Cons uc ion Pa hology, Rehabili a ion Technology and He i age Managemen
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CODE 198
ONE-STOP-SHOPS, AND REHABILITATION AND CONSERVATION AREAS. ARE
THESE COMPATIBLE FIGURES FOR THE PLANNING AND MANAGEMENT OF
RESIDENTIAL ENERGY REHABILITATION?
VENTANILLAS ÚNICAS Y ÁREAS DE REHABILITACIÓN Y CONSERVACIÓN. ¿SON
ÉSTAS COMPATIBLES PARA LA PLANIFICACIÓN Y GESTIÓN DE LA
REHABILITACIÓN ENERGÉTICA RESIDENCIAL?
Bie e-A enas, Rolando 1; Spai ani-Be io, Sil ia 2; Ma molejo-Dua e, Ca los 3.
1, 3: Cen o de Polí ica de Suelo y Valo aciones (CPSV).
Uni e si a Poli ècnica de Ca alunya (UPC).
e-mail: olando.bie [email protected], web: h ps:// u u .upc.edu/RolandoMau icioBie eA enas
e-mail: ca los.ma [email protected], web: h ps:// u u .upc.edu/Ca losRami oMa molejoDua e
2: G upo de In es igación en Res au ación A qui ec ónica (GIRAUA-CICOP).
Uni e sidad de Alican e (UA).
e-mail: sil ia.spai [email protected], web: h ps://c ne .cpd.ua.es/cu iculum-b e e/es/spai ani-be io-sil ia
RESUMEN
El pa que edi icado eu opeo es esponsable del 36% de las emisiones de GEI y del 40% del consumo
de ene gía. El 35% de los edi icios es an e io a 1970 y casi el 75% es ene gé icamen e ine icien e. En
España, el 50% es an e io a la no ma NBE-CT-79 sob e c i e ios mínimos de aislamien o é mico en
i iendas. Po es o, la Unión Eu opea, p omulgó la Ene gy Pe o mance Building Di ec i e (EPBD)
2002/91/CE sob e e iciencia ene gé ica de los edi icios, es ableciendo que los Es ados miemb os deben
desa olla sis emas de ce i icación ene gé ica y un Ce i icado de E iciencia Ene gé ica de los edi icios.
Pos e io men e, su ac ualización de 2018, de inió las Ven anillas Únicas (OSS) como he amien as de
aseso amien o accesibles y anspa en es sob e eno aciones de EE e ins umen os de inanciación pa a
los consumido es. En Eu opa han uncionado con ondos públicos, pe o al pe de los, han cesado su
ac i idad. En España, solo cua o han en ado en uncionamien o ecien emen e. Po su pa e, la Ley
ca alana 18/2007, del de echo a la i ienda, es ablece que los ayun amien os pueden de ini Á eas de
Conse ación y Rehabili ación (ACRs) pa a la ehabili ación de i iendas en ba ios ulne ables,
incluyendo medidas de p o ección. Las expe iencias exi osas de ACR han implicado mucho es ue zo
po pa e de los municipios pa a in o ma a las amilias y ges iona los p oyec os, ob as, inanciación y
pagos, eniendo que ac ua como OSS. El obje i o de es e abajo es e alua el posible encaje de las
OSS en el ma co del desa ollo de las ACR, como es a egia pa a o maliza la inanciación de es as
en idades Y, a su ez, libe a a los municipios de la ges ión de las acciones en las ACR. Pa a elabo a
lineamien os de acción u u a, se ealiza un análisis del ma co legal y los casos de éxi o de OSS y ACR.
Ac ualmen e, se han in oducido más medidas pa a omen a la ehabili ación ene gé ica esidencial,
como los pasapo es de eno ación de edi icios. A pesa de odo es o, solo se ehabili a en e el 0,4% y
el 1,2% del pa que de i iendas, en gene al po desconocimien o y ba e as inancie as, legales, écnicas
y adminis a i as a las que se en en an los hoga es pa a acome e ob as de mejo a de la EE esidencial.
PALABRAS CLAVE: ehabili ación ene gé ica esidencial; inanciación de la ehabili ación; á eas de
conse ación y ehabili ación; ges ión de ehabili ación esidencial.
1. INTRODUCCIÓN
El pa que inmobilia io en Eu opa es esponsable del 40% del consumo de ene gía y del 36% de las
emisiones de gases de e ec o in e nade o (GEI). Al ededo del 35% de los edi icios ienen más de 50
años, casi el 75% de es os son ine icien es desde el pun o de is a ene gé ico y solo en e el 0,4% y el
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1,2% del pa que de i iendas es á ehabili ado [1]. La si uación es simila en España: los edi icios
ep esen an el 30% del consumo ene gé ico (mayo i a iamen e el sec o esidencial), y el 50% se
cons uyó an es de la “No ma Básica de la Edi icación” (NBE-CT-79) de c i e ios mínimos pa a el
aislamien o é mico de las i iendas. Desde 2002, la Unión Eu opea ha desa ollado un ma co
legisla i o pa a p omo e la ehabili ación de es e pa que de edi icios obsole os y p ocesos pa a mejo a
la e iciencia ene gé ica de los edi icios, con la p omulgación de la Di ec i a de E iciencia Ene gé ica de
los Edi icios 2002/91/EC [2], y la Di ec i a de E iciencia Ene gé ica 2012/27/UE [3] que es ablecía que
cada es ado miemb o debe diseña una es a egia de ehabili ación de edi icios, median e ac uaciones
especí icas, pa a consegui un pa que edi ica o io e icien e y desca bonizado an es de 2050 [4].
Además, la “Unión Eu opea” (UE) p omue e polí icas pa a c ea un ma co es able pa a las decisiones
de in e sión y que ayudan a los ac o es a oma decisiones in o madas pa a aho a ene gía y dine o.
Asimismo, el Pac o Ve de Eu opeo [5] de ine la ehabili ación ene gé ica de edi icios públicos y
p i ados como una medida undamen al pa a ga an iza que Eu opa sea climá icamen e neu a en 2050.
El conjun o de no ma i a eu opea obliga a los es ados miemb os a de ini los equisi os mínimos de
e iciencia ene gé ica pa a los nue os edi icios, y edi icios exis en es que equi ie on una eno ación.
Cada es ado miemb o debe decidi los equisi os y los mé odos de cálculo a aplica . En consecuencia,
los es ados miemb os han implemen ado di e en es modelos pa a anspone las no mas “Ene gy
Pe o mance Building Di ec i e” (EPBD) [6]. Sin emba go, a pesa de los p og amas implemen ados
pa a p omo e la ehabili ación ene gé ica de las i iendas y los impo an es es ue zos ealizados, la
adopción de la ehabili ación ex ensi a a ni el eu opeo es aún muy limi ada. La asa anual eu opea de
ehabili aciones ele an es en el sec o esidencial onda el 1%. Básicamen e debido a las ba e as, que
las amilias deben a on a pa a ealiza las ac uaciones de ehabili ación.
Las e o mas impo an es deben de ini se como aquellas que educen la demanda inal de ene gía pa a
cale acción de un edi icio en e un 50% y un 80% [7]. En es e con ex o, la ehabili ación ene gé ica de
es os edi icios supond ía una educción del consumo ene gé ico del 26%. Así, en Eu opa han apa ecido
las One-S op-Shops (OSS) [8], en endidas po la UE como en idades de ges ión in eg al pa a p omo e
la ehabili ación esidencial. Más ecien emen e, ambién han apa ecido en España y ac ualmen e hay
cua o en uncionamien o [9]. Po o a pa e, las Á eas de Conse ación y Rehabili ación (ACR),
de inidas en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabili ación, Regene ación y Reno ación U banas (Ley
de las es RRR) [10], pe siguen la e i alización de á eas u banas deg adadas y su in eg ación en la
ciudad, posibili ando ac uaciones de mejo a, incluidas las ene gé icas. És as se en ocan en la
ehabili ación de á eas u banas que p esen en p oblemas de de e io o, deg adación o abandono. Además,
en Ca aluña, la Ley 18/2007, de 28 de diciemb e, del de echo a la i ienda [11], es ablece que los
ayun amien os pueden de ini “Á eas de Conse ación y Rehabili ación” (ACRs) pa a ehabili a ba ios
ulne ables, incluyendo medidas de p o ección y ambién de ehabili ación ene gé ica esidencial.
En es e con ex o, el obje i o p incipal de es e abajo es e alua el posible encaje de las OSS en el ma co
del desa ollo de las Á eas de Conse ación, como es a egia pa a o maliza el inanciamien o de es as
en idades, libe ando a los municipios de la ges ión de las acciones en las ACR, pa a que puedan
concen a se en sus p opias acciones. Es o an e io con la inalidad de alo a la in eg ación de ambos
ins umen os, de mane a sis emá ica como un paque e de medidas uni icado pa a omen a la
ehabili ación, con segu idad ju ídica y inancie a, pa a que la inicia i a p i ada p omue a masi amen e
la ehabili ación ene gé ica esidencial. Además, p opone es a egias pa a acciones u u as de mejo a.
2. METODOLOGÍA
Se analiza án las expe iencias de Ven anillas Únicas pione as en España, en ma e ia de ehabili ación
ene gé ica esidencial, así como expe iencias de Á eas de Conse ación y Rehabili ación (ACR) en el
ma co de p ocesos de Rehabili ación ene gé ica de Ba ios. Pa a ello, se ealiza un análisis cuali a i o
de los cua o casos de en anillas únicas implemen adas en España (Tabla 1), median e en e is as a sus
ges o es. Asimismo, se ealizan en e is as a los écnicos municipales que implemen a on un caso
exi oso de ACR en un ba io ulne able del municipio San a Coloma de G amene (p o incia de
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Ba celona). Todo ello, pa a ealiza una compa ación y de ini los emas más ele an es en ambos
con ex os, así como los posibles elemen os coinciden es de ca a a la implemen ación de una es a egia
in eg ada de implemen ación de ambos ins umen os.
Tabla 1: Casos de OSS es udiados
Nomb e OSS
Comunidad Au ónoma
Lide azgo
Tipo
Ga o xaDomus
Ca aluña
Fundación
Coo dinación
OSIR
Ex emadu a
Adminis ación
Coo dinación
OPENGELA
Euskadi
Adminis ación
Coo dinación
Sa e he Homes
Comunidad Valenciana
Adminis ación
Coo dinación
Una ez iden i icadas las cua o OSS ope a i as, se ealiza on en e is as en p o undidad a p omo o es.
La es uc u a de los o mula ios de en e is as u ilizados ha sido: da os gene ales, an eceden es, ba e as
a endidas, mejo as y se icios o ecidos, es uc u a y uncionamien o, y obs áculos supe ados pa a
implemen a lo. Los pasos han sido: 1) iden i icación de las OSS, 2) ecogida de in o mación a a és de
documen os públicos (páginas web y ma e ial audio isual), 3) con as a los y complemen a los
median e un o mula io aplicado a sus p omo o es, y 4) p o undiza en de e minados aspec os a a és
de una en e is a en p o undidad. Po su pa e, en el caso del ACR es udiada, la del ca e Pi ineus, en
San a Coloma de G amene , seleccionada po su impac o nacional e in e nacional, se han en e is ado
a los écnicos municipales, di ec amen e implicados en su plani icación, implemen ación y ejecución.
Finalmen e, pa a es ablece simili udes y los emas más impo an es, se ha desa ollado un análisis y
discusión en e los casos y se han desa ollado comen a ios inales.
3. LAS ONE STOP SHOPS (OSS) O VENTANILLAS ÚNICAS
Las OSS (o en anillas únicas) pa a la ehabili ación ene gé ica ue on in oducidas po la comisión
Eu opea a a és de la inicia i a “Sma inancing o sma buildings” (2018) [12] y a a és de la EPBD
2018/844/UE [13] y su desa ollo y ep oducción es á apoyado po di e sas inicia i as: a) in e cambio
de buenas p ác icas a a és de ManagEne gy, la ed de agencias de ene gía de los es ados y egiones
de la UE, b) inanciación di ec a del p og ama Ho izon 2020, median e con oca o ias y acue dos
especí icos, y c) mecanismos de ayudas al desa ollo de p oyec os [14]. Asimismo, po egulaciones
especí icas, como los mecanismos de inanciación pa a la eno ación de edi icios incluidos en el
Reglamen o (CE) Nº1080/2006 del Pa lamen o Eu opeo, el Fondo Eu opeo de Desa ollo Regional, la
asociación de los sec o es público y p i ado en una inicia i a ela i a a “Edi icios ene gé icamen e
e icien es”, el Banco Eu opeo de In e siones (BEI), median e la “Inicia i a de inanciación de la
ene gía sos enible”, el “Fondo Ma ga i a”, el Fondo Eu opeo pa a la Ene gía, el cambio climá ico y la
In aes uc u a, la Di ec i a 2006/112CE, el P og ama ma co pa a la Inno ación y la Compe i i idad,
Eu opa II, ELENA, Pac o de Alcaldes, P og ama pa a la inicia i a emp esa ial y la Inno ación,
P og ama de apoyo a Polí icas TIC 2010, Banco Eu opeo de Recons ucción y Desa ollo, en e o as.
És as han apa ecido, undamen almen e, en Eu opa y el No e Amé ica, en di e sos ámbi os nacionales,
egionales, locales y en di e sos ma cos egula o ios, en muchos casos inculadas a o ganismos
públicos; depa amen os de medio ambien e, ene gía o i ienda, adap adas a és os y con las di icul ades
que ello implica. Es a si uación ambién ocu e en España en el caso de Se icios in eg ales pa a la
ehabili ación ene gé ica de i iendas (OSIR), de la Agencia Ex emeña de la Ene gía (AGENEX) y la
Jun a de Ex emadu a u Opengela, impulsada po el Gobie no Vasco.
Di e sos abajos [8, 15, 16, 17] mues an aspec os ele an es de las di e sas OSS implemen adas,
muchas de ellas impulsadas po inicia i as eu opeas. És as pueden p opo ciona in o mación sob e: los
p og amas de ayudas económicas y sub enciones disponibles pa a la mejo a de la e iciencia ene gé ica
en edi icios y i iendas; cómo solici a es as ayudas, cómo ob ene un ce i icado ene gé ico y accede
a se icios ales como el aseso amien o écnico y asis encia pa a la mejo a de la e iciencia ene gé ica.
Según la clasi icación del p og ama “In eg a ed solu ions o ambi ious ene gy e u bishmen o p i a e
housing, INNOVATE” (2017) [18], en base al g ado de sopo e que o ecen a los usua ios, en el con ex o
de la ehabili ación ene gé ica de i iendas, se iden i ican 4 modelos de ope ación de las OSS:
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• Facili ado a: o ece, al clien e, una p ime a ap oximación a los bene icios de la eno ación ene gé ica.
Le en ega aseso amien o e in o mación, sin cos e, ac uando como acili ado a de los p ocesos.
• Coo dinación: con ac a al clien e con una ca e a de p o eedo es, a alados, que ealizan abajos de
ehabili ación ene gé ica y con en idades inancie as en caso de eque i ayudas económicas. Puede
ealiza el con ol del p oceso, sin emba go, no se esponsabiliza del esul ado de los abajos,
• All-inclusi e: ac úa como con a is a, o eciendo paque es de se icio de eno ación que incluyen
aseso amien o, coo dinación con p o eedo es, cons uc o es y inanciación. Se hace esponsable del
p oceso y, en algunos casos, ga an iza el aho o ene gé ico pos ob a.
• Ene gy Se ice Company, ESCO: ac úa de mane a simila al modelo “all-inclusi e” en los se icios,
pe o además ga an iza el aho o ene gé ico pos ob a. El dine o cos e de la in e sión es pagado a la
emp esa median e los aho os ene gé icos gene ados.
Si bien las ca ac e ís icas de cada modelo, es án bas an e desa olladas, és os pueden e se in luenciados
po o os ac o es que le suman o le es an oles y esponsabilidades. El modelo gene al de en anilla
única guía a los p opie a ios de i iendas po a ias o odas las ases de la e o ma, pe mi iendo la
adopción de aquellas medidas que mejo en el endimien o ene gé ico, al iempo que les o ece una
i ienda e o mada que sa is aga sus necesidades [19]. Sin emba go, muchas OSS no han seguido en
uncionamien o inalizado su p og ama de inanciación, aun siendo pun o cen alizado de in o mación,
aseso amien o sob e p og amas y ayudas pa a la mejo a de la e iciencia ene gé ica en i iendas.
3.1 Su implemen ación en España
El concep o de en anillas únicas es bas an e ecien e en España. Apa ece en la “Es a egia a la go plazo
pa a la Rehabili ación Ene gé ica en el sec o de la edi icación en España” (ERESEE) de 2014 como
“agencias locales de ehabili ación”, a ni el egional que incluyen y e alúan las O icinas pa a la
Rehabili ación, en endidas como simples po ales web. Es deci , se apoyan en el hecho de que muchas
Comunidades Au ónomas disponen de es e ipo de po ales, que o ecen in o mación y se icios de
aseso amien o en ehabili ación y mejo a de la e iciencia ene gé ica en la edi icación. Sin emba go, la
es a egia no mues a que en muchos más casos las en anillas únicas son más complejas que un po al
web y ienen una in e acción di ec a con las amilias que equie en ehabili a sus i iendas. En odo
caso, an e io men e exis ían las o icinas locales inculadas a la ehabili ación del pa que público de
i ienda y en el ma co de la ehabili ación in eg al de ba ios deg adados. Po ello, a di e encia de dichas
o icinas, dicho concep o: a) no es á necesa iamen e ligado a una ehabili ación in eg al, b) ni es á
di igido a zonas de población ulne able, y c) ni es á en i iendas de p o ección o icial. En es e con ex o
se es udian es expe iencias locales de SFA ope a i o, odas ellas de i adas de p oyec os eu opeos.
• Ga o xa Domus (GD)
Es la e olución de HolaDomus (HD), p oyec o pilo o que con ó con un acue do con GNE Finance en el
ma co del P oyec o Eu oPACE, ges ionado po Fundación Eu oPACE, en idad sin ánimo de luc o con
pa icipación público-p i ada: GNE Hacienda y Ayun amien o de Olo , que apoyo y p e endió amplia lo
en la p o incia a a és de GiDomus. Los p opie a ios u ie on la posibilidad de inancia con asas del
5,5% TAE, 1,5% de comisión, sin comisión de cancelación ni e inanciación, en un plazo de 5 a 15
años. El modelo de OSS GD simpli icó la in e acción en e p opie a ios y demás ac o es in oluc ados a
a és de una o icina ísica de ene gía o ien ada a b inda aseso ía pa a educi el consumo a a és de
in o mación sob e hábi os y mejo as en la i ienda median e mensajes e ec i os basados en las
necesidades de las pe sonas. Además, cuen a con un si io web con oda la in o mación necesa ia y donde
cada ámi e es á op imizado pa a con ene in o mación p ecisa pa a, p. ej., epo a una licencia u
o o ga un subsidio. Asimismo, pe mi e: la ges ión de las sub enciones y la in o mación de líneas de
inanciación asequibles; el ami e de la licencia de ob a, las boni icaciones del IBI e ICIO y asis encia
al p opie a io pa a pedi p esupues os en una ca e a de 70 p o esionales alidados. Se han bene iciado
430 hoga es de ing esos medios y i iendas uni amilia es, 95 asis idos en la edacción de p oyec os
ene gé icos; una e ce a pa e ejecu ada, o a e ce a pa e en ejecución y el es o en ases p e ias. En
gene al, la demanda iene cie o ni el de concienciación, que aumen a a medida que es aseso ada. Las
medidas más aplicadas han sido: aislamien o, clima ización con apoyo o o ol aico, ce amien os, en e
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o os. Los se icios mejo alo ados son el apoyo, la in e locución cen alizada y la asis encia pa a
ob ene sub enciones. Po o o lado, en i iendas plu i amilia es, la al a de inanciación asequible y,
sob e odo, la necesidad del acue do de la Jun a de P opie a ios, di icul a el despliegue de las e o mas.
• OSIR
La O icina de Se icios In eg ales pa a la Rehabili ación Ene gé ica de Vi iendas (OSIR) nace a aíz de
un es udio de diagnós ico y po encial de ehabili ación, ealizado en el ma co del p oyec o In e eg
FINERPOL, y de o mación pa a el sec o de la cons ucción, median e el p oyec o REHABILITE.
OSIR una inicia i a de la Jun a de Ex emadu a y la Agencia Ex emeña de Ene gía (AGENEX), con el
apoyo de los p oyec os H2020: HoseEn es e INNOVATE, és e úl imo o ien ado a i iendas
plu i amilia es con al o po encial de ehabili ación po al a de aislamien o y calde as cen ales
ine icien es (an e io es a 1980). Pos e io men e apa ece el Fondo Ex emeño de Ga an ía de E iciencia
Ene gé ica en Vi iendas (GEEVE), el cual se nu e de ecu sos públicos (FEDER incluido) y es á
ges ionado po Ex emadu a A an e, buscando mi iga el iesgo de las en idades inancie as
pa icipan es y o eciendo p és amos a p opie a ios con condiciones especiales. Es deci , plazos de
de olución de 15 años, ipos educidos (<4,5% TAE), sin comisiones (excep o ape u a). Pa a que el
ondo ac edi e ga an ía, las e o mas deben a ec a a la en ol en e, inclui un sis ema ac i o y mejo a
un escalón en el “ce i icado de e iciencia ene gé ica” (EPC).
OSIR: a) iden i ica los edi icios; b) con ac a con la adminis ación de edi icios y la p esidencia de la
comunidad e in o ma ía web; c) un écnico isi a el edi icio pa a iden i ica ca encias y opo unidades
de in e ención; d) se con oca a los ecinos pa a mos a las p opues as de mejo a, su aho o ene gé ico,
el cos o económico y las opciones de subsidio y inanciamien o, pa a p io iza las po cos o o echaza las.
OSIR no asume la di ección, pe o acompaña a las i iendas en la ejecución y ecepción de las ob as.
Pa alelamen e a la edacción del p oyec o, sube sus ca ac e ís icas, su cos o y el cumplimien o de los
pa áme os exigidos po GEEVE pa a cub i el c édi o a una pla a o ma in o má ica de las en idades
inancie as. Con ello se supe a la ba e a del desconocimien o del sec o inancie o de las implicaciones
de la ehabili ación ene gé ica. Los écnicos de AGENEX b indan apoyo y aseso amien o, aunque
cuen an con pe sonal con a ado pa a p es a sus se icios. Diez meses después de su ape u a, se han
isi ado 200 edi icios y se han emi ido 170 in o mes de diagnós ico y mejo a. 3 han acep ado ealiza
las mejo as y 2 han comple ado la selección del con a is a que las implemen a á.
• Opengela (OG)
OG nació en las o icinas de O xa koaga (Bilbao) y Txon a (Eiba ), aunque se p e ende amplia la
inicia i a a odo el País Vasco, con el apoyo del p oyec o H2020 Hi oss4all pa a p omo e la c eación
de SFA en ba ios ulne ables. GNE Finance ambién pa icipa aquí con: a) su conocimien o en la
inanciación de la ehabili ación pa a p opie a ios con di ícil acceso a la banca con encional; b)
p omo iendo la ehabili ación de edi icios plu i amilia es que pe mi an empode a a los p opie a ios y
que así sean p o agonis as en sus decisiones y acciones; c) el diseño de línea de ayudas, pa a que las
comunidades de p opie a ios asuman los pagos, en caso de mo osidad. La ehabili ación p opues a en
OG se cen a en la e iciencia ene gé ica (llegando a la clase “C” EPC, mejo ando una o dos le as),
incluyendo la mejo a de la salud, la habi abilidad, el con o y la accesibilidad. Casi el 50% del cos e de
ehabili ación es á cubie o po sub enciones y el es o po los p opie a ios. Además, los p opie a ios
pueden solici a una ayuda o c édi os adicionales, y los de ames pueden p o a ea se (36 meses).
Asimismo, busca aumen a la con ianza de los hoga es con una acción egulada, compe i i a y
anspa en e. De hecho, en el p oceso de un acue do con los p opie a ios, se ges iona un con a o, que
incluye las condiciones écnicas y el pool de con a ación.
Es des acable que la o icina de OG O xa koaga (Vi iendas Municipales), cuen a con es p o esionales
écnicos, especializados en ehabili ación ene gé ica, uno de ellos con habilidades de comunicación
social. Dado que dicha o icina sigue siendo p opie a ia de algunas casas, y o ma pa e de las
comunidades de p opie a ios. Aquí el 25% del cos e de pe sonal lo cub e Hi oss4all y el es o con ayudas

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del Depa amen o de O denación del Te i o io, del Gobie no Vasco. Po su pa e, Vi ienda Municipal
cub e los gas os de locales, ma e ial y se icios. Su acogida ha sido bas an e buena, debido a una
in e ención p e ia en las en ol en es de algunos edi icios, que ayudan a mos a la ehabili ación, el
cos e, y la comunicación “boca a boca” de las p es aciones. El p oceso comienza con la in o mación de
los p oblemas a los p opie a ios, incluidas las mejo as, en unción de las ayudas disponibles,
p e e encias y posibilidades económicas. Luego, se solici a acue do pa a el p oceso de con a ación
adminis a i a que se inicia con la edacción de las bases écnicas, con inúa con la con oca o ia pública,
con la mesa de con a ación, la e isión de las o e as y su in e p e ación. En O xa koaga se es á ac uando
en 5 edi icios (16 po ales y 240 i iendas). Po o a pa e, la o icina de OG Txon a ( i iendas
pa icula es), dispone de un écnico, dependien e del Depa amen o de U banismo del Ayun amien o de
Eiba y es á asis ido po la Sociedad de Rehabili ación U bana del Ayun amien o (DEBEGESA) en
cuan o a: se icios écnicos, ju ídicos, económicos y adminis a i os. En es e momen o, se es á ac uando
en 17 po ales (221 i iendas) con én asis en aspec os ene gé icos y de accesibilidad.
• Sa e he Homes (S H)
S H es un p oyec o pilo o que o ma pa e de la O icina de la Ene gía, ges ionada po la undación
municipal Valencia Clima y Ene gía y inanciada po el p oyec o H2020. Ac ualmen e, en colabo ación
con el Ins i u o Valenciano de la Edi icación (IVE) de la Gene ali a Valenciana, el Ins i u o pa a la
di e si icación y aho o de la Ene gía (IDEA) y, el Colegio O icial de A qui ec os de la Comunidad
Valenciana pa a pe mi i implan a , además, las O icinas de Apoyo a la Rehabili ación (OAR) a a és
de la Red Xaloc, que cuen an con 17 o icinas locales y 6 o icinas coma cales con posibilidad de ab i
nue as o icinas, como edes de o ganismos colabo ado es de la Gene ali a Valenciana. Se implan a la
Red pa a supe a las ba e as que obs aculizan la ehabili ación ene gé ica en la ciudadanía en e las que
se des acan: a) la al a de conocimien o écnico en los hoga es p. ej. pa a el cálculo de ges ión de
esiduos; b) la complejidad bu oc á ica del se icio in eg al de ges ión p. ej. p esen ación elec ónica;
c) la agmen ación de soluciones pa a la egene ación u bana y de ehabili ación de edi icios p. ej. pa a
a anza hacia la neu alidad climá ica; d) la al a de inanciación po desconocimien o de las
sub enciones y ayudas disponibles p. ej. de los ondos Nex Gene a ion des inadas a op imiza los
p ocesos in eg ales de ehabili ación de sus i iendas; e) la mediación social p. ej. pa a p o ege a los
usua ios ulne ables. Siendo el obje i o p io i a io omen a la ansición ene gé ica an e la eme gencia
climá ica. S H o ece soluciones adap adas a di e en es g upos sociodemog á icos y e apas de la ca e a
esidencial que mejo an la accesibilidad y la ida ú il, en e o as cues iones.
La O icina de la Ene gía, donde se in eg a S H, se es uc u a en cua o á eas: ene gías eno ables,
e iciencia ene gé ica, de echo a la ene gía y cul u a ene gé ica. Con un equipo compues o po
p o esionales en a qui ec u a, ingenie ía, abajo social y educación ambien al, la o icina o ece se icios
p incipalmen e a comunidades de ecinos. El p oceso comienza con la di usión de la exis encia de la
OSS median e acciones en asociaciones y campañas de di usión. La O icina o ece alle es o ma i os
p esenciales y en línea, donde las pe sonas in e esadas pueden ellena un o mula io y p opo ciona la
in o mación necesa ia sob e su edi icio. Pos e io men e, se ealiza una p e-iden i icación de las medidas
posibles. Las solici udes de población ulne able eciben especial a ención. Es des acable que, pa a
aba ca más á eas de Valencia, no se sabe oda ía si se ab i án más o icinas ísicas dado el auge de la
Red Xaloc. Pe o sí que en las ac uales S H se abaja en la digi alización del p oceso pa a mejo a la
ges ión de expedien es y comunicación con p o esionales y o os agen es in oluc ados. Un Consejo
Aseso Financie o busca simpli ica y a moniza p ocedimien os inancie os y es udia una línea de
inanciación público-p i ada pa a aba a a c édi os y amplia los plazos de e o no. Las comunidades
in e esadas en con inua con el p oceso eligen a p o esionales compe en es pa a edac a p oyec os y
con a a las ob as. S H o ece in o mación con as ada y es á desa ollando un p o ocolo pa a
moni o iza i iendas an es y después de ehabili aciones. El p oyec o busca se un pun o de acceso
único y b inda in o mación con iable e impa cial pa a p opie a ios, emp esas, adminis ado es de
incas, bancos y adminis aciones públicas. Con su en oque en la ehabili ación ene gé ica, S H y la Red
Xaloc con ibuyen a la p omoción de un u u o más sos enible y comp ome ido con el medio ambien e.
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4. LAS ÁREAS DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN (ACR)
Las "Á eas de Conse ación y Rehabili ación" (ACR) en España a ían en cada comunidad au ónoma,
ya que algunas compe encias u banís icas es án descen alizadas y dependen de la legislación local. Sin
emba go, como ya se ha a anzado, dichas á eas es án de inidas en la Ley 8/2013 [10], que modi icó la
Ley de Suelo y pe sigue la e i alización de á eas u banas deg adadas y su in eg ación en la ciudad,
posibili ando ac uaciones de mejo a, incluidas las ene gé icas. És as se en ocan en la ehabili ación de
á eas u banas que p esen en p oblemas de de e io o, deg adación o abandono. Po ello, las ACR buscan
mejo a la calidad de ida de los ciudadanos, p omo iendo la ehabili ación de edi icios y espacios
u banos, omen ando la egene ación de zonas deg adadas y la eno ación de in aes uc u as obsole as.
El obje i o es consegui una ciudad más sos enible, e icien e y a ac i a pa a sus habi an es. Pa a ello,
las in e enciones en las Á eas de Conse ación y Rehabili ación pueden inclui : eno ación de edi icios
an iguos pa a mejo a su e iciencia ene gé ica, eu banización de espacios públicos, eno ación de
equipamien os u banos, en e las acciones que busquen e i aliza el ejido u bano deg adado. En 2019,
el “Conso cio Me opoli ano de la Vi ienda” (CMH) del “Á ea Me opoli ana de Ba celona” (AMB) se
bene ició de un p és amo del “Banco Eu opeo de In e siones” (BEI) de 50 millones de eu os pa a
inancia la ehabili ación de 10.000 i iendas de hoga es ulne ables, haciendo ex ensi o el modelo
p emiado del ACR de S a. Coloma de G amene [20] que e emos a con inuación. En es e modelo,
aplicando el ins umen o “ACR”, el municipio plani ica, ges iona, inancia, ejecu a y ecupe a la
in e sión median e pagos aplazados y, en caso de insol encia, median e ano aciones egis ales.
4.1 ACR del ca e Pi ineus en San a Coloma de G amene
El ámbi o de ac uación de es a ACR del ca e Pi ineus (Figu a 1), en e las calles B uc y Olo , incluía
32 edi icios a ehabili a (26 plu i amilia es y 6 uni amilia es), 386 unidades (360 i iendas y 26 locales)
y 639 pe sonas p opie a ias. La al u a media en el ámbi o es de 5 plan as (con plan as bajas, 3 plan as
pisos y á icos) y el pe iodo de cons ucción luc úa en e 1968 y 1974 (con edi icios en e 32 y 48 años
de an igüedad). La ac uación se conside a una p ueba pilo o que se ha eplicado, no solo en el p opio
municipio sino, además, en el AMB, incluyendo las ACR, en el “Plan Me opoli ano de Rehabili ación
de Vi iendas” (PMRH). Su p esupues o ue de 1,8 millones de eu os (con 510.000 eu os de sub ención
del AMB). Se conside a que quizás, uno de los aspec os más ele an es de la ope ación ue la
comunicación pe manen e es ablecida en e los écnicos del ayun amien o de San a Coloma y las
pe sonas a ec adas ( ecinas del ba io) que incluyo: asociación de ecinos, pe sonas p esiden es de las
comunidades (en asamblea) y cada comunidad, indi idualmen e con el apoyo de los ecinos y ecinas.
Figu a 1. Ámbi o de ac uación y si uación de los edi icios an es de la in e ención
Asimismo, el ayun amien o: a) ac uó como adminis ación y p omo ió la colabo ación con las
comunidades de p opie a ios, b) con a ó y se hizo ca go del cos e de los p oyec os écnicos, de ob as y
asis encia écnica, c) solici ó y ges ionó las sub enciones públicas, y d) epe cu ió el cos e a las pe sonas
p opie a ias, que en condiciones económicas a o ables debían de ol e el cos e a la adminis ación. De
es a mane a, además del sopo e y la in o mación se consiguió, que los p ime os pasos del p oceso
uesen g a ui os pa a las amilias a ec adas. En una segunda e apa, se consensua on y i ma on
con enios especí icos pa a cada comunidad y, pos e io men e, se puso en ma cha un concu so de paisaje
u bano (Figu a 2), pa a que los ecinos escogie an la mejo opción, de mane a consensuada.
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Figu a 2. Si uación inicial, opciones de colo y si uación inal
El ayun amien o solici ó las ayudas al AMB y o eció a las pe sonas es mecanismos de pago:
• 50-50, que implicaba el pago del 50% al p incipio de las ob as y el 50% es an e al inal de la ob a
en la espec i a comunidad,
• 60 cuo as, es deci , pagos mensuales en cinco años, median e pago domiciliado, o
• Insc ipción en el egis o, pa a los p opie a ios esiden es con ing esos in e io es a 20.000 eu os.
Es a úl ima casuís ica a ec aba, p ác icamen e a la o alidad de los esiden es p opie a ios y po ello, se
inco po ó el ac o de aho o ene gé ico, en las p opues as de ehabili ación, que ue muy bien alo ado
po los ecinos, sob e odo cuando se les explicaban las cues iones de con o climá ico, asociadas a la
ehabili ación. Es os dos aspec os inales, que ue on ele an es pa a muchas pe sonas ecinas, dan
cuen a de que la co ec a in o mación, puede se un ac o decisi o, pa a las amilias, a la ho a de decidi
emp ende ehabili aciones en ma e ia de e iciencia ene gé ica de las i iendas. Respec o al con o
é mico gene al de la i ienda, en una encues a ealizada po [21] aunque no concluyen es, se ob u ie on
indicios que sugie en una lige a mejo ía en e el con o é mico de las i iendas en el in ie no pos e io
a la in e ención, espec o del an e io . El Plan de ac uación municipal “Reno amos los ba ios”, en el
que se insc ibió la ac uación de la ACR del “ca e Pi ineus” ue des acado en 2016 como ejemplo de
Buena P ác ica municipal, po la “Fede ación de Municipios de Ca aluña” (FMC) y la Fundación Ca les
Pi y Sunye de Es udios Au onómicos y Locales. Además, la expe iencia ue incluida en el “Banco de
Buenas P ác icas” (BBP) del Gobie no Local, al alo a se su apo ación inno ado a y de calidad a la
emá ica de i ienda y la Asamblea del Fo o de En idades pa a la Implemen ación de la Es a egia
Ca alana pa a la Reno ación Ene gé ica de Edi icios, econoció la excelencia del p og ama y su
po encial como p oyec o modélico, ecibiendo el Ayun amien o “Diploma T ac o de la Es a egia
Ca alana de E iciencia Ene gé ica” [21]. De hecho, du an e el p oceso se abajó en la comunicación
di ec a con los ecinos, ac uando en la p ác ica, como una OSS pa a la ehabili ación ene gé ica.
5. ANÁLISIS Y DISCUSIÓN
En el caso español las OSS compa en como denominado común el impulso decidido de las
adminis aciones sec o iales y locales. Aunque la esponsabilidad de las adminis aciones en el omen o
de la ehabili ación ene gé ica es cla a, su pa icipación en las OSS (con ondos públicos) p esen a
di icul ades. P.ej. la limi ación en la con a ación de se icios, en base a egis os de p o eedo es. O o
asgo dis in i o es que es án des inadas a i iendas plu i amilia es, con un conjun o de e os añadidos:
a) complejidad pa a ob ene el acue do de la comunidad de p opie a ios, b) inanciación pa a la
comunidad y cobe u a de impagos, y c) en zonas dep imidas, p oblemas de o ganización y al a de
ges ión dia ia. Po ello, la pa icipación de los p o esionales de la ges ión de edi icios plu i amilia es es
undamen al. Además, es impo an e ac ua como enlace en e las comunidades de ecinos y las OSS,
como en OSIR. La e ce a ca ac e ís ica es su ipo de “ acili ación”. Es o es comp ensible, conside ando
el papel de las adminis aciones. Pe o en un con ex o de in o mación agmen a ia sob e bene icios,
posibles medidas, elación cos o/bene icio, ayudas y asis encias inancie as, es e modelo ep esen a una
e olución muy signi ica i a. También son des acables las inicia i as in e nacionales de emp esas
consul o as, ins alado as o dis ibuido as o ganizadas, que pe mi en ag upa un me cado de se icios
agmen ado. Los casos españoles in eg an es os se icios e in en an p io iza a p o esionales con
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sol encia écnica, económica y adminis a i a. También des aca los es ue zos pa a uni las asociaciones
p o esionales, indus iales y inancie as. Así, es as expe iencias esponden al modelo de OSS deseado
po la CE, más allá de la p es ación de se icios in eg ados. Además, la línea de abajo de la ACR de
San a Coloma se ace ca al modelo de OSS que acompaña al usua io en odo el p oceso. Po an o, su
lógica de ges ión, se pod ía enma ca en un sis ema in eg ado.
6. CONCLUSIONES
El análisis ealizado e eló que, a pesa de la di icul ad de implemen ación de las OSS y más allá del
modelo de negocio, son ins umen os e icien es que pe mi en, de alguna mane a, uni ica el me cado
agmen ado de la ehabili ación ene gé ica de i iendas, como es el caso de HolaDomus, con más de
430 i iendas bene iciadas. La OSS in eg a los p ocesos de e o ma del hoga en un único pun o de
con ac o pa a los clien es, lo que aho a iempo, es ue zo y ene gía que de o o modo se u iliza ía pa a
ace ca se a di e en es emp esas. Es o es cla amen e bene icioso pa a las amilias y pa a los agen es
écnicos y inancie os que pod ían ap o echa las OSS pa a los con ac os con los clien es. Sin duda, es o
a en la misma línea que las p opues as de Pu is y Mao [22] sob e los múl iples bene icios de
implemen a las OSS y que end ían e ec os posi i os pa a oda la sociedad y pa a las en idades p i adas,
en gene al, en la o ma de sol en a las ba e as exis en es pa a la ehabili ación ene gé ica de las
i iendas.
Además, se co obo ó la impo ancia de eno a sus ancialmen e el pa que edi ica o io, a a és de un
p oceso que in oluc a a los p opie a ios y al sec o de la cons ucción. O os pa icipan es en es e
p oceso son las adminis aciones públicas, ya que ienen las compe encias necesa ias pa a de ini y
aplica las polí icas de e iciencia ene gé ica de los edi icios. Sin emba go, ambién se demos ó que, en
algunas ocasiones, po limi aciones p esupues a ias, no se pueden cub i los cos es de eno ación del
pa que esidencial. Po o a pa e, la inanciación pa ece se la p incipal ba e a que obs aculiza la
ehabili ación. Es más, sus condiciones se asemejan más a las de un c édi o pe sonal con ipos
ela i amen e ele ados y e o nos co os en elación a la inanciación hipo eca ia, po an o, esul a o
bien inasequible (i.e. amo izaciones ele adas) pa a la población menos sol en e, o bien poco a ac i a
pa a la sol en e, en conco dancia con la línea de in es igación ya demos ada en publicaciones p e ias
del P oyec o Ene Valo 2, Allende los EPC. Reque imien os, po encial y iesgos de las hipo ecas de
e iciencia ene gé ica en la p omoción de i iendas e icien es.
Además, dado que las OSS de ca ác e público no pe siguen ob ene bene icios económicos y que sus
clien es ienen acceso a inanciamien o pa a la eno ación, su exposición a iesgos elacionados con la
al a de pago de su se icio es p ác icamen e inexis en e. En la expe iencia de ehabili ación en el ACR
de San a Coloma (aunque su desa ollo no ue como OSS, sino a a és del Ayun amien o) se con i ma
es a si uación.
Finalmen e, pa a pode ob ene los mayo es bene icios de los p ocesos de ehabili ación ene gé ica se
debe do a a los ayun amien os de he amien as pa a el diagnós ico que les pe mi an iden i ica zonas
de ac uación p io i a ias. Y, una ez de ec adas es as zonas, además de una decla ación de ACR se
pod ían gene a mecanismos especí icos pa a incula la ac i idad de una OSS a es a zona, p.ej.,
median e p emios o educciones de los cos es adminis a i os de las ope aciones en es a zona p io i a ia.
7. AGRADECIMIENTOS
Las pe sonas au o as ag adecen, a las pe sonas en e is adas el iempo, en usiasmo y la in o mación
b indada. Asimismo, a la Agencia Es a al de In es igación (AEI) y al Minis e io de Ciencia e Inno ación
po la inanciación (PID2019-104561RB-I00) concedida al p oyec o Ene Valo 2, Allende los EPC.
Reque imien os, po encial y iesgos de las hipo ecas de e iciencia ene gé ica en la p omoción de
i iendas e icien es, en el ma co del cual se ha desa ollado es a in es igación.