ZAMONAVIY TA'LIMDA FAN VA INNOVATSION TADQIQOTLAR
ZTFIT — h p://zam adqiqo .uz/index
3-son 9– o’plam 2025 y. Sahi a: 89
ТУРАР ЖОЙГА БЎЛГАН МУЛК ҲУҚУҚИ ВА
УЛАРНИНГ ҲУҚУҚИЙ ҲОЛАТИ
З.Келдиёрова
Хусусий амалиёт билан
шуғилланувчи нотариус
Маълумки, уй-жой инсоннинг доимий ва асосий эҳтиёжи сифатида
алоҳида ҳуқуқий режимга эга. Бунда уй-жойдан мулкдорнинг мулк ҳуқуқи
ҳамда оила аъзоларининг фойдаланиши ўзига хос хусусиятга эга. Зеро, мулк
ҳуқуқи ва унинг элементлари ўзаро нисбатини аниқлаш, оила аъзоларининг
ундан фойдаланишга доир масалаларни тадқиқ этиш алоҳида долзарб
аҳамиятга эга.
Ўзбекистон Республикаси Конституциясида ҳар бир шахс мулкдор
бўлишга ҳақли эканлиги ўз аксини топди
1
. Бу эса ўз навбатида, мамлакатда
хусусий мулкчиликка кенг йўл очилишига ва кишиларда мулкдорлик
ҳиссининг шаклланишига катта турки берди ҳамда шахсларнинг ўз моддий ва
маънавий эҳтиёжларини қондиришга қаратилган имкониятларини янада
ортишига хизмат қилди.
Ўзбекистон Республикасининг “Давлат уй-жой фондини
хусусийлаштириш тўғрисида”ги 1993 йил 7 майдаги қонуни
2
нинг қабул
қилиниши натижасида уй-жойга нисбатан мулк ҳуқуқи, ундан фойдаланишга
доир муаммо бирмунча бартараф этилгандек бўлди, дейиш мумкин.
Мазкур қонуннинг 12-моддасига кўра, икки ва ундан зиёд ижарачи яшаб
турган бўлса-ю, улардан айримлари хусусийлаштиришга рози бўлмаган
1
Ўзбекистон Республикаси Конституцияси “Ўзбекистон” НМИУ нашриёти 2018 й.36- модда. 15-бет.
2
h ps://lex.uz/docs/98430
ZAMONAVIY TA'LIMDA FAN VA INNOVATSION TADQIQOTLAR
ZTFIT — h p://zam adqiqo .uz/index
3-son 9– o’plam 2025 y. Sahi a: 90
квартиралар хусусийлаштирилиши мумкин эмаслиги назарда тутилган.
Қонуннинг 13-моддасига асосан, турар жойни хусусийлаштиришга розилик
берган шахслар шу турар жой майдонидан фойдаланиш ҳуқуқини сақлаб
қолиши, хусусийлаштирилган уй-жойни сотиш ёки ижарага бериш уларнинг
розилиги билан амалга оширилиши ҳақида талаб белгиланди.
Ўтган асрнинг 90-йилларида оила аъзоларининг уй-жойга нисбатан мулк
ҳуқуқини амалга оширишга доир низоли ҳолатлар давом этди.
Хусусийлаштириш жараёнида оила аъзоларининг иштироки, уларни
мулкдорнинг мулк ҳуқуқини тасарруф этишга розилигини талаб қилиниши
мулк ҳуқуқини тасарруф этишга таъсир кўрсатди.
Ўзбекистон Республикаси Уй-жой кодексига 2018 йил 11 октябрда
киритилган ўзгаришларга кўра, уй-жойни хусусийлаштиришга розилик берган
шахснинг турар жойдан фойдаланиш ҳуқуқи унинг вафотидан кейин
очиладиган мерос таркибига кирмайди (32-модда). Вақт ўтиши билан
қонунчиликка ўзгартириш киритилиши натижасида низоли масалага нисбатан
судларнинг турлича ёндашувларига чек қўйди. Чунки, уй-жойнинг иккиламчи
бозори ҳам бир мунча ривожланди.
Бу ўринда ўзига хос ёндашув кодексда оила аъзоларига таъриф берилиши
билан боғлиқ. Оила кодексининг 5-моддасида оила аъзолари: эр-хотин, ота-
она ва болалар (фарзандликка олувчилар ва фарзандликка олинганлар)
тушунилади. Ўзбекистон Республикаси Уй-жой кодексининг 32-моддасига
кўра, турар жой мулкдорининг оила аъзолари деб у билан доимий бирга
яшаётган хотини (эри) ва уларнинг фарзандлари тан олинади. Эр-хотиннинг
ота-онаси, шунингдек мулкдор билан доимий бирга яшаётган оилали
фарзандлари ва уларнинг эр-хотини, агар улар илгари бу ҳуқуққа эга бўлмаган
бўлса, фақат ўзаро келишувга биноан мулкдорнинг оила аъзолари деб тан
олиниши мумкин.
Ўзбекистон Республикаси Уй-жой кодексининг 9-моддасига асосан
ZAMONAVIY TA'LIMDA FAN VA INNOVATSION TADQIQOTLAR
ZTFIT — h p://zam adqiqo .uz/index
3-son 9– o’plam 2025 y. Sahi a: 91
фуқароларнинг доимий яшашига мўлжалланган, белгиланган санитария,
ёнғинга қарши, техник талабларга жавоб берадиган, шунингдек белгиланган
тартибда махсус уйлар (ётоқхоналар, вақтинчалик уй жой фонди уйлари,
ногиронлар, фахрийлар, ёлғиз қариялар учун интернат-уйлар, шунингдек
болалар уйлари ва бошқа махсус мақсадли уйлар) сифатида фойдаланишга
мўлжалланган жойлар турар жой деб ҳисобланади.
Турар жой қуйидаги хусусиятлари мавжуд бўлганлиги учун ҳам кўчмас
мулк ҳисобланади:
1.Турар жой ер билан узвий боғлиқлиги;
2. Турар-жойни бир жойдан иккинчи жойга кўчириш имконияти йўқлиги;
3. Турар жой кўчирилганда тайинланиш мақсадига кўра фойдаланиб
бўлмаслиги;
4. Турар жой кўчирилганда шаклан ва жисман ўзгаради, турар жой, уй
кўчириладиган бўлса, унинг хусусияти йўқолади, бузилиши, дарз кетиши
келажакда айнан бу уйнинг шаклан ўзгаришга учрашига олиб келади. Агар
бузиб, бошқа жойга қурилган тақдирда ҳам айнан ушбу материаллар билан
шундай турар жой, уйни барпо этиш мумкин эмас
3
.
Юқоридагилардан кўринадики, уй-жой кўчмас мулк сифатида ўзига хос
хусусиятлари билан ажралиб туради. Гарчи, ФКнинг 209-моддасига мувофиқ,
қонун билан ман этилган айрим ашёлардан ташқари ҳар қандай мол-мулк
хусусий мулк бўлиши мумкин. Ер участкасига нисбатан хусусий мулк
ҳуқуқини амалга оширишга тўлақонли имконият мавжуд эмас.
О.Оқюловнинг таъкидлашича, ерга нисбатан хусусий мулкчиликни
жорий этишда ижтимоий ва хусусий манфаатлар ўртасида муайян зиддият
вужудга келади. Ерга нисбатан ижтимоий муносабатларнинг асосий мазмуни
шундаки, яхлит ҳолда халқимиз ҳам ва алоҳида ҳолда ҳар бир фуқаро ҳам бу
3
Ўзбекистон Республикасининг Уй-жой кодексига шарҳлар./Масъул муҳаррир: Ўзбекистонда хизмат
кўрсатган юрист, юридик фанлар док-тори, профессор И.Б.Зокиров. –Т.: ТДЮИ, 2007. 37–бет.
ZAMONAVIY TA'LIMDA FAN VA INNOVATSION TADQIQOTLAR
ZTFIT — h p://zam adqiqo .uz/index
3-son 9– o’plam 2025 y. Sahi a: 92
ерлардан ҳозирда, келгусида ва келажак авлодлар томонидан ҳам эркин
фойдаланишни хоҳлайди. Амалдаги қонунларда ерга нисбатан белгиланган
ҳуқуқий режим худди шу ижтимоий манфаатларни таъминлашга қаратилган
4
.
Бозор муносабатларининг шиддат билан ривожланиши ернинг ҳам
тўлақонли фуқаролик муомаласига киритиш, олди-сотди ёки бошқа мулк
ҳуқуқини тасарруф этишга доир шартномалар тузишга имкон беришни тақазо
қилади. Бу эса, ўз навбатида ерга нисбатан хусусий мулк ҳуқуқини жорий
этишни кун тартибидаги масала сифатида қўяди.
Ҳозирги кунда Ўзбекистон Республикаси Президентининг 2019 йил 5
апрелдаги “Ўзбекистон Республикасининг фуқаролик қонунчилигини
такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида”ги Ф–5464-сон фармойиши
ижросини таъминлаш мақсадида ишлаб чиқилган “Ўзбекистон
Республикасининг Фуқаролик кодексини тасдиқлаш ҳақида”ги Қонуни
лойиҳаси умумхалқ муҳокамасига тақдим қилинди
5
.
Мазкур лойиҳада ўзига хос ютуқлар, конепцияда белгиланган мақсад ва
вазифаларни рўёбга чиқаришга алоҳида эътибор қаратилган. Унда мулк
ҳуқуқига даҳлдор бўлган конструкциялар, қоидалар ҳам ўз ифодасини
топганки, ушбу ютуқларни қайд этиш албатта ўринли бўлади.
Амалдаги ФКга мувофиқ, қурилиш қилиш ҳуқуқи (суперфиций) назарда
тутилмаган эди. ФК лойиҳасида эса, қурилиш қилиш ҳуқуқи (суперфиций)
кўрсатилган бўлиб, унда суперфиций тушунчаси, асосий шартлари, бунинг
учун ҳақ олиш, суперфицийнинг тугатилиши каби моддалар назарда тутилган.
ФК лойиҳасида шахсий фойдаланиш ва эгалик қилиш ҳуқуқи (узуфрукт) ҳам
белгиланган бўлиб, узуфрукт турлари, ашёни ҳолатини аниқлаш,
4
Оқюлов О. Ўзбекистон Республикасида фуқаролик муомаласига ер участкаларини тўлақонли киритиш
муаммолари //Юридик фанлар ахборотномаси. 2019. №2. 30-б.
5
h ps:// egula ion.go .uz/ u/d/29059
ZAMONAVIY TA'LIMDA FAN VA INNOVATSION TADQIQOTLAR
ZTFIT — h p://zam adqiqo .uz/index
3-son 9– o’plam 2025 y. Sahi a: 93
узуфруктуарийнинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари, узуфруктнинг тугатилишига
доир қоидалар ҳам ўз ифодасини топган.
Гарчи, узуфруктга кўчар ва кўчмас мулкни ҳамда номоддий неъматларни
олиш учун ўрнатилган қоидалар қўлланилиши кўрсатилган бўлсада, ФК
лойиҳасида узуфрукт фақат кўчмас мулкка нисбатан белгиланиши мумкин.
Моҳиятан эса, узуфрукт кўчмас мулкка ҳам, кўчар мулкка нисбатан ҳам
белгиланиши мумкин. Франция Фуқаролик кодексининг 581-моддасида ушбу
имконият назарда тутилган. Француз қонунчилигига кўра, болаларга мерос
қилиб қолдириладиган мол-мулк таркибига кирувчи узуфруктга нисбатан
болаларнинг ота-онаси фойдасига бошқа узуфрукт белгиланиши мумкин (382-
387-моддалар). Бундан фарқли равишда Германия Фуқаролик Тузукларида
узуфруктга нисбатан узуфрукт белгиланиши таъқиқланган (§ 1059b).
ФК лойиҳасида узуфрукт юридик шахсларга белгиланиши мумкинлиги
назарда тутилсада, унинг қанча муддатга берилиши масаласи очиқ қолган.
Франция Фуқаролик кодексига кўра, 30 йилдан ортиқ муддатга белгиланиши
мумкин эмас (619-модда). Бундан кўринадики, қонун чиқарувчи Германия
Фуқаролик Тузуклари йўлини танлаган ва юридик шахс тугатилгунига қадар
узуфрукт белгиланиши мумкинлиги назарда тутади.
Турар-жойдан чекланган ашёвий ҳуқуқ асосида фойдаланиш ҳуқуқи ҳам
қадимги римда маълум бўлган “узуфрукт”нинг бир кўриниши ҳисобланади. У
эса, ўз навбатида ўзганинг кўчмас мулкидан уни сақлаб қолган ҳолда фойда,
даромад (шу жумладан, ҳосил ва даромад) олишни англатади
6
. Бунда
сервитутдан фарқли равишда узуфрукт фойдаланувчининг зиммасига муайян
мажбуриятларни ҳам юклайди. Масалан, фойдаланиш учун ашёни тақдим
этиш, тўловларни тўлаш ва ҳ.к.. Мазкур ашёвий ҳуқуқ фуқаролик қонун
6
Германия Фуқаролик тузуклари § 1030 ва § 1068; Швейцария Фуқаролик кодексининг 745-моддасининг 1-
қисми; Австрия умумий фуқаролик тузуклари § 509.
ZAMONAVIY TA'LIMDA FAN VA INNOVATSION TADQIQOTLAR
ZTFIT — h p://zam adqiqo .uz/index
3-son 9– o’plam 2025 y. Sahi a: 94
ҳужжатларида назарда тутилмаган
7
. Ушбу ҳуқуқнинг муайян элементлари
МДҲ ва хусусан, Ўзбекистон Республикасининг амалдаги фуқаролик
қонунчилигида (масалан, Уй-жой кодексининг 32-моддасида) назарда
тутилганлигига ҳам эътибор қаратиш лозим.
Суд амалиёти эса, Уй-жой кодексининг 32-моддасини қўллаш борасида
қийинчиликка дуч келиши табиий. Бир тарафдан оила аъзоларининг, айниқса
вояга етмаган болалар, аёлларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш масаласи турса
бошқа тарафдан мулкдорнинг ҳуқуқини амалга оширишга доир талаб туради.
Тўғри, гарчи мулкдор уй-жойни бошқа шахсларнинг фойдаланиш ҳуқуқи
мавжуд бўлган ҳолда ҳам тасарруф этиши мумкин. Мазкур ҳолатда мулкдор
ёки оила аъзолари аксарият ҳолларда турли ҳуқуқбузарликлар (шантаж,
таъмагирлик, фирибгарлик ёки бошқалар) қурбонига айланиб қолиши ҳам
мумкин.
Бироқ, шуни унутмаслик лозимки, мулк ҳуқуқи элементлари бир вақтда
мавжуд бўлиши, хусусан олди-сотди шартномасининг муҳим қоидаси, яъни
учинчи шахслар ҳуқуқларидан ҳоли ҳолда топшириш бўлмасдан туриб, уй-
жойни тасарруф этиш ҳуқуқини том маънода амалга ошириб бўлмайди.
Юқоридагилардан келиб чиқиб, узуфрукт нормаси маълум муддат билан
чегараланишидан келиб чиқилишига эътибор қаратиш лозим. Узуфрукт
қоидаси маълум бир норма кўринишида (Уй-жой кодексининг 32-моддаси)
маълум бир шахсларнинг ҳуқуқи сифатида суд амалиётида кенг қўлланилди.
Масаланинг нозик жиҳати шундаки, ушбу фойдаланиш ҳуқуқдан “эплай
олган” шахслар асосан фойдалана олди. Акс ҳолда, мулкдор томонидан уй-
жойни сотиб юбориш ёки ижарага бериши орқали турли тазйиқларга дуч
қилган ҳолатлар ҳам маълум.
7
Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные
неимущественные права: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А.Суханова. М.:
Волтерс Клувер, 2008. 78-79-б.
ZAMONAVIY TA'LIMDA FAN VA INNOVATSION TADQIQOTLAR
ZTFIT — h p://zam adqiqo .uz/index
3-son 9– o’plam 2025 y. Sahi a: 95
Узуфрукт шахсий сервитут сифатида кўрилмаслиги лозим, чунки
ўзганинг ашёсига нисбатан чекланган ашёвий ҳуқуқнинг бошқа тури
ҳисобланади.
Фикримизча, узуфрукт Қадимги Римда ҳам айнан оила аъзоларининг
ашёдан фойдаланиш ҳуқуқи сифатида юзага келган. Чунки, узуфрукт мулкдор
боқиши, ғамхўрлик қилиши лозим бўлган шахсларга ёрдам кўрсатиш
заруратидан келиб чиққан. Баъзи мутахассислар ушбу ҳуқуқни аниқ-равшан
алимент функциясини бажарувчи ҳуқуқ сифатида ҳам таъкидлашади
8
.
Масалан, легатга мувофиқ оиланинг отаси (pa e amilias) гарчи меросхўр
бошқа шахс бўлса ҳам, ўзининг бевасини мерос мол-мулкидан келадиган
даромад орқали таъминлаган.
Уй-жой кодексининг 32-моддасига кўра, хусусийлаштирилган уй-жой
мулкдорининг вояга етмаган оила аъзолари манфаатларини уларнинг ота-
онаси, улар бўлмаган тақдирда эса васийлик ва ҳомийлик органлари
ифодалаши назарда тутилган. Бироқ, оила аъзолари, хусусан вояга
етмаганларнинг турар-жойдан фойдаланиш ҳуқуқини йўқотган ҳолларда
уларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш масаласи қолиб кетган.
Фикримизча, Уй-жой кодексининг 32-моддасига қуйидаги тўққизинчи
хатбошини киритиш мақсадга мувофиқ:
Вояга етмаган болалар ота-онаси яшайдиган турар жойда яшаш ҳуқуқини
йўқотган ҳолларда ёки яшаш имконсиз бўлган тақдирда суднинг қарорига
кўра, болаларни уй-жой билан таъминлашга доир қўшимча ҳаражатларда ота-
онанинг ҳар бири иштирок этишга жалб қилиниши мумкин. Болаларни турар
жой билан таъминлаш ота-онанинг танловига кўра, уй-жойни сотиб олиб
бериш ёки ижарага олиш орқали таъминланиши мумкин.
8
Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: учебник. М., 2007. С. 262.
