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1 T abajo Fin de G ado In o me de coyun u a del sec o de la i ienda en España Au o /es An onio Sebas ián Di ec o /es Ma cela Saba é So Facul ad de Economía y Emp esa 2019/2020 2 In o mación Au o : An onio Sebas ián La ena. Di ec o a: Ma cela Saba é So . Tí ulo: In o me de coyun u a del sec o de la i ienda en España. Repo si ua ion o he housing sec o in Spain. Ti ulación: G ado en Economía. Resumen El p esen e abajo p e ende expone las condiciones ac uales del sec o de la i ienda en España, así como esumi , den o de un ma co empo al y en el con ex o eu opeo, los di e sos ac o es que in luyen en el sec o . Especialmen e cen o el análisis en los ac o es que condicionan la demanda de i ienda, así como la si uación ac ual de la in e sión en i ienda, los di e sos cambios no ma i os y iscales, la dinámica de p ecios y los cambios en la enencia de i ienda. Expongo las di e encias de es os ac o es den o de un ma co empo al que aba ca los años p e ios a la c isis de 2008, los años de ecesión y la pos e io ecupe ación. Dada la iden idad del abajo, un in o me de coyun u a, la in ención es más exposi i a que explica i a, p ocu ando aba ca los ac o es más ele an es den o la dinámica de un sec o complejo y a ec ado po mul i ud de a iables económicas, inancie as, no ma i as y demog á icas. Summa y The ollowing epo p e ends o expose he cu en condi ions o he housing sec o in Spain, as well as i p e ends o esume he a ious ac o s ha in luence in he sec o , wi hin a imeline and in he Eu opean con ex . Especially I ocus he e iew in he ac o s ha de e mine he housing demand, also he p esen si ua ion o housing in es men , he se e al legal and iscal changes, he p ices luc ua ion, and he changes in he housing owne ship. I expose he di e ences among hese ac o s wi hin a imeline ha include he p e ious yea s o he 2008 c isis, he yea s o ecession, and he la e eco e y. Taking in o accoun ha his p ojec is a cu en si ua ion epo , my pu pose is o be mo e exposi o y han explana o y, p e ending include he mo e ele an ac o s inside he dynamic o a complex sec o , which is a ec ed by a mul i ude o economics, inancials, no ma i e and demog aphics a iables. 3 Índice In oducción……………………………………………………………………………...4 1. P oduc o In e io B u o (PIB), Fo mación B u a de Capi al Fijo (FBCFijo) e In e sión (I) en i ienda………………………………………………………………....5 2.E olución del s ock de i ienda……………………………………………………...11 3. Fac o es Demog á icos………………………………………………………………14 4. Fac o es económicos y condiciones de inanciación………………………………...21 5. Ma co no ma i o…………………………………………………………………….25 6. Fiscalidad…………………………………………………………………………….27 7. E olución de los p ecios de en a…………………………………………………...29 8. Alquile ………………………………………………………………………………31 9. Vi ienda pública……………………………………………………………………..33 10. Conclusiones………………………………………………………………………..35 11. Bibliog a ía………………………………………………………………………....38 4 In oducción El con ex o ac ual del sec o de la i ienda es, como mínimo, complejo. T as una c isis inancie a in e nacional y una de deuda sobe ana especialmen e g a e en el caso de España, el esul ado ue un du o ajus e en é minos de empleo, especialmen e en el sec o esidencial, un ajus e no an p onunciado en é minos de p ecios y un s ock de i ienda sin ende que se acumula de o ma he e ogénea po el país. A es e pun o de pa ida hay que suma le la dinámica demog á ica, an impo an e pa a el desa ollo de la economía y del sec o esidencial du an e los años de expansión económica, que ha dado un e és en su endencia, esul ando no solo c ecimien o poblacional compa a i amen e len o, sino pé didas ne as, especialmen e de población jo en. A pesa de la ecupe ación que se inició a inales de 2013, la capacidad adquisi i a, nue amen e de los más jó enes, no se ha ecupe ado. Además de los sala ios, la al a empo alidad bloquea las posibilidades de emancipación y con ello ena la c eación de hoga es, o o de los mo o es undamen ales en la demanda de i ienda. La c ecien e p esión en la demanda de i ienda en alquile ha p opiciado, jun o a o os ac o es, un aumen o cons an e en los p ecios de alquile en los úl imos años, lo que deja en una posición delicada a la población, esencialmen e los jó enes, ag a ada po la si uación ac ual de la i ienda p o egida, en mínimos y adicionalmen e o ien ada a la p opiedad. Du an e los p óximos epíg a es expongo, en p ime luga , la si uación ac ual ag egada de la in e sión en i ienda y el epun e en las ansacciones de i ienda, a con inuación la e olución del s ock de i ienda sin ende y un análisis más de allado de los ac o es demog á icos, con especial a ención en los jó enes. Pos e io men e un epaso de las condiciones económicas y inancie as, eniendo en cuen a el con ex o ac ual de bajos ipos de in e és y cambios en las p e e encias de los consumido es. Los epíg a es 5 y 6 es án dedicados al ma co no ma i o y a los cambios p oducidos en la iscalidad, he amien as ele an es den o de las ac uaciones públicas en el sec o . Sigue un epaso a la si uación ac ual del me cado de la i ienda en alquile y pa a inaliza un análisis de la i ienda pública, dada su impo ancia pa a ajus a desequilib ios en el me cado pa a una pa e impo an e de la población. 5 1. P oduc o In e io B u o, Fo mación B u a de Capi al Fijo e In e sión en i ienda En es e apa ado analizo las se ies de P oduc o In e io B u o (PIB), Fo mación B u a de Capi al Fijo (FBCF), cons ucción y i ienda pa a el pe iodo empo al 1995 - 2018. El obje i o es obse a los pa ones comunes en asas de a iación y peso po cen ual espec o al PIB, así como sus compo amien os di e enciados du an e la se ie. Pa a ello, di ido la se ie en es pe iodos e in oduzco la compa a i a in e nacional con algunos países de la UE pa a con ex ualiza el singula compo amien o que han enido dichos ag egados en la economía española. a) Ciclo expansi o (1995-2007) Po pone en con ex o las ci as ac uales, en la ase expansi a p e ia y en é minos eales, la o mación b u a de capi al ijo y la in e sión en i ienda c ecían un p omedio del 6-7% anual, mien as el PIB lo hacía al 3,7%. En 2006 ambos concep os alcanzaban su máximo en é minos de PIB, la o mación b u a de capi al ijo suponía el 30% y el epíg a e de la in e sión en i ienda casi un 12%. La in e sión en o os edi icios y cons ucciones ambién c eció conside ablemen e en es e pe iodo, has a iplica se, pe o u o un compo amien o menos dinámico que el epíg a e i ienda, man eniendo su peso sob e el PIB en o no al 8%. b) Ciclo ecesi o (2008-2013) El pe iodo pos e io de ue es caídas si uó la in e sión en i ienda y la o mación b u a de capi al ijo po debajo del 4% y del 20% del PIB espec i amen e, se encadena on seis años consecu i os de descensos an o pa a la FBCF como pa a sus componen es in e sión en i ienda y o os edi icios y cons ucciones. Se obse a en es e pe iodo un compo amien o simila en los pe iles del PIB y la FBCF, ya pa ecidos du an e oda la se ie his ó ica dada la impo ancia que iene es e componen e en el ag egado del PIB. Pe o al igual que en el pe iodo expansi o, el compo amien o de la o mación b u a de capi al ijo es más dinámico, con caídas muy supe io es a las del PIB. c) Recupe ación (2014-2018) T as el ajus e expe imen ado en el sec o de la cons ucción du an e la c isis, en el eje cicio 2014, con la ecupe ación de asas de c ecimien o posi i as del PIB, el sec o inició su ecupe ación asen ada, sob e odo, en la cons ucción inmobilia ia. En es e pe iodo de ecupe ación la in e sión en i ienda ha sido la que ha expe imen ado un 6 mayo aumen o en é minos eales, casi un 35% acumulado, mien as la FBCF ha c ecido lige amen e po encima del 22%. Sin emba go, an solo el PIB ecupe ó el ni el p e io a la c isis, quedando oda ía la FBCF y sus componen es elacionados con la in e sión en cons ucción lejos de sus máximos de 2007. En el g á ico 1 se obse a un pe il mucho más es able de la o mación b u a de capi al ijo espec o al componen e de in e sión en i ienda, que no pa ece es abiliza se has a 2016. A pesa de que los da os de 2017 son p o isionales y los de 2018 un a ance, la o mación b u a de capi al ijo supone casi un 20% del PIB y algo más de un 5% la in e sión en i ienda. Es as ci as es án en línea con los países eu opeos de nues o en o no, la in e sión en i ienda como po cen aje del PIB pa a el conjun o de la Unión Eu opea es del 5%. Tan o I landa como Po ugal ie on aumen a su in e sión en i ienda al comienzo del ciclo expansi o, y es I landa la que mues a un compo amien o simila en cuan o a dicho epíg a e du an e la se ie his ó ica, con su máximo en 2006 y el pos e io descenso, mucho más acusado que en el caso español, has a supone en o no al 2% del PIB, al y como se obse a en el g á ico 2. Los úl imos da os disponibles del p ime imes e de 2020, ya con los e ec os de la pandemia, e lejan una caída a p ecios co ien es de casi el 3% del PIB en asas de a iación in e anual, del -5,5% pa a la FBC y de un 9,7% en el concep o de i iendas y o os edi icios y o as cons ucciones. G á ico 1: E olución de la in e sión en i ienda y FBCF, peso espec o al PIB Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os INE ( a ios años) 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 30,0 35,0 -25,0 -20,0 -15,0 -10,0 -5,0 0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018(A) % PIB % a . in e anual FBCF (Izq.) Vi iendas (Izq.) FBCF(de echa) 7 G á ico 2: In e sión en i ienda (%PIB), compa ación in e nacional. Fuen e: Al es y U asun (2019). Empleo En é minos de empleo el compo amien o ha sido simila al obse ado en la in e sión. El núme o máximo de ocupados en la cons ucción se alcanzó en 2007, con algo más de 2,7 millones de abajado es, lo que suponía casi el 13% del o al de ocupados ese año. Es des acable como desde el año 2000 al 2007 el núme o de i iendas e minadas según el Colegio O icial de A qui ec os aumen ó en un 58%, mien as el empleo en el mismo pe iodo c eció un 28,5%. El pe iodo de c isis pos e io (2008-2013) supuso una pé dida de 1,7 millones de ocupados, un descenso supe io al 60%, con asas in e anuales nega i as del 15% en p omedio. En el pe iodo de ecupe ación 2014-2018, los ocupados en cons ucción han c ecido con mayo in ensidad, espec o al o al nacional, has a supone algo más del 6% de la población o al ocupada, lejos aún de los ni eles de ocupación p e ios al pe iodo expansi o. Los úl imos da os disponibles del p ime imes e de 2020, a pesa de la di icul ad añadida en el a amien o de los da os po la pandemia, e lejan una a iación in e anual de las ho as abajadas en el sec o de la cons ucción del -9,8%, y del -0.28% de los ocupados en el sec o . 0 2 4 6 8 10 12 14 16 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 % PIB UE ES DE FR IT PT IE 8 G á ico 3: Ocupados en cons ucción y a iación anual de ocupados en cons ucción y o al nacional. Da os ajus ados de es acionalidad y calenda io Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os del INE ( a ios años) Iniciación de i iendas La o e a de i iendas ha su ido una ue e con acción, condicionado en pa e po el s ock de i iendas disponible al que ha é mención más adelan e. La cons ucción de i iendas de nue a plan a egis ó, según las licencias municipales de ob a, su máximo en 2006 con 737.186, coincidiendo su compo amien o con el ciclo de la o mación b u a de capi al ijo y sus componen es de in e sión cons ucción y i ienda, cuyos máximos ambién se alcanza on en 2006. En el pe iodo 2007-2013 el núme o de i iendas según las licencias municipales de ob as expe imen ó un ue e descenso con inuado, has a un mínimo de 31.236, lo que supone un descenso del 95% espec o al máximo. Los sucesi os eje cicios han supues o un epun e en la cons ucción de nue as i iendas, sob e odo a pa i de 2016, has a alcanza las 75.060 i iendas iniciadas en 2018. La es adís ica de i iendas e minadas del Colegio O icial de A qui ec os pe mi e e como la cos a es e del país (excep o Ba celona), la cos a su y las islas concen an ap oximadamen e el 30% de las i iendas e minadas, es adís ica que du an e los años de expansión económica supe aba el 45%. Según las úl imas es adís icas disponibles del Minis e io de Fomen o, en 2019 se han iniciado algo más de 96.000 i iendas y se han e minado 71.562 i iendas lib es. 0,000 0,500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 -25,00 -20,00 -15,00 -10,00 -5,00 0,00 5,00 10,00 15,00 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Tasas Miles pe sonas Ocupados cons ucción (de echa) Va . anual cons ucción Va . anual, o al nacional 9 G á ico 4: Vi iendas de nue a plan a y a iación anual Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os del Minis e io de Fomen o ( a ios años) T ansacciones de i ienda Del lado de la demanda, obse amos que el núme o de ansacciones de i ienda alcanzó su máximo en 2006, con 955.186 i iendas. Con los da os disponibles sob e ansacciones esc i u adas (2004-2018) obse amos como las ansacciones han es ado p o agonizadas po las i iendas usadas. La ecupe ación de las ansacciones de i ienda, sob e odo a pa i de 2013, ha acen uado es a dinámica aumen ando año as año la di e encia espec o a la i ienda nue a, llegando a supone casi 10 eces más la ansacción de i ienda usada espec o a la nue a. La ci a o al de ansacciones de i ienda supe a las 580.000, mien as las i iendas e minadas según el Colegio O icial de A qui ec os no llegan a las 65.000, lo que e leja un desajus e en e o e a y demanda de i ienda. La in o mación sob e ansacciones esc i u adas pe mi e obse a la e olución de comp a de i ienda po pa e de los ex anje os. El g ueso de las comp as ha sido po pa e de ex anje os esiden es, expe imen ando un compo amien o simila al an es desc i o, con el máximo en 2007 y ue es caídas pos e io es. La población ex anje a que ha adqui ido i iendas en España, a excepción de los p ime os años de la c isis, ha es ado po encima del 10% espec o al o al de ansacciones, ganando peso du an e los años inales de la c isis económica, pues a pesa de la caída inicial, los ex anje os esiden es han aumen ado sus comp as año a año, mien as las ansacciones o ales seguían descendiendo. 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 800000 -70 -50 -30 -10 10 30 50 70 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 Unidades Tasas Nue a plan a (de echa) Va iación anual 16 co espondien e e olución de los hoga es en es as p o incias. Compa ando los da os de 2011 con los del censo de 2001, los mayo es inc emen os de la i ienda p incipal se dan en las p o incias donde más aumen ó la población: Guadalaja a (53%), Ta agona (42%) y San a C uz de Tene i e (43%) en e o as; mien as la i ienda secunda ia se inc emen a en las p o incias donde se han p oducido disminuciones de población: Zamo a (62%), Ou ense (57%), Lugo (64%) o Jaén (43%). El censo dispone ambién de in o mación municipal, y señala que: “los 30 municipios mayo es de 20.000 habi an es con mayo po cen aje de i iendas secunda as es án odos ellos en la cos a, mayo i a iamen e a o illas del Medi e áneo”. (INE, 2013) Va iación de población Inc emen o de los Hoga es Alican e 38,0% 41,6% Guadalaja a 54,5% 52,8% Las Palmas 27,5% 42,8% San a C uz de Tene i e 30,8% 43,1% Gi ona 37,7% 36,8% Toledo 32,7% 38,8% Ta agona 38,4% 42,5% Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os del INE Va iación de población Inc emen o de i iendas secunda ias León -1,2% 22,4% Ou ense -2,5% 56,7% Palencia -3,5% 15,3% Lugo -3,4% 64,4% Zamo a -4,6% 61,6% Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os del INE 17 B) 2009 - 2019 En el pe iodo de 2009 has a la ac ualidad, se p oduce un cambio en la endencia de la población y en la o mación de hoga es, con un con ex o labo al des a o able, e aso en la edad de emancipación y un cambio impo an e en el égimen de enencia de la i ienda hacia el alquile , apa ado que analiza é más adelan e. De 2010 a 2019 la población en España c ece en poco más de 5.000 pe sonas, con disminuciones de población en el pe iodo 2013 - 2016 po la salida de población inmig an e, que se educe espec o a 2010 en más de 700.000 pe sonas. Los dos úl imos años ha cambiado la endencia y se uel en a p oduci en adas de población inmig an e, enómeno que compensa el débil c ecimien o de la población española, las ado po el nulo e incluso nega i o saldo ege a i o de la úl ima década: -1,16 po cada mil habi an es en 2018. La población nacida du an e el “baby boom” enía en 2010 en e 35 y 50 años, po lo que oma más ele ancia la e olución de la población jo en en el análisis del me cado esidencial. En el pe iodo 2010 - 2019 la población jo en (20 a 34 años) se educe en 2,5 millones de pe sonas, la mi ad pe enecien es a la coho e de 30 a 34 años. En é minos de peso ela i o sob e el o al de la población, la coho e de 20 a 34 años ha pasado de supone el 22% de la población ap oximadamen e a ep esen a poco más del 16%. G á ico 7: e olución población jo en y peso ela i o Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os INE 0,00% 5,00% 10,00% 15,00% 20,00% 25,00% 0 500.000 1.000.000 1.500.000 2.000.000 2.500.000 3.000.000 3.500.000 4.000.000 4.500.000 2010 2012 2014 2016 2018 Tasas Pe sonas Peso ela i o (20 - 34 años) (de echa) 20-24 años 25-29 años 30-34 años 18 Hoga es El i mo de c eación de hoga es su e un d ás ico descenso a pa i de 2009, llegándose a con ae en 2013. Si en el p ime pe iodo (2004-2009) los hoga es c ecie on a una media de casi el 3%, en es e segundo pe iodo c ecie on al 0.5% de media, una asa de c ecimien o muy disc e a, pe o ampliamen e supe io a la de la población nue amen e. Con inúa la endencia de disminución del núme o medio de miemb os del hoga , que se si úa en 2,5 pe sonas. G á ico 8: Tasas in e anuales hoga es y población. Da os 1T Fuen e: elabo ación p opia a pa i de da os INE Me cado labo al En cuan o al me cado labo al, el pe iodo 2010 - 2019 ha sido especialmen e du o con la población jo en (20 a 34 años), con asas de pa o supe io es espec o al es o de coho es de edad (35 a 49 años) en cada uno de los años. En media, la población jo en egis ó una asa de pa o del 29,2%, mien as pa a el segundo g upo de edad ue del 17,5%. El máximo his ó ico se alcanza en 2013, con asas de pa o supe io es al 20% pa a odas las coho es y de casi el 37% pa a la población jo en (20 a 34 años). Desde en onces, odas las coho es de edad han is o educidas sus asas de pa o en más de un 40%, casi el 50% en el caso del g upo de población de 35 a 49 años. La asa de ac i idad pa a las coho es de edad en e 30 y 49 años supe a a las egis adas en 2006 y 2007, pa a la población de 25 a 29 años es lige amen e in e io a la egis ada en 2006 (83,51%), pe o con inúa en una ayec o ia descenden e desde 2012, mien as en el caso de la población más jo en (20 a 24 años) se ha es ancado en o no al 55%. Ha aumen ado la población inac i a en e los jó enes desde 2014, especialmen e en e la coho e de 20 a 24 años, que ma ca máximos supe ando el millón de pe sonas. La asa de empo alidad pa a la población jo en (20 a 29 años), a pesa de habe se educido los -1,00% 0,00% 1,00% 2,00% 3,00% 4,00% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Hoga es Población 19 úl imos dos años, se si úa en ni eles muy al os: 66,6% pa a la población de 20 a 24 años y 46,7% pa a los de en e 25 y 29 años. Los úl imos da os sob e el me cado labo al, del p ime imes e de 2020, mues an un descenso del 0,28% espec o al p imes imes e de 2019 en la ocupación del sec o cons ucción y un aumen o del 3,27% del pa o espec o del mismo imes e. Po g upos de edad, la asa de a iación espec o al p ime imes e de 2019 mues a una disminución del pa o en odos los g upos de edad, excep o pa a los mayo es de 55 años. Emancipación La ines abilidad labo al egis ada en la población más jo en jun o a las al as asas de pa o ha e asado la edad de emancipación del hoga al y como e leja el Obse a o io de emancipación ( a ios años), elabo ado po el Consejo de la Ju en ud de España. Dicho in o me, en sus esul ados pa a el p ime semes e de 2019, de ine la asa de emancipación como: po cen aje de pe sonas que i en ue a del hoga de o igen sob e el o al de su misma edad. La can idad de población jo en, en e 16 y 29 años, que eside ue a de su hoga de o igen con inúa en una endencia dec ecien e desde 2009. La asa de emancipación pa a es e colec i o de edad es la más baja desde 2002, solamen e un 18,6% de los jó enes. Si cen amos la a ención en el colec i o de 25 a 29 años, la asa de emancipación apenas alcanza el 40%. También desciende, aunque en meno cuan ía, la asa de emancipación pa a la población de en e 30 y 34 años, el 70,8% eside ue a del hoga de o igen. Los da os del obse a o io e elan que el 25,7% de la población jo en ha e minado es udios supe io es, y que a su ez, la asa de emancipación es mayo pa a la población que ha e minado sus es udios. La p incipal mo i ación de la inac i idad en e los jó enes es la o mación, casi la mi ad de inac i os de en e 25 y 29 años lo son po es a azón. 20 E olución geog á ica A ni el p o incial, los descensos de población son gene alizados a excepción de g andes capi ales como: Ba celona, Mad id y Se illa; zonas cos e as del medi e áneo y las islas; p o incias como Na a a o Guadalaja a y las ciudades au ónomas de Ceu a y Melilla. Las p o incias que pe dían población en el an e io pe iodo en ag a ada su si uación: Zamo a (-11,2%), Cuenca (-9,8%) y Á ila (-8,3%) su en las disminuciones más acuciadas. A al a del p óximo censo de i ienda y población, con los da os de la Encues a Con inua de Hoga es ealizada po el INE se puede obse a la e olución de los hoga es desde 2014 a ni el p o incial, sin desag ega en e i iendas p incipales y segundas esidencias. Pa a el pe iodo 2014 - 2019 los mayo es descensos en los hoga es se p oducen e ec i amen e en las p o incias donde más población se pie de: Á ila (- 3,08%), Cuenca (-3,05) y Zamo a (-4,18%) y los aumen os más in ensos en Ceu a (6,67%), Melilla (6,83%) y Alme ía (4,31%). Va iación de población Va iación de los hoga es León -7,9% -1,67% Ou ense -8,2% -0,82% Palencia -6,7% -1,62% Te uel -7,7% -2,17% Zamo a -11,2% -4,18% Cuenca -9,8% -3,05% Á ila -8,3% -3,08% Fuen e: Elabo ación p opia a pa i de da os del INE, a ios años 21 4. Fac o es económicos y condiciones de inanciación Du an e el p esen e epíg a e analizo la e olución de las di e en es a iables económicas y inancie as que condicionan, jun o a las a iables demog á icas an es expues as, la demanda de i ienda esidencial. Sin duda las a iables más impo an es en es e apa ado, con mayo o meno peso explica i o, son la en a y las condiciones inancie as ligadas al p és amo hipo eca io que en la mayo ía de casos se solici a, al y como se ecoge en el Obse a o io de la i ienda y el suelo, (segundo imes e 2019), 6 de cada 10 i iendas se comp an con p és amo hipo eca io. Pa a una p ime a ap oximación en el análisis de la en a u ilizo los da os de la Con abilidad Nacional e e idos a la en a b u a disponible, es o es, en as labo ales y no labo ales an es de impues os y co izaciones, conc e amen e los da os de la úl ima e isión es adís ica de 2019 a p ecios co ien es pa a los años 1995 a 2018. Has a 2007 se p oduce un inc emen o cons an e de la en a a una asa in e anual media del 7%, en un con ex o como hemos is o p e iamen e, de ue e c ecimien o del conjun o de la economía, el empleo e inc emen o demog á ico. La c isis económica enó el c ecimien o de la en a e incluso se p oduce un e oceso en dos iempos, al y como imos en el análisis p e io la economía española su ió un ue e desplome de la ac i idad en el año 2009, seguido de una le e ecupe ación en el 2010. El con ex o mac oeconómico y la ges ión de la polí ica mone a ia gene a on una c isis de deuda sobe ana que sumió a la economía española en una segunda ecesión más g adual que la an e io pe o de mayo du ación. T as es eje cicios consecu i os de pé dida de en a se p oduce un c ecimien o en el año 2014 que se a ianzó en el 2015 que pe mi ió ecupe a el ni el de en a de 2008. G á ico 9: Ren a nacional b u a disponible, en millones de eu os 0 200.000 400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000 1.400.000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 (P) 2018 (A) 22 Fuen e: INE, Con abilidad Nacional Pa a p o undiza más en el análisis u ilizo los da os de las Encues as Financie as de las Familias (EFF), que con los mismos da os de la en a b u a disponible de la Con abilidad Nacional pe mi e desag ega en los hoga es po g upos de edad y o ece la e olución de la en a mediana. Las EFF de los años 2008 y 2017 pe mi en es ablece compa a i as en p ecios eales pa a el pe iodo 2002-2008 (en eu os de ma zo de 2009), y pa a el in e alo 2011-2017 (en eu os de 2017). Pa a el p ime pe iodo esul a in e esan e obse a que el máximo se alcanza en 2002, con una en a mediana de 27.100€, con los hoga es jó enes, es o es, cuyo cabeza de amilia es meno de 35 años, alcanzando los 29.000€, suponiendo es e g upo de edad el 14% de los hoga es o ales. El da o de 2008 e leja una pé dida del 4% de la en a pa a el conjun o de los hoga es, y del 8,3% pa a la anja de edad de los hoga es jó enes. En el segundo pe iodo se obse a una ue e pé dida de en a en e los años 2011 y 2014, una pos e io ecupe ación en el da o de 2017, de o ma que la en a queda p ác icamen e es ancada en es e pe iodo. Los hoga es jó enes sin emba go su en una disminución de casi el 18% espec o a 2011, has a los 22.800€ que e leja la EFF 2017, además los hoga es jó enes solo ep esen an el 7,6% del o al. Con iene señala que la p opo ción de hoga es p opie a ios de las i iendas en las que esiden ha cambiado sus ancialmen e en las úl imas dos décadas, sob e odo en lo que se e ie e a la población jo en. Según las sucesi as Encues as Financie as de las Familias, de 2002 a 2017, y con el úl imo da o de la Encues a Con inua de los Hoga es (2019), el po cen aje de hoga es que e an p opie a ios ha pasado del 81,9% a un 75,9%, mien as que el descenso ha sido mucho mayo pa a los hoga es jó enes (menos de 35 años): del 68,3% a 41,5%. Vemos pues un escena io en el que la en a ha su ido una desacele ación en su c ecimien o du an e la úl ima década y en el que los hoga es jó enes han su ido la mayo pé dida de pode adquisi i o, a la ez que se educía a la mi ad su peso sob e el o al de hoga es, en ambas es adís icas la mayo educción se p oduce du an e el pe iodo 2011 - 2014. Es e análisis se co esponde con lo is o en el apa ado demog á ico, donde hemos is o como se educía d ás icamen e el núme o de jó enes y su p esencia en el me cado labo al, con mayo núme o de inac i os, mayo es asas de pa o y más po cen aje de empo alidad. Tal y como hemos is o, las condiciones económicas en é minos de en a empeo a on mucho pa a los jó enes, especialmen e du an e los años co espondien es a la segunda 23 ecesión, de 2011 a 2014. Es o u o un e lejo e iden e en la can idad de hoga es que e an p opie a ios y, po an o, en la can idad de hoga es endeudados po la comp a de i ienda. Con las sucesi as publicaciones de la EFF obse amos como el po cen aje o al de hoga es endeudados po la comp a de i ienda p incipal aumen ó de 2002 a 2005, pa a man ene se du an e la p ime a ecesión y aumen a lige amen e después, siemp e en e un 26-28%. Sin emba go, con los hoga es jó enes emos nue amen e como su en una impo an e educción, de un 20%, du an e las encues as de 2011 y 2014. Si en 2011 uno de cada dos hoga es jó enes enía una deuda po comp a de i ienda, en 2017 es a ci a disminuyó has a el 32,4% Dado que la mayo ía de i iendas se adquie en median e un p és amo hipo eca io en es e epíg a e analizo an o el núme o de hipo ecas como los cambios en los ipos de in e és de e e encia, además de los cambios en e ipo ijo o a iable y el plazo medio de amo ización. El máximo en cuan o a concesión de hipo ecas se alcanzó en 2006 y su e olución coincide con lo obse ado an e io men e, un descenso has a 2010 y una ue e caída pos e io , de modo que en 2012 se concedían el 20% de las hipo ecas de 2006. La ecupe ación es aba siendo cons an e pe o muy len a, aco de a lo obse ado en la e olución de la en a y ue emen e elacionado con el descenso en la p opiedad de los hoga es jó enes. Toda ía esul a más llama i a la baja concesión de hipo ecas eniendo en cuen a que los ipos de in e és e e encia en el me cado inmobilia io es án en su mínimo his ó ico: el Eu ibo a 12 meses oma alo es nega i os desde 2016, alcanzando has a agos o de 2020 el -0,22% y con inuando con la endencia dec ecien e. La polí ica mone a ia del BCE, con su ipo de in e ención asen ado en el 0% ha incen i ado la educción del ipo hipo eca io a más de es años pa a i ienda lib e, ac ualmen e po debajo del 2%, cuando en 2011 ozaba el 6%. A pesa del bajo cos e del dine o, es e no se es á canalizando hacia la cons ucción o la ac i idad inmobilia ia, al y como se obse a en el g á ico 10, pa ece que los agen es del lado de la o e a no ienen su icien es a gumen os como pa a pensa en un c ecimien o consis en e del sec o en el medio plazo, los úl imos da os disponibles si úan la cons ucción en su alo mínimo en 20 años, mien as el c édi o a la ac i idad inmobilia ia es á po debajo de su alo de 2004. Si obse amos las asas de c ecimien o in e anual de es as dos úl imas es adís icas emos que la endencia de los dos úl imos eje cicios es c ecien e, aunque a as a una e olución nega i a desde 2010. 24 G á ico 10: C édi o des inado a cons ucción y ac i idad inmobilia ia, en millones de eu os Fuen e: Obse a o io de i ienda y suelo ( a ios años) Los bajos ipos de in e és han cambiado la endencia en cuan o al ipo de hipo eca concedida, has a 2015 más del 90% de las nue as hipo ecas se i maban con ipo de in e és a iable. Con el Eu ibo a 12 meses ace cándose al 0% y el c édi o pa a i ienda lib e en endencia dec ecien e, los nue os p és amos hipo eca ios empeza on a i ma se con ipo de in e és ijo: desde un 7,4% sob e el o al en 2015 al 23,7% en 2016, una endencia que se ha a ianzado has a si ua se en 2019 en el 42,2% de las nue as hipo ecas. Es e cambio en las p e e encias del consumido ambién se ha e lejado en la du ación media de las hipo ecas cons i uidas, que ha bajado de 28 años en 2007 pa a has a los 23 años de media en 2019. 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Cons ucción Ac i idad Inmobilia ia 25 5. Ma co no ma i o Jun o a la iscalidad, el ma co no ma i o es una de las p incipales ías de ac uación po pa e del sec o público en el me cado de la i ienda. En es e epíg a e hago un b e e epaso de las no ma i as más impo an es en ma e ia de i ienda: el úl imo plan es a al de i ienda ap obado y las úl imas e o mas en ma e ia de i ienda y alquile ecogidas en el Real Dec e o-ley 7/2019. Plan Es a al de Vi ienda 2018-2021 El Plan Es a al de i ienda 2018-2021 ap obado median e el RDL 106/2018 de 9 de ma zo ha sido el úl imo de una se ie de ac uaciones públicas en el sec o de la i ienda que con inuaba con el camino empezado po el Plan Es a al 2013-2016. Es os dos úl imos planes ompían con la endencia de las an e io es ac uaciones, cen adas en: “ omen o de la p oducción de i iendas, ocupación de nue os suelos y apues a po la p opiedad como o ma esencial de acceso a la i ienda” (RDL106/2018, página 1). El ex o ap obado en 2013 buscaba la eac i ación de un sec o en c isis median e la e o ma y adap ación de la i ienda exis en e a las nue as no ma i as de e iciencia, así como la ampliación del me cado de alquile , dadas las complicadas condiciones de c édi o y empleo que impedían el acceso a i ienda en p opiedad. Po an o, con in ención con inuis a, el Plan Es a al 2018-2021 cen a sus líneas de ac uación p incipalmen e en la ehabili ación de i ienda, como mecanismo de eac i ación del sec o ; acili a el acceso de los jó enes a la i ienda, median e p ecios limi ados en alquile y ayudando a es ablece su esidencia en municipios pequeños; y po úl imo, incen i a un ondo de i iendas de alquile social pa a a ec ados po desahucio y sin capacidad económica. El p og ama de ayuda al alquile es á des inado a inquilinos con una en a lími e de es eces el IPREM, con una en a de alquile a sa is ace igual o in e io a 600 eu os. La ayuda cub e du an e es años has a el 40% de dicha en a, el 50% en caso de inquilinos mayo es de 65 años. Además, el mencionado p og ama de ampliación de i ienda en alquile incen i a median e sub enciones a los p omo o es de i ienda pa a que sean des inadas a a endamien os con en a limi ada y po un plazo no meno a 25 años. 32 (2019) ecogen los da os sob e el índice de sob eca ga del gas o en i ienda de alquile pa a el año 2014. Es e año, el 24,7% de los hoga es españoles des inaba más del 40% de sus ing esos ne os a los gas os de la i ienda en alquile , po cen aje que se inc emen a al 63,9% de los ing esos ne os en el caso de los hoga es con meno es ing esos. El p omedio de la OCDE pa a es e indicado es in e io al 15% pa a el o al de los hoga es y lige amen e supe io al 35% en el caso de los hoga es con meno en a, lo que si úa a España a la cola en e los países OCDE, solo supe ada po G ecia o Reino Unido. 33 9. Vi ienda pública La polí ica de in e ención pública en el sec o de i ienda cons a de di e en es he amien as, pudiendo di e encia en e las medidas de aplicación di ec as y las que buscan un impac o indi ec o. Sob e es as úl imas ya he a ado algunas ac uaciones en el apa ado de iscalidad y no ma i a, como las e o mas que buscan do a de segu idad ju ídica, así como el conjun o de e o mas iscales que a an de es imula el sec o p i ado o p opo ciona un apoyo a de e minados sec o es de la población. En es e apa ado me cen o en las medidas di ec as y en conc e o en las elacionadas con la cons ucción o p omoción de i ienda p o egida, adicionalmen e des inada a la p opiedad, y el papel esidual que ha enido his ó icamen e el alquile social en los planes de i ienda es a al. Dejo ue a del análisis una he amien a di ec a, impo an e en el co o plazo, como son las limi aciones de p ecios de alquile de i ienda, dado que no hay un consenso cla o ace ca de los bene icios de es as polí icas en el medio plazo, gene ando en muchas ocasiones segmen ación del me cado e incluso con acción de la o e a de alquile , al y como indican Rod íguez y Ma ea (2020). Las ci as que p opo ciona el Minis e io de Fomen o ace ca de la e olución de las nue as i iendas de p o ección o icial (VPO) e elan que es amos en mínimos his ó icos (se ie 1991 - 2019). La endencia cambia en el año 2012 cuando la p omoción de VPO cae un 70%. A pa i de en onces las i iendas iniciadas desde 2015 apenas supe an las 30.000, cuando la media en e los años 1991 y 2012 e a de casi 60.000 i iendas. Des aca la poca impo ancia que ha enido el alquile social den o de es as p omociones, según Rod íguez y Ma ea (2019), “con la in o mación disponible pa a el pe iodo 2005-2012 en o no a un 20% de ellas lo ue on bajo la modalidad de alquile ”. La in o mación acili ada po el Minis e io de Fomen o pa a las di e en es modalidades de enencia en el pe iodo 2014 - 2020 con i man que el alquile ep esen a el 16,6% de las VPO, con un descenso acusado a pa i de 2015. Los da os sob e enencia de i ienda de la Encues a de Condiciones de Vida (ECV) elabo ada po el INE mues an que el po cen aje de hoga es que ienen un alquile con p ecio in e io al de me cado es meno al 3%. En los países de nues o en o no la impo ancia del alquile in e io a p ecio de me cado iene mucho más peso, según da os de Eu os a (EU - SILC, 2018) en 2017 la media de la UE e a de casi el 11%. En los P esupues os Gene ales de 2018, p o ogados en dos ocasiones, el p og ama “acceso a la i ienda y omen o a la edi icación” enía asignados 481 millones de eu os, lo que supone un 34 0,13% del p esupues o y como esul ado en 2019 se compu an 6.615 i iendas VPO. Es a do ación no supone sino la con inuación de la in a- inanciación en polí ica de i ienda al y como se puede obse a en el g á ico 11. En menos de una década la inanciación pública se educe en más de un 60%. G á ico 11: Gas o en “acceso a la i ienda y omen o a la edi icación” en los PGE Fuen e: Bella y Meda (2018) La polí ica de i ienda pública cob a mayo ele ancia en un con ex o como el ac ual, con p oblemas de acceso a la i ienda y una demanda c ecien e en el alquile . Po an o esul a llama i o que sea una he amien a poco inanciada en un momen o en el que pa ece más necesa ia que nunca. Tal y como apun an algunos au o es, en e o os, Mon al o (2019) y Bella y Meda (2018), alguna de las soluciones debe ía de i encaminada a p opo ciona un colchón de i ienda pública a la go plazo, median e la no e ocación de la ca ego ía de i ienda p o egida, dado que, de media, es as i iendas pie den al condición anscu idos 20 años. 35 Conclusiones El con ex o económico ac ual es complejo pa a el sec o esidencial, a pesa de las condiciones de inanciación, el me cado esidencial se ecupe a len amen e en cuan o a la cons ucción de nue as i iendas y empleo. En un con ex o de medio y la go plazo las expec a i as son peo es, la coyun u a labo al de una pa e impo an e de la población, especialmen e de los demandan es po enciales de i ienda, no indica que se puedan e oma las dinámicas de c eación de hoga es an e io es a la c isis. La pé dida de población inmig an e, uno de los ac o es más impo an es en la demanda de i ienda du an e los años de expansión económica, y la pé dida de peso de la población jo en en la úl ima década, si úan el i mo de c eación de hoga es en un 0,5% in e anual, espec o al 3% que alcanzó du an e los años p e ios a la c isis. Las pé didas de población y hoga es son especialmen e acusadas en las p o incias del in e io como Zamo a, Te uel, Cuenca o Á ila, mien as el s ock de i iendas sin ende , algo más de 450.000 i iendas, se acumula en las p o incias de la cos a, especialmen e en las CCAA de Andalucía, Ca aluña y Comunidad Valenciana. Es e desequilib io se e ag a ado po la al a empo alidad de la población jo en, así como de su pé dida de pode adquisi i o, lo que limi a la capacidad de la población pa a desplaza se den o del e i o io y po an o de o ma nue os hoga es. De es a o ma, los hoga es cuyo cabeza de amilia es meno de 35 años han pasado de supone el 14% del o al de hoga es en 2002 a solamen e el 7,6% en 2017. Respec o a las condiciones económicas y de inanciación, esul a llama i o que en un con ex o de ipos de in e és o iciales al 0%, con un Eu ibo nega i o y sin is as a un cambio de endencia, la concesión de hipo ecas no supone ni el 30% espec o a su máximo de 2006. Del lado de la o e a, pa ece que el sec o p i ado pe cibe la debilidad de la demanda, pues o que el c édi o a la cons ucción es á en su alo mínimo de los úl imos 20 años y el des inado a la ac i idad inmobilia ia se encuen a po debajo de los ni eles de 2004. A su ez, se obse an aumen os en los p ecios de en a de i ienda desde 2014 supe io es al 10%, lo que ha incen i ado que la demanda de i ienda, sob e odo po pa e de la población jo en, se aslade al alquile . E ec i amen e, los hoga es cuyo cabeza de amilia es meno de 30 años ya suponen la mi ad del o al de los hoga es que i en en es e égimen. Es a demanda po pa e de la población jo en ambién se ha asladado a la i ienda en égimen de cesión, el 22% de es os hoga es i en en i iendas cedidas. Es e cambio en la demanda de alquile ha con ibuido a que los 36 p ecios de o e a hayan aumen ado un 40% desde 2015, lo que ha pues o en una si uación complicada a miles de hoga es jó enes. Como esul ado, España es uno de los 3 países OCDE que lide a el índice de sob eca ga del gas o en i ienda de alquile , es o es, el po cen aje de hoga es españoles que des ina más de un 40% de su en a al pago del alquile de i ienda. El con ex o ac ual equie e de e o mas po pa e del sec o público, de al modo que los dos úl imos Planes Es a ales de Vi ienda han ido di igidos a cambia la endencia his ó ica de p omociona la adquisición de i ienda, en a o del alquile . Po ejemplo, median e ayudas di ec as a inquilinos con en as bajas y sub enciones al sec o p i ado pa a la p omoción de i ienda en alquile de en a limi ada, con una du ación mínima de 25 años. En la misma línea, el RDL 7/2019, boni ica median e el IBI, cuya ges ión depende de las en idades locales, el alquile social y penaliza las i iendas desocupadas. Además o o ga mayo segu idad ju ídica al inquilino con la e o ma de las condiciones en los con a os. Sin emba go, se han disminuido las ayudas iscales en el IRPF an o pa a el a endado que alquila una i ienda a jó enes, como pa a el a enda a io, eliminando la deducción po alquile de la i ienda habi ual, dejando a las CCAA que egulen es e aspec o dada la ges ión compa ida del IRPF. Sin emba go, es as ac uaciones no equie en solo de e o mas no ma i as, sino de gas o público en Vi ienda de P o ección O icial (VPO), aspec o que no se ha is o e o zado a pesa de es as úl imas e o mas. La p omoción de i ienda pública se desplomó a pa i del año 2012, en el año 2019 apenas se p omociona on 6.600 i iendas VPO. La inanciación pública en es e aspec o ha caído un 60% en la úl ima década, ep esen ando en los PGE de 2018 un 0,13% del o al. Resul a po an o, de u gencia, dedica ecu sos y e o mas des inadas a disminui el impac o sob e la población más ulne able, dado el papel ele an e que iene la i ienda en nues o ma co no ma i o, conside ada po la Cons i ución como un de echo. Algunas de es as e o mas han de i di igidas an o a inc emen a la o e a de alquile , como o o ga segu idad ju ídica a a enda a io e inquilino, como a asegu a un emanen e de i ienda pública, p e e en emen e des inada a alquile , cuya condición se man enga inde inidamen e y se adjudique median e c i e ios obje i os, impidiendo un uso especula i o del mismo. Las polí icas in e encionis as del me cado inmobilia io han de espe a las no mas de compe encia an o nacionales como eu opeas, lo que limi a mucho su capacidad de ac uación, además de no goza de un consenso cla o, 37 sob e sus e ec os en el medio plazo. La polí ica de i ienda, po an o, y como an as o as e o mas es uc u ales que ha de acome e el país, han de se analizadas con la máxima pe spec i a posible, an o empo al, como del conjun o de adminis aciones implicadas, sus e ec os en el me cado labo al y de su po encial en la e eb ación del e i o io. 38 Bibliog a ía Agencia T ibu a ia, in o mación iscal sob e i ienda. Ál a ez, Luis J. y Cab e o, Albe o (2010): La e olución cíclica de la in e sión esidencial: algunos hechos es ilizados. Banco de España, bole ín económico 06/2010: 57-63. Al es, P. y U asun, A. (2019): E olución ecien e del me cado de la i ienda en España. Banco de España, a ículos analí icos. 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