Fe nando Sole Toscano
P o eso . Uni e sidad de Se illa.
E
l año

se ha ce ado con un
éco d en p ocesos judiciales
de ejecución hipo eca ia, más
de

.

, según es imación de la
Agencia Negociado a de P oduc os
Banca ios. Es a ci a iene a con i-
nua una se ie ascenden e de

.

ejecuciones en

, más de

.

en

y casi

.

en

. De ás de
es os núme os hay o as an as ami-
lias a las que, después de habe pe di-
do su hoga , aún espe a un la go cal-
a io.
No es án muy lejos los iempos en
que se concedían hipo ecas po has a
el

% del alo de comp a de los in-
muebles, hipo ecas con las que no
sólo se adqui ía un nue a p opiedad,
sino que igualmen e se ían pa a pa-
ga los muebles, coches, iajes, e c. Al
calo de unos bajos ipos de in e és y
con encidos de que los p ecios de la
i ienda nunca deja ían de subi ,
bancos y asado es, jun o a inmobi-
lia ias y cons uc o as (po supues o
con la complicidad de polí icos de
uno y o o colo ), se con i ie on en
g andes aliados en la misión de abul-
amien o de los p ecios. Como hemos
comen ado, in ladas asaciones ani-
maban a la concesión de hipo ecas
incluso po encima del alo de com-
p a en a, según una ó mula bene i-
ciosa pa a odos, pues en muchos ca-
sos has a el comp ado ap o echaba
los bene icios iscales del p és amo
hipo eca io (es deci , el dine o que le
pagamos en e odos) pa a la adquisi-
ción de bienes di e en es del inmue-
ble.
Lo que ha pasado desde en onces
es is emen e conocido. En la c isis
ac ual, en buena pa e debida a los
excesos debidos a un c ecimien o de
ines ables cimien os, cada ez son
más las amilias
con di icul ades
pa a llega a in de
mes. El año

nos dejó

,

millo-
nes de pa ados y un

,

% de hoga es
españoles i iendo
po debajo del um-
b al de la pob eza.
De ahí las miles de
ejecuciones hipo e-
ca ias de los úl i-
mos años, y las que
aún end án que
llega .
Si bien es du o pa a cualquie a-
milia el en en a se a un p oceso de
ejecución hipo eca ia, donde con la
casa que pie de se des anecen sus es-
ue zos e ilusiones, la legislación hi-
po eca ia española lo hace aún más
c uel. Aunque se enda el inmueble
en subas a pública, el ejecu ado aún
end á que paga la di e encia en e el
alo de subas a y su deuda hipo eca-
ia. M ás aún la Ley de Enjuiciamien-
o Ci il es ablece que si la subas a
queda desie a, el banco puede que-
da se el inmueble po el

% de su
alo de asación, y po supues o aún
puede segui eclamando al ejecu ado
la deuda pendien e.
Se en ende á con un ejemplo ima-
ginado. Un ciudadano adquie e una
i ienda en

po

.

eu os.
En el momen o de la esc i u a ya ha
pagado

.

eu os a la inmobilia-
ia, po lo que le bas a ía con una hi-
po eca de unos

.

eu os. Pe o
esul a que una semana an es de la es-
c i u a, le llega la asación «indepen-
dien e», y asomb ado descub e que
su i ienda ya « ale» nada menos que

.

eu os. «¿No quie es que e
p es emos los

.

eu os?».
«Homb e, pues… ¡cla o que sí!, con
eso puedo amuebla la casa y cambia
de coche sin an o apu o». Así que

.

eu os de hipo eca, po su-
pues o a

o

años. Cuando es
años después es e buen homb e se
queda en pa o y se iene que en en-
a a una ejecución hipo eca ia, su
deuda asciende a

.

eu os. Jun-
o al emba go y desahucio, la i ien-
da sale a subas a pública en

. De
nue o, llega aquel asado «indepen-
dien e» que i mó los

.

eu os,
pe o aho a esul a que asa el inmue-
ble en

.

eu os. La subas a que-
da desie a y el banco se adjudica la
casa po

.

eu os (dine o que no
iene que paga ), eclamando aún

.

eu os al ejecu ado. En esu-
men, haciendo núme os muy g ose-
os:
• Cuando el ejecu ado liquide su
deuda hab á pagado (a la inmobi-
lia ia y al banco) más de

.

eu os con in e eses y no iene
casa.
• El banco había p es ado

.

eu os, pe o ha ecupe ado más de

.

. ¿En onces pie de

.

eu os? No, po que iene una casa
que in en a á ende po odos
los medios al p óximo clien e que
llegue a pedi una hipo eca. Cual-
quie eu o que consiga po es a
casa es pu a ganancia.
POLÍTICA & ECONOM ÍA
ACONTECIMIENTO98
5
La si uación de las hipo ecas en España
Así se las gas an nues os bancos.
En una si uación de aumen o de p e-
cios (o al menos es abilidad) no ocu-
en es os p oblemas, pues el p opie-
a io puede ende la i ienda an es
de en en a se a la ejecución hipo e-
ca ia, pe o cuando los p ecios no de-
jan de baja cada ez son más los ciu-
dadanos que no pueden salda su
deuda con la en a del inmueble. El
siguien e g á ico, de o ocasa.es,
mues a la e olución del p ecio de la
i ienda, po me o cuad ado, desde
máximos en sep iemb e de

(

.
 €
/m²), has a
inales de

(

.
 €
/m², lo que
supone un descen-
so del

% desde
máximos). No son
pocos los in o mes
que p e én que la
caída se acele e en

.
En un in o me
de oc ub e de

,
S anda d & Poo ’s
es imaba que el

%
de las i iendas hi-
po ecadas en España alían menos
ac ualmen e que la deuda pendien e,
y que si el p ecio de la i ienda con-
inúa cayendo es e po cen aje puede
llega ácilmen e al

%. ¿Quién es
culpable de es a si uación? En mu-
chos casos, los hipo ecados ue on
imp uden es, asumiendo iesgos
cuya si uación económica desacon-
sejaba. Pe o en es o ue on animados
po oda la indus ia inmobilia ia y
especialmen e po los bancos, que al
in y al cabo son los p o esionales del
c édi o, y debe ían ambién ene
cie a esponsabilidad sob e el dine-
o que p es an. Y ambién debe ían
da explicaciones las agencias de a-
sación, eó icamen e independien es,
que pa ecen asa siemp e en bene i-
cio de la banca, al alza cuando con-
iene da c édi o y a la baja cuando
hay que limi a lo.
Tal como es á hoy en día la ejecu-
ción hipo eca ia en España, odo el
peso cae sob e el ejecu ado, el sis e-
ma es á mon ado pa a que el banco,
al inal, siemp e gane. Y si el banco
ose, ya end á el Gobie no a p es a -
le dine o, pe o al ciudadano siemp e
se le exigi á que pague has a el úl i-
mo eu o. La si uación no es así en
o os países ce canos. En F ancia, la
«ley de la segunda opo unidad», de

, egula la condonación judicial
de las deudas de las pe sonas ísicas
median e la liquidación del pa imo-
nio. También en Ingla e a y Es ados
Unidos es á con emplada la dación
en pago, es deci , la anulación de la
deuda median e la en ega del in-
mueble. En Alemania y Po ugal, po
o a pa e, exis e la posibilidad de
condonación pa cial de la deuda en
caso de deudo es «de buena e». En
España, la dación en pago es á con-
emplada po la Ley Hipo eca ia,
pe o no es obliga o ia pa a los ban-
cos, que sólo la acep an cuando en
imposible ecupe a el p és amo.
F en e a

.

ejecuciones hipo e-
ca ias, en

sólo se p oduje on,
según es imaciones, en e

.

y

.

daciones en pago en nues o
país.
Con ecuencia apa ecen inicia i-
as legisla i as pa a egula la dación
en pago en España. El pasado mes de
diciemb e ue CiU quien p esen ó al
Cong eso de los Dipu ados una mo-
ción que ecogía a ias medidas an e
su «p eocupación po el inc emen o
de los p ocesos de ejecución de p és-
amos hipo eca ios y de las conse-
cuencias sociales y económicas que
de ello se de i an». El Gobie no acep-
ó es udia algunas de las p opues as,
pe o echazó la más impo an e, la
que es ablecía la dación de la i ien-
da en pago de la
o alidad de la
deuda hipo eca-
ia. El M inis o
de Fomen o, José
Blanco, con com-
pe encias en Vi-
ienda, mos aba
su echazo a la
dación en pago
«po que no se
puede pone en
pelig o a las ins-
i uciones inan-
cie as españo-
las». Ins i uciones inancie as a las
que se les sol a on

.

millones
de eu os, pe o no se les exigen medi-
das de p o ección a los ciudadanos.
¿Dónde queda nues o de echo a
«dis u a de una i ienda digna y
adecuada»? Po supues o que la p o-
piedad no es el único modo de dis-
u a de una i ienda digna, pe o si
se nos concede al de echo debemos
pode eje ce lo con cie as ga an ías.
Al menos los pode es públicos pod ían
a a al ciudadano igual que a una
emp esa en concu so de ac eedo es,
que en la p ác ica puede hace bo ón
y cuen a nue a, liquida sus deudas y
empeza desde ce o. ¿Po qué la a a
es mucho más du a con las pe sonas
ísicas que se en en an a una ejecu-
ción hipo eca ia?
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POLÍTICA & ECONOM ÍA
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