17ª Con e ência In e nacional da LARES
São Paulo - B asil
13 a 15 de Se emb o de 2017
La impo ancia de las e ique as EPC sob e las p e e encias
esidenciales: un análisis pa a Ba celona
Ca los, Ma molejo-Dua e1; Rosa, Ga cía-Ramos1, Felipe, Encinas-Pino2
1 Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones, Depa amen o de Tecnología, Escuela Técnica
Supe io de A qui ec u a de Ba celona, Uni e sidad Poli écnica de Ca aluña.
Ca los.ma [email protected]
2 Facul ad de A qui ec u a Pon i icia Ca ólica Uni e sidad de Chile
RESUMEN
En España la Di ec i a Eu opea de E iciencia Ene gé ica se ha aspues o con e aso y ha coincidido de
pleno con la c isis inmobilia ia. Po an o, el análisis de las p e e encias de los hoga es en elación a la
e iciencia ene gé ica medida a a és de las ene gy pe o mance ce i ica es es di ícil. Pa a sal a es e
escollo, en es e abajo u ilizamos mé odos a iliados a las p e e encias decla adas pa a analiza has a qué
pun o la e iciencia ene gé ica cons i uye un a ibu o ele an e en la elección esidencial. Los esul ados
sugie en que si los hoga es son in o mados sob e las epe cusiones económicas y ambien ales en unidades
ilus a i as comp ensibles en onces es posible que la polí ica ene gé ica enga los e ec os espe ados en el
me cado inmobilia io; y, po ende, que se o me una sob edisposición a paga po las i iendas más
e icien es.
Palab as cla e: Ba celona, análisis conjun o basado en la elección, e iciencia ene gé ica, ene gy
pe o mance ce i ica es, me cado esidencial
17ª Con e ência In e nacional da LARES
São Paulo - B asil
13 a 15 de Se emb o de 2017
Impo ance o EPC labels on esiden ial p e e ences: an analysis o
Ba celona
ABSTRACT
In Spain he Ene gy Pe o mance o Buildings Di ec i e has been ansposed la e, jus in he ime o one
o he la ges eal es a e c isis. This con ex makes i di icul o analyse he p e e ences o households
ega ding he ene gy e iciency o homes using he ene gy pe o mance ce i ica es. In o de o sol e his
issue, in his pape s a ed p e e ence me hods a e used in o de o explo e whe he ene gy e iciency is a
ele an a ibu e in he esiden ial choice p ocess. The esul s sugges ha when households a e co ec ly
in o med on he economic and en i onmen al implica ions o ene gy e iciency in simple e ms, so i is
possible ha he EPC ene gy policy may p oduce he o eseen e ec s on he eal es a e ma ke , i is o
say, o p oduce a ma ginal willingness o pay o e icien homes.
Key-wo ds: Ba celona, Choice-based conjoin analysis, Ene gy E iciency, Ene gy Pe o mance
Ce i ica es, Residen ial Real Es a e Ma ke
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1. INTRODUCCIÓN
Se cumple una década y media desde que la Ene gy Pe o mance Building Di ec i e (EPBD)
(2002/91/EC) modi icada y e undida en la EPBD 2010/31/UE in oduje a la ce i icación
ene gé ica de las edi icaciones. De es a o ma, p ime a ez en la his o ia, el me cado
inmobilia io de la Eu opa Comuni a ia cuen a con un e e en e ins i ucionalizado que da cuen a
de la e iciencia ene gé ica en la p ác ica o alidad del pa que edi icado, especialmen e el suje o a
ansacción inmobilia ia. La iloso ía subyacen e en dicha polí ica pe sigue la p omoción de
edi icios ene gé icamen e cuali icados a a és de b inda anspa encia sob e la e iciencia del
inmueble, y, po ende, pe mi i que sus usua ios e in e so es omen decisiones mejo
in o madas.
La EPBD pa e de la hipó esis que el sob ecos e que puede supone una mejo clase ene gé ica,
se compensa con el bene icio inancie o de i ado del aho o ene gé ico, y o o de ipo no
inancie o elacionado con la p ese ación ambien al. De es a o ma, si los bene icios son
mayo es que los cos es, es espe able que el bene icio ne o se con ie a en un ma ke p emium.
Se delega, po an o, a los designios del lib e me cado la o mación de un cí culo i uoso de
p oducción de edi icios ene gé icamen e cuali icados en el sen ido discu ido po Cadman (2000):
los usua ios demandan edi icios e icien es po los bene icios ne os que p oducen es ando
dispues os a paga más po ellos, los in e so es consecuen emen e se in e esan po es a clase de
inmuebles, que a su ez son cons uidos o ehabili ados po los p omo o es, que se apoyan en
cons uc o es especializados.
En España la a día ansposición de la EPBD a a és del RD 235/2013 ha coincidido de pleno
con la mayo c isis inmobilia ia de la his o ia ecien e. Po an o, el análisis de las p e e encias
sob e la e iciencia ene gé ica es complicado. Pa a sal a es e p oblema en es e a ículo se acude
a una me odología a iliada a las p e e encias decla adas, y más especí icamen e al análisis
conjun o basado en la elección (choice-based conjoin analysis). Así, el obje i o p incipal de es a
in es igación consis e en conoce la impo ancia ela i a de la e iciencia ene gé ica en e a o os
a ibu os a qui ec ónicos que son enidos en cuen a en la elección esidencial.
De es a o ma, median e una encues a in o ma izada, un g upo de olun a ios, ep esen a i os de
la demanda de i ienda, es some ido a un expe imen o en el que se en en an a elegi la i ienda
que mejo sa is ace sus necesidades. Las i iendas o ecidas a ían en un conjun o de a ibu os
con olados den o de los que se incluye la e iciencia ene gé ica al como es medida a a és de
los ene gy pe o mance ce i ica es. Finamen e, median e écnicas economé icas
con encionales se es ima la impo ancia ela i a que cada uno de los a ibu os iene en la
elección esidencial.
Los esul ados sugie en que, cuando la e iciencia ene gé ica es aducida a unidades
comp ensibles, es posible que se con ie a en un a ibu o impo an e en la elección esidencial
en e a o as ca ac e ís icas ípicas como el p og ama uncional de la i ienda, su calidad e
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incluso sis emas de clima ización ac i a. En conc e o, los pa icipan es del expe imen o ue on
in o mados sob e los aho os po enciales, en eu os po mes, que podían ene po elegi una
i ienda clase “A” o “C” en ez de una “E” en una i ienda de la misma supe icie. Asimismo,
ue on in o mados en unidades comp ensibles e ilus a i as de las emisiones que se podían
aho a al medio ambien e.
El es o del a ículo se o ganiza así: p ime o se ealiza una e isión de la li e a u a que ha
explo ado la elación en e las e ique as de i adas de los Ene gy Pe o mance Ce i ica es (EPC)
de la EPBD de la UE y el me cado esidencial; a con inuación se p esen a el caso de es udio, las
uen es de in o mación y la me odología u ilizada; los esul ados son expues os en la siguien e
sección; y en las conclusiones se ealiza una discusión de los p incipales hallazgos en elación a
o os es udios y a la polí ica ene gé ica en pa icula .
2. EL IMPACTO DE LOS EPC SOBRE EL MERCADO RESIDENCIAL EN LA
LITERATURA
A di e encia de o os esquemas ce i ica o ios como los LEED o BREEAM, el es udio del
impac o de los EPC sob e el me cado esidencial es ela i amen e ecien e. El es udio pione o de
B ounen & Kok (2011) analizó po ez p ime a la incidencia de es as nue as e ique as e des
sob e los p ecios esidenciales, a pesa de que los da os u ilizados co esponden al pe iodo en el
cual la pa e comp ado a podía eximi a la endedo a de apo a la EPC. Los esul ados de dicho
es udio, encon a on una co elación posi i a en e las i iendas mejo cali icadas y los p ecios
de en a e i icados en las ansacciones inmobilia ias. Dichos au o es, pa en del supues o que
las cali icaciones ene gé icas son una medida ca egó ica de la e iciencia de las i iendas. De
o ma que, conside ando la cali icación in e media “D” como base de compa ación, encon a on
que el p ecio ma ginal a del 10% pa a la e ique a “A”, al -5% pa a la e ique a “G”, es deci , po
encima de la si uación de e e encia se o man ma ke p emiums mien as que po debajo ma ke
penal ies. En ese mismo país, Kok & Jennen (2012) es udia on ambién de o ma pione a en
Eu opa la incidencia de las EPC en el me cado o icinesco, encon ando que únicamen e las
o icinas cali icadas con la le a “C” (en elación a la cali icación “D”) o maban un sob e alo
del 4,7% en sus p ecios de ansacción en ís ica. El es udio de Hyland e al. (2013) ealizado en
di e en es ciudades i landesas ue el p ime o en compa a simul áneamen e la incidencia de las
EPC sob e el me cado de alquile y en a. Pa a ello, dichos au o es pa ie on de p ecios de o e a
de ambos me cados encon ando en gene al que la incidencia del anking ene gé ico es mayo en
el me cado de comp a en a que no el de alquile . Así, po ejemplo, una i ienda en en a
cali icada como “A” (en elación a “D”) iene un ma ke p emium del 9,3%, y únicamen e de
1,8% si se ansacciona en el me cado de alquile es, odo lo demás igual. Igualmen e, el ma ke
penal y de una i ienda cali icada como “F” o “G” (en elación a “D)” es muy supe io (-
10,60%) al que ecibe o a del me cado de alquile (-3,20%). La mayo incidencia de las
e ique as e des sob e los p ecios de en a en elación a los de alquile es una egula idad que ya
había sido epo ada po o os abajos an e io es basados en o os esquemas ce i ica o ios.
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Ejemplos de dichas in es igaciones son el abajo de Fue s & McAllis e (2011) pa a las
o icinas LEED en los EE.UU. (+31,4% en en a y sólo+ 9,2% en alquile ) o Eichol z, Kok &
Quigley (2010) pa a las o icinas LEED (+11,1% en en a y solo +5,8% en alquile ) y Ene gy
S a (+13% en en a y sólo +2,1% en alquile ). En España dos son los abajos pione os en el
es udio de la agenda hedónica de las EPC. De Ayala e al. (2016) pa en de alo es de en a
decla ados po una mues a de encues ados de 5 ciudades (Mad id, Bilbao, Se illa, Vi o ia y
Málaga) y de un cálculo p opio de la clase ene gé ica y de e minan que las i iendas
clasi icables como “A”, “B” o “C” ienen un alo , en opinión de sus p opie a ios, supe io en un
9,8% que aquéllas clasi icadas como “D”, “E”, “F” o “G”. Po su lado Ma molejo (2016) u iliza
alo es de o e a pa a una mues a de i iendas en en a en la Ba celona me opoli ana y
encuen a un sob ep ecio de 5,11% po pasa de la cali icación “G” a la “A”, o del 9,62% si se
acep a que las pe sonas pe ciben que la escala de cali icaciones es nominal.
Sin emba go, has a donde sabemos, no exis en es udios como el aquí p esen ado, es deci que
in en en a e igua la impo ancia ela i a de la e iciencia ene gé ica, medida a a és de los EPC,
en elación a o os a ibu os a qui ec ónicos que segu amen e compi en con és a en el p oceso de
elección esidencial.
3. METODOLOGÍA, DATOS Y CASO DE ESTUDIO
Como se ha dicho an es, la me odología u ilizada en es a in es igación es el análisis conjun o
basado en la elección (choice-based conjoin -CBC- en su denominación inglesa). Desde sus
o ígenes, a p incipios de la década de 1970, el análisis conjun o ha sido is o como una ía pa a
es udia el sis ema de alo es implíci o (i.e. es uc u a de p e e encias) en la elección de una
opción den o de un conjun o ini o de al e na i as ac ibles (Henshe e al., 2005). De o ma
sin é ica, el CBC consis e en some e a un g upo de indi iduos a un expe imen o en el cual se
en en an a elegi , den o de un conjun o de al e na i as, la opción (un bien compues o)
p e e ida. Luego median e el análisis es adís ico de sus p e e encias, con el concu so de un
modelo de elección disc e a, se in ie e cuál es la u ilidad pa cial que apo a cada una de las
ca ac e ís icas de las opciones e aluadas. Pa a ello se acude a la eo ía de la u ilidad alea o ia
(Thu ns one, 1927; McFadden, 1974) que en iende que en un con ex o de elecciones disc e as
(como las señaladas an e io men e) el p oceso de oma de decisión comp ende dos es uc u as:
una acional o de e minis a y o a alea o ia o es ocás ica. Así la u ilidad U es descompues a en
dos pa es, una de e minís ica V y o a es ocás ica e. La pa e de e minís ica, u obse able, de la
u ilidad se puede explica po las ca ac e ís icas de las opciones elegidas x y po las
ca ac e ís icas s de los indi iduos y po las ca ac e ís icas de las opciones elegidas x. Mien as
que la pa e es ocás ica es á elacionada con las ca ac e ís icas no obse adas.
ii
esxVU += ),(
(1)

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Nó ese que de ás de esa concep ualización exis e el en endimien o de que en las elecciones
exis e una pa e acional obse able y pa ame izable que es in e nalizada po el p ime é mino;
mien as que en el segundo quedan aquellos ac o es que o bien no son obse ables o esponden
al pa icula compo amien o y o ma de pensa de cada indi iduo. En de ini i a, en la eo ía de
la u ilidad alea o ia subyace un elemen o de decisión acional y o o que pod ía inco po a los
componen es sicológicos o compo amen ales de ipo in e subje i o que pueden incidi en
nues as decisiones.
En su acepción más común (1) adop a la o ma de una unción lineal en dónde las u ilidades
pa ciales de i adas se adicionan. Si se conocen las ca ac e ís icas de un núme o ini o de
al e na i as (i.e. den o de un conjun o C), en el con ex o de un expe imen o de elección,
en onces es posible conoce la p obabilidad de elección de un indi iduo. Así, la p obabilidad de
elegi i en ez de j es á exp esada po :
)])([]),[( jijiji eeVVPijUUP −−=≠∀>
(2)
En o as palab as, la p obabilidad de que un indi iduo elija la al e na i a i y no la j es igual a la
p obabilidad de que la al e na i a i enga una u ilidad supe io a la u ilidad de j, una ez
e aluadas odas las al e na i as j del conjun o C ini o que con o ma el expe imen o de elección.
La asunción de una o ma especí ica de dis ibución del e o compo a la de inición del modelo
de elección. Po lo gene al la dis ibución asumida es la de Weibull ( alo es ex emos cuyas
colas son más pesadas que las de la dis ibución no mal) lo que de i a en que la p obabilidad de
elegi i se exp ese en é minos de una dis ibución logís ica de la o ma:
∑
=≠∀
>
jj
i
ji Ve
V
e
ijU
UP )(^
)(
^
]),[(
µ
µ
(3)
En dónde μ es un pa áme o de escala, in e samen e elacionado con la des iación es ánda del
e o . Dicho pa áme o no es iden i icable del ec o de pa áme os β y se asume que es
equi alen e a la unidad. La calib ación de (3) pe mi e ob ene los pa áme os β, que modi ican a
las ca ac e ís icas opciones elegidas x en (1). Dichos pa áme os que son in e p e ados como las
u ilidades pa ciales o e ec os: es deci el peso implíci o de cada uno de los ni eles de cada
a ibu o en la elección del bien compues o. Conoce dicho peso implíci o nos pe mi e des ela ,
sin p egun a lo di ec amen e, la es uc u a de p e e encias esidenciales.
En la p ác ica el análisis conjun o, en sus di e en es a ian es, ha sido aplicado de o ma muy
p o usa en el ámbi o de la in es igación de me cados, muy especialmen e en el con ex o del
diseño de nue os p oduc os y se icios de consumo masi o (O me, 2006). Po el con a io, en el
ámbi o de la a qui ec u a y el u banismo su u ilización ha sido ancamen e ma ginal. En la
a qui ec u a, el abajo de G een e . al. (1989) es pione o en la u ilización de la écnica pa a el
diseño de los ho eles ipo Cou ya d de la cadena Ma io . Mien as que en el ámbi o del
u banismo lo ha sido el es udio de Molin e al. (1996) en el diseño de un nue o ba io
plu i amilia en Mee ho en (Países Bajos). En su es udio, aplicado a 95 pa icipan es, los au o es
mezcla on a ibu os a qui ec ónicos (p.e.: la supe icie del salón, el núme o de habi aciones, el
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p ecio o el égimen de enencia) y u banís icos (p.e.: la p esencia de zonas e des, la al u a de los
edi icios y la do ación come cial). Sus es ados des aca on que los encues ados daban más
impo ancia a los a ibu os a qui ec ónicos que a los u banís icos, empezando po el p ecio a
paga (con una u ilidad pa cial nega i a como es de espe a ). O as expe iencias en el ámbi o
u bano-a qui ec ónico son: en el ámbi o del pa imonio edi icado el abajo de Giacca ia, 2005 y
en el ámbi o del pa imonio po ua io el es udio de Massiani y Rosa o (2008). En España, en es e
mismo sec o , des acan es abajos: Ca los Ma molejo y Manuel Ruiz (2013) pa a el diseño de
un eje come cial; Ca los Ma molejo y Ruiz (2014) en la econ e sión del pa imonio indus ial;
y Sil ia Spai ani (2016) pa a el análisis de las p e e encias de los ma e iales cons uc i os en
pa amen os y pisos.
3.1 Diseño del expe imen o de elección
El diseño inicia po la de e minación del conjun o de ca ac e ís icas (a ibu os) y al e na i as de
las ca ac e ís icas (ni eles) de los bienes compues os a emplea . Ma molejo y Ruiz (2014: 690)
han señalado que la me odología del análisis conjun o “no apo a elemen os que pe mi an
disce ni qué a ibu os deben se some idos a e aluación” de o ma que únicamen e a pos e io i,
una ez calib ados los modelos que analizan la es uc u a de p e e encias se puede sabe si los
a ibu os (y sus ni eles) usados ue on ele an es o no en el p oceso de elección.
No menos impo an e es la de e minación del núme o de a ibu os, pa a de ini lo las
in es igaciones adop an una decisión de comp omiso, po que un núme o g ande puede p oduci
ago amien o en los espondien es; mien as que un núme o pequeño inc emen a el iesgo de no
inclui los a ibu os ele an es pa a la demanda.
Así, en es a in es igación la de inición de a ibu os y ni eles ha seguido el siguien e p oceso:
1) Se han analizado con un mé odo mul i a ian e (componen es p incipales +clús e )
25 ca ac e ís icas elacionadas con el p og ama a qui ec ónico, calidades y
p es aciones de 4.019 i iendas plu i amilia es de nue a plan a en Ba celona.
Es e p oceso ha pe mi ido encon a la i ienda ípica, así como las a iaciones
de sus a ibu os.
2) Se ha analizado la publicidad de las p omociones en cu so en el ámbi o de es udio
con el obje o de iden i ica los a ibu os des acados an o en el p opio diseño
publici a io como en el ex o
3) Se han iden i icado los a ibu os esidenciales con incidencia en el p ecio
inmobilia io de es udios p e ios ealizados con ap oximaciones es adís icas en el
ámbi o de es udio. (Roca, 1988; Ma molejo y González, 2009; Ma molejo, 2016)
Una ez cons uida una p io ización de los a ibu os más ele an es, con ayuda de un g upo ocal
p o is o de la in o mación an e io , se ha decidido elimina odos aquellos elacionados con la
localización y, po ende, con las dimensiones de: accesibilidad, calidad ambien al del si io en el
que se ubica la i ienda y pe cepción social del espacio. Es a decisión obedece, po un lado, a la
necesidad de educi la ca ga cogni i a a la que se expone a las pe sonas pa icipan es, y po
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o o, a que se en iende que la e iciencia ene gé ica puede se ans e sal en el e i o io y no
p opia de cie as localizaciones. De es a o ma, la i ienda ipo a e alua cons a de salón, cocina,
3 habi aciones y un baño, más los siguien es seis a ibu os con sus espec i os ni eles:
• Los espacios comunes del condominio. Con dos ni eles: as e o o as e o + piscina
amilia .
• El p og ama uncional adicional a las 3 habi aciones y p ime el baño. Con dos ni eles:
e aza + aseo adicional o balcón + baño adicional.
• La calidad de las e minaciones. Con es ni eles: sencilla, no mal y al o s anding.
• Los sis emas de clima ización ac i a. Con dos ni eles: cale acción po adiado es o
cale acción po adiado es + ai e acondicionado.
• Cali icación ene gé ica EPC. Con es ni eles: cali icación “E” (que es la mínima según
la no ma i a igen e en el momen o del diseño del expe imen o), la “C” y la “A”. Pa a
es as dos úl imas cali icaciones se in o mó a los pa icipan es sob e el aho o mensual en
la ac u a ene gé ica y la educción de emisiones de CO2 en elación a la cali icación “E”.
Pa a ello se analiza on los esul ados de los abajos de Ga cía-Na a o (2013) y Ba boza
(2016) que han e aluado en Mad id y Ba celona espec i amen e el consumo ene gé ico,
las emisiones y el cos e de cons ucción de una p omoción plu i amilia bajo di e en es
cali icaciones ene gé icas. Con dicha in o mación, y eniendo en cuen a el p ecio medio
de la ene gía en el ámbi o y momen o de es udio, se calculó el aho o ma ginal an es
comen ado, que una ez edondeado equi ale a 30 €/mes pa a el sal o “E”->”A” y 20
€/mes pa a el sal o “E”->”C”, siendo que la educción de CO2 equi ale a 2,3 on/año
(equi alen e a las emisiones que p oduce un u ismo en 16.000 km) y 1,6 on/año (11.000
km) espec i amen e.
• En cuan o al p ecio. Las pe sonas pa icipan es ue on in o madas que edi ica con
mejo calidad y mayo e iciencia ene gé ica es más ca o, y que po an o que exis e un
sob ep ecio que podía llega a se de has a 130 €/mes pa a las i iendas más lujosas
(acabados de al o s anding) y más e icien es (cali icación “A”). Dicho sob ep ecio se
añade o bien a la cuo a hipo eca ia o bien al alquile .
Una ez de inidos los a ibu os an e io es, se ha p ocedido a con e i los en íconos o ex os
esumidos. De es a o ma an es de ealiza el expe imen o de elección cada pa icipan e ue
in o mado sob e las posibles ca ac e ís icas de las i iendas y los íconos que las ep esen an. La
imagen in e io ec ea uno de los expe imen os de elección.
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Fig. 1 Rec eación de uno de los expe imen os de elección
3.2 Es uc u a de la encues a, implemen ación y caso de es udio
El análisis conjun o an e io men e de allado se inca dinó en una encues a más amplia con la
siguien e es uc u a:
• Con ex ualización. El obje i o de es a sección es iple: po una pa e se ha indagado
sob e el ni el de conocimien o de los pa icipan es en elación a la e ique a ene gé ica, así
como sob e sus hábi os con implicaciones pa a la sos enibilidad (p.e.: en elación a la
mo ilidad, el aho o de ene gía e c.); po o a pa e se ha indagado sob e las p io idades
de mejo a de su i ienda en elación an o a su uncionalidad (p.e. dis ibución de
espacios), apa iencia (p.e. e o mas de acabados), y e o ma ene gé ica (p.e. aislamien o
y sus i ución de equipos/sis emas). Es a in o mación, además de pe mi i comp ende las
azones que subyacen en la con o mación de la es uc u a de p e e encias, han pe mi ido
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