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Fi mado po : Ma ía Elena Sánchez Jo dan Fecha: 15/03/2021 21:16:34
UNIVERSIDAD DE LA LAGUNA
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Ilus e Colegio de Abogados de San a C uz de Tene i e
Cu so 2020/2021
Con oca o ia: Ma zo 2021
A endamien o de local de
negocio y cláusula ebus sic
s an ibus
Realizado po el alumno D. José Amé ico Melián Suá ez
Tu o izado po la P o eso a Dña. Ma ía Elena Sánchez Jo dán
Depa amen o: Disciplinas Ju ídicas Básicas
Á ea de conocimien o: De echo Ci il
2
RESUMEN
Como consecuencia de la c isis sani a ia ocasionada po la pandemia Co id–19, el
Gobie no Cen al adop ó a a és del Real Dec e o 463/2020, de 14 de ma zo, una se ie
de medidas u gen es que obliga on a un g an núme o de emp esas a cesa con su
ac i idad. Al momen o de la eape u a, muchos negocios se han is o imposibili ados
pa a hace en e a sus gas os – en e ellos el pago de un alquile – a azón de que no
han enido ningún ipo de ing eso du an e dicho pe íodo de in e upción, además de que
pos e io men e los mismos se han educido de una mane a más que no able. Du an e
es e abajo analiza emos cómo ope a la clásula ebus sic s an ibus en es e ipo de
si uaciones, es o es, si es aplicable la misma de ca a a una e isión del con a o de
a endamien o, así como de igual modo, las di e en es es a egias ju ídicas de las que
pueden dispone ambas pa es – a endado /a enda a io – pa a ela po sus in e eses
de la mejo o ma posible.
ABSTRACT
Due o he ecen heal h c isis caused by he Co id–19 pandemic, he Cen al
Adminis a ion issued a Royal Dec ee 463/2020, da ed om he 14 o Ma ch ega ding
a se ies o u gen measu es and which o ced a la ge numbe o companies o cease hei
business ac i i ies. A he e-opening o many o hese en e p ises, many ha e no been
able o mee he demands o ce ain expenses such as en paymen , due o ac ha hey
ha e been wi hou any kind o income du ing his pe iod as well as ob aining a educed
income ollowing e-opening. Th oughou his wo k, we will analyse he wo kings o
he clause ebus sic s an ibus in hese speci ic si ua ions, ha is whe he i is
applicable ega ding a lease con ac e ision. And, in a simila manne , he di e en
legal s a egies a ailable o bo h pa ies in o de o sa egua d hei in e es s in he bes
possible way.
3
Índice
1. Supues o de hecho…………………………………………………………..4
2. Cues iones a plan ea ………………………………………………………6
3. Análisis ju ídico de las cues iones plan eadas…………………………….7
3.1. ¿Se ía con enien e y/o posible que el a endado solici e la
ejecución del a al pa a cob a las can idades impagadas po la
pa e a enda a ia?..........................................................................7
3.2. ¿Pod á la pa e a endado a ins a un p ocedimien o de
desahucio po al a de pago de en a, ob eniendo así la posesión
del inmueble?..................................................................................11
3.3. ¿Tiene mecanismos la pa e a enda a ia pa a impedi la
ejecución del a al?..........................................................................21
3.4. ¿Se dan los equisi os pa a que p ospe e con éxi o un
p ocedimien o judicial p omo ido po la a enda a ia,
solici ando una educción de la en a con base en la cláusula
ebus sic s an ibus?..........................................................................30
3.5. El Real Dec e o-ley 15/2020, de 21 de ab il, de medidas u gen es
complemen a ias pa a apoya la economía y el empleo……….37
4. Conclusiones…………………………………………………………….....41
Bibliog a ía
4
1. Supues o de hecho
La emp esa EXPLOTACIONES, S.L., p opie a ia de un local de negocio si o en el
Cen o Come cial Me idiano – San a C uz de Tene i e – susc ibe, a echa 10 de eb e o
de 2020, un con a o de a endamien o pa a uso dis in o del de i ienda con la ambién
emp esa NEGOCIOS DE MODA TENERIFE, S.L., la cual se dedica a la explo ación
de una ma ca muy econocida de complemen os de moda a ni el in e nacional,
denominada “Complemen s”. Es a úl ima sociedad, al os en a la condición de
a enda a ia pa a explo a la p eci ada ma ca en cua o locales más de la isla –si uados
en los é minos municipales de Adeje, A ona y Pue o de la C uz– , y en is a de que
es os úl imos le habían dado esul ados económicamen e sa is ac o ios, decide ex ende
su ac i idad a la capi al de la isla po medio de la o malización del con a o de
a endamien o mencionado an e io men e.
Den o de los ex emos que se pac an en dicho con a o de a endamien o, esul a
des acable e impo an e pa a el análisis de es e supues o de hecho lo siguien e:
- Una du ación de la elación a enda icia de seis (6) años.
- Una en a ija equi alen e a NOVENTA Y SEIS MIL EUROS (96.000 €)
anuales, pagade os en can idades mensuales de OCHO MIL EUROS (8.000
€).
- La exis encia del Banco Sabadell, S.A. como a alis a/ iado a p ime
eque imien o de la en idad me can il NEGOCIOS DE MODA TENERIFE,
S.L. en caso de incumplimien o de pago, y que cub e en dicho concep o la
can idad de has a CUARENTA MIL EUROS (40.000 €).
Una ez i mado el con a o po ambas pa es, la en idad a enda a ia ealizó e o mas
en el local pa a su acondicionamien o, desembolsando un o al de DOSCIENTOS
VEINTE MIL EUROS (220.000 €), y dando luga a su ape u a de ca a al público el día
10 de ma zo de 2020, es o es, cua o días an es de la decla ación del es ado de ala ma
dec e ado po el gobie no median e el Real Dec e o 463/2020, de 14 de ma zo, po el
que se decla a el es ado de ala ma pa a la ges ión de la si uación de c isis sani a ia
ocasionada po el Co id-19. Como consecuencia del es ado de ala ma dec e ado, la

5
mayo ía de come cios es u ie on ce ados has a que la si uación mejo ase. En conc e o,
aquellos que no se dedicasen a la dis ibución de los p oduc os desc i os en el a ículo
10 del p eci ado eal dec e o, como bien ocu ió en nues o caso: «1. Se suspende la
ape u a al público de los locales y es ablecimien os mino is as, a excepción de los
es ablecimien os come ciales mino is as de alimen ación, bebidas, p oduc os y bienes
de p ime a necesidad, es ablecimien os a macéu icos, médicos, óp icas y p oduc os
o opédicos, p oduc os higiénicos, peluque ías, p ensa y papele ía, combus ible pa a la
au omoción, es ancos, equipos ecnológicos y de elecomunicaciones, alimen os pa a
animales de compañía, come cio po in e ne , ele ónico o co espondencia, in o e ías
y la ande ías. Se suspende cualquie o a ac i idad o es ablecimien o que a juicio de la
au o idad compe en e pueda supone un iesgo de con agio». Más adelan e y a a és
de la O den SND/414/2020, de 16 de mayo, pa a la lexibilización de de e minadas
es icciones de ámbi o nacional es ablecidas as la decla ación del es ado de ala ma en
aplicación de la ase 2 del Plan pa a la ansición hacia la nue a no malidad, se aco dó
que desde la en ada en igo de la misma, es o es, desde el día 18 de mayo de 2020,
podían ab i de ca a al público los cen os come ciales, así como los come cios que se
encon asen den o de es os, y que no u ie an acceso di ec o desde el ex e io , los
cuáles habían pe manecido ce ados has a en onces al y como ocu ió en el Cen o
Come cial Me idiano. Es e cie e, como no podía se de o o modo, ambién a ec ó al
Cen o Come cial Me idiano y a odas las iendas de su in e io , en donde se enden
odo ipo de p oduc os.
Pues bien, como consecuencia de lo dicho p e iamen e, du an e el iempo que
es u ie on ce ados los cen o come ciales – ap oximadamen e dos (2) meses – la
a enda a ia no ob u o ningún ipo de ing eso, p o ocando además la si uación de
pandemia que, du an e los meses sucesi os, la ac u ación de “Complemen s”
Me idiano se eduje a en un 70% en elación con las p e isiones que se habían
ealizado. Lo expues o supuso: que du an e los dos p ime os meses desde la ape u a del
local se abonasen únicamen e CUATRO MIL EUROS (4.000 €) en concep o de en a –
co espondien e con un 50% de la can idad pac ada-; y que, du an e los meses
siguien es, se abonase aún meno can idad en concep o de en a; en conc e o, DOS MIL
CUATROCIENTOS EUROS (2.400 €) – o lo que es lo mismo, lo co espondien e con
el 30% de la can idad pac ada- . Así las cosas, enemos que du an e el pe íodo
6
exp esado la can idad más al a que se ha en egado en concep o de en a po la
a enda a ia es equi alen e al 50% de la en a pac ada en el con a o de a endamien o.
2. Cues iones a plan ea
A la is a es á que el supues o de hecho desc i o es sumamen e peculia . A pa i del
mismo podemos ex ae nume osas cues iones, sob e las cuales e sa á el desa ollo de
los epíg a es del p esen e dic amen.
En elación con las cues iones a analiza , podemos des aca dis in as pe spec i as
cla amen e di e enciadas donde se inca dinan las p incipales p egun as a plan ea , y que
son:
- Desde el pun o de is a de la en idad a endado a, con iene analiza lo
siguien e:
a) ¿Se ía con enien e y/o posible que el a endado solici e la ejecución del
a al pa a cob a las can idades impagadas po la pa e a enda a ia?
b) ¿Pod á la pa e a endado a ins a un p ocedimien o de desahucio po al a
de pago de en a, ob eniendo así la posesión del inmueble?
- Desde el pun o de is a de la en idad a enda a ia, con iene analiza lo
siguien e:
a) ¿Tiene mecanismos la pa e a enda a ia pa a impedi la ejecución del a al?
b) ¿Se dan los equisi os pa a que p ospe e con éxi o un p ocedimien o judicial
p omo ido po la a enda a ia, solici ando una educción de la en a con base
en la cláusula ebus sic s an ibus?
7
3. Análisis ju ídico de las cues iones plan eadas
3.1.- ¿Se ía con enien e y/o posible que el a endado solici e la ejecución del a al
pa a cob a las can idades impagadas po la pa e a enda a ia?
Como no puede se de o o modo, es con enien e, posible e incluso aconsejable desde el
pun o de is a ju ídico, que el a endado op e po solici a la ejecución del a al
banca io pa a así p ocede al cob o de las can idades que le adeuda la en idad
a enda a ia de la o ma más ápida posible. Sin emba go, no es menos cie o que
solici a la ejecución de dicho a al no esul a una obligación pa a el a endado , sino
más bien es una acul ad de la que dispone és e si lo que desea es cob a ápida y
e icazmen e cualquie can idad que se le adeude en concep o de en a, has a el lími e –
eso sí – de cobe u a pac ado, que en es e caso asciende has a la can idad de
CUARENTA MIL EUROS (40. 000 €). Pues bien, no debemos ol ida que en nues o
caso el a al banca io conce ado en e las pa es lo es a p ime eque imien o,
lle ándonos po ello o zosamen e a analiza qué se en iende como al, pa a pode da
espues a a la p esen e cues ión.
El a al banca io en é minos gene ales –a al o dina io– pod ía de ini se como la
ga an ía median e la cual un banco esponde po el a alado en caso de que es e úl imo
incumpla sus obligaciones, pudiendo así eclama el bene icia io del a al di ec amen e
al banco el cumplimien o de dichas obligaciones, obligaciones que no malmen e se
co esponden con el pago de una de e minada can idad de dine o. Po an o, la igu a
del a al banca io unciona ju ídicamen e de la misma o ma que la ianza ecogida en
los a ículos 1822 y ss. del Código Ci il, con la p incipal di e encia de que en el a al
banca io la condición de iado , es deci , la pe sona que se obliga a paga o cumpli po
un e ce o la os en a un banco y no una pe sona ísica. Nos encon amos, así, con es
suje os cla amen e di e enciados: en p ime luga enemos al a alis a, el cual es el
banco –Banco Sabadell– que se enca ga de esponde po su clien e –NEGOCIOS DE
MODA TENERIFE, S.L.– en caso de que es e incumpla sus obligaciones de pago; po
o o lado enemos al a alado, que es clien e del banco y cuya esponsabilidad se de i a
y/o desplaza sob e el banco a alis a en caso de incumpli sus obligaciones, siemp e
espe ando los lími es pac ados; y, po úl imo, enemos al bene icia io del a al –en
8
nues o caso, la sociedad EXPLOTACIONES, S.L.–, el cual es el ac eedo y e ce o
pe judicado po el incumplimien o, que pod á exigi la esponsabilidad di ec amen e al
banco.
No obs an e, el a al banca io a p ime eque imien o p esen a una se ie de
pa icula idades en compa ación con el a al banca io o dina io. Ello lo ha dejado cla o
la ju isp udencia, en e o as, la Sen encia del T ibunal Sup emo de 5 de ab il de 2019
(ECLI: ES:TS:2019:1126)
1
, que en su Fundamen o de De echo Segundo decla a lo
siguien e: «Decisión de la Sala: 1.- La denominada ga an ía o a al a p ime a demanda
o p ime eque imien o es un con a o au ónomo de ga an ía que, según la sen encia
937/1999, de 10 de no iemb e , "cumple una unción ga an izado a enden e a
consegui la indemnidad del ac eedo bene icia io en e al incumplimien o de su
obligación con ac ual po el deudo o denan e". En es a modalidad con ac ual, el
ga an e asume una obligación abs ac a e independien e de paga la obligación del
suje o ga an izado, desde el mismo momen o en que sea eque ido po el ac eedo y sin
opone excepciones de ningún ipo, ni siquie a la nulidad de la obligación ga an izada
(…). 2.- A di e encia de lo que sucede con la ianza o dina ia (según la sen encia
81/2014, de 4 de ma zo , el a al a p ime eque imien o es una ianza con
de e minadas especialidades), no se equie e el incumplimien o de la obligación
p incipal, ya que es as ga an ías pueden se hechas e ec i as a simple eque imien o.
En las sen encias 81/2014, de 4 de ma zo, 330/2016, de 19 de mayo, y 679/2016, de 21
de no iemb e, hemos esal ado que una de las no as ca ac e ís icas que di e encian el
a al a p ime eque imien o de la ianza egulada en el Código Ci il es su no
acceso iedad, po lo que pa a la e ec i idad de la ga an ía no es p eciso demos a el
incumplimien o de la obligación ga an izada, sino que pa a hace e ec i o el
cumplimien o de es a bas a á con la eclamación del deudo . Así como que el ga an e
no puede opone al bene icia io que eclama el pago o as excepciones que las que se
de i en de la ga an ía misma, pues lo con a io supond ía des i ua la na u aleza de
es a obligación. La ca ac e ís ica del a al a p ime eque imien o es la de da
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Ob enida a a és del Buscado de Ju isp udencia del Consejo Gene al del Pode Judicial:
www.pode judical.es.
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(ECLI:ES:TS:2014:1183)
7
en endiendo que el e aso en el pago de la mensualidad po
pa e del a enda a io una ez p esen ada la demanda de desahucio debe ía ene e ec os
ene a o ios: «De es e modo se ha decla ado, como doc ina ju isp udencial, que el
pago de la en a del a endamien o de i ienda ue a de plazo y después de p esen ada
la demanda de desahucio no excluye la esolución del con a o, y es o aunque la
demanda se unde en el impago de una sola mensualidad de en a, sin que el
a endado enga obligado a sopo a que el a enda a io se e ase de o dina io en el
abono de las en as pe iódicas. Es os mismos azonamien os si en de base pa a
decla a la ene ación del desahucio en los casos en los que se haya p oducido el
e aso en el pago de una sola mensualidad de en a y no haya mediado una ene ación
an e io ( STS 09/09/2011, ec. 1375/2009). Como decla a la sen encia de es a Sala de
26 de ma zo de 2009 ( ec. 1507/2004 ), la ene ación del desahucio no se con igu a
an o como un de echo cuan o como una opo unidad del a enda a io pa a e i a el
desahucio po al a de pago, po que al a endado no le es indi e en e el momen o en
que se le pague la en a es ipulada. (…) 3o.- Decla a como doc ina ju isp udencial
que el pago o al de la en a del a endamien o de una i ienda, ue a de plazo y
después de p esen ada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la
esolución a enda icia, o en su caso de decla a ene ada la acción de desahucio,
aunque la demanda se unde en el impago de una sola mensualidad de en a, sin que el
a endado enga obligado a sopo a que el a enda a io se e ase de o dina io en el
abono de las en as pe iódicas»
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. Sin emba go, en o o sen ido, y quizás op ando po
7
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Con el mismo c i e io ya enían esol iendo algunas Audiencias P o inciales an es de que se decla ase
como doc ina ju isp udencial lo dispues o en la STS mencionada. Ejemplo de ello es la SAP de
Ba celona de 16 de diciemb e de 2008 (ECLI: ES:APB:2008:11464) que se p onunciaba de la siguien e
o ma: «(…) a di e encia de lo que p e eía el a ículo 1563 de la Ley de Enjuiciamien o Ci il de 1881, en
la edacción in oducida po la Ley 10/1992,de 30 de ab il, de Medidas U gen es de Re o ma P ocesal,
según el cual el a enda a io podía ene a la acción de desahucio median e la consignación de las
en as adeudadas du an e el pe íodo comp endido en e su ci ación y el día señalado pa a la celeb ación
del juicio e bal, en el a ículo 22,4 de la Ley 1/2000, de 7 de ene o de Enjuiciamien o Ci il, ha
desapa ecido cualquie e e encia al inicio del cómpu o del plazo pa a ene a la acción de desahucio,
de modo que, de acue do con la no ma gene al del a ículo 410 de la Ley de Enjuiciamien o Ci il, según
la cual el comienzo de la li ispendencia se p oduce desde la p esen ación de la demanda, el p oceso ha
de esol e se eniendo en cuen a la si uación li igiosa en el momen o de la p esen ación de la demanda,

16
una esis excesi amen e basada en la li e alidad de la ley se p onunció la Sen encia de la
Audiencia P o incial de Valencia de 18 de ene o de 2013 (ECLI: ES:APV:2013:399)
9
:
«La ene ación de la acción de desahucio es una acul ad p ocesal con e ida al
a enda a io demandado pa a us a po una sola ez, median e el pago o la
consignación de la en a adeudada, la acción en ablada con a él;(…) T as la e o ma
del a . 1563 LEC po la Ley 29/1994, de 24 de no iemb e , sólo p e é que ese eje cicio
se p oduzca en "algún momen o an e io al señalado pa a la celeb ación del juicio".
De e mina pues, cuál es el é mino inal del plazo, pe o ni és e ni ningún o o p ecep o
legal señalan de mane a exp esa cuál es el momen o inicial a pa i del cual puede
eje ce se al de echo de ene ación; Desde una óp ica me amen e doc inal, la elación
ju ídico p ocesal (quasi nego io de li is con es a io) se cons i uye con el emplazamien o
del demandado, y po ello cabe sos ene que cualquie de echo u obligación que pa a
las pa es nazca de esa elación ju ídica sólo se á eal y exis en e en el mundo ju ídico
desde su cons i ución, es deci , desde la ci ación del demandado, no an es; Desde un
pun o de is a del de echo posi i o, el eje cicio de ese de echo p ocesal exige, como
o os de igual na u aleza, que el suje o conozca que legalmen e puede eje ce lo, y en
qué plazo; po ello es p eciso que se in o me a la pa e. No o o sen ido puede ene
que el a . 1563 3o) LEC p e ea que "En odo caso, debe án indica se en el esc i o de
in e posición de la demanda las ci cuns ancias concu en es que puedan pe mi i o no
la ene ación. Cuando és a p oceda, el Juzgado indica á en la ci ación el debe de
paga o de consigna el impo e an es de la celeb ación del juicio". Sólo cuando se
haya ealizado es a ad e encia - e dade a in o mación p ocesal de de echos- pod á
da se el ins i u o de la ene ación, no an es; En consecuencia, como en el caso de
au os, como aunque en el momen o de in e pone se la demanda se adeudaban las
en as, é s as se abona on an es de que el demandado ue a ci ado pa a juicio, esul a
pa en e que e a p oceden e la deses imación de la demanda de desahucio y no la
decla ación de ene po ene ada la acción ».
po lo que el pago o la consignación pos e io a la demanda, y en consecuencia a la p oducción de los
e ec os de la li ispendencia únicamen e puede ene e icacia ene a o ia, y no ex in i a». Ob enida a
a és del Buscado de Ju isp udencia del Consejo Gene al del Pode Judicial: www.pode judicial.es.
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Po o o lado, el segundo pá a o del a ículo 22.4 LEC ecoge una limi ación con
espec o a la ene ación del desahucio, iniendo a deci que no se pod á ene a el
desahucio cuando el a enda a io ya lo hubiese ene ado con an e io idad, o lo que es lo
mismo, el a enda a io solamen e pod á ene a el desahucio una sola ez, con la
excepción, eso sí, de que el cob o de las can idades debidas no haya sido posible
e ec ua lo po causas impu ables al a endado . He aquí la impo ancia de lo explicado
sup a ace ca del momen o de ealiza el pago, ya que si conside ásemos que el pago
ealizado una ez in e pues a la demanda y p e iamen e al eque imien o judicial no
iene e ec os de ene ación, ello de i a ía en una deses imación de la demanda que, a
e ec os p ác icos, da ía la posibilidad de pode ene a el desahucio más de una ez, lo
cual con adi ía la li e alidad de la p opia Ley. Po úl imo y no menos impo an e, el
p ecep o nos indica a su ez o a limi ación y/o ad e encia en elación con la capacidad
d el a enda a io pa a pode ene a o no el desahucio, y es que, si el a endado , a
a és de cualquie medio ehacien e –usualmen e median e bu o ax– hubie a eque ido
al a enda a io de pago con al menos ein a (30) días de an elación a la p esen ación de
la demanda y és e no hubie a pagado al momen o de la p esen ación de dicha demanda,
ampoco se pod á ene a el desahucio. Po lo an o, en caso de admi i a ámi e la
demanda, se p ocede á a eque i judicialmen e al a enda a io pa a que en el plazo de
diez (10) días desaloje el inmueble, pagando o no al a endado , o se oponga a la
demanda ealizando las alegaciones que es ime pe inen es, sin pode ,aunque
dispusiese de sol encia necesa ia, paga las can idades eclamadas en la demanda y
adeudadas en ese momen o, ene ando en ese caso el desahucio. Dicho lo cual, pa a
de e mina si el a endado en nues o caso pod ía ins a un p ocedimien o de desahucio
po impago de en a debemos de a ende a la ci cuns ancias conc e as. P ime amen e,
debemos pa i de la base de que el a enda a io desde un p incipio no ha cumplido –po
las azones que sea y que no amos a en a a alo a en es e momen o– con sus
obligaciones de pago, ya que du an e los dos p ime os meses únicamen e abonó el 50%
de la can idad pac ada co espondien e (cua o mil eu os mensuales), abonando du an e
los meses sucesi os una can idad aún meno , co espondien e con un 30% de la en a
aco dada en el con a o (dos mil cua ocien os eu os mensuales).
Imaginemos que nos encon amos en el mes sép imo de con a o y que, po an o, se
adeuda una can idad equi alen e a TREINTA Y SEIS MIL EUROS (36. 000 €), ya que
18
se ha pagado de con o midad con lo explicado en el pá a o an e io , es deci , de o ma
insu icien e. Pues bien, habida cuen a de dichos impagos po pa e del a enda a io, la
ac i ud que a nues o juicio debe ía adop a el a endado se ía la de p omo e la
ejecución del a al a p ime eque imien o conce ado en e las pa es, y que cub e has a
una can idad o al de CUARENTA MIL EUROS (40.000 €), pa a así cob a las sumas
adeudadas has a ese momen o y que, además, quedan cubie as sin p oblema alguno po
dicho a al. Es e mé odo es o almen e ex ajudicial, y consis i ía en una mane a más
ápida y amis osa de cob a po pa e del a endado las can idades que se le deben,
además de ad e i de cie a o ma al a enda a io de que se ponga al co ien e con los
pagos. Po lo an o, as habe ejecu ado el a al y po ende cob ado las can idades
adeudadas has a ese momen o, es ob io que el a endado no pod á in e pone una
demanda de desahucio po al a de pago de en a, ya que a a és de su a alis a el
a enda a io se ha pues o al co ien e de los pagos que no había ealizado has a el
momen o, lo cual supone que el con a o segui á en igo , a no se que se haya pac ado
en el mismo que, en el hipo é ico caso de ejecu a el a al a p ime eque imien o
susc i o –como dicha ejecución iene apa ejada de un incumplimien o po pa e del
a enda a io– se p oceda a la esolución inmedia a de és e, solución bas an e común en
la p ác ica, pe o que sin emba go en nues o caso no se ha aco dado. En es e supues o,
si lo que le in e esa al a endado es desahucia del local al a enda a io lo más ápido
posible en is a de que, as lo sucedido, no le in e esa segui man eniendo una elación
a enda icia con el mismo debido a que, po un lado, no le ha pagado las en as en su
o alidad iéndose obligado a ejecu a el a al conce ado pa a cob a las mismas, y que
po o o lado y de ca a a u u o, muy p obablemen e el a enda a io uel a a incumpli ,
suponiendo ello desde el pun o de is a del a endado una ince idumb e económica
con inua., al a endado no le queda á más emedio que espe a a que la en idad
a enda a ia uel a a incumpli con su obligación de pago, ya sea abonando menos de lo
pac ado, ya sea sin abona di ec amen e can idad alguna, lo cual esul a bas an e
p obable debido a que se han ob enido unos ing esos muy in e io es con espec o a lo
p e is o en el plan de ganancias elabo ado po la p opia en idad a enda a ia. Una ez
incumpla la a enda a ia, y aunque sea solamen e con espec o de una mensualidad de
en a, el a endado es a á acul ado pa a in e pone una demanda de desahucio po
impago de en a y ecupe a así la posesión del inmueble. Sin emba go, exis en a ias
posibilidades en es e sen ido:
19
A) En p ime luga , puede da se el caso de que el a endado equie a de pago al
a enda a io con el plazo p e is o en la LEC de ein a (30) días an es de la
in e posición de la demanda de desahucio y el a enda a io pague. En es e
supues o nos encon a íamos an e una ene ación del desahucio de
con o midad con lo dispues o en los a ículos 22.4 y 440.3 LEC, ene ación
que únicamen e puede ealiza se una sola ez. En nues o caso, el
a enda a io es á pe ec amen e acul ado pa a ello siemp e y cuando
disponga de sol encia. Ello supond ía que el a endado debe á ol e a
espe a a que el a enda a io incumpla con su espec i a obligación de pago
pa a, aho a sí, p omo e el p ocedimien o de desahucio po impago de en a
y ob ene la posesión del inmueble.
B) En segundo luga , puede da se el caso de que, al igual que en el supues o
an e io , se equie a de pago al a enda a io con el plazo de p ea iso
dispues o en la LEC, pe o que en el p esen e supues o és e no p oceda a
e ec ua el pago de las can idades que se le eclaman. En es e caso, el
a endado sald ía bene iciado en el sen ido de que el a enda a io –aún
eniendo su icien e liquidez– no pod ía ene a el desahucio; únicamen e
end ía la ía de opone se a la demanda in e pues a de con a io pa a así
pode , siemp e y cuando demues e que concu e causa pa a ello, e i a la
esolución del con a o. Es a se ía, po an o, una de las o mas más ápidas
que pod ían da se pa a que el a endado ecupe ase su inmueble.
C) También puede da se el caso de que se in e ponga la demanda po el
a endado di ec amen e, sin eque i de pago p e iamen e al a enda a io, lo
que supond ía que, una ez admi ida la demanda a ámi e, el a enda a io
pod á paga las can idades que se le eclaman ene ando así el desahucio, ya
que es á en su de echo de hace lo. Si po el con a io no dispone de liquidez
su icien e, no pod á ealiza la ene ación y el p ocedimien o inaliza á con
la esolución del con a o y la pos e io en ega de la posesión del inmueble,
además de que ambién se condena á al a enda a io a que abone las
can idades de en a impagadas, siemp e y cuando en la demanda se haya
eje ci ado la acción de desahucio conjun amen e con la de eclamación de las
en as insa is echas. Reco demos que ambas acciones no ienen po qué
20
eje ci a se conjun amen e, sino que puede eje ci a se la acción de desahucio
po impago de en a sin necesidad de eclama las can idades que no se han
abonado.
D) Po úl imo, igualmen e pod ía da se el hipo é ico caso –un an o
ocambolesco pe o pe ec amen e posible – de que a la ho a de ejecu a el
a al, és e cub a las can idades co espondien es con un núme o “x” de
meses, pe o que sin emba go no sea su icien e como pa a cub i po ejemplo
es (3) mensualidades más de en a. En es e supues o, el a endado , as
ejecu a el a al, pod á in e pone una demanda de desahucio po impago de
en a en unción de las mensualidades es an es que no llega a cub i el a al,
y que po an o no han sido abonadas has a ese momen o. Lo que quie e
deci que, llegado el momen o, lo más p obable es que la a enda a ia ni
siquie a ene e el desahucio ya que no dispone de liquidez su icien e pa a
ello, dando luga a una es imación ín eg a de la demanda in e pues a po el
p opie a io a endado , y, po ende, a la en ega de la posesión del inmueble
dado en a iendo.
De con o midad con lo expues o du an e es e epíg a e, podemos llega a la conclusión
de que el a endado puede ins a un p ocedimien o de desahucio po impago de en a, y
es á en su de echo aún as habe eje ci ado el a al ya que, como hemos is o, el
con a o con inúa en igo . No obs an e, el de echo que iene el a endado de p omo e
el desahucio y ecupe a la posesión del local más a de o más emp ano depende á de la
conduc a del a enda a io, es deci , de si el a enda a io cumple con sus obligaciones de
pago o no, de si és e ene a el desahucio, e c.. Po lo an o, las di e en es posibilidades y
ci cuns ancias que concu an en el caso de e mina án las ías de solución que el
a endado pod á in en a en cada momen o.

21
3.3.- ¿Tiene mecanismos la pa e a enda a ia pa a impedi la ejecución del a al?
Que el a endado , an e los impagos de la emp esa a enda a ia, op e po solici a y
ejecu a el a al a p ime eque imien o susc i o, no deja de esul a un p oblema más
pa a la a enda a ia. Es o es así po una azón muy simple: la en idad a enda a ia,
además de encon a se an e una si uación de me cado –consecuencia, eso sí, de la c isis
sani a ia que ha p o ocado la Co id–19– que ha educido su ac u ación en un 70%,
debe esponde de las can idades que han sido a aladas po su p opio a alis a; es deci ,
una ez ejecu ado el a al y en egadas las can idades debidas al a endado , el Banco
epe i á con a la a enda a ia exigiéndole las can idades que ha a alado, sumado a unos
in e eses y unos gas os de ejecución; he aquí el bene icio económico que ob iene el
Banco. Po an o, es e iden e que en dicha esi u a sald á siemp e pe judicada
económicamen e la pa e a enda a ia.
Cuando hablamos de los mecanismos que puede u iliza la pa e a enda a ia pa a
impedi la ejecución del a al, nos e e imos a he amien as y/o ins umen os legales que
pe mi an impedi o dila a lo más posible en el iempo la ejecución de dicho a al,
in en ando así que el pe juicio económico que a a su i la en idad a enda a ia impac e
en és a de una o ma más li iana. En nues o caso, y desde la e ien e con ac ual es
palma io que no exis e ninguna oposición que pueda ealiza la a enda a ia al momen o
de que el a endado decida ejecu a el a al; p ecisamen e po la na u aleza de és e que
es a p ime eque imien o, y como bien hemos enido explicando, ello supone que el
ac eedo pueda solici a su ejecución sin necesidad siquie a de ene que demos a un
incumplimien o po la pa e que a a se a alada. Pues bien, as un es udio
po meno izado de la LEC, pod íamos plan ea la posibilidad de que la pa e a enda a ia
solici e como medida cau ela la suspensión de la ejecución del a al banca io susc i o.
Sin emba go, la solici ud de una medida cau ela debe i siemp e apa ejada o anexa a un
p ocedimien o judicial, es deci , no podemos solici a una medida cau ela “en el
acío”. Es o es así dado que una de las p incipales ca ac e ís icas que poseen las
medidas cau ela es es la de la ins umen alidad. Au o es como CORTÉS
DOMÍNGUEZ –en e o os– ya se han p onunciado ace ca de es e elemen o: “no
exis e medida cau ela sin un p oceso p incipal en el que se p e enda una sen encia de
condena; apa ece, pues, la medida cau ela como ins umen al a la acción de condena
y dependien e de un p oceso. La ins umen alidad de la que hablamos no exige la
22
pendencia del p oceso p incipal, bas a con que se enga la in ención de inicia ese
p ocedimien o (…)”
10
; o como NIEVA FENOLL: “(…) las medidas cau ela es no
pueden adop a se al ma gen de un p oceso cuya e ec i idad se in en a asegu a . Es po
ello po lo que, como amos a e , las medidas cau ela es se solici an o en la demanda,
o li e penden e, o bien con ca ác e p e io al p oceso (…)”
11
.
En nues o supues o, una buena es a egia se ía la de in e pone una demanda
eje ci ando una acción de e isión del con a o de a endamien o con base en la cláusula
ebus sic s an ibus, solici ando así que se decla e una educción impo an e en la en a a
paga du an e po ejemplo, los dos p ime os años de con a o o du an e un pe íodo
simila , has a que de algún modo se ecupe e la no malidad económica, momen o en
que se comenza ía a abona la en a pac ada en p ime é mino. Todo ello
e iden emen e con su co espondien e undamen ación ju ídica, sob e la cual
p o undiza emos en el siguien e epíg a e.
Asimismo, la solici ud de las medidas cau ela es debe á hace se, bien al momen o de
in e pone la p opia demanda, bien an es de habe comenzado el p oceso, en es e úl imo
caso, eso sí, con una se ie de equisi os. Dichos ex emos los deja bien cla os el a ículo
730 LEC, que en sus apa ados 1 y 2 hace mención a lo siguien e: “1. Las medidas
cau ela es se solici a án, de o dina io, jun o con la demanda p incipal. 2. Pod án
ambién solici a se medidas cau ela es an es de la demanda si quien en ese momen o
las pide alega y ac edi a azones de u gencia o necesidad. En es e caso, las medidas
que se hubie an aco dado queda án sin e ec o si la demanda no se p esen a e an e el
mismo T ibunal que conoció de la solici ud de aquéllas en los ein e días siguien es a
su adopción. El Le ado de la Adminis ación de Jus icia, de o icio, aco da á median e
dec e o que se alcen o e oquen los ac os de cumplimien o que hubie an sido
ealizados, condena á al solici an e en las cos as y decla a á que es esponsable de los
daños y pe juicios que haya p oducido al suje o espec o del cual se adop a on las
medidas “. Conc e amen e, la excepción ecogida en el segundo apa ado del p ecep o
nos econoce que es pe ec amen e posible solici a las medidas cau ela es p e iamen e
al p oceso, pe o con dos condiciones: la p ime a, que quien las solici e alegue y ac edi e
10
CORTÉS DOMÍNGUEZ, V., en CATENA MORENO, V., y CORTÉS DOMÍNGUEZ, V., De echo
P ocesal Ci il Pa e Gene al, Ti an lo Blanch, Valencia, 2019, 10ª Edición, págs. 456-457.
11
NIEVA FENOLL, J., en NIEVA FENOLL, J., De echo P ocesal II. P oceso Ci il, Ti an lo Blanch,
Valencia, 2019, 1º Edición, págs. 118 y 119.
23
azones de u gencia y de necesidad; y la segunda, que quien las solici a iene un plazo
de ein e (20) días pa a in e pone la demanda; equisi o con el que debemos de ene
mucho cuidado al ealiza es e ipo de pe iciones, ya que la ley es ajan e, y en caso de
que no in e pongamos la demanda den o de dicho plazo, ello supond á un doble
pe juicio pa a nues o clien e: po un lado, las medidas cau ela es que se hubie en
adop ado queda án sin e ec o, lo cual i á en de imen o de los in e eses de nues o
ep esen ado. Y po o o lado, debe á paga las cos as del inciden e, ya que el Le ado
de Adminis ación de Jus icia condena á en cos as median e dec e o al solici an e de las
medidas cau ela es, decla ándole asimismo esponsable de los daños y pe juicios
causados a la pa e con a ia po la adopción de las mismas.
Así pues, y ayendo a colación las ci cuns ancias de nues o supues o de hecho, pa ece
esul a lo más bene icioso pa a los in e eses de la pa e a enda a ia el solici a la
medida cau ela an es de in e pone la demanda, ya que es la mane a más ápida de
pode e i a la ejecución del a al banca io y que po consiguien e no se gene e una
deuda a a o del Banco, y que debe asumi la p opia a enda a ia. Dicha deuda, que
p o iene del con a o i mado en e las pa es donde se pac a on las condiciones del a al
a p ime eque imien o o o gado, le in e esa a la pa e a enda a ia que se gene e lo más
a de en el iempo posible. La azón es muy simple: si se ejecu a el a al, el Banco
a alis a pod á exigi la de olución a la a enda a ia de la can idad que es e ha en egado
en concep o de a al a p ime eque imien o más unos in e eses y unos gas os de
ejecución. Si, imaginemos que se ha pac ado en el con a o que dicha can idad se debe
en ega en el plazo máximo de ein a (30) días desde que se p oduzca la ejecución del
a al, cualquie e aso en el pago po pa e de la a enda a ia p oduci á que se
de enguen unos in e eses de demo a que i án en aumen o po cada día que pase sin que
se e ec úe el pago; se a a de una hipó esis que, en is a de la poca liquidez de la que
dispone la a enda a ia muy p obablemen e pueda ocu i . Po an o, siemp e desde la
pe spec i a de la en idad a enda a ia nos in e esa á que dicho a al se ejecu e lo más
a de posible, de ahí que in en emos suspende su ejecución a a és de su solici ud
como medida cau ela .
24
A su ez, debemos ene en cuen a que la LEC nos o ece la posibilidad de que la
medida cau ela que solici emos se ap uebe aún más ápido, o al menos, sin an os
ámi es. Es o se consigue solici ando que se adop e la medida cau ela sin la p e ia
audiencia del demandado, o en o as palab as inaudi a pa e, al y como dispone el
a ículo 733.2 LEC: “2. No obs an e lo dispues o en el apa ado an e io , cuando el
solici an e así lo pida y ac edi e que concu en azones de u gencia o que la audiencia
p e ia puede comp ome e el buen in de la medida cau ela , el ibunal pod á
aco da la sin más ámi es median e au o, en el plazo de cinco días, en el que azona á
po sepa ado sob e la concu encia de los equisi os de la medida cau ela y las
azones que han aconsejado aco da la sin oí al demandado. Con a el au o que
acue de medidas cau ela es sin p e ia audiencia del demandado no cab á ecu so
alguno y se es a á a lo dispues o en el capí ulo III de es e í ulo. El au o se á no i icado
a las pa es sin dilación y, de no se posible an es, inmedia amen e después de la
ejecución de las medidas”.
No malmen e y con ca ác e gene al, una ez hemos solici ado la adopción de una
medida cau ela de con o midad con lo dispues o en el a ículo 734 LEC, el Le ado de
Adminis ación de Jus icia: “(…) en el plazo de cinco días, con ados desde la
no i icación de aquélla al demandado con oca á a las pa es a una is a, que se
celeb a á den o de los diez días siguien es sin necesidad de segui el o den de los
asun os pendien es cuando así lo exija la e ec i idad de la medida cau ela ”;
pos e io men e a es o, y según es ablece el a ículo 735.1 LEC: “1. Te minada la is a,
el ibunal, en el plazo de cinco días, decidi á median e au o sob e la solici ud de
medidas cau ela es”. Es deci , que desde el momen o en que se solici a la medida
cau ela has a su ap obación pueden anscu i ácilmen e diez días, lo cual en
si uaciones donde se debe ac ua ápido –como es la nues a– no es aconsejable. Es o
sucede así, an o si las medidas cau ela es se solici an con la demanda, como si son
solici adas p e iamen e al p oceso. No obs an e, a a és de la solici ud de las medidas
cau ela es inaudi a pa e podemos e i a odos es os ámi es, que ienen a dila a en la
p ác ica la e ec i a ap obación de la medida cau ela , pe judicando los in e eses de
nues o clien e
12
.
12
Sí es cie o que al solici a se la adopción de medidas cau ela es sin p e ia audiencia del demandado se
simpli ican conside ablemen e los ámi es p e is os pa a su adopción de o ma o dina ia, omi iéndose en
conc e o la celeb ación de la is a en donde el demandado puede opone se a la adopción de las mismas.
31
celeb ación, b) una desp opo ción exo bi an e, ue a de odo cálculo, en e las
p e ensiones de las pa es con a an es, que e dade amen e de umbe el con a o po
aniquilamien o del equilib io de las p es aciones, y c) que odo ello acon ezca po la
sob e enida de ci cuns ancias adicalmen e imp e isibles; y E) en cuan o a sus e ec os,
has a el p esen e se ha negado los esciso ios, esolu o ios o ex in i os del con a o,
o o gándole solamen e los modi ica i os del mismo, encaminados a compensa el
desequilib io de las p es aciones u obligaciones»”. Es a es una de las p ime as
Sen encias en las que nues o Al o T ibunal se p onunció ace ca de la cláusula ebus,
ijando una se ie de c i e ios que han se ido como base has a los p esen es días. Ya la
p opia Sen encia habla de una igu a doc inal elabo ada po la ju isp udencia, que debe
admi i se cau elosamen e, lo que quie e deci que no se admi e en cualquie caso, sino
cuando es ic amen e concu an los p esupues os eque idos pa a ello. Requisi os que
como amos a e a con inuación se han man enido du an e odos es os años; en es e
sen ido, éase, po ejemplo, lo ecogido en la Sen encia del T ibunal Sup emo de 27 de
ab il de 2012 (ECLI:ES:TS:2012:2868)
20
: «(…) debe ei e a se como doc ina
ju isp udencial que la posibilidad de e isión de un con a o, con aplicación del
p incipio gene al de la cláusula « ebus sic s an ibus», exige los equisi os de al e ación
de las ci cuns ancias en e el momen o de la pe ección del con a o y el de
consumación, desp opo ción exo bi an e en e las p es aciones de las pa es, lo que ha
de habe p oducido po un iesgo imp e isible y la subsidia idad po no cabe o o
emedio”, en donde únicamen e se añade la cole illa a modo de explicación de la
“subsidia idad po no cabe o o emedio», haciendo e e encia cla amen e a que la
aplicación de la cláusula ebus sic s an ibus se da en aquellos casos en los que, además
de cumpli se odos los equisi os asados, no exis e o a solución posible pa a pode
soluciona la desigualdad con ac ual su gida.
Además, la aplicación de la cláusula ebus no se con igu a como una acul ad y/o
mecanismo del que dispone el supues o pe judicado de la elación con ac ual, a a és
de la cual puede exigi ex ajudicialmen e a la con apa e que modi ique las
condiciones con ac uales, sino que debe se el p opio T ibunal el que decida,
a endiendo a las ci cuns ancias conc e as de cada caso, si es aplicable o no, y en qué
medida. Así ambién lo in e p e an au o es como GARCÍA LÓPEZ, DURÁN
20
Ob enida a a és del Buscado de Ju isp udencia del Consejo Gene al del Pode Judicial:
www.pode judicial.es

32
VARGAS y BLANCO GONZÁLEZ, quienes en una de sus ob as más ecien es
ienen a sos ene que “(…) Además, es anscenden al e e i que nues a
ju isp udencia siemp e ha conside ado que la pa e de la elación con ac ual que se
ea pe judicada no es á acul ada pa a e isa unila e almen e el con enido del
con a o, sino que debe acudi a los T ibunales pa a que decidan sob e la p ocedencia
de la modi icación in e esada”
21
.
Así las cosas, y de con o midad con lo expues o, podemos des aca que la aplicación de
la cláusula ebus sic s an ibus equie e de es equisi os:
A) En p ime luga , es necesa io que se p oduzca una al e ación ex ao dina ia en e las
ci cuns ancias exis en es al momen o de celeb a el con a o y las exis en es al momen o
de cumpli con el mismo. O, dicho de o o modo y poniéndolo en conjunción con
nues o caso conc e o, una modi icación ex ao dina ia y adicalmen e imp e is a de las
condiciones económicas del con a o. Tal al e ación de las ci cuns ancias, como bien
es ablece la Sen encia del T ibunal Sup emo de 6 de ma zo de 2020
(ECLI:ES:TS:2020:791)
22
haciendo mención de lo dispues o en la ambién ecien e
Sen encia de esa misma sala de 18 de julio de 2019 (ECLI:ES:TS:2019:2831) debe se :
«”(…) de al magni ud que inc emen e de modo signi ica i o el iesgo de us ación de
la inalidad del con a o. Y po supues o, es p eciso que ales ci cuns ancias
sob e enidas ue an o almen e imp e isibles pa a los con a an es (sen encia del pleno
820/2012, de 17 de ene o de 2013). Es condición necesa ia pa a la aplicación de la
egla " ebus" la imp e isibilidad del cambio de ci cuns ancias.”». La cla e es á, po
an o, según las palab as del Sup emo, en que dicha al e ación us e la inalidad del
con a o. A su ez, del p opio con enido de la esolución podemos esca a o o
equisi o que ope a como denominado común con espec o de los demás, que es la
imp e isibilidad. Se a a de un equisi o al que ya se hizo e e encia en la Sen encias
p eci adas, y que debe concu i siemp e pa a que se aplique la cláusula ebus sic
s an ibus.
21
GARCÍA LÓPEZ, S., DURÁN VARGAS, Mª S., y BLANCO GONZÁLEZ, G., en DE TEJADA
CASANOVA, JOSÉ Mª ELÍAS y MARTÍNEZ-ACACIO LÓPEZ, P. (Coo dinado es), La Rebus Sic
S an ibus en Tiempos de Pandemia: Análisis Gene al e Impac o po Sec o es Económicos, Ti an lo
Blanch, Valencia, 2021, 1ª Edición, págs. 182-183.
22
Ob enida a a és del buscado de ju isp udencia del Consejo Gene al del Pode Judicial:
www.pode judicial.es.
33
En nues o caso, podíamos pensa que a bo e p on o exis e una al e ación ex ao dina ia
de las ci cuns ancias que us a la inalidad p incipal del con a o, el pago de la en a.
Al e ación que a su ez apa ece como consecuencia de un suceso imp e isible y
sob e enido, al y como ha sido la apa ición de una pandemia a ni el mundial, que ha
supues o un impac o conside ablemen e nega i o en la economía global y, sob e odo,
egional. No obs an e, la ju isp udencia no do a a cualquie suceso el ca ác e de
imp e isible; la Sen encia p eci ada de 6 de ma zo de 2020 es ablece que: «Si las pa es
han asumido exp esa o implíci amen e el iesgo de que una ci cuns ancia acon ecie a o
debie on asumi lo po que, en i ud de las ci cuns ancias y/o na u aleza del con a o,
al iesgo e a azonablemen e p e isible, no es posible ap ecia la al e ación
sob e enida que, po de inición, implica lo no asunción del iesgo ( ecien emen e
sen encia 5/2019, de 9 de ene o). No puede habla se de al e ación imp e isible cuando
la misma se encuen a den o de los iesgos no males del con a o ( sen encias
333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de eb e o, y 477/2017, de 20 de julio, en e
o as)»; y con inúa econociendo que: «El cambio de es as ca ac e ís icas que, bajo las
p emisas que es ablece la ju isp udencia, pod ía gene a un supues o de aplicación de
la egla de la ebus sic s an ibus es más p obable que se dé en un con a o de la ga
du ación, o dina iamen e de ac o sucesi o. Pe o no en un supues o, como el p esen e,
de con a o de co a du ación, en el que di ícilmen e puede acaece algo ex ao dina io
que a ec e a la base del con a o y no quede ampa ado den o del iesgo p opio de ese
con a o».
Como podemos e , la Sen encia habla sob e los iesgos p opios inhe en es a la
na u aleza del con a o, y a i ma que dichos iesgos no se án conside ados de ningún
modo como si uaciones imp e isibles, lo cual cons i uye un elemen o muy impo an e a
ene en cuen a, sob e odo en con a os de a endamien o de la ga du ación como el
nues o. Debemos ene en cuen a que, en con a os que poseen una du ación
p olongada en el iempo, es p obable que se den ci cuns ancias que de alguna mane a
al e en las condiciones económicas exis en es al momen o de la celeb ación del mismo,
y más, en el ámbi o económico en e dos emp esas. Pueden ocu i sucesos ales como
que la emp esa a enda a ia que debe asumi los pagos mensuales en concep o de en a
du an e esos años en e epen inamen e en concu so de ac eedo es debido a una mala
ges ión de sus di ec i os, o que po el me o hecho de una c isis económica que a ec e al
sec o donde ope a su a impo an es pé didas que le impidan hace en e al pago de
34
una en a mensual. Todas es as, si uaciones que pueden da se pe ec amen e y que no
po ello ienen la conside ación de imp e isibles.
Nues a ju isp udencia meno ya se ha mani es ado conside ando a la pandemia del
Co id–19 como una si uación que e is e el ca ác e de imp e isible a e ec os de aplica
la cláusula ebus sic s an ibus. Veáse el p onunciamien o del Au o del Juzgado de
P ime a Ins ancia nº. 81 de Mad id de 25 de sep iemb e de 2020
(ECLI:ES:JPI:2020:74A)
23
el cual es ablece que: «(…) la di e encia de lo que ocu ió
en el inicio de la c isis económica de 2008, es e ca ác e ex ao dina io del cambio de
ci cuns ancias no necesi a de una p e ia ac edi ación. Resul a no o io el ca ác e
ex ao dina io y sob e enido de es a c isis»; o el del Au o del Juzgado de P ime a
Ins ancia nº. 1 de Valencia de 25 de junio de 2020 (ECLI:ES:JPI:2020:16A)
24
:
«E iden emen e, la e e ida dis inción implica la asunción áci a de los iesgos
o dina ios del negocio, incluso, llegando al ex emo, de los de i ados de las c isis
gene adas po los dis in os ciclos pe iódicos económicos, pe o en cualquie a de los
casos, en ningún momen o, al iempo de con a a , p e ió o pudo p e e , en o den a al
asunción, al iesgo gene ado po una pandemia mundial de la magni ud y i ulencia
gene ada, con con inamien o gene al de las pe sonas, como ampoco pod ía habe
asumido con al o ma de pago, en é minos azonables, el iesgo de un con lic o
a mado, po ejemplo».
Po o o lado, la p opia ju isp udencia se ha p onunciado sob e el ca ác e que iene la
c isis económica con espec o a la aplicación de la cláusula ebus sic s an ibus siendo
bas an e es ic i a en odo momen o, y a i mando que, además de conside a a la c isis
económica como un acon ecimien o p e isible, siemp e se debe de demos a la
incidencia de la misma sob e la elación con ac ual de que se a e, no dando luga po
an o, a una aplicación gené ica de la cláusula en si uaciones de c isis económica; Véase
lo dispues o en la Sen encia del T ibunal Sup emo de echa 15 de ene o de 2019
(ECLI:ES:TS:2019:57)
25
: «“i) Así, la sen encia 742/2014, de 11 diciemb e (RJ 2014,
23
Ob enida a a és del Buscado de Ju isp udencia de Consejo Gene al del Pode Judicial:
www.pode judical.es.
24
Ob enida a a és del Buscado de Ju isp udencia de Consejo Gene al del Pode Judicial:
www.pode judical.es.
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Ob enida a a és del Buscado de Ju isp udencia de Consejo Gene al del Pode Judicial:
www.pode judical.es.
35
6374), decla ó "que la c isis inancie a es un suceso que ocu e en el cí culo de sus
ac i idades emp esa iales, que no puede conside a se, imp e isible o ine i able"; ii) La
sen encia 64/2015, de 24 eb e o (RJ 2015, 1409) , a i mó que "del ca ác e de hecho
no o io que ca ac e izó la c isis económica de 2008, no compo a, po ella sola, que se
de i e una aplicación gene alizada, o au omá ica, de la cláusula " ebus sic s an ibus" a
pa i de dicho pe iodo, sino que es del odo necesa io que se con as e su incidencia
causal o eal en el ma co de la elación con ac ual de que se a e”». A mayo
abundamien o, au o es como SAN JUAN pa ecen es a de acue do con la línea que
sigue la ju isp udencia en lo que espec a a lo es ic os que son los T ibunales a la ho a
de aplica la me i ada cláusula: «Se ha ecogido ace adamen e po algún au o que
“…la cláusula « ebus sic s an ibus», o equi alen es, no ha sido ideada pa a ec i ica
«malos negocios» ni ampoco pa a subsana e o es come ciales o inancie os de los
mismos. De ahí que se exijan los equisi os es ic os pa a su aplicación (…)»
26
.
Así pues, y ol iendo al análisis en conc e o de nues o supues o, pod íamos a i ma
con o undidad que la apa ición de una pandemia como la Co id–19, la cual ha obligado
al cie e empo al de la ac i idad económica en muchos sec o es, de i ando ello en que
muchas emp esas hayan enido impo an es pé didas –como es el caso de nues a
a enda a ia– e incluso o as hayan enido que ce a , puede se conside ado como una
si uación que e is e su icien e imp e isibilidad como pa a que de la misma de i e una
al e ación ex ao dina ia de las ci cuns ancias con espec o a las exis en es al momen o
de la celeb ación del con a o de a endamien o susc i o en e las pa es. Tal es así que,
cuando se i mó el con a o –un mes an es de la ape u a al público del local–, la
a enda a ia aco dó con la a endado a el pago de una en a equi alen e a OCHO MIL
EUROS (8.000€) mensuales dado que disponía de liquidez su icien e pa a, de
con o midad con los ing esos que p e eía ob ene , paga la en a sin ningún
26
SAN JUAN, E. en DE TEJADA CASANOVA, JOSÉ Mª ELÍAS y MARTÍNEZ-ACACIO LÓPEZ, P.
(Coo dinado es), La Rebus Sic S an ibus en Tiempos de Pandemia: Análisis Gene al e Impac o po
Sec o es Económicos, Ti an lo Blanch, Valencia, 2021, 1ª Edición, pág. 129. Haciendo emisión a F.J.
O duña y L.M. Ma ínez Velencoso, en “La mode na con igu ación de la cláusula « ebus sic s an ibus»:
desa ollo de la nue a doc ina ju isp udencial aplicable y de echo compa ado”, A anzadi, 2017, 2ª
Edición.
36
incon enien e. Es o, cla o es á, en condiciones no males, ya que nadie pod ía p e e la
exis encia de una c isis sani a ia y económica de al magni ud.
B) En segundo é mino, se equie e que exis a, u o de esa si uación absolu amen e
imp e isible, una desp opo ción exo bi an e en e las p es aciones de las pa es. Dicha
desp opo ción no es o a que la que se p oduce en la e ien e económica del con a o.
Y es que, como bien eníamos diciendo al inal del pá a o an e io , las pa es, a la ho a
de ija las condiciones del con a o, lo hacen de con o midad con las si uaciones
exis en es en ese momen o, que no quie e deci que dichas ci cuns ancias no puedan
a ia , y más en con a os de la ga du ación como es el caso. Sin emba go, y al hilo de
lo an e io , dichas ci cuns ancias de ningún modo se podía p e e que cambiasen de una
o ma an d ás ica y pe judicial pa a la a enda a ia –conc e amen e, educiendo su
ac u ación en un 70%–. Nadie podía p e e la i upción de una pandemia
p ác icamen e desconocida pa a la gene ación ac ual, pues la humanidad no conocía
nada igual desde la denominada g ipe española, que da a de 1918. Po an o, la
desp opo ción de mane a exo bi an e se p oduce, a mi juicio, cuando la pa e
a enda a ia debe de segui asumiendo la en a inicialmen e pac ada –que no es poca–
cuando, po un lado, su ac i idad se ha pa alizado po una causa no impu able a la
p opia a enda a ia y, po o o lado, se ha educido su ac u ación en más de la mi ad de
lo que es aba p e is o, haciendo ma emá ica y emp esa ialmen e in iable que se
con inúe con dichas condiciones con ac uales. P ecisamen e pa a es as si uaciones
exis e la cláusula ebus sic s an ibus, ya que a a és de la misma la pa e a enda a ia
puede p omo e la e isión de las condiciones con ac uales, solici ando una ebaja
empo al de la en a que se adap e a las ci cuns ancias que han apa ecido.
C) El úl imo equisi o necesa io pa a la ap eciación de la cláusula es la subsidia idad.
Es deci , que no se pueda soluciona el con lic o de ningún o o modo que a a és de la
e isión del con a o con base en la aplicación de la cláusula ebus. Es e iden e, en
nues o caso, que las pa es no es án dispues as a da po e minado el con a o y
susc ibi uno nue o, o modi ica algún ex emo del mismo. Ni desde el pun o de is a
de la en idad a endado a del local, en an o en cuan o p e ende ejecu a el a al a p ime
eque imien o y cob a las can idades que le adeuda la a enda a ia, ya que pa a ello
equie e de la exis encia de un con a o, y que la a enda a ia incumpla. Ni ampoco
desde el pun o de is a de la en idad a enda a ia, ya que si se es ima la demanda que

37
p e ende in e pone con base en la me i ada cláusula, pod á ob ene una educción en la
en a du an e un pe íodo de iempo impo an e, lo cual e i a á cualquie incumplimien o
y pos e io desahucio, además de que pod á empeza a ob ene bene icios económicos al
hace en e a una en a más baja.
3.5.- El Real Dec e o-ley 15/2020, de 21 de ab il, de medidas u gen es
complemen a ias pa a apoya la economía y el empleo.
O a de las posibles ías de ac uación po las que pod ía habe op ado la a enda a ia en
el p esen e supues o consis e en solici a la aplicación de lo p e is o en el Real Dec e o-
ley 15/2020, de 21 de ab il, de medidas u gen es complemen a ias pa a apoya la
economía y el empleo. Lo ecogido en el mismo puede se de in e és. Así, en el a ículo
1 del RDL 15/2020, se da la posibilidad a cie os a enda a ios de solici a una
mo a o ia en el pago de la en a a enda icia; en conc e o, cuando la en idad a endado a
sea “(…)una emp esa o en idad pública de i ienda, o un g an enedo , en endiendo
po al la pe sona ísica o ju ídica que sea i ula de más de 10 inmuebles u banos,
excluyendo ga ajes y as e os, o una supe icie cons uida de más de 1.500 m2 (…)”;
mo a o ia que, si es solici ada de acue do con los equisi os exigidos, no puede se
denegada po el a endado , siemp e y cuando no hayan alcanzado las pa es con
ca ác e p e io un acue do de mo a o ia o una educción de la en a.
Como eníamos diciendo, además de cumpli los equisi os mencionados p e iamen e,
la solici ud debe á hace se en el plazo de un (1) mes a con a desde la en ada en igo
del Real Dec e o –es deci , desde el 23 de ab il de 2020– , aplicándose
au omá icamen e, y a ec ando al pe íodo de iempo que du e el es ado de ala ma y sus
p ó ogas y a las mensualidades siguien es, al y como es ablece el segundo pun o del
p eci ado a ículo: “2. La mo a o ia en el pago de la en a a enda icia señalada en el
apa ado p ime o de es e a ículo se aplica á de mane a au omá ica y a ec a á al
pe iodo de iempo que du e el es ado de ala ma y sus p ó ogas y a las mensualidades
siguien es, p o ogables una a una, si aquel plazo ue a insu icien e en elación con el
impac o p o ocado po el COVID-19, sin que puedan supe a se, en ningún caso, los
cua o meses. Dicha en a se aplaza á, sin penalización ni de engo de in e eses, a
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pa i de la siguien e mensualidad de en a a enda icia, median e el accionamien o
de las cuo as en un plazo de dos años, que se con a án a pa i del momen o en el que
se supe e la si uación aludida an e io men e, o a pa i de la inalización del plazo de
los cua o meses an es ci ado, y siemp e den o del plazo de igencia del con a o de
a endamien o o cualquie a de sus p ó ogas”. G andes en ajas supone, g osso modo,
pa a los a enda a ios lo ecogido en el p esen e RDL. Sin emba go, y como podemos
ap ecia , su aplicación p ecisa la concu encia de nume osos equisi os. Y si ya hemos
hablado de los equisi os elacionados con la condición que debe euni la a endado a y
del iempo pa a solici a la mo a o ia, no obs an e, nada hemos dicho aún ace ca de qué
equisi os debe euni la a enda a ia. Y es que el a ículo 3 del p opio RDL 15/2020
ecoge a su ez pa a la a enda a ia una se ie de condiciones, dis inguiendo en unción
de si el a enda a io es legalmen e conside ado un au ónomo o una pyme. En lo que
concie ne a los au ónomos, no amos de ene nos en ellos, ya que ca ece de elación con
nues o caso. En lo que a nues o supues o se e ie e –aun cuando no disponemos de la
documen ación de la emp esa en cues ión– es a íamos, en odo caso, an e una pyme.
Con espec o a las mismas expone el a ículo 3.2 que: “ 2. En caso de con a o de
a endamien o de inmueble a ec o a la ac i idad económica desa ollada po una
pyme: a) Que no se supe en los lími es es ablecidos en el a ículo 257.1 del Real
Dec e o Legisla i o 1/2010, de 2 de julio, po el que se ap ueba el ex o e undido de la
Ley de Sociedades de Capi al. b) Que su ac i idad haya quedado suspendida como
consecuencia de la en ada en igo del Real Dec e o 463/2020, de 14 de ma zo, o po
ó denes dic adas po la Au o idad compe en e y las Au o idades compe en es delegadas
al ampa o del e e ido eal dec e o. c) En el supues o de que su ac i idad no se ea
di ec amen e suspendida en i ud de lo p e is o en el Real Dec e o 463/2020, de 14 de
ma zo, se debe á ac edi a la educción de su ac u ación del mes na u al an e io al
que se solici a el aplazamien o en, al menos, un 75 po cien o, en elación con la
ac u ación media mensual del imes e al que pe enece dicho mes e e ido al año
an e io ”.
Como podemos ap ecia , en p ime é mino se exige que dicha emp esa no supe e los
lími es ecogidos en el a ículo 257.1 del Real Dec e o Legisla i o 1/2010, de 2 de julio,
po el que se ap ueba el ex o e undido de la Ley de Sociedades de Capi al. Dichos
lími es son: “a) Que el o al de las pa idas del ac i o no supe e los cua o millones de
eu os. b) Que el impo e ne o de su ci a anual de negocios no supe e los ocho millones
39
de eu os. c) Que el núme o medio de abajado es empleados du an e el eje cicio no
sea supe io a cincuen a. Las sociedades pe de án es a acul ad si dejan de euni ,
du an e dos eje cicios consecu i os, dos de las ci cuns ancias a que se e ie e el
pá a o an e io ”. En segundo luga , que la ac i idad económica de la pyme haya
quedado suspendida como consecuencia de la en ada en igo del Real Dec e o
463/2020, de 14 de ma zo, si uación que se da en nues o caso, como en muchos o os.
Véase que lo dispues o en el a ículo 10.1 del p eci ado RD 463/2020 a ec ó de lleno a
la en idad a enda a ia de nues o caso, ya que su ac i idad económica no se encon aba
a ec a a ninguna de las que es aban pe mi idas en aquel en onces –es e iden e que los
p oduc os de bisu e ía y moda no se ca ac e izan po se de p ime a necesidad– : “ 1.
Se suspende la ape u a al público de los locales y es ablecimien os mino is as, a
excepción de los es ablecimien os come ciales mino is as de alimen ación, bebidas,
p oduc os y bienes de p ime a necesidad, es ablecimien os a macéu icos, médicos,
óp icas y p oduc os o opédicos, p oduc os higiénicos, peluque ías, p ensa y papele ía,
combus ible pa a la au omoción, es ancos, equipos ecnológicos y de
elecomunicaciones, alimen os pa a animales de compañía, come cio po in e ne ,
ele ónico o co espondencia, in o e ías y la ande ías. Se suspende cualquie o a
ac i idad o es ablecimien o que a juicio de la au o idad compe en e pueda supone un
iesgo de con agio”.
Po úl imo, nos encon amos con la úl ima cláusula, que ecoge una excepción a lo
an e io y que impone, a su ez, nue os equisi os: “c) En el supues o de que su
ac i idad no se ea di ec amen e suspendida en i ud de lo p e is o en el Real Dec e o
463/2020, de 14 de ma zo, se debe á ac edi a la educción de su ac u ación del mes
na u al an e io al que se solici a el aplazamien o en, al menos, un 75 po cien o, en
elación con la ac u ación media mensual del imes e al que pe enece dicho mes
e e ido al año an e io ”.
Aunque sí es cie o que de ningún modo nues o caso se subsume den o de es e
apa ado, c eo que es impo an e ap o echa la ocasión pa a de algún modo c i ica las
condiciones an es ic as del mismo. Se da la posibilidad de acoge se a la mo a o ia a
aquellas pymes que no hayan is o suspendida su ac i idad de con o midad con el Real
Dec e o 463/2020, de 14 de ma zo, siemp e y cuando ac edi en una educción de la
ac u ación del mes na u al an e io al que se solici a el aplazamien o de al menos un
40
75%. Cuando hablo de condiciones es ic as, me lo pa ece desde mi humilde pun o de
is a, la exigencia de que pa a pode ecibi el bene icio del aplazamien o –que no de la
condonación de la deuda– se enga que p oduci una educción del 75% en los ing esos
de la emp esa en cues ión. Dicha exigencia del 75%, a mi juicio, se si úa como
absolu amen e desmesu ada, más eniendo en cuen a que es un equisi o mínimo. No
es amos hablando de una educción en la ac u ación al 50%, lo cual ya ep esen a un
pe juicio bas an e g a e pa a cualquie emp esa, y más si la misma es una pyme, la cual
p obablemen e no disponga de un colchón an amplio con espec o a o as g andes
en idades, que quizás sí pueden pe mi i se el e educida su ac u ación en un 50% sin
necesidad de en a en la uina económica. A lo que oy es a la p ac icidad de la
medida, y a que si una de las p incipales inalidades del RDL 15/2020, al y como
expone su p eámbulo, es la de do a de ayudas a los au ónomos y las pymes,
p obablemen e lo más con enien e no sea espe a a que dichas pymes desapa ezcan,
sino que se les debió da la posibilidad de acoge se a bene icios como el de la simple
mo a o ia en el pago de la en a, que, epi o, no es el de una condonación de la deuda,
de una mane a más sencilla y no an bu oc á ica
27
, sin espe a a que se encon a an en
si uaciones lími e, en é minos de pé didas económicas.
Pa a e mina , y ol iendo nue amen e a elaciona nues o caso con lo dispues o en el
p esen e RDL 15/2020, es cla o y palma io que se desca a la posibilidad de que la
misma pueda acoge se a la mo a o ia ecogida en el mismo. No es menos cie o que se
cumplen p ác icamen e odos los equisi os exigidos legalmen e, sal o uno, y es el
27
Se hace alusión al a ículo 4 del RDL 15/2020, sob e la ac edi ación de los equisi os: “El cumplimien o
de los equisi os es ablecidos en el a ículo 3, se ac edi a á po el a enda a io an e el a endado
median e la p esen ación de la siguien e documen ación:a) La educción de ac i idad se ac edi a á
inicialmen e median e la p esen ación de una decla ación esponsable en la que, en base a la
in o mación con able y de ing esos y gas os, se haga cons a la educción de la ac u ación mensual en,
al menos, un 75 po cien o, en elación con la ac u ación media mensual del mismo imes e del año
an e io . En odo caso, cuando el a endado lo equie a, el a enda a io end á que mos a sus lib os
con ables al a endado pa a ac edi a la educción de la ac i idad. b) La suspensión de ac i idad, se
ac edi a á median e ce i icado expedido po la Agencia Es a al de la Adminis ación T ibu a ia o el
ó gano compe en e de la Comunidad Au ónoma, en su caso, sob e la base de la decla ación de cese de
ac i idad decla ada po el in e esado”.