' colonies/shan y owns. These colonies we e es ablished in B no in he 1920s and
1930s and some o hem ha e su i ed o his day.
Gen i ica ion is he p ocess o socio-cul u al and economic ans o ma ion o a dep i ed
locali y. I is p ima ily a sociological phenomenon, whe e new esiden s, he so-called pionee s,
come o he neighbou hood and s a o change he locali y bo h socially and cul u ally.
The public s a s o hink mo e posi i ely abou he a ea and s a s o isi i . This a ac i eness
o en esul s in a new middle class mo ing in o he neighbou hood, wi h a di e en li es yle and
demog aphic beha iou han he o iginal esiden s o pionee s. Mo e demand o housing
inc eases en s and he ma ke alue o p ope ies, and so he a ea is changing economically
as well. I is commonly used o di ide gen i ica ion in o ou s ages ha ha e hei own
cha ac e ai s. These ea u es a e used in he conclusion o he pape o ime one o he
loca ions in o he gen i ica ion p ocess.
The i s esea ch si e is he Di išo a Qau e , which is a o me wo ke s' colony in he
cadas al a ea o Lesná. The sloping land on he no he n edge o B no was bough by se e al
p i a e indi iduals om among he wo ke s employed in he nea by enginee ing plan s and
hey buil hei houses he e. F om he beginning o he colony, he owne s o he houses had
p i a e use o he land unde nea h hem. The second esea ch si e is he Kamenná Qua e ,
which was es ablished sou hwes o he cen e o B no as a shan y own wi h he knowledge
o he ci y adminis a ion. The land was owned by he ci y o B no and by p i a e indi iduals
who did no li e in he colony. The o iginal cons uc ion was o en only in he basic o mula
o "ki chen + oom" and he ma e ials used o cons uc ion we e sc aps om nea by b ickya ds
o le o e s om demoli ion si es.
The da a o he esea ch was ob ained om pu chase con ac s om he a chi es o he
Czech O ice o Su eying and Cadas e, which con ained p ice da a. Subsequen ly, he da a
we e p ocessed in o g aph desc ibing he numbe o ansac ions and in o g aphs desc ibing
he de elopmen o ealised p ices o houses om 1970 o 2020.
The economic mani es a ions o gen i ica ion we e moni o ed in e ms o house p ices
and he numbe o ansac ions be ween 1970 and 2020. The numbe o ansac ions in bo h
loca ions has been on a downwa d end since he 1990s, and in he Kamenná Qua e his
decline was p eceded by a sha p inc ease. The de elopmen o p ope y p ices shows a clea
beginning o he ma ke economy wi h he end o he communis egime. In bo h locali ies,
house p ice g ow h has mode a ed in he ea ly 21s cen u y bu has a con inuous upwa d end.
These esul s poin o he possible exis ence o gen i ica ion in he Kamenná Qua e . In he
Di išo a Qua e , based on he e olu ion o p ope y p ices, he p ocess o gen i ica ion has
no been demons a ed by his esea ch.
Keywo ds: Gen i ica ion, Kamenná Qua e , Di išo a Qua e , B no, de elopmen o ealised
p ices o houses, economic mani es a ions o gen i ica ion.
Ročník 35 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
DOI: h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
55
1 ÚVOD
Popiso aný ýzkum znikal sou islos i s po řebami ekonomického znalec í, němž není p oblema ika
gen i ikace dos a ečně p ozkoumána. Gen i ikace je socio-kul u ně-ekonomickou ans o mací dep i o ané
lokali y. Jde p imá ně o je sociologický, k e ý s a uje příli em no ého oby a els a, jeho sekundá ní příčinou je
ekonomická či kul u ní p oměna č i. Ta o p áce se ěnuje ý oji ealizo aných cen odinných domů e
ýzkumných lokali ách bý alé nouzo é a dělnické kolonii. Ty o kolonie B ně e 20. a 30. le ech 20. s ole í znikaly
elmi hojně a něk e é z nich se zacho aly do dnešní doby, což se je speci ikem měs a B na.
1.1 Gen i ikace
Anglická socioložka Ru h Glass oce 1964 slo em gen i ikace označila pos upné, ale masi ní yloučení
pů odní dělnické řídy z cen a Londýna, jako eakci na ekonomický ná lak no ě příchozích oby a el. [11] Pojmem
gen i ikace je edy myšlena socio-kul u ně-ekonomická ans o mace pů odně chudé či dep i o ané lokali y.
V ámci oho o je u se pos upně obměňuje oby a els o č i, znikají no é služby a obchody, op a ují
a přes a ují se nemo i os i a jejich hodno a p ůběhu p ocesu s oupá. [12]
Účas níky gen i ikace jsou s a ousedlíci, p ůkopníci a gen i ikan i. P ůkopníci s ým příchodem do
dep i o ané lokali y mění její kul u ní cha ak e , nímání lokali y společnos í a ím dop o ázejí začá ek
gen i ikace. P ůkopníky bý ají čas o bezdě né pá y, s obodné ma ky, umělci či s uden i. Gen i ikan i se do
lokali y s ěhují po ylepšení její a ak i i y. Gen i ikan i jsou čas o no á s řední řída, k e á p e e uje bydlení
zajíma ých a módních lokali ách, p o ože o upe ňuje jejich společenský s a us. Mají odlišné demog a ické
cho ání a konzumnější způsob ži o a než p ůkopníci a s a ousedlíci. [13]
Philip L. Clay 70. le ech 20. s ole í de ino al jedno li á s ádia gen i ikace ycházející z ýzkumu Timo hyho
Pa senema Bos nu. To o ozdělení je uží áno dodnes [14]:
1. S ádium: Popisuje příchod malé a ne iziko é skupiny p ůkopníků do dep i o ané lokali y. P ůkopníci zde
nakoupí nemo i os i a las ními silami je z eno ují p o s é po řeby. V é o ázi č ť disponuje olnými
nemo i os mi a oblas je nímána jako iziko á, a udíž do ní in es oři ani podnika elé nein es ují.
2. S ádium: Po ěs č i se očích eřejnos i zlepšuje a do lokali y se začnou s ěho a p ní gen i ikan i.
Jejich poče je yšší než p ních pioný ů, ale způsobem smýšlení jsou pioný ům podobní. No ě příchozí ješ ě
mohou nají olné nemo i os i lokali ě. V ná aznos i na yšší yuži í nemo i os í začínají pomalu ůs nájmy.
In es oři jsou é o ázi ješ ě opa ní. O č ť se začínají zajíma média.
3. S ádium: Tz . adolescen ní áze, kdy je lokali a již oblíbená ši okou eřejnos í a ši oká eřejnos
a de elopeři oblas po ažují za ela i ně bezpečnou. To jde idě i na enek a lokali a se yzicky zna elně zlepšuje.
Ceny nemo i os í začnou d ama icky ůs . P ůkopníci se pomalu s á ají mino i ní skupinou. Volných nemo i os í
je lokali ě málo. Gen i ikan i se spojují do sd užení a y o sd užení následně y íjí ná lak na poli ické složky
měs a zejména k ůli in es icím z eřejných inancí. Díky omu zniká napě í mezi gen i ikan y a p ůkopníky.
P oces ysídlo ání s a ousedlíků je na maximu.
4. S ádium: Tz . yspělá gen i ikace je áze, kdy je lokali a chápána jako bezpečná a módní. Do oblas i je
přísun no ých oby a el ze s řední a yšší řídy. In es oři nímají lokali u jako luk a i ní in es ici a začínají zde
zakláda specializo ané obchody a služby. K uspokojení pop á ky po bydlení jsou neby o é p os o y přes a o ány
na by o é domy. P ocesem začnou bý de e mino ány i okolní č i, aby byla uspokojena pop á ka po bydlení.
V om o s ádiu dochází k eskalaci ysidlo ání pů odních oby a el a p ůkopníků, jelikož se cena nemo i os í
a nájmů oblas i d as icky z yšuje.
1.2 Dělnické a nouzo é kolonie e měs ě B ně
V ná aznos i na p ůmyslo ou e oluci (1760-1840) byly B ně a jeho blízkém okolí zakládány no é
podniky, jako ex ilní zá od Bochne (1847) či později B něnsko – K álo opolská s ojí na Lede e (1889). [1]
To gene o alo no á p aco ní mís a, což spus ilo s ěho ání no ých oby a el do měs a B na a přilehlých měs
a esnic. Vli em mig ace začala kolem oku 1919 by o á k ize, kdy B ně chybělo 2 000 by ů. [2] Měs o B no
během období P ní epubliky nechalo ys a ě zh uba 10 000 domů, což bylo asi 35 000 no ých by o ých
jedno ek. Ná ůs kapaci y p o bydlení byl ak o 70 % yšší, než byl s a před 1. s ě o ou álkou. No ě zniklá
by o á kapaci a byla p o oby a ele měs a dos ačující, a šak i dělnické by y byly pomě ně d ahé. [2] Rodiny se
Ročník 35 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
DOI: h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
56
d ěma dělnickými příjmy si šak bydlení nájmu no ého by o ého domu mohly běžně do oli . S přibližující se
hospodářskou k izí začaly p ůběhu 20. le podniky p opouš ě a zk aco a p aco ní ú azky. To u hlo mnoho
odin pod h anici bídy a oci ly se bez přís řeší. [3][6]
Vznik nouzo ých a dělnických kolonií byl při ozenou eakcí odin ak o pos ižených důsledku hospodářské
k ize. Měs o mělo snahu ko igo a znik ěch o kolonií například ím, že měs ský magis á inanco a ýs a bu
kolonií Huso icích a Komá o ě nebo byly nakoupeny yřazené železniční agóny a umís ěny do s á ajících
kolonií. Ty o agóny měly slouži jako dočasné uby o ny p o odiny bez přís řeší. Žádné z ěch o řešení šak nebylo
kapaci ně dos ačující. Ex émní pří ůs ek 187 no ě pos a ených nouzo ých obydlí byl e ido án oce 1927
a oce 1929 již nouzo é a dělnické obydlí ořily kompak ní celky, z nichž nej ě ším byla Di išo a kolonie.
Koncem P ní epubliky žilo b něnských koloniích přes 7 000 oby a el 1 100 domcích, dalších íce než 500
oby a el bydlelo ma ingo kách, s ájích, s odolách či kůlnách. P oměnli os ěch o kolonií byla p ůběhu 40. le
elmi dynamická, mnohé zanikaly, něk e é se šak zacho aly dodnes, iz abulka 1. [2][6]
Tabulka 1 Přehled dělnických kolonií, k e é se od 30. le ech 20. s ole í zacho aly B ně dodnes [6] – up a eno
Table 1 An in en o y o wo ke s' colonies ha ha e su i ed in B no since he 1930s [6] – edi ed
Lokali a
Vznik
kolonie
Zřízena
Poče domů
oce 1929
Poznámky
Poče domů
dnes
Di išo a kolonie
Po . 1925
Vlas níky
pozemků
154
Nazý ána aké „Šanghaj“
Cca 170
Kamenná kolonie
1925
Oby a eli
Přes 100
Cca 140
Písečník
1919
Měs em
84
V pů odním duchu kolonie se
zacho ala jen ulice Písečník
Cca 27
Pods ánská
1928
62 (1933)
Cca 100
U Kos i á ny
1925
Oby a eli
42
Nazý ána aké „Če no ičky“
Cca 50
Resslo a ulice
Poč. 30. le
Oby a eli
Dnes Myslíno a
Cca 65
U Olší
1932
Měs em
45
Cca 42
Vzhledem k pojmo é nejednoznačnos i je nu né si ujasni jakém smyslu jsou om o článku uží ány
pojmy nouzo á a dělnická kolonie. Nouzo á kolonie označuje ucelenou skupinu obydlí s a ěných samo nými
oby a eli, k eří se oci li e inanční k izi a omu aké odpo ídá dispoziční řešení, uži é ma iály a ozloha domků.
Pojem dělnická kolonie zde označuje ucelenou skupinu obydlí s a ěných samo nými oby a eli, s ědomím
a podpo ou podniku, němž pře ážná čás ěch o oby a el p aco ala a ě šinou na las ních pozemcích. Oba
y o ypy kolonií znikaly ži elnou ýs a bou inicio anou oby a eli, a šak elikos , dispozice i uži é ma e iály se
obou případech značně liší.
1.2.1 Di išo a č ť
Dnešní Di išo a č ť byla zakládána po oce 1925 e s aži ém e énu, na málo ýnosných pozemcích
K álo ě poli. Ty o pozemky byly boha ými k álo opolskými měšťany ozp odány za nízké ceny několik
zájemcům z řad dělníků zaměs naných nedaleké s ojí ně Lede e a Po ges. Domy byly s a ěny z cihel a měly
čas o íce než d ě základní mís nos i. Sku ečně nouzo ých domků zde s álo jen několik. Výs a ba domků
pos upo ala elmi ychlým empem, oce 1929 zde s álo 154 domků a oce 1938 zde s élo již 192 domků,
k e é byly domo em p o cca 1 500 lidí. Dnešní poče oby a el je zh uba 500. V době hus ého osídlení byly
kolonii d a obchody se smíšeným zbožím, řezník, pekař, cuk ář, holič, š ec či sklenář a zelinář. V oce 1939 zde
byla o e řena i ma eřská škola. Po d uhé s ě o é álce šak i o malí podnika elé p o ozo ny za řeli a jejich
unkci přeb ala no ě ybudo aná samoobsluha. Ve s ejném období se ods ěho ala ě šina podnájemníků, k e á
ořila neopomenu elnou čás oby a els a. [4][5][6]
Ročník 35 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
DOI: h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
57
Ob ázek 1 Di išo a kolonie, o og a ie z oku 1988 [4]
Figu e 1 Di išo a colony, pho o om 1988 [4]
V oce 1966 byl změněn s a us z kolonie na č ť, byly pojmeno ány jedno li é ulice a celá Di išo a č ť
byla připojena ke ka as álnímu území Lesná. [4][6] Železnice B no – Tišno , k e á uza í á č ť z jižní s any, je
pa ně hla ním dů odem, p oč se K álo opolská s ojí na nemohla oz ůs a ím o smě em, a kolonie ak zůs ala
zacho ána. Geog a ická uza řenos é o č i dala zniknou speci ické kul u nímu dění, k e é je lokali ě pa né
dodnes. Od dob zniku do dnešního dne je běžná jedno nos e las nic í domu a pozemku.
1.2.2 Kamenná č ť
Kamenná kolonie byla založena oku 1925 na území měs ské š ě ko ny na Če eném kopci. Pozemky,
na nichž kolonie znikala byly měs ské i souk omé, nepa řily šak samo ným oby a elům. Ta o nejedno nos e
las nic í domu a pozemku je č i běžná dodnes, kdy ě šinu pozemků las ní měs o a odmí á je las níkům
odinných domů p oda . Pů odní lom měl d ě e áže, dle k e ých byla při ozeně č ť ozdělena. Počá ek ýs a by
byl měs em po olen, po oce 1928 se šak začalo s a ě ho ní čás i č i bez po olení, k e é bylo ydá áno
zpě ně. Oby a elé museli zapla i z . " oční uzna elné", což byl popla ek za uží ání obecního pozemku ždy do
u či ého oku a s možnos í od olání i bez udání dů odů. [6][8]
Domy byly s a ěny nejnu nějším zo ci „kuchyň + pokoj“ a ma e iály k ýs a bě byly získá ány
pře ážně z bou aček, např. yuží aným zd ojem byla é době bou aná kolonie Na Rybníčku. V oce 1927 byla
kolonii ybudo ána p ní odo odní pumpa. Ve 30. le ech byla e spodní čás i Kamenné č i za edena
kanalizace. V om o období souk omý pozemek ho ní čás i přešel na jiného maji ele, k e ý zde po olil další
ýs a bu. Kolonie se ak ýznamně oz os la o domy odin z kolonie Polní, k e á byla é době ušena. [4][6][8]
Ve 40. le ech byla ho ní čás i č i za edena elek řina, byly z ušeny mís ní eřejné záchody, za eden jedno ný
s oz odpadů a o e řen obchod s po a inami. V om o období zde bylo e ido áno 132 nouzo ých domů. [6][8]
Ob ázek 2 Kamenná kolonie, o og a ie z počá ku 40. le [8]
Figu e 2 Kamenná colony, pho o om he ea ly 1940s [8]

Ročník 35 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
DOI: h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
58
Kamenná kolonie byl o iciální náze z oku 1935, a p ůběhu le byl s německým překladem „Kolonie
in de S eingasse“ zacho án až do oku 1958, kdy byl o iciálně us ano en náze Kamenná č ť. [9]
Složení oby a els a z pře ážně chudých dělníků a dělnic se začalo měni až koncem 70. le . V době 80. a 90.
le se do č i přis ěho ali např. umělci, uči elé či řemeslníci. S no ými oby a eli přišly změny podobě
ekons ukcí a přís a eb, na nichž se podepsal no ý umělecký duch č i. Dnešní oby a elé jsou nadp ůmě ně
zdělanou sociální skupinou, což bylo dokázáno již d ěma k an i a i ními p ůzkumy, iz g a 1 a g a 2. [6]
G a 1 Výsledek do azníko ého řízení na éma zdělanos
Kamenné č i z oku 2019 [15]
G aph 1 Resul o he 2019 su ey on educa ion in he S one
Qua e [15]
G a 2 Výsledek do azníko ého řízení na éma zdělanos
Kamenné č i z oku 2023 [7]
G aph 2 Resul o he 2023 su ey on educa ion in he
S one Qua e [7]
1.2.3 Hypo éza
Vzhledem k předchozím ýzkumům a pozo o ání se au o ka domní á, že e zkoumaných lokali ách by mohl
p obíha p oces gen i ikace. Cílem popiso aného ýzkumu je edy yhodno i ý oj cen odinných domů
Di išo ě č i a Kamenné č i a ím y á i či poukáza na možný p ůběh gen i ikace e zmiňo aných
lokali ách.
2 DATA A METODY
P áce se zabý á zkoumáním ý oje cen bý alé nouzo é kolonii Kamenná č ť, kde byly a jsou odinné
domy e ě šině případů p odá ány bez pozemků a bý alé dělnické kolonii Di išo a č ť, kde jsou odinné domy
p odá ány če ně pozemků již od jejího zniku.
V p ní řadě byly získány čás i kupních smlu z a chi u Českého úřadu zeměměřického a ka as álního, k e é
obsaho aly ceno é údaje, in o mace o zobchodo ané nemo i os i a da aci p odeje. V dalších k ocích byla ak o
získaná da a od oku 1970 do oku 2021 dále zp aco ána do p ocen uálního ý oje z ealizo aných cen. Vzhledem
k nedos a ku in o mací o p odá aných odinných domech, jako je podlaho á plocha nebo s a ebně- echnický
s a , nebyla a o k i é ia nijak hodnocena ani up a o ána. Byly pouze yřazeny ex émy a p odeje s a eb, k e é
byly dle eřejně přís upných le eckých snímků iden i iko ány jako kůlny či s a by e elmi špa ném s a u (s a by
u k e ých šlo o koupi pozemku s náklady na demolici objek u).
P o ýzkum bylo získáno 590 ceno ých údajů nemo i os í, po p o řídění a yloučení ne hodných zo ků bylo
použi o 492 ceno ých údajů ze d ou ka as álních území Š ýřice a Lesná ok ese B no-měs o. Vzhledem
k ozsáhlos i soubo u se ozhodla au o ka do oho o článku p ezen o a da a ždy po pě i le ech, kdy byl b án
p ůmě ceno ých údajů z nejbližších ří le . Je ím zajiš ěna přehlednos soubo u, yšší poče zo ků a ím i yšší
anspa en nos da .
In o mace o ceno ých mapách s a ebních pozemků S a u á ního měs a B na, k e é yjadřují z .
ekonomickou di e enciaci nemo i os í byly získány z o iciálních webo ých s ánek měs a. Jsou použi y eřejně
dos upné ceno é mapy on-line p os ředí od oku 2003 do o oku 2014, kdy byla ydána poslední pla ná ceno á
mapa, jejíž pla nos skončila 31. 8. 2017.
3 VÝSLEDKY
Získaná da a byla yhodnocena se zámě em zjiš ění či y ácení možné exis ence p ocesu gen i ikace e
zkoumaných lokali ách, a o zhledem k cha ak e u da z pohledu ekonomického. Tabulka 2 u ádí yhodnocení
použi ých da .
Ročník 35 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
DOI: h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
59
Tabulka 2 Vý oj cen RD e sledo aných lokali ách 1970–2020
Table 2 De elopmen o p ices o houses in he moni o ed loca ions 1970–2020
Lokali a
Kamenná č ť
Di išo a č ť
Rok
Poče
ans.
P ůmě ná
cena za RD
[Kč]
Ná ůs cen k
předchozímu
období [%]
Ná ůs cen
od oku
1970 [%]
Poče
ans.
P ůmě ná
cena za RD
[Kč]
Ná ůs cen k
předchozímu
období [%]
Ná ůs cen
od oku
1970 [%]
1970
18
17 950
0
0
14
31 681
0
0
1975
18
24 033
34
34
17
32 322
2
2
1980
20
22 970
-4
28
14
41 881
30
32
1985
31
30 014
31
67
17
47 794
14
51
1990
18
53 903
80
200
19
169 452
255
435
1995
20
235 421
337
1212
17
594 463
251
1776
2000
10
684 972
191
3716
16
854 483
44
2597
2005
12
1 096 032
60
6006
11
1 145 601
34
3516
2010
10
1 433 333
31
7885
12
2 308 333
101
7186
2015
13
2 764 244
93
15299
12
3 261 889
41
10196
2020
5
4 130 000
49
22908
3
5 048 366
55
15835
V ámci oho o ýzkumu je pods a né sledo a ý oj čase, a ak byla p o přehlednos jedno li á sledo aná
da a zp aco ána do g a ů. O p ůběhu gen i ikace ypo ídá mimo jiné klesající poče ansakcí p ůběhu le .
G a 3 zob azuje da a o poč u ansakcí obou zkoumaných lokali ách. Za ímco Kamenná č ť, měla e iden ní
boom p ůběhu 80. le , Di išo ě č i je poče p odejů p ůběhu le s abilnější. U obou lokali je šak možné
sledo a snižující se poče ansakcí p ůběhu le .
G a 3 Poče ansakcí RD lokali ě 1970–2020
G aph 3 Numbe o houses ansac ions in he locali y 1970–2020
G a 4 znázo ňuje ná ůs cen odinných domů zhledem k předchozímu sledo anému období. V obou
lokali ách je jasně idi elný přes up na žní hospodářs í po e oluci (po oce 1989), kdy ceny nemo i os í šly
skoko ě naho u. Po zklidnění oho o období je pa ný kon inuální ná ůs cen, a šak mnohem umí něnější.
Ročník 35 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
DOI: h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
60
G a 4 P ocen uální ná ůs cen RD zhledem k předchozímu období
G aph 4 Pe cen age inc ease in p ices o houses ela i e o he p e ious pe iod
G a 5 ukazuje ý oj cen odinných domů e zkoumaných lokali ách od oku 1970 po ok 2020. Rok 1970 je
om o případě b án jako počá ek cen, edy 100 % a následující ý oj cen je ždy s ažen zhledem k omu o
sledo anému počá ku. Rychlejší ná ůs cen je pa ný po přes upu na žní hospodářs í po e oluci (po oce 1989).
Za ímco ná ůs cen Kamenné č i je od oku 2010 elmi s mý, Di išo ě č i je a o s mos sledo a elná až
od oku 2015, což může poukazo a na celos á ní ná ůs cen nemo i os í obecně.
G a 5 P ocen uální ná ůs cen RD zhledem k oku 1970
G aph 5 Pe cen age inc ease in p ices o houses ela i e o 1970
Jeden ze zásadních ozdílů mezi Kamennou č í a Di išo ou č í, jak je již dří e článku zmiňo áno, je
p odej odinných domu s či bez pozemku. V Di išo ě č i byly ždy odinné p odá ány s pozemky. Na ozdíl od
oho Kamenná č ť znikala na pozemcích měs a či souk omníků, k eří ale é o kolonii nebydleli. V současné
době pozemky pod odinnými domy s ále Kamenné č i e ě šině případů las ní měs o. Na eřejně
dos upných ceno ých mapách byl ysledo án ý oj cen s a ebních pozemků e sledo aných lokali ách, iz
abulka 3. Za ímco s a ební pozemky Di išo ě č i byly le ech 2003–2006 d ažší než Kamenné č i, je
omu od oku 2010 naopak a en o end pok ačo al až do oku 2017, kdy skončila pla nos poslední ceno é mapy.
Ročník 35 • 02/2023
S a ebnic í • Ci il Enginee ing
DOI: h ps://doi.o g/10.13164/SI.2023.2.53
61
Tabulka 3 Vý oj cen s a ebních pozemků dle ceno ých map lokali ě [10] – las ní zp aco ání
Table 3 De elopmen o building land p ices om p ice maps in he locali y [10] – own p ocessing
Pla nos ceno ých map
Kamenná č ť
Di išo a č ť
3. 1. 2003 – 31. 3. 2006
630,- Kč/m2
1 000,- Kč/m2
1. 4. 2006 – 31. 12. 2009
630,- Kč/m2
1 060,- Kč/m2
1. 1. 2010 – 31. 12. 2011
2 580,- Kč/m2
2 250,- Kč/m2
1. 1. 2012 – 31. 12. 2013
2 580,- Kč/m2
2 250,- Kč/m2
1. 1. 2014 – 31. 8. 2017
2 580,- Kč/m2
2 390,- Kč/m2
Vý oj cen odinných domů e ýzkumných lokali ách by bylo na mís ě s o na s celo epubliko ým ý ojem
hu s obdobnými nemo i os mi. V om o případě se nabízí Index cen by o ých nemo i os í (HPI) zp aco aný
Českým s a is ickým úřadem nebo z . HB Index zp aco aný Hypo eční bankou a běžně uží aný e znalecké p axi.
Oba y o celo epubliko é údaje jsou šak sledo ány až posledních le ech (HPI od oku 2014, HB Index od oku
2010), a p o o o o s o nání do článku nebylo zap aco áno.
4 ZÁVĚR
Množs í a cha ak e nouzo ých a dělnických kolonií je speci ickým u banis ickým p kem měs a B na.
Zacho alé dělnické kolonie mají dnes neopomenu elné genius loci a jsou i na š ě o ány jako u is ický cíl. Od dob,
kdy kolonie byly nouzo ě ybudo ány nebo budo ány dělníky p acující blízkých o á nách se složení
oby a els a i jejich po ěs značně p oměnila. P oměna oby a el za zdělanější a yšší řídu je jedním ze znaků
gen i ikace, ne šak jediným. Ten o ýzkum zaměřený na ý oj ealizo aných cen nemo i os í byl p o eden
s cílem zjis i , jes li p ocesu gen i ikace odpo ídá i p á ě ekonomická ans o mace Di išo i a Kamenné č i.
V B ně je gen i ikace nejčas ěji komen o ána a ím i známa oblas i z . B onxu, edy p os o u mezi ulicemi
Cejl a Me hau o a. Ta o oblas šak nebyla mís em ýzkumu.
Poče ansakcí ámci p ocesu gen i ikace by měl p ní ázi poz olně s oupa . Ve d uhém s ádiu by ná ůs
měl bý již apidní a olné nemo i os i by se měly ychle zaplňo a a ozp odá a . Naopak e ře í ázi by zhledem
k oblíbenos i a s ím sou isející naplněnos i lokali y měl poče ansakcí nemo i os í opě klesa a e č ém
s ádiu by již měly bý ansakce spíše ojedinělé. Když se podí áme na p ůběh poč u ansakcí od 70. le 20. s ole í
e ýzkumných lokali ách, zmiňo anému p ůběhu spíše odpo ídá ý oj Kamenné č i. Do oku 1980 byl end
poz olně s oupající, p ůběhu 80. le ech byl ysoký ná ůs ansakcí, k e ý se ale díky malé ozloze Kamenné
č i ychle yče pal. Po oce 1995 je poče p odejů odinných domů Kamenné č i až na d obné ýky y na
ús upu a období oku 2020 je his o icky na nejnižších číslech. Au o ka dlouhodobě sleduje lokali u i ámci
nabídek p odejů nemo i os í a y jsou e č i posledních pě i le ech p odá ány ýjimečně. V Di išo ě č i je
sice aké end p odejů odinných domů dlouhodobě klesající, a šak chybí zde zmiňo aný skoko ý ná ůs p odejů
e d uhém s ádiu gen i ikace, k e ý by poklesu měl předcháze .
V obou lokali ách je pa ný skoko ý ná ůs cen po oce 1989, kdy Česká epublika díky změně ežimu
přecházela na žní hospodářs í. Ten o d ama ický ná ůs ealizo aných cen se s no ým isícile ím uklidnil, a šak
ůs je s ále pa ný. Zá o eň již zmiňo ané ozdíly p odeji odinných domů Di išo ě č i s pozemky
a Kamenné č i bez pozemků a e ýs a bě, jako je pů odní elikos domů či použi é ma e iály, jsou pa né při
po o nání p odejních cen odinných domů jedno li ých č ích. V oce 1970 byly p odány odinné domy
Di išo ě č i 1,76k á d áž, oce 1990 dokonce 3,14k á d áž. V posledních desí i le ech se ale en o ozdíl
zmenšuje a oce 2015 byly domy Di išo ě č i p odá ány pouze 1,18k á d áž a oce 2020 1,22k á d áž
než Kamenné č i. Rodinné domy jsou Kamenné č i hojně op a o ány a ámci omezených možnos í
lokali y i z ě šo ány, pozemko é pomě y se šak nezměnily a z oho o s o nání je značně pa ný end zd ažo ání
Kamenné č i op o i Di išo ě č i.
Všechny zmiňo ané ýsledky oho o ýzkumu poukazují na p obíhající e i alizaci Di išo é č i a na možný
p obíhající p oces gen i ikace Kamenné č i. Díky pozna kům z his o ie Kamenné č i a p odejnímu boomu
osmdesá ých le ech je možné Kamennou č ť níma někde na přelomu p ního a d uhého s ádia gen i ikace.
Od přelomu isícile í je díky his o ii, poč u ansakcí a ná ůs u cen možné Kamennou č ť spa řo a již e ře ím