Anale Ș iinţi ice ale Academiei „Ş e an cel Ma e” a MAI al Republicii Moldo a
Scien i ic Annals o he Academy “S e an cel Ma e” o MIA o he Republic o Moldo a
196
CZU 347.453
REGIMUL OBLIGAȚIILOR IMPUSE
ÎN RAPORTURILE DE LOCAȚIUNE
ÎNTRU GARANTAREA DREPTURILOR
LOCATARULUI ȘI FAMILIEI SALE
Oxana EȘANU 1
Ga an a ea d ep u ilo subiecțilo angajați
în apo u i de locațiune cons i uie o înda o i e a
s a ului ce se ealizează p in in e mediul legislației
ci ile. Respec i , Codul ci il al Republicii Moldo a
s abileș e spec ul de obligații impuse loca o ului
ce se oglindesc în d ep u ile de ca e bene iciază
loca a ul, ia în mul e din cazu i și memb ii amiliei
aces uia. Cu oa e aces ea, da și ținând seama de
ap ul că în 2019 s-a p odus o mode niza e la Co-
dul ci il, p oblemele pe aces segmen ămân a i
mul e și di e se în uncție de ca ego ia subiecțilo
izați. Ce ce ă ile în ma e ia ga an ă ii d ep u-
ilo con ac uale a loca a ului și amiliei aces u-
ia de in indispensabile în con ex ul a moniză ii
legislației noas e la s anda dele Uniunii Eu ope-
ne, p ecum și la ce ințele zilelo în ca e ăim.
Cu in e-cheie: con ac de locațiune, loca a ,
loca o , amilie, ga anție, sigu anță, chi ie.
REGIME OF OBLIGATIONS IMPOSED
IN RENTAL RELATIONS TO
GUARANTEE THE RIGHTS OF THE
TENANT AND HIS FAMILY
Oxana EȘANU 1
Gua an eeing he igh s o subjec s employed
in en al ela ionships cons i u es a du y o he
s a e ha is ca ied ou h ough ci il legisla ion.
Respec i ely, he Ci il Code o he Republic o
Moldo a es ablishes he spec um o obliga ions
imposed on he lesso , which a e e lec ed in he
igh s enjoyed by he lessee, and in many cases
also by his amily membe s. Ne e heless, and ak-
ing in o accoun he ac ha in 2019 he e was a
mode niza ion o he Ci il Code, he p oblems in
his segmen emain many and di e se depending
on he ca ego y o he subjec s conce ned. S udy in
he ma e o gua an eeing he con ac ual igh s
o he enan and his amily becomes indispensa-
ble in he con ex o ha monizing ou legisla ion o
he s anda ds o he Eu opean Union, as well as o
he equi emen s o he days in which we li e.
Keywo ds: lease, enan , landlo d, amily, gua -
an ee, secu i y, en .
DOI 10.5281/zenodo.17318296
1 Doc o andă,Uni e si a eadeS a dinMoldo a,(ROR:h ps:// o .o g/0475k b92),e-mail:[email p o ec ed];a oca ,e-mail:e_oxana@
yahoo.com;ORCIDID:0000-0002-4304-2919
PhD S uden , Moldo a S a e Uni e si y (ROR: h ps:// o .o g/036k xa54); e-mail: ec o @usm.md; lawye , e-mail: [email protected];
ORCID ID: 0000-0002-4304-2919
INTRODUCERE
Încondițiiledez ol ă iisocie ății,da șia
elațiilo ci ile,con ac uldelocațiuneaa u în
o deaunaunlocapa e,maialescelcea eca
obiec unspațiuloca i .Necesi a eadeaînchi ia
olocuințăpen usinesau amilieexis ăa â în
s a eleînal dez ol a e,câ șiînceleîncu sde
dez ol a eo islabdez ol a e.Înța anoas ă,
lipsaposibili ățiideap ocu aolocuință aceca
elațiiledelocațiunesăcape eamploa e, iind
bene icia aaces o aloca a ulși,demul eo i,
în eagasa amilie.Ama inssubiec ul amiliei
iza eîn apo u iledelocațiune,deoa ece,în
p ac ică, adesea o amilie închi iază un spațiu
INTRODUCTION
In hecondi ionso hede elopmen o
socie y and ci il ela ions, he lease con ac
hasalwayshadaspecialplace,especially hose
ha a elikeali ingspace.Theneed o en a
home o onesel o one’s amilyexis sinhighly
de elopedcoun ies,aswellasinde eloping
o unde de eloped ones. In ou coun y, he
lack o he possibili y o pu chasing a home
makes helease ela ionshipsgainmomen um,
hebene icia yo whichis he enan ando en
hisen i e amily.Weha e ouchedon hesub-
jec o amiliesco e edinlease ela ionships,
becauseinp ac ice,a amilyo en en sali ing
spacebasedonaleasecon ac ,whenin ac
Ş iinţe Ju idice// Legal Sciences, n . 21/ 2025, ISSN 1857-0976, E-ISSN 2953-6898
197
loca i în baza con ac ului de locațiune, când
de ap legiui o ul a p e ăzu pen u aceas a
ins i uțiad ep uluideabi ație.O ,po i i a .
65 alin. 2 al Codului ci il, i ula ul d ep ului
de abi ație a e d ep ul să locuiască în locuința
unei al e pe soane împ eună cu soțul şi copiii săi
chia dacă nu a os căsă o i sau nu a ea copii
la da a la ca e s-a cons i ui abi ația, p ecum şi
împ eună cu pă inții o i cu al e pe soane a la e în
în eține e. Deci,obse ămcăsubiecții apo u-
luidelocațiunep e e ăsăseangajezeîn apo -
u i con ac uale de locațiune, legând obiec ul
aces eiadespațiulloca i închi ia (ocasă,un
apa amen ), ă ăain e esacâ epe soane o
locuiînaces a.P inu ma e,pen ucălegiui o-
ulnusepoa eopune oințeipă țilo înaalege
ca ego ia ac ului ju idic, espec i , apo ului
con ac ualînca esăseangajezecuocazialo-
cui iiînlocuințaal uia,d ep u ileloca a uluiîn
con ac uldelocațiunea ebuiex insșiasup a
memb ilo amilieiloca a ului,ul imuldoa i-
ind ep ezen an ul bene icia ului de locuință
( amiliei),încali a easadepa econ ac an ă,
memb ii amiliei au cali a ea de pă ți la con-
ac ,douăches iunidi e i eînma e ias abili-
iisubiec uluiunui apo con ac ualdeo ice
ip.Deaceea,îna icolulde ațăne om e e ila
d ep u ileșiobligațiilepă țilo încon ac ulde
locațiunecu e e i eșilad ep u ilememb ilo
amilieica ecoabi eazăculoca a ul.
METODOLOGIE
În ua inge eascopuluip es abili ,înca-
d ulce ce ă iisubiec uluide ață,au os necesa-
eșipela gu iliza eadi e i eme odedece ce a-
edin eca emenționămpecelemai ele an e,
cuma i:me odaanalizei,me odasin ezei,me o-
dadeducției,me odais o ică,me odacompa a i-
ă,me odasis emicășime odaempi ică.
DISCUȚII ȘI REZULTATE
Obligația de p eda e a bunului. P ima
șiceamaiimpo an ăobligațieasuma ășine-
cesa ăa iexecu a ădecă eloca o es eceaa
p edă iibunului.Cu i lude ema că,amspune
cămaico ec a i-p eda ealuc ului,deoa ece
noțiuneadebuncup indeșid ep u ilepa i-
monialeceauanumi epa icula i ățidep e-
da e(d ep uldeau o asup aope ei în baza
helegisla o hasp o ided o hisins i u ion
o he igh ohousing.O ,acco ding oa .65
pa a.2o heCi ilCode, heholde o he igh
ohabi a ionhas he igh oli ein hehome
o ano he pe son oge he wi hhisspouseand
child ene eni hewasno ma iedo hadno
child en a he da e on which he habi a ion
was es ablished, as well as oge he wi h his
pa en so o he dependen s.So,weno e ha
he subjec s o he enancy ela ionship p e-
e oengageincon ac ual enancy ela ion-
shipslinking heobjec o he en ed esiden-
ialspace(ahouse,anapa men ), ega dless
o howmanypeoplewillli eini .The e o e,
because helegisla o canno oppose hewill
o hepa iesinachoiceo heca ego yo he
legalac , espec i ely, hecon ac ual ela ion-
shipinwhich oengageon heoccasiono li -
inginano he ’shome, he igh so he enan
in heleaseag eemen shouldalsobeex ended
o hemembe so he enan ’s amilies, hela -
e being he ep esen a i eo hebene icia y
o hehome( amily),asmembe so he am-
ilyo he wocon ac s, hequali yo he wo
amilycon ac s.in hema e o es ablishing
hesubjec o acon ac ual ela ionshipo any
ype.The e o e,in his e e encewewill no
e e o he igh sandobliga ionso hepa ies
o heleaseag eemen aswellas he igh so
amilymembe swhocohabi wi h heloca ion.
METHODOLOGY
In o de o achie e he p ede e mined
goal,wi hin he esea cho hep esen subjec ,
i wasnecessa yandwidelyused a ious e-
sea chme hods,o whichwemen ion hemos
ele an ,suchas: heanalysisme hod, hesyn-
hesisme hod, hededuc ionme hod, hehis-
o ical me hod, he compa a i e me hod, he
sys emicme hodand heempi icalme hod.
DISCUSSIONS AND RESULTS
The obliga ion o hand o e he p op-
e y. The i s and mos impo an obliga ion
assumedandnecessa y obeexecu ed by he
lesso is ha o handingo e hep ope y.Asa
ema k,wewouldsaymo eco ec ly- hehand-
o e o he hing,because heno iono p ope y
alsoincludespa imonial igh s ha ha ece -
ainpa icula i ieso hando e (copy igh o e
hewo kbasedon helicenseag eemen ).
The e o e, he ans e o he p ope y
Anale Ș iinţi ice ale Academiei „Ş e an cel Ma e” a MAI al Republicii Moldo a
Scien i ic Annals o he Academy “S e an cel Ma e” o MIA o he Republic o Moldo a
198
con ac uluidelicență).
Deci, p eda ea bunului în posesia și
olosința empo a ă a loca a ului ace posi-
bilîncepu ul ealiză iiscopuluipen uca ea
os încheia con ac uldelocațiune,deșiaces
momen poa eșisănucoincidăcumomen ul
încheie iilui.Respec i ,locațiuneaexis ășiîn
lipsap edă iibunului,deoa eceaceas anuse
cons i uiep in -uncon ac eal.
După cum susține, în același sens, doc-
ina[4,p.171],obligațiadep eda eabunu-
lui poa e i conside a ă esențială, de na u a
con ac ului de locațiune, ă ă de ca e nu se
poa e ealiza scopul p incipal al con ac u-
lui de locațiune. Deși, în apa ență, ealiza ea
obligațieidep eda eabunuluinua ezima i
necla i ățiînma e iedelocațiune, o ușia pu-
eaexis acazu iînca epă țilesănu is abili
înconținu ulcon ac ului oa esub ili ățilecu
p i i elap eda eabunului1șianume:cinesu-
po ăchel uieliledep eda e;ca ees emomen-
ulp edă iibunuluip inin e mediulo iciului
poș alsau anspo a o ;se ansmi ebunulcu
o cuacceso iisaunu;înce acons ap eda ea
bunuluiimobilîn olosință,e c.O ,încea con-
s ap eda eae ec i ăabunului,modali ățileși
mijloacelede ealiza eaaaces eiaîn apo u-
iledelocațiune,legiui o ulnunespunenimic
încompa imen ulce eglemen eazăins i uția
con ac uluidelocațiune.Înschimb,legislația
uno s a e(a .1787dinCodulci ilalRomâni-
ei),deșides ulde ag,p e edeanumi e eguli
dep eda eabunului,cuma ip eda eaîmp e-
unăcu oa eacceso iile.
În opinia mea, legiui o ul a i ebu-
i să includă în compa imen ul con ac ului
delocațiuneosingu ăno măca esăp e adă
esențaobligațieiloca o uluidep eda eabu-
nuluiînca esămenționezeînp imulalinea
că: bunul u mează a i ansmis împ eună cu
oa e acceso iile sale,îns a eaco espunză oa e
olosi iipo i i des inațieilui,ia înalinea ul
u mă o ,căîn apo u iledelocațiune,înma-
e ia p edă ii bunului sun aplicabile egulile
1Deci,încazdeli igiu,înlipsacondițiilo exp esp e ăzu-
edepă țiîncon ac ,ins anțaa a eane oiedesp ijinul
p e ede ilo legalecea o e isolițiicla e,așacuma i
cazul ânză ii-cumpă ă ii,undesun s abili e egulilede
p eda eabunuluiaplicabileîncazulînca epă țilenuau
s abili eguliledep eda epeca esăleincludăîn ex ul
con ac ului.
in o hepossessionand empo a yuseo he
lesseemakesi possible obegin oachie e he
pu pose o which he lease ag eemen was
concluded,al hough hismomen mayno co-
incidewi h hemomen o i sconclusion.Ac-
co dingly, heleasealsoexis sin heabsence
o he ans e o hep ope y,since hisisno
cons i u edbya ealcon ac .
As hedoc inea gues,in hesamesense
[4,p.171], heobliga ion o ans e hep op-
e ycanbeconside edanessen ialobliga ion,
o hena u eo heleaseag eemen ,wi hou
which hemainpu poseo heleaseag eemen
canno beachie ed.
Al hough, appa en ly, he ul illmen o
heobliga ion o ans e hep ope ywould
no aiseg ea ambigui iesin e mso lease1,
he ecoulds illbecasesinwhich hepa ies
ha eno es ablishedin hecon en o hecon-
ac all hesub le ies ega ding he ans e o
hep ope y,namely:whobea s hecos so
he ans e ;wha is hemomen o he ans e
o hep ope y h ough hepos o iceo ca i-
e ;is hep ope y ansmi edwi haccesso ies
o no ;wha willconsis in hehando e o he
eales a e o use,e c.Howe e ,wha would
consis in heac ualhando e o hep ope y,
heme hodsandmeanso achie ing hemin
helease ela ions, helegisla o doesno say
any hingin hesec ion egula ing heins i u-
iono heleasecon ac .On heo he hand,
helegisla iono somes a es(a .1787o he
Ci ilCodeo Romania),al houghqui e ague,
p o ides o ce ain ules o hehando e o
hep ope y,suchasi beinghandedo e o-
ge he wi hallaccesso ies.
Inou opinion, helegisla o shouldha e
includedin heleasecon ac sec ionasingle
ule ha wouldp o ide o heessenceo he
lesso ’sobliga ion ohando e hep ope y,in
whichi wouldmen ionin he i s pa ag aph
ha : he p ope y o be ans e ed oge he
wi hall heaccesso ies o sale,inas a esui -
able o use o i scommonpu pose,andin he
p ice a io pa ag aph, in he ollowing pa a-
1So,in hee en o adispu e,in heabsenceo exp ess
condi ionss ipula edby hepa iesin hecon ac , he
cou would need he suppo o legal p o isions ha
would gi e clea ins uc ions, such as in he case o
sale-pu chase,whe e he ules o handingo e heasse
a ees ablished,applicablein hee en ha hepa ies
ha eno es ablished he ules o handingo e oinclude
in he ex o hecon ac .
Ş iinţe Ju idice// Legal Sciences, n . 21/ 2025, ISSN 1857-0976, E-ISSN 2953-6898
199
comune apo u ilo dep op ie a e(a .511,
a .1109,a .1115,a .1169dinCC).Deal el,
esențaju idicăap edă iiunuibunpoa e ides-
p insădin eglemen ă ilece izeazăp eda ea
bunului în con ac ele de ânza e-cumpă a e
(p inanalogie),ia în apo cup eda eabu-
nuluiînlocațiune,di e ențas-a ezumadoa
la des inația ansmi e ii bunului - în cazul
locațiunii,pen uexe ci a ea olosinței,ia în
cazul ânză ii,pen uexe ci a ead ep uluide
p op ie a e-p eda eabunuluiu mândaceleași
eguli.O ,dupăcumsemaia i măînli e a u-
a omânădespeciali a e[5,p.349],deoa ece
locațiunea mai es e cunoscu ă și ca ânza ea
olosinței,obligațiileloca o uluideap edabu-
nulșialloca a uluidea-lluaînp imi e,sun ,
înp incipiu,asemănă oa ecelo ale ânză o u-
lui, espec i ,cumpă ă o ului.Încon ex ulda ,
conside u iladesc ieconținu ulsubiec uluicu
p i i elaobligațiap edă iibunuluiîncon ac-
eledelocațiune,sub eiaspec e,șianume:
Esența și modali ățile p edă ii bunului
în olosință
Înain edea eceladesc ie eaesențialelo
eguli cu p i i e la p eda ea bunului, u mea-
zăsă eamin imcăaces a ebuiesă ie ans-
mis loca a ului în olosință empo a ă po i i
des inației sale, în s a e co espunză oa e, în
loculșimomen uls abili încon ac .Încea
cons ap eda eae ec i ăabunului,modali ățile
șimijloacelede ealiza eaaaces eiaîn apo u-
iledelocațiune,legiui o ulnunespunenimic
în compa imen ul ce eglemen ează ins i uția
con ac uluide locațiune. Deaceea, dupăcum
spuneam, esența ju idică a p edă ii unui bun
poa e idesp insădin eglemen ă ilece izea-
zăp eda eabunuluiîncon ac elede ânza e-
cumpă a e,di e ențaîn eaces eas-a ezuma
doa lades inația ansmi e iibunului–încazul
locațiunii, pen u exe ci a ea olosinței, ia în
cazul ânză ii,pen uexe ci a ead ep uluide
p op ie a e;în es ,p eda eabunuluiînsinea e
aceeașina u ăju idicăpen u oa econ ac ele
ansla i edeposesie(depozi ul),de olosință
(împ umu , comoda , concesiunea e c.) sau
de p op ie a e ( ânza e-cumpă a e, donație,
schimb)[7,p.235].
Aces ea iindcla i ica e,ceînseamnăp e-
da eabunuluia lămdinconținu ulp e ede ilo
g aph, owhich:p ope y ela ions (a .511,
a .1109,a .1115,a .1169o heCi ilCode).
Mo eo e , helegalessenceo hedeli -
e yo anasse canbede i ed om he egu-
la ions ega ding he deli e y o he asse in
sales-pu chasecon ac s(byanalogy),andin
ela ion o hedeli e yo heasse inleasing,
he di e ence would be summa ized only in
hedes ina iono he ansmissiono heas-
se -in hecaseo leasing, o heexe ciseo
heuse,andin hecaseo sale, o heexe cise
o he igh o owne ship- hedeli e yo he
asse ollowing hesame ules.Howe e ,asis
alsos a edin heRomanianspecializedli e a-
u e[5,p.349],sinceleasingisalsoknownas
hesaleo use, heobliga ionso helesso o
deli e heasse ando helessee o akedeli -
e yo i a e,inp inciple,simila o hoseo he
selle and hebuye , espec i ely.
In hiscon ex ,weconside i use ul o
desc ibe hecon en o hesubjec ega ding
he obliga ion o hand o e he p ope y in
leasecon ac s,unde h eeaspec s,namely:
The essence and me hods o handing
o e he p ope y o use
Be o emo ingon o hedesc ip iono he
essen ial ules ega ding he hando e o he
p ope y,wewill ecall ha i mus be ansmi -
ed o helessee o empo a yuseacco ding o
i sdes ina ion,inp ope condi ion,a heplace
and imees ablishedin hecon ac .
Wha wouldconsis o heac ualhand-
o e o hep ope y, heme hodsandmeans
o achie ingi inlease ela ions, helegisla o
doesno ellusany hingin hesec ion egula -
ing heins i u iono heleasecon ac .The e-
o e,asIsaid, helegalessenceo hedeli e y
o agoodcanbede i ed om he egula ions
ega ding hedeli e yo hegoodinsalesand
pu chase con ac s, he di e ence be ween
hemwouldbesumma izedonlyin hedes i-
na iono he ansmissiono hegood-in he
case o lease, o he exe cise o use, and in
hecaseo sale, o heexe ciseo he igh o
owne ship-o he wise, hedeli e yo hegood
i sel has hesamelegalna u e o all ans e
con ac s o possession (deposi ), use (loan,
loan,concession,e c.)o owne ship(saleand
pu chase,dona ion,exchange)[7,p.235].
Ha ingcla i ied hese,wha ismean by
hedeli e yo hegood,we indou om he
con en o hegene alp o isionso a .511o
Anale Ș iinţi ice ale Academiei „Ş e an cel Ma e” a MAI al Republicii Moldo a
Scien i ic Annals o he Academy “S e an cel Ma e” o MIA o he Republic o Moldo a
200
cuca ac e gene alalea .511dinCodulci il,
po i i că o ap eda e a bunului înseamnă emi-
e ea bunului că e dobândi o , p ecum şi că e
anspo a o sau o iciul poş al pen u a i expe-
dia , în cazul în ca e aces a es e îns ăina ă ă
obligația de a i anspo a . Modali a eap edă-
iiîn olosințăabunuluiimobiles esuge a ăde
p e ede ilea .1115alin.1li .b)șia .1169
dinCC),po i i că o ap eda eabunuluiimobil
se acep inpune eaaces uialadispozițiacum-
pă ă o ului(încazullocațiunii-aloca a uluisau
auneial epe soaneindica edeaces a).Pune ea
ladispozițialoca a uluiaunbunimobils-a ea-
lizap in ansmi e eacheilo laapa amen sau
lao iceal spațiuloca i închi ia ,cheilo dela
in a eap incipală,șicelo dela oa ecăilede
acceslabunulce aceobiec ulcon ac uluide
locațiune. În cazul bunu ilo mobile, p eda ea
ebuie să cup indă și ansmi e ea e ec i ă a
acceso iilo depune eîn uncțiuneabunului(în
cazulmijloacelo ehnice),p ecumșia ac elo
ceînsoțescbunul,ins ucțiuniledeexploa a eși
în eține ealuie c.
Regulile execu ă ii obligației de p eda e
Obligațiadep eda eabunuluinupoa e
iexecu a ădecă eloca o decâ încondițiile
p e ăzu e în con ac sau egulile impuse de
legeaci ilă eieșinddinna u a apo u ilo de
locațiune.P inu ma e,lap eda eabunului,lo-
ca o ul ebuiesăținăcon deanumi e eguli
esențialeca esă e e ăla:
• P eda ea bunului în s a ea co espun-
ză oa e olosi ii lui. Po i i a .1254alin.1al
Coduluici il,loca o ul es eobliga să p edea
loca a ului bunul în s a ea co espunză oa e,
con o m des inației con eni e p in con ac .
Pen uaceas a,loca o ulan e io ansmi e ii
bunului ebuie să e ec ueze oa e epa ațiile
necesa eînaces sens.O ,însa cinaloca o u-
luisubzis ăobligațiadeap edaspațiulînchi i-
a îns a eaînca esăpoa ă iîn ebuința ,ia
neexecu a ea aces ei obligații poa e i opusă
loca o uluidecă eloca a caexcepțiedenee-
xecu a eacon ac ului(excep io non adimple i
con ac us) [4,p.172].
• P eda ea u u o acceso iilo ca e ac
bunul u ilizabil ezul ă din na u a des inației
aces uia. Po i i a . 467 alin. 1 al Codu-
lui ci il, bunul des ina în mod pe manen
heCi ilCode,acco ding owhich hedeli e y
o hegoodmeans he emi alo hegood o
heacqui e ,aswellas o heca ie o hepos
o ice o shipmen ,incasei isaliena edwi h-
ou heobliga ion obe anspo ed.
Theme hodo handingo e he eales-
a e o useissugges edby hep o isionso a .
1115pa ag aph1le e b)anda .1169o he
Ci ilCode),acco ding owhich hehando e o
he eales a eismadebymakingi a ailable
o hebuye (in hecaseo lease- o helessee
o ano he pe sonindica ed by him).Making
a eales a ea ailable o helesseewouldbe
achie edbysending hekeys o heapa men
o anyo he en ed esiden ialspace, hekeys
o he mainen ance, and hose o allaccess
ou es o hep ope y ha is hesubjec o he
leaseag eemen .
In he case o mo able p ope y, he
hando e mus alsoinclude hee ec i e ans-
missiono heaccesso ies o pu ing hep op-
e y in o ope a ion (in he case o echnical
means), as well as he documen s accompa-
nying hep ope y,i sope a ionandmain e-
nanceins uc ions,e c.
Rules o he execu ion o he obliga-
ion o hand o e
Theobliga ion ohando e hep ope y
mayonlybeexecu edby helesso unde he
condi ions p o ided o in he con ac o he
ulesimposedbyci illawa ising om hena-
u eo helease ela ionship.The e o e,when
handingo e hep ope y, helesso mus ake
in oaccoun ce ainessen ial ules ha e e o:
• Handing o e he p ope y in a condi ion
sui able o i s use.Acco ding oa .1254pa -
ag aph1o heCi ilCode, helesso isobliged
ohando e hep ope y o helesseeinacon-
di ionsui able o i suse.Fo his, helesso ,
p io o he ans e o hep ope y,mus ca y
ou allnecessa y epai sin his ega d.How-
e e , helesso alsohas heobliga ion ohand
o e he en edspaceinacondi ioninwhich
i canbeused,and he ailu e oexecu e his
obliga ionmaybeopposed o helesso by he
lesseeasanexcep ion o non-execu iono he
con ac (excep io non adimple i con ac us)
[4,p.172].
• The hando e o all accesso ies ha
make he asse usable esul s om he na u e o
i s des ina ion. Acco ding oa .467pa ag aph
1o heCi ilCode, heasse pe manen lyin-
Ş iinţe Ju idice// Legal Sciences, n . 21/ 2025, ISSN 1857-0976, E-ISSN 2953-6898
201
în ebuință iieconomiceunuial bun(p inci-
pal)șilega deaces ap indes inațiecomună
es e un bun acceso iu a â imp câ sa is ace
aceas ăîn ebuința e,ia în emeiulalin.3,bu-
nulacceso iuu meazăsi uațiaju idicăabunu-
luip incipaldacăpă țilenucon inal el.
• Supo a ea chel uielilo de p eda e a
bunului sun puse în sa cina loca o ului, ap
dedusdina .1109alCoduluici il,aplica p in
analogie. Ce e d ep , în li e a u a omână de
speciali a e,ap oapeîn oa esu sele[6,p.97]
semenționează ă ă eze ecăchel uielilede
p eda eabunuluiîn olosințaloca a uluisun
supo a edecă eloca a .
E ec ele neexecu ă ii sau execu ă ii ne-
co espunză oa e a obligației de p eda e a
bunului că e loca a
Ca și în cazul u u o con ac elo , da
și după egulile de uncționa e a ins i uțiilo
d ep ului obligațional, es e no mal să exis e
anumi esancțiunialene espec ă iicondițiilo
con ac ului,ches iune alabilășipen ucon-
ac ulde locațiune. În aces sens,legiui o ul
p e edelaa .1260alCoduluici ilcădacă lo-
ca o ul nu p edă la imp bunul închi ia sau e-
uză să-l p edea, loca a ul es e în d ep să cea ă
execu a ea aces ei obligații şi epa a ea p eju-
diciului sau ezoluțiunea locațiunii şi epa a ea
p ejudiciului cauza as el.
Obse ăm că în cazul neexecu ă ii
obligațieidep eda esauîn â zie eaexecu ă-
iiaces eiobligațiio e ăd ep ulloca a uluisă
aleagădouădinopțiunileda edelegiui o ,adică
poa ece eimpune ealaexecu a eaobligației
dep eda esau ezoluțiuneacon ac ului.Salu
decizialegiui o uldeap e edeaexp esaces e
e ec e,doa căelesun plasa ehao icîn ex ul
no mei,deoa eceunadinsancțiuni ezul ădin
neexecu a ea obligației de p eda e ( e uzul
loca o uluideap edabunul),ia cealal ădin
execu a eaneco espunză oa e,adicălap eda-
eabunului,da cuîn â zie e.O ,a uncicând
loca o ulexecu ăobligațiadep eda e,da cu
în â zie e,înmodno malnupoa e i espon-
sabiliza p inaceeașisancțiune,a â a impcâ
e ec elenega i ealeinacțiuniisalesun di e i-
e:înp imulcazloca a ulnupoa ebene iciade
olosințabunului,ia înaldoilea abene icia,
cu oa ecămai â ziu.Dinaces conside en am
ended o heeconomicuseo ano he (main)
asse andlinked oi bycommondes ina ion
isanaccesso yasse aslongasi sa is ies his
use,andunde pa ag aph3, heaccesso yas-
se ollows he legal s a us o he main asse
unless hepa iesag eeo he wise.
Thecos so handingo e hep ope ya e
bo neby helesso ,a ac deduced oma .1109
o he Ci il Code, applied by analogy. I is ue
ha in Romanian specialized li e a u e, almos
allsou cesmen ionwi hou ese a ion ha he
cos so handingo e hep ope y o heuseo
helesseea ebo neby helessee[6,p.97].
The e ec s o non-execu ion o imp op-
e execu ion o he obliga ion o hand o e
he p ope y o he lessee
As in he case o all con ac s, bu also
acco ding o he uleso ope a iono hein-
s i u ionso helawo obliga ions,i isno mal
o he e obece ainsanc ions o ailu e o
complywi h he e mso hecon ac ,ama e
alid o heleasecon ac aswell.In his e-
ga d, helegisla o p o idesina .1260o he
Ci ilCode ha ,i helesso doesno hando e
heleasedp ope yon imeo e uses ohand
i o e , helesseeisen i led o eques heex-
ecu iono hisobliga ionand he epai o he
damageo he e mina iono heleaseand he
epai o hedamagecausedin hisway.
So,weno e ha in hecaseo non-exe-
cu iono heobliga ion ohando e o delay
in heexecu iono hisobliga ion, helesseeis
en i led ochoose woo heop ionsgi enby
helegisla o , ha is,hecan eques heimpo-
si iono heexecu iono heobliga ion ohand
o e o he e mina iono hecon ac .Yes,we
welcome he decision o he legisla o o ex-
p esslyp o ide o hesee ec s,bu heya e
chao ically h own in o he ex o he no m,
becauseoneo hesanc ions esul s om he
non-execu ion o he obliga ion o hand o e
( helesso ’s e usal ohando e hep ope y),
and heo he esul s omimp ope execu ion,
ha is, handing o e he p ope y, bu wi h
a delay. Howe e , when he lesso execu es
heobliga ion ohando e ,bu wi hadelay,
no mallyhecanno beheldliableby hesame
sanc ion,aslongas henega i ee ec so his
inac iona edi e en :in he i s case heles-
seecanno bene i om heuseo hep ope y,
andin hesecondcasehewillbene i ,al hough
la e .Fo his eason,wewouldlike odiscuss
Anale Ș iinţi ice ale Academiei „Ş e an cel Ma e” a MAI al Republicii Moldo a
Scien i ic Annals o he Academy “S e an cel Ma e” o MIA o he Republic o Moldo a
202
p opunesădiscu ămdesp ee ec eleneexecu-
ă ișicelealeexecu ă iineco espunză oa eîn
modsepa a ,da șidesp esancțiunidi e i ela
celedouă ipu idenecon o ma ealoca o ului.
Neexecu a ea obligației de p eda e ( e-
uzul sau abține ea de la ansmi e ea bunului),
a pu eagene au mă oa elee ec e,sancțiuni
(d ep u i ale loca a ului), puse la dispoziția
loca a ului,dinca esăaleagăaplica eauneia
p incipală, însoți ă de al a complemen a ă ce
a cons aîn epa a eap ejudiciului2,șianume:
–Re uzul de a plă i chi ia până la mo-
men ulp edă iibunului;
–Sili ea loca o ului la p eda ea bunul,
p ina ecu gela o țacoe ci i ăas a ului;
–Rezoluțiunea con ac ului de locațiune;
În cazul execu ă ii neco espunză oa e
(p edă iibunuluicuîn â zie e):
–Să p e indă educe ea chi iei, p opo -
țional cu du a a pen u ca e a os lipsi de
olosințabunului;
–Rezoluțiuneacon ac uluidelocațiune.
Obligația ga an ă ii lipsei și înlă u ă-
ii iciilo ce a ec ează olosința bunului
Scopulesențialpen uca eloca o uls-a
angaja în apo uldelocațiunees edeaexe -
ci a olosințalibe ășines inghe i ăasup abu-
nului,a â dinpunc de ede e izic,câ șiju i-
dic.Aceas ăobligațiealoca o uluiexis ăchia
șiîncazulînca enul-acunoscu lamomen ul
încheie iicon ac ului(a .1254alin.5CC).
Conținu ul obligației de ga an a e a lip-
sei iciilo ma e iale şi ju idice a bunului da în
locațiune.Pen uaînțelegemaibineîncecon-
s ăobligațiadega an a ealipsei iciilo ma e-
ialeșiju idicealebunului,u meazăsăa ă ăm
încea cons aaces e iciișiîncemăsu ăa pu-
ealoca o ulsăleînlă u e.De ap ,legiui o ula
a u g ijăsăs abileascăexp esp inconținu ul
a .1254ca ea is anda dullipsei iciilo ma-
e ialeșiju idicealebunuluida înlocațiune.
As el,po i i alin.3,bunules econside-
2P ejudiciulsu e i p inneexecu a eaobligațieidep e-
da eabunuluiîncad ul apo uluidelocațiunes-a e-
e ilachel uielilepeca eloca a ulu masănulesupo e
dacăa eabunulînposesieși olosință(dinaceas ăcau-
zăaachi a pen up es a eaunuise iciude anspo
comanda înp ipăla unp eț nea an ajos;a închi ia o
came ăînho ellaunp ețdubluîncompa ațiecucelce
u maa iplă i încondițiile ansmi e iila impaspațiului
loca i închi ia e c.).
hee ec so non-pe o manceandimp ope
pe o mance sepa a ely, as well as di e en
sanc ions o he wo ypeso non-compliance
by helesso .
Non-pe o mance o he obliga ion o
hand o e ( e usal o abs en ion om hand-
ingo e hep ope y)couldgene a e he ol-
lowinge ec s,sanc ions( igh so helessee),
madea ailable o helessee, omwhichhecan
choose oapplyonemainoneaccompaniedby
ano he complemen a y one ha would con-
sis o epai ing hedamage2,namely:
–Re usal opay he en un il he imeo
handingo e hep ope y;
–Fo cing he lesso o hand o e he
p ope y,by eso ing o hecoe ci e o ceo
hes a e;
–Te mina iono heleaseag eemen ;
In hecaseo imp ope pe o mance(de-
layedhando e o hep ope y):
–Toclaima educ ionin he en ,p o-
po ional o hedu a ion o whichhewasde-
p i edo heuseo hep ope y;
–Te mina iono heleaseag eemen .
The obliga ion o gua an ee he ab-
sence and emo al o de ec s a ec ing he
use o he p ope y
Theessen ialpu pose o which heles-
so hascommi edhimsel in heleaseis oex-
e cise eeandunhinde eduseo hep ope y,
bo hphysicallyandlegally.Thisobliga iono
helesso exis se eni hewasno awa eo
i a he imeo concluding hecon ac (a .
1254pa a.5CC).
Thecon en o heobliga ion ogua an-
ee heabsenceo ma e ialandlegalde ec so
heleasedp ope y.Ino de obe e unde -
s andwha heobliga ion ogua an ee heab-
senceo ma e ialandlegalde ec so hep op-
e y consis s o , we a e going o show wha
hese de ec s would consis o and o wha
ex en he lesso could emo e hem. In ac ,
helegisla o ookca e oexp esslyes ablish
h ough hecon en o a .1254wha wouldbe
2Thedamagesu e edby he ailu e o ul ill heobliga-
ion ohando e hep ope yunde heleasewould e-
e o heexpenses ha he enan wouldno ha ehad o
bea i hehad hep ope yinhispossessionanduse,( o
his easonhepaid o hep o isiono ahas ilyo de ed
anspo se icea anunp o i ablep ice;he en edaho-
el ooma adoublep icecompa ed o heone ha would
ha ebeenpaidunde hecondi ionso he imelydeli -
e yo he en edhousingspace,e c.).
Ş iinţe Ju idice// Legal Sciences, n . 21/ 2025, ISSN 1857-0976, E-ISSN 2953-6898
203
a libe deo ice iciuma e ialcânda eca ac-
e is icilecon eni e.Deasemenea,bunules e
libe de iciima e ialeîncazulînca epoa e i
olosi con o mdes inațieis abili eîncon ac ,
dacănus-acon eni asup auno anumi eca-
ac e is ici, sau con o m des inației obișnui e
auno asemeneabunu idacănus-acon eni
asup a olosinței.Înacelași imp,alin.4alno -
mei a u e în discuție se e e ă la s anda dul
lipsei iciuluima e ial, iindconside a îndepli-
ni a uncicândniciun e țnupoa e alo i ica
d ep u iasup aaces uibunînpe ioadapen u
ca ea os încheia con ac ul.
No ă: Viciile nesemni ica i e nu se iau în
conside a e la exe ci a ea olosinței (a . 1255
alin. 1 aza a III-a din Codul ci il).
Deci,obligațiileloca o uluia cons a în
in e ențiasaimedia ăpen uînlă u a eao i-
că ui iciu, ia în cazul în ca e nu-i eușeș e,
să epa ep ejudiciulcauza p inde anjuldin
pa eaal uiloca a .O ,po i i a .1259alin.1
CC,loca o ules eobliga să epa ep ejudiciul
ca e ezul ădinpe u ba eadecă eun e ța
olosi iibunuluinumaiîncazulînca e e țul
es e un loca a sau dacă loca o ul i-a pe mis
olosințabunuluisauaccesullael.
Pe lângă obligația de ga an a e con a
iciilo dena u ăma e ialăsauju idică,loca-
o ulmaia eșiobligația de a ga an a loca a-
ului lipsa ulbu ă ilo din pa ea sa. P inu -
ma e, pe impul exe ci ă ii olosinței bunului
de că e loca a , loca o ul es e obliga să se
abținădelao iceacțiunicea împiedica,dimi-
nuasaus ânjeni olosințabunului.Aceas aa
cons aînabține eadelaain aînimobilulda
înlocațiune, ece eap incu eacasei, izi eși
e i ică iinopina e, idica easaudepozi a ea
uno luc u i,e c.Bineînțeles,exis ășiaiciune-
leexcepții,șianumeceleimpusedega an a ea
uno d ep u ialeloca o uluipe impulde ulă-
ii apo uluidelocațiune.O ,po i i a .1268
alCoduluici il,loca o ula ed ep ulsă e i ice
bunulînchi ia ,săe ec uezeluc ă iasup alui
și,încazulimobilului,să-lp ezin ee en uali-
lo cumpă ă o isauloca a i, iindobliga să-și
exe ci eaces ed ep u iînmod ezonabil.
E ec ele neexecu ă ii obligației de ga-
an a e și înlă u a e a iciilo pe impul asi-
gu ă ii olosinței bunului
hes anda do heabsenceo ma e ialandle-
galde ec so heleasedp ope y.
Thus, acco ding o pa a. 3, he p ope -
yisconside ed ee omanyma e ialde ec
when i has he ag eed cha ac e is ics. Also,
hep ope yis ee omma e ialde ec si i
canbeusedacco ding o hedes ina iones ab-
lishedin hecon ac ,i nospeci iccha ac e -
is ics we e ag eed upon, o acco ding o he
usualdes ina iono suchgoodsi nousewas
ag eedupon.
A he same ime, pa a. 4 o he no m
unde discussion e e s o hes anda do lack
o ma e ial de ec , being conside ed ul illed
whenno hi dpa ycancapi alizeon hisp op-
e ydu ing hepe iod o which hecon ac
wasconcluded.
No e:Insigni ican de ec sa eno aken
in o accoun when exe cising use (a . 1255
pa ag aph1sen ence3o heCi ilCode).
The e o e, helesso ’sobliga ionswould
consis in his immedia e in e en ion o e-
mo eanyde ec ,andi he ails odoso, o e-
pai hedamagecausedby hedis u banceby
ano he lessee.Howe e ,acco ding oa .1259
pa ag aph1CC, helesso isobliged o epai
hedamage esul ing om hedis u banceby
a hi dpa yo heuseo hep ope yonlyi
he hi dpa yisalesseeo i helesso has
allowed heuseo hep ope yo access oi .
Inaddi ion o heobliga ion ogua an ee
agains ma e ialo legalde ec s, helesso also
has heobliga ion ogua an ee he enan he
absenceo dis u bancesonhispa o onhis
pa .The e o e,du ing heexe ciseo heuseo
hep ope yby he enan , helesso isobliged
o e ain omanyac ions ha wouldp e en ,
diminisho hinde heuseo hep ope y.This
wouldconsis o e aining omen e ing he
leased p ope y, passing h ough he ya d o
hehouse,unannounced isi sandchecks,li -
ingo s o ing hings,e c.O cou se, he ea e
some excep ions he e oo, namely hose im-
posedby hegua an eeo ce ain igh so he
lesso du ing helease ela ionship.Howe e ,
acco ding oa .1268o heCi ilCode, heles-
so has he igh ocheck heleasedp ope y,
oca you wo koni and,in hecaseo eal
es a e, op esen i opo en ialbuye so en-
an s,beingobliged oexe cise hese igh s ea-
sonably.
Thee ec so non-execu iono heobli-
ga ion ogua an eeand emo ede ec sdu ing
Anale Ș iinţi ice ale Academiei „Ş e an cel Ma e” a MAI al Republicii Moldo a
Scien i ic Annals o he Academy “S e an cel Ma e” o MIA o he Republic o Moldo a
204
În mod e iden , imposibili a ea sau e i-
a eaînlă u ă ii iciilo ces auîncalea olosi ii
co espunză oa eșinede anja eabunuluipedu-
a a apo uluidelocațiunegene eazăanumi e
e ec eju idicesub o mauno d ep u i,p e enții
aleloca a uluices-a e e ilau mă oa ele:
În cazul neînlă u ă ii iciului:
• Reduce ea chi iei din cauza iciului bu-
nului închi ia . Dacă bunul es e a ec a de un
iciu,loca a ules eelibe a depla auneipă ți
din chi ie p opo țional diminuă ii olosinței
bunului.D ep uldeaplă iochi ie edusăînce-
eazăcând iciules e emedia (a .1255CC).
• Oa ențiespecialăîn ede eaga an ă ii
d ep u ilo loca a uluiîncazde iciies eaco -
da ădecă elegiui o cazu ilo închi ie iiunei
locuințe, menționând că: în cazul închi ie ii
uneilocuințe,con ențiilep inca esede ogă
delaalin.1a .1255alCC,înde a oa ealoca-
a uluisun nule.
• Repa a ea p ejudiciului cauza de icii-
le bunului închi ia . Dacăun iciuca ediminu-
ează olosințabunuluiexis ăînmomen ulîn-
cheie iicon ac uluisauapa eul e io din -o
cauză pen u ca e es e ăspunză o loca o ul
sau dacă aces a es e în în â zie e în p i ința
obligației sale de a emedia bunul, loca a ul
poa ece e,pelângăp e ențiilesalelaochi ie
edusă,despăgubi ipen up ejudiciulcauza
(ase edeaa .1255,a .1267CC).
Excepție: Dacă, la momen ul încheie ii
con ac ului de locațiune, ș ia sau ebuia, în
mod ezonabil,săș iedesp e iciulbunuluiși
nua o mula p e ențiiînlegă u ăcuaces ap ,
loca a ulnu abene iciaded ep u ilep e ă-
zu elaa .1255și1256CC.
În cazul în â zie ii înlă u ă ii iciului:
• Remedie ea iciului de că e loca a . În
cazulîn â zie iiloca o ului,loca a ulpoa e e-
mediaelînsuși iciul,ce ând es i ui eachel u-
ielilo u ile(a .1256alin.1CC).
• Repa a ea p ejudiciului ezul a din în-
â zie e.
Obligația menține ii bunului în s a-
ea co espunză oa e în ebuință ii con o m
des inației
Loca o ul,pelângăobligațiadeap eda
bunul loca a ului în -o s a e co espunză oa-
hepe iodo ensu ing heuseo hep ope y
Ob iously, heimpossibili yo a oidance
o emo ingde ec s ha s andin hewayo he
p ope and undis u bed use o he p ope y
du ing heleasepe iodgene a esce ainlegal
e ec sin he o mo igh s,claimso helessee
ha would e e o he ollowing:
In case o ailu e o emo e he de ec :
• Reduc iono he en due o hede ec
o he leased p ope y. I he p ope y is a -
ec edbyade ec , he enan is eleased om
paying a pa o he en p opo ional o he
dec easein heuseo hep ope y.The igh
opaya educed en ceaseswhen hede ec is
emedied(a .1255CC).
• Special a en ion in gua an eeing he
igh so he enan incaseo de ec sisgi en
by helegisla o ocaseso en ingadwelling,
men ioning ha :in hecaseo en ingadwell-
ing, heag eemen sde oga ing ompa ag aph
1o a .1255o heCC, o hede imen o he
enan ,a enulland oid.
• Repai o he damage caused by he
de ec so heleasedp ope y.I ade ec ha
educes he use o he p ope y exis s a he
imeo conclusiono hecon ac o a isessub-
sequen lydue oacause o which helesso
isliableo i helesso isindelaywi h ega d
ohisobliga ion o emedy hep ope y, he
lesseemay,inaddi ion ohisclaims o a e-
duced en ,claimcompensa ion o hedamage
caused(seea .1255,a .1267CC).
Excep ion:I ,a he imeo conclusiono
he lease ag eemen , he knew o should ea-
sonably ha e known abou he de ec in he
p ope yanddidno makeclaimsinconnec-
ionwi h his ac , helesseewillno bene i
om he igh sp o ided o ina .1255and
1256CC.
In he e en o delay in emo ing he
de ec :
• Remedyo hede ec by helessee.In he
e en o delayby helesso , helesseemay eme-
dy hede ec himsel ,claiming eimbu semen o
heuse ulexpenses(a .1256pa a.1CC).
• Repai o damage esul ing om he
delay.
Obliga ion o main ain he p ope y in
a condi ion sui able o use acco ding o i s
in ended pu pose
Thelesso ,inaddi ion o heobliga ion
ohando e hep ope y o helesseeinacon-
