Disse ação de Mes ado em U banismo Sus en á el e
O denamen o do Te i ó io
Maio, 2023
CONTRIBUTO DO ESTUDO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO
URBANO (BRASIL) PARA A TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL EM
PORTUGAL: ESTUDO DE CASO DO MUNICÍPIO DE ALMADA
Eugênio E a is o Ca doso de Souza
i
Disse ação ap esen ada pa a cump imen o dos equisi os necessá ios à ob enção do
g au de Mes e em U banismo Sus en á el e O denamen o do Te i ó io, ealizada sob
a o ien ação cien í ica do P o . Dou o José A onso Teixei a.
Es a disse ação oi esc i a em po uguês do B asil, po opção do au o , seguindo
no mas écnicas de ap esen ação de abalhos acadêmicos da Associação B asilei a de
No mas Técnicas (ABNT – NBR 14 724).
ii
À minha mãe, Roseli, po me ensina a se eliz.
iii
AGRADECIMENTOS
Ag adeço ao meu o ien ado , o P o esso Dou o José A onso Teixei a, po oda
a dedicação e apoio du an e o desen ol imen o des e abalho, semp e solíci o e mui o
cuidadoso com as co eções.
Ao co po docen e do Mes ado em U banismo Sus en á el e O denamen o do
Te i ó io pelo comp ome imen o com a excelência e pela disposição em pa ilha o
conhecimen o écnico e académico.
Aos amigos que iz em Po ugal e que ans o ma am essa expe iência em algo
inc í el, sob e udo, du an e as ince ezas do pe íodo pandémico. Em especial, aos que
mo a am comigo, po oda a con iança, segu ança e ca inho.
À minha amada amília, que mesmo longe, semp e se az p esen e.
i
CONTRIBUTO DO ESTUDO DO VALOR UNITÁRIO DO TERRENO URBANO (BRASIL)
PARA A TRIBUTAÇÃO MUNICIPAL EM PORTUGAL: O CASO DO MUNICÍPIO DE
ALMADA
EUGÊNIO EVARISTO CARDOSO DE SOUZA
RESUMO:
O in es imen o necessá io pa a alcança o desen ol imen o sus en á el das cidades é
dependen e de um sis ema iscal e icaz, mas que seja pau ado na equidade. Po essa
azão é pe inen e o es udo de di e en es o mas de melho a a a ecadação e de
ap imo a a jus iça iscal. Ainda mais quando se a a de impos os sob e a p op iedade
imobiliá ia, pois esses ibu os possuem um ca á e ex a iscal de pode se u ilizado
pelos ges o es públicos nas ações de o denamen o do uso do solo.
Desse modo, es a disse ação es udou os sis emas iscais de Po ugal e B asil a im de
comp eende as semelhanças e as di e enças em elação aos impos os sob e a
p op iedade, p incipalmen e, sob e como oco e o cálculo do Valo Pa imonial
T ibu á io, do qual deco em os impos os sob e a p op iedade. Com o obje i o de
con ibui com o ins umen o ju ídico b asilei o, a Plan a Gené ica de Valo es, que em
a inalidade de a ualiza os alo es pa imoniais ibu á ios con o me os p eços
aplicados no me cado imobiliá io.
Pa a esse im, o es udo oi aplicado em Almada (Po ugal), endo sido analisados dados
es a ís icos sob e as despesas e ecei as, a con ibuição dos impos os di e os ao longo
dos úl imos anos, em especial os que incidem sob e a p op iedade. Mais
especi icamen e, o es udo do me cado imobiliá io oi ealizado em uma zona u bana da
União das F eguesias de Almada, Co a da Piedade, P agal e Cacilhas, a im de cons a a
o alo do me o quad ado médio dos imó eis e compa a com os alo es u ilizados pela
Comissão Nacional de A aliação de P édios U banos pa a a e i o Valo Pa imonial
T ibu á io.
PALAVRAS-CHAVE: Valo Pa imonial T ibu á io; Impos os sob e P op iedade; Me cado
Imobiliá io; O denamen o do Te i ó io; Almada.
ABSTRACT:
The in es men necessa y o achie e sus ainable de elopmen in ci ies depends on an
e ec i e and equi able iscal sys em. The e o e, i is pe inen o s udy di e en ways
o imp o e e enue collec ion and enhance ax jus ice, pa icula ly when i comes o
p ope y axes, as hese axes can be used by public manage s o egula e land use.
This disse a ion examines he iscal sys ems o Po ugal and B azil in o de o
unde s and he simila i ies and di e ences in p ope y axes, pa icula ly how he
Taxable P ope y Value is calcula ed, which de e mines he amoun o p ope y axes
owed. The goal is o con ibu e o he B azilian legal ins umen , he Gene ic Values
Plan , which aims o upda e p ope y alues based on ma ke p ices.

To his end, he s udy was conduc ed in Almada, Po ugal, analyzing s a is ical da a on
expenses and e enues, he con ibu ion o di ec axes o e he pas ew yea s,
pa icula ly hose ha ela e o p ope y. Speci ically, he eal es a e ma ke was s udied
in an u ban a ea o he Union o Pa ishes o Almada, Co a da Piedade, P agal, and
Cacilhas, o de e mine he a e age squa e me e alue o p ope ies. This da a was hen
compa ed o he alues used by he Na ional Commission o he Assessmen o U ban
Buildings o assess he Taxable P ope y Value.
KEYWORDS: Taxable P ope y Value; P ope y Taxes; Real Es a e Ma ke ; Land Use
Planning; Almada.
i
ÍNDICE
INTRODUÇÃO ................................................................................................................... 1
Obje i os ge ais ............................................................................................................... 2
Obje i os especí icos ....................................................................................................... 3
METODOLOGIA ................................................................................................................. 4
ESTRUTURA DA DISSERTAÇÃO ......................................................................................... 5
CAPÍTULO I: A BASE LEGAL DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL DO BRASIL ............. 7
Secção I.I - A cabouço Legal: Código T ibu á io Nacional (1966) e Cons i uição
B asilei a (1988) ................................................................................................................ 7
Secção I.II – As polí icas u banas e a p og essi idade na cob ança do IPTU ................... 9
Secção I.III – A impo ância da esponsabilidade iscal pa a os municípios b asilei os . 12
CAPÍTULO II: A PLANTA GENÉRICA DE VALORES E SUAS IMPLICAÇÕES NO BRASIL .... 14
Secção II.I – A Plan a Gené ica de Valo es ..................................................................... 14
Secção II.II – A ualização da PGV no B asil ..................................................................... 18
CAPÍTULO III: O IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS DE PORTUGAL ...................... 22
Secção III.I – Ca ac e ização ju ídica do Impos o Municipal sob e Imó eis .................. 22
Secção III.II – A ele ância do impos o sob e a p op iedade na ca ga iscal de Po ugal
........................................................................................................................................ 26
CAPÍTULO IV: VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO ......................................................... 36
Secção IV.I – Valo Pa imonial T ibu á io dos P édios U banos ................................... 36
Secção IV.II – Valo Pa imonial T ibu á io dos Te enos pa a Cons ução ................... 44
Secção IV.III – Valo Pa imonial T ibu á io dos Ou os P édios U banos ..................... 45
CAPÍTULO V: O VALOR DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA ............................................... 48
Secção V.I – Concei os do Me cado Imobiliá io ............................................................. 48
Secção V.II – As de e minan es do Valo da P op iedade Imobiliá ia ........................... 51
CAPÍTULO VI: ESTUDO DE CASO .................................................................................... 55
Secção VI.I – Ca ac e ização do concelho de Almada .................................................... 55
Secção VI.II – O Impos o Municipal sob e Imó eis em Almada ..................................... 60
Secção VI.III – Me cado Imobiliá io em Almada............................................................. 64
CAPÍTULO VII: DESENVOLVIMENTO E RESULTADOS ...................................................... 67
Secção VII.I – Me odologia de pesquisa ......................................................................... 67
ii
Secção VII.II – Es udo do alo de me cado ................................................................... 69
Secção VII.III – Resul ados .............................................................................................. 78
CONCLUSÃO ................................................................................................................... 81
BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 84
ANEXO ............................................................................................................................ 93
iii
LISTA DE ABREVIATURAS
ABNT - Associação B asilei a de No mas Técnicas
AML – Á ea Me opoli ana de Lisboa
AUGI - Á eas U banas de Génese Ilegal;
CIMI – Código do Impos o Municipal sob e Imó eis
CMA – Câma a Municipal de Almada
CNAPU - Comissão Nacional de A aliação de P édios U banos
CRP – Cons i uição da República B asilei a
CTN – Código T ibu á io Nacional
DGOTDU - Di ecção-Ge al do O denamen o do Te i ó io e Desen ol imen o U bano
IAS – Indexan e dos Apoios Sociais
IBGE – Ins i u o B asilei o de Geog a ia e Es a ís ica
IMI – Impos o Municipal sob e Imó eis
IMT - Impos o Municipal sob e as T ansmissões One osas de Imó eis
INE – Ins i u o Nacional de Es a ís ica
IPTU – Impos o P edial e Te i o ial U bano
LGT – Lei Ge al T ibu á ia
LRF – Lei de Responsabilidade Fiscal
NBR - No ma B asilei a Regulamen ado a
OCDE - O ganização pa a Coope ação e Desen ol imen o Económico
PGV – Plan a Gené ica de Valo es
PIB – P odu o In e no B u o
RFALEI - Regime Financei o das Au a quias Locais e En idades In e municipais
VPT – Valo Pa imonial T ibu á io
7
CAPÍTULO I: A BASE LEGAL DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL DO BRASIL
O in ui o des e capí ulo é ap esen a e disco e sob e os ibu os que incidem
sob e p op iedade no B asil, sob e udo, o Impos o P edial e Te i o ial U bano (IPTU),
que equi ale, em Po ugal, ao Impos o Municipal sob e Imó eis (IMI). Pa a al, na Secção
I.I des acam-se os meios legais na Cons i uição Fede al do B asil de 1988 e do Código
T ibu á io Nacional (1966); Na secção I.II e e em-se os aspe os legais da p og essi idade
no alo do IPTU e suas ca ac e ís icas ex a iscais. A secção I.III a a da impo ância da
a ecadação ibu á ia, de aco do com o diploma ju ídico da esponsabilidade iscal do
pode público de 2000.
Secção I.I - A cabouço Legal: Código T ibu á io Nacional (1966) e Cons i uição
B asilei a (1988)
A cons i uin e do B asil oco eu em meio às mudanças signi ica i as na
conjun u a nacional, no que conce ne ao mo imen o êxodo u al
1
, e, com isso, o
c escimen o exponencial da necessidade de in aes u u a as á eas u banas. Po essa
azão, a Cons i uição B asilei a possui ên ase nas ques ões u banís icas, além de,
con o me Mei elles (2008, p. 530 e 580), ab ange pela p imei a ez no país as ques ões
ambien ais e os p ocessos pa icipa i os de decisão, o nando-se, assim, um símbolo de
ino ação.
Con o me a Cons i uição de 1988, a segui pelo sis ema adminis a i o da
ede ação, ica a ca go do pode municipal a ins i uição e a cob ança de alguns impos os,
den e eles o IPTU, como es abelecido no A . 156.º, inciso I e §1°, da Ca a Magna de
1988 (BRASIL, 1988). Sendo assim, uma das di e enças en e as ealidades b asilei a e a
po uguesa, endo em is a que os dois países possuem sis emas adminis a i os
di e en es, como se á abo dado mais adian e.
As de inições sob e a incidência do ibu o p edial e e i o ial es ão na Lei
B asilei a n.º 5172/1966 (BRASIL, 1966), que ins i uiu o Código T ibu á io Nacional (CTN),
mais especi icamen e no A . 32.º, que de e mina que a cob ança de e oco e sob e a
p op iedade si uada em á ea u bana ou u banizá el em lo eamen os p e iamen e
1
En e as décadas de 1970 e 1980.

8
ap o ados pelo ó gão habili ado.
No A . 32.º da e e ida lei do Código T ibu á io Nacional, § 1º de e mina que
pa a que a p op iedade u bana es eja ap a pa a a cob ança do impos o e i o ial e
p edial, é necessá io que o pode público enha es u u ado e man ido ao menos dois
dos melho amen os indicados abaixo:
• meio- io ou calçamen o, com canalização de águas plu iais;
• abas ecimen o de água;
• sis ema de esgo os sani á ios;
• ede de iluminação pública, com ou sem pos eamen o pa a dis ibuição
domicilia ;
• escola p imá ia ou pos o de saúde a uma dis ância máxima de 3 ( ês)
quilôme os do imó el conside ado.
Pa a a ob iga o iedade do pagamen o de um ibu o, como apon a Ama o (2006,
p. 279), é necessá io que se cump a o p incípio da ibu ação, que pa e de um
de e minado a o ge ado de incidência, que enha de inido po lei a oco ência de
ap idão, com o in ui o de ge a a ob iga o iedade do pagamen o de ce o ibu o. Dessa
o ma, De Cesa e (2016, p. 46) apon a que é o A . 34.º
2
do CTN que es abelece sob e
quais oco ências se incide a cob ança do IPTU, como segue:
• exe ce a p op iedade de pleno di ei o de uso, uição e disposição de um
de e minado bem;
• exe ce a p op iedade sob e o domínio ú il de um de e minado bem, que é
ca ac e izado pelo di ei o de uso e gozo, sem possibilidade de dispo des e
imó el;
• exe ce posse mansa e pací ica sob e um de e minado bem, em si uações
sujei as à usucapião, que não enham sido o iginadas de in asão com
oco ência de con li os, possessão clandes ina ou posse p ecá ia.
Ainda sob e o Código T ibu á io Nacional do B asil, em-se o A . 33, que impõe
que a base de cálculo pa a o impos o e i o ial e p edial u bano de e se o alo enal
2
Lei B asilei a n.º 5172/1966 - A . 34. Con ibuin e do impos o é o p op ie á io do imó el, o i ula do
seu domínio ú il, ou o seu possuido a qualque í ulo.
9
do imó el, a desconside a quaisque alo es mó eis man idos no edi icado ou no
e eno (BRASIL, 1966).
O alo enal do imó el isa se ap oxima ao máximo do alo de me cado, sendo
assim o alo mais p o á el de enda em condições no mais pa a ansações de comp a
e enda, endo como base de alo ação os dados a uais do me cado imobiliá io (Melo,
2015, p. 21). De Cesa e (2017, p. 09) apon a como “a quan ia mais p o á el pela qual se
negocia ia olun a iamen e um bem, em uma da a de e e ência, nas condições de
me cado igen e”.
Desse modo, pela impo ância do alo enal do imó el, a de e minação dos
alo es oco e a pa i de uma lei municipal, que em como base a Plan a Gené ica de
Valo es (PGV), sendo desen ol ida a pa i de um es udo écnico, que em como
esponsá el o pode execu i o municipal, endo que, necessa iamen e, se ap o ado
pelo legisla i o municipal.
A essal a que o es udo da PGV é egulamen ado pela No ma B asilei a
Regulamen ado a (NBR
3
) de n.º 14 653, álida no país desde 2001 – com algumas
a ualizações desde en ão. Desse modo, oco e ce a c i ica sob e a ob iga o iedade de
ap o ação po pa e da câma a legisla i a municipal, endo em is a que os e eado es
podem não possui habilidade ou en endimen o écnico pa a a alia os alo es expos os
no es udo. Pa a além de es a em sujei os a uma p essão polí ica ao eajus a os alo es
que pode ge a um aumen o do alo inal de impos os (De Cesa e, 2016, p. 45).
Secção I.II – As polí icas u banas e a p og essi idade na cob ança do IPTU
A comp eensão de De Cesa e (2016, p. 48) indica que o alo do imó el é um
meio de análise do ní el socioeconómico das amílias, e, ambém, es á em cons an e
al e ação con o me as mudanças u banís icas. Po an o, a a ualização do ibu o sob e
a p op iedade u bana é uma o ma jus a de ga an i equidade ibu á ia.
A con inua com o en endimen o da in es igado a (De Cesa e, 2016, p. 42), um
dos g andes a anços da Cons i uição B asilei a, em 1988, oi o capí ulo que aba ca sob e
3
São no mas écnicas pad onizadas po uma en idade p i ada sem ins luc a i os undada em 1940, a
Associação B asilei a de No mas Técnicas (ABNT), memb o undado da In e nacional O ganiza ion o
S anda diza ion (ISO).
10
a polí ica u bana. Pois, de e mina que den o do pac o ede a i o, o pode municipal é
o esponsá el po p omo e a polí ica u bana, de modo a p io iza a ga an ia da unção
social da p op iedade u bana.
Na Ca a Magna do B asil os a igos que des acam as polí icas u banas são o de
n.º 182 e o de n.º 145, esse no inciso 1º, de modo que impu am ao município oda a
esponsabilidade sob e a ibu ação imobiliá ia, desde o o denamen o do e i ó io a é
a a ecadação do impos o:
A . 182 - A polí ica de desen ol imen o u bano, execu ada pelo Pode Público
municipal, con o me di e izes ge ais ixadas em lei, em po obje i o o dena
o pleno desen ol imen o das unções sociais da cidade e ga an i o bem-es a
de seus habi an es:
§ 1º - O plano di e o , ap o ado pela Câma a Municipal, ob iga ó io pa a
cidades com mais de in e mil habi an es, é o ins umen o básico da polí ica de
desen ol imen o e de expansão u bana.
§ 2º - A p op iedade u bana cump e sua unção social quando a ende às
exigências undamen ais de o denação da cidade exp essas no plano di e o .
§ 3º - As desap op iações de imó eis u banos se ão ei as com p é ia e jus a
indenização em dinhei o.
§ 4º - É acul ado ao Pode Público municipal, median e lei especí ica pa a á ea
incluída no plano di e o , exigi , nos e mos da lei ede al, do p op ie á io do
solo u bano não edi icado, subu ilizado ou não u ilizado, que p omo a seu
adequado ap o ei amen o, sob pena, sucessi amen e, de:
I - pa celamen o ou edi icação compulsó ios;
II - impos o sob e a p op iedade p edial e e i o ial u bana p og essi o no
empo;
III - desap op iação com pagamen o median e í ulos da dí ida pública de
emissão p e iamen e ap o ada pelo Senado Fede al, com p azo de esga e de
a é dez anos, em pa celas anuais, iguais e sucessi as, assegu ados o alo eal
da indenização e os ju os legais.
A . 145 - A União, os Es ados, o Dis i o Fede al e os Municípios pode ão
ins i ui os seguin es ibu os:
[...]
§ 1º Semp e que possí el, os impos os e ão ca á e pessoal e se ão g aduados
segundo a capacidade econômica do con ibuin e, acul ado à adminis ação
ibu á ia, especialmen e pa a con e i e e i idade a esses obje i os, iden i ica ,
espei ados os di ei os indi iduais e nos e mos da lei, o pa imônio, os
endimen os e as a i idades econômicas do con ibuin e.
11
A pa i das di e izes inse idas na cons i uição de 1988, hou e a ins i uição do
Es a u o das Cidades, em 2001, com a Lei Nacional 10 259/2001
4
. Sendo, como indicado
no pa ág a o único do A . 1.º, uma lei que isa es abelece as eg as da o dem pública
e do in e esse social de uso das p op iedades u banas pa a o bem cole i o, da segu ança,
do bem-es a da população e do equilíb io ambien al.
O Es a u o das Cidades acolhe em seus capí ulos, pela p imei a ez em um
diploma ju ídico do B asil, a impo an e coesão en e as polí icas iscais e u banas (De
Cesa e, 2016, p. 43). No sen ido de que a ecei a p o enien e dos ibu os sob e as
p op iedades u banas é de suma impo ância pa a inancia o desen ol imen o
sus en á el das cidades. Des a manei a, o impos o e i o ial é, ambém, um ele an e
ins umen o de ges ão pública, endo em is a que pode e o e in luência no uso
acional do solo u bano, ao deses imula a especulação imobiliá ia e em e i a os azios
u banos.
De ido à impo ância do impos o e i o ial pa a o desen ol imen o sus en á el
e pa a a ges ão pública, ou o aspe o a se conside ado é a p og essi idade do ibu o.
Es e a o passou a se possí el no B asil, em 2000, a pa i de uma Emenda
Cons i ucional, a de nº 29, que modi icou o A . 156.º da Cons i uição Fede al com o
in ui o de pe mi i o aumen o p og essi o das alíquo as do IPTU, consoan e ao alo da
p op iedade. Nesse sen ido, o ibu o passa a se adequa à capacidade con ibu i a do
con ibuin e (De Cesa e, 2016, p. 48). Is o pos o, segue o A . 156.º da Cons i uição
Fede al a pa i da edição da Emenda Cons i ucional de n.º 29/2000:
A . 156 - Compe e aos Municípios ins i ui impos os sob e:
[…]
§ 1º Sem p ejuízo da p og essi idade no empo a que se e e e o a . 182, § 4º,
inciso II, o impos o p e is o no inciso I pode á:(Redação dada pela Emenda
Cons i ucional nº 29, de 2000):
I - se p og essi o em azão do alo do imó el (Incluído pela Emenda
Cons i ucional nº 29, de 2000);
II - e alíquo as di e en es de aco do com a localização e o uso do imó el
(Incluído pela Emenda Cons i ucional nº 29, de 2000).
4
Na da a especí ica de 10 de julho de 2001.
12
Secção I.III – A impo ância da esponsabilidade iscal pa a os municípios b asilei os
Após disco e b e emen e sob e a ele ância do impos o e i o ial pa a o
desen ol imen o u bano sus en á el, se ap esen a a necessidade de ap esen a a
impo ância do ibu o e i o ial sob o pano ama da Lei de Responsabilidade Fiscal
5
(LRF) da República Fede a i a do B asil. É um diploma ju ídico que igo a desde de 2000,
p omulgado pa a de e mina os limi es da dí ida pública e os mecanismos pa a ob e o
equilíb io iscal en e ecei as e despesas pa a odos os ní eis da ede ação: nacional,
es adual e municipal (BRASIL, 2000).
An es da p omulgação da Lei de Responsabilidade Fiscal (LRF), 11% dos
municípios b asilei os não ealiza am a cob ança do IPTU (A onso, 1998, p. 12), dado
que demons a a impo ância das exigências legais pa a a saúde inancei a das con as
públicas. Po essa azão, Chieza (2008, p. 51) des aca que, a é en ão, o país encon a a-
se em uma si uação iscal com ei e ados de ici s o çamen á ios nos go e nos
municipais.
Com o ajus e iscal compulsó io, as adminis ações municipais passa am a a a
o impos o e i o ial com maio disce nimen o, endo em is a que o ibu o sob e a
p op iedade co esponde, na ealidade b asilei a, à segunda maio on e de ecei a
municipal (B asil, 2021, p. 09), a pe de pa a o Impos o sob e Se iços de Qualque
Na u eza (ISS).
Sob e a LRF, des acam-se dois a igos, o A .11.º que a a sob e a
esponsabilidade legal do adminis ado público em a ecada com e icácia odos os
ibu os que compe em à sua es e a de pode , do con á io pode a ca com as
consequências ju ídicas. Dispondo no A . 14.º, quais p ocessos adminis a i os os
ges o es podem so e em caso de enúncia de ecei as:
A . 11 - Cons i uem equisi os essenciais da esponsabilidade na ges ão iscal
a ins i uição, p e isão e e e i a a ecadação de odos os ibu os da
compe ência cons i ucional do en e da Fede ação.
[…]
5
Lei Complemen a nº 101, de 04/05/2000.

13
A . 14 - A concessão ou ampliação de incen i o ou bene ício de na u eza
ibu á ia da qual deco a enúncia de ecei a de e á es a acompanhada de
es ima i a do impac o o çamen á io- inancei o no exe cício em que de a
inicia sua igência e nos dois seguin es, a ende ao dispos o na lei de di e izes
o çamen á ias e a pelo menos uma das seguin es condições:
I - demons ação pelo p oponen e de que a enúncia oi conside ada na
es ima i a de ecei a da lei o çamen á ia, na o ma do a . 12, e de que não
a e a á as me as de esul ados iscais p e is as no anexo p óp io da lei de
di e izes o çamen á ias;
II - es a acompanhada de medidas de compensação, no pe íodo mencionado
no capu , po meio do aumen o de ecei a, p o enien e da ele ação de
alíquo as, ampliação da base de cálculo, majo ação ou c iação de ibu o ou
con ibuição.
§ 1º A enúncia comp eende anis ia, emissão, subsídio, c édi o p esumido,
concessão de isenção em ca á e não ge al, al e ação de alíquo a ou
modi icação de base de cálculo que implique edução disc iminada de ibu os
ou con ibuições, e ou os bene ícios que co espondam a a amen o
di e enciado.
§ 2º Se o a o de concessão ou ampliação do incen i o ou bene ício de que a a
o capu des e a igo deco e da condição con ida no inciso II, o bene ício só
en a á em igo quando implemen adas as medidas e e idas no mencionado
inciso.
Ainda é mé i o da LRF es abelece que o ges o público pode esponde pela
omissão e pelas i esponsabilidades iscais em p ocessos adminis a i os, mas, ambém,
na es e a penal. Assim como es abelece o A . 73 da e e ida lei:
A . 73 - As in ações dos disposi i os des a Lei Complemen a se ão punidas
segundo o Dec e o-Lei no 2.848, de 7 de dezemb o de 1940 (Código Penal); a
Lei no 1 079, de 10 de ab il de 1950; o Dec e o-Lei no 201, de 27 de e e ei o
de 1967; a Lei no 8.429, de 2 de junho de 1992; e demais no mas da legislação
pe inen e.
De e-se à LRF a d ás ica edução do núme o de municípios que ainda não
ibu a a, sendo esse um dos g andes ei os da lei (Chieza, 2008, p. 98). No en an o, De
Cesa e (2016, p. 45) apon a que a cob ança do impos o e i o ial não se o nou e e i a,
pois pa a além da LRF, são necessá ias ou as medidas pa a que a ibu ação seja e icaz
e jus a. Tal como a e ogação da ob iga o iedade de ap o ação da Plan a Gené ica de
Valo es po pa e do legisla i o municipal, em que a au o a c edi a pa e da culpa na
desa ualização dos alo es cob ados no IPTU.
14
CAPÍTULO II: A PLANTA GENÉRICA DE VALORES E SUAS IMPLICAÇÕES NO BRASIL
Es e capí ulo em como obje i o ap esen a o concei o da Plan a Gené ica de
Valo es (PGV) e seu papel no cálculo inal do ibu o e i o ial e p edial u bano no B asil,
po an o, na a ecadação municipal. Além disso, isa aze uma análise da PGV em
alguns municípios b asilei os. Po essa azão, a Secção II.I az o en oque concep ual da
Plan a Gené ica de Valo es; Na secção II.II ap esen a-se uma análise do ní el de
a ualização da PGV em alguns municípios b asilei os.
Secção II.I – A Plan a Gené ica de Valo es
Quando o impos o e i o ial é adminis ado com e iciência, pa a além de
ga an i um bom ní el de a ecadação, se o na uma impo an e e amen a da ges ão
pública na ga an ia do di ei o de p op iedade, da equidade ibu á ia, da jus iça iscal e
on e de in es imen o nas melho ias u banís icas. Pa a essas ealizações, exige-se do
pode público ce a pe iodicidade na a aliação do ibu o, que implica, no B asil, na
a ualização da PGV. Po essa azão, pode-se conclui que a PGV possui implicações
económicas, polí icas e sociais (Mülle , 2018, p. 35).
An es de aden a à análise in ínseca ao p ocesso de a ualização e da unção da
mesma, se az necessá io de ini a Plan a Gené ica de Valo es, sob e udo, po se a a
de um es udo não aplicado pelas câma as municipais de Po ugal. Assim sendo, segue a
de inição que baliza o en endimen o da PGV do p esen e abalho:
“Um conjun o de alo es básicos uni á ios de imó eis u banos, comp eendendo
e enos, edi icações e glebas de idamen e homogeneizados segundo c i é ios
écnicos e uni o mes quan o à con empo aneidade, aos a ibu os ísicos dos
imó eis, às ca ac e ís icas das espec i as zonas, à na u eza ísica, à
in aes u u a, aos equipamen os comuni á ios, aos ní eis de a i idades
exis en es, às possibilidades de desen ol imen o e às pos u as legais pa a uso e
ocupação do solo” (NADOLNY, 2016, p. 05).
As cidades passam po cons an es ans o mações, que podem alo iza ou
des alo iza de e minada zona, c iando assim dis o ções nos alo es imobiliá ios, que
de em se acompanhadas pela a ualização da Plan a Gené ica de Valo es. Nesse sen ido,
15
Mülle (2018, p. 35) des aca que es e p ocesso em de se a aliado de o ma única, pois
o ciclo a alia ó io em de se capaz de assimila as mudanças no me cado imobiliá io,
ad indas dos melho amen os públicos ou p i ados e das modi icações da legislação do
uso do solo.
Os ciclos a alia ó ios cu os a enuam o impac e do eajus e do ibu o em ní el
indi idual. Enquan o, como salien a De Cesa e (2017, p. 10), longos ciclos a alia ó ios,
assim como omissões no cadas o imobiliá io u bano, limi am o po encial de
a ecadação e ocasionam injus iças ibu á ias. Pois, a desa ualização, da mesma o ma
que bene icia zonas da cidade que alo iza am, p ejudica àquelas que passa am po um
p ocesso de des alo ização.
No B asil, não há nenhuma imposição legal que de e mine a pe iodicidade da
a ualização da PGV. Tendo, somen e, um documen o do Minis é io das Cidades
6
com a
ecomendação de que o ciclo a alia ó io seja de no máximo qua o anos. Sem essa
ob iga o iedade legal, di icilmen e essa ecomendação de e se cump ida pelos
municípios (De Cesa e, 2016, p. 58).
O mais p óximo que o B asil es e e em es abelece uma ob iga o iedade legal
pa a ixa um p azo pa a a a ualização da Plan a Gené ica de Valo es, oco eu com um
P oje o de Lei do Senado Fede al de nº 46/2016, de au o ia do Senado Fe nando
Beze a Coelho, que p opunha al e a o A . 11 da Lei de Responsabilidade Fiscal, no
in ui o de es abelece a a ualização pe iódica da PGV de qua o em qua o anos. No
en an o, a ami ação do p oje o oi ence ada ao inal da legisla u a do cong essis a em
dezemb o de 2022
7
.
No mais, Ca alho J . (2018, p. 84) essal a que a maio ia das câma as municipais
b asilei as não con a com écnicos habili ados em seu quad o de uncioná ios, a o que
se ag a a nos municípios pequenos. Sendo que o ideal é e uma equipa especí ica pa a
a a aliação de imó eis, que con o me a no ma écnica que baliza a a ualização da PGV,
indica que os écnicos p ecisam es a insc i os na o dem dos engenhei os
8
.
6
Po a ia Minis e ial de n.º 511/2009 do Minis é io das Cidades.
7
Si e do Senado Fede al do B asil: h ps://www25.senado.leg.b /web/a i idade/ma e ias/-
/ma e ia/124867;
8
No B asil é denominado como Conselho Fede al de Engenha ia e Ag onomia (CONFEA).
16
Como mencionado an e io men e, a no ma écnica NBR 14 653-2: 2011 da
Associação B asilei a de No mas Técnicas (ABNT), di a os p ocedimen os écnico-
cien í icos pa a a a aliação dos bens-imó eis na zona u bana. Como pon ua Mülle
(2018, p. 34), é es a no ma que de e mina os pa âme os a se conside ados no cálculo
do alo enal do imó el, que, en ão, pela sua ab angência e pelos po meno es pe cebe-
se a impo ância dos p o issionais com base écnica pa a a aliações idedignas dos
imó eis u banos.
Como o alo enal do imó el conside a os alo es do e eno e da edi icação, a
no ma ização écnica indica que de e-se ca ac e iza as zonas da cidade a pa i da
análise da conjun u a socioeconómica, polí ica, e, ambém, da condição das
in aes u u as. Uma ez que “pa a de e minação do alo ap oximado de um e eno
em ce a localidade se az necessá io analisa a o es que são mu á eis com o passa do
empo” (Mülle , 2018, p. 34).
Es a ca ac e ização da á ea u bana é u ilizada pa a de e mina as zonas de
alo ização e des alo ização com o in ui o de es ima o alo uni á io do me o quad ado
u bano. Po essa azão, alguns au o es u ilizam a denominação “mapa de alo es” pa a
se e e i à PGV (De Cesa e, 2016, p. 58). Esse mé odo, designado de a aliação em massa,
oco e quando as adminis ações públicas nomeiam comissões mul idisciplina es com a
inalidade de es abelece alo es uni á ios médios po zona. É o mé odo u ilizado pela
maio ia dos municípios b asilei os (De Cesa e, 2016, p. 57).
O alo do edi icado é calculado com base nos cus os médios uni á ios
es abelecidos a pa i do pad ão cons u i o e são dep eciados, po exemplo, con o me
a idade e o g au de conse ação da cons ução (De Cesa e, 2016, p. 58). En idades
ol adas pa a a cons ução ci il ou de a aliações e pe ícias de engenha ia edi am e
publicam documen os de e e ência pa a o pad ão cons u i o. Como é o caso, po
exemplo, do Ins i u o B asilei o de A aliações e Pe ícias de Engenha ia.
Po an o, no B asil, o mé odo ado ado com maio equência nas a aliações
desen ol idas com ins ibu á ios, é o alo enal do imó el que se a e e a pa i da
soma do alo do e eno e do cus o dep eciado da edi icação. O alo da e a é
es imado endo como base os alo es uni á ios es abelecidos po zonas homogêneas,
23
A . 5.º - Fins da ibu ação
1 - A ibu ação isa a sa is ação das necessidades inancei as do Es ado e de
ou as en idades públicas e p omo e a jus iça social, a igualdade de
opo unidades e as necessá ias co ecções das desigualdades na dis ibuição da
iqueza e do endimen o.
2 - A ibu ação espei a os p incípios da gene alidade, da igualdade, da
legalidade e da jus iça ma e ial.
Desse modo, ica egis ado pa a além da exis ência de um sis ema iscal
in eg ado, os undamen os que de em baliza a ibu ação, que pe passam o ca á e
iscal de sup i as inanças do Es ado pa a as inalidades ex a iscais, na co eção das
desigualdades sociais (Mon ei o, 2016, p. 88).
No que conce ne ao Impos o Municipal sob e Imó eis, ale ci a que sua
con igu ação a ual é esul ado da e o ma iscal do pa imónio que oi concluída em
2003. Após, como indica a in es igado a Mon ei o (2016, p. 93), um in enso p ocesso
de es udos e deba es com a pa icipação da sociedade ci il en e os anos de 1989 e
2002.
Em 1 de dezemb o de 2003 passou a igo a na ju isp udência nacional o Código
do Impos o Municipal sob e Imó eis (CIMI), a pa i da ap o ação, em 12 de no emb o
de 2003, do Dec e o-Lei n.º 287/2003
18
. Es e código es abelece já no A . 1.º que o IMI
incide sob e os p édios ús icos e u banos localizados em e i ó io po uguês, endo
como base o seu alo pa imonial ibu á io (VPT), e que oda a ecei a ad inda
pe ence aos municípios.
18
Ap o ou o CIMI (Anexo I, pp. 7593-7616) e ambém: o Código do Impos o Municipal sob e as
T ansmissões One osas de Imó eis (CIMT) (Anexo II, pp. 7616-7628), al e ou o Código Do Impos o do Selo
(CIS) (Anexo III, pp. 7628-7647), al e ou o Es a u o dos Bene ícios Fiscais (EBF), o Código do Impos o Sob e
o Rendimen o das Pessoas Singula es (CIRS) e o Código do Impos o Sob e o Rendimen o das Pessoas
Cole i as (CIRC) e e ogou o Código da Con ibuição P edial e do Impos o sob e a Indús ia Ag ícola
(CCPIIA), o Código da Con ibuição Au á quica (CCA) e o Código do Impos o Municipal de SISA e do
Impos o sob e as Sucessões e Doações (CIMSISD).

24
Como a incidência do impos o é sob e os p édios, sejam ús icos
19
ou u banos
20
,
o e e ido código em seu A . 2.º de e mina o concei o de p édio:
A . 2.º - Concei o de p édio
1 - Pa a e ei os do p esen e Código, p édio é oda a acção de e i ó io,
ab angendo as águas, plan ações, edi ícios e cons uções de qualque na u eza
nela inco po ados ou assen es, com ca ác e de pe manência, desde que aça
pa e do pa imónio de uma pessoa singula ou colec i a e, em ci cuns âncias
no mais, enha alo económico, bem como as águas, plan ações, edi ícios ou
cons uções, nas ci cuns âncias an e io es, do ados de au onomia económica
em elação ao e eno onde se encon em implan ados, embo a si uados numa
acção de e i ó io que cons i ua pa e in eg an e de um pa imónio di e so ou
não enha na u eza pa imonial.
2 - Os edi ícios ou cons uções, ainda que mó eis po na u eza, são ha idos como
endo ca ác e de pe manência quando a ec os a ins não ansi ó ios.
3 - P esume-se o ca ác e de pe manência quando os edi ícios ou cons uções
es i e em assen es no mesmo local po um pe íodo supe io a um ano.
4 - Pa a e ei os des e impos o, cada acção au ónoma, no egime de
p op iedade ho izon al, é ha ida como cons i uindo um p édio.
O CIMI de e mina as espécies de p édios u banos, que podem se : a)
habi acionais; b) come ciais, indus iais ou pa a se iços; c) e enos pa a cons ução;
d) as pessoas cole i as com es a u o de u ilidade pública, quan o aos bens des inados,
19
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A . 3.º -P édios Rús icos:
1 - São p édios ús icos os e enos si uados o a de um aglome ado u bano, exce o os que sejam de
classi ica como e enos pa a cons ução, nos e mos do n.º 3 do a igo 6.º, e os que enham po des ino
no mal uma u ilização ge ado a de endimen os come ciais e indus iais, desde que: a) Es ejam a e os ou,
na al a de conc e a a e ação, enham como des ino no mal uma u ilização ge ado a de endimen os
ag ícolas, sil ícolas e pecuá ios; b) Não endo a a ec ação indicada na alínea an e io , não se encon em
cons uídos ou disponham apenas de edi ícios ou cons uções de ca ác e acessó io, sem au onomia
económica e de eduzido alo .
2 - São ambém p édios ús icos os e enos si uados den o de um aglome ado u bano, desde que, po
o ça de disposição legalmen e ap o ada, não possam e u ilização ge ado a de quaisque endimen os
ou só possam e u ilização ge ado a de endimen os ag ícolas, sil ícolas e pecuá ios e es ejam a e , de
ac o, es a a e ação.
3 - São ainda p édios ús icos: a) Os edi ícios e cons uções di e amen e a e os à p odução de endimen os
ag ícolas, sil ícolas e pecuá ios, quando si uados nos e enos e e idos nos núme os an e io es; b) As
águas e plan ações nas si uações a que se e e e o n.º 1 do a igo 2.º.
4 - Pa a e ei os do p esen e Código, conside am-se aglome ados u banos, além dos si uados den o de
pe íme os legalmen e ixados, os núcleos com um mínimo de 10 ogos se idos po a uamen os de
u ilização pública, sendo o seu pe íme o delimi ado po pon os dis anciados 50 m do eixo dos
a uamen os, no sen ido ans e sal, e 20 m da úl ima edi icação, no sen ido dos a uamen os.
5 - A quali icação dos endimen os e e idos no p esen e diploma é aquela que é conside ada pa a e ei os
do impos o sob e o endimen o das pessoas singula es (IRS).
20
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A . 4.º - P édios u banos são odos aqueles que não de am se classi icados
como ús icos, sem p ejuízo do dispos o no a igo seguin e.
25
di e a e imedia amen e, à ealização dos seus ins es a u á ios. A conside a os e enos
pa a cons ução os que es ão si uados em zonas com in aes u u as ou equipamen os
públicos, con o me ab angência dos planos municipais de o denamen o do e i ó io,
ou que mesmo o a do aglome ado u bano enham au o ização pa a lo eamen o ou
cons ução
21
.
O A . 8.º de e mina que o pagamen o do ibu o de e se e e uado pelo
p op ie á io, usu u uá io ou pelos supe iciá ios do p édio. Toda ia, o CIMI abo da as
isenções em seu Capí ulo II, uma ez que impos o segue os ins ibu á ios mencionados
na LGT, endo como exemplo o a o de se isen o quando “o endimen o b u o o al do
ag egado amilia não seja supe io a 2,3 ezes o alo anual do IAS
22
e o alo
pa imonial ibu á io global da o alidade dos p édios ús icos e u banos pe encen es
ao ag egado amilia não exceda 10 ezes o alo anual do IAS”
23
.
O CIMI e o ça os pode es das au a quias municipais quan o a ixação de axas
pa a ac esce ao alo inal do ibu o sob e os imó eis. Desde que siga as de e minan es
do A . 112.º, al como delibe ação pelo legisla i o municipal pa a delimi a zonas
impac adas com ope ações de eabili ação u bana, no comba e aos azios u banos, à
dese i icação ou a é mesmo quando os p édios não es ão a cump i sa is a o iamen e
sua unção.
O Regime Financei o das Au a quias Locais e En idades In e municipais (RFALEI),
ins i uído pela Lei n.º 73/2013
24
, e o ça em seu A . 15.º sob e os pode es ibu á ios
que os “os municípios dispõem de pode es ibu á ios ela i amen e a impos os e ou os
ibu os a cuja ecei a enham di ei o”. Inclusi e, sob e ou os pode es p e is os em
legislação ibu á ia
25
, como é o caso das axas e das isenções do IMI.
Sob e as isenções ale isa que cons a no RFALEI em seu A . 16.º, que assen a
sob e a ma é ias de isenções e bene ícios iscais, adian e:
A . 16.º - Isenções e bene ícios iscais
21
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A . 6.º - Espécies de P édios U banos;
22
Indexan e dos Apoios Sociais (IAS);
23
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A . 11.º - A – Isenções.
24
Ap o ado no dia 03 de se emb o de 2013.
25
Lei n.73/2013, A . 15º, alínea .
26
[…]
2 - A assembleia municipal, median e p opos a da câma a municipal, ap o a
egulamen o con endo os c i é ios e condições pa a o econhecimen o de
isenções o ais ou pa ciais, obje i as ou subje i as, ela i amen e aos impos os
e ou os ibu os p óp ios.
[…]
6 - Os municípios são ou idos an es da concessão, po pa e do Es ado, de
isenções iscais subje i as ela i as a impos os municipais, no que espei a à
undamen ação da decisão de concede a e e ida isenção, e são in o mados
quan o à despesa iscal en ol ida, ha endo luga a compensação em caso de
disco dância exp essa do espe i o município.
A liquidação do IMI oco e anualmen e pa a odo o e i ó io nacional, endo
como esponsá el os se iços cen ais da Au o idade T ibu á ia. Po eg a ge al a
cob ança oco e ao deco e do ano que segue ao ano a que o impos o espei a, endo,
como mencionado, os alo es pa imoniais ibu á ios como base.
O A . 119.º do CIMI di a como de e se ealizada a cob ança, que no caso de e
se en iado aos sujei os passi os a cob ança pelos se iços da Di ecção-Ge al dos
Impos os a é ao im do mês an e io ao do pagamen o. De e cons a no documen o de
cob ança a disc iminação dos p édios, as pa es susce í eis de u ilização independen e,
o espe i o alo pa imonial ibu á io e da cole a impu ada a cada município da
localização dos p édios.
Como ci ado an e io men e, a ecei a p o enien e da cob ança do IMI pe ence
aos municípios, con o me os imó eis es abelecidos em cada um deles. Desse modo,
impo e des aca que às jun as de eguesias cabe o pe cen ual de 1% do IMI dos p édios
u banos, de aco do com o A . 23.º do RFALEI
26
.
Secção III.II – A ele ância do impos o sob e a p op iedade na ca ga iscal de Po ugal
Em Po ugal, a ca ga iscal é compos a po ês p incipais ibu os que incidem
sob e as p op iedades imó eis, sendo es es: Impos o Municipal sob e Imó eis (IMI),
26
Lei n.73/2013, A . 23º, alínea a;
27
Impos o Municipal sob e as T ansmissões One osas de Imó eis (IMT) e o Impos o do
Selo. Esse úl imo, cabe salien a , se aplica a odos os a os ju ídicos, inclusi e sob e as
ansmissões g a ui as de bens. A Tabela 1, expõe a pa icipação dos impos os sob e
p op iedade na Recei a Fiscal de Po ugal, segundo dados da Au o idade T ibu á ia pa a
o ano de 2021.
Tabela 1 – Composição da ecei a iscal sob e p op iedade em Po ugal em 2021
27
.
Impos o
€ - Milhões
% da Recei a To al
IMI
1656,5
2,07
IMT
1301,0
1,62
Impos o do Selo
1707,4
2,13
To al da Recei a Fiscal
sob e P op iedade
4664,9
5,82
Recei a Fiscal To al (€ - Milhões): 79 982,7
Fon e: PORDATA, 2022. Elabo ação: au o .
Pa a comp eende melho a ecei a iscal, a Tabela 2 az os dados es a ís icos
sob e a ele ância na a ecadação po base de incidência, sendo: os impos os sob e a
p odução e impo ação
28
, impos os sob e a p op iedade, impos os sob e endimen o e
pa imónio
29
, impos o de capi ais e con ibuições sociais. Op ou-se po ecolhe os
alo es pa a o pe íodo empo al en e 2000 e 2021, no sen ido de obse a qual oi o
compo amen o da ecei a deco en e do ibu á io sob e as p op iedades após a
ap o ação do CIMI em 2003.
Tabela 2 – Composição da ecei a o al po base de incidência en e 2000 e 2021, em
%.
Ano
Impos o
sob e a
P odução e
Impo ação
(%)
Impos os
sob e a
P op iedade
(%)
Impos o
sob e
Rendimen o
e Pa imónio
(%)
Impos o
sob e
Capi ais
(%)
Con ibuições
sociais (%)
2000
35,46
4,80
28,04
0,24
31,45
2001
35,78
4,74
26,99
0,20
32,28
27
Segunda o PORDATA, esses dados são p elimina es;
28
Impos o sob e o Valo Ac escen ado, Impos o sob e o Tabaco, Impos o sob e os P odu os Pe olí e os
e Ene gé icos, Impos o sob e Veículos, Impos o Único de Ci culação, Luc os dos Monopólios Fiscais e
Ou os;
29
Impos o sob e o Rendimen o das Pessoas Singula es, Impos o sob e o Rendimen o das Pessoas
Cole i as e Ou os.
28
Ano
Impos o
sob e a
P odução e
Impo ação
(%)
Impos os
sob e a
P op iedade
(%)
Impos o
sob e
Rendimen o
e Pa imónio
(%)
Impos o
sob e
Capi ais
(%)
Con ibuições
sociais (%)
2002
36,34
4,85
26,13
0,22
32,46
2003
36,93
5,09
23,68
0,22
34,08
2004
36,37
5,09
24,41
0,05
34,08
2005
37,36
5,17
23,42
0,13
33,93
2006
37,33
5,38
23,99
0,04
33,26
2007
35,60
5,71
26,21
0,02
32,46
2008
34,64
5,47
26,66
0,01
33,22
2009
32,29
5,37
25,97
0,00
36,37
2010
34,28
5,07
25,05
0,14
35,45
2011
34,28
4,88
26,71
0,00
34,13
2012
35,52
4,81
26,02
0,45
33,20
2013
32,39
4,65
30,54
0,00
32,42
2014
33,65
4,91
29,42
0,00
32,02
2015
34,46
5,06
29,10
0,00
31,38
2016
35,39
5,08
27,69
0,00
31,84
2017
35,56
5,35
27,24
0,00
31,85
2018
35,54
5,45
27,40
0,00
31,61
2019
35,47
5,52
26,65
0,00
32,36
2020
33,47
5,50
26,85
0,00
34,19
2021
34,53
5,82
25,69
0,00
33,94
Fon e: PORDATA, 2022. Elabo ação: au o .
Obse a-se ce a es abilidade em elação ao peso dos ibu os po base de
incidência na ecei a nas duas úl imas décadas. Ace ca aos impos os sob e p op iedade,
no a-se que a é 2008, ano da c ise imobiliá ia in e nacional, a a ecadação seguia a
endência de aumen o odos os anos, que ol a oco e imidamen e a pa i de 2015.
Quando analisados somen e os alo es e e en es ao IMI no G á ico 2, é possí el
e i ica um aumen o exponencial na a ecadação desse en e 2000 e 2008, mas como
já e a a endência não em como a i ma com base nos alo es o impac e do CIMI a
pa i de 2003.

29
G á ico 2 – Valo es a ecados com IMI en e 2000 e 2021.
Fon e: PORDATA, 2022. Elabo ação: au o .
As e o mas iscais que o am implemen adas em Po ugal busca am iguala o
sis ema iscal nacional ao dos países memb os do bloco eu opeu e da O ganização pa a
Coope ação e Desen ol imen o Económico (OCDE). Como oi o caso da ans o mação
iscal en e 1988 e 1989, quando da ibu ação cedula do endimen o pessoal passou a
igo a a ibu ação única e p og essi a do endimen o global (Mon ei o, 2016, p. 89).
Po essa azão, p osseguimos na análise es a ís ica sob e a ca ga iscal de Po ugal e
Es ados-memb os da OCDE.
A OCDE conside a que os ibu os sob e o pa imónio possuem cinco an agens
(2008, p. 20). A começa que os impos os anuais sob e a p op iedade êm pouca
in luência ad e sa no desempenho económico, uma ez que êm um impac e meno na
alocação de ecu sos em uma economia. É um ibu o que se con apõe aos impos os
sob e enda e consumo, pois não a e a as decisões de agen es económicos no
in es imen o em mão de ob a, educação, ino ação e c. O segundo apon amen o, os
ibu os sob e a p op iedade êm ecei as mais es á eis e p e isí eis. Em e cei o, como
os bens imó eis são acilmen e passí eis de iscalização, di icul a a sonegação de
impos os. Em qua o, esses impos os possuem g ande po encial pa a a p og essi idade,
caso a base de cálculo seja e e i amen e a ualizada. Po im, os impos os sob e as
0,0
200,0
400,0
600,0
800,0
1 000,0
1 200,0
1 400,0
1 600,0
1 800,0
€ - Milhões
30
p op iedades se con igu am como um ins umen o a se u ilizado pa a o
desen ol imen o u bano e pa a a manu enção dos pad ões do uso do solo.
Com essas p emissas, pa e-se pa a análise de dados disponibilizados pela OCDE
sob e a ca ga dos países que compõem a o ganização, a im de compa a o peso dos
ibu os pa imoniais em Po ugal e ou os países eu opeus. Toda ia, é impo an e
começa po ap esen a a ca ga iscal desses países pa a e i ica se a ealidade
po uguesa es á p óxima da eu opeia. Como demons a o G á ico 3, a média dos países
da OCDE, em 2021
30
, é de 34,1%, enquan o a Dinama ca possui a maio , de 46,9%, e a
I landa, a mais baixa (21,1%). Ao passo, que a ca ga iscal po uguesa é de 35,8%, mui o
p óxima de países como Islândia e Eslo áquia.
30
A publicação da OCDE az a essal a que 2021 oi um ano pandêmico.
31
G á ico 3 - Ca ga Fiscal (%) em elação ao PIB de países da OCDE – 2021.
Fon e: OCDE, 2022. Elabo ação: au o .
Como ap esen ado no g á ico an e io , a ca ga iscal em elação ao P odu o
In e no B u o (PIB), em 2021, oi um pouco mais ele ada que a média dos países
memb os da OCDE. Cabe analisa se esse ní el de enca go ibu á io oi a ípico como o
ano pandêmico de 2021 ou se é um pa ama que se man e e nos úl imos anos. Po essa
azão, o G á ico 4, e ela os dados pa a alguns anos en e 2000 e 2021. Como pode se
is o, hou e a pa i de 2010 um aumen o da ca ga iscal, que a ingiu seu máximo em
2021
31
.
31
O PIB baixou em 2020 de ido à pandemia, essa é su icien e azão do aumen o da ca ga iscal.
21,1
22,8
28,0
33,5
33,5
33,8
34,0
34,1
35,1
35,8
35,8
36,8
37,4
38,4
38,6
39,0
39,5
39,7
42,0
42,2
42,6
43,0
43,3
43,5
45,1
46,9
I landa
Tu quia
Suíça
Es ónia
Reino Unido
República Tcheca
Húng ia
OECD
Islândia
Po ugal
Eslo áquia
Polónia
Eslo énia
Espanha
Luxembu go
G écia
Alemanha
Países Baixos
Bélgica
No uega
Suécia
Finlândia
I ália
Aús ia
F ança
Dinama ca
32
G á ico 4 - Ca ga Fiscal (%) em elação ao PIB de Po ugal.
Fon e: OCDE, 2022. Elabo ação: au o .
A ca ga iscal é compos a po di e en es ca ego ias de ibu o, cada qual possui
um peso na a ecadação o al. Pa a es e abalho, cabe essal a e analisa a
pa icipação do impos o sob e p op iedade de Po ugal e de ou os países da OCDE, que
segue no G á ico 5. Cons a a-se, que oco e uma g ande a iação en e os países, pois,
ao passo que o Reino Unido eco e ao po encial de a ecadação dos bens imó eis,
países como República Tcheca e Es ónia p a icamen e não u ilizam desse meio na
a ecadação. Em con apa ida, a pa icipação dos impos os sob e a p op iedade na
ca ga iscal o al de Po ugal chega a 4,4%, mui o p óxima de países ão dis in os quan o
Países Baixos e Tu quia.
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022
39
Pa a melho a a comp eensão da ó mula, cabe analisa odos os elemen os que
a compõem:
• Vc – Valo Base dos P édios Edi icados:
Coe icien e que esul a da seguin e ó mula a i mé ica:
𝑽𝒄 = 𝟏,𝟐𝟓 × 𝑽𝒎𝒄
A componen e Vmc co esponde ao alo médio de cons ução, po me o
quad ado, que con o me o A .39.º, ica a depende dos enca gos di e os e indi e os
despendidos na cons ução do edi ício: ma e iais, mão-de-ob a, equipamen os,
adminis ação, ene gia, comunicações e ou os consumí eis.
Fica a ca go da Comissão Nacional de A aliação de P édios U banos (CNAPU)
p opo pa a odo o e i ó io nacional o cus o médio da cons ução po me o quad ado,
o Vmc, odos os anos. Com o de e de se publicado po Po a ia do Minis é io das
Finanças a é o úl imo dia de no emb o de cada ano
38
. Desse alo é ac escida uma
ação de 25% pa a compensa o alo do me o quad ado do e eno de implan ação
do p édio.
• A – Á ea de Edi icação do Imó el:
Esse indicado isa in eg a a á ea b u a de cons ução com ou da ação e a á ea
exceden e à de implan ação, esul ado que é au e ido com a seguin e ó mula:
𝑨 = ((𝑨𝒂 +𝑨𝒃) × 𝑪𝒂𝒋) + 𝑨𝒄 +𝑨𝒅
Con o me A . 40.º, nº 1:
Aa = á ea b u a p i a i a
39
;
38
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A .º 62.º - Compe ências da CNAPU, n.º 1 e n.º 3.
39
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A .º 40.º, nº 2: á ea b u a p i a i a (Aa) é a supe ície o al medida pelo
pe íme o ex e io e eixos das pa edes ou ou os elemen os sepa ado es do edi ício ou da acção,
incluindo a andas p i a i as echadas, ca es e só ãos p i a i os com u ilização idên ica à do edi ício ou
da acção, a que se aplica o coe icien e 1;

40
Ab = á eas b u as dependen es (a ecadações, só ãos, ga agens que sejam
pa es in eg an es do edi ício/ ação)
40
;
Caj = coe icien e de ajus amen o de á eas
41
;
Ac = á ea de e eno li e (ja dins, log adou os) a é ao limi e de duas ezes a
á ea de implan ação
42
;
Ad = ep esen a á ea de e eno li e que excede o limi e de duas ezes a á ea
de implan ação
43
;
(Aa + Ab) = Abc = á ea b u a de cons ução.
• Ca – Coe icien e de a e ação:
De aco do com o A . 41.º, o coe icien e de a e ação es á dependen e do uso
e e i o das edi icações, con o me a abela abaixo:
Tabela 3 - Coe icien e de a e ação po uso da edi icação.
Uso da edi icação
Coe icien e de
a e ação (Ca)
Comé cio
1,20
Se iços
1,10
Habi ação
1,00
Habi ação social sujei a a egimes legais de cus os con olados
0,70
A mazéns e a i idade indus ial
0,60
P édios não licenciados, em condições mui o de icien es
0,45
Es acionamen o cobe o
0,40
Es acionamen o não cobe o
0,08
40
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A .º 40.º, nº 3: As á eas b u as dependen es (Ab) são as á eas cobe as e
echadas de uso exclusi o, ainda que cons i uam pa es comuns, mesmo que si uadas no ex e io do
edi ício ou da acção, cujas u ilizações são acessó ias ela i amen e ao uso a que se des ina o edi ício ou
acção, conside ando-se, pa a esse e ei o, locais acessó ios as ga agens, os pa queamen os, as
a ecadações, as ins alações pa a animais, os só ãos ou ca es acessí eis e as a andas, desde que não
in eg ados na á ea b u a p i a i a, e ou os locais p i a i os de unção dis in a das an e io es, a que se
aplica o coe icien e 0,30;
41
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A .º 40.º-A: o coe icien e de ajus amen o de á eas (Caj) é aplicado à á ea
b u a p i a i a (Abc), que esul ada da soma ó ia Aa e Ab, con o me as abelas incluídas no mesmo a igo.
A aplicação do Caj sob e o Abc ica dependen e da unção do p édio u bano: habi ação, comé cio,
indús ia, es acionamen o cobe o ou e eno pa a cons ução.
42
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A .º 40.º, nº 4: A á ea do e eno li e do edi ício ou da acção ou a sua
quo a-pa e esul a da di e ença en e a á ea o al do e eno e a á ea de implan ação da cons ução ou
cons uções e in eg a ja dins, pa ques, campos de jogos, piscinas, quin ais e ou os log adou os,
aplicando-se-lhe, a é ao limi e de duas ezes a á ea de implan ação (Ac), o coe icien e de 0,025 e na á ea
exceden e ao limi e de duas ezes a á ea de implan ação (Ad) o de 0,005;
43
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A .º 40.º, nº 4 – des acado na no a de odapé an e io .
41
Fon e: CIMI, 2023. Elabo ação: au o .
Es e coe icien e cla eia a in enção do CIMI em inco po a ao alo pa imonial
ibu á io a unção exe cida pelo imó el, que é um a o ele an e no me cado
imobiliá io pa a ap ecia ou dep ecia a alo ação de um edi ício.
• Cl – Coe icien e de localização:
Sua unção é ap oxima o VTP ao alo de me cado, pois como suge e Ca alho
(2005, p. 41), a localização é a especi icidade que az ace às ou as ca ac e ís icas do
imó el: a sua unção e a du abilidade de sua edi icação. Tan o que o au o apon a que
pa a o me cado imobiliá io anglo-saxônico “as ês p incipais de e minan es do alo
imobiliá io se iam: loca ion, loca ion, loca ion”.
O coe icien e de localização é es abelecido pelo A . 42º, que di a uma a iação
en e o mínimo de 0,4 e o máximo de 3,50, podendo se eduzido pa a 0,35 quando o
uma habi ação em si uação dispe sa em meio u al
44
. As aplicações dos coe icien es
podem e como base as zonas homogéneas do município, podendo a ia a unção dos
edi ícios (habi ação, comé cio, indús ia ou se iços).
O n.º 3 do A . 42.º ainda deno a que a ixação desse coe icien e de e conside a
ou as cons an es de p oximidade e acessibilidade aos equipamen os sociais (escola,
comé cio e se iços públicos), se iços de anspo es públicos e a localização em zonas
com ele ada alo ização no me cado imobiliá io.
Mon ei o (2016, p. 136) ainda pon ua que os coe icien es de localização mínimos
e máximos a se aplicado em cada município, a é mesmo o zoneamen o dos municípios
e seus espe i os coe icien es, são ixados de ês em ês anos po po a ia do
Minis é io das Finanças, a pa i de p opos a da CNAPU, nos e mos do n.º 1 e n.º 3 do
A . 62.º do CIMI.
• Cq – Coe icien e de qualidade e con o o:
44
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A .º 42.º, nº 1;
42
Es e coe icien e es á na ó mula do VPT pa a aplica ao alo base do edi icado
um índice de aco do com os a ibu os que cons i uem o pad ão da cons ução, podendo
ap ecia ou dep ecia o alo inal do pa imónio. Pa a al, o A . 43.º possui abelas de
ipi icação pa a no ma iza qual de e se o peso do Cq. Abaixo es ão ais abelas:
Tabela 4 - Coe icien e de qualidade e con o o pa a p édios u banos de habi ação.
Elemen os de Qualidade e Con o o
Coe icien es de
qualidade e con o o
(Cq)
Majo a i os:
Mo adias uni amilia es
A é 0,20
Localização em condomínio echado
0,20
Ga agem indi idual
0,04
Ga agem cole i a
0,03
Piscina indi idual
0,06
Piscina cole i a
0,03
Campos de énis
0,03
Ou os equipamen os de laze
0,04
Qualidade cons u i a
A é 0,15
Localização excecional
A é 0,10
Sis ema cen al de clima ização
0,03
Ele ado es em edi ícios de menos de qua o pisos
0,02
Mino a i os:
Inexis ência de cozinha
0,10
Inexis ência de ins alações sani á ia
0,10
Inexis ência de ede pública ou p i ada de água
0,08
Inexis ência de ede pública ou p i ada de ele icidade
0,10
Inexis ência de ede pública ou p i ada de gás
0,02
Inexis ência de ede pública ou p i ada de esgo o
0,05
Inexis ência de uas pa imen adas
0,03
Inexis ência de ele ado em edi ícios com mais de ês pisos
0,02
Exis ência de á eas in e io es às egulamen a es
0,05
Es ado de icien e de conse ação
A é 0,05
Fon e: CIMI, 2023. Elabo ação: au o .
43
Tabela 5 - Coe icien e de qualidade e con o o pa a p édios u banos de comé cio,
indús ia e se iços.
Elemen os de Qualidade e Con o o
Coe icien es de
qualidade e con o o
(Cq)
Majo a i os:
Localização em cen o come cial
0,25
Localização em edi ícios des inados a esc i ó ios
0,10
Sis ema cen al de clima ização
0,10
Qualidade cons u i a
0,10
Exis ência de ele ado e ou escada olan e
0,03
Mino a i os:
Inexis ência de ins alações sani á ia
0,10
Inexis ência de ede pública ou p i ada de água
0,08
Inexis ência de ede pública ou p i ada de ele icidade
0,10
Inexis ência de ede pública ou p i ada de esgo o
0,05
Inexis ência de uas pa imen adas
0,03
Inexis ência de ele ado em edi ícios com mais de ês pisos
0,02
Es ado de icien e de conse ação
A é 0,05
Fon e: CIMI, 2023. Elabo ação: au o .
P on amen e pe cebe-se que os a ibu os de qualidade e con o o dispos os nas
abelas ap esen adas co espondem aos aspe os in ínsecos ao pad ão cons u i o do
p édio e ao odo que cons a na sua en ol en e u bana.
Pa a ce i ica o igo e a p ecisão i ais pa a a a aliação dos p édios u banos, a
legislação de e mina o concei o de cada um dos a o es que cons am nas abelas acima,
que pode se encon ado no n.º 2 do A . 43.º do código em ap eciação.
• C – Coe icien e de e us ez:
O A .44.º do CIMI di a que esse coe icien e é em “ unção do núme o in ei o de
anos deco idos desde a da a de emissão da licença de u ilização, quando exis e, ou da
da a de conclusão das ob as de edi icação”, con o me es imado pela abela p esen e no
a igo mencionado, que segue:
Tabela 6 - Coe icien e de e us ez.
Anos do p édio
Coe icien e de e us ez (C )
Menos de 2
1
2 a 8
0,90
9 a 15
0,85
44
Anos do p édio
Coe icien e de e us ez (C )
16 a 25
0,80
26 a 40
0,75
41 a 50
0,65
51 a 60
0,55
Mais de 60
0,40
Fon e: CIMI, 2023. Elabo ação: au o .
O coe icien e de e us ez, como p opõe Mon ei o (2016, p. 140) “ isa a
di e enciação dos p édios u banos em unção da espe i a idade, sendo que, es a é apu ada
em unção do núme o in ei o de anos deco idos”.
Secção IV.II – Valo Pa imonial T ibu á io dos Te enos pa a Cons ução
O A . 6.º do CIMI que classi ica os e enos pa a cons ução como uma ipologia
de p édio u bano, a ca ego iza em seu n.º 3 os aspe os que um lo e em de possui pa a
se conside ado como um e eno pa a cons ução, ais como: si ua -se no aglome ado
u bano, possui au o ização pa a lo eamen o ou es eja a e o a in aes u u a ou
equipamen os públicos.
Assim como o VPT pa a os p édios u banos, o dos e enos u banos ambém
possui uma ó mula a i mé ica de cálculo, sendo essa de e minada pelo A . 45.º do
CIMI, que segue:
𝑽𝒕 = 𝑽𝒄 × 𝑨 × 𝑪𝒂 × 𝑪𝒍 × % 𝑽𝒆𝒂𝒑
Na qual:
V = alo pa imonial ibu á io;
Vc = alo base dos p édios edi icados;
A = Á ea;
Ca = coe icien e de a e ação das edi icações au o izadas ou p e is as;
Cl = coe icien e de localização;
% Veap = pe cen agem do alo das edi icações au o izadas ou p e is as com
e eno incluído.

45
Cabem duas obse ações sob e a ó mula ap esen ada:
1. A pe cen agem do alo das edi icações au o izadas ou p e is as pa a o %
Veap ica en e 15% e 45%, con o me o n.º 2 do A . 45.º;
2. Pa a o indicado da á ea é indicada ou a ó mula complemen a , que segue:
𝑨 = [𝑨𝒂 +𝑨𝒃 × 𝟎,𝟑]× 𝑪𝒂𝒋 + 𝑨𝒄 × 𝟎,𝟎𝟐𝟓 +𝑨𝒅 × 𝟎,𝟎𝟎𝟓
Em que:
Aa = á ea b u a p i a i a au o izada ou p e is a;
Ab = á ea b u a dependen e au o izada ou p e is a;
Caj = coe icien e de ajus amen o de á eas;
Ac = á ea do e eno li e que esul a da di e ença en e a á ea o al do e eno
e a á ea de implan ação das edi icações au o izadas ou p e is as, a é ao limi e
de duas ezes a á ea de implan ação, sendo a á ea de implan ação a si uada
den o do pe íme o de ixação das edi icações ao solo, medida pela pa e
ex e io ;
Ad = á ea do e eno li e que excede o limi e de duas ezes a á ea de
implan ação.
Obse a-se que hou e a in enção de ap oxima a a aliação dos e enos pa a
cons ução da que é aplicada pa a os p édios u banos com edi icação, conside ando a
pe cen agem do e eno com au o ização pa a cons ução.
Secção IV.III – Valo Pa imonial T ibu á io dos Ou os P édios U banos
Os p édios u banos da espécie “ou os” são enquad ados pelo CIMI em seu A .
6.º, mais especi icamen e no n.º 1 desse a igo, como as emp esas com es a u o de
u ilidade pública com bens des inados pa a seus ins es a u á ios, e, ambém que não
sejam ab angidos como p édios u banos, ús icos ou como e enos pa a cons ução
45
.
45
Dec e o-Lei n.º 287/2003 – A .º 6.º, nº 4.
46
Cabe ao A . 46.º dispo sob e como de e oco e a a aliação do pa imónio dos
imó eis ca ego izados como “ou os”. Quando o imó el em causa se assemelha com
um p édio u bano, pode-se aplica a ó mula do A . 38.º, mas com essal as e
adap ações.
Es a adap ação passa pelo co po écnico da Di eção de Se iços de A aliações da
Au o idade T ibu á ia, como indica Mon ei o (2016, p. 146), que de e mina que o VPT
desses ou os p édios u banos de e se apu ado a pa i da seguin e ó mula:
𝑽 = 𝑻 + 𝑬𝒕 +(𝑪 + 𝑬𝒄)× 𝑪𝒂𝒅 + 𝑬𝒗𝒄 + 𝑳
Em que:
V = VPT dos p édios u banos “ou os”;
T = Valo come cial do e eno;
E = Enca gos com a comp a do e eno;
C = Cus os de cons ução;
Ec = Enca go com a cons ução;
Cad = Coe icien e de ap eciação ou dep eciação (aplica semp e que o p édio
eúna condições que imp imam alo ização ou des alo ização, designadamen e,
de exclusi idade, de na u eza a qui e ónica, ísica, uncional, económica e
ambien al);
E c = Enca go com a enda do edi icado;
L = Luc o do p omo o .
Quando a aliação ecai sob e e enos não des inados a cons ução, o n.º 4 do
A . 46.º a a pa a que seja a e ido o alo uni á io, aplicando o coe icien e 0,005 ao
alo base dos p édios edi icados pelo coe icien e de localização. Da seguin e o ma:
𝑽𝑷𝑻𝒕𝒐 = 𝑽𝒄 × 𝑨𝒕 × 𝑪𝒍 × 𝟎,𝟎𝟎𝟓
Onde:
47
VPT o = VPT dos e enos não des inados a cons ução;
Vc = Valo base dos p édios edi icados;
A = Á ea do e eno;
Cl = Coe icien e de localização
46
.
Como di a o A . 138.º do CIMI, os alo es pa imoniais desses “ou os” p édios
u banos de em se a ualizados a cada ês anos, aplicando um coe icien e que equi alha
a 75% do a o de a ualização p a icado no do coe icien e de des alo ização da moeda
co esponden e ao ano da úl ima a aliação ou a ualização.
46
A lemb a : são ixados de ês em ês anos po po a ia do Minis é io das Finanças, a pa i de p opos a
da CNAPU, nos e mos do n.º 1 e n.º 3 do A . 62.º do CIMI;
48
CAPÍTULO V: O VALOR DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
Es e capí ulo é desen ol ido pa a e a a a base eó ica do p esen e abalho
pa a com o alo da p op iedade imobiliá ia, concei o que es á no âmago do es udo
in ínseco à a ualização da Plan a Gené ica de Valo es. Na secção V.I emos os concei os
pe inen es pa a comp eende a p op iedade imobiliá ia; A secção V.II busca ap eende
sob e os de e minan es do alo da p op iedade imobiliá ia.
Secção V.I – Concei os do Me cado Imobiliá io
Nes e abalho, é impo an e salien a que es amos, especi icamen e, a a a da
p op iedade imobiliá ia u bana. Po essa azão, eco eu-se ao Vocabulá io do
O denamen o do Te i ó io
47
pa a a de inição, em Po ugal, do concei o de solo u bano:
“ ocação pa a o p ocesso de u banização e de edi icação, nele se
comp eendendo os e enos u banizados ou cuja u banização seja p og amada,
cons i uindo o seu odo o pe íme o u bano. A quali icação do solo u bano
p ocessa-se a a és da in eg ação em ca ego ias que con e em a
suscep ibilidade de u banização ou de edi icação.” (DGOTDU, 2000, p. 173).
Em ou as pala as, o solo u bano, mais que es a si uado no pe íme o u bano
48
,
p ecisa se ca ac e izado po um conjun o de edi icações inse idas em um uso do solo
que con emple o es ilo de ida da condição u bana, em que o solo não ep esen a um
sí io ol ado pa a a p odução.
O solo possui uma ep esen ação na sociedade, impo an e em isa , como
indica Gonçal es (2009, p. 49), “que é a associação desse com a ideia de pode à sua
posse, u ilização, ju isdição e adminis ação”. O au o comple a a ideia ao e e i que o
ínculo de posse é ge ado de si uações de con li os, pois a sociedade não ga an e a
ap op iação absolu a de uma pa cela do solo po indi íduo.
Do en endimen o de posse do solo, desdob a-se pa a o concei o de p op iedade,
47
Publicado pela Di ecção-Ge al do O denamen o do Te i ó io e Desen ol imen o U bano no ano de
2000;
48
“A delimi ação do espaço no qual as cidades po uguesas se con inam, esul a de uma solução
negociada en e o Ins i u o Nacional de Es a ís ica e as di e en es câma as municipais, no sen ido de
consensualiza os limi es dos pe íme os u banos com os das subsecções es a ís icas insc i as na Base
Geog á ica de Re e enciação da In o mação (BGRI)” (GONÇALVES, 2009, p. 43).
55
CAPÍTULO VI: ESTUDO DE CASO
Pa a a ança com o abalho, esse capí ulo az a ca ac e ização do concelho de
Almada na Secção VI.I; pa a a emá ica do abalho, a Secção VI.II expõe uma análise das
ecei as e despesas do au a quia municipal com des aque pa a o Impos o Municipal
sob e Imó eis; e pa a inaliza o capí ulo, a Secção VI.III disco e sob e o me cado
imobiliá io no concelho.
Secção VI.I – Ca ac e ização do concelho de Almada
Almada é um bom exemplo como es udo de caso po á ios mo i os: localiza-se
na Á ea Me opoli ana de Lisboa (AML), jun o à capi al (Lisboa), es á en e os 10
concelhos mais populosos do país, endo ce ca de 180 000 habi an es, expe imen ou
uma dinâmica u bana in ensa nas úl imas décadas, o me cado imobiliá io acompanhou
o c escimen o demog á ico e econômico, e, ainda, é um e i ó io he e ogêneo, com
di e sas á eas a se em explo adas. Dispõe da maio en e de p aias na AML, o que
con ibui pa a que mui os esiden es da AML-No e enham aqui uma segunda
esidência (o que, como é ob io, em impac o no me cado imobiliá io).
Foi após a cons ução da pon e sob e o io Tejo, em 1966, que Almada passou
po um aumen o signi ica i o de sua população e se o nou um dos municípios mais
p ocu ados da Á ea Me opoli ana de Lisboa, de ido à sua p oximidade com a capi al
po uguesa. Isso ma cou o início de um no o pe íodo de c escimen o u bano e
desen ol imen o de in aes u u as, que ele ou Almada, em 1973, à ca ego ia de cidade
(UCCLA, 2011).
Após a Re olução de 25 de Ab il de 1974, o pode local ganhou au onomia,
pe mi indo que a Câma a Municipal de Almada de inisse suas p óp ias es a égias
inancei as e de planeamen o u bano. Isso esul ou na cons ução de á ias
in aes u u as e equipamen os públicos, bem como no desen ol imen o de se iços e
anspo es públicos (UCCLA, 2011).
Segundo os úl imos censos ealizados pelo Ins i u o Nacional de Es a ís ica (INE),
a população esiden e no concelho, em 2011, e a de 174 030 habi an es, passando pa a
177 238 habi an es em 2021, que con igu a um c escimen o de 1,9% no pe íodo. Essa

56
população az do concelho de Almada o oi a o mais populoso do país. Abaixo segue a
população do úl imo censo (2021), esiden e po eguesias:
Tabela 7 – População esiden e em Almada po eguesias (2021).
F eguesias
População (habi an es)
Cos a da Capa ica
13 968
União das F eguesias de Almada, Co a da Piedade, P agal
e Cacilhas
48 608
União das F eguesias de Capa ica e T a a ia
26 345
União das F eguesias de Cha neca de Capa ica e Sob eda
48 733
União das F eguesias de La anjei o e Feijó
39 584
To al
177 238
Fon e: INE, 2021. Elabo ação: au o .
A Figu a 1, adian e, exibe a localização do concelho de Almada e de suas
eguesias:
Figu a 1 – Localização das eguesias de Almada.
Fon e: CMA e Google Ea h, 2023. Elabo ação: au o .
57
Do o al da população, os dados ecolhidos em 2021 ap esen am indicado es
sob e os pe cen uais po g upos e á ios dos habi an es, que se di ide: en e jo ens com
menos de 15 anos, população en e os 15 e 64 anos que con igu a em idade a i a, e,
ambém, os idosos com 65 e mais anos. A Tabela 8, abaixo, expõe esses dados dos censos
de 2001, 2011 e 2021 pa a medida de compa ação:
Tabela 8 – Repa ição da população de Almada po g upos e á ios.
Faixa e á ia
2001
2011
2021
Jo ens (menos de 15 anos)
14,1 %
14,7%
13,7%
Em idade a i a (15 aos 64 anos)
69,2%
64,8%
62,5%
Idosos (65 e mais anos)
16,8%
20,5%
23,8%
Fon e: INE, 2021. Elabo ação: au o .
Con o me a Tabela 8, en e 2001 e 2021, hou e uma mudança signi ica i a en e
a população em idade a i a e os idosos. Po ém, a endência de pe da em população
economicamen e a i a oi le emen e con ida en e os anos de 2011 e 2021.
Demons ando que Almada se man ém como um concelho a aen e pa a a população
em idade a i a, de ido a sua localização geog á ica p i ilegiada na Á ea Me opoli ana
de Lisboa.
Ainda sob e os dados es a ís icos de Almada, ale des aca ou o indicado
e i icado nos censos do INE, que condiz com o núme o de habi ações
55
exis en es po
localização geog á ica. No caso do concelho em ap eço, o núme o de habi ações passou
de 101 146, em 2011, pa a 101 521
56
em 2021. A segui es ão expos os os núme os po
eguesia, ela i os aos úl imos dois censos:
Tabela 9 – Núme o de habi ações po eguesia.
F eguesias
2011
2021
Δ% 2011-21
Cos a da Capa ica
13 935
13 765
-1,2
União das F eguesias de Almada, Co a da
Piedade, P agal e Cacilhas
28 345
28 046
-1,1
União das F eguesias de Capa ica e T a a ia
14 035
14 080
0,3
União das F eguesias de Cha neca de
Capa ica e Sob eda
25 069
25 815
3,0
União das F eguesias de La anjei o e Feijó
19 762
19 815
0,3
55
Inclui somen e o núme o de apa amen os e mo adias.
56
Um aumen o de 375 unidades de habi ação en e 2011 e 2021.
58
F eguesias
2011
2021
Δ% 2011-21
To al
101 146
101 521
0,4
Fon e: INE, 2021 e CMA, 2021. Elabo ação: au o .
Mesmo com o aumen o no o al de habi ações no concelho en e 2011 e 2021,
obse a-se uma pe da nas eguesias de Cos a da Capa ica e na União de F eguesias de
Almada, Co a da Piedade, P agal e Cacilhas, ou seja, nas duas cidades do concelho.
De ido à he e ogeneidade do e i ó io, du an e a Re isão do Plano Di e o
Municipal de Almada, hou e a delimi ação de á eas de es udo com a inalidade de
desen ol e um plano es a égico pa a odo o concelho. Pa a dimensiona essas á eas
o am analisadas as ca ac e ís icas da paisagem e da mo ologia da ocupação (CMA,
2015, p. 56), esul ando em seis á eas de es udo. A segui ap esen a-se uma desc ição
dessas á eas:
• Á ea A – Cidade Ala gada: ca ac e izada po se uma zona al amen e u bana
e densamen e po oada, ab igando o cen o p incipal da cidade e sua pa e
consolidada, que engloba as zonas de Almada, Co a da Piedade, P agal,
Cacilhas, La anjei o e Feijó;
• Á ea B – F en e Ribei inha e Vale do IC 20: compos a po uma pa cela
conside á el de espaços u ais e azios, endo a Uni e sidade como sua
p incipal a ação;
• Á ea C – F en e A lân ica: é uma egião cos ei a onde se encon a a p aia
ca ac e izando-se pela p esença de um u ismo desen ol ido e um ou o
cen o u bano, a Cos a da Capa ica;
• Á ea D – Vales da Sob eda e Cha neca: á ea u bana, com cada ez menos
espaços azios, sendo que a dinâmica u bana é in ensa. No en an o, um dos
p incipais p oblemas dessa zona são as g andes Á eas U banas de Génese
Ilegal (AUGI);
• Á ea E – Planal o In e io No e: ap esen a meno densidade populacional, é
uma á ea de mo adias e com mui os espaços azios e AUGI;
• Á ea F – Planal o In e io Sul: ma cada po uma densidade populacional mais
eduzida e ambém pela p esença de AUGI. No en an o, an o nessa á ea
59
como na an e io , já se az sen i a dinâmica u bana e e ida na á ea D,
sob e udo, na Ma isol e na A oei a.
Adian e, na Figu a 2, es ão delimi adas as á eas de es udo ci adas:
Figu a 2 – Delimi ação das Á eas de Es udos da Câma a Municipal de Almada.
Fon e: CMA, 2015.
No mesmo documen o que compõe a Re isão do Plano Di e o Municipal de
Almada, in i ulado como Quad o P é io ao O denamen o
57
, são elencados alguns
obje i os de desen ol imen o pa a a es a égia de o denamen o e i o ial sus en á el.
Cabe pa a a ca ac e ização do caso de es udo des aca alguns pa a e mos noção em
como a CMA p e ende aplica pa e da sua a ecadação:
• Re o ça o papel de Almada enquan o cen alidade de ní el supe io da á ea
me opoli ana de Lisboa;
• Re o ça Almada enquan o e i ó io mul i uncional;
57
Documen o publicado em no emb o de 2015.
60
• Re o ça o desen ol imen o do Pólo Uni e si á io e de Ino ação;
• Po encia Almada como cidade educado a e c ia i a, de cul u a e de
conhecimen o;
• A i ma Almada como e i ó io de ino ação e de compe i i idade;
• In e i na alo ização e quali icação do espaço público;
• Desen ol e um desenho u bano e soluções u banís icas que assegu em uma
u ilização c i e iosa dos ecu sos na u ais;
• P omo e a acessibilidade às múl iplas unções do e i ó io, com base na
di e si icação e in e modalidade do sis ema u bano de anspo es;
• P omo e a econ e são de á eas u banas desa i adas com p io idade à
eabili ação do ecido edi icado.
O planeamen o es a égico é de suma impo ância pa a o desen ol imen o
sus en á el, po ém pa a alcança os obje i os, a adminis ação pública municipal p ecisa
man e a sus en abilidade en e suas ecei as e despesas. Desse modo, a p óxima secção
az uma b e e análise da a ecadação do concelho de Almada.
Secção VI.II – O Impos o Municipal sob e Imó eis em Almada
Pa a es a secção u ilizou-se a base his ó ica de dados do Po al Au á quico,
pla a o ma man ida pela Di eção-Ge al das Au a quias Locais, a im de pe cebe a
e olução das inanças da au a quia municipal de Almada. Tan o no aspe o da
sus en abilidade en e a ecadação e as despesas o ais, mas, ambém, pa a e i ica a
ecei a ad inda do IMI ao longo dos anos.
Vale isa que a p ocedência da ecei a o al passa po á ios meios, seja de
a ecadação com impos os di e os e indi e os, como ans e ências do undo municipal
ou de p og amas da União Eu opeia e a é mesmo de passi os inancei os. No G á ico 7,
adian e, es ão os dados es a ís icos da ecei a o al e da despesa o al da CMA en e os
anos de 2003 e 2019
58
:
58
Úl imo ano com balanço inancei o o al no Po al Au á quico.

61
G á ico 7 – Recei as e despesas o ais da CMA en e 2003 e 2019.
Fon e: Po al Au á quico, 2023. Elabo ação: au o .
Somen e nos exe cícios de 2008, 2009, 2016 e 2017 é que hou e um
desequilíb io nas con as públicas da au a quia municipal de Almada, em especial em
2009 em que o de ici oi signi ica i o. No mais, du an e o pe íodo é no á el a
sus en abilidade inancei a da CMA, inclusi e com aumen o da ecei a en e 2016 e
2019.
Pa e da ecei a o al em como base de a ecadação os impos os di e os, que
incidem di e amen e sob e o pa imónio, que no caso dos concelhos, cabem as ecei as
dos seguin es ibu os di e os: Impos o Municipal sob e Imó eis (IMI), Impos o
Municipal sob e as T ansmissões One osas de Imó eis (IMT), Impos o Único de
Ci culação (IUC)
59
, De ama
60
, en e ou os com uma a ecadação esidual. O G á ico 8,
abaixo, expõe a a ecadação dos impos os mencionados em Almada:
59
De aco do com o Diá io da República Ele ônico: o Impos o Único de Ci culação (IUC), cujo código (CIUC)
oi ap o ado pela Lei n.º 22-A/2007, de 9/6, incide sob e eículos au omó eis ligei os de passagei os,
au omó eis ligei os de u ilização mis a, eículos de me cado ias e de u ilização mis a, mo ociclos,
ciclomo o es, iciclos e quad iciclos, emba cações de ec eio e ae ona es de uso pa icula , ma iculados
ou egis ados em Po ugal.
60
De aco do com o Diá io da República Ele ônico: nos e mos do a igo 18.º do Regime de Financiamen o
das Au a quias Locais e En idades In e municipais, ap o ado pela Lei n.º 73/2013, de 3 de se emb o, a
de ama municipal é uma ecei a das au a quias locais e incide sob e, no máximo, 1,5% do luc o ibu á el
dos con ibuin es sujei os e não isen os de Impos o sob e o Rendimen o das Pessoas Cole i as (IRC) que
exe çam, a í ulo p incipal, uma a i idade de na u eza come cial, indus ial ou ag ícola, bem como de
pessoas cole i as não esiden es mas que possuam em Po ugal um es abelecimen o es á el.
€-
€20,00
€40,00
€60,00
€80,00
€100,00
€120,00
Milhões
Recei a To al Despesa o al
62
G á ico 8 – A ecadação dos impos os municipais di e os em Almada.
Fon e: Po al Au á quico, 2023. Elabo ação: au o .
Obse a-se que no pe íodo a aliado, a a ecadação man ém uma endência
c escen e, mas com ce as nuances, como no ano de 2007 em que hou e uma ecei a
acen uada com IMT, que impac ou no mon an e o al. Da mesma o ma, é e iden e que
a pa i de 2016 a ecei a do IMT segue con ibuindo pa a o aumen o da ecei a o al,
quando passou de quase 7 milhões de eu os pa a, ap oximadamen e, 22 milhões de
eu os em 2019. Demons ando o aumen o signi ica i o das ansmissões one osas de
imó eis no concelho, que condiz com um me cado imobiliá io aquecido.
Po sua ez, a a ecadação com o IMI man e e-se em c escimen o com um sal o
no mon an e a ecadado a pa i do exe cício de 2013, que se de e em pa e à
ea aliação dos alo es pa imoniais ibu á ios que oco eu em 2012. Nos úl imos anos,
desde 2015, a ecei a desse impos o pe manece no mesmo pa ama dos 30 milhões de
eu os, condizen e com me ade do o al a ecadado com impos o di e o no concelho.
Se ia in e essan e analisa em uma escala empo al o alo inal do IMI cob ado
ao con ibuin e po zonas do município, po ém não há dados es a ís icos
€-
€5,00
€10,00
€15,00
€20,00
€25,00
€30,00
€35,00
€40,00
€45,00
€50,00
€55,00
€60,00
€65,00
Milhões
IMI IUC IMT De ama Ou os To al
63
disponibilizados pa a al. No en an o, é possí el eco e aos dados sob e a axa do IMI
61
,
que é especí ica pa a cada município. Essa axa é impo an e, pois é aplicada sob e o
Valo Pa imonial T ibu á io pa a a e i o alo inal do IMI. O G á ico 9 ap esen a essa
axa pa a o pe íodo en e 2012 e 2022 pa a p édios u banos
62
em Almada.
G á ico 9 - Taxa do IMI em Almada en e 2012 e 2022.
Fon e: PORDATA, 2023. Elabo ação: au o .
Como is o no G á ico 9, a axa do IMI em Almada depois de seis anos em 0,36
acabou po se eduzida pa a 0,35 pa a o exe cício de 2022. Con o me, en e is a
63
com
a p esiden e da au a quia municipal na época da decisão, a medida e e como p opósi o
eduzi o mon an e cob ado ao con ibuin e.
61
Essa axa é um dos alo es lu uan es do cálculo inal do impos o sob e imó eis, assim como o Valo
Base dos P édios Edi icados (coe icien e que compõe a ó mula do VPT), que é es ipulado anualmen e
pela CNAPU como o cus o médio da cons ução po me o quad ado em e i ó io nacional, como is o
na Secção IV.I desse abalho.
62
O abalho não abo da os alo es dos P édios Rús icos.
63
No Po al Almadense: h ps://almadense.sapo.p /cidade/cama a-de-almada- ai-desce -o-imi-em-
2023/
0,320
0,330
0,340
0,350
0,360
0,370
0,380
0,390
0,400
0,410
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
64
Secção VI.III – Me cado Imobiliá io em Almada
An es de analisa o Valo Pa imonial T ibu á io, pa imos pa a uma b e e análise
do me cado imobiliá io, uma ez que a dinâmica desse me cado es á mui o p óxima
pa a comp eende a alo ação dos imó eis.
Como pon o de pa ida, buscou-se os indicado es com base em dados
es a ís icos o iciais, op ando pelo alo médio dos p édios ansacionados em Almada,
que u iliza os alo es ap esen ados em con a os de comp a e enda e a quan idade de
imó eis u banos ansacionados pa a cálculo. Disponibilizados en e o pe íodo de 2000
e 2019, possibili am obse a a e olução dos alo es ao longo desses anos (G á ico 10).
G á ico 10 – Valo médio dos p édios u banos ansacionados em Almada.
Fon e: PORDATA, 2023. Elabo ação: au o .
Ve i ica-se que oco eu um aumen o no alo médio dos imó eis ansacionados,
a é ao pe íodo de con ação do me cado imobiliá io, especialmen e a pa i de 2011,
de ido à c ise econômica e inancei a mundial que impac ou Po ugal. Con udo, no a-
se a ecupe ação do me cado imobiliá io desde 2016, quando os alo es das ansações
imobiliá ias sobem no amen e, a ingindo sua máxima em 2019.
Ou o indicado a des aca é o alo mediano do m2 de á ea cons uída a aliado
pela banca po ipologia do edi icado, que pa a es e abalho selecionou-se pa a as
€-
€20 000
€40 000
€60 000
€80 000
€100 000
€120 000
€140 000
2000 2001 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
71
e a é Ben o Gonçal es, que depois se di ige no sen ido P agal e já não es á ab angida
pela á ea em ap eço. A Figu a 4, expõe a localização da delimi ação da á ea de es udo.
Figu a 4 – Localização da á ea de es udo.
Fon e: CMA e Google Ea h, 2023. Elabo ação: au o .
Cabe elemb a que a á ea de es udo es á si uada na Á ea A – Cidade Ala gada,
conside ada pela Re isão do Plano Di e o Municipal de Almada como uma zona com
ele ada densidade demog á ica e o almen e u banizada, onde se concen am di e sos
equipamen os públicos e se iços municipais, que in lacionam o alo dos solos des a
á ea (CMA, 2015, p. 64).
O diagnós ico ealizado pa a a e isão do plano di e o , em 2015, isa
impo an es aspe os pa a melho comp eende a dinâmica socioeconómica da á ea em
ap eço nes e abalho. O p imei o são as cen alidades, impo an e ca ac e ís ica no

72
con ex o do u banismo, pois são zonas que se des acam pela al a densidade de edi ícios,
comé cios e se iços, o nando-se e i ó ios com in ensa in e ação social, económica e
cul u al (em especial as o undas ao longo do eixo cen al e a p aça São João Bap is a).
O segundo é que desde 2013 uma pa cela da á ea es udada é con emplada com uma
Ope ação de Reabili ação U bana Simples, con o me ela ó ios da Di isão de
Reabili ação e Re i alização U bana da CMA, que demons a que há ações pa a e i a a
deg adação do edi icado, a o que e i a des alo ização dos edi ícios e adjacências.
Reco e-se à ó mula de cálculo do VPT, mais especi icamen e ao Coe icien e de
Localização, que como mencionado na secção IV.I, pode se 0,4 a 3,5 pa a p édios
u banos, endo como esponsá el a CNAPU, que os a ualizam a cada ês anos
67
. Como
esse coe icien e em como p emissa ponde a qual o ní el de alo ização ou
dep eciação da localização ao imó el, é o coe icien e que compõe o VPT que mais se
ap oxima das cons an es do me cado imobiliá io. Na Figu a 5 emos os coe icien es de
localização da á ea de es udo.
67
A úl ima a ualização é de 2015, pela Po a ia n.º 420-A/2015.
73
Figu a 5 – Coe icien es de localização na á ea de es udo.
Fon e: Au o idade T ibu á ia, 2023. Elabo ação: au o .
Como expos o na igu a an e io , são se e coe icien es di e en es pa a a á ea de
es udo, demons ando ce a he e ogeneidade na á ea de es udo, mas que condiz com
as a ian es sensí eis da localização, endo em is a que o alo do solo pode muda de
uma ia p incipal pa a uma secundá ia. Tan o que o coe icien e de 1,95 ab ange o eixo
das a enidas que em que ci cula a linha do me o de supe ície, diminuindo pa a as ias
adjacen es, sal o o caso da á ea com coe icien e de 2,15, que possui somen e mo adias.
Pa a a e igua as dis in as condições u banís icas e de pad ão cons u i o nos
di e en es coe icien es de localização, u ilizou-se a sé ie his ó ica das imagens
disponibilizadas pelo se iço S ee View da emp esa Google. As igu as a segui
des acam alguns sí ios que compõem a á ea do es udo.
74
Figu a 6 – Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 1,95.
Fon e: Google S ee View, 2023. Elabo ação: au o .
Figu a 7 - Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 2,15.
Fon e: Google S ee View, 2023. Elabo ação: au o .
75
Figu a 8 - Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 1,45.
Fon e: Google S ee View, 2023. Elabo ação: au o .
Figu a 9 - Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 1,85.
Fon e: Google S ee View, 2023. Elabo ação: au o .
76
Figu a 10 - Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 1,60.
Fon e: Google S ee View, 2023. Elabo ação: au o .
Como mencionado an e io men e, a á ea do es udo é consolidada e mui o pouco
mudou nos úl imos anos. Con udo, encon am-se edi ícios de apa amen os e mo adias
com di e en es pad ões cons u i os, e, ambém, comé cio e se iços nas ias p incipais,
como nas a enidas Dom Nuno Ál a es Pe ei a (Figu a 6) e na Rainha Dona Leono (Figu a
10).
Na in es igação dos alo es do me cado imobiliá io, o am selecionadas se e
emp esas imobiliá ias pa a ecolhe em suas pla a o mas online as amos as de enda
de imó eis na á ea em ap eço. Os po ais o am consul ados no mesmo dia, em 18 de
ab il do ano de 2023, e odas as amos as po medida de o ganização es ão disponí eis
no Anexo I do p esen e abalho, assim como uma abela de con olo das mesmas.
Fo am encon adas somen e amos as de p édios u banos esidenciais, odos
com edi icado, pois a á ea p a icamen e não possui e enos u banos. No o al 29
amos as de o e as de enda cons a am nas se e pla a o mas consul adas. Desse o al,
qua o se ap esen a am como ou lie s, pois os alo es es a am dis an es do alo
mediano de me cado das unidades imobiliá ias. Essa oco ência de e-se ao a o que os
imó eis ap esen am aspe os especí icos, po exemplo, em uma das amos as o alo

77
es a a mui o abaixo do me cado po es a com p oblemas es u u ais, enquan o em
ou a, o imó el e a ecém emodelado.
Pa a odas as amos as calculou-se de o ma simples o alo do me o quad ado
a pa i da di isão da á ea b u a do imó el pelo alo em eu o da o e a, que esul ou
em alo es en e 1940€ e 3666€, que em média simples com as 25 amos as chega ao
alo de 2779€. A Figu a 11, adian e, ap esen a a localização das amos as e seus alo es
po me o quad ado:
Figu a 11 – Localização das amos as de o e as do me cado imobiliá io.
Fon e: Google Ea h e Imobiliá ias, 2023. Elabo ação: au o .
78
As amos as ab angem quase oda a á ea de es udo, a al a , sob e udo, na
pa cela com somen e mo adias. Ve i ica-se que a maio ia dos exempla es do me cado
imobiliá io ap esen em p eços en e 2.000€ e 2.900€, que não ep esen a uma a iação
mui o signi ica i a pa a uma á ea com p édios u banos com ce a di e sidade de
pad ões cons u i os.
Com amos as com alo es p óximos não se az ão necessá ia a di isão de zonas
homogéneas. Po essa azão se á conside ado a média simples, den e odos os
exempla es da in es igação, pa a o alo do me o quad ado em oda a á ea do es udo,
que é de 2779€.
Secção VII.III – Resul ados
Cabe esga a e sin e iza , que mesmo com as ó mulas dis in as pa a a e i o
Valo Pa imonial T ibu á io en e B asil e Po ugal, ambos conside am em algum g au
o alo do me o quad ado da cons ução e do e eno na ó mula do cálculo. No caso
do B asil, u iliza-se a PGV, de esponsabilidade da câma a municipal, especi icamen e
pa a o es udo do me o quad ado do e eno, enquan o o da cons ução é a e ido po
ó gãos compe en es pa a depois se a aliado e adap ado pelos écnicos municipais pa a
cada município. Em Po ugal, ica a ca go de uma comissão especial, a CNAPU, do
Minis é io das Finanças em analisa e a alia pa a odo o e i ó io nacional um alo
médio de cons ução po me o quad ado, somando sob e esse alo uma axa ixa de
25% como medida pa a apu a o alo do e eno.
A conside a que o alo do me o quad ado do e eno é analisado e aplicado
pela PGV pa a depois soma ao alo do me o quad ado da cons ução, essa é uma
di e ença ele an e no modo em que o alo do e eno é aplicado em Po ugal. Em
unção disso, ez sen ido es uda o me cado imobiliá io em uma á ea consolidada e sem
o e as de enda de e eno, uma ez que o alo aplicado odos os anos pela CNAPU é
pa a o me o quad ado da cons ução. A Tabela 10 ap esen a o alo médio de
cons ução po me o quad ado a igo a no ano de 2023
68
.
68
Con o me Po a ia n.º 7-A/2023.
79
Tabela 10 - Valo médio de cons ução po me o quad ado a igo a em 2023.
Ano
Valo médio cons ução (€)
Valo Base P édios Edi icado po m² (€)
2023
532
665
Fon e: Minis é io das Finanças, 2023. Elabo ação: au o .
Fica cla o que o alo es ipulado pa a odo e i ó io nacional pelo CNAPU es á
mui o aquém dos alo es aplicados pelo me cado imobiliá io na á ea do es udo em
Almada, que é de 2.779€.
Con udo, cabe esga a os coe icien es de localização, pois são aplicados, den e
ou os coe icien es, sob e o alo médio de cons ução. Ademais, a unção des e
coe icien e é exa amen e indica a impo ância da localização no alo inal do imó el,
enquan o os ou os coe icien es
69
são ela i os ao pad ão da cons ução.
Po essa azão a Tabela 11, adian e, nos mos a se o alo es ipulado pela CNAPU
se ap oxima da p eci icação que oco e no me cado imobiliá io, con o me os
coe icien es de localização da á ea de es udo.
Tabela 11 - Valo médio de cons ução po me o quad ado com aplicação do
coe icien e de localização.
Valo Base P édios
Edi icados po m² (€)
Coe icien e
de
Localização
Valo Base P édios Edi icados po m² com
aplicação do Coe icien e de Localização (€)
665
1,45
964,25
1,60
1064,00
1,85
1230,25
1,95
1296,75
2,15
1429,75
Fon e: Minis é io das Finanças, 2023. Elabo ação: au o .
Se ia mui o in e essan e e in o mações quan o aos ou os coe icien es da
ó mula do VPT pa a calcula e pode compa a esul ados com os alo es do CNAPU e
do alo mediano ap esen ado do me cado imobiliá io. Toda ia, e i ica-se na Tabela 11
que após ajus a os alo es de aco do com o coe icien e de localização, ainda
pe manece in e io ao alo de me cado.
69
Coe icien e de qualidade e con o o e Coe icien e de e us ez.
80
Mesmo que a ó mula do VPT con emple coe icien es de alo ização e
dep eciação, o cálculo com um alo do me o quad ado ão di e en e do aplicado na
ealidade do me cado imobiliá io, az com que os impos os que incidem sob e VPT não
es ejam condizen es com a jus iça iscal. De modo que o alo colocado es á
subes imado pa a a á ea ap eciada no abalho, mas pode es a sob e alo izado pa a
ou as zonas u banas do país.
87
Gimenes, F. de S. F. (2020). De asagem na Plan a Gené ica de Valo es Imobiliá ios e
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88
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h ps://www.uccla.p /memb o/almada
90
ÍNDICE DE FIGURAS
Figu a 1 – Localização das eguesias de Almada. .......................................................... 56
Figu a 2 – Delimi ação das Á eas de Es udos da Câma a Municipal de Almada. .......... 59
Figu a 3 – Fluxog ama com as ases do es udo da PGV. ................................................ 68
Figu a 4 – Localização da á ea de es udo. ...................................................................... 71
Figu a 5 – Coe icien es de localização na á ea de es udo. ............................................. 73
Figu a 6 – Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 1,95. ...... 74
Figu a 7 - Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 2,15. ....... 74
Figu a 8 - Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 1,45. ....... 75
Figu a 9 - Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 1,85. ....... 75
Figu a 10 - Imagens pano âmicas em sí io com coe icien e de localização de 1,60...... 76
Figu a 11 – Localização das amos as de o e as do me cado imobiliá io. ................... 77
91
ÍNDICE DE GRÁFICOS
G á ico 1 – Ano da úl ima a ualização da PGV nas capi ais es aduais do B asil. ........... 20
G á ico 2 – Valo es a ecados com IMI en e 2000 e 2021. ........................................... 29
G á ico 3 - Ca ga Fiscal (%) em elação ao PIB de países da OCDE – 2021. ................... 31
G á ico 4 - Ca ga Fiscal (%) em elação ao PIB de Po ugal. ........................................... 32
G á ico 5 - Pa icipação do impos o sob e p op iedade na ca ga iscal (%) de países da
OCDE – 2021. .................................................................................................................. 33
G á ico 6 - Impos o sob e p op iedade (%) em elação ao PIB de países da OCDE –
2021. ............................................................................................................................... 34
G á ico 7 – Recei as e despesas o ais da CMA en e 2003 e 2019. .............................. 61
G á ico 8 – A ecadação dos impos os municipais di e os em Almada. ........................ 62
G á ico 9 - Taxa do IMI em Almada en e 2012 e 2022. ................................................ 63
G á ico 10 – Valo médio dos p édios u banos ansacionados em Almada. ................ 64
G á ico 11 – A aliação da banca sob e o alo do m2 cons uído em Almada e Lisboa. 65
G á ico 12 – A aliação da banca sob e o alo do m2 cons uído em Almada. ............. 66
92
ÍNDICE DE TABELAS
Tabela 1 – Composição da ecei a iscal sob e p op iedade em Po ugal em 2021. ..... 27
Tabela 2 – Composição da ecei a o al po base de incidência en e 2000 e 2021, em
%. .................................................................................................................................... 27
Tabela 3 - Coe icien e de a e ação po uso da edi icação.............................................. 40
Tabela 4 - Coe icien e de qualidade e con o o pa a p édios u banos de habi ação. ... 42
Tabela 5 - Coe icien e de qualidade e con o o pa a p édios u banos de comé cio,
indús ia e se iços. ........................................................................................................ 43
Tabela 6 - Coe icien e de e us ez. ................................................................................ 43
Tabela 7 – População esiden e em Almada po eguesias (2021). .............................. 56
Tabela 8 – Repa ição da população de Almada po g upos e á ios. ............................ 57
Tabela 9 – Núme o de habi ações po eguesia. .......................................................... 57
Tabela 10 - Valo médio de cons ução po me o quad ado a igo a em 2023. ........ 79
Tabela 11 - Valo médio de cons ução po me o quad ado com aplicação do
coe icien e de localização. .............................................................................................. 79

93
ANEXO
Tabela – Amos as das O e as Imobiliá ias
Núme o
Código
Valo da o e a
Á ea B u a
(m2)
Valo m2
Link
Cen u y
1
C001
325 000,00 €
120
2 708,33 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32490878/
2
C002
127 000,00 €
40
3 175,00 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32557148/
3
C003
300 000,00 €
150
2 000,00 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32336067/
4*
C004
185 000,00 €
113
1 637,17 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32557173/
5
C005
298 000,00 €
103
2 893,20 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32298838/
6
C006
353 000,00 €
120
2 941,67 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32405836/
7*
C007
355 000,00 €
112
3 169,64 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32425853/
8
C008
325 000,00 €
110
2 954,55 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32483839/
Remax
9
R001
225 000,00 €
87
2 586,21 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32539465/
10
R002
260 000,00 €
134
1 940,30 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32373414/
11
R003
260 000,00 €
119
2 184,87 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32338739/
Fá ima Co dei o
12
FC001
215 000,00 €
69
3 115,94 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32538280/
13
FC002
286 000,00 €
120
2 383,33 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32538290/
14
FC003
239 000,00 €
85
2 811,76 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32538279/
15
FC004
249 000,00 €
124
2 008,06 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32538281/
16
FC005
185 000,00 €
64
2 890,63 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32584052/
KW Focus
17
KW001
249 000,00 €
97
2 567,01 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32331627/
Casa Rui Ped o
18
CRP001
139 900,00 €
49
2 855,10 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32579542/
19
CRP002
220 000,00 €
60
3 666,67 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32554947/
Quali y Real
20
QR001
132 500,00 €
60
2 208,33 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32211503/
21
QR002
165 000,00 €
68
2 426,47 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32564489/
ERA
22
E001
190 000,00 €
59
3 220,34 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32421276/
23
E002
350 000,00 €
140
2 500,00 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32499060/
24
E003
239 000,00 €
86
2 779,07 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32547593/
25*
E004
280 000,00 €
74
3 783,78 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32473783/
26
E005
169 000,00 €
64
2 640,63 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32527532/
27
E006
200 000,00 €
67
2 985,07 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32296908/
28
E007
249 000,00 €
78
3 192,31 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32529091/
29*
E008
292 000,00 €
63
4 634,92 €
h ps://www.idealis a.p /imo el/32495763/
Fon e: Pla a o mas Imobiliá ias, 2023. Elabo ação: au o . *Amos as desconside adas.
94
Amos as de o e as do Me cado Imobiliá io – de n.º 1 a 8.
95
96
Amos as de o e as do Me cado Imobiliá io – de n.º 9 a 11.
103