Media Hukum Indonesia (MHI)
Published by Yayasan Daa ul Huda K ueng Mane
h ps://ojs.daa ulhuda.o .id/index.php/MHI/index
Oc -Dec. 2025, Vol. 3, No. 4
e-ISSN: 3032-6591
pp 390-396
Media Hukum Indonesia, 2025, Vol. 3, No. 4, P. 390-396
Kedudukan Hukum PT Maspion Dalam Sengke a Pe panjangan Hak Guna
Bangunan (HGB) di A as Hak Pengelolaan (HPL) (Kasus Su abaya): Pe spek i
Kepas ian Hukum dan Pe lindungan Hak
The Legal S anding o PT Maspion in The Dispu e O e he Ex ension o Building Use Righ s on
Managemen Righ s (Su abaya Case): A Pe spec i e o Legal Ce ain y and The P o ec ion o Righ s
Salwa Rabiah1, Re ania Fedi a2, Nas i i Respa i Sedyo³, Dwi Desi Yayi Ta ina⁴
Fakul as Hukum Uni e si as Pembangunan Nasional “Ve e an” Jaka a
e-mail: [email protected] j.ac.id ; [email p o ec ed]n j.ac.id,
221061[email p o ec ed]pn j.ac.id ; dwidesiyayi a ina@upn j.ac.id
Abs ac : This s udy examines he legal s a us o Building Use Righ s (HGB)
o e Managemen Righ s (HPL) and i s implica ions o legal ce ain y in
Indonesia’s ag a ian sys em h ough he case analysis o PT Maspion s.
Su abaya Ci y Go e nmen . HGB o e HPL is a de i a i e igh dependen on
he HPL holde ’s au ho i y bu emains an independen igh wi h economic
alue. The di e ing ulings be ween he Adminis a i e Cou and he Sup eme
Cou e eal inconsis encies in legal in e p e a ion, c ea ing unce ain y o
igh s holde s. The e o e, clea e and mo e comp ehensi e egula ions on he
ex ension mechanism o HGB o e HPL a e needed o ensu e legal p o ec ion,
ai ness, and in es men s abili y in land law.
Abs ac : Peneli ian ini membahas kedudukan hukum Hak Guna Bangunan
(HGB) di a as Hak Pengelolaan (HPL) se a implikasinya e hadap kepas ian
hukum dalam p ak ik ag a ia di Indonesia melalui analisis kasus PT Maspion
melawan Peme in ah Ko a Su abaya. HGB di a as HPL me upakan hak de i a i
yang be gan ung pada kewenangan pemegang HPL, namun e ap memiliki
kedudukan mandi i dan nilai ekonomis. Pu usan yang be beda an a a PTUN dan
Mahkamah Agung dalam pe ka a ini menunjukkan adanya ke idaksela asan
in e p e asi hukum yang mengakiba kan ke idakpas ian bagi pemegang hak. Oleh
ka ena i u, dipe lukan egulasi yang lebih egas dan komp ehensi mengenai
mekanisme pe panjangan HGB di a as HPL un uk menjamin pe lindungan
hukum, keadilan, dan s abili as in es asi di bidang pe anahan.
A icle His o y
Recei ed: Ok obe 29, 2025
Re ised: Ok obe 30, 2025
Published: No embe 04, 20252017
Keywo ds :
Building Use Righ s, Managemen
Righ s, Legal Ce ain y
Ka a Kunci :
Hak Guna Bangunan, Hak
Pengelolaan, Kepas ian Hukum
h ps://doi.o g/10.5281/zenodo.17542915
This is an open-access a icle unde he CC-BY-SA License.
PENDAHULUAN
Tanah me upakan salah sa u ase i al yang memiliki pe an besa dalam kehidupan masya aka ,
baik sebagai uang empa inggal maupun sebagai sumbe daya ekonomi.
1
Dengan alasan e sebu ,
nega a menempa kan penga u an hak a as anah sebagai bagian pokok dalam pembangunan hukum
nasional melalui Undang-Undang Pokok Ag a ia (UUPA) Tahun 1960. Regulasi e sebu dimaksudkan
un uk mewujudkan kepas ian hukum bagi se iap subjek hukum dalam peman aa an anah. Namun,
dalam p ak iknya, pelaksanaan hak a as anah se ing kali memunculkan pe masalahan ke ika e dapa
umpang indih kewenangan a au pe bedaan kepen ingan an a a peme in ah dan pihak swas a. Kondisi
ini menunjukkan bahwa sis em hukum ag a ia di Indonesia masih menghadapi an angan se ius dalam
menjamin keseimbangan an a a kepen ingan publik dan pe lindungan hak p i a .
Hak Pengelolaan Tanah (HPL) me upakan kewenangan yang dibe ikan kepada masya aka
maupun badan hukum un uk melaksanakan sebagian ungsi penguasaan a as anah yang be ada di
1
Ala as, M. H. N., Ha idz, M. R., & Said, M. F. (2025). Tindakan Pe anahan Nasional dalam Mene apkan Asas Mu akhi Un uk Mengu angi
Po ensi Timbulnya Se i ika Ganda a as Tanah. LEGAL DIALOGICA, 1(1), 1-10.
Media Hukum Indonesia (MHI)
Published by Yayasan Daa ul Huda K ueng Mane
h ps://ojs.daa ulhuda.o .id/index.php/MHI/index
Oc -Dec. 2025, Vol. 3, No. 4
e-ISSN: 3032-6591
pp 390-396
Media Hukum Indonesia, 2025, Vol. 3, No. 4, P. 390-396
bawah o o i as nega a.
2
Hak ini pada p insipnya dapa di a ik kembali a au dicabu apabila nega a
membu uhkan anah e sebu guna pelaksanaan pembangunan un uk kepen ingan umum.
Bagian da i anah yang be ada di bawah HPL dapa diman aa kan melalui mekanisme
Pe janjian Build, Ope a e, and T ans e (BOT). Pe janjian BOT me upakan kesepaka an an a a dua
pihak, di mana sa u pihak menye ahkan hak penggunaan anahnya un uk pembangunan oleh pihak lain,
semen a a pihak pene ima memiliki hak un uk mengope asikan a au mengelola bangunan e sebu
selama jangka wak u e en u.
3
Pihak-pihak yang dapa menjadi subjek Hak Pengelolaan melipu i
ins ansi peme in ah, badan usaha milik nega a maupun dae ah (BUMN/BUMD), lembaga o o i as
e en u, se a badan hukum peme in ah lainnya yang dibe i manda oleh nega a un uk mengelola anah
nega a.
4
Dalam p ak ik hukum ag a ia di Indonesia, Hak Guna Bangunan (HGB) yang be di i di a as
HPL membua kedudukan HGB sanga be gan ung pada eksis ensi dan kepu usan pemegang HPL.
5
Ke e gan ungan ini menimbulkan masalah saa pihak pengelola a au pemegang kewenangan publik
mengambil kepu usan idak mempe panjang HPL a au me e isi penggunaan anah. Hal e sebu e jadi
dalam kasus an a a PT Maspion dengan Peme in ah Ko a Su abaya.
Dike ahui bahwa PT Maspion mengajukan pe panjangan HGB se elah masa be lakunya
be akhi , e api Peme in ah Ko a Su abaya menolak pe mohonan e sebu .
6
PT Maspion kemudian
mengguga Pemko ke PTUN Su abaya dan majelis hakim PTUN mengabulkan guga an e sebu
dengan menilai bahwa penolakan wali ko a idak sah. Di sisi lain, Peme in ah Ko a Su abaya juga
mengguga PT Maspion melalui jalu pe da a ka ena idak mengembalikan anah. Majelis Hakim
Pengadilan Nege i se a Mahkamah Agung memenangkan Peme in ah Ko a Su abaya. Pe bedaan hasil
kedua jalu hukum ini mempe liha kan adanya ke idaksela asan in e p e asi hukum an a a pe adilan
adminis asi dan pe adilan pe da a.
Inkonsis ensi pu usan an a a PTUN dan Mahkamah Agung menimbulkan ke idakpas ian
hukum yang signi ikan. PTUN menekankan pe lindungan hak adminis a i PT Maspion, semen a a
MA mengu amakan kewenangan Pemko sebagai pemegang HPL dan kepen ingan publik.
Ke idaksela asan ini dapa memicu kebingungan bagi pihak swas a dan be po ensi menu unkan
kepe cayaan pada sis em pe adilan, e u ama bagi pelaku usaha yang membu uhkan kepas ian hukum
dalam in es asi jangka panjang. Kasus sengke a PT Maspion menegaskan pe lunya kepas ian hukum
dan pe lindungan hak yang konsis en bagi pemegang HGB di a as HPL dalam sis em hukum ag a ia
Indonesia
METODE PENELITIAN
Me ode peneli ian yang digunakan dalam penulisan ini adalah menggunakan me ode yu idis
no ma i yang be sumbe da i bahan hukum p ime yakni pe a u an pe undang-undangan yang ele an.
Lalu, bahan hukum sekunde yakni li e a u hukum e dahulu yang ele an dengan opik peneli ian, lalu
bahan hukum e sie yang be sumbe da i kamus hukum, ensiklopedia hukum dan sumbe -sumbe lain.
2
Zul ika , M. D., Pujiwa i, Y., & Wahjuni, S. (2022). Kedudukan Hak Pengelolaan Dalam Hukum Tanah Nasional Dikai kan Kepemilikan
Ba ang Milik Nega a/Dae ah. LITRA: Ju nal Hukum Lingkungan, Ta a Ruang, dan Ag a ia, 1(2), 229-245.
h ps://doi.o g/10.23920/li a. 1i2.771.
3
Pu i, B. E., & Se yadji, S. (2024). P insip Hukum Hak Guna Bangunan (HGB) di A as Hak Pengelolaan (HPL) pada Tanah Hasil Reklamasi
dalam Pe spek i UUPA. IBLAM Law Re iew, 4(3), 34-47. h ps://doi.o g/10.52249/il . 4i3.415.
4
Wi akusuma, D. L., & Se yadji, S. (2023). Pe lindungan Hukum Te hadap Pemegang Hak Pengelolan Tanah A as Dampak Pengadaan Tanah
Oleh Nega a. Ju nal Sains Rise , 13(2), 476-492. h ps://doi.o g/10.47647/js . 13i2.1622.
5
Pu i, B. E., & Se yadji, S. (2024). P insip Hukum Hak Guna Bangunan (HGB) di A as Hak Pengelolaan (HPL) pada Tanah Hasil Reklamasi
dalam Pe spek i UUPA. IBLAM Law Re iew, 4(3), 34-47. h ps://doi.o g/10.52249/il . 4i3.415.
6
h ps://ja im.bpk.go.id/da i-media/pemko -su abaya-ambil-langkah-hukum-un uk-pe ahankan-ase -jalan-pemuda-17/, diakses pada 23
Sep embe 2025 pukul 20.00 WIB.
Media Hukum Indonesia (MHI)
Published by Yayasan Daa ul Huda K ueng Mane
h ps://ojs.daa ulhuda.o .id/index.php/MHI/index
Oc -Dec. 2025, Vol. 3, No. 4
e-ISSN: 3032-6591
pp 390-396
Media Hukum Indonesia, 2025, Vol. 3, No. 4, P. 390-396
Peneli ian ini menggunakan pendeka an pe a u an pe undang-undangan (s a u e app oach) dan
pendeka an kasus (case app oach) dengan be okus pada s udi li e a u hukum mengenai kasus e kai
dengan menggunakan analisis pe a u an yang ele an.
HASIL DAN PEMBAHASAN
Kedudukan Hukum HGB di a as HPL da i Pe spek i Yu idis
Kepas ian hukum dalam bidang pe anahan mencakup jaminan e hadap kejelasan siapa subjek
pemegang hak baik pe seo angan maupun badan hukum se a kepas ian mengenai objek hak be upa
lokasi, ba as, dan luas sua u bidang anah. Dengan demikian, kepas ian hukum idak hanya menegaskan
siapa yang be hak, e api juga di mana dan sejauh mana hak e sebu be laku. Be dasa kan ke en uan
dalam Undang-Undang Pokok Ag a ia (UUPA), e dapa bebe apa jenis hak a as anah yang be si a
p ime , yakni Hak Milik, Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), dan Hak Pakai (HP).
7
Hubungan an a hak e sebu idak ja ang menimbulkan pe au an yang kompleks, e u ama ke ika sa u
jenis hak be di i di a as hak lainnya.
Kedudukan hukum Hak Guna Bangunan (HGB) di a as Hak Pengelolaan (HPL) me upakan
salah sa u isu kompleks dalam hukum pe anahan di Indonesia. Seca a yu idis, hubungan an a a kedua
hak ini bukan sekada umpukan hak, melainkan hubungan hi a ki yang unik di mana HGB me upakan
hak de i a i yang lahi da i kewenangan Hak Pengelolaan. Memahami kedudukan ini k usial un uk
mencegah sengke a dan memas ikan kepas ian hukum dalam penggunaan anah, baik bagi pemegang
HPL maupun pemegang HGB.
Hak pengelolaan elah dijelaskan dalam Pasal 2 aya (3) Undang-Undang Nomo 20 Tahun
2000 Ten ang Pe ubahan A as Undang-Undang Nomo 21 Tahun 1997 Ten ang Bea Pe olehan Hak
A as Tanah, yang be isi bahwa:
“Hak pengelolaan adalah hak menguasai da i nega a yang kewenangan pelaksanaannya
sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya, an a a lain, be upa pe encanaan pe un ukan dan
penggunaan anah, penggunaan anah un uk kepe luan pelaksanaan ugasnya, penye ahan bagian-
bagian da i anah e sebu kepada pihak ke iga dan a au beke ja sama dengan pihak ke iga.”
8
Ke en uan e sebu menegaskan bahwa Hak Pengelolaan me upakan mani es asi da i hak
menguasai nega a a as anah, dengan sebagian kewenangan ope asionalnya didelegasikan kepada
en i as pemegang hak. Implikasi yu idis u ama da i pelimpahan kewenangan ini adalah kemampuan
Pemegang HPL un uk membe ikan hak-hak u unan di a as anahnya, sepe i Hak Guna Bangunan
(HGB) a au Hak Pakai, kepada pihak ke iga.
Hak Guna Bangunan (HGB) seca a egas dijelaskan dalam Pasal 35 aya (1) Undang-Undang
Pokok Ag a ia yang be bunyi:
“Hak guna-bangunan adalah hak un uk mendi ikan dan mempunyai bangunan bangunan a as
anah yang bukan miliknya sendi i, dengan jangka wak u paling lama 30 ahun.”
Mengenai kebe lanju annya, Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki opsi pe panjangan selama
jangka wak u maksimal 20 ahun. P oses pe panjangan ini dapa diajukan a as inisia i pemegang hak,
dengan mempe imbangkan kebu uhan se a kondisi isik bangunan yang be di i di a as lahan. Lebih
jauh, HGB memiliki nilai ekonomis dan dapa menjadi objek pe bua an hukum; hak e sebu sah
un ukdialihkan kepemilikannya kepada pihak ke iga. Selain i u, HGB dapa di ungsikan sebagai agunan
un uk pinjaman ka ena dapa dibebani dengan Hak Tanggungan sebagai jaminan u ang.
9
7
Adi Fahamsyah, Dyan Isnaeni, Abid Zamzani, (2023), “Tinjauan Yu idis No ma i Ten ang Kepas ian Hukum Te hadap Penda a an Hak
A as Tanah,” Dinamika Volume 29 Nomo 1, Hal. 6133
8
Undang-Undang Nomo 20 Tahun 2000 Ten ang Pe ubahan A as Undang-Undang Nomo 21 Tahun 1997 Ten ang Bea Pe olehan Hak A as
Tanah
9
S e y Angg eani, Budi San oso, (2024), “Pe lindungan Hukum Te hadap Pemegang Hak Guna Bangunan Se elah Be akhi nya Jangka
Wak u,” NOTARIUS, Vol. 17 No. 1, Hal. 46, h ps://doi.o g/10.14710/n s. 17i1.45335
Media Hukum Indonesia (MHI)
Published by Yayasan Daa ul Huda K ueng Mane
h ps://ojs.daa ulhuda.o .id/index.php/MHI/index
Oc -Dec. 2025, Vol. 3, No. 4
e-ISSN: 3032-6591
pp 390-396
Media Hukum Indonesia, 2025, Vol. 3, No. 4, P. 390-396
Hak Guna Bangunan (HGB) yang be ada di a as Hak Pengelolaan (HPL) me upakan hak yang
wajib dida a kan dan dibe i se ipika sebagai buk i kepemilikan yang sah. Sebagaimana yang dia u
dalam Pasal 19 aya (1) dimana penda a am anah diselengga akan oleh peme in ah un uk menjamin
kepas ian hukum. Hal e sebu dipe egas dalam PP No. 24 Tahun 1997, yai u un uk membe ikan
kepas ian dan pe lindungan hukum kepada pemegang hak aga mudah membuk ikan kepemilikannya
a as bidang anah, sa uan umah susun, a au hak lain yang e da a .
10
Kedudukan HGB di a as Hak Pengelolaan HPL idak menghilangkan kebe adaan HPL i u
sendi i. Sebaliknya, HPL e ap ada dan HGB hanya membebani hak e sebu melalui kon ak e ulis
be upa pe janjian peman aa an anah. Hal ini seca a eksplisi dia u dalam Pasal 8 aya (1) Pe a u an
Peme in ah (PP) No. 18 Tahun 2021 yang menya akan bahwa Hak Pengelolaan dapa dibe ikan Hak
a as Tanah be upa HGB kepada pihak lain melalui pe janjian peman aa an anah. Dengan demikian,
pembe ian HGB di a as HPL bukanlah pelepasan hak oleh Pemegang HPL, melainkan penye ahan
wewenang peman aa an a as sebagian anah e sebu kepada pihak ke iga.
11
Seca a keselu uhan, kedudukan HGB di a as HPL me upakan hubungan hie a kis yang
memas ikan kepas ian hukum dan nilai ekonomis p ope i. HPL me upakan mani es asi hak menguasai
da i nega a yang membe ikan kewenangan kepada pemegangnya un uk menye ahkan hak-hak u unan,
e masuk HGB, kepada pihak ke iga melalui pe janjian peman aa an anah. HGB sendi i, yang
membe ikan hak membangun selama maksimal 30 ahun dan dapa dipe panjang, me upakan hak
de i a i yang idak menghilangkan HPL. Di mana HPL e ap ada, semen a a HGB hanya membebani
hak e sebu melalui kon ak, sebagaimana dipe egas oleh Pasal 8 aya (1) PP No. 18 Tahun 2021.
S a us HGB yang dapa dialihkan, dijadikan agunan dengan Hak Tanggungan, dan wajib dida a kan
se a dise i ika kan sesuai Pasal 19 UUPA, membuk ikan bahwa meskipun ia be gan ung pada HPL,
ia e ap diakui sebagai hak yang mandi i dan sah, menjamin pe lindungan hukum bagi pa a in es o dan
peman aa anah.
Pu usan PTUN Su abaya A as Sengke a PT Maspion Mence minkan Lemahnya Kepas ian
Hukum
Peme in ah Ko a Su abaya menghadapi kekalahan dalam sengke a anah melawan PT Maspion
e kai Hak Guna Bangunan (HGB) a as lahan seluas 2.115,5 me e pe segi di Jalan Pemuda No. 17,
Su abaya. Pada ingka pe ama, Pengadilan Ta a Usaha Nega a (PTUN) Su abaya memenangkan
Pemko pada akhi 2018. Namun, PT TUN Su abaya membalikkan pu usan e sebu di ingka banding,
mendukung PT Maspion. Pemko kemudian mengajukan peninjauan kembali (PK) pada No embe
2019, e api Mahkamah Agung, melalui majelis hakim pimpinan Yulius, pada Ap il 2020 memba alkan
Su a Wali Ko a Su abaya (Nomo 593/2543/436.7.11/2018, 3 Ap il 2018) yang be isi pe inga an
kepada PT Maspion. Mahkamah Agung (MA) juga meme in ahkan Wali Ko a Su abaya un uk
menye ujui pe panjangan Pe janjian Penye ahan Penggunaan Tanah Nomo 593/004.1/402.5.12/96,
yang di anda angani pada 16 Janua i 1996 oleh Wali Ko a Su abaya saa i u, Suna o Sumop awi o, dan
Di ek u PT Maspion, Alim Ma kus. Dalam pu usan e sebu , PT Maspion dibe ikan p io i as un uk
mempe panjang HGB sesuai ke en uan yang di e apkan oleh Pemko sebagai pihak pe ama.
12
10
Mal us Hu agalung, (2025), “Tinjauan Yu idis Pe panjangan HGB Tanpa Pe se ujuan di a as HPL Pasca UU Cip a Ke ja,” Ju nal Peneli ian
All Fields o Science J-LAS Vol. 5 No.1, Hal. 141.
11
ILS Law Fi m, “Bolehkah HGB di a as HPL? Panduan Dasa Hukum,” h ps://www.ilslaw i m.co.id/bolehkah-hgb-di-a as-
hpl/#:~: ex =Landasan%20a u an%20yakni%20Pasal%208%20aya %20%281%29%20PP,PP%20No.%2040%2F1996%20Pasal%2021%20
mempe bolehkan%20hal%20se upa. Diakses pada 6 Ok obe 2025.
12
Sua a Indonesia, “Pemko Su abaya Kalah Sengke a Lahan Alun-alun Su abaya dan Wisma Pe sebaya”,
h ps://sua aindonesia.co.id/news/pe is iwa-dae ah/5 b4c ca27ca4/pemko -su abaya-kalah-sengke a-lahan-alunalun-su abaya-dan-wisma-
pe sebaya Diakses pada anggal 25 Sep embe 2025.
Media Hukum Indonesia (MHI)
Published by Yayasan Daa ul Huda K ueng Mane
h ps://ojs.daa ulhuda.o .id/index.php/MHI/index
Oc -Dec. 2025, Vol. 3, No. 4
e-ISSN: 3032-6591
pp 390-396
Media Hukum Indonesia, 2025, Vol. 3, No. 4, P. 390-396
Menu u kepu usan Pengadilan Tinggi Ta a Usaha Nega a Su abaya (PT TUN SBY) dengan
Nomo 18/B/2019/PT.TUN.SBY, konsekuensi hukum yang di e ima PT Maspion melipu i bebe apa
aspek pen ing. Pe ama, pemba alan Kepu usan Ta a Usaha Nega a (KTUN) dalam ben uk su a da i
Wali Ko a Su abaya Nomo 593/2543/436.7.11/2018 e anggal 3 Ap il 2018, yang be isi espons dan
pe inga an ke iga, menghilangkan hamba an bagi Wali Ko a un uk membe ikan pe se ujuan
pe panjangan HGB kepada PT Maspion. Kedua, se elah pe panjangan HGB dise ujui, PT Maspion
be hak mene uskan kegia an pembangunan yang sempa e unda, sesuai dengan Izin Mendi ikan
Bangunan (IMB) yang elah dimilikinya. Ke iga, apabila Wali Ko a Su abaya mengabaikan
pelaksanaan pu usan pengadilan, pihak e kai dapa menempuh langkah peninjauan kembali ke
Mahkamah Agung, sebagaimana dia u dalam Pasal 24 aya (1) Undang-Undang Nomo 48 Tahun 2009
en ang Kekuasaan Kehakiman. Langkah ini be ujuan melindungi hak pihak yang di ugikan da i
kepu usan pengadilan yang keli u dan idak bisa dipe baiki melalui p osedu biasa. Meskipun undang-
undang idak memba asi peninjauan kembali hanya pada jenis pengadilan e en u, pe mohonan
semacam ini idak menghen ikan a au menunda eksekusi pu usan pengadilan, sesuai dengan Pasal 66
aya (2) Undang-Undang Nomo 14 Tahun 1985 en ang Mahkamah Agung (yang elah diamendemen
oleh Undang-Undang Nomo 3 Tahun 2009).
Dalam sudu pandang lain, e dapa dampak hukum yang di anggung Wali Ko a Su abaya. Hal
i u dian a anya yai u pe ama, majelis hakim membebankan biaya li igasi kepada pihak yang kalah
banding, yai u Wali Ko a sebagai e guga , dengan nilai Rp2.816.000 un uk p oses ingka pe ama dan
Rp250.000 un uk ingka banding. Kedua, ka ena guga an da i pengguga (PT Maspion) di e ima,
majelis hakim memu uskan un uk memba alkan Kepu usan Ta a Usaha Nega a (KTUN) dalam ben uk
su a esmi da i Wali Ko a Su abaya Nomo 593/2543/436.7.11/2018 e anggal 3 Ap il 2018, yang
be isi balasan dan pe inga an ke iga. Oleh ka ena i u, Wali Ko a diwajibkan un uk seca a esmi mena ik
kembali KTUN yang di ujukan kepada PT Maspion. Ke iga, pemba alan dan pena ikan KTUN e sebu
mengha uskan Wali Ko a Su abaya un uk membe ikan pe se ujuan a as pengajuan pe panjangan Hak
Guna Bangunan (HGB) da i PT Maspion. Meskipun mengalami kekalahan di ingka banding, Wali
Ko a idak be hak menempuh jalu kasasi. Hal ini dia u dalam Pasal 45A Undang-Undang Nomo 5
Tahun 2014 yang mengubah Undang-Undang Nomo 14 Tahun 1985 en ang Mahkamah Agung, yang
menya akan bahwa Mahkamah Agung hanya menangani kasasi un uk pe ka a e en u, kecuali kasus
yang dikecualikan sepe i pu usan p a-pe adilan, pidana ingan, a au kepu usan pejaba dae ah yang
lingkupnya e ba as pada wilayah dae ah se empa .
13
Pe mohonan kasasi un uk kasus semacam ini akan di olak melalui pene apan Ke ua Pengadilan
ingka pe ama, anpa pengi iman be kas ke Mahkamah Agung, dan pene apan e sebu idak dapa
diguga lebih lanju . Pelaksanaan a u an ini dia u lebih de ail oleh Mahkamah Agung. Ka ena KTUN
yang be sangku an hanya be laku di wilayah Su abaya sebagai dae ah adminis asi Wali Ko a, kasus
ini e masuk dalam pengecualian Pasal 45A aya (2) hu u c, sehingga upaya kasasi idak dimungkinkan.
A as pe masalahan ini, peme in ah pe lu me umuskan egulasi yang komp ehensi dan jelas
e kai hak pengelolaan (HPL) un uk memas ikan bahwa ungsi hak e sebu dapa dipulihkan seca a
e ek i dan mencegah e ulangnya kon lik sepe i yang e jadi an a a PT Maspion dan Peme in ah Ko a
Su abaya. Pe a u an ini ha us membe ikan landasan hukum yang kua dan egas mengenai kewenangan
un uk membe ikan a au menolak hak p io i as bagi pemegang hak. Dalam kasus sepe i ini, pemegang
Hak Guna Bangunan (HGB) yang be basis pada HPL dapa mengajukan pe mohonan un uk
13
Nadia Kamilah, Muhammad So yan Pulungan, dan Enny Koeswa ni, (2024), “Penggunaan Hak P io i as Un uk Mendapa kan Hak Guna
Bangunan Di A as Tanah Hak Pengelolaan (Analisis Pu usanBangunan Di A as Tanah Hak Pengelolaan (Analisis Pu usan Mahkamah Agung
Nomo 1994K/PDT/2020)Mahkamah Agung Nomo 1994K/PDT/2020)”, Indonesian No a y Vol. 6 No. 2, Hal. 137-138.
Media Hukum Indonesia (MHI)
Published by Yayasan Daa ul Huda K ueng Mane
h ps://ojs.daa ulhuda.o .id/index.php/MHI/index
Oc -Dec. 2025, Vol. 3, No. 4
e-ISSN: 3032-6591
pp 390-396
Media Hukum Indonesia, 2025, Vol. 3, No. 4, P. 390-396
mempe oleh hak p io i as. Namun, hingga saa ini, belum ada ke en uan yang pas i mengenai apakah
hak e sebu dapa dipe panjang se elah masa be lakunya habis. Ke idakjelasan ini menimbulkan
ke idakpas ian hukum yang dapa memicu sengke a di masa depan. Oleh ka ena i u, egulasi yang
di ancang ha us mencakup mekanisme yang anspa an dan e pe inci un uk mengelola pe panjangan
a au penghen ian hak, sehingga semua pihak memiliki kepas ian hukum yang memadai.
Pen ing un uk menegaskan pe lindungan hukum yang kokoh bagi pemegang HGB, e u ama
ke ika masa be laku hak e sebu elah be akhi , aga pelaksanaannya dapa be jalan seca a adil dan
konsis en. Upaya ini idak hanya be ujuan un uk menjaga kebe lanju an kesejah e aan masya aka ,
e api juga un uk mewujudkan isi Undang-Undang Dasa Nega a Republik Indonesia Tahun 1945,
yang mengamana kan pengelolaan sumbe daya alam sepe i bumi, ai , dan kekayaan alam lainnya oleh
nega a demi mencapai kemakmu an akya seca a maksimal. Dalam kon eks penyelesaian sengke a
yang be kai an dengan pelaksanaan HGB di a as HPL, hakim dapa menjadikan kasus an a a PT
Maspion dan Pemko Su abaya sebagai acuan dalam pengambilan pu usan un uk kasus se upa di masa
depan. Namun, pe lu di egaskan bahwa idak semua kasus HGB di a as HPL o oma is be hak
mendapa kan p io i as. Oleh ka ena i u, hakim ha us mempe imbangkan seca a ce ma ak a dan
kon eks hukum se iap kasus un uk memas ikan pu usan yang adil dan sesuai dengan p insip keadilan
se a kepas ian hukum. Dengan demikian, pe lindungan hukum yang dibe ikan dapa mendukung
s abili as in es asi dan kesejah e aan masya aka seca a be kelanju an.
SIMPULAN
Kedudukan hukum Hak Guna Bangunan (HGB) di a as Hak Pengelolaan (HPL) seca a yu idis
me upakan hubungan yang hie a kis dan de i a i , yang k usial un uk menjamin kepas ian hukum. HPL
be ungsi sebagai mani es asi da i hak menguasai nega a yang didelegasikan, membe ikan kewenangan
kepada pemegangnya un uk menye ahkan hak peman aa an, e masuk HGB, kepada pihak ke iga. HGB
sendi i adalah hak u unan yang memungkinkan pemegangnya un uk mendi ikan dan memiliki
bangunan di a as anah HPL dalam jangka wak u e en u (maksimal 30 ahun dan dapa dipe panjang).
Pembe ian HGB di a as HPL dilakukan melalui pe janjian peman aa an anah dan idak menghilangkan
eksis ensi HPL; sebaliknya, HPL e ap ada dan HGB hanya membebani hak e sebu seca a kon ak ual,
sebagaimana dia u dalam PP No. 18 Tahun 2021. Meskipun be gan ung pada HPL, HGB diakui
sebagai hak yang mandi i, memiliki nilai ekonomis ka ena dapa dialihkan, dijadikan agunan dengan
Hak Tanggungan, se a wajib dida a kan dan dise i ika kan sesuai UUPA. Dengan demikian,
hubungan ini memas ikan pe lindungan hukum dan mencip akan nilai p ope i yang sah bagi pa a
in es o dan peman aa anah.
Peme in ah Ko a Su abaya kalah dalam sengke a anah melawan PT Maspion e kai Hak Guna
Bangunan (HGB) a as lahan 2.115,5 m² di Jalan Pemuda No.17. Awalnya, PTUN Su abaya
memenangkan Pemko pada 2018, e api PT TUN Su abaya memba alkan pu usan i u dan mendukung
PT Maspion. Mahkamah Agung kemudian menolak Peninjauan Kembali (PK) Pemko dan
memba alkan Su a Wali Ko a Su abaya No. 593/2543/436.7.11/2018 yang be isi pe inga an kepada
PT Maspion, sekaligus meme in ahkan Wali Ko a un uk menye ujui pe panjangan pe janjian
penggunaan anah ahun 1996 dan membe ikan p io i as pe panjangan HGB kepada PT Maspion.
Pu usan e sebu juga menegaskan bahwa Wali Ko a wajib mena ik kembali Kepu usan Ta a Usaha
Nega a (KTUN) yang diba alkan, menanggung biaya pe ka a, dan idak be hak menempuh kasasi
ka ena pe ka a hanya mencakup wilayah adminis a i Su abaya sesuai Pasal 45A UU No. 5 Tahun
2014. Sengke a ini menyo o i u gensi pe umusan egulasi yang egas mengenai Hak Pengelolaan (HPL)
dan mekanisme pe panjangan HGB aga e cip a kepas ian hukum, mencegah kon lik se upa, se a
Media Hukum Indonesia (MHI)
Published by Yayasan Daa ul Huda K ueng Mane
h ps://ojs.daa ulhuda.o .id/index.php/MHI/index
Oc -Dec. 2025, Vol. 3, No. 4
e-ISSN: 3032-6591
pp 390-396
Media Hukum Indonesia, 2025, Vol. 3, No. 4, P. 390-396
melindungi hak pemegang HGB seca a p opo sional. Kepas ian ini pen ing un uk menjamin keadilan,
mendo ong s abili as in es asi, dan mewujudkan amana UUD 1945 mengenai pengelolaan sumbe
daya alam un uk kemakmu an akya . Kasus PT Maspion dapa menjadi p eseden yu isp udensi bagi
hakim dalam memu us sengke a se upa di masa depan, dengan e ap mempe imbangkan keadilan
subs an i dan kon eks hukum iap pe ka a.
REFERENSI
Ala as, M. H. N., Ha idz, M. R., & Said, M. F. (2025). Tindakan Pe anahan Nasional dalam
Mene apkan Asas Mu akhi Un uk Mengu angi Po ensi Timbulnya Se i ika Ganda a as Tanah.
LEGAL DIALOGICA, Vol. 1 No. 1, 1-10.
Angg eani, S., & San oso, B. (2024). Pe lindungan Hukum Te hadap Pemegang Hak Guna Bangunan
Se elah Be akhi nya Jangka Wak u. NOTARIUS, Vol. 17 No. 1.
h ps://doi.o g/10.14710/n s. 17i1.45335
Fahamsyah, A., Isnaeni, D., & Zamzani, A. (2023). Tinjauan Yu idis No ma i Ten ang Kepas ian
Hukum Te hadap Penda a an Hak A as Tanah. Dinamika, Vol. 29 No. 1.
Hu agalung, M. (2025). Tinjauan Yu idis Pe panjangan HGB Tanpa Pe se ujuan di a as HPL Pasca UU
Cip a Ke ja. Ju nal Peneli ian All Fields o Science J-LAS, Vol. 5 No. 1.
ILS Law Fi m, “Bolehkah HGB di a as HPL? Panduan Dasa Hukum,”
h ps://www.ilslaw i m.co.id/bolehkah-hgb-di-a as-
hpl/#:~: ex =Landasan%20a u an%20yakni%20Pasal%208%20aya %20%281%29%20PP,PP%2
0No.%2040%2F1996%20Pasal%2021%20mempe bolehkan%20hal%20se upa. Diakses pada 6
Ok obe 2025.
Kamilah, N., Pulungan, M. S., & Koeswa ni, E. (2024). Penggunaan Hak P io i as Un uk Mendapa kan
Hak Guna Bangunan Di A as Tanah Hak Pengelolaan (Analisis Pu usan Mahkamah Agung Nomo
1994K/PDT/2020). Indonesian No a y, Vol. 6 No. 2.
Pu i, B. E., & Se yadji, S. (2024). P insip Hukum Hak Guna Bangunan (HGB) di A as Hak Pengelolaan
(HPL) pada Tanah Hasil Reklamasi dalam Pe spek i UUPA. IBLAM Law Re iew, Vol. 4 No. 3,
34-47. h ps://doi.o g/10.52249/il . 4i3.415
Wi akusuma, D. L., & Se yadji, S. (2023). Pe lindungan Hukum Te hadap Pemegang Hak Pengelolaan
Tanah A as Dampak Pengadaan Tanah Oleh Nega a. Ju nal Sains Rise , Vol. 13 No. 2, 476-492.
h ps://doi.o g/10.47647/js . 13i2.1622
Zul ika , M. D., Pujiwa i, Y., & Wahjuni, S. (2022). Kedudukan Hak Pengelolaan Dalam Hukum Tanah
Nasional Dikai kan Kepemilikan Ba ang Milik Nega a/Dae ah. LITRA: Ju nal Hukum
Lingkungan, Ta a Ruang, dan Ag a ia, Vol. 1 No. 2, 229-245.
h ps://doi.o g/10.23920/li a. 1i2.771
