Halle , Heinz
A icle
G undsä zliches zu Bes eue ung on
G unds ücksgewinnen
K edi und Kapi al
P o ided in Coope a ion wi h:
Duncke & Humblo , Be lin
Sugges ed Ci a ion: Halle , Heinz (1973) : G undsä zliches zu Bes eue ung on
G unds ücksgewinnen, K edi und Kapi al, ISSN 0023-4591, Duncke & Humblo , Be lin, Vol. 6, Iss.
3, pp. 255-294,
h ps://doi.o g/10.3790/ccm.6.3.255
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h ps://hdl.handle.ne /10419/292699
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G undsä zliches zu Bes eue ung
on G unds ücksgewinnen
Von Heinz Halle , Zü ich
In den de zei disku ie en Vo schlägen, En wü en und p og am-
ma ischen Äuße ungen zu eine kün igen Bes eue ung on G und-
s ücksgewinnen (We s eige ungsgewinnen bei G und und Boden) wi d
die Einbeziehung de sog. nich - ealisie en We zuwächse wei gehend
als so selbs e s ändlich be ach e , daß die Diskussion nu noch um die
F age de E aßba kei solche We zuwächse e mi els p ak ikable Me-
hoden (ohne unangemessenen Au wand) geh . Um eine Rech e igung
des s eue lichen Zug i s au nich - ealisie e Gewinne glaub man sich
nich wei e bemühen zu müssen, schein es doch e iden zu sein, daß
jede We s eige ung, da sie das Ve mögen e höh , «unabhängig da on, ob
sie ealisie (du ch Ve mögens e äuße ung in einem Geldbe ag ausge-
wiesen) ode nich ealisie is , eine S eige ung de s eue lichen Leis ungs-
ähigkei bewi k . Obwohl nich bezwei el we den kann, daß nich -
ealisie e We s eige ungen eine ( echne ische) Ve mögense höhung da -
s ellen, is dami noch nich siche , daß sie in gleiche Weise eine zusä z-
liche s eue liche Leis ungs ähigkei bewi ken wie ealisie e We s eige-
ungen, die einen Gelde lös und dami einen exak es s ellba en Zugang
an ei disponiblem Ve mögen zu Folge haben (wobei diese Zugang
das du ch das Einkommen de be e enden S eue pe iode gescha ene
Po en ial zum E we b wi scha liche Gü e — das „Bedü nisbe ie-
digungspo en ial" — e höh ). Vielleich e geben sich bei nähe e Be ach-
ung de beiden Fälle so bedeu same Un e schiede, daß eine gleicha ige
s eue liche Behandlung unangeb ach e schein . Es is de Zweck de ol-
genden Un e suchung, kla zus ellen, in welchem Sinne eine zusä zliche
Leis ungs ähigkei beim Au e en nidi - ealisie e We s eige ungsge-
winne gegeben is und welche Einwände o geb ach we den können
gegen eine Gleichse zung und s eue liche Gleichbehandlung mi eine
aus ealisie en We s eige ungsgewinnen esul ie enden Posi ions e bes-
se ung on S eue p lich igen.
Be o wi die P oblema ik in olle B ei e au ollen, wollen wi uns
zunächs mi dem speziellen Fall on nich - ealisie en We s eige ungs-
17 K edi und Kapi al 3/1973
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gewinnen bei eigengenu z en Wohnhäuse n (Eigen umswohnungen) be-
assen und hie bei die F age in den Mi elpunk s ellen, welche Bezie-
hungen zwischen den We s eige ungsgewinnen und den besonde en P ä-
e enzen de Eigen üme bes ehen und ob die Eigen üme on Eigen-
heimen nich be ech ig e Bedenken o b ingen könn en, wenn ihnen
eine Bes eue ung zugemu e wü de wie im Fall eines ealisie en Ge-
winns, also beim Ve kau . Es handel sich hie um einen Nebenaspek ,
abe wi we den du ch ihn au die beiden Haup aspek e hinge üh , die
ü unse e U eilsbildung en scheidend sein we den.
Das P oblem, um das es zunächs geh , soll zue s anhand eines sche-
ma isie en Modellbeispiels scha he ausgea bei e we den. Sodann wi d
zu übe legen sein, welche Folge ungen die au gedeck en Zusammen-
hänge nahelegen ode zumindes nahelegen können.
1. Bes eue ung nidi - ealisie e We zuwachse
bei selbs genu z en Wohngebäuden
Wi konzen ie en uns au We zuwächse bei Wohngebäuden, die da -
au zu ückzu üh en sind, daß die Baukos en in olge ge ingen echni-
schen Fo sch i s (absolu und ela i ) s eigen. Zwecks Ausschal ung no-
minelle We s eige ungen machen wi die Annahme, das P eisni eau
(de Lebenshal ungskos enindex) bleibe kons an . Wei e sei un e s ell ,
das Sozialp oduk wachse mi gleichbleibende Ra e om Basiswe aus
be echne (also linea ), und zwa na ü lich eal. Die einzelnen Einkom-
men sollen im Du chschni dieses Wachs um wide spiegeln. Wi wollen
die Wachs ums a e mi 5 % annehmen und e ne die gleiche (linea e)
Wachs ums a e ü den Baukos enindex und dami (un e Ve nachlässi-
gung de Abnu zung und en sp echende Absch eibungen) ü die We e
de Wohngebäude un e s ellen.
Be ach en wi nun olgenden Fall. Ein Wi scha ssubjek mi einem
Jah eseinkommen im Jah x on DM 20 000,— bau in diesem Jah
ein Wohnhaus (Ein amilienhaus ü eigene Nu zung) ü DM 100 000,—.
Das G unds ück wi d ihm au G und eines E bpach e ages zu Ve -
ügung ges ell , so daß keine G unds ückse we bskos en an allen. Zu
Ve ein achung nehmen wi an, e inanzie e den Bau olls ändig mi
K edi und ilge on seine An angsschuld on DM 100 000,— jäh -
lich DM 5 000,—, e s malig am Ende des Jah es x. Nach 20 Jah en,
also am Ende des Jah es x + 19, ha e die gesam e Schuld zu ückbe-
zahl . In de gleichen Zei is sein Einkommen on DM 20 000,— au
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 257
DM 40 000,— angewachsen, e konn e also die jäh lichen Tilgungen bei
s a k ab allende Spa quo e bewe ks elligen.
Au G und unse e Annahme übe die (du ch die Baukos ens eige ung
beding e) We s eige ung on Wohnhäuse n ha am Ende des Jah es
x + 19 sein Haus einen We on DM 200 000,— e eich . De Haus-
we is jäh lich um DM 5 000,—, also in Höhe des jeweiligen Spa -
be ages, ges iegen und ha sich nun e doppel . Dies bedeu e , daß e
bei einem Ve kau des Hauses on allen ande en lau end p oduzie en
Gü e n, ü die de P eisindex kons an geblieben is , doppel so iel
kau en könn e wie im Baujah 1. Zu dem du ch E spa nis gebilde en
Ve mögen kam Jah ü Jah , gemessen an diesen üb igen Gü e n, ein
gleiche Be ag hinzu in olge de We s eige ung seines Hauses.
Ve gleichen wi seine Si ua ion am Ende des Jah es x + 19 mi de -
jenigen eines Spa e s, de un e sons öllig gleichen Bedingungen ein
Ve mögen on DM 100 000,— zusammengespa ha , das keine We -
s eige ung zu e zeichnen ha (Geld e mögen, Be eiligungs e mögen mi
gleichbleibende Rendi e, im We nich ges iegene, da mi gleichbleiben-
den Kos en p oduzie ba e Real e mögensobjek e), so is e na ü lich
wei besse d an, so e n e sein Haus e kau und in ande e Gü e im
Ve häl nis 2 : 1 zu ück e wandel . Die Ve gleichspe son kann imme
nu im Ve häl nis 1 :1 zu ande en Gü e n übe gehen.
Wi wollen abe nun da on ausgehen, daß de Hauseigen üme sich
deswegen ü den Hausbau en schieden ha , weil e das Wohnen in den
eigenen ie Wänden mi allen Vo eilen, die ein solches bie e und die
hie nich nähe da geleg zu we den b auchen, so hoch einschä z , daß
ü ihn das S eben nach einem Eigenheim en scheidende An ieb zu
Ve mögensbildung wa und eine Ve mögensbildung in ande e Fo m
übe haup nich in F age gekommen wä e. Auch wenn keine — du ch
echnische „S agna ion" beding e — We s eige ung bei Wohnhäuse n
au ä e, hä e e sich ü den Hausbau en schieden, weil die mi einem
Eigenheim e bundene Fo m de Ve mögensnu zung ihm gegenübe je-
de ande en Fo m o zugswü dig e schein . E wi d zwa nich s da-
gegen haben, daß sich ü ihn eine We s eige ung e gib , doch ha ihn
nich diese zum Hausbau bewogen, sie is ü ihn nu ein — alle dings
e euliches — Nebenp oduk .
1 Dies s imm nich ganz genau, da de als kons an angenommene Lebens-
hal ungskos enindex ja auch die im P eis ges iegenen Wohnungsnu zungen en -
häl . Die Tausch ela ion wä e e was höhe als 2 :1, doch können wi die mi-
nimale Di e enz e nachlässigen.
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Fü den Hauseigen üme bes eh nach Abzahlung de Schuld nich
de ge ings e Anlaß, das Haus zu e kau en und im Ve häl nis 2 :1 an-
de e Ve mögensobjek e ode sons ige lau end p oduzie e Gü e zu e -
we ben. Sein Einkommen ha sich sei dem Hausbau e doppel , e is
also bei gleichgebliebene P ä e enz zuguns en des Wohnens im eigenen
Heim o z eben alls e doppel em Nu zungswe seines Hauses nach
wie o be ei , das Haus zu nu zen, und wi d diese Nu zung nich zu-
guns en ande e Gü e au geben.
Wenn die Um auschmöglichkei in ande e Gü e im Ve häl nis 2 :1
nich wah genommen wi d, weil de Um ausch de P ä e enzskala nich
ge ech wü de, wi d de Hauseigen üme geneig sein, zu sagen, die
We s eige ung sei ü ihn ein ein ik i es Phänomen, das ü ihn ga
keine Bedeu ung habe; e wolle sich nich „ eich echnen" und auch
nich ' eich echnen lassen. Von seinem Haus, so mag e wei e a gumen-
ie en, habe e eal imme den gleichen Nu zen, die We s eige ung,
ausged ück in ande en Gü e n, sei, da nich ausgenu z , nich exis en .
Es sei somi nich zu ech e igen, daß ihm eine We s eige ung zuge-
echne we de in de Absich , ihn wegen en sp echend e höh e Lei-
s ungs ähigkei zusä zlich mi S eue n zu belas en.
P ü en wi , was on diese A gumen a ion hal ba is . Siche is , daß
de Hauseigen üme au G und seine P ä e enz das Haus o z de
We s eige ung behäl und aus ihm den gleichen ealen Nu zen zieh
wie bishe . Siche is e ne , daß sein Haus, in ande en lau end p odu-
zie en Gü e n ausged ück , doppel so iel we is wie im Baujah , also
ein Um auschpo en ial on doppel e G öße da s ell . Is nun, obwohl
dieses Po en ial au G und de gegebenen P ä e enzen nich genu z
wi d, de Ta bes and eine e höh en Leis ungs ähigkei gegeben, de zu
eine zusä zlichen S eue belas ung be ech ig ? Dies is ohne Zwei el inso-
e n de Fall, als de We de Hausnu zung, in ande en lau end p o-
duzie en Gü e n ausged ück , au das Doppel e ges iegen is . Dies
wü de so o o en zu Tage e en, wenn de Hauseigen üme das Haus
e mie en wü de. Obwohl die Nu zung eal imme die gleiche is , is sie,
in „No malgü e n" ausged ück , im We e doppel . Da ü die Mes-
sung des Einkommens, de Basis de s eue lichen Leis ungs ähigkei , nu
ein Maßs ab e wende we den kann, nämlich das Geld zu „no male
Kau k a ", wie sie beim Kau de sons igen lau end p oduzie en Gü-
e in E scheinung i und nach unse en Annahmen im Zei ablau un-
e ände bleib , is es angemessen, diesen doppel en Nu zungswe he -
anzuziehen bei de Be echnung des Pe iodeneinkommens ü s eue liche
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 259
Zwecke. Das heiß konk e , wenn wi bei Wohnhäuse n eine Rendi e
on 5 % un e s ellen, daß am Ende des Jah es x + 19 ein Jah esnu -
zungswe des Hauses on DM 10 000,— anzuse zen und dem Geldein-
kommen on DM 40 000,— zuzuschlagen is , so daß sich als Basis de
Einkommens eue DM 50 000,— e geben. (In den o angehenden
20 Jah en wä e en sp echend de Nu zungswe jäh lich mi 5 % höhe
einzuse zen gewesen, wäh end die abzugs ähigen Schuldzinsen ü die
jeweilige Res schuld „einge o en" geblieben wä en.) Dieses Ve ah en
ü die Be echnung des Pe iodeneinkommens wä e ko ek und könn e
nich mi dem Hinweis en k ä e we den, die eale Nu zung 'sei imme
die gleiche.
Nun komm abe das schwie ige e P oblem. Es en s eh ja nich nu
eine jäh liche E höhung des We es de Hausnu zung on 5 % ode
DM 250,—, sonde n auch eine solche des Häuswe es mi gleichem P o-
zen sa z, also um DM 5 000,— jäh lich. Is auch diese Be ag dem
Pe iodeneinkommen zuzuschlagen und, so e n man keine Sonde s eue
au „ nich - ealisie üe" We s eige ungsgewinne e heb , im Rahmen de
Einkommensbes eue ung mi zu e s eue i? Hie wi d de Hauseigen-
üme p o es ie en und sagen, man echne ihm einen Ei ikbmmens eil
zu, de ga nich exis ie e, und belas e 'sein a sächliches Einkommen
en sp echend mi eine höhe en S eue . Wü de e e kau en, so hä e e
einen zusä zlichen Geldbe ag zu Ve ügung, sein Einkommen, in an-
de en Gü e n gemessen, wä e also e g öße und gegen die Einbezie-
hung in die Bes eue ung wä e kein Einwand o zub ingen. Da e das
Haus behal e, liege kein de a iges Einkommen o und man könne ihn
dahe auch nich mi eine S eue belas en. Tä e man dies doch, so be-
las e man sei'n a sächliches Einkommen höhe als ein gleiches Einkom-
men ande e S eue p lich ige , nu weil e eine P ä e enz ü ein Eigen-
heim habe. Daß man ihm einen on Jah zu Jah s eigenden Nu zungs-
we seines Hauses zu echne, sehe e noch ein, denn den en sp echenden
Be ag könn e e du ch Ve mie ung e zielen, e s elle also den Ma k -
we seine Wohnungsnu zung da ; zwa wolle e nich e mie en, abe
e müsse sich ja wohl den Be ag zu edinen lassen, den ein Ve mie e
e hal e. Den We s eige ungsbe ag könn e e abe nu „ ealisie en",
also in wi kliches Einkommen e wandeln, bei Au gabe sei'n es Eigen-
ums, eine solche s ünde abe angesich s seine P ä e enzen übe haup
nich zu Diskussion.
Wie sind diese A gumen e zu beu eilen? Siche is , daß de Haus-
eigen üme bei gleichem Geldeinkommen meh S eue n zahl als ein
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260 Heinz Halle
ande e S eue p lich ige , wenn die We s eige ung bei1 de Ve anla-
gung mi ge echne wi d, es bleib ihm also ein kleine es e ügba es Ein-
kommen, obwohl sein Geldeinkommen das gleiche is . Dies e schein
ihm als s eue liche Bes a ung ü das Fes hal en an seinem Besi z. (Wü de
e e kau en, so wü de e zu ech höhe bes eue , denn e hä e ein zu-
sä zliches Geldeinkommen.) E e giß abe dabei, so kann man sagen,
daß e mi seine E spa nis .ein doppel so g oßes „Ve mögenspo en-
ial" (in „No malgü e n" gemessen) au gebau ha im Ve gleich mi
einem ande en Spa e . Das oben einge üh e Ve gleichssubjek , das un e
gleichen Bedingungen gleich iel gespa ha wie de Hausspa e , ha am
Ende des Jah es x + 19 ¡ein wa kons an es Ve mögen on DM
100 000,—, das ihm bei gleiche Rendi e wie bei Häuse n DM 5 000,—
einb ing . Sein Pe i'odenieinkommen is DM 40 000, - DM 5 000,—,
also DM 45 000,—. Diesen Be ag, ausschließlich aus Geldeinkommen
bes ehend, ha e zu e s eue n. De Hauseigen üme ha abe bei glei-
che Spa leis ung ein Ve mögen, in „No malgü e n" ausged ück , on
DM 200 000,— angesammel . Hä e e in dem Be ach ungszei aum
nu DM 50 000,— gespa , so wü de e sich genau so gu s ellen wie
de Ve gleichsspa e : Die Gelde spa nis on DM 50 000,— hä e, in
„No malgü e n" gemessen, den We on DM 100 000,—. Dies un e
de Vo ausse zung, daß e ein Haus ü DM 50 000,— gebau und ab-
bezahl hä e. Ha e din Haus ü DM 100 000,— gebau und in den
20 Jah en DM 50 000,— abbezahl , so ha sich de We seine E spa -
nis, in „No malgü e n" gemessen, soga e d ei ach : Dem We on
DM 200 000,— ;s eh eine Schuld on DM 50 000,— gegenübe , sein
Ne o e mögen be äg also DM 150 000,— bei eine Spa leis ung on
DM 50 000,—. Hä e e einen Geldgebe ge unden, de das Haus mi
DM 100 000,— oll inanzie hä e, ohne Tilgungen zu e langen, so
hä e e soga mi eine E spa nis on Null DM 100 000,— Ve mögen
bilden können (Hauswe DM 200 000,— X Schuld DM 100 000,—).
In den in Be ach gezogenen 20 Jah en is in jedem Fall We s eige-
ungs e mögen (gemessen in „No malgü e n") gebilde wo den, und
zwa in Höhe des u sp ünglichen Hauswe s, da an kann kein Zwei el
bes ehen. Wenn nun Jah ü Jah die We s eige ungsgewinne ( on
DM 5 000,— bei einem u sp ünglichen Hauswe on DM 100 000,—)
in die Bes eue ung mi einbezogen we den, so üh dies nu dann zu
eine zusä zlichen Belas ung des Geldeinkommens, wenn die S eue hie -
aus bezahl wi d. Wi d die S eue dagegen zulas en de Ve mögenssub-
s anz en ich e (K edi nahme bzw. ge inge e Tilgung), so wi d die
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 261
S eue belas ung des Geldeinkommens nich angie . Es e gib sich abe
je z die F age, ob die Inansp uchnahme on Teilen de Ve mögens-
subs anz nich mi Kon iska ion gleichzuse zen is . Es gib bishe keine
lau ende, in jede Pe iode e hobene S eue , die da au ziel , die Ve -
mögenssubs anz anzu as en. Eine lau end e hobene We zuwachss eue
wü de jedoch eine solche S eue da s ellen (die En ich ung aus dem
Geldeinkommen kann man imme als zusä zliche E spa nis in e p e ie-
en, die die Ve mögensmiinde ung ausgleichen soll). Keh en wi zu un-
se em Eigenheimbesi ze zu ück und nehmen Vi an, nach Ablau des
Jah es x + 19 we de eine Einbeziehung des We zuwachses im die jäh -
liche Einkommens eue o genommen, und zwa ü kün ige We zu-
wächse. Die Einkommens eue belas ung belau e sich ü unse en S eue -
p lich igen (un e Einschluß de DM 5 000,— We zuwachs) au 30 %>.
Es sind also au den We zuwachsbe ag (un e Absehen on dem du ch
diesen e u sach en Ans ieg des S eue sa zes) DM 1 500,— an S eue zu
en ich en. Wenn wi annehmen, de Hauseigen üme lasse sich das e -
ügba e Einkommen nich um diesen Be ag schmäle n, so muß e das
eben 'schulden ei gewo dene Haus mi DM 1 500,— belas en. Dasselbe
spiel sich dann in den olgenden Jah en mi e was höhe en Be ägen
(in olge de S eue p og ession) ab. E ha abe Jah ü Jah nach un-
se en Annahmen einen We zuwachs on DM 5 000,— zu e zeichnen,
on dem ihm s e s de g öße e Teil e bleib . Das schulden ei gewo -
dene Haus muß nun wiede belas e we den, es gehö seinem Eigen-
üme nich meh ganz und so be ach e wi d die Subs anz angeg i en.
Be ücksich ig man jedoch den We des Hauses, gemessen in „No mal-
gü e n", so s ell man eine jäh liche Ne o-We s eige ung on imme
noch DM 3 500,— (spä e e was wenige ) es . Mi diesem We maß-
s ab gemessen i also keine Subs anz e minde ung, sonde n lediglich
eine eduzie e (Ve mögenswe -) Subs anz e g öße ung ein. De klei-
ne e Teil des sich anhand des allgemeinen We maßs abs e gebenden
We zuwachses wi d om S aa beansp uch , obwohl kein en sp echen-
des Geldeinkommen en s anden is .
Is nun die S eue abschöp ung kon iska o isch? Siche lich nich , wenn
man om allgemeinen We maßs ab ausgeh und hie bei zu kons a ie-
en is , daß o z de Bes eue ung de We des Hauses wächs . Be ach-
e man dagegen das schulden ei gewo dene Haus als eale Vie mögens-
ganzheii und läß man den allgemeinen We maßs ab (als bei Nich -
Ve kau nich ele an ) beisei e, so e schein die Bes eue ung als Kon-
iska ion. Es bleib jeden alls imme das Mißliche, daß de S eue be-
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las e e sagen kann, ihn gehe die ganze We be echnung nich s an, denn
e denke nich da an, das Haus jemals zu e kau en. Wenn e nich be-
ei is , sich in Höhe de aus de We s eige ung esul ie enden S eue
zu e schulden, weil e sein Haus schulden ei hal en möch e, so e -
schein ihm die zusä zliche Schmäle ung seines lau enden Einkommens
du ch diese S eue als eine Sonde belas ung, die ihm da aus e wächs ,
daß e am Eigen um seines Hauses es hal en und das Haus schulden-
ei hal en will.
Man kann nun dem eigenwilligen und sich s eue lich benach eilig
ühlenden Hauseigen üme olgendes o Augen üh en: Die jäh lich
zuwachsende We s eige ung is • ealisie ba , ohne daß das Eigen um
am Haus und die eigene Nu zung au gegeben we den. Bei eine jäh -
lichen We s eige ung on DM 5 000,— kann sich de Hauseigen üme
Jah ü Jah in Höhe dieses Be ages e schulden, ohne daß de We
seines Ve mögens, mi dem allgemeinen We maßs ab gemessen, ab-
nimm . E kann diesen Be ag als Teil seines lau enden Einkommens be-
ach en und ihn im Rahmen seine Einkommensdisposi ion e wenden,
also, sowei e nich du ch die S eue gekü z wi d, e b auchen. (Die
Schuldzinsen s ehen dabei dem pa allel wachsenden und bei de Einkom-
mensbes eue ung be ücksich ig en Nu zungswe des Hauses gegenübe
als Abzugspos en.) Ve scha e sich diesen Geldbe ag on jäh lich DM
5 000,— nich als disponiblen Einkommens eil du ch en sp echende Ve -
schuldung, so spa e ihn on o nhe ein, ob e siich dessen bewuß is
ode nich . Man kann wei e olgendes sagen: Wenn de Hauseigen-
üme im Jah x e s ens den Bau eines Hauses ü die eigene Nu zung
und zwei ens die Ansammlung eines Ve mögens on DM 100 000,—
(im allgemeinen Wel maßs ab gemessen), also in Höhe des u sp üng-
lichen We es des Hauses, anges eb hä e und nich s da übe hinaus, so
hä e e nach 10 Jah en mi den jäh lichen Tilgungen (in Höhe on
DM 5 000,—) au hö en können, denn beide Ziele wä en e eich gewe-
sen: Dem Hauswe on DM 150 000,— hä e eine Res schuld on DM
50 000,— gegenübe ges anden, das anges eb e Ve mögen on DM
100 000,— wä e also -angesammel gewesen. In diesen 10 Jah en hä e
e zusammen mi de We s eige ung jäh lich DM 10 000,— gespa .
(Wä e e zu wei e en Tilgungen on gleichem Ausmaß e p lich e ge-
wesen, so hä e e en sp echend K edi nehmen können, so daß die
Ne o-Tilgung Null gewesen wä e.) Da nun abe om el en Jah ab
das Haus jäh lich wei e hin um DM 5 000,— ges iegen wä e in seinem
We , hä e e Jah ü Jah DM 5 000,— au nehmen und seinem lau-
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 269
Rech zu ückweisen kann mi de Beg ündung, e habe kein Einkom-
men ealisie und gedenke auch keines zu ealisie en, so e n ihn nich
eine No lage dazu zwinge, e wolle sich nich „ eich ecbnen" lassen. Rei-
che is e — als Einzelne — wenn die No lage ein i und eine Be-
leihung ode ein Ve kau no wendig wi d. Bis dahin is e es nu au
dem Papie , was aibe bedeu e , daß e ein en sp echend g öße es No -
Po en ial ha . Dies abe kann im Rahmen de Ve mögens eue be ück-
sich ig wenden.
2. Ve allgemeine ung de P oblems ellung
Die Fes s ellung, daß We s eige ungsgewinne olkswi scha lich nich
ealisie ba sind, sonde n nu spo adisch, im Einzel all, zu Geldeinkom-
men gemach we den können, i na ü lich nich nu ü den bishe
be ach e en Fall de Wohnhäuse zu, sonde n gene ell. Fü alle, aus
welchen G ünden auch imme , im We (am P eisni eau de „No mal-
gü e " gemessen) s eigenden Gü e gil , daß die ü die Volkswi scha
be echne e We s eige ung3, die inne halb diese Volkswi scha ga -
nich ealisie we den kann, wenn es nich zu eine In la ion kommen
soll, einen ein echne ischen „Ube bau" da s ell 4.
Wi haben bishe den Boden, au dem die Wohnhäuse s ehen, ab-
sich lich unbe ücksich ig gelassen, um die We s eige ung bei Gü e n,
de en P oduk ionskos en auch bei -s abilem P eisni eau s eigen, in Rein-
hei o zu üh en. Nehmen wi je z den Boden in die Be ach ung
he ein, so is e gänzend zu sagen, daß, obwohl Bauland (beg enz ) p o-
duzie ba is , die Bodenwe e bei den bebau en G unds ücken im all-
gemeinen s eigen, abe im wesen lichen nich wegen e höh e P oduk-
ions- (E schließu(ngs)kos en, sonde n weil es sich — bei gegebene Sied-
lungs- und Ve keh ss uk u — um Lagen übe du chschni liche Quali-
3 In eine Volks e mögens echnung können die ges iegenen We e selbs -
e s ändlich be ücksich ig we den.
4 Eine Realisie ung in g oßem S il wä e nu im in e na ionalen Rahmen
möglich. So könn e man sich z.B. o s ellen, daß I alien aiu den Gedanken
käme, seine une meßlichen Kuns schä ze, die im Lau e de Jah hunde e eine
We s eige ung e ah en halben, 'die ga nich labschä zba is , an die USA
und ande e eiche Lände zu e kau en. I alien wü de dabei so iel an lau-
end p oduzie en Gü e n aus dem Ausland e hal en, daß seine Be ölke ung
e mu lich ü Jah zehn e eine blendende Ve so gung hä e und auch in de
Lage wä e, sich mi eine indus iellen Auss a ung bes e Quali ä zu e -
sehen.
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ä handel , die nichi e meh ba sind1. Es komm also je z das Sel en-
hei smomen inis Spiel, das bei allen begeh en, nich in gleiche Quali ä
e meh ba en Gü e n U sache de We s eige ung is (e wähn seien als
wei e e Beispiele küns le isch hochwe ige Bilde unid in wenigen Exem-
pla en e hal ene B ie ma ken). Die P oblema ik de We s eige ungs-
gewinne und ih e Bes eue ung is hie genau dieselbe wie bei den (lau-
end in un e ände e Quali ä p oduzie ba en) Wohnhäuse n. Die
We s eige ung kann hie zwa nich an den ges iegenen P oduk ions-
kos en abgelesen we den, abe sie is doch einige maßen e schließba
aus Ve kau s ällen e gleichba e Objek e. We den nun alle o han-
denen Objek e en sp echend hochge echne , so komm man wiede zu
einem „ echne ischen Übe bau", de um so höhe wi d, je meh de
Wohls and s eig und je meh en sp echend (auch bei .un e ände en
P ä e enzen) ü die jeweils e kau en Objek e bezahl wi d. (Bei —
e l. modebeding — s eigende P ä e enz nach solchen Gü e n sind die
Ve kau se löse und die hochzu echnenden We e na ü lich noch höhe .)
Be ach en wi ku z die Knapphei skomponen e bei bebau em G und
und Boden. Zu de We s eige ung de Wohnhäuse komm die knapp-
hei sbeding e We s eige ung des Bodens hinzu. Die gesam e We s eige-
ung beim einzelnen Objek is also en sp echend höhe . We nun au
G und seine P ä e enzen nich e kau en will, kann im Hinblick au
die zusä zliche We s eige ung beim Boden genauso gegen die Be ech i-
gung eine S eue au den We s eige ungsgewinn a gumen ie en wie
de jenige, de ohne Kau des Bodens gebau ha . Wiede um kann e sa-
gen, diese wei e e We s eige ung sei ü ihn i ele an , da e nich e -
kau en wolle und dahe auch nich s ealisie e. Als zusä zliches A gu-
men kann e noch an üh en, die spezielle We s eige ungskomponen e
beim Boden könne nich mi Hil e eines einige maßen objek i en In-
dika o s abgeschä z we den (wie dies bei den Häuse n de Fall is , ü
de en lau ende Bewe ung de Baukos enindex zu Ve ügung s eh , de
b auchba sein dü e, so e n die Häuse mi neu p oduzie en e -
gleichba sind und keine nich ep oduzie ba en Sonde quali ä en —
S ilo iginali ä u. a. — au weisen), sonde n sei iel ach nu meh ode
wenige willkü lich zu bes immen, weil es keine ech en Ve gleichs älle
gebe. Nu de a sächliche Ve kau , an den jedoch ga nich gedach
we de, wü de e kennen lassen, in welchem Ausmaß eine Bodenwe -
s eige ung au ge e en sei. Wi be üh en hie die Schwie igkei en eine
„angemessenen" We e mi lung, denen wi im Rahmen diese g und-
sä zlichen Be ach ung nich wei e nachgehen wollen.
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 271
Auße de ande s gea e en U sache ü die We s eige ung und, im
Zusammenhang dami , den g öße en Schwie igkei en, die sich bei 'de E -
mi lung ih es Um angs e geben, lieg -im Hinblick au die Boden^Kom-
ponen e nich - ealisie e We s eige ungen bei 'bebau en G unds ücken
nich s Neues o . Bei Nich -Ve kau kann de en sp echende We s ei-
ge ungsgewinn auch nu „schein ealisie " we den du ch K edi au nah-
me, und es s ell sich dabei die ganze eben be ach e e P oblema ik ein.
Wü den Wohnhäuse keine Kos ens eige ung un e liegen, so wä e die
We s eige ung und die en sp echende „Hoch echnung" ganz au die
Ve knappungs-Komponen e beim Boden zu ückzu üh en und de Fall
un e schiede sich nich on „Ve knappungs-We s eige ungen" bei ande-
en, nich in gleiche Quali ä neu p oduzie ba en Gü e n, die am Ran-
de doch auch nodi mi einigen Beme kungen be ücksich ig we den sollen.
Es gib ¡siche Fälle, in denen Ve knappungs-We s eige ungen ¡bei Ge-
mälden, an iken Möbeln, an iken Teppichen und ähnlichen Objek en
au e en, die wei übe die üblichen Boden-We s eige ungen bei bebau-
en G unds ücken hinausgehen. E aßba dü en sie jedoch kaum je-
mals we den, weil sie sich in de p i a en Haushal ssphä e e geben, in
die eine Behö de kaum einzud ingen e mag. Solange die Besi ze sol-
che Objek e -au G und ih e P ä e enzen an ih em Eigen um es hal-
en, können sie genauso wie die Hauseigen üme sagen, die We s eige-
ungen seien- ü sie i ele an , da ein Ve kau ü sie nich in Be ach
komme; sie seien nu an dem be e enden Objek und seine Nu zung
in e essie ,und kümme en sich nich da um, was ande e bei einem
Ve kau zahlen wü den. Wü de man hie nich - ealisie e We s eige-
ungsgewinne bes eue n wollen, so gel en alle Einwände, die wi oben
da geleg haben. Nun kann abe die allgemeine P ä e enz nach solchen
Objek en, insbesonde e in wohlhabenden und en sp echend zahlungs-
k ä igen K eisen, de a ans eigen, daß die We s eige ung eine ex-
o bi an e Höhe e eich . Manche Besi ze we den nun es s ellen, daß
ih e P ä e enz nich meh s a k genug is , um den Kau gebo en s and-
zuhal en, und es komm zum Ve kau . Dami i ein ealisie e We -
s eige ungsgewinn au , de , so e n e aßba , ü die Bes eue ung he an-
gezogen we den soll e. Solange diese Punk nich e eich is , e schiene
es wiede um angemessen, die ges iegenen We e im Rahmen de Ve mö-
gensbes eue ung zu be ücksich igen aus den oben da geleg en G ünden.
Doch auch diese Einbeziehung wi d in seh ielen Fällen schei e n, auch
wenn eine Dekla a ionsp lich bes eh : Viele Objek e we den nich de-
kla ie we den, und zum ande en we den achkundige Schä zungen de
18 K edi und Kapi al 3/1973
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einge e enen We s eige ungen nich o genommen we den können, was
nich nähe e läu e zu we den b auch . De ganze Be eich sokhe Ge-
gens ände wi d also ü die Bes eue ung p ak isch meh ode wenige
i ele an bleiben.
Be ach en wi das ganze P oblem de nich - ealisie en We s eige-
ungen und ih e s eue lichen Behandlung noch einmal on ganz allge-
meine Wa e aus. Unse e Fes s ellung, die ein echne isch e mi el en
We s eige ungsgewinne üh en zu eine einen Hoch echnung, zu einem
„ echne ischen Übe bau", eine einkommensmäßige Realisie ung diese
We masse sei olkswi scha lich ga nich möglich, lediglich in Einzel-
ällen könne es zu eine solchen Realisie ung kommen, angie das sog.
Rein e mögenszugangsp inzip, das heu e ü die Einkommense mi lung
im Rahmen de Bes eue ung wei gehend als e bindlich be ach e wi d,
ganz en scheidend.
Nich in F age ges ell wi d die Gül igkei des Rein e mögenszu-
gangsp inzips inso e n, als dieses P inzip zug undegeleg we den muß
bei de E mi lung un e nehme ische Einkommen. Un e nehme gewinne
können ko ek nu du ch Ve mögens e gleich es ges ell we den, weil
auße den En nahmen (Ausschü ungen) zwangsläu ig (in de Regel po-
si i e) Ve mögens e ände ungen au e en. Sowei die e mi el en Ve -
mögenisände ungen (Ve mögense höhungen, die wi als No mal all im
wei e en un e s ellen wollen) wede du ch P eis- ode E agsände un-
gen noch du ch zu allsbeding e Ve ände ungen de ealen Bes ände e -
u sach sind, is alles in O dnung. Sie esul ie en dann aus akkumulie -
en Ne oe ägen, die sich in de be e enden Einkommenspe iode aus
de Geschä s ä igkei e geben haben. We den We s eige ungen beim
o handenen Ve mögen und zu aUnbeding e Bes andse höhung mi ge-
echne , so we den We e ausgewiesen und zum Einkommen ge echne ,
die in de Regel olkswi scha lich nich ealisie ba sind. Die Realisie-
ung du ch Ve kau is nu im Einzel all möglich und schläg sich dann
in einem zusä zlichen Geldbes and niede , und eine „Schein ealisie ung"
e mi els K edi nahme is auch nu spo adisch möglich, wenn keine In-
la ions endenz en s ehen soll.
Die P oblema ik soll noch einmal da geleg we den, und zwa an
dem d i en möglichen We s eige ungs all (bishe haben wi die We -
s eige ung du ch Kos ene höhung und diejenige du ch Ve knappung be-
ücksich ig ), de dann au i — eben wu de diese Fall auch schon an-
gedeu e —, wenn neue na ü liche P oduk ionsquellen au ge unden we -
den, was gänzlich zu ällig ein e en ode mi o au gegangenen Bemü-
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 273
hungen und en sp echenden Au wendungen e bunden sein kann, wo-
bei abe das Fündigwe den nach wie o Glückssache is . Bei einem ein-
maligen, in eine Pe iode auswe ba en Fund e gib sich kein besonde-
es P oblem. Hie en s eh ein en sp echende Zuwachs beim Pe ioden-
einkommen. Handel es »sich jedoch um ein ü länge e (lange) Zei aus-
beu ba es Vo kommen (e wa um eine Ölquelle), so e gib sich e s ens
ein en sp echend e höh es Pe iodeneinkommen ü jede Ausbeu ungs-
pe iode «und zwei ens wi d ein We k eie ü die e schlossene Quelle
als solche . Wi d die Quelle e kau , so wi d de kapi alisie e We
des gesam en Einkommenspo en ials en gol en und die e kau ende Un-
e nehmung weis einen en sp echend e höh en Pe iodengewinn aus, de
zu e s eue n is . E ziel nun de Käu e seine Pe iodengewinne aus de
Ausbeu ung, so muß e diese eben alls e s eue n, e kann abe dabei
pa allel zu Ausschöp ung Absch eibungen au die Anscha ungskos en
o nehmen, de on de e kau enden Un e nehmung e s eue e Be-
ag wi d also he ausge echne (es bleib alle dings eine Zinsdi e enz),
so daß es zu keine Doppelbes eue ung komm , wie es ohne die Ab-
sch eibung de Fall wä e. Die bei de e kau enden Un e nehmung o -
genommene Bes eue ung s ell eine o weggenommene Bes eue ung da ,
weil ja die E äge de Quelle, die ech es Einkommen aus lau ende P o-
duk ion da s ellen, e s spä e au e en.
Behäl die ündig gewo dene Un e nehmung die Quelle und beu e sie
selbs aus, so e gib sich die F age, ob man bei de Bes eue ung ebenso
e ah en soll wie im Falle des Ve kau s, also den kapi alisie en We
de Quelle zum Pe iodeneinkommen de Fundpe iode echnen und ü
die Zei de Ausbeu ung en sp echende Pe iodenabsch eibungen zulassen
soll e. Siche is , daß ein doppel e s eue liche Zug i , einmal bei de
En s ehung des Quellenwe es und zum ande n bei den aus de Quellen-
ausibeu ung en s ehenden Einkommen, nich e e ba wä e. Wi d die
Bes eue ung an den Quellenwe geknüp , so komm es unnö ige weise
zu eine o weggenommenen Bes eue ung. Angemessene e schein eine
Bes eue ung de lau enden Pe iodene äge de Quelle, also pa allel zu
de En s ehung on ech en Einkommen aus de jeweiligen P oduk ion.
De S eue zug i beim En s ehen des Quellenwe s üh zu eine Be-
s eue ung eines nich - ealisie en und olkswi scha lich auch nich e-
alisie ba en Gewinns. E kann, wie wi wissen, nich ge ech e ig we -
den mi dem Hinweis au eine Realisie ungsmöglichkei e mi els K e-
di nahme. Bei den Ve kau s ällen is eine ande e Bes eue ung nich mög-
lich und die Ta sache, daß die Bes eue ung o gezogen wi d, wi d sich,
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auch wenn die S eue mi K edi bezahl wi d, olkswi scha lich kaum
beme kba machen, da die Zahl «de Fälle ela i klein sein wi d. Wi d
dagegen gene ell bei de En deckung neue P oduk ions o kommen die
o weggenommene Bes eue ung p ak izie , also auch in den Fällen de
Selbs niu zung, so wü den sich die Konsequenzen e geben, die wi oben
eingehend da geleg haben. Wü de es zu eine allgemeinen K edi inan-
zie ung de o weggenommenen S eue kommen, so wä e eine in la io-
nis ische Tendenz die Folge. Fazi : Man soll e die En s ehung des Quel-
lenwe es nich als Einkommen echnen, sonde n sich bei de Bes eue-
ung an die Pe iodeneinkommen hal en.
Dem Fall eines We s eige ungsgewiniis du ch En deckung neue na-
ü liche P oduk ionsquellen e wand is de jenige, in dem P oduk-
ions e mögen(-s eile) in olge ges iegene E äge (die ih e sei s au ech-
nische Vo eile, he o agendes Managemen u. a. zu ückzu üh en sind)
mi einem höhe en We kapi alisie we den können. Hie handel es
sich nich um e wa e e E äge au Zei , sonde n um Daue e äge.
Wiede um is zu agen, ob im Sinne eine ganz ex ensi in e p e ie en
Rein e mögenszugangs heo ie de du ch Kapi alisie ung de kün ig e -
wa e en höhe en E äge e echne e We s eige ungsgewinn bei de Be-
s eue ung mi e aß we den soll e. Hie zu is zunächs zu sagen, daß
solche E agse wa ungen eine be äch liche Unsiche hei skomponen e
en hal en. Abe auch wenn die höhe en E äge ü die Zukun mi
absolu e Siche hei e wa e we den könn en, wü de die Einbeziehung
de We s eige ungsgewinne in die Bes eue ung zu de Konsequenz üh-
en, daß au eine s eue liche Belas ung de spä e au e enden Meh -
e äge e zich e we den müß e, d. h. de We s eige ungsgewinn
müß e du ch en sp echende Absch eibungen wiede abge agen we den.
Ande en alls käme es zu eine Doppelbelas ung, die in keine Weise ge-
ech e ig we den kann. Die Bes eue ung de be echne en We s eige-
ungsgewinne wü de eine o gezogene Bes eue ung da s ellen wie im
o hin be ach e en „En deckungs all". Gegen eine solche Bes eue ung
sind wiede um die oben au ge üh en Einwände o zub ingen. Die hö-
he en E äge sind im Zei punk de Bes eue ung noch nich ealisie
und sie sind olkswi scha lich auch nich ealisie ba . Die einzig ange-
messene Me hode de Bes eue ung dü e da in bes ehen, daß nu die
a sächlich au e enden e höh en Pe iodene äge als Einkommen be-
s eue we den, nich dagegen die be echne en We s eige ungen.
Die ühe be ach e en Fälle on We s eige ungen, die au einen
Ans ieg de Anscha ungskos en ode au Ve knappungse scheinungen
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 275
zu ückzu üh en sind und die selbs e s ändlich auch bei un e nehme isch
genu z em Ve mögen au e en (Fab ikgebäude, G unds ücke), lassen
sich zwanglos hie ein eihen. In alle Regel wi d — zumindes länge -
is ig — jede We s eige ung diese A zu eine en sp echenden E -
höhung de E äge üh en, so daß die neuen E agswe e den ande s
e mi el en höhe en We en in e wa en sp echen. Wü den die We s ei-
ge ungsgewinne und die höhe en E äge bes eue , so e gäbe sich eine
nich zu ech e igende Doppelbes eue ung.
Wi kommen zu dem Schluß, daß es ich ig e schein , bei all diesen
We e höhungen nu die e höh en E äge de Bes eue ung zu un e -
we en, wie es be ei s geschieh , und au eine 'besonde e Bes eue ung
nich - ealisie e We zuwächse zu e zich en. Nu im Falle de Reali-
sie ung, d. h. de ech en so o igen Umwandlung in Geldeinkommen,
soll e die Bes eue ung zug ei en. Doch auch dabei sind noch Vo behal e
zu machen, wie wi wei e un en sehen we den. Alles, was ü We -
s eige ungsgewinne zu sagen is , gil auch ü We minde ungs e lus e.
In Analogie zu dem ühe Ausge üh en muß abe nun noch e gänzend
hinzuge üg we den, daß ü die Zwecke de Ve mögensbes eue ung Bi-
lanzen e wende we den soll en, die sowohl die We s eige ungsge-
winne de e schiedenen Ka ego ien wie auch die Ve lus e du ch We -
minde ungen ausweisen soll en, weil nu so das „Umwandlungspo en-
ial" in Geld zu G undlage de Bes eue ung gemach wi d, das ü die-
sen Zweck de ich ige Maßs äb is auch ü Un e nehmungs e mögen,
weil es den „Siche ungsaspek " mi be ücksich ig . Das Rein e mögens-
zugangsp inzip e weis sich nu in eine ela i engen In e p e a ion als
hal ba .
Nach diese Auswei ung de P oblems ellung ins Allgemeine, die uns
wich ige Au schlüsse gab übe die adäqua e scheinende Behandlung on
We s eige ungsgewinnen bei Un e nehmungs e mögen, wollen wi wie-
de zu unse em eigen lichen P oblem de Bes eue ung on We s eige-
ungsgewinnen bei bebau em G und und Boden zu ückkeh en. Auße
Be ach gelassen haben wi 'bishe die Wohnhäuse , die nich on den
Eigen üme n selbs genu z , sonde n e mie e we den. Nach den zwi-
schengeschal e en E wägungen zu einschlägigen P oblema ik bei Un e -
nehmungs e mögen äll es uns nich schwe , nun auch ü die e mie e-
en Wohnhäuse (Wohnungen) zu einem U eil zu kommen, handel es
sich doch beim Ve mie en on Wohn aum um eine seh spezielle und
ein ache un e nehme ische Tä igkei -, Nach-allem, was ausge üh wu de,
kann sogleich gesag we den, daß, obwohl hie bei den Eigen üme n
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276 Heinz Halle
keine P ä e enz in dem Sinne o lieg , daß sie den in ih em Eigen um
be indlichen Wohn aum selbs nu zen wollen, kein neues Momen au -
i , das Anlaß -gäbe ü eine ande sa ige Beu eilung de Bes eue ung
nich - ealisie e We s eige ungsgewinne als im Fall de Eigenheim-
besi ze .
Schläg sich die We s eige ung bei Wohnhäuse n (und zusä zlich des
Bodens) niede in en sp echend höhe en Mie en, was bei Ma k mie en
(alle dings mi eine gewissen Ve zöge ung) e wa e we den kann5, so
kann de e höh e lau ende E ag als F uch de We s eige ung bei de
no malen Einkommensbes eue ung e aß und belas e we den. (Hä e
de Hausbesi ze in unse e Modellbe ach ung sein Haus zum Zwecke
de Ve mie ung gebau , so be üge die angepaß e Mie e am Ende des
Jah es x + 19 DM 10 000,—, wie wi sie ü die Be ücksich igung des
We es de Eigennu zung angese z haben. Diesen Mie e ag müß e e
e s eue n.) Solange de e mie ende Hauseigen üme sein Haus nich
e kau , kann e genau so gu wie de sein Haus selbs Bewohnende
sagen, ein nich - ealisie e We s eige ungsgewinn sei ü ihn i ele an ,
da e nich beabsich ige, das Haus abzus oßen, nu bei einem Ve kau
sei die Angelegenhei ande s zu 'be ach en. Au seine P ä e enz ü
Hauseigen um kann e alle dings nich mi de -gleichen Be ech igung
hinweisen wie de sein Haus selbs Nu zende. Doch wi b auchen au
die P ä e enz ga nich meh zu ückzug ei en, da wi inzwischen ande e
A gumen e e a bei e haben, die uns ins andse zen, die Be ech igung
ode Nich -Be ech igung eine We zuwachss eue zu beu eilen.
Wo in bes eh de Vo eil eines Wohnhauseigen üme s gegenübe
einem Ve mögenseigen üme , de genau gleich iel gespa ha , dessen
Ve mögen die We s eige ung abe nich mi gemach ha , also gegenübe
unse e Ve gleichspe son on ühe ? Nun, einmal da in, daß e einen
höhe en lau enden E ag aus seinem Ve mögen zieh (in unse em Zah-
lenbeispiel den doppel en) und zum ande en da in, daß e das Ve mö-
gen zu einem höhe en P eis e kau en kann (zum doppel en in unse em
Modellbeispiel). Realisie en kann e den höhe en We im ech en Sinn
nu du ch Ve kau , man kann ihn nich au eine Sdiein ealisie ung e -
weisen. Beleg man die jäh liche We s eige ung mi eine S eue und
bezieh man auße dem die zusä zlichen Mie e äge in die Bes eue ung
ein, so belas e man die gleichen We zuwächse doppel , einmal in ka-
pi alisie e Fo m und einmal so, wie sie sich im lau enden Pe ioden-
5 Simd idie Mie en .ges opp ode in ande e Weise du ch adminis a i e Vo -
sch i en „»gebunden", so gil dies na ü lich nich .
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds üd sgewinnen 277
einkommen niede schlagen. Dies e schein , wie wi oben da geleg haben,
nich ge ech e ig . Angemessen e schein es jedoch, was eben alls oben
beg ünde wu de, die höhe en Ve mögenswe e im Rahmen de Ve mö-
gen sbes eue ung zu be ücksich igen6. Die lau enden Ve mögenswe s ei-
ge ungen s ellen kein disponibles Einkommen da und könn en nu au
in la ionis ischem Wege in ein solches e wandel we den. Dies nahe-
zulegen soll e sich de S aa hü en. E s wenn e kau wi d, wi d dis-
ponibles Einkommen in e e ba e Weise, 'd. h. ohne in la ionis ische
Wi kung gescha en. Ve käu e s ellen jedoch Einzele scheinungen da
und h^ben als Hin e g und in de Regel einen Ve mögens ausch und nu
in sel enen Ausnahme ällen die Umwandlung in Konsumgü e .
6 Die Doppelbelas ung, on de hie die Rede is , schein au den e s en
Blick on (gleiche Na u zu sein wie die „Doppelbelas ung" de gespa en
Einkommens eile im Rahmen de Einkommemsbes eue ung, die da aus esul-
ie , daß das de Ve mögensbildung zuge üh e Einkommen in die Bes eue-
ung einbezogen wi d und spä e die Ve mögense äge eben alls bes eue
we den (de Ve mögenszugang wi d als Einkommen (bes eue und ebenso die
F üch e aus dem zusä zlichen Ve mögen). Bei nähe em Zusehen s ell sidi je-
doch ein g a ie ende Un e schied he aus. Bei de E spa nisbildung wi d au
G und eie , p ä e enzgemäße En scheidung disponibles Einkommen in Ve -
mögen e wandel , on dem man weiß, daß es E äge b ingen wi d, die de
Einikommensbes euie ung un e liegen. Man s eb dabei eine op imale Bedü -
nisbe iedigung an, so daß on eine Ve wendung des gespa en Einkommens
ü die Bedü nisbe iedigung im wei e en Sinn gesp ochen we den kann, wo-
mi die Einbeziehung de E spa nis in die Bes eue ung zu ech bes eh . Eine
Ve mögensibildung au G und eine We s eige ung wi d on ¡außen he be-
wi k , eine Ein lußnahme des Begüns ig en du ch en sp echende Disposi ion is
ausgeschlossen, so emn kein Ve kau e olg . Es en s eh kein disponibles Ein-
kommen, das nun zum Teil ode ganz igespa we den kann wie im Fall ge-
spa en lau enden Einkommens. Von beliebige Disposi ion könn e man nu
sp echen, wenn gesam wi scha lich eine „Realisie ung" möglich wä e. De
ohne gesam wi scha liche Ge ah en nu gelegen lich mögliche Fall eine
„Schein ealisie ung" e mi els K edi nahme kann nich hie angezogen we den,
um das Vo liegen eine gene ellen Disposi ionsmöglidikei zu beweisen. Man
mag einwenden, wenn eine Ve mögensbilduixg du ch Konsum e zich be-
s eue we de, so sei eine Belas ung e s ech angemessen, wenn einem de
Ve mögenszugang „zugeschwemm " we de. Man e giß dabei abe , daß de
Ve mögenszugang nie Einkommen wa und nu im Ausnahme all Einkom-
men we den kann. Die e ek i e Posi ions e besse ung des Eigen üme s du di
den ( echne ischen) Ve mögenszuwachs bes eh e s ens in dem höhe en Ve -
mögense ag und zwei ens in dem höhe en „Siche hei spo en ial". We den
beide
Ta bes ände zu Bes eue ung he angezogen, dann is dem du ch die We -
s eige ung bewi k en e höh en „Bedü nisbe iedigungspo en ial" oll Rechnung
ge agen. Will man diese beiden Vo eile nich en s ehen lassen, so muß zu
Abschöp ungsmaßnahmen
geg i en
we den, on denen nodi
die
Rede sein wi d.
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278 Heinz Halle
Dami s oßen wi abe au ein wei e es P oblem, das wi bishe e -
nachlässig haben. T i wi klich eine Realisie ung on We s eige ungs-
gewinnen au , wenn du ch Ve kau eines Wohnhauses eine Ve mögens-
anlage in eine ande e .umgewandel wi d? Handel es sich um den Fall,
in dem ein Wohnhaus e kau und ein ande es mi dem E lös gekau
wi d, so kann man sagen* es e gebe sich aus dem Ve kau se lös kein
wi klich disponibles Einkommen, so e n de Be ag wiede oll angeleg
wi d. Diese Fall wi d ziemlich häu ig au e en bei einem Wechsel des
A bei s- und Wohno s, e ne dann, wenn man seine Wohnungsan-
sp üche s eige und ein g öße es und kom o able es Haus e we ben
möch e. Es wi d nu äuße s sel en au e en bei Mie objek en. Wenn
solche e kau we den, so wi d in de Regel ein ande es Ve mögens-
objek e wo ben. Disponibles, d. h. ü die lau ende Ve wendung zu
Ve ügung s ehendes Einkommen, so kann man sagen, en s eh nu in de
Höhe, wie de E lös nich meh ü den Kau on Ve mögensobjek en
e wende wi d.
Wi d nun ein Haus in ein ande es on mindes ens gleichem We um-
gewandel , so bleib de Täusch im Be eich de Wohnhäuse , beide Ob-
jek e sind de We s eige ung un e wo en, sie we den also im Ve häl -
nis 1 : 1 gegeneinande ge ausch . Wi d ein Haus in sons iges Ve mögen
e wandel , das keine We s eige ung e ah en ha , so is das Tausch-
e häl nis na ü lich güns ige (in unse em Modcllbeispiel nach 20 Jah-
en 2:1), doch gil dies nich e agsmäßig, da das nich im We ge-
s iegene Ve mögen im E ag en sp echend zu ückgeblieben is . Vom E -
agswe he gesehen is also auch liie die Tausch ela ion 1:1. De
Hausbesi ze ha e den Vo eil, daß :bei ihm de We und pa allel de
E ag ges iegen sind, e kann sich ein e agsmäßig gleiches, eal (men-
genmäßig) abe doppel so g oßes Ve mögen e scha en. Abgesehen
om Fall des Eigenheimbesi ze s, de nu das Wohnen im eigenen Haus
im Auge ha und nich s ande es, wi d na ü lich mi de En scheidung,
die Ve mögensbildung in Fo m des Hause we bs o zunehmen, die e -
wa e e We - und E agss eige ung au s engs e e bunden sein. No -
male webe wi d ü die Eigen üme on Mie häuse n auch kein Anlaß
bes ehen, om Hausbesi z zu ande en Ve mögensanlage o men hinübe -
zuwechseln, weil eine meh ode wenige kon inuie liche We - und E -
agse höhung mi Siche hei e wa e we den können.
Sowei kein disponibles Einkommen ¡bei Ve käu en en s eh , also in
de wei aus übe wiegenden Zahl de Fälle, bes eh kein Anlaß, den
We s eige ungsgewinn de S eue belas ung zu un e we en. Es wi d ja
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 285
Uns scheinen die Unge ech igkei en und Willkü eleme.n e eines igo-
osen Abschöp ungs e ah ens so g a ie end zu sein, daß diese Me-
hode äuße s agwü dig e schein und wohl kaum e ns ha in Be-
ach gezogen we den kann. Es wi d niemals gelingen, alle „un e dien-
en" Knapphei sgewinne und Knapphei s en en abzuschöp en. Ve such
man dies pa iell und behel smäßig, so komm zu iel Willkü hinein.
Es is ja auch zu beach en, daß jedem, de Ve mögen bilde , die An-
lage dieses Ve mögens eis eh . We ein Haus e wi b , mag un e den
de zei gegebenen Ve häl nissen eine eingebau e E ags eige ungskom-
ponen e -mi e we ben, e e zich e abe dami au ande e Ve we ungs-
möglichkei en, die bei geschick e Disposi ion noch höhe e E ags eige-
ungen in sich be gen können. Diejenigen, die au G und ih e P ä e enz
zu Guns en des Wohnens im eigenen Haus u. U. be äch lichen Konsum-
e zich au sich nehmen, um ih Ziel, den Hause we b, zu e eichen,
we den, wie ühe ausge üh , die echne ische We s eige ung ih es
G und e mögens zwa als e euliches Nebenp oduk be ach en, doch
bei de Mo i ie ung ih es Ve hal ens is (in eine in la ions eien Wi -
scha ) eine E agss eige ungse wa ung wohl kaum be eilig . Es wi d
ihnen un e s ändlich e scheinen, wenn sie einen e echne en „We s ei-
ge ungszusa ze ag" in olle Höhe an den S aa ab üh en müssen.
Wenn sie da aus nu an eilige Einkommens eue zu en ich en haben,
so dü en sie hie ü wohl Ve s ändnis au b ingen. Die Neigung, Ve -
mögen ü den Wohnungsbau zu bilden und gespa es Ve mögen ü
einen Hause we b zu e wenden, dü e s a k zu ückgehen, wenn eine
igo ose Abschöp ungsme hode angewand wü de. Die Ve so gung mi
Wohn aum wü de sich also unweige lich e schlech e n.
Nun is alle dings, sowei wi sehen, eine Vollabschöp ung noch ni -
gends ge o de wo den, ielmeh möch e man mi de G unds ücks-
gewinns eue im allgemeinen wohl eine Teilabschöp ung e eichen. Man
is sich abe nich da übe im kla en, daß eine G unds ücksgewinn-
s eue ü diesen Zweck ein ungeeigne es Ins umen da s ell . Eine Teil-
abschöp ung müß e, ich ig kons uie , -genauso aussehen wie eine Voll-
abschöp ung, nu dü e die Ve schuldung an den S aa , e bunden mi
de en sp echenden Zinszahlung, bzw. de Ab üh ungsbe ag aus dem
(e ek i en ode be echne en) Mie e ag nich die olle Höhe de We -
bzw. E ags eige ung ausmachen, sonde n nu eine bes imm e Quo e
hie on. Die E hebung eine G unds ücksgewinns eue au den We -
abg enzien, .daß eine b auchba e Zu echnung de en sp echenden Ve knap-
pumgsgewinne möglich wä e.
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286 Heinz Halle
s eige ungsgewinn (im Rahmen de Einkommens eue ode als beson-
de e S eue ) mi einhe gehende einkommens eue liche Belas ung de
E äge üh , wie ühe da geleg , zu eine Doppelbelas ung, die sys e-
ma isch nich zu e e en is , und animie zu eine „Schein ealisie-
ung" in Ve bindung mi k edi inanzie e S eue zahlung, die olks-
wi scha lich {wi scha spoli isch) nich hingenommen we den kann.
Man müß e sich also, wenn man Teilabschöp ung will, des besch iebe-
nen Sonde e ah ens bedienen und die Bes eue ung aus dem Spiel las-
sen (die Bes eue ung wü de nu die „No male äge" belas en)11. Ve -
zich e man au eigen liche Abschöp ung, läß man also die Vo eile, die
Hauseigen üme au G und de We - und E ags eige ung e zielen,
bes ehen, und is man nu bes eb , diese Vo eile im Rahmen de Be-
s eue ung zu be ücksich igen und sie bei de S eue belas ung mi einzu-
beziehen, so e gib sich u. E. eindeu ig die oben da ges ell e und beg ün-
de e Lösung, die s eigenden E äge (als Geld- und Nu zungse äge)
lau end in die Einkommensbes eue ung einzubeziehen und die We -
s eige ungen im Rahmen de Ve mögensbes eue ung zu e assen. Nu
bei de Ve mögensau lösung, die eine „ech e Realisie ung" da s ellen
wü de, wä e ein We s eige ungsgewinn im Rahmen de Einkommens-
bes eue ung zu be ücksich igen.
Teilabschöp ung im Sonde e ah en12 ode Bes ehenlassen de Vo -
eile aus dem Hauseigen um und olle s eue liche Be ücksich igung diese
Vo eile dü e also die Al e na i e sein, o de man s eh , wenn man
eine konsequen e und du chdach e Lösung des du ch die G unds ücks-
gewinne au gewo enen P oblems ans eb . Die En scheidung zugun-
s en de einen ode de ande n Va ian e muß wohl de Poli ik übe -
lassen we den, weil so iele We ungen in sie eingehen, daß die Wissen-
scha übe o de wä e, wenn sie ein U eil abgeben soll e.
4. Die P obleme bei unbebau em Boden
Wi haben bishe den unbebau en Boden mi olle Absich aus de
Be ach ung ausgeklamme , und zwa deswegen, weil hie besonde e
Momen e ins Spiel kommen, die in den bishe igen Übe legungen ohne
Bedeu ung wa en. Bis je z ging es um die F age de angemessenen s eu-
11 Man könn e den nich abgeschöp en Teil de Ziisai ze c äge na ü lich
auch noch bei de „Leis imgs ähigkei slbes eue ung" .be ücksich igen, doch diese
Kombina ion on Abschöp ung und Bes eue ung wä e wohl zu komplizie .
12 Eime Vollabschöp ung dü e mi den G undsä zen eine ma k wi scha -
lichen O dnung nich e einba sein.
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 287
e lichen Belas ung on We s eige ungen und dami e bundenen E -
ags eige ungen sowie de en e en uellen eilweisen ode ollen Ab-
schöp ung, also le z lich um eine s eue ge ech igkei spoli ische und e -
eilungspoli ische F age. T e en beim nich bebau en Boden We s eige-
ungen au G und on Ve knappungse scheinungen au , so s ell sich
das s eue ge ech igkei s- und e eilungspoli ische P oblem selbs e -
s ändlich auch. Das Phänomen is nu inso e n on dem de We s eige-
ung bei bebau em Boden e schieden, als bei lediglich land- (und
o s wi scha lich nu zba em Boden in de Regel nu ge ing ügige
We s eige ungen o kommen und bei Baug unds ücken (Boden, ü den
die Bebauung behö dliche sei s be ei s genehmig is ) keine zusä zlichen
E äge mi de We s eige ung e bunden sind, E äge hie als lau-
ende E äge gemein . We s eige ungen bei landwi scha lichem Bo-
den s ellen also kein besonde es P oblem da , und bei bebauba em Bo-
den is zu übe legen, wie angesich s seine E aglosigkei eine angemes-
sene Einbeziehung de We s eige ung in die Bes eue ung aussehen soll e.
Zusä zliche E äge lassen sich nich bes eue n, wenn übe haup keine
E äge o handen sind. Kann man sich dann au die Einbeziehung des
lau end s eigenden We es in die Ve mögensbes eue ung besch änken?
Man kann die F age wohl bejahen, wenn de Ve kau des Bodens, so-
e n nich ande e Bauboden mi dem E lös e wo ben wi d, als „Reali-
sa ions all" be ach e und de Zusa ze lös oll de Bes eue ung un e -
wo en wi d. Bei konsum i e Ve wendung des E löses is diese A
de Behandlung selbs e s ändlich. Wi d de E lös in ande es Ve mögen
umgewandel , das E äge abwi , so zeig de Zusa ze lös (die We -
s eige ung) die e besse e Tausch ela ion an und ebenso das e höh e
E agspo en ial. G ei en wi zahlenmäßig au unse al es Beispiel zu-
ück, so können wi sagen, ein im Jah e x ü DM 100 000,— e wo -
benes Baug unds ück kann am Ende des Jah es x + 19 in im P eis
gleichgebliebenes Ve mögen in Höhe on DM 200 000,— e wandel
we den, die Tausch ela ion is also 2:1. Es b ing nun auch den E -
ag eines 200 000,—DM-Ve mögens.
Man mag nun auch sagen, die jäh liche (linea e) We S eige ung on
5 % ode DM 5 000,— s elle den E ag des Baug unds ücks da (de
hie zu ällig de on uns angenommenen No mal endi e en sp echen
wü de), man könne also auch eine lau ende (jäh liche ode in meh -
jäh igen Abs änden e olgende) Bes eue ung des nich - ealisie en G und-
s ücksgewinns o nehmen, und komme, abgesehen on de Zinsdi e-
enz, zum gleichen E gebnis wie bei de nach äglichen Bes eue ung des
19 K edi und Kapi al 3/1973
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288 Heinz Halle
ealisie en Gewinns. Man kann wei e da au hinweisen, daß hie bei
ein eminen e Nach eil de Hin e he -Bes eue ung beim Abs oßen des
G undbesi zes e mieden we den könne, nämlich das Zu ückscheuen o
dem Ve kau in Anbe ach de zu e wa enden s eue lichen Belas ung.
Mi diese zwei en Übe legung komm nun ein öllig neues Elemen
ins Spiel, nämlich die bodenpoli ische Zielse zung, da ü zu so gen, daß
Baug unds ücke möglichs bald auch bebau und nich in E wa ung
s ändig wei e gehende We s eige ungen zu ückgehal en we den. Diese
Zielse zung, meh Mobili ä in den Ma k de Baug unds ücke zu b in-
gen du ch einen Belas ungsd uck, de die Be ei scha , die G unds ücke
anzubie en, so daß sie ih em Zweck zuge üh we den können, k ä ig
e höh , kann als so wich ig be ach e we den, daß hie mi besonde e
Bes eue ungs- ode Abschöp ungsmaßnahmen ge ech e ig we den kön-
nen. Weis nun eine lau ende Bes eue ung de nich - ealisie en We -
s eige ungsgewinne bei Baug unds ücken jene Mängel au , die wi ü
eine solche Bes eue ung bei bebau en G unds ücken es ges ell haben?
Müß en diese Mängel wegen de übe agenden bodenpoli ischen Ziel-
se zung e en uell in Kau genommen we den?
Die unsys ema ische Doppelbes eue ung, die wi ühe beans ande
haben, wü de hie nich au e en, weil ja keine lau enden E äge ge-
geben sind. Belas e we den könn en nu die We s eige ungen selbe ,
wei e nich s. Von hie he e gib sich also kein Einwand. De ande e
Nach eil aus de Bes eue ung nich - ealisie e Gewinne, de sich ü die
bebau en G unds ücke als schwe wiegend e wies, nämlich die du ch eine
„Schein ealisie ung" e zeug e in la ionis ische Tendenz, lieg hie zwa
auch o , doch komm ihm e häl nismäßig ge inge Bedeu ung zu, weil
unbebau e Baug unds ücke im Ve häl nis zu den bebau en eine ela i
kleine We masse da s ellen, eine Rande scheinung sozusagen. Komm
es zu eine k edi inanzie en S eue zahlung diese G undbesi ze , so
e gib sich da aus keine ge äh liche Au blähung de mone ä en Gesam -
nach age.
Eine lau ende G unds ücksgewinnbes eue ung (im Rahmen de Ein-
kommens eue ode du ch eine eigens ändige S eue ) au unbebau e Bau-
g unds ücke e schein somi e e ba . Alle dings müß en wohl be-
s imm e Ausnahmen gemach we den, on denen nu die wich igs e ge-
nann we den soll. Wenn jemand einen Baupla z e wo ben ha und o -
läu ig nich bauen kann, weil ihm die Finanzie ung noch nich möglich
is , soll e e on de S eue be ei we den, da kein spekula i es Mo i
o lieg und ein solches G unds ück ja nich au den Ma k ged äng
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 289
we den soll. Eine S eue belas ung (abgesehen on de jenigen im Rah-
men de Ve mögens eue , die zumu ba wä e) soll e man ihm nich au -
bü den, weil du ch sie die beabsich ig e Ve wendung noch meh in die
Fe ne ge ück wü de.
Die Ve wendung de oben besch iebenen Abschöp ungsme hode bei
Baug unds ücken, die aus spekula i en G ünden gehal en we den, dü e
sich nich emp ehlen. Man könn e na ü lich eine Schuld gegenübe dem
S aa en s ehen lassen und auch eine Ve zinsung diese Schuld o de n,
doch hä e diese komplizie e e Me hode hie nich iel Sinn. Bes eue
man die We s eige ungsgewinne lau end, so kann man die bezahl e
S eue beim spä e en Realisie ungsgewinn an echnen. Eine e mögens-
mäßige Vo belas ung wä e im wei e en iel schwie ige abzuwickeln.
Ein besonde es P oblem e gib sich bei unbebau en G unds ücken
noch im Zusammenhang mi de Eingliede ung in die Bauzone, du ch
die die Ve wendung als Baug unds ücke e s e möglich wi d. Wi d de
du ch behö dliche En scheidung he beige üh e „We s eige ungssp ung"
du ch eine „Planungsgewinnabgabe" om S aa abgeschöp , was einem
Ve kau de Ges a ung de neuen Ve wendungsmöglichkei gleich-
komm , so sind dagegen -keine g undsä zlichen Einwendungen o zu-
b ingen. Fü die wei e e We s eige ung nach e olg e Zulassung bleib
die oben da geleg e P oblema ik bes ehen.
Zum Schluß sei noch hingewiesen au die Schwie igkei en, die wi aus-
geklamme haben, indem wi on eine „in la ions eien" Wi scha
ausgegangen sind. Die We s eige ungsg ößen, die wi behandel haben,
sind alle ohne „In la ions e ze ung" au ge e en. Be ücksich ig man
den Schleie , de übe die Realwe e heu e in de Wi scha in olge de
In la ions endenzen geb ei e is , so s eh man na ü lich o seh schwie-
igen zusä zlichen P oblemen. Besch änk man sich au eine Bes eue ung
de s eigenden E äge und de zusä zlichen We e im Rahmen de Ve -
mögensbes eue ung, so dü e bei e äglichem Ausmaß de allgemeinen
P eiss eige ung die Ve ze ung, die sich in de S eue belas ung auswi k ,
einige maßen hinzunehmen sein. Sowei man eine G unds ücksgewinn-
s eue e heb (unbebau e Bauboden), wi d man um eine He aus ech-
nung des In la ions ak o s wohl kaum he umkommen, weil sich sons zu
g oße Unge ech igkei en e geben wü den. Inwiewei de D ang nach
Sachwe en auch bei den bebau en G unds ücken, selbs im Fall des
Eigenheimbesi ze s, ein spekula i es Elemen beinhal e , is eine F age
ü sich. Zu eine g undsä zlich ande en Be ach ung als de hie o -
genommenen dü e seine Be ücksich igung alle dings wohl kaum üh en.
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290 Heinz Halle
5. Zusammen assung
Die wesen lichen E gebnisse de o s ehenden Übe legungen lassen
sich wie olg zusammen assen:
Un e dem Gesich spunk eine angemessenen Be ücksich igung de
du ch nich - ealisie e We s eige ungen bei bebau en G unds ücken e -
höh en s eue lichen Leis ungs ähigkei de Eigen üme emp iehl sich
eine Einbeziehung de ges iegenen E äge diese G unds ücke (wobei
bei Selbs nu zung eine lau ende Anpassung de „Eigenmie en" an den
jeweils neues en S and de Ma k mie en zu e olgen hä e) in die Be-
messungsg undlage de Einkommens eue und daneben eine Ve mögens-
bes eue ung au de Basis de jeweiligen, die We s eige ung oll wide -
spiegelnden Ma k we e. Es wü de so eine sei s de wi klich ealisie e
Einkommenszuwachs e aß und ande e sei s das ges iegene „Siche hei s-
po en ial", das das we e höh e Ve mögen e scha . Die Bes eue ung
solche We zuwächse als Einkommenselemen ode als einkommen-
ähnliche Ve mögenszuwächse wü de e s ens eine „Schein ealisie ung"
e mi els K edi an egen, was in la ionis isch wi ken wü de, und zwei-
ens e gäbe sich eine Doppelbes eue ung, so e n die zusä zlichen E äge
aus dem we ges iegenen Ve mögen in die Bes eue ung einbezogen wü -
den. Realisie e We s eige ungen aus Ve käu en bebau e G unds ücke
soll en bei de Bes eue ung als zusä zliche Einkommen behandel we -
den, so e n die E löse nich zu ande wei igem Ve mögense we b e wen-
de we den. Im „Umwandlungs all" is die e höh e Leis ungs ähigkei
nach wie o nu in den höhe en E ägen und im ges iegenen „Siche -
hei spo en ial" gegeben. Wi d kein Ve mögen e wo ben, so i eine
Leis ungs ähigkei se höhung du ch einen Einkommenszu luß in olle
Höhe de We s eige ung au .
Wi d eine Abschöp ung de Vo eile aus de We s eige ung ange-
s eb , weil sich diese Vo eile ohne eigene Ans engung ode Leis ung
des Eigen üme s e geben, so kommen als Me hoden eine Zwangsbe eili-
gung des S aa es du ch Ve schuldung an diesen in Höhe des We zu-
wachses mi en sp echende Ve zinsungs e p lich ung ode eine olle
Abschöp ung des au die We s eige ung zu ückgehenden Zusa ze ags
in Be ach . Mi diesen Me hoden könn e auch eine pa ielle Abschöp-
ung de Vo eile bewi k we den du ch Fes se zung eines un e 100 %
liegenden Sa zes. Bei ih e Anwendung e gäbe sich wede eine „Schein-
ealisie ung" du ch K edi nahme noch eine Doppelbelas ung. Die Ab-
schöp ung hä e nich s mi eine s eue lichen Belas ung zusä zliche Lei-
s ungs ähigkei zu un, sonde n wü de au eine Sozialisie ung „au o-
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 291
ma isch" en s ehende zusä zliche E we bschancen zielen. Ob eine Voll-
abschöp ung mi den G undsä zen eine ma k wi scha lichen O dnung
e einba is , muß bezwei el we den.
Bei unbebau en G unds ücken e schein die s eue liche Behandlung
nich - ealisie e We s eige ungen als leis ungs ähigkei se höhende zu-
sä zliche Einkommens eile e e ba : Eine Doppelbelas ung kann wegen
Fehlens lau ende E äge nich en s ehen und die Ge ah eine in la-
ionä wi kenden „Schein ealisie ung" is ela i klein. Von de boden-
poli ischen Zielse zung he , einen Ve kau sd uck au die Eigen üme zu
bewi ken und so das Angebo solche G unds ücke zu s eige n, is die
Bes eue ung nich - ealisie e We s eige ungsgewinne beim unbebau en
Boden zu be ü wo en, alle dings soll en gewisse Ausnahmen gemach
we den. Ebenso is die E hebung eine „Planungsgewinnabgabe" (eines
Planungswe ausgleidis), mi de en Hil e die du ch Genehmigung de
(e höh en) baulichen Nu zung gescha ene We s eige ung abgeschöp
we den soll, g undsä zlich nich zu beans anden.
Summa y
Fundamen al Obse a ions on he Taxa ion o P o i s om Land
In connec ion wi h he cu en deba e on axa ion o p o i s om inc eased
land alues, he ques ion is examined o in wha sense addi ional abili y o
pay axes occu s in he case o a landowne in consequence o non- ealized
alue inc emen s, and how ha addi ional abili y o pay can be aken in o
accoun in an app op ia e manne o axa ion pu poses. In he cou se o he
s udy, which un olds he whole se o p oblems ela ing o "sca ci y p o i s"
and hei ea men o ax pu poses, he p inciple o he ne weal h in-
c emen in i s usual b oad in e p e a ion is called in o ques ion. The p oblem
is also discussed o when he p o i should be subjec o income ax in he
case o a alue inc emen being ealized by sales. The main esul s o he
s udy a e as ollows.
F om he s andpoin o an owne 's inc eased abili y o pay axes de i ing
om non- ealized alue inc emen s in he case o de eloped eal es a e, i
would be ad isable o include he inc eased e u ns om sudi eal es a e
(in he case o owne -occupancy a egula adjus men o he "owne 's
en " o he la es ma ke le el o en s should be made) in he assessmen
basis o income ax and, in addi ion, o ax p ope y on he basis o cu en
ma ke alues which ully e lec he alue inc emen . In his way, on he one
hand he e ec i ely ealized income inc ease would be aken in o accoun and
on he o he hand he inc eased "secu i y po en ial" p o ided by he mo e
highly alued p ope y. Taxa ion o such alue inc emen s as an elemen o
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income o as income-like weal h inc emen s would gi e an incen i e in he
i s place o "pseudo- ealiza ion" by way o c edi s, which would ha e an
in la iona y e ec , and in he second place i would gi e ise o double
axa ion i he addi ional e u ns om he mo e ¡highly alued p ope y we e
included o axa ion pu poses. Realized alue inc emen s om sales o de-
eloped land should be ea ed as supplemen a y income when assessing axes,
i he p oceeds a e no used o acqui e o he p ope y. In he case o "con-
e sion", inc eased abili y o pay is o be ound only in he highe e u ns
and he inc eased "secu i y po en ial". I no p ope y is acqui ed, he abili y
o pay is inc eased by an income inc emen in he ull amoun o he in-
c ease in alue.
I he objec is o siphon o he bene i s acc uing om he alue inc emen
on he g ounds ha sudi bene i s a ise wi hou an e o o ou pu by he
owne , me hods which may be conside ed a e obliga o y pa icipa ion o he
go e nmen in he shape o a deb o he go e nmen in he amoun o he
alue inc emen wi h app op ia e manda o y paymen o in e es , o he le y
o he ull addi ional e u ns 'de i ing om he alue inc emen . Using hese
me hods, i would also be possible o skim o ipa o he bene i s by laying
down a a e o less han 100 °/o. Thei applica ion would in ol e nei he
"pseudo- ealiza ion" by he aking (up o c edi no double axa ion. The le y
would ha e no hing o do wi h axa ion gea ed o an inc eased abili y o pay,
bu would aim a socializa ion o "au oma ically" acc uing addi ional p o i
oppo uni ies. Whe he skimming o he ull inc emen is compa ible wi h
he p inciples o a ma ke economy sys em is doub ul.
In he case o unde eloped eal es a e, he ea men o un ealized alue
inc emen s as supplemen a y income componen s which inc ease he abili y o
pay axes appea s jus i iable: double axa ion canno occu owing o he lack
o egula e u ns and he dange o "pseuido- ealiza ion" wi h an in la iona y
e ec is ela i ely small. F om he iewpoin o he land policy objec i e o
exe ing p essu e on owne s o sell and hus inc easing he supply o such
land, he axa ion o un ealized p o i s om alue inc emen s o .unde eloped
land is o be ecommended, hough ce ain excep ions should be made. Simi-
la ly, in p inciple he e a e no objec ions o he imposi ion o a "planning
p o i s le y" (planning alue adjus men ) wi h he objec o skimming o he
alue inc emen caused by au ho iza ion o (inc eased) u iliza ion by building.
Résumé
P incipes conce nan l'imposi ion des béné ices éalisés su les e ains
En appo a ec la discussion ac uelle su la axa ion de béné ices éalisés
su la plus- alue du sol, la ques ion es examinée dans quel sens une capaci é
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G undsä zliches zu Bes eue ung on G unds ücksgewinnen 293
iscale acc ue du p op ié ai e appa aî pa sui e de plus- alues non éalisées e
commen ce e capaci é iscale acc ue peu ê e p ise en considé a ion lo s de
l'imposi ion. Dans le cad e d'un examen exposan ou e la p obléma ique du
« gain ésul an de la a e é » e son ai emen iscal, le p incipe de l'accès au
pa imoine ne dans son in e p é a ion habi uelle e la ge es mis en ques ion. Le
p oblème es égalemen examiné si, en cas de éalisa ion d'une plus- alue pa
en e, le béné ice doi ê e considé é comme un e enu du poin de ue iscal.
Les p incipaux ésul a s de l'examen son les sui an s.
Du poin de ue d'une p ise en considé a ion adéqua e de la capaci é is-
cale acc ue du p op ié ai e ésul an de plus- alues non- éalisées de e ains
bâ is, il a é é ecommandé de eni comp e des endemen s acc us de ces e -
ains dans le calcul de l'impô su le e enu (lo s de l'u ilisa ion pa le p o-
p ié ai e même, une adap a ion éguliè e du « loye payé à lui-même » au
ma ché des loye s de ai in e eni ) e d'impose la o une su base de la
aleu du ma ché e lé an en iè emen la plus- alue. Il se ai ainsi eni
comp e d'une pa de 1' acc oissemen de e enu éellemen ob enu e d'au e
pa du
«
po en iel de sécu i é » acc u, p ocu é pa le bien béné ician d'une
plus- alue. L'imposi ion de ces plus- alues comme élémen de e enu ou
comme plus- alue du pa imoine similai e au e enu s imule ai en p emie
lieu une « éalisa ion appa en e» au moyen de c édi , ce qui e ê e ai un
ca ac è e in la ionnis e. Il en ésul e ai deuxièmemen une double imposi ion,
dans la mesu e où les e enus supplémen ai es du pa imoine béné ician de
plus- alue son inclus dans l'imposi ion. Des plus- alues éalisées pa la en e
de e ains bâ is de aien ê e considé ées lo s de l'imposi on comme e enus
supplémen ai es, pou au an que les ece es n'aien pas é é a ec ées à l'acqui-
si ion de pa imoines supplémen ai es. En cas de « con e sion
»
la capaci é
acc ue ne éside comme aupa a an que dans des ece es supé ieu es e un
« po en iel de sécu i é
»
acc u. Si aucun pa imoine n'es acquis, une augmen-
a ion de la capaci é in e ien pa un a lux de e enu pou la o ali é de
la plus- alue.
Si l'on pou sui une diminu ion des a an ages ésul an de la plus- alue,
pa cequ'elle in e ien sans e o ou p es a ion du p op ié ai e, il au consi-
dé e comme mé hodes une pa icipa ion obliga oi e de l'E a pa ende emen
en e s celui-ci à concu ence de la plus- alue accompagnée de l'obliga ion de
paye les in é ê s co espondan s ou une supp ession o ale du endemen
addi ionnel dû à la plus- alue. Pa ces moyens on peu égalemen a i e
à une supp ession pa ielle des a an ages en é ablissan un aux in é ieu à
100%. Il ne ésul e ai de son applica ion ni une « éalisa ion appa en e»
pa une p ise de c édi ni une double imposi ion. La supp ession ne se ap-
po e ai pas à une imposi ion de la capaci é supplémen ai e, mais ise ai une
socialisa ion des changes d'acquisi ion supplémen ai es in e enues «au oma-
iquemen ». Il es dou eux qu'une supp ession o ale soi compa ible a ec
l'économie de ma ché.
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Dans le cas de e ains non-bâ is l'imposi ion des plus- alues non- éalisées
en an que pa s de e enus supplémen ai es augmen an la capaci é pa ai
dé endable: une double imposi ion ne peu ai oi lieu pa manque de e enu
égulie e le dange d'une « éalisa ion ic i e » à ca ac è e in la ionnis e es
ela i emen édui . Si du poin de ue de la poli ique onciè e on exe ce une
p ession à la en e su le p op ié ai e pou acc oî e ainsi l'o e de e ains,
l'imposi ion de igains non- éalisés pa la plus- alue «de e ains non-bâ is es à
ecommande , mais ce aines excep ions de ain ê e p é ues. Il n'y a pas
non plus d'objec ion con e la pe cep ion d'un « d oi su les gains sys éma i-
ques» (une compensa ion de aleu sys éma ique), à l'aide 'duquel la plus-
alue p ocu ée pa l'au o isa ion d'u ilisa ion de cons ui e (pou une aleu
acc ue) se ai diminuée.
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