Bestandsobjekte als Treiber von Transformationsprozessen in zentralen Ortslagen

Mai, Nora Book Part Bestandsobjekte als Treiber von Transformationsprozessen in zentralen Ortslagen Provided in Cooperation with: ARL – Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft Suggested Citation: Mai, Nora (2024) : Bestandsobjekte als Treiber von Transformationsprozessen in zentralen Ortslagen, In: Finger, Anne Badelt, Ole Dahmen, Kathleen Heilen, Lydia Mai, Nora Seegers, Ronja Seewald, Eva Śnieg, Filip Wiemer, Leonie (Ed.): Transformationsprozesse in Stadt und Land: Erkenntnisse, Strategien und Zukunftsperspektiven, ISBN 978-3-88838-117-1, Verlag der ARL - Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft, Hannover, pp. 53-71, https://nbn-resolving.de/urn:nbn:de:0156-1171057 This Version is available at: https://hdl.handle.net/10419/286121 Standard-Nutzungsbedingungen: Die Dokumente auf EconStor dürfen zu eigenen wissenschaftlichen Zwecken und zum Privatgebrauch gespeichert und kopiert werden. 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If the documents have been made available under an Open Content Licence (especially Creative Commons Licences), you may exercise further usage rights as specified in the indicated licence. https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ Mai, Nora: Bestandsobjekte als Treiber von Transformationsprozessen in zentralen Ortslagen https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:0156-1171057 In: Finger, Anne; Badelt, Ole; Dahmen, Kathleen; Heilen, Lydia; Mai, Nora; Seegers, Ronja; Seewald, Eva; Śnieg, Filip; Wiemer, Leonie (Hrsg.) (2024): Transformationsprozesse in Stadt und Land – Erkenntnisse, Strategien und Zukunftsperspektiven. Hannover, 53-71. = Forschungsberichte der ARL 23. https://nbn-resolving.org/urn:nbn:de:0156-11713 https://creativecommons.org/licenses/by-sa/4.0/ 53BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN Nora Mai BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN Gliederung 1 Einleitung 2 Theoretische Rahmung 2.1 Transformation im wissenschaftlichen Diskurs – ein Auszug 2.2 Flächenverbrauch und Nachhaltigkeit: politische und gesetzliche Aspekte 3 Bedeutung von Bauen im Bestand 3.1 Spezifika von Immobilien 3.2 Graue Energie als Herausforderung 3.3 Objekt-Ebene als Lösungsansatz – ein Beispiel 4 Potenziale ländlicher Räume 4.1 Innenentwicklungspotenziale in ländlichen Räumen 4.2 Funktion zentraler Ortslagen im Wandel 4.3 Transformative Kraft von Bestandsobjekten – ein Beispiel 5 Ergebnisse 5.1 Pyramide zur Reduktion der Flächenneuinanspruchnahme 5.2 Schlussfolgerungen 5.3 Würdigung der Ergebnisse Literatur Kurzfassung In seinem Hauptgutachten aus dem Jahr 2016 hat der Wissenschaftliche Beirat der Bundesregierung Globale Umweltveränderungen (WBGU) den nachhaltigen Umgang mit Fläche als wichtigen Gestaltungsaspekt von Transformationsprozessen hervorgehoben. Die Nutzung von Fläche für Siedlungszwecke steht unter anderem in Zusammenhang mit der Errichtung, der Nutzung und dem Abriss von Gebäuden. Im Hinblick auf die Forderung und die Notwendigkeit, Fragen der Transformationsforschung aus unterschiedlichen wissenschaftlichen Perspektiven zu beantworten, wird im folgenden Beitrag geprüft, welche Lösungsansätze ein immobilienwirtschaftlicher Zugang bereithält. Neben der Frage, wie Immobilien zielführend als Aspekt von und in Transformationsprozesse(n) integriert werden können, soll der Beitrag darüber hinaus für die Bedeutung von Bestandsimmobilien für die Entwicklung ländlicher Räume sensibilisieren. Schlüsselwörter Flächenversiegelung – Bestandsbauten – Immobilienwirtschaft – Transformation – ländliche Räume 54 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND Properties as drivers of transformation processes in central places Abstract In the main report from 2016, WBGU highlighted sustainable land take as an important aspect of spatial transformation processes. Among other things land take for settlement purposes is related to the construction, use and demolition of buildings. With regard to the demand and the need to answer questions of transformation research from different scientific perspectives, the following article examines which solution approaches a real estate industry approach has in store. In addition to the question of how real estate can be purposefully integrated as an aspect of and into transformation processes, the article is also intended to raise awareness of the importance of the development of rural areas in the context of these processes. Keywords Surface sealing – existing buildings – real estate – transformation – rural areas 1 Einleitung Christina von Haaren schreibt im Grußwort zum Sammelband des TRUST-ARL-Promotionskollegs 1. Kohorte dem räumlichen Transformationswissen „eine entscheidende Rolle für die Gestaltung gesellschaftlicher Transformationsprozesse“ zu und beschreibt dies weiterhin als „Erklärungsgrundlage“ sowie „als Basis für die Gestaltung und Steuerung von Wandlungsprozessen hin zu einer nachhaltigen Entwicklung“ (von Haaren 2019: 3). Für den Begriff „Nachhaltigkeit“ existieren zahlreiche Definitionsund Deutungsansätze. Für den vorliegenden Beitrag ist Nachhaltigkeit im Sinne des Verständnisses des sächsischen Oberberghauptmanns Hans Carl von Carlowitz aus dem Jahr 1713 zu verstehen (vgl. DFWR 2022). Dieser „forderte eine ‚nachhaltende‘ Waldbewirtschaftung, bei der nicht mehr Holz geerntet wird als auch wieder nachwächst“ (DFWR 2022). Der sogenannte „Earth Overshoot Day“ (Erdüberlastungstag) rückt seit Einführung entsprechender Berechnungen des ökologischen Fußabdrucks im Jahr 1971 jährlich weiter nach vorn. Dieser Index zeigt, ab welchem Tag die Bevölkerung auf Kosten künftiger Generationen lebt, da Ökosysteme zu stark beansprucht werden und diesen nicht ausreichend Regenerationszeit zur Verfügung steht (vgl. Umweltbundesamt 2022). Eine besonders wichtige Frage im Zusammenhang mit Nachhaltigkeit besteht folglich im Umgang mit Ressourcen und – wie oben erwähnt – vor allem im Umgang mit Fläche als endliche Ressource. Es liegt nahe, dabei das Ineinandergreifen räumlicher und gesellschaftlicher Wandlungsprozesse vor dem Hintergrund der übergeordneten Aufgabenstellung der Reduktion von Flächenneuinanspruchnahmen zu betrachten. Diese Notwendigkeit wird dadurch unterstrichen, dass – trotz des für das Jahr 2020 festgelegten Mengen-1 und Qualitätsziels2 der Bundesregierung sowie des gesetzlich veran1 Maximale Flächeninanspruchnahme von 30 ha pro Tag bis zum Jahr 2020 für Siedlungsund Verkehrszwecke; vgl. Bundesregierung 2002: 99 sowie BMUB 2015: 51. 2 Innenentwicklung und Außenentwicklung im Verhältnis von 3:1; vgl. BMUB 2015: 51. 55BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN kerten Vorrangs der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung3 – im Schnitt4 innerhalb von drei Tagen eine Fläche von der Größe Helgolands für Siedlungsund Verkehrszwecke beplant wird (vgl. Bundesstiftung Baukultur/Nagel 2017: 49). Abb. 1: The Buyerarchy of Needs / Quelle: Lazarovic 2021 Abb. 1 zeigt die von Sarah Lazarovic entwickelte „Buyerarchy of Needs“ bzw. „Pyramide für nachhaltigen Konsum“. Sie fordert dazu auf, den Blick zunächst auf das Vorhandene zu richten, bevor neue Ressourcen in Anspruch genommen werden. Im Hinblick auf die gesamtgesellschaftliche Aufgabenstellung, schonend mit Flächen umzugehen, kann diese Handlungsmaxime bereits bestehende Überlegungen ergänzen. Die grundlegende Aufforderung der Pyramide – „use what you have“ – wird im Folgenden in den Untersuchungskontext dieses Beitrags übertragen. So wird im Zusammenhang mit der Reduktion von Flächenneuinanspruchnahme das Bauen im Bestand – im Sinne einer Nutzung bereits versiegelter Flächen – als möglicher Lösungsansatz verstanden. Am Ende dieses Beitrags wird eine Auswahl der untersuchten Aspekte in den Kontext der Pyramide gebracht. 3 §1 (5) BauGB. 4 2011–2014. 56 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND Grundstücke und die mit ihnen verbundenen Gebäude gelten aus raumwissenschaftlicher Perspektive als kleinste, weil parzellierte räumliche Einheit (vgl. Baumgart 2011: 447). Im Zusammenhang mit räumlichen Fragestellungen stellen Immobilien somit einen interessanten Untersuchungsgegenstand dar. Immobilien werden von Entwicklungen im (räumlichen und gesellschaftlichen) Umfeld beeinflusst und beeinflussen dessen Entwicklungen gleichermaßen. Darüber hinaus sind (Bestands-)Immobilien als Standortfaktoren im Sinne von Wirtschaftsund Sozialgütern wichtig. Aufgrund dieser mannigfaltigen Bedeutung sollte bei der Suche nach Lösungsansätzen die potenzielle Steuerungsfunktion von Immobilien Berücksichtigung finden. Die untersuchungsleitende Frage für diesen Beitrag lautet: „Unter welchen Umständen kann der Standortfaktor Immobilie Transformationsprozesse (mit-)gestalten?“ Untersucht wird die Frage unter anderem vor dem Hintergrund von Innenentwicklung in ländlichen Räumen. Zur Beantwortung der Frage wurde eine Literaturrecherche durchgeführt. Diese bezog sich auf deutschsprachige Veröffentlichungen ab 2010. Die Schlagwortsuche erfolgte u.  a. in den Datenbanken Google Scholar, JSTOR, EZB und Online-Bibliothekskatalog. Ziel des Beitrags ist es, den aktuellen (wissenschaftlichen) Diskurs darüber, welche Einflussfaktoren auf Transformationsprozesse wirken, um eine immobilienwirtschaftliche Perspektive zu ergänzen. Zunächst wird am Beispiel der Gutachten des Wissenschaftlichen Beirats der Bundesregierung Globale Umweltveränderungen (WBGU) das Themenfeld „(Räumliche) Transformation“ umrissen. Daraufhin werden politische und gesetzliche Rahmenbedingungen zur Nachhaltigkeit zusammengetragen. Im weiteren Verlauf wird auf die Spezifika von Immobilien und die daraus resultierende Bedeutung von Immobilien für Flächenversiegelung eingegangen, wobei auch mögliche Lösungsansätze am Beispiel ergänzender Forschungsvorhaben aufgezeigt werden. Unter Bezugnahme auf andere Untersuchungen wird das Potenzial von Innenentwicklung sowie von Bestandsbauten in ländlichen Räumen hervorgehoben. In Anlehnung an die gewonnenen Erkenntnisse wird in der Schlussfolgerung die Frage diskutiert, ob und wie durch Immobilien Transformation (mit-)gestaltet werden kann. So soll deutlich gemacht werden, wie der Standortfaktor Immobilie und die hiervon ausgehenden Einflüsse als (Teil-)Werkzeug in und für die Steuerung von Transformationsprozessen eingesetzt werden können. Dieser Beitrag soll als Impuls verstanden werden, sich fokussiert(er) mit vorhandenen Potenzialen auseinanderzusetzen. 57BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN 2 Theoretische Rahmung Die Dringlichkeit, im Zuge von Transformationsprozessen nachhaltig mit Flächen umzugehen, wird unter anderem auf gesetzlicher, politischer und wissenschaftlicher Ebene diskutiert und untersucht. Im folgenden Abschnitt wird eine Auswahl der für den Beitrag relevanten Aspekte näher betrachtet. 2.1 Transformation im wissenschaftlichen Diskurs – ein Auszug Mit dem 2011 vom WBGU veröffentlichen „Hauptgutachten. Welt im Wandel – Gesellschaftsvertrag für eine Große Transformation“ wurde dem Thema „Transformation“ mit all seiner Vielschichtigkeit und Vielfältigkeit eine Plattform gegeben. In diesem Gutachten werden unter anderem die Transformationsfelder „Urbanisierung“ und „Landnutzung“ genannt (WBGU 2011: 5), die einen ersten künftigen Brückenschlag zu räumlichen Fragestellungen vermuten lassen. Das Transformationsfeld „Urbanisierung“ wird dabei im Zusammenhang mit Fragen des Klimaschutzes behandelt, „weil der Urbanisierungsprozess ein großer Treiber der Energienachfrage ist“ (WBGU 2011: 4). Gleichzeitig wird Städten in Bündel 6 „Rasante Urbanisierung nachhaltig gestalten“ „eine Schlüsselfunktion im Transformationsprozess“ zugesprochen (WBGU 2011: 14). Im Jahr 2016 veröffentlichte der WBGU ein weiteres Gutachten mit dem Titel „Der Umzug der Menschheit: Die transformative Kraft der Städte“. Darin wird explizit die Bedeutung urbaner Räume als Drehund Angelpunkt von Transformationsprozessen herausgearbeitet. Diese werden als „wesentliche Motoren der Transformation zur Nachhaltigkeit“ beschrieben, da „[im Jahr 2007 …] weltweit […] erstmals mehr Menschen in Städten als im ländlichen Raum“ lebten (WBGU 2016: 2). Die Autorinnen und Autoren beziehen sich dabei auf UN DESA (UN DESA 2015: 7). Der „Umzug der Menschheit“ wird „als demographische[s] Wachstum innerhalb von Städten, durch Zuzug von Menschen vom Land in die Stadt oder von Kleinund Mittelstädten in die Metropolen, durch die Migration zwischen armen und reichen Ländern sowie durch sozialen Aufstieg aus den Armutssiedlungen in die Quartiere der Mittelschichten“ definiert (WBGU 2016: 1). Darüber hinaus wird festgehalten, dass dies „der wirkungsmächtigste Prozess sozialen Wandels im 21. Jahrhundert werden“ könnte (WBGU 2016: 1). In diesem Kontext werden verschiedene transformative Handlungsfelder5 beschrieben. Im Hinblick auf die Frage, wie aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive ein Beitrag zur Gestaltung und Steuerung von Transformationsprozessen geleistet werden 5 Vgl. WBGU 2016: 19. International diskutierte Felder: (1) Dekarbonisierung, Energie und Klimaschutz, (2) Mobilität und Verkehr, (3) baulich-räumliche Gestaltung von Städten (urban form), (4) Anpassung an den Klimawandel, (5) Armutsbekämpfung. International wenig diskutierte Felder: (1) urbane Flächennutzung, (2) Materialien und Stoffströme, (3) urbane Gesundheit. 58 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND kann, sind dabei besonders die mit der Betrachtungsebenen „bauliche-räumliche Gestalt von Städten (urban form)“ und „urbane Flächennutzung“ in Verbindung stehenden Aussagen von Interesse. Im Gutachten wird die urbane Flächennutzung als „ein entscheidendes transformatives Handlungsfeld“ definiert, da die „Art der urbanen Flächennutzung sowie die Neuund Überplanung von Flächen zentrale Weichenstellungen für die Entwicklung einer Stadt darstellt sowie deren Funktionalität und Lebensqualität maßgeblich beeinflussen“ (WBGU 2016: 24). Besonders hervorzuheben ist die Forderung nach „Anpassungsfähigkeit von Flächennutzung“ und der Appell, „Stoffström[e] und Lebenszyklen nicht nur von Produkten, sondern auch von (städtischen) Infrastrukturen und Gebäuden […]“ als „[…] Voraussetzung für eine nachhaltige Kreislaufwirtschaft“ anzuerkennen (WBGU 2016: 24 f.). Des Weiteren wird in der Art der Flächennutzung „eine zentrale Ressource für die Transformation zur urbanen Nachhaltigkeit“ gesehen (WBGU 2016: 163). „Flächennutzungsgestaltung“ wird dabei als „ein entscheidender Hebel für die Transformation der Städte zur Nachhaltigkeit“ beschrieben (WBGU 2016: 186). Dies kann als Indiz und Aufforderung gleichermaßen verstanden werden, Flächen selbst als endliche Ressource sowie den in vorhandener Bausubstanz gebundenen Ressourcen – insbesondere Baustoffen – eine deutlich stärkere Aufmerksamkeit als Stellschraube (räumlicher) Transformationsprozesse zukommen zu lassen. Die Autorinnen und Autoren sehen in Gebäuden sowohl ein Gestaltungselement für Ressourceneffizienz als auch einen Aspekt für Ortsidentität (WBGU 2016: 167). Damit wird ebenfalls der gesellschaftliche und soziale Stellenwert von (Bestands-)Objekten unterstrichen. 2.2 Flächenverbrauch und Nachhaltigkeit: politische und gesetzliche Aspekte Die Bedeutung eines nachhaltigen Umgangs mit Flächen in Verbindung mit nachhaltiger Stadtentwicklung wird im Rahmen der 17 Ziele für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen hervorgehoben. Das „Sustainable Development Goal 11 – Nachhaltige Städte und Siedlungen“ beinhaltet die Forderung, dass Städte und Siedlungen inklusiv, sicher, widerstandsfähig und nachhaltig gestaltet werden sollen (Global Policy Forum o.  J.). In der Deutschen Nachhaltigkeitsstrategie wurde das „30 ha minus X“-Ziel bis 2030“ festgelegt. Als „Qualitätsziel“ wird darüber hinaus für die Innenund Außenentwicklung ein Verhältnis von 3:1 festgelegt (vgl. BMUB 2015: 51). Des Weiteren werden Kommunen dazu angehalten „die Möglichkeiten einer flächensparenden und flächeneffizienten Innenentwicklung zu nutzen, insbesondere durch Maßnahmen der Nachverdichtung in bestehenden Quartieren und die Wiederund Umnutzung brachgefallener Siedlungsund Konversionsflächen“ (Umweltbundesamt 2017). 59BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN Der Umgang mit Flächen bietet in der gelebten Praxis ein anderes Bild: In Deutschland wird innerhalb von drei Tagen eine Fläche von der Größe Helgolands für Siedlungsund Verkehrszwecke beplant (vgl. Bundesstiftung Baukultur/Nagel 2017: 49). Es liegt also nahe zu hinterfragen, wie das Delta zwischen der oben aufgeführten gesetzlichen und politischen Handlungsmaxime einer sparsamen Flächennutzung und der „gelebten Praxis“ verkleinert werden kann. Ein denkbarer Lösungsweg besteht in einem effiziente(re)n Umgang mit unter-/ungenutzten Bestandsimmobilien. Dies kann schlussendlich einen Teilaspekt von, für und in einer ganzheitlichen Strategie zur Reduktion von Flächenneuinanspruchnahme darstellen. 3 Bedeutung von Bauen im Bestand Der WBGU stellt fest, dass die Aufgabenstellungen im transformativen Handlungsfeld „Urbane Flächennutzung“ in Abhängigkeit und im Zusammenhang mit dem „sehr dynamischen Bodenund Immobilienmarkt“ (WBGU 2016: 170) betrachtet werden müssen. Aus diesem Grund gilt es zunächst einige mit Immobilien und dem Immobilienmarkt in Verbindung stehende – zuweilen herausfordernde – Aspekte zu reflektieren. Des Weiteren wird beispielhaft aufgezeigt, welche Lösungsansätze aus immobilienwirtschaftlicher Perspektive generiert werden können. 3.1 Spezifika von Immobilien Immobilien zeichnen sich durch folgende Spezifika aus (Rottke 2011: 143): > Immobilität, > Länge des Lebenszyklus, > Heterogenität, > Begrenzte Substituierbarkeit, > Länge des Entwicklungsprozesses, > Höhe des Transaktionsvolumens, > Höhe der Transaktionskosten. Hinzu kommen einige Besonderheiten des Immobilienmarktes. Zunächst gilt es festzuhalten, dass DER Immobilienmarkt nicht existiert. Daher ist im ersten Schritt zwischen sachlichen und räumlichen Immobilienteilmärkten zu unterscheiden (BoneWinkel/Focke/Schulte 2016: 20). Auf räumlichen Teilmärkten werden die spezifischen Angebotsund Nachfragesituationen in unterschiedlichen Regionen, Städten oder 66 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND Die Pyramide besitzt in der Form Gültigkeit für ländliche Räume, in denen sich vornehmlich mit Aspekten wie Schrumpfung oder Stagnation auseinandergesetzt werden muss. Ausgangspunkt dabei ist, der Aktivierung von Innenentwicklungspotenzialen Vorrang einzuräumen. Hierbei ist das Bauen im Bestand zu präferieren, da es sich um ehemals genutzte Flächen und/oder leerstehende Gebäude handelt und davon auszugehen ist, dass eine Flächenversiegelung bereits stattgefunden hat. Dies ist mit dem Schritt „Nutze, was du hast“ der Pyramide für nachhaltigen Konsum vergleichbar. Der Folgeschritt Revitalisierung oder Redevelopment weist Parallelen zu dem Schritt „Repariere“ auf. „Baulücken“ wurden relativ weit oben platziert, da die Bebauung in den meisten Fällen mit der Verwendung neuer Baumaterialien und einer weiteren Flächenversiegelung einhergeht. „Flächenneuinanspruchnahme“ und „Außenentwicklung“ bilden die Spitze und sollten dementsprechend das letzte Mittel der Wahl darstellen. Würde die Pyramide für wachsende Kommunen in ländlichen Räumen entwickelt, wäre es denkbar, das Thema „Flächensuffizienz“ weiter unten als einen der ersten Schritte einzufügen. Diese Pyramide ist dementsprechend als Baukasten zu verstehen und kann und soll je nach Aufgabenstellung und Ausgangssituation (wachsende, schrumpfende, stagnierende Kommune) unterschiedlich zusammengestellt werden. Darüber hinaus kann diese sowohl für bestimmte Ortslagen – wie im obigen Fall für den Ortskern – als auch für die gesamte kommunale Innenentwicklung Anwendung finden. 5.2 Schlussfolgerungen In der Ausarbeitung wurde deutlich, dass bereits Lösungsansätze existieren, um Flächenneuinanspruchnahme zu reduzieren und Objekt(nach)nutzungen zu optimieren. Diese werden als Aufforderung verstanden, mit entsprechenden Anschlussüberlegungen anzuknüpfen. Im Folgenden werden relevante Erkenntnisse zusammengefasst und gewürdigt: Transformative Kraft ländlicher Räume unter Berücksichtigung des spezifischen Kontextes Ansätze, die vornehmlich an urbanen Räumen orientiert sind, gilt es für den spezifischen Kontext ländlicher Räume anzupassen. Wie erwähnt gilt es dabei, die Heterogenität ländlicher Räume und die entsprechende individuelle Entwicklungsdynamik mit in die Überlegungen einfließen zu lassen. Als Beispiel sei hier die Definition eines idealen nachhaltigen Quartiers aus Sicht der UN-Habitat angeführt (vgl. WBGU 2016: 168; Z.  n. UN-Habitat 2015): Eine hohe Einwohner/innendichte soll zum Beispiel durch 15.000 Einwohner/innen pro Quadratkilometer erwirkt werden. Auch soll es eine Limitierung der Einfamilienhausquote geben, welche anteilig bei unter 10  % des Quartiers liegen soll, und bei mind. 40  % der Gebäude soll es sich um gemischt genutzte Gebäude handeln. 67BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN Demgegenüber seien hier beispielhaft Einwohner/innenzahlen ländlich geprägter Räume aufgeführt: Schaut man sich die Einwohner/innenzahlen der niedersächsischen Landkreise Holzminden mit 101 Einwohnerinnen/Einwohnern/km² (vgl. Landkreis Holzminden o.  J.) oder Schaumburg mit 234 Einwohnerinnen/Einwohnern/km² (vgl. Landkreis Schaumburg o.  J.) an, bedarf es wohl keiner weiteren Erklärung, warum eine blinde Adaption dieser Idealbeschreibung kaum sinnvoll erscheint. Darüber hinaus gilt es zu prüfen, inwiefern eine Limitierung der Einfamilienhausquote einen Eingriff in die kommunale Planungshoheit bedeuten würde und damit verfassungswidrig wäre. Die vorhandenen Möglichkeiten, Innenentwicklung zu forcieren (z.  B. Festlegungen Flächennutzungsplan, Schaffung finanzieller Anreize im Rahmen von Förderprojekten), sollten hierbei stärker genutzt und erweitert werden. Neudefinition der Funktionalität von Ortskernen / zentralen Ortslagen Es wurde darüber hinaus festgestellt, dass Ortskernen bzw. zentralen Ortslagen im Zuge von Transformationsprozessen ein Bedeutungswandel widerfährt. Die traditionelle Funktion gilt es zeitgemäß zu hinterfragen. Zum Beispiel kann durch neue Nutzungsformen des dort vorhandenen baulichen Innenentwicklungspotenzials und unter Berücksichtigung spezifischer Bedürfnisse und Bedarfe der örtlichen Zivilgesellschaft die „Aufgabe“ jener Ortskerne neu definiert werden. Somit können entsprechende Entwicklungen mitgestaltet und mitgesteuert werden. Wertschätzung des transformativen Potenzials von Bestandsobjekten Aufgrund der dargelegten Omnipräsenz und vielseitigen Bedeutung des Standortfaktors Immobilie können diese sowohl richtungsweisend positiv treibend als auch richtungsweisend negativ hemmend auf die Gestaltung von Transformationsprozessen wirken. Die Möglichkeiten, wie Bestandsimmobilien positiv für Entwicklungen eingesetzt werden können, sind vielfältig: > Im oben aufgeführten Beispiel der Dorfläden sind künftige Nutzungsformen von unter-/ungenutzten Objekten handlungsleitend. Auch Entwicklungen in der Arbeitswelt und die damit einhergehenden neuen Anforderungen an die Ausgestaltung dieser Objekte – als Beispiel seien hier Co-Working-Spaces genannt – können maßgeblich sein. > Gleichermaßen könnte ein Ansatz verfolgt werden, bei dem umgekehrt vorgegangen und untersucht wird, welche Gebäudetypen in ländlichen Räumen besonders häufig ungenutzt sind. Hierfür gilt es, Nutzungskonzepte zu entwickeln, mit denen die Frage beantwortet wird, was mit den Gebäudetypen „ehemaliges Schulgebäude“ oder „ehemalige Kneipe/Gaststätte“ passieren kann. Des Weiteren kann eruiert werden, wie durch zentral gelegene ungenutzte Handelsimmobilien die Zukunft von Ortszentren mitgestaltet werden kann. Dies ist vor allem im Hinblick auf ehemals inhabergeführte Geschäfte interessant, die im Zuge des Generationenwechsels aufgegeben worden sind. Gleiche Überlegungen gelten für Nachnutzungsmöglichkeiten ehemals landwirtschaftlich genutzter Hofanlagen. 68 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND Potenzielle Leerstände in den Fokus der Betrachtung rücken Aufgrund der Trägheit des Immobilienmarktes, einhergehend mit hohen Transaktionskosten, sowie einer langen Entwicklungsdauer sollten potenzielle Leerstände ebenfalls Gegenstand vorausschauender Mitgestaltung von Transformationsprozessen werden. Bei potenziellen Leerständen handelt es sich um Bestandsgebäude bzw. Grundstücke, deren Bewohner älter als 70 Jahre sind (vgl. Voß/Güldenberg/Jürgens et al. 2010: 188). Dies hat z.  B. für Straßenzüge, deren Eigentümer/innen bzw. Bewohner/innen eine homogene Altersstruktur aufweisen, einen besonderen Stellenwert, da in relativ kurzen Abständen eine verhältnismäßig hohe Anzahl ungenutzter Objekte auf dem lokalen Immobilienmarkt angeboten werden könnten – sofern die Erben die Objekte nicht selbst nutzen. Je nach Instandhaltungsrückstau handelt es sich dabei ggf. um nicht-marktfähige Objekte, was wiederum dazu führen kann, dass weiteres Innenentwicklungspotenzial im Sinne von Brachflächen entsteht. Dieses Potenzial stellt eine Herausforderung dar, da sich hierfür aufgrund des Instandhaltungsrückstatus ggf. kein Nachfragemarkt entwickelt. Weiterentwicklung der „Pyramide zur Reduktion der Flächenneuinanspruchnahme“ durch … …Neudenken von Wohnformen Darüber hinaus können entsprechende Fragestellungen im Kontext der Pro-KopfWohnfläche, welche laut Statistischem Bundesamt im Jahr 1995 noch bei 36,7 m² und im Jahr 2019 bereits bei 47 m² lag, diskutiert werden (vgl. Umweltbundesamt 2022). Dabei gilt es vornehmlich die Frage zu erörtern, ob die Haltung, ein freistehendes Einfamilienhaus sei eine erstrebenswerte Wohnform, (noch) zeitgemäß ist. Ein Neudenken von Wohnformen auch und grade in ländlichen Räumen sollte vor dem Hintergrund eines nachhaltigen Umgangs mit endlichen Ressourcen diskutiert werden. Es muss hinterfragt werden, ob man sich – aus gesamtgesellschaftlicher Perspektive in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen – freistehende Einfamilienhäuser im Grünen überhaupt noch „leisten“ kann, „leisten“ will und vor allem „leisten“ darf. Auch hierfür gibt es z.  B. durch effiziente(re) Grundstückszuschnitte, Flächenumwidmung, Nachverdichtung, effiziente(re) Grundrissgestaltung etc. probate Mittel, ein Umdenken anzustoßen und neue Wege attraktiv zu gestalten. Das Neudenken von Wohnformen kann zum Beispiel als ein Teilaspekt der Flächensuffizienz zur Weitereinwicklung der „Pyramide zur Reduktion der Flächenneuinanspruchnahme“ gesehen werden. … Integration des Remanenzeffekts Ein anderer Aspekt, der im Zusammenhang mit Flächenverbrauchen diskutiert werden könnte, bezieht sich auf den sogenannten „Remanenzeffekt“. Dieser besagt, dass Menschen trotz Veränderung der Lebensumstände, z.  B. durch den Auszug der Kinder, in entsprechenden Objekten verbleiben, obwohl sich der Wohnflächenbedarf durch diese Veränderungen reduziert hat (vgl. Umweltbundesamt 2022). Auch dies kann eine zusätzliche Variante der „Pyramide zur Reduktion der Flächenneuinanspruchnahme“ darstellen. 69BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN 5.3 Würdigung der Ergebnisse Es wird deutlich, dass der Standortfaktor Immobilie (Mit-)Gestalter von Transformationsprozessen sein kann. Die obigen Ausführungen haben gezeigt, dass sowohl die Notwendigkeit als auch die Möglichkeit besteht, immobilienwirtschaftliche Perspektiven als Bestandteil (strategischer) Lösungsansätze zu implementieren. Im Hinblick auf die mit zunehmenden Flächenverbräuchen in Verbindung stehenden Problematiken und den existierenden Innenentwicklungspotenzialen lässt sich feststellen, dass dem Themenfeld „Bauen im Bestand“ als Lösungsweg bereits Beachtung geschenkt wird. Dieser Beitrag knüpft daran an und lädt dazu ein, weitere Fragestellungen im Hinblick auf Immobilien als mögliche Stellschrauben zu formulieren und sich intensiv(er) mit der Anschlussfähigkeit vorhandener Lösungsansätzen auseinanderzusetzen. Dabei gilt zu berücksichtigen, dass der zielgerichtetere Umgang mit Bestandsimmobilien ein mögliches (Teil-)Werkzeug zur Steuerung räumlicher Transformationsprozesse sein kann. Eine ganzheitliche Betrachtungsweise ist unerlässlich. Literatur Baumgart, S. (2011): Immobilienwirtschaft und Raumplanung. In: Rottke, N.; Thomas, M.: Immobilienwirtschaftslehre. Band 1: Management. Köln, 447-474. 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Sie promoviert am Geodätischen Institut an der LUH – Leibniz Universität Hannover und ist Mitglied des TRUST-ARL-Promotionskollegs „Räumliche Transformation in Stadt und Land“. In ihrem Dissertationsvorhaben setzt sie sich mit der Frage auseinander, wie durch Bauen im Bestand ein Beitrag zur positiven Entwicklung zentraler Ortslagen in ländlichen Kommunen geleistet werden kann.