INTERNATIONAL SYMPOSIUM “ADVANCED RESEARCH IN ECONOMICS AND BUSINESS MANAGEMENT”,
SEPTEMBER 19, 2025
679
ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
УЗБЕКИСТАНА ПОСЛЕ ПРИНЯТИЯ ЗАКОНА
РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН «О РИЭЛТОРСКОЙ
ДЕЯТЕЛЬНОСТИ»
Мирзарахманов Фаррух Сапарали угли
Стажер-исследователь, Центра исследования проблем приватизации и управления
государственными активами
h ps://doi.o g/10.5281/zenodo.17288856
Аннотация. Статья оценивает перспективы рынка недвижимости Узбекистана
после принятия нового Закона Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности».
Закон создаёт нормативные предпосылки для цифровизации и безопасных расчётов.
Предлагаются обновления НСРУ-3, НСРУ-2, НСРУ-1 и разработка стандарта МЛС для
запуска этих инструментов. Ожидается сокращение неформального посредничества,
ускорение сделок и рост прозрачности цен при сохранении правовой защиты.
Ключевые слова: рынок недвижимости, риэлторская деятельность, НСРУ-1,
НСРУ-2, НСРУ-3, мультилистинговые системы МЛС, электронные торги, электронный
документооборот, электронная подпись, безопасные расчёты, цифровизация, комплаенс
KYC AML, прозрачность цен.
Рынок недвижимости Узбекистана — значимый сектор экономики, влияющий на
инвестиции, занятость и доступность жилья, его устойчивость определяется
прозрачностью процедур и профессиональным уровнем посредников. Принятие нового
Закона Республики Узбекистан «О риэлторской деятельности» (одобренного
Законодательной палатой Олий Мажлиса 1 июля текущего года) формирует более
организованную отрасль, закрепляет публичный статус участников через единый реестр,
вводит подтверждение квалификации специалистов и укрепляет механизмы
саморегулирования. Одновременно закон создаёт нормативные предпосылки для
поступательного развития цифровых механизмов совершения сделок —
мультилистинговых систем (МЛС), электронного документооборота в риэлторских
организациях, безопасных расчётов между участниками и интеграций с государственными
реестрами.
Однако фактический запуск данных механизмов потребует разработки ряда
подзаконных актов, технологических интеграций и организационной готовности рынка.
Для практической реализации предусмотренных законом возможностей
необходимо последовательно обновить действующие стандарты и закрепить в них
цифровые процессы. Речь идёт не о декларациях, а о чётких правилах, форматах данных и
процедурах, которые позволят рынку безопасно перейти к электронным сделкам.
Комплексную актуализацию необходимо начать с переработки НСРУ-3
«Организация торгов объектами недвижимости и правами на них» с закреплением
электронных торгов (онлайн-аукционы и конкурсы), удалённой идентификации,
применения ЭЦП на юридически значимых действиях, электронного документооборота,
безопасных расчётов (эскроу/аккредитив), логирования и открытых API, продолжить
INTERNATIONAL SYMPOSIUM “ADVANCED RESEARCH IN ECONOMICS AND BUSINESS MANAGEMENT”,
SEPTEMBER 19, 2025
680
цифровизацией НСРУ-2 «Информационные и консультационные услуги на рынке
недвижимости», унифицировав раскрытие информации об объектах, классификаторы и
машиночитаемые форматы, правила дистанционных консультаций и интеграции через
API, завершить выпуском обновлённого НСРУ-1, который установит единые сквозные
требования к внутренним правилам и внутреннему контролю качества, включая цифровые
процессы и безопасность, обязательные для всех профессиональных участников рынка
недвижимости.
Параллельно потребуется разработка отдельного Национального стандарта
мультилистинговых систем, задающего единые правила для публикации объектов, обмена
данными и интеграций. Такой пакет документов создаст нормативную основу для
мультилистинга, электронного документооборота, безопасных расчётов и прозрачного
контроля качества, а также снизит правовые и операционные риски.
Переработка НСРУ-3 должна закрепить полноценную модель электронных торгов.
В новой редакции разумно прописать отдельные режимы проведения торгов (электронный
аукцион, электронный конкурс), базовые требования к площадке (доступность,
резервирование, защита персональных данных), а также единые правила аутентификации
участников. Для допусков к торгам следует предусмотреть дистанционную
идентификацию с использованием национальных средств электронной подписи и
проверок по документам, а также риск-ориентированные процедуры KYC/AML для
участников, действующих от имени третьих лиц.
Юридически значимые действия — подача заявки, внесение задатка,
подтверждение участия, формирование протокола торгов, заключение договора —
должны выполняться с применением квалифицированной электронной подписи и
сопровождаться отметкой времени и неизменяемыми журналами событий. Это обеспечит
проверяемость волеизъявления сторон, целостность данных и возможность последующего
аудита.
Логика электронных торгов требует единых правил «времени сервера» как
единственного источника истины при сопоставлении ставок и сроков, а также регламента
работы при форс-мажорах (сбой связи, недоступность площадки, отмена или перенос
торгов).
Цифровизация НСРУ-2 должна унифицировать раскрытие информации и
консультирование в электронных каналах. Для объявлений и карточек объектов
целесообразно определить обязательный набор полей имеющих значения для потребителя
риэлторских услуг (тип объекта, адрес и координаты, площадь, планировка, этажность,
год постройки и состояние, кадастровые сведения, права и обременения, коммунальная
инфраструктура и условия сделки. Стандарт должен включать и требования к качеству
контента (например, разрешение фотографий, наличие поэтажных планов, 3D-туров при
их наличии), а также правила указания источников данных и интервалов обновления.
Потребуется единый словарь классификаторов — типы объектов, статусы сделки, виды
прав, виды обременений, классы энергоэффективности, типы конструктивных элементов
— с их машиночитаемыми кодами, чтобы карточка объекта выглядела одинаково и в
МЛС, и в банковской системе, и при необходимости на портале госуслуг.
В дистанционном консультировании важно формализовать каналы (чат, аудио,
видео), зафиксировать правила получения и хранения согласий клиента на обработку
данных, определить, какие вопросы могут решаться удалённо (включая проверку базовых
INTERNATIONAL SYMPOSIUM “ADVANCED RESEARCH IN ECONOMICS AND BUSINESS MANAGEMENT”,
SEPTEMBER 19, 2025
681
сведений) и какие требуют очного присутствия. Стандарт должен задать требования к
хранению переписки и записей — сроки, форматы, резервное копирование, доступ по
ролям — и ввести метрики качества, время ответа, доля исправлений в карточках, доля
подтверждённых сведений, удовлетворённость клиентов по результатам консультации.
Для обмена данными следует закрепить машиночитаемые форматы (например, JSON-
схемы) и базовые принципы API-взаимодействия, включая авторизацию, лимиты и
уведомления об изменениях. Это позволит подключать внешние сервисы и МЛС, не
дублируя ручной труд.
Новая редакция НСРУ-1 должна закрепить обязательные требования к внутренним
правилам контроля качества риэлторских организаций в цифровой среде, описать
последовательность этапов сделки (первичная проверка объекта и клиента, оценка рисков,
подготовка и согласование документов, подписание, расчёты, госрегистрация,
постсделочный контроль), определить для каждого этапа создаваемые документы и
записи, распределение ответственности (кто выполняет, кто отвечает, кого консультируют
и информируют), критерии качества и сроки. Внутренние правила должны включать чек-
листы KYC/AML с минимальными проверками и признаками повышенного риска,
порядок обработки персональных данных (основания и цели, сроки хранения, доступ по
ролям, минимизация), требования к электронному архиву (форматы, индексирование,
резервное копирование, контроль целостности, сроки хранения и безопасное удаление) и
ведение аудит-трейлов, фиксирующих действия сотрудников с документами.
Необходимо установить квалификационные требования к персоналу по ЭДО, ЭЦП
и защите данных, предусмотреть регулярное обучение и тестирование, поддерживать
актуальный банк вопросов и регламент независимого внутреннего аудита качества с
обязательными корректирующими действиями.
Отдельный отраслевой стандарт мультилистинговых систем должен зафиксировать
термины, роли и правила игры, чтобы МЛС стала не просто «большой доской
объявлений», а инфраструктурой обмена проверяемыми данными. В стандарте
необходимо определить роли участников (риэлтор-покупатель, риэлтор-продавец,
риэлтор-арендатор, риэлтор-арендодатель, администратор платформы и др.) и их
ответственность, минимальную модель данных карточки с версионированием изменений,
жизненный цикл статусов (новый, активный, под офертой, снят, реализован) и условия
перехода между ними, правила публикации и модерации (подтверждение права на
размещение, недопустимость дублей, признаки недостоверности, сроки действия
объявлений).
Модель открытости и обмена данными должна строиться на документированных
интерфейсах, публичные или партнёрские API с описанными ресурсами, фильтрами и
вебхуками для событий, чёткая аутентификация и авторизация, лимиты и логирование
запросов, версии API и правила обратной совместимости. Важно заранее задать принципы
ранжирования и маркетации карточек, чтобы исключить манипуляции выдачей, так как,
пользователи должны понимать, почему одни объекты показываются выше других, и
иметь доступ к механизму оспаривания.
Для защиты данных потребуются требования по шифрованию «в передаче» и «на
хранении», сегментации доступов, управлению ключами, журналированию событий
безопасности и реагированию на инциденты. В документе должны быть предусмотрены
локализация — двуязычие (узбекский/русский), единый формат адреса, часовой пояс
INTERNATIONAL SYMPOSIUM “ADVANCED RESEARCH IN ECONOMICS AND BUSINESS MANAGEMENT”,
SEPTEMBER 19, 2025
682
Asia/Tashken и метки времени в ISO-8601 — должна быть зафиксирована как часть
обязательных требований.
Для согласованной работы всех элементов нужна переходная архитектура и
поэтапный план внедрения. В период начального запуска важно обеспечить обучение
кадров. Для этого целесообразно разработать краткие курсы повышения квалификации
для профессиональных участников рынка недвижимости, а также внедрить систему
тестирования по обновлённым стандартам.
По мере масштабирования цифровых процессов нельзя забывать о потребителях.
Нужно обеспечить понятную коммуникацию, сервисы «проверь риэлторскую
организацию или риэлтора в реестре», доступные памятки о безопасной сделке,
стандартизованные «краткие паспорта объекта» с набором подтверждённых полей,
единые пиктограммы и термины. Важно предусмотреть доступность сервисов для людей с
ограниченными возможностями, а также адаптацию интерфейсов к мобильным
устройствам. Наличие единых форм и понятных шагов уменьшит число ошибок и снизит
нагрузку на модерацию.
Управление рисками — отдельная линия работы. Риск формального выполнения
требований без реальных изменений снижается привязкой допуска к торгам и ряду
госуслуг к статусу в реестре и фактическому выполнению обновлённых стандартов.
Технические риски минимизируются через обязательные аттестации площадок,
независимые тесты на отказоустойчивость и безопасность, а также регулярные проверки
журналов событий. Юридические риски снижаются типовыми оговорками в электронных
документах и понятной процедурой апелляций. Репутационные риски рынка
уменьшаются благодаря прозрачным метрикам качества и регулярной публикации
агрегированной статистики.
Ожидаемый эффект нормативного обновления проявится поэтапно и будет
подтверждаться измеримыми показателями. По завершении переработки НСРУ-3,
обновления НСРУ-2, принятия новой редакции НСРУ-1 и утверждения отраслевого
стандарта МЛС рынок получит согласованный цифровой регламент с проверяемыми
статусами участников через реестр, сопоставимыми и верифицируемыми карточками
объектов, прозрачными и прослеживаемыми процедурами сделки от оферты до
регистрации, защищённые расчёты и надёжный электронный архив. Это создаст условия
для уменьшения доли неформального посредничества, сокращения сроков прохождения
сделок и повышения прозрачности ценообразования при сохранении правовой защиты
сторон. При подкреплении правовой рамки подзаконными актами, технологическими
интеграциями (включая взаимодействие с государственными реестрами и платёжной
инфраструктурой) и организационной готовностью участников закон начнёт работать как
практический инструмент развития рынка.
