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1 Trabajo Fin de Grado Estudio de viabilidad económicofinanciera de proyectos de inversión: Espacio Coworking Centro de Zaragoza Autor/es: Jorge Viñuales Grávalos Director/es Pilar Pellejero Castillo Facultad de Economía 2020 2 INDICE: ! Espacio Coworking Centro de Zaragoza ........................................................................ 1 INDICE TABLAS ............................................................................................................ 4 1. INTRODUCCIÓN: ...................................................................................................... 5 1.1 INFORMACIÓN ............................................................................................................... 5 1.2 RESUMEN ......................................................................................................................... 5 1.3 SUMMARY ....................................................................................................................... 6 1.4 JUSTIFICACIÓN: ............................................................................................................ 7 1.5 METODOLOGÍA EMPLEADA: .................................................................................... 8 2. ANÁLISIS DEL ENTORNO ....................................................................................... 9 2.1 ENTORNO GENERAL: .................................................................................................. 9 2.1.1 Factores político-legales: ............................................................................................................ 9 2.1.2 Factores económicos: ................................................................................................................ 10 2.1.3 Factores sociodemográficos: ..................................................................................................... 11 2.1.4 Factores tecnológicos: ............................................................................................................... 14 2.2 ENTORNO ESPECÍFICO: ............................................................................................ 15 2.2.1 Datos del sector: ........................................................................................................................ 15 2.2.2 Competidores: ........................................................................................................................... 16 2.2.3 Clientes: .................................................................................................................................... 22 2.2.4 Proveedores: .............................................................................................................................. 23 2.3 FUERZAS DE PORTER: .............................................................................................. 24 2.4 ANÁLISIS DAFO: .......................................................................................................... 28 3.ESTUDIO LEGAL: .................................................................................................... 30 3.1 FORMA JURÍDICA DE LA EMPRESA: .................................................................... 30 4.PLAN DE MARKETING: .......................................................................................... 32 5.ANÁLISIS ECONÓMICO: ........................................................................................ 38 5.1 ESTUDIO TÉCNICO DE LA INVERSIÓN INICIAL: .............................................. 38 5.2 HORIZONTE TEMPORAL DE ESTUDIO ................................................................ 40 5.3 PLAN DE FINANCIACIÓN .......................................................................................... 40 5.4 PLAN DE VENTAS ........................................................................................................ 41 5.6 PLAN DE RECURSOS HUMANOS ............................................................................ 43 5.7 PLAN DE EXPLOTACIÓN .......................................................................................... 44 5.7.1 Coste de personal: ..................................................................................................................... 44 5.7.2 Coste de arrendamiento: ........................................................................................................... 45 5.7.3 Coste de suministros: ................................................................................................................ 45 5.7.4 Coste de aprovisionamientos: ................................................................................................... 46 5.7.5 Amortizaciones ......................................................................................................................... 47 5.7.6 Seguros ...................................................................................................................................... 47 5.7.7 Otros gastos ............................................................................................................................... 47 5.7.8 Costes variables ........................................................................................................................ 48 3 5.8 PRESENTACIÓN DEL RESULTADO CONTABLE DESPUÉS DE IMPUESTOS ................................................................................................................................................. 50 6. ANÁLISIS DE VIABILIDAD ................................................................................... 51 6.1 CÁLCULO DE LOS FLUJOS DE CAJA .................................................................... 51 6.2 CÁLCULO DE LA TASA DE ACTUALIZACIÓN: .................................................. 52 6.3 EVALUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO .................................................... 53 6.3.1. Valor actual neto (VAN): ......................................................................................................... 53 6.3.2. Tasa interna de rentabilidad (TIR): .......................................................................................... 54 6.3.3 Payback: .................................................................................................................................... 56 6.4 DETERMINACIÓN DE LA RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR ................. 56 6.5 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD ................................................................................... 57 6.5.1 Escenario pesimista: .................................................................................................................. 58 6.5.2 Escenario optimista: .................................................................................................................. 59 7.CONCLUSIONES ...................................................................................................... 61 8. BIBLIOGRAFÍA: ...................................................................................................... 65 8.1 BIBLIOGRAFÍA: ........................................................................................................... 65 8.2 WEBGRAFÍA: ................................................................................................................ 66 9.ANEXOS ..................................................................................................................... 69 4 INDICE TABLAS Tabla 1: Aumentos de población .................................................................................... 13! Tabla 2: Comparación precio de Venta y Alquiler de oficinas por zonas en Zaragoza . 20! Tabla 3: Análisis DAFO ................................................................................................. 29! Tabla 4: Precios tarifas de socios ................................................................................... 36! Tabla 5: Precios tarifas de clientes temporales ............................................................... 36! Tabla 6: Precios tarifas del servicio de catering ............................................................. 37! Tabla 7: Distribución financiación ................................................................................. 40! Tabla 8: Detalles préstamo ............................................................................................. 41! Tabla 9: Tabla amortización simplificada ...................................................................... 47! Tabla 10:Detalle amortizaciones .................................................................................... 47! Tabla 11: Presentación resultado contable 5 años .......................................................... 50! Tabla 12: Flujos de caja del proyecto ............................................................................. 51! INDICE ILUSTRACIONES: Ilustración 1: 5 fuerzas de Porter .................................................................................... 25! Ilustración 2: Gráfico de la estructura organizativa del grupo empresarial .................... 30! Ilustración 3: Gráfico del Marketing Mix ...................................................................... 33! Ilustración 4: Fórmula Valor Actual Neto ..................................................................... 54! Ilustración 5: Fórmula matemática de TIR ..................................................................... 55! 5 1. INTRODUCCIÓN: 1.1 INFORMACIÓN • Autor del trabajo: Jorge Viñuales Grávalos • Director del trabajo: Pilar Pellejero Castillo • Título del trabajo: Estudio de Viabilidad EconómicoFinanciera de un proyecto de inversión: Espacio Coworking • Titulación: Administración y Dirección de Empresas 1.2 RESUMEN En este trabajo de fin de grado se presenta el estudio de viabilidad económico-financiera para la creación de un negocio nuevo, concretamente se trata de un espacio coworking en el centro de Zaragoza. Se ha seleccionado esta línea de trabajo para intentar llevar a la práctica, en gran parte, lo estudiado a lo largo de la carrera. Dicho estudio parte de lo general a lo más concreto, empezando por un análisis del entorno, donde veremos la localización donde queremos abrir nuestro espacio coworking, realizando un estudio del sector, analizando los clientes, competidores, proveedores, y terminando con sus pros y contras apoyado en un estudio de las fuerzas de Porter y un análisis DAFO. Posteriormente, se llevará a cabo un estudio de la forma jurídica donde estudiaremos la estructura más apropiada para la creación de nuestra empresa. Para completar, se elaborará un pequeño plan de marketing donde se desglosará el estudio realizado para la elaboración de las diferentes tarifas y precios que podemos ofrecer. Seguidamente, finalizamos con la parte más importante del trabajo, donde realizaremos un estudio económico que justificará la financiación de la inversión de nuestro proyecto, plan de ventas, plan de explotación y el horizonte temporal de estudio. 6 Todo lo anterior lo llevaremos a un estudio de viabilidad del proyecto, donde decidiremos si llevamos adelante nuestro proyecto, basándonos en los resultados obtenidos de los criterios VAN, TIR y Payback. Por último, realizaremos un análisis de viabilidad, en el que tomaremos los diferentes escenarios a estudiar, y determinaremos los nuevos valores de VAN y TIR. 1.3 SUMMARY In this final Project we present the study of financials-economics viability for the creation of a coworking business, speciafilly it’s a Coworking located near Plaza de los Sitios on the neighborhood of Zaragoza Center. He have selected this topic to practise what he have studied for this 4 years of degree. We start that study with an enviroment analysis, where we can see the location we are going to open our coworking, analysing the market, clients, suppliers, competitors and the advantages and disadvantages by Porter and DAFO. After that, we will study the best way to create our business and the most beneficial for the business tax rate. On the other side, we will do a little market research where we will break down the prices we are going to offer. Then, we will develope the most important part of the Project. Here we will do an economic study which will explain how we get de finanncing, the sales plan, the working plan and the temporal horizon of the study. Finally, we will do a viability analysis from which we will decide and conclude if we acomplish the Project. We are based on the results of NPV (Net Present Value), IRR (Internal Rate of Return) and Pay Back. 7 1.4 JUSTIFICACIÓN: El propósito de la realización de este proyecto es la apertura de una nueva línea de negocio del grupo ya existente El Cónclave. Dicho negocio será un espacio coworking, el cual ofrecerá un servicio exquisito y personalizado a un amplio abanico de clientes. En el espacio, se dispondrá de zonas comunes con diferentes puestos de trabajo dependiendo de la capacidad del número de personas de los puestos de trabajo, dos baños, una pequeña cocina abierta en una zona accesible desde todos los puestos, una pequeña sala de reuniones, y un espacio reservado, llamado en adelante sala de descanso, siguiendo la línea corporativa del Grupo, que contará con sofás, mesa de reuniones, TV y pequeña cocina, todo ello basado en servicios comunes. Este espacio, que tendrá como objetivo ser diferenciado en la ciudad por la exclusividad en cuanto a decoración y filosofía y su horario flexible para los clientes, ya que estará abierto todos los meses del año y todos los días de la semana, con un horario de apertura de 9:00 horas de la mañana hasta las 23:00 horas de la noche. Esta inversión viene propiciada al haber detectado en el mercado la necesidad de este espacio exclusivo y diferenciador, así como por el interés e ilusión de expandir, diversificar y hacer crecer un negocio familiar, a la vez de involucrarme activamente y poder actuar de director e inversor de la nueva sociedad creada, bajo la sociedad principal y ya existente del Grupo. A parte de eso, esta inversión me permitirá poner en práctica una gran parte de los conocimientos adquiridos gracias a las asignaturas cursadas durante los 4 cursos de la carrera. Las asignaturas en cuyos conocimientos quiero apoyarme y poner en práctica, son, Dirección Financiera, Investigación de mercados, Dirección Estratégica, AVOF, Introducción al derecho, etc. En un principio, la proyección de tiempo de estudio en el que nos moveremos será de 5 años, teniendo presente el objetivo de poder superarlo y disminuirlo en la medida de lo posible. 8 Es importante tener en cuenta que nos encontramos en un momento económico muy delicado, en el que predomina una situación de profunda incertidumbre y además nos enfocamos en un sector nuevo pero cada vez más explotado, esto nos determinará tener todos estos aspectos en cuenta y hará que nuestro objetivo principal será determinar si el proyecto es viable o no. 1.5 METODOLOGÍA EMPLEADA: El proyecto será desarrollado apoyándose en una serie de metodologías y estudios que nos ayudarán a conseguir el objetivo de éxito de dicho negocio. En primer lugar, se hará un estudio global de la situación económica, y este comenzará en una visión más global hasta una más específica. Por otro lado, se llevará a cabo un análisis Porter mediante el cual se analizarán las 5 fuerzas que entrarán en contacto con nuestro negocio y que nos permitirán analizar la rentabilidad que ofrecerá nuestro negocio. Seguidamente se realizará un análisis DAFO, método con el que entenderemos el entorno de nuestra empresa, así como la posición que esta ocupará, estudio que se completará con otra serie de análisis numéricos como son el VAN, TIR y análisis de sensibilidad. El VAN y TIR son los análisis de rentabilidad que obtenemos en relación con unos flujos de caja que generará nuestra empresa, previamente calculados. De este modo, una vez calculados estos, haremos lo mismo suponiendo dos escenarios; uno pesimista y otro optimista, tratando de encontrar que variables en nuestro proyecto podrían verse afectadas y calculando de nuevo esos valores con dichas variables modificadas. También cabe hacer una pequeña alusión al Payback, criterio fundamental a la hora de estudiar una nueva inversión ya que nos permitirá saber de manera aproximada el tiempo necesario para recuperar el desembolso inicial invertido en nuestro proyecto. 9 2. ANÁLISIS DEL ENTORNO Los objetivos de este análisis se centrarán en identificar los principales aspectos estructurales de una industria o sector que condicionan el comportamiento de las empresas y determinan su rentabilidad. Por otro lado, se evalúa el atractivo de una industria o sector en términos de su potencial para generar beneficios superiores a la media. Por último, con este análisis se trata de detectar la capacidad que tiene una empresa de alterar la estructura del sector y el consiguiente efecto sobre la competencia. 2.1 ENTORNO GENERAL: En el entorno general vemos todos los factores exógenos que afectan a todas las empresas que desarrollan su actividad en un momento y lugar determinados, y analizar de qué manera nos afectan. Este permitirá identificar amenazas y oportunidades. De este modo, vamos a tratar de identificar los factores del entorno general que van a afectar a nuestra empresa, antes de llevar a cabo el análisis DAFO en el apartado de planificación estratégica. Para ello, vamos a centrarnos en realizar el análisis de los siguientes bloques (análisis PEST), y que consiste en analizar los factores políticos, económicos, sociales y tecnológicos en el entorno externo de la empresa, los cuales pueden afectar al desempeño de la actividad. 1 2.1.1 Factores político-legales: Son aquellos de tipo gubernamental que afectan al desempeño de las entidades, así cómo las políticas fiscales, las restricciones al comercio a la industria y los aranceles. 1 https://www.webyempresas.com/el-analisis-pest/ 16 El aumento de este mercado esta caracterizado por que la coyuntura económica haya contribuido a que las personas busquen maneras de trabajar más económicas y adaptadas a la situación. Además, se da el caso, de que muchos de los clientes de este tipo de espacio son gente que decide poner en marcha sus ideas y convertir su proyecto personal en algo real, por lo que este tipo de espacios se puede convertir en su mejor opción, por el ambiente de trabajo y por las posibilidades económicas que éstos ofrecen. En Zaragoza estos números son proporcionales a los nacionales, comparando tamaño de ciudad. De este modo, podemos decir que en Zaragoza hay alrededor de 40 espacios acondicionados a esta actividad, cada uno con sus diferentes servicios, todos ellos competidores directos de nuestro negocio, como bien veremos en el siguiente apartado. En cuanto a los clientes potenciales de este sector, hay que destacar la presencia de los autónomos, que suman alrededor de 3.300.000 en España, 100.000 en Aragón, si bien cabe destacar la disminución de un 5% en Zaragoza durante el último decenio. En relación con la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE 2009), si el coworking lo consideramos como una simple prestación de servicios ocasionales, podríamos inscribirlo en el siguiente grupo: − 829. Actividades de apoyo a las empresas n.c.o.p. (no comprendidos en otras partes) − 829.9 Otras actividades de apoyo a las empresas n.c.o.p. 2.2.2 Competidores: A la hora de hablar de los competidores que nuestro nuevo negocio podría tener, hablamos de los competidores directos que he mencionado anteriormente, basándonos en los aproximadamente 40 espacios que ya existen en Zaragoza, de los cuáles la gran 17 mayoría son grandes centros de negocios con una superficie altamente elevada a la que tenemos pensado nosotros. Destacaremos los 5 más grandes e importantes (los precios que daremos serán siempre SIN IVA): • La Proyectoteca Coworking Zaragoza: este espacio está situado relativamente cerca de la ubicación pensada para abrir nuestro negocio, en el centro de Zaragoza. Los precios de las cuotas de socios de este espacio van desde 40€ a 240€. De este modo, el servicio de domiciliación fiscal tiene un precio de 40€, el derecho a reunirte en una de sus salas una o dos veces al mes durante 3 horas en total serían un total de 45€, el derecho a un puesto de trabajo 2h/día por 80€, 4h/día por 140€ y 170€ la jornada completa. Además, puedes adquirir un bono de alquiler de una sala adaptable a tus necesidades de 10 horas al mes por 140€, o de 20 horas al mes por 240€. • Coworking MS31: situado también en el centro de Zaragoza, este espacio cuenta con una superficie de unos 800 m2, y sus precios oscilan entre 150€ y 500€ mensualmente (dependiendo de la mesa a alquilar en base al número de personas). Además, ofrece la posibilidad de alquilar por horas sus diferentes salas, como la de formación, que serían 15€/h, o su sala para eventos por 17€/h. Además, ofrece el servicio de utilizar únicamente el espacio como dirección fiscal, y el precio de este servicio es de 30€ al mes. Es considerado uno de los mejores espacios de la ciudad en este ámbito. • El Gancho Coworking: Este espacio está situado en el barrio de San Pablo, cerca del casco histórico de Zaragoza. Cuenta con la ventaja de ser totalmente sostenible, al estar reformado y acondicionado con materiales recuperados y otros de bioconstrucción. El precio de este espacio es de 130€ al mes, mientras que en el alquiler de la sala de reuniones el precio sería de 15€/h, contando también con la posibilidad de alquilar únicamente la dirección fiscal del espacio, también por 30€ al mes, y con la ventaja de poder usar la sala de reuniones una vez al mes. 18 • The Hackership: Este espacio, situado en vía Hispanidad, está enfocado a empresas y negocios de base tecnológica, y ellos mismos destacan la ventaja de la posibilidad de intercambiar el know-how con otras compañías, al tratarse de empresas tecnológicas en las que se requiere de un conocimiento específico y complejo. El espacio cuenta con 40 puestos de trabajo, además de una pequeña cocina y una sala de reuniones. Entre los servicios y tarifas que presenta, podemos encontrar el alquiler de una oficina independiente de 25m2, que supondrían 400€ mensuales, o puestos de trabajo sueltos, por 140€ al mes. Si prefieres alquilar un puesto durante un día o una semana, el precio es de 15€ o 65€ respectivamente. Por último, su sala de reuniones se alquila por 20€/h. • Por último, hay que destacar Impact Hub, empresa de espacios coworking, que cuenta con alrededor de 100 espacios por todo el mundo, y que situaría a este espacio en el más potente de Zaragoza, distinguiéndose por su fama, imagen, y servicios prestados, dándole una posible posición de liderazgo. Está situado en el centro del casco histórico de Zaragoza, detrás de Puerta Cinegia, en la Plaza de España. A parte de todos los servicios mencionados en todos los demás espacios enumerados, este espacio cuenta con una App propia, servicios de catering, alquiler de aparatos tecnológicos para reuniones como cámaras para videoconferencias, servicios de traducción, taquillas, y los últimos gadgets tecnológicos como impresoras 3D. El precio de los alquileres en este espacio se divide en cuatro categorías, que ellos mismos denominan: “starters, flexibles nómadas, fijos y despachos”. Los precios de ser “starter” van desde 10€ al mes, con el derecho a uso de 5h de espacio en ese mes, el derecho de uso de 4 días al mes por 30€, o el derecho de uso de 8 días al mes por 50€. En cuanto a los “flexibles nómadas”, su precio es de 90€ al mes por, bien el uso de 14 días al mes, o bien el uso de mañanas ilimitadas al mes, o bien el uso de tardes ilimitadas al mes. 19 En cuanto a los “fijos”, estos van desde 190€ hasta 320€, con el derecho ilimitado del uso del espacio, y el precio oscila entre esos valores dependiendo de los servicios adicionales que desees contratar. El alquiler de despachos varía en función del número de personas, y su precio mensual sería de 490€ por el alquiler de un espacio para 2 personas, 790€ para 6 personas, 890€ para 7 personas y, por último, 990€ por el alquiler de un espacio para 8 personas. El resto de los espacios existentes y no mencionados, tendrían un precio similar y competitivo con los ya mencionados, y la única característica o único factor que cambiaría sería el diseño y/o servicios que estos presentan. De este modo, hemos observado tras analizar la mayoría de estos espacios existentes, que podríamos tener una oportunidad de diferenciación de producto, ya que todos ellos están enfocados hacia un producto estándar, con una decoración que sigue la misma línea en todos los casos, es decir, el ambiente creado es totalmente de oficina, mientras que nosotros buscamos conseguir crear un lugar mucho más cálido que todo eso, y seguir la filosofía de El Cónclave, que es conseguir que el cliente se sienta como en casa, o mejor. Una vez hablado de los competidores directos, hablaremos de los competidores indirectos. Uno de los principales serían las oficinas comunes, las cuales, según un estudio realizado por parte de GTI (inmobiliaria de Zaragoza) sobre el año 2019, el precio del alquiler se ha mantenido estable en el tiempo, con leves diferencias según la zona: desde 4.5€/m2 al mes en las zonas más alejadas de la ciudad, hasta 10-12€ en las zonas céntricas y las nuevas zonas de negocio.8 8 https://www.metros2.com/wp-content/uploads/2019/05/INFORME-FINAL-2018.pdf 20 Tabla 2: Comparación precio de Venta y Alquiler de oficinas por zonas en Zaragoza Fuente: Portales Inmobiliarios Para hablar en términos generales, el alquiler de una oficina de 50m2 en el barrio Miralbueno supondría un gasto mensual de 300€, mientras que el precio del alquiler de esta misma oficina en el centro de Zaragoza sería de 550€ aproximadamente. Otros competidores serían los edificios de oficinas y despachos que se encuentran en el centro de Zaragoza, en los cuales tu puedes alquilar bien una sala de reuniones, o bien un despacho. Hay que dejar claro que nuestro espacio, además de los diferentes puestos de trabajo, dispondría en primer lugar de una sala de reuniones, acorde con la decoración del local pero estándar (mesa grande y sillas), la cual no se podría alquilar, pues con el alquiler de cualquiera de nuestros servicios, como veremos más adelante, esta sala estará incluida en el precio, con derecho de uso por orden de reserva de esta, y en segundo lugar la zona de descanso. Esta zona estará totalmente acondicionada tanto para descansar los clientes de uno de nuestros servicios (si no está alquilada), cómo para alquilarla únicamente para celebrar una reunión, al disponer de una mesa grande con sillas, sofás, butacas, chimenea eléctrica, TV, luz más tenue, de modo que, si lo que prefieres es celebrar una reunión más agradable, en un ambiente más cálido, puedas tener esa opción. De este modo, esas salas de reuniones de estos centros de negocio no nos podrían hacer competencia con la sala de reuniones estándar, al no venderla como servicio, pero si 21 sobre los despachos y la zona de descanso, sobre la cual opinamos que, aunque la finalidad sea la misma en ambos casos, el concepto es muy diferente y podríamos lograr una diferenciación de producto. En cuanto al precio de estas salas de reuniones en el centro de Zaragoza, si tomamos como referencia dos centros de negocios para estudiar su precio: • Centro de Negocios Independencia: situado en la calle principal de Zaragoza, el Paseo de la Independencia, es un centro de negocios que ofrece el alquiler de despachos individuales y que cuenta con una superficie total de 1000 metros cuadrados, sobre la que se distribuyen un total de 36 despachos, salas de reuniones y sala de descanso. El precio del alquiler de estos despachos varía dependiendo de la capacidad de dicho despacho, por lo que un despacho individual serán 460€ al mes, mientras que los triples serán 650€ al mes. En cuanto a las salas de reuniones, el precio de una hora es 35€ y del día completo 127€. • Centro de Negocios Los Sitios: este centro está situado en la calle Felipe San Clemente de Zaragoza, y su nombre hace referencia a la Plaza que tiene pegada, la Plaza de los Sitios, la cual a su vez es contigua a la localización de nuestro proyecto. Este centro ofrece un total de 16 despachos y 2 salas de reuniones, y entre sus tarifas diferenciamos: despachos individuales cuyos precios oscilan entre 450€ y 550€, todo más IVA, y oficinas virtuales, para los cuales tu pagas un bono y tienes derecho de uso de un despacho y/o salas de reuniones, por lo que 1 hora serán 16€, 8 horas serán 96€, 12 horas serán 132€, 15 horas serán 150€ y 20 horas serán 170€, todo sin incluir IVA. Otro competidor indirecto que encontraríamos en nuestro negocio serían las salas de reuniones que ofrecen algunos hoteles, así como algunos centros de negocios como el WTC (World Trade Center) o la torre Aragonia. Los precios de estos alquileres varían mucho dependiendo del tamaño de la sala y el número de personas, así como de las horas necesarias para la reunión. 22 Al tratarse de salas únicamente para reuniones, estas salas serían un competidor indirecto, pero lejano, a nuestro modelo de negocio, por lo que no consideramos adentrarnos más allá de nombrarlo. Por último, destacamos el prestigio e imagen que nuestro primer espacio ha adquirido durante sus primeros años, por lo que esto lo consideraríamos una ventaja respecto a muchos de nuestros competidores, debido a que la diversificación de nuestra empresa hacia este modelo nuevo de negocio nos sería más fácil, al haber conseguido crear una marca conocida por muchas personas en la ciudad. También decir que los costes de estructura a la hora de levantar este negocio serían elevados, pero, sin embargo, como veremos más adelante en el plan económicofinanciero, estos costes para nosotros son perfectamente coherentes con el retorno que podemos obtener de la inversión. 2.2.3 Clientes: Está será la parte más importante de nuestro negocio, pues todas las entradas de caja dependerán, principalmente, de los clientes que decidan contratar nuestro servicio, o hablando mas informalmente, que alquilen nuestros espacios. Estos clientes los dividiremos en dos grupos: • Socios fijos: serán aquellos clientes que alquilen un puesto de trabajo de forma fija, pagando una cuota mensual. Estos serán importantes, pues serán aquellos con los que trataremos de cubrir los gastos fijos que tenga nuestro negocio. Dispondrán de ventajas como, por ejemplo, el uso de nuestro espacio de confort, siempre que no esté alquilado por un cliente. • Clientes temporales: estos clientes alquilarán un puesto de trabajo o una sala durante un periodo de tiempo determinado, desde 1 día, hasta 1 semana. Con estos clientes trataremos de aumentar los ingresos mensuales. Los dos grupos de clientes serán igual de importantes para la empresa, ya que con unos trataremos de no obtener pérdidas cubriendo los gastos fijos, mientras que con las entradas de caja de los otros aumentaremos al máximo los ingresos mensuales. 23 En cuanto al tipo de cliente potencial de nuestro negocio, sería cualquier persona mayor de edad, emprendedora, que este iniciando su proyecto y busque una solución económica y acogedora en la que desarrollarlo. Cabe destacar que, aunque el espacio está pensado para montarlo muy “lujoso”, esto no indica que el cliente tenga que ser de alto poder adquisitivo, como bien reflejaremos más adelante en nuestros precios. Además, entraría dentro de cliente potencial cualquier tipo de empresa, mayoritariamente pequeña, que este dispuesto a contratar nuestros servicios temporalmente para cualquier tipo de reunión o proyecto temporal. De este modo, el abanico de nuestro público es muy amplio debido al ya citado alto porcentaje de empresas pequeñas y autónomos en nuestra localidad. Estas empresas habrá que tratar de fidelizarlas, mostrando un trato, un servicio y una estrategia de cara al cliente que destaque, pues en ese proceso de fidelización estará gran parte del éxito de nuestro nuevo negocio del Grupo. 2.2.4 Proveedores: Los proveedores que encontraremos en este negocio serán de varios tipos: • Informáticos: empresas de mantenimiento de los equipos informáticos, así como de impresoras, con suministro de cartuchos, o cualquier otro elemento informático del inmovilizado que podamos encontrarnos en nuestro espacio. • Alimentos: por un lado, nosotros no dispondremos de una máquina dispensadora de café, por ejemplo, como puede ocurrir en muchos espacios de estas características. Aunque es verdad que en el ambiente de trabajo estas máquinas son altamente comunes, nosotros queremos crear un espacio acogedor y cálido, donde preferiremos tener todo lo necesario (cafetera de diseño con sus cápsulas de café, nevera con botellas de agua, bebidas…etcétera) y estar siempre atentos día a día, comprando lo que vaya agotándose, de modo que todas esas compras semanales de cápsulas de café a un supermercado serían un gasto a la empresa, 24 no siendo el supermercado un proveedor, al contrario que pasaría con las máquinas dispensadoras. Por el contrario, en cuanto a las botellas de agua, sí que dispondremos de un proveedor que nos suministre botellas de agua mensualmente. Pero por otro lado, ofreceremos una serie de catering a los clientes que alquilen la sala de descanso y quieran contratar el servicio, con una selección de restaurantes y bares, de modo que estos se convertirían en proveedores nuestros. • Material de papelería: aquellos proveedores que nos suministrarán de todo el material necesario para que nuestros clientes puedan realizar su actividad, como por ejemplo folios de varios tamaños, sobres, y demás material necesario. • Empresas de telefonía, agua, luz, y gas. • Por último, aquellas empresas asesoras para tramitar y resolver los aspectos fiscales y laborales del negocio. 2.3 FUERZAS DE PORTER: Las 5 fuerzas de Porter constituyen un modelo para la gestión de empresas. Se trata de un modelo desarrollado por uno de los grandes economistas de todos los tiempos llamado Michael Porter, norteamericano y nacido en el año 1947. El modelo considera que la rentabilidad de un sector (entendida como la tasa de rentabilidad de los capitales invertidos en relación con el coste de capital) está determinada por cinco fuentes de presión competitiva. Estas cinco fuerzas competitivas incluyen tres fuentes de competencia horizontal: los productos sustitutivos, las empresas que desean entrar en el sector y la competencia de las empresas que ya están en el sector; y dos de competencia vertical: el poder de negociación de los proveedores y el de los clientes.9 Con las 5 fuerzas se puede analizar el nivel de competencia de la empresa en el ámbito en el que opera. Las empresas usan esta estrategia para conocer su poder competitivo.10 9 GRANT GRANT, (1996), Dirección Estratégica: conceptos, técnicas y aplicaciones. Civitas 10 https://esem.es/2019/01/02/estrategia-porter-las-5-fuerzas/ 25 A partir de este gráfico veremos en que posición se encuentra nuestro negocio y qué estrategias habrá que llevar a cabo. Para ello, explicaremos las diferentes variables que se encuentran en él: Ilustración 1: 5 fuerzas de Porter Fuente: ESEM Las barreras de entrada a un mercado son obstáculos de diversos tipos complican o dificultan la entrada de una empresa en un mercado. Las principales que nos podemos encontrar a la hora de abrir nuestro negocio son un poco elevadas. Hablaremos de 4 tipos de ellas: • En primer lugar encontramos las económicas, ya que se requiere de un capital inicial alto para entrar en el mercado. Nos referimos, por ejemplo, al gasto en todo el acondicionamiento del local, así como los gastos que podamos soportar en publicidad al inicio de la actividad para dar a conocer nuestro negocio. • También en cuanto a la diferenciación del producto, pues al querer convertirnos en un sitio exclusivo de coworking en la ciudad, vemos que ya hay otros negocios que se han diferenciado. • Otra barrera importante que suelen encontrarse los negocios son las legales, como todos los trámites administrativos necesarios para la apertura de tu negocio, ya sean licencias, escrituras y demás. 32 • Aplazamiento o fraccionamiento, con garantías o sin ellas de las cantidades derivadas de retenciones o ingresos a cuenta del IRPF que se devenguen en el primer año desde su constitución. • No obligación de efectuar pagos fraccionados del Impuesto sobre Sociedades, a cuenta de las liquidaciones correspondientes a los dos primeros períodos impositivos desde su constitución. Por último, la responsabilidad es limitada al capital aportado por el o los socios en cuestión. En cuanto a los trámites para la puesta en marcha de la Sociedad, podemos verlos en el Anexo II. 4. PLAN DE MARKETING: En este apartado abordamos la manera en la cual El Cónclave Coworking conseguirá llegar a sus clientes, y no solo eso, si no cómo podrá impactar en ellos y lograr despertar una necesidad en ellos. Una ciudad tan exigente como Zaragoza, requiere de un plan de difusión y comercialización que logre alcanzar unos objetivos fijados desde el principio. Como bien hemos visto en apartados anteriores, la competencia que nos encontraremos en este sector es muy alta, por lo que el estudio de este plan de marketing, siempre importante en cualquier nuevo proyecto, se convertirá especialmente importante para nosotros. Hablamos de la apertura de un nuevo negocio del Grupo de un modelo de negocio en auge año tras año, en una ciudad piloto como es Zaragoza, lo cual significa que, si funciona aquí, podría llegar a hacerlo sin problema en otras grandes ciudades, siempre teniendo en cuenta los riesgos de los competidores existentes en dicha “plaza”, aspecto que de cara a futuro nos es muy importante por la posibilidad de expandir el negocio, 33 Es entonces, donde cobra tanta importancia la manera en la cual difundes el concepto. De esta manera, El Conclave establece una serie de criterios para ser consciente de su público objetivo y así poder acceder a este de una manera, como ya mencionábamos anteriormente, impactante. Existen diversos métodos con los cuales queremos lograr posicionarnos en la mente del consumidor y con los cuales también queremos llegar al máximo número de personas. La realización del estudio se llevará acabo basándonos en uno de los elementos clásicos del marketing, el Marketing Mix, cuya definición fue dada por McCarthy en 1960.13 El modelo a seguir para la realización de nuestro estudio, anuncia que las cuatro variables expuestas anteriormente deben trabajar conjuntamente para conseguir un objetivo común, la maximización del beneficio. Esta idea se plasma en el siguiente gráfico: Ilustración 3: Gráfico del Marketing Mix Fuente: portal Marketing y Ventas Aplicaremos las distintas variables a nuestro negocio, adaptándolas a una empresa como la nuestra. Por ello, obtenemos lo siguiente: 13 https://robertoespinosa.es/2014/05/06/marketing-mix-las-4ps-2 34 • Producto: El producto es la variable más importante dentro del Marketing Mix, englobando tanto a los productos como a los servicios. Nuestro negocio ofrece un espacio acondicionado y equipado con diferentes puestos de trabajo con diferencia de tamaño en estos. Además, contiguo a este espacio abierto, en el mismo local habrá otro espacio que será un reflejo de la identidad del Cónclave, con una zona acogedora formada por sofás, mesas bajas, televisión, equipo de sonido, pequeña cocina y decoración corporativa. Este espacio es el que queremos y creemos creará valor añadido a nuestro negocio, y nos hará diferenciarnos respecto a los espacios ya existentes con este modelo de negocio, ya que como bien hemos comentado anteriormente, el Cónclave es un espacio que ya ha creado su prestigio de marca en la ciudad y la gente sabrá distinguirla y valorarlo. Así mismo, como se ha comentado antes, habrá una sala de reuniones estándar (no especialmente amplia) que quedará a disposición de manera incluida en el precio para todo cliente que contrate cualquiera de nuestros servicios. Además, hay que hablar del servicio de catering que ofreceremos. Trataremos de conseguir la mejor calidad al mejor precio. Una vez más, la experiencia adquirida durante años con nuestro primer local, además del trato íntimo que tenemos con algunos restaurantes por la misma razón, nos hará esta tarea más sencilla. Se llevarán a cabo encuestas sobre la satisfacción del cliente para poder ir adaptándonos a su demanda y necesidades. 35 • Precio: El precio es la variable del Marketing Mix mediante la cual veremos la cantidad de ingresos que entrarán a nuestra empresa. Para poder fijar un precio, hay que hacer previamente un estudio de mercado teniendo en cuenta los costes que soportamos, el consumidor potencial, el mercado y la competencia. Para fijar unos precios, habrá que observar los precios fijados en negocios de similares características, y en base a eso y con los demás factores señalados anteriormente, podremos fijar unos precios, los cuales en un futuro irán actualizándose, si la coyuntura lo permite, según el IPC (índice de precios al consumidor). Dividiremos entre cuota de socios mensual, y alquiler por horas/días/semana. Además, habrá que diferenciar entre los dos espacios, puesto que ya hemos comentado que los socios tendrán acceso gratuito al segundo espacio de descanso incluido en su cuota mensual, siempre que no esté alquilado por un cliente temporal, mientras que los clientes temporales deberán pagar un precio añadido por el citado espacio, por horas o por día completo. Por último, señalaremos los precios de los diferentes catering que ofreceremos según la calidad de este. Hay que señalar, que a diferencia de otros locales similares, nosotros con el precio general ofreceremos todos los demás servicios que quieran utilizarse, sin cobrar nada extra (excepto catering y sala descanso) De este modo, los servicios de papelería, imprenta, bebidas, taquillas, wi-fi, teléfono fijo, TV de pago en zona de descanso, limpieza y demás servicios, quedarán totalmente cubiertos con la tarifa general, facilitándole al cliente todo lo necesario y dándole el mejor trato posible. 36 Además, al tratarse de un espacio coworking más pequeño que de lo normal, lo que queremos es conseguir intimidad y un ambiente cálido, por lo que recalcamos que la única sala de reuniones también quedará cubierta para los socios cuando ellos la necesiten, así como para los clientes temporales, siempre que no esté ya reservada. En este sentido, creemos que nos consideraremos un coworking de “alta gama” por lo que ofreceremos unos precios un poco por encima de la competencia. Por lo tanto, nuestros precios pueden verse según las siguientes tablas (son una primera estimación aproximada, por lo que podrán verse modificados una vez se realice el análisis económico-financiero): Tabla 4: Precios tarifas de socios SOCIOS! Precio/mes& Puesto&de&trabajo&individual& 200&€& Puesto&de&trabajo&2&personas& 360&€& Puesto&de&trabajo&3&personas& 550&€& Fuente: Elaboración propia Tabla 5: Precios tarifas de clientes temporales TEMPORAL! Precio&Hora& Precio&Día& Precio& Semana& Puesto&de&trabajo&individual& &-&& &25&€&& &125&€&& Puesto&de&trabajo&2&personas& &-&& &35&€&& &190&€&& Puesto&de&trabajo&3&personas& &-&& &50&€&& &240&€&& Sala&de&Descanso& &*25&€&& &120&€&& &-&& *&Mínimo&2&horas& & & & Fuente: Elaboración propia 37 Tabla 6: Precios tarifas del servicio de catering CATERING! Precio&menú& Calidad&media& 9&€& Calidad&alta& 15&€& Fuente: Elaboración propia • Distribución: Al no tratarse de un bien, si no de un servicio, este punto no lo consideramos al tener poca relevancia en nuestro estudio. En todo caso, los canales de distribución podrían hacer referencia a la distribución de la información a los clientes finales. • Comunicación y promoción: Gracias a la comunicación podremos dar a conocer nuestro nuevo negocio. Al ser un proyecto nuevo, tendremos que hacer un desembolso mayor al principio, ya que intentaremos llegar al mayor número de personas posible. Cabe destacar que, previamente al inicio de la actividad, somos conscientes de la importante tarea que tendrá el “boca-boca” en nuestro negocio, pues, además de ser una de las fuentes más fiables y efectivas, creemos que el modelo de negocio lo requiere. Esta tarea de comunicación, en un primer momento, no la subcontrataremos y decidimos llevarla a cabo nosotros mismos, aprovechando nuestras capacidades de informática y marketing digital. Más adelante, si es necesario, contrataríamos a una agencia de comunicación para que nos elaborase esta tarea. 38 De este modo, encargaremos a una imprenta local tarjetas corporativas de empresa, pero en vez de hacerlas comunes, decidimos hacer unas tarjetas un poco más complejas con más páginas de lo normal para poder mostrar fotografías del local, así como un poco de texto explicando el concepto del espacio. Además, elaboraremos un dossier, para poder distribuirlo de manera online a empresas, así como un minucioso trabajo en redes sociales. 5.ANÁLISIS ECONÓMICO: 5.1 ESTUDIO TÉCNICO DE LA INVERSIÓN INICIAL: El estudio técnico de la inversión inicial tratará de analizar y presupuestar los diversos gastos a los que deberemos hacer frente en el año 0 de la inversión, para que este pueda llevarse a cabo. En nuestro caso, diferenciaremos entre: • La reforma y acondicionamiento del local. El local es un local de 205m2 en el que habrá que realizar una reforma completa para acondicionarlo a la nueva actividad. De este modo, habrá que hacer un estudio de los planos de este y realizar la distribución correspondiente para que en el espacio podamos diferenciar: 1. 6 puestos de trabajo individuales 2. 5 puestos de trabajo dobles 3. 4 puestos de trabajo triples 4. 2 baños, para hombres y mujeres, pequeños, con váter, lavabo y espejo cada uno 5. Un cuarto de 4m2 para almacenar algunas cosas. 6. Una sala de reuniones de 10m2 39 7. Sala de descanso con sofás, taburetes, sillas, mesas bajas, mesa normal, cocina muy pequeña, TV…, de unos 30m2 aproximadamente 8. Una cocina común también muy pequeña, abierta, de modo que tengamos que usar como cocina no un cuarto cerrado si no 4 metros a lo largo sobre una de las paredes, a modo de barraencimera • Mobiliario (muebles, equipos informáticos, menaje, electrodomésticos, …) En este apartado veremos la compra de todo el mobiliario, entre los que estarán: 1. 15 equipos informáticos, pues nosotros pondremos un equipo por cada puesto de trabajo, de modo que en una mesa triple nosotros cubrimos la necesidad de un equipo informático, pero si se necesitase más, el cliente puede hacer uso de su equipo portátil. Además, equipo de música por si se quisiese hacer su uso, tanto en la zona común como en la sala de descanso 2. 2 impresoras situadas en diferentes lugares 3. Menaje completo 4. TV 5. Todos los electrodomésticos que se puedan necesitar, como nevera, lavavajillas, microondas, etcétera 6. Todos los muebles del espacio, donde incluiríamos mesas, sillas, lámparas, sofás, taburetes, chimenea eléctrica, etcétera • Diseño página web: el diseño de la página web quedará subcontratado a una empresa profesional, y diferente a la que nos realizará toda la reforma, decoración y compra de demás mobiliario, la cual ya se encargó en su día de diseñar toda la imagen de la empresa, así como de la página web del primer negocio del Grupo. El detalle del presupuesto total viene reflejado en la ilustración del anexo III, excepto el diseño de la página web, siendo este servicio el único contratado a otra empresa, por lo que el importe total de la inversión será lo reflejado en la ilustración (108.530,00€) 40 junto con el importe del diseño de la página web (1.049€), sumando un total de 109.579€. 5.2 HORIZONTE TEMPORAL DE ESTUDIO El horizonte temporal de estudio que nos proponemos es de 5 años, al tratarse de un proyecto comercial, y haciéndolo coincidir con la duración de nuestro préstamo. Más adelante veremos y calcularemos el criterio del Pay-back, para el cual necesitamos los flujos de caja, y el cual nos calculará el número exacto de años que necesitaremos para recuperar la inversión total. 5.3 PLAN DE FINANCIACIÓN La inversión inicial que necesitamos para comenzar nuestro negocio es de 109.579€ (100%). Para poder afrontar dicho gasto contamos con un plan de financiación dividido en: Tabla 7: Distribución financiación Financiación propia 29.579€&(26.99%)& Financiación ajena 80.000€&(73.01%)& Fuente: elaboración propia Como podemos observar en el cuadro anterior, la financiación ajena es de 80.000€, los cuales conseguiremos mediante un préstamo ICO. 41 La tabla que reflejaría los detalles del préstamo es la siguiente: Tabla 8: Detalles préstamo Fecha de formalización 1/1/21 Capital inicial 80.000,00 € Forma de pago Mensual % interés nominal anual 4.27% Cuota mensual 1.483,09 € Plazo en meses 60& Fuente: Elaboración propia El cuadro de amortización del préstamo está incluido en el anexo IV, así como una tabla informativa más detallada. 5.4 PLAN DE VENTAS En este apartado haremos un estudio del precio de venta con su correspondiente estimación de nuestras ventas. El primer año lo desglosaremos por meses, y los siguientes años lo haremos de forma agregada. Cabe destacar, que al ofrecer diferentes servicios con diferentes tarifas cada uno, los cuadros resultantes de esta estimación son muy extensos si queremos reflejar bien detallado todo, por lo que lo primero explicaremos qué significa cada tarifa mostrada en los cuadros resultantes: 1. Ventas de socios: • Tarifa 1: puestos de trabajo individuales • Tarifa 2: puestos de trabajo dobles • Tarifa 3: puestos de trabajo triples 2. Ventas de clientes temporales: • Tarifa 4: puestos de trabajo individuales • Tarifa 5: puestos de trabajo dobles • Tarifa 6: puestos de trabajo triples 48 Este tema será muy importante debido a los tiempos que corren con la pandemia mundial que estamos sufriendo, por lo que habrá que ser muy prudente con las limpiezas y respetar totalmente todos los protocolos convenientes. Al tratarse de un servicio subcontratado a otra empresa, estos gastos no entran dentro de gastos de personal, por lo que lo consideramos otros gastos de explotación. Consideramos que se realizará una limpieza del local en las siguientes ocasiones: • Local entero: 14 h semanales de limpieza, que equivaldrían a 2 horas diarias de limpieza durante los 7 días de la semana, a 14€ la hora, lo que supone un gasto de 196€ a la semana, y 784€ al mes. • Cada vez que alguien reserve la sala de descanso, esta será limpiada al completo a su salida, independientemente de las limpiezas mencionadas en el apartado anterior. De este modo, y guiándonos por la estimación de ventas que tendremos, suponemos en este caso 12 veces al mes de media. Así, estimamos que la sala supondrá 1 hora de limpieza, por lo que corresponderán 12 horas de limpieza extra al mes en este apartado en el primer año y 168€ al mes. De este modo, los gastos totales mensuales por limpieza ascenderán a 952€. Al año, serán 11.424€. Además, habrá que sumar un gasto mensual por los servicios de asesoría, la cual nos cobrará 1.068€ anuales. Como bien se ha comentado anteriormente, en algún año que veamos oportuno se contratarán los servicios de comunicación a una empresa especializada, por los cuales nos cobrarán 400€ al mes, y en términos generales, 4.800€ al año. Al no ser algo seguro, ni sabemos el periodo en el que sucederá, decidimos no contabilizar este gasto por el momento, pero si creemos conveniente dejar reflejada en este apartado dicha posibilidad. 5.7.8 Costes variables Aquí veremos las compras que realizaremos a nuestros proveedores de Catering. Serán hallados anualmente dependiendo del volumen de ventas de este servicio. 49 Para calcularlo, multiplicamos el volumen de ventas del catering de media calidad por el precio de coste, y el volumen de ventas del catering de alta calidad por su precio de coste. De este modo, el año 1 tendremos unas ventas de 65 menús de media calidad, que multiplicado por los 6,50€ que nos cobran, nos salen unos costes de 422,5€ al año, mientras que los de alta calidad estimamos unas ventas de 50 menús que multiplicado por su precio de 12,5€ nos salen unos costes de 625€. La suma de ambos costes nos da un coste total anual de 1047,5€. La cantidad de los años siguientes será, según nuestra previsión de ventas, de 1080€. Además, hay que hablar del margen que nos llevaremos por un menú, el cual diferenciamos una vez más entre: • Calidad media: el margen que nos llevaremos será de 2,5€ • Calidad alta: el margen que nos llevaremos será de 2,5€ De este modo, el margen total anual será de 287,5€. 50 5.8 PRESENTACIÓN DEL RESULTADO CONTABLE DESPUÉS DE IMPUESTOS En la siguiente tabla se reflejará la presentación del resultado contable después de impuestos, una vez calculados todos los ingresos y todos los gastos en los apartados anteriores: Tabla 11: Presentación resultado contable 5 años & AÑO!1! AÑO!2! AÑO!3! AÑO!4! AÑO!5! ingresos&por&ventas& &65.110,00&€&& &89.331,60&€&& &91.118,23&€&& &92.940,60&€&& &94.799,41&€&& compras& &1.047,50&€&& &1.080,00&€&& &1.101,60&€&& &1.123,63&€&& &1.146,10&€&& gastos&de&personal& &2.233,33&€&& &2.278,00&€&& &2.323,56&€&& &2.370,03&€&& &2.417,43&€&& otros&gastos& &12.492,00&€&& &12.741,84&€&& &12.996,68&€&& &13.256,61&€&& &13.521,74&€&& alquiler& &10.800,00&€&& &11.016,00&€&& &11.236,32&€&& &11.461,05&€&& &11.690,27&€&& suministros& &5.568,60&€&& &5.679,97&€&& &5.793,57&€&& &5.909,44&€&& &6.027,63&€&& aprovisionamientos& &3.799,56&€&& &3.875,55&€&& &3.953,06&€&& &4.032,12&€&& &4.112,77&€&& amortización& &9.680,00&€&& &9.680,00&€&& &9.680,00&€&& &9.680,00&€&& &9.680,00&€&& RDO!EXPLOTA! !19.489,01!€!! !42.980,24!€!! !44.033,45!€!! !45.107,71!€!! !46.203,47!€!! gastos&financieros& &3.131,18&€&& &2.492,53&€&& &1.826,12&€&& &1.130,65&€&& &405,22&€&& RDO!ANTES!IMP! !16.357,83!€!! !40.487,71!€!! !42.207,33!€!! !43.977,06!€!! !45.798,25!€!! impuesto&sobre&Bº& &4.089,46&€&& &10.121,93&€&& &10.551,83&€&& &10.994,27&€&& &11.449,56&€&& RDO!EJERCICIO! !12.268,37!€!! !30.365,78!€!! !31.655,49!€!! !32.982,80!€!! !34.348,69!€!! Fuente: Elaboración propia 51 6. ANÁLISIS DE VIABILIDAD A continuación, realizaremos un estudio detallado de la inversión. Tras eso, realizaremos un análisis de sensibilidad para estudiar las variables y diferentes escenarios que pudieran influir en la futura viabilidad de nuestro espacio. 6.1 CÁLCULO DE LOS FLUJOS DE CAJA Lo primero que hacemos es, a partir de los datos presentados anteriormente, calcular los flujos de caja mediante la elaboración del cuadro completo de cobros menos pagos. De esta manera, el cuadro resultante es el siguiente: Tabla 12: Flujos de caja del proyecto Año 0 1 2 3 4 5 && & & & & & && ventas 65.110,0 € 89.331,6 € 91.118,2 € 92.940,6 € 94.799,4 € compras 1.047,5 € 1.080,0 € 1.101,6 € 1.123,6 € 1.146,1 € Margen Bruto 64.062,5 € 88.251,6 € 90.016,6 € 91.817,0 € 93.653,3 € gastos personal 2.233,3 € 2.278,0 € 2.323,6 € 2.370,0 € 2.417,4 € alquiler 10.800,0 € 11.016,0 € 11.236,3 € 11.461,0 € 11.690,3 € suministros 5.568,6 € 5.680,0 € 5.793,6 € 5.909,4 € 6.027,6 € aprovisionamientos 3.799,6 € 3.875,6 € 3.953,1 € 4.032,1 € 4.112,8 € otros gastos 12.492,0 € 12.741,8 € 12.996,7 € 13.256,6 € 13.521,7 € amortización 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € BAIT 19.489,0 € 42.980,2 € 44.033,4 € 45.107,7 € 46.203,5 € interés préstamo 3.131,2 € 2.492,5 € 1.826,1 € 1.130,7 € 405,2 € BAT 16.357,8 € 40.487,7 € 42.207,3 € 43.977,1 € 45.798,2 € impuestos 4.089,5 € 10.121,9 € 10.551,8 € 10.994,3 € 11.449,6 € Beneficio Neto 12.268,4 € 30.365,8 € 31.655,5 € 32.982,8 € 34.348,7 € Inversión inicial 109.579,00 € - € - € - € - € - € préstamo 80.000,00 € - € - € - € - € - € cuota amort. Préstamo 14.665,9 € 15.304,5 € 15.971,0 € 16.666,4 € 17.392,2 € amortización 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € FLUJOS DE CAJA -29.579,00 € 7.282,5 € 24.741,3 € 25.364,5 € 25.996,4 € 26.636,5 € Fuente: Elaboración propia 52 6.2 CÁLCULO DE LA TASA DE ACTUALIZACIÓN: Para calcular la tasa de actualización utilizaremos el coste de capital o coste medio ponderado de capital. Se podría definir como aquella tasa de actualización o de descuento que iguala el importe neto de los recursos financieros que una empresa ha obtenido en el momento presente al valor actualizado de todos los pagos que deberán realizarse en el futuro.14 Dicho de otra manera, sería el coste que efectivamente supone a la empresa la utilización de los recursos financieros para financiarse. Para ello, habrá que calcular el coste de capital de la empresa en su conjunto, obtenido como promedio ponderado de todos los costes efectivos de cada medio de financiación. La fórmula matemática general de este cálculo es la siguiente: K= (Kd × (1-T) × D%) + (Ke × P%)15 Donde: • K= coste medio ponderado • Kd= coste de los recursos propios • Ke= coste de los recursos ajenos (deuda) • D%= cuantía de capitales propios • P%= cuantía de capitales ajenos Para calcular el coste de los recursos propios, tomaremos como referencia la rentabilidad que un depósito a 5 años nos ofrecería, y que según un estudio de la comparadora HelpMyCash, los depósitos más rentables a medio-largo plazo van desde 1% TAE hasta 1,31% TAE. 14 MONSERRAT CASANOVAS, J, BERTRÁN, J, (2015) La financiación de la empresa, Bresca 15 VELEZ-PAREJA, I - THAM, J (2012), “A Note on the Weighted Average Cost of Capital WACC” 53 Por eso, hacemos la media de estos dos valores y nos sale un valor de referencia del 1,155%, el cual será nuestro coste de los recursos propios y que tendremos que multiplicar por el porcentaje que tienen estos sobre los recursos totales. En cuanto al coste de la deuda, este será el resultado de multiplicar el porcentaje del capital ajeno empleado sobre el capital total, en nuestro caso un 73,71%, con lo que nos cuesta financiarnos, que en nuestro caso es un 4,36%. A este resultado habrá que restarle un 25% que supone el pago de intereses por el impuesto de sociedades. Una vez tengamos estos 2 valores, habrá que sumarlos para obtener el coste de capital medio ponderado. De este modo, nuestro coste de capital será: r= (0,2629x0,01155)+((0,7371x0,0436)x(1-0,25))= • r=0,02714 6.3 EVALUACIÓN ECONÓMICA DEL PROYECTO Ahora procederemos a realizar una evaluación económica del proyecto, calculando el VAN, TIR y el plazo de recuperación del mismo, con los flujos de caja pero sin incorporar la financiación ajena, es decir, los flujos de caja sin gastos financieros ni reembolso del principal. 6.3.1. Valor actual neto (VAN): El Valor actual neto es el valor que tendrían en el momento actual todos los cobros y pagos que se prevé que genere en el futuro un determinado activo financiero. Para descontar esos flujos, en general se emplea un tipo de interés apropiado al riesgo y al horizonte temporal de dicho proyecto, bajo la hipótesis de que se mantendrá sin cambios durante toda la vida de la inversión.16 Por lo que sería la diferencia entre el valor presente de las entradas de caja, y el valor actualizado de las salidas de caja. Si este valor es positivo, el proyecto sería rentable.17 16 Comisión Nacional del Mercado de Valores 17 GÓMEZ CÁCERES, D - JURADO, J, (2001) Financiacion global de proyectos. Project finance, ESIC 54 Matemáticamente, se calcula con la siguiente fórmula: Ilustración 4: Fórmula Valor Actual Neto Fuente: SALVADOR DURBAN, O , Dirección Financiera , McGraw-Hill España Donde: • Io: desembolso inicial • Ft: flujo de caja del año t • k: tasa de actualización • t: año del proyecto De este modo, incorporaremos los flujos de caja del proyecto, pero sin incorporar la financiación ajena, y el resultado es el siguiente: VAN& &71.082,14&€&& Este importe significa que nuestro proyecto otorgará una riqueza de 71.082,14 €, dicho de otra forma, sería el valor resultante al llevar a cabo el proyecto, y al ser mayor que cero, quiere decir que el proyecto podría llevarse a cabo. 6.3.2. Tasa interna de rentabilidad (TIR): TIR es la abreviatura utilizada habitualmente para denominar la tasa interna de rentabilidad o de retorno de un proyecto de inversión. Este concepto tiene una utilidad particular cuando queremos conocer la rentabilidad que nos genera un proyecto de inversión que requiere una serie de desembolsos a lo largo del tiempo y que, también en distintos momentos, permite obtener una serie de 55 ingresos.18 Se define como la tasa de descuento que iguala el valor presente de los ingresos del proyecto con el valor presente de los gastos. Es la tasa de interés que, utilizada en el cálculo del Valor Actual Neto, hace que este sea igual a 0.19 Además, este criterio nos dice que hay que invertir en aquellos proyectos que ofrezcan una tasa de rentabilidad mayor que la tasa de actualización. Matemáticamente su expresión viene dada por la ecuación siguiente en la que deberemos de despejar el valor de “TIR”: Ilustración 5: Fórmula matemática de TIR Fuente: SALVADOR DURBAN, O , Dirección Financiera , McGraw-Hill España Donde los componentes son los mismos que con el criterio VAN, pero “TIR” es la incógnita de la ecuación que hay que despejar. El criterio de selección de inversiones será similar al VAN, ya que aceptaremos el proyecto para una TIR mayor que nuestra tasa de actualización, rechazaremos el proyecto con una TIR menos que la tasa de actualización, y si TIR es cero, es indiferente, pero suele ser rechazado el proyecto. Así, en nuestro caso: TIR& 21,24%& 18 CARRASCO CASTILLO, G , DOMINGUEZ MARTINEZ, J, (2011) ,” ¿Qué es la TIR de un proyecto de inversión?” Extoicos 19 PRO-SCIENCES: REVISTA DE PRODUCCIÓN, CIENCIAS E INVESTIGACIÓN, (2018), N 17, pag. 9-15 56 Este valor es mayor que la rentabilidad mínima exigida (2,71%) por lo que aceptaríamos el proyecto y su viabilidad sería posible. 6.3.3 Payback: El Payback de una inversión se define como el número de periodos necesarios para recuperar una inversión. Se mide en años y responde a la pregunta que se hace un inversor cuando le piden que aporte un determinado capital para iniciar un proyecto y se cuestiona cuando lo recuperará. Los flujos de caja deben sumarse año tras año hasta llegar a recuperar la inversión. El último año puede contarse en fracciones si los flujos de caja se devengan a lo largo del año, de lo contrario debe ajustarse por exceso. Si hubiese inversiones adicionales durante la vida del proyecto, éstas pueden descontarse de los flujos de caja positivos del mismo periodo. Por lo tanto, el criterio nos arrojará el número de años necesarios para que recuperemos nuestra inversión inicial.20 En nuestro caso, el Payback resultante sería: Pay-back! 3&años&y&5&días& De modo que tardaríamos 3 años y 5 días en recuperar el importe total de la inversión en el proyecto. 6.4 DETERMINACIÓN DE LA RENTABILIDAD PARA EL INVERSOR En este apartado calcularemos los flujos de caja incorporando la financiación ajena, es decir, gastos financieros y reembolso del principal, y una vez calculados calcularemos de nuevo el VAN y TIR para el inversor. 20 FABREGAT, J, (2012): “Selección de Inversiones”, Revista de Contabilidad y Dirección 15, 41-63.! 57 Los flujos de caja resultantes son los mostrados en el apartado 6.1, y para estos flujos de caja, el VAN y TIR del proyecto para el inversor serán los siguientes: VAN& &71.023,13&€&& TIR&& 54,433%& 6.5 ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD En este punto veremos las variaciones en el VAN y TIR dentro de los distintos escenarios en los que nuestro negocio se podrá encontrar durante el desarrollo de su actividad. Para ello simularemos dos escenarios: pesimista y optimista. Por un lado, en el escenario pesimista consideraremos tres posibles variaciones que deberemos tener en cuenta: • Caso 1: La primera será una bajada de ventas del 15% respecto a lo que refleja nuestro plan de ventas. • Caso 2: Luego, tendremos que considerar una bajada de los precios, pues podría darse el caso de que a los precios establecidos no vendamos lo estimado, por lo que decidimos bajar un 15% nuestro precio de venta. • Caso 3: Por último, consideraremos que ese crecimiento anual de precios del 2% no se produce por un posible estancamiento en la economía española, por lo que mantenemos los precios del primer año constantes durante los cinco años del proyecto. Por otro lado, en nuestro escenario optimista, al disponer de una capacidad máxima, lo que haremos es calcular qué porcentaje de esa capacidad máxima refleja nuestro plan de ventas, y en base a eso consideraremos una subida de las ventas coherente. De este modo, estudiaremos: • Caso 1: aumentar las ventas de socios un 15%, y en cuanto a clientes temporales aumentaremos las ventas de puestos individuales un 15% y en puestos dobles y triples un 10%. 64 Además, esperamos que dicha rentabilidad evolucione favorablemente y que con los años y experiencia del proyecto, se consiga llegar a una aproximación del escenario optimista analizado en el análisis de sensibilidad. Sumado a todo lo citado, creemos conveniente hacer referencia, de nuevo, al crecimiento de la empresa, aspecto muy importante dentro de una organización, ya que el grupo pasaría en 4 años a tener dos locales, con perspectivas de seguir expandiendo geográficamente el negocio, desde las dos ramas de modelo de negocio que nuestra empresa presentaría, de modo que el atractivo hacia posibles inversores sería mayor. En cuanto al trabajo realizado, desde una visión general del proyecto, observamos que en todo momento los datos que nos ofrece el estudio son coherentes con las conclusiones y objetivos que nos planteábamos en primera instancia. También cabe destacar la utilidad empresarial y universitaria que este proyecto y estudio nos ofrece, en el cual hemos podido poner en práctica lo estudiado durante la carrera, y, tras un estudio general, ver como dichos conocimientos adquiridos dan unos resultados óptimos empresariales a la hora de montar un negocio. 65 8. BIBLIOGRAFÍA: 8.1 BIBLIOGRAFÍA: BREALEY, R.A, MYERS, S.C Y MARCUS, A.J (1999), Principios de Dirección Financiera, Ed. McGraw-Hill CARRASCO CASTILLO, G , DOMINGUEZ MARTINEZ, J, (2011) ,” ¿Qué es la TIR de un proyecto de inversión?” Extoicos FABREGAT, J, (2012), “Selección de Inversiones” Revista de Contabilidad y Dirección 15, 41-63.!! ! GÓMEZ CÁCERES, D - JURADO, J, (2001) Financiacion global de proyectos. Project finance, ESIC GRANT GRANT, (1996), Dirección Estratégica: conceptos, técnicas y aplicaciones. Civitas MONSERRAT CASANOVAS, J, BERTRÁN, J, (2015) La financiación de la empresa, Bresca PRO-SCIENCES: REVISTA DE PRODUCCIÓN, CIENCIAS E INVESTIGACIÓN, (2018), N 17, pag. 9-15 SALVADOR DURBAN, O, (2008) , Dirección Financiera , McGraw-Hill España VELEZ-PAREJA, I - THAM, J (2012), “A Note on the Weighted Average Cost of Capital WACC” 66 8.2 WEBGRAFÍA: Blog de marketing https://www.webyempresas.com/el-analisispest/ Datos económicos https://www.aragon.es/documents/20127/18597 07/04_Economia_Mercado_trabajo.pdf Datos demográficos http://www.zaragoza.es/contenidos/estadistica/C ifras-ZGZ-2019.pdf Datos demográficos https://www.ine.es/jaxiT3/Datos.htm?t=2919#!t abs-tabla Datos sector https://www.beelabcoworking.com/datos-sectordel-coworking/ Informe inmobiliaria https://www.metros2.com/wpcontent/uploads/2019/05/INFORME-FINAL2018.pdf Blog de marketing https://esem.es/2019/01/02/estrategia-porter-las5-fuerzas/ Datos productos sustitutivos http://www.zaragoza.es/ciudad/sectores/activa/v iveroempresas.html Blog marketing https://dafo.ipyme.org/Home Blog marketing https://robertoespinosa.es/2014/05/06/marketing -mix-las-4ps-2 Convenio trabajadores https://www.ccooservicios.es/convenios/html/1106.html Datos legales sector https://coworkingspain.es/magazine/noticias/asp ectos-legales-sobre-los-coworkings Datos legales sector https://www.theshedcoworking.com/legalidaddel-coworking/ Datos económicos Aragón https://www.aragon.es/documents/20127/67432 5/12_Empresas.pdf/a1e09d57-4460-aca2-d8d64fc7927f68c3 67 Datos económicos Aragón https://www.cepymearagon.es/wpcontent/uploads/La-pyme-esencia-del-tejidosocial-aragonés-CEPYME-Aragón.pdf Datos sector https://www.elconfidencial.com/vivienda/201907-07/coworking-mercado-inmobiliario-firstworkplaces-regus_2102658/ Competidores https://hubzgz.com/tarifas-coworking/ Competidores https://www.espacioelgancho.com Competidores https://www.salir.com/espacios-de-coworkingen-zaragoza-art-1913.html Competidores http://www.guardamardelsegura.es/wpcontent/uploads/2017/08/Plan-de-EmpresaEspacio-COWORKING-3.pdf Datos préstamo https://www.ico.es/web/ico/ico-empresas-yemprendedores/- /lineasICO/view?tab=tipoInteres Datos préstamo https://www.bancosantander.es/es/empresas/fin anciacion/proyectos-empresariales/lineas-ico-yfondos-europeos/prestamos-ico Informe previsión economía https://www.pwc.es/es/publicaciones/economia/ assets/la-economia-espanola-en-2033.pdf Datos legales (Amortización) https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet /Inicio/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales /Empresas/Impuesto_sobre_Sociedades/Periodo s_impositivos_a_partir_de_1_1_2015/Base_im ponible/Amortizacion/Tabla_de_coeficientes_d e_amortizacion_lineal_.shtml Datos compras https://www.amazon.es/s?k=capsulas+cafe&__ mk_es_ES=ÅMÅŽÕÑ&ref=nb_sb_noss_2 Datos económicos de rentabilidades https://www.lavanguardia.com/economia/20200 201/473228466172/depositos-banco-ahorrosmejores-espana-europa-dinero.html Datos legales http://www.ipyme.org/esES/DecisionEmprender/FormasJuridicas/Pagina s/FormasJuridicas- 68 Descripcion.aspx?cod=SLNE&nombre=Socied ad%20Limitada%20Nueva%20Empresa&idiom a=es-ES Blog marketing https://thepowermba.com/es/business/las-5fuerzas-de-porter/ Datos demográficos https://www.soydezaragoza.es/distritos-laciudad-zaragoza-barrios-los-integranpoblacion/ Datos demográficos https://elpais.com/sociedad/2020/01/22/actualid ad/1579682422_850330.html Datos legales https://www.zaragoza.es/sede/servicio/normativ a/1582 69 9.ANEXOS ANEXO I: Gráfico demografíco Centro de Zaragoza ANEXO II : Trámites para la puesta en marcha de la Sociedad En lo que respecta a los trámites administrativos para la constitución de la sociedad, van a ser idénticos a los necesarios para llevar a cabo una Sociedad de Responsabilidad Limitada, a excepción de que no va a ser necesario realizar una reserva previamente de Denominación Social al Registro Mercantil Central. El ministerio nos da la posibilidad de realizar la tramitación de forma telemática, a través de CIRCE (programa informático del ministerio de industria). Si se desea hacerlo mediante esta forma, deberemos reservar la Denominación Social al Registro Mercantil 70 Central. El RMC nos dará respuesta a dicha solicitud vía CIRCE, donde nos remitirá la Certificación de la Denominación Social y la factura de esta. Será esta la manera que vamos a decidir hacerla ya que nos supone un ahorro de tiempo importante. En cambio, si decidimos hacerlo de manera presencial, el trámite de reserva de la Denominación social se tendrá que realizar de la misma manera que la expuesta anteriormente, es decir, de manera telemática. Los demás documentos para crear la sociedad deberemos hacerlos de manera presencial de la siguiente manera: Para la constitución como sociedad: − Notaría: ante el notario será necesario firmar las escrituras de constitución de la sociedad. En dichas escrituras deberán firmar todos los socios fundadores, expresándose en ella los siguientes datos: • DNI del socio o socios. • Voluntad de constituir la SLNE. • Las aportaciones que cada socio realice. • Estatutos de la sociedad. • Identidad de las personas que se encarguen de la administración. • Incluir todos los pactos y condiciones que haya entre los socios. En los estatutos se hará constar, por lo menos: • La denominación de la sociedad. • Determinar la actividad o actividades que se van a realizar. • Fecha de cierre del ejercicio social. • Domicilio social. • Capital social y participaciones en las que está dividido. • Modo de organización administrativa de la sociedad. La escritura de constitución deberá presentarse a inscripción en el Registro Mercantil. Dicho procedimiento se realizará en el domicilio de la notaría. 71 − Agencia tributaria: requerirá diversos trámites y serán los siguientes: • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: Desde la entrada en vigor del RD-L 13/2010, de 3 de diciembre Nueva ventana, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo, quedan exentas del pago del ITP/AJD la constitución de sociedades. Sin embargo, es necesaria una certificación de la Consejería de Hacienda correspondiente, para ello debería cumplimentar el Modelo 600 Nueva ventana con los anexos pertinentes (Original de las escrituras y 2 copias simples, DNI y NIF de los sujetos pasivos). • Alta de la Declaración Censal y obtención del Código de Identificación Fiscal: Tendremos que rellenar el modelo 036 y 037 y firmarlo por el apoderado o el administrador de la empresa. • Alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas: Durante los dos primeros años y en los ejercicios que la facturación no exceda del millón de euros, la empresa está exenta de este impuesto. 72 ANEXO III: Presupuesto reforma y mobiliario ANEXO IV: Tablas préstamo SIMULACIÓN DE PRÉSTAMOS SISTEMA FRANCÉS Fecha de formalización 1/1/21 PAGOS TOTALES Capital inicial 80.000,00 € Principal 80.000,00 € Forma de pago Mensual Com y gastos 0 Plazo en meses 60 Intereses 8985.36 Carencia en meses 0 Total 88985.36 % interés nominal anual 4.27% Comisión de apertura 0 COSTES Fecha fin de carencia - T.A.E 4.36% 73 MES FECHA INTERESES AMORTIZACIÓN TOTAL PENDIENTE 0 1/1/21 80.000 € 1 1/2/21 284.67 € 1198.42 € 1483.09 € 78801.58 € 2 1/3/21 280.40 € 1202.69 € 1483.09 € 77598.89 € 3 1/4/21 276.12 € 1206.97 € 1483.09 € 76391.92 € 4 1/5/21 271.83 € 1211.26 € 1483.09 € 75180.66 € 5 1/6/21 267.52 € 1215.57 € 1483.09 € 73965.09 € 6 1/7/21 263.19 € 1219.90 € 1483.09 € 72745.19 € 7 1/8/21 258.85 € 1224.24 € 1483.09 € 71520.96 € 8 1/9/21 254.50 € 1228.59 € 1483.09 € 70292.36 € 9 1/10/21 250.12 € 1232.97 € 1483.09 € 69059.40 € 10 1/11/21 245.74 € 1237.35 € 1483.09 € 67822.04 € 11 1/12/21 241.33 € 1241.76 € 1483.09 € 66580.29 € 12 1/1/22 236.91 € 1246.17 € 1483.09 € 65334.11 € 13 1/2/22 232.48 € 1250.61 € 1483.09 € 64083.50 € 14 1/3/22 228.03 € 1255.06 € 1483.09 € 62828.45 € 15 1/4/22 223.56 € 1259.52 € 1483.09 € 61568.92 € 16 1/5/22 219.08 € 1264.01 € 1483.09 € 60304.91 € 17 1/6/22 214.58 € 1268.50 € 1483.09 € 59036.41 € 18 1/7/22 210.07 € 1273.02 € 1483.09 € 57763.39 € 19 1/8/22 205.54 € 1277.55 € 1483.09 € 56485.84 € 20 1/9/22 201.00 € 1282.09 € 1483.09 € 55203.75 € 21 1/10/22 196.43 € 1286.66 € 1483.09 € 53917.09 € 22 1/11/22 191.85 € 1291.23 € 1483.09 € 52625.86 € 23 1/12/22 187.26 € 1295.83 € 1483.09 € 51330.03 € 24 1/1/23 182.65 € 1300.44 € 1483.09 € 50029.59 € 25 1/2/23 178.02 € 1305.07 € 1483.09 € 48724.52 € 26 1/3/23 173.38 € 1309.71 € 1483.09 € 47414.81 € 27 1/4/23 168.72 € 1314.37 € 1483.09 € 46100.44 € 80 ANEXO VIII: Tabla flujos de caja Escenario pesimista análisis viabilidad (1) Año 0 1 2 3 4 5 && & & & & & && ventas 55.343,5 € 75.931,9 € 77.450,5 € 78.999,5 € 80.579,5 € compras 1.047,5 € 1.080,0 € 1.101,6 € 1.123,6 € 1.146,1 € Margen Bruto 54.296,0 € 74.851,9 € 76.348,9 € 77.875,9 € 79.433,4 € gastos personal 2.233,3 € 2.278,0 € 2.323,6 € 2.370,0 € 2.417,4 € alquiler 10.800,0 € 11.016,0 € 11.236,3 € 11.461,0 € 11.690,3 € suministros 4.733,3 € 4.828,0 € 4.924,5 € 5.023,0 € 5.123,5 € aprovisionamientos 3.229,6 € 3.294,2 € 3.360,1 € 3.427,3 € 3.495,9 € otros gastos 12.492,0 € 12.741,8 € 12.996,7 € 13.256,6 € 13.521,7 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € BAIT 11.127,7 € 31.013,8 € 31.827,7 € 32.657,9 € 33.504,6 € interes prestamo 3.131,2 € 2.492,5 € 1.826,1 € 1.130,7 € 405,2 € BAT 7.996,6 € 28.521,3 € 30.001,6 € 31.527,2 € 33.099,4 € impuestos 1.999,1 € 7.130,3 € 7.500,4 € 7.881,8 € 8.274,8 € Beneficio Neto 5.997,4 € 21.391,0 € 22.501,2 € 23.645,4 € 24.824,5 € Inversion inicial 109.579,00 € - € - € - € - € - € prestamo 80.000,00 € - € - € - € - € - € cuota amort. Prestamo 14.665,9 € 15.304,5 € 15.971,0 € 16.666,4 € 17.392,2 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € FLUJOS DE CAJA -29.579,00 € 1.011,5 € 15.766,5 € 16.210,2 € 16.659,0 € 17.112,4 € SIN FINANC. AJENA -109.579,00&€&& &18.025,8&€&& &32.940,4&€&& &33.550,8&€&& &34.173,4&€&& &34.808,5&€&& 81 ANEXO IX: Tabla flujos de caja Escenario pesimista análisis de sensibilidad (2) Año 0 1 2 3 4 5 && && && && && && && ventas 58.236,3 € 76.143,0 € 77.665,9 € 79.219,2 € 80.803,6 € compras 1.047,5 € 1.080,0 € 1.101,6 € 1.123,6 € 1.146,1 € Margen Bruto 57.188,8 € 75.063,0 € 76.564,3 € 78.095,5 € 79.657,5 € gastos personal 2.233,3 € 2.278,0 € 2.323,6 € 2.370,0 € 2.417,4 € alquiler 10.800,0 € 11.016,0 € 11.236,3 € 11.461,0 € 11.690,3 € suministros 5.568,6 € 5.680,0 € 5.793,6 € 5.909,4 € 6.027,6 € aprovisionamientos 3.799,6 € 3.875,6 € 3.953,1 € 4.032,1 € 4.112,8 € otros gastos 12.492,0 € 12.741,8 € 12.996,7 € 13.256,6 € 13.521,7 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € BAIT 12.615,3 € 29.791,6 € 30.581,1 € 31.386,3 € 32.207,6 € interes prestamo 3.131,2 € 2.492,5 € 1.826,1 € 1.130,7 € 405,2 € BAT 9.484,1 € 27.299,1 € 28.755,0 € 30.255,6 € 31.802,4 € impuestos 2.371,0 € 6.824,8 € 7.188,7 € 7.563,9 € 7.950,6 € Beneficio Neto 7.113,1 € 20.474,3 € 21.566,2 € 22.691,7 € 23.851,8 € Inversion inicial 109.579,00 € - € - € - € - € - € prestamo 80.000,00 € - € - € - € - € - € cuota amort. Prestamo 14.665,9 € 15.304,5 € 15.971,0 € 16.666,4 € 17.392,2 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € FLUJOS DE CAJA -29.579,00 € 2.127,2 € 14.849,8 € 15.275,3 € 15.705,3 € 16.139,6 € FLUJOS DE CAJA SIN F.AJENA -109.579,00!€!! 19.141,4 € 32.023,7 € 32.615,8 € 33.219,7 € 33.835,7 € 82 ANEXO X: Tabla de flujos de caja Escenario pesimista análisis de viabilidad (3) Año 0 1 2 3 4 5 && && && && && && && ventas 65.110,0 € 87.607,6 € 87.635,8 € 87.664,5 € 87.693,8 € compras 1.047,5 € 1.080,0 € 1.101,6 € 1.123,6 € 1.146,1 € Margen Bruto 64.062,5 € 86.527,6 € 86.534,2 € 86.540,8 € 86.547,7 € gastos personal 2.233,3 € 2.278,0 € 2.323,6 € 2.370,0 € 2.417,4 € alquiler 10.800,0 € 11.016,0 € 11.236,3 € 11.461,0 € 11.690,3 € suministros 5.568,6 € 5.680,0 € 5.793,6 € 5.909,4 € 6.027,6 € aprovisionamientos 3.799,6 € 3.875,6 € 3.953,1 € 4.032,1 € 4.112,8 € otros gastos 12.492,0 € 12.741,8 € 12.996,7 € 13.256,6 € 13.521,7 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € BAIT 19.489,0 € 41.256,2 € 40.551,0 € 39.831,6 € 39.097,8 € interes prestamo 3.131,2 € 2.492,5 € 1.826,1 € 1.130,7 € 405,2 € BAT 16.357,8 € 38.763,7 € 38.724,8 € 38.700,9 € 38.692,6 € impuestos 4.089,5 € 9.690,9 € 9.681,2 € 9.675,2 € 9.673,1 € Beneficio Neto 12.268,4 € 29.072,8 € 29.043,6 € 29.025,7 € 29.019,4 € Inversion inicial 109.579,00 € - € - € - € - € - € prestamo 80.000,00 € - € - € - € - € - € cuota amort. Prestamo 14.665,9 € 15.304,5 € 15.971,0 € 16.666,4 € 17.392,2 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € FLUJOS DE CAJA -29.579,00 € 7.282,5 € 23.448,3 € 22.752,7 € 22.039,3 € 21.307,3 € FLUJOS DE CAJA SIN F.AJENA -109.579,00!€!! 24.296,8 € 40.622,2 € 40.093,2 € 39.553,7 € 39.003,4 € 83 ANEXO XI: Tabla flujos de caja escenario optimista (1) Año 0 1 2 3 4 5 && & & & & & && ventas 73.790,8 € 101.197,3 € 103.221,2 € 105.285,6 € 107.391,3 € compras 1.152,3 € 1.188,0 € 1.211,8 € 1.236,0 € 1.260,7 € Margen Bruto 72.638,5 € 100.009,3 € 102.009,4 € 104.049,6 € 106.130,6 € gastos personal 2.233,3 € 2.278,0 € 2.323,6 € 2.370,0 € 2.417,4 € alquiler 10.800,0 € 11.016,0 € 11.236,3 € 11.461,0 € 11.690,3 € suministros 6.403,9 € 6.532,0 € 6.662,6 € 6.795,9 € 6.931,8 € aprovisionamientos 4.369,5 € 4.456,9 € 4.546,0 € 4.636,9 € 4.729,7 € otros gastos 12.492,0 € 12.741,8 € 12.996,7 € 13.256,6 € 13.521,7 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € BAIT 26.659,8 € 53.304,6 € 54.564,3 € 55.849,1 € 57.159,7 € interes prestamo 3.131,2 € 2.492,5 € 1.826,1 € 1.130,7 € 405,2 € BAT 23.528,6 € 50.812,0 € 52.738,1 € 54.718,5 € 56.754,5 € impuestos 5.882,2 € 12.703,0 € 13.184,5 € 13.679,6 € 14.188,6 € Beneficio Neto 17.646,5 € 38.109,0 € 39.553,6 € 41.038,9 € 42.565,9 € Inversion inicial 109.579,00 € - € - € - € - € - € prestamo 80.000,00 € - € - € - € - € - € cuota amort. Prestamo 14.665,9 € 15.304,5 € 15.971,0 € 16.666,4 € 17.392,2 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € FLUJOS DE CAJA -29.579,00 € 12.660,6 € 32.484,5 € 33.262,6 € 34.052,4 € 34.853,7 € & & & & & & & SIN FINANC. AJENA -109.579,00&€&& &29.674,8&€&& &49.658,4&€&& &50.603,2&€&& &51.566,9&€&& &52.549,8&€&& 84 ANEXO XII: Tabla flujos de caja Escenario optimista (2) Año 0 1 2 3 4 5 && && && && && && && ventas 73.790,8 € 101.197,3 € 103.221,2 € 105.285,6 € 107.391,3 € compras 1.152,3 € 1.188,0 € 1.211,8 € 1.236,0 € 1.260,7 € Margen Bruto 72.638,5 € 100.009,3 € 102.009,4 € 104.049,6 € 106.130,6 € gastos personal 19.740,1 € 20.134,9 € 20.537,6 € 20.948,4 € 21.367,4 € alquiler 10.800,0 € 11.016,0 € 11.236,3 € 11.461,0 € 11.690,3 € suministros 6.403,9 € 6.532,0 € 6.662,6 € 6.795,9 € 6.931,8 € aprovisionamientos 4.369,5 € 4.456,9 € 4.546,0 € 4.636,9 € 4.729,7 € otros gastos 12.492,0 € 12.741,8 € 12.996,7 € 13.256,6 € 13.521,7 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € BAIT 9.153,0 € 35.447,6 € 36.350,2 € 37.270,8 € 38.209,8 € interes prestamo 3.131,2 € 2.492,5 € 1.826,1 € 1.130,7 € 405,2 € BAT 6.021,8 € 32.955,1 € 34.524,1 € 36.140,1 € 37.804,6 € impuestos 1.505,5 € 8.238,8 € 8.631,0 € 9.035,0 € 9.451,1 € Beneficio Neto 4.516,4 € 24.716,3 € 25.893,1 € 27.105,1 € 28.353,4 € Inversion inicial 109.579,00 € - € - € - € - € - € prestamo 80.000,00 € - € - € - € - € - € cuota amort. Prestamo 14.665,9 € 15.304,5 € 15.971,0 € 16.666,4 € 17.392,2 € amortizacion 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € 9.680,0 € FLUJOS DE CAJA -29.579,00 € -469,5 € 19.091,8 € 19.602,1 € 20.118,7 € 20.641,3 € && && && && && && && SIN FINANC. AJENA -109.579,00&€& 16.544,7&€& 36.265,7&€& 36.942,6&€& 37.633,1&€& 38.337,4&€&