G
MM
Oc ub e
1994
5
y R o
1
MON
GRAFIA
P ecio
del suelo
y
gas o
en
i ienda
Relación
y
consecuencias de un modelo
de in e sión en
i ienda
que
al se el
gas o
en
i ienda
un
com-
ponen e ele ado del
gas o
o al
que
ea-
lizan
los
suje os, pa icipa
en
la ces a
de
la
comp a
sob e
la que se
calcula
el
IPC
en
un
po cen aje impo an e (2).
•
Y
inalmen e,
al
deba e
jus icia/
e iciencia,
po que
al
sa is ace una
ne-
cesidad
p ima ia
asciende
el
ámbi o
de
lo
pu amen e económico pa a ins a-
la se
con pleno de echo
en la
casuís ica
de la p oblemá ica social,
y
po ende
en
la
discusión
sob e
lo jus o (3).
A
la luz de lo an e io
se
adi inan
dos
consecuencias
que
imp egna án
la di-
se ación: p ime o,
que las dos
a ia-
bles que
se
de e minan
en
el sec o , p e-
cio
y
can idad
de
i ienda
cons uida,
ienen
incidencia an o económica
co-
mo social,
y po
ello
el
análisis
debe
e-
cae
sob e
ambas;
y
segundo,
que las
implicaciones
sociales obligan
a
mani-
es a juicios
de
alo
y a
p opone me-
didas
de
ac uación
en el
ma co
de di-
chos juicios.
(2) En la ces a
de 1983
el
gas o
en
i ienda
e-
nía una ponde ación del 18,6%
y en la de 1992
del
10,3%.
(3)
En
Cons i uciones socialmen e a anza-
das,
como
la
española,
se
inco po a
el
de echo
a
la
i ienda
en un
plano simila
al de
asis encia
sani a ia,
a los de
p es aciones sociales
o al de
p o ección
de la
amilia.
D
esde
una
pe spec i a mac oeco-
nómica,
se
conside a
gas o
en
i-
ienda
aquella pa e
de
la p oduc-
ción
que
anualmen e
se
des ina
a la
cons ucción
de
nue as
i iendas.
Co-
mo
un
componen e más
de la
demanda
ag egada,
en
conc e o
como
pa e
de la
demanda
de
in e sión,
la
cons ucción
de nue as i iendas
es un
de e minan-
e undamen al
de los
ni eles
de
p o-
ducción
y
empleo
de un
país (1).
Po
su
pa e, desde
una
óp ica
mi-
c oeconómica,
el
gas o
en
i ienda
ie-
ne
po
misión sa is ace una
de las ne-
cesidades p ima ias
de
los suje os:
la de
esidencia.
Gas o
que po su
cuan ía
obliga
a que
amilias
y
suje os empleen
g an
pa e
de
sus ing esos
en
la sa is ac-
ción
de
dicha necesidad.
Podemos a i ma ,
en
consecuencia,
que
el
gas o
en
i ienda
se
encuen a
asociado
a
es p oblemas económicos
cndamen ales:
•
En
p ime luga ,
al
c ecimien o
y
al
empleo, pues
es
e iden e
que
mayo
gas o
en
i ienda
implica á
un
mayo
c ecimien o
de la
p oducción
y un
ma-
yo
empleo
en el
sec o .
• En segundo luga ,
a
la in lación,
ya
!
zn
España
el
sec o
de la
cons ucción
:C-_TÍ
a más de un millón de abajado es.
LUIS
ANGEL
HIERRO
RECIO
En
es e
úl imo
aspec o
la
pos u a del
que susc ibe ya ue pues a
de
mani ies-
o
en
es a misma e is a (4)
y
queda
cla-
amen e exp esada
en el
a ículo
47 de
la
Cons i ución: «Todos
los
españoles
ienen
de echo
a
dis u a
de una
i-
ienda
digna
y
adecuada.
Los
pode es
públicos p omo e án
las
condiciones
necesa ias
y
es ablece án
las
no mas
pe inen es pa a hace e ec i o
es e
de-
echo, egulando la u ilización del suelo
de acue do
con el
in e és gene al pa a
impedi
la especulación. La comunidad
pa icipa á
en
las plus alías
que
gene a
la
acción u banís ica
de
los
en es
públi-
cos».
¿Po qué la impo ancia
del
p ecio del suelo?
En
el
ma co
que
acabo
de
ija
y en
sin onía
con el
obje o
monog á ico
del
núme o
de la
e is a
en el que se
inclu-
ye
el
p esen e a ículo, p ocede
como
p ime a
cues ión
el
in en a modeliza
la
elación en e
el
p ecio del suelo
y la
can idad
de
i ienda
cons uida. Pa a
ello
oy
a
u iliza
un modelo
que
deno-
(4)
HIERRO
RECIO,
L.A.
(1993): «Una polí i-
ca
de
i ienda
jus a, e icien e
y
pe manen e»,
Ca as o,
15,
pp.
77-78.
mino
«DSIV-comple o», al que ya u e
ocasión de e e i me en el a ículo an es
ci ado (5).
Dicho
modelo oma
como
base
la
dis inción en e el me cado o al de i-
ienda,
donde se o ma el p ecio de la
i ienda
exis en e, y la unción de o e -
a
de
i ienda
de nue a cons ucción,
que de e mina la can idad de
i ienda
cons uida
pa a un p ecio dado. Y se
comple a con la inco po ación de una
elación en e el p ecio de la
i ienda
exis en e y el p ecio de la
i ienda
de
nue a
cons ucción, que depende de
como
se o men las expec a i as de los
cons uc o es de
i ienda,
y o a
ela-
ción en e el p ecio del suelo y el p ecio
de la
i ienda.
G á icamen e el modelo unciona al
como
apa ece en la igu a l.Como se
obse a,
en el me cado de
i ienda
se
en en a la demanda de
i ienda
DV
con
el o al de
i ienda
exis en e SV
(s ock de
i ienda),
y de ahí se
ob iene
el
p ecio de la
i ienda
PV. Dicho p e-
cio es el que
si e
de
base
pa a con o -
ma
las expec a i as del cons uc o so-
b e el p ecio al cual pod á ende las
i-
iendas
de nue a cons ucción, PNV.
Dado
dicho p ecio, bas a aslada lo a
la
unción de o e a de nue a
i ienda
IV,
pa a
conoce
la can idad de nue a
i ienda
que se cons uye a ese p ecio.
El
p ecio del suelo se inco po a en la
unción de o e a de nue a
i ienda
co-
mo elemen o de e minan e de la posi-
ción de dicha unción. G á icamen e su
incidencia
es al
como
apa ece en la i-
gu a
1, un aumen o del p ecio del suelo
enca ece
la cons ucción, IV, y, dado el
p ecio de en a de la misma, se educe
la
can idad de nue a
i ienda
cons ui-
da.
Y a la
in e sa,
una disminución del
p ecio del suelo aba a a los
cos es
de
cons ucción, IV", y hace que se cons-
uyan
más
i iendas.
Es deci el p ecio
(5) Se encuen a desa ollado o igina iamen-
e en
HIERRO RECIO, L.A.
eí al (1992): «Un mo-
delo pa a el análisis del
gas o
en i ienda», In-
o mación
Come cial
Española, 707, pp.
89-97.
del
suelo de e mina el olumen de nue-
as
i iendas cons uidas.
Es
ac ible que además el p ecio del
suelo con ibuya a al e a el p ecio de la
i ienda,
pe o pa a ello es necesa io
conside a el medio y la go plazo.
E ec i amen e,
suponiendo una de-
manda
de
i ienda
dada, disminuciones
sucesi as
en el p ecio del suelo hacen au-
men a el núme o de nue as i iendas
cons uidas.
Con ello se p oduce una
acele ación en el c ecimien o del s ock de
i ienda,
que g á icamen e se ep esen-
a ía con un desplazamien o a la de echa
de la unción SV, y que puede signi io
una
disminución de PV. E iden eme ue.
es e
e ec o
es un p oceso más dila ado en
el
iempo que la incidencia
sob e
la can-
idad
de nue a
i ienda
cons uida, y
además es indi ec o pues se p oduce e-
cisamen e a a és de la incidencia dd
p ecio del suelo en es a úl ima.
j Qué
in luye
en el p ecio
del
suelo?
Pa a
in en a explica los ac o es
que inciden en el p ecio del suelo oy a
Figu a
2. Relación
en e p ecio de la i ienda-p ecio del suelo en una misma
zona
ealiza
un
eje cicio
en el que se
pa e
de una si uación «ideal», pa a
i
elimi-
nando supues os has a si ua nos
en la
ealidad
co idiana.
Supongamos
un
mundo comple a-
men e des egulado,
en el
que
se
a ibu-
ye
a los
p opie a ios
de la
ie a
un
de-
echo absolu o
sob e
su
uso
y
explo a-
ción,
en el que los
cos es
de
desplaza-
mien o
y
anspo e
son
nulos
y los de
cons ucción independien es
del
luga
y
la
can idad
que se
cons uya,
y en el
que
a
los
suje os
les
es
indi e en e
la
lo-
calización
de
su
esidencia.
Suponiendo,
po
o a pa e,
que la
dis ibución
de
la p opiedad
de
la ie a
es
al que el
me cado
de la
ie a
un-
ciona
en
compe encia pe ec a, ningún
suje o end ía capacidad pa a
incidi
en
el
p ecio del suelo,
y
es e
end ía dado
po
el
alo ac ual
de
los
ing esos
u u-
os
que
ob end ía
el
p opie a io
po
su
explo ación
y
uso.
Es
deci
po
el
cos e
de opo unidad
que
suponen
los
ing e-
sos
que
deja
de
pe cibi
con su
en a.
En
un mundo
como
el
desc i o
se
cons-
ui ían i iendas donde dicho alo
ac ual
uese meno ,
y
el
p ecio del suelo
apenas end ía in luencia
en
la can idad
de
i ienda
cons uida.
Supongamos,
po
con a,
que un
único suje o
es
p opie a io
de
la ie a y,
po consiguien e,
que en su
condición
de monopolis a puede ija
el
p ecio del
suelo.
En
es e
caso
el
p ecio
se
ele a ía
como
consecuencia
del
con ol
del
me cado
que
eje ce
el
monopolis a,
a la
pa
que se
educi ía
la
can idad
endi-
da.
En dicha si uación el p ecio del sue-
lo
inco po a una en a
po
dominio
del
me cado.
Eliminemos
aho a
el
supues o
de
cos es
de
anspo e
y
desplazamien o
nulos.
Se
c ea ían concen aciones
de
ac i idad
y de
población,
y en el
p ecio
del
suelo
se
inco po a ían en as
de
si-
uación, de i adas
de
los
meno es cos-
es
de
anspo e
y
desplazamien o
que
hab ían
de
su i
los
esiden es
en las
i iendas
más ce canas
a
los cen os
de
ac i idad.
En
consecuencia,
el
p ecio
del
suelo se ía an o mayo , cuan o
más
PVO
PVO1
PV
ce cano
se
encuen e dicho suelo
a los
cen os
de
ac i idad.
Supongamos aho a
que a los
suje os
no
les es
indi e en e
el
luga donde
se
localice
su
esidencia, sino
que po
cues iones sociales, amilia es, es é i-
cas,
e c.
mani ies an
su
p e e encia
po
de e minadas localizaciones. Bajo es a
conside ación,
la
sa is acción
de
los su-
je os
se á mayo
si su
i ienda
se
si úa
en
una zona que
si
eside
en
o a, po
lo
que exis i án localizaciones donde
los
suje os es én dispues os
a
paga un ma-
yo
p ecio
po
el
suelo. Su ge
así
un
so-
b ep ecio simila
al
concep o
de
en a
de calidad
de
la ie a.
Una
en a
del
mismo ipo,
y
p oba-
blemen e
más
ce cana
al
concep o
de
en a
de
calidad
de
la
ie a,
se
p oduce
si
conside amos que los
cos es
de
cons-
ucción
no
son
independien es del lu-
ga
en
que
se
cons uya. En
es e
caso,
el
sob ep ecio
que
eciben
los
p opie a-
ios
de
suelo
de
meno
cos e
de
cons-
ucción
se
debe
a que el
p ecio
del
me cado
es
supe io ,
po
hace en e
a
los
sob ecos es
de
p oducción
de
i-
iendas
en
e enos
de
meno calidad.
Finalmen e,
conside emos
la
si ua-
—1
*•
P O
PV
ción
en la que
exis en es icciones
le-
gales
a los
de echos
de uso y
explo a-
ción
de la
ie a.
En
es e
supues o,
los
e ec os
se ían dispa es según el de echo
que
se
iese a ec ado.
Así,
una
limi a-
ción
de los
de echos
de
explo ación
ag ícola, mine a,
indus ial
o
come cial
pod ía supone
una
educción
de los
ing esos espe ados
de los
p opie a ios
y,
po ende, una disminución del p ecio
del
suelo. Sin emba go,
es
más p óximo
a
la
ealidad conside a
que los
de e-
chos
que se
limi an
son los de
cons-
ucción,
y en
consecuencia
que
dicha
limi ación p oduzca
una
educción
de
la
o e a
de
suelo u banizable.
Lo
cual
da
luga
a
que ape ezca una en a
de
in-
ensidad
que
ele a
el
p ecio del suelo.
En
esumen, podemos a i ma que
el
p ecio del suelo inco po a
dos
compo-
nen es:
• El
cos e
de
opo unidad,
que
de i-
ne el p ecio mínimo de en a del mismo,
y
que depende
de
los de echos
de
uso
y
explo ación a ibuidos al p opie a io.
•
Y las
en as
de
dis in o ipo:
po
dominio
del
me cado,
de
si uación,
de
calidad
o de
in ensidad,
que
cons i u-
yen
un
sob ep ecio.
¿Cómo explica la elación
ecio del suelo/p ecio
e la
i ienda?
Aho a
bien, a lo la go de la his o ia
se ha pues o de mani ies o
como
las
au o idades han egulado los usos de
la
ie a y en pa icula el uso de la
misma
como
suelo u banizable. La ne-
cesidad
de do a a los esiden es de las
adecuadas condiciones de habi abili-
dad,
de se icios de anspo e, de es-
pacios educa i os, sani a ios, de es-
pa cimien o,
ec eo, y demás, ha in-
ducido
a las adminis aciones a
egula
exp esamen e los usos del
suelo y las limi aciones a la cons uc-
ción.
Ello
ha de i ado hacia la escasez
de suelo u banizable y, po ende, a que
la
a ibución del de echo a la cons-
ucción en una pa cela suponga su
e alo ización inmedia a, pues el uso
más p eciado es el de la cons ucción.
De
ahí se deduce que el
cos e
de opo -
unidad
inco po a
como
p incipal
componen e la en a de i ada del de-
echo de cons ucción que se le
a i-
buye
al p opie a io.
Con o me
a lo úl imo expues o, el
p ecio del suelo queda inmedia amen e
ligado
al p ecio de las i iendas que se
cons uyan
en él. De o ma que cuan o
mayo
es el p ecio de la
i ienda
mayo
es el p ecio del suelo.
Además, bien po la concen ación
de las p e e encias de los suje os, bien
po mo i os de
cos e
de desplazamien-
o, la ealidad pone de mani ies o la seg-
men ación e i o ial del me cado de la
i ienda
y en consecuencia del de sue-
lo.
Segmen ación que se consolida con
la
exis encia de no mas de plani icación
u banís ica y que se exp esa en el con-
cep o
de zona esidencial (6).
Así, en oda ciudad exis en zonas cla-
(6) Podemos de ini
como
zona esidencial el
espacio e i o ial que po sus ca ac e ís icas es
conside ado homogéneo po los suje os.
amen e de inidas en la pe cepción de
los suje os, que se o denan de mayo a
meno p e e encia de los mismos y pa-
a
algunas de las cuales se dan elacio-
nes de indi e encia. Exis iendo en cada
una
de ellas una demanda de
i ienda,
un
p ecio de la
i ienda,
un suelo
limi-
ado, un p ecio del suelo, y una sensibi-
lidad
o dependencia del p ecio del sue-
lo
espec o del de la
i ienda
di e en e
(7).
En aquellas zonas en las que la o e -
a
de suelo sea amplia (no malmen e las
zonas más alejadas del cen o u bano y
de más jo en cons ucción), la elación
en e PS y PV se á más pequeña, pues la
cuan ía de las en as po dominio del
me cado y de in ensidad se á meno .
Po
el con a io, en las zonas casi sa u-
adas
en su cons ucción, aumen os en
PV
p oduci án impo an es aumen os
en
PS.
Po
o o lado,
como
se a i mó con
an e io idad,
en PS se inco po an en-
as de calidad y si uación, que a ienden
a
la localización, y que se mani ies an
en
que las zonas u banas de mayo au-
ge y sa u adas asladan su escasez a
zonas de ca ac e ís icas simila es y
undamen almen e a las zonas colin-
dan es con las sa u adas. Es deci , o -
malmen e el p ecio del suelo de cada
zona
es á elacionado con el PS de las
zonas que o ecen i iendas cuyas ca-
ac e ís icas las hacen sus i u i as de
las
de la zona en cues ión, bien po a-
zones de calidad o bien po azones de
si uación.
Todo
lo an e io se exp esa analí ica-
men e, po ejemplo pa a una zona 1,
con
la unción:
PS]
=aPV] +a]2PS2+a]3PS3 + ...+ajn
PS
1Jn
Donde el p ime é mino exp esa la
elación del p ecio del suelo con el p e-
cio de la
i ienda
en su zona, siendo a
(7) A pa i de
es e
momen o u iliza é las ab e-
ia u as
PS y PV pa a designa al p ecio del sue-
lo
y al p e io de la
i ienda,
espec i amen e.
la
pendien e de la unción, y los n-1 é -
minos
es an es exp esan la elación
con
los p ecios del suelo de las demás
zonas y de e minan la posición de la
unción.
En
la igu a 2 apa ece ep esen ada
dicha
unción y las a iaciones que se
pueden
p oduci en la misma. La pa e
izquie da
de la igu a puede se ep e-
sen a i a
de dos zonas di e en es, 1 y 2.
de o ma que en la 1, al exis i una o e -
a
amplia de suelo disponible, el p ecio
del
mismo esponde con menos in en-
sidad
a las a iaciones en PV, mien as
que en la 2, una zona más sa u ada de
cons ucción, el p ecio del suelo es más
sensible a las a iaciones en PV. En
es e
úl imo
caso
las en as po dominio del
me cado y de in ensidad se ían mayo-
es.
Igualmen e,
dicha g á ica puede se
ep esen a i a
del p oceso que se p o-
duce
como
consecuencia del aumen o
de la cons ucción en una zona. Ya que
a
medida que se a cons uyendo se a
educiendo el suelo disponible y las
en as de in ensidad y las posibles en-
as po dominio del me cado an au-
men ando. Analí icamen e, dicho p o-
ceso
se e leja en un aumen o p og esi-
o
de a (8).
En
la pa e de echa de la igu a se e-
p esen a el
e ec o
que p oduci ía en PS
un
aumen o del p ecio del suelo en una
zona
que esul e sus i u i a de la consi-
de ada.
En
es e
caso
se p oduce un as-
lado
de la unción, con lo que, con in-
dependencia de cual sea el p ecio de la
i ienda
de la zona, se enca ece á el
cos e
del suelo de la misma.
(8) También es común que exis an zonas don-
de se p oduzca el p oceso in e so. Pues cuando
anscu e
un ele ado núme o de años, si las
cons ucciones no se enue an paula inamen e,
puede da se un p oceso de en ejecimien o que
de e io e en
exceso
la zona y haga que se p o-
duzca
una uga de sus habi an es has a con e i
la
zona en un luga de uinas y, po ende, en un
inmenso sola a pa i del cual comenza de nue-
o
la cons ucción.
¿Qué e lexiones se
pueden
ex ae del
modelo, pa a la polí ica
de
i ienda?
Lo
has a aquí expues o se puede esu-
mi
en es conclusiones undamen ales:
que a co o plazo la incidencia del p ecio
del
suelo se concen a en el olumen de
cons ucción de nue a
i ienda;
que la
mayo
pa e del p ecio del suelo es una
en a;
y que
es e
depende undamen al-
men e del p ecio de la
i ienda.
A
e ec os
de polí ica de
i ienda,
la
p ime a
conclusión induce a p opone
que el aba a amien o del suelo es de-
ascendencia undamen al pa a inc e-
men a el olumen de cons ucción de
i ienda.
Lo cual es posi i o, an o pa a
aumen a el
ni el
de empleo en el sec-
o ,
como
pa a eno a el s ock de i-
ienda,
como
pa a mejo a la calidad
de
ida
de los suje os. A medio y la go
plazo
dicho aba a amien o puede e-
pe cu i
en una disminución del p ecio
de la
i ienda,
y con ello posibili a un
mayo
y mejo
acceso
de los suje os y
amilias
a
es e
bien de p ime a necesi-
dad
y una educción de la in lación. En
consecuencia la polí ica de suelo
debe
es a o ien ada a la sis emá ica
dismi-
nución y con ol del p ecio del suelo.
Teniendo
es o
en cuen a, la segunda
conclusión, nos in oduce en el análisis
de la jus icia asociada a los dis in os i-
pos de en a, pa a delimi a cuáles son
las
en as que es más jus o
disminui .
Aquí, además, es necesa io
dis ingui
en-
e el suelo que p o iene de una
ecali i-
cación y el que p o iene de la demoli-
ción de esidencias an e io es, y cuál es
la
dis ibución de la p opiedad del suelo.
Si
el suelo es u o de una ecali ica-
ción, es ob io que la en a o sob ep e-
cio
de i a
undamen almen e de la
a i-
bución de un de echo adicional po
pa e de la Adminis ación. El que la e-
ibución asociada a dicho de echo sea
asignada
al p opie a io es algo po es a-
i o,
y en consecuencia la
Adminis a-
ción puede ac ua pa a educi la en a
o iginada,
edis ibui la o incluso
eli-
mina la.
El mecanismo más d ás ico
consis i ía en la exp opiación po pa e
de la Adminis ación de los e enos
ús icos, p e iamen e a su ecali ica-
ción, y su en a pa a la edi icación pos-
e io a un
bajo
p ecio. O a al e na i a
consis i ía en
es ablece
un impues o
especial
que g a ase la en a de e e-
nos ecali icados. Y descendiendo en el
g ado de in e ención, o a posibilidad
se encon a ía en el es ablecimien o de
un
sis ema de p ecios asados, pa a im-
pedi
el sob ep ecio.
Si
el suelo no p o iene de la
ecali i-
cación, los de echos ya ue on a ibui-
dos y po ello, en p incipio, pa ece in-
jus o no a ibui los posibles bene icios
al
p opie a io. En
es e
caso
las en as se
p oduci ían po calidad, si uación e in-
ensidad.
Las en as de calidad se
gene-
an
undamen almen e en unción a la
concen ación de p e e encias de los
suje os, y el mecanismo pa a su educ-
ción es ele a la o e a median e la c ea-
ción de zonas sus i u i as pa a
di umi-
na
esa concen ación de p e e encias.
Po
su pa e, las en as de si uación se
encuen an asociadas a las dis ancias a
los cen os de ac i idad, po lo que una
polí ica u banís ica dedicada a la
mul i-
plicación de los cen os de ac i idad
debe
con ibui a la educción de di-
chas en as. En e ce luga , las en as
de in ensidad se p oducen po la
limi-
ación de suelo, y en consecuencia la
ampliación de zonas u banizables es el
mecanismo más e iden e pa a la educ-
ción de las mismas.
En
conclusión de
odo
lo an e io , es
e iden e que un aumen o sis emá ico
de la o e a de suelo, o denada u banís-
icamen e hacia la p omoción de nue-
os
cen os de ac i idad y a endiendo a
las
p e e encias dominan es en el me -
cado, ha de edunda en educciones
impo an es del p ecio del suelo.
Una
cues ión pa icula es el a a-
mien o a da a las en as po dominio del
me cado. En p incipio a i mé que las
mismas
se p oducen po la concen a-
ción de la p opiedad, pe o ambién se
dan
si uaciones de dominio del me cado
cuando los p opie a ios de suelo e ie-
nen
el mismo. E ec i amen e, es común
que los suje os p opie a ios de suelo pe -
ciban
como
la mayo ía de la en as an es
ci adas ienen endencia a c ece a medi-
da
que anscu e el iempo. El paso del
iempo hace aumen a el olumen de
cons ucción, ex iende las ciudades y e-
duce el suelo disponible, con lo que las
en as del suelo ienden a aumen a . En
la
medida en que los suje os espe en
unos ing esos u u os mayo es puede e-
asa se la en a de suelo, en espe a de
ob ene
unas ganancias especula i as
adicionales,
y el dominio del me cado se
p oduce po la ausencia de endedo es.
Consecuencia de lo an e io es que no
se puede con ia en que la ecali icación
de suelo
bas e
pa a ga an iza un suelo
ba a o, de ahí que además sea necesa io
acompaña la con penalizaciones a la e-
ención de suelo. Un ejemplo pod ía se
el
es ablecimien o de un impues o
sob e
la
enencia de suelo, de ipo p og esi o
con
el anscu so del iempo.
Finalmen e,
no
debemos
ol ida que
la
e ce a conclusión nos ponía de mani-
ies o que el ac o de incidencia unda-
men al
en el p ecio del suelo es el p ecio
de la
i ienda.
Aunque a la go plazo las
medidas
ci adas pueden p oduci un au-
men o del s ock de
i ienda
cons uida
y
con ello una educción del p ecio de la
i ienda,
que a su ez edunda ía en una
educción del p ecio del suelo, de
poco
se i án las medidas ci adas si no se
acompañan con una decidida polí ica de
educción de la demanda de
i ienda
des inada
a educi su p ecio.
En
Hie o
(1.993), ya u e ocasión
de analiza dichas polí icas, de ahí que
no sea necesa io epe i las. Sin emba -
go, sí deci que la exis encia de
i ien-
das desocupadas, e enidas con el úni-
co ánimo de
ob ene
ganancias especu-
la i as,
el mal diseño de las no mas
iscales,
la acilidad pa a ocul a a Ha-
cienda
los endimien os po inc emen-
os pa imoniales, la libe alización de
alquile es,
e c. p o ocan, ine i able-
men e, enca ecimien os del p ecio de la

i ienda
y, po ende, del p ecio del sue-
lo.
Po ello es an necesa ia la acción
sis-
emá ica en el ámbi o de la polí ica de
demanda
de
i ienda.
No
quisie a conclui el a ículo sin
hace e e encia a dos cues iones
ina-
les.
En p ime luga , quisie a e e i me
a
la igu a de los llamados buscado es
de en as (9), idea de ecien e concep-
ción, que pone de mani ies o
como
de-
e minados suje os ienen incen i os
pa a
p omo e ac uaciones, o dejacio-
nes de ac uación, de la Adminis ación
que les pe mi an
ob ene
en as al ma -
gen de los ing esos que de i a ían de la
ac i idad
no mal, pues en el
sec o
de la
i ienda
y en pa icula en el me cado
de suelo,
es os
buscado es de en as
pueden
ene una incidencia especial.
Así, las p ác icas coluso ias pa a man e-
ne ele ado el p ecio del suelo y el p e-
cio de las nue as
i iendas,
las p esio-
nes pa a e i a la ampliación del suelo
u banizable,
pa a que no se apliquen de
mane a
comple a las medidas p e is as
en
la Ley del Suelo o pa a acapa a la
o e a pública de suelo, e c. son
ac i i-
dades de in luencia nada desdeñable en
el
ema que nos ocupa.
Y
en segundo y úl imo luga , eco -
da
como
a i mé al comienzo, que la
i-
ienda
sa is ace una necesidad
p ima-
ia
de los suje os, po lo que han de a-
lo a se
en é minos de jus icia odas las
p opues as de polí ica de
i ienda
y de
suelo que se plan een, eniendo
como
ma co de e e encia en España el A -
ículo 47 de nues a Cons i ución. •
Luis
Angel Hie o Recio
P o eso
Ti ula del
Depa amen o
de
Teo ía Económica y Economía Polí ica.
Uni e sidad
de Se illa
(9) En
HIERRO RECIO, L.A.
(1994): «No as
sob e
la ac i idad de los buscado es de en as»,
Ac as de la
VIII
Reunión de Economía
Aplicada,
Uni e si a
de les Ules Balea s, Palma de Mallo -
ca, ol.
II,
pp.
505-514,
he enido ocasión de p e-
sen a un esumen de los p incipales
aspec os
que p esen a
es e
nue o
concep o
in oducido
po los pensado es de la Public Choice.