Mai, No a
Book Pa
Bes andsobjek e als T eibe on
T ans o ma ionsp ozessen in zen alen O slagen
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ARL – Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha
Sugges ed Ci a ion: Mai, No a (2024) : Bes andsobjek e als T eibe on T ans o ma ionsp ozessen
in zen alen O slagen, In: Finge , Anne Badel , Ole Dahmen, Ka hleen Heilen, Lydia Mai, No a
Seege s, Ronja Seewald, E a Śnieg, Filip Wieme , Leonie (Ed.): T ans o ma ionsp ozesse in S ad
und Land: E kenn nisse, S a egien und Zukun spe spek i en, ISBN 978-3-88838-117-1, Ve lag de
ARL - Akademie ü Raumen wicklung in de Leibniz-Gemeinscha , Hanno e , pp. 53-71,
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Mai, No a:
Bes andsobjek e als T eibe on T ans o ma ionsp ozessen
in zen alen O slagen
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In:
Finge , Anne; Badel , Ole; Dahmen, Ka hleen; Heilen, Lydia; Mai, No a;
Seege s, Ronja; Seewald, E a; Śnieg, Filip; Wieme , Leonie (H sg.) (2024):
T ans o ma ionsp ozesse in S ad und Land – E kenn nisse, S a egien und
Zukun spe spek i en.
Hanno e , 53-71. = Fo schungsbe ich e de ARL 23.
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53BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN
No a Mai
BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON
TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN
ORTSLAGEN
Gliede ung
1 Einlei ung
2 Theo e ische Rahmung
2.1 T ans o ma ion im wissenscha lichen Disku s – ein Auszug
2.2 Flächen e b auch und Nachhal igkei : poli ische und gese zliche Aspek e
3 Bedeu ung on Bauen im Bes and
3.1 Spezi ika on Immobilien
3.2 G aue Ene gie als He aus o de ung
3.3 Objek -Ebene als Lösungsansa z – ein Beispiel
4 Po enziale ländliche Räume
4.1 Innenen wicklungspo enziale in ländlichen Räumen
4.2 Funk ion zen ale O slagen im Wandel
4.3 T ans o ma i e K a on Bes andsobjek en – ein Beispiel
5 E gebnisse
5.1 Py amide zu Reduk ion de Flächenneuinansp uchnahme
5.2 Schluss olge ungen
5.3 Wü digung de E gebnisse
Li e a u
Ku z assung
In seinem Haup gu ach en aus dem Jah 2016 ha de Wissenscha liche Bei a de
Bundes egie ung Globale Umwel e ände ungen (WBGU) den nachhal igen Umgang
mi Fläche als wich igen Ges al ungsaspek on T ans o ma ionsp ozessen he o ge-
hoben. Die Nu zung on Fläche ü Siedlungszwecke s eh un e ande em in Zusam-
menhang mi de E ich ung, de Nu zung und dem Ab iss on Gebäuden. Im Hinblick
au die Fo de ung und die No wendigkei , F agen de T ans o ma ions o schung aus
un e schiedlichen wissenscha lichen Pe spek i en zu bean wo en, wi d im olgen-
den Bei ag gep ü , welche Lösungsansä ze ein immobilienwi scha liche Zugang
be ei häl . Neben de F age, wie Immobilien ziel üh end als Aspek on und in T ans-
o ma ionsp ozesse(n) in eg ie we den können, soll de Bei ag da übe hinaus ü
die Bedeu ung on Bes andsimmobilien ü die En wicklung ländliche Räume sensibi-
lisie en.
Schlüsselwö e
Flächen e siegelung – Bes andsbau en – Immobilienwi scha – T ans o ma ion –
ländliche Räume
54 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND
P ope ies as d i e s o ans o ma ion p ocesses in cen al places
Abs ac
In he main epo om 2016, WBGU highligh ed sus ainable land ake as an impo an
aspec o spa ial ans o ma ion p ocesses. Among o he hings land ake o se le-
men pu poses is ela ed o he cons uc ion, use and demoli ion o buildings. Wi h
ega d o he demand and he need o answe ques ions o ans o ma ion esea ch
om di e en scien i ic pe spec i es, he ollowing a icle examines which solu ion
app oaches a eal es a e indus y app oach has in s o e. In addi ion o he ques ion o
how eal es a e can be pu pose ully in eg a ed as an aspec o and in o ans o ma ion
p ocesses, he a icle is also in ended o aise awa eness o he impo ance o he
de elopmen o u al a eas in he con ex o hese p ocesses.
Keywo ds
Su ace sealing – exis ing buildings – eal es a e – ans o ma ion – u al a eas
1 Einlei ung
Ch is ina on Haa en sch eib im G ußwo zum Sammelband des TRUST-ARL-P omo-
ionskollegs 1. Koho e dem äumlichen T ans o ma ionswissen „eine en scheidende
Rolle ü die Ges al ung gesellscha liche T ans o ma ionsp ozesse“ zu und be-
sch eib dies wei e hin als „E klä ungsg undlage“ sowie „als Basis ü die Ges al ung
und S eue ung on Wandlungsp ozessen hin zu eine nachhal igen En wicklung“ ( on
Haa en 2019: 3). Fü den Beg i „Nachhal igkei “ exis ie en zahl eiche De ini ions-
und Deu ungsansä ze. Fü den o liegenden Bei ag is Nachhal igkei im Sinne des
Ve s ändnisses des sächsischen Obe be ghaup manns Hans Ca l on Ca lowi z aus
dem Jah 1713 zu e s ehen ( gl. DFWR 2022). Diese „ o de e eine ‚nachhal ende‘
Waldbewi scha ung, bei de nich meh Holz gee n e wi d als auch wiede nach-
wächs “ (DFWR 2022). De sogenann e „Ea h O e shoo Day“ (E dübe las ungs-
ag) ück sei Ein üh ung en sp echende Be echnungen des ökologischen Fußab-
d ucks im Jah 1971 jäh lich wei e nach o n. Diese Index zeig , ab welchem Tag die
Be ölke ung au Kos en kün ige Gene a ionen leb , da Ökosys eme zu s a k bean-
sp uch we den und diesen nich aus eichend Regene a ionszei zu Ve ügung s eh
( gl. Umwel bundesam 2022).
Eine besonde s wich ige F age im Zusammenhang mi Nachhal igkei bes eh olglich
im Umgang mi Ressou cen und – wie oben e wähn – o allem im Umgang mi Fläche
als endliche Ressou ce. Es lieg nahe, dabei das Ineinande g ei en äumliche und ge-
sellscha liche Wandlungsp ozesse o dem Hin e g und de übe geo dne en Au ga-
bens ellung de Reduk ion on Flächenneuinansp uchnahmen zu be ach en. Diese
No wendigkei wi d dadu ch un e s ichen, dass – o z des ü das Jah 2020 es ge-
leg en Mengen-1 und Quali ä sziels2 de Bundes egie ung sowie des gese zlich e an-
1 Maximale Flächeninansp uchnahme on 30 ha p o Tag bis zum Jah 2020 ü Siedlungs- und
Ve keh szwecke; gl. Bundes egie ung 2002: 99 sowie BMUB 2015: 51.
2 Innenen wicklung und Außenen wicklung im Ve häl nis on 3:1; gl. BMUB 2015: 51.
55BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN
ke en Vo angs de Innenen wicklung o de Außenen wicklung3 – im Schni 4 inne -
halb on d ei Tagen eine Fläche on de G öße Helgolands ü Siedlungs- und Ve -
keh szwecke beplan wi d ( gl. Bundess i ung Baukul u /Nagel 2017: 49).
Abb. 1: The Buye a chy o Needs / Quelle: Laza o ic 2021
Abb. 1 zeig die on Sa ah Laza o ic en wickel e „Buye a chy o Needs“ bzw. „Py ami-
de ü nachhal igen Konsum“. Sie o de dazu au , den Blick zunächs au das Vo han-
dene zu ich en, be o neue Ressou cen in Ansp uch genommen we den. Im Hinblick
au die gesam gesellscha liche Au gabens ellung, schonend mi Flächen umzugehen,
kann diese Handlungsmaxime be ei s bes ehende Übe legungen e gänzen.
Die g undlegende Au o de ung de Py amide – „use wha you ha e“ – wi d im Folgen-
den in den Un e suchungskon ex dieses Bei ags übe agen. So wi d im Zusam-
menhang mi de Reduk ion on Flächenneuinansp uchnahme das Bauen im Bes and
– im Sinne eine Nu zung be ei s e siegel e Flächen – als mögliche Lösungsansa z
e s anden. Am Ende dieses Bei ags wi d eine Auswahl de un e such en Aspek e in
den Kon ex de Py amide geb ach .
3 §1 (5) BauGB.
4 2011–2014.
56 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND
G unds ücke und die mi ihnen e bundenen Gebäude gel en aus aumwissenscha -
liche Pe spek i e als kleins e, weil pa zellie e äumliche Einhei ( gl. Baumga 2011:
447). Im Zusammenhang mi äumlichen F ages ellungen s ellen Immobilien somi
einen in e essan en Un e suchungsgegens and da . Immobilien we den on En wick-
lungen im ( äumlichen und gesellscha lichen) Um eld beein luss und beein lussen
dessen En wicklungen gleiche maßen. Da übe hinaus sind (Bes ands-)Immobilien als
S ando ak o en im Sinne on Wi scha s- und Sozialgü e n wich ig. Au g und die-
se mannig al igen Bedeu ung soll e bei de Suche nach Lösungsansä zen die po en-
zielle S eue ungs unk ion on Immobilien Be ücksich igung inden.
Die un e suchungslei ende F age ü diesen Bei ag lau e :
„Un e welchen Ums änden kann de S ando ak o Immobilie
T ans o ma ionsp ozesse (mi -)ges al en?“
Un e such wi d die F age un e ande em o dem Hin e g und on Innenen wicklung
in ländlichen Räumen.
Zu Bean wo ung de F age wu de eine Li e a u eche che du chge üh . Diese be-
zog sich au deu schsp achige Ve ö en lichungen ab 2010. Die Schlagwo suche e -
olg e u.
a. in den Da enbanken Google Schola , JSTOR, EZB und Online-Biblio heks-
ka alog.
Ziel des Bei ags is es, den ak uellen (wissenscha lichen) Disku s da übe , welche
Ein luss ak o en au T ans o ma ionsp ozesse wi ken, um eine immobilienwi scha -
liche Pe spek i e zu e gänzen. Zunächs wi d am Beispiel de Gu ach en des Wissen-
scha lichen Bei a s de Bundes egie ung Globale Umwel e ände ungen (WBGU)
das Themen eld „(Räumliche) T ans o ma ion“ um issen. Da au hin we den poli i-
sche und gese zliche Rahmenbedingungen zu Nachhal igkei zusammenge agen. Im
wei e en Ve lau wi d au die Spezi ika on Immobilien und die da aus esul ie ende
Bedeu ung on Immobilien ü Flächen e siegelung eingegangen, wobei auch mögli-
che Lösungsansä ze am Beispiel e gänzende Fo schungs o haben au gezeig we -
den. Un e Bezugnahme au ande e Un e suchungen wi d das Po enzial on Innenen -
wicklung sowie on Bes andsbau en in ländlichen Räumen he o gehoben. In An-
lehnung an die gewonnenen E kenn nisse wi d in de Schluss olge ung die F age
disku ie , ob und wie du ch Immobilien T ans o ma ion (mi -)ges al e we den kann.
So soll deu lich gemach we den, wie de S ando ak o Immobilie und die hie on
ausgehenden Ein lüsse als (Teil-)We kzeug in und ü die S eue ung on T ans o ma-
ionsp ozessen eingese z we den können.
Diese Bei ag soll als Impuls e s anden we den, sich okussie (e ) mi o handenen
Po enzialen auseinande zuse zen.
57BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN
2 Theo e ische Rahmung
Die D inglichkei , im Zuge on T ans o ma ionsp ozessen nachhal ig mi Flächen um-
zugehen, wi d un e ande em au gese zliche , poli ische und wissenscha liche Ebe-
ne disku ie und un e such . Im olgenden Abschni wi d eine Auswahl de ü den
Bei ag ele an en Aspek e nähe be ach e .
2.1 T ans o ma ion im wissenscha lichen Disku s – ein Auszug
Mi dem 2011 om WBGU e ö en lichen „Haup gu ach en. Wel im Wandel – Gesell-
scha s e ag ü eine G oße T ans o ma ion“ wu de dem Thema „T ans o ma ion“
mi all seine Vielschich igkei und Viel äl igkei eine Pla o m gegeben.
In diesem Gu ach en we den un e ande em die T ans o ma ions elde „U banisie-
ung“ und „Landnu zung“ genann (WBGU 2011: 5), die einen e s en kün igen B ü-
ckenschlag zu äumlichen F ages ellungen e mu en lassen. Das T ans o ma ions eld
„U banisie ung“ wi d dabei im Zusammenhang mi F agen des Klimaschu zes behan-
del , „weil de U banisie ungsp ozess ein g oße T eibe de Ene gienach age is “
(WBGU 2011: 4). Gleichzei ig wi d S äd en in Bündel 6 „Rasan e U banisie ung nach-
hal ig ges al en“ „eine Schlüssel unk ion im T ans o ma ionsp ozess“ zugesp ochen
(WBGU 2011: 14).
Im Jah 2016 e ö en lich e de WBGU ein wei e es Gu ach en mi dem Ti el „De
Umzug de Menschhei : Die ans o ma i e K a de S äd e“. Da in wi d explizi die
Bedeu ung u bane Räume als D eh- und Angelpunk on T ans o ma ionsp ozessen
he ausgea bei e . Diese we den als „wesen liche Mo o en de T ans o ma ion zu
Nachhal igkei “ besch ieben, da „[im Jah 2007 …] wel wei […] e s mals meh Men-
schen in S äd en als im ländlichen Raum“ leb en (WBGU 2016: 2). Die Au o innen und
Au o en beziehen sich dabei au UN DESA (UN DESA 2015: 7).
De „Umzug de Menschhei “ wi d „als demog aphische[s] Wachs um inne halb on
S äd en, du ch Zuzug on Menschen om Land in die S ad ode on Klein- und Mi el-
s äd en in die Me opolen, du ch die Mig a ion zwischen a men und eichen Lände n
sowie du ch sozialen Au s ieg aus den A mu ssiedlungen in die Qua ie e de Mi el-
schich en“ de inie (WBGU 2016: 1). Da übe hinaus wi d es gehal en, dass dies
„de wi kungsmäch igs e P ozess sozialen Wandels im 21. Jah hunde we den“ könn-
e (WBGU 2016: 1).
In diesem Kon ex we den e schiedene ans o ma i e Handlungs elde 5 besch ie-
ben. Im Hinblick au die F age, wie aus immobilienwi scha liche Pe spek i e ein Bei-
ag zu Ges al ung und S eue ung on T ans o ma ionsp ozessen geleis e we den
5 Vgl. WBGU 2016: 19. In e na ional disku ie e Felde : (1) Deka bonisie ung, Ene gie und Klima-
schu z, (2) Mobili ä und Ve keh , (3) baulich- äumliche Ges al ung on S äd en (u ban o m),
(4) Anpassung an den Klimawandel, (5) A mu sbekämp ung. In e na ional wenig disku ie e Felde :
(1) u bane Flächennu zung, (2) Ma e ialien und S o s öme, (3) u bane Gesundhei .
58 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND
kann, sind dabei besonde s die mi de Be ach ungsebenen „bauliche- äumliche Ge-
s al on S äd en (u ban o m)“ und „u bane Flächennu zung“ in Ve bindung s ehen-
den Aussagen on In e esse.
Im Gu ach en wi d die u bane Flächennu zung als „ein en scheidendes ans o ma-
i es Handlungs eld“ de inie , da die „A de u banen Flächennu zung sowie die
Neu- und Übe planung on Flächen zen ale Weichens ellungen ü die En wicklung
eine S ad da s ell sowie de en Funk ionali ä und Lebensquali ä maßgeblich beein-
lussen“ (WBGU 2016: 24).
Besonde s he o zuheben is die Fo de ung nach „Anpassungs ähigkei on Flächen-
nu zung“ und de Appell, „S o s öm[e] und Lebenszyklen nich nu on P oduk en,
sonde n auch on (s äd ischen) In as uk u en und Gebäuden […]“ als „[…] Vo aus-
se zung ü eine nachhal ige K eislau wi scha “ anzue kennen (WBGU 2016: 24 .).
Des Wei e en wi d in de A de Flächennu zung „eine zen ale Ressou ce ü die
T ans o ma ion zu u banen Nachhal igkei “ gesehen (WBGU 2016: 163). „Flächen-
nu zungsges al ung“ wi d dabei als „ein en scheidende Hebel ü die T ans o ma ion
de S äd e zu Nachhal igkei “ besch ieben (WBGU 2016: 186).
Dies kann als Indiz und Au o de ung gleiche maßen e s anden we den, Flächen
selbs als endliche Ressou ce sowie den in o handene Bausubs anz gebundenen
Ressou cen – insbesonde e Baus o en – eine deu lich s ä ke e Au me ksamkei als
S ellsch aube ( äumliche ) T ans o ma ionsp ozesse zukommen zu lassen.
Die Au o innen und Au o en sehen in Gebäuden sowohl ein Ges al ungselemen ü
Ressou cene izienz als auch einen Aspek ü O siden i ä (WBGU 2016: 167). Dami
wi d eben alls de gesellscha liche und soziale S ellenwe on (Bes ands-)Objek en
un e s ichen.
2.2 Flächen e b auch und Nachhal igkei : poli ische und gese zliche
Aspek e
Die Bedeu ung eines nachhal igen Umgangs mi Flächen in Ve bindung mi nachhal-
ige S ad en wicklung wi d im Rahmen de 17 Ziele ü nachhal ige En wicklung de
Ve ein en Na ionen he o gehoben. Das „Sus ainable De elopmen Goal 11 – Nach-
hal ige S äd e und Siedlungen“ beinhal e die Fo de ung, dass S äd e und Siedlungen
inklusi , siche , wide s ands ähig und nachhal ig ges al e we den sollen (Global Po-
licy Fo um o.
J.). In de Deu schen Nachhal igkei ss a egie wu de das „30 ha minus
X“-Ziel bis 2030“ es geleg . Als „Quali ä sziel“ wi d da übe hinaus ü die Innen- und
Außenen wicklung ein Ve häl nis on 3:1 es geleg ( gl. BMUB 2015: 51).
Des Wei e en we den Kommunen dazu angehal en „die Möglichkei en eine lä-
chenspa enden und lächene izien en Innenen wicklung zu nu zen, insbesonde e
du ch Maßnahmen de Nach e dich ung in bes ehenden Qua ie en und die Wiede -
und Umnu zung b achge allene Siedlungs- und Kon e sions lächen“ (Umwel bun-
desam 2017).
59BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN
De Umgang mi Flächen bie e in de geleb en P axis ein ande es Bild: In Deu schland
wi d inne halb on d ei Tagen eine Fläche on de G öße Helgolands ü Siedlungs-
und Ve keh szwecke beplan ( gl. Bundess i ung Baukul u /Nagel 2017: 49).
Es lieg also nahe zu hin e agen, wie das Del a zwischen de oben au ge üh en ge-
se zlichen und poli ischen Handlungsmaxime eine spa samen Flächennu zung und
de „geleb en P axis“ e kleine we den kann. Ein denkba e Lösungsweg bes eh in
einem e izien e( e)n Umgang mi un e -/ungenu z en Bes andsimmobilien. Dies kann
schlussendlich einen Teilaspek on, ü und in eine ganzhei lichen S a egie zu Re-
duk ion on Flächenneuinansp uchnahme da s ellen.
3 Bedeu ung on Bauen im Bes and
De WBGU s ell es , dass die Au gabens ellungen im ans o ma i en Handlungs eld
„U bane Flächennu zung“ in Abhängigkei und im Zusammenhang mi dem „seh dy-
namischen Boden- und Immobilienma k “ (WBGU 2016: 170) be ach e we den
müssen. Aus diesem G und gil es zunächs einige mi Immobilien und dem Immobili-
enma k in Ve bindung s ehende – zuweilen he aus o de nde – Aspek e zu e lek ie-
en. Des Wei e en wi d beispielha au gezeig , welche Lösungsansä ze aus immobili-
enwi scha liche Pe spek i e gene ie we den können.
3.1 Spezi ika on Immobilien
Immobilien zeichnen sich du ch olgende Spezi ika aus (Ro ke 2011: 143):
> Immobili ä ,
> Länge des Lebenszyklus,
> He e ogeni ä ,
> Beg enz e Subs i uie ba kei ,
> Länge des En wicklungsp ozesses,
> Höhe des T ansak ions olumens,
> Höhe de T ansak ionskos en.
Hinzu kommen einige Besonde hei en des Immobilienma k es. Zunächs gil es es -
zuhal en, dass DER Immobilienma k nich exis ie . Dahe is im e s en Sch i zwi-
schen sachlichen und äumlichen Immobilien eilmä k en zu un e scheiden (Bone-
Winkel/Focke/Schul e 2016: 20). Au äumlichen Teilmä k en we den die spezi ischen
Angebo s- und Nach agesi ua ionen in un e schiedlichen Regionen, S äd en ode
66 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND
Die Py amide besi z in de Fo m Gül igkei ü ländliche Räume, in denen sich o -
nehmlich mi Aspek en wie Sch ump ung ode S agna ion auseinande gese z we -
den muss. Ausgangspunk dabei is , de Ak i ie ung on Innenen wicklungspo enzia-
len Vo ang einzu äumen. Hie bei is das Bauen im Bes and zu p ä e ie en, da es sich
um ehemals genu z e Flächen und/ode lee s ehende Gebäude handel und da on
auszugehen is , dass eine Flächen e siegelung be ei s s a ge unden ha . Dies is mi
dem Sch i „Nu ze, was du has “ de Py amide ü nachhal igen Konsum e gleichba .
De Folgesch i Re i alisie ung ode Rede elopmen weis Pa allelen zu dem Sch i
„Repa ie e“ au . „Baulücken“ wu den ela i wei oben pla zie , da die Bebauung in
den meis en Fällen mi de Ve wendung neue Bauma e ialien und eine wei e en Flä-
chen e siegelung einhe geh . „Flächenneuinansp uchnahme“ und „Außenen wick-
lung“ bilden die Spi ze und soll en demen sp echend das le z e Mi el de Wahl da -
s ellen.
Wü de die Py amide ü wachsende Kommunen in ländlichen Räumen en wickel , wä e
es denkba , das Thema „Flächensu izienz“ wei e un en als einen de e s en Sch i e
einzu ügen. Diese Py amide is demen sp echend als Baukas en zu e s ehen und kann
und soll je nach Au gabens ellung und Ausgangssi ua ion (wachsende, sch ump ende,
s agnie ende Kommune) un e schiedlich zusammenges ell we den.
Da übe hinaus kann diese sowohl ü bes imm e O slagen – wie im obigen Fall ü den
O ske n – als auch ü die gesam e kommunale Innenen wicklung Anwendung inden.
5.2 Schluss olge ungen
In de Ausa bei ung wu de deu lich, dass be ei s Lösungsansä ze exis ie en, um Flä-
chenneuinansp uchnahme zu eduzie en und Objek (nach)nu zungen zu op imie en.
Diese we den als Au o de ung e s anden, mi en sp echenden Anschlussübe legun-
gen anzuknüp en.
Im Folgenden we den ele an e E kenn nisse zusammenge ass und gewü dig :
T ans o ma i e K a ländliche Räume un e Be ücksich igung
des spezi ischen Kon ex es
Ansä ze, die o nehmlich an u banen Räumen o ien ie sind, gil es ü den spezi i-
schen Kon ex ländliche Räume anzupassen. Wie e wähn gil es dabei, die He e oge-
ni ä ländliche Räume und die en sp echende indi iduelle En wicklungsdynamik mi
in die Übe legungen ein ließen zu lassen. Als Beispiel sei hie die De ini ion eines idea-
len nachhal igen Qua ie s aus Sich de UN-Habi a ange üh ( gl. WBGU 2016: 168;
Z.
n. UN-Habi a 2015): Eine hohe Einwohne /innendich e soll zum Beispiel du ch
15.000 Einwohne /innen p o Quad a kilome e e wi k we den. Auch soll es eine Limi-
ie ung de Ein amilienhausquo e geben, welche an eilig bei un e 10
% des Qua ie s
liegen soll, und bei mind. 40
% de Gebäude soll es sich um gemisch genu z e Gebäude
handeln.
67BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN
Demgegenübe seien hie beispielha Einwohne /innenzahlen ländlich gep äg e Räu-
me au ge üh : Schau man sich die Einwohne /innenzahlen de niede sächsischen
Landk eise Holzminden mi 101 Einwohne innen/Einwohne n/km² ( gl. Landk eis
Holzminden o.
J.) ode Schaumbu g mi 234 Einwohne innen/Einwohne n/km² ( gl.
Landk eis Schaumbu g o.
J.) an, beda es wohl keine wei e en E klä ung, wa um eine
blinde Adap ion diese Idealbesch eibung kaum sinn oll e schein .
Da übe hinaus gil es zu p ü en, inwie e n eine Limi ie ung de Ein amilienhausquo e
einen Eing i in die kommunale Planungshohei bedeu en wü de und dami e as-
sungswid ig wä e. Die o handenen Möglichkei en, Innenen wicklung zu o cie en
(z.
B. Fes legungen Flächennu zungsplan, Scha ung inanzielle An eize im Rahmen
on Fö de p ojek en), soll en hie bei s ä ke genu z und e wei e we den.
Neude ini ion de Funk ionali ä on O ske nen / zen alen O slagen
Es wu de da übe hinaus es ges ell , dass O ske nen bzw. zen alen O slagen im
Zuge on T ans o ma ionsp ozessen ein Bedeu ungswandel wide äh . Die adi io-
nelle Funk ion gil es zei gemäß zu hin e agen. Zum Beispiel kann du ch neue Nu -
zungs o men des do o handenen baulichen Innenen wicklungspo enzials und un-
e Be ücksich igung spezi ische Bedü nisse und Beda e de ö lichen Zi ilgesell-
scha die „Au gabe“ jene O ske ne neu de inie we den. Somi können en sp e-
chende En wicklungen mi ges al e und mi ges eue we den.
We schä zung des ans o ma i en Po enzials on Bes andsobjek en
Au g und de da geleg en Omnip äsenz und ielsei igen Bedeu ung des S ando -
ak o s Immobilie können diese sowohl ich ungsweisend posi i eibend als auch
ich ungsweisend nega i hemmend au die Ges al ung on T ans o ma ionsp ozes-
sen wi ken. Die Möglichkei en, wie Bes andsimmobilien posi i ü En wicklungen ein-
gese z we den können, sind iel äl ig:
> Im oben au ge üh en Beispiel de Do läden sind kün ige Nu zungs o men on
un e -/ungenu z en Objek en handlungslei end. Auch En wicklungen in de A -
bei swel und die dami einhe gehenden neuen An o de ungen an die Ausges al-
ung diese Objek e – als Beispiel seien hie Co-Wo king-Spaces genann – können
maßgeblich sein.
> Gleiche maßen könn e ein Ansa z e olg we den, bei dem umgekeh o gegan-
gen und un e such wi d, welche Gebäude ypen in ländlichen Räumen besonde s
häu ig ungenu z sind. Hie ü gil es, Nu zungskonzep e zu en wickeln, mi denen
die F age bean wo e wi d, was mi den Gebäude ypen „ehemaliges Schulgebäu-
de“ ode „ehemalige Kneipe/Gas s ä e“ passie en kann. Des Wei e en kann e u-
ie we den, wie du ch zen al gelegene ungenu z e Handelsimmobilien die Zu-
kun on O szen en mi ges al e we den kann. Dies is o allem im Hinblick au
ehemals inhabe ge üh e Geschä e in e essan , die im Zuge des Gene a ionen-
wechsels au gegeben wo den sind. Gleiche Übe legungen gel en ü Nachnu -
zungsmöglichkei en ehemals landwi scha lich genu z e Ho anlagen.
68 23 _ TRANSFORMATIONSPROZESSE IN STADT UND LAND
Po enzielle Lee s ände in den Fokus de Be ach ung ücken
Au g und de T äghei des Immobilienma k es, einhe gehend mi hohen T ansak-
ionskos en, sowie eine langen En wicklungsdaue soll en po enzielle Lee s ände
eben alls Gegens and o ausschauende Mi ges al ung on T ans o ma ionsp ozes-
sen we den. Bei po enziellen Lee s änden handel es sich um Bes andsgebäude bzw.
G unds ücke, de en Bewohne äl e als 70 Jah e sind ( gl. Voß/Güldenbe g/Jü gens
e al. 2010: 188). Dies ha z.
B. ü S aßenzüge, de en Eigen üme /innen bzw. Bewoh-
ne /innen eine homogene Al e ss uk u au weisen, einen besonde en S ellenwe , da
in ela i ku zen Abs änden eine e häl nismäßig hohe Anzahl ungenu z e Objek e
au dem lokalen Immobilienma k angebo en we den könn en – so e n die E ben die
Objek e nich selbs nu zen. Je nach Ins andhal ungs ücks au handel es sich dabei
gg . um nich -ma k ähige Objek e, was wiede um dazu üh en kann, dass wei e es
Innenen wicklungspo enzial im Sinne on B ach lächen en s eh . Dieses Po enzial
s ell eine He aus o de ung da , da sich hie ü au g und des Ins andhal ungs ücks a-
us gg . kein Nach agema k en wickel .
Wei e en wicklung de „Py amide zu Reduk ion de Flächenneuinansp uch-
nahme“ du ch …
…Neudenken on Wohn o men
Da übe hinaus können en sp echende F ages ellungen im Kon ex de P o-Kop -
Wohn läche, welche lau S a is ischem Bundesam im Jah 1995 noch bei 36,7 m² und
im Jah 2019 be ei s bei 47 m² lag, disku ie we den ( gl. Umwel bundesam 2022).
Dabei gil es o nehmlich die F age zu e ö e n, ob die Hal ung, ein eis ehendes
Ein amilienhaus sei eine e s ebenswe e Wohn o m, (noch) zei gemäß is . Ein Neu-
denken on Wohn o men auch und g ade in ländlichen Räumen soll e o dem Hin e -
g und eines nachhal igen Umgangs mi endlichen Ressou cen disku ie we den. Es
muss hin e ag we den, ob man sich – aus gesam gesellscha liche Pe spek i e in
Ve an wo ung gegenübe kün igen Gene a ionen – eis ehende Ein amilienhäuse
im G ünen übe haup noch „leis en“ kann, „leis en“ will und o allem „leis en“ da .
Auch hie ü gib es z.
B. du ch e izien e( e) G unds ückszuschni e, Flächenumwid-
mung, Nach e dich ung, e izien e( e) G und issges al ung e c. p oba e Mi el, ein
Umdenken anzus oßen und neue Wege a ak i zu ges al en.
Das Neudenken on Wohn o men kann zum Beispiel als ein Teilaspek de Flächensu -
izienz zu Wei e einwicklung de „Py amide zu Reduk ion de Flächenneuinan-
sp uchnahme“ gesehen we den.
… In eg a ion des Remanenze ek s
Ein ande e Aspek , de im Zusammenhang mi Flächen e b auchen disku ie we -
den könn e, bezieh sich au den sogenann en „Remanenze ek “. Diese besag , dass
Menschen o z Ve ände ung de Lebensums ände, z.
B. du ch den Auszug de Kinde ,
in en sp echenden Objek en e bleiben, obwohl sich de Wohn lächenbeda du ch
diese Ve ände ungen eduzie ha ( gl. Umwel bundesam 2022). Auch dies kann
eine zusä zliche Va ian e de „Py amide zu Reduk ion de Flächenneuinansp uchnah-
me“ da s ellen.
69BESTANDSOBJEKTE ALS TREIBER VON TRANSFORMATIONSPROZESSEN IN ZENTRALEN ORTSLAGEN
5.3 Wü digung de E gebnisse
Es wi d deu lich, dass de S ando ak o Immobilie (Mi -)Ges al e on T ans o ma-
ionsp ozessen sein kann. Die obigen Aus üh ungen haben gezeig , dass sowohl die
No wendigkei als auch die Möglichkei bes eh , immobilienwi scha liche Pe spek-
i en als Bes and eil (s a egische ) Lösungsansä ze zu implemen ie en.
Im Hinblick au die mi zunehmenden Flächen e b äuchen in Ve bindung s ehenden
P oblema iken und den exis ie enden Innenen wicklungspo enzialen läss sich es -
s ellen, dass dem Themen eld „Bauen im Bes and“ als Lösungsweg be ei s Beach ung
geschenk wi d. Diese Bei ag knüp da an an und läd dazu ein, wei e e F ages el-
lungen im Hinblick au Immobilien als mögliche S ellsch auben zu o mulie en und sich
in ensi (e ) mi de Anschluss ähigkei o handene Lösungsansä zen auseinande -
zuse zen.
Dabei gil zu be ücksich igen, dass de zielge ich e e e Umgang mi Bes andsimmo-
bilien ein mögliches (Teil-)We kzeug zu S eue ung äumliche T ans o ma ionsp o-
zesse sein kann. Eine ganzhei liche Be ach ungsweise is une lässlich.
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Au o in
No a Mai, M.
Sc., is wissenscha liche Mi a bei e in an de HAWK – Hochschule ü
angewand e Wissenscha und Fo schung am S ando Holzminden im S udiengang
Immobilienwi scha . Sie p omo ie am Geodä ischen Ins i u an de LUH – Leibniz
Uni e si ä Hanno e und is Mi glied des TRUST-ARL-P omo ionskollegs „Räumliche
T ans o ma ion in S ad und Land“. In ih em Disse a ions o haben se z sie sich mi
de F age auseinande , wie du ch Bauen im Bes and ein Bei ag zu posi i en En wick-
lung zen ale O slagen in ländlichen Kommunen geleis e we den kann.
