Cuestiones prácticas de las ventas de carteras de créditos

45 ARTÍCULOS CUESTIONES PRÁCTICAS DE LAS VENTAS DE CARTERAS DE CRÉDITOS ÁNGEL PÉREZ LÓPEZ, ANTONIO JOSÉ MOYA FERNÁNDEZ y EDUARDO TRIGO SIERRA Abogados* Cues iones p ác icas de las en as de ca e as de c édi os Es e a ículo analiza las ope aciones de en a de ca e as de c édi os (hipo eca ios y al consumo) en si uación de incumplimien o que ecien emen e ienen ealizando las en idades inancie as españolas a ondos de in e sión opo unis as in e nacionales. Es e análisis se abo da desde una pe spec i a me can il, p ocesal y iscal y con un en oque eminen emen e p ác ico. Den o de es e en oque p ác ico, y p a a acili a su lec u a, se sigue el o den del p oceso de en a de una ca e a y la pos e io oma de con ol de la ges ión po el in e so . El a ículo comienza abo dando los aspec os más ele an es de la nego- ciación del con a o de comp a en a: de e minación de su obje o — adquisición de la plena i ula idad de los c édi os de la ca e a o de sus esul as— y de su p ecio, la ges ión de la ca e a desde la echa de co e, decla aciones y ga an ías más habi uales del endedo , delimi a- ción de los c édi os de ec uosos y égimen de saneamien o de icios, no i- icación de la cesión a los deudo es y en ega de documen ación de los c édi os necesa ia pa a su eclamación, según el ipo de p ocedimien o j udicial que se ins e en cada caso. T as ello se analizan o os aspec os, como la sucesión p ocesal del comp ado en los p ocesos judiciales de eclamación y la ejecución de los c édi os de la ca e a, poniendo el acen o en el égimen legal p e is o pa a la adjudicación y cesión de ema e de bienes del deudo , en los iesgos de sucesión de emp esa y en la incidencia del concu so sob e los p ocedimien os de eclamación. P ac ical issues on he sales o loan po olios This a icle analyzes he ecen sales o non-pe o ming loans (mo - g age loans and consume c edi s) by Spanish inancial ins i u ions o oppo unis ic in e na ional in es men unds. The analysis is om a comme cial, p ocedu al and ax pe spec i e, wi h an eminen ly p ac- ical app oach. F om his p ac ical app oach, and as an aid o he eade ’s unde s anding, he o de o he a icle ollows he sale p o- cess o a po olio and he subsequen akeo e o i s managemen by he in es o . The a icle begins by conside ing he mos ele an aspec s o he con- ac o sale: de e mina ion o he subjec -ma e —acquisi ion o he ull owne ship o he po olio’s loans o o i s esul s—, and i s p ice; p o olio managemen om he cu -o da e, mos common eps and wa an ies o he selle , de ini ion o doub ul loans and egula ion o claims o de ec s, no i ica ion o he assignmen o he deb o s and p o ision o he necessa y documen a ion on he loans ha mus be submi ed wi h he claims, depending on he ype o p oceedings ini i- a ed by he c edi o . We hen p oceed wi h he analysis o o he aspec s, such as he succession o he buye in he legal p oceedings o collec he deb -claims, he en o cemen and o eclosu e o he po o- lio c edi s, ocusing on he legal egula ions applicable o he auc ion and awa d o he deb o ’s asse s, aking in o accoun he isks o he ans e o he unde akings and he e ec o he insol ency on he claim p oceedings. 1 · INTRODUCCIÓN Y OBJETIVOS DE LAS PARTES Recien emen e se ha desa ollado en España un me - cado pa a la en a de c édi os en si uación de incum- plimien o (en su nomb e inglés, non-pe o ming loans) po pa e de las en idades inancie as españolas. La p olongada c isis inancie a ha ca gado de c édi os en si uación de impago los balances de los bancos y cajas de aho os españoles, que lle an en el pun o de mi a del legislado desde inales de 2008 y que han sido obje o de un p og ama de e o mas legisla i as como pocas eces se ha is o en años pasados 1 . Si * Los au o es ag adecen a Luis Suá ez de Cen i (Á ea de Fiscal y Labo al de U ía Menéndez) sus comen a ios sob e los aspec- os iscales de es e a ículo. 1 A la echa de conclusión de es e a ículo, en e es as e o mas des acan el Real Dec e o-ley 6/2008, de 10 de oc ub e, que c ea el ondo pa a la adquisición de ac i os inancie os; el Real Dec e o-ley 9/2009, de 26 de junio, de ees uc u ación banca- ia y e o zamien o de los ecu sos p opios de las en idades de c édi o; el Real Dec e o-ley 11/20120, de 9 de julio, de ó ganos de gobie no y o os aspec os del égimen ju ídico de las cajas de aho os; el Real Dec e o-ley 2/2011, de 18 de eb e o, pa a el e o zamien o del sis ema inancie o; el Real Dec e o-ley bien en los p ime os momen os las e o mas iban di igidas a ga an iza la liquidez y e o za la sol en- cia de las en idades inancie as, desde 2012 es as e o mas pe siguen la «limpieza» de sus balances pa a ajus a el alo de los ac i os a su alo eal. Es e saneamien o de los balances p e ende disipa las di i- cul ades de inanciación de las en idades de c édi o españolas po las dudas su gidas sob e la sol encia de los bancos y cajas de aho os españoles po su ni el de exposición a la deuda sobe ana de países del su de Eu opa y a los ac i os inmobilia ios 2 . 2/2012, de 3 de eb e o, de saneamien o del sec o inancie o; el Real Dec e o-ley 18/2012,de 11 de mayo, sob e saneamien o y en a de los ac i os inmobilia ios del sec o inancie o, y el Real Dec e o-ley 24/2012, de 31 de agos o, de ees uc u ación y esolución de en idades de c édi o. También iene impac o en es e ipo de ope aciones el Real Dec e o-ley 6/2012, de 9 de ma zo, de medidas u gen es de p o ección de deudo es hipo e- ca ios sin ecu sos. Al i mo al que se es án sucediendo las e o mas, no es posible desca a que se publiquen nue as dis- posiciones legisla i as que modi iquen las conclusiones de es e a ículo en e la echa de cie e de es as líneas y su publicación. 2 La exposición de mo i os del Real Dec e o-ley 18/2012 ija como obje i o p opio y de su p edeceso el Real Dec e o-ley 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 4522780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 45 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 46 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012 Es os non-pe o ming loans que se ansmi en en las ope aciones analizadas en es e a ículo son de e- chos de c édi o de muy di e sas ca ac e ís icas y condiciones, que pueden i desde p és amos hipo- eca ios a descubie os en cuen a co ien e, pasan- do po c édi os co po a i os sin ga an ía, deudas po e ec os come ciales o po a je as de c édi o. Si bien odos ellos es án en si uación de incumpli- mien o po impago y la en idad inancie a puede eclama la de olución del c édi o sin asumi obli- gaciones de apo ación de ondos adicionales po - que el con a o es á incumplido, su si uación con- able y p ocesal puede se muy di e sa, pues o que pueden habe sido cali icados con ablemen e como iesgo dudoso o iesgo muy dudoso (con el di e en- e impac o que cada clasi icación iene en la do a- ción de p o isiones 3 ), y pueden habe se iniciado los p ocedimien os de ejecución de la deuda o no encon a se oda ía judicializados. Como es e i- den e, la composición de la ca e a de c édi os de e mina á su p ecio y el ipo de in e so al que se puede di igi la o e a. Median e la en a de non-pe o ming loans de i ados de inanciaciones inmobilia ias las en idades inan- cie as p e enden educi la exposición al iesgo inmobilia io de sus balances. No obs an e, en algu- nas ocasiones es as en as se ealizan po un p ecio oda ía in e io al impo e no p o isionado de la inanciación co espondien e, po lo que puede que esa en idad inancie a no es é en condiciones de asumi el impac o en la cuen a de pé didas y ganancias de la do ación de las p o isiones exigidas po el legislado pa a inanciaciones ligadas a la ac i idad inmobilia ia, jun o con la pé dida adicio- nal que puede supone la en a de es as ca e as. No obs an e, median e es as en as de non-pe o - ming loans las en idades inancie as consiguen edu- ci (y no sólo con la en a de ca e as de c édi os 2/2012 «disipa las ince idumb es que ienen di icul ando la no - malización del sec o inancie o español y la ecupe ación de su unción canalizado a del aho o a la economía eal», po lo que se es ablecen eque imien os de cobe u a po el de e io o de las inanciaciones inculadas a la ac i idad inmobilia ia clasi ica- das como en si uación no mal, a in de o alece «la c edibilidad en nues o sis ema inancie o en el ac ual con ex o, lo que a su ez con ibui á a la es abilidad inancie a no sólo en el sec o , sino del conjun o de la economía nacional». 3 De acue do con lo es ablecido en la e sión consolidada de la Ci cula 4/2004, de 22 de diciemb e, del Banco de España, a en idades de c édi o, sob e no mas de in o mación inancie a pública y ese ada y modelos de es ados inancie os, y en el Real Dec e o-ley 2/2012, de 3 de eb e o, de saneamien o del sec o inancie o. hipo eca ios) el impac o nega i o de es as ca e as en la cuen a de pé didas y ganancias y en los a ios inancie os de la en idad, así como en los índices de mo osidad, mejo a su liquidez con la en ada de caja adicional y educi los cos es de ges ión de es os ac i os. Pa a log a da de baja el ac i o en su balance, egis a el esul ado ín eg o de la ope ación de en a en la cuen a de pé didas y ganancias e in e- umpi el calenda io de do ación de p o isiones, la en idad inancie a española debe consegui una ue sale, o en a con ansmisión ín eg a al com- p ado de los de echos a ecibi los lujos de e ec i- o que gene en los c édi os, y con ansmisión sus- ancial de los iesgos y bene icios de dichos c édi os, de o ma que no se ea expues o a los iesgos del de eni u u o de la ca e a. A es os e ec os, esul a undamen al e i a los pac os de ecomp a de c édi os o ac i os en caso de que el in e so no ob enga una de e minada en abilidad, la compensación de pé didas de la ca e a, el asegu- amien o de cob os o la concesión de amos en la inanciación de comp a de las ca e as que es én subo dinados a la en abilidad del in e so . Asimismo, las en idades inancie as endedo as suelen es a in e esadas en la desconsolidación o salida del balance de los ac i os ansmi idos. Pa a ello, como egla gene al, no deben apo a se las ca e as de c édi os a sociedades con las que la en i- dad ansmi en e de los ac i os es é obligada a con- solida con ablemen e 4 (en idades del g upo, mul- ig upo o asociadas, es deci , sociedades conjun as con el in e so que, en gene al, concedan a la en i- dad inancie a una pa icipación en el capi al del ehículo supe io al 20% o in luencia signi ica i a en su ges ión). El p o o ipo de adqui en e de es e ipo de ca e as suele se , en es os momen os, un ondo de in e - sión opo unis a in e nacional, que cuen a con los se icios de una sociedad española con expe iencia en la ges ión de es e ipo de ac i os. En el caso de c édi os hipo eca ios, se á una sociedad con expe- iencia en la oma de con ol de los inmuebles, su eacondicionamien o y pos e io en a a un p ecio supe io al pagado po el c édi o que dicho inmue- ble ga an izaba. En el es o de casos, es án auxilia- 4 De acue do con las no mas es ablecidas en la Ci cula 4/2004, de 22 de diciemb e, del Banco de España, a en idades de c édi o, sob e no mas de in o mación inancie a pública y ese ada y modelos de es ados inancie os. 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 4622780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 46 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 47 ARTÍCULOS dos po sociedades especializadas en el análisis de la ca e a pa a consegui un ecob o de los c édi os lo más ápido posible, median e el inicio de p oce- dimien os judiciales o ap oximaciones ex ajudicia- les al deudo cedido. De es a o ma, ob ienen en- dimien os de la ca e a supe io es a los que la en idad inancie a ceden e pod ía azonablemen e ob ene y oman posiciones en el me cado español an e la p óxima a luencia de p ocesos de es e ipo en los siguien es meses. 2 · INICIO DEL PROCESO Y ESTRUCTURAS DE INVERSIÓN HABITUALES A la ho a de saca al me cado una ca e a de non- pe o ming loans la en idad inancie a endedo a busca á que la ca e a enga una composición com- pensada que la haga a ac i a pa a el in e so y que al mismo iempo pe mi a a la en idad inancie a desp ende se den o de la ca e a de cie os c édi- os que no pod ía ansmi i al mismo p ecio en soli a io. Los c i e ios undamen ales pa a con igu- a una ca e a son el ipo de c édi o (c édi os hipo- eca ios o no) y el ipo de deudo (pe sonas ísicas o pymes, po que es más complicado que se ans- mi an den o de una ca e a pa icipaciones en sin- dicados a compañías más g andes). Con ca ác e adicional se p ocu a que no exis a una excesi a concen ación de deudo es en una misma á ea geo- g á ica y que la ca e a enga un olumen su icien e de c édi os en condiciones semejan es que jus i i- que que el comp ado enga un equipo en España dedicado a la ges ión de la ca e a. Una ez con igu ada la ca e a, los aseso es de la en idad inancie a p esen an a po enciales in e so- es un ease ciego (es deci , sin iden i ica al en- dedo ) con los da os esenciales de la ca e a, pa a sondea su in e és en pa icipa en la ope ación. En caso de es a in e esados, susc ibi án un acue do de con idencialidad o NDA (non disclosu e ag eemen ) con o me al modelo de con a o p opo cionado po la en idad inancie a, pa a así ene acceso a la in o mación disponible de la ca e a en un da a oom i ual (no malmen e a a és de In alinks o simila , o median e en ega de un da a ape con in o mación en caso de se pocos in e so es) y que el po encial comp ado pueda ealiza su audi o ía de la ca e a o due diligence. En es e da a oom se incluyen abundan es da os de la ca e a pa a que los po enciales comp ado es puedan p esen a una o e a no inculan e. Se eli- minan los da os pe sonales pa a e i a incu i en esponsabilidad bajo la no ma i a española de p o- ección de da os, y los c édi os se iden i ican po su núme o de posición en los sis emas de la en idad inancie a. Se p opo ciona in o mación sob e el sal- do i o de los c édi os y sob e los cob os his ó icos ob enidos de cada deudo . Si la ca e a es á com- pues a po un núme o limi ado de c édi os (como puede ocu i en en as de ca e as hipo eca ias), es posible inclui en el da a oom i ual copia de odos o buena pa e de los con a os de la ca e a y de las demandas de ejecución de aquellos c édi os judicializados. Sin emba go, en ca e as de c édi os sin ga an ía hipo eca ia se pueden llega a ansmi- i a ios miles de c édi os que en muchos casos no ienen una póliza o esc i u a pública que los docu- men e (descubie os en cuen a, a je as de c édi os, p és amos al consumo po impo es meno es), po lo que sólo se inclui á en el da a oom una mues a de con a os y los modelos u ilizados po la en idad inancie a pa a la con a ación de esos c édi os. Una ez ecibidas las o e as no inculan es, la en i- dad inancie a selecciona á a uno o a ios inalis as, a los que in i a á a p esen a una o e a inculan e que se á la base pa a la decisión de adjudicación de la ca e a. En e an o, se i án negociando bo ado- es del con a o de comp a en a y se acili a á in o mación adicional sob e la ca e a p opo cio- nando acceso di ec o a come ciales y ges o es de la en idad inancie a. Como es e iden e, las negocia- ciones conclui án con la selección de una o e a inculan e y la susc ipción del co espondien e con a o de comp a en a. A la ho a de adqui i una ca e a de non-pe o ming loans, los in e so es u iliza án es uc u as di e en- es dependiendo de si es án adqui iendo solamen e c édi os o ambién inmuebles. Hay que ene p e- sen e que algunos c édi os es án inme sos en p o- cedimien os judiciales de eclamación a la echa en que se p esen an los da os iniciales de la ca e a, y en e esa echa y la de cie e de la comp a de la ca e a pueden habe se p oducido adjudicaciones judiciales de inmuebles o daciones en pago de ac i- os inmobilia ios. Si el in e so solamen e es á adqui iendo c édi os, los adqui i á a a és de un ehículo domiciliado en un Es ado miemb o de la Unión Eu opea, gene- almen e en Holanda o Luxembu go, que uncio- nan como pla a o mas muy e icien es pa a es e ipo de in e siones. En cambio, si el in e so ambién es á adqui iendo inmuebles, gene almen e la al e - na i a ope a i a y iscalmen e más e icien e es su adquisición a a és de un ehículo español. 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 4722780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 47 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 48 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012 O as es uc u as más complejas, como la emisión de ce i icados de ansmisión de hipo eca o la i - ma de con a os de sub ogación de ac eedo egu- lados po la Ley 2/1994 de 30 de ma zo, sob e Sub ogación y Modi icación de P és amos Hipo e- ca ios gene almen e no se han u ilizado en el me - cado po las di icul ades p ác icas que conlle a su implemen ación, a pesa de los bene icios iscales que o ecen en la p ác ica (p incipalmen e, exen- ciones en la modalidad de Ac os Ju ídicos Docu- men ados —«AJD»— del Impues o sob e T ansmi- siones Pa imoniales y Ac os Ju ídicos Documen ados —«ITP y AJD»—). En o os casos, como adquisiciones con pago en bonos de di e en- es amos, join en u es con pa icipaciones supe- io es al 20% pa a la en idad inancie a o socieda- des conjun as que la en idad inancie a con ole o sob e las que es a enga una in luencia signi ica i a, el Banco de España puede di icul a la baja de los ac i os del balance de la ansmi en e obligando a que el ehículo consolide con la en idad inancie a. 3 · ASPECTOS MÁS RELEVANTES DE LA NEGOCIACIÓN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA 3.1 · La de e minación del obje o de la comp a en a Uno de los aspec os esenciales que debe abo da odo con a o de comp a en a es la de e minación de su obje o. Las dos al e na i as pa a un comp a- do son adqui i la plena i ula idad de los c édi os de la ca e a o an sólo las esul as o de echos eco- nómicos de i ados de la ca e a. En el p ime caso, el comp ado se sub oga en la o alidad de los de echos y obligaciones de i ados de la posición con ac ual que an e io men e os en- aba el endedo , con i iéndose en el pleno p opie- a io de los c édi os en e a cualesquie a e ce os 5 . Con o me al égimen gene al del Código Ci il espa- ñol, es a cesión plena de la posición con ac ual del ac eedo en un con a o de inanciación equie e del consen imien o del co espondien e deudo , si bien es p ác ica habi ual que en la g an mayo ía de los con a os banca ios celeb ados con pa icula es y pequeñas y medianas emp esas los deudo es au o- 5 Según el a ículo 1528 del Código Ci il, la en a o cesión de un c édi o comp ende la de odos sus de echos acceso ios, como la ianza, hipo eca, p enda o p i ilegio. icen en el momen o de la i ma del con a o al ban- co pa a cede lib emen e su posición con ac ual. En cambio, en con a os de inanciación sindicados suele con ene se un égimen más de allado pa a la cesión con equisi os no an laxos, po lo que se equie e un análisis más de allado en la due diligence de la ope ación. Es os mayo es equisi os pa a la cesión y el hecho de que no siemp e se es é ans- mi iendo una pa icipación de con ol en el sindica- o de los inanciado es (po lo que el comp ado debe ía busca el consenso del es o de miemb os del sindica o pa a oma decisiones espec o del cob o de los c édi os) hacen que las cesiones de pa icipaciones en sindicados sean ope aciones más singula es que se analizan caso po caso y que no suelan inclui se en las cesiones «en masa» de ca e- as de c édi os hipo eca ios o c édi os sin ga an ías. Además, en la cesión plena de la posición con ac- ual es necesa io no i ica al deudo la cesión eali- zada undamen almen e pa a e i a pagos libe a o- ios al an e io i ula , mi iga el iesgo de compensación de c édi os y e i a esponsabilida- des de i adas de la no ma i a de p o ección de da os, al y como se desa olla á en el apa ado 3.5. Si el comp ado op a po la adquisición de las esul- as, es a ope ación no equie e del consen imien o del deudo co espondien e 6 , ya que se a a de un pac o exclusi amen e en e comp ado y endedo po el que és e ansmi e a aquél odas las can ida- des que consiga cob a de los c édi os de la ca e a. En pa alelo a ese con a o de comp a en a se cele- b a un con a o de ges ión en el que se de allan las p ác icas y polí icas que el endedo debe á segui pa a op imiza los endimien os de la ca e a. El endedo no suele asumi comp omiso de ga an i- za cualquie ipo de en abilidad de la ca e a, con la inalidad de des incula se de los iesgos o bene i- cios de la ca e a ( ue sale) y da de baja el ac i o en su balance. Como el i ula «nominal» de los c édi- os con inúa siendo el endedo , y gene almen e no se á necesa io ansmi i al comp ado da os pe so- 6 El a ículo 1112 del Código Ci il sien a la egla gene al de que los de echos de c édi o son ansmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pac ado lo con a io. La doc ina más au o izada ambién sos iene que «no exis e, pues, en nues o Código Ci il da o no ma i o alguno que si a pa a apoya la esis de que la no i icación de la cesión al deudo cedido sea elemen o cons i u i o del supues o de hecho de la ansmisión del c édi o del ceden e al cesiona io; an es bien, odo lo con a io» (F. Pan- aleón P ie o: «Cesión de c édi os», en Nue as en idades, igu as con ac uales y ga an ías en el me cado inancie o, Mad id, 1990, pág. 221). 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 4822780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 48 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 49 ARTÍCULOS nales de los deudo es pa a la ges ión de la ca e a, no es p eciso no i ica al deudo la cesión ealizada (los c édi os se iden i ica ían an solo median e núme os de egis o en los sis emas del endedo ). Es a ausencia de publicidad de la ope ación y la simpli icación de los equisi os o males son algunas de las azones que a o ecen es e ipo de ope acio- nes de cesión de las esul as, si bien no son ecuen- es en la p ác ica po que el endedo aspi a a des- incula se o almen e de los c édi os (sin conse a siquie a una i ula idad «nominal» eniendo que hace el on ing al comp ado ) y po que el comp a- do suele p e e i ges iona di ec amen e la ca e a (pudiendo aplica polí icas más ag esi as que las que el endedo suele es a dispues o a asumi ) y e i a los iesgos de oposición de compensaciones de c édi os po los deudo es en e al endedo y los iesgos concu sales de con usión de las esul as en la masa ac i a del endedo en caso de un hipo é ico concu so de és e. Po eso es más habi ual que nos encon emos con ope aciones de en a de la i ula- idad plena de una masa de c édi os hipo eca ios o sin ga an ía. En consecuencia, a lo la go de es e a í- culo nos cen a emos en el análisis de los aspec os p ác icos de es as ope aciones de en a de la i ula- idad plena de una ca e a de c édi os. Una ez decidida la es uc u a de la ope ación que comp ado y endedo desean lle a a cabo, o o aspec o undamen al pa a de ini el obje o del con- a o es de e mina los c édi os adqui idos y los de echos acceso ios que se ansmi en. A es os e ec- os es necesa io de ini una echa de co e pa a la ca e a, que suele se el cie e de un imes e. Así, las can idades cob adas o de engadas en elación con los c édi os de la ca e a a pa i de la echa de co e co esponde án al comp ado , mien as que las cob adas con an e io idad co esponde án al endedo . Pa a que el comp ado pueda ealiza su análisis económico de la ca e a, los da os p opo - cionados pa a la due diligence an e e idos a dicha echa de co e, y si media cie a dis ancia empo al en e la echa de co e y la echa de cie e de la comp a en a, a eces se p opo cionan da os ac ua- lizados a una echa in e media. En e las can idades cob adas o de engadas desde la echa de co e se incluyen no sólo el p incipal e in e eses y comisio- nes de los c édi os, sino ambién los bienes adjudi- cados o adqui idos en pago de los c édi os, las cos- as judiciales que puedan co esponde y las can idades pagadas po las asegu ado as bajo las pólizas de segu o de los bienes que ga an icen los c édi os en caso de que el banco haya sido designa- do como bene icia io. La o a echa cla e del con a o de la comp a en a es la echa de e ec os o echa de e ec i idad, que es aquella desde la que el comp ado se con ie e a odos los e ec os en i ula de los c édi os. En las comp a en as de ca e as de c édi os el comp ado asumi á desde la echa de e ec os o de e ec i idad oda la esponsabilidad po la ges ión de la ca e a. Hay algunos comp ado es que p e ie en e o ae esa echa a la úl ima de ac ualización de los da os de los c édi os, pa a así pode inclui esa ci a en la comunicación a los deudo es e in o ma les del sal- do de los c édi os en la echa en la que el comp a- do de iene i ula de la ca e a a odos los e ec os. La de e minación de los c édi os obje o de la com- p a en a se comple a anexando al con a o (aunque más ecuen emen e median e un CD que las pa es deposi an an e no a io) los da os undamen ales que pe mi en su iden i icación. Un da o esencial es el saldo i o de cada c édi o a la echa de co e (y, en su caso, a la de ac ualización) incluyendo, en caso de que los sis emas in o má icos del endedo lo pe mi an, el desglose en e p incipal, in e eses, comisiones y gas os judiciales o de o o ipo. También se acompaña a la in o mación de cada c é- di o la iden idad de su i ula y los da os que pe - mi an localiza le. En ope aciones de cesión de ca - e as de c édi os hipo eca ios los p ocedimien os de ecupe ación se cen an en la ejecución del inmue- ble hipo ecado, pe o en las ca e as de c édi os sin ga an ía los da os de con ac o del deudo cedido cob an especial impo ancia pa a que el comp ado pueda inicia sus eclamaciones y se puedan p ac- ica los emplazamien os judiciales. No obs an e, dados los ecuen es cambios de domicilio de algu- nos deudo es, los endedo es suelen acili a a los comp ado es los úl imos da os de que disponen sin ga an iza que sean co ec os (es deci , sin o ece ga an ías de que en la echa de e ec i idad se pueda localiza al deudo con esos da os). Si los c édi os se encuen an ga an izados, el com- p ado pedi á que se iden i iquen las ga an ías eales y pe sonales de cada c édi o. En el caso de ga an ías eales, se debe á indica el o den de p elación o an- go de cada ga an ía y, pa a ga an ías hipo eca ias, los da os de insc ipción. El endedo no malmen e in en a á iden i ica las ga an ías hipo eca ias po e e encia a las no as simples de los inmuebles que se adjun en al con a o, aunque el comp ado aspi a a que se le ga an ice que cada c édi o que comp a se encuen a ga an izado po una ga an ía hipo eca ia insc i a con el ango que igu a en la base de da os que e isó en la due diligence. 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 4922780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 49 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 50 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012 Finalmen e, es habi ual que muchos de los non- pe o ming loans que las en idades inancie as sacan a la en a se encuen en judicializados, es deci , que las en idades inancie as hayan iniciado los co espondien es p ocedimien os de eclamación pa a consegui el pago de sus c édi os. En es os casos el comp ado pedi á que se iden i ique el núme o de cada p ocedimien o y el ibunal an e el que se sus ancia és e, así como los abogados y p o- cu ado es a ca go del p ocedimien o y sus da os de con ac o. La negociación en e las pa es puede lle- a a que se incluyan en el con a o de comp a en- a o os da os que pe mi an la iden i icación de los c édi os, si bien los que se han elacionado an e- io men e son los más habi uales y los que se inclu- yen en la mayo ía de las ope aciones. Po úl imo, el endedo aspi a a inclui en el con- a o de comp a en a un exposi i o o una decla a- ción del comp ado en la que se indique que és e ha ealizado una due diligence de la ca e a de c édi- os, po lo que, a ándose de una en idad especia- lizada en la ges ión y ecob o de non-pe o ming loans, debe ía habe podido de ec a e o es mani- ies os o inconsis encias en la documen ación p o- po cionada po el endedo , lo que educi ía sus posibilidades de éxi o en una eclamación an e el endedo po e o es en la in o mación suminis a- da. También se in en a deposi a an e no a io un DVD que incluya oda la in o mación de la due dili- gence que se puso a disposición del comp ado , y el endedo solici a inclui una mani es ación del comp ado de que, as la due diligence ealizada, a la echa de e ec i idad de la comp a en a no iene conocimien o de e o es o de ec os que supongan un incumplimien o de las decla aciones y ga an ías que el endedo ealiza en el con a o de comp a- en a. Al igual que sucede en muchas ope aciones de comp a en a, es a mani es ación y las e e en- cias a la due diligence del comp ado suelen se uno de los caballos de ba alla de la negociación. 3.2 · El p ecio y la ges ión de la ca e a en el pe íodo in e medio El p ecio de las comp a en as de non-pe o ming loans debe se ijo y ce ado, po que el endedo no quie e e se expues o a los iesgos de la ca e a, pa a así pode comple a una ue sale que le pe - mi a da de baja el ac i o en su balance y egis a el ing eso de la en a en su cuen a de esul ados. O a cues ión se á que, en caso de icios en alguno de los c édi os endidos, el endedo enga que p ocede a su saneamien o, pe o és e es consecuen- cia del égimen de esponsabilidad habi ual en una comp a en a, y no de que el endedo pe manezca expues o a los iesgos de la ca e a endida 7 . Po o a pa e, el comp ado ampoco que á cele- b a una en a en globo de las p e is as en el a ícu- lo 1532 del Código Ci il, en las que se esponde de la en a del odo en gene al, sin que el endedo se obligue al saneamien o de cada una de las pa es endidas, sal o en caso de e icción o icios que a ec en al odo o a la mayo pa e de lo endido. Así, en las comp a en as de non-pe o ming loans, el endedo esponde á po cada uno de los c édi os que incumpla las decla aciones y ga an ías, una ez supe ada la anquicia que las pa es puedan pac a . En las ope aciones de comp a en a de non-pe o - ming loans cuyo olumen lo pe mi a ( undamen al- men e en las comp a en as de c édi os hipo eca- ios, en las que el núme o de c édi os ansmi idos es in e io al de las en as de c édi os sin ga an ía y las pa es o malizan esc i u as indi iduales de cesión de cada c édi o o de cada g upo de c édi os que se encuen en ga an izados po inmuebles ubi- cados en la misma comunidad au ónoma), las pa - es asignan un p ecio indi idualizado a la comp a- en a de cada c édi o, lo que acili a la insc ipción de la cesión en los Regis os de la P opiedad co es- pondien es y es ablece una base pa a de e mina la esponsabilidad del endedo en caso de icios ela i os a dicho c édi o. El p ecio pac ado po las pa es en el con a o de comp a en a no suele co esponde se con la can i- dad e ec i amen e pagada po el comp ado . La ca e a es un conjun o de c édi os « i os», que no han pe manecido en es ado de congelación en e la echa de co e y la echa de e ec i idad. Du an e ese pe íodo el endedo hab á con inuado ges ionando la ecupe ación de los c édi os de la ca e a con o - me a sus p ocedimien os habi uales, po lo que la si uación de algunos de ellos puede habe cambia- 7 A modo de ejemplo, un endedo debe á esponde po saneamien o de icios si el saldo i o de alguno de los c édi os ansmi idos es in e io al que igu e en el CD de da os, po se inco ec o uno de los elemen os en los que el comp ado un- damen ó su decisión de comp a. Sin emba go, si siendo co ec- o ese saldo i o, el endedo ga an iza además al comp ado que pod á ecupe a un de e minado po cen aje de dicho saldo i o y asume esponsabilidad en caso con a io, no pod á deci - se que ese endedo ha comple ado una ue sale po que no ha p ocedido a la ansmisión sus ancial de los iesgos y bene icios de la ca e a. 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 5022780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 50 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 51 ARTÍCULOS do con espec o a la que enían a la echa de co e, que es la que de e mina el p ecio que paga el com- p ado . Así, puede que algunos deudo es hayan pagado en me álico la o alidad o pa e de sus c édi os. Si es os con inuasen en si uación de incumplimien o, se ansmi i án los c édi os y el endedo en ega á al comp ado las can idades cob adas (no malmen- e median e educción de la can idad en e ec i o que el comp ado paga po la comp a en a) dedu- ciendo unos cos es de ges ión y cob o, que suelen co esponde se con las can idades que el endedo debe paga a sus ges o es y le ados po los abajos ealizados pa a consegui el cob o. Po el con a io, si el deudo ha abonado las can i- dades adeudadas has a «pone se al día» en el pago de su c édi o, se p oduce una eac i ación po la que es e c édi o deja de se un non-pe o ming loan y uel e a una si uación de iesgo no mal en la con abilidad del endedo , po lo que ni al ende- do le in e esa ansmi i lo, ni al comp ado le sue- le in e esa comp a lo 8 . Así, es e c édi o se exclui ía de la ca e a mino ándose el p ecio a paga en una can idad que pac en las pa es, que debe ía es a en unción del p ecio indi idual del c édi o o del p e- cio medio pagado po la ca e a. De mane a simila , si se hubie a p oducido una e inanciación de un c édi o de la ca e a (en endida como una nue a inanciación concedida po el banco con nue as condiciones y ga an ías que se des ina a salda el c édi o an e io que o maba pa e de la ca e a), es e c édi o debe á exclui se de la comp a en a, po que al habe sido amo izado con la nue a inanciación ya no exis e. Asimismo, puede habe se p oducido una no ación modi ica i a de las condi- ciones del c édi o, que puede inclui qui as o la concesión de pe íodos de ca encia al deudo . En es e úl imo caso las pa es no malmen e exclui án el c édi o de la ca e a, con la consiguien e educ- ción del p ecio de la comp a en a. Como consecuencia de la ges ión de la ca e a am- bién puede ocu i que el endedo se adjudique bienes muebles o inmuebles, ya sea como conse- cuencia de los p ocedimien os de ejecución hipo e- 8 A un in e so opo unis a no malmen e no le in e esa á adqui i una inanciación a la go plazo en si uación de cumpli- mien o po la que end ía de echo a pe cibi pagos pe iódicos accionados, po que es e no es su negocio. Del mismo modo, el banco puede en en a se a iesgos epu acionales si ansmi- e a un in e so opo unis a una inanciación cuyo deudo acaba de hace un es ue zo económico pa a pone se al día. ca ia, de la aba de emba gos en los c édi os sin ga an ía eal o de daciones en pago. En es os casos, los bienes adjudicados ambién debe ían ansmi- i se al comp ado . No obs an e, en las comp a en- as de c édi os sin ga an ía el olumen de ac i os adjudicado es muy bajo, y a eces el in e so soli- ci a su exclusión de la ca e a po que no le com- pensa económicamen e ins ala en España una in aes uc u a pa a la ges ión y adminis ación de un núme o educido de ac i os adjudicados. En las comp a en as de ca e as de c édi os hipo e- ca ios la in ención del comp ado es hace se con la i ula idad del inmueble pa a su pos e io en a a e ce os, po lo que siemp e es a á in e esado en que se le ansmi an los ac i os adjudicados. Esa ansmisión du an e el pe íodo in e medio suele ealiza se, o bien median e una en a di ec a del inmueble po el endedo al comp ado , o median- e una cesión de ema e. La adjudicación y la cesión de ema e se analiza án con mayo de alle en el apa ado 5, ela i o a la ejecución de los c édi os de la ca e a. Además, en odos los casos de adjudica- ción de inmuebles las pa es debe án alo a los iesgos de sucesión de emp esa 9 . 9 La sucesión de emp esa es á egulada en el a ículo 44 del Es a u o de los T abajado es («ET»), modi icado po la Ley 12/2001, de 9 de julio, así como po la Di ec i a 2001/23/CE, de 12 de ma zo. Recien emen e, po i ud de la ap obación del Real Dec e o-ley 3/2012, de 10 de eb e o, de medidas u gen es pa a la e o ma del me cado labo al, se de ogó el apa ado 11 del a ículo 51 del ET, que ecogía un supues o especial de suce- sión de emp esa en caso de en a judicial, pese a lo cual sigue siendo de aplicación la egulación de la sucesión de emp esa es ablecida, con ca ác e gene al, en el ci ado a ículo 44 ET. Con o me a es e p ecep o, cuando el bien ansmi ido sea una en idad económica con iden idad p opia, es deci , una emp esa, un cen o de abajo o una unidad p oduc i a au ónoma (po ejemplo, un ho el, una na e indus ial, un cen o come cial, e c.), se conside a á, a los e ec os labo ales, que exis e sucesión de emp esa, de al mane a que el adqui en e que con inúe en la ac i idad emp esa ial se sub oga á en los de echos y obliga- ciones labo ales y de Segu idad Social del emp esa io an e io , incluida la esponsabilidad po las deudas pendien es (si bien el a ículo 149.2 de la Ley Concu sal («LC») es ablece que el juez pod á aco da que el adqui en e no se sub ogue en la pa e de los sala ios o indemnizaciones an e io es a la enajenación que sea asumida po el FOGASA), y se e á obligado a man ene la elación labo al de los abajado es con a ados po el an e io emp esa io. La ju isp udencia ha in e p e ado en sen ido amplio el equisi o de la con inuidad en la ac i idad. En la p ác ica, el iesgo de sucesión de emp esa es mayo cuan o más amplia sea la ex ensión de la hipo eca pac ada en la esc i u a de cons i u- ción, especialmen e si alcanza a los elemen os necesa ios y su i- cien es pa a con inua la ac i idad emp esa ial (edi icios, ma e- iales indus iales, maquina ia, bienes muebles, u illaje, e c.). Po an o, es ecomendable egula en el con a o de comp a- en a aspec os ales como (i) si el endedo iene obligación de adjudica se odos los inmuebles en e la echa de co e y la 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 5122780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 51 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 52 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012 Finalmen e, hay que eseña que algunos comp a- do es solici an al endedo la i ma de un con a o de ges ión pa a que és e con inúe ges ionando la ca e a con o me a sus p ác icas habi uales du an e los 2 o 3 meses siguien es a la i ma del con a o de comp a en a, pa a e i a « acíos» en la ges ión mien as el in e so oma con ac o y se amilia iza con la ca e a adqui ida. 3.3 · P incipales decla aciones y ga an ías del endedo El con a o de comp a en a incluye un conjun o de decla aciones y ga an ías del endedo que con i- gu an el núcleo esencial de la esponsabilidad asu- mida po es e en elación con los c édi os ansmi- idos. Si alguna de es as decla aciones y ga an ías ue a inco ec a o alsa espec o a algún c édi o, és e se conside a á de ec uoso y esul a án de apli- cación las sanciones que se desc iben en el apa a- do siguien e. En e las decla aciones y ga an ías del endedo de una ca e a de non-pe o ming loans no malmen e se inclui á que los c édi os ansmi idos exis en y son legí imos en el momen o de la cesión, lo que cons- i uye el égimen mínimo de esponsabilidad que asume, con ca ác e gene al y sal o pac o en con- a io, el ceden e de un c édi o con o me al a ículo 1529 del Código Ci il y el a ículo 348 del Código de Come cio españoles. Po an o, el comp ado gene almen e no acep a á ebaja ese égimen míni- mo y que el c édi o se le ansmi a como dudoso, sal o que es é comp ando una ca e a de baja cali- dad compues a en su mayo pa e po c édi os alli- dos. También esponde á habi ualmen e el ende- do si el c édi o se ex ingue con pos e io idad a la cesión en i ud de la oposición po el deudo al comp ado de una compensación po un c édi o con a el endedo an e io a la no i icación al deu- do de la ansmisión de la ca e a. El comp ado no malmen e solici a que se incluya una decla ación del endedo consis en e en que las obligaciones de i adas de los c édi os de la ca - e a son exigibles o, en o as palab as, que su cum- plimien o puede se exigido con o me a sus p o- echa de e ec i idad o si puede eludi es a adjudicación, (ii) quién debe, en su caso, de ende an e el juzgado la inexis encia de sucesión de emp esa, y (iii) quién hace en e a las obligacio- nes labo ales que se pudie an de i a , en su caso, de ales adju- dicaciones. pios é minos. Es a decla ación es bas an e más p oblemá ica en De echo español, pues o que algu- nos de los é minos de los con a os banca ios son suscep ibles de mode ación po los ibunales, y o os pod ían esul a inaplicados po es os. Po an o, a eces la decla ación de exigibilidad se sus- i uye po la de que los c édi os son suscep ibles de eclamación o ejecución con sujeción a lo p e is o en las leyes. En e las decla aciones y ga an ías habi uales am- bién se incluye que los c édi os son lib emen e dis- ponibles po el endedo , sin necesidad de consen- imien o del deudo cedido, y que no exis en ca gas, g a ámenes o de echos de e ce os, de mane a que, una ez pe eccionada la comp a en a, el comp ado de end á i ula pleno de los c édi os de la ca e a. También se suele decla a que los c é- di os ansmi idos se encuen an en si uación de incumplimien o po su co espondien e deudo , y que no exis e obligación de abona al deudo dispo- siciones de ondos adicionales bajo dicho c édi o. El endedo no esponde de la sol encia del deu- do cedido, pe o sí es habi ual que se incluya una decla ación sob e el olumen de c édi os cuyos deudo es es én en concu so. Se a a de una in o - mación ele an e pa a el comp ado que a ec a a la ecupe ación de su c édi o, an o en el impo e como en el plazo de ecob o. En ca e as de c édi- os hipo eca ios, cuyo olumen es meno , se puede inclui un anexo que de alle de mane a indi idua- lizada qué deudo es es aban en concu so a la echa de co e y, en su caso, a la echa de ac ualización de los da os, de mane a que si algún deudo es u ie a en concu so a esas echas y no se hubie a iden i i- cado, su c édi o se á de ec uoso. En ca e as de c é- di os sin ga an ía, con un olumen de ope aciones muy supe io , es más habi ual ija un po cen aje de deudo es en concu so, y esul a án de ec uosos aquellos c édi os cuyos deudo es es én en concu so a la echa de co e o a la echa de ac ualización de los da os po encima del po cen aje ijado en la decla ación. O a mani es ación undamen al es la exac i ud y e acidad de los da os de los c édi os suminis ados po el endedo . Apa e de la iden i icación de los c édi os señalados en el apa ado 3.1, ambién se solici a que se incluya una elación de los cob os his ó icos de la ca e a que pe mi a alo a al com- p ado el pe il de iesgo de los deudo es cedidos. En e oda esa in o mación des aca el saldo i o de los c édi os. Si és e ue a e óneo o el deudo pudie a opone al comp ado un de echo de com- 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 5222780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 52 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 53 ARTÍCULOS pensación con c édi os que enga en e al ende- do que esul en en una educción del saldo i o, el c édi o a ec ado se conside a á de ec uoso. Una cues ión que se negocia con ecuencia en los con a os de comp a en a es la esponsabilidad asumida po el endedo espec o de los c édi os li igiosos cuyos deudo es eje ci en el e ac o legal p e is o en el a ículo 1535 del Código Ci il espa- ñol. Pa a pode calib a el ni el de esponsabilidad asumido po el endedo , es p eciso delimi a p i- me o qué se en iende po un c édi o li igioso a los e ec os del con a o de comp a en a. No odo c é- di o eclamado judicialmen e es un c édi o li igioso a los e ec os del a ículo 1535 del Código Ci il, es deci , un c édi o cuyo deudo pueda ex ingui la deuda pagando al cesiona io el p ecio de la cesión inc emen ado en el in e és legal y las cos as den o de los nue e días na u ales siguien es al momen o en que conoció el p ecio de la cesión. Aunque no se a a de una cues ión comple amen e pací ica en la doc ina, el T ibunal Sup emo 10 y la doc ina más au o izada 11 han delimi ado y es ingido el con- cep o de c édi o li igioso. Un c édi o li igioso es aquel que, «habiendo sido eclamada judicialmen e la decla ación de su exis- encia y exigibilidad po su i ula , es con adicho o negado po el demandado, y p ecisa de una sen en- cia i me que lo decla e como exis en e y exigible» 12. Es deci , al iempo de la cesión debe exis i un p o- ceso ela i o al de echo cedido en el que el deman- dado haya compa ecido y haya con es ado a la demanda. Aunque es e pun o es cues ionado po au o es como Ga cía Can e o o Na a o, o os au o- es como Pan aleón (y ambién pa ece in e i se así de la ju isp udencia del T ibunal Sup emo) sos ie- nen que en la con es ación a la demanda el deudo 10 SSTS de 14 de eb e o de 1903, 8 de ab il de 1904, 4 de eb e o de 1952, 16 de diciemb e de 1969 y 31 de oc ub e de 2008. 11 En e o os, J. M. Man esa y Na a o: Comen a ios al Código Ci il español (Tomo X, Volumen I), Mad id, 1969 (6.ª edición), págs. 589-598; J. Cas án Tobeñas: De echo Ci il Español Común y Fo al (Tomo III – De echo de obligaciones), Mad id, 1992 (11.ª edición), págs. 392-395; J. L. Na a o Pé ez: La cesión de c édi- os en el De echo ci il español (Capí ulo XXII: La cesión del c édi- o li igioso), Có doba, 1998, págs. 315-338; G. Ga cía Can e o: Comen a ios al Código Ci il y Compilaciones Fo ales – A ículos 1445 a 1541 del Código Ci il (Tomo XIX), Mad id, 1991, págs. 752-764; y J. Ma sal Guillame : «Re ac o de c édi o li igioso. Na u aleza ju ídica. Qué debe en ende se po c édi o li igioso (Comen a io a la Sen encia de 31 de oc ub e de 2008 [RJ 2008, 5810])», Cuade nos Ci i as de Ju isp udencia Ci il (Fascículo 81), 2009, págs. 1093-1107. 12 STS de 16 de diciemb e de 1969. cedido debe opone excepciones de ondo. Es deci , pa a que el e ac o legal del a ículo 1535 del Códi- go Ci il sea aplicable, no bas a que el demandado haya con es ado a la demanda oponiendo sólo una o a ias excepciones p ocesales ni que haya p eclui- do el ámi e de con es ación a la demanda po que el demandado no haya compa ecido o con es ado en plazo. Con la me a oposición de excepciones o - males, no se es a ía cues ionando la exis encia o legi imidad del c édi o. La no ma ampoco es de aplicación si, al iempo de la cesión, el p oceso sob e la exis encia o exigibili- dad del c édi o ha e minado po sen encia i me, po desis imien o, caducidad de la ins ancia o an- sacción. De igual modo, la no ma no se ía aplicable si, al iempo de la cesión, hubie a ac uaciones judi- ciales pa a hace e ec i o el c édi o pe o aún no se hubie a con es ado a la demanda, o si el plazo de con es ación hubie a expi ado y el c édi o es u ie a en ase de ejecución o zosa (po ejemplo, con echa de subas a ijada). Es e úl imo supues o (p o- ceso en ases más a anzadas de ejecución sin que el deudo haya con es ado a la demanda) es el que se p esen a de mane a más habi ual en e los non-pe - o ming loans cedidos. Así las cosas, el eje cicio del e ac o legal po el deudo en la en a de c édi os li igiosos iene a se un supues o excepcional, ya que no odos los c é- di os eúnen las ca ac e ís icas pa a se e dade a- men e conside ados como li igiosos y, aun eunién- dolas, pa ece di ícil que un deudo que se encuen a en mo a, que es á siendo obje o de un p ocedimien o de ejecución y que no ha podido pac a con el banco una e inanciación de su deuda con qui as o espe as, aya a se capaz de euni en nue e días na u ales el p ecio pagado po el com- p ado , más el in e és legal y las cos as. Po ello, y an e la posibilidad de que la no asunción de es a esponsabilidad enga un impac o nega i o en el p ecio de la ca e a, los endedo es en ocasiones asumen es e iesgo. De es e modo, sólo en el caso de que un deudo eje ci e de mane a e ec i a el e ac o legal y pague al comp ado el impo e co espondien e, el c édi o se conside a ía de ec- uoso, aplicándose las sanciones con ac uales que se desc ibi án en el apa ado 3.4. 3.4 · C édi os de ec uosos: saneamien o de icios Las pa es pac an en el con a o de comp a en a un égimen de esponsabilidad del endedo po c é- di os de ec uosos e incumplimien o de obligaciones 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 5322780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 53 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 60 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012 o me al a ículo 671 LEC y pos e io men e cede al e ce o su condición de adjudica a io). Po an o, se puede habla de «cesión de ema e» y de «cesión de adjudicación», aunque no exis e di e encia p ác- ica ele an e en e ellas 24 y en es e a ículo se u ili- za á el é mino «cesión de ema e» pa a e e i nos a ambas. Po o o lado, aunque la cesión de ema e se o ma- liza algún iempo después de la subas a, la p uden- cia aconseja que ya en ella el ejecu an e anuncie públicamen e su olun ad de puja ese ándose su de echo de cede el ema e a un e ce o, y que es a ese a se haga cons a exp esamen e en el ac a de la subas a, y odo ello con independencia de que e ec i amen e se consume o no esa cesión, ya que es una acul ad pe ec amen e enunciable. El anuncio en la subas a, además de ene ele ancia a e ec os iscales —como e emos—, posibili a que la cesión e ec i amen e se lle e a cabo después y si e pa a conju a cualquie iesgo de i ado de un anuncio ex empo áneo. En cambio, si el anuncio no se hace en la subas a, sino pos e io men e, cabe la posibilidad de que el juzgado, en unción del c i- e io que aplique, no pe mi a su ealización. Exis e una laguna legal en cuan o al plazo disponi- ble pa a la ealización de la cesión de ema e. En su día, la egla decimoquin a del a ículo 131 de la Ley Hipo eca ia concedía al ac eedo ejecu an e un pla- zo de ocho días pa a ealiza la cesión de ema e. Sin emba go, es a egla ue de ogada con la en ada en igo de la LEC de 2000, y lo cie o es que ac ual- men e no exis e no ma alguna que es ablezca un plazo pa a cede el ema e. An e es a laguna legal, hab á que es a al plazo que cada uno de los juzga- dos conceda al ejecu an e pa a que pueda cede el ema e (no malmen e suele se el mismo plazo de ein e días, a con a desde el día siguien e a la cele- b ación de la subas a, concedido al ejecu an e po el a ículo 671 LEC pa a pedi la adjudicación). No obs an e, como la LEC no ija ningún lími e empo al pa a que el ejecu an e pueda eje ci a la acul ad de cede el ema e, en la p ác ica judicial suele admi i se que aquél pueda cede el ema e aun cuando haya anscu ido el plazo con e ido al e ec o 25 —incluso aunque no haya anunciado en la 23 En es e sen ido se exp esan, po odas, las SSTS de 18 de ab il de 1987 [RJ 1987 2714] y de 5 de ma zo de 2009 [RJ 2009 1632] y el AAP de Las Palmas de 22 ab il de 2010 [JUR 2011 11016]. 24 En es e sen ido se p onuncia el AAP Balea es de 12 de eb e- o de 2003 [AC 15 2003] de 12 de eb e o, que echaza que el subas a ni en el subsiguien e plazo del a ículo 671 LEC su in ención de cede el ema e—, siemp e que el sec e a io judicial no haya dic ado el dec e o de adjudicación 26, cuyo es imonio (que expide el sec e a io cuando el dec e o de iene i me) es el ac o ju ídico asla i o de dominio del bien inmue- ble y el í ulo bas an e pa a la insc ipción en el Regis o de la P opiedad del dominio del bien en a o del adqui en e (a s. 670.8 y 674.1 LEC). La cesión de ema e se o maliza median e la com- pa ecencia —a la que alude el a ículo 647.3 LEC— del endedo (ceden e del ema e) y del comp ado de la ca e a o de un e ce o designado po és e (cesiona io del ema e) an e el sec e a io judicial. Sólo a pa i de ese ac o, en el que el cesio- na io debe á acep a exp esamen e la cesión, an o és a como la acep ación su i án e ec os en el p o- ceso de ejecución. Con odo, no es in ecuen e que algunos sec e a ios judiciales sus i uyan la compa- ecencia po la concesión a las pa es de un ámi e esc i o pa a la o malización de la cesión en un pla- zo de e minado (no malmen e, no supe io a diez días), ámi e que hace las eces de dicha compa e- cencia (iden idad de equisi os y de e ec os). Es p ác ica habi ual que, a la ho a de o maliza la cesión (en la compa ecencia o en el ámi e esc i o), el endedo (ceden e del ema e) apo e una ca a de pago en la que mani ies e que p e iamen e ha pe cibido del comp ado (cesiona io del ema e) una can idad de e minada en concep o de p ecio de la cesión de ema e. La expe iencia demues a que con la apo ación de esa ca a de pago se suele ejecu an e deba necesa iamen e cede el ema e en el plazo de ein e días concedido po el a ículo 671 LEC pa a solici a la adjudicación, pudiendo hace lo con pos e io idad: «En conse- cuencia, si la ley p ocesal no es ablece plazo alguno ni se indica en ella que el de echo a cede el ema e deba eje ci a se den o del mismo plazo concedido al ejecu an e pa a pedi la adjudica- ción, no exis e mo i o alguno pa a denega que, como se solici a en el caso de au os, se ins e la adjudicación del bien con ese a de la acul ad de cede el ema e, de mane a que una y o a acul ad se eje ci en sucesi amen e». 25 Con odo, el AAP de Las Palmas de 22 ab il de 2010 [JUR 2011 11016] decla a que «ningún obs áculo exis i ía en que se dic a a au o de adjudicación a a o del ac eedo que desea luego cede el ema e o “adjudicación” (p ecisamen e pa a co a oda posibilidad de que el bien sea libe ado y busca un comp ado segu o pa a el de echo) y se p oduje a, ul e io men e, la ap oba- ción de la cesión del de echo a un e ce o po au o dis in o al de ap obación de la adjudicación (ya que aunque en la p ác ica se suele hace la adjudicación di ec amen e a a o del cesiona io, como aquí sucedió, el a . 647.3 LEC no impide que se haga una cesión del ema e en momen o pos e io a la adjudicación o al de ap obación del ema e)». 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 6022780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 60 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 61 ARTÍCULOS ene po cumplimen ado el equisi o es ablecido po el a ículo 647.3 LEC. No obs an e, en casos aislados, algunos sec e a ios judiciales equie en además la jus i icación documen al del pago del p ecio de la cesión de ema e e ec i amen e ealiza- do po el comp ado al endedo . Es a exigencia adicional es discu ida y pa ece esponde a una in e p e ación li e al del p ecep o mencionado excesi amen e o zada, ya que aquél no impone la apo ación de es e documen o como medio único de p ueba de la ealización del pago, pudiendo se su icien e la p esen ación de la ca a de pago del endedo -ceden e. Sin pe juicio de lo an e io , dada la dispa idad de c i e ios, es con enien e con- sul a y con i ma an es de la subas a y de la cesión de ema e el c i e io de cada juzgado. A es os e ec os hay que ene en cuen a que el p ecio de la cesión de ema e es un concep o di e en e al del p ecio del ema e o adjudicación. El p ecio del ema e es el impo e de la puja ealizada po el en- dedo en la subas a cuando esul a se el mejo pos- o , y el p ecio de la adjudicación es el impo e po el que el endedo la solici a cuando no hay pos o- es. En cambio, el p ecio de la cesión de ema e es el impo e que ecibe el endedo (ceden e del ema e) del comp ado o e ce o (cesiona io del ema e) po la asmisión del bien que ha sido ema ado o adju- dicado a a o de aquél. El endedo y el comp ado pueden pac a ex ajudicialmen e un p ecio de cesión de ema e supe io (a modo de sob ep ecio), in e io o igual al p ecio del ema e o adjudicación. Debe ene se en cuen a que el p ecio eal po el que el endedo ealice la cesión es algo ajeno al p oce- dimien o judicial y que en nada incide en el p ecio del ema e o adjudicación, pues al juzgado le son ajenas las elaciones en e endedo y comp ado , de mane a que, en su caso, es e acue do ex ajudi- cial no a lo a ía en el p oceso judicial 27. La cesión de ema e es la al e na i a más bene icio- sa pa a el endedo desde el pun o de is a iscal 28, 27 A a o , id. en la doc ina, en e o os, J. Mon e o A oca: La ejecución de la hipo eca inmobilia ia, op. ci ., pág. 950. En la ju isp udencia, po odos, el AAP de Las Palmas de 22 ab il de 2010 [JUR 2011 11016]. 28 Exis en dudas en elación con la ibu ación en el IVA de las ope aciones de cesión de ema e, ya que la doc ina de la Di ec- ción Gene al de T ibu os ha sido oscilan e en es e sen ido. Sin emba go, es impo an e des aca que el T ibunal Sup emo ha esuel o ya sob e es e asun o en sus sen encias de 5 de julio de 2005 y de 1 de diciemb e de 2011, en endiendo que las ope a- ciones de cesión de ema e deben encuad a se den o de la ac i idad c edi icia de las en idades inancie as y concluyendo, ya que no iene que adjudica se el inmueble como paso p e io a su ansmisión al comp ado y e i a ibu a po la adquisición del inmueble. La opción po la cesión de ema e puede ambién esul a bene iciosa pa a el comp ado , ya que le pe mi i ía aho a se la ibu ación po la modalidad de AJD del ITP y AJD sob e una e en ual cesión de c édi os con ga an ía hipo eca ia (la cesión de ema e pe - mi e al adqui en e adjudica se di ec amen e los ac i os sin que medie una p e ia adquisición del c édi o suje a a ibu ación). Sin pe juicio de lo an e io , en ambos casos, an o en comp a en a di ec a como en cesión de ema e, el comp ado debe á ibu a po la adjudicación del inmueble según es a quede suje a al Impues o sob e el Valo Añadido («IVA») y a AJD o a la modalidad T ans- misiones Pa imoniales One osas («TPO») del ITP y AJD 29. 5.2 · La incidencia del concu so sob e los p ocedimien os de eclamación O o aspec o a conside a po endedo y comp a- do en las en as de ca e as es la incidencia que puede ene la si uación concu sal de los deudo es de los c édi os de la ca e a ansmi ida. Los e ec os de la decla ación de concu so sob e los p ocedi- mien os de eclamación en e a un de e minado deudo es án egulados en los a ículos 50 a 56 de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concu sal («LC») 30. En lo que espec a a los p ocedimien os decla a i- os (en e los que hab ía que inclui , a los e ec os de es e a ículo, el p ocedimien o o dina io, el jui- cio e bal y el p ocedimien o moni o io), la LC p ohíbe que se puedan inicia nue as eclamacio- nes con a el deudo una ez que haya sido decla- ado en concu so (a . 50 LC), si bien pe mi e la po lo an o, que se ex iende la exención de ac i idades inan- cie as (a ículo 20.Uno.18.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciem- b e, del Impues o sob e el Valo Añadido) a las ope aciones de cesión de ema e e ec uadas po en idades inancie as. 29 La ibu ación pa a el comp ado depende á de la ipología del bien inmueble ansmi ido y de la condición como suje o pasi o del IVA que pueda deduci se la o alidad del IVA sopo - ado en la adquisición del comp ado (en gene al, es a á suje a al IVA y AJD la en ega de e enos, la p ime a en ega de edi i- caciones y la segunda en ega de edi icaciones come ciales y, en cambio, es a á suje a a TPO la segunda en ega de i iendas). 30 A la echa de conclusión de es e a ículo, la edacción igen- e de es os p ecep os es la que les ue dada po la Ley 38/2011, de 10 de oc ub e, de e o ma de la Ley 22/2003, de 9 de julio, Concu sal, que in odujo impo an es no edades en es a ma e ia. 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 6122780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 61 30/11/12 15:1630/11/12 15:16 62 Ac ualidad Ju ídica U ía Menéndez / 33-2012 con inuación de las que ya es én en cu so has a que ecaiga sen encia i me (a . 51 LC). Po lo que se e ie e a los p ocedimien os de ejecu- ción común u o dina ia, no pod án inicia se nue os desde la echa de decla ación de concu so y debe- án suspende se los ya iniciados. En es os úl imos el juez del concu so puede aco da el alzamien o y cancelación de los emba gos abados (a . 55 LC). En cuan o a los p ocedimien os de ejecución hipo- eca ia, la decla ación de concu so (sea o no i me) compo a la suspensión de los ya iniciados (incluso aunque ya es u ie an publicados los edic os de la subas a), que solo pod án eanuda se cuando el juez del concu so decla e que los bienes hipo eca- dos no es án a ec os o no son necesa ios pa a la con inuidad de la ac i idad p o esional o emp esa- ial del deudo (a . 56 LC). Po su pa e, pa a inicia una nue a ejecución hipo- eca ia sob e bienes a ec os a la ac i idad del deu- do —de las que necesa iamen e conoce á el juez me can il del concu so— hab á que espe a a que (i) se ap uebe un con enio que no a ec e al de echo de ealización o zosa de la ga an ía o (ii) anscu a un año desde la decla ación de concu so sin que se haya iniciado la ase de liquidación. Con odo, pese a la decla ación de concu so, pod án ins a se an e los jueces ci iles de p ime a ins ancia nue as ejecuciones hipo eca ias sob e bie- nes no a ec os a la ac i idad del deudo has a la ape u a de la ase de liquidación, ya que es a com- po a una ejecución colec i a, en la que solo la adminis ación concu sal end á la condición de pa e ejecu an e y los ac eedo es indi iduales es a- án some idos, en cuan o al modo de ealización de los bienes y al cob o de sus c édi os, a lo p e is o en el plan de liquidación que se ap uebe al e ec o. En el caso de sociedades indus iales o que se dedi- can a la p oducción de bienes y equipos, se á no - malmen e más di ícil encon a bienes no a ec os a su ac i idad, y la decisión sob e su condición de bien a ec o co esponde á al juez del concu so. Po an o, pa a e i a iesgos (de inadmisión po al a de compe encia obje i a del juzgado o de suspen- sión de la ejecución de un bien a ec o) es con e- nien e pedi al juez del concu so que se p onuncie sob e el ca ác e o no a ec o del bien an es de ini- cia una ejecución hipo eca ia. Po úl imo, al ma gen de los p ocedimien os de eje- cución, la LC con empla es mé odos al e na i os de ealización y ansmisión de los bienes hipo eca- dos del concu sado con p e ia au o ización judicial y en cualquie momen o del concu so, como son la en a di ec a, la subas a (judicial o ex ajudicial) y la cesión en o pa a pago (en a o del ac eedo o de un e ce o po él designado). Es a úl ima ó mula, aun- que ya enía siendo admi ida en la p ác ica, ha sido in oducida exp esamen e en el a ículo 155.4 LC 31 po la Ley 38/2011, de 10 de oc ub e, de e o ma de la LC, y gua da analogías ele an es con la acul ad de cede el ema e a un e ce o econocida al ejecu- an e en sede de ejecución singula , o eciendo a endedo y comp ado posibilidades simila es en el ámbi o del concu so a las que p opo ciona dicha cesión de ema e ue a del concu so. 31 En la edacción dada po la Ley 38/2011, de 10 de oc ub e, el a ículo 155.4 LC eza: «4. La ealización en cualquie es ado del concu so de los bienes y de echos a ec os a c édi os con p i ilegio especial se ha á en subas a, sal o que, a solici ud de la adminis ación concu sal o del ac eedo con p i ilegio especial den o del con enio, el juez au o ice la en a di ec a o la cesión en pago o pa a el pago al ac eedo p i ilegiado o a la pe sona que él designe, siemp e que con ello quede comple amen e sa is echo el p i ilegio especial, o, en su caso, quede el es o del c édi o econocido den o del con- cu so con la cali icación que co esponda. Si la ealización se e ec úa ue a del con enio, el o e en e debe á sa is ace un p ecio supe io al mínimo que se hubiese pac ado y con pago al con ado, sal o que el concu sado y el ac eedo con p i ilegio especial mani es asen de o ma exp esa la acep ación po un p ecio in e io , siemp e y cuando dichas ealizaciones se e ec úen a alo de me cado según asación o icial ac ualizada po en idad homologada pa a el caso de bienes inmuebles y alo- ación po en idad especializada pa a bienes muebles. La au o ización judicial y sus condiciones se anuncia án con la misma publicidad que co esponda a la subas a del bien y de e- cho a ec o y si den o de los diez días siguien es al úl imo de los anuncios se p esen a e mejo pos o , el juez ab i á lici ación en e odos los o e en es y aco da á la ianza que hayan de p es a ». 22780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 6222780_Ac Ju idica_33_cs6.indd 62 30/11/12 15:1630/11/12 15:16