La vivienda social de la zona norte de Granada y sus posibilidades frente al problema actual de la vivienda. La zona norte de granada como caso de estudio

323
ASTRÁGALO. Cul u a de la A qui ec u a y de la Ciudad, 38 (2025). ISSNe: 2469-0503
A ibu ion-NonComme cial-Sha eAlike. A icle
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14
Recei ed: 04/11/2024 | App o ed: 05/04/2025
LA REGENERACIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL COMO
ALTERNATIVA AL PROBLEMA ACTUAL DE LA VIVIENDA. LA
ZONA NORTE DE GRANADA COMO CASO DE ESTUDIO1 /
REGENERATION OF SOCIAL HOUSING AS AN ALTERNATIVE
TO THE CURRENT HOUSING PROBLEM. THE NORTHERN
AREA OF GRANADA AS A CASE STUDY / REGENERAÇÃO
DE MORADIAS SOCIAIS COMO UMA ALTERNATIVA PARA
O ATUAL PROBLEMA HABITACIONAL. A ÁREA NORTE DE
GRANADA COMO UM ESTUDO DE CASO
Ra ael de Lacou
Uni e sidad de G anada
dlac[email p o ec ed] 0000-0002-2569-2440
RESUMEN
La in es igación pa e del caso de es udio de la Zona No e de G anada median e una e isión de
los c ecimien os expe imen ados y de los modelos de desa ollo que p oduje on una
ans o mación de la ciudad sin p eceden es du an e la segunda mi ad del siglo XX. Es as
ac uaciones de nue os ba ios, lle adas a cabo po las inicia i as pública y p i ada, es aban
encaminadas a esol e el p oblema de la i ienda de la época. El es udio de los p ocesos y de las
necesidades de ealojo ha pe mi ido analiza las espues as que se die on a los enómenos
mig a o ios y demog á icos, así como la incidencia que han enido sob e la ealidad social de los
ba ios. Además de p o undiza sob e los aspec os ipológicos y mo ológicos, se ha es udiado la
impo ancia que u ie on los ins umen os de plani icación disponibles en la época. Una ez
a ado el caso de es udio, se plan ea el p oblema ac ual de la i ienda conside ando odos los
ac o es que in e ienen en su complejidad. A pa i de la obse ación de los modos de u ilización
y de ap opiación de los espacios habi ables, es posible en ende los compo amien os
con empo áneos en elación con los modos de habi a . Todos es os es udios pe mi en con empla
posibilidades de ac uación, en conc e o, median e la adecuación de las i iendas de ba ios
1 Es e ex o es p oduc o del P oyec o de In es igación “La i ienda social de la Zona No e de G anada. Recupe ación
a qui ec ónica y u bana; opo unidades de desa ollo sos enible” (UGR.22-04 - Zona No e), inanciado po la Sec e a ía
Gene al de Vi ienda de la Conseje ía de Fomen o, A iculación del Te i o io y Vi ienda de la Jun a de Andalucía, según
esolución de la con oca o ia pa a 2022 pa a la concesión de ayudas, en égimen de concu encia compe i i a, a uni e -
sidades públicas andaluzas pa a el desa ollo de p oyec os de in es igación en las ma e ias compe encia de la Sec e a ía
Gene al de Vi ienda.
La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
324 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
deg adados pa a soluciona el p oblema ac ual del acceso a la i ienda. Especí icamen e, se abo da
la opo unidad de o ien a las pa a jó enes, log ando una ecupe ación a qui ec ónica, una
egene ación u bana y una e i alización social de es os ba ios. En de ini i a, apelando al ca ác e
emancipa o io de la i ienda colec i a masi a pa a la sociedad.
Palab as cla e: i ienda social, colec i idad, egene ación u bana, p oblemá ica habi acional,
planeamien o u banís ico.
ABSTRACT
The esea ch begins wi h he case s udy o he No he n Zone o G anada h ough a e iew o he
g ow h expe ienced and he de elopmen models ha p oduced an unp eceden ed ans o ma ion
o he ci y du ing he second hal o he 20 h cen u y. These new neighbou hood p ojec s, ca ied
ou by public and p i a e ini ia i es, we e aimed a sol ing he housing p oblem o he ime. The
s udy o he p ocesses and needs o eloca ion has allowed us o analyse he esponses gi en o
mig a o y and demog aphic phenomena, as well as he impac hey ha e had on he social eali y o
he neighbou hoods. In addi ion o del ing in o he ypological and mo phological aspec s, he
impo ance o he planning ins umen s a ailable a he ime has been s udied. Once he case s udy
has been deal wi h, he cu en housing p oblem is aised, conside ing all he ac o s ha in e ene
in i s complexi y. F om he obse a ion o he modes o use and app op ia ion o habi able spaces,
i is possible o unde s and con empo a y beha iou s in ela ion o ways o li ing. All o hese
s udies allow us o conside possibili ies o ac ion, speci ically by adap ing housing in un-down
neighbo hoods o sol e he cu en p oblem o access o housing. In pa icula , hey add ess he
oppo uni y o a ge hese a eas o young people, achie ing a chi ec u al es o a ion, u ban
egene a ion, and social e i aliza ion o hese neighbo hoods. In sho , hey appeal o he
emancipa o y na u e o mass housing o socie y.
Keywo ds: social housing, communi y, u ban egene a ion, housing p oblems, u ban planning.
RESUMO
A in es igação baseia-se no es udo de caso da Zona No e de G anada a a és de uma e isão do
c escimen o i ido e dos modelos de desen ol imen o que p oduzi am uma ans o mação sem
p eceden es na cidade du an e a segunda me ade do século XX. Es as ações em no os bai os,
le adas a cabo po inicia i as públicas e p i adas, isa am a esolução do p oblema habi acional
da época. O es udo dos p ocessos e necessidades de deslocalização pe mi iu analisa as espos as
dadas aos enómenos mig a ó ios e demog á icos, bem como o impac o que i e am na ealidade
social dos bai os. Pa a além de ap o unda os aspe os ipológicos e mo ológicos, es udou-se a
impo ância dos ins umen os de planeamen o disponí eis na época. Uma ez discu ido o
es udo de caso, ap esen a-se o p oblema habi acional a ual, conside ando odos os a o es que
in e êm na sua complexidade. A pa i da obse ação dos modos de u ilização e ap op iação
dos espaços de con i ência é possí el comp eende os compo amen os con empo âneos em
elação aos modos de i e . Todos es es es udos pe mi em pensa em possí eis ações,
p incipalmen e na adap ação de habi ações em bai os deg adados pa a esol e o a ual
p oblema de acesso à habi ação. Em pa icula , é abo dada a opo unidade de chega a es es
bai os, alcançando a es au ação a qui e ônica, a egene ação u bana e a e i alização social
a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 325
des es bai os. Em suma, apelando à na u eza emancipa ó ia da habi ação cole i a em massa
pa a a sociedade.
Pala as-cha e: habi ação social, comunidade, egene ação u bana, ques ões de habi ação, planeamen o
u bano.
1. LA VIVIENDA SOCIAL DE LA ZONA NORTE DE GRANADA. CONTRIBUCIÓN
A LA TEMÁTICA RESIDENCIAL, ENFOQUE Y METODOLOGÍA
El p oblema de la i ienda en España, más allá de su ca ác e es uc u al, ha ido e olucionando
según las ci cuns ancias que le ue on a ec ando en dis in os momen os has a llega a una compleja
si uación, ca ac e izada hoy po la di icul ad de acceso, la escasez de o e a y los ele ados p ecios
an o de comp a como en égimen de alquile . La si uación ac ual, ma izada po las azones co-
yun u ales conc e as que han ido apa eciendo en las úl imas décadas, puede enma ca se en un
eco ido his ó ico común en el pano ama nacional du an e la segunda mi ad del sigloXX, aunque
con pa icula idades p opias según de e minados ámbi os.
Con el in de encon a posibles al e na i as a un p oblema gene al an acucian e como el
de la i ienda hoy, se o ece es a apo ación, que pa e de un caso de es udio conc e o, el de la
Zona No e de G anada. Las peculia idades de su su gimien o y pos e io c ecimien o, las ans-
o maciones expe imen adas, su elación con los ins umen os u banís icos, su epe cusión
u bana y la e olución de las p oblemá icas sociales, hacen de es e ámbi o un labo a o io idóneo
pa a el es udio his ó ico de los modelos de compo amien o esidencial masi o y pa a el análisis
de los e ec os sociales de i ados. T as la co espondien e con ex ualización y ca ac e ización del
ámbi o, se conside a suscep ible pa a ensaya en él posibles soluciones de egene ación que puedan
con e i se en al e na i a al p oblema ac ual de la i ienda, conc e amen e aquellas soluciones
en ocadas hacia el acceso a la i ienda pa a de e minados sec o es de la población que hoy en día
ienen eno mes di icul ades pa a ello.
De es a mane a, con es a con ibución se p e ende analiza el po encial del caso de es udio de
la Zona No e pa a p oduci conocimien o o ien ado a gene a nue as posibilidades de u ilización
de un pa que esidencial que pe mi a su ecupe ación pa a da acceso a la i ienda en la ac ualidad.
Es e obje i o se enma ca den o de las líneas de in e ención di igidas a esol e si uaciones habi a-
cionales desde la eac i ación y conside ación de colec i os ulne ables y des a o ecidos en el acceso
a la i ienda, aunque ambién den o de aquellas líneas de in e ención sob e edi icios de i ienda
colec i a localizados en ba iadas de i ienda masi a cons uidas en el siglopasado, poniendo en
alo su ecupe ación y a on ando e os inno ado es en elación con los nue os modos de con-
i encia y de habi a . Se p e ende así llena de con enido y alo un posicionamien o de ecu-
pe ación en e a las ac uaciones de i ienda nue a, con el in de aleja se de pos u as especula i as
que ag a an los desequilib ios sociales desde plan eamien os es ic amen e inmobilia ios2.
Desde es as o ien aciones in es igado as, se cons uyen las bases concep uales con las que
es ablece una conexión en e los enómenos his ó icos y las p oblemá icas ac uales. Además, la
2 Es as líneas emá icas son las p io i a ias en la con oca o ia de la Sec e a ía Gene al de Vi ienda de la Conseje ía de
Fomen o, A iculación del Te i o io y Vi ienda de la Jun a de Andalucía, en la que se enma ca el p oyec o de in es igación
Zona No e.
La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
326 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
con ibución se apoya en es udios y expe iencias ecien es sob e egene ación u bana, i ienda
social y modos de habi a . En e ellos cabe señala los es udios sob e la i ienda social eu opea desde
mediados del sigloXX y su co espondien e compa a i a al caso español (Moya 2008), la selección
de modelos con empo áneos eu opeos en el sigloXXI (Espegel, Cáno as y Lapue a 2022), así como
in es igaciones sob e la in e ención en ba iadas esidenciales obsole as (Ga cía y Vale o 2016). Se
ocaliza en cómo su gie on es os ba ios, y se plan ea como cues ión cen al si es posible e e i la
si uación de aislamien o o ma ginalidad que su en. Po an o, la casuís ica conc e a de la Zona No e
se ha analizado desde el análisis del compo amien o his ó ico de su gimien o y ans o mación,
den o de un con ex o de ace camien o p og esi o eu opeo y español, pensada pa a pode se aplica
sob e el ámbi o al e na i as que esuel an las p oblemá icas conc e as y que enga capacidad de
gene a conocimien o asladable a o os ámbi os. El es udio se ha cen ado en el pe iodo conc e o
que aba ca undamen almen e desde la segunda mi ad del sigloXX y se han empleado pa a ello
bases de in o mación planimé ica, documen ación his ó ica, da os cuan i a i os y cuali a i os,
es os úl imos a a és de abajo de campo, en e is as y colabo ación con asociaciones ecinales.
Respec o al caso de es udio, la me odología ha consis ido en la ealización de búsquedas biblio-
g á icas, localización de ejemplos esidenciales y selección de modelos de in e és que con ibuyan
a explici a las ans o maciones u banas. La in o mación ob enida se ha ac ualizado con oma
de da os, abajo de campo in si u, eelabo ación g á ica y planimé ica, elabo ación de ichas, así
como con análisis compa a i os e iden i icación del es ado en que se encuen an los conjun os esi-
denciales. Pa a es a labo se ha con ado con la ayuda de asociaciones de las ba iadas, de población
local e ins i uciones uni e si a ias, además de la consul a de indicado es poblacionales y da os es-
adís icos sob e la Zona No e. Asimismo, ha sido p eciso con ex ualiza los ins umen os locales
de plani icación du an e el pe iodo de es udio y consul a las uen es bibliog á icas que aba caban
las ans o maciones u banas en a chi os municipales, e is as de a qui ec u a de la época y ca a-
logación en publicaciones monog á icas y guías de a qui ec u a con empo ánea.
Pa a es ablece los c i e ios de selección de los ejemplos es udiados, se han ealizado es udios
compa a i os a pa i de iajes a o os conjun os equipa ables empo ales y socioespaciales en o as
ciudades de Andalucía: Málaga, Có doba y Se illa. La iden i icación y el análisis de c ecimien os
simila es en las ba iadas de Ciudad Ja dín, Palma-Palmilla y Ca e e a de Cádiz, en Málaga, las del
Sec o Su de Có doba, o las de Pino Mon ano y el Polígono Su de Se illa, han con ibuido a una
mejo ca ac e ización del desa ollo y de la p oblemá ica de la Zona No e de G anada, a la ez que
ha pe mi ido encon a pun os en común sob e las posibilidades de eu ilización de es os conjun os
a pa i de la obse ación sob e los modos de uso y ap opiación de los espacios habi ables.
2. EL CASO DE LA ZONA NORTE DE GRANADA ANTE EL PROBLEMA DE LA
VIVIENDA EN LA SEGUNDA MITAD DEL SIGLO XX
La solución que pudo da se al p oblema de la i ienda du an e la segunda mi ad del sigloXX en
Eu opa en gene al, su gido undamen almen e po la llegada a las ciudades de población p oceden e
del ámbi o u al, ha de e minado los modelos u banos eu opeos de c ecimien o de pe i e ias. Así
sucedió ambién en las ciudades españolas y, con sus p opias peculia idades, en las andaluzas. Los
enómenos mig a o io y demog á ico obliga on a da espues as ápidas median e la cons ucción
de nue os alojamien os y es os nue os ba ios p oduje on una ans o mación con una expansión
u bana sin p eceden es.
a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 327
Re isando la ayec o ia del caso de G anada, desde las p ime as ope aciones de desa ollo
en los años cincuen a del siglopasado has a las ac uaciones pos e io es de conjun os esidenciales
en nue os ba ios de la Zona No e, se comp ende el signi ica i o papel que jugó la adminis ación
pública an o la cen al como la au onómica ya en el pe iodo democ á ico, así como la p og esi a
labo , pos e io men e, que ue adqui iendo la inicia i a p i ada. Con es a e isión es posible
iden i ica los p incipales obs áculos que su gie on pa a log a sus obje i os: la al a de ecu sos
económicos y las limi aciones écnicas y cons uc i as. Es a e isión his ó ica pe mi e a oja
pe spec i a pa a de ec a los acie os y e o es en consonancia con la si uación ac ual y la ealidad
social. Es a e isión pe mi e, igualmen e, islumb a algunas posibilidades pa a da espues a a la
p oblemá ica ac ual del acceso a la i ienda a a és de la egene ación de es os ba ios.
El enómeno demog á ico ya se había mani es ado en la p ime a mi ad del sigloXX, expe-
imen ando un al o c ecimien o poblacional. En conc e o, du an e las p ime as cua o décadas
la ciudad de G anada dobló su población has a los 150.000 habi an es (Egea 2009), aunque ese
inc emen o ue abso bido den o de su lími e u bano, que se man enía casi inal e ado desde el
sigloXIX (Isac 2010). En la segunda mi ad del sigloXX, sin emba go, la si uación cambia ía: las
nue as i iendas ans o ma ían po comple o el paisaje u bano a ec ando al con o no de la ciudad
y su elación con el medio na u al median e la inse ción de nue as ba iadas en el encla e e i o ial
de la ega ci cundan e, con la que la ciudad se había encon ado siemp e inculada. Se p odujo así
un desa ollo u bano median e modelos de plani icación ex ensi o pa a albe ga una población
que a inales de los años se en a alcanzó los 250.000 habi an es, ci a que se ha man enido p ác-
icamen e has a hoy3 (Bosque 1988). La i ienda social de esas décadas no solo con o ma ía la
pe i e ia u bana, sino que le imp imi ía el ca ác e a la ciudad y su consecuen e elación con el
á ea me opoli ana. Analizando ese pe iodo se pueden encon a los ac o es que explican la p o-
blemá ica ac ual de la i ienda en es os ba ios, ca ac e izados po la exclusión social, pob eza
es uc u al y ma ginación.
Las espues as pa a log a más alojamien o en e al c ecimien o demog á ico y los mo imien os
mig a o ios del campo a la ciudad se esol ie on has a 1950 con ope aciones plani icadas de e o ma
in e io , incluidas las su agadas po la inicia i a p i ada. En e ellas hab ía que inclui la ape u a
ia ia en el cen o his ó ico de la G an Vía de Colón, como eje a e ial cla e pa a la ciudad, desa ollado
en e 1895 y 1898 pa a la bu guesía, con capi al p oceden e de la indus ia del azúca que se había
implan ado en la ega, una ez que se ex endió el cul i o de la emolacha4. También, a modo de ci -
cun alación, el Camino de Ronda se había concebido como plan de ensanche y e o ma in e io pa a
mejo a el sis ema de comunicación de la ciudad, des inado inicialmen e a i ienda ob e a. Si bien se
plani icó du an e los años ein e y se u banizó en la década de los años ein a, se colma a ía en los
años sesen a y se en a con edi icación en al u a y ipología de bloque en “H” en con inuidad con la calle.
En los años ein e y ein a del sigloXX su gie on nue os ba ios des inados a las clases medias
bajo la legislación de Casas Ba a as5, gene almen e esuel os con ipología de i ienda uni amilia .
En e ellos es a ían el ba io de Fíga es, que se le an ó en las a ue as po el su oes e con i iendas
adosadas en hile a, y la colonia de ho eli os de Belén, que se si uaba jun o al ba io del Realejo con
3 Fuen e: INE (censos, pad ón) y Fundación BBVA-I ie.
4 Los c ecimien os de G anada median e la i ienda social deben en ende se desde la elación de la ciudad con la ega, lo
que hoy en día es su á ea me opoli ana, g acias a una ed de an ías implan ada en aquellos comienzos del sigloXX.
5 La p ime a Ley de Casas Ba a as da a de 1911 y la segunda de 1922, aplicada median e la polí ica de i iendas pa a las
clases medias du an e la dic adu a de P imo de Ri e a de 1923 a 1929 (Reinoso 2010 72-80).

La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
328 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
i iendas exen as. Aho a bien, es as ac uaciones no e an su icien es pa a a ende el c ecimien o
poblacional, que había pasado de unos 100.000 habi an es en 1925 a los 150.000 en 1943, lo que
p o ocaba que ba ios his ó icos como el Albaicín se encon a an conges ionados y que la población
con menos ecu sos e minase desplazándose hacia las cue as de la pa e al a de la ciudad.
En los comienzos de la posgue a, el p oblema de la i ienda pasó a con e i se en un asun o
nacional cada ez más acucian e y p ueba de ello son las in o maciones ecogidas a mediados
del siglo en las p incipales e is as especializadas de la época, como la Re is a Nacional de
A qui ec u a6. El p oblema consis ía en la al a de alojamien o pa a la población ob e a y en las
pésimas condiciones de habi abilidad, hacinamien o y salub idad de las escasas que exis ían. Las
espues as nacionales espondían a es a si uación con un en oque p o agonizado inicialmen e po
la in e ención pública (Samb icio y Sánchez Lamp ea e 2007).
Las soluciones que se o ecie on en los años cincuen a pa a esol e el dé ici de i iendas de
la población ob e a en la ciudad de G anada, concen ada mayo i a iamen e en cue as, llega ían
de la inicia i a pública, apoyada pun ualmen e en con adas in e enciones de la inicia i a p i ada,
como se explica más adelan e. Es os p ime os ba ios se con e i ían en los p ime os ejemplos
de i ienda social a g an escala y no espondían a una lógica de c ecimien o u bano diseñado po
el planeamien o7, sino a espues as de eme gencia an e si uaciones de ca ás o e sob e enidas. A
la la ga esul a ían de e minan es pa a en ende los p incipales ocos de c ecimien o en los años
sesen a y se en a, ompiendo el equilib io en e la ciudad y su e i o io ci cundan e has a p o oca
la desapa ición del paisaje ag ícola que odeaba a la ciudad (Zu i a 2015).
En e ec o, a inales de la década de los cincuen a, los núcleos más impo an es de i iendas
sociales, al ma gen de o as ac uaciones aisladas como Haza G ande, se localizaban en el ámbi o
conocido como la Chana po el no e y en el ba io del Zaidín po el su . Se encon aban alejados
del cen o y, con ellos, la ciudad se aden aba en la ega ocupando suelos ba a os dedicados a
uso ag ícola. Es os ba ios ue on p omo idos inicialmen e po pa ona os públicos locales de
i iendas popula es inculados al A zobispado y al Gobie no Ci il, espec i amen e8 (Isac 1994).
Pos e io men e, se ue on sumando o ganismos o iciales como la Ob a Sindical del Hoga y el
Ins i u o Nacional de Vi ienda. Los ocupan es e an mayo i a iamen e a ec ados de daños po
desas es na u ales y, en o os casos, p o enían de ba ios his ó icos como el Albaicín, que se en-
con aba muy densi icado (Ma ín y To ices 1998).
Debido a la inmedia ez con la que se debía ac ua pa a sol en a el g a e de e io o del alo-
jamien o, es os ba ios se ealiza on an eponiendo la edi icación a la u banización y sin ene
en cuen a el planeamien o. Po ello, al igual que sucedió en ba ios simila es de la época en o as
ciudades andaluzas, hubo ausencia de plani icación, al a de in aes uc u as públicas y escasez
de equipamien os (Rubio 2003, 278-319). Así, las p ime as p omociones de es os ba ios con-
emplaban ag upaciones uni amilia es y bloques de es o cua o plan as. Se des inaban a p o-
pie a ios o inquilinos de escasos ecu sos económicos que enían de pueblos de la p o incia o de
6 La Re is a Nacional de A qui ec u a a a el p oblema de la i ienda en el núme o 107, de no iemb e de 1950, incluso con
ex os edi o iales en el núme o 125 de mayo de 1952 y con localizaciones conc e as.
7 Desde comienzos de los años cincuen a y has a 1973 es u o en igo el Plan de Alineaciones de 1951, un ins umen o
pensado pa a con ola el c ecimien o de la ciudad.
8 El Pa ona o de la Vi gen de las Angus ias, inculado al A zobispado de G anada, p omo ió las p ime as ac uaciones en la
Chana. El Pa ona o de San a Adela de Vi iendas P o egidas, undado en 1947 po el Gobe nado Ci il, p omo ió las p ime as
ac uaciones en el Zaidín.
a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 329
ba ios his ó icos a ec ados po las inundaciones, como las de los años 1949 y 1955, pos e io men e
la de 1960, y po el e emo o de 1956.
La p ime a ase de i iendas en la Chana inalizó en 1956. La Ob a Sindical del Hoga , de-
pendien e del Minis e io de la Vi ienda, con inua ía con más ag upaciones, a las que le segui ían
p omociones del Sindica o de T anspo es pa a sus unciona ios y o as pa a miemb os de la Policía
A mada. El p ime núcleo del Zaidín, el de las llamadas casillas bajas, se inalizó en 1953. Las i iendas
de la segunda ase se inaliza on en 1955 y las siguien es, los g upos llamados Comandan e Valdés
y La C uzada, se inaliza on en 1957 y 1959, p omo idos po el Ins i u o Nacional de Vi ienda y
la Ob a Social de Hoga , pa a los damni icados po el e emo o de 1956. En los comienzos de los
años sesen a end ían o as p omociones de en a limi ada sub encionadas. En odas ellas exis ía
una p eocupación po la dis ibución de las i iendas y po los espacios públicos, aunque la calidad
a qui ec ónica y espacial no es u o acompañada po el ni el cons uc i o ni po una adecuada
do ación de equipamien os (Isac 2010).
Al ma gen del Zaidín y la Chana, su gie on o as p omociones pa a palia los p oblemas de la
i ienda, como Haza G ande, jun o al Albaicín, ideada pa a acoge a la población de las cue as del
Ba anco de la Zo a, a ec adas po las inundaciones de 1955. Todas es as ope aciones públicas
enían en común la u gencia de las ac uaciones en suelos alejados del núcleo u bano más cén ico,
donde sí su gi ían in e enciones más especula i as, como ue on la p olongación de la calle
Recogidas, desa ollada a pa i de 1956 con i iendas pa a la al a bu guesía, el eje de la calle Ped o
An onio de Ala cón, pa alelo al Camino de Ronda, y la p olongación de la G an Vía hacia el no e,
planeada en 1967 y culminada en 1974. De es e modo, se puede comp oba cómo la localización
con ibui ía a gene a una seg egación social en e la población con mayo es ecu sos ubicada en
ámbi os de cen alidad espec o a la más des a o ecida, que e a expulsada hacia la pe i e ia9.
A pa i de los p eceden es de los años cincuen a, la con o mación de la pe i e ia se ue
gene ando en los años sesen a con c ecimien os de i ienda social hacia la zona no e y en su
ca ác e de ma ginalidad u ie on mucho que e los ealojamien os con poblados empo ales.
El más des acado ue la Unidad Vecinal de Abso ción de la Vi gencica, le an ado en el camino de
Ma acena en 1963 po el Ins i u o Nacional de Vi ienda a a és de la Ob a Sindical del Hoga pa a
aloja a los a ec ados po las inundaciones de inales de 1962 en las cue as del Sac omon e, del
Ba anco del Abogado y del Albaicín10 (de Lacou 2024). El obje i o e a cons ui en menos de diez
meses 916 i iendas p o isionales con un sis ema de piezas p e ab icadas con o mando una ama
modula de o ma hexagonal que ein e p e aba la cue a como espacio ansi o io de adap ación
de la población de e nia gi ana desplazada. A pesa de la calidad espacial y de la ápida ejecución, lo
que con e i ía al poblado en un ejemplo muy di undido de i ienda social pa a el égimen11, enía
cie os incon enien es. El sis ema se componía de placas de ho migón p e ab icado de escaso
espeso , sin aislamien o, y es o hacía que las i iendas uesen ex emadamen e calu osas en e ano
y ías en e ano. (Figs.1 y 2).
9 Es e enómeno es común a los p ocesos de expulsión gene alizados que se han localizado en los casos de es udio que han
sido analizados en las ciudades de Se illa, Málaga o Có doba.
10 El p oyec o ue enca gado a los a qui ec os José Luis A angu en, Luis Labiano, San iago de la Fuen e, C uz López Mülle ,
Miguel Seisdedos y An onio Vallejo Ace edo.
11 La UVA de la Vi gencica ue seleccionada pa a se p esen ada, jun o a la UVA de Ho aleza, ambién de 1963, en el con-
g eso que la Unión In e nacional de A qui ec os celeb ó en 1969 en Buenos Ai es, denominado “La a qui ec u a, ac o social:
la i ienda de in e és social”.
La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
330 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
En 1967 comenzó a desaloja se el poblado y su desman elamien o comple o culminó a
p incipios de los años ochen a g acias al mo imien o ob e o y a la asociación de ecinos, muy ac i a
en el ba io12 (Ga cía y So o 2023, 1-11). Ese aslado de la población a ec ó al desa ollo de la zona
12 El análisis c í ico del p oceso de egene ación u bana en o no a la cons ucción de La Vi gencica ha sido abo dado como
una p ác ica a ís ica po Ma ía Ga cía Ruiz y And ea So o Calde ón (Ga cía y So o 2023, 1-11).
Fig. 1. Vis a aé eade
la UVA La Vi gencica.
José Luis A angu en,
Luis Labiano, San iago
de la Fuen e, C uz López
Mulle , Miguel Seisdedos,
An onio Vallejo Ace edo.
“Vi iendas en G anada”,
A qui ec u a, COAM, nº
129 (1969), pp.20-21.
Fig. 2. Plan a ipo de
i iendas de la UVA
La Vi gencica. José
Luis A angu en, Luis
Labiano, San iago
de la Fuen e, C uz
López Mulle , Miguel
Seisdedos, An onio
Vallejo Ace edo.
“Vi iendas en G anada”,
A qui ec u a, COAM, nº
129 (1969), pp.20-21.
a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 331
no e de la ciudad, donde el Minis e io de la Vi ienda había p omo ido en 1958 la u banización
del denominado Polígono de Ca uja. La llegada a es e polígono de la población ma ginal ealojada
p oceden e de la UVA La Vi gencica desanimó a la inicia i a p i ada a comple a la ope ación
u banís ica de ca ác e público. Comenzaba a agua se así el ca ác e de ma ginalidad y ulne-
abilidad social que oda ía posee hoy el Dis i o No e, un á ea ex ensa que acoge p ác icamen e
dos e cios de la población de G anada, asociada con la imagen es e eo ipada de pe i e ia compues a
po i ienda colec i a en al u a basada en el modelo de polígonos.
El desa ollo de polígonos e a común al ámbi o nacional, a pa i de la eglamen ación u bana
y de i ienda: la Ley del Suelo de 1956 y los es ánda es del Plan Nacional de la Vi ienda, como
se desa olla en o o apa ado pos e io . Los polígonos se o ganizaban en dis i os; cada uno con
has a cinco ba ios y cada ba io con unos cua o núcleos esidenciales. De es e modo, el Polígono
de Ca uja se delimi ó en 1961 sob e unos suelos de escaso alo ag ícola que se exp opia on en
1962, en 1965 se plani icó y la u banización comenzó en 1966. El Plan Pa cial con emplaba cua o
ba ios, cada uno con unidades ecinales. Además de la do ación del espacio público y los equi-
pamien os, se con emplaban i iendas de baja densidad median e edi icaciones de dos plan as y
o as de a ias al u as. Se combinaban o es aisladas y bloques lineales al modo en que se p o-
yec aban las ope aciones eu opeas más des acadas, como puedan se las lle adas a cabo po Bakema
y an de B oek13. (Figs.3 y 4).
Den o del Polígono de Ca uja, la ba iada de La Paz ue la p ime a en cons ui se; con aba
con i iendas uni amilia es de dos plan as en hile a y i iendas plu i amilia es de es al u as. En
1967 acogió a los p ime os ocupan es que salie on de la UVA de La Vi gencica. A ese es igma social
se le suma ía la baja calidad de la cons ucción, ocasionando la ac ual obsolescencia a qui ec ónica
y social que p esen a hoy en día con una imagen muy al e ada espec o a su es ado o iginal, ca ac-
e izada po aumen os conside ables de la ocupación14 (Maldonado 2020, 91-124) (Fig. 5, Fig. 6).
También den o de la zona no e, aunque en posiciones más alejadas, se p omo ie on desde la
inicia i a p i ada buenos ejemplos de i ienda colec i a en los años sesen a y se en a. En conc e o,
al comienzo de la ca e e a de Al aca , en e el cauce del ío Bei o y el camino de los Al a e os se
edi icó Case ía de Mon ijo, un ba io de i iendas de p o ección o icial p oyec ado en 1971 po José
Luis Fe nández del Amo. En e los bloques de cua o plan as, con colo es iden i a ios di e enciados,
se con o ma on zonas aja dinadas y espacios públicos de al a calidad ambien al que siguen cua-
li icando a un conjun o cons uido con piezas semip e ab icadas de ho migón. Su calidad y igencia
dan p ueba de que el diseño ipológico, el acie o cons uc i o y el cuidado del espacio u bano siguen
eniendo alo den o de la a qui ec u a social. En los años ochen a se edi ica ían o os conjun os
p óximos, que ambién p esen an un buen es ado, como Pa que Nue a G anada. (Figs.7 y 8).
Teniendo en cuen a lo que sucedía en la escala nacional, el modelo u banís ico ex ensi o p opio
de los años sesen a ans o mó las ciudades con la con o mación de las pe i e ias u banas a a és de
g andes ac uaciones de i ienda. Es e modelo es aba basado en un espí i u desa ollis a, en el que
p og esi amen e la in e ención pública ue dando cabida a la inicia i a p i ada, como se explica á
13 Véase el ba io ‹ Hool de Eindho en, cons uido en e 1968 y 1976 po Bakema y an de B oek. También puede e se
en las p opues as de Alexande polde en Ro e dam, de 1956, o el Plan Pampus pa a Ams e dam, de 1965, de los mismos
a qui ec os (AA.VV. 1978).
14 La ans o mación de es as i iendas ha sido es udiada en 2020 po Alba Maldonado Gea en su in es igación deno-
minada Humanizando la Zona No e. Caso de es udio: ba iada de La Paz, que si ió de pun o de pa ida pa a el P oyec o de
In es igación denominado La i ienda social de la Zona No e de G anada. Recupe ación a qui ec ónica y u bana; opo unidades de
desa ollo sos enible, desa ollado en e 2022 y 2024 pa a la Jun a de Andalucía.
La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
338 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
Es o sucede a pesa de la labo incesan e de asociaciones de ecinos e ins i uciones con p og amas
de ecupe ación social y u bana. Una adecuada egene ación debe ía ap o echa las opo unidades
de desa ollo sos enible pa a esol e la seg egación social y con lic i idad u bana, a endiendo las
peculia idades de la i ienda social como ía pa a a icula la con o mación de ciudad de mane a
con empo ánea, en co espondencia con los c i e ios de diseño pa a á eas esidenciales sos enibles
(López de Lucio 2007, 28-29).
3. LA EVOLUCIÓN DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA DESDE MEDIADOS DEL
SIGLO XX. LOS INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS
Una ez analizado el caso de es udio, es posible encon a en los ins umen os u banís icos cie as
cla es que ayuden a en ende la p oblemá ica ac ual desde una isión e ospec i a e his ó ica.
Los c ecimien os de las g andes ciudades andaluzas, como de las españolas en gene al, se pueden
explica desde las soluciones o ecidas po la polí ica u banís ica de desa ollo y su e olución pa a
cub i las necesidades de i ienda du an e la segunda mi ad del sigloXX. Es as espues as esi-
denciales han p oducido aglome aciones concén icas den o de unas es uc u as e i o iales y me-
opoli anas ca ac e izadas po una cla a di e enciación en e sus cen os y las pe i e ias gene adas.
En esos compo amien os u ie on un papel impo an e los mecanismos egula o ios im-
pulsados po los ins umen os u banís icos del momen o. A mediados del sigloXX el planeamien o
ue de e minando la o ma de cada é mino municipal según una legislación u banís ica gené ica,
dando po inalizada la al a de egulación que se daba has a en onces. An es de la Ley del Suelo de
1956, el planeamien o se egía po la Ley de Bases de Régimen Local de 1945, que complemen aba
el Es a u o Municipal de 1924 y de inía unos ins umen os que podían u iliza las ciudades: plan
gene al de u banización, planes pa ciales de ensanche y e o ma in e io y saneamien o (Te án
2003).
La Ley del Suelo de 1956, —denominada Ley sob e Régimen del Suelo y O denación U bana—,
no solo le daba a la Adminis ación la po es ad plani icado a de las g andes á eas u banas median e
el Plan Gene al, sino que de inía el es a u o de la p opiedad inmobilia ia u bana, consolidando el
de echo a la p opiedad. Sin emba go, su ca ác e ambicioso y pe eccionis a la hacía inap opiada
pa a los ines desa ollis as del égimen, que p ecisaban de una ges ión municipal ágil an e la
c ecien e demanda de licencias. Es o acla a el incumplimien o ecu en e de la p opia ley, que se
jus i icaba po los in e eses económicos del municipio.
La dinámica desa ollis a se ue consolidando y el sec o inmobilia io pasó a con e i se en un
mo o económico del país, ideado así po los ecnóc a as del égimen. Pe o el con ex o económico
y social u o ambién un impo an e e ec o sob e la i ienda, especialmen e a aíz de la p ime a
c isis ene gé ica, la de 1973. La c isis se p esen ó con in ensidad, e idenciando las ca encias de un
modelo de desa ollo basado en la explo ación de los ecu sos del suelo, has a el pun o de que en de-
e minados ámbi os sus e ec os ocasiona on sob e la p omoción y la cons ucción una si uación de
pa o ob e o ala man e16. Es o p o ocó una in ensa e lexión ace ca de la na u aleza es uc u al de la
16 El denominado In o me Málaga así lo e leja. El abajo ue edac ado po Damián Que o en colabo ación con ocho des-
acados u banis as (Edua do Mangada, Edua do Lei a, Ca los Fe án, Luis Alonso-Teixido , Ignacio Solana, Augus o Ál a ez,
Edua do Caballe o y Jesús Gago), cua o enomb ados economis as (Me cé Sala, F ancisco Ju dao, En ique Mo ales y Be -
na do Secchi), así como un sociólogo (Julio F. Au elio). El in o me abo daba la ealidad económica de la p o incia, des acando

a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 339
si uación, inculada a los ciclos económicos en Eu opa, en con as e con la pe spec i a coyun u al
que sos enían las au o idades, que espe aban una eac i ación (Que o 1976).
A pa i de la mi ad de los años se en a, se expe imen ó una no able agi ación social y polí ica
que se p olongó a lo la go de la ansición democ á ica, acompañada de modi icaciones en la le-
gislación y en las compe encias an o municipales como au onómicas. Es as e o mas die on luga a
una nue a ealidad es uc u al en la década de los ochen a, con una nue a o ganización e i o ial.
En ese sen ido, los p ime os ayun amien os democ á icos de 1979 coincidie on con nue os
en oques que e isaban la época an e io y con la llegada de nue os ins umen os u banís icos, que
o o ga ían a las co po aciones municipales una mayo au onomía en la plani icación.
La Ley del Suelo de 1976, —de Re o ma de la Ley de 1956—, nació pa a agiliza el desa ollo de
los ins umen os u banís icos y pa a ebaja el p ecio del suelo. Daba pode a los Planes Gene ales
Municipales de O denación pa a la o denación in eg al del e i o io, clasi ica el suelo, de ini su
es uc u a gene al y es ablece el p og ama pa a su desa ollo y ejecución.
Sin duda, es os ins umen os ue on su giendo pa a da solución al p oblema de la i ienda
du an e la segunda mi ad del sigloXX, que es aba asociado undamen almen e con p ocesos mi-
g a o ios y demog á icos desmesu ados, muy di e en es de los ac o es que en la ac ualidad lo de-
e minan y que cuen an con o a complejidad y singula idad, como se desa olla a con inuación.
4. EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA HOY
El p oblema ac ual de la i ienda en España es un asun o p eocupan e que posee una complejidad
conside able y an e el cual es necesa io es ablece un co ec o diagnós ico, p o undizando en las
azones que han lle ado a es a si uación pa a in en a o ece soluciones. La p oblemá ica se de ine
po la di icul ad que iene una g an pa e de la población pa a accede a la i ienda en sus dis in as
modalidades de comp a y de alquile debido a la escasez de la o e a y a los p ecios ele ados17.
Respec o a la escasez de la o e a, el núme o de inmuebles es insu icien e an e la demanda
de alquile y de comp a. Es a demanda es á asociada con la c eación de nue os hoga es y con una
c ecien e y nue a o ganización de la sociedad en ag upaciones di e enciadas. Es cie o que en
é minos gene ales exis e una can idad impo an e de i iendas acías, pe o se localizan p inci-
palmen e en zonas u ales y esul an insu icien es pa a sa is ace la demanda18.
En las úl imas décadas, apenas se han cons uido nue as i iendas19 y las que se han p omo ido
no han ido des inadas a cub i las necesidades de odos los segmen os de población, quedando
su dependencia del sec o inmobilia io debido a la al a de indus ialización, el decli e del sec o ag a io y la ca encia de una
adecuada ges ión del u ismo. Además, p oponía una espues a en e a las p esiones del sec o emp esa ial de los p omo o-
es, así como una pos u a pública di igida a la sociedad, e idenciando un comp omiso con el bienes a social.
17 Desde 1950, la i ienda en p opiedad ha ido aumen ando p og esi amen e en po cen aje en e a la de alquile , pasando
del 45,9 % al 87,1 % de 2007, según el censo de población y i iendas que analiza la e olución de la enencia de i iendas en
% de los hoga es. Es a endencia se ue in i iendo as la c isis de 2008, po el cie e del me cado de la cons ucción, pe o una
se ie de ac o es, en e los que es á la educción de la o e a po eo ien ación de los in e eses de los enedo es hacia el alquile
acacional, ha es ingido el núme o de i iendas en alquile y ha aumen ado los p ecios.
18 Con los da os del censo del INE, el núme o de i iendas acías según consumo eléc ico a 1 de ene o de 2021 e a de
3.837.328. Según ese mismo censo, en municipios meno es a 1.000 habi an es había 38,3 i iendas acías po cada 100 habi-
an es en e a las 3,6 i iendas acías po cada 100 habi an es en municipios mayo es de 250.000 habi an es.
19 Según los da os del núme o de licencias, ob enido del Minis e io de T anspo es, Mo ilidad y Agenda u bana,
en e el año 2000 y 2007 la ci a de i iendas nue as a iaba en e 400.000 y 700.000 anuales. T as la c isis inancie a
La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
340 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
ue a no solo los más des a o ecidos, sino ambién la clase media abajado a y muy especialmen e
los jó enes. Como consecuencia de la escasa cons ucción de i ienda nue a en los úl imos iempos,
el pa que inmobilia io se ha quedado an icuado y necesi a se ehabili ado (Ca bó 2024).
Además, no se debe ol ida la eno me especulación asociada con la i ienda y con iene
ma iza que hay una ue e demanda de comp ado es ex anje os en zonas conc e as, undamen-
almen e en el li o al, y que las mejo es localizaciones den o de las ciudades ienen un me cado de
consumido es dispues o a adqui i las a pesa de los al os p ecios. Es o ha abie o una b echa en los
p ecios de en a, incluida la i ienda de segunda mano, y una o ien ación de la p omoción hacia
los usua ios más sol en es económicamen e. Desde el pun o de is a de un p omo o , la i ienda
u ís ica y la de lujo cons i uyen hoy po hoy un p oduc o más a ac i o po su al a en abilidad que
la i ienda necesa ia pa a sol en a el p oblema de la clase media. A eso se añade que una buena
pa e de la i ienda dedicada al alquile de la ga empo ada es á pasando al alquile u ís ico o
empo al.
El núme o de i iendas nue as cons uidas es, a odas luces, insu icien e pa a ompe el
des ase en e la escasa o e a y la ele ada demanda, —Funcas, Fundación de las Cajas de Aho os,
ci a en 200.000 las i iendas anuales necesa ias pa a e e i ese des ase—. Es e desequilib io
ha dispa ado los p ecios, sob e odo en el alquile , en poco iempo. En cuan o a la comp a en a,
con ca ác e gene al, la ele ación de p ecios iene luga an o en la i ienda nue a como en la de
segunda mano, si bien es o no sucede en ámbi os deg adados inculados con i ienda social.
En é minos gene ales, el alquile ha subido po encima de la in lación y muy po encima de lo
que han subido las en as del abajo. Con iene eco da que, cuando se supe a la asa de es ue zo
espec o a la i ienda, —el óp imo es á en el 30% y se es á supe ando has a el 40% o 50%—,
apa ecen di icul ades pa a a on a el es o de gas os habi uales a los que se ha de hace en e.
La si uación iene una ine cia di ícil de ence y las soluciones no son inmedia as. Analizando
el caso de las i iendas de ob a nue a, cabe señala que cualquie enómeno u banizado equie e
de bas an e iempo pa a ma e ializa se en i ienda y es e p oceso depende de la bu oc acia de la
adminis ación en las ases de plani icación gene al, de desa ollo y en la ami ación de licencias.
La disponibilidad de suelo u banizado, suscep ible de en a en ca ga en el p oceso edi ica o io po
pa e de los planes municipales, es undamen al pa a la cons ucción de i iendas nue as, —según
los p omo o es, ac ualmen e se ha con e ido en un las e—. En é minos u banís icos, el p oceso
cons uc o depende del desa ollo del planeamien o municipal y es e a su ez es á some ido a la
no ma i a en ma e ia de suelo. Pa a ence la escasez de suelo, se p ecisan medidas legisla i as
y el consecuen e acue do polí ico. Po o o lado, en el sec o de la cons ucción, exis e escasez de
mano de ob a especializada y en los úl imos años se ha p oducido un inc emen o de las ma e ias
p imas debido a con lic os in e nacionales. La combinación de ambos ac o es se ha asladado
gene ando un inc emen o del p ecio de la cons ucción20. En cualquie caso, odos es os ac o es se
co esponden con la opción de inc emen a el núme o de i iendas, muy di e en e a la de ehabi-
li ación del pa que esidencial de i ienda social exis en e.
su gida en 2008, se p odujo una b usca caída y el núme o de i iendas nue as en e 2011 y 2022 ha oscilado en e
30.000 y 80.000 anuales. En é minos absolu os, en la úl ima década, conc e amen e en el pe íodo en e 2013 y 2022,
se han cons uido en España p ác icamen e las mismas i iendas (637.952) que el o al de las que se cons uye on en
el año 2007 (632.973).
20 Du an e la c isis del pe óleo de los años 70 del siglopasado sucedió algo pa ecido espec o a los ma e iales y es o p o o-
có un desempleo en el sec o , a ec ando a la mano de ob a.
a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 341
O o ac o de e minan e pa a explica la si uación ac ual se localiza en el me cado hipo eca io.
Exis e una di icul ad pa a que los jó enes puedan accede a hipo ecas, ya que se necesi a apo a
como mínimo un 20 % del alo de la i ienda pa a que las en idades banca ias puedan concede
p és amos y los al os p ecios condicionan unos c édi os inasumibles, que consumi ían el 40-50 %
de las en as ob enidas del abajo21. La especulación inmobilia ia que odea a la i ienda como
in e sión ha sido a ada en elación con la his o ia inancie a que analiza el caso español pa a
explica la c isis inancie a de 2007-2009 como colapso del ciclo y la bu buja (López y Rod íguez
2010, 238).
A odo es o, se añade que la p oli e ación en los úl imos años de los pisos u ís icos ha enido
a complica más aún la si uación. Es os pisos han abso bido i iendas de alquile , —has a 46.253
en e eb e o de 2023 y eb e o de 2024, según el INE—. La endencia es a o e a y aumen a la
p esión al ele a los p ecios del alquile pe manen e. El deba e sob e las moles ias ocasionadas se
ha asladado a las comunidades de ecinos y se ag a a el p oblema. La e lexión ha llegado a las ad-
minis aciones au onómicas y municipales, que es án empezando a oma medidas pa a suspende
la concesión de licencias de i iendas pa a uso u ís ico, especialmen e en zonas ensionadas del
li o al (Málaga, Alican e, Balea es…).
Apa en emen e, no hay soluciones sencillas a co o plazo pa a palia es a si uación y, en odo
caso, se ía necesa io conside a odas las e ien es y ac ua desde a ios en es. Conside ando
odos los ac o es, se pod ía agiliza el p oceso de lici ación de suelo y la ami ación pa a la
concesión de licencias con el in de inc emen a la cons ucción de nue as i iendas, se debe ían
a o ece los p ocesos de indus ialización den o del sec o de la cons ucción e incen i a la eha-
bili ación, aunque no hab ía que ol ida adop a medidas pa a mejo a la inanciación y que llegase
así a los más jó enes. Cabe eco da que el colec i o de los jó enes ha sido el más a ec ado po la
úl ima g an c isis inancie a en asas de pa o, has a llega a ci as p óximas al 60 % en 2009 (López
y Rod íguez 2010, 432).
Es as posibilidades, con odas sus de i adas, me ecen se abo dadas con cau ela, midiendo
los e ec os que p oduci ían sob e el es o de acciones posibles. La e isión de los acon ecimien os
que han p o ocado es a si uación debe ía es a siemp e p esen e analizando con enien emen e el
su gimien o de los p oblemas his ó icos de la i ienda y sus dis in as soluciones. Po ello, esul a
esencial incula el análisis his ó ico con las dinámicas ac uales. Apenas algunos es udios se han
de enido en analiza los desp opósi os que han conducido a una ca ás o e cul u al an e el silencio
cómplice del sec o de la a qui ec u a, el desconocimien o in elec ual y la indi e encia de los medios
de comunicación (Rubio 2022).
5. LA ADECUACIÓN DE LA VIVIENDA DE LA ÉPOCA DESARROLLISTA.
UTILIZACIÓN Y APROPIACIÓN
Den o de las al e na i as en espues a a la p oblemá ica nacional, me ece la pena indaga en
la ehabili ación como cues ión gene al, pa a abo da pos e io men e su aplicación al á ea de
es udio. An e el p oblema ac ual que p esen a la i ienda, en é minos de acceso, esul a obligado
con empla las posibilidades que o ece la adecuación del pa que inmobilia io, po obsole o que se
21 Es as p ecauciones inancie as se adop an as la c isis del 2008, inculada con el sec o banca io.
La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
342 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
encuen e. Suele menciona se como solución al e na i a la u ilización de i iendas acías, con un
núme o conside able y la mayo ía cons uidas jus o an es de la c isis de 2008, pe o su ubicación en
luga es alejados de aquellos en los que se necesi a supone un se io incon enien e, po es a en si ios
poco demandados, gene almen e en ámbi os u ales. Aho a bien, la eno ación, mejo a y acondicio-
namien o de las i iendas an iguas de las ciudades sí que puede con e i se en una opo unidad.
Den o de es a ca ego ía hab ía que hace una di e enciación. Los inmuebles con mayo an igüedad
localizados en ámbi os de cen alidad han ido ecupe ándose ap o echando su posición p i ilegiada.
Sin emba go, las nume osas ba iadas cons uidas mayo i a iamen e en los años sesen a y se en a,
especialmen e las más de e io adas y en si uación de ulne abilidad, son las que o ecen una mejo
opo unidad pa a esol e el p oblema de la i ienda con mecanismos adecuados de in e ención
espacial, écnica, cons uc i a y de acondicionamien o. Su ubicación den o de las ciudades las
con ie e en in e esan es he amien as de egene ación u bana po su localización y po con a con
una in aes uc u a ya consolidada, incluido el a aigo poblacional (Sauque 2011).
Uno de los p incipales e os que p esen a la i ienda cons uida du an e la época desa ollis a
pa a su adecuación al momen o p esen e p o iene de su p opia o ganización in e io y dimensional.
La condición de mínimos que enía la no ma i a de i iendas de p o ección o icial eje ció de ma co
egulado ga an is a sob e el diseño de unos espacios mínimos azonables, si bien la anac ónica
igencia de la no ma i a ha limi ado las posibilidades de inno ación, especialmen e pa a adap a
la i ienda a unos modos de habi a aco des con los cambios ecnológicos y las ans o maciones
sociales expe imen adas desde que ue on es ablecidas. Me ece la pena eco da que el o igen de
esa no ma i a se emon a a las conocidas como i iendas de en as limi adas, legisladas en 1954, y
que ue on pos e io men e desa olladas en 1968 po el Reglamen o pa a la aplicación de la Ley
sob e i iendas de p o ección o icial.
Así, el man enimien o no ma i o ha c eado una endencia en el uso de los espacios, a aigada
en una es uc u a social de épocas pasadas. Los mé odos con encionales de ocupación de las
i iendas han con inuado igen es debido a la pe sis encia de ipologías esidenciales, es ablecidas
p incipalmen e en la segunda mi ad del sigloXX, que han sido asumidas po el me cado. A modo
de ejemplo, en muchas i iendas de la época desa ollis a, el espacio de es a se ese aba como
ámbi o de ep esen ación de la clase media que eunía odos los documen os elacionados con el
es a us social de la amilia, mien as que uno de los do mi o ios, denominado sali a, se empleaba
como luga de uso común co idiano.
Además, sob e es as ipologías mode nas de la época ha exis ido adicionalmen e un deseo
gene alizado po ocupa espacios de e azas y balcones. Es a aspi ación esponde a un a án co-
leccionis a, de o igen bu gués, que ambiciona acumula capi al inmobilia io sin ene en cuen a la
calidad del espacio a a és de la luz, la p i acidad o las conexiones en e es ancias. Así se explica la
cul u a de la ap opiación, ambién elacionada con concep os como la opo ilia (Yo y 2003).
Tan o el modo de usa los espacios como el deseo po acumula los a a és de la ocupación se
co esponden con la ans o mación expe imen ada du an e el sigloXX po una sociedad u al que
pasó a o a con poca adición u bana, dedicada al sec o se icios con aspi ación bu guesa, sin los
a ibu os p opios de la indus ialización que ca ac e iza on a los compo amien os eu opeos. En
el sen ido indus ial eu opeo, la i ienda ob e a se educía a cocina y habi ación, expulsándose la
ac i idad pública a la calle o al pa io, mien as que la i ienda bu guesa se especializó y dis ibuyó
asignando usos más o menos públicos a las dependencias (Ki schenmann 1985). Sin una es a i-
icación social cla a en e la i ienda p ole a ia y la bu guesa, las i iendas que se cons uye on en
las pe i e ias de las ciudades andaluzas cub ie on las necesidades habi acionales de una población
a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 343
que mig aba del campo a la ciudad con unos es ánda es dimensionales homogéneos y ígidos, como
co espondía a la no ma i a, lo que ha a o ecido la ap opiación de espacios (D uo , Laca on y
Vassal 2007). Sociológicamen e, es os compo amien os apo an un in e és pa a es udia los
modos habi acionales con empo áneos y las posibilidades ac uales de eu ilización.
O o ac o undamen al a ene en cuen a pa a la co ec a egene ación del pa que inmo-
bilia io exis en e de las ba iadas se encuen a en el al o po encial de eap o echamien o espacial
que o ecen las i iendas po sus cualidades ipológicas y en las necesa ias adap aciones pa a log a
un en o no habi able ene gé icamen e sos enible. Con enien emen e adap adas, es as i iendas
pueden compe i con las nue as, en g an pa e po su condición dimensional, y pa a ello el e o es á
en ajus a su compo amien o ene gé ico median e p ocedimien os écnicos.
Man ene las i iendas exis en es y adecua las es á elacionado con el espe o medioambien al
y asociado al eciclaje. Sin emba go, la eu ilización de las i iendas a más allá, implica econside a
el modo ac ual de usa las en e al que u ie on en o igen. Aquí en a en escena el de e io o social
de muchos de es os conjun os. El p oblema es gene alizado y a ec a a ba iadas pe i é icas eu opeas
que su gie on pa a acoge a mig an es siguiendo los p incipios de la ciudad uncionalis a. Abo da
la p oblemá ica de es os ba ios, más allá de la e isión po ap opiación de la mode nidad, supone
a a la ma ginalidad y los con lic os sociales, la in eg ación en la sociedad de nue as gene aciones
de inmig an es y la coexis encia de dis in os segmen os de población po edades o clases económicas
(Ruby 2007, 10-24).
Ese es el e o, sin duda, común de las ciudades eu opeas. Den o de ese ma co gene al, los
ba ios andaluces como la Zona No e de G anada ambién se en en an a es os p oblemas, mani-
es ando una obsolescencia cla a. Aunque has a aho a la demolición o sus i ución no ha planeado
sob e es os conjun os, se en abocados al de e io o uncional y a la es igma ización social. Po ello,
la egene ación u bana debie a plan ea se desde una ecupe ación a qui ec ónica que conside e su
e ien e social, po ejemplo, in oduciendo sec o es de población con meno edad. Las p opues as
de e i alización ideadas pa a es os ba ios plan ean una pe spec i a empo al, —ho izon e de los
p óximos cincuen a años— como mane a de in oduci el necesa io componen e de la edad de la
población pa a pensa en un u u o a medio plazo con e ec os de e i alización social (Figs.13 y 14).
En e ec o, pa a ecicla se ha de conside a que la i ienda se compo a como una in aes-
uc u a social que albe ga modos habi acionales y que puede ecupe a su u ilidad inicial en odos
sus aspec os. Técnicamen e es p eciso e isa el sopo e es uc u al, mejo a los sis emas cons-
uc i os y de aislamien o, ac ualiza las ins alaciones con el in de es ablece condiciones de ida
dignas y mejo a la calidad de los espacios, buscando un ni el de con o adecuado. Pe o, además, se
equie e un es udio de la ed social ya c eada en la p opia edi icación median e una coo dinación del
p oceso pa icipa i o pa a log a los ines u banos y sociales de eac i ación de elaciones colec i as
en e i iendas. Es o se hace ex ensi o a la ecupe ación del espacio público y de los equipamien os
de e io ados pa a llega de mane a in eg al has a la escala u bana del ba io, incluso con medidas
de conec i idad u bana. De hecho, la con lic i idad y ma ginalidad de es os ba ios con iene una
compleja a ec ación social, mayo i a iamen e gene ada po el alejamien o de los cen os y la al a
de comunicación. Los p oblemas socioeconómicos de la Zona No e son muy se e os, los índices
de desempleo supe an el 60% y la en a es la más baja de la ciudad. El 46% de la población es á en
si uación de pob eza y el 20% en pob eza se e a. Hay ca encia de equipamien os, espacio público
deg adado y p omociones de i ienda pública en mal es ado de conse ación (Chacón 2012). En
conc e o, en las zonas de mayo con lic i idad, como la ba iada de La Paz, se ha medido la su-
pe icie dedicada a equipamien o en un 14,1% de la supe icie o al (Maldonado 2020, 170).

La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
344 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
Fig. 14. P opues as
pa a Ca uja. Talle
Zona No e. P oyec o
de In es igación
Zona No e, 2023.
Fig. 13. P opues as
pa a Ca uja. Talle
Zona No e. P oyec o
de In es igación
Zona No e, 2023.
a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 345
Es a idea pa ía de los años se en a cuando se pensaba en cons ui ba ios con
una idea u ópica de consegui i ienda pa a odos los habi an es. Pe o su acaso es que
es aban mal concebidos, queda on como ba ios esidenciales lejos de los cen os de las
ciudades, con di icul ades en los medios de anspo es, que no se ejecu a on a su icien e
ni el, pa iendo de unas de iciencias de los se icios públicos y eso hizo que acasa an.
También enemos que econoce que como a qui ec os no enemos la capacidad de
ac ua sob e odos los ac o es y c i e ios que se deben aplica en cuan o a ac o es
sociales, como educación, empleo, e c. (Laca on 2009, 293).
La disponibilidad de su icien e espacio, sin a a , en los en o nos de es os conjun os esi-
denciales, como los de la Zona No e, pe mi e una ecuali icación del espacio público y de equi-
pamien os en sus di e en es escalas. Es o se puede log a median e la in oducción de ac i idades
inculadas di e enciadas en unción de los ejidos esidenciales con mayo o meno densidad, así
como del es udio de los ipos edi ica o ios (López de Lucio 2007, 47) (Figs.15 y 16).
6. VIVIENDAS PARA JÓVENES; EMANCIPACIÓN Y ALQUILER
Las i iendas deg adadas, al igual que las i iendas acías, pueden se i pa a esol e la di icul ad
del acceso a la i ienda en su doble e ien e de p opiedad o de alquile , es ableciendo mecanismos
que puedan bene icia a sus ac uales p opie a ios. De mane a especí ica, pueden se idóneas pa a
acili a el acceso a los jó enes, cuya p oblemá ica de acceso ocasiona unos e ec os demog á icos
añadidos, incidiendo po ejemplo sob e el índice de na alidad. Den o de la complejidad que en aña
hoy en día, el p oblema de la i ienda cons i uye un asun o cla e en el desa ollo de una sociedad
que a ec a a los modelos u banos, incluso en su a iculación e i o ial.
En cuan o al égimen de enencia, has a la c isis de 2008 el acceso a una esidencia es able se
dis inguía po la p e alencia de la p opiedad en e al alquile . Es o iene sus aíces en una adición
es ablecida p ecisamen e en los años sesen a, asociada con el su gimien o de una clase media
Fig. 15. P opues as
pa a Almajáya . Talle
Zona No e. P oyec o
de In es igación
Zona No e, 2023.
La egene ación de La i ienda sociaL como aL e na i a aL p obLema ac UaL de La i ienda...
346 ASTRAGALO Nº 38 | MAYO / MAY / MAIO 2025 | A icle | ISSN 2469-0503
abajado a, auspiciada po el auge de la ac i idad inmobilia ia que p opugnaban los planes ecno-
c á icos de indus ialización, conside ada un símbolo de mode nidad.
En ese pe iodo se consolidó el de echo a la p opiedad, que ga an izaba la Ley del Suelo de 1956,
y comenzó a ex ende se la c eencia de que la i ienda p opia e a más en able a la go plazo en com-
pa ación con la a endada, ya que es a úl ima no pe mi ía amo ización. La ine cia in lacionis a
con ibuyó a aumen a las plus alías de los bienes inmuebles, mien as que la ley de alquile es, que
a o ecía al a enda a io al man ene las en as bajas, obligaba a los p opie a ios a o ien a el me cado
hacia la comp a en a. Finalmen e, las cons an es de aluaciones de la moneda, o ien adas a a ae el
me cado u ís ico, hicie on más a ac i o aún el p oduc o inmobilia io22. Con es e ma co económico, y
con el p ecio de la i ienda equi alen e a unos pocos años de sala io anual, la economía de las décadas
de los años sesen a y se en a se sus en ó en el u ismo y la cons ucción pa a sali del aislamien o
in e nacional. P ime o la población con al o pode adquisi i o y después los abajado es de clase
media, e mina on con i iéndose en p opie a ios e in e so es. Así, desde el égimen se impulsó el
negocio inmobilia io pa a da paso a la inicia i a p i ada, lo que educía la ca ga y esponsabilidad del
Es ado en ma e ia de i ienda. Es a dejación de unciones de los pode es públicos ha pe mi ido que
el sec o p i ado haya eo ien ado el me cado español paula inamen e has a la p ác ica desapa ición
de la i ienda pública, explicando así cie os compo amien os del p oblema al y como se conoce hoy.
La ac ual di icul ad gene alizada que ep esen a el acceso a la i ienda, agudizada po los
al os p ecios, se hace ex ema en el caso de los jó enes po la p eca iedad labo al. En é minos
gene ales, la emancipación ju enil equie e p ime o una e apa p o isional de au onomía pe sonal,
donde se expe imen an esponsabilidades ue a del en o no amilia . Pos e io men e, se llega a
una ase ma cada po la independencia económica y es abilidad en el ámbi o labo al y p o esional,
elemen os esenciales pa a log a la madu ez. En es a úl ima e apa es común es ablece un hoga ijo.
Los es udios compa a i os eu opeos lle an mos ando desde hace lus os que, mien as los jó enes
anglosajones alcanzan la au onomía pe sonal y la independencia económica casi sucesi amen e y a
22 Has a echas ecien es, y a di e encia de o os países occiden ales, en España la segunda i ienda no ibu aba iscalmen e.
Fig. 16. P opues as
pa a Almajáya . Talle
Zona No e. P oyec o
de In es igación
Zona No e, 2023.
a ael de Lacou
h ps://dx.doi.o g/10.12795/as agalo.2025.i38.14 347
edades emp anas, g acias a la lexibilidad en el empleo y la i ienda, los jó enes de I alia y España
a a iesan es as ases de o ma ce cana, pe o a edades más a anzadas, debido a la di icul ad de
accede al me cado labo al y a la i ienda (Van de Velde 2005). En es e con ex o, en e los ein e y
los ein a años, son las amilias las que asumen los gas os. Po o o lado, los jó enes de los países
nó dicos y de Eu opa cen al ienden a sepa a la ase de au onomía pe sonal de la de independencia
económica, i iendo es e pe iodo ue a del hoga amilia , con apoyo inancie o de los gobie nos en
el caso nó dico, o de sus amilias en el caso de Eu opa cen al (Ga i ia 2007).
A la is a de esos da os, se obse a que, an o en el modelo español como en el con inen al,
des aca la impo ancia undamen al de las amilias, median e la con ibución económica, pa a cub i
los gas os de los jó enes. Sin emba go, hay una di e encia no able: los jó enes en Eu opa ienen la
posibilidad de i i de mane a independien e en alquile es asequibles, lo que les pe mi e ap ende
y gana expe iencias en au onomía pe sonal, g acias a su independencia económica y a las opo -
unidades labo ales disponibles. En con as e, los jó enes españoles ca ecen de es a expe iencia y,
po lo an o, no cuen an con las mismas opo unidades pa a su desa ollo pe sonal (Gil 2007).
Es as epe cusiones elacionadas con la i ienda ienen un impac o signi ica i o en los aspec os
sociales, emocionales y conduc uales. P opo ciona opciones de alquile de i iendas a p ecios ac-
cesibles pod ía con ibui a mi iga es os e ec os: desca ga ía la demanda, con lo que con ibui ía
a con ola el enómeno de la especulación inmobilia ia. Pod ían des ina se a i iendas en alquile
un núme o impo an e de las ac uales i iendas acías, lo cual ayuda ía a con ola sus se e as con-
secuencias u banas y sociales. Algo simila pod ía sucede si en luga de i iendas acías se a ase
de i iendas ubicadas en ba iadas deg adadas, incluso en es as úl imas con a ía con o os e ec os
posi i os. En gene al, la in eg ación de población jo en en ba ios de más de cincuen a años, con
una población en ejecida, ayuda ía a cohesiona las elaciones sociales, a o ece ía la p esencia
de niños y la eac i ación de equipamien os, como cen os educa i os y come cios. Den o de la
in es igación abo dada, las p opues as pa a la Zona No e mues an las posibilidades de cambio y
eac i ación con es os plan eamien os (Figs.17 y 18).
O o e ec o posi i o se ía aleja el an asma de la demolición, que empieza a ba aja se en
de e minados ámbi os. La espues a en España pa a sol en a los p oblemas en los ba ios con-
lic i os no ha pasado has a aho a po la demolición. Es a opción solo se ha con emplado en países
donde el Es ado y las en idades p omo o as se en obligados a man ene la o e a de i iendas en
alquile y buscan en abiliza el p oceso de cons ucción, si bien la sus i ución esul a más compleja
cuando la p opiedad es p i ada. Aho a bien, la demolición iene una signi ica i a epe cusión social
debido a la pé dida de ínculo y pe enencia. Recupe a las elaciones sociales en un ba io implica
un cos e, al menos a co o plazo, ya que el alo emocional que se asigna an o a los bienes muebles
como a los inmuebles, aunque subje i o, puede se muy ele ado.
Bajo el p isma de la opo ilia, la posibilidad de einco po a a pe sonas que siemp e han
i ido en un ba io ab e ías de espe anza pa a la egene ación de los conjun os deg adados o
que p esen an obsolescencia a qui ec ónica, y más aún si es u bana o social. El p oceso de ealojo
p omue e la ein eg ación de la comunidad en luga de su dispe sión y pos e io descomposición,
ya que la agmen ación de las edes sociales puede lle a a la pé dida de iden idad, sen ido de
pe enencia y empode amien o. En cambio, al implemen a un en oque pa icipa i o que in oluc e
a los habi an es, y al omen a una comunicación di ec a donde ellos puedan decidi y selecciona
las ans o maciones que desean en e las al e na i as o ecidas, se posibili a una au én ica
ap opiación. En es e caso se log a una mejo a en la calidad de ida y en la capacidad de socialización,
así como se p opicia un p oceso de eap opiación y esocialización.