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UN ESTUDIO SOBRE LA VALORACIÓN CONTABLE DE LAS PROPIEDADES
INMOBILIARIAS EN LAS NORMAS INTERNACIONALES Y LAS
CONSECUENCIAS DE SU APLICACIÓN EN ESPAÑA
Au o a Rod íguez Rod íguez
RESUMEN
El p oceso de a monización con able supone, en e o as cues iones, la ap ehensión de las eglas que
alo an y ep esen an las p opiedades inmobilia ias en las no mas in e nacionales de con abilidad y las
no mas in e nacionales de alo ación es ablecidas, espec i amen e po el In e na ional Accoun ing
S anda ds Boa d y po el In e na ional Valua ion S anda ds Commi ee. El obje i o inal de es e
abajo es analiza las ci cuns ancias que pod ían obs aculiza es e p oceso de a monización con able
en ma e ia de bienes inmuebles en el caso conc e o de España. Jun o a es e obje i o, exis en o os no
menos impo an es: da a conoce cómo se alo an y de qué mane a deben in o ma se con ablemen e
las p opiedades inmobilia ias, así cómo qué mé odos han de aplica se pa a su es imación, analizando
el g ado coo dinación en e las no mas in e nacionales de o igen con able y de alo ación.
PALABRAS CLAVES: p opiedades inmobilia ias, es ado o al de pé didas y ganancias, alo
azonable, no mas in e nacionales de con abilidad, no mas in e nacionales de alo ación
ABSTRAC
Accoun ing ha moniza ion implies, in he o he ma e s, he app ehension o ce ain ules o he
alua ion and ecogni ion o p ope ies con ained in he in e na ional accoun ing s anda ds and he
in e na ional alua ion s anda ds issued by he In e na ional Accoun ing S anda ds Boa d and he
In e na ional Valua ion S anda ds Commi ee. The aim o his wo k is analyse he ci cums ances ha
could make he implemen a ion o his ha moniza ion p ocess di icul o p ope y in Spain. Besides
his, his pape s udies how is alued and disclosed he in o ma ion abou p ope ies and which
me hods can be used o alued hem, analysing he le el o con e gence be ween he in e na ional
accoun ing s anda ds and he in e na ional alua ion s anda ds.
KEY WORDS: p ope ies, comp ehensi e income, ai alue, in e na ional accoun ing s anda ds,
in e na ional alua ion s anda ds.
1. INTRODUCCIÓN
El p oceso de a monización con able que ac ualmen e se es á desa ollando en los países de la Unión Eu opea,
su ge p incipalmen e como espues a a la búsqueda de una mejo a de la e iciencia de los me cados, dado que el
c ecimien o de los mismos, la o ganización emp esa ial, la globalización económica y el desa ollo de las
elecomunicaciones, ha dado o igen a la exigencia de elabo a unos es ados inancie os más homogéneos, sob e
odo en las emp esas mul inacionales.
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Como espues a a es a necesidad de a monización, se ha decidido que las no mas in e nacionales de con abilidad
(NIC), que pasa án a denomina se no mas in e nacionales pa a la in o mación inancie a, cons i uyan los
modelos básicos sob e los que los dis in os países deben elabo a sus p opias eglas y c i e ios con ables.
En e o os aspec os a des aca de la amplia elación de no mas in e nacionales de con abilidad, que se
encuen an ac ualmen e en p oceso de e isión y mejo a, ha de des aca se el c i e io del alo azonable, el cual
juega un papel ele an e en la alo ación de de e minados elemen os pa imoniales, en e los que se puede
des aca las p opiedades inmobilia ias, obje o de in es igación en es e abajo.
Dada la complejidad que ha susci ado la aplicación del alo azonable y su ep esen ación en los es ados
inancie os, el segundo, e ce y cua o epíg a e de es e abajo se ha dedicado a ealiza un es udio his ó ico
sob e la impo ancia de la alo ación en el esul ado con able emp esa ial, así como las causas y consecuencias
en el uso del e e ido c i e io, apo ándose los úl imos es udios que se han ealizado en o no a su concepción,
aplicación y ep esen ación en los es ados inancie os. Pos e io men e, se p esen a cuál es el a amien o con able
que poseen las p opiedades inmobilia ias en la no ma i a in e nacional y qué mé odos de alo ación equie en
pa a su es imación, in en ando conoce el g ado de cohe encia en e las eglas con ables y alo a i as, a ea que
exige oda aplicación simul ánea de no mas. En el úl imo epíg a e, as ealiza un b e e e lexión sob e los
bene icios que, en p o de los obje i os con ables, supond ía la coo dinación en e el campo de la Tasación
Inmobilia ia y la Con abilidad, se lle a a cabo un examen pa icula izado de las consecuencias que en España
o igina ía odo es e p oceso de e o ma. Pa a e mina se des acan algunas de las conclusiones más ele an es
que se han podido ob ene de la in es igación que se p esen a.
2. LOS CRITERIOS DE VALORACIÓN EN EL RESULTADO CONTABLE: SÍNTESIS EVOLUTIVA
DESDE LOS AÑOS 30 DEL SIGLO XX HASTA LA ACTUALIDAD
La in es igación empí ica en Con abilidad ha enido demos ando la necesidad de ealiza impo an es cambios
en la mane a que se ansmi e la in o mación sob e el pa imonio y los esul ados emp esa iales, al obje o de
in ensi ica su u ilidad pa a los usua ios. Desde que en 1936 el Execu i e Commi ee de la Ame ican Accoun ing
Associa ion (AAA) a i ma a que “se ía i más allá de la habilidad de la Con abilidad es ablece la con eniencia
de nue as bases de alo ación que no u ie an elación con pasadas ansacciones o expe iencias de la emp esa”
(Hamp on y Plumme , 2000: 58-59), has a el pe iodo ac ual, en el cual se eclama el ma k o ma ke alue, han
su gido impo an es cambios en el pensamien o con able que han dado un gi o impo an e en la o ma de alo a
y ep esen a su in o mación.
La de ensa a ul anza de la alo ación a cos e his ó ico y el uso de c i e ios de ealización, puede a ibui se al
man enimien o de la esis de que los p opie a ios de la emp esa son los p incipales usua ios de la in o mación
con able, cons i uyendo, de es a o ma, la he amien a básica pa a la dis ibución opo una de di idendos, no
iéndose, de es a mane a, pelig ado el capi al de la emp esa.
Las c í icas más du as al p ecio de cos e su gie on en los años 70, debido a los impo an es p oblemas de
in lación que en dicho pe iodo se p oduje on. Du an e esa época ienen mucho auge las eo ías sob e
man enimien o del capi al inancie o y ope a i o. Ejemplos de no mas que pusie on en p ác ica la eo ía del
man enimien o del capi al ope a i o ue on el S a emen o Financial Accoun ing S anda ds Boa d (SFAS) nº 33
de 1979, Financial Repo ing and Changing P ices, que de inía la e osión del capi al ísico “como el acaso
pa a e ene su icien es medios inancie os pa a adqui i los ac i os necesa ios y man ene la capacidad de la
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emp esa en su suminis o cons an e del lujo de bienes y se icios”. También el concep o de capi al ísico
e osionado se elacionaba con el concep o de esul ado epa ible, donde es e úl imo es de inido como “la
can idad de e ec i o que puede se dis ibuido sin educi la capacidad ope a i a de la emp esa”.
El Reino Unido ue el país que de o ma más impo an e in luyó la eo ía del man enimien o del capi al
ope a i o, siendo no malizado en 1980 a a és del S a emen o S anda d Accoun ing P ac ice (SSAP) nº 16
Cu en Cos Accoun ing. En dicha no ma se ponían en p ác ica las ecomendaciones del In o me Sandilands
(1975), que indicaba la ele ancia en la alo ación de los ac i os ne os con el obje i o de conoce los
endimien os gene ados po los mismos en la ges ión de la emp esa, en é minos del modelo de alo ación del
negocio o dep i al alue. Es e alo se co esponde con el p ecio que azonablemen e debie a se sa is echo po
la emp esa si se ie a p i a a del uso del ac i o, al es su cos e de eposición ac ual, el cual ac úa como máximo
impo e po el que puede medi se un ac i o. Así, la alo ación a a és del dep i al alue puede se in e io al
cu en cos , cos e de eposición, en el caso de bienes de ac i o ci culan e, si el alo ealizable ne o ue a
meno , o a ándose de bienes de ac i o ijo, si el alo ac ual ambién es u ie a po debajo de aquél.
Al año siguien e, el In e na ional Accoun ing S anda ds Commi ee, aho a denominado In e na ional Accoun ing
S anda ds Boa d (IASB), ambién acoge en sus no mas la in luencia de los p ecios en la alo ación, su giendo la
no ma in e nacional con able (NIC) nº 15 In o ma ion Re lec ing he E ec s o Changing P ices.
Sin emba go, en los años 80 se p odujo un eceso en la de ensa de los alo es co ien es sob e los his ó icos,
mues a de ello ue la ap obación del SFAS nº 89 que de ogaba el an e io SFAS nº 33, en el se ecomendaba
sólo en los casos que ue a necesa io el uso de alo es que u ie an en cuen a los cambios en los p ecios.
De o ma an icipada, el Accoun ing S anda d Boa d en su SSAP nº 16, ya p oponía cie as medidas sob e
in o mación con able que ac ualmen e son obje o de deba e. Así pues, es ablecía que odos los bene icios o
pé didas no ealizadas que su gie an de la aplicación del cos e ac ual no debían inclui se en el es ado de
esul ados, sino en un es ado del pa imonio ne o, po lo que los di ec i os debían, a pa i de es a in o mación,
de e mina qué cuan ía pod ía se epa ida a los accionis as.
Sin emba go, es a idea sien a los p eceden es pa a la dis inción en e lo que puede con o ma el esul ado, como
odo inc emen o de pa imonio en el pe iodo, excep o el p oceden e de ansacciones de capi al y dis ibución de
bene icios, y lo que cons i uye una me a ac i idad de decisión de epa o de di idendos. Es deci , dos a eas que
si bien en el pasado han es ado ín imamen e elacionados, de o ma que no podía de e mina se los di idendos
epa ibles sin que p e iamen e se hubie a es imado el bene icio del pe iodo, ambas unciones aho a quedan
sepa adas, lo que en palab as del p o eso Gonzalo (2000: 256) nos iene a a i ma que “la p ác ica y la
egulación con able pa ecen habe dado la espalda, no se sabe bien si empo al o de ini i amen e, a las
es icciones de conduc a que suponen el man enimien o de un concep o de e minado de capi al”. En de ini i a,
se a a de concep ua di e en emen e el esul ado, ajeno a c i e ios de ealización con ines de epa o del
bene icio, cons i uyendo de es a o ma el o igen del es ado de comp ehensi e income que nace ía en los años 90,
que pos e io men e se á es udiado.
También du an e los años 80 u o o igen el S a emen o Financial Accoun ing Concep s (SFAC) nº 5
Recogni ion and Measu emen in Financial S a emen s o Business En e p ises, que es ablece cua o c i e ios de
econocimien o: de inición, medida, ele ancia y iabilidad. Los p oblemas de la alo ación pa ecen esol e se
sob e la dialéc ica en e los obje i os de ele ancia y iabilidad. La combinación en e ambas no es pe ec a.
Pa ece que en la mayo ía de las ocasiones el p ecio de cos e gana en iabilidad, mien as que la alo ación ac ual
en ele ancia. Elegi en e ellas, supone ealiza un examen p e io sob e cos e-bene icio que el FASB dejó
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pa en e en su ma co concep ual, an o en el SFAC nº 2 Quali a i e Cha ac e is ics o Accoun ing In o ma ion,
como en el SFAC nº 5 an es mencionado.
Una nue a eacción en el pensamien o con able con a la alo ación al cos e his ó ico iene p oduciéndose desde
los años 90 has a la ac ualidad. Al con a io que en épocas pasadas, no se puede a i ma que haya sido o iginado
po la necesidad in o ma en la Con abilidad sob e los cambios p oducidos en los ni eles de los p ecios, debido a
que en el p esen e no exis en p oblemas impo an es de in lación, al menos en los países en donde ha nacido es a
discusión340. Su ge, pues, la necesidad de alo a de e minados ac i os emp esa iales al ai alue, alo
azonable, al que se le a ibuye impo an es en ajas de con enido in o ma i o, c i e io que le es ú il a la
Con abilidad, la cual iene el papel de ehículo ansmiso que acili a la anspa encia en ese p oceso de
conducción de la in o mación hacia el me cado, pa a que de es a mane a los usua ios, p incipalmen e posibles
in e so es, puedan oma adecuadamen e sus decisiones.
Además de los ins umen os inancie os, el c i e io del alo azonable ambién se ha ex endido a o os ac i os,
ales como el inmo ilizado. En lo que espec a a las no mas ame icanas, si bien po aho a no se admi e su
aplicación en la e alo ización de ac i os ijos, es u ilizado pa a la con abilización de las minus alías. En la
ac ualidad, las no mas ame icanas que han salido a la luz al espec o son las siguien es:
• SFAS nº 121 Accoun ing o he Impai men o Long-Li ed Asse s and o Long-li ed Asse s o Be Disposal
O , que ha sido sus i uida po la SFAS nº 144 Accoun ing o he Impai men o Disposal Long- Li ed Asse s.
• SFAC nº 7 Using Cash low In o ma ion and P esen Value in Accoun ing Measu emen s, dedicado a o ece
o ien aciones en la medición del alo azonable, cuando no exis e un me cado ac i o de e e encia.
En el ámbi o de las no mas in e nacionales, el alo azonable es u ilizado como c i e io pa a la e alo ización
del inmo ilizado ma e ial, ope ación egulada a a és de la NIC nº 16 P ope y, Plan and Equipmen y NIC nº
40 In es men p ope y. En es e sen ido, Aus alia iene su AASB nº 1041 Re alua ion o Non-Cu en Asse s, el
cual ambién ha in oducido la alo ación al alo azonable en sus ac i os ijos. En el Reino Unido, den o de su
p og ama de p oyec os en cu so, se encuen a el Exposu e D a P ope y, (FRED) nº 29 Plan and Equipmen ;
Bo owing Cos s, que si bien p opone su con e gencia con las no mas in e nacionales, ha p esen ado cie os
p oblemas de i ados de la de ensa del dep i al alue, el cual se encuen a en anca oposición con el alo
azonable, lo que o igina impo an es di e encias en las e alo izaciones.
No obs an e, en la búsqueda de una consis en e medida sob e la alo ación de los ac i os ijos, el IASB ha
pedido la colabo ación de los países que admi en es a p ác ica en sus p opias no mas con ables. F u o de es a
colabo ación de in es igado es p oceden es de Aus alia, Nue a Zelanda, Sudá ica y el Reino Unido, se ha
con o mado el denominado Re alua ion G oup, bajo la p esidencia de Liz Hickey pe enecien e al FRSB
aus aliano. dicho g upo de in es igación iene como obje i o compa a los eque imien os que es ablecen las
no mas de es os países miemb os sob e la e alo ización de los ac i os ijos, así como desa olla p opues as
pa a la con e gencia in e nacional, de mane a que si a de guía en las u u as no mas que el IASB p e enda
acome e . Ello implica á pode sol en a las di e encias en e el alo azonable y el dep i al alue.
En el ámbi o in e nacional, el c i e io del alo azonable se ha expandido de o ma impo an e, encon ándose
p esen e en múl iples no mas: Además de las mencionadas con an e io idad, se encuen an la NIC nº 17 Leases,
NIC nº 18 Re enue, NIC nº 19 Employee Bene i s, NIC nº 20, Accoun ing o Go e nmen G an s and
340 Puede ácilmen e e i ica se que el in e és po la aplicación del alo azonable no p ocede de la necesidad de ealiza ajus es en los
ni eles de p ecios, dado que en la ac ualidad la NIC nº 15 se encuen a de ogada y, en cambio, se demanda un aumen o p og esi o en el uso
del e e ido c i e io en di e sos elemen os pa imoniales.
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Disclosu e o Go e nmen Assis ance, NIC nº 22 Business Combina ions, NIC nº 26 Accoun ing and Repo ing
by Re i emen s Bene i s Plans, NIC nº 28 In es men s in Associa es, NIC nº 32 Financial Ins umen s:
Disclosu e and P esen a ion y la NIC nº 41 Ag icul u e.
A in de da cabida al c i e io del alo azonable en los es ados inancie os, han su gido pa alelamen e no mas
sob e ep esen ación del es ado de pé didas y ganancias, ales como la no ma ame icana SFAS nº 130 Repo ing
Comp ehensi e Income. También el IASB se ha p eocupado ace ca de es e ema, pa a lo cual iene en e sus
p oyec os se encuen a el del Repo ing Pe o mance, que si bien no ha concluido, se ha emi ido uno p e io, en
el 2001.
3. EL CRITERIO DEL VALOR RAZONABLE: ¿UN VALOR DE MERCADO O UN VALOR DE USO?
Como ya se ha comen ado con an e io idad, la pe spec i a de que los socios son los p incipales ecep o es de la
in o mación con able, ha aído como consecuencia que la alo ación a cos e his ó ico y median e c i e ios de
co elación de gas os e ing esos haya cons i uido la base pa a la de e minación del bene icio. De o a pa e, se
encuen an los que han de endido el uso del cu en cos , alo de en ada, como el c i e io idóneo pa a la
alo ación del esul ado (Edwa d y Bell: 1961), al obje o de conoce la e iciencia de la emp esa y la habilidad de
los adminis ado es en su ges ión.
El pa adigma de la in o mación ha enido in luyendo p edominan emen e en la Con abilidad en los úl imos
años, conside ándose a los in e so es como los usua ios p incipales de la misma341. Desde que en los años 70 la
Con abilidad comenza a a p eocupa se po conoce empí icamen e la in luencia que eje ce sob e la alo ación de
me cado de los í ulos, los cambios de las no mas con ables y la o ma en que se ep esen a la in o mación en los
es ados inancie os, se p oduce una nue a e apa sob e la dialéc ica sob e cos e his ó ico o alo de me cado.
El alo azonable, de inido en las no mas in e nacionales y ame icanas como el p ecio al que puede se
in e cambiado un bien en un me cado lib e y, en e pa es independien es, se co esponde, pues, con un alo de
me cado y debe se in e p e ado, según es ablecen Ba h y Landsman (1995: 99) desde la pe spec i a del
endedo como un alo de salida. Si el alo de uso es un alo in e no, que incluye odos los cash low
espe ados que el bien puede gene a debido a la e icien e di ección emp esa ial o sine gia con o os ac i os, el
alo de salida en el me cado nos in o ma sob e la posibilidad de ealiza es e bene icio po encial en el me cado,
denominado bene icio ealizable (Edwa d y Bell: 1961, 98). Además si es e alo de uso incluye odos es os
elemen os in angibles que la emp esa ha log ado gene a en el ac i o, g acias a la e icien e ges ión de los
mismos, en e sus p opósi os ha de encon a se el log a que aquellos o men pa e del alo que el me cado
a ibuye a los bienes, con el in de maximiza sus bene icios ealizables (Edwa d y Bell, 1961: 48), lo cual se
consegui á siemp e que el alo de salida se ace que, lo más posible, al alo de uso.
341 Es e cambio de en oque puede con as a se desde los años 60 has a la ac ualidad. Así Edwa d y Bell (1961: 5) opinaban que “cuando los
ges o es de la emp esa u ilizan da os p incipalmen e pa a obje i os de e aluación, la mayo ía de los usua ios ex e nos log an soluciona sus
necesidades de alo ación”. De o ma con a ia Cai ns (2000: 28), explica el po qué las no mas in e nacionales hacen p e alece las
necesidades de los in e so es indicando que “lo que el ma co quie e deci es que la in o mación que se o ien a a sa is ace las necesidades de
los suminis ado es de capi al puede ambién cub i muchas de las necesidades que o os usua ios espe an sa is ace median e ales es ados
con ables”.

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Po o o lado, el concep o de alo azonable se sus en a sob e la eo ía de la e iciencia del me cado, es deci ,
que en p esencia de me cado pe ec os y comple os, el alo de me cado pe mi e conoce en cualquie momen o
el alo de los bienes y, po an o, lo que Edwa d y Bell denomina on como esul ado ealizable.
Se p esume que, en an o los in e so es deben conoce el bene icio que po encialmen e puede ealiza se de los
bienes, la alo ación po el alo azonable cons i uye, como de e minan e del p ecio de me cado, el c i e io que
mejo se adecua a la consecución de es e obje i o.
En me cados pe ec os, el alo azonable en las in e siones de na u aleza inancie a, cons i uye el alo de
me cado que su ge de o ma anspa en e en los mismos, mien as que en los bienes de ac i o ijo, al como
es ablece A che (1997: 231), se ob iene a pa i de los bienes de segunda mano, idén icos o muy simila es, al
que se p e ende alo a .
La de e minación del alo azonable se complica cuando no exis en me cados pe ec os. En las in e siones
inancie as son pe ec amen e admisibles la aplicación de cons ucciones eó icas como la ó mula de Black &
Sholes. En los bienes de ac i o ijo, a di e encia de los me cados pe ec os en los que los p ecios de en ada, de
salida y de uso de los bienes son p ác icamen e equi alen es (Bea e y Demski: 1979, 42), es os alo es pueden
di e i de o ma impo an e. Puede p oduci se, además, las denominadas asime ías en la in o mación, es deci ,
di e encias en el conocimien o sob e la ges ión y uso del bien en e la emp esa y el es o del me cado. Dicha
in o mación p i ada sólo debe e leja se en el alo en uso, y no en el alo de en ada ni salida (Ba h y
Landman: 1995, 102).
Los me cados ac i os, po el con a io, pe mi en dispone de un alo obje i o, oda ez que la anspa encia en
la in o mación acili a que el comp ado y endedo conozcan pe ec amen e las ca ac e ís icas y habilidades de
uso ac uales y po enciales del elemen o. En es e caso, el p ecio de me cado e leja odo el alo ele an e de la
in o mación, es deci , no hay in o mación p i ada (Ba h y Landman: 1995, 102).
En cambio, cuando no exis en me cados hay que busca c i e ios al e na i os a és e. En es e supues o, an o las
no mas ame icanas como las in e nacionales ecu en a alo ac ualizado de los cash lows u u os, es deci , un
alo espe ado. En es e sen ido, la Con abilidad se encuen a en una posición diame almen e opues a a la que se
pensaba du an e los años 60, en la que se conside aba an poco ep esen a i a la alo ación po el c i e io del
p ecio his ó ico po su acumulación de cos es, como la de descon a alo es espe ados en el u u o (Edwa d y
Bell, 1961: 91).
Inicialmen e su gie on opiniones di e sas ace ca de si dicho alo espe ado hay que busca lo en el me cado o,
po el con a io, en la p opia emp esa. No obs an e es á cla o que si la alo ación se ealiza en unción de alo es
especí icos pa a la emp esa, siguiendo los azonamien os de Edwa d y Bell (1961), se compu a án esul ados
ealizados y no ealizados y su gi án dos ipos de e o es (Ba h y Landman: 1995, 101-102): e o es no
sis emá icos o ine i ables y sis emá icos, es os úl imos ocu idos simplemen e po el eje cicio disc ecional en la
de e minación del alo de uso de los elemen os en la emp esa, los cuales debe á en la medida de lo posible
in en a e i a se.
A pesa de la co ien e de opinión que compa e la medición de los ac i os po el alo ac ual de los cash lows
espe ados po el uso del mismo (Belkaoui: 1993, 277), el alo azonable es de inido en las no mas ame icanas e
in e nacionales como un alo de me cado de salida. No se sos iene la esis de que en caso de no exis i
me cados ac i os, el alo azonable debe e leja los esul ados ealizados y no ealizados sob e el uso de los
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ac i os de na u aleza simila , como opinan Ba h y Landman (1995: 102). P ueba de ello es que an o la NIC nº
40 como el SFAC nº 7, en ienden que cuando se aplica la écnica del descuen o de cash low —que en las
no mas ame icanas se denomina écnica del descuen o espe ado de cash low—, los lujos de caja han de
medi se de o ma dis in a que si de un alo en uso se a a a.
4. EL ESTADO DE COMPREHENSIVE INCOME
La inco po ación del alo azonable en la Con abilidad ha plan eado el p oblema de su ep esen ación en los
es ados con ables. En un p incipio, los países que habían p omulgado es e c i e io in en a on soluciona lo, bien a
a és de no mas sob e cómo ep esen a el es ado de esul ado en pa icula , o bien a ibuyendo los e ec os de la
aplicación del alo azonable al es ado de a iación de pa imonio ne o, que in o maba sob e ello de o ma
independien e y especí icamen e.
En cualquie caso, el esul ado ha sido en endido en odas es as no mas como odo inc emen o o dec emen o del
pa imonio ne o, excep o aquellos p oducidos po dis ibuciones de di idendos y ansacciones de capi al. El
esul ado así en endido, se le ha enido denominando de di e en es o mas: inancial pe o mance,
comp ehensi e income o o al gains and losses342.
Pe o exis ía la necesidad de que hubie a una a monización, no sob e el concep o del esul ado, sino sob e la
o ma en que debie a ep esen a se, pa a lo cual el G upo de Expe os G4+1343 (en adelan e G4+1) se ocupó de
ealiza lo, siendo pos e io men e delegada es a labo al IASB. Un impo an e a ance en el conocimien o e
in e p e ación del es ado de comp ehensi e income o de o al ecognised gains and losses ue la elabo ación, en
ene o de 1998, del in o me especial Repo ing inancial pe o mance: cu en de elopmen s and u u e
di ec ions (Johnson y Lenna d: 1998) po pa e del g upo G4+1, animados po el hecho de que la mayo ía de las
ju isdicciones cuyos miemb os es aban ep esen ados en el mismo, habían ap obado no mas con ables que, de
alguna mane a, in en aban pone de mani ies o la necesidad de un cambio en la ep esen ación del es ado de
esul ado.
De acue do a es e documen o, el obje i o de es a eunión del G4+1 consis ía en que dada la necesidad de un
es ado del inancial pe omance, que mues e odos los cambios expe imen ados en el pa imonio ne o
p oceden es de ansacciones de la emp esa que no sean de ope aciones con los p opie a ios de la misma, había
que conc e a sob e cómo ep esen a lo o malmen e. Opinan, pues, la necesidad de elabo a un solo es ado de
esul ados que mues e odas las a iaciones p oducidas en el pa imonio ne o de i adas de la ges ión de la
emp esa, siendo el es ado del comp ehensi e income al que se le asigna el papel de e leja es a in o mación,
elegando al es ado de a iación del pa imonio ne o únicamen e la unción de mos a las ope aciones que
ealiza la emp esa con sus p opie a ios, así como las e ibuciones asignadas a los mismos en su calidad de
socios.
342 Pa a un mayo es udio sob e el Es ado To al de Pé didas y Ganancias puede consul a se el abajo de la Ame ican Accoun ing Associa ion
que lle a po í ulo “An Issues Pape on Comp ehensi e Income” (1997). Accoun ing Ho izons. Vol. 11, nº 2, June, pp. 120-126.
343 El g upo aseso sob e con abilidad in e nacional conocido como G4+1 incluye ep esen an es de los o ganismos emiso es de no mas en
los países de Aus alia, Canadá, Nue a Zelanda, el Reino Unido y los Es ados Unidos. El IASB ha pa icipado en es os encuen os como
obse ado .
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Todo ello mo i ado po las ecien es in es igaciones empí icas que demos aban que, no sólo las no mas de
alo ación del esul ado e an impo an es en la de e minación del mismo, sino ambién la o ma en que se
ep esen a, pues la combinación de ambas es lo que a a in lui en la opinión que puedan o ma se los usua ios
de la emp esa y, po an o, en su oma de decisiones.
Si se ealiza un análisis de las no mas in e nacionales de con abilidad, al obje o de conoce cuál es la pos u a del
IASB en e al inancial pe o mance, se comp ueba que desde 1987, echa en que se publicó el ma co
concep ual ac ual, el es ado de esul ados ha adqui ido la inalidad de conoce el bene icio de la emp esa, con el
in de p edeci la capacidad de la en idad pa a gene a ecu sos económicos, es ima la a iabilidad u u a de
es os esul ados, así como pode emi i juicios ace ca de la e icacia en el empleo de dichos ecu sos. Sin
emba go a pesa de es e pa alelismo en e esul ado y inancial pe o mance, se comp ueba que de la
enume ación de las pa idas que con o man el es ado con able de esul ados en la NIC nº 1 P esen a ion o
Financial S a emen s, no se puede conclui que ecoja un esul ado globalizado344. No obs an e, ello no quie e
indica que la NIC nº 1 no in e p e e al inancial pe o mance de la emp esa en su sen ido amplio, oda ez que
en e los componen es que con o man el conjun o de es ados inancie os ci a uno de ellos que puede adqui i una
doble misión: mos a odas las a iaciones habidas en el pa imonio ne o o bien ep esen a los cambios
p oducidos en és e dis in os de ope aciones de capi al con los socios y dis ibuciones de di idendos a los
mismos.
Al igual que las no mas b i ánicas, op a po p ese a el es ado de esul ado adicional, pe o lo complemen a
con un es ado al e na i o, al es el Es ado de Va iación del Pa imonio Ne o. Es e es ado de a iación del
pa imonio ne o suple la unción del comp ehensi e income, dado que ecoge odas las pé didas y ganancias
o iginadas po la ac i idad emp esa ial, incluidas las que su jan po al aplicación del alo azonable. Puede
incluso inco po a (o al e na i amen e en el es ado de no as) las a iaciones en el pa imonio ne o p oceden es de
ope aciones de capi al, modi icaciones en las ese as o dis ibuciones de di idendos.
Se ha de añadi que, además, que es a in e p e ación global del esul ado es an e io . Tiene su o igen en lo que ha
enido denominándose la eo ía del bene icio limpio (clean su plus), desa ollada po P ein eich (1938) o
ambién, más ecien emen e, po Peasnell (1982), Olhson (1987) y Fel ham y Olhson (1995). Es a eo ía de la
alo ación con able descansa sob e la hipó esis de que el bene icio de una emp esa se ob ienen compa ando el
alo en lib os del pa imonio ne o de una emp esa al inicio y al inal del pe iodo (eliminando las ope aciones
con p opie a ios). Es a idea jun o con la hipó esis de que el p ecio de me cado de una emp esa es igual al alo
descon ado de los di idendos u u os de i an en una e ce a p oposición que da con inuidad al análisis, al es que
el alo de me cado de una emp esa es su alo con able más la suma o ia de un a se ie in ini a de
supe ganancias u u as espe adas descon adas al momen o ac ual. alo del p ecio de la acción en el me cado es
su alo con able más el alo ac ualizado de los u u os esul ados espe ados. Pe o ue on Ohlson y Fel ham
quienes ealmen e die on a es a eo ía los undamen os necesa ios pa a que ue a empí icamen e e i icable,
es ableciendo las elaciones esenciales en e el alo con able de una emp esa, su alo de me cado, las
supe ganancias y los di idendos. Puede ácilmen e desp ende se de lo an e io , que las no mas in e nacionales
de con abilidad de iende lo que pod íamos denomina como exceden e sucio, es deci , el sis ema adicional de
ep esen ación del pa imonio.
344 Sin emba go, el Exposu e D a E 53 p oponía que las magni udes que no o ma an pa e del es ado de esul ados es u ie an econocidos
en un es ado inancie o independien e, no di igido a e leja los mo imien os pa imoniales ealizados con los p opie a ios, si bien es a
p opues a no se llegó a inclui en la NIC nº 1.
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5. LAS PROPIEDADES INMOBILIARIAS EN LA NORMATIVA INTERNACIONAL CONTABLE
Una ez que se ha p esen ado la opo unidad en el uso del alo azonable y su o ma de inco po ación en los
es ados inancie os, esul a necesa io a con inuación conc e a odo es e ma co de gene al acep ación po pa e
de la Con abilidad a las p opiedades inmobilia ias, pa a lo cual se expond á qué a amien o eciben en las
no mas in e nacionales. En líneas gene ales, se puede a i ma que es e ipo de bienes es sis ema izado
singula men e, dada su especial clasi icación, concepción, alo ación y ep esen ación que se desp ende de la
NIC nº 16 P ope y, Plan and Equipmen y la nº 40 In es men P ope y.
En p ime luga , ha de esal a se la clasi icación que se ealizan de los ci ados bienes. Po un lado, se encuen an
las p opiedades inmobilia ias que se dedican a p es a su se icio a las ac i idades del negocio de la emp esa,
owne -occuped p ope y, y, po o o, las que ac úan como p opiedades de in e sión, in es men p ope y. Es as
úl imas lo con o man los e enos que se man ienen a la go plazo, sin una inalidad p ede e minada, con el
p opósi o de inc emen a el alo pa imonial de la emp esa, así como las cons ucciones, adqui idas con la
in ención de ob ene en as explíci as a a és de su a endamien o.
En segundo luga se comp ueba que u o de es a clasi icación, las p opiedades inmobilia ias poseen una
de e minada alo ación con able. De un lado, los bienes a ec os a las ac i idades que cons i uyen la explo ación
o negocio no mal de la emp esa, pueden se obje o de un doble a amien o de alo ación: uno gene al y o o
al e na i o.
En el p ime o de ellos, la medición mone a ia iene dada de es a al p ecio de adquisición la dep eciación que
po uso, anscu so de iempo y obsolescencia expe imen a los elemen os del ac i o ijo, disminuido además po
las denominadas pé didas po de e io o que se gene an cuando se p oduzca la no ecupe ación del alo con able
del elemen o. Po su pa e, el a amien o al e na i o pe mi e la e alo ización de los elemen os de ac i o ijo,
pa a lo cual se ha de aplica el c i e io del alo azonable345, que cons i uye el máximo alo po el que se puede
e leja con ablemen e un ac i o. Como en el caso an e io , el alo con able del bien inmobilia io se de e mina
es ando al impo e e aluado las amo izaciones y las pé didas po de e io o, si las hubie e.
Po o a pa e, las p opiedades inmobilia ias que cumplan las condiciones pa a se cali icadas como p opiedades
de in e sión, pueden alo a se con pos e io idad a su adquisición o cons ucción po el modelo de alo his ó ico
o po el del alo azonable.
En cuan o a la o ma en que se ha de hace público la in o mación con able sob e clasi icación y alo ación de
las p opiedades inmobilia ias, las no mas in e nacionales de con abilidad han decidido que las a iaciones
pa imoniales que se p oducen po ajus es en la alo ación de los bienes denominados como owne -occuped
p ope y se impu en a ese as, mien as que las p oceden es de las p opiedades de in e sión se lle en
di ec amen e al esul ado del eje cicio.
345 Las e alo izaciones olun a ias pueden ealiza se con cie a egula idad- se es ima que cada es o cinco años es su icien e- y aplica se a
odos los elemen os que pe enezcan a la misma clase de ac i os.
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aplicación de las no mas in e nacionales, si bien pueden p oduci se pa a aquellas que deban elabo a cuen as
consolidadas con able y iscalmen e.
4. La ho mologación de los se icios de asación. Así, la p es ación de las ope aciones de asación que se lle en
a cabo en España han de se ealizados po sociedades y se icios de asación homologados, a eno de la
Ci cula nº 3/1998, de 27 de ene o, del Banco de España, a sociedades y se icios de asación homologados,
sob e in o mación a endi al banco de España. Ello esul a una di icul ad pa a el cumplimien o de las no mas
in e nacionales que dejan ía lib e al uso de pe sonal in e no de la emp esa pa a la alo ación de los bienes. En
mi opinión, ampoco su i ía e ec os iscales las asaciones que se ealicen al ma gen de las sociedades y
se icios de asación. Asimismo, la in o mación que emi an dichas en idades o p o esionales de la asación
homologados puede se suscep ible de comp obación po pa e de la Adminis ación T ibu a ia.
7. CONCLUSIONES
El p oceso de a monización que ac ualmen e se es á desa ollando en ma e ia con able a a o igina que las
no mas in e nacionales de con abilidad aya a se el sus en o pa a la elabo ación de las no mas con ables de
ámbi o nacional eu opeo, al menos pa a de e minadas en idades y en unción de cie os equisi os. Pe o, dado
que dichas no mas in e nacionales de con abilidad se emi en pa a la es imación del alo azonable de las
p opiedades inmobilia ias a las no mas in e nacionales de alo ación, lo azonable es que la egulación de cada
país sob e alo ación de es os bienes ambién se apoyen en es as úl imas.
En espues a a es a demanda, ha de conside a se opo uno que es e abajo se dedique al es udio de es
p oblemá icas que a ec an a las p opiedades inmobilia ias: a) Cómo se alo an y ep esen an en las no mas
in e nacionales de con abilidad, in en ándonos ace ca al o igen del c i e io del alo azonable y su
in e p e ación en los es ados inancie os. b) De qué mane a se alo an en las no mas in e nacionales de
alo ación y su coo dinación con las de o igen con able. c) Cuáles son los p oblemas que p esen a la adap ación
en la legalidad española de la no ma i a in e nacional con able y de alo ación.
Con o me al análisis ealizado de es as cues iones, se pueden sin e iza las siguien es conclusiones:
P ime a
Una nue a eacción en el pensamien o con able con a la alo ación al cos e his ó ico iene p oduciéndose desde
los años 90 has a la ac ualidad. Al con a io que en épocas pasadas, no puede a i ma se que haya sido o iginado
po la necesidad in o ma en la Con abilidad sob e los cambios p oducidos en los ni eles de los p ecios, debido a
que en el p esen e no exis en p oblemas impo an es de in lación, al menos en los países en donde ha nacido es a
discusión. Su ge, pues, la necesidad de alo a de e minados ac i os emp esa iales al ai alue, alo azonable,
al que se le a ibuye impo an es en ajas de con enido in o ma i o, c i e io que le es ú il a la Con abilidad, la
cual iene el papel de ehículo ansmiso que acili a la anspa encia en ese p oceso de conducción de la
in o mación hacia el me cado, pa a que de es a mane a los usua ios, p incipalmen e posibles in e so es, puedan
oma adecuadamen e sus decisiones.
En o no a su in e p e ación, ha habido cie as imp ecisiones ace ca de si el alo azonable puede
co esponde se con un alo de uso o un p ecio de cos e de eposición, haciéndolo coincidi con los c i e ios
b i ánicos del dep i al alue. Sin emba go, el alo azonable es de inido en las no mas in e nacionales y
ame icanas como el p ecio al que puede se in e cambiado un bien en un me cado lib e y en e pa es
independien es, co espondiéndose con un p ecio de me cado de salida.

ACCOUNTING TRENDS
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Segunda
La inco po ación del alo azonable en la Con abilidad ha plan eado el p oblema de su ep esen ación en los
es ados con ables. Su ge, así, la necesidad de in o ma ace ca de un esul ado globalizado, denominado inancial
pe o mance, comp ehensi e income o o al gains and losses, que incluya odas las a iaciones en el pa imonio
ne o, excep o los o iginados po ansacciones ealizadas con los p opie a ios de la emp esa y el epa o de
di idendos a los mismos. Ac ualmen e es obje o de deba e po pa e del IASB, ASB y FASB los c i e ios que
deben p esidi en la o ma en que se ha de canaliza es a in o mación con able a los usua ios.
Te ce a
A endiendo a las no mas in e nacionales de con abilidad, el alo azonable ha de es ima se a a és de
in o mación con as ada en el me cado, pa a lo cual pa ece se que el mé odo de compa ación se ace ca más a
es a de inición. En caso con a io, es deci , cuando los bienes no ienen un me cado ac i o que pe mi a ob ene
los da os e i icables, debe á ecu i se a o as écnicas, que han de oma como p emisa el hecho de que los
elemen os o man pa e de una unidad compleja de inmo ilizado que desa olla su ac i idad pa a una emp esa en
uncionamien o y es así como hipo é icamen e pueden se ans e idos. Los p ocedimien os de es imación del
alo azonable que hab ían de u iliza se en al caso se ía el mé odo de capi alización esul ados, en su de ec o,
el mé odo de eemplazamien o ne o, que en mi opinión consis e en la de e minación del alo de me cado de la
unidad de inmo ilizado aplicando el mé odo del cos e que menciona la no mas in e nacionales de alo ación,
ob eniendo el alo conc e o del bien a asa en unción de su con ibución o ele ancia en la o mación de dicho
p ecio.
Cua a
La peculia idad que o ecen los me cados de las p opiedades inmobilia ias en cuan o a su di e sidad, al a de
liquidez y anspa encia, conlle a que, si no se llega a a aplica una me odología de alo ación adecuada, puedan
ob ene se esul ados que an en con a de los p opios a ibu os que la Con abilidad pe sigue en su in o mación:
ele ancia y iabilidad. De ahí que esul a con enien e que en a as a que la in o mación con able sea lo más ú il
posible a los usua ios, p incipalmen e in e so es, se apoye en el campo de la alo ación, al obje o de que los
a ances de es a úl ima en el ámbi o de la me odología puedan epe cu i le posi i amen e, log ando de alguna
mane a apa a los adicionales juicios sob e duda o ela i idad de sus esul ados. En es e sen ido opino que los
p o esionales de la asación deben abaja conjun amen e con los p o esionales de la con abilidad —
adminis ado es y audi o es—, al obje o de o ece soluciones a los obje i os con ables.
Quin a
Además de los ines iscales, en España se u ilizan los se icios de asación pa a di e sos p opósi os, no
incluyéndose en e ellos el con able, dado los es ic os p incipios y no mas que con o man su egulación
me can il. No obs an e, el cumplimien o de las no mas in e nacionales de con abilidad en ma e ia de alo ación
de p opiedades inmobilia ias en España conlle a supe a algunas ba e as de ipo o ma i o po pa e de los
p o esionales de la asación, de adap ación ju ídica de no mas e icaces y de na u aleza iscal.
Sex a
Pa a que las asaciones su an e ec os con ables, es necesa io que la egulación española sob e alo ación de
bienes inmuebles incluya es a inalidad. No obs an e, aunque las no mas con ables admi an que la asación pueda
lle a se a cabo an o po asado es ex e nos de la emp esa como po los p opios adminis ado es de la misma,
pa a que engan alidez en el ámbi o del Impues o sob e Sociedades, de acue do al p incipio de legalidad, deben
se ealizadas po dichas sociedades y se icios de asación homologadas según el Real Dec e o 775/1997, de 30
de mayo, sob e el égimen ju ídico de homologación de los se icios y sociedades de asación. Además, la
in o mación que emi an dichas en idades o p o esionales de la asación puede se suscep ible de comp obación
po pa e de la Adminis ación ibu a ia.
CITIES IN COMPETITION
620
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