A tipologia dos bens imóveis do Concelho de Braga nos finais do século XV e inícios do século XVI

Evolución de los espacios urbanos y sus territorios en el Noroeste de la Península Ibérica Raquel Martínez Peñín Gregoria Cavero Domínguez (eds.) [Créditos] [Entrar] © De la presente edición Ediciones El Forastero S.L. © Diseño: Ediciones El Forastero S.L. © De la obra: Raquel Martínez Peñín y Gregoria Cavero Domínguez (eds.) © Instituto de Estudios Medievales de la Universidad de León y Unidade de Arqueologia de la Universidade do Minho Ediciones El Forastero S.L. C/ Barahona 14, bajo-drcha. C.P.: 24003, León Telf.: 987 17 06 52 www.lobosapiens.net [email protected] [email protected] Primera edición abril, 2015 ISBN: 978-84-942791-8-8 Depósito Legal: LE-213-2015 *Ediciones del Lobo Sapiens es una marca de Ediciones El Forastero S.L. Autor de la ilustración de El Forastero: Sendo; autor de la ilustración de Lobo Sapiens: Pedro G. Trapiello «Cualquier forma de reproducción, distribución, comunicación pública o transformación de esta obra solo puede ser realizada con la autorización de sus titulares, salvo excepción prevista por la ley. Diríjase a CEDRO (Centro Español de Derechos Reprográficos) si necesita fotocopiar o escanear algún fragmento de esta obra (www. conlicencia.com; 91 702 19 70 / 93 272 04 47)» [Volver] Ediciones El Forastero Ediciones del Lobo Sapiens* ← → 3 Índice Presentación Manuela Martin Bloque I Paisaje y Territorio Cristina Maria Vilas Boas Braga Aproximación al territorio del campamento de la Legio VII Gemina (León, España) Emilio Campomanes Alvaredo y Fernando Muñoz Villarejo El entorno de Asturica Augusta desde la protohistoria hasta la romanización Fernando A. Muñoz Villarejo, Emilio Campomanes Alvaredo, Jesús Celis Sánchez y Mª Ángeles Sevillano Fuertes Puesta en valor de los canales de “Las Médulas” en La Cabrera (León-España) Roberto Matías Rodríguez y Mª Luz González Fernández Análisis de los asentamientos costeros en el sector oriental de la provincia de Lugo Luis Cordeiro Maañón Valença: território e povoamento na longa duração Belisa Vilar Pereira, Francisco José Silva de Andrade y Luís Fernando de Oliveira Fontes “Vilar de Frades”: do Convento aos (seus) Lugares, dos Lugares à Paisagem Elvira Rebelo y António Sá Pereira A villa romana de Via Cova (Póvoa de Lanhoso) no contexto do mundo rural romano no Entre-Douro-e-Minho José Manuel da Silva Ribeiro O parcelamento de “Agras Velhas” em Mire de Tibães (1714-1716). Problemas de reconstituição da dimensão espacial das propriedades Carla Sofia Fernandes Xavier Revisión de la mansio de Argentiolum en la Vía XVII Item Bracara Asturicam del Itinerario de Antonino Patricia Argüelles Álvarez y Isabel García Sarmiento [Volver] ← → 4 Evolución de los espacios urbanos y sus territorios en el Noroeste de la Península Ibérica Bloques II y III Cultura material y materiales de construcción Raquel Martínez Peñín y Jorge Ribeiro Um modelo de análise da circulação monetária em Bracara Augusta David Ribeiro Mendes Estudio preliminar de la cerámica del área de Santiago de Compostela en época plenomedieval Francisco Alonso Toucido Una cerámica de gres de Raeren en Santiago de Compostela (NW de España) María Pilar Prieto Martínez, Óscar Lantes-Suárez y Francisco Alonso Toucido De fullonum bracaraugustani diis: Interpretatio e votos de pisoeiros na fachada ocidental do Conuentus Bracaraugustanus Raquel de Morais Soutelo Gomes Reutilización de monumentos funerarios romanos en contextos arquitectónicos. Una herramienta para conocer el proceso de romanización en el noroeste de la Península Ibérica María José Martínez González El proceso constructivo de la Cerca bajomedieval de la ciudad de León a través de las excavaciones realizadas en los solares nº 9-13 de la calle Tarifa Raquel Martínez Peñín y María Isabel Cano Gómez Bloque IV Evolución urbana Fernanda Magalhães Los castros arriscados en la provincia de León: un grupo castreño singular Julio M. Vidal Encinas O surgimento do espaço urbano no Noroeste da Ibéria. Uma reflexão sobre os oppida préromanos Gonçalo Passos Correia da Cruz [Volver] ← → 5 Índice Evolução e análise funcional de uma domus romana. A unidade habitacional da zona arqueológica das “antigas Cavalariças” de Braga Juliana Ferreira da Silva y Manuela Martins Urbanismo en el Poblado tardoantiguo de “El Castillón” (Santa Eulalia de Tábara): adaptación y control del territorio José Carlos Sastre Blanco, Patricia Fuentes Melgar y José Honrado Castro Conimbriga después de Conimbriga. Evolución y transformación durante la Antigüedad Tardía y la Edad Media Jorge López Quiroga y Artemio M. Martínez Tejera Aquae Flaviae a Chaves Medieval. Evolução do tecido urbano flaviense João Manuel Gonçalves Ribeiro y Patrícia Isabel Almeida Machado Construir las ciudades vizcaínas en la Edad Media. El ejemplo de la villa de Tabira de Durango Belén Bengoetxea Rementeria El patrimonio inmobiliario urbano de los monasterios benedictinos en la Asturias bajomedieval. El ejemplo de San Pelayo de Oviedo y Santa María de Valdediós en Villaviciosa Álvaro Solano Fernández-Sordo Los libros de visitas de casas capitulares como fuente para la historia social de la ciudad medieval: primicias de un ejemplo leonés (ACL, nº 10.719) Raúl González González A tipologia dos bens imóveis do Concelho de Braga nos finais do século XV e inícios do século XVI Raquel de Oliveira Martins Valença: génese e evolução do aglomerado urbano Francisco José Silva de Andrade, Belisa Vilar Pereira y Luís Fernando de Oliveira Fontes Actividades profesionales en el entramado urbano ovetense del siglo XVIII. Una aproximación a su estudio Alberto Morán Corte y Patricia Suárez Álvarez [Volver] ← → 6 Evolución de los espacios urbanos y sus territorios en el Noroeste de la Península Ibérica Posters Contributos para a evolução da paisagem do complexo mineiro romano de Tresminas Patricia Machado A via romana Bracara – Tongobrigam – Emeritam, entre Braga e o rio Ave: resultados preliminares Luis Silva Elementos arquitetónicos de Bracara Augusta. Contributo para o estudo da construção romana Manuel Lopes As cerámicas tardo antigas e medievais localizadas no Ex. Albergue Distrital de Braga Alexandra Sousa A arquitectura doméstica e a organização do espaço urbano da Citânia de Sanfins Vera Brito Sequência de ocupação da zona arqueológica do Ex. Albergue Distrital. Contributo para a análise evolutivo e funcional de uma unidade doméstica em Bracara Augusta Ana Caterina Silva A zona arqueológica da “Escola Velha da Sé”: contribuição para o estudo da evolução urbana da Braga entre a época Romana e Medieval Susana Bailarim Evolução da morfologia urbana de Guimarães, entre os séculos XIV e XVI. Uma abordagem multicisciplinar Paulo Pereira Formas em transformação na paisagem urbana de Barcelos: o sistema defensivo medieval António Sá Pereira [Volver] ← → 571 Raquel de Oliveira Martins A tipologia dos bens imóveis do Concelho de Braga nos finais do século XV e inícios do século XVI Raquel de Oliveira Martins1 CITCEM, Universidade do Minho Abstract This article aims to analyze, with the detail that the sources allow us, the typology of the real state (urban and periurban), owned by Braga town council, in late fifteenth and early sixteenth century. To do so, this paper aims to study aspects related with the property structure, namely the type, location, size and value of properties, management options, namely type of contracts and their validity, date and place of payment; and urban policies. I hope with this brief analysis, to contribute to the study of the real estate market in the city of Braga, in the late Middle Ages, a subject seldom approached in Portuguese historiography. 1. Introdução Em finais do século XV e inícios do século XVI, assistiu-se a um crescimento demográfico e económico, na cidade de Braga, que haveria de impulsionar uma renovação urbanística levada a cabo, em parte, pelo município. Esta renovação haveria de plasmar-se numa série de políticas de urbanização e gestão do património imóvel, resultando na transformação de terrenos baldios e não construídos, em zonas urbanizadas. Esta transformação, ainda que algo tímida e paulatina, precedeu uma das mais importantes renovações urbanas que a cidade de Braga experienciou, e que foi promovida pelo arcebispo D. Diogo de Sousa, a partir de 1505, sendo esta mais conhecida da historiografia. 2. A propriedade urbana e periurbana do concelho de Braga 2.1. Historiografia e fontes Abordar a questão do mercado imobiliário em Braga em finais da Idade Média representa, sem sombra de dúvida, um singular desafio. Pode entender-se por mercado imobiliário, o conjunto de operações realizadas entre proprietários, compradores e arrendatários, tendo em vista a transferência (total ou parcial) do domínio útil ou real dos bens imóveis transacionados, através da venda, doação, emprazamento, aforamento ou troca dos mesmos, tendo como base uma lógica de oferta e procura (Bochaca, 2006: 67). 1 Aluna de Doutoramento em História Medieval – Departamento de História, Instituto de Ciências Sociais da Universidade do Minho. Investigadora do Centro Transdisciplinar Cultura, Espaço e Memória (CITCEM) – Grupo Paisagens, Fronteiras e Poderes (Universidade do Minho). ← → 572 Evolución de los espacios urbanos y sus territorios en el Noroeste de la Península Ibérica Raquel de Oliveira Martins Com efeito, os estudos centrados na propriedade imóvel ou no mercado imobiliário das cidades ou vilas, em finais da Idade Média, têm começado a ser paulatinamente desenvolvidos, no que a Portugal diz respeito (Duarte e Amaral, 1984; Duarte, 2003; Duarte, 2012: 167-182), pese embora o facto do silêncio das fontes documentais condicionar muitas das vezes um maior avanço desta temática. De facto, a maioria dos trabalhos sobre a matéria chegam de alémfronteiras, onde os mesmos já se desenvolvem há algum tempo, e através dos quais se podem traçar modelos comparativos entre as várias realidades existentes. A 33ª edição da Semana de Estudios Medievales de Estella, articulada em torno do tema: Mercado inmobiliario y paisajes urbanas en el Occidente Europeo, siglos XI-XV, é prova evidente da pertinência e atualidade científica deste assunto. Deste encontro resultaram excelentes trabalhos que nos fornecem preciosas informações acerca das diferentes realidades europeias2. Contribuições como as de Ladero-Quesada (2007: 23-63), Michel Hérbert (2007: 117-182), Casado-Alonso (2007: 631689) ou Amélia Aguiar Andrade (2007: 347-375), entre muitos outros, revelam-se de extrema importância para quem hoje em dia se interessa pela temática, dado poderem servir de modelo de trabalho adaptado às realidades de cada vila ou cidade em concreto. Muito embora se tenha verificado algum avanço, ainda que tímido, no estudo das temáticas envolvendo o mercado imobiliário em Portugal nos finais da Idade Média, no caso concreto de Braga, no entanto, tal não se tem observado. Os estudos sobre a cidade dos Arcebispos têm sido centrados, na maior parte dos casos, em temáticas eclesiásticas, sendo os alvos de estudo os arcebispos e o seu cabido. A exceção a esta regra foi o trabalho desenvolvido por Maria do Carmo Ribeiro, na sua tese de doutoramento (Ribeiro, 2008), e em trabalhos posteriores3, nos quais estuda a cidade sob a perspetiva dos espaços, ou seja, analisando a evolução do tecido urbano no longo tempo. Estes estudos são de extrema pertinência para quem se propõe analisar o tema do imobiliário em Braga no final da Idade Média, dado existir uma correlação fortíssima entre estes dois fatores, a saber, o mercado imobiliário e a paisagem urbana. 2 Realizada de 17 a 21 de julho de 2006, em Estella – Espanha. Título das Atas (2007): Mercado inmobiliario y paisajes urbanas en el Occidente Europeo, siglos XI-XV. Gobierno de Navarra/Departamento de Cultura y Turismo. 3 Juntamente com Arnaldo Sousa Melo, a autora tem impulsionado esta temática e os estudos em seu redor, entre os quais destacamos os apresentados em três Colóquios subordinados ao tema: Evolução da paisagem urbana, realizados em 2011, 2012 e 2013, na Universidade do Minho, dos quais se publicaram as suas atas. O primeiro (2011) intitulou-se Economia e Sociedade e teve como principal objetivo, a análise histórica das inter-relações entre as estruturas económicas, sociais e políticas e a paisagem urbana. Resultou deste colóquio a obra: Ribeiro, Mª do Carmo e Melo, Arnaldo (coord.) (2012): Evolução da paisagem urbana: Sociedade e Economia, Braga: Universidade do Minho/CITCEM. O segundo destes Colóquios (2012) abordou o tema: A transformação morfológica dos tecidos históricos, e visou analisar as transformações ocorridas nos planos urbanos da cidade romana, medieval e moderna. As atas deste colóquio encontram-se também publicadas in Mª do Carmo e Melo, Arnaldo (coord.) (2013): Evolução da paisagem urbana: transformação morfológica dos tecidos históricos, Braga: Universidade do Minho/CITCEM. O terceiro destes encontros (2013) foi dedicado à temática da Cidade e periferia. Este último teve como objetivo compreender a relação da cidade com a periferia, na longa duração, desde o período romano até à Idade Moderna. À semelhança dos outros dois colóquios, também resultaram em livro as atas deste terceiro colóquio. In (no prelo), Mª do Carmo e Melo, Arnaldo (coord.): Evolução da paisagem urbana: Cidade e periferia, Braga: Universidade do Minho/CITCEM. ← → 573 Raquel de Oliveira Martins A tipologia dos bens imóveis do Concelho de Braga nos finais do século XV e inícios do século XVI Pretendemos, pois, com este trabalho dar um contributo para o avanço dos estudos sobre o mercado imobiliário em Portugal, na Baixa Idade Média, uma vez que, para o caso concreto de Braga, as fontes existentes assim o permitem. De facto, em 1509, o escrivão do concelho de Braga, Afonso Lopez, fez o Tombo4 possível, face aos elementos de que dispunha na altura) das propriedades imóveis pertencentes ao Concelho. Reuniu, num pequeno caderno, informações sobre emprazamentos e aforamentos perpétuos feitos pela edilidade ao longo do século XV. O resultado desse levantamento é de extrema importância para o estudo do mercado imobiliário na cidade de Braga em finais da Idade Média, já que nos fornece elementos não só sobre a tipologia da propriedade imóvel tutelada pelo Concelho, como também acerca da sua distribuição espacial intramuros e nos arrabaldes da cidade. Esse mesmo Tombo de 1509 também nos oferece informações preciosas acerca da natureza e valor das rendas e foros que eram pagas ao Concelho por cada uma das propriedades, permitindo-nos descortinar sobre a valorização de certos espaços urbanos em detrimento de outros, com base na diferença existente nos valores das rendas aplicadas. A juntar a tudo isso, também nos são fornecidas algumas pistas relativamente às políticas de urbanização levadas a cabo pela instituição municipal, resultantes, entre outras coisas, do paulatino crescimento que a cidade vivenciou a partir da segunda metade do século XV. Cruzando a informação referida no Tombo das Propriedades da Cidade de Braga do ano de 1509, com a informação contida no Livro de Prazos da Camara Secular 1445-15095 (este último contém o registo de emprazamentos e aforamentos não só de propriedades do Concelho, mas também de instituições de assistência que eram tuteladas pela instituição municipal), foi possível compreender não só a natureza do património imóvel detido pelo Concelho de Braga, tanto na cidade como nas suas imediações, mas também a sua distribuição espacial e sua consequente valorização. Neste Tombo de 1509 encontramos 66 entradas/referências a propriedades detidas pelo Concelho, na sua maioria de natureza urbana e periurbana. Por espaço urbano entendemos, a área situada dentro do perímetro muralhado (englobando tanto as zonas urbanizadas como as de cariz mais rural), sendo que a área envolvente localizada próxima das muralhas, mas do lado de fora, definimos como espaço periurbano. Confrontando estas 66 referências, com os 39 prazos do Concelho registados no primeiro Livro de Prazos6, verificamos que apenas 25 prazos são coincidentes com a listagem feita em 1509, cronologicamente balizados entre 1480 e 1509. Os restantes 14 prazos não coincidem com o arrolamento feito em 1509. Sobre o motivo pelo qual estão omissos apenas podemos 4 Arquivo Municipal de Braga (AMB), Livro dos Acórdãos da Camara de Braga 1509-1511. Este tombo, composto por um caderno de seis folhas (não numerado), encontra-se no início do livro das Actas de Vereação, antes mesmo da abertura do ano administrativo, feito pelo escrivão do Concelho em março de 1509. 5 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509. 6 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509. ← → 580 Evolución de los espacios urbanos y sus territorios en el Noroeste de la Península Ibérica Raquel de Oliveira Martins 3.2. Património não edificado: os chãos, os rossios, os caminhos velhos e outros Uma percentagem significativa dos bens arrolados no Tombo de 1509 dizia respeito a parcelas de terrenos que jaziam em baldio, como era o caso dos chãos (c. 34%) e dos rossios (c. 13%), e que se encontravam, na maior parte dos casos, junto aos muros e portas da cidade. Uma percentagem assim elevada permite-nos inferir sobre alguns aspetos importantes, que se prendem com as seguintes hipóteses: 1) A baixa densidade populacional intra e extra muros da cidade não impulsionava o mercado da oferta e procura, pelo menos até quase ao final do século XV, verificando-se a partir do início do século XVI um aumento paulatino da pressão demográfica. 2) A aquisição de terrenos por urbanizar por parte do Concelho pode ter sido quase uma escolha forçada, dado que a posse da propriedade edificada urbana estava dividida pelos vários proprietários acima referidos, Cabido, Gafaria, Hospitais e Confrarias. 3) O investimento neste tipo de imóveis por urbanizar poderá indicar uma vontade por parte do município, de desempenhar um papel mais ativo na definição da malha urbana e da utilização do espaço, através da promoção de políticas que visavam o aumento do património edificado, intra e extra muros da cidade. Uma leitura atenta dos prazos feitos pelo Concelho indica-nos que existia uma obrigação de construir casas na maioria dos chãos e rossios emprazados/aforados, num período de tempo que podia variar entre um e cinco anos. Paralelamente, encontramos outro tipo de situações, onde a iniciativa parece ter partido da parte dos enfiteutas. Este processo era relativamente simples, segundo os documentos. O possível enfiteuta manifestava ao Concelho a sua vontade em adquirir uma determinada parcela de terreno, e posteriormente os regedores da cidade iam averiguar se o imóvel serviria os propósitos pretendidos. Se o chão ou rossio fosse considerado apto e sem nojo, então os vereadores e procurador do Concelho, na presença do escrivão, procederiam à sua deuisam e demarcaçam21. Registadas as dimensões do chão ou rossio, procedia-se em sede de vereação, ao ato de emprazamento/aforamento, onde ficavam contempladas todas as obrigações relativas à edificação da estrutura. Num aforamento perpétuo de um chão à Porta de Maximinos, feito em vereação no ano de 1489, estipularam os regedores da cidade o seguinte: em o qual chaao fara huma casa terreira ou ssobrada como lhe aprouver e por bem teuer e a dicta casa terá a porta de serventia per a dicta rua da corredoira e nom pera outra alguma parte22. Mais uma vez é interessante notar que estas construções ex novo também obedeciam a normas impostas pelo município. 21 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 41-41v. 22 AMB Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 41. ← → 581 A tipologia dos bens imóveis do Concelho de Braga nos finais do século XV e inícios do século XVI Raquel de Oliveira Martins A orientação da entrada principal para a rua pública era uma das condições impostas pela edilidade. Se o enfiteuta exercesse um ofício, o mesmo teria de ser visível da rua, daí a porta de serventia ter de estar virada para a rua pública. Num aforamento perpétuo de uns chãos feito a João Eanes barbeiro foi estipulado o seguinte: faça em elle uma casa ssobradada a qual morem e povorem … e em a dicta casa fazer huma porta contra o Rossyo pera vista de seu ofiçio23. Se no entanto por alguma razão, alguém quisesse acrescentar mais terreno à propriedade que trazia aforada/emprazada, aforando por exemplo, um chão ao lado da sua casa (em vista a construir mais uma casa), não teria obrigação de orientar a saída da nova construção para a rua, fazendo as portas pera homde quiser e lhe bem vier24. Convém ressalvar, no entanto, que nem sempre havia obrigatoriedade por parte do enfiteuta, de construir nos chãos e rossios aforados. Algumas destas parcelas podiam simplesmente não ter dimensão suficiente para tal. Ou então a sua localização, dentro e forma do perímetro muralhado, não o permitir. Nesses casos concretos, a edilidade deixava ao critério do enfiteuta o modo de usufruto da parcela de terra, fazendo em ella todo aquello que lhe aprouver e lhe bem vier25. O importante era rentabilizar essas parcelas baldias, pois o património parado não rendia, e todo o dinheiro era com certeza bem-vindo. É curioso notar que relativamente à dimensão dos chãos e rossios para construção de casas, o que salta à vista da análise não só do Tombo de 1509 (salvo poucas exceções), como também do Livro de Prazos, é a medida standard de 12 côvados de ancho ou largura26 como referência para a construção de casas. As medições dos terrenos, efetuadas pelos regedores da cidade, eram na maioria das vezes feita em côvados. Não obstante, encontramos também menção a passos, como unidade de medir, embora só num emprazamento é que se tinha verificado isso27. Quando existem omissões das dimensões exatas das parcelas, as mesmas parecem ser substituídas por referências a marcos divisórios que com o terreno confrontavam (casas, campos, fontes, leiras e outros)28. O aforamento de chãos de 12 côvados de largura para construção de casas ganhou uma nova dimensão no início do século XVI. De facto, as últimas entradas no Tombo de 1509, fazem menção a uma série de emprazamentos de chãos de 12 côvados ou de múltiplos de 12. Os locaisalvo deste loteamento assinalável foram os arrabaldes de Maximinos e do Souto (Martins, 2013: 23 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 20 v. 24 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 39. 25 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 34-34v. 26 Mas também de outros valores. Numa escritura de 14 de Fevereiro de 1489, é aforado para sempre um chão, que juntamente com um rossio media 15 côvados de comprido e 12 côvados de ancho (aprox. 10,5 m de comprimento x 8,4 m de largura). – Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 34v. 27 (…) doze passos dancho e XII de longuo (…), foi o registado num aforamento perpétuo feito em 1489. – AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 41v. No arrolamento de 1509 encontramos também referência a varas e a palmos como unidades de medir. 28 A 23 de outubro de 1490 o Concelho aforou a João Rodrigues jaqueiro um chão abaixo do arrabalde de Maximinos, que (…) entestava no pardieiro de lopo afonso viegas e de longuo da parte de baixo a caram do campo do dicto lopo afonso viegas e da parte de çima a caram da estrada que vay do dicto arrabalde (…) – AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 41v. ← → 582 Evolución de los espacios urbanos y sus territorios en el Noroeste de la Península Ibérica Raquel de Oliveira Martins 142-143). As dimensões das parcelas de terreno eram as mesmas mas os preços praticados não. A lei da oferta e da procura, bem como a nobreza do local justificavam, respetivamente, a inflação ou a deflação de determinado lote de terreno. Tipologia do Imóvel/Localização (Ano de 1509) Valor Emprazaram a “Diego Gonçalvez” sapateiro doze côvados de chão à porta do souto da parte de fora para fazer casas junto de “Pero Martinz” ferreiro 100 reais Emprazaram a “Luiz Gonçalvez” o chão que estava na Picota junto aos açougues 80 reais Emprazaram a “João Gonçalvez” cutileiro doze côvados de chão à Porta do Souto 100 reais Emprazaram 48 côvados a “Simão Quinteiro” para se fazer casas a cada 12 côvados 400 reais Outros doze côvados de chão a “Rodrigo Afonso” 100 reais O chão à porta de Maximinos a “Antão Piriz” contra São Sebastião, junto da barbacã, para fazer casas 40 reais Emprazaram a “Martim Piriz” outro chão junto com este de cima e igual em tamanho 40 reais Emprazaram “Afonso Gonçalvez” porteiro do Cabido outro chão como o de cima 40 reais Outro chão de doze varas para fazer casas de cinco palmos a vara 40 reais Emprazaram a “João de Ceuta” alfaiate outras doze varas no mesmo lugar para fazer casas da parte de fora 40 reais Tabela 1. Parece-nos importante chamar à atenção de dois aspetos que consideramos bastante relevantes. O primeiro é que, na nossa opinião, o Concelho de Braga deu mostras de alguns cuidados urbanísticos, no sentido da homogeneização das parcelas construídas; e segundo, houve da parte dos governantes da cidade preocupação com a máxima rentabilização do espaço disponível para construção. 3.3. Localização A propriedade imóvel concelhia distribuía-se pelo espaço urbano e periurbano com especial incidência nas zonas mais periféricas, como as portas e os muros da cidade. A prevalência de chãos e rossios poderá ajudar a explicar esta circunscrição, dado que o grosso do edificado ← → 583 A tipologia dos bens imóveis do Concelho de Braga nos finais do século XV e inícios do século XVI Raquel de Oliveira Martins urbano se deveria concentrar em torno da Sé. Assim, eram pouco expressivos os imóveis do Concelho nas ruas centrais da cidade, como a Rua do Souto, a Rua D. Gualdim, a Rua Verde, a Rua das Ousias, e outras situadas nas imediações da catedral, cujos imóveis pertenciam grosso modo ao Cabido, e também à Gafaria, Hospitais e Confrarias da cidade (Martins, 2013: 75, 76). Analisando o mapa 1, que abaixo figura, podemos compreender um pouco melhor como se encontrava distribuída a propriedade do Concelho, tanto dentro como fora das muralhas. Mapa 1. Com o crescimento económico e demográfico que a cidade experienciou nos finais do século XV e inícios do século XVI, houve necessidade de extravasar a cerca medieval, construindo casas imediatamente fora do perímetro muralhado. Isto verificou-se tanto no arrabalde de Maximinos (incluindo junto à barbacã), onde foram emprazados, no início do século XVI, vários chãos de 12 côvados para construir casas, como também no arrabalde do Souto, onde se procedeu da mesma forma (ver tabela 1). Em alguns casos, e em virtude de promover a urbanização de locais mais periféricos (e não só), como os arrabaldes da cidade, era dado aos novos enfiteutas algum material de construção. Foi o caso de “João Eanes” barbeiro, já citado, que para construir mais uma casa ← → 584 Evolución de los espacios urbanos y sus territorios en el Noroeste de la Península Ibérica Raquel de Oliveira Martins no arrabalde dos Chãos utilizou, com autorização do Concelho, a pedra que jaz perdida pelo eyrado pera ajuda da dicta casa29. Em finais do séc. XV e inícios do XVI, estas duas zonas, - uma junto à Porta de Maximinos e a outra junto à Porta do Souto -, deviam ser pólos económicos muito dinâmicos, não só porque se localizavam numa zona de passagem (entrada e saída de pessoas e mercadorias), mas também porque junto a elas se situavam algumas estruturas importantes, como os açougues do peixe, junto à Porta de Maximinos, e os alpendres de almocreves e ferradores, na Porta do Souto. Não será de admirar pois, que estas zonas tenham sido alvo de forte intervenção urbanística, nos inícios do século XVI. 4. O modo de exploração da propriedade Como vimos atrás, pertencem sobretudo ao final do século XV a maioria dos contratos de aforamento e emprazamento feitos pela edilidade bracarense. Um olhar atento dessas escrituras permite-nos compreender melhor a tipologia destes atos notariais. São 39 (que tenhamos conhecimento) as escrituras de emprazamentos e aforamentos que chegaram até nós, elaboradas entre 1480 e 1509. Estas estão como já atrás referimos, registadas no primeiro Livro de Prazos30, e foi sobre elas que recaiu a nossa análise, juntamente com o Tombo das Propriedades de 1509. Existem vários aspetos interessantes que importam salientar, e que se prendem com a vigência destes contratos de locação. O primeiro aspeto diz respeito à duração do contrato em si, ou seja, se o mesmo era de natureza finita (contrato em vidas), ou pelo contrário, perpétua. Sobre isto os documentos revelam-nos informações interessantes. Vejamos. 4.1. Tipologia dos contratos e sua vigência Os contratos celebrados pelo município até finais do século XV tiveram na sua esmagadora maioria, um carácter perpétuo (Martins, 2013: 125-141)31. Eram objeto desta modalidade de vigência contratual, as parcelas de terreno sem estruturas edificadas. Como já referimos atrás, a propriedade imóvel do Concelho encontrava-se em grande parte, por urbanizar. A maior parte dos chãos e rossios tinha baixo valor comercial, o que poderia potenciar os contratos desta natureza. Localizados na sua maioria na periferia da urbe, a locação destes bens poderia revelarse difícil. Era necessário aliciar os potenciais enfiteutas, não só com o carácter perpétuo do contrato, como com rendas de baixo valor. 29 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 39. 30 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509. 31 Esta aceção é baseada na análise dos 39 prazos trasladados no Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, e que foram efetuados entre 1480-1509. ← → 585 A tipologia dos bens imóveis do Concelho de Braga nos finais do século XV e inícios do século XVI Raquel de Oliveira Martins O contrato perpétuo era celebrado entre as duas partes, o Concelho, –como senhor efetivo da propriedade de um lado–-, e do outro o enfiteuta, como aquele que recebia o domínio útil. Este domínio útil poderia traduzir-se no usufruto próprio do bem imóvel transacionado (por parte do enfiteuta), ou então ser cedido a terceiros através do subarrendamento desse mesmo bem. Na maioria dos contratos de aforamentos perpétuos de chãos ou rossios, ficou consignada a obrigatoriedade de construção de casa (s) pelo enfiteuta, facto que alteraria o estatuto daquela propriedade, valorizando-a. Efectivamente, o aumento da procura de imóveis dentro e fora do perímetro muralhado, deve ter levado a edilidade a mudar a sua política de emprazamentos/aforamentos. Assim, nos inícios do século XVI, diminuem drasticamente os aforamentos perpétuos, para prevalecerem os emprazamentos em três vidas. O motivo desta mudança parece estar intimamente relacionado com a política de urbanização empreendida pelo Concelho. A construção de uma casa traduziase na subsequente valorização da parcela do terreno onde havia sido construída, de modo que fazia sentido que depois de valorizado o bem imóvel o mesmo pudesse ter possibilidade de ser posto novamente no “mercado”, por um preço superior, o que podia acontecer se os contratos de locação fossem de natureza finita. O contrário aconteceria se os emprazamentos continuassem perpétuos, ou seja, as rendas iriam manter-se grosso modo as mesmas, não havendo aumento de capital financeiro para o Concelho. 4.2. Rendas e foros As rendas cobradas pelo município bracarense eram grosso modo de baixo valor. Tudo aquilo que analisamos até ao momento permite-nos inferir que esta realidade se deveria não só à tipologia dos imóveis e suas dimensões, bem como à sua distribuição e localização no espaço urbano. O estado e a qualidade do património edificado, também eram parte importante da equação. Sendo assim, e tendo estes fatores em mente, não é de admirar que as rendas que o Concelho arrecadava da locação das suas propriedades fossem parcas. Salvo raras exceções as rendas não ultrapassavam os 100 reais. De facto, de acordo com o Tombo de 1509, a maior parte das rendas não excediam os 50 reais. No que se refere às casas, tirando a estalagem dos Chãos pela qual se pagava de renda 500 reais anuais, e as casas do açougue que valiam por ano 200 reais, a média das rendas situava-se entre os 20 e os 70 reais (Martins, 2013: 142-143). O pagamento das rendas e foros era anual e feito pelo S. Miguel de Setembro. A renda ou foro seria entregue ao procurador do Concelho, em paz e em salvo. Apenas numa escritura de prazo perpétuo, celebrado a 8 de janeiro de 150332, foi estipulado o pagamento no dia do Corpo 32 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 91. ← → 586 Evolución de los espacios urbanos y sus territorios en el Noroeste de la Península Ibérica Raquel de Oliveira Martins de Deus. Não sabemos qual a razão da escolha deste dia para pagamento da renda anual, o que é certo, é que não se repetiu em mais nenhum caso. O cumprimento escrupuloso das cláusulas contratuais referentes ao pagamento das rendas e foros era algo imposto ao novo enfiteuta, mas que também exigia, no entanto, da parte do senhorio, a execução do contrato em boas condições. Assim, no caso dos aforamentos e prazos perpétuos, ambas as partes se comprometiam, e dando os seus bens móveis e de raiz como garantia, a cumprir a vigência do contrato na sua plenitude, fazendo boo e de paz33, cumprindo o acordado. No caso dos emprazamentos em vidas, o incumprimento contratual traduzia-se no pagamento de uma multa elevada ao Concelho. Isto verificou-se, por exemplo, no prazo em três vidas da estalagem dos Chãos, cuja renda anual era, como já vimos, de 500 reais. A multa a pagar pelo não cumprimento do estipulado no prazo seria de mil reais34 Ao enfiteuta ordenava-se que não fosse contra o escrito, nem chamasse nenhum outro senhor para resolver possíveis contendas relacionadas com o contrato efetuado, exceto o Concelho. Não temos notícias nos documentos, se os casos de incumprimento contratual eram resolvidos nalgum tribunal específico, ou se eram debatidos em sede de vereação pelos regedores da cidade. 5. Conclusão Em jeito de conclusão, e como atrás fizemos referência, o Concelho de Braga encetou, em finais do século XV e inícios do século XVI, uma série de políticas de urbanização na cidade, que resultaram numa transformação paulatina da morfologia urbana. Foi promovida a construção tanto dos espaços não urbanizados intramuros, como no espaço periurbano, refletindo assim a necessidade de alargamento da oferta imobiliária, devido, porventura, ao paulatino crescimento económico e demográfico da cidade, verificado a partir da segunda metade do século XV. Através de contratos de locação, tanto perpétuos como em vidas, procurou rentabilizar os imóveis ao mesmo tempo que promovia a sua valorização comercial. Os imóveis do Concelho eram de natureza heterogénea, indo desde habitações para uso doméstico, a casas para animais, passando pelos equipamentos de trabalho (como os alpendres), conseguindo no entanto distinguir-se entre estes bens imóveis, uma grande prevalência de terrenos não urbanizados, como chãos, rossios, e outros, junto às zonas mais periféricas da cidade, com obrigação de construir. Tanto a tipologia como a localização dos imóveis parecem ter desempenhado um papel importante no tocante às baixas rendas praticadas pelo município. O valor da propriedade era condicionado também pela dimensão e qualidade do local. No início do século XVI, o Concelho deixa de aforar para sempre a sua propriedade, travando a alienação desta. Em vez disso, contratualiza em três vidas (sobretudo), com obrigações de construção e benfeitorias para o enfiteuta, tendo em vista a valorização da propriedade. 33 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 41v. 34 AMB, Livro de Prazos da Camara Secular 1445-1509, fl. 36v. ← → 587 A tipologia dos bens imóveis do Concelho de Braga nos finais do século XV e inícios do século XVI Raquel de Oliveira Martins Bibliografia Andrade, A. (2007): “La dimensión urbana de un espácio atlántico: Lisboa”, Mercado inmobiliario y paisajes urbanas en el Occidente Europeo, siglos XI-XV, Atas da 33ª edição da Semana de Estudios Medievales de Estella, 17-21 Julho 2006. Gobierno de Navarra/ Departamento de Cultura y Turismo: 347-375. Bochaca, M. (2007): “Reconstruction urbaine et marché immobilier à Bordeaux après la guerre de Cent Ans”, Mercado inmobiliario y paisajes urbanas en el Occidente Europeo, siglos XI-XV, Atas da 33ª edição da Semana de Estudios Medievales de Estella, 17-21 Julho 2006. 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