G eble , Leo
A icle
Ame ikanische Wohnungs inanzie ung – Ve such eine
e gleichenden S udie
K edi und Kapi al
P o ided in Coope a ion wi h:
Duncke & Humblo , Be lin
Sugges ed Ci a ion: G eble , Leo (1971) : Ame ikanische Wohnungs inanzie ung – Ve such eine
e gleichenden S udie, K edi und Kapi al, ISSN 0023-4591, Duncke & Humblo , Be lin, Vol. 4, Iss. 4,
pp. 453-480,
h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453
This Ve sion is a ailable a :
h ps://hdl.handle.ne /10419/292671
S anda d-Nu zungsbedingungen:
Die Dokumen e au EconS o dü en zu eigenen wissenscha lichen
Zwecken und zum P i a geb auch gespeiche und kopie we den.
Sie dü en die Dokumen e nich ü ö en liche ode komme zielle
Zwecke e iel äl igen, ö en lich auss ellen, ö en lich zugänglich
machen, e eiben ode ande wei ig nu zen.
So e n die Ve asse die Dokumen e un e Open-Con en -Lizenzen
(insbesonde e CC-Lizenzen) zu Ve ügung ges ell haben soll en,
gel en abweichend on diesen Nu zungsbedingungen die in de do
genann en Lizenz gewäh en Nu zungs ech e.
Te ms o use:
Documen s in EconS o may be sa ed and copied o you pe sonal
and schola ly pu poses.
You a e no o copy documen s o public o comme cial pu poses, o
exhibi he documen s publicly, o make hem publicly a ailable on he
in e ne , o o dis ibu e o o he wise use he documen s in public.
I he documen s ha e been made a ailable unde an Open Con en
Licence (especially C ea i e Commons Licences), you may exe cise
u he usage igh s as speci ied in he indica ed licence.
h ps://c ea i ecommons.o g/licenses/by/4.0/
Be ich e
Ame ikanische Wohnungs inanzie ung
— Ve such eine e gleichenden S udie —
Wie man weiß, haben Ve gleiche eines gemeinsam: Sie hinken. In e -
na ionale Ve gleiche hinken noch meh als ande e. Dennoch ha de
Zweig de Na ionalökonomie, de sich mi dem Ve gleich e schiedene
Wi scha ssys eme be aß , zum Ve s ändnis na ionale Un e schiede in
de Wi scha so ganisa ion e heblich beige agen. Die Kenn nis e -
schiedene Finanzie ungssys eme is iel wenige en wickel ; so wenig,
daß man mi ziemlich udimen ä en Besch eibungen beginnen muß, be o
meh sys ema ische und um assende Ve gleiche möglich sind. De Beda
ü eine e gleichende in e na ionale Finanzie ungskunde is be äch lich.
E s ens is dieses Gebie o z in e na ionale Kong esse und zahl eiche
in o melle Beziehungen zwischen Fachleu en in ielen Lände n oll on
Miß e s ändnissen und alschen Analogien. Zwei ens is es ü Ve e e
unen wickel e Lände , die „Modelle" ü ein wi ksames Finanzie ungs-
sys em suchen, auße o den lich schwie ig, e gleichendes Ma e ial ü die
schon en wickel en Lände zu inden. D i ens bleib de Ve gleich na io-
nale Wi scha ssys eme ohne Be ücksich igung de Finanzsys eme un-
olls ändig.
Diese A ikel is als ein bescheidene Baus ein zu e gleichenden
Finanzie ungskunde gedach . Obwohl e sich nu mi de Wohnungs-
inanzie ung be aß , kann das Thema de hinkenden Ve gleiche so o
illus ie we den: Eine in e na ionale Kon e enz b ing den Geschä s-
üh e eine deu schen Hypo hekenbank mi einem Ame ikane zusam-
men, de sich als „mo gage banke " (Hypo hekenbankie ) o s ell . Es
kling , als ob die beiden iel gemeinsam haben; das is jedoch ein
üge ische Eind uck. De Deu sche in es ie lang is ig in Hypo heken
und nimm die Mi el da ü du ch die Begebung lang is ige P andb ie e
au . De Ame ikane gewäh Hypo heken, die e schleunigs an K edi -
ins i u e ode Ve siche ungsgesellscha en e kau und inanzie die
T ansak ionen mi ku z is igem Bankk edi . E lei e eine „mo gage
Company". De Deu sche mag sich übe zu iel s aa liche Au sich seine
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
454 Be ich e
Bank beklagen. Die mo gage Company
des
Ame ikane s un e s eh keine
S aa sau sich . Ein ande es Beispiel is die Spa kasse: Obe lächlich be-
ach e schein die deu sche Spa kasse g oße Ähnlichkei mi de ame ika-
nischen mu ual sa ings bank zu haben. Abe die deu sche Spa kasse is
im allgemeinen ein kommunales Ins i u , und dies können wenige Ame i-
kane oll e s ehen. Die ame ikanische sa ings bank is ein P i a -
un e nehmen, obwohl es die „mu ual"-Fo m ha , d. h. es gehö ech lich
den Spa e n und ha kein Ak ienkapi al. Auße dem da das ame ika-
nische Ins i u (mi wenigen Ausnahmen) keine Sich einlagen annehmen
ode sich mi dem Scheck e keh be assen und keine ku z is igen Konsu-
men en- ode Geschä sk edi e
geben.
Das Gi osys em is in den Ve einig-
en S aa en unbekann , obwohl es in mode ne au oma isie e Fo m in
de Zukun eine g oße Rolle spielen mag. Ein le z es Beispiel: Die sa -
ings and loan assooia ion wi d o mi de deu schen Bauspa kasse gleich-
ges ell . Abe das is wiede um üge isch. Die ame ikanischen Ins i u e
dü en nu in e s s elligen Hypo heken in es ie en, die deu schen Bau-
spa kassen g undsä zlich nu in meh s elligen. Die Bauspa kassen sind nach
dem Kollek i p inzip des Vo spa ens o ganisie . Die sa ings and loan
associa ions haben dieses P inzip sei ih e En s ehung im
19.
Jah hunde
längs au gegeben. Wie ande e K edi ins i u e, haben sie zwei e schie-
dene Kundenk eise, Spa e und Schuldne , die sich nu in Einzel ällen
übe schneiden.
Diese und ande e Un e schiede sind so undamen al, daß man sie nich
ein ach als seman ische P obleme ab un kann. Wenn man nich die Ins i-
u e genau de inie , kann man meh Ve wi ung als Kla hei scha en.
Aus diesem G unde we den wi die englischen Bezeichnungen benu zen
und, wenn nö ig, die Funk ionen de Ins i u e ode den Geschä s e keh
besch eiben.
Allgemeine Züge de Wohnungs inanzie ung
Zu Einlei ung is es nü zlich, einige allgemeine Cha ak e is iken de
ame ikanischen Wohnungs inanzie ung he o zuheben. Wie de Ti el
sag , be assen wi uns absich lich nich nu mi de Wohnungsbau inan-
zie ung. Meh als in eu opäischen Lände n dienen Hypo hekenda lehen
in den USA nich nu zu lang is igen Finanzie ung on Neubau en,
sonde n auch des Umsa zes al e Eigenheime ode Mie wohnhäuse . De
lebha e Kau und Ve kau on G unds ücken häng mi de g oßen
geog aphischen und sozialen Mobili ä de Ame ikane und mi den
schnellen Ände ungen des Cha ak e s de einzelnen S ad eile zusammen.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
Be ich e 455
Man ha mi einige Übe eibung gesag , daß Ame ikane ih e Eigenheime
wie Fah äde kau en und e kau en. Diese Mobili ä is besonde s wich-
ig, da 60 P ozen de s äd ischen Familien in Eigenheimen wohnen. Im
Du chschni bleiben die Eigen üme nu wenige als zehn Jah e im selben
Haus. Wenn ih Einkommen s eig ode äll , die Familie sich e g öße
ode e kleine , ode de S ad eil sich e schlech e , ziehen sie im all-
gemeinen um. De Eigen üme , de sein Haus e kau , ha seine Hypo-
hek schon zum Teil ge ilg . De Käu e b auch eine g öße e Hypo hek,
weil die P eise sei dem Zwei en Wel k ieg im allgemeinen kon inuie -
lich s eigen. Nu in wenigen Fällen wi d de Käu e die al e Hypo hek
übe nehmen. De Umsa z on Mie wohnhäuse n schein gleich alls g ö-
ße zu sein als in Deu schland und wind gewöhnlich eben alls mi s ei-
genden Hypo hekensummen inanzie .
Man schä z , daß selbs in Jah en gu e Baukonjunk u ü d ei be ei s
o handene Eigenheime nu ein neues Eigenheim e kau wi d. S a-
is ische Be ich e de Sa ings and Loan Associa ions, de Hypo heken-
spezialis en ü Eigenheime, zeigen, daß 40 bis 50 P ozen ih e jäh lichen
Da lehen zum Kau „al e " Häuse gewäh we den, 20 bis
35
P ozen ü
neue Häuse und de Res ü e schiedene ande e Zwecke, einschließlich
Hypo heken au sons ige G unds ücke und zu Um inanzie ung1. Ein
o izielles Dokumen schä z , daß im allgemeinen nu 40 bis 50 P ozen
de jäh lich gewäh en Wohnungshypo heken dem Neubau dienen2. Im
Gegensa z zu ielen eu opäischen Lände n gib es jedoch in Ame ika, dem
Land de unbeg enz en
Zahlen iedhö e
übe so iele ande e Dinge, keine
allgemeinen S a is iken übe die Neubau inanzie ung. In de P axis we -
den ku z is ige Bauk edi e häu ig on denselben Ins i u en gewäh , die
nach Fe igs ellung die lang is ige Hypo hek geben. In ande en Fällen
sind die T ansak ionen ge enn ; z. B. kann eine Geschä sbank den Bau
inanzie en und eineVe siche ungsgesellscha die Hypo heken inanzie ung
übe nehmen. In diesen Fällen häng de Bauk edi im allgemeinen da on
ab, daß de Bauhe eine es e Hypo hekenzusage ha . Spezialins i u e
ü Bauk edi e gib es nich .
Jeden alls bedeu e de lebha e Umsa z on bes ehenden G unds ük-
ken (bei s eigenden G unds ücksp eisen und de Tendenz de Käu e , ein
möglichs hohes Da lehen zu e hal en), daß de Realk edi be äch liche
1 Fac Book 1970 o he Uni ed S a es Sa ings and Loan League (Chicago),
S. 87.
2 Second Annual Repo on Na ional Housing Goals, Message om he
P esiden o he Uni ed S a es, Ap il 2, 1970 (Cong essional documen ), S. 31.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
456 Be ich e
Summen zu Umsa z inanzie ung wie auch zu Neubau inanzie ung be-
ei s ellen muß.
Die Beleihungsg enzen ü e s e Hypo heken sind in Ame ika iel
höhe als in den meis en eu opäischen Lände n. Eine e s e Hypo hek
übe 65 P ozen des geschä z en We es gil als nied ig. Manche K edi -
ins i u e, wie z. B. die Sa ings and Loan Associa ions, dü en bis zu 90
P ozen des We es beleihen, besonde s bei Eigenheimen. Die gese zlichen
G enzen schwanken ü e schiedene Ka ego ien on K edi ins i u en
und auch on einem US-S aa zum ande en, da iele Ins i u e de Gese z-
gebung de Einzel-s aa en und nich de Bundes egie ung un e s ehen.
Die Beleihungsg enzen wa en in ühe en Jah zehn en nied ige , mi dem
Resul a , daß iele nachs ellige Hypo heken au genommen wu den. Die
Re o m des Hypo hekenma k es wäh end de Dep ession de d eißige
Jah e ha jedoch u. a. höhe e Beleihungsg enzen ü e s e Hypo heken
eingeschlossen. In de Ta is es ü ame ikanische Beobach e schwe zu
e s ehen, weshalb die G enzen in Deu schland und ande en eu opäischen
Lände n so nied ig sind. Das Risiko eines allgemeinen P eiss u zes ü
bebau e G unds ücke wi d als minimal angesehen; und das Risiko eines
P eis ückgangs und de Zwangs e s eige ung einzelne Objek e soll e
im P inzip on den Rese en de Bank gedeck sein. Einige Fälle on un-
o sich ige Beleihung ode eine Übe bewe ung on G unds ücken ha-
ben zu Schwie igkei en und Sanie ungen on K edi ins i u en ge üh .
Un e suchungen haben im üb igen bewiesen, daß das Risiko in de Ta
g öße is , je höhe die Beleihungsg enze lieg . Im g oßen und ganzen
wi d deshalb ü Hypo heken mi einem hohen Beleihungsan eil ein hö-
he e Zinssa z e lang . T o zdem we den ela i hohe e s e Hypo he-
ken allgemein als eine besse e Lösung be ach e als die Kumula ion on
meh e en Da lehen, die ü den Schuldne noch eu e und dahe auch
ü den Da lehnsgebe noch iskan e sind.
De Ma k ü nachs ellige Hypo heken is in Ame ika uno ganisie
und häng meis on indi iduellen Geldgebe n ab, da die K edi ins i u e
solche Da lehen nich geben dü en. S äd ische ode ähnliche Bü gscha en
ü nachs ellige Hypo heken ü den sozialen Wohnungsbau sind in Ame-
ika unbekann , obwohl, wie wi sehen we den, die s aa liche Ve siche-
ung e s e Hypo heken mi hohen Beleihungsg enzen eine wich ige Rolle
spiel . S a is isches Ma e ial übe die ak uellen Beleihungsg enzen ü
e s e Hypo heken, die nich on de Bundes egie ung e siche sind, gib
es ü Eigenheime. Zwischen 1965 und 1970 schwank en die Hypo heken
ü neue Eigenheime im Jah esdu chschni zwischen 72 und 74 P ozen
des Kau p eises; sie gingen selbs in den Mona en de g öß en K edi -
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18

Be ich e 457
Schwie igkei en nu au 69 P ozen zu ück. Fü Da lehen au al e Eigen-
heime wa de P ozen sa z de Beleihung nu ge ing ügig nied ige . Sa -
ings and Loan Associa ions, die die höchs en gese zlichen Beleihungsg en-
zen haben, weisen Jah esdu chschni e on 75 und 77 P ozen ü neue
und 74 bis 75 P ozen ü al e Eigenheime aus3. Die Lau zei de Hypo-
heken be ug im Du chschni 25 Jah e ü neue und 22 bis 23 Jah e ü
al e Eigenheime.
De ame ikanische Wohnungshypo hekenma k bes eh aus zwei e -
schiedenen Sek o en: egie ungs- e siche e und ande e Hypo heken, die
„kon en ionelle Hypo heken" genann we den. Im Jah e 1934, als eine
de bahnb echenden Re o men des „New Deal", wu de die Fede al
Housing Adminis a ion (FHA) geg ünde . Die Haup unk ion de FHA
is es, e s s ellige Wohnungshypo heken zu e siche n und au diese Weise
das Risiko des Da lehnsgebe s zu e inge n (die Ve siche ung deck
einen g oßen Teil des Ve lus es im Falle de Zwangs e s eige ung, abe
nich den gesam en Ve lus ). U sp ünglich ha e sie das Ziel, den Woh-
nungsbau und dadu ch die Wi scha anzuku beln. Die Hypo heken
muß en wi scha lich agba sein. Die FHA soll, wie eine Ve siche ungs-
gesellscha , ohne Sub en ionen auskommen. Die Da lehnsnehme zahlen
eine Ve siche ungsp ämie (V2 P ozen des du ch Tilgung abnehmenden
Hypo hekenbe ags), aus de die FHA ih e Ve wal ungskos en bes ei e
und Rücklagen ü Ve lus e bilde . In den le z en 15 Jah en sind die
Funk ionen de FHA in Rich ung des sozialen Wohnungsbaus e wei e
wo den, mi zahl eichen P og ammen, in denen die Bundes egie ung
einen g öße en Teil des Risikos übe nimm und das P inzip de wi -
scha lichen T agba kei modi izie wo den is : so z. B. bei Wohnungen
im Zuge eine S ad e neue ung, ü al e Leu e, in al en S ad eilen, usw.
Sei einigen Jah en e wal e die FHA auch gewisse Sub en ionen, die
wi spä e im Zusammenhang mi de Finanzie ung des sozialen Woh-
nungsbaus besp echen we den.
Am Ende des Zwei en Wel k iegs wu de ein ähnliches Sys em de Da -
lehnssiche ung ü K iegs e e anen einge üh . In de Ve gangenhei
ha e Ame ika ü seine K iegs e e anen mi Hospi äle n und mi Ba -
geldzuschüssen geso g . Diesmal wu de die Gewäh ung on Zuschüssen
3 Mona sbe ich e des Fede al Home Loan Bank. „In e es Ra es and o he
Cha ac e is ics o Con en ional Fi s Mo gage Loans O igina ed by Majo
Types o Lende on Single-Family Homes." Diese Zahlen we den auch in dem
mona lichen Jou nal o he Fede al Home Loan Bank Boa d (Washing on,
D. C.) be ich e .
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
458 Be ich e
au gegeben. S a dessen konn en Ve e anen au S aa skos en s udie en
und Eigenheim-Hypo heken au nehmen, die on de Regie ung ga an-
ie we den, wäh end die Mi el hie ü on den K edi ins i u en au -
geb ach we den. Diese Wohnungsda lehen we den VA Hypo heken ge-
nann , da sie on de Ve e ans Adminis a ion e wal e we den, ode
auch — weil de ame ikanische Solda gemeinhin als G.I. bezeichne
wi d — G.I.-Hypo heken. De Ve e an b auch keine Ve siche ungs-
p ämie zu zahlen, d. h. die Ve wal ungskos en und Ve lus e we den
di ek on de Regie ung ge agen4.
Um die Übe sich zu e leich e n, we den wi ü diese beiden P o-
g amme den Sammelbeg i „ egie ungs- e siche e Hypo heken" be-
nu zen. Beide haben höhe e Beleihungsg enzen als die kon en ionellen
Da lehen; ü VA Hypo heken kann das Da lehen soga bis zu 100 P o-
zen des We es gehen. Die egie ungs- e siche en Hypo heken haben
auße dem eine länge e Lau zei und müssen oll ge ilg we den. Die
Konku enz diese Hypo heken ha dazu beige agen, die Lau zei alle
Wohnungshypo heken zu e länge n und die Gesam ilgung allgemein
einzu üh en.
Die höhe e Beleihung zeig sich da in, daß im Jah e 1969 de Du ch-
schni ü FHA- e siche e Hypo heken 92 P ozen des We es de
Eigenheime be ug. Die du chschni liche Lau zei be ug as 30 Jah e
ü neue, und unge äh 29 Jah e ü al e Eigenheime. Wie aus diesen
Zahlen (und ande en S a is iken) e sich lich is , sind die egie ungs- e -
siche en Hypo heken haup sächlich ü den kleinen Mi els and gedach .
Daß diese Da lehen sowohl au al e als auch au neue Eigenheime au -
genommen we den können, beweis wiede die Bedeu ung des G und-
s ücksumsa zes. In de Ta häng de Neubau on Eigenheimen zum
g oßen Teil da on ab, daß Besi ze al e Eigenheime sie e kau en und
om E lös neue kau en können, die mode ne ode g öße sind ode in
besse en Gegenden liegen.
Die quan i a i e Bedeu ung des egie ungs- e siche en Sek o s ha
sich be äch lich e ände . In de Mi e de ün zige Jah e en ielen
e wa 40 bis 50 P ozen des jäh lichen Ne ozuwachses de Wohnungs-
hypo hekensumme au e siche e Da lehen. Zehn Jah e spä e wa en
es nu noch unge äh 20 P ozen . In den le z en Jah en is de An eil
4 Die echnischen Un e schiede zwischen de FHA Ve siche ung und de
VA Ga an ie b audien uns hie nich zu beschä igen. Es gib auch di ek e
S aa s inanzie ung on G. I.-Hypo heken ü gewisse Fälle; abe dieses P o-
g amm is iel kleine als das Ga an ie-P og amm.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
Be ich e 459
wiede au übe 35 P ozen ges iegen. In de Finanzie ung des Neubaus
is eine ähnliche En wicklung zu beobach en. Ve siche e Hypo heken
spielen eine g öße e Rolle beim Bau on Eigenheimen als on Mie woh-
nungen, obwohl die le z e en im gesam en Wohnungsbau an Bedeu ung
gewonnen haben. Die Ände ungen des An eils de e siche en Hypo-
heken hängen z. T. mi dem Maximalzinssa z ü solche Hypo heken
zusammen. Die e laub en Maximalzinsen sind häu ig den ma k ge ech-
en Zinsen zu spä angepaß wo den; diese Schwie igkei is jedoch in
den le z en Jah en zum g oßen Teil behoben wo den.
Schließlich wi d in Ame ika meh We au einen unk ions ähigen
Sekundä ma k ü Hypo heken geleg als in Eu opa. Das is besonde s
sei de Ein üh ung de egie ungs- e siche en Hypo heken de Fall. Da
diese Hypo heken ein minimales Risiko agen und ih e Quali ä wegen
de Ve siche ung ziemlich s anda disie is , gib es einen ech ak i en
Sekundä ma k , au dem Hypo heken gekau und e kau we den —
nich so schnell und eibungslos wie We papie e, abe doch so häu ig,
daß z. B. übe P eise ode E äge (yields) ü FHA Hypo heken ge-
enn ü den P imä - und Sekundä ma k be idi e wi d. Die Bundes-
egie ung ha besonde e Ins i u e gescha en, die den Ma k e keh ö -
de n und den Ma k in Zei en allgemeine K edi knapphei s ü zen.
Diese „übe geo dne en" Ins i u e haben in den e gangenen Jah en auch
in Ame ika eine Ve bindung zwischen dem We papie ma k und dem
Hypo hekenma k he ges ell , die in Deu schland schon lange in de
Fo m des P andb ie s o handen is . Die übe geo dne en Ins i u e e -
scha en sich nämlich die Mi el zum Hypo hekenkau du ch Emission
on Schuld e sch eibungen. Diese En wicklung wi d spä e noch einge-
hende e ö e we den.
Die Da lehnsgebe im Hypo hekenma k
Tab. 1 zeig die Haup da lehnsgebe im Wohnungshypo hekenma k
und bie e die Gelegenhei , die e schiedenen Ins i u e nähe zu besch ei-
ben. Die Zahlen wu den ü d ei 5-Jah espe ioden zusammenge aß , um
die Ma k s uk u he o zuheben, da die jäh lichen Be äge na ü lich
s ä ke schwanken.
Dem deu schen Lese wi d so o au allen, daß die Hypo hekenbank
als solche nich in de Tabelle e schein . In de Ta gib es keine Hypo-
hekenbanken im eu opäischen S il. Die lang is ige Wohnungs inanzie-
ung wi d haup sächlich on ie ande en Ins i u sg uppen ge agen, die
sich die Mi el hie ü aus zwei Quellen bescha en: aus Spa einlagen und
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
460 Be ich e
Ve siche ungs ese en. De Ren enma k is als Quelle de Hypo heken-
inanzie ung e s o ku zem au Umwegen e schlossen we den.
Die wich igs en Da lehnsgebe sind die Sa ings and Loan Associa ions,
die, wie schon e wähn , nich di ek mi Bauspa kassen e glichen we -
den können. Da diese Ins i u e haup sächlich Hypo heken au Eigen-
heime e we ben, is ih e Bedeu ung in diesem Be eich noch g öße . Die
Sa ings and Loan Associa ions sind die einzigen ame ikanischen K edi -
ins i u e, die sich au das Hypo hekengeschä spezialisie haben. Von
den Gesam ak i a sind gewöhnlich 80 bis 90 P ozen in Hypo heken
angeleg . Alle ande en Ins i u e haben gemisch e Ak i a („mixed-po -
olio lende s"). Bis zum Jah e 1933 wa en alle Associa ions on einem
Einzels aa zugelassen und beau sich ig . Sei he gib
es
sowohl „Fede al"
Associa ions als auch „S a e" Associa ions5. Die Meh zahl sind „mu ual"
O ganisa ionen; sie haben also kein Ak ienkapi al und gehö en o mell
den Spa einlege n. In gewissen S aa en, besonde s Kali o nien, gib es
auch Associa ions in de Fo m on g oßen Ak iengesellscha en, de en
Ak ien an de Bö se gehandel we den. Die Spa einlagen wa en bis zum
Jah e 1965 as alle ku z is ig, d. h. p ak isch jede zei einlösba 6. Die
Sa ings and Loan Associa ion wa das P o o yp eines Ins i u s, das ku z-
is ig bo g , um lang is ige Anlagen zu machen. Das ha e so lange
keine nega i en Konsequenzen wie die Ins i u e einen höhe en Spa zins
bo en als die Geschä sbanken und We papie e äge nich be äch lich
höhe wa en als Spa zinsen. Das ände e sich in de zwei en Häl e de
60e Jah e. Sei 1965 haben deshalb die Sa ings and Loan Associa ions
höhe e Zinsen ü länge is ige g öße e Spa einlagen gebo en. Zu Zei
gehö en as 40 P ozen de gesam en Einlagen zu diese Ka ego ie. Das
Ne oe gebnis diese „neuen" Me hode, die on eu opäischen Spa ins i-
u en schon lange angewand wi d, wa bishe nich seh eind ucks oll:
iele Spa e haben ih e Kon en on egulä en Einlagen in Spezialein-
lagen mi höhe em Zins umgewandel . Ohne Ein üh ung de Spezial-
kon en wä en jedoch die Gesam einlagen noch wenige ges iegen ode in
ielen Fällen noch s ä ke gesunken.
5 Die Namen ame ikanische K edi ins i u e können den Auslände i e-
üh en. „Na ional Ci y Bank" bedeu e nich , daß das eine na ionalisie e
Bank is , sonde n nu , daß eine Behö de de Bundes egie ung die Bank zu-
gelassen ha und egulie . „ Fédé al Sa ings and Loan Associa ion" ha die-
selbe Bedeu ung.
8 De Spa e ag sieh o , daß die Associa ion Spa e au eine Wa e-
lis e se zen kann; aus Konku enzg ünden is dies jedoch ohne p ak ische Be-
deu ung, auße in Sanie ungs ällen.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
Be ich e 467
Das zwei e übe geo dne e Ins i u is die Fede al Na ional Mo gage
Associa ion (FNMA), dessen Vo läu e au das Jah 1935 zu ückgehen.
Als die FHA Ve siche ung on Hypo heken einge üh wu de, wa man
da au bedach , einen o ganisie en Sekundä ma k zu scha en, au dem
die Da lehnsgebe die Hypo heken e kau en können. In de Dep ession
bes and na ü lich eine allgemeine Liquidi ä s-P ä e enz; man e wa e e,
daß die p imä en K edi ins i u e ehe wiede Hypo hekenda lehen ge-
wäh en wü den, wenn sie sie wiede abs oßen könn en. Dahe wu de die
FNMA mi S aa smi eln ü den Ankau und Ve kau on FHA- e -
siche en Hypo heken geg ünde . Spä e wu de ih A bei sbe eich auch
au VA-ga an ie e Hypo heken ausgedehn . Das Ins i u is meh mals
eo ganisie wo den, u. a., um es om Bundesbudge und de di ek en
Regie ungs inanzie ung unabhängige zu machen. Die Hypo heken e -
käu e muß en FNMA-Ak ien im Ve häl nis zu de jeweiligen Ve kau s-
summe e we ben, mi dem E lös wu de das Regie ungskapi al zu ück-
gezahl . An S elle de ühe en Da lehen de Bundes egie ung ha die
FNMA eigenen Schuld e sch eibungen emi ie . In de le z en Reo ga-
nisa ion, im Jah e 1968, is das Ins i u öllig p i a isie wo den; die
Ak ien we den je z an de Bö se gehandel . Gleichzei ig ha die FNMA
abe die P i ilegien, die zu o als „Fede al agency s a us" besch ieben
wu den, behal en; im Au sich s a sind — gese zlich o gesch ieben —
sowohl Regie ungsbehö den als auch P i a achleu e e e en; auße -
dem soll sich die Gesellscha nach wie o im ö en lichen In e esse be-
ä igen.
Man könn e in einem solchen Fall eine philosophische Abhandlung
übe die Konsis enz p i a e und ö en liche Zielse zungen sch eiben,
besonde s im Falle de Ve einig en S aa en, wo die gemisch e Un e neh-
mungs o m e häl nismäßig neu is . Das müssen wi uns hie e sagen.
S a dessen zeigen wi die S uk u de FNMA wiede in eine e ein-
ach en Bilanz (Tab. 3). Die Bilanz ähnel de eine deu schen Hypo he-
kenbank; nu die Lau zei en de Schuld e sch eibungen un e scheiden
sich seh s a k oneinande . In de Ta ha sich die FNMA in den e -
gangenen 5 Jah en zum g öß en Teil ku z is ig e inanzie . Die du ch-
schni liche (gewogene) Lau zei ging on 5 Jah en und 5 Mona en im
Jah e 1964 au 1 Jah und 3 Mona e im Jah e 1969 zu ück. Da die
Zinsen in de Zwischenzei s a k s iegen, ha das Ins i u alle Folgen
eine ku z is igen Ve schuldung ü lang is ige Anlagen ge agen. De
Zinse ag des Hypo hekenbes andes wa zei weilig ge inge als die
Zinskos en ü die Schuld e sch eibungen; die FNMA konn e deshalb
nu aus ande en E ägen, wie z. B. aus P o isionen ü Hypo heken-
30*
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18

468 Be ich e
zusagen, einen kleinen Ne ogewinn e zielen. Selbs die Spanne zwischen
den Zinsen ü neue Hypo heken und den Zinsen ü neue Schuld e -
sch eibungen wu de s a k e inge . Diese En wicklung wu de um so
k i ische , als die FNMA in den Jah en 1966 - 1969 ih en Hypo heken-
bes and auße o den lich e g öße e, um den Ma k ü e siche e Hy-
po heken zu s ü zen. E s sei Mi e 1970 ha sich mi den allenden Zins-
sä zen ü We papie e die Lage gebesse . Je z ha die FNMA wiede
begonnen, länge is ige Schuld e sch eibungen zu emi ie en.
Tabelle 3
Ve ein ach e Bilanz de Fede al Na ional Mo gage Associa ion,
Sep embe 1970 (Be äge in Millionen Dolla )
Ak i a Passi a
Kassenbes and 25
Regie ungs-Schuld-
e sch eibungen 269
Hypo heken 14 370
Bauk edi e 288
Ande e Ak i a 237
Summe: 15189
Scha zanweisungen*) 3 345
Schuld e sch eibungen —
1 Jah ode kü ze 4 260
Sdiuld e sch eibungen —
länge als 1 Jah 5 342
Sonde schuld e sch eibungen 850
Ande e Passi a 1 067
Kapi al:
Ak ien 275
Rücklagen 50
Summe: 15189
a) „Discoun no es", alle kü ze als ein Jah .
Na ü lich wu de diese Finanzie ungsme hode on ielen Fachleu en
ge üg . In e essan e weise geschah das zu gleichen Zei , als in Deu sch-
land die P andb ie -Finanzie ung de Hypo hekenbanken eben alls k i-
isie wu de, abe aus dem en gegengese z en G und: die Lau zei sei im
allgemeinen zu lang. In Ame ika we den die F is en und die Tilgung on
Hypo hekenschuld e sch eibungen in de Zukun wohl den o aus-
sich lichen Rückzahlungen de Hypo hekenda lehen besse angepaß we -
den. Die Rückzahlungen e olgen im allgemeinen bedeu end schnelle als
die e aglich e einba en Hypo heken ilgungen.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
Be ich e 469
Bis zum Jah e 1966 spiel en das Fede al Loan Bank Sys em und die
Fede al Na ional Mo gage Associa ion eine e häl nismäßig bescheidene
Rolle; sie haben dem Wohnungshypo hekenma k lediglich on Zei zu
Zei Spi zenausgleichssummen gelie e . Un e den schwie igen K edi -
e häl nissen de Jah e 1966 und 1969 - 1970 e hiel en sie jedoch eine
s a egische Bedeu ung: Die Hypo hekenankäu e de FNMA s iegen im
Jah e 1966 au 2,230 Millionen Dolla und ep äsen ie en 77 P ozen
de Gesam zunahme de e siche en Hypo heken. Im Jah e 1969 be u-
gen die Ankäu e 4,383 Millionen Dolla ode 59 P ozen de Gesam -
zunahme. Die K edi auszahlungen de Fede al Home Loan Banks s iegen
im selben Jah au 4,030 Millionen Dolla und wa en dami e was höhe
als de Zuwachs de Spa einlagen bei den Sa ings and Loan Associa ions.
Sei dem haben die Spa einlagen wiede zugenommen und die p imä en
K edi ins i u e haben ih Hypo hekengeschä e wei e n können. Die
übe geo dne en Ans al en haben deshalb ih e Ma k s ü zung e inge .
Diese k i ischen Jah e haben jedoch zu G ündung neue zweis u ige
Ins i u e ode zu E wei e ung de Funk ionen de o handenen Ins i u e
ge üh — eine Bes ä igung de Theo ie, daß einschneidende Ände ungen
im Finanzie ungssys em as nu un e dem D uck on K isen du chge-
üh we den. Im Jah e 1970 wu de un e de No gese zgebung die Fede-
al Home Loan Mo gage Co po a ion geg ünde , um sowohl kon en-
ionelle als auch e siche e Hypo heken zu kau en und e kau en. Diese
Gesellscha un e s eh dem Fede al Home Loan Bank Boa d; das Kapi al
on 100 Millionen Dolla wu de on den 12 egionalen Banken au geb ach .
Die Haup mi el we den abe aus de Begebung on Schuld e sch eibun-
gen kommen. Gleichzei ig wu de die FNMA au o isie , auch kon en-
ionelle Hypo heken zu kau en und zu e kau en; ih A bei sbe eich
wu de also e g öße . Auße dem begann im Jah e 1970 eine wei e e
Regie ungsans al , die Go e nmen Na ional Mo gage Associa ion
(GNMA) Hypo heken-Schuld e sch eibungen on e schiedenen Emi -
en en zu ga an ie en: Käu e diese Schuld e sch eibungen e hal en
Zins- und Tilgungszahlungen selbs dann, wenn die Hypo hekenschuld-
ne in Rücks and kommen. Die Ga an ie gil jedoch nu ü egie ungs-
e siche e Hypo heken. In as 2 Jah en ha die GNMA Schuld e -
sch eibungen on 3,9 Millia den Dolla ga an ie .
All dies kling , und is auch komplizie . Wa um zwei Ins i u e ü
den An- und Ve kau on Hypo heken? Wa um müssen Schuld e sch ei-
bungen, die du ch e siche e Hypo heken gedeck sind, noch on eine
Regie ungsans al ga an ie we den? Die e s e F age kann nu poli isch
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
470 Be ich e
bean wo e we den. Das Fede al Home Loan Bank Sys em und die
Fede al Na ional Mo gage Associa ion haben zwei e schiedene „Kun-
denk eise", die Sa ings and Loan Associa ions im einen Fall und haup -
sächlich Mo gage Companies und Geschä sbanken im ande en. Man e -
ä dem deu schen Lese kein Geheimnis, wenn man sag , daß die mode ne
Wohnungs inanzie ung zum Teil eine poli ische F age gewo den is . Die
Gese zgebe inden es leich e , Re o men du chzu üh en, wenn meh ode
minde alle In e essen en be iedig we den. Auch wi d eine gewisse
Konku enz zwischen Regie ungsans al en nich no wendige weise als
ein Übel angesehen. Bezüglich de zwei en F age is zu sagen, daß die
Idee on hypo hekengedeck en We papie en noch so neu is , daß es
schwie ig und zu eue wä e, Schuld e sch eibungen ohne S aa sga an ie
un e zub ingen. Insgesam s ell das alles einen Ve such da , au de
G undlage de bes ehenden S uk u de Wohnungs inanzie ung Mi el
aus dem We papie ma k anzuziehen, ode au Umwegen das zu e ei-
chen, was die eu opäischen Sys eme mi ih en Hypo hekenbanken, Spa -
kassen, Ve siche ungssgesellscha en, usw. schon lange ge an haben, näm-
lich sowohl den Ren enma k als auch Spa einlagen und Ve siche ungs-
ese en als Quellen de Wohungs inanzie ung zu benu zen.
Wenn man ein Wohungs inanzie ungssys em de no o ein üh en könn e,
wü de man siche lich ein ache e und kla e e Fo men o ziehen. Abe
o z de Komplizie hei de jüngs en ame ikanischen Me hoden und
o z de Ge ah , daß meh s u ige Ins i u e die T ansak ionskos en e -
höhen, is diese En wicklung doch zu beg üßen. Au lange Sich kann de
Ren enma k je z Mi el zu Ve ügung s ellen, die sons nich dem
Wohnungswesen zugu e kommen wü den. Zum Beispiel we den Pen-
sions onds ehe du ch Hypo heken gedeck e We papie e als unmi elba
Hypo heken e we ben. Das gleiche gil ü die den Geschä sbanken an-
e au en Ve mögens e wal ungen (bank-adminis e ed us unds), mi
Ak i a on ca. 120 Millia den Dolla , on denen je z nu 2 P ozen in
Hypo heken angeleg sind. Auße dem können die egie ungsges ü z en
übe geo dne en Ins i u e in Zei en de K edi knapphei , in denen de
Wohnungsbau besonde s leide , zusä zliche Mi el au b ingen. Nach un-
se en Schä zungen be ug de An eil des Fede al Home Loan Bank Sy-
s ems und de FNMA am Gesam zuwachs de Wohnungshypo heken
23 P ozen im Jah e 1966 und 41 P ozen im Jah e 1969. De Rückgang
de Neubau en wa im le z en Jah e seh iel milde als im Jah e 1966,
z. T. wegen de s ä ke en In e en ion diese Ins i u e, obwohl die all-
gemeinen K edi e häl nisse iel ungüns ige wa en.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
Be ich e 471
Na ü lich is eine solche Ma k s ü zung nich kos enlos. Die Spa ins i-
u e haben sich beklag , daß die zu S ü zung emi ie en hoch e zinsli-
chen We papie e Spa e dazu bewog, ih e Gu haben in diese We pa-
pie e umzuwandeln; in olgedessen konn en die Spa ins i u e noch weni-
ge Hypo heken gewäh en. Abe eine solche Umschich ung, ü die das
neue Wo „disin e media ion" gep äg wu de, hä e au jeden Fall s a -
ge unden; wegen de g oßen Bedeu ung des ame ikanischen We papie -
ma k es ha en die Spa e iele Möglichkei en, an S elle on 5-p ozen-
igen Spa einlagen 7- ode 8-p ozen ige hochklassige Schuld e sch eibun-
gen zu e we ben11. Nach unse en Schä zungen wa die Ma k s ü zung de
übe geo dne en Wohnungs inanzie ungsins i u e unge äh zu 80 P o-
zen wi ksam, selbs wenn man die Umschich ung on Spa kon en in
We papie e diese Ins i u e be ücksich ig . Eine wei e e Folge de
Ma k s ü zung wa na ü lich die E höhung de We papie zinsen ü
Ak iengesellscha en, Lände , S äd e und ande e Emi en en, da im Jah e
1969 au den Ne oabsa z on Schuld e sch eibungen de FNMA und
des Fede al Home Loan Bank Sys ems 27 P ozen des Ne oabsa zes
alle neuen Schuld e sch eibungen en ielen. Das bedeu e im P inzip je-
doch nu , daß die Wohnungswi scha je z au de gleichen S u e s eh
wie ande e wich ige Sek o en de Wi scha , die ü ih e Finanzie ung
Zugang sowohl zum We papie ma k als auch zu ande en K edi quel-
len haben. Jeden alls kann man sich on diese neuen En wicklung eine
Milde ung de Schwankungen in de Wohnungsbaukonjunk u e sp e-
chen. Die übe geo dne en Ins i u e soll en sich un e güns igen K edi -
e häl nissen on de Ma k s ü zung zu ückziehen, wie sie es sei Mi e
1970 auch ge an haben (und z.B. Hypo heken e kau en), und den
Ma k e s dann wiede s ü zen, wenn sich die K edi e häl nisse wiede
ände n. Die ku z is igen Konjunk u wellen im Wohnungsbau sind zum
g oßen Teil eine Funk ion des Hypo heka k edi s.
11 Sei dem He bs 1966 gib es in Ame ika on Regie ungsäm e n be-
s imm e Höchs zinssä ze ü alle Spa einlagen. Vo he wa en nu Einlagen in
Geschä sbanken on solchen Sä zen be o en. Abe selbs in einem unge-
egel en Spa ma k hä en die Ins i u e kaum iel höhe e Zinsen zahlen kön-
nen, da die Einnahmen aus ih en lang is igen Hypo heken- ode ande en
Anlagen das nich ges a e hä en. Zu Zei wi d ein Abbau de Zins egu-
lie ung e wogen. — Es is ielleich beme kenswe , daß die allgemeine Spa -
zinskon olle in den Ve einig en S aa en einge üh wu de, als sie in Deu sch-
land ge ade abgescha wu de. Alle dings sind „Rich sä ze" on Ve bänden
wegen de An i us -Gese ze unmöglich, und auch die Selbs disziplin de K e-
di ins i u e is iel wenige en wickel .
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
472 Be ich e
S uk u ell ha die neue Finanzie imgsme hode auch den g oßen Vo -
eil, daß de We papie ma k na ionale Dimensionen ha . Ame ika is
ein g oßes Land. Wich ige Quellen de Wohnungs inanzie ung, wie z. B.
die Sa ings and Loan Associa ions, sind o sabhängig. Dahe ha es
imme ziemlich hohe ö liche und egionale Zinsun e schiede ü Hypo-
heken mi ähnlichem Risiko gegeben. Diese Un e schiede können ehe
ausgeglichen we den, wenn Kapi al leich e on einem Teil des Landes
zum ande en ließen kann.
Finanzie ung des sozialen Wohnungsbaus
Wie die allgemeine Wohnungs inanzie ung ha sich auch die Finanzie-
ung des sozialen Wohnungsbaus in den le z en Jah en s a k gewandel .
Das e s e P og amm diese A , „public housing", geh au das Jah 1937
zu ück. Die Bundes egie ung zahl hie bei den S äd en ü 40 Jah e Sub-
en ionen ü neue P ojek e; die Sub en ionen decken den gesam en
jäh lichen Schuldendiens (Zins und Tilgung). Obwohl die Regie ung
auch Bauzwischenk edi e zu Ve ügung s ell , wi d das lang is ige Ka-
pi al on den S äd en selbs au geb ach . Eine de G ünde da ü is die
in de Ve assung e anke e Anomalie, daß Schuld e sch eibungen de
S äd e und Einzels aa en s eue ei sind und dahe einen nied ige en
Zins agen als die Schuld e sch eibungen de Bundes egie ung. Wegen
des Sub en ions e ags sind die Kommunalanleihen ü ö en liche
Wohnungsp ojek e na ü lich auße o den lich siche . Die Mie e deck nu
die lau enden Un e hal skos en, die Ansammlung on Rese en ü Re-
pa a u en und gewisse Zahlungen ans elle de G unds eue (die in Ame-
ika e häl nismäßig hoch is ). Die Mie e da nich meh als 20 - 25 P o-
zen des Einkommens de Mie e be agen, mi Sonde o sch i en ü
kinde eiche Familien und ande e soziale G uppen.
Dieses P og amm ha jedoch nie g öße e Dimensionen angenommen.
Sei dem Jah e 1937 sind insgesam 850 000 Wohnungen gebau wo den,
da on in den Jah en 1960 bis 1969 345 000; im gleichen Jah zehn sind
dagegen as 14 Millionen Wohnungen im P i a bau e ich e wo den12.
„Public housing" is sei lange Zei ums i en und ha auch seine u -
sp ünglichen Be ü wo e in iele Hinsich en äusch . Das P og amm
wu de jedoch selbs on „konse a i en" Regie ungen, wie die de P ä-
12 „Wohnungen" schließ Eigenheime wie auch Mie wohnungen ein. Eigen-
heime und Mie wohnungen, die mi egie ungs e siche en Hypo heken inan-
zie sind, we den im P i a bau e ich e , da die Bauhe en p i a e In e -
essen en sind und keine Ba sub en ionen in Be ach kommen.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18

Be idi e 473
siden en Eisenhowe und Nixon, nich au gegeben; es is in e häl nis-
mäßig kleinem Maßs ab wei e ge üh und dabei auch eo ganisie wo -
den. Gleichzei ig wu den neue P og amme einge üh , die das Gesam -
olumen des sozialen Wohnungsbaus be ei s be äch lich e höh haben
und in de Zukun wohl eine noch g öße e Rolle spielen we den. Ohne
in Einzelhei en einzugehen, haben diese P og amme olgendes gemein-
sam: Die Bauhe en sind gemeinnü zige ode p i a e, gewinnbesch änk e
Gesellscha en; die Hypo heken (bis au as 100 P ozen des We es)
we den on de FHA e siche . Die Mi el hie ü kommen jedoch on
den K edi ins i u en, de FNMA ode de schon e wähn en GNMA;
die Bundes egie ung zahl den Bauhe en lediglich Sub en ionen ü min-
de bemi el e Familien.
Nach einigen expe imen ellen Sub en ions o men, die inzwischen wie-
de au gegeben wu den, gib es je z haup sächlich zwei: Sub en ionen
ü Familien in Mie häuse n und ü Eigenheime. Die Sub en ionen sind
so bemessen, daß die Regie ung den Un e schied zwischen dem Hypo-
hekenma k zins und dem Zins bezahl , de es den Familien e möglich ,
nich meh als 25 P ozen ih es Einkommens ü Mie e ode nich meh
als 20 P ozen ü den Hypo hekensdiuldendiens auszugeben; die sub-
en ionie en Familien müssen jedoch mindes ens die Tilgung und 1 P o-
zen Zins selbs bezahlen. Fü den ausländischen Beobach e is dabei
wohl das e s aunlichs e, daß es in Ame ika, dem Land de Eigenheime,
nun auch sub en ionie e „Eigen üme " ih e Wohnhäuse gib . Das is
zum Teil ideologisch und zum Teil p ak isch beding . Das Eigenheim is
in Ame ika imme als Ideal be ach e wo den (und is auch bei de Ein-
kommens eue begüns ig , da Hypo hekenzinsen und G unds ücks eue n
om Einkommen abgezogen we den können). Folglich will man es auch
a men Familien e möglichen, am Ideal eilzuhaben. P ak isch ha das
sub en ionie e Eigenheim den Vo eil, daß es de Eigen üme selbs un-
e häl , wäh end bei den hohen ame ikanischen Löhnen die Un e hal ung
on Mie wohnungen seh kos spielig is 13. Alle dings kommen
diese
neuen
P og amme meh dem kleinen Mi els and („mode a e income amilies")
als wi klich a men Familien zugu e. G undsä zlich könn e das abe so
geände we den, daß die Bundes egie ung einen Teil de Hypo heken-
ilgung ode die gesam en Zinsen übe nimm und dadu ch noch wenige
Bemi el e einbezieh .
13 Im zu o besp ochenen „ö en lichen" Wohnungsp og amm sind die lau-
enden Kos en so s a k ges iegen, daß die Bundes egie ung ih e Sub en ionen
in ielen Fällen e höh ha , um zu diesen Kos en beizu agen, obwohl dies in
den Sub en ions e ägen nich o gesehen wa .
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
474 Be ich e
De soziale Wohnungsbau ha un e den neuen P og ammen asch zu-
genommen, an wenige als 46 000 Wohnungen im Jah e 1967 au as
100 000 im Jah e 1969 und unge äh 276 000 im Jah e 1970. Die Zu-
kun des sozialen Wohnungsbaus wi d abe au lange Sich on dem
Resul a de z. Z. b ei e ö e en Vo schläge ü ein on de Bundes-
egie ung inanzie es Mindes einkommen abhängen. Manche Na ional-
ökonomen sind de Au assung, daß Wohnungsbausub en ionen abge-
scha we den soll en, wenn de Haup g und schlech e Wohn e häl -
nisse — die A mu — du ch ein ga an ie es Mindes einkommen beho-
ben is . Ande e, un e ihnen de Ve asse dieses A ikels, sind en gegen-
gese z e Ansich . E s ens müß e das ga an ie e Einkommen iel höhe
sein als gegenwä ig o gesehen, wenn Wohnungssub en ionen unnö ig
we den sollen. Zwei ens wü de ein g öße es Mindes einkommen au
ku ze Sich dazu üh en, die Nach age nach gu en Wohnungen zu e hö-
hen, ohne daß das Angebo en sp echend s eigen kann. De jäh liche Neu-
bau e höh die Gesam zahl de bes ehenden Wohnungen höchs ens um
4 P ozen , die Zahl de Wohnungen zu mäßigen P eisen ode Mie en soga
noch wenige . P eise ü al e Eigenheime ode Mie en ü al e Wohnun-
gen wü den s a k ans eigen, d. h. de Teil des Mindes einkommens, den
die Einkommensbeziehe ü besse e Wohnungen zu e wenden suchen,
wü de zu eine Wohnp eisin la ion üh en. Wohnungssub en ionen blei-
ben no wendig, um das Angebo billige e Wohnungen zu e höhen. Das
mag sich au lange Sich ände n.
Mögliche weise wi d schließlich eine Kombina ion on Mindes ein-
kommen und Wohnungssub en ionen ins Leben ge u en we den: ein ga-
an ie es Einkommen und Wohnungssub en ionen (housing assis ance
paymen s), die di ek an gewisse Familien ausgezahl we den. Die Fami-
lien wü den eine eie Wahl de Wohnung haben, so lange sie eine Min-
des quali ä en sp ich . Au diese Weise wü de man allmählich on „P o-
jek en" ü Minde bemi el e abkommen und die Ge ah e inge n,
daß Sub en ionen ande en als den beabsich ig en Nu znieße n, wie z. B.
Bauhe en und G unds ücks e käu e n, zugu e kommen.
Zusammen assung
Die ame ikanische Wohnungs inanzie ung ha sich inne halb eine
Gene a ion s a k gewandel . Un e den besonde s beme kenswe en Än-
de ungen is die Regie ungs e siche ung on Wohnungshypo heken, die
allgemeine Tendenz zu hohen lang is igen e s en Hypo heken, und die
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
Be ídi e 475
G ündung übe geo dne e , gemisch wi scha liche Ins i u e, die dem
Wohnungssek o Zugang zum We papie ma k e ö ne haben. Die Fi-
nanzie ung des sozialen Wohnungsbaus is gleich alls im Wandel. Ob-
wohl de Beg i de „sozialen Ma k wi scha " in Ame ika nich be-
kann is , ha sich das Sys em de Wohnungs inanzie ung, wie as in
allen ande en o sch i lichen S aa en, zwei ellos in diese Rich ung en -
wickel . In einem Land, das ideologisch noch an den eien We bewe b
geke e zu sein schein , is das eine e olu ionä e Wandlung. Die um-
assende Sozial e siche ung und die Pläne ü ein ga an ie es Mindes -
einkommen sind wei e e Beispiele eine Reali ä , die schon lange nich
meh de adi ionellen Ideologie en sp ich .
Wie e izien is die ame ikanische Wohnungs inanzie ung? Da au
gib es keine be iedigende An wo . Man kann annehmen, daß ein logi-
sche Zusammenhang zwischen den Finanzie ungsmöglichkei en und dem
Wohnni eau bes eh . T o z de be üch ig en Slums is das ame ikanische
Ni eau im allgemeinen hoch und ha sich sei dem Wel k ieg be äch lich
e besse 14. Unge äh 80 P ozen de Eigenheime und Mie wohnungen
sind on akzep able ode besse e Quali ä , und die Wohndich e (Pe -
sonen je Wohnung ode je Zimme ) is im Ve gleich mi ande en Lände n
auße gewöhnlich ge ing. Daß sich 60 P ozen de Familien Eigenheime
leis en können (meis au Abzahlung) zeig eben alls ein hohes Ni eau
an, denn Eigenheime sind im allgemeinen g öße und besse ausges a e
als Mie wohnungen. Abe wie wei das hohe Ni eau den Finanzie ungs-
me hoden ode ande en Ums änden, wie z. B. dem hohen Du chschni s-
einkommen, zuzusch eiben is , kann man nich sagen. Auße dem gib es
noch ande e Maßs äbe, die übe die Wohnungsquali ä hinausgehen.
Zum Beispiel is de Vo eil des Eigenheimbesi zes in ielen Fällen au
Kos en imme länge e En e nungen zwischen Wohnung und A bei s-
s elle e kau wo den.
In e na ionale Ve gleiche sind noch iel schwie ige . Man könn e an-
nehmen, daß sich die E izienz de Wohnungs inanzie ung in de Spanne
zwischen dem Hypo hekenzins und dem Zins ü „ isikolose" Anlagen
ähnliche Lau zei , wie z. B. s aa liche Schuld e sch eibungen, ausd ück .
Je nied ige die Spanne, des o wi ksame is de Hypo hekenma k o ga-
nisie . Abe de du chschni liche Hypo hekenzins in e schiedenen Län-
14 Die Wohnungsno is besonde s un e de Mino i ä sbe ölke ung, wie
Nege und Einwande e aus Pue o Rico und Mexiko, e b ei e , z. T. aus
A mu und z. T. wegen Disk iminie ung.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18
476 Be idi e
dem häng u. a. on de Mischung on G oß- und Kleinobjek en (Eigen-
heimen), om An eil e s - und nachs ellige Da lehen und on Belei-
hungsg enzen ab — Fak o en, die en wede die T ansak ionskos en ode
das Risiko beein lussen. Auch is das Risiko aus ande en G ünden nich
übe all dasselbe. Wie am An ang e wähn wu de, is das Risiko in Ame-
ika schon dadu ch g öße als in Eu opa, daß sich S ad eile, und dami
G unds ückswe e, iel schnelle ände n können. Auße dem is die Spanne
zwischen Hypo hekenzinsen und Zinsen ü s aa liche, lang is ige
Schuld e sch eibungen nach ame ikanische E ah ung seh uns abil; sie
häng on den allgemeinen K edi e häl nissen ab. Und schließlich müß-
en noch iele s a is ische Vo a bei en ü e läßliche Be idi e übe Hy-
po hekenzinsen geleis e we den. Aus ähnlichen G ünden kann auch die
Spanne zwischen Hypo hekenzinsen und den Zinsen, die K edi ins i u e
ü ih e Mi el bezahlen, ü in e na ionale Ve gleiche i e üh end sein.
Doch könn e man ielleich mi e häl nismäßig kleinen expe imen ellen
S udien bes imm e Ins i u e, de en Funk ionen sidi wi klich s a k
ähneln, beginnen.
Wie die Kapi alma k S udie de OECD aus üh , „ he concep o he
e iciency o a inancial sys em is e y di icul o de ine objec i ely".
Nach den Maßs äben diese S udie kann man jedoch die ame ikanische
Wohnungs inanzie ung als e häl nismäßig e izien ansehen. „The p in-
cipal de e minan o a ma ke 's e iciency seems o be i s , luidi y* —
a concep comp ising a whole g oup o cha ac e is ics ... which include
ac i e compe i ion be ween inancial in e media ies, a wide ange o
inancial ins umen s and secu i ies o mee he p e e ences o sa e s and
use s, mobili y o unds be ween sec o s, plen i ul in o ma ion, e c15."
Die Flüssigkei des Hypo hekenma k es is du ch die zweis u igen In-
s i u e, die Hypo heken kau en und e kau en, e s ä k wo den. Die
Konku enz de K edi ins i u e is im g oßen und ganzen ak i , mi
Ausnahme on Kleins äd en, in denen de Da lehnsnehme nu eine be-
sch änk e Anzahl on Da lehnsgebe n inde . De kü zlich e ungene
Zugang zum We papie ma k ha eine neue Finanzie ungsquelle e -
schlossen und wi d wei e zu Mobili ä on Kapi almi eln bei agen.
His o isch s a k o gebunden und allein dadu ch nch op imal, ha sich
die ame ikanische Wohnungs inanzie ung mi S aa shil e meh und meh
zu einem na ionalen Sys em en wickel .
Leo G eble , Los Angeles
" Ibid., S. 11 -12.
OPEN ACCESS | Licensed unde CC BY 4.0 | h ps://c ea i ecommons.o g/abou /cclicenses/
DOI h ps://doi.o g/10.3790/ccm.4.4.453 | Gene a ed on 2023-01-16 13:24:18