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ARTÍCULOS
CUESTIONES PRÁCTICAS DE LAS VENTAS DE CARTERAS DE CRÉDITOS
ÁNGEL PÉREZ LÓPEZ, ANTONIO JOSÉ MOYA FERNÁNDEZ y EDUARDO TRIGO SIERRA
Abogados*
Cues iones p ác icas de las en as de ca e as de
c édi os
Es e a ículo analiza las ope aciones de en a de ca e as de c édi os
(hipo eca ios y al consumo) en si uación de incumplimien o que
ecien emen e ienen ealizando las en idades inancie as españolas
a ondos de in e sión opo unis as in e nacionales. Es e análisis se
abo da desde una pe spec i a me can il, p ocesal y iscal y con un
en oque eminen emen e p ác ico. Den o de es e en oque p ác ico, y
p
a a acili a su lec u a, se sigue el o den del p oceso de en a de una
ca e a y la pos e io oma de con ol de la ges ión po el in e so .
El a ículo comienza abo dando los aspec os más ele an es de la nego-
ciación del con a o de comp a en a: de e minación de su obje o
—
adquisición de la plena i ula idad de los c édi os de la ca e a o de
sus esul as— y de su p ecio, la ges ión de la ca e a desde la echa de
co e, decla aciones y ga an ías más habi uales del endedo , delimi a-
ción de los c édi os de ec uosos y égimen de saneamien o de icios, no i-
icación de la cesión a los deudo es y en ega de documen ación de los
c édi os necesa ia pa a su eclamación, según el ipo de p ocedimien o
j
udicial que se ins e en cada caso. T as ello se analizan o os aspec os,
como la sucesión p ocesal del comp ado en los p ocesos judiciales de
eclamación y la ejecución de los c édi os de la ca e a, poniendo el
acen o en el égimen legal p e is o pa a la adjudicación y cesión de
ema e de bienes del deudo , en los iesgos de sucesión de emp esa y en
la incidencia del concu so sob e los p ocedimien os de eclamación.
P ac ical issues on he sales o loan po olios
This a icle analyzes he ecen sales o non-pe o ming loans (mo -
g
age loans and consume c edi s) by Spanish inancial ins i u ions o
oppo unis ic in e na ional in es men unds. The analysis is om a
comme cial, p ocedu al and ax pe spec i e, wi h an eminen ly p ac-
ical app oach. F om his p ac ical app oach, and as an aid o he
eade ’s unde s anding, he o de o he a icle ollows he sale p o-
cess o a po olio and he subsequen akeo e o i s managemen by
he in es o .
The a icle begins by conside ing he mos ele an aspec s o he con-
ac o sale: de e mina ion o he subjec -ma e —acquisi ion o he
ull owne ship o he po olio’s loans o o i s esul s—, and i s p ice;
p
o olio managemen om he cu -o da e, mos common eps and
wa an ies o he selle , de ini ion o doub ul loans and egula ion o
claims o de ec s, no i ica ion o he assignmen o he deb o s and
p
o ision o he necessa y documen a ion on he loans ha mus be
submi ed wi h he claims, depending on he ype o p oceedings ini i-
a ed by he c edi o . We hen p oceed wi h he analysis o o he
aspec s, such as he succession o he buye in he legal p oceedings o
collec he deb -claims, he en o cemen and o eclosu e o he po o-
lio c edi s, ocusing on he legal egula ions applicable o he auc ion
and awa d o he deb o ’s asse s, aking in o accoun he isks o he
ans e o he unde akings and he e ec o he insol ency on he
claim p oceedings.
1 · INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS DE LAS PARTES
Recien emen e se ha desa ollado en España un me -
cado pa a la en a de c édi os en si uación de incum-
plimien o (en su nomb e inglés, non-pe o ming loans)
po pa e de las en idades inancie as españolas. La
p olongada c isis inancie a ha ca gado de c édi os en
si uación de impago los balances de los bancos y
cajas de aho os españoles, que lle an en el pun o de
mi a del legislado desde inales de 2008 y que han
sido obje o de un p og ama de e o mas legisla i as
como pocas eces se ha is o en años pasados 1 . Si
* Los au o es ag adecen a Luis Suá ez de Cen i (Á ea de Fiscal
y Labo al de U ía Menéndez) sus comen a ios sob e los aspec-
os iscales de es e a ículo.
1 A la echa de conclusión de es e a ículo, en e es as e o mas
des acan el Real Dec e o-ley 6/2008, de 10 de oc ub e, que
c ea el ondo pa a la adquisición de ac i os inancie os; el Real
Dec e o-ley 9/2009, de 26 de junio, de ees uc u ación banca-
ia y e o zamien o de los ecu sos p opios de las en idades de
c édi o; el Real Dec e o-ley 11/20120, de 9 de julio, de ó ganos
de gobie no y o os aspec os del égimen ju ídico de las cajas
de aho os; el Real Dec e o-ley 2/2011, de 18 de eb e o, pa a el
e o zamien o del sis ema inancie o; el Real Dec e o-ley
bien en los p ime os momen os las e o mas iban
di igidas a ga an iza la liquidez y e o za la sol en-
cia de las en idades inancie as, desde 2012 es as
e o mas pe siguen la «limpieza» de sus balances
pa a ajus a el alo de los ac i os a su alo eal. Es e
saneamien o de los balances p e ende disipa las di i-
cul ades de inanciación de las en idades de c édi o
españolas po las dudas su gidas sob e la sol encia
de los bancos y cajas de aho os españoles po su
ni el de exposición a la deuda sobe ana de países
del su de Eu opa y a los ac i os inmobilia ios 2 .
2/2012, de 3 de eb e o, de saneamien o del sec o inancie o;
el Real Dec e o-ley 18/2012,de 11 de mayo, sob e saneamien o
y en a de los ac i os inmobilia ios del sec o inancie o, y el
Real Dec e o-ley 24/2012, de 31 de agos o, de ees uc u ación
y esolución de en idades de c édi o. También iene impac o en
es e ipo de ope aciones el Real Dec e o-ley 6/2012, de 9 de
ma zo, de medidas u gen es de p o ección de deudo es hipo e-
ca ios sin ecu sos. Al i mo al que se es án sucediendo las
e o mas, no es posible desca a que se publiquen nue as dis-
posiciones legisla i as que modi iquen las conclusiones de es e
a ículo en e la echa de cie e de es as líneas y su publicación.
2 La exposición de mo i os del Real Dec e o-ley 18/2012 ija
como obje i o p opio y de su p edeceso el Real Dec e o-ley
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Es os non-pe o ming loans que se ansmi en en las
ope aciones analizadas en es e a ículo son de e-
chos de c édi o de muy di e sas ca ac e ís icas y
condiciones, que pueden i desde p és amos hipo-
eca ios a descubie os en cuen a co ien e, pasan-
do po c édi os co po a i os sin ga an ía, deudas
po e ec os come ciales o po a je as de c édi o. Si
bien odos ellos es án en si uación de incumpli-
mien o po impago y la en idad inancie a puede
eclama la de olución del c édi o sin asumi obli-
gaciones de apo ación de ondos adicionales po -
que el con a o es á incumplido, su si uación con-
able y p ocesal puede se muy di e sa, pues o que
pueden habe sido cali icados con ablemen e como
iesgo dudoso o iesgo muy dudoso (con el di e en-
e impac o que cada clasi icación iene en la do a-
ción de p o isiones 3 ), y pueden habe se iniciado
los p ocedimien os de ejecución de la deuda o no
encon a se oda ía judicializados. Como es e i-
den e, la composición de la ca e a de c édi os
de e mina á su p ecio y el ipo de in e so al que se
puede di igi la o e a.
Median e la en a de non-pe o ming loans de i ados
de inanciaciones inmobilia ias las en idades inan-
cie as p e enden educi la exposición al iesgo
inmobilia io de sus balances. No obs an e, en algu-
nas ocasiones es as en as se ealizan po un p ecio
oda ía in e io al impo e no p o isionado de la
inanciación co espondien e, po lo que puede que
esa en idad inancie a no es é en condiciones de
asumi el impac o en la cuen a de pé didas y
ganancias de la do ación de las p o isiones exigidas
po el legislado pa a inanciaciones ligadas a la
ac i idad inmobilia ia, jun o con la pé dida adicio-
nal que puede supone la en a de es as ca e as.
No obs an e, median e es as en as de non-pe o -
ming loans las en idades inancie as consiguen edu-
ci (y no sólo con la en a de ca e as de c édi os
2/2012 «disipa las ince idumb es que ienen di icul ando la no -
malización del sec o inancie o español y la ecupe ación de su
unción canalizado a del aho o a la economía eal», po lo que
se es ablecen eque imien os de cobe u a po el de e io o de
las inanciaciones inculadas a la ac i idad inmobilia ia clasi ica-
das como en si uación no mal, a in de o alece «la c edibilidad
en nues o sis ema inancie o en el ac ual con ex o, lo que a su
ez con ibui á a la es abilidad inancie a no sólo en el sec o ,
sino del conjun o de la economía nacional».
3 De acue do con lo es ablecido en la e sión consolidada de la
Ci cula 4/2004, de 22 de diciemb e, del Banco de España, a
en idades de c édi o, sob e no mas de in o mación inancie a
pública y ese ada y modelos de es ados inancie os, y en el
Real Dec e o-ley 2/2012, de 3 de eb e o, de saneamien o del
sec o inancie o.
hipo eca ios) el impac o nega i o de es as ca e as
en la cuen a de pé didas y ganancias y en los a ios
inancie os de la en idad, así como en los índices
de mo osidad, mejo a su liquidez con la en ada de
caja adicional y educi los cos es de ges ión de es os
ac i os.
Pa a log a da de baja el ac i o en su balance,
egis a el esul ado ín eg o de la ope ación de
en a en la cuen a de pé didas y ganancias e in e-
umpi el calenda io de do ación de p o isiones, la
en idad inancie a española debe consegui una
ue sale, o en a con ansmisión ín eg a al com-
p ado de los de echos a ecibi los lujos de e ec i-
o que gene en los c édi os, y con ansmisión sus-
ancial de los iesgos y bene icios de dichos
c édi os, de o ma que no se ea expues o a los
iesgos del de eni u u o de la ca e a. A es os
e ec os, esul a undamen al e i a los pac os de
ecomp a de c édi os o ac i os en caso de que el
in e so no ob enga una de e minada en abilidad,
la compensación de pé didas de la ca e a, el asegu-
amien o de cob os o la concesión de amos en la
inanciación de comp a de las ca e as que es én
subo dinados a la en abilidad del in e so .
Asimismo, las en idades inancie as endedo as
suelen es a in e esadas en la desconsolidación o
salida del balance de los ac i os ansmi idos. Pa a
ello, como egla gene al, no deben apo a se las
ca e as de c édi os a sociedades con las que la en i-
dad ansmi en e de los ac i os es é obligada a con-
solida con ablemen e 4 (en idades del g upo, mul-
ig upo o asociadas, es deci , sociedades conjun as
con el in e so que, en gene al, concedan a la en i-
dad inancie a una pa icipación en el capi al del
ehículo supe io al 20% o in luencia signi ica i a
en su ges ión).
El p o o ipo de adqui en e de es e ipo de ca e as
suele se , en es os momen os, un ondo de in e -
sión opo unis a in e nacional, que cuen a con los
se icios de una sociedad española con expe iencia
en la ges ión de es e ipo de ac i os. En el caso de
c édi os hipo eca ios, se á una sociedad con expe-
iencia en la oma de con ol de los inmuebles, su
eacondicionamien o y pos e io en a a un p ecio
supe io al pagado po el c édi o que dicho inmue-
ble ga an izaba. En el es o de casos, es án auxilia-
4 De acue do con las no mas es ablecidas en la Ci cula
4/2004, de 22 de diciemb e, del Banco de España, a en idades
de c édi o, sob e no mas de in o mación inancie a pública y
ese ada y modelos de es ados inancie os.
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ARTÍCULOS
dos po sociedades especializadas en el análisis de
la ca e a pa a consegui un ecob o de los c édi os
lo más ápido posible, median e el inicio de p oce-
dimien os judiciales o ap oximaciones ex ajudicia-
les al deudo cedido. De es a o ma, ob ienen en-
dimien os de la ca e a supe io es a los que la
en idad inancie a ceden e pod ía azonablemen e
ob ene y oman posiciones en el me cado español
an e la p óxima a luencia de p ocesos de es e ipo
en los siguien es meses.
2 · INICIO DEL PROCESO Y ESTRUCTURAS DE
INVERSIÓN HABITUALES
A la ho a de saca al me cado una ca e a de non-
pe o ming loans la en idad inancie a endedo a
busca á que la ca e a enga una composición com-
pensada que la haga a ac i a pa a el in e so y que
al mismo iempo pe mi a a la en idad inancie a
desp ende se den o de la ca e a de cie os c édi-
os que no pod ía ansmi i al mismo p ecio en
soli a io. Los c i e ios undamen ales pa a con igu-
a una ca e a son el ipo de c édi o (c édi os hipo-
eca ios o no) y el ipo de deudo (pe sonas ísicas
o pymes, po que es más complicado que se ans-
mi an den o de una ca e a pa icipaciones en sin-
dicados a compañías más g andes). Con ca ác e
adicional se p ocu a que no exis a una excesi a
concen ación de deudo es en una misma á ea geo-
g á ica y que la ca e a enga un olumen su icien e
de c édi os en condiciones semejan es que jus i i-
que que el comp ado enga un equipo en España
dedicado a la ges ión de la ca e a.
Una ez con igu ada la ca e a, los aseso es de la
en idad inancie a p esen an a po enciales in e so-
es un ease ciego (es deci , sin iden i ica al en-
dedo ) con los da os esenciales de la ca e a, pa a
sondea su in e és en pa icipa en la ope ación. En
caso de es a in e esados, susc ibi án un acue do de
con idencialidad o NDA (non disclosu e ag eemen )
con o me al modelo de con a o p opo cionado po
la en idad inancie a, pa a así ene acceso a la
in o mación disponible de la ca e a en un da a
oom i ual (no malmen e a a és de In alinks o
simila , o median e en ega de un da a ape con
in o mación en caso de se pocos in e so es) y que
el po encial comp ado pueda ealiza su audi o ía
de la ca e a o due diligence.
En es e da a oom se incluyen abundan es da os de
la ca e a pa a que los po enciales comp ado es
puedan p esen a una o e a no inculan e. Se eli-
minan los da os pe sonales pa a e i a incu i en
esponsabilidad bajo la no ma i a española de p o-
ección de da os, y los c édi os se iden i ican po su
núme o de posición en los sis emas de la en idad
inancie a. Se p opo ciona in o mación sob e el sal-
do i o de los c édi os y sob e los cob os his ó icos
ob enidos de cada deudo . Si la ca e a es á com-
pues a po un núme o limi ado de c édi os (como
puede ocu i en en as de ca e as hipo eca ias),
es posible inclui en el da a oom i ual copia de
odos o buena pa e de los con a os de la ca e a y
de las demandas de ejecución de aquellos c édi os
judicializados. Sin emba go, en ca e as de c édi os
sin ga an ía hipo eca ia se pueden llega a ansmi-
i a ios miles de c édi os que en muchos casos no
ienen una póliza o esc i u a pública que los docu-
men e (descubie os en cuen a, a je as de c édi os,
p és amos al consumo po impo es meno es), po
lo que sólo se inclui á en el da a oom una mues a
de con a os y los modelos u ilizados po la en idad
inancie a pa a la con a ación de esos c édi os.
Una ez ecibidas las o e as no inculan es, la en i-
dad inancie a selecciona á a uno o a ios inalis as,
a los que in i a á a p esen a una o e a inculan e
que se á la base pa a la decisión de adjudicación de
la ca e a. En e an o, se i án negociando bo ado-
es del con a o de comp a en a y se acili a á
in o mación adicional sob e la ca e a p opo cio-
nando acceso di ec o a come ciales y ges o es de la
en idad inancie a. Como es e iden e, las negocia-
ciones conclui án con la selección de una o e a
inculan e y la susc ipción del co espondien e
con a o de comp a en a.
A la ho a de adqui i una ca e a de non-pe o ming
loans, los in e so es u iliza án es uc u as di e en-
es dependiendo de si es án adqui iendo solamen e
c édi os o ambién inmuebles. Hay que ene p e-
sen e que algunos c édi os es án inme sos en p o-
cedimien os judiciales de eclamación a la echa en
que se p esen an los da os iniciales de la ca e a, y
en e esa echa y la de cie e de la comp a de la
ca e a pueden habe se p oducido adjudicaciones
judiciales de inmuebles o daciones en pago de ac i-
os inmobilia ios.
Si el in e so solamen e es á adqui iendo c édi os,
los adqui i á a a és de un ehículo domiciliado
en un Es ado miemb o de la Unión Eu opea, gene-
almen e en Holanda o Luxembu go, que uncio-
nan como pla a o mas muy e icien es pa a es e ipo
de in e siones. En cambio, si el in e so ambién
es á adqui iendo inmuebles, gene almen e la al e -
na i a ope a i a y iscalmen e más e icien e es su
adquisición a a és de un ehículo español.
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O as es uc u as más complejas, como la emisión
de ce i icados de ansmisión de hipo eca o la i -
ma de con a os de sub ogación de ac eedo egu-
lados po la Ley 2/1994 de 30 de ma zo, sob e
Sub ogación y Modi icación de P és amos Hipo e-
ca ios gene almen e no se han u ilizado en el me -
cado po las di icul ades p ác icas que conlle a su
implemen ación, a pesa de los bene icios iscales
que o ecen en la p ác ica (p incipalmen e, exen-
ciones en la modalidad de Ac os Ju ídicos Docu-
men ados —«AJD»— del Impues o sob e T ansmi-
siones Pa imoniales y Ac os Ju ídicos
Documen ados —«ITP y AJD»—). En o os casos,
como adquisiciones con pago en bonos de di e en-
es amos, join en u es con pa icipaciones supe-
io es al 20% pa a la en idad inancie a o socieda-
des conjun as que la en idad inancie a con ole o
sob e las que es a enga una in luencia signi ica i a,
el Banco de España puede di icul a la baja de los
ac i os del balance de la ansmi en e obligando a
que el ehículo consolide con la en idad inancie a.
3 · ASPECTOS MÁS RELEVANTES DE
LA NEGOCIACIÓN DEL CONTRATO
DE COMPRAVENTA
3.1 · La de e minación del obje o de la
comp a en a
Uno de los aspec os esenciales que debe abo da
odo con a o de comp a en a es la de e minación
de su obje o. Las dos al e na i as pa a un comp a-
do son adqui i la plena i ula idad de los c édi os
de la ca e a o an sólo las esul as o de echos eco-
nómicos de i ados de la ca e a.
En el p ime caso, el comp ado se sub oga en la
o alidad de los de echos y obligaciones de i ados
de la posición con ac ual que an e io men e os en-
aba el endedo , con i iéndose en el pleno p opie-
a io de los c édi os en e a cualesquie a e ce os 5 .
Con o me al égimen gene al del Código Ci il espa-
ñol, es a cesión plena de la posición con ac ual del
ac eedo en un con a o de inanciación equie e
del consen imien o del co espondien e deudo , si
bien es p ác ica habi ual que en la g an mayo ía de
los con a os banca ios celeb ados con pa icula es
y pequeñas y medianas emp esas los deudo es au o-
5 Según el a ículo 1528 del Código Ci il, la en a o cesión de
un c édi o comp ende la de odos sus de echos acceso ios,
como la ianza, hipo eca, p enda o p i ilegio.
icen en el momen o de la i ma del con a o al ban-
co pa a cede lib emen e su posición con ac ual.
En cambio, en con a os de inanciación sindicados
suele con ene se un égimen más de allado pa a la
cesión con equisi os no an laxos, po lo que se
equie e un análisis más de allado en la due diligence
de la ope ación. Es os mayo es equisi os pa a la
cesión y el hecho de que no siemp e se es é ans-
mi iendo una pa icipación de con ol en el sindica-
o de los inanciado es (po lo que el comp ado
debe ía busca el consenso del es o de miemb os
del sindica o pa a oma decisiones espec o del
cob o de los c édi os) hacen que las cesiones de
pa icipaciones en sindicados sean ope aciones más
singula es que se analizan caso po caso y que no
suelan inclui se en las cesiones «en masa» de ca e-
as de c édi os hipo eca ios o c édi os sin ga an ías.
Además, en la cesión plena de la posición con ac-
ual es necesa io no i ica al deudo la cesión eali-
zada undamen almen e pa a e i a pagos libe a o-
ios al an e io i ula , mi iga el iesgo de
compensación de c édi os y e i a esponsabilida-
des de i adas de la no ma i a de p o ección de
da os, al y como se desa olla á en el apa ado 3.5.
Si el comp ado op a po la adquisición de las esul-
as, es a ope ación no equie e del consen imien o
del deudo co espondien e 6 , ya que se a a de un
pac o exclusi amen e en e comp ado y endedo
po el que és e ansmi e a aquél odas las can ida-
des que consiga cob a de los c édi os de la ca e a.
En pa alelo a ese con a o de comp a en a se cele-
b a un con a o de ges ión en el que se de allan las
p ác icas y polí icas que el endedo debe á segui
pa a op imiza los endimien os de la ca e a. El
endedo no suele asumi comp omiso de ga an i-
za cualquie ipo de en abilidad de la ca e a, con
la inalidad de des incula se de los iesgos o bene i-
cios de la ca e a ( ue sale) y da de baja el ac i o en
su balance. Como el i ula «nominal» de los c édi-
os con inúa siendo el endedo , y gene almen e no
se á necesa io ansmi i al comp ado da os pe so-
6 El a ículo 1112 del Código Ci il sien a la egla gene al de que
los de echos de c édi o son ansmisibles con sujeción a las
leyes, si no se hubiese pac ado lo con a io. La doc ina más
au o izada ambién sos iene que «no exis e, pues, en nues o
Código Ci il da o no ma i o alguno que si a pa a apoya la esis
de que la no i icación de la cesión al deudo cedido sea elemen o
cons i u i o del supues o de hecho de la ansmisión del c édi o
del ceden e al cesiona io; an es bien, odo lo con a io» (F. Pan-
aleón P ie o: «Cesión de c édi os», en Nue as en idades, igu as
con ac uales y ga an ías en el me cado inancie o, Mad id,
1990, pág. 221).
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ARTÍCULOS
nales de los deudo es pa a la ges ión de la ca e a,
no es p eciso no i ica al deudo la cesión ealizada
(los c édi os se iden i ica ían an solo median e
núme os de egis o en los sis emas del endedo ).
Es a ausencia de publicidad de la ope ación y la
simpli icación de los equisi os o males son algunas
de las azones que a o ecen es e ipo de ope acio-
nes de cesión de las esul as, si bien no son ecuen-
es en la p ác ica po que el endedo aspi a a des-
incula se o almen e de los c édi os (sin conse a
siquie a una i ula idad «nominal» eniendo que
hace el on ing al comp ado ) y po que el comp a-
do suele p e e i ges iona di ec amen e la ca e a
(pudiendo aplica polí icas más ag esi as que las
que el endedo suele es a dispues o a asumi ) y
e i a los iesgos de oposición de compensaciones
de c édi os po los deudo es en e al endedo y los
iesgos concu sales de con usión de las esul as en la
masa ac i a del endedo en caso de un hipo é ico
concu so de és e. Po eso es más habi ual que nos
encon emos con ope aciones de en a de la i ula-
idad plena de una masa de c édi os hipo eca ios o
sin ga an ía. En consecuencia, a lo la go de es e a í-
culo nos cen a emos en el análisis de los aspec os
p ác icos de es as ope aciones de en a de la i ula-
idad plena de una ca e a de c édi os.
Una ez decidida la es uc u a de la ope ación que
comp ado y endedo desean lle a a cabo, o o
aspec o undamen al pa a de ini el obje o del con-
a o es de e mina los c édi os adqui idos y los
de echos acceso ios que se ansmi en. A es os e ec-
os es necesa io de ini una echa de co e pa a la
ca e a, que suele se el cie e de un imes e. Así,
las can idades cob adas o de engadas en elación
con los c édi os de la ca e a a pa i de la echa de
co e co esponde án al comp ado , mien as que
las cob adas con an e io idad co esponde án al
endedo . Pa a que el comp ado pueda ealiza su
análisis económico de la ca e a, los da os p opo -
cionados pa a la due diligence an e e idos a dicha
echa de co e, y si media cie a dis ancia empo al
en e la echa de co e y la echa de cie e de la
comp a en a, a eces se p opo cionan da os ac ua-
lizados a una echa in e media. En e las can idades
cob adas o de engadas desde la echa de co e se
incluyen no sólo el p incipal e in e eses y comisio-
nes de los c édi os, sino ambién los bienes adjudi-
cados o adqui idos en pago de los c édi os, las cos-
as judiciales que puedan co esponde y las
can idades pagadas po las asegu ado as bajo las
pólizas de segu o de los bienes que ga an icen los
c édi os en caso de que el banco haya sido designa-
do como bene icia io.
La o a echa cla e del con a o de la comp a en a
es la echa de e ec os o echa de e ec i idad, que es
aquella desde la que el comp ado se con ie e a
odos los e ec os en i ula de los c édi os. En las
comp a en as de ca e as de c édi os el comp ado
asumi á desde la echa de e ec os o de e ec i idad
oda la esponsabilidad po la ges ión de la ca e a.
Hay algunos comp ado es que p e ie en e o ae
esa echa a la úl ima de ac ualización de los da os
de los c édi os, pa a así pode inclui esa ci a en la
comunicación a los deudo es e in o ma les del sal-
do de los c édi os en la echa en la que el comp a-
do de iene i ula de la ca e a a odos los e ec os.
La de e minación de los c édi os obje o de la com-
p a en a se comple a anexando al con a o (aunque
más ecuen emen e median e un CD que las pa es
deposi an an e no a io) los da os undamen ales
que pe mi en su iden i icación. Un da o esencial es
el saldo i o de cada c édi o a la echa de co e (y,
en su caso, a la de ac ualización) incluyendo, en
caso de que los sis emas in o má icos del endedo
lo pe mi an, el desglose en e p incipal, in e eses,
comisiones y gas os judiciales o de o o ipo.
También se acompaña a la in o mación de cada c é-
di o la iden idad de su i ula y los da os que pe -
mi an localiza le. En ope aciones de cesión de ca -
e as de c édi os hipo eca ios los p ocedimien os de
ecupe ación se cen an en la ejecución del inmue-
ble hipo ecado, pe o en las ca e as de c édi os sin
ga an ía los da os de con ac o del deudo cedido
cob an especial impo ancia pa a que el comp ado
pueda inicia sus eclamaciones y se puedan p ac-
ica los emplazamien os judiciales. No obs an e,
dados los ecuen es cambios de domicilio de algu-
nos deudo es, los endedo es suelen acili a a los
comp ado es los úl imos da os de que disponen sin
ga an iza que sean co ec os (es deci , sin o ece
ga an ías de que en la echa de e ec i idad se pueda
localiza al deudo con esos da os).
Si los c édi os se encuen an ga an izados, el com-
p ado pedi á que se iden i iquen las ga an ías eales
y pe sonales de cada c édi o. En el caso de ga an ías
eales, se debe á indica el o den de p elación o an-
go de cada ga an ía y, pa a ga an ías hipo eca ias, los
da os de insc ipción. El endedo no malmen e
in en a á iden i ica las ga an ías hipo eca ias po
e e encia a las no as simples de los inmuebles que
se adjun en al con a o, aunque el comp ado aspi a
a que se le ga an ice que cada c édi o que comp a se
encuen a ga an izado po una ga an ía hipo eca ia
insc i a con el ango que igu a en la base de da os
que e isó en la due diligence.
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50 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012
Finalmen e, es habi ual que muchos de los non-
pe o ming loans que las en idades inancie as sacan
a la en a se encuen en judicializados, es deci ,
que las en idades inancie as hayan iniciado los
co espondien es p ocedimien os de eclamación
pa a consegui el pago de sus c édi os. En es os
casos el comp ado pedi á que se iden i ique el
núme o de cada p ocedimien o y el ibunal an e el
que se sus ancia és e, así como los abogados y p o-
cu ado es a ca go del p ocedimien o y sus da os de
con ac o. La negociación en e las pa es puede lle-
a a que se incluyan en el con a o de comp a en-
a o os da os que pe mi an la iden i icación de los
c édi os, si bien los que se han elacionado an e-
io men e son los más habi uales y los que se inclu-
yen en la mayo ía de las ope aciones.
Po úl imo, el endedo aspi a a inclui en el con-
a o de comp a en a un exposi i o o una decla a-
ción del comp ado en la que se indique que és e
ha ealizado una due diligence de la ca e a de c édi-
os, po lo que, a ándose de una en idad especia-
lizada en la ges ión y ecob o de non-pe o ming
loans, debe ía habe podido de ec a e o es mani-
ies os o inconsis encias en la documen ación p o-
po cionada po el endedo , lo que educi ía sus
posibilidades de éxi o en una eclamación an e el
endedo po e o es en la in o mación suminis a-
da. También se in en a deposi a an e no a io un
DVD que incluya oda la in o mación de la due dili-
gence que se puso a disposición del comp ado , y el
endedo solici a inclui una mani es ación del
comp ado de que, as la due diligence ealizada, a
la echa de e ec i idad de la comp a en a no iene
conocimien o de e o es o de ec os que supongan
un incumplimien o de las decla aciones y ga an ías
que el endedo ealiza en el con a o de comp a-
en a. Al igual que sucede en muchas ope aciones
de comp a en a, es a mani es ación y las e e en-
cias a la due diligence del comp ado suelen se uno
de los caballos de ba alla de la negociación.
3.2 · El p ecio y la ges ión de la ca e a en el
pe íodo in e medio
El p ecio de las comp a en as de non-pe o ming
loans debe se ijo y ce ado, po que el endedo no
quie e e se expues o a los iesgos de la ca e a,
pa a así pode comple a una ue sale que le pe -
mi a da de baja el ac i o en su balance y egis a
el ing eso de la en a en su cuen a de esul ados.
O a cues ión se á que, en caso de icios en alguno
de los c édi os endidos, el endedo enga que
p ocede a su saneamien o, pe o és e es consecuen-
cia del égimen de esponsabilidad habi ual en una
comp a en a, y no de que el endedo pe manezca
expues o a los iesgos de la ca e a endida 7 .
Po o a pa e, el comp ado ampoco que á cele-
b a una en a en globo de las p e is as en el a ícu-
lo 1532 del Código Ci il, en las que se esponde de
la en a del odo en gene al, sin que el endedo
se obligue al saneamien o de cada una de las pa es
endidas, sal o en caso de e icción o icios que
a ec en al odo o a la mayo pa e de lo endido.
Así, en las comp a en as de non-pe o ming loans, el
endedo esponde á po cada uno de los c édi os
que incumpla las decla aciones y ga an ías, una ez
supe ada la anquicia que las pa es puedan pac a .
En las ope aciones de comp a en a de non-pe o -
ming loans cuyo olumen lo pe mi a ( undamen al-
men e en las comp a en as de c édi os hipo eca-
ios, en las que el núme o de c édi os ansmi idos
es in e io al de las en as de c édi os sin ga an ía y
las pa es o malizan esc i u as indi iduales de
cesión de cada c édi o o de cada g upo de c édi os
que se encuen en ga an izados po inmuebles ubi-
cados en la misma comunidad au ónoma), las pa -
es asignan un p ecio indi idualizado a la comp a-
en a de cada c édi o, lo que acili a la insc ipción
de la cesión en los Regis os de la P opiedad co es-
pondien es y es ablece una base pa a de e mina la
esponsabilidad del endedo en caso de icios
ela i os a dicho c édi o.
El p ecio pac ado po las pa es en el con a o de
comp a en a no suele co esponde se con la can i-
dad e ec i amen e pagada po el comp ado . La
ca e a es un conjun o de c édi os « i os», que no
han pe manecido en es ado de congelación en e la
echa de co e y la echa de e ec i idad. Du an e ese
pe íodo el endedo hab á con inuado ges ionando
la ecupe ación de los c édi os de la ca e a con o -
me a sus p ocedimien os habi uales, po lo que la
si uación de algunos de ellos puede habe cambia-
7 A modo de ejemplo, un endedo debe á esponde po
saneamien o de icios si el saldo i o de alguno de los c édi os
ansmi idos es in e io al que igu e en el CD de da os, po se
inco ec o uno de los elemen os en los que el comp ado un-
damen ó su decisión de comp a. Sin emba go, si siendo co ec-
o ese saldo i o, el endedo ga an iza además al comp ado
que pod á ecupe a un de e minado po cen aje de dicho saldo
i o y asume esponsabilidad en caso con a io, no pod á deci -
se que ese endedo ha comple ado una ue sale po que no ha
p ocedido a la ansmisión sus ancial de los iesgos y bene icios
de la ca e a.
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51
ARTÍCULOS
do con espec o a la que enían a la echa de co e,
que es la que de e mina el p ecio que paga el com-
p ado .
Así, puede que algunos deudo es hayan pagado en
me álico la o alidad o pa e de sus c édi os. Si
es os con inuasen en si uación de incumplimien o,
se ansmi i án los c édi os y el endedo en ega á
al comp ado las can idades cob adas (no malmen-
e median e educción de la can idad en e ec i o
que el comp ado paga po la comp a en a) dedu-
ciendo unos cos es de ges ión y cob o, que suelen
co esponde se con las can idades que el endedo
debe paga a sus ges o es y le ados po los abajos
ealizados pa a consegui el cob o.
Po el con a io, si el deudo ha abonado las can i-
dades adeudadas has a «pone se al día» en el pago
de su c édi o, se p oduce una eac i ación po la
que es e c édi o deja de se un non-pe o ming loan
y uel e a una si uación de iesgo no mal en la
con abilidad del endedo , po lo que ni al ende-
do le in e esa ansmi i lo, ni al comp ado le sue-
le in e esa comp a lo 8 . Así, es e c édi o se exclui ía
de la ca e a mino ándose el p ecio a paga en una
can idad que pac en las pa es, que debe ía es a en
unción del p ecio indi idual del c édi o o del p e-
cio medio pagado po la ca e a. De mane a simila ,
si se hubie a p oducido una e inanciación de un
c édi o de la ca e a (en endida como una nue a
inanciación concedida po el banco con nue as
condiciones y ga an ías que se des ina a salda el
c édi o an e io que o maba pa e de la ca e a),
es e c édi o debe á exclui se de la comp a en a,
po que al habe sido amo izado con la nue a
inanciación ya no exis e. Asimismo, puede habe se
p oducido una no ación modi ica i a de las condi-
ciones del c édi o, que puede inclui qui as o la
concesión de pe íodos de ca encia al deudo . En
es e úl imo caso las pa es no malmen e exclui án
el c édi o de la ca e a, con la consiguien e educ-
ción del p ecio de la comp a en a.
Como consecuencia de la ges ión de la ca e a am-
bién puede ocu i que el endedo se adjudique
bienes muebles o inmuebles, ya sea como conse-
cuencia de los p ocedimien os de ejecución hipo e-
8 A un in e so opo unis a no malmen e no le in e esa á
adqui i una inanciación a la go plazo en si uación de cumpli-
mien o po la que end ía de echo a pe cibi pagos pe iódicos
accionados, po que es e no es su negocio. Del mismo modo,
el banco puede en en a se a iesgos epu acionales si ansmi-
e a un in e so opo unis a una inanciación cuyo deudo acaba
de hace un es ue zo económico pa a pone se al día.
ca ia, de la aba de emba gos en los c édi os sin
ga an ía eal o de daciones en pago. En es os casos,
los bienes adjudicados ambién debe ían ansmi-
i se al comp ado . No obs an e, en las comp a en-
as de c édi os sin ga an ía el olumen de ac i os
adjudicado es muy bajo, y a eces el in e so soli-
ci a su exclusión de la ca e a po que no le com-
pensa económicamen e ins ala en España una
in aes uc u a pa a la ges ión y adminis ación de
un núme o educido de ac i os adjudicados.
En las comp a en as de ca e as de c édi os hipo e-
ca ios la in ención del comp ado es hace se con la
i ula idad del inmueble pa a su pos e io en a a
e ce os, po lo que siemp e es a á in e esado en
que se le ansmi an los ac i os adjudicados. Esa
ansmisión du an e el pe íodo in e medio suele
ealiza se, o bien median e una en a di ec a del
inmueble po el endedo al comp ado , o median-
e una cesión de ema e. La adjudicación y la cesión
de ema e se analiza án con mayo de alle en el
apa ado 5, ela i o a la ejecución de los c édi os de
la ca e a. Además, en odos los casos de adjudica-
ción de inmuebles las pa es debe án alo a los
iesgos de sucesión de emp esa 9 .
9 La sucesión de emp esa es á egulada en el a ículo 44 del
Es a u o de los T abajado es («ET»), modi icado po la Ley
12/2001, de 9 de julio, así como po la Di ec i a 2001/23/CE, de
12 de ma zo. Recien emen e, po i ud de la ap obación del
Real Dec e o-ley 3/2012, de 10 de eb e o, de medidas u gen es
pa a la e o ma del me cado labo al, se de ogó el apa ado 11
del a ículo 51 del ET, que ecogía un supues o especial de suce-
sión de emp esa en caso de en a judicial, pese a lo cual sigue
siendo de aplicación la egulación de la sucesión de emp esa
es ablecida, con ca ác e gene al, en el ci ado a ículo 44 ET.
Con o me a es e p ecep o, cuando el bien ansmi ido sea una
en idad económica con iden idad p opia, es deci , una emp esa,
un cen o de abajo o una unidad p oduc i a au ónoma (po
ejemplo, un ho el, una na e indus ial, un cen o come cial,
e c.), se conside a á, a los e ec os labo ales, que exis e sucesión
de emp esa, de al mane a que el adqui en e que con inúe en
la ac i idad emp esa ial se sub oga á en los de echos y obliga-
ciones labo ales y de Segu idad Social del emp esa io an e io ,
incluida la esponsabilidad po las deudas pendien es (si bien el
a ículo 149.2 de la Ley Concu sal («LC») es ablece que el juez
pod á aco da que el adqui en e no se sub ogue en la pa e de
los sala ios o indemnizaciones an e io es a la enajenación que
sea asumida po el FOGASA), y se e á obligado a man ene la
elación labo al de los abajado es con a ados po el an e io
emp esa io. La ju isp udencia ha in e p e ado en sen ido amplio
el equisi o de la con inuidad en la ac i idad. En la p ác ica, el
iesgo de sucesión de emp esa es mayo cuan o más amplia sea
la ex ensión de la hipo eca pac ada en la esc i u a de cons i u-
ción, especialmen e si alcanza a los elemen os necesa ios y su i-
cien es pa a con inua la ac i idad emp esa ial (edi icios, ma e-
iales indus iales, maquina ia, bienes muebles, u illaje, e c.).
Po an o, es ecomendable egula en el con a o de comp a-
en a aspec os ales como (i) si el endedo iene obligación de
adjudica se odos los inmuebles en e la echa de co e y la
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52 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012
Finalmen e, hay que eseña que algunos comp a-
do es solici an al endedo la i ma de un con a o
de ges ión pa a que és e con inúe ges ionando la
ca e a con o me a sus p ác icas habi uales du an e
los 2 o 3 meses siguien es a la i ma del con a o de
comp a en a, pa a e i a « acíos» en la ges ión
mien as el in e so oma con ac o y se amilia iza
con la ca e a adqui ida.
3.3 · P incipales decla aciones y ga an ías
del endedo
El con a o de comp a en a incluye un conjun o de
decla aciones y ga an ías del endedo que con i-
gu an el núcleo esencial de la esponsabilidad asu-
mida po es e en elación con los c édi os ansmi-
idos. Si alguna de es as decla aciones y ga an ías
ue a inco ec a o alsa espec o a algún c édi o,
és e se conside a á de ec uoso y esul a án de apli-
cación las sanciones que se desc iben en el apa a-
do siguien e.
En e las decla aciones y ga an ías del endedo de
una ca e a de non-pe o ming loans no malmen e se
inclui á que los c édi os ansmi idos exis en y son
legí imos en el momen o de la cesión, lo que cons-
i uye el égimen mínimo de esponsabilidad que
asume, con ca ác e gene al y sal o pac o en con-
a io, el ceden e de un c édi o con o me al a ículo
1529 del Código Ci il y el a ículo 348 del Código
de Come cio españoles. Po an o, el comp ado
gene almen e no acep a á ebaja ese égimen míni-
mo y que el c édi o se le ansmi a como dudoso,
sal o que es é comp ando una ca e a de baja cali-
dad compues a en su mayo pa e po c édi os alli-
dos. También esponde á habi ualmen e el ende-
do si el c édi o se ex ingue con pos e io idad a la
cesión en i ud de la oposición po el deudo al
comp ado de una compensación po un c édi o
con a el endedo an e io a la no i icación al deu-
do de la ansmisión de la ca e a.
El comp ado no malmen e solici a que se incluya
una decla ación del endedo consis en e en que
las obligaciones de i adas de los c édi os de la ca -
e a son exigibles o, en o as palab as, que su cum-
plimien o puede se exigido con o me a sus p o-
echa de e ec i idad o si puede eludi es a adjudicación, (ii)
quién debe, en su caso, de ende an e el juzgado la inexis encia
de sucesión de emp esa, y (iii) quién hace en e a las obligacio-
nes labo ales que se pudie an de i a , en su caso, de ales adju-
dicaciones.
pios é minos. Es a decla ación es bas an e más
p oblemá ica en De echo español, pues o que algu-
nos de los é minos de los con a os banca ios son
suscep ibles de mode ación po los ibunales, y
o os pod ían esul a inaplicados po es os. Po
an o, a eces la decla ación de exigibilidad se sus-
i uye po la de que los c édi os son suscep ibles de
eclamación o ejecución con sujeción a lo p e is o
en las leyes.
En e las decla aciones y ga an ías habi uales am-
bién se incluye que los c édi os son lib emen e dis-
ponibles po el endedo , sin necesidad de consen-
imien o del deudo cedido, y que no exis en
ca gas, g a ámenes o de echos de e ce os, de
mane a que, una ez pe eccionada la comp a en a,
el comp ado de end á i ula pleno de los c édi os
de la ca e a. También se suele decla a que los c é-
di os ansmi idos se encuen an en si uación de
incumplimien o po su co espondien e deudo , y
que no exis e obligación de abona al deudo dispo-
siciones de ondos adicionales bajo dicho c édi o.
El endedo no esponde de la sol encia del deu-
do cedido, pe o sí es habi ual que se incluya una
decla ación sob e el olumen de c édi os cuyos
deudo es es én en concu so. Se a a de una in o -
mación ele an e pa a el comp ado que a ec a a la
ecupe ación de su c édi o, an o en el impo e
como en el plazo de ecob o. En ca e as de c édi-
os hipo eca ios, cuyo olumen es meno , se puede
inclui un anexo que de alle de mane a indi idua-
lizada qué deudo es es aban en concu so a la echa
de co e y, en su caso, a la echa de ac ualización de
los da os, de mane a que si algún deudo es u ie a
en concu so a esas echas y no se hubie a iden i i-
cado, su c édi o se á de ec uoso. En ca e as de c é-
di os sin ga an ía, con un olumen de ope aciones
muy supe io , es más habi ual ija un po cen aje
de deudo es en concu so, y esul a án de ec uosos
aquellos c édi os cuyos deudo es es én en concu so
a la echa de co e o a la echa de ac ualización de
los da os po encima del po cen aje ijado en la
decla ación.
O a mani es ación undamen al es la exac i ud y
e acidad de los da os de los c édi os suminis ados
po el endedo . Apa e de la iden i icación de los
c édi os señalados en el apa ado 3.1, ambién se
solici a que se incluya una elación de los cob os
his ó icos de la ca e a que pe mi a alo a al com-
p ado el pe il de iesgo de los deudo es cedidos.
En e oda esa in o mación des aca el saldo i o de
los c édi os. Si és e ue a e óneo o el deudo
pudie a opone al comp ado un de echo de com-
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53
ARTÍCULOS
pensación con c édi os que enga en e al ende-
do que esul en en una educción del saldo i o,
el c édi o a ec ado se conside a á de ec uoso.
Una cues ión que se negocia con ecuencia en los
con a os de comp a en a es la esponsabilidad
asumida po el endedo espec o de los c édi os
li igiosos cuyos deudo es eje ci en el e ac o legal
p e is o en el a ículo 1535 del Código Ci il espa-
ñol. Pa a pode calib a el ni el de esponsabilidad
asumido po el endedo , es p eciso delimi a p i-
me o qué se en iende po un c édi o li igioso a los
e ec os del con a o de comp a en a. No odo c é-
di o eclamado judicialmen e es un c édi o li igioso
a los e ec os del a ículo 1535 del Código Ci il, es
deci , un c édi o cuyo deudo pueda ex ingui la
deuda pagando al cesiona io el p ecio de la cesión
inc emen ado en el in e és legal y las cos as den o
de los nue e días na u ales siguien es al momen o
en que conoció el p ecio de la cesión. Aunque no se
a a de una cues ión comple amen e pací ica en la
doc ina, el T ibunal Sup emo 10 y la doc ina más
au o izada 11 han delimi ado y es ingido el con-
cep o de c édi o li igioso.
Un c édi o li igioso es aquel que, «habiendo sido
eclamada judicialmen e la decla ación de su exis-
encia y exigibilidad po su i ula , es con adicho o
negado po el demandado, y p ecisa de una sen en-
cia i me que lo decla e como exis en e y exigible» 12.
Es deci , al iempo de la cesión debe exis i un p o-
ceso ela i o al de echo cedido en el que el deman-
dado haya compa ecido y haya con es ado a la
demanda. Aunque es e pun o es cues ionado po
au o es como Ga cía Can e o o Na a o, o os au o-
es como Pan aleón (y ambién pa ece in e i se así
de la ju isp udencia del T ibunal Sup emo) sos ie-
nen que en la con es ación a la demanda el deudo
10 SSTS de 14 de eb e o de 1903, 8 de ab il de 1904, 4 de
eb e o de 1952, 16 de diciemb e de 1969 y 31 de oc ub e de
2008.
11 En e o os, J. M. Man esa y Na a o: Comen a ios al Código
Ci il español (Tomo X, Volumen I), Mad id, 1969 (6.ª edición),
págs. 589-598; J. Cas án Tobeñas: De echo Ci il Español Común
y Fo al (Tomo III – De echo de obligaciones), Mad id, 1992 (11.ª
edición), págs. 392-395; J. L. Na a o Pé ez: La cesión de c édi-
os en el De echo ci il español (Capí ulo XXII: La cesión del c édi-
o li igioso), Có doba, 1998, págs. 315-338; G. Ga cía Can e o:
Comen a ios al Código Ci il y Compilaciones Fo ales – A ículos
1445 a 1541 del Código Ci il (Tomo XIX), Mad id, 1991, págs.
752-764; y J. Ma sal Guillame : «Re ac o de c édi o li igioso.
Na u aleza ju ídica. Qué debe en ende se po c édi o li igioso
(Comen a io a la Sen encia de 31 de oc ub e de 2008 [RJ 2008,
5810])», Cuade nos Ci i as de Ju isp udencia Ci il (Fascículo 81),
2009, págs. 1093-1107.
12 STS de 16 de diciemb e de 1969.
cedido debe opone excepciones de ondo. Es deci ,
pa a que el e ac o legal del a ículo 1535 del Códi-
go Ci il sea aplicable, no bas a que el demandado
haya con es ado a la demanda oponiendo sólo una
o a ias excepciones p ocesales ni que haya p eclui-
do el ámi e de con es ación a la demanda po que
el demandado no haya compa ecido o con es ado
en plazo. Con la me a oposición de excepciones o -
males, no se es a ía cues ionando la exis encia o
legi imidad del c édi o.
La no ma ampoco es de aplicación si, al iempo de
la cesión, el p oceso sob e la exis encia o exigibili-
dad del c édi o ha e minado po sen encia i me,
po desis imien o, caducidad de la ins ancia o an-
sacción. De igual modo, la no ma no se ía aplicable
si, al iempo de la cesión, hubie a ac uaciones judi-
ciales pa a hace e ec i o el c édi o pe o aún no se
hubie a con es ado a la demanda, o si el plazo de
con es ación hubie a expi ado y el c édi o es u ie a
en ase de ejecución o zosa (po ejemplo, con
echa de subas a ijada). Es e úl imo supues o (p o-
ceso en ases más a anzadas de ejecución sin que el
deudo haya con es ado a la demanda) es el que se
p esen a de mane a más habi ual en e los non-pe -
o ming loans cedidos.
Así las cosas, el eje cicio del e ac o legal po el
deudo en la en a de c édi os li igiosos iene a se
un supues o excepcional, ya que no odos los c é-
di os eúnen las ca ac e ís icas pa a se e dade a-
men e conside ados como li igiosos y, aun eunién-
dolas, pa ece di ícil que un deudo que se
encuen a en mo a, que es á siendo obje o de un
p ocedimien o de ejecución y que no ha podido
pac a con el banco una e inanciación de su deuda
con qui as o espe as, aya a se capaz de euni en
nue e días na u ales el p ecio pagado po el com-
p ado , más el in e és legal y las cos as. Po ello, y
an e la posibilidad de que la no asunción de es a
esponsabilidad enga un impac o nega i o en el
p ecio de la ca e a, los endedo es en ocasiones
asumen es e iesgo. De es e modo, sólo en el caso
de que un deudo eje ci e de mane a e ec i a el
e ac o legal y pague al comp ado el impo e
co espondien e, el c édi o se conside a ía de ec-
uoso, aplicándose las sanciones con ac uales que
se desc ibi án en el apa ado 3.4.
3.4 · C édi os de ec uosos: saneamien o de icios
Las pa es pac an en el con a o de comp a en a un
égimen de esponsabilidad del endedo po c é-
di os de ec uosos e incumplimien o de obligaciones
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60 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012
o me al a ículo 671 LEC y pos e io men e cede al
e ce o su condición de adjudica a io). Po an o, se
puede habla de «cesión de ema e» y de «cesión
de adjudicación», aunque no exis e di e encia p ác-
ica ele an e en e ellas 24 y en es e a ículo se u ili-
za á el é mino «cesión de ema e» pa a e e i nos
a ambas.
Po o o lado, aunque la cesión de ema e se o ma-
liza algún iempo después de la subas a, la p uden-
cia aconseja que ya en ella el ejecu an e anuncie
públicamen e su olun ad de puja ese ándose su
de echo de cede el ema e a un e ce o, y que es a
ese a se haga cons a exp esamen e en el ac a de
la subas a, y odo ello con independencia de que
e ec i amen e se consume o no esa cesión, ya que
es una acul ad pe ec amen e enunciable. El
anuncio en la subas a, además de ene ele ancia a
e ec os iscales —como e emos—, posibili a que
la cesión e ec i amen e se lle e a cabo después y
si e pa a conju a cualquie iesgo de i ado de un
anuncio ex empo áneo. En cambio, si el anuncio
no se hace en la subas a, sino pos e io men e, cabe
la posibilidad de que el juzgado, en unción del c i-
e io que aplique, no pe mi a su ealización.
Exis e una laguna legal en cuan o al plazo disponi-
ble pa a la ealización de la cesión de ema e. En su
día, la egla decimoquin a del a ículo 131 de la Ley
Hipo eca ia concedía al ac eedo ejecu an e un pla-
zo de ocho días pa a ealiza la cesión de ema e. Sin
emba go, es a egla ue de ogada con la en ada en
igo de la LEC de 2000, y lo cie o es que ac ual-
men e no exis e no ma alguna que es ablezca un
plazo pa a cede el ema e. An e es a laguna legal,
hab á que es a al plazo que cada uno de los juzga-
dos conceda al ejecu an e pa a que pueda cede el
ema e (no malmen e suele se el mismo plazo de
ein e días, a con a desde el día siguien e a la cele-
b ación de la subas a, concedido al ejecu an e po el
a ículo 671 LEC pa a pedi la adjudicación).
No obs an e, como la LEC no ija ningún lími e
empo al pa a que el ejecu an e pueda eje ci a la
acul ad de cede el ema e, en la p ác ica judicial
suele admi i se que aquél pueda cede el ema e
aun cuando haya anscu ido el plazo con e ido al
e ec o 25 —incluso aunque no haya anunciado en la
23 En es e sen ido se exp esan, po odas, las SSTS de 18 de ab il
de 1987 [RJ 1987 2714] y de 5 de ma zo de 2009 [RJ 2009 1632]
y el AAP de Las Palmas de 22 ab il de 2010 [JUR 2011 11016].
24 En es e sen ido se p onuncia el AAP Balea es de 12 de eb e-
o de 2003 [AC 15 2003] de 12 de eb e o, que echaza que el
subas a ni en el subsiguien e plazo del a ículo 671
LEC su in ención de cede el ema e—, siemp e
que el sec e a io judicial no haya dic ado el dec e o
de adjudicación 26, cuyo es imonio (que expide el
sec e a io cuando el dec e o de iene i me) es el
ac o ju ídico asla i o de dominio del bien inmue-
ble y el í ulo bas an e pa a la insc ipción en el
Regis o de la P opiedad del dominio del bien en
a o del adqui en e (a s. 670.8 y 674.1 LEC).
La cesión de ema e se o maliza median e la com-
pa ecencia —a la que alude el a ículo 647.3
LEC— del endedo (ceden e del ema e) y del
comp ado de la ca e a o de un e ce o designado
po és e (cesiona io del ema e) an e el sec e a io
judicial. Sólo a pa i de ese ac o, en el que el cesio-
na io debe á acep a exp esamen e la cesión, an o
és a como la acep ación su i án e ec os en el p o-
ceso de ejecución. Con odo, no es in ecuen e que
algunos sec e a ios judiciales sus i uyan la compa-
ecencia po la concesión a las pa es de un ámi e
esc i o pa a la o malización de la cesión en un pla-
zo de e minado (no malmen e, no supe io a diez
días), ámi e que hace las eces de dicha compa e-
cencia (iden idad de equisi os y de e ec os).
Es p ác ica habi ual que, a la ho a de o maliza la
cesión (en la compa ecencia o en el ámi e esc i o),
el endedo (ceden e del ema e) apo e una ca a
de pago en la que mani ies e que p e iamen e ha
pe cibido del comp ado (cesiona io del ema e)
una can idad de e minada en concep o de p ecio
de la cesión de ema e. La expe iencia demues a
que con la apo ación de esa ca a de pago se suele
ejecu an e deba necesa iamen e cede el ema e en el plazo de
ein e días concedido po el a ículo 671 LEC pa a solici a la
adjudicación, pudiendo hace lo con pos e io idad: «En conse-
cuencia, si la ley p ocesal no es ablece plazo alguno ni se indica
en ella que el de echo a cede el ema e deba eje ci a se den o
del mismo plazo concedido al ejecu an e pa a pedi la adjudica-
ción, no exis e mo i o alguno pa a denega que, como se solici a
en el caso de au os, se ins e la adjudicación del bien con ese a
de la acul ad de cede el ema e, de mane a que una y o a
acul ad se eje ci en sucesi amen e».
25 Con odo, el AAP de Las Palmas de 22 ab il de 2010 [JUR
2011 11016] decla a que «ningún obs áculo exis i ía en que se
dic a a au o de adjudicación a a o del ac eedo que desea luego
cede el ema e o “adjudicación” (p ecisamen e pa a co a oda
posibilidad de que el bien sea libe ado y busca un comp ado
segu o pa a el de echo) y se p oduje a, ul e io men e, la ap oba-
ción de la cesión del de echo a un e ce o po au o dis in o al de
ap obación de la adjudicación (ya que aunque en la p ác ica se
suele hace la adjudicación di ec amen e a a o del cesiona io,
como aquí sucedió, el a . 647.3 LEC no impide que se haga una
cesión del ema e en momen o pos e io a la adjudicación o al de
ap obación del ema e)».
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61
ARTÍCULOS
ene po cumplimen ado el equisi o es ablecido
po el a ículo 647.3 LEC. No obs an e, en casos
aislados, algunos sec e a ios judiciales equie en
además la jus i icación documen al del pago del
p ecio de la cesión de ema e e ec i amen e ealiza-
do po el comp ado al endedo . Es a exigencia
adicional es discu ida y pa ece esponde a una
in e p e ación li e al del p ecep o mencionado
excesi amen e o zada, ya que aquél no impone la
apo ación de es e documen o como medio único
de p ueba de la ealización del pago, pudiendo se
su icien e la p esen ación de la ca a de pago del
endedo -ceden e. Sin pe juicio de lo an e io ,
dada la dispa idad de c i e ios, es con enien e con-
sul a y con i ma an es de la subas a y de la cesión
de ema e el c i e io de cada juzgado.
A es os e ec os hay que ene en cuen a que el p ecio
de la cesión de ema e es un concep o di e en e al
del p ecio del ema e o adjudicación. El p ecio del
ema e es el impo e de la puja ealizada po el en-
dedo en la subas a cuando esul a se el mejo pos-
o , y el p ecio de la adjudicación es el impo e po
el que el endedo la solici a cuando no hay pos o-
es. En cambio, el p ecio de la cesión de ema e es el
impo e que ecibe el endedo (ceden e del ema e)
del comp ado o e ce o (cesiona io del ema e) po
la asmisión del bien que ha sido ema ado o adju-
dicado a a o de aquél. El endedo y el comp ado
pueden pac a ex ajudicialmen e un p ecio de
cesión de ema e supe io (a modo de sob ep ecio),
in e io o igual al p ecio del ema e o adjudicación.
Debe ene se en cuen a que el p ecio eal po el que
el endedo ealice la cesión es algo ajeno al p oce-
dimien o judicial y que en nada incide en el p ecio
del ema e o adjudicación, pues al juzgado le son
ajenas las elaciones en e endedo y comp ado ,
de mane a que, en su caso, es e acue do ex ajudi-
cial no a lo a ía en el p oceso judicial 27.
La cesión de ema e es la al e na i a más bene icio-
sa pa a el endedo desde el pun o de is a iscal 28,
27 A a o , id. en la doc ina, en e o os, J. Mon e o A oca: La
ejecución de la hipo eca inmobilia ia, op. ci ., pág. 950. En la
ju isp udencia, po odos, el AAP de Las Palmas de 22 ab il de
2010 [JUR 2011 11016].
28 Exis en dudas en elación con la ibu ación en el IVA de las
ope aciones de cesión de ema e, ya que la doc ina de la Di ec-
ción Gene al de T ibu os ha sido oscilan e en es e sen ido. Sin
emba go, es impo an e des aca que el T ibunal Sup emo ha
esuel o ya sob e es e asun o en sus sen encias de 5 de julio de
2005 y de 1 de diciemb e de 2011, en endiendo que las ope a-
ciones de cesión de ema e deben encuad a se den o de la
ac i idad c edi icia de las en idades inancie as y concluyendo,
ya que no iene que adjudica se el inmueble como
paso p e io a su ansmisión al comp ado y e i a
ibu a po la adquisición del inmueble. La opción
po la cesión de ema e puede ambién esul a
bene iciosa pa a el comp ado , ya que le pe mi i ía
aho a se la ibu ación po la modalidad de AJD
del ITP y AJD sob e una e en ual cesión de c édi os
con ga an ía hipo eca ia (la cesión de ema e pe -
mi e al adqui en e adjudica se di ec amen e los
ac i os sin que medie una p e ia adquisición del
c édi o suje a a ibu ación). Sin pe juicio de lo
an e io , en ambos casos, an o en comp a en a
di ec a como en cesión de ema e, el comp ado
debe á ibu a po la adjudicación del inmueble
según es a quede suje a al Impues o sob e el Valo
Añadido («IVA») y a AJD o a la modalidad T ans-
misiones Pa imoniales One osas («TPO») del ITP
y AJD 29.
5.2 · La incidencia del concu so sob e
los p ocedimien os de eclamación
O o aspec o a conside a po endedo y comp a-
do en las en as de ca e as es la incidencia que
puede ene la si uación concu sal de los deudo es
de los c édi os de la ca e a ansmi ida. Los e ec os
de la decla ación de concu so sob e los p ocedi-
mien os de eclamación en e a un de e minado
deudo es án egulados en los a ículos 50 a 56 de
la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concu sal («LC») 30.
En lo que espec a a los p ocedimien os decla a i-
os (en e los que hab ía que inclui , a los e ec os
de es e a ículo, el p ocedimien o o dina io, el jui-
cio e bal y el p ocedimien o moni o io), la LC
p ohíbe que se puedan inicia nue as eclamacio-
nes con a el deudo una ez que haya sido decla-
ado en concu so (a . 50 LC), si bien pe mi e la
po lo an o, que se ex iende la exención de ac i idades inan-
cie as (a ículo 20.Uno.18.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciem-
b e, del Impues o sob e el Valo Añadido) a las ope aciones de
cesión de ema e e ec uadas po en idades inancie as.
29 La ibu ación pa a el comp ado depende á de la ipología
del bien inmueble ansmi ido y de la condición como suje o
pasi o del IVA que pueda deduci se la o alidad del IVA sopo -
ado en la adquisición del comp ado (en gene al, es a á suje a
al IVA y AJD la en ega de e enos, la p ime a en ega de edi i-
caciones y la segunda en ega de edi icaciones come ciales y, en
cambio, es a á suje a a TPO la segunda en ega de i iendas).
30 A la echa de conclusión de es e a ículo, la edacción igen-
e de es os p ecep os es la que les ue dada po la Ley 38/2011,
de 10 de oc ub e, de e o ma de la Ley 22/2003, de 9 de julio,
Concu sal, que in odujo impo an es no edades en es a ma e ia.
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62 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012
con inuación de las que ya es én en cu so has a que
ecaiga sen encia i me (a . 51 LC).
Po lo que se e ie e a los p ocedimien os de ejecu-
ción común u o dina ia, no pod án inicia se nue os
desde la echa de decla ación de concu so y debe-
án suspende se los ya iniciados. En es os úl imos el
juez del concu so puede aco da el alzamien o y
cancelación de los emba gos abados (a . 55 LC).
En cuan o a los p ocedimien os de ejecución hipo-
eca ia, la decla ación de concu so (sea o no i me)
compo a la suspensión de los ya iniciados (incluso
aunque ya es u ie an publicados los edic os de la
subas a), que solo pod án eanuda se cuando el
juez del concu so decla e que los bienes hipo eca-
dos no es án a ec os o no son necesa ios pa a la
con inuidad de la ac i idad p o esional o emp esa-
ial del deudo (a . 56 LC).
Po su pa e, pa a inicia una nue a ejecución hipo-
eca ia sob e bienes a ec os a la ac i idad del deu-
do —de las que necesa iamen e conoce á el juez
me can il del concu so— hab á que espe a a que
(i) se ap uebe un con enio que no a ec e al de echo
de ealización o zosa de la ga an ía o (ii) anscu a
un año desde la decla ación de concu so sin que se
haya iniciado la ase de liquidación.
Con odo, pese a la decla ación de concu so,
pod án ins a se an e los jueces ci iles de p ime a
ins ancia nue as ejecuciones hipo eca ias sob e bie-
nes no a ec os a la ac i idad del deudo has a la
ape u a de la ase de liquidación, ya que es a com-
po a una ejecución colec i a, en la que solo la
adminis ación concu sal end á la condición de
pa e ejecu an e y los ac eedo es indi iduales es a-
án some idos, en cuan o al modo de ealización de
los bienes y al cob o de sus c édi os, a lo p e is o
en el plan de liquidación que se ap uebe al e ec o.
En el caso de sociedades indus iales o que se dedi-
can a la p oducción de bienes y equipos, se á no -
malmen e más di ícil encon a bienes no a ec os a
su ac i idad, y la decisión sob e su condición de
bien a ec o co esponde á al juez del concu so. Po
an o, pa a e i a iesgos (de inadmisión po al a
de compe encia obje i a del juzgado o de suspen-
sión de la ejecución de un bien a ec o) es con e-
nien e pedi al juez del concu so que se p onuncie
sob e el ca ác e o no a ec o del bien an es de ini-
cia una ejecución hipo eca ia.
Po úl imo, al ma gen de los p ocedimien os de eje-
cución, la LC con empla es mé odos al e na i os
de ealización y ansmisión de los bienes hipo eca-
dos del concu sado con p e ia au o ización judicial
y en cualquie momen o del concu so, como son la
en a di ec a, la subas a (judicial o ex ajudicial) y la
cesión en o pa a pago (en a o del ac eedo o de un
e ce o po él designado). Es a úl ima ó mula, aun-
que ya enía siendo admi ida en la p ác ica, ha sido
in oducida exp esamen e en el a ículo 155.4 LC 31
po la Ley 38/2011, de 10 de oc ub e, de e o ma de
la LC, y gua da analogías ele an es con la acul ad
de cede el ema e a un e ce o econocida al ejecu-
an e en sede de ejecución singula , o eciendo a
endedo y comp ado posibilidades simila es en el
ámbi o del concu so a las que p opo ciona dicha
cesión de ema e ue a del concu so.
31 En la edacción dada po la Ley 38/2011, de 10 de oc ub e,
el a ículo 155.4 LC eza:
«4. La ealización en cualquie es ado del concu so de los bienes
y de echos a ec os a c édi os con p i ilegio especial se ha á en
subas a, sal o que, a solici ud de la adminis ación concu sal o
del ac eedo con p i ilegio especial den o del con enio, el juez
au o ice la en a di ec a o la cesión en pago o pa a el pago al
ac eedo p i ilegiado o a la pe sona que él designe, siemp e que
con ello quede comple amen e sa is echo el p i ilegio especial, o,
en su caso, quede el es o del c édi o econocido den o del con-
cu so con la cali icación que co esponda.
Si la ealización se e ec úa ue a del con enio, el o e en e debe á
sa is ace un p ecio supe io al mínimo que se hubiese pac ado y
con pago al con ado, sal o que el concu sado y el ac eedo con
p i ilegio especial mani es asen de o ma exp esa la acep ación
po un p ecio in e io , siemp e y cuando dichas ealizaciones se
e ec úen a alo de me cado según asación o icial ac ualizada
po en idad homologada pa a el caso de bienes inmuebles y alo-
ación po en idad especializada pa a bienes muebles.
La au o ización judicial y sus condiciones se anuncia án con la
misma publicidad que co esponda a la subas a del bien y de e-
cho a ec o y si den o de los diez días siguien es al úl imo de los
anuncios se p esen a e mejo pos o , el juez ab i á lici ación
en e odos los o e en es y aco da á la ianza que hayan de
p es a ».
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