EL PROCEDIMIENTO DE
VALORACIÓN
CATASTRAL Y SU
REGULARIZACIÓN
AUTOR:
NOELIA SILVÁN MON
TUTOR ACADÉMICO:
Ped o Ge a do Salinas Ma ínez
Pe i aciones, Tasaciones y Valo aciones
ETS de Ingenie ía de Edi icación
Uni e si a Poli ècnica de València
Cu so 2014-15
T abajo Fin de G ado Noelia Sil án Mon
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 1/142
Resumen en cas ellano. …………………..…………..…..
2
Resumen en inglés. ……………………………………..……
3
Ac ónimos. ………………………….…………………….…….
4
In oducción. ……………………………………………………
6
Con enido del T abajo Fin de G ado. Índice .…….
11
Conclusiones. …………………………………………………….
131
Re e encias bibliog á icas. ……….………………….……
133
Índice de igu as. ………………………………………..……..
135
Anexos. ……………………………………………….……..…….
141
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Resumen
Si bien exis en a ias igu as ibu a ias que g a an los bienes
inmuebles, el Ca as o es el único o ganismo de la Adminis ación que
iene en e sus ines la alo ación masi a y pe iódica de odos los bienes
inmuebles, con un g ado de comp omiso y esponsabilidad que se ha
mul iplicado consecuencia de la c isis que a ec a a la economía mundial
desde hace unos años.
En es a si uación su ge el P ocedimien o de Regula ización ac ualmen e
en cu so, que pe sigue p incipalmen e la ac ualización de la in o mación
ísica de los inmuebles que han su ido al e aciones de cie a ele ancia
no decla adas, así como la inco po ación de cons ucciones ús icas
indispensables.
Po o o lado la Di ección Gene al del Ca as o se p opuso do a al
sis ema de la lexibilidad su icien e pa a educi la inadecuación que
pudie a exis i en e el alo ca as al y el alo de me cado. En es e
con ex o su ge el Obse a o io Ca as al del Me cado Inmobilia io, que
iene como obje i o do a al Ca as o de un alo es adís ico de
me cado pe manen emen e ac ualizado.
Es ácil comp ende el in e és mediá ico que despie a cada cambio
no ma i o. Se incluye po an o una ecopilación de las no icias
publicadas en el cu so de los úl imos meses en elación con los nue os
p ocedimien os.
PALABRAS CLAVE: ca as o, IBI, egula ización ca as al, alo ca as al,
ca as azo.
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Summa y
While he e a e se e al axes ha le ied on eal es a e, he Cadas e is
he only go e nmen agency ha has among i s aims he massi e and
egula assessmen o all eal es a e, wi h a deg ee o commi men and
esponsibili y ha has been mul iplied because o he c isis a ec ing
he global economy since a ew yea s ago.
In his si ua ion he egula iza ion p ocedu e cu en ly in p og ess
a ises, which mainly aims o upda e he physical in o ma ion o eal
es a e ha ha e su e ed no s a ed signi icance al e a ions, as well as
he inco po a ion o essen ial us ic buildings.
On he o he hand he Cadas e Gene al Di ec o a e wan ed o p o ide
he sys em o he igh lexibili y o educe he inadequacy ha migh
exis be ween he eal es a e alue and he ma ke alue. In his con ex
a ises he Cadas al Obse a o y o Real Es a e Ma ke , which aims o
p o ide he Cadas e o a s a is ical alue o pe manen ly upda ed
ma ke .
I is easy o unde s and he media in e es a oused by each egula o y
change. The e o e i includes a compila ion o he news published in he
las ew mon hs in connec ion wi h he new p ocedu es.
KEY WORDS: cadas e, Real Es a e Tax, cadas al egula iza ion,
cadas al alue , “ca as azo”.
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Ac ónimos
BOE: Bole ín O icial del Es ado.
DGC: Di ección Gene al del Ca as o.
FEMP: Fede ación Española de Municipios y P o incias.
IBI: Impues o de Bienes Inmuebles.
LGT/2003: Ley 58/2003, de 17 de diciemb e, Gene al T ibu a ia
( e modi icación igen e a pa i del 1 de junio de
2015.
LPGE: Ley de P esupues os Gene ales del Es ado.
MBC: Módulo Básico de Cons ucción.
MBR: Módulo Básico de Repe cusión de Suelo.
NTV: Real Dec e o 1020/93, de 25 de junio, po el que se
ap ueban las No mas Técnicas de Valo ación y el Cuad o
Ma co de Valo es del suelo y de las cons ucciones pa a
de e mina el alo ca as al de los bienes inmuebles de
na u aleza u bana.
TRLCI: Real Dec e o Legisla i o 1/2004, de 5 de ma zo, po el
que se ap ueba el Tex o Re undido de la Ley del Ca as o
Inmobilia io.
OCMI: Obse a o io Ca as al del Me cado Inmobilia io.
PVC: P ocedimien o de Valo ación Colec i a.

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RLCI: Real Dec e o 417/2006, de 7 de ab il, po el que se
desa olla el Tex o Re undido de la Ley del Ca as o
Inmobilia io RDL 2/2004.
TRLRHL Real Dec e o Legisla i o 2/2004, de 5 de ma zo, po el
que se ap ueba Tex o Re undido Ley Regulado a de
Haciendas Locales ( igen e has a 15 de julio de 2015).
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In oducción
El Ca as o, al y como lo conocemos, es un egis o adminis a i o de
bienes inmuebles, dependien e del Minis e io de Hacienda y
Adminis aciones Públicas, cuya o mación y man enimien o es
compe encia exclusi a de la Di ección Gene al del Ca as o en odo el
e i o io nacional con las excepciones del País Vasco y Na a a.
El Ca as o, si bien en o igen es aba ligado a una unción
eminen emen e iscal, es aho a un egis o mul i uncional, que sin
al a a su inalidad ibu a ia, si e a o as muchas unciones, que an
desde la ges ión y con ol del e i o io, el desa ollo de polí icas
ag ícolas, de in aes uc u as y de u banismo, a la base pa a la
concesión de sub enciones y becas. Es po o o lado un egis o i o en
con inuo p oceso de cambio, lo que exige la colabo ación ac i a de los
ciudadanos, así como de o as ins i uciones que se nu en de su
in o mación. El Ca as o es a día de hoy la mayo base de da os de
in o mación e i o ial g á ica y económica que exis e en nues o país.
El a ículo 31 de nues a Cons i ución Española de 1978, es ablece el
de echo de los españoles a un sis ema ibu a io jus o basado en los
p incipios de igualdad y p og esi idad, así como el debe de con ibui
al sos enimien o del mismo, de acue do con la capacidad económica de
cada uno. Po que de los da os ca as ales de i an de echos y
obligaciones ibu a ias, odas las decisiones adop adas en su seno,
deben goza de las debidas ga an ías legales y p ocedimen ales.
Es e abajo in de g ado se ha ealizado en la modalidad de “desa ollo
de p oyec os écnicos de cons ucción”, inculado al á ea de
alo aciones inmobilia ias.
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Mi elección de la alo ación ca as al como obje o de análisis, iene
mo i ada po la si uación no ma i a en la que se si úa ac ualmen e el
Ca as o, en el pun o de mi a de ciudadanos y o ganismos públicos,
debido a la coyun u a en la que nos encon amos inme sos, en una
si uación de c isis económica mundial, iniciada y econocida en España
desde 2008. El inicio de es e pe íodo se io ma cado po una acusada
caída del p ecio de la i ienda en 2008 y sucesi os, así como de las
unidades endidas, acompañada del aumen o de emp esas p omo o as
y cons uc o as decla adas en quieb a o en si uación de se e as
di icul ades inancie as.
Fue es e un momen o c ucial en el ámbi o de la alo ación ca as al, en
el que se puso de mani ies o la ine iciencia de los p ocedimien os de
alo ación colec i a al y como los conocíamos has a ese momen o,
pues si bien se jus i ican median e minuciosos es udios de me cado al
cual se e e encian, es os alo es pe manecen en el iempo un mínimo
de cinco años, que son diez en el mejo de los casos, según aconseja la
legislación ca as al, y que en ocasiones pueden llega a supe a los
ein e años de igencia. Nos e e imos a los bienes inmuebles u banos,
bien po su inclusión den o del lími e de suelo de na u aleza u bana o,
encon ándose ue a de es e lími e, po con a con cons ucciones que
sí lo son.
En una si uación de me cado inmobilia io c ecien e, el es ancamien o
de los alo es ca as ales no esul a lesi o pa a el con ibuyen e. Sin
emba go en la si uación ac ual, de caída b usca del me cado
inmobilia io, nos encon amos con alo es ca as ales que supe an el
p ecio de comp a en a y que además a e ec os imposi i os, en algunas
ocasiones son inc emen ados po coe icien es que des i úan su
inalidad y que hacen duda de las jus icia ibu a ia de los mismos,
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p omulgada como decía an e io men e, po el a ículo 31 de la
Cons i ución.
Es ácil deduci que el con lic o se p oduce en o no a la alo ación de
los inmuebles conside ados u banos según lo es ablecido en el a ículo
72.2 del TRLCI, ecien emen e modi icado po la Ley 13/2015 de 24 de
junio. En es os inmuebles se cen a es e abajo.
Como Técnico de Inspección en la Ge encia Regional del Ca as o de
Valencia desde 2009, a dia io me encuen o con ecu sos o a iendo a
ciudadanos con con lic os de alo ación consecuencia en muchas
ocasiones de es a pa alización en el iempo de los alo es ca as ales,
po lo que me pa eció in e esan e ecopila in o mación su icien e en
elación a los es ue zos que la Di ección Gene al del Ca as o iene
ealizando en los úl imos años, en a as de espe a el p incipio de
jus icia ibu a ia que, como Adminis ación Pública, debe egi sus
se icios.
En es e sen ido se o muló el p ocedimien o de egula ización, que
iene como obje i os la lucha con a el aude, así como la inanciación
de en idades locales. Se a a de un p ocedimien o comple o en su
ex ensión, pues o que aba ca los 7594 municipios que cons i uyen el
e i o io nacional, con las excepciones del País Vasco y Na a a, si bien
es á limi ado a aquellos inmuebles que no ibu an de con o midad con
su ealidad ísica, consecuencia de una al e ación ele an e no
inco po ada al Ca as o, an o en bienes inmuebles u banos, como
ús icos con cons ucción.
En el mismo sen ido se ins umen a la aplicación de coe icien es
publicados con pe iodicidad anual en la Ley de P esupues os Gene ales
del Es ado, que pe mi en la ac ualización de los alo es ca as ales de
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 Se pod á inicia anscu idos al menos 5 años desde la en ada
en igo de los alo es ca as ales de i ados del an e io PVC y,
en odo caso, a pa i de los 10 años desde dicha echa.
 P ocedimien o de alo ación colec i a de ca ác e pa cial:
 Requie e la ap obación de una ponencia de alo es pa cial.
 Se ga an iza á la coo dinación de los nue os alo es ca as ales
con los del es o de inmuebles del municipio.
 P ocedimien o simpli icado de alo ación colec i a:
 No equie e la ap obación de una ponencia de alo es.
 Cuando enga po obje o de e mina nue os alo es ca as ales
en los supues os con emplados en el a .30 del TRLCI, mo i ados
po modi icaciones en el planeamien o.
Los alo es ca as ales esul an es de es os p ocedimien os se
no i ica án indi idualmen e a los i ula es ca as ales, a cuyo e ec o se
pod á ecaba la colabo ación de las co po aciones locales o de o as
Adminis aciones y En idades públicas.
Los acue dos adop ados end án e ec i idad el día 1 de ene o del año
siguien e a aquel en que se p oduzca su no i icación.
1.1.1. Ponencias de alo es.
Las ponencias de alo es ecogen los c i e ios, módulos de alo ación,
planeamien o u banís ico y demás elemen os p ecisos pa a lle a a
cabo la alo ación.
Se elabo an po los se icios e i o iales de la DGC y se some en a
in o me del Ayun amien o in e esado. Una ez alidadas po los

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se icios municipales, se p ocede a su ap obación po edic o en el
bole ín o icial de la p o incia, indicando luga y plazo de exposición al
público. Es os acue dos se ealiza án an es del uno de julio del año en
que se adop en, pa a ponencias o ales, y an es del uno de oc ub e, en
el caso de ponencias pa ciales y especiales (a . 27, TRLCI), quedando a
disposición de los in e esados en las Ge encias Regionales y
Te i o iales del Ca as o, así como pueden se consul adas online a
a és de la sede elec ónica del Ca as o.
En unción de su ámbi o, el a ículo 26 del TRLCI, ecoge es ipos de
ponencias:
 To ales, cuando se en ienden a la o alidad de bienes
inmuebles de una misma clase.
 Pa ciales, cuando se ealice sob e bienes de una misma clase en
alguna o a ias zonas, polígonos discon inuos o incas.
 Especiales, cuando a ec en exclusi amen e a uno o a ios
g upos de bienes inmuebles de ca ac e ís icas especiales.
Las ponencias de alo es se án ecu ibles en ía económico-
adminis a i a, sin que la in e posición de la eclamación suspenda la
ejecu o iedad del ac o.
Regulación no ma i a:
 Las ponencias se edac an según lo es ablecido en el Real Dec e o
1020/93, de 25 de junio, po el que se ap ueban las No mas
Técnicas de Valo ación y el Cuad o Ma co de Valo es del suelo y de
las cons ucciones pa a de e mina el alo ca as al de los bienes
inmuebles de na u aleza u bana (NTV).
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 Disposición T ansi o ia Cua a del mencionado TRLCI, así como el
Real Dec e o 417/2006, de 7 de ab il que lo desa olla.
 El a ículo 23.2 del ci ado Tex o Re undido de la Ley del Ca as o
Inmobilia io y la no ma 3 del Real Dec e o 1020/93 especi ican que
el alo ca as al de los bienes inmuebles no pod á supe a el alo
de me cado, a cuyo e ec o se ija á, median e O den Minis e ial, un
coe icien e de e e encia al me cado. En es e sen ido la O den de
14 de oc ub e de 1998 es ablece un coe icien e de elación al
me cado (RM) de 0’50 aplicable al alo indi idualizado esul an e
de las ponencias de alo es o ales de bienes inmuebles u banos.
 Po O den del Minis e io de Economía y Hacienda
EHA/1213/2005, de 26 de ab il, se ap ueba el módulo de alo M
pa a la de e minación de los alo es del suelo y cons ucción de los
bienes inmuebles u banos en las alo aciones ca as ales, ijándolo
en 1.000,00 €/m2.
 O den del Minis e io de Economía y Hacienda del 14 de oc ub e
de 1998 sob e ap obación del módulo M y del coe icien e RM y
sob e modi icación de Ponencias de alo es.
C i e ios de coo dinación nacional de alo es
La Comisión Supe io de Coo dinación Inmobilia ia, a p opues a de las
Jun as Técnicas Te i o iales de Coo dinación Inmobilia ia, ap obó los
módulos base de epe cusión (MBR) y de cons ucción (MBC) igen es
pa a los municipios, de acue do con lo es ablecido po la ORDEN
EHA/1213/2005, de 26 de ab il.
En el a ículo único de es a O den se ija en 1.000 eu os/me o
cuad ado el módulo M al que se hace e e encia en el a ículo 2 de las
NTV. La aplicación de los ac o es de di e si icación del suelo y de la
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cons ucción ijados po la No ma 16 NTV, modi icada po la Disposición
Adicional P ime a del Real Dec e o 1464/2007, de 2 de no iemb e, po
el que se ap ueban las no mas écnicas de alo ación ca as al de los
bienes inmuebles de ca ac e ís icas especiales, da como esul ado los
siguien es alo es:
Valo es de epe cusión de
suelo
Eu os/m2
Valo es de las cons ucciones
Eu os/m2
MBRi = M x Fsi
MBCi = M x Fci
Fsi = 1,70-1,20-0,80-0,45-
0,21,0,10-0,0378
Fci = 0,70-0,65-0,60-0,55-0,50-
0,45-0,40
MBR1 = 1.700,00
MBC1 = 700,00
MBR2 = 1.200,00
MBC2 = 650,00
MBR3 = 800,00
MBC3 = 600,00
MBR4 = 450,00
MBC4 = 550,00
MBR5 = 210,00
MBC5 = 500,00
MBR6 = 100,00
MBC6 = 450,00
MBR7 = 37,80
MBC7 = 400,00
Figu a 1. Módulos básicos de epe cusión de suelo y de las cons ucciones
RD 1464/2007, de 2 de no iemb e. Fuen e: RD 1464/2007 de 2 de no iemb e.
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MÓDULO BÁSICO DE CONSTRUCCCIÓN
MBC
Figu a 2. Modulo Básico de Cons ucción
Rep esen ación g á ica de los MBC igen es, ecogidos en el RD 1464/2007,
ex aída de la ca og a ía ca as al. Fuen e: ca og a ía ca as al.
MBR
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MÓDULO BÁSICO DE REPERCUSIÓN
MBR
Figu a 3. Modulo Básico de Repe cusión
Rep esen ación g á ica de los MBR igen es, ecogidos en el RD 1464/2007,
ex aída de la ca og a ía ca as al. Fuen e: ca og a ía ca as al.
MBC

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Con el in de homogeneiza la aplicación de de e minados c i e ios
con enidos en la no ma i a igen e, de mane a que se puedan ob ene
o ma os inales que pe mi an la di usión de las Ponencias de alo es
median e la O icina Vi ual del Ca as o, la Ci cula 12.04/04, de 15 de
diciemb e, sob e ponencias de alo es sus i ui el concep o de “calle-
amo” po el de “zona de alo ”, como e lejo de la es uc u a de
alo es del suelo del e i o io.
Con el in de o alece la coo dinación de alo es a ni el nacional, así
como pa a la ac ualización pe manen e de las Ponencias de Valo es, la
Ci cula 03.04/15/P, de 6 de eb e o, de ac ualización de la Ci cula
12.04/04 sob e ponencias de alo es pa a el año 2015, de ine sesen a
amos de alo de epe cusión de suelo y sesen a de alo uni a io.
El modelo se basa en la es abilidad de las zonas de alo (R y U), de
o ma que se man enga con el paso del iempo la co espondencia
es ablecida con los alo es de me cado.
El índice de ac ualización se ob iene de la obse ación del me cado
inmobilia io, con especial a ención a los alo es comunicados po
no a ios y egis ado es. Pa a el p esen e eje cicio 2015, es e índice
e leja una endencia dec ecien e en los alo es obse ados, si bien
a enuada espec o de eje cicios an e io es.
Se ecogen ambién en es a ci cula los coe icien es de gas os y
bene icios, inculados a las je a quías de zonas de alo R y U, en
cumplimien o de los c i e ios ma co de coo dinación ap obados
Ci cula 01.04/11/P.
En los cuad os siguien es se de ine la je a quía de alo es de
epe cusión de suelo, comp endida en e los amos R1 y R60, a aplica
a las Ponencias To ales que se ap ueben du an e el eje cicio 2015, así
como en la elabo ación de mapas de alo .
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Asimismo se de ine la je a quía de alo es uni a ios comp endidos
en e los amos U1y U60.
De u ilización exclusi a en la elabo ación de mapas de alo es la
je a quía adicional de alo es de epe cusión, comp endida en e los
amos RA1 y RA9, aplicable en aquellos ecin os de alo ación que
equie an alo es de epe cusión supe io es al co espondien e a la
je a quía R1. Pa a el eje cicio ac ual, se habili a su u ilización pa a el
uso come cial.
Los alo es ecogidos en es a ci cula se án de aplicación en las
ponencias o ales que se edac en pa a se ap obadas en el eje cicio
2015, así como en las ponencias pa ciales que se edac en como
complemen o a ellas.
Figu a 4. Ci cula 03.04/15/P, de 6 de eb e o de ac ualización de la
Ci cula 12.04/04 sob e ponencias de alo es, pa a el año 2015.
Fuen e: Ci cula 03.04/15/P de 6 de eb e o.
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Figu a 5. Ci cula 03.04/15/P, de 6 de eb e o de ac ualización de la
Ci cula 12.04/04 sob e ponencias de alo es, pa a el año 2015.
Fuen e: Ci cula 03.04/15/P de 6 de eb e o.
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Figu a 6. Ci cula 12.04/04, de 15 de diciemb e, sob e ponencias de alo es.
Fuen e: Ci cula 12.04/04, de 15 de diciemb e.
VALORES DE REPERCUSIÓN
V.UNITARIOS
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y p e iamen e a la inalización de la u banización, se alo a á
aplicando el alo de epe cusión (o uni a io, en su caso) de la
zona co espondien e, a ec ado po la educción que esul e de
aplica el coe icien e de cla e NU incluido en el lis ado de zonas
de alo , a los me os cuad ados cons uibles calculados en
unción de la edi icabilidad ne a de cada pa cela (o a la
supe icie de suelo de cada pa cela, en su caso).
Figu a 9. Delimi ación de las zonas de alo ex aída
de la ca og a ía ca as al. Fuen e: ca og a ía ca as al.

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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 32/142
Obse aciones:
• En los suelos u banizables incluidos en sec o es o en los que
puedan eje ce se acul ades u banís icas equi alen es según
legislación au onómica, an es de la ap obación del planeamien o de
desa ollo, en an o se man enga es a ci cuns ancia, los suelos se
alo a án po el alo uni a io inicial, es ablecido en la zona de
alo co espondien e.
Coe icien es co ec o es del alo del suelo (No ma 10 NTV)
1. Suelo alo ado po epe cusión. Dado que el alo de epe cusión
lle a incluidos la mayo ía de los condicionan es, an o in ínsecos como
ex ínsecos, del alo del p oduc o inmobilia io, únicamen e se pod án
aplica los coe icien es A y B de los de inidos en el apa ado siguien e.
Suelo alo ado po uni a io. Como consecuencia de las pa icula idades
del me cado del suelo, que lo hacen especí ico den o del conjun o del
me cado inmobilia io, se aplica án cuando p oceda, los siguien es
co ec o es:
 Coe icien e A. Pa celas con a ias achadas a ía pública.
Pa a la alo ación de pa celas con más de una achada y o mando
una o más esquinas se end án en cuen a los siguien es
coe icien es:
A-1: dos achadas, 1, 10.
A-2: es o más achadas, 1, 15.
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 33/142
 Coe icien e B. Longi ud de achada.
En las pa celas cuya longi ud de achada sea in e io a la mínima
es ablecida po el planeamien o, se aplica á un coe icien e
co ec o igual a L/LM, siendo L la longi ud de la achada y LM la
longi ud mínima de inida po el planeamien o o, en su caso, po la
ponencia de alo es co espondien e.
En ningún caso se aplica á un coe icien e in e io a 0,60.
 Coe icien e C. Fo ma i egula .
Cuando las ca ac e ís icas geomé icas de una pa cela impidan o
di icul en la ob ención del endimien o p e is o en el planeamien o,
se aplica á un coe icien e co ec o de 0,85.
 Coe icien e D. Fondo excesi o.
En pa celas o denadas pa a edi icación en manzana ce ada con
exceso de ondo sob e aquél que pe mi a ago a las condiciones de
edi icabilidad de inidas po el planeamien o o, en su caso, sob e el
ondo no mal en la localidad, se aplica á a es e exceso el coe icien e
educ o 1/n+1, siendo «n» el núme o de plan as de edi icación
pe mi idas en dicha calle.
En el caso de pa celas con más de una achada se aza á una
pa alela a la achada de la calle de mayo alo uni a io, a la
dis ancia del ondo e e ido en el pá a o an e io y a es a zona se le
aplica á dicho alo ; se ac ua á de igual o ma en elación con las
es an es achadas, en o den dec ecien e de alo . A la pa e del
sola que esul e no incluida en las zonas así de e minadas, se le
aplica á el mayo alo uni a io a ec ado po el coe icien e 1/n+1,
siendo «n» el núme o de plan as de edi icación pe mi idas en la
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 34/142
calle de mayo alo uni a io.
 Coe icien e E. Supe icie dis in a a la mínima.
En las pa celas o denadas pa a edi icación abie a, con supe icie S
dis in a de la mínima (SM) es ablecida po el planeamien o o, en su
de ec o, po la cos umb e, se pod án aplica los siguien es
coe icien es:
S/SM < 1:0,80 (aplicable a oda la supe icie).
2 < S/SM < 0,70 (aplicable a la supe icie que exceda de 2 SM).
 Coe icien e F. Inedi icabilidad empo al.
En caso de pa celas o subpa celas no edi icadas que po
ci cuns ancias u banís icas o legales, debidamen e jus i icadas,
esul en o al o pa cialmen e inedi icables, y mien as subsis a es a
condición, se aplica á a la pa e a ec ada el coe icien e 0,60, sal o
que dichas ci cuns ancias hayan sido enidas en cuen a en la
ponencia de alo es co espondien e.
 Coe icien e G. A ección a suelos des inados a cons ucción de
i iendas some idas a egímenes de p o ección pública.
En los e enos sin edi ica cali icados en el planeamien o con
des ino a la cons ucción de i iendas de p o ección o icial u o o
égimen de p o ección pública, se aplica á un coe icien e co ec o
de 0,70.
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Valo ación de las cons ucciones (No ma 19 NTV)
Realizada la iden i icación de cada á ea económica homogénea de la
cons ucción con su co espondien e MBC., el alo de las cons ucciones
se ob end á aplicando a dicho módulo básico el coe icien e que po uso,
clase, modalidad y ca ego ía les co esponda en el cuad o de
coe icien es de alo de las cons ucciones de inido en la no ma 20, que
igu a al inal de las p esen es no mas.
Tend án la conside ación de cons ucciones (No ma 5 NTV):
a. Los edi icios, sean cualesquie a los elemen os de que es én
cons uidos, los luga es en que hallen emplazados, la clase de suelo
en que hayan sido le an ados y el uso a que se des inen, incluso
cuando po la o ma de su cons ucción sean pe ec amen e
anspo ables y aun cuando el e eno sob e el que se hallen
si uados no pe enezca al dueño de la cons ucción.
b. Las ins alaciones come ciales o indus iales, ales como diques,
anques, ca gade os, e c., que sean asimilables al concep o de
edi icio y no al de máquinas, apa a os o a e ac os.
c. Las ob as de u banización y de mejo a y las que se ealicen pa a el
uso de los espacios descubie os, conside ándose como ales los
ecin os des inados a me cados, los depósi os al ai e lib e, los
campos e ins alaciones pa a la p ác ica del depo e, los muelles, los
es acionamien os y los espacios anejos a las cons ucciones.
d. Todas las demás cons ucciones que no es én exp esamen e
cali icadas como de na u aleza ús ica en la legislación igen e.
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 36/142
Se en iende po supe icie cons uida, la incluida den o de la línea
ex e io de los pa amen os pe ime ales de una edi icación y, en su
caso, de los ejes de las mediane ías, deducida la supe icie de los pa ios
de luces.
Los balcones, e azas, po ches y demás elemen os análogos que es én
cubie os, se compu a án al 50% de su supe icie, sal o que es én
ce ados po es de sus cua o o ien aciones, en cuyo caso se
compu a án al 100%.
No se compu a án como supe icie cons uida los espacios de al u a
lib e in e io a 1,50 me os.
En la supe icie incluida se inclui á, en su caso, la pa e p opo cional de
elemen os comunes asociada a la cons ucción p incipal.
1. Pa a alo a las cons ucciones se u iliza á el alo de eposición,
calculando su cos e ac ual, eniendo en cuen a uso, calidad y ca ác e
his ó ico-a ís ico, dep eciándose cuando p oceda, po aplicación de los
coe icien es co ec o es pa a su adecuación al me cado.
2. Las cons ucciones se ipi ica án de acue do con el cuad o de
coe icien es del alo de las cons ucciones que se ecoge al inal de
es e apa ado (no ma 20 NTV), en unción de su uso, clase, modalidad y
ca ego ía. El p ecio uni a io pa a cada ipo de cons ucción, de inido en
eu os po me o cuad ado cons uido, es el p oduc o del Módulo Básico
de Cons ucción (MBC) asignado al municipio, po el coe icien e que le
co esponda del cuad o de coe icien es del alo de las cons ucciones
e e ido an e io men e (No ma 20 NTV) y po los coe icien es
co ec o es que le sean de aplicación, de los que se desc ibi án a
con inuación.

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3. En es e cuad o, la ipología 1.1.2.4 es la co espondien e a la
cons ucción de ipo medio, uso esidencial en i iendas colec i as de
ca ác e u bano y en manzana ce ada.
4. La ca ego ía 1 es ablecida en el cuad o de coe icien es, se amplía
con las ca ego ías 1A, 1B y 1C, pa a conside a edi icios cuya calidad
supe a la que co esponde a los de ca ego ía 1.
5. El alo de la cons ucción se á el esul ado de mul iplica la
supe icie cons uida po el p ecio uni a io ob enido.
Coe icien es co ec o es del alo de la cons ucción (No ma 13 NTV):
 Coe icien e H. An igüedad de la cons ucción.
El alo ipo asignado se co egi á aplicando un coe icien e que
ponde e la an igüedad de la cons ucción, eniendo en cuen a el uso
p edominan e del edi icio y la calidad cons uc i a. Dicho
coe icien e se ob end á median e la u ilización de la abla que
igu a a con inuación, cuyo undamen o ma emá ico es la siguien e
exp esión:
H = [(1 - 1,5) * d / u.c.100] , donde d = 1 - ( -35) / 350
u = uso p edominan e del edi icio ( esidencial, indus ial,
come cial, e c)
c = calidad cons uc i a según ca ego ías del cuad o de
coe icien es
= años comple os anscu idos desde su cons ucción,
econs ucción o ehabili ación in eg al
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Po aplicación de la ó mula an e io , se ob iene la siguien e abla:
Figu a 10. No ma 13, NTV. Fuen e: RD 1020/93 de 25 de junio.
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A los e ec os de aplicación de es e coe icien e, se con emplan los
siguien es casos de e o ma:
Rehabili ación in eg al - Cuando las ob as de e o ma se ajus en a lo
es ipulado como ehabili ación en el planeamien o o no ma i a
municipal igen e, y en su de ec o, cuando la cuan ía económica de las
ob as supe e el 75% de la can idad que supond ía ealiza esa misma
ob a de nue a plan a, y además sus ca ac e ís icas cons uc i as,
pe mi an supone que en uso, unción y condiciones de cons ucción
han alcanzado una si uación equi alen e a su p ime es ado de ida. El
índice de an igüedad de la cons ucción en es e caso, se á el que
co esponde a la echa de ehabili ación.
Re o ma o al - Cuando las ob as de e o ma a ec en a elemen os
undamen ales de la cons ucción suponiendo un cos e supe io al 50%
e in e io al 75% de la can idad que supond ía ealiza esa misma ob a
de nue a plan a.
Re o ma media - Cuando las ob as de e o ma a ec en a achada o a
algún elemen o que suponga al e ación de las ca ac e ís icas
cons uc i as, y suponiendo un cos e supe io al 25% e in e io al 50%
de la can idad que supond ía ealiza esa misma ob a de nue a plan a.
Re o ma mínima - Cuando las ob as de e o ma a ec en a elemen os
cons uc i os no undamen ales, suponiendo un cos e in e io al 25%
de la can idad que supond ía ealiza esa misma ob a de nue a plan a.
La co ección de la an igüedad se ealiza de acue do con la siguien e
ó mula:
Fa = Fc + (F – Fc) i
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Siendo:
Fa = Fecha de an igüedad a e ec os de aplicación de coe icien e.
Fc = Fecha de cons ucción.
F = Fecha de e o ma.
I = Coe icien e que con empla el ipo de e o ma, que adop a á los
siguien es alo es:
i = 0.25 con e o ma mínima.
i = 0.50 con e o ma media.
i = 0.75 con e o ma o al.
i = 1.00 en caso de ehabili ación.
 Coe icien e I. Es ado de conse ación.
No mal
1,00
Cons ucciones que, a pesa de su edad,
cualquie a que ue a és a, no necesi an
epa aciones impo an es.
Regula
0,85
Cons ucciones que p esen an de ec os
pe manen es, sin que comp ome an las
no males condiciones de habi abilidad y
es abilidad
De icien e
0,50
Cons ucciones que p ecisan epa aciones
de ela i a impo ancia, comp ome iendo
las no males condiciones de habi abilidad y
es abilidad
Ruinoso
0,00
Cons ucciones mani ies amen e
inhabi ables o decla adas legalmen e en
uina
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Exis e la posibilidad de inc emen a el esul ado ob enido en la
alo ación de una pa cela subedi icada, cuando se haya alo ado la
supe icie ealmen e edi icada, en concep o de alo ación de de echo
de uelo no ma e ializado.
Es e de echo de uelo no ma e ializado puede alo a se en su
o alidad, o bien en un po cen aje in e io , median e la aplicación de
una ó mula co ec o a, que ponde e la mayo o meno di icul ad de
ma e ialización de ese de echo.
La posibilidad de alo a el uelo no ma e ializado, eque i á las
siguien es condiciones:
- Que se pueda ma e ializa el uelo, lo que ocu e especialmen e
pa a pa celas en las que se lle a a cabo la edi icación en di e en es
ases.
- Que exis a me cado de uelo.
 Pa celas sob eedi icadas.
La u ilización de alo es de epe cusión con ca ác e gene al implica la
alo ación de lo ealmen e edi icado.
1.2. Ac ualización de alo es ca as ales median e la aplicación de
coe icien es.
1.2.1. A ículo 32 del RDL 1/2004 – Tex o Re undido de la Ley del
Ca as o Inmobilia io.
El TRLCI en su a ículo 32, “ac ualización de alo es ca as ales”, en su
pun o 1, es ablece lo siguien e:

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Las leyes de p esupues os gene ales del Es ado pod án ac ualiza los
alo es ca as ales po aplicación de coe icien es, que pod án se
di e en es pa a cada uno de los g upos de municipios que se es ablezcan
eglamen a iamen e o pa a cada clase de inmuebles.
Es e coe icien e se ha enido u ilizando en los úl imos años, con un
po cen aje de inc emen o del dos po cien o en e 2000 y 2009 y del 1
po cie o en 2010. Desde el 2011 es e coe icien e ha sido uno.
Vol e emos a hace e e encia a es e a ículo y sus modi icaciones, en
el pun o 2.2. “coe icien es de ac ualización de los alo es ca as ales en
la ley de p esupues os gene ales del Es ado”.
En el cuad o siguien e se ecogen los coe icien es aplicados desde 1981
ampa ados en es e a ículo.
Figu a 12. Coe icien es de ac ualización del alo ca as al 1981-2011.
TRLCI, a . 32. Fuen e: RD 1/2004, de 5 de ma zo.
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En e 1981 y 1989 es e coe icien e solo se aplicó sob e inmuebles
u banos con epe cusiones muy signi ica i as que pe mi ían ajus a los
alo es ca as ales a la espe a de la e isión de las ponencias de
alo es.
A pa i de 1990 el coe icien e pasa a aplica se en inmuebles ús icos y
u banos en idén ica p opo ción.
Dadas las pa icula es ci cuns ancias económicas de los úl imos años,
es e coe icien e es de 1 desde 2011.
1.2.2. Coe icien es de ac ualización de los alo es ca as ales en las
Leyes de P esupues os Gene ales del Es ado.
1.2.2.1. Ampa o legisla i o.
El TRLCI en su a ículo 32, “ac ualización de alo es ca as ales”, en su
pun o 2, es ablece lo siguien e:
2. Asimismo, las leyes de p esupues os gene ales pod án ac ualiza los
alo es ca as ales de los inmuebles u banos de un mismo municipio po
aplicación de coe icien es en unción del año de en ada en igo de la
co espondien e ponencia de alo es del municipio.
1.2.2.2. Requisi os
Los Ayun amien os pod án solici a la aplicación de los coe icien es
p e is os en es e apa ado cuando concu an los siguien es equisi os:
• Que hayan anscu ido al menos cinco años desde la en ada en
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igo de los alo es ca as ales de i ados del an e io p ocedimien o
de alo ación colec i a de ca ác e gene al.
• Que se pongan de mani ies o di e encias sus anciales en e los
alo es de me cado y los que si ie on de base pa a la
de e minación de los alo es ca as ales igen es y que es a
di e encia se p oduzca de o ma más menos homogénea en odo el
municipio.
• Que la solici ud se comunique a la DGC an es del 31 de mayo del
eje cicio an e io a aquel pa a es que se solici a la aplicación de los
coe icien es.
Se á el Minis e io de Hacienda y Adminis aciones públicas, la DGC en
su ep esen ación, a quien co esponda ap ecia la concu encia de los
equisi os señalados, median e o den minis e ial que se publica á en el
BOE an es del 30 de sep iemb e de cada eje cicio.
La o den minis e ial ecoge á la elación de municipios en los que
esul a án de aplicación los coe icien es que a su ez es ablezca la Ley
de P esupues os Gene ales del Es ado pa a el eje cicio siguien e.
La aplicación de es os coe icien es es excluyen e, es deci , la aplicación
del p ime o imposibili a la aplicación del segundo.
Es e segundo coe icien e no se había aplicado nunca desde la en ada
en igo del TRLCI, si bien se ha ecu ido al mismo pa a palia los
ele ados alo es ca as ales de i ados de la aplicación de las ponencias
edac adas en los úl imos años con en ada en igo en 2006 y años
pos e io es. Po o o lado es e coe icien e ha pe mi ido ajus a al alza
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de o ma masi a, las alo aciones de i adas de ponencias muy an iguas
oda ía en igo , de las que esul aban alo es ca as ales cuya
e e encia al me cado se si úa en algunos casos po debajo del 25%.
La Ley 22/2012, de 23 de diciemb e, de P esupues os Gene ales del
Es ado pa a el año 2014, a . 73, es ableció los siguien es coe icien es
en unción del año de en aba en igo de la ponencia de alo es:
Año de en ada en igo de la ponencia de alo es
Coe icien e
1984, 1985, 1986 y 1987
1,13
1988
1,12
1989
1,11
1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000,
2001 y 2002
1,10
2003
1,06
2006
0,85
2007
0,8
2008
0,73
Figu a 13. A ículo 73, LPGE 22/2013, de 23 de diciemb e. Fuen e: Ley
22/2013 de P esupues os Gene ales del Es ado pa a 2014.
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Pos e io men e, la Ley 36/2014, de 26 de diciemb e, de P esupues os
Gene ales del Es ado pa a el año 2015, a ículo 62, es ableció los
coe icien es pa a 2015:
Año de en ada en igo de la ponencia de alo es
Coe icien e
1984, 1985, 1986 y 1987
1,13
1988
1,12
1989
1,11
1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000,
2001 y 2002
1,10
2003
1,06
2006
0,83
2007
0,78
2008
0,71
2009
0,78
Figu a 14. A ículo 62, LPGE 36/2014, de 26 de diciemb e. Fuen e: Ley 36/2014,
de P esupues os Gene ales del Es ado pa a el año 2015.

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Se añade en es a publicación el año 2009, no siendo posible la
aplicación en el 2010 y sucesi os, po la limi ación es ablecida en el
p opio TRLCI, que impone pone equisi o pa a la aplicación de
coe icien es, que hayan anscu ido al menos cinco años desde la
en ada en igo de los alo es ca as ales de i ados del an e io PVC.
Es os coe icien es son acumula i os y equie en en cualquie caso del
ámi e de solici ud po los Ayun amien os y ap obación anual.
Es impo an e señala en es e pun o que la olun ad del Ca as o es la
de man ene los alo es ca as ales lo más ajus ados posible a ese 50%
sob e el alo de me cado eó ico calculado, si bien cabe insis i en que
de acue do con lo es ablecido en el a . 32.2.c an e io , la aplicación de
coe icien es, an o al alza como a la baja, no se ha á de o icio sino a
ins ancia de los Ayun amien os.
Los Ayun amien os deben adop a sus decisiones de polí ica iscal pa a
el IBI, eniendo en cuen a lo siguien e:
 No se an a aplica coe icien es de o ma gene alizada a odos los
municipios.
 La de e minación de los coe icien es end á en unción del año de
en ada en igo de la ponencia de alo es y siemp e p e ia
solici ud municipal. Si bien el plazo con enido es la ley (a .32.2) es
el 31 de mayo, es e plazo iene ala gándose de o ma sis emá ica
año as año. En 2015 el plazo se ha ampliado has a el 31 de julio.
 En los municipios que solici en la aplicación de coe icien es a la
baja, se aplica án las medidas opo unas pa a man ene la base
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 54/142
liquidable (a . 68 y 69 TRLRHL).
 En los municipios que solici en la aplicación de coe icien es de
inc emen o, no se pod á aplica el ipo de IBI inc emen ado (a .8
del Real Dec e o-ley 20/2011, de 30 de diciemb e, de medidas
u gen es en ma e ia p esupues a ia, ibu a ia y inancie a pa a la
co ección del dé ici público, p o ogado a los eje cicios 2014 y
2015).
Repe cusión sob e la Base Liquidable.
Figu a 15. Resul ados globales de la aplicación de coe icien es pa a 2014.
Fuen e: In o mación es adís ica DGC.
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Figu a 16. Resul ados es imados de la aplicación de coe icien es pa a 2015.
Fuen e: In o mación es adís ica DGC.
El obje i o inal pe seguido po la Di ección Gene al del Ca as o
median e la aplicación de los coe icien es, al alza o a la baja, de inidos
en el a ículo 32.2. del TRLCI, es el ajus e p omedio de las alo aciones
ca as ales en un en o no del 50% sob e el alo eó ico de me cado, si
bien queda a po es ad de los Ayun amien os la solici ud de la aplicación
de es os coe icien es.
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En el g á ico siguien e obse amos como las alo aciones se ap oximan
a ese coe icien e de 0,5, ga an ía de cumplimien o de lo es ablecido en
el a ículo 23.2. del TRLCI, según el cual “el alo ca as al de los
inmuebles no pod á supe a el alo de me cado, en endiendo po al el
p ecio más p obable po el cual pod ía ende se, en e pa es
independien es, un inmueble lib e de ca gas, a cuyo e ec o se ija á,
median e o den del Minis o de Hacienda, un coe icien e de e e encia al
me cado pa a los bienes de una misma clase”.
El e e ido coe icien e de e e encia al me cado, ijado en 0,5, se
es ablece median e esolución de 15 de ene o de 1993, del Cen o de
Ges ión Ca as al y Coope ación T ibu a ia (BOE 27 de ene o).
Figu a 17. Coe icien e de e e encia al me cado global, po año de e ec os de la
ponencia. Fuen e: In o mación es adís ica 2013-2015, DGC.
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B
Municipios en los que se p es e se icio de
anspo e público colec i o de supe icie
0,07
0,05
C
Municipios cuyos ayun amien os p es en más
se icios de aquellos a os que es án obligados según
lo dispues o en el a ículo 26 de la Ley 7/1985, de 2
de ab il
0,06
0,06
D
Municipios en los que los e enos de na u aleza
ús ica ep esen an más del 80 po cien o de la
supe icie o al del é mino
0,00
0,15
1.3.2. El Real Dec e o Ley 8/2013, de 28 de junio, de medidas
u gen es con a la mo osidad de las adminis aciones públicas
y de apoyo a en idades locales con p oblemas inancie os.
En el a ículo 30 de es a Ley, de “condiciones adicionales po aplicación
de las medidas ela i as a las deudas con los ac eedo es públicos”, en
los pun os 1.d) y 1.e), se es ablece lo siguien e en ma e ia de alo ación
ca as al e IBI:
1. El municipio que esul e bene icia io de las medidas ela i as a sus
deudas con ac eedo es públicos (p e is as en el a ículo 23), además de
cumpli los condicionan es ma cados po es a Ley ( ecogidos en los
a ículos 26, 27 y 28), debe á cumpli du an e el pe íodo en que se
apliquen es as medidas las siguien es condiciones adicionales:
d) Se les aplica án de o icio los coe icien es p e is os en el apa ado 2
del a ículo 32 del ex o e undido de la Ley del Ca as o
Inmobilia io, cuando se a e de municipios que hayan sido obje o
de un p ocedimien o de alo ación colec i a de ca ác e gene al
pa a los bienes inmuebles u banos como consecuencia de una
ponencia de alo es o al ap obada con an e io idad al año 2003.

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e) Debe án ap oba en las co espondien es o denanzas iscales un ipo
de g a amen del Impues o sob e Bienes Inmuebles, pa a los bienes
inmuebles u banos, que sea supe io , como mínimo, en un 25 po
100, al de e minado de con o midad con el a ículo 72 del ex o
e undido de la Ley Regulado a de las Haciendas Locales pa a el
eje cicio 2013. No obs an e, el ipo aplicable no pod á se supe io
en ningún caso al máximo p e is o en dicho a ículo ni in e io al 0,6
po 100.
Po o o lado, el acceso a las medidas ex ao dina ias de apoyo a la
liquidez de los municipios con enidas en es a Ley, según lo es ablecido
en el a ículo 26.l) de la misma, exige en lo que al p ocedimien o de
egula ización del que habla emos más adelan e, lo siguien e:
l) Con an e io idad al 31 de diciemb e de 2013, debe án solici a a la
Di ección Gene al del Ca as o, su inclusión con ca ác e p io i a io
en la egula ización ca as al p e is a en la disposición adicional
e ce a del Tex o Re undido de la Ley del Ca as o Inmobilia io. A al
e ec o, hab án de acompaña la solici ud de cuan a in o mación
dispongan sob e los bienes inmuebles o las al e aciones de sus
ca ac e ís icas no inco po adas al Ca as o Inmobilia io.
1.3.3. Ley 16/2013, de 29 de oc ub e, po la que se es ablecen
de e minadas medidas de ma e ia de iscalidad
medioambien al y se adop an o as medidas ibu a ias y
inancie as.
Como consecuencia de los comp omisos de Es abilidad man enidos po
el Reino de España es p eciso do a de con inuidad al inc emen o del
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ipo imposi i o del Impues o sob e Bienes Inmuebles pa a los
inmuebles u banos, es ablecido en diciemb e de 2011, e i ando el
impac o nega i o inicialmen e p e is o pa a 2014.
De acue do con lo an e io , en el a ículo 8 de la Ley 16/2013, se
ecogen o malmen e los ipos inc emen ados del Impues o sob e
Bienes Inmuebles, pa a los pe íodos imposi i os que se inicien en los
años 2014 y 2015.
La p ó oga se a icula en é minos análogos a los ap obados en la
no ma en 2011 pe o inco po ando de e minadas co ecciones écnicas
pa a posibili a la aplicación del inc emen o a los eje cicios 2014 y 2015.
Se man ienen los supues os ecogidos en al a ículo 8.a) y 8.b) del RDL
20/2011, modi icando el supues o con emplado pa a el a ículo 8.c),
que pasa a edac a se según sigue:
c) El 4 po 100 pa a los municipios que hayan sido obje o de un
p ocedimien o de alo ación colec i a de ca ác e gene al pa a
bienes inmuebles u banos como consecuencia de una ponencia de
alo es o al ap obada en e 2009 y 2012.
En el pun o 4 de es e mismo a ículo 8, se es ablecen los supues os en
los que no se án de aplicación los ipos inc emen ados:
a) Municipios pa a los que se haya ap obado una ponencia de alo es
o al en e los años 2005 y 2008.
b) Municipios en los que se ap uebe una ponencia de alo es o al en
los años 2013 y 2014.
c) Municipios a los que, en el co espondien e pe iodo imposi i o,
esul e de aplicación lo dispues o en el a ículo 32.2 del TRLCI
(inc emen o de los alo es ca as ales a a és de los coe icien es de
ac ualización publicados en las sucesi as Leyes de P esupues os
Gene ales del Es ado).
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d) Municipios a los que, en el co espondien e pe iodo imposi i o,
esul e de aplicación lo dispues o en el a ículo 30 del Real Dec e o-
ley 8/2013 (al que nos hemos e e ido en el pun o an e io ).
Median e es a Ley 16/2013, se e ec úan ambién los ajus es écnicos
p ecisos en el TRLRHL, pa a el supues o en que la aplicación de los
coe icien es de ac ualización p e is os en el a ículo 32.2 del
TRLCI suponga un dec emen o de la base imponible de los inmuebles.
Pa a ello, se modi ican los a ículos 68 y 69, ela i os a la educción de
la base imponible del Impues o sob e Bienes Inmuebles.
Po o o lado, se modi ica el ex o e undido de la Ley del Ca as o
Inmobilia io pa a, po un lado, amplia el plazo pa a que los
Ayun amien os solici en la aplicación de los coe icien es de
ac ualización p e is os en el a ículo 32.2.
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2. OTRAS MEDIDAS NORMATIVAS. EL PROCEDIMIENTO DE
REGULARIZACIÓN.
2.1. PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN.
La disposición adicional e ce a del TRLCI ap obado po RDL 1/2004, de
5 de ma zo, egula el P ocedimien o de Regula ización Ca as al como
uno de los p ocedimien os de inco po ación al Ca as o de los bienes
inmuebles y de las al e aciones de sus ca ac e ís icas.
Es a modi icación no ma i a se in oduce, con e ec os desde 1 de ene o
de 2013, po el a ículo 16.3 de la Ley 16/2012, de 27 de diciemb e, po
la que se adop an di e sas medidas ibu a ias di igidas a la
consolidación de las inanzas públicas y al impulso de la ac i idad
económica.
El Plan de Regula ización Ca as al se implan a á en la o alidad de los
municipios del e i o io de égimen común, en e los eje cicios 2013 y
2017, co espondiendo a la Di ección Gene al del Ca as o de e mina ,
median e esolución que se publica á en el Bole ín O icial del Es ado, la
elación de municipios y los pe íodos en los que es e p ocedimien o
se á aplicable.
Ac ualmen e se inicia p e ia consul a al Ayun amien o, no sob e la
aplicación, de ca ác e obliga o io, sino en cuan o a la echa de inicio.
Son obje o de es e p ocedimien o las pa celas e inmuebles cuya
desc ipción en el Ca as o no concue da con la ealidad inmobilia ia
como consecuencia del incumplimien o del debe de decla a de o ma
co ec a y comple a an e el Ca as o, las ci cuns ancias de e minan es
de un al a o modi icación, y iene como in ga an iza conco dancia
en e la desc ipción ca as al y la ealidad inmobilia ia.
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2.1.1. Inmuebles a ec ados.
Todo inmueble obje o de un p ocedimien o de egula ización debe
cumpli , simul áneamen e, las siguien es condiciones:
Que se haya de ec ado una incidencia en la pa cela, iden i icada en el
mapa de de ección de incidencias, a a és de uno de los siguien es
mecanismos:
• Con as e ca og á ico u o os abajos de gabine e.
▪ C uce g á ico-al anumé ico.
▪ Reco ido de campo.
▪ Decla aciones ex empo áneas en pe íodo de egula ización.´
Que la incidencia de ec ada se e ie a a los siguien es inmuebles:
▪ Inmuebles u banos
▪ Inmuebles ús icos con cons ucción
▪ Aquellos que, con la na u aleza ús ica p e is a en la no ma i a
an e io a la Ley 48/2002, de 23 de diciemb e, del Ca as o
Inmobilia io, cuen en con cons ucciones indispensables pa a el
desa ollo de las explo aciones ag ícolas, ganade as o o es ales.
Que la incidencia consis a en la al a de inco po ación al Ca as o, o la
cons ancia incomple a del mismo, con las siguien es limi aciones:
▪ No se conside a án las al e aciones que a ec en únicamen e a
elemen os comunes.

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▪ En el caso de ob a nue a, de cons ucción ecien e o cons ucción
an igua, no son suscep ibles de egula ización:
 Las cons ucciones uinosas o las demoliciones o ales o
pa ciales.
 Las omisiones de cons ucción de supe icie in e io a 15m².
 Los inglados y cobe izos de pequeña en idad (a .4 TRLCI).
▪ En el caso de cons ucciones indispensables pa a las explo aciones
ag ícolas, ganade as y o es ales, no son suscep ibles de
egula ización:
 Las cons ucciones indispensables que igu en comple a y
co ec amen e desc i as en el Ca as o, pe o sin a ibu os de
alo po no habe se ealizado un p ocedimien o de alo ación
colec i a de ca ác e gene al con pos e io idad al 1 de ene o de
2006 (Disposición ansi o ia p ime a del TRLCI)
 Cuando, aún no igu ando comple a y co ec amen e desc i as
en Ca as o, la documen ación comple a y co ec a ela i a a las
mismas cons e en los a chi os de la Ge encia, en cualquie
o ma de sopo e.
▪ En las ampliaciones de cons ucción:
 No se conside a á ampliación, en sen ido es ic o y po sí sola,
la que se a in e io al 15% de la supe icie cons uida o iginal, y
al e na i amen e, la que sea in e io a 15m².
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▪ Re o ma in eg al o ehabili ación, o al o media:
 Re o ma in eg al o ehabili ación: cuando se p oduce una
al e ación de odos los elemen os cons uc i os es uc u ales
( o jados, mu os y achadas de ca ga) espec o de la
cons ucción o igina ia.
 Re o ma o al: cuando se p oduce una al e ación de odos los
elemen os cons uc i os no es uc u ales (suelos, pa edes,
abiques y achadas, ca pin e ía e ins alaciones) y del echado
(se cambie o no su es uc u a) espec o de la cons ucción
o igina ia.
 Re o ma media: cuando se p oduce una al e ación del echado
(se cambie es uc u a o no) o bien, un saneamien o de mu os o
o jados, espec o de la cons ucción o igina ia.
 No se conside a án po sí solas, aquellas e o mas de en idad
in e io a las señaladas, y en pa icula , las ac uaciones de
conse ación o man enimien o pe manen e del edi icio o de la
cons ucción, o aquellas que consis an en la mejo a de
ca pin e ías o de ins alaciones.
▪ Cambio de uso. No se án suscep ibles de egula ización a
excepción de aquellos p e is os en la no ma i a écnica de
alo ación ca as al.
▪ Que la al a de conco dancia con la ealidad inmobilia ia enga su
o igen en el incumplimien o de la obligación de decla a .
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▪ En cuan o a las decla aciones ex empo áneas de ob a nue a,
ampliación, e o ma o ehabili ación (902N) que se p esen en en el
plazo p e is o pa a la aplicación del p ocedimien o de
egula ización en el municipio, no se ami a án median e el
p ocedimien o de inco po ación median e decla aciones (a .13
TRLCI) sino po el p ocedimien o de egula ización (Disposición
adicional e ce a TRLCI)
▪ No se án obje o de egula ización las al e aciones ísicas sob e las
que no exis a obligación de decla a , en pa icula en los
supues os en los que el Ayun amien o es é acogido median e
o denanza iscal a égimen de comunicaciones del a ículo 14.b del
TRLCI.
▪ Que la inco po ación en el Ca as o de la omisión se enma que en
una de las siguien es si uaciones:
 Cuando implique un inc emen o del alo ca as al del
inmueble.
 Cuando la impo ancia écnica o ísica de la omisión jus i ique
la necesidad de ac ualiza la desc ipción ca as al, cualquie a
que sea el e ec o en su alo ación ca as al. Se excluyen de es a
si uación los cambios de uso de cons ucciones, que solo se án
obje o de egula ización cuando impliquen inc emen o del alo
ca as al.
 Cuando el obje o del p ocedimien o sea la inco po ación de
piscinas p i a i as. Las piscinas comuni a ias no son obje o de
egula ización.
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Ejemplos.
Figu a 22. Ejemplo de al a de decla ación de pis as depo i as.
Fuen e: Bases de Da os DGC de Valencia.
Figu a 23. Fal a de decla ación de ob a nue a.
Fuen e: .Bases de Da os DGC de Valencia.
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 79/142
▪ La egula ización excluye la aplicación de sanciones que se
hubie an podido exigi po incumplimien o del debe de decla a
de o ma comple a y co ec a.
▪ En lo ela i o al Impues o de Bienes Inmuebles, el de echo de la
Adminis ación pa a de e mina la deuda ibu a ia p esc ibe a los
4 años ( al y como es ablece al a ículo 66 de la Ley 58/2003, de 17
de diciemb e, Gene al T ibu a ia).
El plazo comenza á a con a se desde el día siguien e a aquel en
que inalice el plazo eglamen a io pa a p esen a la
co espondien e decla ación, siendo es e de dos meses a pa i del
día siguien e a la echa de o malización del hecho, ac o o negocio
decla ado.
▪ Los ac os esul an es de es e p ocedimien o son suscep ibles de
e isión en los é minos es ablecidos po la LGT, sin que la
in e posición de eclamaciones económico-adminis a i as
suspenda la ejecu o iedad.
▪ La ca ga de la p ueba con a lo decla ado, co esponde en es e
p ocedimien o a la Adminis ación (a ículo 105 LGT/2003), sin
pe juicio de la obligación de jus i ica a ca go de los obligados
ibu a ios, exigida po las leyes de los impues os.
▪ A pesa de la e idencia de al e aciones cons uc i as no decla adas
en los inmuebles de i ula idad ca as al desconocida, la DGC no
inicia el p ocedimien o de egula ización ca as al en elación a
es os, en an o no se esuel e y conoce el da o, po comp ome e
la consecución del obje i o de impulso a la ecaudación local y po
la imposibilidad de epe cu i el cos e del se icio de egula ización
ca as al.

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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 80/142
8º. Fin del pe íodo de egula ización.
Una ez inalizado el pe íodo de egula ización (6 meses) publicado en
la esolución de inicio del p ocedimien o en el BOE, no se pod án inicia
nue os expedien es de egula ización en el municipio.
Pod á con inua la ami ación de los expedien es iniciados, has a el
cumplimien o del plazo de 6 meses p e is o pa a su esolución.
Las al e aciones de ec adas y e lejadas en el mapa de incidencias que,
po al a de documen ación, e o es de i ula idad o insu iciencia en el
plazo y cumpliendo con los equisi os del p ocedimien o, no se hayan
podido ami a en el cu so de es e, segui án su ami ación como
expedien es de inspección, decla a i os o ecu sos, según el caso en el
que nos encon emos.
2.1.3. Financiación. La asa.
Pa a inancia el nue o p ocedimien o, se c ea una asa de
egula ización ca as al, con ca ác e de ibu o es a al, po impo e de
60 eu os po inmueble, que se de enga al inicio del p ocedimien o.
Cons i uye el hecho imponible de la asa, la egula ización de los
inmuebles obje o del p ocedimien o, a ándose de una asa con una
igencia empo al, no más allá de la du ación del p ocedimien o, es
deci 31/12/2017.
Son suje os pasi os de la asa las pe sonas ísicas o ju ídicas que engan
la condición de suje o pasi o del Impues o de Bienes Inmuebles en el
eje cicio en el que se haya iniciado el p ocedimien o de egula ización.
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 81/142
La ges ión de la asa de egula ización ca as al, co esponde a la
Di ección Gene al del Ca as o en pe íodo olun a io y a la Agencia
T ibu a ia en pe íodo ejecu i o.
El es ablecimien o de es a asa, nada iene que e con la exclusión de
la aplicación de las sanciones ecogidas en el apa ado cua o de la
Disposición Adicional e ce a del RDL 1/2004 (TRLCI).
Su es ablecimien o y cuan i icación encuen a su undamen o en la
inanciación del cos e del plan.
2.1.4. Repe cusión. Mapa de de ección de incidencias.
El p ocedimien o, de ca ác e obliga o io, aba ca odo el e i o io de
égimen común, un o al de 7.594 municipios, con una igencia limi ada
2013-2017.
La ac uación, si bien es comple a en su ex ensión, se limi a a los
inmuebles que no ibu an de con o midad con su ealidad ísica, an o
en bienes inmuebles u banos como ús icos con cons ucción. Mención
a pa e, me ecen las cons ucciones indispensables.
No se p oduce una nue a e isión de alo es ca as ales. Los inmuebles
egula izados se alo an con la ponencia igen e, no a ec ando el
p ocedimien o al es o de inmuebles que ibu an co ec amen e.
Se p e ende que la inanciación o al del p oyec o se cub a con la asa
de egula ización ca as al.
En cuan o al mapa de de ección de incidencias, pasa a con e i se en
axioma pa a la gene ación y ami ación de expedien es de
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 82/142
egula ización en un municipio: odas las omisiones de cons ucción
suscep ibles de egula ización deben se e lejadas y ipi icadas sob e la
ca og a ía ca as al pa cela ia, que se con ie e en el panel de con ol
de la e olución del plan.
Su elabo ación y ac ualización con inua, lo con ie e en una aliosa
he amien a que pe mi e a odos los agen es in oluc ados habla el
mismo lenguaje, uni o mando la p esen ación de los esul ados de los
eco idos de con as e que hay que ealiza en cada municipio, en
o ma de pa celas a ec adas po incidencias y su ipi icación.
Resul ados de la de ección:
Figu a 25. Mapa de es imación de omisiones.
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 83/142
En e el 3 % y el 10% de los inmuebles u banos de cada municipio
e isado, ha sido obje o de egula ización en la p ime a ase del
p ocedimien o 2013-2014.
En es e mismo pe íodo, el 84% de los inmuebles egula izados es
u bano. El 11,5% de los inmuebles es ús ico con cons ucciones
indispensables. El es o de los inmuebles ús icos egula izados (4,5%),
se si úa en municipios de ponencias pos e io es a 2006.
Un 38% de los inmuebles egula izados, lo son po incumplimien o del
debe de decla a la cons ucción, encon ándose alo ados como suelo
acan e. Un 33% adicional co esponde a las ampliaciones,
undamen almen e en i ienda uni amilia .
Figu a 26: Resul ados es adís icos 2013/2014.
Fue e: In o mación es adís ica DGC.
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 84/142
2.1.5. Di e encias con o os p ocedimien os.
▪ Inco po ación median e decla aciones
▪ Inco po ación median e solici udes
▪ Inco po ación median e comunicaciones
▪ P ocedimien o de subsanación de disc epancias y ec i icación
▪ P ocedimien o de inspección ca as al
▪ Inco po ación median e decla aciones:
Son decla aciones los documen os po los que se mani ies a o
econoce an e el Ca as o Inmobilia io, que se han p oducido las
ci cuns ancias de e minan es de un al a, baja o modi icación de la
desc ipción ca as al de los inmuebles (a . 13 del TRLCI). Añade
que son los i ula es ca as ales los obligados a o maliza las
decla aciones.
Las decla aciones ca as ales son obliga o ias, po lo que su
incumplimien o cons i uye in acción ibu a ia simple, de
con o midad con lo es ablecido en el a . 70.a) del TRLCI.
Desde la pe spec i a del IBI, es a decla ación no es una me a
obligación o mal de ca ác e censal, dado que su incumplimien o
impedi á que la En idad Local pueda p ac ica la adecuada
liquidación del IBI, con el consecuen e pe juicio pa a la Hacienda
Municipal.
De acue do con lo an e io , en los municipios en los que se es é
lle ando a cabo un p ocedimien o de egula ización ca as al, el
incumplimien o del debe de decla a de o ma co ec a y
comple a, den o de los plazos es ablecidos po el TRLCI, legaliza á

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a a és de es e p ocedimien o (a . 16.3. de la Ley 16/2012, de 27
de diciemb e).
Es a egula ización exclui á la aplicación de las sanciones que
hubie an podido exigi se po el incumplimien o de la obligación de
decla a las ci cuns ancias de e minan es del al a o modi icación
de las mismas.
▪ Inco po ación median e solici udes:
De ine en el a . 11 del TRLCI y egulado en el TRLCI y en el RD
417/2006 de 7 de ab il, pon el que se desa olla el TRLCI (en
adelan e RCI).
Se dis inguen 4 supues os undamen ales:
 Solici ud de baja que iene po obje o la cancelación o
modi icación de la insc ipción e ec uada a a o del solici an e y
la inco po ación, si p ocede, de un nue o i ula ca as al.
 Solici ud de inco po ación de los de echos eales de dis u e.
 Solici ud de inco po ación de co i ula es.
 Solici ud de insc ipción de as e os y plazas de
es acionamien o.
Todas es as solici udes ienen ca ác e olun a io, es deci , no
exis e una obligación legal pa a su o malización, po lo que no
a ec an al ámbi o ma e ial del p ocedimien o de egula ización,
que como ya hemos señalado, esul a de aplicación solo en los
supues os de incumplimien o del debe de decla a .
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▪ Inco po ación median e comunicaciones:
A a és del p ocedimien o de inco po ación median e
comunicación p e is o en el a . 14.b) del TRLCI, algunos
Ayun amien os se han obligado a pone en conocimien o del
Ca as o Inmobilia io los hechos, ac os o negocios suscep ibles de
gene al un al a, baja o modi icación ca as al, de i ados de
ac uaciones pa a las que se haya o o gado la co espondien e
licencia o au o ización municipal.
Es a medida, si bien iene ca ác e olun a io pa a los
Ayun amien os, en el supues o de que se haya es ablecido, exime
a los suje os pasi os del IBI de la obligación de decla a los ci ados
hechos, ac os o negocios (a . 76.2. del TRLRHL).
De lo expues os an e io men e, esul a la incompa ibilidad legal
con el p ocedimien o de egula ización ca as al, po no exis i
incumplimien o del debe de decla a .
▪ P ocedimien o de subsanación de disc epancias y ec i icación:
Se egula en el a . 18 del TRLCI, cons i uyendo un p ocedimien o
que si e pa a la ac ualización del Ca as o en aquellos casos en los
que la Adminis ación iene conocimien o de la al a de
conco dancia en e la desc ipción ca as al de los bienes inmuebles
y la ealidad inmobilia ia y su o igen no de i a del incumplimien o
de las obligaciones de decla ación y comunicación con empladas
en el TRLCI.
En los é minos desc i os, el p ocedimien o de egula ización
esul a á compa ible con el p ocedimien o de subsanación de
disc epancias, po no exis i incumplimien o po pa e del i ula
ca as al.
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▪ P ocedimien o de inspección ca as al:
Regulado en el a . 19 y siguien es del TRLCI, las ac uaciones de
comp obación e in es igación obje o de es e p ocedimien o,
end án po obje o e i ica el adecuado cumplimien o de las
obligaciones y debe es es ablecidos en la no ma i a ca as al.
Comp oba á po an o la in eg idad, exac i ud y e acidad de las
decla aciones y comunicaciones eguladas po el TRLCI e
in es iga á la posible exis encia de hechos, ac os o negocios que
no hayan sido decla ados o comunicados o que lo hayan sido
pa cialmen e.
Desde la pe spec i a del p ocedimien o de egula ización ca as al,
el p ocedimien o de inspección ambién se e á a ec ado, al
menos en elación con los inmuebles u banos y aquellos ús icos
con cons ucción, dado que ambos p ocedimien os ope an en
es os supues os sob e los mismos hechos, ac os o negocios.
En es e sen ido, la inspección queda á in e umpida mien as se
desa olla en el municipio el p ocedimien o de egula ización. Po
o o lado aquellos expedien es que po dis in as ci cuns ancias no
lleguen a ami a se median e el p ocedimien o de egula ización,
pasa an a hace lo median e inspección, una ez ce ada la en ana
de egula ización.
Si bien ambos p ocedimien os, de egula ización e inspección,
ienen po obje o los mismos hechos, ac os o negocios, exis e una
di e encia undamen al en e ambos; El p ocedimien o de
inspección lle a implíci a la aplicación de sanciones po
incumplimien o de debe de decla a , así como la liquidación de los
eje cicios ibu a ios no p esc i os en el caso del IBI. El
p ocedimien o de egula ización sin emba go, sus i uye la
aplicación de sanciones po un único pago de 60 € en concep o de
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asa, cuyo impo e se des ina a la inanciación del p opio
p ocedimien o, al ma gen, eso sí, de la liquidación igualmen e de
los eje cicios ibu a ios no p esc i os, indicada an e io men e.
2.1.6. Obje i o
El plan de egula ización ca as al nace como ins umen o en la lucha
con a el aude iscal inmobilia io y en el impulso a la inanciación
local, siendo su obje i o esencial la inco po ación al Ca as o de las
omisiones de inmuebles y de al e aciones de sus ca ac e ís icas, pa a su
co ec a alo ación ca as al y consecuen e, gene al y jus a ibu ación.
Es a cen alización de la compe encia pa a la ejecución de un plan único
e in eg al de ac ualización del Ca as o, canaliza y homogeneíza la
mul i ud y dispe sión de inicia i as pa a la inco po ación de omisiones
que habían p oli e ado en los úl imos años, e i ando pa icipación
alguna en los cos es necesa ios po pa e de las en idades locales o
colabo ado as, máximas bene icia ias de unos esul ados ga an izados
po su coo dinación y exhaus i idad.
2.1.7. Las cons ucciones ús icas indispensables.
En pa alelo a la egula ización, en aquellos municipios en los que no se
haya lle ado a cabo un p ocedimien o de alo ación colec i a de
ca ác e gene al con pos e io idad al 1 de ene o de 2006, se
de e mina á un nue o alo ca as al pa a aquellos bienes inmuebles
que, con a eglo a la no ma i a an e io a la Ley 48/2002, de 23 de
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Municipios y P o incias, en el elación con es e asun o aco dó lo
siguien e:
o P opone una e o ma del TRLCI que es ablezca nue os c i e ios
de clasi icación del suelo de na u aleza u bana y de alo ación
de los suelos u banizables que no dispongan de un
planeamien o de desa ollo, con o me al c i e io ecogido en la
sen encia del TS.
o Pa a de e mina el olumen de suelos u banizables a ec ados o
no po los nue os c i e ios de clasi icación, se á necesa ia la
colabo ación de los Ayun amien os con las Ge encias del
Ca as o, siendo es os p ime os quienes debe án acili a
in o mación su icien e sob e el planeamien o igen e en cada
momen o, con el in de ecoge es os c i e ios en u u as
ponencias.
 El cambio de na u aleza de u bana a ús ica de los suelos
u banizables sec o izados sin Plan Pa cial (o simila ) que pe mi a su
desa ollo, se es á lle ando a cabo median e la ami ación de
P ocedimien os Simpli icados, con e ec o el 1 de ene o del año en
el que se inicie el p ocedimien o, con las siguien es
conside aciones:
o Los suelos u banizables sec o izados sin o denación de allada,
pasa án a se de na u aleza ús ica a e ec os ca as ales, si bien
su alo ación se e á epe cu ida po un coe icien e de
localización que oma á en conside ación es a ci cuns ancia,
di e enciándolo de los suelos clasi icados como ús icos po el

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planeamien o municipal.
o El nue o alo ca as al de es os e enos se á el esul ado de
mul iplica la supe icie del e e ido suelo po el alo uni a io
ob enido de aplica un coe icien e de 0,60 de acue do con los
a ículos 1 y 2 de la igen e O den de Módulos
EHA/3188/2006, y po el coe icien e de e e encia al me cado
de 0,5.
o La O den de Módulos EHA/3188/2006, iene a desa olla el
manda o con enido en el a ículo 30.2.c) del TRLCI, que dispone
que, en an o no se ap uebe el planeamien o de desa ollo que
es ablezca la edi icabilidad a ma e ializa en cada una de las
pa celas a ec adas po una modi icación de planeamien o que
haya de e minado cambios en la na u aleza del suelo, po
inclui lo en ámbi os delimi ados, dichos bienes pod án se
alo ados median e la aplicación de los módulos especí icos
pa a los dis in os usos que se es ablezcan po O den del
Minis o de Economía y Hacienda.
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2.2.3. Modi icación del TRLCI
 U banizables ús icos.
 U banizables u banos.
La ley 13/2015, de 24 de junio, de Re o ma de la Ley Hipo eca ia
ap obada po Dec e o de 8 de eb e o de 1946 y del ex o e undido de
la Ley del Ca as o Inmobilia io, ap obado po Real Dec e o Legisla i o
1/2004, de 5 de ma zo, es ablece las modi icaciones no ma i as
necesa ias pa a adop a los cambios de c i e io ma cados po la
sen encia TS 30/05/2014, en lo ela i o undamen almen e a los suelos
u banizables.
Modi ica la edacción del a ículo 7, le a b), “bienes inmuebles u banos
y ús icos”, que queda edac ada del siguien e modo:
“b) Los e enos que engan la conside ación de u banizables o aquellos
pa a los que los ins umen os de o denación e i o ial y u banís ica
ap obados p e ean o pe mi an su paso a la si uación de suelo
u banizado, siemp e que se incluyan en sec o es o ámbi os espaciales
delimi ados y se hayan es ablecido pa a ellos las de e minaciones de
o denación de allada o po meno izada, de acue do con la legislación
u banís ica aplicable”.
La edacción o iginal de es e pun o po el TRLCI, egulado po RDL
1/2004, señalaba:
“b) Los e enos que engan la conside ación de u banizables o aquellos
pa a los que los ins umen os de o denación e i o ial y u banís ica
p e ean o pe mi an su paso a la si uación de suelo u banizado, siemp e
que es én incluidos en sec o es o en ámbi os espaciales delimi ados, así
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como los demás suelos de es e ipo a pa i del momen o de ap obación
del ins umen o u banís ico que es ablezca las de e minaciones pa a su
desa ollo”.
La nue a edacción de es e a ículo, exige pa a la inclusión de un suelo
den o de la delimi ación de suelo de na u aleza u bana a e ec os
ca as ales, no solo que es é sec o izado sino que disponga de
o denación de allada.
La ami ación de es as modi icaciones alo a i as se ins umen a án
median e P ocedimien os Simpli icados, cuyos supues os se es ablecen
en el a ículo 30, “p ocedimien o simpli icado de alo ación colec i a”,
al que ambién da una nue a edacción la Ley 13/2015, de 24 de junio.
Los supues os undamen ales son los siguien es:
Figu a 28. Delimi ación suelo de na u aleza u bana igen e y nue o. Fuen e:
P esen ación DGC, Dipu ación de Salamanca, 6 de no iemb e de 2013.
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1º. Suelos u banizables sec o izados sin o denación de allada:
Salen de la delimi ación de suelo de na u aleza u bana. Se alo a án
como suelos de na u aleza ús ica a ec ados po un ac o de
localización que econoce en la alo ación su condición de
u banizables y su p oximidad a núcleos desa ollados.
2º. Suelos u banizables NO sec o izados:
Salen de la delimi ación de suelo de na u aleza u bana y se
alo a án como cul i os.
La disposición ansi o ia sép ima de la nue a Ley 13/2015, de 24 de
junio, es ablece el “Régimen ansi o io pa a la aplicación de la
modi icación de la le a b) del apa ado 2 del a ículo 7”, según lo
siguien e:
“El cambio de na u aleza de los bienes inmuebles u banos cuya
clasi icación no se co esponda con la le a b) del apa ado 2 del
a ículo 7 en la edacción dada al mismo po la Ley 13/2015, de 24 de
junio, de e o ma de la Ley Hipo eca ia ap obada po Dec e o de 8 de
eb e o de 1946 y del ex o e undido de la Ley del Ca as o
Inmobilia io ap obado po Real Dec e o Legisla i o 1/2004, de 5 de
ma zo, se á de aplicación a pa i del p ime p ocedimien o simpli icado
de alo ación colec i a que se inicie con pos e io idad a su en ada en
igo . A ales e ec os los Ayun amien os debe án suminis a a la
Di ección Gene al del Ca as o in o mación sob e los suelos que se
encuen en a ec ados. Dicho p ocedimien o se ajus a á a lo dispues o
en la le a g) del apa ado 2 del a ículo 30, con excepción de su
e ec i idad, que end á luga el 1 de ene o del año en que se inicie
dicho p ocedimien o”.
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3. EL FUTURO DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN COLECTIVA.
LA BÚSQUEDA DE UN NUEVO MODELO DE VALORACIÓN.
Según hemos is o has a aho a, el alo ca as al se calcula omando
como e e encia el alo de me cado, ijándose dicha e e encia en el
momen o de la ealización de la ponencia de alo es del municipio,
documen o con el que se inician los p ocedimien os de alo ación
colec i a, bien sean gene ales o pa ciales.
Es os p ocedimien os de alo ación no solo son muy cos osos, sino que
se p oducen en ciclos muy la gos y ca ecen de la lexibilidad su icien e
pa a adap a se a las cambian es ci cuns ancias del me cado
inmobilia io.
La necesidad de ap oxima los alo es ca as ales al alo ac ual de
me cado, ha lle ado en los dos úl imos años a la ap obación a a és de
la Ley de P esupues os Gene ales del Es ado, de los coe icien es de
ac ualización ampa ados en el a ículo 32.2. del TRLCI a los que se
e ie e el pun o 1.2.2. de es e abajo, si bien es a medida no ga an iza
la adecuación de alo es, siendo po es ad de los Ayun amien os la
solici ud de su aplicación.
Al ma gen de es a medida, se hace necesa io acome e una e o ma de
los sis emas de alo ación, buscando su simpli icación y lexibilidad, que
pe mi a la de e minación de un alo de me cado de los inmuebles,
como base de una polí ica ibu a ia más jus o. Es po eso que la
Di ección Gene al del Ca as o en su Plan de Obje i os pa a 2015, ija
como obje i o la ob ención de un “ alo de e e encia” ac ualizado
anualmen e, que pe mi a ene un conocimien o ajus ado del alo de
me cado de odos los inmuebles. Exis e la p e ensión de pone es e
alo de e e encia a disposición de las dis in as adminis aciones
ibu a ias, como ins umen o pa a las comp obaciones de alo es

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ealizadas en la ges ión de di e en es ibu os, de acue do con lo
es ablecido en la Ley Gene al T ibu a ia. Es e alo se i ía igualmen e
al p opio o ganismo en las labo es de coo dinación, edacción de
ponencias de alo es o pa a el es ablecimien os de los coe icien es de
ac ualización de los alo es ca as ales, den o odo ello de las
compe encias de la Di ección Gene al del Ca as o.
Se pe sigue po an o la ob ención de un alo e e enciado al me cado,
más anspa en e y pe manen emen e ac ualizado, espe ando los
p incipios de jus i ica ibu a ia y de e icacia adminis a i a.
Con iene señala , que el modelo buscado no se analiza desde la
pe spec i a de la ob ención de un alo indi idualizado del inmueble,
sino desde una óp ica global, an o a escala espacial como empo al.
En la ac ualidad con cada p ocedimien o de alo ación se comienza de
nue o de ce o. La nue a medición del me cado no gua da, po lo
gene al, elación alguna con la an e io , llegando a p oduci se ajus es
que en gene al son b uscos y he e ogéneos. De ahí el impac o social
que siemp e acompaña a los P ocedimien os de Valo ación Colec i a.
El nue o modelo de alo ación p e ende el man enimien o con inuo de
la alidez de los alo es inicialmen e asignados, median e un sis ema de
alo ación basado en las zonas de alo y en el Obse a o io Ca as al
del Me cado Inmobilia io.
La necesidad de un nue o modelo me odológico y p ocedimen al, iene
ma cada po la imposibilidad de ealiza una ponencia de alo es que
aba que odo el e i o io compe encial de la Di ección Gene al del
Ca as o.
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3.1. De e minación del alo de e e encia.
La desc ipción del modelo pa e del alo de e e encia, ambién
de inido en ocasiones como alo es adís ico, que p e ende da
conocimien o pe manen e y ac ualizado, del in en a io de la iqueza
inmobilia ia del e i o io de égimen común.
El alo es adís ico o de e e encia se á el p ecio más p obable po el
cual pod ía ende se, en e pa es independien es, un inmueble lib e
de ca gas, ob enido po aplicación de las eglas de alo ación ca as al,
enma cado concep ualmen e en el a ículo 23 del TRLCI (c i e ios y
lími es del alo ca as al). Se busca con ello la a monización de los
concep os de alo ca as al y alo de me cado, en un me cado
impe ec o, en el que en ocasiones la de e minación del p ecio inal de
una ope ación se undamen a en c i e ios subje i os o de opo unidad,
basados en modelos de compo amien o y es adís icos, y no en
p incipios ma emá icos exac os.
El alo de e e encia p e ende se ese alo p obable que cualquie
ipo de inmueble puede llega a alcanza en el me cado en caso de
en a, basado en las no mas obje i as de alo ación ca as al, lo que lo
do an de la necesa ia ga an ía de solidez y uni e salidad de esul ados.
Coo dinación de módulos de suelo y cons ucción in e elacionados
e i o ialmen e.
Aplicación del mé odo de eposición en el ma co alo a i o de las
je a quías de alo de suelo y módulos de cons ucción, posibili ando la
ob ención de un alo p obable de me cado pa a odos y cada uno de
los bienes inmuebles del e i o io, con independencia de su uso y
ca ac e ís icas.
Cobe u a de odas las si uaciones de me cado posibles, incluso de
aquellas en las que no se de ec a mues a su icien e, como es el caso de
poblaciones con escaso o nulo me cado inmobilia io, en las que la
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aplicación combinada de los mé odos de co e y eposición, pe mi e la
es imación de esul ados que di ícilmen e pod ían alcanza se con los
mé odos de ex acción di ec a de mues as de me cado (mé odo de
compa ación).
La comp obación de la cohe encia y coo dinación de los alo es así
ob enidos, es a ea del OCMI.
3.2. Valo del suelo. De e minación de los mapas de zonas de alo .
La de inición de las je a quías zonales pa e de la iden i icación de los
p oduc os inmobilia ios ipo, lo que pe mi e de ini un ca álogo de
ipologías compa ables, ex ensible a odo el e i o io de égimen
común en si uaciones conside adas semejan es.
Es a écnica es la aplicada en la alo ación ca as al de las
cons ucciones, ex endida aho a a la alo ación de suelo, pa a lo que se
de inen 60 in e alos de alo de suelo.
En el modelo de cálculo ac ual del alo ca as al, lo módulos se
de e minan pa a cada municipio con mo i o de la ap obación de la
co espondien e ponencia de alo es y pe manecen inal e ables
du an e la igencia de la misma, es deci has a que se lle e a cabo en el
municipio un nue o P ocedimien o de Valo ación Colec i a. Los alo es
ca as ales así calculados solo se ac ualizan median e los coe icien es
publicados en la Leyes de P esupues os Gene ales del Es ado, que han
esul ado no se lo su icien emen e sensibles pa a e i a la pé dida
p og esi a y he e ogénea de e icacia dichos alo es.
El modelo p opues o pa a el cálculo del alo de e e encia pa e de la
aplicación en odo momen o de los módulos ac ualizados pa a el año
de e ec os del cálculo, asociado a un mapa de alo es coo dinado.
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Los abajos de zoni icación de los municipios, se ealiza on has a 2005
po calle y amo y desde en onces po zonas de alo , o o gando con
es e cambio una mayo anspa encia, especialmen e en la de inición
e i o ial de la alo ación de suelo. El mapa de zonas de alo es el
esul ado de la je a quización de alo es de suelo en odo el e i o io,
ob enido con c i e ios homogéneos de coo dinación a ni el nacional. El
mapa se con igu a como un conjun o de ecin os o ámbi os delimi ados
del e i o io, ep esen a i os de alo es homogéneos de suelo según
uso, exp esados en o ma de alo es de epe cusión (R) o alo es
uni a ios (U) asociados a una de las 60 je a quías de inidas al e ec o, y
que se denominan zonas de alo .
La p ime a e apa es la o mación del mapa de zonas de alo es la
delimi ación de ámbi os homogéneos de alo de suelo pa a cada uso.
Ac ualmen e odos los municipios ienen una delimi ación de suelo de
na u aleza u bana a e ec os ca as ales, con o me a la úl ima ponencia
de alo es ap obada, y en gene al aco de con lo ecogido en el
planeamien o u banís ico co espondien e.
Den o de la delimi ación de suelo de na u aleza u bana, el uso más
ex endido en el ámbi o del e i o io común es el uso esidencial, po
ello la capa de zonas de alo de es e uso, se ealiza á pa a odos los
municipios. Igualmen e se debe án ealiza los mapas de alo o capas
pa a los usos es an es, pudiendo exis i an os mapas como usos con
alo es dis in os al esidencial con emplemos: come cial, o icina,
almacén, indus ial, u ís ico y ga ajes, no esul ando necesa io
ealiza los si no hay alo es dis in os. El mapa de alo de ini i o se á el
esul ado de usiona en una sola odas las capas. En el caso de
municipios sin dinámica inmobilia ia, la delimi ación po zonas se ha á
po g upos de municipios, según la clasi icación de los mismos ealizada
en la Coo dinación Nacional de Valo es. Es a clasi icación oma en
conside ación una se ie de aspec os que pe mi en un análisis de
me cado en su conjun o, ales como:
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 No a ios y Regis ado es: es a in o mación se p ocesa
au omá icamen e en la base de da os ca as al.
 Impo es consignados en esc i u as p oceden es de las
decla aciones 901N y ecu sos: se inco po a a la base de da os
ca as al el alo consignado po el decla an e en el documen o
que ac edi e la ansmisión.
 Tasaciones: p oceden es de pe i aciones ealizadas po los
Agen es de la P opiedad Inmobilia ia colegiados, así como de
o e as en las ansacciones inmobilia ias de comp a en a y de
alquile en que in e ienen.
 O e a: ecopilada po las Ge encias e inco po ada a la base de
da os cuando se iene conocimien o de ella.
 FASE 2: Selección de unidades mues ales ep esen a i as.
La calidad del conocimien o que esul e del análisis de los da os,
depende en un ele ado po cen aje de la calidad de la in o mación
ob enida. En es a ase se in eg an las a eas de limpieza y selección de
da os, que no malmen e exigen la mayo pa e del iempo en un
p oceso de ex acción del conocimien o.
El p oceso de selección se ealiza á en es e apas:
 Selección au omá ica: median e el es ablecimien o de una se ie
de c i e ios p ees ablecidos, en unción del o igen de las
unidades que componen la mues a. Se ci an algunos de los
il os que pe mi en econoce la unidades ue a de ango:
i ienda p o egida, incas in aedi icadas o ac os ju ídicos
dis in os de la comp a en a, en e o os.

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 Selección semiau omá ica: median e la u ilización de
he amien as de apoyo que pe mi an el a amien o global de
las unidades mues ales, pa a el econocimien o de
compo amien os anómalos. Se ecu i á en e o as
he amien as, a los g á icos de dis ibución de mues as po
polígonos y en unción de de e minados a ibu os, mapas de
alo , he amien as de localización geog á ica, e c.
 Selección manual: a amien o indi idualizado de cada una de
las unidades mues ales. Es a úl ima e apa end á como
esul ado las unidades mues ales no ep esen a i as y las
unidades mues ales ep esen a i as, que en e o as
u ilidades, se i án como base pa a la elabo ación de es udios
de me cado.
 FASE 3: Modelización.
Las he amien as de modelización ienen que se i pa a ex ae
conocimien o ú il del me cado en la oma de decisiones y comp oba
po un modelo álido écnicamen e, que el alo de e e encia de
me cado es co ec o.
Los modelos con los que se abaja con mayo ecuencia en
alo aciones inmobilia ias masi as, son las eg esiones, lineal y
algo í mica, las edes neu onales, los ecinos más p óximos, edes de
Kohonen o los á boles de decisión, algunos de ellos p o usamen e
u ilizados y desa ollado en Ca as o. Cada uno de ellos conlle a un
conocimien o de la écnica y unas peculia idades dis in as, si bien odos
son modelos álidos.
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 FASE 4: Ex acción del conocimien o: oma de decisiones.
Lo e dade amen e in e esan e y el obje i o inal es la calidad del
conocimien o ex aído, que nos pe mi a la es imación del alo de
me cado incluso en los luga es donde no exis e me cado.
El conocimien o que que emos ex ae es en e o os, la je a quía de
zonas de alo y la cuan ía asignada a cada una, que jun o con el es o
de a iables an a de e mina si el modelo de alo es adís ico ca as al
es álido o no.
Todo el lujo de abajo se comple a con la comp obación de que el
modelo ealiza una alo ación den o de unos pa áme os conside ados
acep ables.
En los luga es de dinámica inmobilia ia ele ada, el alo end á dado
po el p opio me cado e iden e, en las zonas donde el me cado
inmobilia io no se p oduzca de o ma an ob ia, al base de da os
pe mi i á compa a zonas pa ecidas y da os de me cado álidos, y en
aquellas zonas donde el me cado no exis a, el alo se o ma á g acias a
la base de da os del Ca as o, que pe mi e es ima el alo de
eposición de los inmuebles man eniendo la cohe encia con el es o de
zonas y con el me cado en su conjun o.
El OCMI comp ueba que el sis ema de alo ación masi a, en su
conjun o, cumple con los equisi os mínimos acep ables.
 FASE 5: Di usión y uso de la in o mación.
La DGC in e cambia de mane a sis emá ica in o mación ela i a a los
bienes inmuebles, siendo ocación de Ca as o el se i de banco de
da os disponible pa a las adminis aciones públicas. El olumen de
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in o mación acili ada, se in ensi ica año as año. Se p e ende en e
o as u ilidades, que las adminis aciones públicas dispongan de la
in o mación inmobilia ia ca as al necesa ia pa a el eje cicio de sus
unciones, e i ando a los ciudadanos la solici ud de ce i icados
ca as ales de in o mación accesible pa a las adminis aciones públicas
ges o as, cuando és as puedan dispone de la in o mación ca as al
median e acceso elemá ico a la base de da os nacional del Ca as o.
La in o mación ca as al es u ilizada pa a la de e minación de la
capacidad económica en los p ocesos de concesión de ayudas públicas,
ales como el acceso a i ienda p o egida, la concesión de becas de
es udios, ayudas pa a esidencias de la e ce a edad, comedo es
sociales, e c.
En ocasiones se ecu e ambién a la in o mación ca as al pa a la
comp obación de la inexis encia de p opiedades, como equisi o pa a el
acceso a los se icios de jus icia g a ui a.
Es da o ca as al es u ilizado cada ez más po ciudadanos y emp esas,
en apoyo a odo ipo de ac uaciones, si uándose el Ca as o a la cabeza
de las ins i uciones públicas que han apo ado po la anspa encia,
apo ando un da o abie o al se icio de ciudadanos y o ganismos
públicos.
Siguiendo en es a di ección, la DGC ha que ido pone a disposición de
adminis aciones y pa icula es, las he amien as necesa ias pa a
ealiza las comp obaciones de alo , que si bien en los úl imos años se
habían des i uado po el dis anciamien o de la alo ación ca as al en
elación a esa e e encia eó ica me cado de 0,5, a a és del alo de
e e encia uel e a se i al menos en p incipio, como es imación del
alo de los inmuebles, ob enido de mane a ágil, p ác ica y segu a.
El obje i o inmedia o de la DGC es la pues a a disposición del da o,
como ins umen o pa a la de e minación del alo de me cado, si bien
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en un u u o p óximo no es á plani icada la sus i ución de es e alo de
e e encia po el alo ca as al a e ec os ibu a ios, sí de
comp obación de alo . Se i á es e alo ambién pa a la de ección de
incidencias y el es ablecimien o de mejo as en el ac ual p ocedimien o
de alo ación.
Con el OCMI, la DGC uel e a po a po la anspa encia y la jus icia
ibu a ia, in en ando se i de e e encia cie a al alo del me cado
inmobilia io, o eciendo una in o mación e az y ú il sob e el alo de
los inmuebles.
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4. EL CATASTRO EN LOS MEDIOS.
El Ca as o como o ganismo alo ado , es p o agonis a con ela i a
ecuencia en los medios de comunicación, con i ula es en ocasiones
polémicos.
Se adjun an a con inuación ex ac os de algunos a ículos de p ensa
online en elación al p ocedimien o de egula ización ca as al así como
a la ecien e sen encia del T ibunal Sup emo al espec o de la
alo ación ca as al de suelos u banizables.
4.1. Re e encias al “ca as azo” en p ensa online.
Según hemos is o en el apa ado 2.1. de es e abajo, los supues os en
los que iene luga la egula ización, son casos asados y siemp e
mo i ados po la al a de decla ación o la decla ación incomple a de
hechos, ac os o negocios con epe cusión sob e el alo ca as al.
Po o o lado se a a de un p ocedimien o que se lle a á a cabo en
odo el e i o io nacional, si bien se da p io idad en el iempo, a
aquellos municipios que han solici ado exp esamen e su aplicación, así
como se in o ma de su inicio a aquellos que no lo han solici ado,
posponiéndose en los supues os en los que el consis o io solici a su
aplazamien o.
Los abajos se ealizan, po encomienda de ges ión, a a és de
SEGIPSA, dado que la Adminis ación del Es ado no dispone de medios
su icien es como pa a lle a a cabo un p oyec o de al en e gadu a con
pe sonal unciona io.
Si bien la in o mación señalada es pública, el p ocedimien o anunciado
y los medios p opios de la Adminis ación escasos, no al an en la

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p ensa alusiones al “ca as azo” con di e en es in e p e aciones en
cuan o al concep o, o comen a ios en elación a la do ación incluso de
“medios aé eos” y a la inocencia de los Ayun amien os, en cualquie
caso, en cuan o a su al a de in e és en la ami ación del
p ocedimien o.
Se añade un a ículo en el que se hace alusión a la aplicación de
coe icien es de ac ualización y uno más al espec o del con enio
i mado con el Consejo Gene al de Colegios de Adminis ado es de
Fincas, publicado en el BOE en ma zo de 2015.
Figu a 29. La Opinión de Tene i e. 23 de no iemb e de 2014. Hacienda as ea
ob as en casas de 39 municipios pa a cob a más IBI. Disponible en:
h p://www.laopinion.es/economia/2014/11/23/hacienda- as ea-ob as-casas-
39/576780.h ml
“¿Ha ce ado su balcón pa a gana unos me os al salón? ¿Ha
habili ado un sucedáneo de á ico echando la e aza? ¿Ha decidido
pe de pa e del ja dín pa a acondiciona un ga aje? ¿O simplemen e ha
ampliado el iejo cua o de la pile a de su azo ea? Si es así, es á us ed
en e los ecinos de los casi 40 municipios cana ios que es án siendo
inspeccionados, o lo se án en b e e, po los unciona ios enca gados de
ejecu a la campaña de egula ización ca as al con que Hacienda p e é
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mejo a la inanciación de las co po aciones locales. En una inspección
que incluye has a medios aé eos pa a que nada se escape.“
“...Hacienda de iende que se a a incluso de una medida bené ola,
po que la campaña de egula ización ca as al sus i uye la sanción de
has a 6.000 eu os que pod ía ecibi el p opie a io po el pago de una
asa de 60 eu os en el momen o de la egula ización de la e o ma. Pe o
ocu e que, además, la medida es e oac i a, es deci que empieza a
compu a desde el momen o en que se lle ó a cabo la ob a po lo que,
aplicados los plazos de p esc ipción, el p opie a io es á obligado a paga
el inc emen o del alo del inmueble has a las cua o años an e io es.”
Figu a 30: Dia io de Cádiz – Chiclana. 19 de junio de 2015. Un p oceso de
egula ización ca as al del Gobie no a ec a á al ecibo del IBI. Disponible en:
h p://www.dia iodecadiz.es/a icle/chiclana/2054786/p oceso/ egula izacion/
ca as al/gobie no/a ec a a/ ecibo/ibi.h ml
"Se a a de una ac uación que nos iene impues a desde el Ca as o y
en absolu o el Ayun amien o iene nada que e con esa decisión",
señalaba aye el nue o delegado municipal de Hacienda, Joaquín
Gue e o Bey (PSOE), quien añadió que " oda aquella p opiedad que
cuen e con edi icaciones no egula izadas, se le aplica á desde el
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Ca as o una asa de 60 eu os po inmueble egula izado, además del
co espondien e inc emen o en el ecibo de la con ibución".
Figu a 31: 20 minu os – Mad id. 16 de eb e o de 2015. Hacienda de ec a 9.541
ob as ilegales en 20 municipios mad ileños e in es iga o os 62. Disponible en:
h p://www.20minu os.es/no icia/2373024/0/hacienda-de ec a/ob as-
ilegales/ ein ena-municipios-mad ilenos/
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 120/142
“...en dicha comunicación se especi ica que "los pad ones ca as ales
ecoge án los inmuebles egula izados con su alo co espondien e,
pa a que las en idades locales ges ionen el IBI, y liquiden las cuo as
co espondien es a los a asos po eje cicios no p esc i os", en es e caso,
cua o años.”
“Miles de mad ileños se an a encon a en un u u o o se han
encon ado ya con una subida inespe ada en el ecibo del Impues o de
Bienes Inmuebles (IBI). El mo i o no iene nada que e con ninguna
e isión de los alo es ca as ales. La azón es que la Di ección Gene al
del Ca as o ha encon ado algún ipo de ob a no decla ada o
i egula idad u banís ica en su i ienda.”
“Pa a de ec a es as i egula idades u banís icas, Hacienda cuen a con
a ios mecanismos: desde o og a ías aé eas has a los adicionales
inspec o es que se desplazan a las i iendas a comp oba si la
in o mación que ienen en el ca as o concue da con la ealidad.”
Figu a 32: La Voz de Galicia. 8 de ma zo de 2015. El Ca as o descub ió en un
año en Galicia 25.600 inmuebles sin decla a . Disponible en:
h p://www.la ozdegalicia.es/no icia/economia/2015/03/08/inmuebles-
ocul os-ca as o-paga an-media-153-eu os-ibi/0003_201503G8P36991.h m
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Figu a 36. Hoy. 25 de sep iemb e de 2014. El deba e de la sen encia del IBI de
Badajoz se ex iende po oda España. Disponible en:
h p://www.hoy.es/badajoz/201409/24/deba e-sen encia-badajoz-ex iende-
20140924220429.h ml
“La sen encia que dic ó el T ibunal Sup emo el pasado 30 de mayo sob e
la na u aleza ús ica de los e enos de la Fundación Hija de Pepe Reyes
inició en Badajoz un deba e sob e los c i e ios de ecaudación del IBI que
se ha ex endido ya po oda España. En apenas cua o meses, la
esolución ha p o ocado una eacción en cadena po ayun amien os de
odo el país.”
“Según la FEMP, la sen encia de Badajoz no sien a ju isp udencia y odos
los ecu sos plan eados deben deses ima se. La FEMP dio un po azo a
un deba e que oda ía sigue i o.”

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Figu a 37: Fa o de Vigo. 27 de junio de 2015. El Es ado e o ma la Ley pa a
anula el IBI u bano al suelo edi icable sin desa olla . Disponible en:
h p://www. a ode igo.es/galicia/2015/06/27/ e o ma-ley-anula -ibi-
u bano/1267560.h ml
“Casi inad e ida ha pasado la e o ma de la Ley Hipo eca ia y la del
Ca as o Inmobilia io, publicada el pasado jue es en el Bole ín O icial del
Es ado (BOE), pe o sus e ec os sí se án muy ap eciados po miles de
p opie a ios de incas u banizables que has a aho a pagaban po ellas el
Impues o de Bienes Inmuebles (IBI) como si uese suelo u bano a pesa
de no con a con ninguna ob a le an ada y que en adelan e ya no
end án que hace lo.”
“Es a modi icación legal en a á en igo el 1 de no iemb e. A pa i de
ese momen o, los ayun amien os es a án obligados a comunica a la
Di ección Gene al del Ca as o la si uación u banís ica de sus suelos
u banizables pa a que puedan pasa a la si uación de ús ico los que
ca ezcan de o denación de allada. Es deci , debe se el concello el que
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in o me y ac ualice los da os ca as ales pa a empeza a cob a menos a
los dueños.”
“El allo del Sup emo en 2014 que ha conlle ado es a modi icación de
las leyes Hipo eca ia y del Ca as o Inmobilia io iene su o igen en 2007,
en un con lic o en e el Ayun amien o de Badajoz y los p opie a ios de
unos e enos a los que ecali icó incas ús icas como u banas y és os
lucha on pa a segui pagando el IBI ús ico.”
Figu a 38. Bu gosConec a. 7 de julio de 2015. Los p opie a ios de suelo
u banizable sin desa olla paga án un IBI ús ico. Disponible en:
h p://bu gosconec a.es/2015/06/26/los-p opie a ios-de-suelo-u banizable-
sin-desa olla -paga an-un-ibi- us ico/
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 130/142
“Los e enos cali icados como u banizables po el Plan Gene al de
O denación U bana, pe o que no cuen an con un plan pa cial o sec o ial
que conc e e su desa ollo, end án la conside ación de suelo ús ico. El
Gobie no Cen al acaba de modi ica la Ley Hipo eca ia y Ley de
Ca as o Inmobilia io, según ha explicado el concejal socialis a An onio
Fe nández San os, in oduciéndose cambios impo an es a la ho a de
ca ego iza los e enos. Se p ima á su uso en luga de su cali icación
ca as al, a in de a aja un p oblema que a ec a a muchos p opie a ios
de odo el país, no sólo en la capi al bu galesa.”
“De olución
Po es e mo i o, el PSOE ha egis ado en el Ayun amien o de Bu gos un
esc i o pa a ins a al Equipo de Gobie no a que “modi ique los pad ones
del IBI u bano, pasando los e enos a ec ados a suelo ús ico”. De es e
modo, en el p óximo ecibo que se gi e ya pod án paga como suelo
ús ico, y no como suelo u bano. Pe o, además, el concejal socialis a
pide que se “es udien las posibilidades” de de ol e el IBI cob ado
du an e los úl imos cua o años a los p opie a ios a ec ados, en
aquellos casos en los que no haya p esc i o.”
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Conclusiones
En el en o no en el que se desen uel e el Ca as o, es un me cado
ines able inme so en un pe manen e es ado de eno ación y cambios.
La caída b usca del p ecio de la i ienda en España, mani es ada con
oda i ulencia en 2008 y en los años sucesi os, e idenció el cla o
de e io o de expec a i as inmobilia ias y de la indus ia de la
cons ucción en su conjun o, odo ello en un con ex o de c isis
económica mundial. No podemos ob ia el hecho de que, sin a a se
de un alo de me cado, el alo ca as al sí debe es a e e enciado al
mismo, ijándose es a e e encia en el momen o de la ealización de la
ponencia de alo es.
Las ponencias de alo ación colec i a gene al y pa cial, se inician con la
ap obación de la ponencia de alo es, en la que se ecoge án los
c i e ios, módulos de alo ación, planeamien o u banís ico y demás
elemen os p ecisos pa a lle a a cabo la de e minación del alo
ca as al, ajus ado a las di ec ices pa a la coo dinación de alo es. Son
p ocedimien os muy cos osos, que además se lle an a cabo en ciclos
muy la gos de iempo, más allá de los 10 años ecomendados po la Ley
y que en ocasiones no an excepcionales, han supe ado los 20. No son
p ocedimien os lexibles que acili en esa adap ación necesa ia del
Ca as o a las cambian es ci cuns ancias del me cado inmobilia io. La
necesidad de ap oxima el alo ca as al al alo ac ual de los bienes
inmuebles, equie e de p ocedimien os ágiles y sencillos. En es e
con ex o se ha op ado en los úl imos años, po la ap obación a a és
de las Leyes de P esupues os Gene ales del Es ado de coe icien es de
ac ualización al alza o a la baja, en unción del año de ap obación de la
ponencia de alo es del municipio, p e ia solici ud del Ayun amien o.
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La aplicación de coe icien es no deja de se una solución de eme gencia
y de una jus icia dudosa, dado que su aplicación es á condicionada po
la solici ud municipal, que no siemp e obedece a los obje i os de la DGC
de e e enciación del alo ca as al al alo ac ual de los inmuebles en
cada momen o. Exis e una cla a necesidad de e o ma de los sis emas
de alo ación, buscando su simpli icación y lexibilidad, con el in de
conoce el alo de me cado de los inmuebles, como base de un
sis ema ibu a io más jus o y equi a i o. En es e con ex o se in odujo
como obje i o en el Plan Es a égico, la de e minación de un “ alo de
e e encia”, que nos p opo cione una ap oximación cabal al alo de
me cado, ac ualizado anualmen e y accesible pa a las adminis aciones
e ins i uciones públicas, así como pa a nues o p incipal clien e, el
ciudadano, que acude al Ca as o buscando una in o mación cla a,
cohe en e y con as ada.

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Re e encias bibliog á icas
 Real Dec e o Legisla i o 1/2004, de 5 de Ma zo, po el que se
ap ueba el Tex o Re undido de la Ley del Ca as o Inmobilia io.
 Real Dec e o 417/2006, de 7 de ab il, po el que se desa olla el
Tex o Re undido de la Ley del Ca as o Inmobilia io.
 Real Dec e o 1020/1993, de 25 de Junio, po el que se ap ueban las
no mas Técnicas de Valo ación y el Cuad o Ma co de Valo es del
suelo y de las cons ucciones, pa a de e mina el alo ca as al de
los bienes inmuebles de na u aleza u bana.
 Ci cula 04.01/2013, de 26 de ab il, de abajos ca as ales pa a la
inco po ación de inmuebles y al e aciones en el ma co del
p ocedimien o de egula ización ca as al 2013-2016.
 Ley 13/2015, de 24 de junio, de Re o ma de la Ley Hipo eca ia
ap obada po Dec e o de 8 e eb e o de 1946 y del ex o e undido
de la Ley del Ca as o Inmobilia io, ap obado po Real Dec e o
Legisla i o 1/2004, de 5 de ma zo.
 Ley 22/2013, de 23 de diciemb e, de P esupues os Gene ales del
Es ado pa a el año 2014.
 Ley 36/2014, de 26 de diciemb e, de P esupues os Gene ales del
Es ado pa a el año 2015.
 Sen encia del T ibunal Sup emo 2159/2014 de 30 de mayo de 2014,
en elación a la alo ación ca as al de suelos u banizables.
 P ocedimien o de Valo ación Colec i a de Bienes Inmuebles de
Na u aleza U bana.
T abajo Fin de G ado Noelia Sil án Mon
G ado en A qui ec u a Técnica – ETS de Ingenie ía de Edi icación – Uni e si a Poli ècnica de València
EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 134/142
(h p://www.ca as o.meh.es/ponencias/Me odologia.pd )
 Re is a CT/Ca as o nº 73, diciemb e 2011.
Páginas web consul adas:
 www.ca as o.meh.es
 h p://www.ca as o.minhap.es/
 h p://no icias.ju idicas.com/
 www.boe.es
 www.minhap.gob.es
T abajo Fin de G ado Noelia Sil án Mon
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 135/142
Índice de igu as
Figu a 1.
Módulos básicos de epe cusión de suelo y de las
cons ucciones RD 1464/2007, de 2 de no iemb e.
Fuen e: RD 1464/2007 de 2 de no iemb e……………….…
18
Figu a 2.
Modulo Básico de Cons ucción. Rep esen ación
g á ica de los MBC igen es, ecogidos en el RD
1464/2007, ex aída de la ca og a ía ca as al.
Fuen e: ca og a ía ca as al. ……………………………………..
19
Figu a 3.
Modulo Básico de Repe cusión. Rep esen ación
g á ica de los MBR igen es, ecogidos en el RD
1464/2007, ex aída de la ca og a ía ca as al.
Fuen e: ca og a ía ca as al. ……….…………………..……….
20
Figu a 4.
Ci cula 03.04/15/P, de 6 de eb e o de ac ualización
de la Ci cula 12.04/04 sob e ponencias de alo es,
pa a el año 2015. Fuen e: Ci cula 03.04/15/P de 6 de
eb e o. …………………..…………………………………………………
22
Figu a 5.
Ci cula 03.04/15/P, de 6 de eb e o de ac ualización
de la Ci cula 12.04/04 sob e ponencias de alo es,
pa a el año 2015. Fuen e: Ci cula 03.04/15/P de 6 de
eb e o. ………….…………………………………….……………………
23
Figu a 6.
Ci cula 12.04/04, de 15 de diciemb e, sob e
ponencias de alo es. Fuen e: Ci cula 12.04/04 de 15
de diciemb e. ...…………….…………………………………………..
24
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EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 136/142
Figu a 7.
Recopilación de ó mulas de alo ación deducidas a
pa i del Real Dec e o 1020/93, de 25 de junio, po el
que se ap ueban las No mas Técnicas de Valo ación y
el Cuad o Ma co de Valo es. ……………………………………..
27
Figu a 8.
Lis ados de zonas de alo uni a io y de epe cusión
del municipio de Oli a - Valencia. Fuen e: Ponencia de
Valo es To al de Oli a 2012 e ec o 2013..
………………………………………………………
29
Figu a 9.
Delimi ación de las zonas de alo ex aída de la
ca og a ía ca as al. Fuen e: ca og a ía ca as al. ……
31
Figu a 10.
No ma 13, NTV. Fuen e: RD 1020/93 de 25 de junio. ..
38
Figu a 11.
No ma 20, NTV. Fuen e: RD 1020/93 de 25 de junio. ..
44
Figu a 12.
Coe icien es de ac ualización del alo ca as al 1981-
2011 TRLCI, a . 32. Fuen e: RD 1/2004, de 5 de
ma zo. ……………………………………………………………….………
48
Figu a 13.
A ículo 73, LPGE 22/2013, de 23 de diciemb e.
Fuen e: Ley 22/2013 de P esupues os Gene ales del
Es ado pa a 2014. ……………………………………………………..
51
Figu a 14.
A ículo 62, LPGE 36/2014, de 26 de diciemb e.
Fuen e: Ley 36/2014 de P esupues os Gene ales del
Es ado pa a 2015. ……………………………………………………..
52
Figu a 15.
Resul ados globales de la aplicación de coe icien es
pa a 2014. Fuen e: In o mación es adís ica DGC. ………
54
2
Es asencomiendasdeges iónse ánsupe isadasydi igidaspo laDi ecciónGene aldel
Ca as oen odossusaspec os.Cabeseñala ,además,laimpo anciadelape sonaciónenel
municipioa ec ado,du an eelplazop e is opa ala egula ización,delpe sonalenca gado
dela ealizacióndees os abajos,conel indega an iza elobje i odeconco danciadelas
desc ipcionesca as ales esul an esyla ealidadinmobilia ia.

A endiendoa odolocual,sees imanecesa ioemi i lassiguien esins ucciones:
P ime a.Condicionesdelosinmueblesobje odelp ocedimien ode egula ización.
Segunda.T abajosp e iosycomplemen a ios.
Te ce a.Depu acióndelmapadede eccióndeincidencias.
Cua a.Expedien esde egula ización.
Quin a.De e minacióndenue o alo ca as alenbienesinmuebles ús icoscon
cons uccionesindispensables.
Sex a.Ob encióndein o maciónydocumen ación.T abajosdegabine eydecampo
pa alaelabo acióndelosda osdesc ip i osdelosinmueblessuscep iblesdese 
egula izados.
Sép ima.Man enimien odelmapadede eccióndeincidencias.
Oc a a.Finalizacióndelplazop e is opa ala egula izaciónenunmunicipio.
Anexo.Modelosdedocumen osau iliza po laemp esaenca gadadelos abajosde
ob enciónyelabo acióndelain o maciónnecesa iapa a ami a elp ocedimien ode
egula ización.











3
Ins ucciónp ime a.‐ Condicionesdelosinmueblesobje odelp ocedimien ode
egula ización.

Todoinmuebleobje odeunp ocedimien ode egula izacióndebecumpli ,simul áneamen e,
conlassiguien escondiciones:

1. Quesehayade ec adounaincidenciaani eldepa cela,iden i icadaenelmapade
de eccióndeincidencias.Es aincidenciapuedehabe sede ec adocomoconsecuencia
delcon as eca og á icouo os abajosdecomp obaciónengabine e,delc uce
g á ico‐al anumé ico,del eco idodecon as eencampo,odelap esen aciónde
unadecla aciónex empo áneaenelpe íododeaplicacióndela egula izaciónenel
municipio.

2. Quelaincidenciade ec adase e ie aabienesinmueblesu banos,o ús icoscon
cons ucción,oaaquellosque,conlana u aleza ús icap e is aenlano ma i a
an e io alaLey48/2002,de23dediciemb e,delCa as oInmobilia io,cuen encon
cons uccionesindispensablespa aeldesa ollodelasexplo acionesag ícolas,
ganade aso o es ales.

3. Quelaincidenciaconsis aenla al adeinco po aciónalCa as o,oenlacons ancia
incomple aenelmismode,comomínimo,unadelassiguien esal e acionesde
cons ucciónp i a i a(aes ose ec osnoseconside a ánlasal e acionesquea ec en
únicamen eaelemen oscomunes):

a) Ob anue a,decons ucción ecien e,ocons ucciónan igua.

Excepciones:

‐ Noseconside a ánsuscep iblesde egula izaciónlasomisionesenel
Ca as odecons ucciones uinosasolasdemoliciones o alesopa ciales,
sinpe juiciodeque igu eniden i icadasconladebidacodi icaciónenel
mapadede eccióndeincidencias.

‐ Tampocoseconside a ánsuscep iblesde egula ización,po sísolas,las
omisionesdecons uccióndesupe iciein e io a15m2.

‐ No end ánlaconside acióndecons ucciónlos ingladosycobe izosde
pequeñaen idad,deacue doconloes ablecidoenela ículo7del ex o
e undidodelaLeydelCa as oInmobilia io.

Enelcasodeomisióndecons uccionesindispensablespa alasexplo aciones
ag ícolas,ganade asy o es ales,se end áencuen alosiguien e:

‐ Noseconside a áobje ode egula ización,po sísóloyen an ono igu e
unaincidenciade ec adaenelmapacomo“suscep iblede egula ización”,
elsupues oenelquelascons uccionesindispensables igu encomple ay
4
co ec amen edesc i asenelCa as o,pe osina ibu osde alo po no
habe se ealizadounp ocedimien ode alo acióndecons ucciones
ús icasenlos é minosdeladisposición ansi o iap ime adel ex o
e undidodelaLeydelCa as oInmobilia io.

‐ Tampocoseconside a ásuscep iblede egula ización,comono ma
gene al,elsupues oenelque,apesa dequelascons ucciones
indispensablesno igu encomple ayco ec amen edesc i asenlasbases
deda osal anumé icay/og á icadelCa as o,ladocumen acióncomple a
yco ec a ela i aalasmismascons eenlosa chi osdelaGe encia,en
cualquie  o madesopo e.

‐ En odocaso,elanálisisde iesgospa ala egula izaciónquedeben
elabo a lasGe enciascona egloaes ains ucción,puedecondiciona los
c i e iosdeac uaciónen elaciónconlasomisionesdecons ucciones
indispensables.

b) Ampliacióndecons ucciones.

Seen iendepo ampliacióndecons uccioneselcasoenelquelacons ucción
enelCa as o ieneunasupe iciein e io ala eal,po desac ualizacióndela
desc ipciónca as aldesu o maycon igu ación.

Excepción:

‐ Noseconside a áampliacióndelacons ucción,ensen idoes ic oypo 
sísola,laqueseain e io al15%delasupe iciecons uidao iginal,y
al e na i amen e,laqueseain e io a15m2.Seen ende ácomosupe icie
cons uidao iginallaque igu eenlabasededa osca as alani elde
inmueble.

Comono magene al,lainco po aciónenelCa as odeunaampliaciónde
supe iciecons uidadeuninmueblenoimplica ápo sísolalaal e acióndela
ca ego íaasignadaalacons uccióno iginal.
c) Re o main eg alo ehabili ación, o alomedia.
Seconside aqueexis e e o main eg alo ehabili acióncuandosep oduce
unaal e aciónde odosloselemen oscons uc i oses uc u ales( o jados,
mu osy achadasdeca ga).
Seconside aqueexis e e o ma o alcuando,sin a a sede ehabili ación,se
p oduceunaal e aciónde odosloselemen oscons uc i osnoes uc u ales
(suelos,pa edes, abiquesy achadas,ca pin e íaeins alaciones)ydel echado
(secambieonosues uc u a).
5
Seconside aqueexis e e o mamediacuando,sin a a sede e o ma o al,se
p oduceunaal e acióndel echado(secambieonosues uc u a)obien,un
saneamien odemu oso o jados.
Excepción:
‐ Noseconside a án,po sísolas,aquellas e o masdeen idadin e io alas
señaladas.yenpa icula ,lasac uacionesdeconse acióno
man enimien ope manen edeledi icioodelacons ucción,oaquellas
queconsis anenlamejo adeca pin e íasodeins alaciones.

Comono magene al,lainco po aciónenelCa as odeuna e o mao
ehabili acióndealgunodelos ecin osquein eg anlacons ucción,no
implica ápo sísolalaal e acióndelaca ego íadel es odelos ecin os.

d) Cambiodeuso.

Exclusi amen eseconside a án,aes ose ec os,lasomisionesenCa as ode
cambiosdeusodecons uccionesquesuponganuninc emen odel alo 
ca as al.

Excepción:

‐ Noseconside a áaes ose ec os,po sísola,lacons anciaenelCa as o
deunaclase,modalidad ipológicaoca ego íae óneamen easignadaa
unacons ucciónsinoseco espondeconuncambiodeusodeen elos
p e is osenlano ma i a écnicade alo aciónca as al.

4. Quela al adeconco danciaconla ealidadinmobilia ia engasuo igenenel
incumplimien odelaobligacióndedecla a de o macomple ayco ec alas
al e acionesdelinmueblean eelCa as o.

Con elaciónalasdecla acionesex empo áneasdeob anue a,ampliación, e o mao
ehabili ación(902N) ela i asabienesinmueblesu banosy ús icosconcons ucción
quesep esen enenelplazop e is opo la esolucióndelaDi ecciónGene aldel
Ca as opa alaaplicacióndelp ocedimien ode egula izaciónenunmunicipio,cabe
indica queés asnose ánobje ode ami acióncon o mealp ocedimien ode
inco po aciónmedian edecla aciones eguladoenela ículo13del ex o e undido
delaLeydelCa as oInmobilia iosinoque,deacue doconladisposiciónadicional
e ce adelci ado ex o e undido,se ami a ánpo elp ocedimien ode
egula ización.

Po o apa e,nose áobje ode egula izaciónelinmueblesob eelcualnoexis a
obligacióndedecla a lasal e aciones ísicasp oducidas,es oes,quedanexcep uados
de egula izaciónlossupues osdecomunicaciónp e is osenelci ado ex o
e undido.
6

Enpa icula ,enlossupues osenlosqueelAyun amien oes éacogidomedian e
o denanza iscalal égimendecomunicacionesdela ículo14.bdel ex o e undido
cabeindica quelaexencióndedecla a sóloseen ende áp oducida:

‐ Cuandosehayao o gadolaco espondien elicenciaoau o ización
municipal.

‐ Desdeelmomen oypo elplazoenqueelAyun amien oseacoja,
median eo denanza iscalaes e égimen.

‐ Conelalcanceycon enidop e is oenlosa ículos30y31delRealDec e o
417/2006,de7deab il,po elquesedesa ollael ex o e undidodelaLey
delCa as oInmobilia io.

Po lo an o,enlosmunicipiosacogidosaes e égimen,losinmueblesquecumplan
conlasdemáscondicionesp e is asenes ains ucciónp ime a,pod ánse obje ode
egula izacióncuandoloshechos,ac osonegociosco espondien eshubie an enido
luga sinqueelAyun amien oes u ie aacogidoaes e égimenocuando,es ando
acogidoalmismo,nosehubie ao o gadopa aelloslalicenciaoau o ización
municipalco espondien e.Asimismo,pod ánse obje ode egula izacióncuando
es oshechos,ac osonegociosexcedan,en é minosdelaal e ación ísicap oducida,
delalicenciaoau o izaciónmunicipalo o gadaensucaso.

5. Quelainco po aciónenelCa as odelapa ededesc ipcióndelinmuebleomi ida
supongauninc emen osigni ica i odel alo ca as al.A ale ec o,nose
conside a áinc emen osigni ica i ode alo aquélque esul eigualoin e io alos
lími esquelaDi ecciónGene aldelCa as oes ablezcaconca ác e gene alen
é minosdecuan íaysimul áneamen e,depo cen ajedeinc emen odel alo 
ca as aldelacons ucción.

Elcumplimien odees e equisi ose e i ica áenelmomen odela alo ación,como
no magene al,una ezelabo adalain o macióndelinmuebleyan esdeinicia seel
co espondien eexpedien ede egula ización.

El equisi odeinc emen osigni ica i ode alo ca as alalquehace e e enciaes e
apa adonoseexigi á:

‐ Enaquellosp ocedimien osde egula izacióncuyoo igenseaun
expedien edecla a i oex empo áneodeob anue a,ampliacióno
e o masy ehabili ación(902N),p esen adoden odelplazop e is opa a
la egula ización.

‐ Enloscasosdeinco po acióndepiscinasp i a i as,quese ánobje ode
egula izaciónen odocaso.

7
Enel es odesi uacionesdi e en esalasan e io esenlasquenosecumplaes e
equisi o,elinmueblenose áobje ode egula ización,sinpe juiciodequep oceda
inco po a laomisiónpo mediodeo osp ocedimien os,una ez inalizadoelplazo
p e is opa ala egula izaciónenelmunicipio.

Enes oscasos,elmapadede eccióndeincidencias e leja áes aci cuns ancia, aly
comoseespeci icaenlains ucciónsép ima.


Ins ucciónsegunda.T abajosp e iosycomplemen a ios.

A)T abajosp e iosycomplemen a iosa ealiza po lasGe enciasdelCa as o.

Conan e io idadalapublicación,enelBole ínO icialdelEs ado,dela esolucióndela
Di ecciónGene aldelCa as opo laquesede e minaqueaunmunicipiolese áde
aplicaciónelp ocedimien ode egula izaciónysu igencia,lasGe enciasdelCa as o
debe án ealiza :

1. Los abajosquega an icenlassiguien escondicionesdelmapadede ecciónde
incidencias:

a) Suexis enciaenla o alidaddel e i o io,de o maconjun aenu banay
ús ica,cona egloalacodi icaciónno malizadapo elp og ama
in o má icodeSIGCA3yac ualizadode o mape manen e,demane aque
sepuedaninco po a nue asincidenciasamedidaquese enga
conocimien odelasmismasysepuedanda debajalasincidenciasenlos
siguien escasos:

‐ Cuandosep oduzcala esolucióndelasmismas,cualquie aquesea
elp ocedimien oa a ésdelcualse esuel an.

‐ Cuando,po mo i osjus i icados,comoe o enlade ecciónu
opo unidaddeo osp ocedimien os,nodebanse conside adas.

b) Lade inicióndealmenosunaincidenciadeámbi oenelsuelode
na u alezau banay,sip ocede,unaomásincidenciasen ús ica,que
delimi engeog á icamen elaszonasdelmunicipioenlasquese ía
con enien e ealiza  eco idosdecon as epo elinc emen oespe ado
delade eccióndeampliaciones, e o mas, ehabili acionesycambiosde
uso.

Es asincidenciasdeámbi o ambiénpuedenindica seenelmapaconel in
dequeel eco idodecamposuplalasde icienciasdelade ecciónpo 
con as econo o o og a íaende e minadaszonasgeog á icas(densidad

8
a bó ea, agmen acióndelap opiedadenel e i o io,calidadde
esoluciónoan igüedaddelao o,…).

c) Ensuelodena u aleza ús icaenmunicipiosenlosquenosehaya
lle adoacabounp ocedimien ode alo acióncolec i acon
pos e io idadal1deene ode2006,elmapadede eccióndeincidencias
(exis en eopo elabo a )debe ene encuen alasi uacióndelos
inmueblesconcons uccionesindispensablesque igu ende o ma
incomple aoinco ec aenlabasededa osca as alal anumé ica,como
consecuenciadelamig aciónalModeloUni icadodeCa as o(MUC).

Aquellosdees osinmueblesconcons ucciones ús icasindispensablesque
noseanobje odeunp ocedimien ode egula izaciónseinclui án
au omá icamen eenelexpedien equesehabili eale ec opa ala
asignacióndeunnue o alo ca as al,enlos é minosp e is osenla
ins ucciónquin a.

EnelcasodequelaGe enciadispongadedocumen acióncomple ay
co ec a ela i aaalgunadees ascons uccionesensusa chi os,y
cualquie aqueseaelsopo eenqueseencuen e,elmapadeincidencias
debe e leja es aci cuns anciaconelcódigop e is oale ec o.Una ez
ac ualizadossusda osenlabasededa osca as alg á icayal anumé ica,
laGe enciap ocede áada debajalasincidenciasco espondien es.

2. Los abajosp opiosdelanálisisdenecesidadesdelasbasesdeda osca as ales.

LasGe enciasdebe án ealiza ,pa acadamunicipio,unin o mesob elasnecesidades
delasbasesdeda osca as alescomplemen a iasala egula ización,conelobje i o
dequeladesc ipciónca as alde odoslosinmueblesseaconco dan econla ealidad.

‐ Es asnecesidadescomplemen a iaspuedense ,en eo as,la ealización
dep ocedimien osde alo acióncolec i adeca ác e pa cialyla
ealizacióndep ocedimien ossimpli icadosde alo acióncolec i a,que
sede ec encomoconsecuenciadelanálisisdelplaneamien o igen e.En
es oscasos,elin o meseñaladoenelpá a oan e io debeinclui la
plani icaciónde ealizacióndees osp ocedimien os,que end ánla
conside aciónde abajoscomplemen a iosala egula izacióna ealiza 
po lasGe enciasdelCa as o.

‐ Elanálisis ambiénha á e e encia,ensucaso,alaexis enciay
disponibilidadde o og a íade achada ecien ede odas(og anpa e)de
laspa celascons uidasdelmunicipio,oala alo acióndelacon eniencia
desuob ención.

Es ein o mesob eelanálisisdenecesidadesse áelabo ado, eniendoencuen ala
plani icacióndela egula izaciónquesehayaelabo ado,conlaan elaciónmínimade
9
seismeses espec odela echap e is apa alaap obacióndela esolucióndela
Di ecciónGene aldelCa as oquede e mina álaaplicacióndelp ocedimien ode
egula izaciónenelmunicipioco espondien e.

3. Los abajosp opiosdelanálisisde iesgospa alaco ec aimplan acióndela
egula ización.

LasGe enciasdebe án ealiza ,pa acadamunicipio,unin o mesob eelanálisisdelos
iesgosquepuedencondiciona eléxi odelaimplan acióndela egula izaciónenel
mismo:

‐ Riesgosp opiosdelages iónca as al,comosonelnúme ode i ula idades
enin es igación,lapendenciaenla ami acióndeexpedien es,el
uncionamien odelcon enio,el uncionamien odel egis ode
expedien espo pa edelasen idadescolabo ado asydel égimende
comunicaciones,lacon luenciadela egula izaciónconp ocesosde
con e genciaconelSIGPAC,ycualquie o acues ión ele an equesea
necesa io ene encuen a.

‐ Riesgosp opiosdelmapadede eccióndeincidencias,comosonlacalidad,
esoluciónyan igüedaddelao o o og a íacona egloalacualse ealizó,
elpo cen ajedee o esdec uceg á icoal anumé icoquecondicionasu
iabilidad,ycualquie o acues ión ele an equeseanecesa io ene en
cuen a.

‐ Riesgosp opiosdel e i o io,comosonlaexis enciadecons uccionesde
g anex ensiónubicadasenloslími esde é minosmunicipales,las
cons uccionesubicadasensuelopúblicooconde e minadas
con igu acionesju ídicaso ipológicas,lasu banizacionesoplu alidadesde
cons uccionesenambien es u ales,lacon luenciadela egula izacióncon
p ocesosu banís icosycualquie o acues ión ele an equeseanecesa io
ene encuen a.

‐ Riesgosp opiosdelimpac osocio‐económicop e is o.

Es ein o mesob eelanálisisde iesgosse áelabo ado, eniendoencuen ala
plani icacióndela egula izaciónquesehayaelabo ado,conlaan elaciónmínimade
unmes espec odela echap e is apa alaap obacióndela esolucióndela
Di ecciónGene aldelCa as oquede e mina álaaplicacióndelp ocedimien ode
egula izaciónenelmunicipioco espondien e.

4. Los abajosdedi usiónyob encióndein o maciónpa alaplani icacióndela
egula izaciónen elasen idadeslocales,deacue doconlasins uccionesquesehan
dic adoale ec opo laDi ecciónGene aldelCa as o.


10
5. Los abajosnecesa iospa aalcanza lossiguien esobje i os:

a) Lacoo dinacióndelasac uacionesconlosAyun amien osydemás
en idadesquecolabo anenla o maciónyman enimien odelCa as o.A
al inselle a ánacabo eunionesdep epa aciónpa ala egula ización.

No a:Es as eunionesdep epa ación a a án,en eo os,lossiguien esaspec os:
‐ Plani icación.
‐ Necesidadesdelasbasesdeda osca as alescomplemen a iasala
egula ización,ensucaso(p ocedimien osde alo acióncolec i adeca ác e 
pa cialop ocedimien ossimpli icados,en eo os).
‐ In o macióndisponible(a chi osyo as uen es).
‐ Pues aadisposicióndelocales, ecu sosin o má icosy elemá icos,pe sonal
écnico,deau o idadoa enciónalciudadano.
‐ T a amien odelasdecla acionesex empo áneasp esen adasenelplazopa ala
egula ización.
‐ Resolucióndelosexpedien esdecla a i osdecon enioquees énpendien esde
ami ación.
‐ Inco po aciónalCa as odelasal e acionespendien es, inculadasal égimende
comunicacionesdela ículo14.b)delTRLCI,enelcasodequeelAyun amien ose
hayaacogidopo o denanza iscalalmismo.
‐ Ac ualización,ensucaso,del egis odelasdecla acionesp esen adasenlas
en idadesconcon enio,demane aqueningunadelasincidenciasde ec adasen
elmapa engaunadecla aciónpendien ede egis ocuya ami aciónpudie a
supone subaja,ypo lo an o,nodebase obje ode egula ización.
‐ Accesoalain o macióndelosa chi osmunicipales.
‐ O ganizaciónyplani icacióndelas uncionesinspec o asenlasen idadeslocales
que enganes a uncióndelegadaoenencomiendadeges ión.

b) La esoluciónde odoslosexpedien esquees énpendien esde
ami ación,quese e ie analosinmueblesa ec adospo incidenciasde
mane aquesi,consu ami aciónlasdesc ipciones esul an esdelos
inmueblesconcue danconla ealidad,lasincidenciascausenbajaenel
mapa.

Debep ocu a selainco po aciónalCa as ode odaslasal e aciones
pendien es, inculadasal égimendecomunicacionesdela ículo14.b)del
ex o e undidodelaLeydelCa as oInmobilia io,ylaac ualización
consecuen edelmapadede eccióndeincidencias.

c) LaGe enciacomple a á,enlamedidadeloposible,losda osdelas
cons ucciones ús icasindispensablesque igu anenlabasededa os
al anumé icapo mig aciónalModeloUni icadodeCa as o(MUC)de
o maincomple acuandodispongade odalain o maciónnecesa ia.Pa a
ello,u iliza áunexpedien eins umen alqueseab i áale ec o,demane a
quees osinmueblesquedenp epa adospa asu alidacióny alo aciónen
los é minosp e is osenlains ucciónquin a.

11
d) La esolución,enlamedidadeloposible,delosexpedien esquees én
pendien esde ami aciónqueconlle enlaac ualizacióndelas
i ula idadesdelosinmueblesa ec adospo incidencias.

Deigual o ma,se ealiza ánlasac uacionesnecesa iaspa adepu a las
i ula idadesdelosinmueblesa ec adospo incidenciasqueseencuen en
enin es igación.

Lasincidencias e e idasaes osinmueblesqueda ánma cadasenelmapa
deincidenciasconeles adode“condicionadas”has alaco ec a
depu ación,ensucaso,dela i ula idad,con o mealodispues oenla
ins ucción e ce a.

e) La esolucióndelc uceg á icoal anumé icoconelobje i odequelos
inmueblesu banosy ús icosconcons ucciónquedenlocalizadosenla
ca og a íapa cela ia(yensucaso,dequelaspa celasexis en esenla
ca og a íapa cela ia enganco espondenciaconuninmuebledelabase
deda osal anumé ica)a indega an iza la iabilidaddelmapade
de eccióndeincidencias.Po lo an o,deben esol e seloscódigosde
e o dec uce‐1(y‐2)eninmueblesu banosy ús icosconcons ucción,
debiendoqueda elmunicipioconun esul adodec ucepo  e e encia
ca as alde,almenos,un99%deconco danciaenpa celasu banasy
ús icasconcons ucción.

Asimismo,de a a sedee o esdec uceg á ico‐al anumé icodebienes
inmuebles ús icossincons ucción,quepudie ana ec a demane a
signi ica i aalos esul adosdela egula ización(concen aciones
pa cela ias, epa celaciones,yengene al,si uacionesgeog á icamen e
delimi adasdedisco danciaen elasbasesdeda osal anumé icayg á ica,
coinciden esconcons ucciones ela i amen econcen adas),sep ocu a á
su esoluciónen odoloposible.

En odocaso,comocondiciónpa aqueaunmunicipiopuedase lede
aplicaciónelp ocedimien o,se áp ecisoqueelnúme odee o esdec uce
u bano‐1,en elaciónalnúme ode e e enciasdelabasededa os
al anumé ica,seain e io al1%.Lasexcepcionesaes acondición,de
p oduci se,debense debidamen ein o madasalaSubdi ecciónde
Valo acióneInspecciónpa asuconside ación.

Pa ala ealizaciónde odoses os abajosp e iosycomplemen a ios,laGe enciaemplea á
cuan osmediosdisponga, an odepe sonalcomoin o má icos.Den odees osúl imos,se
des acanlashe amien asdeayudaala esolucióndelc ucedeSIGCA3.

LasGe enciaspod án ecibi elapoyoy ecaba lacolabo acióndelasen idadeslocalesy
colabo ado asenla o maciónyman enimien odelCa as opa ala ealizacióndealgunosde
es os abajosp e iosycomplemen a iosala egula ización,conlosmediosp opioso