,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXF D$QGDOXF DHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
689
EVOLUCIÓN DEL MERCADO DE LA VIVIENDA EN LA COMUNIDAD
DE ANDALUCÍA EN LOS AÑOS NOVENTA
José Manuel BORRÁS ÁLVAREZ
Luis Angel HIERRO RECIO
Uni e sidad de Se illa
1.- LA PRODUCCION DE VIVIENDAS EN ANDALUCIA EN LA DECADA DE LOS NOVENTA
La in e sión en i ienda es un componen e de la demanda global que p esen a impo an es luc uaciones
cíclicas. Su pa icipación en el PIB no es demasiado impo an e en é minos cuan i a i os ya que, po
ejemplo, en el año 1991 oscilaba en la mayo ía de los países occiden ales en e el 5,5 y el 2.7 po cien o.
Pe o a pesa de cons i ui una pequeña po ción del PIB, su papel económico es mucho más ele an e. La
cues ión eside undamen almen e en su impo ancia social siendo desde un pun o de is a
mic oeconómico un mecanismo de sa is acción de una necesidad básica que impone obligaciones de pago
que aba can la gos pe íodos de ida. Además, el sec o de la cons ucción, del que o ma pa e, se ha
conside ado desde el pun o de is a mac oeconómico como un sec o "locomo o a" de la economía po el
lado de la demanda, po la can idad de mano de ob a que ocupa y po las en as de muchas indus ias a
es e sec o ; de es a o ma, su olumen de p oducción incide de o ma di ec a en la p oducción de o os
sec o es, ac uando con un e ec o mul iplicado en el sis ema económico. Todos es os ac o es señalan que
su análisis es cie amen e impo an e en cualquie economía. En el caso que nos ocupa, comenza emos
con el análisis de la p oducción de i ienda en Andalucía u ilizando como é mino de compa ación el
o al nacional, pa a con inua con su incidencia en los p ecios de la i ienda y en la accesibilidad, así
como las polí icas de i ienda a iculadas en es e pe íodo.
El cuad o 1 pone de mani ies o el censo de i iendas en España y en la comunidad Andaluza
co espondien e a 1991. Los da os ponen de mani ies o que el pa que de i iendas c eció un 156,7% en e
los años 1950 y 1991, mejo ando en es e pe íodo las condiciones de habi abilidad y accesibilidad a las
mismas. El cuad o señala la impo ancia cuan i a i a de las i iendas en p opiedad en elación a las de
alquile , mien as que pa a el o al nacional el 83% co esponden a i iendas en p opiedad en e al 16%
de alquile , pa a el caso de Andalucía los da os señalan un 81% de i iendas en p opiedad y un 13,2% en
alquile .
CUADRO 1: PARQUE DE VIVIENDA 1991
VIVIENDAS ESPAÑA ANDALUCIA
PRINCIPALES: 11.736.376 1.963.135
- PROPIEDAD 9.194.491 1.541.252
- ALQUILER 1.780.695 252.061
- OTROS 761.190 169.822
NO PRINCIPALES: 5.469.987 795.183
- SECUNDARIAS 2.469.987 428.468
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXF D$QGDOXF DHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
COMUNICACIÓN
690
- DESOCUPADAS 2.475.639 345.367
- OTROS 70.733 21.348
TOTAL: 17.220.399 2.758.318
Fuen e: INE"Censo de Vi iendas 1991". IEA"Censo de Vi iendas de Andalucía 1991"
El cuad o 2 nos mues a la e olución del pa que de i iendas en la comunidad de Andalucía en el
in e alo 1990-1995. En endiendo po e olución del mismo las i iendas iniciadas y e minadas en el
in e alo. Los da os mues an dos pe íodos en la e olución, el p ime o en e los años 1990-1993 con
c ecimien os nega i os o educidos, y un segundo pe íodo a pa i de 1994 en el que aumen an de o ma
conside able el núme o de i iendas iniciadas, c eciendo el nume o de i iendas iniciadas en el in e alo
1990-1995 un 26,9%.
Cuad o 2:E olución de i iendas iniciadas y e minadas en Andalucía
Año Vi iendas
iniciadas C ecim. Vi iendas
e minadas C ecim.
1990 46.557 56.655
1991 39.198 -15,8 56.742 0,1
1992 40.916 4,3 48.783 -14,2
1993 39.556 -3,3 42.590 -12,6
1994 51.088 29,1 52.327 22,8
1995 57.533 12,6 43.757 -16,3
Acumul 26,9 -20,3
Fuen e: "Anua io Es adís ico" Minis e io de Fomen o, elabo ación p opia
2.- LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA: FACTORES DETERMINANTES.
El sec o de la i ienda se encuen a a inales de los ochen a con unos de sus p oblemas undamen ales: el
ele ado p ecio de las mismas. El me cado de la i ienda p esen a un compo amien o en el que apa ecen
algunos elemen os di e enciado es del ciclo económico. En p ime luga , los ciclos inmobilia ios son
bas an e más p onunciados que los co espondien es al conjun o de la ac i idad p oduc i a. En segundo
luga , es os me cados incluyen nume osos subme cados egionales y locales en los que las si uaciones
pueden di e i de o ma signi ica i a. En es os subme cados la espues a de la o e a an e los cambios de
la demanda puede a ia de o ma sus ancial. La apidez de espues a depende de las disponibilidades de
suelo y de la posibilidad de adap ación de es e úl imo a las condiciones que equie e su empleo con
ca ác e u bano.
En e o os ac o es a ene en cuen a a la ho a de analiza el p ecio de las i iendas es lo educido de la
o e a que a co o y a medio plazo puede p oduci se espec o del s ock o al de i iendas exis en e. El
p ecio de la i ienda, en una eó ica si uación de equilib io se ía el esul an e de la in e acción demanda-
o e a. Po el lado de la demanda, los ac o es dominan es son los siguien es: la en a disponible eal de
las amilias, los p ecios ela i os de la i ienda, los ipos de in e és de la inanciación a la go plazo, el
a amien o iscal del acceso a la i ienda y las expec a i as de subidas de p ecios. Con iene di e encia
dos ipos de comp ado es de i ienda: el más adicional es el ela i o al comp ado usua io, mien as que
en de e minados momen os el comp ado -in e so ambién desempeña un papel signi ica i o. En cuan o a
la o e a de i ienda, el segmen o p oceden e de la nue a cons ucción iene un e iden e des ase de
espues a a las condiciones de la demanda. Es o úl imo, y el ue e peso del s ock exis en e, explican el
ca ác e e iden emen e ígido a co o plazo de la o e a de i iendas.
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691
En el cuad o 3 se han ecogido los alo es anuales y imes ales del p ecio del me o cuad ado cons uido
en Andalucía y en España pa a los años 1990-1996. Como puede ap ecia se, pa a el caso de Andalucía la
endencia alcis a que apa ece en 1990 he edada de las buenas pe spec i as económicas exis en es desde
1985, las mejo as en la inanciación de los c édi os hipo eca ios, la ampliación de los bene icios iscales,
la libe alización de los alquile es y la ue e in e sión ex anje a en bienes inmuebles, se de iene en el
p ime imes e de 1992, como consecuencia de una educción en la demanda, pa a segui aumen ando
en el segundo imes e de 1993 pe o con cie as oscilaciones. Se á en el cua o imes e de 1995 cuando
comiencen de nue o a baja . Como se obse a los p ecios de la i ienda en Andalucía su en pe íodos de
oscilaciones, siendo impo an e señala el pe íodo del cua o imes e de 1992 y p ime o de 1993 y el
p ime imes e de 1994, al a a se de in e alos en los cuales los p ecios oman alo es especialmen e
educidos en elación a la endencia en e los años 1990-1996.
En elación a la media nacional, és a úl ima man iene la misma endencia, sin emba go las luc uaciones
de alzas y bajas en los p ecios no son an discon inuas como las que se o iginan en Andalucía. No
obs an e, la endencia bajis a que egis a Andalucía en el cua o imes e de 1995 y que se ex iende has a
el e ce imes e de 1996, no apa ece en la media nacional has a el e ce imes e de 1996.
CUADRO 3: PRECIO DEL METRO CUADRADO DE VIVIENDA (1991-1995)
TRIMESTRE ESPAÑA ANDALUCIA
1990 (1) 91.579 71.746
1990 (2) 93.131 71.873
1990 (3) 94.972 73.093
1990 (4) 96.596 74.655
1991 (1) 102.066 77.819
1991 (2) 106.139 78.220
1991 (3) 108.616 79.437
1991 (4) 113.350 86.417
1992 (1) 108.235 84.817
1992 (2) 105.771 83.358
1992 (3) 105.455 83.438
1992 (4) 104.947 81.616
1993 (1) 104.038 81.540
1993 (2) 105.602 84.995
1993 (3) 106.446 85.532
1993 (4) 106.594 85.431
1994 (1) 105.597 83.882
1994 (2) 105.950 84.767
1994 (3) 107.202 86.618
1994 (4) 106.910 85.394
1995 (1) 108.457 85.608
1995 (2) 109.947 87.262
1995 (3) 110.958 87.555
1995 (4) 111.508 87.100
Fuen e: Minis e io de Fomen o, DGPEYP, "Bole ín Es adís ico"
Las consecuencias de unas luc uaciones an in ensas en los p ecios de las i iendas en Andalucía no
ue on posi i as p ecisamen e pa a su economía. Como señalan Case-Schille (1994), en la e apa
expansi a los aumen os es imulan al consumo, aumen an los cos es emp esa iales y empeo a la
dis ibución de la en a haciéndola más desigual. En las e apas de ecesión, las caídas de los p ecios de la
i ienda acen úan la ecesión económica aumen ando los c édi os allidos de las en idades inancie as. En
el caso de Andalucía, donde los p oblemas de compe i i idad y p oduc i idad se han si uado en un p ime
plano en es os años , ales consecuencias nega i as esul an e iden es: el al o p ecio de la i ienda
aumen a el es ue zo de acceso, lo que da luga a un pe manen e ac o de c ecimien o de los cos es
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sala iales. El aumen o del cos e del suelo y el des ío del aho o hacia el me cado inmobilia io son
ac o es que posiblemen e han de aído ecu sos que en ausencia de dicho p oceso de auge se des ina ían
posiblemen e a in e siones p oduc i as, con lo que podemos señala que un "boom" inmobilia io
pe judica a la compe i i idad de la economía Andaluza.
Las di e en es luc uaciones en los p ecios agudizan las di e encias e i o iales, aumen an la di e encia de
compe i i idad en e las ciudades y acaban a ec ando al ipo de desa ollo u bano. Como señala C. Mahe
(1994), es as luc uaciones eje cen in luencias pe u bado as al sec o público pues o que ambién
p oduce luc uaciones impo an es en los ing esos iscales ligados a las ansacciones inmobilia ias que se
e ec úan en el me cado esidencial.
En cuan o a las causas explica i as de las e apas de expansión y ecesión en el me cado de i iendas en
Andalucía, pa ece e iden e que las a iables explica i as de la demanda de i iendas expe imen a on
e oluciones cohe en es con la expansión p ime o y la educción después de los p ecios eales de las
i iendas. El c ecimien o de la en a y la mejo ía en las condiciones c edi icias a o ecie on el
c ecimien o de los p ecios de la i ienda en Andalucía en 1990. A co o plazo, la en abilidad espe ada
esul a undamen al pa a explica los compo amien os alcis as. Si los p ecios de las i iendas en dicho
pe íodo ue on poco sensibles a las condiciones demog á icas, es que el comp ado in e so ue
de e minan e en es e pe íodo alcis a. El compo amien o de los p ecios es más homogéneo en las e apas
de expansión que en las de ecesión.
De o ma pa alela a la e olución de los p ecios de las i iendas, el peso del cos e del suelo ha aumen ado
den o de dichos p ecios de en a, a o eciendo de es a o ma los p ocesos de alza. Samuel B i an (1994)
señala la incidencia de las polí icas de suelo espec o de la si uación del me cado inmobilia io. En odo
caso, se a a de que la o e a de i ienda esul e más sensible a los cambios de la demanda, p ocu ando
que las polí icas e i o iales acen úen su lexibilidad educiendo los ac o es in lacionis as de i ados del
empleo de suelo como ac o acumulado de iqueza.
En es e sen ido, los p ecios esul an es de la egulación u banís ica en Andalucía pa ecen se más al os de
lo que se ía socialmen e e icien e. Una p ime a azón po la que el sis ema u banís ico empuja los p ecios
al alza es la es icción en la o e a. El p ocedimien o de dibuja la " on e a u banís ica" en e el suelo
u banizable y no u banizable, impide que nume osos e enos suscep ibles de ap o echamien o
u banís ico sin cos es sociales signi ica i os queden ue a del me cado po encial. En segundo luga , el
complejo en amado de egulaciones u banís icas p o oca unos ele ados cos es de ansacción que los
p opie a ios del suelo aspasan al comp ado , empujando ambién al alza los p ecios. Al mismo iempo,
el exceso de egulación elen iza el p oceso de madu ación del me cado u banís ico andaluz. El pa icula
sis ema de inanciación de los ayun amien os, que son las adminis aciones que con olan el p oceso
u banís ico, cons i uye ambién un mo i o de p esión sob e los p ecios. Los ayun amien os ienen g andes
incen i os pa a p ocu a que se cons uya en su é mino municipal, dado que ob ienen ing esos de las
licencias de ob as al u baniza al u baniza el suelo cali icado como u banizable. Ello empuja a eces a
los ayun amien os a ealiza modi icaciones pun uales del plan gene al a cambio de ganancias ex as que
pagan los p opie a ios y p omo o es al ayun amien o y que aspasan como cos e al consumido . Pod ía
pensa se que la ine iciencia del sis ema u banís ico lo es a cambio de una mayo equidad. En e ec o, la
ley del suelo p e é un mecanismo no siemp e ácil pa a iguala las plus alías en e los p opie a ios de
suelo u banizable y un mecanismo mucho más di ícil pa a las p opiedades en suelo u bano. En la
p ác ica, el p ime o unciona, mien as que el segundo no. Sin emba go, el p ime o suele unciona a
cos a de al os cos es de ansacción , lo que epe cu e en los p ecios. Cabe p egun a se si el mismo e ec o
igualado no pod ía consegui se median e ins umen os iscales más con encionales, en luga de pedi
demasiadas cosas a una ley de egulación u banís ica que pod ía concen a se en in en a co egi los
allos del me cado. El legislado es a al ca ece de compe encias en ma e ia de u banismo en sen ido
p opio, po lo que la egulación del de echo de p opiedad del suelo necesi a una con inuación po pa e de
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los legislado es de las di e en es Comunidades Au ónomas. En es a línea, una in e ención u banís ica
más sensible pod ía ap o echa la comp ensión de las ue zas del me cado, la exp esión de la demanda y
la eacción de la o e a pa a e i a la in lación de p ecios y ob ene una asignación más e icien e del suelo
edi icable. Dado que el me cado po sí mismo no lle a al óp imo social, po se el del suelo un me cado
no pe ec amen e compe i i o, la egulación u banís ica pod ía p e eni las ex e nalidades de mayo
impac o o con ibui a la p o isión de los bienes públicos pa a ayuda al me cado a llega al óp imo
social. Pod ía p eocupa se ambién de la co ec a asignación de los de echos de p opiedad y asegu a la
ampliación del me cado pa a que sea és e mismo el que conduzca a la p o isión e icien e del u banismo.
Es p eciso, pues, que a ni el au onómico y local el u banismo ayude al me cado y lo co ija, en luga de
cas iga lo, si lo que se p e ende es la e iciencia social. Pa a ello se pod ían a icula una se ie de medidas
en el ámbi o de la plani icación, ges ión y iscalidad en e las que podemos señala : Planeamien o
indica i o en el suelo suscep ible de u banización, plan gene al op a i o, zonas de plani icación
simpli icada, ijación lexible de densidades, usos y edi icabilidades, ecali icaciones median e e isiones,
igualdad de a o pa a p omociones p i adas y públicas, solución iscal pa a el epa o de las plus alías,
eliminación de la cesión obliga o ia de suelo, ecupe ación de plus alías a a és de sis ema imposi i o
gene al.
3.- LA ACCESIBILIDAD A LA VIVIENDA EN ANDALUCIA
El me cado inmobilia io depende en g an pa e de los ni eles de accesibilidad, es deci , del es ue zo
medio pa a accede a una i ienda en p opiedad. Los ac o es que in luyen en la accesibilidad a la
i ienda son undamen almen e cua o: el p ecio de la i ienda, el ni el de ing esos amilia es, los ipos
de in e és, y las condiciones iscales.
La e olución de los p ecios ya ha sido analizada en el epíg a e an e io . En cuan o a los da os de en a
amilia el cuad o 4 mues a un c ecimien o acumulado del 34,74% pa a la media Española, mien as que
pa a la Comunidad Andaluza el c ecimien o ue del 29,62% pa a el pe íodo 1990-1995. Se obse a, que
mien as que pa a la media nacional la asa de c ecimien o se educe g adualmen e desde 1990, pa a el
caso de Andalucía apa ece en 1993 un impo an e pun o de in lexión educiéndose la asa de c ecimien o
un 4,09% en el anscu so del año 1993, pa a con inua con unos alo es simila es a pa i de 1994 a la
media española. Ello a ec a á conside ablemen e a la accesibilidad a la i ienda en es e pe íodo. Po o a
pa e, los ipos de in e és han mos ado una cla a endencia a la baja. Las p esiones de una ue e demanda
de dine o en la época de expansión económica, ligada a una polí ica es ic i a lle ada a cabo po el
banco de España, die on luga a unos al os ipos de in e és en el pe íodo 1990-1992, si uándose en o no
al 15%. Sólo cuando se pusie on en ma cha las medidas asociadas al plan de con e gencia, las
es icciones mone a ias empeza on a educi se, educiéndose los ipos hipo eca ios en un 34% en el
pe íodo conside ado.
Cuad o 4: Da os de Accesibilidad
España
Año Ren a C ecim. P ecio C ecim. In e és C ecim.
1990 1.772,4 94.070 16,66
1991 1.906,8 7,56 107.543 14,32 15,21 -8,70
1992 2.050,8 7,53 106.102 -1,34 15,41 1,31
1993 2.180 6,36 105.670 -0,41 11,73 -23,88
1994 2.279 4,75 106.414 0,71 10,26 -12,53
1995 2.385 4,57 110.155 3,57 11,00 7,21
Acumulado 34,74 17,17 -33,97
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694
Andalucía Ren a C ecim. P ecio C ecim. In e és C ecim.
1.958,4 72.842 16,66
1.794,5 8,20 80.473 10,4 15,21 -8,70
1.941 8,16 83.307 3,5 15,41 1,31
2.020 4,07 84.375 1,2 11,73 -23,88
2.111,9 4,54 85.165 0,93 10,26 -12,53
2.210,2 4,65 86.881 2,01 11,00 7,21
Acumulado 29,62 18,04 -33,97
Fuen es: INE,"Encues a de Sala ios";Minis e io de omen o,"Bole in Es adís ico"
La accesibilidad a la p ime a i ienda de una amilia depende del es ue zo al que és a debe some e su
p esupues o pa a ealiza al acceso. Una amilia media, al adqui i po ez p ime a una i ienda, ha de
ecu i no malmen e al c édi o a la go plazo pa a pode hace en e a la in e sión. El an o de es ue zo
se de ine como el po cen aje que ep esen an sob e los ing esos b u os anuales amilia es, los pagos
e ec uados anualmen e pa a amo iza un p és amo que cub e el 80% del alo de la i ienda adqui ida.
En cuan o a la supe icie de la i ienda se ha omado como da o la can idad de 90 m2 cons uidos. Debe
ene se en cuen a asimismo que las boni icaciones iscales mejo an la accesibilidad del comp ado .
A e ec os de ob ención del an o de es ue zo en España y Andalucía, se analiza án es indicado es:
(RATIO 1) Razón p ecio de la i ienda/ing esos b u os anuales, (RATIO 2) an o de es ue zo an es de
boni icaciones iscales, (RATIO 3) an o de es ue zo as boni icaciones iscales. El cuad o 5 y 6 ecogen
la e olución de los es indicado es pa a el caso de Andalucía y España.
Cuad o5:Indicado es de Accesibilidad a la Vi ienda en España
Año Ren a P ecio P s/m2 P ecio i ienda Ra io 1 Ra io 2 Ra io 3
1990 1.772,9 94.070 8.466.300 4,8 67,3 54,3
1991 1.906,9 107.543 9.678.870 5,1 71,7 59,7
1992 2.050,5 106.102 9.549.180 4,7 62,6 51,4
1993 2.180,9 105.670 9.510.300 4,4 56,2 45,5
1994 2.284,4 106.414 9.577.260 4,2 44,3 34,6
1995 2.385,1 110.155 9.913.950 4,2 45,4 36,0
1996 2.458,6 112.197 10.097.730 4,1 38,1 30,1
Fuen e: "Bole ín es adís ico" Minis e io de Fomen o, Elabo ación p opia
Cuad o 6:Indicado es de Accesibilidad a la Vi ienda en Andalucía
Año Ren a P ecio P s/m2 P ecio i ienda Ra io 1 Ra io 2 Ra io 3
1990 1.655,1 72.842 6.555.780 4,0 55,8 42,2
1991 1.770,7 80.473 7.242.570 4,1 57,8 45,1
1992 1.941 83.307 7.497.630 3,9 52,0 40,3
1993 2.020,1 84.375 7.593.750 3,8 48,4 37,2
1994 2.139,8 85.165 7.664.850 3,6 37,8 29,6
1995 2.261,8 86.881 7.819.290 3,5 37,7 29,5
1996 2.350,0 87.314 7.858.260 3,3 31,0 24,5
Fuen e: "Bole ín Es adís ico" Minis e io de omen o, Elabo ación p opia
Los da os mues an que en Andalucía el Ra io 1 se educe 0,7 pun os en e los años 1990-1996,
gene ando unas mejo es condiciones de accesibilidad en la Comunidad Andaluza. La educción del Ra io
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXF D$QGDOXF DHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
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" an o de es ue zo" es mo i ado po un aumen o supe io en las en as disponibles en elación con el
p ecio del me o cuad ado, mien as que las en as c ecen un 29,62% en el pe íodo 1990-1995, los p ecios
se ele an un 18,04%. Ello p o oca que el p ecio de la i ienda disminuya en é minos eales. Si
compa amos es os alo es con la media nacional obse amos que el Ra io 1 se educe en es e caso en la
misma cuan ía 0,7 lo que nos señala que las mejo as en las condiciones de accesibilidad en España han
sido simila es a las p oducidas en Andalucía. En cuan o a la can idad de en a des inada al pago de la
hipo eca, e lejado en el Ra io 2, se obse a que en Andalucía el Ra io 24,8 en el in e alo 1990-1996,
debido undamen almen e a una mejo a en las condiciones del me cado hipo eca io. Si compa amos es e
índice con el ob enido po la media nacional se puede obse a que es e se educe 29,2 pun os, lo que
indica una mejo a pa a la media nacional de 4,4 pun os espec o a la comunidad Andaluza, p o ocado
undamen almen e po unos ing esos supe io es en la media nacional.
4.- LA INTERVENCION PUBLICA
Los esul ados de las dis in as polí icas de i ienda no han sido odo lo sa is ac o ios que se espe aban. A
la abundan e legislación exis en e inc emen ada po el aspaso de las compe encias a los di e sos en es
e i o iales, se le suma la compleja a iculación de los di e sos planes de i ienda. Con el obje i o de
ealiza un análisis de la e olución de la polí ica de i ienda en Andalucía o ecemos una sín esis de los
dis in os planes inco po ando los an eceden es exis en es, los obje i os p e endidos y las p incipales
medidas conc e as adop adas.
Las azones pa a la in e ención pública en el me cado de la i ienda se pueden di idi en cua o g upos:
azones de e iciencia debido a la exis encia de allos del me cado que dan luga a ince idumb e y
asime ías en la in o mación; a gumen os de equidad, ya sea ho izon al pa a e i a la desigualdad de
opo unidades o de acceso, como e ical pa a elimina la desigual dis ibución de la en a; azones
mac oeconómicas que gene en un inc emen o en la p oducción del sec o de la i ienda y el empleo; y
a gumen os de opo unidad polí ica que buscan maximiza el apoyo de los o an es.
El p o agonismo de las Comunidades Au ónomas en las polí icas de i ienda apa ece en el plan 1988-
1991. En el mismo se in en a es ablece un ma co gene al de ac uaciones es a ales en el sec o ,
p ocu ando una mayo cohe encia en e adminis aciones con compe encias. Así mismo, se de e minan
los segmen os p o egibles de la demanda y se po encia la ehabili ación. En es e sen ido, las Comunidades
pa icipan de o ma más ac i a o o gando sub enciones en las VPO de égimen gene al. El plan 1988-
1991 nace con ocación de pe manencia, no iene obje i os cuan i a i os, su ge con ines sociales y con
una o ien ación pe sonalizada de las ayudas. En 1992 nos encon amos con un complejo ma co
compe encial y con una se ie de p oblemas an o en Andalucía como a ni el nacional en e los que
podemos señala : una b echa p o unda en e la o e a y la demanda, un p ecio de la i ienda supe io al
que es a ía jus i icado po la si uación del me cado, apa ecen p oblemas de demanda de p ime a i ienda
y una desigualdad e ec i a de las ayudas públicas. A ello hay que suma le el excesi o p edominio de la
enencia en p opiedad y un excesi o p ecio del suelo.
En es e ma co apa ece el plan de i ienda 1992-1995 con los obje i o de mejo a la coo dinación en e
las dis in as adminis aciones, acili a el acceso a la p ime a i ienda, mejo a la inanciación
hipo eca ia, con ola las ayudas públicas y omen a los alquile es. Pa a consegui dichos obje i os se
a icula on a ios ipos de medidas así como una pa icipación ac i a de las Comunidades Au ónomas.
En segundo luga acili a el acceso, pa a ello se po encia on los pa imonios públicos del suelo, se
a o eció la comp a de la i ienda usada, apa ecie on p omociones públicas a g upos más necesi ados, y
se c ea on las i iendas a p ecio asado, jun o al égimen VPO gene al y especial, es e nue o modelo se
c ea eniendo en cuen a que en de e minadas á eas no es posible, económicamen e pa a los p omo o es, la
cons ucción de i iendas de p o ección o icial dado el ele ado cos e del suelo. En es e ipo de i ienda
la adminis ación, siemp e que el comp ado cumpla unas condiciones de en a anual y la edi icación
cumpla unos me os máximos, sub enciona unos pun os del c édi o hipo eca io, pudiéndose ende a un
,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXF D$QGDOXF DHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;,
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p ecio sensiblemen e supe io que las i iendas de p o ección o icial. Pa a es as i iendas se inancia la
adquisición, no la p omoción. En cuan o a las medidas pa a mejo a la inanciación su gie on los
con enios con en idades de c édi o, la i ulización de los c édi os hipo eca ios y la ape u a de las cuen as
aho o- i ienda. Las medidas pa a omen a los alquile es se basa on en la c eación de un pa que público
y social de alquile ; ondos de in e sión inmobilia ia alquile y la modi icación de la LAU (D. Boye ). En
gene al, la alo ación de es e plan ue posi i a con una mayo pa icipación de la Comunidad Au ónoma,
aunque con inúan algunos con lic os de compe encia. Se p oduce una es abilización de p ecios, aunque no
se eliminan los e ec os con acíclico. Las medidas inancie as ue on ú iles pe o insu icien es. El Real
Dec e o 2190/1995 de 28 de diciemb e in oduce el nue o plan de la i ienda pa a el pe íodo 1996-1999.
Es e nue o plan iene como an eceden e impo an es e o mas del pe íodo 1992-1995 con buenos
esul ados. No obs an e, pe sis en una se ie de p oblemas como la escasa e inadecuada o e a de
alquile es, di icul ad de acceso a la p ime a i ienda, p ecios ele ados, escaso desa ollo de los
p og amas de ehabili ación, y inalmen e escasez de suelo edi icable. El obje i o de es e nue o plan se
apoya en aumen a los alquile es, mejo a los p ocesos de ehabili ación, aumen a la can idad de suelo
des inado a VPO, y man ene de e minados ni eles de o e a de VPO. Pa a la consecución de dichos
obje i os las p incipales no edades se concen an en una ede inición de las á eas de ehabili ación,
ayudas a la u banización del suelo, co inanciación del es ado con la Comunidad Au ónoma en la
p omoción de las VPO, y inanciación cuali icada a nue as ipologías.
El cuad o 7 e leja las ac uaciones públicas en polí ica de i ienda desa olladas en el plan 1992-1995
pa a Andalucía y el o al nacional. Se obse a que el pe íodo comp endido en e los años 1992-1993 el
núme o de i iendas de p o ección o icial en Andalucía aumen a, mien as que en pe íodo 1994-1996 se
educe no ablemen e. Las i iendas a p ecio asado man ienen la endencia alcis a en el in e alo 1992-
1995 a o ecido po el aumen o de disponibilidad de p és amos cali icados en la adquisición de
suelo,dedicándose pa e de él a la i ienda lib e, pe mi iendo ebaja el p ecio del des inado a la VPT.
CUADRO 7: Ac uaciones Públicas del Plan de Vi ienda 1992-1995
ESPAÑA
Año VPO VPT Rehab. Suelo
1992 56.412 12.189 5.095 7.786
1993 79.638 35.435 7.009 44.035
1994 79.121 39.415 7.879 31.865
1995 95.822 44.311 14.196 15.916
ANDALUCIA
Año VPO VPT Rehab. Suelo
1992 12.990 1.423 990 0
1993 23.296 4.789 1.174 15.430
1994 20.333 4.896 1.211 7.146
1995 17.515 6.799 761 3.422
1996 15.377 4.020 278 4.903
Fuen e: Minis e io de Fomen o, DGVAYU, "Seguimien o del Plan de Vi ienda 1992-1995".
Po su pa e, el o al nacional de VPO man iene una línea ascenden e, sal o una le e educción en 1994,
mien as que el c ecimien o de las VPT es simila en los dos casos. No obs an e, pa a 1996 se p oduce en
Andalucía una educción en p ác icamen e odas las ac uaciones públicas, sal o en las ac uaciones en
suelo que aumen an con espec o a 1995.
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5.- CONCLUSIONES
En el análisis ealizado se ponen de mani ies o una se ie de cues iones ela i as al sec o de la i ienda en
la Comunidad de Andalucía du an e el pe íodo 1990-1995, en e las que podemos señala :
1.- La e olución de las i iendas iniciadas y e minadas en Andalucía se ió a ec ada po las condiciones
gene ales de la economía, p oduciendose una ecesión más acusada en e los años 1991-1993. En el año
1994 se ecupe a el c ecimien o an o de las iniciadas como de las e minadas.
2.- En lo ela i o a los p ecios de la i ienda, se obse a un c ecimien o con inuado has a comienzos de
1992, pe íodo a pa i del cual comienzan a educi se coincidiendo con el epíg a e an e io ,
con i mándose de es a o ma la dep esión su ida po el sec o en e 1992-1994.
3.- Como consecuencia de la educción de los p ecios, del man enimien o de las en as mone a ias y de la
educción en los ipos de in e és, mejo a la accesibilidad a la i ienda pa a los andaluces, quedando en
1996 0,8 pun os po debajo de la media nacional.
4.- En cuan o a las ac uaciones de la polí ica de i ienda, las in e enciones públicas no han seguido la
misma endencia dep esi a del in e alo 1992-1994, mien as que las ac uaciones c ecie on en 1993, se
eduje on en 1994 y 1995, con lo cual, el plan de i ienda pa ece habe con ibuído a palia los e ec os de
la dep esión en el sec o en los años 1992-1993. No obs an e, hay que señala que pa a 1996 las
ac uaciones se educen coincidiendo con una nue a ecupe ación del sec o .
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