Mikroapartments in Deutschland: Eine Analyse räumlicher Implikationen von Mikroapartmentanlagen

Hein, Simon Article Mikroapartments in Deutschland: Eine Analyse räumlicher Implikationen von Mikroapartmentanlagen Raumforschung und Raumordnung / Spatial Research and Planning Provided in Cooperation with: Leibniz-Forschungsnetzwerk "R – Räumliches Wissen für Gesellschaft und Umwelt | Spatial Knowledge for Society and Environment" Suggested Citation: Hein, Simon (2021) : Mikroapartments in Deutschland: Eine Analyse räumlicher Implikationen von Mikroapartmentanlagen, Raumforschung und Raumordnung / Spatial Research and Planning, ISSN 1869-4179, oekom verlag, München, Vol. 79, Iss. 2, pp. 154-171, https://doi.org/10.14512/rur.62 This Version is available at: https://hdl.handle.net/10419/240596 Standard-Nutzungsbedingungen: Die Dokumente auf EconStor dürfen zu eigenen wissenschaftlichen Zwecken und zum Privatgebrauch gespeichert und kopiert werden. 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Neben Klimaschutz und Ressourceneffizienz existieren aber weitere Ansprüche an nachhaltige urbane Räume, weswegen dieser Beitrag Mikroapartments im Kontext nachhaltiger Stadtentwicklung erforscht. Als konzeptioneller Rahmen wird der Ansatz einer raumbezogenen Wohnforschung erprobt. Ein zentrales Ergebnis der Untersuchung lautet, dass eine mögliche Belebung städtischer Nischenräume das wesentliche Potenzial von Mikroapartmentanlagen darstellt. Zur Bereitstellung bezahlbaren Wohnens für Studierende, die eine Zielgruppe von Mikroapartments bilden, tragen jene hingegen eher nicht bei. Verbleibende Wissenslücken zu sozialräumlichen Implikationen von Mikroapartments kann Forschung allerdings zur Frage, ob Wohnende vermehrt Tätigkeiten aus den Wohneinheiten auslagern, schließen. Schlüsselwörter: Mikroapartments · Flächenreduziertes Wohnen · Bezahlbares Wohnen · Multilokalität · Urbane Wohnungsmärkte Simon Hein, Institut für Stadtbauwesen und Stadtverkehr, RWTH Aachen University, Mies-van-der-Rohe-Straße 1, 52074 Aachen [email protected] © 2021 Hein; licensee oekom verlag. This Open Access article is published under the Creative Commons Attribution-ShareAlike 4.0 International Licence. Micro-apartments in Germany – an analysis of the spatial implications of micro-apartment complexes Abstract Sustainable urban development requires the sustainable developmentofthehousingsector.TheCommissionforSustainableBuildingattheGermanEnvironmentAgency,forexample, recommends a reduction in per capita living space and developing sufficient floor plan designs. In this sense, microapartments are of particular relevance. Aside from climate change mitigation and resource efficiency, there are other challengesto sustainableurban spaceswhich have tobe considered. To this end, this paper researches micro-apartments in the context of sustainable urban development planning. As a conceptual framework, the approach of a more spaceoriented housing research is tested. A possible revitalisation of urban niches is identified as the main potential of microapartmentcomplexes. However, we find micro-apartments do not contribute to affordable housing for students, who are a main target group of micro-apartments. Further research on whether tenants of micro-apartments are increasingly outsourcing housing-related activities is needed, so that the socio-spatial implications of micro-apartments can be better understood. Keywords: Micro-apartments · Micro-housing · Housing affordability · Multilocality · Urban housing markets 1 Einleitung „Jede gesellschaftliche Epoche schafft sich ihre besondere Wohnweise als wechselseitigen Zusammenhang von Lebensweise und Gehäuse“ (Häußermann/Siebel 2000: 13). In den Industrienationen hat sich in der Vergangenheit jedoch nicht nur eine besondere Wohnweise herausgebildet. 154 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 Mikroapartments in Deutschland – eine Analyse räumlicherImplikationen von Mikroapartmentanlagen Vielmehr existieren multiple Wohnweisen, was als eine Charakteristik gegenwärtigen Wohnens gedeutet werden kann. In Deutschland hat sich infolgedessen das Wohnen ausdifferenziert. Es finden sich verschiedenste Wohnformen. Ein Beispiel für eine jüngere Wohnform sind Mikroapartments. Diese gelten – zumindest unter der Bezeichnung Mikroapartment – als ein Phänomen, das nach Medienberichten einen regelrechten Boom in deutschen Großstädten auslöst (vgl. Ochs 2016; Mattauch 2017). Gleichzeitig sind Mikroapartments wenig beforscht. Räumliche Auswirkungen von Mikroapartmentanlagen sind mit deren verschiedenen Eigenschaften verknüpft. Die Implikationen werden dabei sowohl von der physischen Ausgestaltung der Anlagen als auch der Wohnweise der darin Wohnenden bestimmt. Aus kommunaler Perspektive stellt sich die Frage, wie diese Überschneidungen hinsichtlich der Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung einzuordnen sind. Das Fehlen wissenschaftlicher Analysen, die den medial beschriebenen Boom sowohl hinsichtlich deren soziologischen als auch wohnungsmarktund stadtentwicklungsbezogenen Dimensionen untersuchen, bildete den Ausgangspunkt dieser Forschungsarbeit. Deren Ziel war, eben jene Wissenslücke zu schließen. Folgende Forschungsfragen stehen im Zentrum des Erkenntnisinteresses: – Wie sind die deutschen Mikroapartmentbestände quantitativ in den Wohnungsmarkt einzuordnen? – Welche gesellschaftlichen und wohnungsmarktspezifischen Entwicklungen stehen mit der Angebotsentwicklung von Mikroapartments in Verbindung? – Welche räumlichen Implikationen gehen mit dem Bau von Mikroapartmentanlagen einher? Basis der quantitativen Einordnung der Bestandsentwicklung von Mikroapartments stellen Daten der immobilienwirtschaftlichen Forschung dar. Sie setzen sich aus Bestandszahlen privatwirtschaftlicher Studierendenwohnungen sowie Transaktionssummen im Segment Mikroapartment zusammen. Der Beitrag greift zusätzlich auf Daten zu studentischen Einkommen der Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks (vgl. Middendorff/Apolinarski/ Becker et al. 2017) sowie öffentlich zugänglichen Daten zu mittleren Angebotsmieten weiterer studentischer Wohnformen zurück (CBRE 2018).1In vier Beispielstädten wurden außerdem die Mikroapartmentbestände und deren Angebotsmieten erhoben. Während die quantitative Einordnung des Bestands, der Mietpreise und der Bezahlbarkeit von Mikroapartments 1Vgl. auch https://www.wg-suche.de/ (12.01.2021). auf datenbezogen-analytischer Grundlage erfolgt, werden im Beitrag die weiteren Forschungsfragen literaturbasiert diskutiert. Den konzeptionellen Rahmen bildet der Ansatz der raumbezogenen Wohnforschung. An dessen Erläuterung im nachfolgenden Kapitel 2 schließen sich Begriffsdefinition und quantitative Einordnung (Kapitel 3) sowie die Analyse angebotsund nachfrageseitiger Strukturen an, die mit Mikroapartments in Verbindung stehen (Kapitel 4). Kapitel 5fokussiert deren räumliche Wirkungen, wobei die Themen Auslagerung von Wohnfunktionen und Bezahlbarkeit gesondert diskutiert werden. Eine Zusammenfassung der wesentlichen Erkenntnisse und kritische Reflexion der Vorgehensweise beschließen den Beitrag (Kapitel 6). 2 Der konzeptionelle Ansatz: Raumbezogene Wohnforschung Der konzeptionelle Ansatz einer raumbezogenen Wohnforschung will verschiedene Perspektiven auf das Wohnen zusammenführen, um Selbiges hinsichtlich der Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung einordnen zu können. Wenn Wohnen gesellschaftliche Lebensweisen verräumlicht (Häußermann/Siebel 2000: 13; Hasse 2012: 485), sollte die Wohnungsnachfrage in Zusammenhang mit gesellschaftlichen Entwicklungen stehen. Raumbezogene Wohnforschung analysiert dabei einerseits gesellschaftliche Strukturen im Kontext der Wohnungsnachfrage. Diese sollen Erkenntnisse darüber liefern, wie sich das Zusammenspiel aus physischer Wohnung und Wohnweise der Wohnenden auf den Raum auswirkt. Demgegenüber stellt die Betrachtung von marktbezogenen Entwicklungen Wohnen als Investitionsgut in den Fokus. Marktbezogene Entwicklungen und Handlungsmuster angebotsseitiger Akteure gestalten das Wohnungsangebot mit aus und werden dadurch raumwirksam. Der Wohnungsmarkt lässt sich im Spannungsfeld zwischen Gesellschaft und Kapitalmarkt verorten, wobei Politik und Verwaltung in den Markt eingreifen, um Zielsetzungen der Wohnungspolitik zu realisieren. Auch diese Eingriffe gehen mit Auswirkungen auf den Raum einher. Die Perspektive der Stadtentwicklung muss diese Auswirkungen auf den Raum mit weiteren Belangen abwägen. So geht nachhaltige Stadtentwicklung mit Zielen einher, die sich unter anderem auf Wohnbedürfnisse und gesunde Wohnverhältnisse, soziale und kulturelle Bedürfnisse sowie Umweltund Naturschutz beziehen. In diesem Sinne betrachtet raumbezogene Wohnforschung Fragestellungen des Wohnens im Geflecht aus Interdependenzen von Gesellschaft, Markt und Stadtentwicklung. Grundlegend dabei ist, dass im Kontext von Wohnen Eingriffe in den Wohnungsmarkt durch Politik und Verwaltung, gesellschaftliche EntRaumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 155 S. Hein Abbildung 1 Konzeptualisierung einer raumbezogenen Wohnforschung am Beispiel von Mikroapartments wicklungen und angebotsseitige Handlungen gemeinsam auf den Raum einwirken. Daraus resultiert ein eher weites Verständnis von räumlichen Implikationen, das prinzipiell alle Auswirkungen des Forschungsgegenstands hinsichtlich stadtentwicklungsbezogener Zielsetzungen umfasst. In Abbildung 1ist der Ansatz der raumbezogenen Wohnforschung für den Forschungsgegenstand Mikroapartments konkretisiert. Die darin aufgeführten Strukturen –Individualisierung,Multilokalität sowie Entgrenzung von Arbeit und Freizeit einerseits, durch freies Anlagekapital ausgelöster Nachfragedruck auf den Wohninvestitionsmarkt andererseits – stellen eine Möglichkeit dar, die Nachfrageund Angebotsentwicklung von Mikroapartments zu erklären. Die Konzeptualisierung kann an dieser Stelle jedoch nicht den Anspruch erheben, Nachfrageund Angebotsentwicklung anhand der einzig richtigen Entwicklungslinien strukturiert zu haben. Die mit Mikroapartments in Zusammenhang stehenden gesellschaftlichen und marktlichen Prozesse ließen sich vermutlich auch unter anderen Begriffen rahmen. Der Vorschlag zur raumbezogenen Wohnforschung ist somit als offenes Konzept anzusehen. 3 Mikroapartments in Deutschland 3.1 Begriffsdefinition Medienberichte sowie Fachliteratur verwenden den Term Mikroapartment uneinheitlich, weswegen dieser bislang für ein Konglomerat kleinformatiger Wohnungen Anwendung findet. Allgemein können Mikroapartments als flächenreduzierte Wohneinheiten für Einpersonenhaushalte bezeichnet werden, die entweder als Einraumwohnung oder mit separatem Schlafzimmer ausgeführt sind (Fisher-Gewirtzman 2017: 338), wobei diese Definition auf Wohnungsmärkte westlich geprägter Gesellschaften zu beschränken ist. Es besteht ein grundlegender Unterschied zum ostasiatischen Verständnis von Mikroapartments, wo jene auch als Behausung für Mehrpersonenhaushalte dienen können (Lau/Wei 2018: 283). In westlich geprägten urbanen Räumen lassen sich vier Abgrenzungskriterien feststellen, die den Terminus Mikroapartments schärfen: 1. eine um 20–30% kleinere Fläche als konventionelle Wohnungen des betrachteten räumlichen Teilmarkts (ULI 2014: 5f.), 2. Wohneinheit mit Küchennische oder Küche und Badezimmer (Infranca 2014: 54; ULI 2014:6), 3. Behausung für eine Person (Withers 2012: 151; Iglesias 2014: 3; Fisher-Gewirtzman 2017: 338), 156 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 Mikroapartments in Deutschland – eine Analyse räumlicherImplikationen von Mikroapartmentanlagen Tabelle1 Zielgruppen und Aufenthaltsmotive für wohnwirtschaftliche Mikroapartmentkonzepte Nachfragegruppe Anlass Beispiel Personen in Ausbildungsphase Studium Studierende Ausbildung oder Trainee Übergangslösung während der Probezeit oder bei wechselnden Ausbildungsorten Praktikum Zeitlich begrenztes Praktikum in einer anderen Stadt Berufstätige Projektarbeit Zeitlich begrenzte Projekte in einer anderen Stadt Wochenpendeln Berufstätige, deren Wohnort so weit vom Arbeitsort entfernt ist, dass sie unter der Woche eine Wohnlösung benötigen Neueinstellung Übergangslösung während der Probezeit, Orientierungsphase auf dem Wohnungsmarkt Temporäres Engagement Doktorandinnen/Doktoranden, Assistentinnen/Assistenten, Privatdozentinnen/Privatdozenten, Gastprofessorinnen/Gastprofessoren Berufsbedingte Mobilitätsanforderungen Flugbegleiter/-innen, Pilotinnen/Piloten und Außendienstmitarbeiter/ -innen Privatpersonen Wohnortwechsel Überbrückung der Orientierungsphase auf dem Wohnungsmarkt Bewusste Flächenreduzierung Seniorinnen/Senioren, Alleinstehende Quelle: Eigene Erstellung; Inhalte nach Gregorius (2017: 21) und Ponnewitz/Kienzler (2016:39f.) 4. in Vielzahl innerhalb einer baulichen Anlage realisiert (Engelhardt/Kaljic 2017: 87). Diese Kriterien reichen jedoch nicht aus, um Mikroapartments beispielsweise von üblichen Kleinwohnungen abgrenzen zu können. Hierzu finden nachfolgend weitere Kriterien Anwendung, die sich insbesondere auf deutsche Wohnungsmärkte beziehen: 5. im Mietvertrag enthaltene Service-Leistungen, wie beispielsweise Möblierung, Internetzugang und Nutzung von Waschräumen (Engelhardt/Kaljic 2017: 87) oder Nutzung von Gemeinschaftsflächen (Lernräume, Fitnessräume oder Lounges) (Dammaschk 2017: 100), 6. zielgruppenspezifische Vermarktungskonzepte, üblicherweise mit Vermarktung über einen Markennamen, 7. zeitlich begrenzte Mietdauern. So ist die Vermarktung der Wohneinheiten mittels Markennamen (z. B. i live, SMARTments, the fizz, the flag, youniq) Teil des Betriebskonzepts der Anbieter. Pauschalmietverträge, die zusätzlich zu Nebenkosten sogenannte Service-Leistungen miteinschließen, regeln die Vermietung. Mikroapartmentanlagen gehen zudem mit einer hohen Fluktuationsrate einher (Brauckmann 2017: 82). Wegen der Begrenzung der Mietdauern werden Mikroapartments als Teilmenge des temporären Wohnens eingeordnet (Gregorius 2017: 20).2In diesem Beitrag werden sie als eine der wohnwirtschaftlichen Ausformungen temporären Wohnens interpretiert, deren Mietdauern üblicherweise mindestens sechs Monate betragen (Gregorius 2017: 23). Beherbergungsgewerbliche Konzepte mit kürzeren Aufenthaltsdauern werden nicht untersucht. Die nachfolgenden Kapitel fokussieren auch im baurechtlichen Sinne das Wohnen. 3.2 Weitere Charakteristika und quantitative Einordnung In Deutschland lassen sich Mikroapartments weitergehend einteilen in Anlagen, die sich ausschließlich auf Studierende als Zielgruppe beschränken (studentische Mikroapartments), sowie Anlagen, die einen breiteren Nutzerkreis adressieren (Engelhardt/Kaljic 2017: 87). Ausgangspunkt für den vermehrten Bau ersterer war ein Bedeutungszuwachs studentischer Wohnungsnachfrage für lokale Märkte, der die Aktivität privatwirtschaftlicher Akteure im Segment des studentischen Wohnens verstärkte (Glatter/Hackenberg/Wolff 2014: 390). Es bestehen daher große Schnittmengen zu privatwirtschaftlich betriebenen Studierendenheimen. Mikroapartments können insofern als neues Phänomen gelten, als dass mit ihnen neue Anbieterstrukturen und Vermarktungskonzepte im studentischen Wohnen einhergehen. Die Aktivität der Anbieter 2Die zeitliche Befristung im Sinne temporären Wohnens umfasst grundsätzlich sämtliches Wohnen auf absehbare Zeit und damit Mietdauern von einigen Tagen bis hin zu mehreren Monaten oder Jahren (Gregorius 2017:20). Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 157 S. Hein Abbildung 2 Bestandsentwicklung studentischer Mikroapartments in Deutschland beschränkte sich anfangs vordringlich auf wachstumsstarke Hochschulstandorte (Glatter/Hackenberg/Wolff 2014: 390), deren Wohnungsmarktsituation als angespannt galt (Neubrand/Brack 2018: 11). Mittlerweile sind Anbieter auch an Standorten außerhalb deutscher Metropolen aktiv (Schenk 2019:3). Seit einigen Jahren sind angebotsseitige Bemühungen erkennbar, die Zielgruppe von Mikroapartments zu erweitern (Voigtländer 2017: 12), woraus Mikroapartmentanlagen entstanden sind, die einen breiteren Nutzerkreis adressieren. Neben Studierenden richten sich diese Konzepte zusätzlich an junge Erwerbstätige wissensintensiver Branchen (Voigtländer 2017: 12), die als Nachfragegruppe temporärer Wohnformen gelten (Dammaschk 2017: 98). Als weitere Nachfragegruppe kommen außerdem Personen in Frage, die bewusst eine Reduzierung ihrer individuellen Wohnflächeninanspruchnahme anstreben, wobei die Begrenzung des persönlichen Konsums im Sinne eines nachhaltigen Lebensstils als Handlungsmotiv dient (Twardoch 2017: 118f.). Eine Übersicht über potenzielle Nachfragegruppen für Mikroapartments ist in Tabelle 1dargestellt. Ab dem Beginn der 2010er-Jahre ist in Deutschland ein Anstieg der Anzahl von Wohneinheiten, umgesetzt als studentische Mikroapartments, zu beobachten. Die Anzahl studentischer Mikroapartments lässt sich aus der Gesamtheit aller Wohnplätze privater Studierendenheime ableiten. Ungefähr zwei Drittel jener Wohnplätze sind als möblierte Einzelapartments für Einpersonenhaushalte ausgeführt.3 Die Anzahl dieser Wohneinheiten wird nachfolgend als Bestand studentischer Mikroapartments angenommen.4Während im Jahr 2010 lediglich rund 8.000 studentische Mikroapartments existierten, belief sich deren Anzahl im Jahr 2018 bereits auf rund 34.000 Wohneinheiten (vgl. Abbildung 2). Der Bestand hat sich folglich in diesem Zeitraum mehr als vervierfacht und wird weiter anwachsen, sobald die Anlagen fertiggestellt sind, die sich bereits in Bau oder Planung befinden. Für das Jahr 2021 wird ein Bestand von rund 49.000 Einheiten prognostiziert (vgl. Abbildung 2). Direkte Angaben zur Bestandsentwicklung von Mikroapartmentanlagen, die einen breiteren Nutzerkreis fokussieren, sind hingegen nicht vorzufinden. Es existieren jedoch Angaben zu Investitionen, die vermehrte Aktivität von Investoren anzeigen. Ab dem Jahr 2014 ist ein deutlicher Anstieg der Investitionen in offene Mikroapartmentkonzepte zu beobachten (vgl. Abbildung 3). Den Höhepunkt dieser Entwicklung stellt das Jahr 2017 dar, in dem das Transaktionsvolumen offener Konzepte 940 Mio. Euro betrug (vgl. Abbildung 3). Da sich diese Transaktionsvolumina aus 3Je nach Datengrundlage beträgt der Anteil im Bestand 67% (Schenk 2019:3)oder69,1%(CBRE2018:30).Künftigwirdsichdieser Anteil weiter erhöhen, da er sich bei den in Bau und Planung befindlichen Anlagen auf 92% beläuft (Schenk 2019:3). 4Hinweis zu den Kriterien aus Kapitel 3.1:(2),(3),(4),(5)und(7) sind gegeben; (1) und (6) werden als gegeben angenommen. 158 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 Mikroapartments in Deutschland – eine Analyse räumlicherImplikationen von Mikroapartmentanlagen Abbildung3 Transaktionsvolumen von studentischen und sonstigen Mikroapartmentanlagen in Deutschland dem Handel von Bestandsimmobilien, fertiggestellten Neubauten sowie Umnutzungen von Gewerbeimmobilien und Projektentwicklungen (sogenannte Forward Deals5)zusammensetzen, können sie nur wenig über die Bestandsentwicklung aussagen. Dass die Anstrengungen angebotsseitiger Akteure, neue Nachfragegruppen für Mikroapartments zu erschließen (Voigtländer 2017: 12), erst seit wenigen Jahren zu beobachten sind, deutet aber auf Neubautätigkeit in diesem Bereich hin. Exakt quantifizieren lässt sich diese aber anhand der Transaktionsvolumina nicht. Bei der Betrachtung des gesamten Transaktionsvolumens des deutschen Wohnungsmarktes verdeutlicht sich, welchen Stellenwert Mikroapartments für den Wohninvestitionsmarkt haben. Mikroapartmentanlagen steuern einen wesentlich höheren Anteil zum Transaktionsvolumen bei, als sich dies aus ihrem Anteil am gesamten Wohnungsbestand (etwa 42,2 Mio. Wohnungen; Destatis 2020a) begründen ließe. So gingen im Jahr 2017 über 12% des Transaktionsvolumens auf Mikroapartmentanlagen zurück. Ansätze des medial beschriebenen Booms spiegeln sich folglich sowohl in den Bestandszahlen studentischer Mikroapartments als auch im Transaktionsvolumen aller Mikroapartmentanlagen wider, auch wenn sich aus der noch 5Forward Deals stellen Investitionen in sich in Bau oder Planung befindlichen Objekten dar. kurzen Zeitreihe zu Transaktionen keine dauerhaften Trends ableiten lassen.6 4 Entwicklung des Bestandes von Mikroapartments – Gesellschaftlicher Wandel oder Wandel der Rahmenbedingungen des Marktes? 4.1 Nachfrage nach Mikroapartments als Ausdruck gesellschaftlichen Wandels? Aus bestehenden gesellschaftlichen Trajektorien lässt sich leicht ein Narrativ spannen, das Mikroapartments zur folgerichtigen Wohnform für jüngere und mobile Kohorten ernennt. Angebotsseitige Akteure verbreiten zur Vermarktung ihrer Produkte solche Narrative. Auch die sogenann6Die Transaktionssummen werden zudem maßgeblich von Transaktionen großer Portfolios beeinflusst. So gehen 670 Mio.Euro des Volumens aus dem Jahr 2017 allein auf den Erwerb eines Portfolios von fünf Projektentwicklungen durch Corestate Capital zurück (vgl. https://corestate-capital.com/de/2018/01/corestate-unduniversal-investment-erwerben-neubau-mikroapartments-imwert-von-eur-670-mio-fuer-die-bayerische-versorgungskammer/ (12.01.2021)). Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 159 S. Hein te Trendbzw. Zukunftsforschung entwirft Wohnvisionen, die diese Vermarktungsstrategien untermauern (vgl. z. B. Varga/Seidel/Lanzinger et al. 2013). Immobilienwirtschaftlich getriebene Narrative eines minimalistischen Raumprogramms können sich so mittelbar zu Prämissen zukünftigen Wohnens entwickeln (Frank 2019: 171). Umso wichtiger erscheint es, mögliche Zusammenhänge zwischen gesellschaftlichen Entwicklungen und der Nachfrage nach Mikroapartments aus wissenschaftlicher Perspektive zu analysieren. Dies geschieht nachfolgend anhand von Individualisierungsund Singularisierungsprozessen, residenzieller Multilokalität sowie Entgrenzungen von Erwerbstätigkeit und Freizeit. Die genannten gesellschaftlichen Phänomene bringen angebotsseitige Narrative häufig mit dem Nachfragepotenzial von Mikroapartments in Verbindung. 4.1.1 Individualisierung und Singularisierung der Gesellschaft, Pluralisierung der Lebensstile Sowohl die auf Beck (1983) zurückgehende Individualisierungsthese als auch das Konzept einer Gesellschaft der Singularitäten nach Reckwitz (2017) dienen als Erklärung für die Pluralisierung der Lebensstile in Deutschland. Beide gehen gleichsam mit Implikationen für das Wohnen einher, wobei Wohnen als zentrales Mittel der individuellen Identitätsstiftung den Ausgangspunkt bildet (Reckwitz 2017: 316). Nach diesem Verständnis sind das Wohnumfeld sowie die physische Ausgestaltung der Wohnung gleichermaßen bedeutsam für die Ausformung reflexiver Lebensentwürfe. Als Folge von Individualisierungsprozessen gelten singularisierte Haushaltsstrukturen (Hannemann 2014: 41). Im Jahr 2018 machten Einpersonenhaushalte 41,9% aller deutschen Haushalte aus (eigene Berechnung auf Grundlage von Destatis 2020b). In Mikroapartments als Wohnform für Einpersonenhaushalte spiegeln sich singularisierte Haushaltsstrukturen wider, auch wenn die Anzahl an Einpersonenhaushalten nicht mit der Nachfrage nach Kleinwohnungen gleichzusetzen ist. Die Entwicklung der Studierendenzahlen in Deutschland lässt sich ebenfalls im Licht der Individualisierung interpretieren. Formale Bildung stellt eine wesentliche Voraussetzung dar, den eigenen Lebensstil gestalten und Selbstverwirklichung über die Erwerbstätigkeit erreichen zu können (Reckwitz 2017: 283). So waren im Wintersemester 1999/2000 1.770.489 Studierende an deutschen Hochschulen eingeschrieben, im Wintersemester 2019/2020 hingegen 2.891.049 Studierende (Destatis 2020c). Eine quantitative Zunahme studentisch geprägter Wohnungsnachfrage ist die Folge, die sich in der Zielgruppenorientierung von Mikroapartments widerspiegelt. Mikroapartments sprechen dabei besonders ausländische Studierende an (CBRE 2018: 26), deren Anzahl von 175.065 im Wintersemester 1999/2000 auf 411.601 im Wintersemester 2019/2020 angestiegen ist (Destatis 2020c). Die Pluralisierung der Lebensstile umfasst das Aufweichen traditioneller Normalbiographien im Sinne einer Abfolge von Ausbildung, Arbeit, Rente. Bei jungen Erwachsenen schließt sich der Ausbildung oftmals eine Phase der Postadoleszenz an, in der diese von diversen Handlungsoptionen Gebrauch machen und sowohl räumlich als auch beruflich sehr flexibel sind (Ewinger/Ternès/Koerbel et al. 2016: 11). Neben dem Studienbeginn geht häufiger auch der Berufseinstieg mit einem Wohnortwechsel einher (Reckwitz 2017: 337). Diese Entwicklung ist mit der Zielgruppenorientierung von Mikroapartments auf neueingestellte (junge) Erwerbstätige, die den Wohnort gewechselt haben, verknüpft (vgl. Tabelle 1). Die quantitative Erfassung dieser Gruppe ist jedoch schwierig. Die in Mikroapartments vorhandene Möblierung, die wie die minimierte Wohnfläche in Bezug auf reflexive Lebensstile eher paradox erscheint, greift die räumliche Flexibilität der Postadoleszenz auf. Gerade bei einer Neueinstellung mit Ortswechsel kann der entfallende Einrichtungsaufwand Mikroapartments für eine Übergangszeit während der Suche nach einer konventionellen Wohnung attraktiv machen. 4.1.2 Residenzielle Multilokalität Residenzielle Multilokalität bezeichnet alternierendes Wohnen an mehreren Orten (ARL 2016: 1). Auch als Resultat flexibilisierter Strukturen der Erwerbstätigkeit verlaufen Berufsbiographien weniger linear und häufiger an verschiedenen Standorten. Zur Aufrechterhaltung sozialer Netzwerke können multilokale Konstellationen notwendig sein. Multilokalität tritt in verschiedenen Ausformungen in Erscheinung. Im Kontext von Mikroapartments erscheint ausbildungsund arbeitsbezogene Multilokalität von besonderer Relevanz, da Anbieter ihr Angebot explizit auf Studierende und Wochenpendlerinnen/-pendler ausgerichtet haben. Die quantitative Erfassung dieser multilokalen Gruppen ist methodisch anspruchsvoll, weswegen Studien hierzu mit Einschränkungen einhergehen (vgl. Dittrich-Wesbuer/Kramer/ Duchêne-Lacroix et al. 2015: 419f.; Rüger/Sulak 2017: 424f.). Annäherungen finden sich dennoch. Im Jahr 2016 lebten laut Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks 10% aller Studierenden in Deutschland in multilokalen Verhältnissen; das heißt, sie wohnten sowohl am als auch außerhalb des Hochschulstandortes (Middendorff/Apolinarski/Becker et al. 2017: 65). Der Anteil der Erwerbstätigen, die zwischen einem Erstund einem Zweitwohnsitz wochenpendeln, stieg zwischen 1991 und 2008 160 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 Mikroapartments in Deutschland – eine Analyse räumlicherImplikationen von Mikroapartmentanlagen von rund 0,3% auf über 1,0% (Rüger/Sulak 2017: 418).7 Sekundäranalysen, die multilokale Wohnweisen auf der Grundlage von amtlichen Erhebungen quantifizieren, tendieren dabei eher dazu, das Phänomen zu unterschätzen (Dittrich-Wesbuer/Kramer/Duchêne-Lacroix et al. 2015: 420). Die Ausprägungen residenzieller Multilokalität bleiben nicht ohne Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Da insbesondere berufsbedingt Multilokale ihre Wohnweise überwiegend als Übergangssituation ansehen (Reuschke 2020: 331), stellt arbeitsbezogene Multilokalität eine Triebkraft temporärer Wohnungsnachfrage dar. Studentisches Wohnen hingegen ist zeitlich ohnehin durch die Studiendauer beschränkt. Hinsichtlich der mit arbeitsbezogener Multilokalität einhergehenden Wohnansprüche ist bekannt, dass Wohnende am beruflichen Zweitwohnsitz eine gute Erreichbarkeit von Arbeitsort und Infrastrukturen (insbesondere des übergeordneten Schienennetzes) schätzen, dafür hinsichtlich der Wohnungsgröße sowie des direkten Wohnumfelds kompromissbereit sind (Reuschke 2020: 333). Mikroapartments sind für ausbildungsund berufsbedingte Multilokale mit Annehmlichkeiten verknüpft. Durch das vorhandene Mobiliar entfällt die Notwendigkeit der Einrichtung zweier Haushalte. Für das berufsbedingte Wochenpendeln stellen Mikroapartments eine preisgünstigere Alternative zu gewerblichen Beherbergungsformen (z. B. Hotels) dar. Eine Verknüpfung der Nachfrage nach Mikroapartments mit ausbildungsund berufsbedingten Ausprägungen von Multilokalität erscheint folglich schlüssig. Diese können jedoch vordinglich den temporären Charakter der Nachfrage und nur teilweise die Minimierung der individuellen Wohnfläche erläutern. 4.1.3 Entgrenzung von Erwerbstätigkeit und Freizeit Veränderte Organisationsformen von Erwerbstätigkeit haben zur Folge, dass Arbeiten und Freizeitgestaltung zunehmend nicht mehr raumzeitlich kontinuierlich, sondern in Form einer Zerlegung erfolgt (vgl. Voß 1998). Diese Entgrenzung ist von Relevanz hinsichtlich veränderter Wohnpräferenzen (Hannemann 2014: 42). Dabei ist das Arbeitsmodell Home-Office zu nennen, infolgedessen die Wohnung sich mit der Erwerbstätigkeit räumlich überlagert (Efremidis 2017: 264). Daraus resultiert die Anforderung an die Wohnung, dass diese auch das Arbeiten ermöglichen muss, wofür Wohnraum in angemessener Größe und flexible Nutzungsstrukturen notwendig sind. 7Zwischen 2008 und 2012 sinkt dieser Anteil wiederum, wofür vordringlich methodische Gründe der Analyse verantwortlich sind (Rüger/Sulak 2017:424). Als Folge der Digitalisierung besteht mittlerweile die Möglichkeit, Erwerbstätigkeit in öffentliche und halböffentliche Räume auszulagern, an denen soziale Interaktion möglich ist (Hannemann 2014: 42; Efremidis 2017: 264). Eben solche Orte, von Oldenburg (1999: 20ff.) als „Dritte Orte“ konzeptualisiert,gewinnen im Kontext moderner Erwerbstätigkeit an Bedeutung.8Das Vorhandensein von Dritten Orten, das räumliche und zeitliche Entgrenzung von Arbeit widerspiegelt, legitimiert gleichzeitig – zumindest theoretisch – die Reduktion der individuellen Wohnfläche in Mikroapartments. Dieser Argumentationslinie folgend könnten Bewohner/ -innen kleinformatiger Wohneinheiten weitere Wohnfunktionen auslagern, was insbesondere die Trendforschung als eine der wesentlichen Charakteristiken künftigen urbanen Wohnens ansieht (vgl. Varga/Seidel/Lanzinger et al. 2013). Forschungsarbeiten, die die These einer zunehmenden Auslagerung von Wohnfunktionen untermauern, existieren bislang nicht. In Narrativen bzw. Wohnvisionen der Trendforschung charakterisiert eine solche zunehmende Entgrenzung künftige Haushalte (Frank 2019: 169). Zugleich stellt Frank (2019: 175) fest, dass diese Narrative städtischer Wohnzukunft sozialwissenschaftlichen Studien zu tatsächlichen Wohnwünschen und -bedürfnissen ebenjener, die Zukunft prägenden, Kohorten entgegenlaufen. Gerade für jüngere Kohorten stellt die Wohnung überwiegend einen Rückzugsort oder Ort emotionaler Verankerung dar, an den hohe Ansprüche gestellt werden (Frank 2019: 177). Als rein physischer Schutzraum eines dezentralen Wohnnetzes ist sie fehlgedeutet (Frank 2019: 177). Ein allgemeiner Trend zur Auslagerung von Wohnfunktionen, der mit einer bewussten Verkleinerung der individuellen Wohnfläche einhergeht, lässt sich folglich nicht erkennen. Eine Ausdeutung des Mikroapartments als Abbild dezentraler Wohnweisen erscheint in Anbetracht dessen nicht schlüssig.9Für eine Interpretation der Nachfrage nach Mikroapartments im Sinne einer bewussten Konsumreduktion (vgl. Twardoch 2017; Cohen 2020) gilt selbiges. Hier verdeutlichen sich vielmehr Aushandlungsprozesse jüngerer Kohorten, deren individualistisches Leistungsparadigma mit einer temporären Kompromissbereitschaft hinsichtlich der Wohnungswahl einhergeht (Frank 2019: 8Neben denbeschriebenen DrittenOrten(ThirdPlaces)existieren auchFirstPlacesundSecondPlaces,wobeiersterefürdieWohnung und letztere für die Arbeitsstätte im ursprünglichen Sinne stehen (Oldenburg 1999:16). 9Damit soll keineswegs ausgeschlossen werden, dass Bewohner/ -innen kleinformatiger Wohnungen Wohnfunktionen auslagern (vgl. Kapitel 5.1). Es ist bislang aber kein allgemeiner Trend zur Auslagerung von Wohnfunktionen belegt, der als Triebkraft der Nachfrage nach flächenminimierten Wohnungen wirkt. Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 161 S. Hein Tabelle 4 Mittlere Warmmieten studentischer Wohnformen in Berlin, Darmstadt, Frankfurt am Main und Köln Mikroapartments [€] WG-Zimmer [€]a) KonventionelleWohnung (30 m2) [€]a) Einzelapartment in Studierendenwohnheim des Studentenwerks [€]b) Berlin 574 429 519 200-300 Darmstadt 589 446 617 359c) Frankfurt am Main 622 531 666 300-400 Köln 560 437 565 200-300 a) Datenbasis: https://wg-suche.de (23.11.2020) b) Mindestens 75% der Angebote in angegebener Preisspanne, Datenbasis: CBRE (2018) c) Durchschnittlicher Preis von Wohnplätzen, Angebot an Einzelapartments (79 Einheiten) vernachlässigbar preise nur mit überdurchschnittlichen Einkommen geleistet werden können, sind dazugehörige Wohneinheiten eben auch nur für bestimmte sozioökonomische Gruppen zugänglich. Die Angebotsmieten studentischer Wohnformen in den betrachteten Städten deuten darauf hin, dass Bezahlbarkeitsprobleme für Studierende vorherrschen, die mit Prozessen unfreiwilliger Segregation einhergehen. Im Gegensatz zu Wohnheimen des Studierendenwerks sollten die erhobenen Mikroapartments diesen Prozessen aufgrund ihrer Mietpreise eher nicht direkt entgegenwirken. 6 Zusammenfassung und Schlussfolgerungen Mittels Mikroapartments haben sich immobilienwirtschaftliche Akteure präzise auf Wohnansprüche spezialisiert, die einerseits von gesellschaftlichen Prozessen angetrieben werden und andererseits auf städtischen Restflächen oder durch Umnutzung von Gewerbeimmobilien befriedigt werden können. Hinsichtlich der Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung stellt eine mögliche Belebung städtischer Nischenräume das wesentliche Potenzial von Mikroapartmentanlagen dar. Als räumliche Konzentrationen temporären Wohnens könnten sie demgegenüber von Anonymität geprägte Wohnumfelder fördern. Weitere Forschung zu der Frage, ob Wohnende vermehrt Tätigkeiten außerhalb der Anlagen verrichten, ist vonnöten, um diese Wissenslücke zu schließen. Es lässt sich kein direkter Beitrag von Mikroapartments zu bezahlbarem Wohnen für Studierende mit durchschnittlichen Einkommen erkennen, der unfreiwilliger Segregation entgegenwirken könnte. Abschließende Handlungsempfehlungen für die Stadtentwicklungsplanung lassen sich zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht formulieren. Für die Niederlande fordern Uyttebrouck, van Bueren und Teller (2020: 1031), den Apartmentmarkt für Studierende und junge Erwerbstätige stärker zu regulieren, um Mindeststandards beispielsweise für die Ausgestaltung von Gemeinschaftsflächen zu gewährleisten. Sie beziehen sich folglich auf die Wohnqualität solcher Wohneinheiten, die in diesem Beitrag unberücksichtigt bleibt. Gleichzeitig leiten Uyttebrouck, van Bueren und Teller (2020: 1031) aus den von ihnen identifizierten Bezahlbarkeitsproblemen Forschungsbedarf zu möglichen Langzeiteffekten (etwa Verdrängungsprozessen) ab, die wiederum Ausgangspunkt für regulatorische Eingriffe sein können. Im Hinblick auf die Situation in Deutschland ist es sinnvoll zu beobachten, wie die Stadtentwicklungsplanung im europäischen Ausland mit Mikroapartmentanlagen umgeht. Dabei müssen Kommunen berücksichtigen, dass die in Kapitel 4.1 beschriebenen gesellschaftlichen Prozesse in einer relevanten Nachfrage nach temporärem Wohnraum resultieren. Diese Nachfrage allein dezentral durch konventionelle Wohneinheiten zu decken, erscheint angesichts der angespannten Angebotslage vieler großstädtischer Wohnungsmärkte nicht zielführend. Im Umgang mit dieser Nachfrage stellen Formen flächenreduzierten und temporären Wohnens einen Baustein dar, der auch künftig von Bedeutung sein sollte – nicht zuletzt, da eine Reduzierung der Pro-KopfWohnfläche grundsätzlich anzustreben ist (KNBau 2019: 9). Abzuwarten bleibt, welche dauerhaften Auswirkungen die Corona-Pandemie auf Nachfragegruppen wie berufsbedingt Multilokale haben wird. Bei kritischer Reflexion des Forschungsansatzes ergeben sich einige grundlegende Einschränkungen. Die verwendete Literatur bezieht sich teilweise auf räumliche Kontexte, die nur eingeschränkt mit den Rahmenbedingungen in Deutschland vergleichbar sind. Dies gilt vordringlich für die angelsächsischen Beiträge Clinton (2018), Dickerson (2016), Iglesias (2014), Infranca (2014) und Withers (2012). Gleichzeitig ist die Anzahl an Beiträgen mit empirischer Fundierung immer noch gering. Problematisch ist außerdem das Fehlen einer einheitlichen Definition des Begriffs Mikroapartment. Diesem Beitrag, der zitierten Literatur, die sich direkt auf Mikroapartments bezieht, sowie den immobilienwirtschaftlichen Daten liegen daher verschiedene Begriffsbestimmungen zugrunde. Im Falle der verwendeten Daten von Savills ist diese aber zumindest mit den Abgrenzungskriterien (1)-(7) kompatibel, auch wenn dort die Referenz168 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/2: 154–171 Mikroapartments in Deutschland – eine Analyse räumlicherImplikationen von Mikroapartmentanlagen größe für Mikroapartments mit 35 m2höher angesetzt ist (vgl. Abbildung 3).15 Daher lässt sich auch diskutieren, ob der Begriff Mikroapartment überhaupt dauerhaft Einzug in den wissenschaftlichen Diskurs erhalten sollte. Einerseits verknüpft er die Kommodifizierung von Wohnen durch Apartments für Studierende und junge Erwerbstätige (Uyttebrouck/van Bueren/Teller 2020: 1020), die in den vergangenen Jahren auch in Deutschland stattgefunden hat, mit einer eigenen Bezeichnung. Andererseits existieren solche Apartments in privaten Studierendenoder Arbeiterwohnheimen schon seit einigen Jahrzehnten. Der Begriff Mikroapartment kann zu diesen keine scharfe Abgrenzung leisten, sondern lediglich auf einen quantitativen Bedeutungszuwachs sowie neue Anbieterund Vermarktungsstrukturen hinweisen. Deren räumliche Implikationen unter dem Term Mikroapartment zu diskutieren, erschien für diesen Beitrag sinnvoll. Letztlich wurde damit aber eine Vermarktungsbezeichnung übernommen. Es verbleibt abschließend die Reflexion des konzeptionellen Rahmens der raumbezogenen Wohnforschung. Die Betrachtung des Forschungsgegenstands aus nachfrageund angebotsseitiger Perspektive hat in Bezug auf räumliche Implikationen zu Erkenntnisgewinnen geführt. Dass etwa die Besetzung von räumlichen Nischen auch zu einer Belebung selbiger führen kann – vorausgesetzt Wohnende verrichten vermehrt Tätigkeiten außerhalb der Wohnung –, konnte so als räumliche Implikation abgeleitet werden. Die quantitative Bedeutungszunahme von Mikroapartments lässt sich ebenfalls nur unter Berücksichtigung marktlicher und gesellschaftlicher Prozesse erläutern. Das Konzept muss sich aber sicherlich in weiteren Forschungsarbeiten bewähren. Danksagung Der Autor bedankt sich bei Savills Research für die unkomplizierte Bereitstellung immobilienwirtschaftlicher Daten zu Mikroapartments in Deutschland. 15 Als Einschränkung hinsichtlich der Daten von Savills sind noch mögliche Verzerrungen für die Jahre vor 2015 zu nennen, da die Daten 2015 erstmals erhoben und Bestandsanlagen rückwirkend datiert wurden. Dass ab 2010 die Bestände studentischer Mikroapartments in Deutschland stark ansteigen, deckt sich aber mit denBeschreibungenvonGlatter,HackenbergundWolff(2014:390). Literatur Anschott, J. (2018): Neue Wohnform entsteht und eignet sich als Investment. In: Börsen-Zeitung vom 6. Oktober 2019, B9. 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