1
T abajo Fin de G ado
In o me de coyun u a del sec o de la i ienda en
España
Au o /es
An onio Sebas ián
Di ec o /es
Ma cela Saba é So
Facul ad de Economía y Emp esa
2019/2020
2
In o mación
Au o : An onio Sebas ián La ena.
Di ec o a: Ma cela Saba é So .
Tí ulo: In o me de coyun u a del sec o de la i ienda en España. Repo si ua ion o he
housing sec o in Spain.
Ti ulación: G ado en Economía.
Resumen
El p esen e abajo p e ende expone las condiciones ac uales del sec o de la i ienda
en España, así como esumi , den o de un ma co empo al y en el con ex o eu opeo, los
di e sos ac o es que in luyen en el sec o . Especialmen e cen o el análisis en los
ac o es que condicionan la demanda de i ienda, así como la si uación ac ual de la
in e sión en i ienda, los di e sos cambios no ma i os y iscales, la dinámica de
p ecios y los cambios en la enencia de i ienda. Expongo las di e encias de es os
ac o es den o de un ma co empo al que aba ca los años p e ios a la c isis de 2008, los
años de ecesión y la pos e io ecupe ación. Dada la iden idad del abajo, un in o me
de coyun u a, la in ención es más exposi i a que explica i a, p ocu ando aba ca los
ac o es más ele an es den o la dinámica de un sec o complejo y a ec ado po
mul i ud de a iables económicas, inancie as, no ma i as y demog á icas.
Summa y
The ollowing epo p e ends o expose he cu en condi ions o he housing sec o in
Spain, as well as i p e ends o esume he a ious ac o s ha in luence in he sec o ,
wi hin a imeline and in he Eu opean con ex . Especially I ocus he e iew in he
ac o s ha de e mine he housing demand, also he p esen si ua ion o housing
in es men , he se e al legal and iscal changes, he p ices luc ua ion, and he changes
in he housing owne ship. I expose he di e ences among hese ac o s wi hin a imeline
ha include he p e ious yea s o he 2008 c isis, he yea s o ecession, and he la e
eco e y. Taking in o accoun ha his p ojec is a cu en si ua ion epo , my pu pose
is o be mo e exposi o y han explana o y, p e ending include he mo e ele an ac o s
inside he dynamic o a complex sec o , which is a ec ed by a mul i ude o economics,
inancials, no ma i e and demog aphics a iables.
3
Índice
In oducción……………………………………………………………………………...4
1. P oduc o In e io B u o (PIB), Fo mación B u a de Capi al Fijo (FBCFijo) e
In e sión (I) en i ienda………………………………………………………………....5
2.E olución del s ock de i ienda……………………………………………………...11
3. Fac o es Demog á icos………………………………………………………………14
4. Fac o es económicos y condiciones de inanciación………………………………...21
5. Ma co no ma i o…………………………………………………………………….25
6. Fiscalidad…………………………………………………………………………….27
7. E olución de los p ecios de en a…………………………………………………...29
8. Alquile ………………………………………………………………………………31
9. Vi ienda pública……………………………………………………………………..33
10. Conclusiones………………………………………………………………………..35
11. Bibliog a ía………………………………………………………………………....38
4
In oducción
El con ex o ac ual del sec o de la i ienda es, como mínimo, complejo. T as una c isis
inancie a in e nacional y una de deuda sobe ana especialmen e g a e en el caso de
España, el esul ado ue un du o ajus e en é minos de empleo, especialmen e en el
sec o esidencial, un ajus e no an p onunciado en é minos de p ecios y un s ock de
i ienda sin ende que se acumula de o ma he e ogénea po el país. A es e pun o de
pa ida hay que suma le la dinámica demog á ica, an impo an e pa a el desa ollo de la
economía y del sec o esidencial du an e los años de expansión económica, que ha
dado un e és en su endencia, esul ando no solo c ecimien o poblacional
compa a i amen e len o, sino pé didas ne as, especialmen e de población jo en. A pesa
de la ecupe ación que se inició a inales de 2013, la capacidad adquisi i a, nue amen e
de los más jó enes, no se ha ecupe ado. Además de los sala ios, la al a empo alidad
bloquea las posibilidades de emancipación y con ello ena la c eación de hoga es, o o
de los mo o es undamen ales en la demanda de i ienda. La c ecien e p esión en la
demanda de i ienda en alquile ha p opiciado, jun o a o os ac o es, un aumen o
cons an e en los p ecios de alquile en los úl imos años, lo que deja en una posición
delicada a la población, esencialmen e los jó enes, ag a ada po la si uación ac ual de la
i ienda p o egida, en mínimos y adicionalmen e o ien ada a la p opiedad.
Du an e los p óximos epíg a es expongo, en p ime luga , la si uación ac ual ag egada
de la in e sión en i ienda y el epun e en las ansacciones de i ienda, a con inuación
la e olución del s ock de i ienda sin ende y un análisis más de allado de los ac o es
demog á icos, con especial a ención en los jó enes. Pos e io men e un epaso de las
condiciones económicas y inancie as, eniendo en cuen a el con ex o ac ual de bajos
ipos de in e és y cambios en las p e e encias de los consumido es. Los epíg a es 5 y 6
es án dedicados al ma co no ma i o y a los cambios p oducidos en la iscalidad,
he amien as ele an es den o de las ac uaciones públicas en el sec o . Sigue un epaso
a la si uación ac ual del me cado de la i ienda en alquile y pa a inaliza un análisis de
la i ienda pública, dada su impo ancia pa a ajus a desequilib ios en el me cado pa a
una pa e impo an e de la población.
5
1. P oduc o In e io B u o, Fo mación B u a de Capi al Fijo e In e sión en
i ienda
En es e apa ado analizo las se ies de P oduc o In e io B u o (PIB), Fo mación B u a
de Capi al Fijo (FBCF), cons ucción y i ienda pa a el pe iodo empo al 1995 - 2018.
El obje i o es obse a los pa ones comunes en asas de a iación y peso po cen ual
espec o al PIB, así como sus compo amien os di e enciados du an e la se ie. Pa a ello,
di ido la se ie en es pe iodos e in oduzco la compa a i a in e nacional con algunos
países de la UE pa a con ex ualiza el singula compo amien o que han enido dichos
ag egados en la economía española.
a) Ciclo expansi o (1995-2007)
Po pone en con ex o las ci as ac uales, en la ase expansi a p e ia y en é minos
eales, la o mación b u a de capi al ijo y la in e sión en i ienda c ecían un p omedio
del 6-7% anual, mien as el PIB lo hacía al 3,7%. En 2006 ambos concep os alcanzaban
su máximo en é minos de PIB, la o mación b u a de capi al ijo suponía el 30% y el
epíg a e de la in e sión en i ienda casi un 12%. La in e sión en o os edi icios y
cons ucciones ambién c eció conside ablemen e en es e pe iodo, has a iplica se, pe o
u o un compo amien o menos dinámico que el epíg a e i ienda, man eniendo su
peso sob e el PIB en o no al 8%.
b) Ciclo ecesi o (2008-2013)
El pe iodo pos e io de ue es caídas si uó la in e sión en i ienda y la o mación b u a
de capi al ijo po debajo del 4% y del 20% del PIB espec i amen e, se encadena on
seis años consecu i os de descensos an o pa a la FBCF como pa a sus componen es
in e sión en i ienda y o os edi icios y cons ucciones. Se obse a en es e pe iodo un
compo amien o simila en los pe iles del PIB y la FBCF, ya pa ecidos du an e oda la
se ie his ó ica dada la impo ancia que iene es e componen e en el ag egado del PIB.
Pe o al igual que en el pe iodo expansi o, el compo amien o de la o mación b u a de
capi al ijo es más dinámico, con caídas muy supe io es a las del PIB.
c) Recupe ación (2014-2018)
T as el ajus e expe imen ado en el sec o de la cons ucción du an e la c isis, en el
eje cicio 2014, con la ecupe ación de asas de c ecimien o posi i as del PIB, el sec o
inició su ecupe ación asen ada, sob e odo, en la cons ucción inmobilia ia. En es e
pe iodo de ecupe ación la in e sión en i ienda ha sido la que ha expe imen ado un

6
mayo aumen o en é minos eales, casi un 35% acumulado, mien as la FBCF ha
c ecido lige amen e po encima del 22%. Sin emba go, an solo el PIB ecupe ó el ni el
p e io a la c isis, quedando oda ía la FBCF y sus componen es elacionados con la
in e sión en cons ucción lejos de sus máximos de 2007. En el g á ico 1 se obse a un
pe il mucho más es able de la o mación b u a de capi al ijo espec o al componen e
de in e sión en i ienda, que no pa ece es abiliza se has a 2016. A pesa de que los
da os de 2017 son p o isionales y los de 2018 un a ance, la o mación b u a de capi al
ijo supone casi un 20% del PIB y algo más de un 5% la in e sión en i ienda. Es as
ci as es án en línea con los países eu opeos de nues o en o no, la in e sión en i ienda
como po cen aje del PIB pa a el conjun o de la Unión Eu opea es del 5%. Tan o I landa
como Po ugal ie on aumen a su in e sión en i ienda al comienzo del ciclo
expansi o, y es I landa la que mues a un compo amien o simila en cuan o a dicho
epíg a e du an e la se ie his ó ica, con su máximo en 2006 y el pos e io descenso,
mucho más acusado que en el caso español, has a supone en o no al 2% del PIB, al y
como se obse a en el g á ico 2. Los úl imos da os disponibles del p ime imes e de
2020, ya con los e ec os de la pandemia, e lejan una caída a p ecios co ien es de casi
el 3% del PIB en asas de a iación in e anual, del -5,5% pa a la FBC y de un 9,7% en
el concep o de i iendas y o os edi icios y o as cons ucciones.
G á ico 1: E olución de la in e sión en i ienda y FBCF, peso espec o al PIB
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os INE ( a ios años)
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
-25,0
-20,0
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018(A)
% PIB
% a . in e anual
FBCF (Izq.) Vi iendas (Izq.) FBCF(de echa)
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G á ico 2: In e sión en i ienda (%PIB), compa ación in e nacional.
Fuen e: Al es y U asun (2019).
Empleo
En é minos de empleo el compo amien o ha sido simila al obse ado en la in e sión.
El núme o máximo de ocupados en la cons ucción se alcanzó en 2007, con algo más de
2,7 millones de abajado es, lo que suponía casi el 13% del o al de ocupados ese año.
Es des acable como desde el año 2000 al 2007 el núme o de i iendas e minadas según
el Colegio O icial de A qui ec os aumen ó en un 58%, mien as el empleo en el mismo
pe iodo c eció un 28,5%. El pe iodo de c isis pos e io (2008-2013) supuso una pé dida
de 1,7 millones de ocupados, un descenso supe io al 60%, con asas in e anuales
nega i as del 15% en p omedio. En el pe iodo de ecupe ación 2014-2018, los ocupados
en cons ucción han c ecido con mayo in ensidad, espec o al o al nacional, has a
supone algo más del 6% de la población o al ocupada, lejos aún de los ni eles de
ocupación p e ios al pe iodo expansi o. Los úl imos da os disponibles del p ime
imes e de 2020, a pesa de la di icul ad añadida en el a amien o de los da os po la
pandemia, e lejan una a iación in e anual de las ho as abajadas en el sec o de la
cons ucción del -9,8%, y del -0.28% de los ocupados en el sec o .
0
2
4
6
8
10
12
14
16
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017
% PIB
UE ES DE FR IT PT IE
8
G á ico 3: Ocupados en cons ucción y a iación anual de ocupados en cons ucción y
o al nacional.
Da os ajus ados de es acionalidad y calenda io
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os del INE ( a ios años)
Iniciación de i iendas
La o e a de i iendas ha su ido una ue e con acción, condicionado en pa e po el
s ock de i iendas disponible al que ha é mención más adelan e. La cons ucción de
i iendas de nue a plan a egis ó, según las licencias municipales de ob a, su máximo
en 2006 con 737.186, coincidiendo su compo amien o con el ciclo de la o mación
b u a de capi al ijo y sus componen es de in e sión cons ucción y i ienda, cuyos
máximos ambién se alcanza on en 2006. En el pe iodo 2007-2013 el núme o de
i iendas según las licencias municipales de ob as expe imen ó un ue e descenso
con inuado, has a un mínimo de 31.236, lo que supone un descenso del 95% espec o al
máximo. Los sucesi os eje cicios han supues o un epun e en la cons ucción de nue as
i iendas, sob e odo a pa i de 2016, has a alcanza las 75.060 i iendas iniciadas en
2018. La es adís ica de i iendas e minadas del Colegio O icial de A qui ec os pe mi e
e como la cos a es e del país (excep o Ba celona), la cos a su y las islas concen an
ap oximadamen e el 30% de las i iendas e minadas, es adís ica que du an e los años
de expansión económica supe aba el 45%. Según las úl imas es adís icas disponibles del
Minis e io de Fomen o, en 2019 se han iniciado algo más de 96.000 i iendas y se han
e minado 71.562 i iendas lib es.
0,000
0,500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
-25,00
-20,00
-15,00
-10,00
-5,00
0,00
5,00
10,00
15,00
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Tasas Miles pe sonas
Ocupados cons ucción (de echa) Va . anual cons ucción Va . anual, o al nacional
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G á ico 4: Vi iendas de nue a plan a y a iación anual
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os del Minis e io de Fomen o ( a ios años)
T ansacciones de i ienda
Del lado de la demanda, obse amos que el núme o de ansacciones de i ienda
alcanzó su máximo en 2006, con 955.186 i iendas. Con los da os disponibles sob e
ansacciones esc i u adas (2004-2018) obse amos como las ansacciones han es ado
p o agonizadas po las i iendas usadas. La ecupe ación de las ansacciones de
i ienda, sob e odo a pa i de 2013, ha acen uado es a dinámica aumen ando año as
año la di e encia espec o a la i ienda nue a, llegando a supone casi 10 eces más la
ansacción de i ienda usada espec o a la nue a. La ci a o al de ansacciones de
i ienda supe a las 580.000, mien as las i iendas e minadas según el Colegio O icial
de A qui ec os no llegan a las 65.000, lo que e leja un desajus e en e o e a y demanda
de i ienda. La in o mación sob e ansacciones esc i u adas pe mi e obse a la
e olución de comp a de i ienda po pa e de los ex anje os. El g ueso de las comp as
ha sido po pa e de ex anje os esiden es, expe imen ando un compo amien o simila
al an es desc i o, con el máximo en 2007 y ue es caídas pos e io es. La población
ex anje a que ha adqui ido i iendas en España, a excepción de los p ime os años de la
c isis, ha es ado po encima del 10% espec o al o al de ansacciones, ganando peso
du an e los años inales de la c isis económica, pues a pesa de la caída inicial, los
ex anje os esiden es han aumen ado sus comp as año a año, mien as las ansacciones
o ales seguían descendiendo.
0
100000
200000
300000
400000
500000
600000
700000
800000
-70
-50
-30
-10
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50
70
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Unidades
Tasas
Nue a plan a (de echa) Va iación anual
16
co espondien e e olución de los hoga es en es as p o incias. Compa ando los da os de
2011 con los del censo de 2001, los mayo es inc emen os de la i ienda p incipal se
dan en las p o incias donde más aumen ó la población: Guadalaja a (53%), Ta agona
(42%) y San a C uz de Tene i e (43%) en e o as; mien as la i ienda secunda ia se
inc emen a en las p o incias donde se han p oducido disminuciones de población:
Zamo a (62%), Ou ense (57%), Lugo (64%) o Jaén (43%). El censo dispone ambién de
in o mación municipal, y señala que: “los 30 municipios mayo es de 20.000 habi an es
con mayo po cen aje de i iendas secunda as es án odos ellos en la cos a,
mayo i a iamen e a o illas del Medi e áneo”. (INE, 2013)
Va iación de
población Inc emen o de los Hoga es
Alican e
38,0%
41,6%
Guadalaja a
54,5%
52,8%
Las Palmas
27,5%
42,8%
San a C uz de
Tene i e 30,8% 43,1%
Gi ona
37,7%
36,8%
Toledo
32,7%
38,8%
Ta agona
38,4%
42,5%
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os del INE
Va iación de
población
Inc emen o de i iendas
secunda ias
León
-1,2%
22,4%
Ou ense
-2,5%
56,7%
Palencia
-3,5%
15,3%
Lugo
-3,4%
64,4%
Zamo a
-4,6%
61,6%
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os del INE

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B) 2009 - 2019
En el pe iodo de 2009 has a la ac ualidad, se p oduce un cambio en la endencia de la
población y en la o mación de hoga es, con un con ex o labo al des a o able, e aso
en la edad de emancipación y un cambio impo an e en el égimen de enencia de la
i ienda hacia el alquile , apa ado que analiza é más adelan e. De 2010 a 2019 la
población en España c ece en poco más de 5.000 pe sonas, con disminuciones de
población en el pe iodo 2013 - 2016 po la salida de población inmig an e, que se
educe espec o a 2010 en más de 700.000 pe sonas. Los dos úl imos años ha cambiado
la endencia y se uel en a p oduci en adas de población inmig an e, enómeno que
compensa el débil c ecimien o de la población española, las ado po el nulo e incluso
nega i o saldo ege a i o de la úl ima década: -1,16 po cada mil habi an es en 2018. La
población nacida du an e el “baby boom” enía en 2010 en e 35 y 50 años, po lo que
oma más ele ancia la e olución de la población jo en en el análisis del me cado
esidencial. En el pe iodo 2010 - 2019 la población jo en (20 a 34 años) se educe en
2,5 millones de pe sonas, la mi ad pe enecien es a la coho e de 30 a 34 años. En
é minos de peso ela i o sob e el o al de la población, la coho e de 20 a 34 años ha
pasado de supone el 22% de la población ap oximadamen e a ep esen a poco más del
16%.
G á ico 7: e olución población jo en y peso ela i o
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os INE
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
4.000.000
4.500.000
2010 2012 2014 2016 2018
Tasas
Pe sonas
Peso ela i o (20 - 34
años) (de echa)
20-24 años
25-29 años
30-34 años
18
Hoga es
El i mo de c eación de hoga es su e un d ás ico descenso a pa i de 2009, llegándose
a con ae en 2013. Si en el p ime pe iodo (2004-2009) los hoga es c ecie on a una
media de casi el 3%, en es e segundo pe iodo c ecie on al 0.5% de media, una asa de
c ecimien o muy disc e a, pe o ampliamen e supe io a la de la población nue amen e.
Con inúa la endencia de disminución del núme o medio de miemb os del hoga , que se
si úa en 2,5 pe sonas.
G á ico 8: Tasas in e anuales hoga es y población. Da os 1T
Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os INE
Me cado labo al
En cuan o al me cado labo al, el pe iodo 2010 - 2019 ha sido especialmen e du o con la
población jo en (20 a 34 años), con asas de pa o supe io es espec o al es o de
coho es de edad (35 a 49 años) en cada uno de los años. En media, la población jo en
egis ó una asa de pa o del 29,2%, mien as pa a el segundo g upo de edad ue del
17,5%. El máximo his ó ico se alcanza en 2013, con asas de pa o supe io es al 20%
pa a odas las coho es y de casi el 37% pa a la población jo en (20 a 34 años). Desde
en onces, odas las coho es de edad han is o educidas sus asas de pa o en más de un
40%, casi el 50% en el caso del g upo de población de 35 a 49 años. La asa de
ac i idad pa a las coho es de edad en e 30 y 49 años supe a a las egis adas en 2006 y
2007, pa a la población de 25 a 29 años es lige amen e in e io a la egis ada en 2006
(83,51%), pe o con inúa en una ayec o ia descenden e desde 2012, mien as en el caso
de la población más jo en (20 a 24 años) se ha es ancado en o no al 55%. Ha
aumen ado la población inac i a en e los jó enes desde 2014, especialmen e en e la
coho e de 20 a 24 años, que ma ca máximos supe ando el millón de pe sonas. La asa
de empo alidad pa a la población jo en (20 a 29 años), a pesa de habe se educido los
-1,00%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Hoga es
Población
19
úl imos dos años, se si úa en ni eles muy al os: 66,6% pa a la población de 20 a 24 años
y 46,7% pa a los de en e 25 y 29 años.
Los úl imos da os sob e el me cado labo al, del p ime imes e de 2020, mues an un
descenso del 0,28% espec o al p imes imes e de 2019 en la ocupación del sec o
cons ucción y un aumen o del 3,27% del pa o espec o del mismo imes e. Po g upos
de edad, la asa de a iación espec o al p ime imes e de 2019 mues a una
disminución del pa o en odos los g upos de edad, excep o pa a los mayo es de 55 años.
Emancipación
La ines abilidad labo al egis ada en la población más jo en jun o a las al as asas de
pa o ha e asado la edad de emancipación del hoga al y como e leja el Obse a o io
de emancipación ( a ios años), elabo ado po el Consejo de la Ju en ud de España.
Dicho in o me, en sus esul ados pa a el p ime semes e de 2019, de ine la asa de
emancipación como: po cen aje de pe sonas que i en ue a del hoga de o igen sob e
el o al de su misma edad. La can idad de población jo en, en e 16 y 29 años, que
eside ue a de su hoga de o igen con inúa en una endencia dec ecien e desde 2009. La
asa de emancipación pa a es e colec i o de edad es la más baja desde 2002, solamen e
un 18,6% de los jó enes. Si cen amos la a ención en el colec i o de 25 a 29 años, la
asa de emancipación apenas alcanza el 40%. También desciende, aunque en meno
cuan ía, la asa de emancipación pa a la población de en e 30 y 34 años, el 70,8%
eside ue a del hoga de o igen. Los da os del obse a o io e elan que el 25,7% de la
población jo en ha e minado es udios supe io es, y que a su ez, la asa de
emancipación es mayo pa a la población que ha e minado sus es udios. La p incipal
mo i ación de la inac i idad en e los jó enes es la o mación, casi la mi ad de inac i os
de en e 25 y 29 años lo son po es a azón.
20
E olución geog á ica
A ni el p o incial, los descensos de población son gene alizados a excepción de
g andes capi ales como: Ba celona, Mad id y Se illa; zonas cos e as del medi e áneo y
las islas; p o incias como Na a a o Guadalaja a y las ciudades au ónomas de Ceu a y
Melilla. Las p o incias que pe dían población en el an e io pe iodo en ag a ada su
si uación: Zamo a (-11,2%), Cuenca (-9,8%) y Á ila (-8,3%) su en las disminuciones
más acuciadas. A al a del p óximo censo de i ienda y población, con los da os de la
Encues a Con inua de Hoga es ealizada po el INE se puede obse a la e olución de
los hoga es desde 2014 a ni el p o incial, sin desag ega en e i iendas p incipales y
segundas esidencias. Pa a el pe iodo 2014 - 2019 los mayo es descensos en los hoga es
se p oducen e ec i amen e en las p o incias donde más población se pie de: Á ila (-
3,08%), Cuenca (-3,05) y Zamo a (-4,18%) y los aumen os más in ensos en Ceu a
(6,67%), Melilla (6,83%) y Alme ía (4,31%).
Va iación de
población Va iación de los hoga es
León
-7,9%
-1,67%
Ou ense
-8,2%
-0,82%
Palencia
-6,7%
-1,62%
Te uel
-7,7%
-2,17%
Zamo a
-11,2%
-4,18%
Cuenca
-9,8%
-3,05%
Á ila
-8,3%
-3,08%
Fuen e: Elabo ación p opia a pa i de da os del INE, a ios años
21
4. Fac o es económicos y condiciones de inanciación
Du an e el p esen e epíg a e analizo la e olución de las di e en es a iables económicas
y inancie as que condicionan, jun o a las a iables demog á icas an es expues as, la
demanda de i ienda esidencial. Sin duda las a iables más impo an es en es e
apa ado, con mayo o meno peso explica i o, son la en a y las condiciones inancie as
ligadas al p és amo hipo eca io que en la mayo ía de casos se solici a, al y como se
ecoge en el Obse a o io de la i ienda y el suelo, (segundo imes e 2019), 6 de cada
10 i iendas se comp an con p és amo hipo eca io.
Pa a una p ime a ap oximación en el análisis de la en a u ilizo los da os de la
Con abilidad Nacional e e idos a la en a b u a disponible, es o es, en as labo ales y no
labo ales an es de impues os y co izaciones, conc e amen e los da os de la úl ima
e isión es adís ica de 2019 a p ecios co ien es pa a los años 1995 a 2018. Has a 2007
se p oduce un inc emen o cons an e de la en a a una asa in e anual media del 7%, en
un con ex o como hemos is o p e iamen e, de ue e c ecimien o del conjun o de la
economía, el empleo e inc emen o demog á ico. La c isis económica enó el
c ecimien o de la en a e incluso se p oduce un e oceso en dos iempos, al y como
imos en el análisis p e io la economía española su ió un ue e desplome de la
ac i idad en el año 2009, seguido de una le e ecupe ación en el 2010. El con ex o
mac oeconómico y la ges ión de la polí ica mone a ia gene a on una c isis de deuda
sobe ana que sumió a la economía española en una segunda ecesión más g adual que la
an e io pe o de mayo du ación. T as es eje cicios consecu i os de pé dida de en a se
p oduce un c ecimien o en el año 2014 que se a ianzó en el 2015 que pe mi ió ecupe a
el ni el de en a de 2008.
G á ico 9: Ren a nacional b u a disponible, en millones de eu os
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017 (P)
2018 (A)

22
Fuen e: INE, Con abilidad Nacional
Pa a p o undiza más en el análisis u ilizo los da os de las Encues as Financie as de las
Familias (EFF), que con los mismos da os de la en a b u a disponible de la
Con abilidad Nacional pe mi e desag ega en los hoga es po g upos de edad y o ece la
e olución de la en a mediana. Las EFF de los años 2008 y 2017 pe mi en es ablece
compa a i as en p ecios eales pa a el pe iodo 2002-2008 (en eu os de ma zo de 2009),
y pa a el in e alo 2011-2017 (en eu os de 2017). Pa a el p ime pe iodo esul a
in e esan e obse a que el máximo se alcanza en 2002, con una en a mediana de
27.100€, con los hoga es jó enes, es o es, cuyo cabeza de amilia es meno de 35 años,
alcanzando los 29.000€, suponiendo es e g upo de edad el 14% de los hoga es o ales.
El da o de 2008 e leja una pé dida del 4% de la en a pa a el conjun o de los hoga es, y
del 8,3% pa a la anja de edad de los hoga es jó enes. En el segundo pe iodo se
obse a una ue e pé dida de en a en e los años 2011 y 2014, una pos e io
ecupe ación en el da o de 2017, de o ma que la en a queda p ác icamen e es ancada
en es e pe iodo. Los hoga es jó enes sin emba go su en una disminución de casi el
18% espec o a 2011, has a los 22.800€ que e leja la EFF 2017, además los hoga es
jó enes solo ep esen an el 7,6% del o al.
Con iene señala que la p opo ción de hoga es p opie a ios de las i iendas en las que
esiden ha cambiado sus ancialmen e en las úl imas dos décadas, sob e odo en lo que se
e ie e a la población jo en. Según las sucesi as Encues as Financie as de las Familias,
de 2002 a 2017, y con el úl imo da o de la Encues a Con inua de los Hoga es (2019), el
po cen aje de hoga es que e an p opie a ios ha pasado del 81,9% a un 75,9%, mien as
que el descenso ha sido mucho mayo pa a los hoga es jó enes (menos de 35 años): del
68,3% a 41,5%. Vemos pues un escena io en el que la en a ha su ido una
desacele ación en su c ecimien o du an e la úl ima década y en el que los hoga es
jó enes han su ido la mayo pé dida de pode adquisi i o, a la ez que se educía a la
mi ad su peso sob e el o al de hoga es, en ambas es adís icas la mayo educción se
p oduce du an e el pe iodo 2011 - 2014. Es e análisis se co esponde con lo is o en el
apa ado demog á ico, donde hemos is o como se educía d ás icamen e el núme o de
jó enes y su p esencia en el me cado labo al, con mayo núme o de inac i os, mayo es
asas de pa o y más po cen aje de empo alidad.
Tal y como hemos is o, las condiciones económicas en é minos de en a empeo a on
mucho pa a los jó enes, especialmen e du an e los años co espondien es a la segunda
23
ecesión, de 2011 a 2014. Es o u o un e lejo e iden e en la can idad de hoga es que
e an p opie a ios y, po an o, en la can idad de hoga es endeudados po la comp a de
i ienda. Con las sucesi as publicaciones de la EFF obse amos como el po cen aje
o al de hoga es endeudados po la comp a de i ienda p incipal aumen ó de 2002 a
2005, pa a man ene se du an e la p ime a ecesión y aumen a lige amen e después,
siemp e en e un 26-28%. Sin emba go, con los hoga es jó enes emos nue amen e
como su en una impo an e educción, de un 20%, du an e las encues as de 2011 y
2014. Si en 2011 uno de cada dos hoga es jó enes enía una deuda po comp a de
i ienda, en 2017 es a ci a disminuyó has a el 32,4%
Dado que la mayo ía de i iendas se adquie en median e un p és amo hipo eca io en
es e epíg a e analizo an o el núme o de hipo ecas como los cambios en los ipos de
in e és de e e encia, además de los cambios en e ipo ijo o a iable y el plazo medio
de amo ización. El máximo en cuan o a concesión de hipo ecas se alcanzó en 2006 y su
e olución coincide con lo obse ado an e io men e, un descenso has a 2010 y una ue e
caída pos e io , de modo que en 2012 se concedían el 20% de las hipo ecas de 2006. La
ecupe ación es aba siendo cons an e pe o muy len a, aco de a lo obse ado en la
e olución de la en a y ue emen e elacionado con el descenso en la p opiedad de los
hoga es jó enes. Toda ía esul a más llama i a la baja concesión de hipo ecas eniendo
en cuen a que los ipos de in e és e e encia en el me cado inmobilia io es án en su
mínimo his ó ico: el Eu ibo a 12 meses oma alo es nega i os desde 2016, alcanzando
has a agos o de 2020 el -0,22% y con inuando con la endencia dec ecien e. La polí ica
mone a ia del BCE, con su ipo de in e ención asen ado en el 0% ha incen i ado la
educción del ipo hipo eca io a más de es años pa a i ienda lib e, ac ualmen e po
debajo del 2%, cuando en 2011 ozaba el 6%. A pesa del bajo cos e del dine o, es e no
se es á canalizando hacia la cons ucción o la ac i idad inmobilia ia, al y como se
obse a en el g á ico 10, pa ece que los agen es del lado de la o e a no ienen
su icien es a gumen os como pa a pensa en un c ecimien o consis en e del sec o en el
medio plazo, los úl imos da os disponibles si úan la cons ucción en su alo mínimo en
20 años, mien as el c édi o a la ac i idad inmobilia ia es á po debajo de su alo de
2004. Si obse amos las asas de c ecimien o in e anual de es as dos úl imas es adís icas
emos que la endencia de los dos úl imos eje cicios es c ecien e, aunque a as a una
e olución nega i a desde 2010.
24
G á ico 10: C édi o des inado a cons ucción y ac i idad inmobilia ia, en millones de
eu os
Fuen e: Obse a o io de i ienda y suelo ( a ios años)
Los bajos ipos de in e és han cambiado la endencia en cuan o al ipo de hipo eca
concedida, has a 2015 más del 90% de las nue as hipo ecas se i maban con ipo de
in e és a iable. Con el Eu ibo a 12 meses ace cándose al 0% y el c édi o pa a i ienda
lib e en endencia dec ecien e, los nue os p és amos hipo eca ios empeza on a i ma se
con ipo de in e és ijo: desde un 7,4% sob e el o al en 2015 al 23,7% en 2016, una
endencia que se ha a ianzado has a si ua se en 2019 en el 42,2% de las nue as
hipo ecas. Es e cambio en las p e e encias del consumido ambién se ha e lejado en la
du ación media de las hipo ecas cons i uidas, que ha bajado de 28 años en 2007 pa a
has a los 23 años de media en 2019.
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Cons ucción
Ac i idad
Inmobilia ia
25
5. Ma co no ma i o
Jun o a la iscalidad, el ma co no ma i o es una de las p incipales ías de ac uación po
pa e del sec o público en el me cado de la i ienda. En es e epíg a e hago un b e e
epaso de las no ma i as más impo an es en ma e ia de i ienda: el úl imo plan es a al
de i ienda ap obado y las úl imas e o mas en ma e ia de i ienda y alquile ecogidas
en el Real Dec e o-ley 7/2019.
Plan Es a al de Vi ienda 2018-2021
El Plan Es a al de i ienda 2018-2021 ap obado median e el RDL 106/2018 de 9 de
ma zo ha sido el úl imo de una se ie de ac uaciones públicas en el sec o de la i ienda
que con inuaba con el camino empezado po el Plan Es a al 2013-2016. Es os dos
úl imos planes ompían con la endencia de las an e io es ac uaciones, cen adas en:
“ omen o de la p oducción de i iendas, ocupación de nue os suelos y apues a po la
p opiedad como o ma esencial de acceso a la i ienda” (RDL106/2018, página 1). El
ex o ap obado en 2013 buscaba la eac i ación de un sec o en c isis median e la
e o ma y adap ación de la i ienda exis en e a las nue as no ma i as de e iciencia, así
como la ampliación del me cado de alquile , dadas las complicadas condiciones de
c édi o y empleo que impedían el acceso a i ienda en p opiedad. Po an o, con
in ención con inuis a, el Plan Es a al 2018-2021 cen a sus líneas de ac uación
p incipalmen e en la ehabili ación de i ienda, como mecanismo de eac i ación del
sec o ; acili a el acceso de los jó enes a la i ienda, median e p ecios limi ados en
alquile y ayudando a es ablece su esidencia en municipios pequeños; y po úl imo,
incen i a un ondo de i iendas de alquile social pa a a ec ados po desahucio y sin
capacidad económica. El p og ama de ayuda al alquile es á des inado a inquilinos con
una en a lími e de es eces el IPREM, con una en a de alquile a sa is ace igual o
in e io a 600 eu os. La ayuda cub e du an e es años has a el 40% de dicha en a, el
50% en caso de inquilinos mayo es de 65 años. Además, el mencionado p og ama de
ampliación de i ienda en alquile incen i a median e sub enciones a los p omo o es de
i ienda pa a que sean des inadas a a endamien os con en a limi ada y po un plazo no
meno a 25 años.
32
(2019) ecogen los da os sob e el índice de sob eca ga del gas o en i ienda de alquile
pa a el año 2014. Es e año, el 24,7% de los hoga es españoles des inaba más del 40% de
sus ing esos ne os a los gas os de la i ienda en alquile , po cen aje que se inc emen a
al 63,9% de los ing esos ne os en el caso de los hoga es con meno es ing esos. El
p omedio de la OCDE pa a es e indicado es in e io al 15% pa a el o al de los hoga es
y lige amen e supe io al 35% en el caso de los hoga es con meno en a, lo que si úa a
España a la cola en e los países OCDE, solo supe ada po G ecia o Reino Unido.

33
9. Vi ienda pública
La polí ica de in e ención pública en el sec o de i ienda cons a de di e en es
he amien as, pudiendo di e encia en e las medidas de aplicación di ec as y las que
buscan un impac o indi ec o. Sob e es as úl imas ya he a ado algunas ac uaciones en el
apa ado de iscalidad y no ma i a, como las e o mas que buscan do a de segu idad
ju ídica, así como el conjun o de e o mas iscales que a an de es imula el sec o
p i ado o p opo ciona un apoyo a de e minados sec o es de la población. En es e
apa ado me cen o en las medidas di ec as y en conc e o en las elacionadas con la
cons ucción o p omoción de i ienda p o egida, adicionalmen e des inada a la
p opiedad, y el papel esidual que ha enido his ó icamen e el alquile social en los
planes de i ienda es a al. Dejo ue a del análisis una he amien a di ec a, impo an e en
el co o plazo, como son las limi aciones de p ecios de alquile de i ienda, dado que no
hay un consenso cla o ace ca de los bene icios de es as polí icas en el medio plazo,
gene ando en muchas ocasiones segmen ación del me cado e incluso con acción de la
o e a de alquile , al y como indican Rod íguez y Ma ea (2020).
Las ci as que p opo ciona el Minis e io de Fomen o ace ca de la e olución de las
nue as i iendas de p o ección o icial (VPO) e elan que es amos en mínimos
his ó icos (se ie 1991 - 2019). La endencia cambia en el año 2012 cuando la p omoción
de VPO cae un 70%. A pa i de en onces las i iendas iniciadas desde 2015 apenas
supe an las 30.000, cuando la media en e los años 1991 y 2012 e a de casi 60.000
i iendas. Des aca la poca impo ancia que ha enido el alquile social den o de es as
p omociones, según Rod íguez y Ma ea (2019), “con la in o mación disponible pa a el
pe iodo 2005-2012 en o no a un 20% de ellas lo ue on bajo la modalidad de
alquile ”. La in o mación acili ada po el Minis e io de Fomen o pa a las di e en es
modalidades de enencia en el pe iodo 2014 - 2020 con i man que el alquile ep esen a
el 16,6% de las VPO, con un descenso acusado a pa i de 2015. Los da os sob e
enencia de i ienda de la Encues a de Condiciones de Vida (ECV) elabo ada po el
INE mues an que el po cen aje de hoga es que ienen un alquile con p ecio in e io al
de me cado es meno al 3%. En los países de nues o en o no la impo ancia del alquile
in e io a p ecio de me cado iene mucho más peso, según da os de Eu os a (EU -
SILC, 2018) en 2017 la media de la UE e a de casi el 11%. En los P esupues os
Gene ales de 2018, p o ogados en dos ocasiones, el p og ama “acceso a la i ienda y
omen o a la edi icación” enía asignados 481 millones de eu os, lo que supone un
34
0,13% del p esupues o y como esul ado en 2019 se compu an 6.615 i iendas VPO.
Es a do ación no supone sino la con inuación de la in a- inanciación en polí ica de
i ienda al y como se puede obse a en el g á ico 11. En menos de una década la
inanciación pública se educe en más de un 60%.
G á ico 11: Gas o en “acceso a la i ienda y omen o a la edi icación” en los PGE
Fuen e: Bella y Meda (2018)
La polí ica de i ienda pública cob a mayo ele ancia en un con ex o como el ac ual,
con p oblemas de acceso a la i ienda y una demanda c ecien e en el alquile . Po an o
esul a llama i o que sea una he amien a poco inanciada en un momen o en el que
pa ece más necesa ia que nunca. Tal y como apun an algunos au o es, en e o os,
Mon al o (2019) y Bella y Meda (2018), alguna de las soluciones debe ía de i
encaminada a p opo ciona un colchón de i ienda pública a la go plazo, median e la no
e ocación de la ca ego ía de i ienda p o egida, dado que, de media, es as i iendas
pie den al condición anscu idos 20 años.
35
Conclusiones
El con ex o económico ac ual es complejo pa a el sec o esidencial, a pesa de las
condiciones de inanciación, el me cado esidencial se ecupe a len amen e en cuan o a
la cons ucción de nue as i iendas y empleo. En un con ex o de medio y la go plazo
las expec a i as son peo es, la coyun u a labo al de una pa e impo an e de la
población, especialmen e de los demandan es po enciales de i ienda, no indica que se
puedan e oma las dinámicas de c eación de hoga es an e io es a la c isis. La pé dida
de población inmig an e, uno de los ac o es más impo an es en la demanda de
i ienda du an e los años de expansión económica, y la pé dida de peso de la población
jo en en la úl ima década, si úan el i mo de c eación de hoga es en un 0,5% in e anual,
espec o al 3% que alcanzó du an e los años p e ios a la c isis. Las pé didas de
población y hoga es son especialmen e acusadas en las p o incias del in e io como
Zamo a, Te uel, Cuenca o Á ila, mien as el s ock de i iendas sin ende , algo más de
450.000 i iendas, se acumula en las p o incias de la cos a, especialmen e en las
CCAA de Andalucía, Ca aluña y Comunidad Valenciana. Es e desequilib io se e
ag a ado po la al a empo alidad de la población jo en, así como de su pé dida de
pode adquisi i o, lo que limi a la capacidad de la población pa a desplaza se den o del
e i o io y po an o de o ma nue os hoga es. De es a o ma, los hoga es cuyo cabeza
de amilia es meno de 35 años han pasado de supone el 14% del o al de hoga es en
2002 a solamen e el 7,6% en 2017.
Respec o a las condiciones económicas y de inanciación, esul a llama i o que en un
con ex o de ipos de in e és o iciales al 0%, con un Eu ibo nega i o y sin is as a un
cambio de endencia, la concesión de hipo ecas no supone ni el 30% espec o a su
máximo de 2006. Del lado de la o e a, pa ece que el sec o p i ado pe cibe la debilidad
de la demanda, pues o que el c édi o a la cons ucción es á en su alo mínimo de los
úl imos 20 años y el des inado a la ac i idad inmobilia ia se encuen a po debajo de los
ni eles de 2004. A su ez, se obse an aumen os en los p ecios de en a de i ienda
desde 2014 supe io es al 10%, lo que ha incen i ado que la demanda de i ienda, sob e
odo po pa e de la población jo en, se aslade al alquile . E ec i amen e, los hoga es
cuyo cabeza de amilia es meno de 30 años ya suponen la mi ad del o al de los hoga es
que i en en es e égimen. Es a demanda po pa e de la población jo en ambién se ha
asladado a la i ienda en égimen de cesión, el 22% de es os hoga es i en en
i iendas cedidas. Es e cambio en la demanda de alquile ha con ibuido a que los
36
p ecios de o e a hayan aumen ado un 40% desde 2015, lo que ha pues o en una
si uación complicada a miles de hoga es jó enes. Como esul ado, España es uno de los
3 países OCDE que lide a el índice de sob eca ga del gas o en i ienda de alquile , es o
es, el po cen aje de hoga es españoles que des ina más de un 40% de su en a al pago
del alquile de i ienda.
El con ex o ac ual equie e de e o mas po pa e del sec o público, de al modo que los
dos úl imos Planes Es a ales de Vi ienda han ido di igidos a cambia la endencia
his ó ica de p omociona la adquisición de i ienda, en a o del alquile . Po ejemplo,
median e ayudas di ec as a inquilinos con en as bajas y sub enciones al sec o p i ado
pa a la p omoción de i ienda en alquile de en a limi ada, con una du ación mínima
de 25 años. En la misma línea, el RDL 7/2019, boni ica median e el IBI, cuya ges ión
depende de las en idades locales, el alquile social y penaliza las i iendas
desocupadas. Además o o ga mayo segu idad ju ídica al inquilino con la e o ma de las
condiciones en los con a os. Sin emba go, se han disminuido las ayudas iscales en el
IRPF an o pa a el a endado que alquila una i ienda a jó enes, como pa a el
a enda a io, eliminando la deducción po alquile de la i ienda habi ual, dejando a las
CCAA que egulen es e aspec o dada la ges ión compa ida del IRPF.
Sin emba go, es as ac uaciones no equie en solo de e o mas no ma i as, sino de gas o
público en Vi ienda de P o ección O icial (VPO), aspec o que no se ha is o e o zado
a pesa de es as úl imas e o mas. La p omoción de i ienda pública se desplomó a
pa i del año 2012, en el año 2019 apenas se p omociona on 6.600 i iendas VPO. La
inanciación pública en es e aspec o ha caído un 60% en la úl ima década, ep esen ando
en los PGE de 2018 un 0,13% del o al. Resul a po an o, de u gencia, dedica ecu sos
y e o mas des inadas a disminui el impac o sob e la población más ulne able, dado el
papel ele an e que iene la i ienda en nues o ma co no ma i o, conside ada po la
Cons i ución como un de echo.
Algunas de es as e o mas han de i di igidas an o a inc emen a la o e a de alquile ,
como o o ga segu idad ju ídica a a enda a io e inquilino, como a asegu a un
emanen e de i ienda pública, p e e en emen e des inada a alquile , cuya condición se
man enga inde inidamen e y se adjudique median e c i e ios obje i os, impidiendo un
uso especula i o del mismo. Las polí icas in e encionis as del me cado inmobilia io
han de espe a las no mas de compe encia an o nacionales como eu opeas, lo que
limi a mucho su capacidad de ac uación, además de no goza de un consenso cla o,
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sob e sus e ec os en el medio plazo. La polí ica de i ienda, po an o, y como an as
o as e o mas es uc u ales que ha de acome e el país, han de se analizadas con la
máxima pe spec i a posible, an o empo al, como del conjun o de adminis aciones
implicadas, sus e ec os en el me cado labo al y de su po encial en la e eb ación del
e i o io.

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