FACULTAD DE DERECHO
GRADO DE DERECHO
TRABAJO FIN DE GRADO:
“LA RESPONSABILIDAD CIVIL A LA LUZ DE LA LEY DE
ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN”
AUTOR: DANIEL BLANCO GUTIÉRREZ
TUTOR: D. FÉLIX CALVO VIDAL
1ª CONVOCATORIA
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RESUMEN:
El sec o de la cons ucción y, en elación con el mismo, la cues ión conce nien e a la
esponsabilidad en la edi icación han es ado desde hace iempo en el pun o de mi a del
legislado español, quien ha pugnado po o ece una egulación que log a a man ene se al
día con un p oceso cons uc i o en cons an e e olución y, sob e odo, que o ecie a una
p o ección adecuada a los adqui en es de i iendas. És a es la azón que mo i ó el
nacimien o de la hoy igen e Ley de O denación de la Edi icación, la cual es ablece las
unciones y esponsabilidades de los miemb os in e inien es en el p oceso cons uc i o,
ampliando el égimen de esponsabilidad po uina del a ículo 1591 del Código Ci il, así
como un sis ema de ga an ías pa a cub i los posibles daños o de ec os que se pueden
p oduci en el edi icio. No obs an e, es a no ma i a, igen e desde el año 2000, y que
inicialmen e se plan eaba como una supe ación del égimen p e is o en el Código, ha
e elado una se ie de al as y dolencias en elación con sus obje i os iniciales a lo la go de
los años que sucedie on a su en ada en igo , y que no sólo se e lejan en la p opia
edacción de la Ley, sino que muchas se han pues o de mani ies o en la aplicación de és a
po los ibunales, donde puede e se como, en cie os aspec os, es a no ma i a no hace
más que con inua la línea ma cada po el a ículo 1591 Cc, e incluso se e igno ada en e
a la pos u a du an e la go iempo consolidada.
ABSTRACT:
The cons uc ion sec o and, in connec ion wi h i , he ques ion conce ning esponsibili y
in he building ha e long been in he sigh s o he Spanish legisla o , who has s uggled o
p o ide a egula ion ha could po en ially keep up wi h a cons uc ion p ocess in cons an
e olu ion and , abo e all, o o e adequa e p o ec ion o pu chase s o homes . This is he
eason behind he Town Planning O dina ion Law, which es ablishes he di e en
unc ions and esponsibili ies o membe s in ol ed in he cons uc ion p ocess, ex ending
he egime o esponsibili y o uin o a icle 1591 o he Ci il Code, as well as a sys em o
gua an ees o co e any damage o de ec s ha may occu in he building. Howe e , his
legisla ion, in o ce since 2000 , and ini ially planned as an o e coming o he egime
p o ided in he Code , has e ealed a numbe o aul s and complain s in ela ion o he
ini ial objec i es o e he yea s ha ollowed i s en y in o o ce , and ha no only
e lec ed in he wo ding o he Law, bu many ha e been e ealed in i s applica ion by he
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cou s, whe e i can be seen ha , in some espec s , his no ma i e me ely con inues he
line ma ked by he a icle 1591 Cc , and is e en igno ed agains he long es ablished
posi ion o said a icle .
PALABRAS CLAVE:
Responsabilidad; edi icio; uina; agen es in e inien es en la edi icación; impu ación;
solida idad; ga an ías; plazos.
KEY WORDS:
Responsibili y; building; uin; agen s in ol ed in he building; impu a ion; solida i y;
gua an ees; deadlines.
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INDICE
INTRODUCCIÓN……………………………………………………….Página 8
DESARROLLO
1. ANTECEDENTE: EL ARTÍCULO 1591 DEL CÓDIGO CIVIL
1.1. Na u aleza y ca ac e es de la esponsabilidad……………………..Página 11
1.2. P esupues os de aplicabilidad: ¿qué ci cuns ancias deben da se pa a que
concu a la esponsabilidad con enida en el a . 1591 Cc?............................................Página 13
1.2.1. La p oducción de la uina del edi icio. ¿Qué se en iende po
uina?........................................................................................................................Página 13
1.2.2. El o igen de la uina. De ec os que dan luga al de umbamien o del
edi icio…………………………………………………………………...Página 15
1.2.3. La uina que se p oduce sob e el edi icio. ¿Cuál es el concep o de
edi icación u ilizado?..............................................................................................Página 16
1.2.4. ¿Den o de qué plazo debía p oduci se la uina? Los plazos de
ga an ía y de p esc ipción………………………………………………...Página 16
1.3. ¿Quiénes podían incu i en es a esponsabilidad? Es udio de los agen es
in e inien es en la edi icación según el a . 1591 Cc……………………………...Página 18
1.3.1. El a qui ec o……………………………………………...Página 18
1.3.2. El cons uc o …………………………………………….Página 21
1.3.3. El p omo o ……………………………………………...Página 22
1.3.4. Los ingenie os……………………………………………Página 24
1.4. ¿F en e a quiénes espondían los agen es in e inien es en la edi icación?
Suje os ampa ados po el égimen de esponsabilidad del a ículo 1591 Cc………Página 24
1.4.1. El p opie a io del edi icio………………………………...Página 24
Página 5
1.4.2. El caso de los edi icios suje os al égimen de p opiedad
ho izon al………………………………………………………………...Página 25
1.5. ¿Cómo se dis ibuía la esponsabilidad de los agen es concu en es en la
causación de los daños? De la indi idualización a la solida idad………………….Página 27
1.5.1. E olución de una esponsabilidad indi idualizada a
solida ia....................................................................................................................Página 27
1.5.2. Li isconso cio pasi o necesa io…………………………...Página 28
1.5.3. De echo de epe ición o acción de eg eso………………..Página 29
1.6. ¿Cuándo quedaban los e e idos agen es libe ados de la obligación de
esponde ? Causas de exone ación y limi ación de la esponsabilidad………….…Página 29
1.7. El égimen de ga an ías an e io a la LOE………………………..Página 31
1.8. ¿Ha subsis ido es e égimen as la en ada en igo de la LOE? Ace ca de
la de ogación del a ículo 1591 del Código Ci il………………………………….Página 33
2. EL RÉGIMEN DE RESPONSABILIDAD CIVIL CONTEMPLADO EN LA
LEY DE ORDENACIÓN DE EDIFICACIÓN
2.1. Na u aleza y ca ac e es de la esponsabilidad……………………..Página 36
2.2. P esupues os de aplicabilidad: ¿qué ci cuns ancias deben concu i pa a que
concu a la esponsabilidad con enida en la LOE?........................................................Página 40
2.2.1. ¿A qué clase de daños hace e e encia la LOE? Los daños
ma e iales………………………………………………………………...Página 40
2.2.2. El o igen de los daños que dan luga a la esponsabilidad de la LOE.
Clasi icación……………………………………………………………...Página 42
2.2.3. ¿Sob e qué ipo de edi icaciones deben p oduci se los daños? El
concep o de edi icio en la LOE…………………………………………..Página 48
2.2.4. ¿Den o de que plazos han de mani es a se los daños? Ámbi o de
aplicación empo al………………………………………………………Página 51

Página 6
2.3. ¿Quiénes pueden incu i en es a esponsabilidad? Es udio de los agen es
in e inien es en la edi icación p e is os en la LOE……………………………...Página 57
2.3.1. Conside aciones gene ales………………………………...Página 57
2.3.2. El p omo o ……………………...……………………….Página 59
2.3.3. El p oyec is a…………….……………………………….Página 66
2.3.4. El cons uc o …………………………………...………..Página 71
2.3.5. El di ec o de la ob a………………………….………….Página 81
2.3.6. Di ec o de ejecución de ob a…………………………….Página 87
2.3.7. Las en idades y los labo a o ios de con ol de calidad de la
edi icación……………………………………………………………..…Página 92
2.3.8. Los suminis ado es de p oduc os………………………...Página 95
2.4. ¿F en e a quiénes esponden los agen es in e inien es en la edi icación?
Suje os ampa ados po el égimen de esponsabilidad de la LOE…………..…….Página 98
2.4.1. El p opie a io………………………………………….…Página 99
2.4.2. Los e ce os adqui en es………………………………...Página 100
2.4.3. Legi imados en elación con edi icios en égimen de p opiedad
ho izon al…………………………………………………………….....Página 100
2.5. ¿Cómo se dis ibuye la esponsabilidad de los agen es concu en es en la
causación de los daños? Las eglas de indi idualización y solida idad…………....Página 103
2.5.1. Responsabilidad indi idualizada y solida ia……………....Página 103
2.5.2. Li isconso cio pasi o necesa io…………...……………..Página 107
2.5.3. Acción de eg eso……………………………………….Página 109
2.6. ¿Cuándo quedan los e e idos agen es libe ados de la obligación de
esponde ? Causas de exone ación de la esponsabilidad………………………..Página 111
2.6.1. Caso o ui o y ue za mayo ……………………………Página 111
Página 7
2.6.2. Ac o o in e e encia de un e ce o en el nexo causal……..Página 112
2.6.3. Ac os del p opio pe judicado……………………………Página 112
3. EL RÉGIMEN DE GARANTÍAS LEGALES CONTEMPLADO EN LA LOE
3.1. Conside aciones gene ales…………………………………….....Página 114
3.2. Ca ac e es gene ales de los segu os con emplados en el a . 19
LOE………………………………………………………………………..…...Página 115
3.3. Elemen os in eg an es del segu o………………………………..Página 117
3.3.1. Elemen o obje i o: los daños……………………………Página 117
3.3.2. Elemen o subje i o: suje os in e inien es………………Página 119
3.3.3. Elemen o empo al………………………………..…….Página 120
3.4. Clasi icación: análisis de las dis in as modalidades de segu o…….Página 121
4. DESARROLLO JURISPRUDENCIAL DE LA LOE…………………Página 124
CONCLUSIONES……………………………………………………..Página 130
BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………….Página 135
Página 8
INTRODUCCIÓN
Aun cuando son más que e iden es las icisi udes que ha enido a a esando du an e los
úl imos años como consecuencia de la di ícil si uación económica que asola nues o país, lo
que esul a innegable es que el sec o de la edi icación ha sido, y nos a e e íamos a deci
que oda ía es, uno de los p incipales sec o es económicos cuya ac i idad epe cu e an o
en el conjun o de la sociedad como, ampoco debemos ol ida lo, en los alo es cul u ales
que en aña el pa imonio a qui ec ónico.
Fue p ecisamen e su ele ancia pa a la ida del indi iduo en sociedad, en cuan o ga an e de
una necesidad esencial como se ía la de mo ada, pe o ambién po lo que espec a al
desa ollo de su p o esión y demás quehace es, lo que jus i icó desde la go iempo a ás la
necesidad de una no ma i a que egula a su desa ollo, y en especial las posibles
epe cusiones que de al ac i idad pudie an su gi pa a los des ina a ios de la misma. Sin
emba go, ¿se ha cumplido dicho p opósi o?
El p ime o que a ó de cumpli con el obje i o ma cado ue el p opio Código Ci il. A
a és de su a ículo 1591, es e cue po no ma i o consag ó la esponsabilidad de los
a qui ec os y cons uc o es po la uina de los edi icios p oducida en los diez años
pos e io es a la inalización de las ob as. Con dicha p e isión, que complemen aba en su
pá a o segundo con una esponsabilidad quincenal del con a is a po la al a a las
condiciones del con a o, a ó de da espues a a la pe ición que con cada ez más ue za y
ecuencia se hacía en el sec o de la edi icación y que e a, siguiendo la línea con la que
hemos comenzado es a in oducción, la de p o ege a los adqui en es de i iendas de los
posibles daños u o de la edi icación.
Dejando de lado po el momen o las i udes e incon enien es especí icos que de los
dis in os aspec os de su egulación pudié amos des aca en p óximos apa ados de es e
abajo, en es e momen o puede señala se ya, de un modo gene alizado, que es a egulación,
cualquie a que ue a su p opósi o o iginal, pecaba de insu icien e. Ello e a así no sólo po
lo excesi amen e escue o de su edacción, sino po el más que limi ado alcance del e e ido
p ecep o en lo que a su aplicación se e e ía, que se ex endía a un núme o educido de
in e inien es y a supues os de ela i a sencillez que, aunque exis en es en la p ác ica, no
cons i uían la egla gene al ni mayo i a ia; conc e ándose odo ello, además, en una se ie de
lagunas que, en adición a lo an e io , a ec aban an o a las obligaciones y esponsabilidades
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de los agen es in e inien es como, y aquí nos encon amos con la p ime a espues a a la
cues ión an es plan eada, a las ga an ías pa a p o ege a los usua ios de las edi icaciones.
Semejan es de iciencias, que se ie on acen uadas po el c ecien e desa ollo y e olución
del p oceso cons uc i o, obliga on a la ju isp udencia a a a de enmenda la ob a o iginal
del legislado , ampliando la edacción del a ículo 1591 Cc a supues os y agen es
in e inien es en la edi icación que has a en onces habían sido igno ados po lo que a la
esponsabilidad en es os supues os se e e ía, e incluso en algunos casos po el égimen
ci il en gene al.
Sin emba go, al labo ju isp udencial no ue su icien e po sí sola pa a colma la
incomple a capacidad de la egulación con enida en el Código, que ni a a és de dicho
desa ollo log aba man ene se a la pa con la cambian e y cada ez más compleja ealidad
de la edi icación. Fue es e mo i o el que inalmen e lle ó al nacimien o de la ac ual Ley de
O denación de la Edi icación 38/1999, de 5 de no iemb e, y que lle a igen e en nues o
o denamien o desde el 6 de mayo del año 2000.
Con es a Ley, el legislado español ha p e endido esponde a las demandas de los
adqui en es de i iendas, p incipales des ina a ios de su egulación como se deduce de la
p opia Exposición de Mo i os, es ableciendo un égimen de ga an ías adecuado y su icien e
que se cons i uía en el momen o de su en ada en igo como una apo ación adicional a la
ya en onces exis en e Ley Gene al pa a la De ensa de los Consumido es y Usua ios, así
como un ma co gene al del omen o de la calidad de las edi icaciones y, lo más impo an e,
un égimen de obligaciones y esponsabilidades de los dis in os agen es in e inien es en la
edi icación que a aba de supe a la p incipal debilidad de que había adolecido el p ecep o
del Código Ci il.
Pa ece ía en onces lógico conclui que, a a és de la p esen e ley, hemos alcanzado en
nues o o denamien o el p opósi o inicialmen e p e endido y, po an o, la espues a a la
p egun a que plan eamos al comienzo de es e abajo, a di e encia de lo que sucedió con el
Código Ci il, aho a se ía un o undo sí. Pe o, ¿ ealmen e es así? ¿Puede deci se que de
e dad hayamos alcanzado dicho in con la ac ual egulación?
Aunque el in pe seguido po es a ley y mani es ado con sumo acie o po el legislado en
la Exposición de Mo i os esul a a loable, y aunque ambién es innegable su ampli ud en
compa ación con la ímida edacción del a ículo 1591 Cc, en ealidad la Ley de
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con a o que celeb ó con el dueño de la ob a, en i ud del cual esponde ía den o de los
quince años pos e io es a la e minación de la edi icación.
1.2.3. La uina que se p oduce sob e el edi icio. ¿Cuál es el concep o de edi icación u ilizado?
La al a de p ecisión alguna po pa e del a ículo 1591 Cc ace ca de es e é mino lle ó a
doc ina y ju isp udencia a in e p e a lo ampliamen e. La mayo ía de la doc ina enía
exigiendo el ca ác e du ade o o con ocación de pe manencia del edi icio, po en ende
azonable la exclusión de las cons ucciones p o isionales y las ealizadas pa a un
de e minado pe íodo de iempo–sal o las que se p e endía que subsis ie an de mane a
inde inida–, al es ablece se un plazo de esponsabilidad po un pe íodo de diez años. No
obs an e, la pe manencia debía en ende se en é minos ela i os, po el ine i able de e io o
paula ino del edi icio con el paso del iempo. Asimismo, la eno me ampli ud del concep o
lle ó a que el TS incluye a en cie os casos cons ucciones no di igidas a albe ga pe sonas,
sino con una unción que en endía simila , como un almacén-g ane o, na es y pabellones
indus iales, e cé e a.
Ello condujo a la ex ensión de la esponsabilidad del a . 1591 Cc a odos los suje os que
hubie an in e enido en cualquie p oceso cons uc i o siemp e que las ob as u ie an
cie a ocación de pe manencia, como ga an ía de la obse ancia de la lex a is po los
mismos.
1.2.4. ¿Den o de qué plazo debía p oduci se la uina? Los plazos de ga an ía y de p esc ipción.
–El plazo de ga an ía
Como ya hemos indicado, con o me al a ículo 1591 Cc la esponsabilidad del a qui ec o y
del con a is a esul aba exigible po los daños y pe juicios p oducidos siemp e que la uina
se mani es a a den o de los diez años siguien es a la conclusión de la cons ucción,
añadiendo en su pá a o segundo que si la causa ue a la al a del con a is a a las
condiciones del con a o, la du ación de la acción de indemnización se ía de quince años.
Aunque la concu encia de es as dos p e isiones plan eó la cues ión ace ca de si el plazo
decenal p e is o e a simplemen e de ga an ía o ambién de p esc ipción, la opinión
mayo i a ia de endida an o po doc ina po ju isp udencia ue que se a aba únicamen e
de un plazo de ga an ía, es deci , un plazo den o del cual debían mani es a se la uina del
edi icio, al que se añadió un plazo de p esc ipción de la acción eje ci able en es os casos.

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Se a aba de un plazo de “ga an ía de la buena cons ucción” que, como al, no esul aba
suscep ible de in e upción o suspensión de ningún ipo. En cuan o a su unción, e a la de
ga an iza la co ec a cons ucción del edi icio, ci cuns ancia que no se ponía de mani ies o
nada más e minada la cons ucción, sino con el paso del iempo.
Especial in e és e is ió la cues ión ela i a a su du ación, pues mien as unos au o es–
como e a el caso de CADARSO PALAU– conside aban el plazo decenal su icien e, o os–
como MUCIUS SCAEVOLA y RUBIO SAN ROMÁN– lo conside aban excesi o;
p oblema que de i aba en buena medida de la ampliación de la noción de uina, a la que ya
hemos aludido, a de ec os de mani es ación muy a día, con las epe cusiones nega i as que
ello gene aba pa a los agen es in e inien es en la edi icación.
El dies a quo de es e plazo se ijaba en el momen o de conclusión de la cons ucción. A
pesa de la cla idad del a . 1591 Cc en o no a es e aspec o, la doc ina de di idió en e los
que iden i icaban es e momen o con el de conclusión en un sen ido ísico o ma e ial y los
que lo iden i icaban con la conclusión en sen ido ju ídico, es deci , con la ap obación o
ecepción de la ob a po el comi en e. Es és a úl ima pos u a la de endida po ESTRUCH
ESTRUCH, en e o os au o es, y que se io ea i mada con la ac ual LOE, al p e e és a
exp esamen e la echa de susc ipción del ac a de ecepción como dies a quo del plazo.
–Plazo de p esc ipción
En cuan o al plazo de p esc ipción, en endió la doc ina y la ju isp udencia con ca ác e
gene al que, po aplicación del a . 1964 Cc, e a un plazo quincenal; aunque algunos au o es,
como GARCÍA CANTERO, de endían que debía se anual, en base a una na u aleza
ex acon ac ual de la esponsabilidad. Es o enía el incon enien e de p olonga
excesi amen e el plazo de esponsabilidad en supues os en que los icios ni siquie a
en añaban el de umbamien o del edi icio.
A di e encia del an e io plazo de ga an ía de la buena cons ucción, es e plazo, de
p esc ipción o dina ia, se some ía a las eglas gene ales en cuan o a su posibilidad de
in e upción y a las posibilidades p ocesales de alegación.
El dies a quo en es e caso, al y como se conside aba de mane a gene alizada po la
doc ina, se ijaba en el momen o a pa i del cual pudie a eje ci a se la acción, o lo que es
lo mismo, en el momen o en que se p oduje on o mani es a on los icios uinógenos en el
edi icio.
__________
(8) Así se puso de elie e po el T ibunal Sup emo en nume osas sen encias, en e ellas las SSTS 29
ma zo 1966, 9 ma zo 2000 y 15 julio 2000.
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1.3. ¿Quiénes podían incu i en es a esponsabilidad? Es udio de los agen es
in e inien es en la edi icación según el a . 1591 Cc
En es e pun o, el a ículo 1591 Cc aludía únicamen e como suje os esponsables po los
icios cons uc i os al cons uc o y al a qui ec o, a endiendo a la sencillez del p oceso
edi ica o io en el siglo XIX. Sin emba go, la cons ucción de edi icios cada ez más
complejos, u o del p og eso écnico, obligó a ex ende la esponsabilidad decenal de es e
a ículo a o os agen es que in e enían en es os p ocesos de cons ucción, como el
p omo o , el apa ejado y de e minados agen es écnicos especializados en aspec os
conc e os del p oceso; así como ambién se hicie on ecuen es las subcon a aciones. Es a
ampliación se log ó a a és de la aplicación de no mas adminis a i as y median e la
in e p e ación ju isp udencial de los supues os conc e os. Veamos cada uno de los agen es
esponsables.
1.3.1. El a qui ec o
La ya e e ida e olución del p oceso edi ica o io no sólo p opició la in e ención en el
mismo de agen es que has a en onces no se habían con emplado po la egulación, sino que
dio luga a una ampliación del concep o de alguno de los ya exis en es. És e ue el caso del
a qui ec o, pues u o de al e olución la ju isp udencia empezó a inco po a den o de es e
é mino al a qui ec o p oyec is a, al a qui ec o di ec o , al apa ejado o a qui ec o écnico y
a los ingenie os; suje os has a en onces igno ados.
a) A qui ec o p oyec is a
Es e suje o esul aba esponsable po los icios del suelo, siemp e que se hubie a
p oducido po su pa e un incumplimien o de las obligaciones o eglas de su p o esión.
Dichos icios se conc e aban en los de ec os del p oyec o ealizado po es e a qui ec o sin
ene en cuen a “las peculia es condiciones del e eno sob e el que se edi ica y el cálculo de
la ca ga no excesi a que el suelo debe sopo a pa a e i a desplazamien os”
(8)
.
La cues ión que se plan eaba en o no a es a obligación e a si la misma en añaba el debe
de ealiza un es udio del suelo o no. Dicho es udio, pa a el caso de que no pudie a
conoce de las condiciones e e idas po o os medios, se plan eaba no an o como un
debe de ealiza lo es e agen e pe sonalmen e, sino más bien, a eno de lo dispues o en el
__________
(9) En opinión de GOMEZ DE LA ESCALERA, C.R. La esponsabilidad ci il de los p omo o es,
cons uc o es y écnicos po de ec os de la cons ucción (Es udio del a ículo 1591 del Código Ci il y su p oblemá ica
ac ual), Ba celona, Bosch Ed., 1994, pág. 214; así como de HERRERA CATENA. Responsabilidades
en la cons ucción. I Responsabilidad decenal de écnicos y cons uc o es, Vol. II, G anada, G á icas del Su ,
1985, pág. 233.
Página 19
a . 1.A.2 del Dec e o 462/1971, de 11 de ma zo, de no mas sob e edacción de p oyec os
y di ección de ob as de edi icación, y como pusie on de mani ies o au o es como
MARTÍNEZ ESCRIBANO, como un de echo a pedi lo al p opie a io, siemp e que ue a
capaz de conoce ales ca ac e ís icas po o os medios. No obs an e, de no pode conoce
ales condiciones po o os medios, dicha solici ud no se ía un de echo sino un debe .
Además, a la ho a de edac a el p oyec o, es e agen e debía ene en cuen a la no ma i a
igen e, las no mas de la buena cons ucción, el uso que el p opie a io que ía da al edi icio
y las dimensiones y p esupues os que és e le hubie a señalado.
En caso de que se si ie a de auxilia es, ayudan es o subo dinados, como sucedía cuando
solici aba a o o suje o la ealización de un es udio geo écnico del e eno sob e el que se
iba a edi ica , el TS ya p e eía en es e momen o que sólo él esponde ía decenalmen e po
los posibles icios cons uc i os, sin pe juicio de pode luego epe i con a ellos si ales
icios hubie an sido causados po su impe icia; como pudo e se, po ejemplo, en la STS
de 10 mayo 1986 [RJ 1986, 2677], la cual se adelan aba a la solución p e is a hoy po la
LOE. No obs an e, es a p e isión ue c i icada en su momen o po la doc ina, al
en ende se que en los casos en que los es udios ealizados po es os o os suje os
e mina an dando luga a de ec os lo lógico se ía que ue an es os y no el a qui ec o
quienes espondie an, po no ap ecia se po pa e de és e úl imo una al a de diligencia ni
un incumplimien o de la lex a is en su ac uación
(9)
.
La pos u a de endida po la ju isp udencia pa ecía undamen a se en que la obligación de
es e agen e e a una de esul ado, de mane a que esponde ía siemp e que no cumplie a con
su obligación de edac a el p oyec o o lo hicie a de un modo inadecuado, aunque en su
ac uación hubie a ac uado diligen emen e.
b) A qui ec o di ec o
Es e agen e e a el enca gado de igila los abajos de cons ucción, con olando el
cumplimien o de lo es ablecido en el p oyec o y ec i icando, cuando ue a necesa io, los
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icios o de ec os de que adolecie a el p oyec o, dando pa a ello las di ec ices y adop ando
las medidas que ue an necesa ias pa a ga an iza la pe ec a ejecución de la ob a. Además,
se enca gaba de con ola que los ma e iales empleados en la ob a ue an los adecuados,
pa icula men e con elación a la cimen ación y es uc u a y los elemen os cons uc i os
que incidie an en la habi abilidad del edi icio. Ac uaciones ambas que se exigía que hicie a
cons a en el Lib o de Ó denes y Asis encias pa a comp oba su adecuado cumplimien o,
pues de ap ecia se un incumplimien o de las mismas, es e agen e esponde ía de los
posibles daños de i ados de los icios cons uc i os esul an es; los icios de di ección.
Pe o además, co espondía a es e suje o susc ibi la ce i icación inal de ob a–con la que
ac edi aba que las ob as se habían concluido con a eglo al p oyec o écnico–, debiendo
nega se a susc ibi la mien as no se cumplie an sus p esc ipciones o no se subsana an los
de ec os exis en es, pues de lo con a io se le ha ía esponde de los daños que se de i a an
de su ac uación.
c) Apa ejado o a qui ec o écnico
Es e agen e se encon aba es echamen e elacionado con el an e io , al econocé sele
impo an es unciones di ec i as en el ámbi o de la edi icación. Así, le co espondía la
di ección de la ejecución ma e ial de las ob as, supe isando el cumplimien o en la misma
de las ins ucciones dadas en base al p oyec o, y elando además po la obse ancia de las
no mas ecnológicas en ma e ia de edi icación; ealiza las mediciones de la ob a ejecu ada
o comp oba las si las ealizó la cons uc o a, y comp oba que los ma e iales empleados
ue an los adecuados pa a la cons ucción que se p e endía lle a a cabo. Igualmen e, debía
susc ibi el ce i icado inal de ob a. El incumplimien o o inobse ancia de es os debe es
da ían luga a la esponsabilidad decenal po los de ec os cons uc i os de i ados de ello.
La e e ida elación en cuan o a sus unciones dio luga al deba e en o no a la delimi ación
de la esponsabilidad del apa ejado y el a qui ec o supe io . Debido a la aguedad de la
no ma i a aplicable, ju isp udencia y doc ina inie on a a ibui al a qui ec o di ec o o
supe io la di ección media a, o lo que es lo mismo, las a eas de di ección y con ol
ela i as a aquellos aspec os de la edi icación sob e los que el apa ejado o a qui ec o
écnico ca ecie a de conocimien os su icien es –conc e ándose po au o es como DE LA
SERNA BILBAO en la elabo ación del p oyec o y la gene al y supe io inspección y
igilancia de la ob a–, mien as que las ela i as a cues iones de meno ascendencia se
a ibuían al apa ejado o a qui ec o écnico –básicamen e, la inmedia a inspección y
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igilancia de la ob a, con el con ol de los ma e iales y mezclas empleados–; la denominada
di ección inmedia a de la ob a.
No obs an e, es a di e enciación ue más bien eó ica, dada la di icul ad que en añaba en la
p ác ica y que dio luga a que, en la mayo ía de los casos, se es ablecie a la esponsabilidad
solida ia de ambos agen es.
Cabe des aca , además, en cuan o a la egulación de es e agen e, que la ca e a de
apa ejado es ya había sido c eada po la Real O den de 24 de ma zo de 1854, si bien
inicialmen e se le a ibuyo escasa ele ancia en la cons ucción, de ahí su omisión en el a .
1591 Cc. Fue paula inamen e como se le ue econociendo una mayo impo ancia,
p incipalmen e g acias al Dec e o de 16 de julio de 1935, que lo p e eía como el único
ayudan e écnico en las ob as de a qui ec u a; el Dec e o 265/1971, de 19 de eb e o, que
amplió sus unciones, y la Ley 12/1986 de A ibuciones P o esionales de los A qui ec os
Técnicos e Ingenie os.
1.3.2. El cons uc o
Po lo que espec a al cons uc o o con a is a, enía como p incipales obligaciones la
co ec a ejecución de las ob as, some iéndose no sólo a lo dispues o en el p oyec o sino
ambién a su lex a is, a lo dispues o en la no ma i a igen e a y las ins ucciones que le
ue an dadas po el pe sonal écnico de la cons ucción, y, po o o lado, la apo ación de
los ma e iales que iban a se empleados en la cons ucción. El incumplimien o de es as
obligaciones daba luga a los denominados icios de la cons ucción y, po consiguien e, a
la esponsabilidad decenal de es e agen e po los mismos.
Pe o cabe ealiza una se ie de p ecisiones. En p ime luga , en cuan o a la apo ación de
los ma e iales, se a ibuía la esponsabilidad a es e agen e incluso en los poco ecuen es
casos en que dicha apo ación ue a ealizada po el comi en e, siemp e que ales ma e iales
no u ie an la calidad adecuada (caso en el cual pod ía epe i con a los suminis ado es) o
simplemen e ue an inadecuados pa a la edi icación en que se iban a u iliza . No obs an e,
pa a que le ue a a ibuible dicha esponsabilidad, apa e del supues o habi ual de que ue a
él quien los eligió y apo ó a la ob a, se ía necesa io que los de ec os en los ma e iales
ue an mani ies os según la lex a is o que el cons uc o hubie a desoído las ad e encias
de los écnicos sob e la de icien e calidad de los mismos.

__________
(10) Como señalaban ESTRUCH ESTRUCH, J. Las esponsabilidades en la cons ucción…, op. ci , págs.
166-167; y CABANILLAS SÁNCHEZ, A. Comen a io a la STS de 17 de sep iemb e de 1996, CCJC,
núm. 43, 1997, pág. 161.
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O o aspec o a des aca e a la más que ecuen e esponsabilidad solida ia de es e suje o
con o os agen es in e inien es en la edi icación, en especial con el apa ejado , al debe se
los de ec os en nume osas ocasiones no sólo a la de ec uosa ac uación del cons uc o sino
ambién a la al a de una co ec a inspección o con ol po el apa ejado de la calidad de los
ma e iales empleados en la cons ucción; como exp esamen e con empló, en e o as, la
STS de 28 de oc ub e de 1991 [RJ 1991, 7242].
Y cabe ambién pone de elie e que, como ya indicamos al habla de las causas de la uina
que se puede p oduci en las edi icaciones, es e agen e esul aba esponsable, además de
po los e e idos icios de cons ucción, po “la al a del con a is a a las condiciones del
con a o”, p e is a en el pá a o segundo del a . 1591 Cc y pa a la cual se p e eía un plazo
de quince años. Se a aba de una esponsabilidad ag a ada pa a cuya aplicación e a
necesa io p oba el incumplimien o especí ico del con a o de ob a y la exis encia de una
elación di ec a en e el mismo y la uina del edi icio
(10)
, uina que no necesa iamen e–
aunque sí e a lo habi ual– enía que habe se p oducido debido a un incumplimien o po
pa e de es e agen e de sus gené icas obligaciones p o esionales.
Además, pa a lle a a cabo sus labo es se se ía de dependien es y subcon a is as.
Respec o de los icios que pudie an de i a se de la ac uación de ec uosa de los p ime os,
espondía en odo caso el p opio cons uc o (en base al a . 1596 Cc); mien as que de la
de los segundos se die on dos pos u as: una mayo i a ia, que de endía la esponsabilidad
del cons uc o y la posibilidad de que luego és e eje ci a a una acción de eg eso con a el
subcon a is a, y una mino i a ia según la cual debía aplica se el a . 1597 Cc di ec amen e
con a el subcon a is a.
Es e agen e, a di e encia de los an e io es, no eque ía de una i ulación pa a desempeña
sus unciones, siendo su icien e a al e ec o con que con a a con el Documen o de
Cali icación Emp esa ial, egulado en la O den Minis e ial de 3 de agos o de 1979, pa a lo
cual no e a necesa io ac edi a ninguna cuali icación p o esional.
1.3.3. El p omo o
__________
(11) CABANILLAS SÁNCHEZ, A. La esponsabilidad del p omo o que ende pisos y locales de ec uosamen e
cons uidos (Comen a io a la Sen encia del T ibunal Sup emo de 9 de ma zo de 1981), ADC, 1982, págs. 884 y
885.
Página 23
Con an e io idad a la LOE, no exis ía ningún p ecep o den o de la egulación del con a o
de ob a que hicie a e e encia a la igu a del p omo o inmobilia io. Fue on la doc ina y
sob e odo la ju isp udencia quienes no sólo con empla on p og esi amen e a es e suje o,
sino que ex endie on al mismo la legi imación pasi a del a . 1591 Cc, a endiendo al papel
cada ez más impo an e de es e suje o en unas cons ucciones que, alejadas de su
o ganización adicional encaminada hacia un in p i ado, se o ien aban ya como un
p oduc o de en a en el me cado.
En cuan o a sus unciones, e an básicamen e el impulso de la edi icación, con la asunción
de la unción de coo dinación de las ope aciones p opias del p oceso cons uc i o, y la
come cialización de las edi icaciones esul an es de ese p oceso, con la asunción de un
iesgo emp esa ial.
Es as unciones pe mi ían de ini a es e agen e como “aquella pe sona na u al o ju ídica
que p omue e y o ganiza la cons ucción de un inmueble, que cons a de di e sos pisos y
locales, pa a ende lo a de e minadas pe sonas cuando ha sido concluido o se encuen a en
p oyec o o cons ucción”
(11)
. No obs an e, den o de dicho concep o dis inguió a su ez la
doc ina di e sos ipos de p omo o es: el p omo o -cons uc o y el p omo o - endedo –
ambos impulso es de la cons ucción de un edi icio pe o dis in os en la medida en que el
segundo no se ocupa de cons ui pe sonalmen e el inmueble, sino que se lo enca gaba a
una emp esa cons uc o a–, así como el p omo o -manda a io y el p omo o -mediado –
ca ac e izados po impulsa la cons ucción de una edi icación po cuen a de o os pe o
con la di e encia de que en el segundo caso no exis ía un ánimo de luc o, al des ina se la
edi icación no a su en a en el me cado sino a su en ega a sus componen es o asociados
(caso de las coope a i as de i iendas y comunidades de p opie a ios).
En odo caso, e a el incumplimien o de las unciones señaladas el que pe mi ía a ibui a
es e agen e una esponsabilidad po los posibles de ec os cons uc i os, la cual a ó de
undamen a se an o en c i e ios económicos – esponsabilidad dada la inalidad de en a
del edi icio, así como basada en que los de ec os muchas eces se debían a decisiones de
in e és económico del p omo o – como en una culpa “in eligendo” o “in igilando” (po
Página 24
ejemplo, así se en endía po la STS 20 de no iemb e de 1998), po habe elegido y
con a ado él al con a is a y écnicos in e inien es.
Al ma gen de los mo i os que la jus i ica on, el modo en que ealmen e se econoció en
es e momen o la esponsabilidad del p omo o ue a a és de una especie de equipa ación
del mismo con el cons uc o , ex endiéndole a aquel la esponsabilidad de és e, y ello a
pesa de se e iden e que sus espec i as unciones y, en consecuencia, sus
esponsabilidades e an di e en es en e sí; solución que hoy se e i a g acias a la p e isión
exp esa de es e agen e po la LOE.
1.3.4. Los ingenie os
Señala po úl imo den o de la cues ión ela i a a la legi imación pasi a que, u o ambién
de la p og esi a complejidad de las écnicas cons uc i as, se hizo cada ez más ecuen e la
posibilidad, o incluso exigencia en cie os casos, p e is a po la legislación de que
in e inie an en la cons ucción los llamados ingenie os, p o esionales con conocimien os
especializados que o bien podían asumi las unciones de p oyección y di ección en gene al,
o bien se enca gaban de la p oyección y di ección de aspec os conc e os de las ob as.
En cuan o a su esponsabilidad, se en endía que es os agen es espondían di ec amen e de
los de ec os causados po su ac uación an o en el caso de di ección gene al como en el de
di ección pa cial en que su ac uación ue a independien e de la del a qui ec o écnico
di ec o ; pe o si ac ua on bajo la dependencia del a qui ec o écnico se ía es e úl imo quien
esponde ía, sin pe juicio de luego pode eje ci a la co espondien e acción de eg eso
con a ellos.
1.4. ¿F en e a quiénes espondían los agen es in e inien es en la edi icación?
Suje os ampa ados po el égimen de esponsabilidad del a ículo 1591 Cc
Una de las cues iones sob e las que gua daba silencio el a . 1591 Cc e a la ela i a a
quiénes podían eclama la esponsabilidad a los agen es in e inien es en la edi icación.
Dicho silencio lle ó a que doc ina y ju isp udencia, y den o de es a úl ima en pa icula el
T ibunal Sup emo, desa olla an la noción e e ida a los legi imados ac i os pa a eje ci a
las acciones de i adas del p ecep o del Código. Los suje os a los que se econocía al
legi imación e an los siguien es:
1.4.1. El p opie a io del edi icio
__________
(12) Así lo a i maban CABANILLAS SÁNCHEZ, A. La e olución de las esponsabilidades en la
cons ucción, op.ci ., pág. 360; LUCAS FERNANDEZ, F. Comen a io al a . 1591 del Código Ci il, en
Comen a ios al Código ci il y Compilaciones o ales, . XX, ol. 2, págs. 309 a 312; y BLANCO
GONZALEZ, A. La esponsabilidad del a qui ec o, A Co uña, Ci ilis, 2004, pág. 118. En es e mismo
sen ido, cabe ci a la ju isp udencia del TS: SSTS 26 no iemb e 1984 [1984, 5659] 17 julio 1990 [RJ
1990, 5890], e c.
(13) ESTRUCH ESTRUCH, J. Las esponsabilidades en…, op.ci , págs. 356 y ss.
Página 25
La legi imación del p opie a io esul aba indudable cuando además se a aba del comi en e
en el con a o de ob a. Dado que la esponsabilidad que dimanaba del a . 1591 Cc enía
su base en la celeb ación de un con a o de ob a, y se undamen aba en el incumplimien o
de és e, no cabía duda alguna de que es aba legi imado pa a eclama el comi en e o dueño
de la ob a, es deci el p omo o , cuya legi imación se conside aba ambién de modo
mayo i a io po la doc ina que pe manecía aunque en el momen o de en abla la demanda
ya no ue a i ula de ninguna unidad p i a i a en la edi icación que se ealizó po su
enca go
(12)
. Es e es quizás el mo i o po el que hoy no se econoce la legi imación del
p omo o una ez ha pe dido la condición de p opie a io.
No obs an e, jun o a es e suje o se inco po ó como legi imados ac i amen e a los e ce os
adqui en es y subadqui en es de las edi icaciones, que desde ese momen o–y como luego se
p e e á exp esamen e po la LOE–pod ían eclama el esa cimien o de los daños causados
po de ec os cons uc i os. El econocimien o de la legi imación de es os e ce os, que,
dada la inexis encia de la inculación con ac ual que ca ac e izaba al an e io legi imado,
lle ó a a i ma el ca ác e legal de la esponsabilidad del a . 1591 Cc, se undamen ó an o
po doc ina como po ju isp udencia en base a muy di e sas eo ías, cabiendo menciona ,
a modo me amen e ejempli ica i o, que en e las empleadas po el TS es aban la que
a i maba que es os suje os esul aban legi imados al habe se ansmi ido a los mismos las
acciones del a . 1591 Cc jun o con la p opiedad del edi icio (p.e. STS 21 ma zo 1988 [RJ
1988, 2222]) o la que en endía que, al ansmi i se la i ienda, los adqui en es sucedían al
dueño de la ob a en sus de echos y acciones [STS 27 ma zo 1995 [RJ 1995, 2143]]; como
pone de mani ies o ESTRUCH ESTRUCH
(13)
.
1.4.2. El caso de los edi icios suje os al égimen de p opiedad ho izon al
Uno de los p oblemas que plan eó desde su apa ición el llamado égimen de p opiedad
ho izon al ue ace ca de quiénes os en aban la legi imación ac i a pa a eclama la
__________
(15) LOPEZ COBO, C. Los lími es empo ales del segu o de esponsabilidad ci il gene al. Pe spec i a ju ídica y
c i e ios de delimi ación, Mad id, Nacional de Reasegu os D.L., 1995, págs. 67 y ss. Ci ado po
CARRASCO PERERA, A. Comen a ios a la Ley de O denación de la Edi icación, Ed. A anzadi, 2011, pág.
590.
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Den o del mismo se incluían dis in as modalidades: así, había segu os en los que la en ada
en igo de la ga an ía se p oducía cuando la cosa obje o del mismo e a pues a en
disposición del omado o asegu ado, siemp e que és a u ie a luga den o del plazo de
igencia de la póliza; así como o os no exigían que la en ega se hubie a ealizado du an e
la igencia, pe o sí que el p oduc o u ie a una de e minada an igüedad máxima en e el
momen o de en ega y el del daño
(15)
. En es e sen ido, se iene con emplando po la
Di ección Gene al de Segu os, de acue do con el TRLGDCU, que la cobe u a se
p oduci á aunque la en ega no haya enido luga du an e la igencia de la póliza, siemp e y
cuando no hayan anscu ido diez años desde la pues a en ci culación del p oduc o
de ec uoso.
e) Segu o de daños decenal
Se a aba de un segu o conce ado po el p omo o , que cub ía la esponsabilidad po un
pe íodo de diez años a con a desde la ecepción de ini i a de la ob a, y del que e a
asegu ado el p opie a io del inmueble en cues ión. Pe mi ía una ápida y e icaz liquidación
del sinies o y un p on o pago de la indemnización al asegu ado, ya que no es aba suje a a
de e minación la cuan ía, ni exigía una p e ia condena judicial a los esponsables.
Quedaban excluidos los daños que a ec a an a la cons ucción y no u ie an su o igen en
las ob as undamen ales ( ela i as a los elemen os es uc u ales del edi icio), cub iendo, po
el con a io, los daños ma e iales su idos en la ob a undamen al que comp ome ie an su
es abilidad y u ie an su o igen en icios del suelo, e o es de diseño o ejecución y de ec os
de los ma e iales de ob a, daños ma e iales en la ob a secunda ia, así como cos es de
demolición y desescomb o que hubie an sido necesa ios a consecuencia de los daños
ma e iales cubie os po la póliza.
) Segu o odo iesgo cons ucción
Se a aba básicamen e de un segu o mix o de daños y de esponsabilidad, que asegu aba al
p omo o , con a is a y subcon a is as conjun amen e, e incluía un segu o de bienes–
du an e la ob a y has a un año después de e minada (segu o po man enimien o o
conse ación) –y un segu o de esponsabilidad ci il ( en e a e ce os, pa onal, c uzada).

Página 33
Cub ía los iesgos inhe en es a la cons ucción: los daños ma e iales di ec os que su ie an
los bienes asegu ados espec o de las ob as que hubie an sido decla adas e indi idualizadas;
si bien la cobe u a podía ex ende se a los daños que se ocasiona an al equipo de
cons ucción, la maquina ia de cons ucción y los e ec os pe sonales de empleados y
ob e os.
g) Segu o de caución
Regulado en el a ículo 68 de la LCS, no se concibió exp esamen e como segu o de daños
decenales, de modo que las pólizas no han p opo cionado una cobe u a asegu a i a que
ga an iza a las consecuencias dañosas de i adas de la esponsabilidad decenal po uina del
a ículo 1.591 del CC. No malmen e es e ipo de segu os ga an izaba el cumplimien o de
obligaciones de hace a ca go del omado , y con enían la cláusula de pago al p ime
eque imien o.
Puede conclui se es e apa ando señalando que con an e io idad a la LOE no exis ían
cobe u as asegu a i as comple as que ga an iza an las consecuencias dañosas de la
esponsabilidad decenal con la ex ensión dada al a ículo 1591 Cc po la ju isp udencia. En
es e sen ido, se enía des acando po la doc ina las di icul ades que adicionalmen e
imp egnaban la ma e ia de los segu os en el campo de la cons ucción, al a a se de un
sec o poco a ac i o pa a los asegu ado es, y ello no sólo po la ampli ud a ibuida a la
esponsabilidad decenal po los ibunales–que o iginó un inc emen o en la sinies alidad–,
sino ambién po la di icul ad pa a calcula de o ma co ec a la p ima aplicable y la
necesidad que se es ablecía de con a con el apoyo de la O icina de Con ol de calidad (lo
que enca ecía el p ecio), en e o os mo i os.
1.8. ¿Ha subsis ido es e égimen as la en ada en igo de la LOE? Ace ca de
la de ogación del a ículo 1591 del Código Ci il
Quizás la p ime a que debe ía habe se plan eado, pe o que hemos decidido deja pa a es e
momen o po la al a de una solución unánime al espec o, es la cues ión ela i a a la
de ogación o no del a ículo 1591 Cc po la ac ual LOE. Al edac a es a ley, el legislado
no op ó po con empla una de ogación exp esa del a . 1591 Cc sino que se limi ó a
in oduci una cláusula de oga o ia gene al en su Disposición De oga o ia P ime a, la cual
disponía que “quedan de ogadas odas las disposiciones de igual o in e io ango que se
opongan a lo dispues o en es a Ley”. La omisión del legislado , mo i ada an o po azones
polí icas como, sob e odo, po e i a el e aso que hab ía supues o la p e isión de una
__________
(16) En es e sen ido: CABANILLAS SÁNCHEZ, A. Responsabilidad ci il po icios de la cons ucción en
la LOE, ADC, núm.2, 2000, pág.408; FEMENÍA LÓPEZ, P.J. La esponsabilidad del a qui ec o en la
Ley de O denación de la Edi icación, Mad id, Ed. Dykinson, 2004, págs. 187 y ss.; y RUIZ-RICO RUIZ,
J.M. La LOE y el Código Ci il, en La esponsabilidad ci il en la Ley de O denación de la Edi icación,
coo ds. RUIZ-RICO RUIZ y MORENO-TORRES HERRERA, M.L., G anada, Ed. Coma es,
2002, págs. 274 y ss.
Página 34
de ogación exp esa ( end ía que pasa po el il o de la Comisión Gene al de Codi icación
an es de se ap obada), ha lle ado a la doc ina a di idi se en e quienes a i man que el
p ecep o del Código es á de ogado y quienes, po el con a io, de ienden una subsis encia
del mismo.
Es a cues ión, unida a la con inuación de la aplicación pa cial de es e a ículo pa a los casos
de edi icaciones pa a cuya cons ucción se hubie a solici ado la licencia de edi icación an es
del 6 de mayo del 2000, ha gene ado un in enso deba e. Así, mien as que au o es como
TAPIA GUTIÉRREZ, O`CALLAGHAN MUÑOZ o GALLARDO CORREA a i maban
la alidez de al aplicación pa cial, un impo an e sec o doc inal
(16)
la c i icaba y de endía
de modo ajan e la de ogación áci a de es e p ecep o, po el choque y los consiguien es
p oblemas que se p oduci ían de admi i la aplicación simul ánea de dos egímenes
di e en es como los p e is os en el Código y en la Ley: de admi i se, supues os excluidos de
la LOE y de ca ác e esidual goza ían de una p o ección mayo que la dispensada en casos
que me ece ían una u ela supe io , como los supues os ampa ados po la esponsabilidad
ienal o la anual. Y de endía es e úl imo sec o además que no esul aba admisible
man ene una doc ina ju isp udencial ca en e de odo apoyo legal como la desa ollada en
o no al a . 1591 Cc, que no es uen e de de echo ni p e alece sob e la olun ad legisla i a
en ningún caso (se deduce del a . 1.6 Cc).
En base a ales mo i os, es os au o es de endían que incluso de no admi i se la de ogación
del p ecep o, desde el momen o en que en ó en igo la LOE, ya no esul aba posible
aplica la doc ina ju isp udencial igen e como se había hecho has a en onces, debiendo
eplan ea se e in e p e a se en elación con el nue o égimen con emplado po es a ley.
Al ma gen de odas es as cues iones, lo que sí se ha enido econociendo de un modo
gene alizado, y que ambién conside amos pod á conclui se después de inaliza la
compa ación en e el égimen has a aho a analizado y el de la LOE que a a emos en el
siguien e apa ado, es que, a pesa de las di e encias, la LOE hoy igen e siguió y sigue una
línea muy simila a la de la ju isp udencia del TS en o no al p ecep o del Código, o ien ada
Página 35
a la p o ección de los adqui en es de i iendas y donde cada ez se ienen más en cuen a la
esponsabilidad de odos y cada uno de los agen es in e inien es en el p oceso edi ica o io.
Página 36
2. EL RÉGIMEN DE RESPONSABILIDAD CIVIL
CONTEMPLADO EN LA LEY DE ORDENACIÓN DE
EDIFICACIÓN
2.1. Na u aleza y ca ac e es de la esponsabilidad
La insu iciencia de la egulación con enida en el a . 1591 Cc pa a hace en e a la cada ez
mayo complejidad del p oceso edi ica o io, así como la necesidad con emplada po el
legislado y demandada po dis in os sec o es –esencialmen e, los adqui en es de i iendas,
pe o ambién po di e sos agen es in e inien es en la edi icación– de es ablece una
egulación especí ica que a endie a a los eque imien os de calidad del p oceso cons uc i o
sin ca ga las consecuencias y esponsabilidad de los daños p oducidos únicamen e en el
colec i o de los écnicos supe io es mo i a on la p omulgación de la hoy igen e Ley de
O denación de la Edi icación 38/1999, de 5 de no iemb e.
Los obje i os básicos p esen ados en un p ime momen o po es a ley e an, básicamen e,
los siguien es:
• El es ablecimien o de un ma co gene al de omen o de la calidad de las
edi icaciones.
• El es ablecimien o de ga an ías su icien es pa a que, en el caso de p oduci se daños.
ma e iales po de ec os cons uc i os, és os ue an esa cidos independien emen e
de la si uación de sol encia de los agen es esponsables (como una apo ación más
a la Ley 26/1984 de 19 de julio, Gene al pa a la De ensa de los Consumido es y
Usua ios).
• La delimi ación de las compe encias de los dis in os agen es in e inien es en el
p oceso edi ica o io, con el in de acaba con los más que ecuen es con lic os que
se p oducían en o no a es a cues ión en la p ác ica an es de su en ada en igo .
Fue con pos e io idad que la LOE amplió sus obje i os a o os aspec os de la edi icación,
des acando a los e ec os de lo que cons i uye el obje o de es udio de es e p esen e abajo la
esponsabilidad de cada uno de los agen es in e inien es, que, como e emos en sucesi os
apa ados, se p esen a aho a dis ibuida con mayo p ecisión, ijándose no sólo las
obligaciones de cada uno de los agen es que pueden da luga a la misma, sino ambién, en
el caso de concu i a ios, cómo se coo dina la esponsabilidad de unos y o os.
__________
(17) Con iene aludi ya en es e momen o a la ob a de la au o a Responsabilidades y ga an ías de los
agen es de la edi icación, Valladolid, Ed. Lex No a, 2005, dado el magis al es udio que ealiza en la
misma de és e y demás aspec os de la Ley de O denación de la Edi icación, y a la que nos e emos
obligados a aludi en epe idas ocasiones a lo la go de es e abajo en la alusión a cie as cues iones
más con o e idas cuya opinión ha ma cado un pun o y apa e en la conside ación doc inal has a
en onces asen ada en nues o o denamien o.
Página 37
Si bien, además de es os aspec os–que, como ei e amos, se án obje o de un análisis
de allado a lo la go de es e abajo–, esul a con enien e aludi ya en es e momen o a una
se ie de ca ac e es que no sólo pe mi en de ini la esponsabilidad con enida en la LOE,
sino que acili a án la comp ensión de pos e io es cues iones. Con iene, sin emba go,
añadi que son obje o de deba e doc inal, po lo que no cabe a i ma se con o al segu idad
la ealidad de los mismos. Es os ca ac e es son:
–Legal
Es e p ime ca ác e ha sido obje o de es udio po la doc ina, especialmen e al analiza la
cues ión ela i a a la na u aleza de la esponsabilidad, dado que la LOE no lo econoce
exp esamen e en ningún luga de su a iculado. Como han man enido a ios au o es –en e
ellos, ARIAS DIAZ, GONZALEZ POVEDA, o MARTINEZ ESCRIBANO
(17)
–, cabe
deduci lo de la edacción del a ículo 17, que, al p e e la esponsabilidad de los agen es de
la edi icación, dispone que és a se á exigible “sin pe juicio de sus esponsabilidades
con ac uales”.
Tal p e isión pe mi e a es os au o es a i ma la legalidad de la esponsabilidad con enida en
la ley, dado que no sólo se econoce en e a de e minados suje os con independencia de
que se hallen inculados o no con los agen es de la edi icación en i ud de un con a o de
ob a (lo que se da en muchos casos, pe o no en odos ni necesa iamen e), sino que además,
con la exp esión “sin pe juicio de sus esponsabilidades con ac uales” pa ece cla o que el
égimen de esponsabilidad de la LOE no es en ningún caso de ca ác e con ac ual.
No obs an e, no se a a de una pos u a unánime, ya que, jun o al sec o doc inal que
de iende el ca ác e o la na u aleza legal de la esponsabilidad con enida en la LOE,
ambién exis en au o es que en ienden que se a a me amen e de una esponsabilidad
ex acon ac ual, sin aludi a dicho ca ác e legal, así como o os que a i man que es
con ac ual (en es e úl imo sen ido, podemos encon a a DÍEZ PICAZO o a
CABANILLAS SANCHEZ, en e o os), po en ende que la esponsabilidad po daños

Página 38
de i ados de de ec os cons uc i os en las edi icaciones de i a en úl imo é mino de la
inculación con el con a o de ob a, de la obligación de los agen es in e inien es de ac ua
de acue do con lo con enido en el con a o y po consiguien e, si lo incumplen ealizando
una ac uación de ec uosa, de esponde po ello.
–Impe a i a
Relacionado con el an e io y ambién obje o de nume osas cues iones es el aspec o
ela i o a la impe a i idad u obliga o iedad de la esponsabilidad con enida en la LOE. Es e
ca ác e , ca en e de una p e isión exp esa po pa e de la egulación al igual que el an e io ,
pa ece encon a su jus i icación en el mismo undamen o empleado po el sec o doc inal
que de iende su legalidad. Y es que, como hemos is o al analiza el ca ác e legal, la LOE
es á p e iendo que es a esponsabilidad esul a exigible sin pe juicio de las
esponsabilidades con ac uales que pudie an a ec a a los agen es.
Ello pe mi i ía en ende que la esponsabilidad con enida en la LOE esul a exigible con
independencia de lo que hayan pac ado en e sí o con o os los agen es in e inien es en la
edi icación esponsables de los daños, no pudiendo e se menoscabada es a
esponsabilidad po lo p e is o en el con a o o con a os celeb ados po es os y, po an o,
esul ando ca en es de e ec os aquellas posibles cláusulas con ac uales po las que se
enuncia a a las acciones de la LOE o se limi a a o exone a a a los agen es de la
esponsabilidad p e is a po és a; sólo siendo suscep ibles de esul a e icaces aquellas que
es ablecie an un égimen más se e o al p e is o po la ley (nunca lo con a io).
Los au o es que de ienden es a conside ación la undamen an en la p opia Cons i ución,
conc e amen e en los de echos a una i ienda digna y adecuada y a la de ensa de
consumido es y usua ios con emplados en los a ículos 47 y 51 CE, espec i amen e, así
como en la impo ancia que iene en la economía amilia española la adquisición de una
i ienda, mo i os que han jus i icado la mayo u ela de los adqui en es o consumido es.
Sin emba go, como ya hemos indicado, ampoco exis e unanimidad en la doc ina a la ho a
de econoce la exis encia de es a ca ác e , dándose au o es que se niegan a admi i lo y,
sob e odo, que c i ican la posible impe a i idad del égimen de la LOE en base a una se ie
de undamen os– econocidos incluso po algunos de los de enso es del ca ác e
impe a i o–, en e los cuales des acan una se ie de consecuencias nega i as de i adas de
admi i la, como son la mayo di icul ad de comp a y la limi ación de la capacidad de lib e
decisión de los adqui en es de i iendas, u o de la obliga o iedad de los segu os p e is os
__________
(18) ESPINOSA LABELLA, M. El égimen de ga an ías po daños de i ados de icios o de ec os de la
cons ucción en la Ley de O denación de la Edi icación, ECI, nº 5, sep iemb e de 2006, pág. 6.
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en el a . 19 LOE–que exigen unos ni eles de calidad especí icos de las i iendas, los cuales
no ienen po qué se necesa ios desde el pun o de is a de un adqui en e en conc e o, y
que además dan luga a un mayo p ecio de la i ienda– y, en elación con los agen es
in e inien es en la edi icación, la esponsabilidad a que se e ía some ido el au op omo o
indi idual (aquel que con a a la ealización de una cons ucción pa a la sa is acción de sus
necesidades indi iduales), quien en p incipio debe ía dispone de libe ad a la ho a de
decidi sob e las condiciones y ni eles de calidad del edi icio sin que ello en aña a po sí
solo icios cons uc i os.
Sob e es e suje o, así como la ec i icación in oducida po el legislado según la cual con
ca ác e gene al no es á obligado a la susc ipción de segu o, habla emos de nue o, y con
mayo de alle, al a a la cues ión ela i a a los agen es esponsables según la LOE, y más
conc e amen e al e e i nos al p omo o y las dis in as modalidades de p omoción que
pueden da se en el p oceso edi ica o io.
–Obje i a
F en e a la conside ación que enía la esponsabilidad po de ec os cons uc i os an es de la
en ada en igo de la ley, donde el desa ollo ju isp udencial e ec uado en o no a la
aplicación del a . 1591 Cc conside aba que nos encon ábamos an e una esponsabilidad
subje i a con cie a endencia obje i ado a, hoy con la LOE podemos en ende que la
esponsabilidad po los daños de i ados de de ec os cons uc i os en edi icios iene un
ca ác e p opiamen e obje i o. Así cabe deduci se (a al a de una p e isión exp esa po la
egulación) de nume osos p ecep os de la ley, en especial de los a ículos 17 y 19 , donde en
ningún momen o se exige la concu encia de culpa o la necesidad po pa e de los agen es
de ac ua con una especial diligencia que jus i ica ía la subje i idad de la esponsabilidad.
Po es os mo i os, pa ece lógico a i ma que el c i e io que de e mina la esponsabilidad de
es os suje os no es la culpa, sino el iesgo: el me o desa ollo de la ac i idad edi ica o ia
jus i ica ía que quien la ealiza deba hace en e al esa cimien o cuando como
consecuencia de la misma se p oduzca un daño, siemp e que és e se encuen e den o del
iesgo asumido po quien ealizó la ac i idad.
És a es la opinión de endida po MARTÍNEZ ESCRIBANO, RUIZ-RICO RUIZ, ARIAS
DIAZ, LÓPEZ RICHART, FEMENÍA LÓPEZ o ESPINOSA LABELLA
(18)
. Sin
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emba go, jun o a ella, ambién exis e una co ien e doc inal que, en la línea de la
ju isp udencia que se desa olló en o no al a . 1591 Cc, a i ma que la esponsabilidad
con enida en la LOE esul a subje i a, sólo que con cie a endencia obje i ado a; como
de ienden GONZÁLEZ PÓVEDA, GARCÍA-TREVIJANO GARNICA o REGLERO
CAMPOS, en e o os.
Una ez analizados los ca ac e es de es a esponsabilidad, amos a pasa a analiza el
ámbi o de aplicación, o dicho de un modo más co ec o, los p esupues os o equisi os que
deben da se pa a que concu a la esponsabilidad con enida en la LOE.
2.2. P esupues os de aplicabilidad: ¿qué ci cuns ancias deben concu i pa a que
concu a la esponsabilidad con enida en la LOE?
La ac ual Ley de O denación de la Edi icación ha supues o una supe ación de muchas de
las de iciencias de las que adolecía el an e io égimen con emplado en el a . 1591 Cc, así
como una ampliación del alcance del mismo, que se ha conc e ado en el es ablecimien o de
es ipos di e en es de esponsabilidad–decenal, ienal y anual–, con egímenes
pa icula es y di e enciados en e sí, encaminados a adap a se a las ci cuns ancias de cada
caso conc e o de un modo más adecuado que el an e io égimen, el cual esul aba
excesi amen e gene al.
No obs an e, dicha ampli ud no es al en la ealidad, sino que se aduce en una no able
es icción de la aplicabilidad de es a ley en e al p ecep o del Código, y ello como
consecuencia del es ablecimien o de una se ie de limi aciones a su aplicación, que pueden
ex ae se de la edacción del a ículo 17 LOE, ela i o a la esponsabilidad de los agen es
in e inien es en la edi icación, que señala en su apa ado p ime o que es os suje os
esponde án “de los siguien es daños ma e iales ocasionados en el edi icio den o de los
plazos indicados, con ados desde la echa de ecepción de la ob a, sin ese as o desde la
subsanación de és as”. Podemos ap ecia , po an o, es exigencias o equisi os, que son:
–Que se p oduzca un ipo conc e o de daños.
–Que los mismos engan luga en un edi icio con los equisi os es ablecidos en la Ley.
–Que los daños se p oduzcan den o de unos plazos conc e os.
Pasemos a analiza cada uno de es os equisi os po sepa ado.
2.2.1. ¿A qué clase de daños hace e e encia la LOE? Los daños ma e iales
__________
(19)ESPÍN ALBA, I. “Responsabilidad ci il en la Ley de O denación de la Edi icación”, Re is a
Xu ídica Galega, núm. 25, 1999, págs. 62 y 63.
(20)ABASCAL MONEDERO, P. La esponsabilidad po icios en la cons ucción (Análisis del a . 1591 del
Código Ci il), Se illa, Lib os Ju ídicos Hispalex, 1999, págs. 67 a 111.
Página 41
Encon amos aquí una p ime a no edad espec o al égimen del a . 1591 Cc. A di e encia
de lo que sucedía con dicho p ecep o, que es ablecía la esponsabilidad decenal po los
“daños y pe juicios” p oducidos “po la uina del edi icio” de un modo gene al, la LOE
es inge su ámbi o de aplicación a los daños ma e iales. Se p oducen, po an o, dos
cambios undamen ales espec o del égimen an e io . El p ime o consis e en la supe ación
legal del concep o de uina. Mien as que el a ículo 1591 Cc exigía según su edacción legal
que se p oduje an unos daños como consecuencia del de umbamien o de la ob a–
exigencia luego ampliada po la ju isp udencia a los supues os de uina uncional,
aba cando cualquie icio o de ec o que a ec a a a la uncionalidad de la ob a, eniendo en
cuen a la plani icación inicial
(19)
, así como a los de uina o al y pa cial, ac ual y u u a
(20)
–,
hoy la LOE sólo exige la p oducción de unos conc e os daños ma e iales, que no ienen
po qué se u o del de umbamien o o la uina, ya sea ac ual o e en ual, del edi icio.
Po o o lado, es o ambién ha signi icado una limi ación del ámbi o de aplicación obje i a
del égimen de esponsabilidad de los agen es in e inien es en la edi icación, dado que,
u o de una edacción an gené ica, el Código daba cabida no sólo a los ac uales daños
ma e iales, sino en gene al ambién a cualquie in e és del pe judicado que hubie a podido
e se menoscabado po el de ec o cons uc i o, incluyéndose aquí o os daños como los
pe sonales, mo ales, luc o cesan e e en ual, pe juicios de i ados de los de ec os o el
llamado in e és de p es ación (en ene un inmueble sin de ec os); daños odos ellos hoy
excluidos po la LOE, cuya indemnización sólo se á posible po o as ías que no sean la
p e is a en es a ley.
Es e cambio en la conside ación ace ca del alcance de los daños ampa ados po la
egulación se ha e lejado ambién, como esul a lógico, po la ju isp udencia. Así, pueden
ci a se la STS de 22 no iemb e de 1997 (RJ 1997,8097), donde se condenó a indemniza el
daño mo al de los p opie a ios ``que adqui ie on los pisos pa a que les si ie an de mo ada
segu a y no some ida a las con ingencias nega i as de una de ec uosa cons ucción´´
(de enso a de la línea adicional) y la STS 15 julio 2011 (RJ 2011,5123), que de endía la no
aplicación de la LOE a daños me amen e de índole mo al.
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odo caso, sea cual sea la clase y la na u aleza de los de ec os; como se señala en la SAP Las
Palmas 104/2007, de 28 de ma zo [JUR 2007, 148003].
Pa a es os daños la LOE con empla un plazo de ga an ía anual.
2.2.3. ¿Sob e qué ipo de edi icaciones deben p oduci se los daños? El concep o de edi icio en la
LOE
Al e e i se a los daños ma e iales po los que pueden esul a esponsables los agen es de
la edi icación, la LOE de e mina exp esamen e que los mismos deben p oduci se sob e
bienes inmuebles, o lo que es lo mismo, sob e los edi icios.
Dicha exigencia del a . 17 LOE debe complemen a se con lo p e is o en el a ículo 2,
sob e el ámbi o de aplicación de la ley, donde , as hace e e encia a los usos a que deben
es a des inadas las edi icaciones obje o de es a ley–a los cuales aludi emos al habla de los
agen es in e inien es en el p oceso cons uc i o, po a a se de una cues ión elacionada
con la i ulación p o esional exigida a muchos de ellos–, indica en su apa ado segundo los
supues os que ienen la conside ación de edi icación, y que son básicamen e las ob as de
edi icación de nue a cons ucción, sal o las cons ucciones de escasa en idad cons uc i a y
sencillez écnica ca en es de una no a de pe manencia; las in e enciones sob e edi icios
exis en es, ya sean o ales o pa ciales pe o que p oduzcan una a iación esencial; y las ob as
con ca ác e de in e ención o al o pa cial sob e edi icaciones o pa es obje o de
p o ección de ca ác e ambien al o his ó ico-a ís ico.
Respec o del segundo de los supues os comp endidos en el concep o de edi icación según
el a . 2.2 LOE, le a b), cabe señala que la edacción o iginal ue obje o de una
modi icación po la Disposición inal e ce a de la Ley 8/2013, de 26 de junio de
ehabili ación, egene ación y eno ación u banas, quedando con emplado desde ese
momen o de la siguien e mane a: “ Toda las in e enciones sob e los edi icios exis en es,
siemp e y cuando al e en su con igu ación a qui ec ónica, en endiendo po ales las que
engan ca ác e de in e ención o al o las pa ciales que p oduzcan una a iación esencial
de la composición gene al ex e io , la olume ía, o el conjun o del sis ema es uc u al o
engan po obje o cambia los usos ca ac e ís icos del edi icio”.
No obs an e, la de inición del ipo de edi icios a que esul a aplicable el égimen especial de
esponsabilidad con enido en la LOE no es an cla a como en p incipio pudie a pensa se, o
al menos no podemos a i ma que la misma no haya dado luga a cie os cues ionamien os

__________
(24) RODRIGUEZ MONTERO, P. Responsabilidad ci il de p o esionales y emp esa ios. Aspec os nacionales
e in e nacionales, A Co uña, 2006, Edi . Ne biblo, págs. 137 y ss.
(25) CASTRO BOBILLO, J.C. “Del a . 1591 Cc a la Ley de O denación de la Edi icación”, Re is a
Ac ualidad Ci il, núm. 2, 2001, pag.421.
(26)SALOM ANTEQUERA, S. La esponsabilidad aquiliana de los p opie a ios de edi icios y de los
a qui ec os y con a is as, según el Código Ci il español, Anales de la Uni e sidad de Valencia. Año XVII,
1940-41, Cuade no 129, Valencia 1940, págs. 45 y 46.
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desde la en ada en igo de la ley. En es e sen ido, desde el p ime momen o, e incluso
an es de la en ada en igo , han apa ecido au o es que a i man que el e e ido a . 2 de ine
el p oceso edi ica o io, pe o no delimi a concep ualmen e el é mino edi icio. Es o ha
lle ado a RODRIGUEZ MONTERO
(24)
, en e o os au o es, a dis ingui en e una
in e p e ación de es e concep o en sen ido amplio y es ic i o.
–De un modo es ic i o, el edi icio se ía una especie conc e a den o del géne o de las
cons ucciones inmobilia ias des inada a la habi ación humana u o os ines simila es.
Mien as odo edi icio se ía cons ucción inmobilia ia, no oda cons ucción inmobilia ia
end ía la conside ación de edi icio (p.e una p esa o un embalse), debido a la imposibilidad
de cie as cons ucciones de euni los equisi os básicos que exige la LOE a oda
edi icación
(25)
.
–De acue do con una in e p e ación amplia, el edi icio se ía el esul ado inal de un p oceso
de edi icación en sen ido amplio ( ab ica , cons ui o le an a una ob a inmobilia ia), sin
hace la e e ida alusión a la especie conc e a.
Es a in e p e ación ue la de endida mayo i a iamen e po la ju isp udencia desa ollada en
o no al a . 1591 Cc y po la doc ina an es de la en ada en igo de la LOE, des acando
SALOM ANTEQUERA
(26)
, quien en endía que no e a necesa io que una ob a es u iese
sob e el suelo pa a se conside ada edi icio. Sin emba go, aunque oda ía exis en au o es
pun uales que la de ienden, la in e p e ación mayo i a ia hoy día es la es ingida, como se
deduce de las dos no as básicas que se pueden ex ae de la egulación de los edi icios en la
LOE y que son: la ocación de du ación o pe manencia y la impo ancia, di icul ad o
complejidad de la misma (que se aduce en la exclusión de las edi icaciones sencillas).
__________
(27) CARRASCO PERERA, A; CORDERO LOBATO, E; GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del C.
Comen a ios a la ley de o denación de la edi icación, op.ci ., pág. 503.
Página 50
Además, se incluyen exp esamen e en el concep o de edi icación las ins alaciones ijas y el
equipamien o p opio, además de los elemen os de u banización adsc i os al mismo, a los
que, po lo an o, ambién se les aplica ía el égimen de la LOE; si bien no se a a de una
aplicación plena, al menos así lo en iende pa e de la doc ina, pues como ha podido e se
al analiza la cues ión ela i a a los daños que deben p oduci se sob e el edi icio, exis e
discusión ace ca de es os elemen os
(27)
, que pa ece en ende se que no se inclui án a los
e ec os del plazo de ga an ía decenal pe o sí pa a el ienal y el anual.
Pasemos a ealiza un b e e análisis de cada uno de es os ca ac e es o no as básicas:
–El ca ác e pe manen e
Es a exigencia pa ece ene un undamen o lógico en la exis encia de unos plazos de
ga an ía de la esponsabilidad po los daños causados en los edi icios que ha ían absu do
aplica la egulación de la LOE a cons ucciones que, po su na u aleza, u ie an una
du ación in e io a dichos plazos (si cab ía, no obs an e, que se pac a a po las p opias
pa es el some imien o a la esponsabilidad, anual o ienal, de los edi icios de ca ác e
p o isional; pe o no en i ud de es a ley).
Es opinión gene alizada la no iden i icación de es e concep o de pe manencia con el de
du ación absolu a del edi icio en su sen ido más es ic o, siendo más co ec o a i ma que
la p o isionalidad de la edi icación ha de esul a de su p opia na u aleza; no incluyéndose
así las llamadas ob as p o isionales p e is as po la legislación u banís ica, en la medida en
que dicha p o isionalidad lo es sólo en cuan o al ca ác e e ocable de la licencia
adminis a i a que au o izó las ob as.
–Exclusión de las edi icaciones sencillas
Según el a .2.2.a), como ya se ha e e ido acaso en onces de un modo demasiado sin é ico,
se excluyen del concep o de edi icio las nue as cons ucciones de escasa en idad y sencillez
écnica que no engan, de o ma e en ual o pe manen e, ca ác e esidencial ni público y se
desa ollen en una sola plan a. Es el caso, po ejemplo, de una na e, un almacén, un es ablo
__________
(28) A i maba la inclusión de es as ob as p e ab icadas en el ámbi o de aplicación del a . 1591 Cc
HERRERA CATENA, J. Responsabilidades en la cons ucción. I Responsabilidad decenal de écnicos y
cons uc o es, Vol. II, G anada, G á icas del Su , 1985, pág. 253-254. Ci ado po CORDERO
LOBATO, E. Comen a ios a la Ley…, op.ci . pg.504.
Página 51
o un g ane o; cuya esponsabilidad po de ec os cons uc i os no puede esol e se
acudiendo al a . 17 LOE, a di e encia de lo que sucedía con el a . 1591 Cc.
Si bien a endiendo a es e ca ác e , y en buena medida en elación con la an e io no a de
pe manencia, se ha plan eado la duda ace ca de si es án incluidas en el ámbi o de aplicación
de la LOE las ob as p e ab icadas
(28)
, siendo és as las ca ac e izadas po se desmon ables y
sepa ables del suelo sin de imen o. No exis e como al una solución unánime a es a
cues ión, si bien esul a in e esan e a los e ec os de ap oxima nos a una posible espues a la
conside ación que ealiza CORDERO LOBATO en su ob a, que a i ma que “pe manencia
no equi ale a insepa abilidad del suelo”, mo i o en que unda su opinión según la cual es a
clase de ob as son suscep ibles de se obje o de aplicación de la LOE, siemp e que se
au o icen con ca ác e pe manen e, y con independencia de si las mismas deben
conside a se bienes inmuebles po inco po ación o po des ino.
Pe o, además, es e segundo ca ác e plan ea una excepción a la egla gene al según la cual, a
pesa de la ocación de pe manencia, si una edi icación ca ecie a de en idad su icien e no
se ía ga an izable po la LOE, en la medida en que econoce el ca ác e de edi icación a los
e ec os legales ambién a aquellas cons ucciones con una inalidad esidencial o pública,
aunque sea sólo de modo e en ual, pese a ca ece de la complejidad écnica o en idad
cons uc i a su icien e.
En odo caso, esul a indi e en e a los e ec os de la LOE el uso al que se des ine la
cons ucción pa a que se conside e edi icio, dado que la enume ación de usos con emplada
en el a . 2 es me amen e enuncia i a o ejempli ica i a, sin que deba conside a se en ningún
caso como un nume us clausus que impidie a la aplicación de la ley a o os edi icios
dis in os de los e e idos en el mismo.
2.2.4. ¿Den o de que plazos han de mani es a se los daños? Ámbi o de aplicación empo al
Además del equisi o es ablecido po la LOE según el cual sólo cabe ap ecia la
esponsabilidad egulada po és a cuando se p oducen daños ma e iales en el edi icio po
algunos de los icios o de ec os cons uc i os legalmen e p e is os, la ley limi a su ámbi o
Página 52
de aplicación desde un pun o de is a empo al, al exigi que ales daños hayan enido luga
an es de anscu idos cie os plazos: de diez, es y un año, según las ci cuns ancias que
concu an, al y como se mencionó al e e i nos a los de ec os. Son los llamados plazos de
ga an ía, que con as an con el único plazo decenal con emplado po el a ículo 1591 del
Cc.
Es a no edad en e a la an igua egulación del Cc ha supues o cie as en ajas, pe o
ambién incon enien es, pues si bien es cie o que con la misma se e i a aho a que los
in e inien es en la edi icación esponsables de de ec os de escasa en idad espondan po
una esponsabilidad excesi a como e a la decenal del a . 1591, es o a su ez se aduce en
una meno p o ección pa a los pe judicados, ya que supues os que an es se bene iciaban
del plazo decenal aho a quedan some idos a lo sumo a una esponsabilidad ienal o incluso
anual.
Además de es os plazos de ga an ía, el a ículo 18 de la LOE es ablece un plazo pa a el
eje cicio de la acción, el llamado plazo de p esc ipción, al que no aludía exp esamen e el a .
1591 Cc, que sólo hablaba del plazo decenal sin especi ica su ca ác e .
T as es a b e e in oducción, debemos en a a es udia con más de enimien o cada uno de
dichos plazos.
–Los plazos de ga an ía
La LOE es ablece es plazos de ga an ía di e en es en unción del de ec o cons uc i o
que da luga al daño ma e ial en el edi icio, y que son:
–Plazo de diez años pa a los daños ma e iales causados en el edi icio po icios o de ec os
que a ec en a la cimen ación, los sopo es, las igas, los o jados, los mu os de ca ga u o os
elemen os es uc u ales, y que comp ome an di ec amen e la esis encia mecánica y la
es abilidad del edi icio (a .17.1.a) LOE).
–Plazo de es años pa a los daños ma e iales causados en el edi icio po icios o de ec os
de los elemen os cons uc i os o de las ins alaciones que ocasionen el incumplimien o de
los equisi os de habi abilidad del a . 3.1.c) (17.1.b) LOE)
–Plazo de un año pa a los daños ma e iales po icios o de ec os de ejecución que a ec en a
elemen os de e minación o acabado de las ob as (a .17.1.b) ``in ine´´ LOE)
__________
(29) SSTS 17 sep iemb e 1996 (RJ 1996, 6724); comen . CABANILLAS SANCHEZ: CCJC 43,
1997, 1660, pags. 153 y ss. STS 2 junio 2005 (RJ 2005,5308).
Página 53
Encon amos aquí una di e encia con el a ículo 1591 Cc, donde el único plazo p e is o, el
decenal, se aplicaba con ca ác e gene al a odos los supues os, con independencia del ipo
de icio o de ec o p oducido. Si bien, aunque se iene acep ando que el plazo p e is o po
es e a ículo es plazo de ga an ía, la edacción del p ecep o no alude en ningún momen o a
dicho ca ác e . Ha sido el T ibunal Sup emo quien, de modo ei e ado, ha en endido que se
a aba ambién de un plazo de ga an ía, y no un plazo de caducidad o p esc ipción: el icio
uinógeno debía mani es a se den o del plazo p e is o y, una ez mani es ado, la acción
es aba suje a el plazo gene al de p esc ipción de quince años del a ículo 1964 CC
(29)
.
Po su pa e, la LOE dis ingue cla amen e en e es os plazos de caducidad y el plazo de
p esc ipción del a ículo 18, al que nos e e i emos a con inuación. No obs an e, como han
pues o de mani ies o a ios au o es, en e ellos CORDERO LOBATO o ESTRUCH
ESTRUCH, aunque los plazos del a ículo 17 no son plazos de p esc ipción, sí deben
en ende se como plazos de caducidad no suscep ibles de in e upción ni suspensión
( ambién llamados plazos de ga an ía de la buena cons ucción); de mane a que las
eclamaciones de los p opie a ios no in e umpen ni suspenden el plazo de ga an ía,
aunque sob e la epa ación e ec uada po el esponsable se ab i ía un nue o plazo de
ga an ía ( al y como se p e é en la STS 9 de ab il 1990 [RJ 1990,2710]) que, po analogía, se
some e al mismo égimen que la ob a de ec uosa.
Una cues ión undamen al a a a en elación con es os plazos es cómo se e ec úa el
cómpu o de los mismos o, pa a se más exac os, qué momen o de e mina el inicio de
dichos plazos. Se a a és a de una cues ión especialmen e p oblemá ica, cuya complejidad
iene p opiciada en buena medida po los p opios p onunciamien os con enidos en la
LOE, muchas eces con adic o ios en e sí. Cabe ci a , en es e sen ido, los siguien es
a ículos:
• El a .17.1 señala que los plazos de ga an ía comenza án a con a se “desde la echa
de la ecepción de la ob a, sin ese as o desde la subsanación de és as”. A iende a
los e ec os de de e mina el inicio del cómpu o al momen o en que se i mó el ac a
de ecepción de la ob a sin ese as o al de subsanación de las de iciencias obje o
de dichas ese as.

__________
(30) CARRASCO PERERA, A; CORDERO LOBATO, E; GONZÁLEZ CARRASCO, Mª del C.
Comen a ios a la Ley de O denación de la Edi icación, op.ci ., pág.561.
Página 54
• El a . 6.5 dispone que los plazos de ga an ía se compu a án “a pa i de la echa en
que se susc iba el ac a de ecepción, o cuando se en ienda és a áci amen e
p oducida con o me al a ículo 6.4”. A iende al ac a de ecepción.
• El a . 19.9.i) dispone que las ga an ías del a . 19 no cub i án “los sinies os que
engan su o igen en pa es de la ob a sob e las que haya ese as ecogidas en el
ac a de ecepción, mien as que ales ese as no hayan sido subsanadas y las
subsanaciones queden e lejadas en una nue a ac a susc i a po los i man es del
ac a de ecepción”. Puede en ende se en onces que las ga an ías de es e a ículo no
cub en los sinies os causalizados en las ese as, pe o sí los de ec os de una ob a
ecibida con ese as que no engan su o igen en las ese as o muladas sob e la
misma.
F u o de es as con adicciones, se p oduce una agmen ación de la doc ina en dos
sec o es: uno que conside a que los plazos de ga an ía comenza án en la echa del ac a
ecepción y o o que conside a que el inicio de dichos plazos se p oduce con la ecepción
sin ese as o, de habe se dado és as, con el ac a de subsanación de las mismas, exis iendo
a gumen os pa a conside a una u y o a pos u a. Así, au o es como CARRASCO
PERERA o CORDERO LOBATO de ienden que los plazos de ga an ía comenza án en
odo caso p oducida la ecepción, aun habiendo ese as, si bien inmedia amen e después
p ecisan que, en ese caso, “no hab á luga a esponsabilidad po aquellos de ec os
cons uc i os que engan una conexión causal con las ese as o muladas en el ac a, has a
que és as se subsanen”
(30)
.
Po o o lado, au o es como MARTÍNEZ ESCRIBANO o ESTRUCH ESTRUCH
plan ean la posibilidad de que el inicio de los plazos se ija a en la subsanación, po
en ende lo más p o ec o pa a el pe judicado, pe o no po ello desca a la p ime a au o a la
más adecuada p e isión del momen o de la ecepción como de e minan e del inicio de
dichos plazos, po en ende que, pese a sus en ajas, el hace depende el cómpu o de un
momen o an a iable como es el de la subsanación esul a ía con a io a los ca ac e es
undamen ales de la esponsabilidad con emplada en la LOE–legal e impe a i a–. En
cambio, ESTRUCH ESTRUCH no sólo de iende la ijación del momen o de inicio en la
__________
(31) CABANILLAS SANCHEZ. La ecepción de la ob a en la Ley de O denación de la Edi icación, ADC,
2002.
Página 55
subsanación, sino que lo hace espec o de oda la ob a, aun cuando las ese as p oducidas
lo ue an sólo espec o de una pequeña pa e de la misma, en base a la conside ación lógica
de la ob a como una unidad indi isible (así, las ese as que a ec en a una pa e de la ob a
en ealidad a ec an a odo el conjun o).
Y en es a misma línea, CABANILLAS SANCHEZ echaza que se cons i uya la echa de la
ecepción como pun o de pa ida del plazo de ga an ía, po en ende que, de ca a a
p o ege los in e eses de los usua ios, dicho comienzo debe ía ija se en la conclusión y
en ega de la ob a y no en una echa que depende de la olun ad de los hipo é icos
esponsables, dada la mayo acilidad de p oba el p ime hecho que el segundo
(31)
.
Se a a, po an o, de una cues ión p oblemá ica que aún a día de hoy plan ea nume osas
discusiones, ya que, más allá de las p e isiones de la ley al espec o–poco cla as e incluso
con usas– se plan ea has a qué pun o la de e minación de es e momen o de inicio del
cómpu o puede a ec a a los in e eses ampa ados po la ley.
–El plazo de p esc ipción
El a ículo 18.1 de la LOE es ablece un plazo de p esc ipción de las acciones pa a exigi la
esponsabilidad de dos años. Se a a de o a impo an e no edad en elación con el
a ículo 1591 Cc, donde es e plazo de p esc ipción e a, po aplicación del a . 1964 Cc, y a
al a de un plazo especí ico p e is o po el Código a ales e ec os, de quince años.
Ello ha implicado po an o dos cambios en e a la egulación aplicable con an e io idad a
la en ada en igo de es a ley: po un lado, la p e isión legal de un plazo conc e o pa a los
supues os de esponsabilidad po de ec os cons uc i os, y po o o, la educción del plazo
de p esc ipción p e is o a los e ec os. El mo i o del ab e iamien o, c i icado po algunos
au o es –como RODRIGUEZ ACHÚTEGUI, en e o os–, puede ap ecia se desde una
pe spec i a p ác ica, como es el impulso, o incluso pod ía llamá sele medida de p esión,
pa a que los p opie a ios lleguen a un acue do lo an es posible, e i ando así un
ag a amien o de los daños del edi icio. Si bien, al igual que muchos de los cambios
in oducidos po es a ley, ha gene ado an as en ajas como incon enien es, es echamen e
inculados en e sí como las dos ca as de una moneda: se ha pues o in a si uaciones en las
que los agen es in e inien es en la edi icación se eían obligados a esponde du an e
__________
(32) CORBAL FERNÁNDEZ, J.E. El iempo en la esponsabilidad po icios o de ec os en la edi icación, en
SALA SANCHEZ, P. (Coo d.), De echo de la Edi icación, 2º edición, Ba celona, 2001, Bosch Ed.,
págs. 348 y ss.
(33) Así se p e é en las SSTS de 15 oc ub e 1991, y de 7 eb e o 1995.
(34) SSTS de 4 diciemb e 1989, 15 oc ub e 1990, y de 3 mayo 1996; en e o as.
Página 56
pe íodos de iempo excesi os pe o, con ello, pod ía ap ecia se una educción de la
p o ección p opo cionada a los pe judicados.
A di e encia de lo que sucedía con los an e io es, és e no es un plazo de ga an ía de la
buena cons ucción, sino un plazo de p esc ipción o dina ia, suscep ible po an o de
in e upción y some ido a las eglas gene ales ambién en lo que espec a a su no
ap eciación de o icio y a las posibilidades p ocesales de alegación
(32)
.
En cuan o al momen o en que se inicia es e plazo, el a . 18.1 dispone que es a acción
p esc ibi á “en el plazo de dos años a con a desde que se p oduzcan dichos daños, sin
pe juicio de las acciones que puedan subsis i pa a exigi esponsabilidades po
incumplimien o con ac ual”. El cómpu o se e ec úa, po an o, desde que se p oduzcan los
daños.
Con as a es a p e isión no sólo con la oscu idad de que adolece la ela i a al cómpu o de
los plazos de ga an ía, al y como hemos podido e , sino ambién con la es ablecida en el
a ículo 1969 del Cc, a ículo aplicado po doc ina y ju isp udencia en elación con el plazo
de p esc ipción de las acciones de la esponsabilidad decenal del a ículo 1951, que indicaba
que al plazo se empeza ía a con a desde el día en que pudie on eje ci a se las acciones,
p ecep o que ha dado luga a dos in e p e aciones ju isp udenciales dis in as: una que
en iende que comienza cuando el pe judicado enga conocimien o del daño
(33)
y o a que
es ima que se da en el momen o de p oducción de los daños
(34)
.
A pesa de la apa en e cla idad del ac ual a ículo 18, lo cie o es que simila di isión en las
dos pos u as mencionadas puede encon a se hoy día en la doc ina: así, mien as que
au o es como CORDERO LOBATO inculan el inicio del cómpu o a la mani es ación del
daño, en endiendo que és a se p oduce cuando el pe judicado enga conocimien o del
mismo; o os, como MARTÍNEZ ESCRIBANO, a i man que la edacción del a ículo no
__________
(35) DIEZ-PICAZO, L. Ley de Edi icación y Código Ci il, ADC, núm.1, 2000, pág.20.
Página 57
deja luga a dudas, ma cando el inicio del compu o en el momen o de p oducción de los
daños en sen ido es ic o.
Po úl imo, dos cues iones a las que se puede hace e e encia en elación con el plazo de
p esc ipción son la del cómpu o del mismo en el caso de daños con inuados y la
independencia de es e plazo. Sob e la p ime a, pa ece con enien e conside a , a e ec os de
e i a un ag a amien o excesi o e innecesa io de los daños, que el plazo de p esc ipción
comenza á cuando empiezan a mani es a se–aunque aún no puedan cuan i ica se–, en luga
de espe a a su p oducción o al. És a es una esis de endida po DÍEZ PICAZO,
CORDERO LOBATO, CORBAL FERNANDEZ y MARTINEZ ESCRIBANO, en e
o os.
Po lo que espec a a la segunda, es necesa io indica que el plazo de p esc ipción del
a ículo 18.1 de la LOE es independien e no sólo de las acciones de epe ición que di ijan
unos agen es a o os, egulada en el a .18.2, y de la acción di igida con a la en idad
asegu ado a–la cual no es agen e de la edi icación–, sino ambién, como p e é
exp esamen e su edacción, de las acciones de esponsabilidad con ac ual, a las que hay
que añadi , al y como econoce DÍEZ PICAZO
(35)
, las de esponsabilidad
ex acon ac ual.
Es o signi ica que an o la du ación de los plazos de p esc ipción como el inicio del
cómpu o de los mismos se de e mina án en cada caso según se eje ci en unas u o as
acciones, incluso pa a el caso de que se eje ci en conjun amen e y en elación con los
mismos daños ma e iales.
2.3. ¿Quiénes pueden incu i en es a esponsabilidad? Es udio de los agen es
in e inien es en la edi icación p e is os en la LOE.
2.3.1. Conside aciones gene ales
El Capí ulo III de la LOE, ela i o a los agen es de la edi icación, comienza dando una
de inición de los mismos en su a ículo 8, que a ibuye dicha condición con ca ác e gene al
a “ odas las pe sonas, ísicas o ju ídicas, que in e ienen en el p oceso de la edi icación”.
Pe o inmedia amen e después dedica sus siguien es a ículos a analiza el concep o
especí ico y las obligaciones de cada uno de los agen es que a su pa ece in e ienen en el
p oceso de edi icación, y que son: el p omo o , el cons uc o , el p oyec is a, el di ec o de
__________
(38) Resul a ía admisible “cuando la modi icación se ealizase a la is a, ciencia y paciencia del
comi en e, sin su oposición”, al y como se econoció en la STS 6 julio 1998 [RJ 1998, 5215].
Página 64
au o izadas áci amen e, como ha enido mani es ándose en a ias ocasiones la
ju isp udencia del TS
(38)
.
c) Ges iona y ob ene las p ecep i as licencias y au o izaciones adminis a i as, así como
susc ibi el ac a de ecepción de la ob a.
Se a a de una obligación en p incipio legal pe o exigible ambién desde un pun o de is a
con ac ual, pues o que puede habe se obligado con el dueño del suelo a ges iona odas las
au o izaciones necesa ias, así como debido al debe del p omo o comi en e –incluido
den o del debe de coope ación del a . 1258 Cc– de ob ene las licencias necesa ias pa a
que los pa ícipes en el p oceso edi ica o io puedan desa olla sus unciones, debiendo
indemniza les en caso de que se p oduzca un e aso en las ob as como consecuencia de su
incumplimien o, y es ando és os acul ados pa a esol e los con a os que les inculen con
él si al incumplimien o us a su in e és con ac ual.
d) Susc ibi los segu os p e is os en el a ículo 19.
Conc e amen e, iene en p incipio la obligación de susc ibi un segu o de daños ma e iales
o un segu o de caución ienal po los daños de i ados de icios que ocasionen el
incumplimien o de los equisi os de habi abilidad legalmen e es ablecidos, y un segu o
decenal po aquellos o os de i ados de icios que a ec en a elemen os es uc u ales del
edi icio y comp ome an di ec amen e la esis encia mecánica y es abilidad del edi icio; de
los cuales, hoy día sólo esul a exigible el decenal en la p ác ica.
Cabe, no obs an e, que el p omo o pac e exp esamen e con el cons uc o que sea és e el
omado del segu o po cuen a de aquel. En caso con a io, de no conce a el debido
segu o, se exigi á al p omo o la co espondien e esponsabilidad pe sonal, con o me al a .
19.7 LOE.
e) En ega al adqui en e, en su caso, la documen ación de ob a ejecu ada, o cualquie o o
documen o exigible po las Adminis aciones compe en es.
Es a documen ación no apa ece con emplada en la LOE, sino en o as no mas es a ales–en
especial, el RD 515/1989, de 21 de ab il, sob e p o ección de los consumido es en cuan o a
la in o mación a suminis a en la comp a en a y a endamien o de i iendas– y

__________
(39) Opinión de endida ambién po CABANILLAS SÁNCHEZ, A. La esponsabilidad ci il po icios
en la cons ucción en la Ley de O denación de la Edi icación, 2000, págs. 467 y 468; así como po MARÍN
GARCÍA DE LEONARDO, M.T. La igu a del p omo o en la LOE, Na a a, Ed. A anzadi, 2002,
págs. 135 y 164 y ss.; y que ya se de endía po el TS a la ho a de aplica a la esponsabilidad de es e
agen e el a . 1591 Cc: SSTS 8 junio 1992, 28 ene o 1994, 7 junio 1999, 23 sep iemb e 1999, 13
oc ub e 1999.
Página 65
au onómicas. Sin en a a es udia dicha no ma i a au onómica, dado el excesi o olumen
exis en e, es ele an e únicamen e que en és as la documen ación del edi icio se encuen a
englobada en el llamado Lib o del Edi icio, que el p omo o debe á en ega a los
adqui en es.
De un modo que quizás pod ía acha se de excesi amen e sin e izado, puede señala se que
dicha documen ación ha á e e encia a la iden i icación de los pa ícipes en la edi icación,
los da os écnicos y ju ídicos del edi icio, los ela i os al con a o de en a, las
au o izaciones legalmen e exigidas pa a la cons ucción y cualesquie a o os ele an es en
elación con la edi icación, como los ela i os a las ga an ías de la i ienda y de sus
elemen os.
Además de las obligaciones con empladas legalmen e en la LOE, algunas no mas
au onómicas han añadido que el p omo o debe cumpli las obligaciones de i adas de los
con a os celeb ados con los comp ado es o in e esados en la p omoción, sea en
documen o público o p i ado, así como debe dispone de la ac edi ación que econozca su
p o esionalidad, con a a a p o esionales debidamen e cuali icados pa a la ealización de
las ob as y los es udios necesa ios, o maliza el ac a de eplan eo, comunica a la di ección
acul a i a el inicio de las ob as y some e a au o ización adminis a i a las e en uales
modi icaciones del p oyec o (como dispone el a . 38.1 de la Ley de Valencia 3/2004).
c) Responsabilidad
En lo que se e ie e a la esponsabilidad, el a ículo 17.3 de la LOE consag a en su segundo
pá a o una esponsabilidad solida ia del p omo o con los demás agen es de la edi icación
“en odo caso”.
Reco dando el undamen o de la misma, que como ya se ha señalado, pa ece se la
condición de es e suje o como ga an e del p oceso edi ica o io
(39)
, lo cie o es que con es a
esponsabilidad se asegu a una mayo sol encia en la posición deudo a pa a hace e ec i o
Página 66
el esa cimien o al pe judicado, así como se supe an las ecuen es dudas en o no a la
iden idad del suje o esponsable, pues bas a ía con di igi la demanda con a el p omo o
pa a que la p e ensión p ospe a e. No obs an e, se a a de una esponsabilidad imp opia
en la medida en que el p omo o asume una esponsabilidad como ga an e incondicional
p o isional y no como causan e ma e ial del daño, pudiendo epe i luego con a los
demás agen es odos los cos es in e idos en indemniza a los adqui en es; al ago a se dicha
condición en la elación ex e na en e adqui en es y p omo o .
Además, a al a de mención legal exp esa que lo p ohíba, pa ece posible en ende que es e
agen e ambién puede asumi una esponsabilidad indi idualizada po hecho p opio, de
acue do con la egla gene al del a . 17 LOE a que de nue o aludi emos en siguien es
apa ados. Sin emba go, no es lo más ecuen e, dado que las decisiones del p omo o son
lle adas a la p ác ica po o os agen es de la edi icación, que esponde án no malmen e de
mane a solida ia jun o a él po no habe se opues o a las mismas.
2.3.3. El p oyec is a
a) Concep o
Tal y como se de ine en el a ículo 10.1 LOE, el p oyec is a es el agen e que po enca go
del p omo o y con sujeción a la no ma i a écnica y u banís ica co espondien e edac a el
p oyec o, en endido el p oyec o como ``el conjun o de documen os median e los cuales se
de inen y de e minan las exigencias écnicas de las ob as con empladas en el a ículo 2
(a ículo 4 LOE).
Se a a además de un concep o amplio, pues no sólo incluye al suje o que con ca ác e
gene al edac a el p oyec o p incipal, sino ambién a aquellos suje os que edac en
p oyec os pa ciales u o os documen os que complemen en el p oyec o p incipal, los cuales
asumi án la i ula idad como p oyec is as de sus espec i os abajos.
b) Obligaciones
Tal y como dispone el a . 10.2 LOE, son obligaciones del p oyec is a:
a) Es a en posesión de la i ulación académica y p o esional habili an e de a qui ec o,
a qui ec o écnico, ingenie o o ingenie o écnico, según co esponda, y cumpli las
condiciones exigibles pa a el eje cicio de la p o esión. En caso de pe sonas ju ídicas,
designa al écnico edac o del p oyec o que enga la i ulación p o esional habili an e.
Página 67
Pa a pode eje ci a las unciones p opias del p oyec is a no sólo es necesa io es a en
posesión de un í ulo habili an e, sino que además, en e o as condiciones exigibles pa a el
eje cicio de la p o esión, se equie e su inco po ación al colegio p o esional
co espondien e, (p e isión con emplada ambién po las dis in as eglamen aciones
es a u a ias de los colegios p o esionales: pa a el caso de los a qui ec os, es a exigencia
apa ece p e is a po el RD 327/2002, de 5 de ab il, modi icado po el RD 523/2005, de 13
de mayo). Y no sólo eso, sino que en el caso de pe sonas ju ídicas, és as debe án designa
necesa iamen e al écnico p oyec is a que enga la i ulación p o esional habili an e, ya sea
un abajado dependien e de las mismas o un socio de és as. Se a a de una obligación
con emplada en la LOE que se apa a de la línea de endida po la Ley de Sociedades
P o esionales 2/2007, de 15 de ma zo, que en su a . 9.4 con empla dicha designación con
un ca ác e me amen e acul a i o.
La i ulación necesa ia a ía según el obje o del p oyec o, o dicho de o a mane a, del uso
p incipal al que a a i des inada la edi icación esul an e. Así, a la ho a de indica cuál es el
í ulo habili an e pa a eje ce es a p o esión, el a . 10.2.a) dis ingue en e los es g upos de
edi icaciones a los que se e ie e el a . 2.1 LOE. Conc e amen e, dispone lo siguien e:
• Si el p oyec o iene po obje o la cons ucción de edi icios pa a los usos del
a .2.1.a) (edi icaciones cuyo uso p incipal sea adminis a i o, sani a io, eligioso,
esidencial en odas sus o mas, docen e y cul u al): se eque i á el í ulo de
a qui ec o.
Se a a de una a ibución compe encial exclusi a en lo que a edi icios o cons ucciones
des inadas a i ienda espec a, mien as que pa a el es o puede da se la compe encia
concu en e del a qui ec o con o os écnicos, como un ingenie o indus ial.
• Si el p oyec o iene po obje o la cons ucción de edi icios pa a los usos indicados
en el a .2.1.b) LOE (edi icaciones de uso ae onáu ico, ag opecua io, de la ene gía,
de la hid áulica, mine o, de elecomunicaciones, e e ido a la co espondien e
ingenie ía, del anspo e [ e es e, ma í imo, lu ial y aé eo], o es al, indus ial,
na al, de la ingenie ía de saneamien o e higiene, y acceso io a las ob as de ingenie ía
y su explo ación): se eque i á, con ca ác e gene al, el í ulo de ingenie o, ingenie o
écnico o a qui ec o; el cual end á de e minado po las disposiciones legales
igen es pa a cada p o esión, de acue do con sus espec i as especialidades y
compe encias especí icas.
Página 68
No se incluye a los a qui ec os écnicos, cuya compe encia se educi ía a la con ección de
p oyec os pa a ob as de escasa complejidad écnica y las cuales no se incluyen en el e e ido
apa ado del a . 2 LOE.
• Si el p oyec o iene po obje o la cons ucción de edi icios a que se e ie e el
a .2.1.c) (edi icaciones des inadas a odos aquellos usos que no es én
comp endidos en alguno de los apa ados an e io es): se eque i á la i ulación de
a qui ec o, a qui ec o écnico, ingenie o o ingenie o écnico y end á de e minada
po las disposiciones legales igen es pa a cada p o esión, de acue do con sus
especialidades y compe encias especí icas.
Cabe menciona que los a qui ec os écnicos e ingenie os écnicos no esul an compe en es
pa a edi icaciones écnicamen e complejas.
Pe o además se añade en el úl imo pá a o de es e apa ado que, espec o de los elemen os
complemen a ios a que se e ie e el apa ado 3 del a ículo 2 (ins alaciones ijas,
equipamien o p opio y elemen os de u banización adsc i os el edi icio), pod án in e eni
o os écnicos i ulados del ámbi o de la a qui ec u a o de la ingenie ía, susc ibiendo los
abajos po ellos ealizados y coo dinados po el p oyec is a. Dichas in e enciones
especializadas se án p ecep i as si así lo es ablece la disposición legal egulado a del sec o
de ac i idad de que se a e.
La exigencia de la i ulación habili an e pa a el eje cicio de la p o esión esul a de especial
ele ancia, no sólo po que de da se su al a no se concede á la licencia de ob a po la
Adminis ación u banís ica–y en caso de que ya se hubie a concedido, si la i ulación con
que cuen a no es su icien e, la licencia se á impugnada y en úl imo é mino anulada– sino
que además, si el p oyec is a edac a el p oyec o pese a no con a con la necesa ia i ulación,
es a á incumpliendo su con a o y debe á indemniza al comi en e po los daños causados.
b) Redac a el p oyec o con sujeción a la no ma i a igen e y a lo que se haya es ablecido
en el con a o y en ega lo, con los isados que en su caso ue an p ecep i os.
__________
(40) Deben inclui se aquí las exigencias básicas a que se e ie e el a . 3 LOE, pe o ambién lo
dispues o en el CTE, o as no mas écnicas an e io es a es e úl imo y aún igen es (como el RD
312/2005, de 18 de ma zo, de clasi icación de los p oduc os de cons ucción y de los elemen os
cons uc i os en unción de sus p opiedades de eacción y de esis encia al uego; en e o as) y
di e sas no mas au onómicas ela i as a los ni eles de calidad con que deben con a las unidades de
ob a y los ma e iales en ellas u ilizados (p.e. Dec e o de Cas illa y León 83/1991, de 22 de ab il).
Página 69
En i ud del con a o de ob a celeb ado, el p oyec is a se obliga a ealiza un p oyec o
iable, pa a lo cual debe á suje a se a la no ma i a écnica y u banís ica que esul e de
aplicación
(40)
, así como se obliga a edac a dicho p oyec o espe ando lo que exp esamen e
se hubie a es ablecido en el con a o (p.e: ca ac e ís icas de la ob a, uso al que se a a
des ina la edi icación, ni eles de calidad supe io es–nunca in e io es–a los exigidos en la
no ma i a écnica,…).
Cabe en ende que el p oyec is a se obliga a un esul ado, no al me o desa ollo de una
ac i idad, mo i o po el que debe á esponde de la posible pé dida de iabilidad del
p oyec o an es de su en ega aun si en el momen o de edac a se esul aba con o me; es o
se da ía cuando el p oyec o se ajus ó a las no mas igen es en el momen o del enca go pe o
no a las aplicables en el momen o de su isado y de la concesión de la licencia.
Pe o además cabe en ende incluido den o la obligación con emplada en es e p ecep o el
debe de es e agen e de edac a el p oyec o con o me a su lex a is (po aplicación del a .
1258 Cc es á obligado ambién a “ odas las consecuencias que según su na u aleza sean
con o mes a la buena e, al uso y a la ley”) e incluso, de un modo implíci o, el de conoce
las ca ac e ís icas geo écnicas del e eno, conocimien o sin el cual pa ece ía di ícil edac a
un p oyec o iable.
No obs an e, es e debe implíci o, que en la medida en que no apa ece p e is o
exp esamen e esul aba cuan o menos cues ionable, no implica el debe de ealiza un
es udio geo écnico del e eno. Es e obligación de conocimien o se deduce ambién de
o as no mas de nues o o denamien o ju ídico, como el Dec e o 462/1971, de 11 de
ma zo, de no mas sob e edacción de p oyec os y di ección de ob as de edi icación o la
NBE de Acciones de Edi icación, AE-88, donde ambién se con empla la ealización de
dicho es udio geo écnico como una posibilidad más que como una obligación. No obs an e,
pese a ello, algunos au o es–en e los que se incluye MARTÍNEZ ESCRIBANO– a i man
que la LOE, acaso indi ec amen e, dispone la necesidad de ealiza un es udio de es e ipo,
al menos en elación con los edi icios en los que sea obliga o io susc ibi el segu o decenal.

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Además, el p oyec is a es á obligado a en ega el p oyec o con los isados que en su caso
esul a an p ecep i os. En aquellos casos en que los mismos esul en obliga o ios, al
exigencia se cons i ui á no sólo como una obligación colegial sino además como un
p esupues o de admisibilidad de los p oyec os écnicos p esen ados an e la Adminis ación.
c) Aco da , en su caso, con el p omo o la con a ación de colabo aciones pa ciales.
Resul a habi ual en la p ác ica que el p oyec is a se si a pa a edac a el p oyec o de da os
ob enidos po o os p o esionales, a los que con a a pa a la ealización de cálculos,
es udios, dic ámenes o in o mes. A ello se e ie e la LOE en nume osos p ecep os, como el
p opio a . 10.1.2º, que alude a la posibilidad de que se den p oyec os pa ciales sob e
elemen os adsc i os al edi icio, o el a . 4.2, que alude a p oyec os pa ciales sob e
ecnologías especí icas o ins alaciones del edi icio.
c) Responsabilidad
Po lo que espec a a su esponsabilidad, el p oyec is a esponde á de los daños que
pudie an p oduci se como consecuencia de una insu iciencia, inco ección o inexac i ud del
p oyec o; o lo que es lo mismo, esul a á esponsable de aquellas de iciencias de i adas de
ca encias que debe ía habe subsanado y con emplado en el p oyec o. Tales de iciencias
pueden debe se an o a una acción u omisión p opia– al y como p e é el a . 17.5.2º LOE–
como a la insu iciencia, inco ección o inexac i ud de los cálculos, es udios, dic ámenes o
in o mes de los demás p o esionales que colabo en con él, en e a los cuales dispond á del
co espondien e de echo de epe ición. Se a a es a úl ima de una esponsabilidad po
hecho ajeno undamen ada en la esponsabilidad del p oyec is a-deudo po las ac uaciones
de sus auxilia es en el cumplimien o de su obligación.
Pe o la cues ión ealmen e p oblemá ica ace ca de la esponsabilidad de es e agen e se
plan ea en elación con los supues os en que son a ios los écnicos in e inien es en la
edacción del p oyec o. Sob e es a cues ión esul a especialmen e cla i icado a la dis inción
que ealiza MARTÍNEZ ESCRIBANO en su ob a, donde, a endiendo a la documen ación
que compone el p oyec o, dis ingue dis in as modalidades: p oyec o básico y p oyec o de
ejecución, con a ación conjun a de a ios p oyec is as y edacción de p oyec os pa ciales y
documen os complemen a ios.
El p ime supues o–p oyec o básico y de ejecución– apa ece egulado en el Dec e o
2512/1977, de 17 de junio, sob e a i as de hono a ios, epíg a es 14.3 y 14.4. Consis e en la
__________
(41) GARCÍA MUÑOZ, O. Responsabilidad Ci il de los A qui ec os Supe io es y Técnicos en la Cons ucción
de la Ob a P i ada, 2ª edición, Ba celona, Ed. A elie Lib os, 2012, pág.117.
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edacción inicial de un p oyec o básico que con enga las ca ac e ís icas gene ales de la ob a
adop ando y jus i icando soluciones conc e as, y pos e io men e, as ob ene se el isado
colegial del mismo y las opo unas licencia municipal y demás au o izaciones
adminis a i as , el p oyec o de ejecución, que es desa ollo del an e io y de e mina los
de alles y especi icaciones de los ma e iales, elemen os, sis emas cons uc i os y equipos;
equisi o necesa io pa a lle a a cabo la cons ucción. Pues o que ambos p oyec os son
edac ados po el mismo p oyec is a, no se plan ean p oblemas a la ho a de de e mina el
esponsable.
En cuan o a la con a ación conjun a de a ios p oyec is as, el a . 17.5.1 LOE se limi a a
es ablece la esponsabilidad solida ia de odos ellos.
Po lo que se e ie e a los p oyec os pa ciales o documen os complemen a ios, la egla
gene al en es os casos es que cada uno de los p oyec is as pa ciales es i ula de su
espec i o p oyec o o documen o y como al esponde de las de iciencias del mismo, como
p e é el a .10.1.3º LOE. A endiendo a lo dispues o en el a . 10.1.2º LOE, el p oyec is a
p incipal sólo esponde ía de las de iciencias de i adas del incumplimien o de su debe de
coo dina los dis in os p oyec os pa ciales y documen os complemen a ios en e sí o con el
p oyec o p incipal. No obs an e, es a egla gene al p esen a cie as excepciones, pues como
ponen de mani ies o au o es como CORDERO LOBATO y GARCÍA MUÑOZ
(41)
, el
p oyec is a p incipal sí esponde á de las de iciencias de los p oyec os pa ciales–aunque con
un de echo de epe ición con a sus au o es–cuando ales p oyec is as pa ciales sean sus
dependien es o hayan sido elegidos y con a ados po él; ci cuns ancia es a úl ima, la de la
elección y con a ación, que no se da á cuando, a pesa de se el p oyec is a p incipal quien
los con a ó, la designación de los mismos la lle ó a cabo el p omo o , ni cuando, más que
elegi , el p oyec is a p incipal se limi e a aconseja la elección y con a ación de un
p oyec is a pa cial.
En cualquie caso, la esponsabilidad del p oyec is a esul a un an o peculia , pues, a pesa
de odas las p e isiones ealizadas ace ca de los supues os y ci cuns ancias que le obliga ían
a esponde , p e é el a . 17.7.2º LOE que el di ec o de ob a esponde á po él. Es a
p e isión no plan ea p oblemas cuando el p opio p oyec is a asuma la condición de
di ec o de ob a, pe o esul a cues ionable cuando sean pe sonas dis in as quienes eje zan
__________
(42) Así lo han en endido BURGOS Y PÉREZ DE ANDRADE, G. y GARCÍA VARELA, R.
Agen es de la edi icación, en De echo de la Edi icación, coo d.: SALA SÁNCHEZ, P., 2ª ed, Ba celona,
Ed. Bosch, 2001, p.101; y GONZÁLEZ PÉREZ, J. Comen a ios a la Ley de O denación de la Edi icación,
Mad id, Ed. Ci i as, 2000, pág.345.
Página 72
cada unción, caso en el cual dispone la egulación esponde á el di ec o po el p oyec is a.
No obs an e, dicha p e isión no iene po qué exclui la posibilidad de que el pe judicado
se di ija di ec amen e en e al p oyec is a. Lo que sucede es que se á más bene icioso
di igi se con a el di ec o de ob a.
2.3.4. El cons uc o
a) Concep o
Tal y como se de ine en el a ículo 11 LOE, el cons uc o es el agen e que asume
con ac ualmen e an e el p omo o el comp omiso de ejecu a con medios humanos y
ma e iales, p opios o ajenos, las ob as o pa e de las mismas con sujeción al p oyec o y al
con a o.
Es, po an o, el con a is a de ob a al que se e ie en los a ículos 1544 y 1588 y ss del Cc,
obligado a la p oducción de un esul ado ú il al p omo o o comi en e. La exigencia del
ínculo con ac ual o comp omiso con el p omo o a que hace e e encia supone que no
os en a á la condición de cons uc o el llamado subcon a is a, en cuan o suje o inculado
no con el p omo o sino con el cons uc o (sal o en los casos en que el p omo o ue a a
su ez el cons uc o ).
Po lo que se e ie e al obje o del con a o, puede se la ejecución de una pa e de las ob as
y no de su o alidad: el p omo o puede di idi la ob a en dis in as ases y con a a cada
pa e con un cons uc o dis in o
(42)
, cada uno de los cuales end á la conside ación de
cons uc o a los e ec os de la LOE. En es os casos, se ha enido en endiendo que los
dis in os cons uc o es debe án coo dina se en e ellos y, en úl ima ins ancia, dicha
coo dinación se e ec ua á po el di ec o de ob a, al ac ua de acue do con las ins ucciones
que és e les dé.
b) Obligaciones
Tal y como dispone el a . 11.2 LOE, son obligaciones del cons uc o :
Página 73
a) Ejecu a la ob a con sujeción al p oyec o, a la legislación aplicable y a las ins ucciones
del di ec o de ob a y del di ec o de la ejecución de la ob a, a in de alcanza la calidad
exigida en el p oyec o.
En a ención a lo dispues o en es e p ecep o, el cons uc o o con a is a es á obligado en
p ime luga a e ec ua la ob a según el enca go ecibido po el comi en e e lejado en el
p oyec o, debiendo suje a se en la ejecución a las ins ucciones que és e le dé gene almen e
a a és de la di ección écnica, así como a endiendo a lo es ablecido en el con a o. El
incumplimien o de es e debe puede da luga an o a una esponsabilidad con ac ual, po
no cumpli se lo aco dado, como, si se p oduce alguno de los de ec os a que se e ie e el
a ículo 17 LOE, a la esponsabilidad p e is a en es a ley.
El some imien o en su ac uación a lo que disponga la di ección acul a i a de la ob a no se
de i a sólo de las ins ucciones del p oyec is a que los agen es in eg an es de la misma le
hagan llega , sino que dicho some imien o se da á ambién espec o de las ins ucciones
que di ec a y pe sonalmen e le den es os suje os; además, es os agen es e i ica án su
adecuado cumplimien o, pues si no lo hacen, o si susc iben la ce i icación inal de ob a a
pesa de comp oba el incumplimien o y no habe se subsanado és e, esponde án de los
posibles daños que de ello se de i en.
La obligación de ac ua con o me a la legislación aplicable implica el debe del cons uc o
de a ende en su ac uación no sólo a la no ma i a u banís ica–cuyo incumplimien o, en
ealidad, p oduci ía más bien consecuencias de índole adminis a i a y no la
esponsabilidad del a . 17 LOE–, sino ambién a lo p e is o en las disposiciones écnicas
ela i as a p oduc os de cons ucción y la edi icación y la no ma i a sob e con ol de
calidad de la edi icación y, aunque no lo p e é exp esamen e la LOE, debe á ac ua de
acue do con su lex a is, pa a el co ec o cumplimien o de las obligaciones asumidas po el
con a o, cuyo incumplimien o puede p oduci an o esponsabilidad con ac ual como la
egulada po la ley.
Sin emba go, cabe hace una úl ima p ecisión en elación con es a p ime a obligación, y en
conc e o con la ac uación con o me al p oyec o. El cons uc o no es un me o ejecu o de
las ó denes de los écnicos, no se limi a a lle a a cabo de mane a mecánica lo que se le
o dena, sino que, dados sus conocimien os y expe iencia en la ma e ia–los cuales le colocan
en unas mejo es condiciones que el comi en e pa a pe ca a se de la in iabilidad de las
ins ucciones o la inidoneidad de los ma e iales p opo cionados po el p omo o –, debe
__________
(43) Así lo ha en endido JORDANO FRAGA, F. La esponsabilidad del deudo po los auxilia es que
u iliza en el cumplimien o, Ed. Ci i as, Mad id, 1994, págs.164 y ss.
(44) Es el caso de GONZÁLEZ PÓVEDA, P. Responsabilidades y ga an ías. La esponsabilidad ci il de
los agen es in e inien es en la edi icación, págs.458 y ss.
(45) Así lo en ienden MARTÍNEZ ESCRIBANO; CABANILLAS SÁNCHEZ, A: Responsabilidad
ci il po icios de la cons ucción en la LOE, págs. 458 y ss.; ARCO TORRES, M.A. DEL y PONS
GONZÁLEZ, M: op. Ci . Pp. 452 y ss.
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Además, es a esponsabilidad alcanza no sólo a lo ealizado de ec uosamen e po el
subcon a is a sino ambién a lo desa ollado po sus auxilia es y subcon a is as
(43)
. Al
con a io de lo que opina un sec o de la doc ina
(44)
, e igual que con los dependien es, es a
esponsabilidad se iene conside ando como una esponsabilidad del cons uc o po la
ac uación de sus auxilia es en el cumplimien o
(45)
, y no undada en una culpa “in eligendo”
o “in igilando”.
–Po úl imo, el a . 17.6.3º dispone que “asimismo, el cons uc o esponde á di ec amen e
de los daños ma e iales causados en el edi icio po las de iciencias de los p oduc os de
cons ucción adqui idos o acep ados po él, sin pe juicio de la epe ición a que hubie e
luga ”.
La p incipal cues ión que se plan ea en es e pun o es la ela i a a los suje os espec o cuya
ac uación puede e se obligado a asumi una esponsabilidad di ec a po las de iciencias de
los p oduc os el cons uc o . Resul a bas an e cla o en el caso de los ab ican es o
suminis ado es de p oduc os de ec uosos, pe o no an o en elación con o os agen es
écnicos, como el p omo o y los agen es in eg an es de la di ección acul a i a de la ob a,
los cuales, a endiendo a sus conocimien os especializados y a las pa icula es obligaciones
legales de los mismos espec o a los p oduc os de cons ucción, pa ece ía lógico que
espondan di ec amen e jun o al cons uc o y no que sea és e quien esponda en luga de
ellos.
Dichas obligaciones son: el p oyec is a iene la obligación de de e mina en el p oyec o los
p oduc os de cons ucción que se han de emplea pa a log a el cumplimien o de los
equisi os esenciales; el di ec o de ob a debe comp oba que los ma e iales empleados son
los adecuados pa a el caso conc e o (en cumplimien o de su debe de e i ica la
adecuación de la cimen ación y la es uc u a p oyec adas a las ca ac e ís icas geo écnicas del

Página 81
e eno), y en su caso ealiza modi icaciones del p oyec o que a ec en a dichos p oduc os;
y, po úl imo, el di ec o de ejecución de ob a, asume unciones de con ol en elación con
los ma e iales empleados en la cons ucción.
Es a esponsabilidad ga an iza una p o ección más e icaz a los p opie a ios de edi icios,
dada la di icul ad que se plan ea, especialmen e al inicio del p oceso, no sólo pa a a e igua
la iden idad de los suminis ado es o agen es esponsables de ales de iciencias sino además
pa a pode impu a les a ellos ales de ec os. En odo caso, al y como dispone el e e ido
p ecep o, el cons uc o pod á eje ci a las acciones de epe ición que en su caso p ocedan
con a los e dade os esponsables.
Ya pa a e mina la cues ión ela i a a la esponsabilidad del cons uc o , debe ene se
p esen e que la LOE ambién le a ibuye, con ca ác e exclusi o además, la esponsabilidad
anual (plazo a con a desde el ac a de ecepción de las ob as) po los daños ma e iales
p oducidos po icios o de ec os de ejecución que a ec en a elemen os de acabado o
e minación de las ob a. Sin emba go, la esponsabilidad exclusi a del cons uc o no es al,
pues el a . 17.3.2 LOEº econoce “en odo caso” la esponsabilidad solida ia del p omo o .
2.3.5. El di ec o de la ob a
a) Concep o
El di ec o de ob a apa ece de inido en el a ículo 12 LOE como “el agen e que, o mando
pa e de la di ección acul a i a, di ige el desa ollo de la ob a en los aspec os écnicos,
es é icos, u banís icos y medioambien ales, de con o midad con el p oyec o que la de ine,
la licencia de edi icación y demás au o izaciones p ecep i as y las condiciones del con a o,
con el obje o de asegu a su adecuación al in p opues o”. Puede con a a se pa a lle a a
cabo la di ección de la ob a an o a una pe sona ísica o ju ídica, debiendo en es e úl imo
caso la pe sona ju ídica con a ada designa al écnico que aya a se el di ec o , que puede
se un abajado dependien e de ella o un socio.
Es e suje o, jun o con el di ec o de la ejecución de las ob as, se in eg a en lo que la LOE
denomina “di ección acul a i a” (a .12.1 y 13.1 LOE), pe o asimismo p esen a una
es echa conexión con el p oyec is a, no sólo po basa su ac uación en el p oyec o
edac ado po és e, sino además po que asume una esponsabilidad po las omisiones,
de iciencias o impe ecciones del p oyec o elabo ado po es e écnico.
b) Obligaciones
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Son obligaciones del di ec o de la ob a según el a ículo 12.3 LOE:
a) Es a en posesión de la i ulación académica y p o esional habili an e de a qui ec o,
a qui ec o écnico, ingenie o, ingenie o écnico, según co esponda y cumpli las
condiciones exigibles pa a el eje cicio de la p o esión. En caso de pe sonas ju ídicas,
designa al écnico di ec o de la ob a que enga la i ulación p o esional habili an e.
De un modo simila a lo que sucede con el p oyec is a, los c i e ios de a ibución
compe encial es ablecidos, o lo que es lo mismo, la i ulación necesa ia pa a pode eje ce
las unciones p opias del di ec o de ob a a ía según el obje o del p oyec o, según el
des ino p incipal de la edi icación. Así, pa a las edi icaciones del a . 2.1.a) LOE se á
compe en e el a qui ec o; pa a las del a . 2.1.b) LOE se án compe en es los ingenie os,
ingenie os écnicos o a qui ec os, sin especi ica uno conc e o de ellos; y pa a las del a .
2.1.c) los ingenie os, a qui ec os, ingenie os écnicos y a qui ec os écnicos.
b) Ve i ica el eplan eo y la adecuación de la cimen ación y de la es uc u a p oyec ada a
las ca ac e ís icas geo écnicas del e eno.
Con an e io idad a la LOE, la elabo ación de es udios geo écnicos e a acul a i a en las
ob as p i adas (a . 1.A).2º del Dec e o 462/1971, de 11 de ma zo, sob e no mas pa a la
edacción de p oyec os y la di ección de ob as de edi icación, pudiendo exigi su ealización
el p oyec is a cuando lo es imase necesa io, mien as que esul aba obliga o ia en las ob as
públicas (a . 123.3 TRLCSP, ap obado po RDLeg 3/2011, de 14 de no iemb e) y en las
ob as, públicas o p i adas, ealizadas en el ámbi o au onómico (como p e én en e o as, la
Ley de Mad id 2/1999 o la Ley de Mu cia 8/2005).
Dicho es o, puede en ende se que la LOE, al p e e la obligación de e i ica el eplan eo
no es á implicando una obligación del di ec o de ealiza un es udio del suelo, sino que a
pa i de las ca ac e ís icas del e eno que o man pa e del con enido obliga o io del
p oyec o–siguiendo la línea del e e ido a . 1.A).2 del Dec e o 462/1971–, debe de e mina
si la cimen ación y la es uc u a p oyec adas son las adecuadas o no.
c) Resol e las con ingencias que se p oduzcan en la ob a y consigna en el Lib o de
Ó denes y Asis encias las ins ucciones p ecisas pa a la co ec a in e p e ación del p oyec o.
Asimismo, co esponde al di ec o de ob a in e p e a el p oyec o y hacé selo en ende a
los demás agen es in e inien es en la ob a, impa iéndoles las ins ucciones necesa ias pa a
que las ob as se ejecu en con o me al p oyec o.
Página 83
El e e ido Lib o de Ó denes y Asis encias, donde se consignan dichas ins ucciones,
cons i uye un impo an e medio de p ueba que pe mi e conoce el modo en que se
desa olló la di ección de las ob as y si, debido a una inadecuada ac uación, son impu ables
al di ec o de ob a los de ec os del edi icio. Es e Lib o ue implan ado po el a . 4 del
Dec e o 462/1971, que es ableció la obliga o iedad del mismo en las ob as p i adas, y sus
equisi os ue on de allados po la O den Minis e ial de 9 de junio de 1971; egulaciones
que se man ienen igen es aun as la en ada en igo de la LOE. No obs an e, la
obligación- acul ad de e ec ua un con ol de calidad que se a ibuye a es e agen e, o más
bien a la di ección acul a i a de la ob a en su conjun o, y de cuyo con enido debe deja se
cons ancia, no siemp e se e leja en el e e ido Lib o, sino que, como p e én muchas
no mas au onómicas, se ha á cons a en el llamado Lib o de Con ol de Calidad c eado al
e ec o (así lo con empla el Dec e o de As u ias 64/1990, el Dec e o del País Vasco
238/1996, la Ley de la Rioja 2/2007, el Dec e o de la Rioja 14/1993 o la Ley de Valencia
3/2004).
El con ol de calidad a que se ha hecho e e encia no implica únicamen e el ep oduci el
con enido del p oyec o pa a hacé selo llega a los demás agen es in e inien es, sino que ha
de esol e las con ingencias que se p oduzcan en la ob a, o eciendo soluciones adecuadas
an e los p oblemas que se cons a e du an e su supe isión de las ob as; a ea en cuyo
desa ollo debe ene en cuen a lo dispues o en el p oyec o, en las licencias y en el con a o,
adecuando odo ello al in al que se aya a des ina el edi icio.
d) Elabo a , a eque imien o del p omo o o con su con o midad, e en uales
modi icaciones del p oyec o, que engan exigidas po la ma cha de la ob a siemp e que las
mismas se adap en a las disposiciones no ma i as con empladas y obse adas en la
edacción del p oyec o.
El di ec o de la ob a iene la obligación de ealiza modi icaciones del p oyec o de modo
e en ual, siemp e que así lo exija la ma cha de las ob as. Ello supone que la LOE no
econoce al p omo o la acul ad de in oduci modi icaciones en el enca go inicial, las
cuales se lle a án a cabo cuando sean necesa ias pa a co egi la e en ual in iabilidad del
p oyec o, sea po el mo i o que sea.
Como pone de mani ies o la edacción de es e debe , ales modi icaciones puede ealiza las
po inicia i a p opia, caso en el que equie e necesa iamen e del consen imien o del
p omo o – pues implican una modi icación del con a o celeb ado en e és e y el di ec o
__________
(46) Es lo que hizo la STS 1 eb e o 2002, la cual a i maba que, an e la decisión del p opie a io de
modi ica el p oyec o, p oduciendo icios en el edi icio, debía el p o esional écnico opone se al
des ío espec o de lo inicialmen e p oyec ado imponiendo su au o idad o bien debe ía apa a se de
la ob a, espondiendo en o o caso de los icios cons uc i os.
(47) Así se señala en: CARRASCO PERERA, CORDERO LOBATO Y GONZÁLEZ
CARRASCO. De echo de la cons ucción y la i ienda, Mad id, Dilex, 6ª edición, 2008, págs. 133, 235,
245, 1065. Ci ado po CORDERO LOBATO: Comen a ios a la ley de o denación..., op.ci ., pág. 449.
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de ob a, que incidi á además en el p ecio–, pe o ambién puede e ec ua las a eque imien o
del p omo o , no malmen e con el in de mejo a las posibilidades de come cialización del
edi icio y, sob e odo, aba a a su cos e. No obs an e, el di ec o de ob a debe á opone se a
las mismas cuando conlle en una al e ación de la edi icación que haga pensa que se á
suscep ible de o igina alguna esponsabilidad legal. Tal p e isión se ha con emplado en
nume osas ocasiones po la ju isp udencia, an o en aplicación de la LOE como aplicando
el a . 1591 Cc pe o con apoyo en la ley
(46)
.
e) Susc ibi el ac a de eplan eo o de comienzo de ob a y el ce i icado inal de ob a, así
como con o ma las ce i icaciones pa ciales y la liquidación inal de las unidades de ob a
ejecu adas, con los isados que en su caso ue an p ecep i os.
La susc ipción del ac a de eplan eo supuso una no edad de la LOE, pues, con la sal edad
de la Ley de Mad id 2/1999, no se con emplaba en la legislación es a al pa a las ob as
p i adas.
En cuan o a la ce i icación inal de ob a, se exige p ecep i amen e pa a insc ibi
decla aciones de ob a nue a e minada o ac edi a la e minación cuando se decla ó la ob a
nue a en cons ucción (a s. 20 LS y 45 y ss. del RD 1093/1997, de 4 de julio, sob e
insc ipción en el Regis o de la p opiedad de ac os de na u aleza u banís ica), así como pa a
ob ene la licencia de p ime a ocupación, la cédula de habi abilidad allí donde exis a y, en
las VPO, la cédula de cali icación de ini i a
(47)
.
De es a obligación se deduce implíci amen e el debe de comp oba el adecuado
cumplimien o de las ins ucciones dadas, al se el único modo en que puede ce i ica que
la ob a se ejecu ó con o me al p oyec o, debiendo subsana cualquie des iación que
pudie a ap ecia en la ejecución de las ob as an es de emi i es a ce i icación, pues de lo
con a io esul a á esponsable de las posibles de iciencias.
__________
(48) LÓPEZ RICHART, J. Responsabilidad pe sonal e indi idualizada y esponsabilidad solida ia en la LOE,
Mad id, Ed. Dykinson, 2003, pág.148.
(49) MARTÍNEZ ESCRIBANO, C. Responsabilidades y ga an ías…, op. ci ., pag.194.
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No obs an e, es p eciso di e encia es a esponsabilidad, de i ada de la e acidad y
exac i ud del ce i icado inal de ob a, de la de i ada de la de icien e ejecución de las ob as,
que co esponde a quien asume la ejecución del edi icio; las cuales concu i án
simul áneamen e si en su ce i icación inal el di ec o de ob a mani ies a la con o midad de
la ac uación de es e suje o con el p oyec o a pesa de no se así.
Además, el a .17.7.1 LOE a ibuye la esponsabilidad po la susc ipción de es e
documen o no sólo al di ec o de ob a, sino ambién al di ec o de ejecución de ob a; o lo
que es lo mismo, a la di ección acul a i a en su conjun o. F u o de ello, se di ide la
doc ina en e los que conside an que la esponsabilidad de ambos es solida ia–como es el
caso de FEMENÍA LÓPEZ o GARCÍA-TREVIJANO GARNICA–, y los que a i man
que iene de e minada po las unciones de cada uno de ellos; opinión es a úl ima
man enida po LÓPEZ RICHART
(48)
y MARTINEZ ESCRIBANO
(49)
.
No sucede lo mismo con las ce i icaciones pa ciales, las cuales no se exigen
p ecep i amen e y no condicionan la ob ención de ninguna au o ización adminis a i a,
aunque son ecuen es en la ejecución de las ob as. Además, aunque no lo especi ique la
LOE, den o de es e debe puede en ende se incluido el de i ma odas aquellas
ce i icaciones o documen os a cuya emisión es é obligado el di ec o po o as no mas de
aplicación, como el bole ín de ins alación y la ce i icación de ins alación de in aes uc u as
comunes de elecomunicación en los edi icios y conjun os p e is os en el a . 2 del RDLey
1/1998 o los ela i os al cumplimien o del p og ama de con ol de calidad en la edi icación
exigido po nume osas no mas au onómicas.
) Elabo a y susc ibi la documen ación de la ob a ejecu ada pa a en ega la al p omo o ,
con los isados que en su caso ue an p ecep i os.
Es a obligación es á ín imamen e elacionada con la que ya se explicó espec o del
p omo o , que debe en ega la documen ación a los adqui en es. No obs an e, más allá de
la es echa elación y cla idad que se deduce del enunciado de es as obligaciones, es p eciso
menciona que dicha documen ación que en ega á el p omo o –y que an es le ue

__________
(50) SSTS 3 ab il 2000, 25 julio 2000, 12 no iemb e de 2003, 25 oc ub e 2004, 15 no iemb e 2005.
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en egada po el di ec o de ob a–además de a los p opie a ios de la edi icación, hab á de
se deposi ada “en el Colegio co espondien e o, en su caso, en la Adminis ación Pública
compe en e, que asegu e su u ela y se comp ome a a emi i ce i icaciones de su con enido
a quienes ac edi en un in e és legí imo”, al como con empla el anejo II del Código Técnico
de Edi icación.
g) Las elacionadas en el a ículo 13, en aquellos casos en los que el di ec o de la ob a y el
di ec o de la ejecución de la ob a sea el mismo p o esional, si ue a és a la opción elegida,
de con o midad con lo p e is o en el apa ado 2.a) del a ículo 13.
c) Responsabilidad
Vis as sus obligaciones, puede ap ecia se que el di ec o de ob a incu e en esponsabilidad
an o po hechos p opios como po hechos ajenos. Básicamen e, son es las ci cuns ancias
que dan luga a una esponsabilidad de es e agen e po hechos p opios, y que ya hemos
señalado en buena medida al habla de sus obligaciones:
–La p oducción de daños en el edi icio como consecuencia de icios o de ec os
cons uc i os p oducidos po la di ección de la ob a desa ollada,
–El incumplimien o del debe de ga an iza la e acidad y exac i ud del ce i icado inal de
ob a, que susc ibi á jun o con el di ec o de ejecución de la ob a; y
–Como ha enido conside ándose desde hace iempo po la ju isp udencia
(50)
, la
p oducción de daños en la edi icación a causa del incumplimien o de sus unciones de
e i icación, con ol e in oducción de mejo a necesa ias po el cu so de las ob as.
Es as ci cuns ancias ponen de mani ies o la especial diligencia que se exige al di ec o de
ob a en su ac uación, en cuan o enca gado de la di ección media a de la ob a, y que se ha
señalado ambién po la ju isp udencia: en es e sen ido, la SAP de Alican e, Sección 4ª, de 3
de ma zo de 2005, indicaba que, eniendo en cuen a “el ca ác e singula o especí ico de la
diligencia que le es exigible, debe isi a la ob a con la ecuencia necesa ia pa a la co ec a
in e p e ación del p oyec o y su ejecución, diligencia de mayo g ado que la de un homb e
cuidadoso, lo que implica cie a obje i ización de la esponsabilidad de es os p o esionales
inculada a una in e sión de la ca ga de la p ueba o p esunción de culpa”.
__________
(51) Así lo en iende, en e o os, GARCIA MUÑOZ, O. La Responsabilidad Ci il de los a qui ec os
supe io es y écnicos en la cons ucción de la ob a p i ada, Ba celona, Ed. A elie Lib os, 2 ª edición, 2012,
pág. 120.
Página 87
En cuan o a la esponsabilidad po hecho ajeno, se p oduce cuando es e agen e acep a la
di ección de una ob a cuyo p oyec o haya sido ealizado po o o agen e dis in o, caso en el
cual esponde á de las impe ecciones de aquel, sin pe juicio del de echo de epe ición que
le co esponda. Sin emba go, el di ec o de ob a no se limi a a di igi las ob as siguiendo el
p oyec o, sino que ha de comp oba que es co ec o y, en caso con a io, subsana las
de iciencias pa a e i a incu i en una esponsabilidad po hecho p opio. Po es e mo i o,
pa ece cues ionable has a qué pun o es amos an e una esponsabilidad po hecho ajeno y
has a qué pun o pod íamos habla de una esponsabilidad po hecho p opio, cues ión a la
que cabe da solución a endiendo a si el di ec o de ob a hab ía podido descub i y
subsana las de iciencias exis en es en el p oyec o en una ac uación adecuada po su pa e:
en caso a i ma i o, esponde ía po hecho p opio; en caso nega i o, sólo esponde ía po
hecho ajeno, con el co espondien e de echo de epe ición con a el p oyec is a.
Po úl imo, debe hace se una b e e e e encia a los supues os en que la di ección de la ob a
se con a e de mane a conjun a con más de un écnico di ec o , y que pueden da luga a
dos ipos de si uaciones, las de con a ación conjun a de a ios di ec o es de ob a en un
solo p oyec o, y las de con a ación de una plu alidad de di ec o es espec o del p oyec o
p incipal y pa ciales. Sob e es os casos la LOE sólo con iene una p e isión, la con emplada
en el a . 17.7.3º, que dispone que “cuando la di ección de ob a se con a e de mane a
conjun a a más de un écnico, los mismos esponde án solida iamen e sin pe juicio de la
dis ibución que en e ellos co esponda”.
A pesa de que dicho p ecep o no conc e a a qué clase de supues os se aplica, y pese a que
ampoco se p e é en ningún o o luga de la ley un égimen especí ico sob e es a clase de
si uaciones, iene en endiéndose po la doc ina
(51)
que la egla de solida idad p e is a se á
aplicable a los supues os en que concu an a ios di ec o es en un único p oyec o–sal o
que cada écnico se enca ga a sepa adamen e de la di ección de una pa e conc e a de la
ob a ( esponsabilidad indi idual de cada uno po su abajo)–, mien as que pa a el o o
supues o, el de las di ecciones pa ciales, se aplica án de mane a análoga las eglas a las que
hicimos e e encia al explica los supues os de p oyec o p incipal y p oyec os pa ciales; es
Página 88
deci , el di ec o de ob a p incipal no esul a á esponsable po los de ec os de di ección de
los écnicos que di ijan los p oyec os pa ciales.
2.3.6. Di ec o de ejecución de ob a
a) Concep o
El di ec o de la ejecución de la ob a es “el agen e que, o mando pa e de la di ección
acul a i a, asume la unción écnica de di igi la ejecución ma e ial de la ob a y de
con ola cuali a i a y cuan i a i amen e la cons ucción y la calidad de lo edi icado”, al y
como se dispone en el a ículo 13 LOE.
Como ya se ha indicado con an e io idad, es e agen e o ma pa e de la di ección acul a i a
de las ob as jun o con el di ec o de ob a. Sin emba go, cada uno desempeña su p opia
ac uación de mane a independien e, siendo posible que sólo uno de ellos esponda de los
de ec os cons uc i os; pese a que son ecuen es las si uaciones de solida idad, dada la
p oximidad de sus espec i as ac uaciones.
b) Obligaciones
Son obligaciones del di ec o de la ejecución de la ob a, de acue do con el a ículo 13.2
LOE:
a) Es a en posesión de la i ulación académica y p o esional habili an e y cumpli las
condiciones exigibles pa a el eje cicio de la p o esión. En caso de pe sonas ju ídicas,
designa al écnico di ec o de la ejecución de la ob a que enga la i ulación p o esional
habili an e.
És e es un equisi o gene al que, como se ha enido explicando a medida que analizamos el
égimen de obligaciones de cada uno de los agen es de la edi icación, pa icula men e de los
llamados agen es écnicos, se exige a la mayo ía de los p o esionales pa a pode
desempeña las unciones inhe en es a su ca go. En cuan o a la conc e a i ulación
necesa ia pa a cada caso, sigue una línea simila a los an e io es, aunque con alguna
di e encia: en es e caso, la i ulación habili an e se á la de a qui ec o écnico an o pa a las
ob as que engan po obje o la cons ucción de edi icios pa a los usos indicados en el
g upo a) del apa ado 1 del a ículo 2 como pa a las ob as del g upo b) que ue an di igidas
po a qui ec os. En los demás casos la di ección de la ejecución de la ob a puede se
desempeñada, indis in amen e, po p o esionales con la i ulación de a qui ec o, a qui ec o
écnico, ingenie o o ingenie o écnico.
Página 89
b) Ve i ica la ecepción en ob a de los p oduc os de cons ucción, o denando la
ealización de ensayos y p uebas p ecisas.
Relacionándose lo dispues o en es e a ículo con el a . 7 CTE, es e debe implica la
comp obación de que las ca ac e ís icas écnicas de los p oduc os suminis ados sa is acen
lo exigido en el p oyec o, y se conc e a a su ez en una se ie de obligaciones. Siendo más
p ecisos, el di ec o de ejecución debe á ecaba del suminis ado los documen os de
iden i icación del p oduc o exigidos legalmen e y po el p oyec o (en e o os, los
documen os de o igen, hoja de suminis o y e ique ado, ce i icado de ga an ía del
ab ican e, y au o izaciones adminis a i as exigidas eglamen a iamen e), los ela i os a las
e aluaciones de la idoneidad écnica de los p oduc os, así como los dis in i os de calidad
con que es os pudie an con a , y pod á esul a necesa io e ec ua en cie os casos ensayos
o p uebas sob e algunos p oduc os, de acue do con la legislación igen e, el p oyec o o las
ó denes impa idas po la p opia di ección acul a i a.
c) Di igi la ejecución ma e ial de la ob a comp obando los eplan eos, los ma e iales, la
co ec a ejecución y disposición de los elemen os cons uc i os y de las ins alaciones, de
acue do con el p oyec o y con las ins ucciones del di ec o de la ob a.
Es e debe implica dos a ibuciones di e en es: po un lado, la di ección de la ejecución
ma e ial de la ob a, y po o o, el con ol de la cons ucción; ambas ligadas en e sí. La
unción de di ección, a ibuida en ealidad a ambos in eg an es de la di ección acul a i a,
comp ende la acul ad del di ec o de da ins ucciones pa a la ejecución del edi icio
con o me al p oyec o y en a ención a sus conocimien os especializados – las cuales debe
consigna en el Lib o de Ó denes y Asis encias– y además la de e i ica y asegu a su
cumplimien o, o denando la ec i icación de cualquie des iación que pudie a p oduci se en
la ejecución de las mismas. Esa o den de ec i icación se ha á cons a ambién en el Lib o
de Ó denes y Asis encias, con el in de exone a a es e agen e de la esponsabilidad que
pudie a su gi po los daños causados po una ac uación inadecuada del cons uc o , que en
p incipio se ía el único esponsable. No obs an e, incluso en es os casos lo más ecuen e
es que se p e ea una esponsabilidad solida ia de ambos suje os.
Po o o lado, la unción de con ol implica an o un con ol cuali a i o como un con ol
cuan i a i o, como los denomina con g an acie o MARTÍNEZ ESCRIBANO en su ob a.
El llamado con ol cuali a i o hace e e encia a la obligación del di ec o de ejecución de
ob a de comp oba si las ca ac e ís icas de los p oduc os de cons ucción son las necesa ias
Página 96
dispues o po el a . 1167 Cc); odo ello bajo el con ol del di ec o de ejecución de ob a,
en cuan o enca gado de e i ica la ecepción en la ob a de los p oduc os de cons ucción.
Asimismo, esponden en la en ega de la iden idad del ab ican e de los p oduc os
suminis ados (o igen) y de que se en egan exac amen e los solici ados y no o os simila es
(iden idad).
Legalmen e el ab ican e o suminis ado de que se a e no puede ni o e a ni ende sus
p oduc os de al o ma que pueda induci a un uso inadecuado que ponga en iesgo los
in e eses de los usua ios y de los agen es in e inien es en la ob a.
b) Facili a , cuando p oceda, las ins ucciones de uso y man enimien o de los p oduc os
suminis ados, así como las ga an ías de calidad co espondien es, pa a su inclusión en la
documen ación de la ob a ejecu ada.
Pe o, además, los dos debe es legalmen e es ablecidos–siguiendo la línea de endida po
CORDERO LOBATO– implican un e ce o, el debe de iden i icación y documen ación
de los ma e iales, que puede ex ae se de nume osas no mas au onómicas y del a .7.2 CTE,
en i ud del cual el suminis ado debe á en ega la documen ación de iden i icación del
p oduc o exigida legalmen e o po el p oyec o o la di ección acul a i a de la ob a
(documen os de o igen, ce i icados de ga an ía, au o izaciones adminis a i as exigidas), así
como la ela i a a los dis in i os de calidad con que cuen en los p oduc os y la e e ida a las
e aluaciones de idoneidad sob e el uso de los mismos, en e o os.
En es e sen ido, cabe ambién simplemen e menciona que en nume osas ocasiones, pa a
que sea posible lle a a cabo la come cialización de p oduc os de cons ucción po es os
suje os, debe án de cumpli se cie as condiciones écnicas, den o de las cuales pueden
dis ingui se muy di e sas exigencias y especi icaciones según los p oduc os de que se a e:
no mas écnicas comuni a ias, especi icaciones écnicas obliga o ias (p.e. pa a el caso de los
ascenso es, ins alaciones de p o ección con a incendios,…), no mas UNE (aplicables a
p oduc os cuya come cialización es é suje a a p e ia au o ización adminis a i a), e cé e a.
Asimismo, se p e én, y en muchos casos esul a obliga o io, que los p oduc os a
come cializa os en en, como acabamos de señala , de e minados sellos de calidad, den o
de los cuales se incluyen el Ma cado CE (no aplicable a los p oduc os pa a los que no exis a
una no ma i a écnica aplicable a ni el comuni a io), el Documen o de Idoneidad Técnico
Eu opeo, el Documen o de Idoneidad Técnica o el llamado Sello INCE.
c) Responsabilidad

Página 97
Po lo que espec a a la esponsabilidad de los suminis ado es, la LOE únicamen e p e é
en su a .17.6.3º la esponsabilidad del cons uc o o con a is a po los de ec os de los
p oduc os de cons ucción adqui idos o acep ados po él, con el co espondien e de echo
de epe ición con a los e dade os esponsables de ales de ec os, pe o sin hace ninguna
e e encia a una esponsabilidad di ec a de los suminis ado es de p oduc os. No obs an e,
esul a una conside ación admi ida po la gene alidad de la doc ina el que, aun a al a de
p e isión legal exp esa, es os agen es esponde án si los p oduc os de cons ucción
suminis ados po ellos esul a an de ec uosos y además hubie an incumplido alguna de las
obligaciones e e idas en el apa ado an e io .
Además, lo ecuen e en los casos en que se exige esponsabilidad a los suminis ado es es
que no concu a uno solo de ellos, sino a ios. En es os casos, la egla gene al a la ho a de
de e mina la esponsabilidad de los mismos es la de la solida idad de odos ellos a la ho a
de esponde , mo i ada po la conside ación de que, aunque no lo o igina an di ec amen e
ellos mismos, odos pa icipa on en mayo o meno medida en la en ega del p oduc o
de ec uoso, pe o sob e odo po la di icul ad exis en e a la ho a de demos a el momen o
exac o de la ab icación y ci culación del p oduc o en el que se o iginó el de ec o.
Cabe ambién menciona aquí la cues ión que se plan eó po muchos au o es , en e ellos
MARTÍNEZ ESCRIBANO y GONZÁLEZ CARRASCO, du an e los p ime os años as
la en ada en igo de la LOE y que consis ía en la coo dinación de es a ley con la
egulación de la esponsabilidad ci il del ab ican e po los daños causados po los
p oduc os de ec uosos con emplada en la Ley 22/1994 de 6 de julio (L.P.D.)–ley igen e
has a el 1 de diciemb e de 2007, hoy de ogada po el Tex o Re undido de la Ley Gene al
pa a la De ensa de los Consumido es y Usua ios (TRLGDCU), RD-Leg 1/2007, de 16 de
no iemb e–, la cual ins au aba un égimen de esponsabilidad obje i a pa a el p oduc o o
ab ican e, en el que no se exigía la exis encia y p ueba alguna de culpa y no se admi ía la
exone ación de la esponsabilidad po la p ueba del empleo de la diligencia debida; égimen
que se ex endía al suminis ado del p oduc o de ec uoso que ealiza a su ac uación a
sabiendas de la exis encia del de ec o, aunque econociéndose la co espondien e acción de
epe ición con a el ab ican e o impo ado .
La cues ión ace ca de cuál de las dos leyes e a aplicable a es a clase de supues os se
espondía doc inalmen e a endiendo al concep o de p oduc o de ec uoso con enido en
una y o a ley, de donde cabía deduci que esul aba aplicable la LOE, y conc e amen e la
esponsabilidad ienal con emplada en la misma, en los casos en que el p oduc o
Página 98
p esen a a un de ec o según el a .17.6.3º, en cuan o incumplimien o de los ni eles de
calidad exigibles –si además se incumplía la no ma i a écnica adminis a i a–, pe o se
aplicaba no es a ley sino la Ley 22/1994 cuando el de ec o a en a a con a la segu idad
(dada la g a edad del supues o, que jus i ica ía unos plazos de ga an ía supe io es).
El mo i o de que se discu ie a an o ace ca de cómo esol e es a cues ión no sólo adicaba
en el hecho de la di e en e concepción de p oduc o de que se se ía cada ley, sino ambién
po los dis in os plazos de ga an ía y p esc ipción de una y o a y, sob e odo, po el
di e en e alcance de los daños esa cible en cada una de las dos legislaciones, pues o que,
mien as que en la LOE, al y como dispone en su a ículo 17, se busca el esa cimien o de
los daños ma e iales causados en el edi icio, la Ley 22/1994 alcanzaba la mue e y las
lesiones pe sonales, así como los daños causados en cosas dis in as del p opio p oduc o
de ec uoso, siemp e que se hubie an des inado al uso o consumo p i ados.
Aunque, como ei e amos, la Ley 22/1994 se encuen a hoy de ogada, los a gumen os
esg imidos po los di e en es au o es a la ho a de de e mina la coo dinación de la misma
con la LOE esul an, en nues a opinión, aplicables ambién hoy día al TRLGDCU, pues
es a ley, aunque con una di e encia e minológica–habla de p o eedo en luga de
suminis ado , como exp esamen e se con emplaba en la egulación an e io –, con iene un
égimen de esponsabilidad de los suminis ado es de p oduc os en apa iencia idén ico al
con enido con an e io idad po la ley 22/1994: “El p o eedo del p oduc o de ec uoso
esponde á, como si ue a el p oduc o –pa a el cual se p e é un égimen de esponsabilidad
obje i a en el que no cabe la exone ación de la esponsabilidad po la p ueba del empleo de
la diligencia debida– , cuando haya suminis ado el p oduc o a sabiendas de la exis encia del
de ec o. En es e caso, el p o eedo pod á eje ci a la acción de epe ición con a el
p oduc o ” (a . 146 TRLGDCU).
Pa a conclui con el apa ado ela i o a la esponsabilidad de es e agen e, pone de
mani ies o que, al ma gen de la esponsabilidad legal en que pudie a incu i en is as de las
obse aciones an e io es, el suminis ado de p oduc os ambién puede incu i en una
esponsabilidad con ac ual, po el incumplimien o del con a o de comp a en a celeb ado
con el cons uc o , así como puede ambién esul a esponsable cuando no cumpla las
p esc ipciones écnicas es ablecidas en el RD 1630/1992; esponsabilidad es a úl ima
e e ida a las condiciones y dis in i os de calidad a que hicimos e e encia con an e io idad.
__________
(54)Opinión de endida po GONZÁLEZ PÓVEDA, CARRASCO PERRERA, RUIZ-RICO
RUIZ, PASTOR VITA y MORENO-TORRES HERRERA; en e o os.
Página 99
2.4. ¿F en e a quiénes esponden los agen es in e inien es en la edi icación?
Suje os ampa ados po el égimen de esponsabilidad de la LOE
Una ez esuel a la cues ión ace ca de qué suje os pueden incu i en la esponsabilidad
con emplada en es a ley, la cues ión que la sigue es, po lógica, la ela i a a en e a qué
suje o o suje os esponden exac amen e. La espues a a es a p egun a apa ece en el a ículo
17. 1 LOE, que econoce la acción pa a pode eclama la esponsabilidad po de ec os
cons uc i os a los agen es in e inien es en la edi icación a “los p opie a ios y los e ce os
adqui en es de los edi icios o pa e de los mismos, en el caso de que sean obje o de
di isión”. Es deci , es á legi imado ac i amen e el suje o que os en a la condición de
p opie a io en sen ido gene al en el momen o de eje ci a la acción, ya sea el o igina io que
con a ó las ob as con los agen es de la edi icación (p opie a io en sen ido es ic o) o un
adqui en e pos e io , y ya sea de la o alidad del edi icio o de alguna de las unidades
p i a i as en que se di ide ho izon almen e (a que alude con más de alle la LPH, como
e emos a con inuación).
Puede ap ecia se po an o una e e encia exp esa a los suje os legi imados ac i amen e, a
di e encia del silencio que se daba po pa e del a . 1591 Cc en o no a es a cues ión y que
obligó a que se esol ie a a a és de su desa ollo ju isp udencial.
Pasemos a analiza cada uno de es os suje os, así como a hace una b e e e e encia
espec o a lo que sucede en el caso de los edi icios suje os al égimen de p opiedad
ho izon al.
2.4.1. El p opie a io
Al habla el a . 17.1 LOE de “p opie a io”, es á haciendo e e encia al p opie a io
o igina io, al dueño de la ob a, quien con a ó con los di e sos suje os in e inien es en la
cons ucción la ealización de una ob a. Se a a po an o del comi en e, o lo que es lo
mismo, del p omo o , que os en a la p opiedad de la ob a y po consiguien e, la
legi imación ac i a pa a eje ci a las acciones con enidas po la LOE desde el momen o de
la en ega y en an o sea i ula del edi icio o de alguna de las unidades p i a i as en que se
di ida és e –es deci , mien as no haya ansmi ido la o alidad del edi icio, pues pe de á
dicha legi imación an p on o como lo haya hecho
(54)
.
Página 100
No obs an e, se a a de una legi imación la de es e agen e bas an e pa icula , pues además
de pode eje ci a las acciones con empladas en la LOE mien as os en e la i ula idad de al
menos una unidad p i a i a del edi icio, es a á legi imado ac i amen e pa a acciona po los
icios cons uc i os con a los agen es in e inien es en la edi icación con los que hubie a
celeb ado en su momen o un con a o de ob a, debido al incumplimien o del mismo
( esponsabilidad con ac ual, no legal), y ello con independencia de que ue a i ula o no
del edi icio o de pa e del mismo. Y además, en aquellos supues os en que ue a i ula de
una unidad p i a i a, no de la o alidad del edi icio, no sólo esponde á solida iamen e
jun o al es o de in e inien es en la edi icación en e a los e ce os adqui en es
eclaman es, sino que además, en ningún caso su legi imación ac i a pod á pe judica ,
en o pece o limi a la posibilidad de eclamación en e al mismo que poseen los
p opie a ios e ce os adqui en es.
2.4.2. Los e ce os adqui en es
Como se ha indicado an es, pese a la dis inción que hace el a ículo 17, es os suje os
pod ían inclui se di ec amen e en la exp esión de “p opie a ios”. El mo i o de al
di e enciación pod ía quizás localiza se en la in ención del legislado de ele a a legal el
econocimien o de la legi imación ac i a de es os suje os, que du an e la egulación del
a ículo 1591 Cc sólo e a ju isp udencial. La p e isión exp esa de ales legi imados ha
pe mi ido acaba con oda duda ace ca de su capacidad pa a eje ci a acciones de
esponsabilidad po de ec os cons uc i os, econociéndose hoy en base a la
esponsabilidad legal de la LOE.
El econocimien o de la legi imación de los adqui en es supone p escindi , en consecuencia,
de la exigencia de un ínculo con ac ual con los agen es de la edi icación, lo que sucedía
con el p omo o -p opie a io, pues es os e ce os an a es a legi imados aun no habiendo
sido pa e del co espondien e con a o de ob a y de mane a di ec a, sin que pueda
en ende se ampoco que su legi imación se p oduce po la sub ogación en los de echos y
acciones del comi en e. No obs an e, ampoco ello debe pe mi i en ende que la
legi imación pod á alcanza a odo ipo de e ce os, sino que sólo ampa a a aquellos que, ya
sea in e i os o mo is causa, hayan adqui ido la condición de p opie a ios, quedando así
excluidos aquellos suje os que dis u en del edi icio sin se p opie a ios del mismo, como el
a enda a io o el usu uc ua io, los cuales sólo se bene icia án de las acciones de la LOE
indi ec amen e, en la medida en que las eje ci e el p opie a io.
Página 101
2.4.3. Legi imados en elación con edi icios en égimen de p opiedad ho izon al
El a ículo 17 alude implíci amen e a es a clase de supues os cuando se e ie e a los
adqui en es de pa e de los edi icios “en el caso de que sean obje o de di isión”. No
obs an e, más allá de es a e e encia implíci a, no alude exp esamen e a ella en ningún
momen o, ni ampoco con iene eglas especí icas aplicables a es os supues os; mo i os po
los cuales se man iene lo dispues o po las eglas de i adas de la Ley de P opiedad
Ho izon al y la pos u a ju isp udencial del TS en o no a la aplicación del a . 1591 Cc a
es a clase de supues os, los cuales a ibuyen la legi imación ac i a al p esiden e de la
comunidad y a cada uno de los cop opie a ios.
a) P esiden e de la comunidad
Tal y como se ha indicado, la legi imación ac i a de es e suje o se econoce en la medida en
que la LPH, en su a . 13.3 (modi icado po la Ley 8/1999, pe o que aún conse a la egla
con enida en el an iguo a . 12.1º), le con ie e la ep esen ación legal de la comunidad en
odos los asun os que la a ec en, an o den o del juicio como ue a de él. En es a misma
línea el TS enía en endiendo ya en aplicación del a . 1591 Cc que el p esiden e es á
legi imado pa a exigi la esponsabilidad po icios cons uc i os, no sólo po los que
a ec a an a elemen os comunes del edi icio, sino ambién po los que a ec a an a elemen os
p i a i os de cada uno de los p opie a ios; legi imación és a úl ima que sólo pod ía
negá sele en caso de da se oposición exp esa o o mal po pa e del p opie a io a ec ado.
No plan ea dudas la legi imación de es e suje o en elación con los elemen os p i a i os
cuando se p oducen daños an o en los elemen os comunes como en los elemen os
p i a i os del edi icio de modo que no puedan sepa a se unos de o os (como se señaló,
po ejemplo, en la STS 14 ab il 2003 [RJ 2003, 3709]), pe o sí que se dan cuando los daños
sólo ecaen sob e elemen os p i a i os, pues aunque el TS ha enido en endiendo su
legi imación en base a una p esunción iu is an um de au o ización po pa e de los
p opie a ios a ec ados, es opinión de endida po la gene alidad de la doc ina –donde
puede inclui se, en e o os, a CORDERO LOBATO y ESTRUCH ESTRUCH– que, en
es os casos, se á necesa io una au o ización exp esa o al menos áci a del p opie a io o
p opie a ios, que en ningún caso debe ía p esumi se. Así se ha en endido ambién en
alguna sen encia, como la STS 30 ab il 2008 [RJ 2008, 2690].

__________
(55) En es e sen ido, se con emplan nume osas e e encias ju isp udenciales en CARRASCO
PERERA, CORDERO LOBATO Y GONZÁLEZ CARRASCO. De echo de la cons ucción y la
i ienda, Mad id, Dilex, 6ª edición, 2008, págs. 894 y ss.
(56) La ju isp udencia en es e sen ido se emon a ya unas cuan as décadas a ás en el iempo,
habiéndose p onunciado el TS sob e es a cues ión del modo e e ido en sen encias de 28 ab il 1966,
14 ab il 1983, 7 diciemb e 1987 y 2 oc ub e 1992.
Página 102
Po úl imo des aca la no edad in oducida en el a . 13.4 de la ya e e ida LPH, ace ca del
icep esiden e, que p e é que en cie os casos sus i ui á al p esiden e en sus unciones,
incluido el eje cicio de las acciones de la LOE que aquí es amos a ando.
b) Cop opie a ios
A di e encia del p esiden e, no exis e una p e isión exp esa sob e la legi imación de es os
suje os en la LPH. Es po eso que ha sido la ju isp udencia, y en pa icula el TS, quien ha
enido desa ollando la legi imación ac i a de es e suje o, an o espec o de los elemen os
comunes del edi icio–en cuan o i ula de una cuo a indi isa sob e los mismos, que le
pe mi e acciona en bene icio de la comunidad, y como in e esado en los asun os que
a ec an a la comunidad, que le legi ima an e la pasi idad u oposición de los ó ganos
comuni a ios
(55)
–como espec o de sus elemen os p i a i os
(56)
.
No obs an e, is os los ca ac e es esenciales de la legi imación de es os suje os in eg an es
de la comunidad de p opie a ios, con iene des aca aquí ambién una cues ión ela i a a la
egulación de los mismos, con enida en la ya ei e ada Ley de P opiedad Ho izon al. Al
igual que la LOE, que se io a ec ada, en e o os aspec os, en lo ela i o al concep o de
edi icio de su a ículo 2, la LPH ha is o modi icada pa e de su egulación po la Ley
8/2013, de 26 de junio de ehabili ación, egene ación y eno ación u banas, que en su
Disposición inal p ime a p e eía cambios en la edacción de los a ículos 2, 3, 9, 10 y 17 y
de la disposición adicional LPH.
El a . 10 esul a especialmen e in e esan e a la ho a de de e mina la legi imación ac i a de
p esiden e y cop opie a ios pa a eclama la esponsabilidad de la LOE, pues, as la
modi icación, dicho a ículo con empla exp esamen e las ob as que esul an de ca ác e
obliga o io y que no eque i án de acue do p e io de la Jun a de p opie a ios: como se ían
las que esul en necesa ias pa a el adecuado man enimien o y cumplimien o del debe de
conse ación del inmueble y de sus se icios e ins alaciones comunes y las que esul en
Página 103
necesa ias pa a ga an iza los ajus es azonables en ma e ia de accesibilidad uni e sal, en e
o as; así como es ablece la esponsabilidad de los p opios p opie a ios a la ho a de cos ea
algunas de las ob as p e is as y aquellas ob as que, po el con a io, equie en de
au o ización adminis a i a y del co espondien e acue do de la Jun a, con la consiguien e
limi ación de la libe ad de ac uación del p esiden e de la comunidad.
El es o de modi icaciones in oducidas gua dan es echan elación con los aspec os a que
hace e e encia el a . 10, cen ándose en cues iones conc e as como los equisi os de
alidez de los acue dos de la Jun a de p opie a ios, la cons i ución de un ondo de ese a
po es os pa a el pago de las ob as y demás obligaciones de los p opie a ios.
Po úl imo, dejando a un lado la cues ión ela i a a los edi icios en égimen de p opiedad
ho izon al, y pa a e mina el apa ado ela i o a la legi imación ac i a, es necesa io hace
una b e e alusión a las obligaciones de p opie a ios y usua ios. Además de es a legi imados
pa a eje ci a las acciones que les concede la LOE a los e ec os de eclama la
esponsabilidad po de ec os cons uc i os, es os suje os ienen a su ez cie as
obligaciones, que se conc e an en el a . 16 LOE en:
• Obligación de los p opie a ios de conse a en buen es ado la edi icación median e
un adecuado uso y man enimien o, así como ecibi , conse a y ansmi i la
documen ación de la ob a ejecu ada y los segu os y ga an ías con que és a cuen e.
• Obligación de los usua ios, sean o no p opie a ios, de u iliza adecuadamen e los
edi icios o la pa e co espondien e de los mismos de con o midad con las
ins ucciones de uso y man enimien o con enidas en la documen ación de la ob a
ejecu ada
El mo i o de la p e isión de es as obligaciones, así como de que se con emple a es os
suje os en el Capí ulo III de la ley jun o a los demás agen es de la edi icación–con las
con usiones que ello puede gene a – se encuen a en el obje i o pe seguido po la
egulación de p ecisa el alcance de la esponsabilidad de los agen es in e inien es en la
edi icación po los daños ma e iales de i ados de de ec os cons uc i os en edi icios, y que
se pone de mani ies o cuando el a . 17.8 LOE con empla en e sus causas de exone ación–
a las que de nue o ha emos e e encia en un apa ado pos e io – la in e e encia de un
e ce o o los ac os del p opio pe judicado; es deci , el incumplimien o de las obligaciones
que la ley impone a es os suje os.
__________
(57) En es e sen ido: SSTS 27 ab il 1995 [RJ 1995, 3259], 22 ma zo 1997 [RJ 1997, 2191].
Página 104
Así, puede conclui se que la p e isión de es os suje os jun o al es o de agen es no es a los
e ec os de impu a les a ellos ambién una esponsabilidad po los daños, sino a los e ec os
de limi a o elimina la esponsabilidad de los agen es p opiamen e dichos.
2.5. ¿Cómo se dis ibuye la esponsabilidad de los agen es concu en es en la
causación de los daños? Las eglas de indi idualización y solida idad.
2.5.1. Responsabilidad indi idualizada y solida ia
El a ículo 17.2 LOE dispone: “La esponsabilidad ci il se á exigible en o ma pe sonal e
indi idualizada, an o po ac os u omisiones p opios, como po ac os u omisiones de
pe sonas po las que, con a eglo a es a Ley, se deba esponde ”. Con empla, po un lado,
la posibilidad de que los agen es espondan an o po hecho p opio como po hecho ajeno,
a la que ya nos e e imos al es udia a cada agen e, y po o o lado, consag a la egla gene al
de la esponsabilidad pe sonal e indi idualizada. Cen ándonos en lo que a dicha egla
gene al espec a, cabe en ende en i ud de la misma que, como enía de endiendo el TS al
aplica el a . 1591 Cc, si la esponsabilidad esul a a impu able a a ios copa ícipes y
log a a p oba se el g ado de pa icipación de cada uno, la esponsabilidad se ía
mancomunada
(57)
.
Sin emba go, como la p opia ley econoce en el apa ado e ce o del mismo a ículo 17, no
se a a de una egla absolu a aplicable a odos los casos sin excepción, pues p e é cie os
supues os en los que, en luga de la esponsabilidad indi idualizada o en su caso
mancomunada, debe á econoce se una esponsabilidad solida ia de los copa ícipes. Son
básicamen e los siguien es:
–Los casos de ac uación conjun a. La LOE p e é exp esamen e dos supues os:
• A . 17.5: “Cuando el p oyec o haya sido con a ado conjun amen e con más de un
p oyec is a, los mismos esponde án solida iamen e”.
• 17.7 “in ine”: “Cuando la di ección de ob a se con a e de mane a conjun a a más
de un écnico, los mismos esponde án solida iamen e sin pe juicio de la
dis ibución que en e ellos co esponda”.
Aunque la LOE sólo p e é es os dos supues os, cabe en ende aplicable es a egla en odos
los casos en que concu an las mismas ci cuns ancias. Lo mismo debe p e e se, además,
__________
(58) C i e io de impu ación de las “causas igno as”, p e is o po JORDANO FRAGA, F. La
esponsabilidad con ac ual, Mad id, Ci i as Ed., 1987, pág. 265. Ci ado po ESTRUCH ESTRUCH, J.
Las esponsabilidades en la cons ucción…, pág. 726.
(59) El TS a i maba en nume osas sen encias que "cuando esul e imposible disce ni las especí icas
esponsabilidades de écnicos y con a is as en el esul ado de la ob a de ec uosa, se en iende que
es a esponsabilidad es solida ia, eniendo su apoyo legal en el a ículo 1138 del Código Ci il, pues
del ex o de la obligación que la Ley es ablece en el a ículo 1.591 del Código Ci il, esul a su
exis encia": 18 de no iemb e de 1975, 19 de junio de 1990, y 27 de julio de 1990.
Página 105
pa a los casos en que in e engan a ios écnicos de mane a sucesi a en el iempo y no
pueda p oba se el g ado de pa icipación de cada uno en los icios cons uc i os.
–Aunque en i ud del con a o de segu o, el asegu ado ambién es esponsable solida io
de los daños del a . 17 (con los lími es cuan i a i os del a . 19.5 LOE).
–En odo caso, el p omo o esponde á solida iamen e con los demás agen es
in e inien es an e los posibles adqui en es de los daños ma e iales en el edi icio
ocasionados po icios o de ec os de cons ucción.
–Cuando no pudie a indi idualiza se la causa de los daños ma e iales o quedase
debidamen e p obada la impu abilidad del daño a a ios agen es copa ícipes (o
concu encia de culpas) sin que pudie a p ecisa se el g ado de in e ención de cada agen e
en el daño p oducido.
La p ime a de las dos ci cuns ancias señaladas–la imposibilidad de indi idualiza la causa de
los daños ma e iales– e ie e que, de no se posible conc e a la causa que ha dado o igen al
daño, esponde án odos los agen es que in e inie on en la cons ucción. Ello implica una
doble p esunción: po un lado, de la culpabilidad de odos los agen es, y po o o, de la
exis encia de un nexo de causalidad en e la conduc a de es os y los daños p oducidos
(58)
.
De es a mane a, el pe judicado pod á eclama el esa cimien o de los daños a cualquie a de
los agen es in e inien es en la edi icación y se á es e agen e eclamado quien, pa a e i a el
ene que esponde de la o alidad de los mismos, debe á p oba la causa del daño, así
como su al a de esponsabilidad po la p oducción de los daños o, en caso de se
co esponsable, la p opo ción en que in e ino en la p oducción de los mismos.
La p e isión de la esponsabilidad solida ia en es os supues os, que iene a posi i iza la
pos u a ju isp udencial del TS en o no a la aplicación del a . 1591 Cc en es a cues ión
(59)
,
__________
(62) LÓPEZ-MONTÉS-ROCA, La esponsabilidad po incumplimien o, De echo Ci il. De echo de
obligaciones y con a os, Valencia, Ed. Ti an lo Blanch, 2001; ci ado po ESTRUCH ESTRUCH,
J: Las esponsabilidades en la cons ucción…, op. ci ., pág. 800.
Página 112
Además, el TS ha ampliado en buena medida es a egla en supues os de esponsabilidad
impu able al di ec o écnico de ob a, al esponde és e no sólo po la al a de adopción de
soluciones cons uc i as–aunque las mismas engan su causa en un p oyec o no ealizado
po él, po no p e e dichas de iciencias y a a de subsana las– sino ambién po los
daños que pudie a habe e i ado con un es udio del suelo y la adopción de las medidas
opo unas, así como po los causados como consecuencia de la u ilización de ma e iales
inadecuados, dado el debe de p e e su idoneidad y aconseja su sus i ución; ci cuns ancias
odas ellas a las que ya aludimos al a a el es udio de la igu a de es e agen e. De es e
modo, se educen en g an medida las posibilidades de exone ación de la esponsabilidad
po caso o ui o o ue za mayo .
En de ini i a, la ap eciación de la concu encia de es as causas se ap ecia a endiendo a los
conocimien os y la diligencia en la ac uación del agen e in e inien e, en la medida en que
lle ó a cabo o no las ac uaciones necesa ias pa a p e e y/o e i a ales acon ecimien os.
Así lo a i maba, en e o os au o es, MONTÉS PENADÉS, al indica que el caso o ui o
“no p i a al deudo de su debe de diligencia en o den al cumplimien o, ni de los debe es
de p e isión y segu idad, sino al con a io: sólo el deudo diligen e pod á exone a se,
po que si el hecho ha podido se p e is o con la diligencia exigible o e i ado con una
ac i idad diligen e, no hab á caso o ui o o o zoso ni, consecuen emen e, libe ación”
(62)
.
2.6.2. Ac o o in e e encia de un e ce o en el nexo causal
Resul a ac o exone a o io de la esponsabilidad oda ac uación ealizada po un e ce o
sob e el edi icio que dé luga a icios cons uc i os, y como consecuencia de es os, a daños
ma e iales, que haya sido desa ollada lib emen e y al ma gen de la ac i idad de los agen es
de la edi icación. Es o signi ica que, además de p oduci se los daños a causa de la ac uación
de un e ce o, no debe concu i ninguna de las ci cuns ancias p e is as po la LOE en
i ud de las cuales algún agen e in e inien e en la edi icación esponde ía po ese e ce o
(supues os de esponsabilidad po hecho ajeno).
Den o del e e ido concep o de e ce o cab ía inclui odo suje o ca en e de la condición
de agen e de la edi icación, incluidos los p opie a ios y usua ios (a pesa de que es os

Página 113
úl imos apa ecen mencionados en el capí ulo III de la ley) y odo aquel que, pese a pode
conside a se agen e, hubie a ealizado alguna de las ob as excluidas del ámbi o de
aplicación de la ley.
2.6.3. Ac os del p opio pe judicado
A los e ec os de es a ley, sólo puede se pe judicado quien os en a la legi imación ac i a, o
lo que es lo mismo, el p opie a io en sen ido amplio, dada que la ley la a ibuye
exclusi amen e a “los p opie a ios y los e ce os adqui en es de los edi icios o de pa e de
los mismos”. Queda ían po an o excluidos los usua ios, cuya ac uación sólo da ía luga a
la exone ación po ac o de e ce o, como se ha mencionado an es. Los ac os del
pe judicado que pe mi en exone a de esponsabilidad a los agen es de la edi icación suelen
consis i en el incumplimien o de las obligaciones p e is as en el a ículo 16 LOE, ela i as
a la obse ancia de las ins ucciones de uso y man enimien o, de mane a que end ía luga ,
po ejemplo, cuando los daños en el edi icio se de i a an de des ina és e a un in dis in o
del p e is o.
Cabe des aca , en elación con las dos úl imas causas de exone ación, que en ales
supues os cabe la posibilidad de que las mismas concu an en la p oducción de los daños
ma e iales del edi icio con la ac uación de los agen es de la edi icación. Así, en el caso de
que concu a algún agen e de la edi icación con el pe judicado–po ejemplo, po que los
de ec os ambién se p oduje on po un mal uso del p opie a io o po la ealización po és e
a pos e io i de ob as que pudie on in lui en dicho esul ado dañoso–, no se da á la
exone ación de esponsabilidad, sino que se educi á la esponsabilidad del agen e o
agen es in e inien es, siendo meno la cuan ía de la indemnización a que hab án de hace
en e. Po o o lado, si concu e algún agen e con un e ce o en la causación del daño,
ambién se educi á la esponsabilidad del agen e o agen es, pe o de un modo dis in o al
caso an e io : se dis ibui á la esponsabilidad en e el agen e y el e ce o, siendo la
endencia seguida po la ju isp udencia en es os casos la de es ablece una esponsabilidad
solida ia, aunque pod ía conside a se más co ec o es ablece una esponsabilidad po
pa es iguales (al en ende la solida idad ese ada a los agen es de la edi icación según la
LOE).
En ningún caso deben conside a se como causas de exone ación el cumplimien o de lo
dispues o en el Código Técnico de la Edi icación ni la e i icación de los con oles de
Página 114
calidad a que és e y nume osas no mas au onómicas aluden (a . 7 Dec e o de As u ias
64/1990, a . 5 Dec e o de Ex emadu a 46/1991).
Señala po úl imo que, como esul a lógico, odas es as causas, en cuan o exone a o ias de
la esponsabilidad legal po los daños causados po los de ec os en la edi icación, no se án
obje o de p esunción alguna, sino que debe án p oba se po quien p e enda ale se de ellas
pa a e i a el ene que esponde .
Página 115
3. EL RÉGIMEN DE GARANTÍAS LEGALES CONTEMPLADO
EN LA LOE
3.1. Conside aciones gene ales
A los e ec os de hace e ec i o el cumplimien o del égimen de esponsabilidad po
de ec os cons uc i os que hemos enido desa ollando a lo la go del p esen e abajo, el
a ículo 19 de la LOE es ablece una se ie de ga an ías de obliga o io cumplimien o,
p e isión di igida a la p o ección de los adqui en es de i iendas en cuan o consumido es,
mo i o po el que iene a comple a las ga an ías ecogidas en la Ley 26/1984, de 19 de
julio, gene al pa a la De ensa de los Consumido es y Usua ios. Son las siguien es:
•
Segu o de daños ma e iales o segu o de caución, pa a ga an iza , du an e un año, el
esa cimien o de los daños ma e iales po icios o de ec os de ejecución que
a ec en a elemen os de e minación o acabado de las ob as.
•
Segu o de daños ma e iales o segu o de caución, pa a ga an iza , du an e es años,
el esa cimien o de los daños causados po icios o de ec os de los elemen os
cons uc i os o de las ins alaciones que ocasionen el incumplimien o de los
equisi os del a . 3.1.c).
•
Segu o de daños ma e iales o segu o de caución, pa a ga an iza , du an e diez años,
el esa cimien o de los daños ma e iales causados en el edi icio po icios o
de ec os que engan su o igen o a ec en a la cimen ación, los sopo es, las igas, los
o jados, los mu os de ca ga u o os elemen os es uc u ales, y que comp ome an
di ec amen e la esis encia mecánica y es abilidad del edi icio.
Consis en básicamen e, como puede e se po la p opia edacción del a ículo, en es ipos
de segu o: uno pa a el cons uc o y dos pa a el p omo o ; los cuales desa ollan las
esponsabilidades ya is as an e io men e (anual, ienal y decenal). Sin emba go, sólo el
segu o decenal es obliga o io desde la en ada en igo de la Ley, y an sólo pa a los
edi icios cuyo des ino p incipal sea el de i iendas, al y como se ecoge en el apa ado
p ime o de la Disposición Adicional Segunda. Las o as dos ga an ías se ija án po Real
Dec e o, al y como se ecoge en el apa ado 2.
Es e égimen de ga an ías, conc e ado en las modalidades de segu o de daños o segu o de
caución, ha supues o una no edad en e al que egía con an e io idad a la en ada en igo
de la LOE, donde la esponsabilidad de los agen es de la edi icación se ga an izaba, como
__________
(63) RUIZ GARCÍA, C. Los agen es de la edi icación y las ga an ías en el eje cicio de su ac i idad, Uni e sidad
de Mu cia, Anales de De echo, núm. 23, 2005, págs.353-388.
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ya hemos señalado con an e io idad, po medio de un sis ema de segu os obliga o ios de
esponsabilidad ci il. Y, al igual que el égimen de esponsabilidad de la LOE a que hemos
enido aludiendo a lo la go de odo el abajo, iene un ca ác e p opiamen e obje i o, al
a ende a la p oducción del sinies o p e is o en la póliza de segu o que haya sido susc i a,
con independencia de la concu encia o no de culpa, ya sea de daños ma e iales o de
caución; po an o, la p es ación de i ada del con a o de segu o no es á supedi ada a la
esponsabilidad del agen e de la cons ucción sino a la p oducción del daño. Además, en
cuan o segu o de ga an ía de los posibles daños, esul a indi e en e el momen o en que se
mani ies e la pé dida económica de i ada del mismo.
Pe o la p e isión de es e égimen de segu os obliga o ios, como ponen de elie e au o es
como RUIZ GARCÍA
(63)
, no impide que las pa es puedan conce a o os segu os
complemen a ios den o de la libe ad de con a ación del a . 1255 Cc.
3.2. Ca ac e es gene ales de los segu os con emplados en el a . 19 LOE
An es de analiza cada una de las modalidades, así como la doble opción segu o de daños-
segu o de caución, hay que señala una se ie de ca ac e es gene ales aplicables en p incipio
a cualquie a de ellos. Son, básicamen e, los siguien es:
–La p ima debe es a pagada en el momen o de la ecepción de la ob a. No obs an e, en
caso de que se hubie a pac ado el accionamien o en pe iodos siguien es a la echa de
ecepción, la al a de pago de las siguien es acciones de p ima, no da á de echo al
asegu ado a esol e el con a o ni le libe a á de su obligación, así como ampoco queda á
ex inguido el con a o, ni la cobe u a del asegu ado suspendida (a ículo 19.2 LOE).
–Una ez omen e ec o las cobe u as del segu o –o lo que es lo mismo, una ez p oducido
el sinies o asegu ado–, no pod á escindi se ni esol e se el con a o con encionalmen e o
de mu uo acue do, an es del anscu so del plazo de du ación p e is o en la Ley pa a cada
ipo de segu o; al y como p e é el a . 19.4 LOE. No obs an e, la LOE no dice nada ace ca
del supues o de esolución unila e al del con a o en caso de ansmisión del bien
asegu ado, lo que ha lle ado a algunos au o es–en e ellos la ya mencionada au o a, RUIZ
GARCÍA– a en ende que es a opción se ía posible en ma e ia de edi icación siemp e que
no haya omado e ec o la cobe u a del segu o conce ado, pues de lo con a io se da ía
Página 117
una limi ación injus i icada de las acul ades de disposición de los in e esados sob e su
elación asegu ado a; a gumen o que undamen an además en el hecho de que dicha
posibilidad sí la p e é el a . 35 LCS.
–El asegu ado pod á op a po el pago de la indemnización en me álico que co esponda a
la alo ación de los daños o po la epa ación in na u a de los mismos, según dispone el a .
19.6 LOE; siendo la solución p e e ida en la p ác ica la indemnización en me álico, po su
mayo apidez y e icacia.
–En cuan o al eje cicio de las acciones de i adas de es e sis ema de ga an ías, la LOE no
p e é un égimen de p esc ipción de las mismas, po lo que ha de acudi se a la Ley del
Con a o de Segu o, a su a ículo 23 conc e amen e, según el cual las acciones de i adas de
los segu os de daños p esc ibi án a los dos años de p oduci se los mismos, momen o inicial
del cómpu o que ambién puede ex ae se del a . 1969 Cc.
–Se con igu an además, mayo i a iamen e, como segu os po cuen a ajena.
–El incumplimien o del debe de susc ipción del segu o implica á, en odo caso, la
obligación de esponde pe sonalmen e po el obligado a susc ibi las ga an ías.
–Especial ele ancia e is e el ca ác e ela i o de la obliga o iedad de las ga an ías.
Aunque la edacción del a ículo 19 esul a ajan e al a i ma desde un comienzo el ca ác e
obliga o io de los segu os con emplados en el mismo, es os son en ealidad segu os
obliga o ios de un modo un an o pa icula . Dicha pa icula idad se conc e a en que, aun si
bien es cie o que el debe de susc ibi los nace de la ley, se con igu a como un debe
con ac ual (a . 1258 Cc), que puede se exigido po ía de acción de cumplimien o y que
da á luga a la co espondien e p e ensión indemniza o ia y la esolución del con a o
co espondien e. Nacen, po an o, del acue do de olun ades en e asegu ado y omado ,
some idos al égimen ju ídico p opio de odo con a o de segu o, sin pe juicio de que
deban espe a se las exigencias que con ca ác e especí ico con empla la LOE.
La única sanción p e is a legalmen e pa a el caso de su incumplimien o es, como ya hemos
señalado, la obligación de esponde pe sonalmen e del obligado a susc ibi las ga an ías,
p e isión que lle a a algunos au o es, en e ellos CARRASCO PERERA, a en ende que
siemp e exis i ía una esponsabilidad solida ia en e el omado del segu o (cons uc o o
p omo o , según el caso) y el agen e al que ue a impu able el de ec o cons uc i o causado
a í ulo indi idual, aún en los casos en que no se die an las condiciones de solida idad del

__________
(64) Opinión de endida po CARRASCO PERERA en Comen a ios a la Ley de O denación de la
Edi icación, op.ci ., págs. 614-615.
Página 118
a . 17.3 LOE; lo que, c i ican es os, poco mejo a el ni el de p o ección p opo cionado po
el a . 17, e incluso esul a ía edundan e, dado que ese mismo a ículo ya econoce la
esponsabilidad solida ia del p omo o en odo caso
(64)
.
No obs an e, más allá de dicha sanción, la LOE p e é nume osas medidas de ca a a
ga an iza el cumplimien o de las disposiciones no ma i as ela i as a es os segu os, como
son, como medidas de índole egis al, la ela i a a la esc i u ación e insc ipción en el
Regis o de la P opiedad y la p ohibición de ce a la hoja abie a al p omo o indi idual en
el Regis o Me can il y de insc ibi la liquidación de las sociedades p omo o as si an es no
se ac edi a habe con a ado las ga an ías pa a odas las edi icaciones p omo idas (a . 20.2
LOE); medidas és as que se unen a la sanción mencionada y a las ambién señaladas
imposibilidad de esolución en caso de impago de alguna de las acciones de p ima
pos e io es a la p ime a y p ohibición de escisión o esolución del con a o de segu o po
mu uo acue do.
3.3. Elemen os in eg an es del segu o
En cuan o a los elemen os que deben in eg a es os segu os hay que dis ingui es
ca ego ías: elemen os obje i os, subje i os y empo ales.
3.3.1. Elemen o obje i o: los daños
La obligación de susc ibi los segu os a que alude el a . 19 se e ec úa a endiendo a la
p e isión de que se p oduzcan daños ma e iales sob e la edi icación u o de icios o
de ec os cons uc i os que se mani ies en den o de unos plazos de ga an ía legalmen e
es ablecidos (anual, ienal y decenal). Sigue po an o la línea es ablecida po el a ículo 17
a los a ec os de de e mina la esponsabilidad de los agen es in e inien es en el p oceso de
edi icación. Sin emba go, el elenco de daños ampa ados po ambos a ículos no es
absolu amen e coinciden e, dado que el a . 19.9 p e é una se ie de daños que, sal o pac o
en con a io, queda án excluidos, y que son:
a) Los daños co po ales u o os pe juicios económicos dis in os de los daños ma e iales que ga an iza la Ley.
Página 119
Pueden en ende se aquí incluidos, en e o os, los daños pe sonales y mo ales, daño
eme gen e y luc o cesan e, gas os de desalojo, o los cos es de la ealización de los in o mes
pe iciales necesa ios pa a la de e minación del daño.
b) Los daños ocasionados a inmuebles con iguos o adyacen es al edi icio.
c) Los daños causados a bienes muebles si uados en el edi icio.
d) Los daños ocasionados po modi icaciones u ob as ealizadas en el edi icio después de la ecepción, sal o
las de subsanación de los de ec os obse ados en la misma.
e) Los daños ocasionados po mal uso o al a de man enimien o adecuado del edi icio.
) Los gas os necesa ios pa a el man enimien o del edi icio del que ya se ha hecho la ecepción.
g) Los daños que engan su o igen en un incendio o explosión, sal o po icios o de ec os de las ins alaciones
p opias del edi icio.
h) Los daños que ue an ocasionados po caso o ui o, ue za mayo , ac o de e ce o o po el p opio
pe judicado po el daño.
Dado el pa alelismo exis en e en e es e apa ado y el a . 17.8 LOE, sob e las causas de
exone ación de la esponsabilidad, bas a añadi a lo ya dicho en su momen o que, en es e
caso, el e ce o cuya ac uación esul a exone a o ia no puede se en ningún caso el omado ,
sino que debe á se un e ce o ajeno a los agen es que in e ienen en la edi icación o a las
pe sonas po las que aquellos deban esponde , aunque no sean los omado es del segu o.
i) Los sinies os que engan su o igen en pa es de la ob a sob e las que haya ese as ecogidas en el ac a de
ecepción, mien as que ales ese as no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden e lejadas en
una nue a ac a susc i a po los i man es del ac a de ecepción.
Respec o a la exp esión “sal o pac o en con a io” a que alude es e a ículo, cabe des aca
la opinión de DIEZ PICAZO, quien a i ma que no signi ica que es os daños no esul en
indemnizables, sino que sal o pac o en con a io no es a án cubie os po el segu o y, po
consiguien e, po el a ículo 17 de la LOE.
En odo caso, pese a las di e encias en e es e a ículo y el a . 17, se en iende con ca ác e
gene al que los segu os del a ículo 19.1 cub en odos los daños del a ículo 17.1, po
conside a se que la aguedad del a . 19 queda subsanada con la la ga enume ación del
apa ado nue e que acabamos de indica .
Página 120
3.3.2. Elemen o subje i o: suje os in e inien es
En cuan o a los suje os concu en es en es os segu os, son:
a) En idad asegu ado a
Según el RD-Leg 6/2004, de 29 de oc ub e, po el que se ap ueba el ex o e undido de la
Ley de O denación y Supe isión de los Segu os P i ados, la ac i idad asegu a i a pod á
lle a se a cabo po en idades p i adas que adop en la o ma de sociedad anónima, mu ua,
coope a i as y las mu ualidades de p e isión social, así como po las en idades que adop en
cualquie o ma de De echo Público. Además, la exis encia y compe encia de es as
en idades se e i ica po los no a ios y egis ado es, al y como lo exige la DGRN.
En cuan o a las obligaciones de es e suje o, se con emplan básicamen e en los apa ados b)
y c) del a . 19.3 LOE y son el pago al asegu ado al p ime eque imien o y la
inoponibilidad de excepciones con a el omado . Ambos debe es se p e én en in e és de
un mejo y más ápido esa cimien o del asegu ado, pues en i ud de los mismos no sólo
la en idad asegu ado a debe á necesa iamen e indemniza , sino que dicha obliga o iedad no
se e á a ec ada po las posibles icisi udes que pudie an exis i en la elación con ac ual
en e omado y asegu ado .
Sin emba go, dado el pe juicio que es as peculia idades en añan pa a la en idad
asegu ado a, y al no exis i p opiamen e una obligación legal de conce a los de es a mane a,
lo más ecuen e en la p ác ica se á que la en idad imponga lib emen e las condiciones que
le esul en más a o ables al obligado a susc ibi el segu o, op ándose po un segu o de
daños, y quedando elegado el de caución a un me o conocimien o legal en la mayo ía de
los casos.
b) Tomado y asegu ado
A endiendo a quiénes asumen dichas posiciones, cabe dis ingui en e con a ación en
nomb e p opio, cuando ambas son asumidas po la misma pe sona, y con a ación en
nomb e ajeno, cuando se asumen po pe sonas di e en es. Lo más ecuen e, como ya
señalamos al habla de los ca ac e es gene ales de los segu os con emplados po la LOE, es
que la con a ación de es os segu os lo sea po cuen a ajena, si bien pa a ello deben
cumpli se cie os equisi os: que el omado ac úe de o ma que no haya dudas sob e que se
a a de con a ación po cuen a de o o, que el asegu ado conozca y consien a que el
segu o se susc iba po cuen a de un e ce o y que se de e mine el suje o asegu ado.
Página 121
En cuan o a quién asume una posición y o a en cada caso, la LOE lo p e é exp esamen e
en sus a s. 19.2 y 19.3, dis inguiendo en e los segu os de daños ma e iales y los segu os de
caución, y den o de los mismos, en e cada uno de los es supues os o modalidades que
pueden da se: de esponsabilidad anual, ienal y decenal. Así, básicamen e, los suje os a
quienes se a ibuyen es as condiciones son los siguien es:
• En los segu os de daños ma e iales (a . 19.2 LOE):
En los supues os del a .19.1.a), el cons uc o asumi á la posición de omado , siendo el
asegu ado el p omo o y los sucesi os adqui en es del edi icio o pa es de és e. Po o o
lado, en los supues os de los apa ados b) y c), el omado del segu o se á el p omo o y la
condición de asegu ado ecae á sob e él mismo (segu o po cuen a p opia) o en los
sucesi os adqui en es del edi icio o de pa es del mismo (segu o po cuen a ajena). No
obs an e, el p omo o puede con eni con el cons uc o que és e sea omado del segu o
po cuen a de aquél.
• En los segu os de caución (a . 19.3 LOE):
Hace una emisión a lo dispues o en el a . 19.2.a) en elación con el omado , lo que en
p incipio pe mi i ía en ende que és e pod ía se el cons uc o . Sin emba go, esul a
cues ionable po el siguien e mo i o: dado que el segu o de caución asegu a el
cumplimien o de una obligación del omado , si és e ue a el cons uc o , sólo hab ía luga
a indemnización cuan o és e uese esponsable de los daños, lo que a di e encia del
p omo o no sucede en odo caso (sal o que se a e de la esponsabilidad anual).
3.3.3. Elemen o empo al
En cuan o a su du ación, es os segu os du a án como mínimo los plazos de
esponsabilidad y ga an ía p e is os en los a ículos 17 y 19 LOE espec i amen e, sin que
con an e io idad puedan de eni ine icaces.
Respec o al momen o a pa i del cual comienza dicha cobe u a, pa ece admi i se con
ca ác e gene al que la LOE ija la ecepción como pun o de pa ida, en endida és a como
ecepción de ini i a y no como p o isional (que comienza una ez inalizada la ob a o
cuando sólo al an algunos de alles de e minación o acabado). No obs an e, dicha
p e isión no excluye la posibilidad de que se es ablezca un pac o en el con a o de ob a de
la ecepción p o isional.
Página 128
p esupues os que debían da se pa a que concu ie a la esponsabilidad con enida en la
LOE, imos como la egulación con enida en es a ley, al habla exp esamen e de daños
ma e iales, es aba implicando la supe ación del has a en onces dominan e concep o de
uina, sin el cual en ningún caso cabía econoce la esponsabilidad po daños en la
edi icación a eno del an iguo a ículo 1591 Cc. Sin emba go, dicha supe ación ha
esul ado, o al menos así pa ece pone lo de mani ies o en epe idas ocasiones la
ju isp udencia, se me amen e eó ica. En la p ác ica y, con iene ene en cuen a po
e iden e que esul e, as más de ece años de la en ada en igo de la LOE, los ibunales
siguen empleando el é mino “ uina uncional” en de imen o de los “ icios de
habi abilidad” con enidos en la ley.
En e las sen encias que ponen de mani ies o es e p oblema cabe ci a , a modo de ejemplo:
a) SAP de Mad id de 27 ene o de 2010: e e ida a un supues o de uina uncional debido a
la exis encia de il aciones de agua en el ga aje y as e os de una edi icación po de icien e
impe meabilización, así como po la inundación de osos de ascenso es a causa de
il aciones de agua a a és de sus mu os, plan eó y e minó aplicando la “llamada en
ga an ía” de la Disposición Adicional Sép ima de la LOE, po ap ecia a su en ende una
iden idad de azón en e lo p e is o en el a . 1591 Cc–más conc e amen e en la doc ina
ju isp udencial de es e p ecep o– y la no ma i a de la LOE.
b) STS 23 de eb e o de 2010 [RJ 2010, 4342]: en una línea simila a la an e io , es a
sen encia esol ía un li igio e e ido a esponsabilidad solida ia po de iciencias en el
soldado y de ec os g a es de colocación que a ec aban a la habi abilidad de un inmueble.
Sin emba go, as cali ica dichos de ec os como uina uncional, p opia del a . 1591 Cc,
aía a colación la LOE– conc e amen e los a ículos e e en es a la compe encia de los
a qui ec os y el 17.1.b–, a pesa de que és a ni siquie a se había p omulgado en la echa de
cons ucción del edi icio y, po consiguien e, no debe ía esul a aplicable al supues o
plan eado.
c) STS de 19 julio 2010 [RJ 2010, 6559]: a pesa de a a se de un li igio en que esul aba de
aplicación el a ículo 1591 Cc, (dado que las i iendas a ec adas ue on cons uidas en e
1990 y 1992), el T ibunal e e ía que e ec i amen e concu ía la llamada uina uncional
obje o del desa ollo ju isp udencial del a ículo 1591 Cc, pe o, as indica que dicha uina
“g a i a en o no a la idoneidad de la cosa pa a su no mal des ino y al alo p ác ico de la
u ilidad y segu idad de una adecuada cons ucción”, y que “los despe ec os y de iciencias

__________
(65) PACHECO JIMÉNEZ, Mª Nie es. “Repa ación de daños po de ec os cons uc i os a la luz
de la ju isp udencia pos -LOE. ¿E olución en nues os ibunales?”, Re is a CESCO de De echo de
Consumo, nº 7, 2013, págs. 64-78.
Página 129
exis en es ascienden de me as impe ecciones co ien es, y hacen di ícil o penosa la
no mal u ilización y habi abilidad del inmueble, con i iendo su uso en i i an e o moles o”,
concluía haciendo una alusión exp esa a la LOE, al aludi a los plazos de ga an ía p e is os
po és a y a la necesidad de que “los icios o de ec os se ex e io icen o p oduzcan den o
de su igencia a con a desde la echa de ecepción de la ob a, sin ese as o desde la
subsanación de és as”.
d) Más ecien e esul a la STS de 5 de julio de 2013 [RJ 2013, 8443], que, al analiza la
cues ión ela i a a la cali icación de los de ec os cons uc i os obje o del li igio, a i maba
que “la LOE es ablece una cla a azón de inculación en e los equisi os básicos de
habi abilidad de lo edi icado y el p esupues o de uncionalidad exigible a al e ec o (a ículo
17.1b y 3 de la LOE). Así, conside aba que los de ec os en cues ión enían la conside ación
de uina uncional en la medida en que a ec aban a los equisi os básicos o de idoneidad de
la ob a pa a su habi abilidad, no pudiendo queda encuad ados en me os de ec os de
e minación o acabado; p escindía po an o, de la noción de de ec os ela i os al
incumplimien o de equisi os de habi abilidad a que alude la igen e LOE en a o del
cali ica i o de uina que se enía usando al aplica el Código, y ello a pesa de sí e e i se a
de ec os de e minación y acabado jus o después.
De lo expues o, al y como ponen de elie e además, y con g an acie o, au o es como
PACHECO JIMÉNEZ
(65)
, cabe conclui la e icencia oda ía exis en e po pa e de
nues os ibunales a la ho a de e e i se a la LOE y a su con enido, aludiendo oda ía al
adicional a . 1591 Cc; y no sólo eso, sino que puede ap ecia se una con usión po los
ibunales a la ho a de aplica una y o a no ma, incluso en aquellos supues os en que, sólo
con a ende a la echa de la edi icación bas a ía pa a exclui la aplicación de una en a o de
la o a. Pe o además, según la e e ida au o a, los p oblemas en o no a la con usión de
concep os de ambas no mas no se limi an al que acabamos de señala , sino que ambién
puede e se como se con unden las nociones de “ uina es uc u al o decenal” y “ uina
uncional”, de ec o a que dedica especial a ención al analiza la SAP de Mad id de 8 de julio
de 2011 [JUR 2011, 309381].
Página 130
No obs an e, puede quizás ex ae se una i ud de la apa en emen e con lic i a
ju isp udencia analizada, y es que, como ya nos e e imos al a a la cues ión ela i a a la
de ogación o no del a ículo 1591 Cc, incluso en los casos en que, as la en ada en igo
de la LOE, esul a de aplicación el p ecep o del Código po se la licencia de la edi icación
a ec ada an e io a la Ley, los ibunales no se limi an a aplica la ieja doc ina
ju isp udencial cons uida en o no a dicho a ículo, sino que se ha enido lle ando a cabo
una ein e p e ación o adap ación del iejo égimen a la ac ual egulación; de ahí que pese a
habla se de nociones o supues os no comp endidos en la LOE, se engan en cuen a los
p ecep os ela i os a las obligaciones y esponsabilidades de cada agen e in e inien e en la
edi icación o el e e ido a los plazos en que deben mani es a se los de ec os.
Y ello g acias a que la Ley de O denación de la Edi icación se ha enido cons i uyendo
desde el momen o mismo de su p omulgación como una no ma que desa olla o
pe ecciona un égimen que en buena medida ya enían aplicando los ibunales con
an e io idad pe o que ca ecía de apoyo legal, y no como una up u a legal absolu a con la
línea ju isp udencial has a en onces dominan e.
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CONCLUSIONES
Una ez inalizado el análisis del égimen de esponsabilidad con enido en la LOE y su
compa ación con el an eceden e, el a ículo 1591 Cc, en lo que a sus aspec os más
ele an es se e ie e, cabe ex ae una se ie de conclusiones que pongan de elie e aquellos
pun os que, al menos a nues o pa ece , e is en especial impo ancia. Así, y a los e ec os
de una mayo cla idad y acilidad en su comp ensión, p ocede emos a enume a es as
conside aciones inales sepa adamen e, siguiendo en buena medida la misma elación de
apa ados que empleamos al analiza cada una de las e e idas no ma i as.
1º. En p ime luga , po lo que espec a a la ca ac e ización de la esponsabilidad en la
edi icación, con la LOE se ha p oducido un sal o de una esponsabilidad inicialmen e
con ac ual y subje i a a una esponsabilidad plenamen e apoyada en la ley, y con una
obje i idad ya consolidada. Nos encon amos en onces con un égimen que se p esen a
como un mejo ga an e de los de echos de los adqui en es de i iendas, que al no se
no malmen e pa e de los con a os de ob a se eían desampa ados po el égimen del
a ículo 1591 Cc.
2º. En cuan o a los p esupues os o equisi os que deben da se pa a que p oceda la
esponsabilidad, la LOE ha dado luga a una más co ec a delimi ación del égimen gene al
con emplado con an e io idad po el a ículo 1591 Cc.
Aho a exp esamen e se p e én los daños ma e iales, p e endiéndose con ello e i a la
si uación an e io en la que los agen es in e inien es en la edi icación podían e se
obligados a indemniza a los pe judicados po daños an a iados como los mo ales y en
los que la inculación con su ac uación esul aba cuan o menos oscu a; si bien, eniendo en
cuen a que el in p imo dial del legislado al p omulga la Ley de O denación de la
Edi icación e a ampa a a los has a en onces desp o egidos adqui en es de i iendas, no
pa ece que es a p e isión les o o gue una mejo o más amplia p o ección.
Al educi la amplia noción de uina a los únicos supues os de daños de ca ác e ma e ial lo
que se ha log ado es que los adqui en es se encuen en con que, en muchas ocasiones, no
pueden se i se de las acciones econocidas po es a ley, iéndose en onces obligados a
ecu i a una posible esponsabilidad con ac ual que ecuen emen e no les pe mi i á
eclama al conc e o agen e esponsable o a o as ías que les dejan más y más inde ensos.
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Algo simila sucede con los plazos de ga an ía, pues, desde el pun o de is a de los
adqui en es de i iendas–que debe ían se la p incipal p eocupación del legislado en la
LOE– lo único que hacen es educi la p o ección de es os suje os, que aho a en some ida
su ac uación en ocasiones a un plazo ienal o anual cuando an es con aban en odo caso
con un plazo decenal.
Pe o además se ha pues o de mani ies o en los años que han sucedido a su en ada en igo
la al a de una co ec a de inición de algunos de los p esupues os y concep os
con emplados en la ley, como sucede con la noción de edi icio y los daños ela i os a la
habi abilidad; lo que ha lle ado a que los ibunales sigan empleando nociones del iejo
égimen pa a supues os en que esul a ía de aplicación el ac ualmen e igen e.
3º. Sob e los agen es esponsables en i ud de la LOE– p incipal mé i o de es a ley–, nos
encon amos con un égimen de esponsabilidad que pe mi e a los adqui en es de i iendas
di igi se con a odos los agen es in e inien es en la edi icación, o al menos con un
égimen mucho más amplio que el que p e eía el Código, pe o no comple o, dado que
LOE no sólo no con empla a odos los agen es que en la p ác ica in e ienen en el p oceso
edi ica o io, sino que algunos de los p e is os sólo lo hacen de un modo indi ec o o esul a
que la ley incula a su ac uación cie as obligaciones pe o sin es ablece ninguna sanción
po su posible incumplimien o.
Dichas lagunas nos lle an a conclui que el égimen con enido en la LOE, en lo que a
legi imación pasi a espec a, esul a en ajoso en la medida en que p opo ciona un apoyo
legal pa a eclama esponsabilidad a cie os agen es que has a su en ada en igo e an
igno ados po la egulación, pe o po o o lado sigue gene ando cie a inde ensión pa a los
adqui en es de i iendas, que se encon a án con no ables di icul ades a la ho a de eclama
a un posible subcon a is a, po ejemplo.
4º. En cuan o a la legi imación ac i a, la LOE con empla aho a exp esamen e a los suje os
que pueden eclama la esponsabilidad po de ec os cons uc i os, a di e encia de lo que
sucedía con el a ículo 1591 Cc, que equi ió de un desa ollo ju isp udencial pa a supli al
ca encia. Reconoce así la legi imación ac i a de los p opie a ios en sen ido amplio, donde
incluye an o al p opie a io o igina io como a los adqui en es de i iendas.
Sin emba go, pese a ampa a a los e ce os adqui en es, siguen quedando ue a aquellos
o os suje os que pese a dis u a del edi icio ca ecen de la condición de p opie a io – los
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cuales sólo se bene icia ían indi ec amen e de las acciones de la LOE, a a és de su
eje cicio po el au én ico p opie a io–; aspec o que esul a cues ionable, pues si bien es
cie o que con el égimen es ablecido se e i a que e ce os comple amen e ajenos al edi icio
y a los daños obje o del li igio pudie an a a de in e pone una acción po los mismos, no
pa ece co ec o que aquellos e ce os que, a pesa de no se p opie a ios, sí es án
inculados con el edi icio–po un a endamien o o un usu uc o–y se en pe judicados po
los daños ma e iales a que alude es a ley, ampoco puedan eje ci a la po el me o hecho de
ca ece de un í ulo de p opiedad, debiendo depende del p opie a io.
5º. En lo que se e ie e a la cues ión sob e la dis ibución de la esponsabilidad, la LOE ha
se ido pa a culmina el p oceso de ans o mación de una esponsabilidad pe sonal e
indi idualizada a una esponsabilidad solida ia pe o limi ada a supues os conc e os. Con
es e cambio se ha log ado una mejo p o ección de los adqui en es de i iendas, si bien ello
en de imen o de la p o ección de los agen es in e inien es en la edi icación, que aho a se
en obligados a esponde incluso en ocasiones en que no han con ibuido di ec amen e a
la p oducción de los daños; como hemos is o que sucede con el p omo o .
Además, la LOE adolece de cie as de iciencias en es e pun o, pues aunque en apa iencia
delimi a cuándo esul a de aplicación el p incipio de esponsabilidad
indi idualizada/mancomunada y cuándo el de esponsabilidad solida ia, el modo en que se
o mulan algunas de las causas que dan luga a la aplicación de es e úl imo p oduce
con adicciones en e ambos p incipios.
Nos encon amos, po an o, an e una egulación más p o ec o a de los pe judicados, pe o
que, sin emba go, oda ía plan ea p oblemas en la p ác ica, no an o u o de una al a de
egulación exp esa sino más bien de una al a de cla idad o p ecisión de los é minos
empleados en la edacción legal.
6º. En elación con el égimen de ga an ías de la esponsabilidad, la LOE ha se ido pa a
obje i a el sis ema de segu os, que ha pasado de basa se en dis in os segu os obliga o ios
de esponsabilidad ci il a conc e a se en es ipos de segu os con la doble modalidad
al e na i a de segu o de daños/segu o de caución adap ados a las es clases de de ec os
cons uc i os con emplados en la ley.
Aunque esul a innegable la en aja inhe en e a es e cambio pa a los adqui en es de
i iendas, lo cie o es que es e égimen ha gene ado impo an es incon enien es pa a es os

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suje os, a des aca el hecho de que la imposición obliga o ia de es e sis ema de ga an ías,
lejos de bene icia a los comp ado es y acili a la adquisición de i iendas, ha es ablecido
impo an es obs áculos, como se ía el mayo cos e de las i iendas.
En de ini i a, la Ley de O denación de la Edi icación ha cons i uido un impo an e a ance
en la egulación de la esponsabilidad po de ec os p oducidos en el p oceso edi ica o io.
Plan eada básicamen e como u o del desa ollo y pe eccionamien o legal de la labo
doc inal de los ibunales en o no a un a ículo 1591 del Código Ci il que ya pecaba de
obsole o, es a ley ha log ado lo que du an e años se había enido buscando po los
dis in os suje os implicados en la cons ucción, an o agen es como consumido es, lo cual
e a el es ablecimien o de una egulación que pudie a hace en e a las ca ac e ís icas de un
p oceso cons uc i o en con inua e olución y que, eniendo en cuen a el papel y la
esponsabilidad de cada suje o en dicho p oceso, ga an iza a la p o ección de los a ec ados
y un adecuado ni el de calidad de las edi icaciones.
En e ec o, esul a innegable lo que la ley ha log ado en es e sec o , ya sólo po el hecho de
asen a legalmen e una doc ina has a en onces sólo p e is a ju isp udencialmen e. Sin
emba go, deci po ello que con la LOE se ha sa is echo plenamen e el obje i o p e endido
desde un p incipio esul a, a nues o pa ece , una alsedad que no es amos dispues os a
econoce . Si bien es cie o que muchos de sus aspec os han con ibuido a ga an iza una
mejo calidad de la edi icación y una mejo p o ección de los consumido es, al mismo
iempo emos como o os elemen os de la no ma i a, lejos de p o ege ales in e eses, los
menoscaban, aunque sea indi ec amen e. Y no sólo eso, sino que además, como ya hemos
pues o de mani ies o, la egulación oda ía padece cie as lagunas y de iciencias que sólo
con ibuyen a aleja la más y más de su p opósi o o iginal; de ec os algunos, como la al a de
p e isión de cie os agen es esponsables, que esul an azonables po el sólo hecho de la
imposibilidad p ác ica de su co ección, pe o o os los cuales se de i an de me as
con usiones o imp ecisiones en la edacción que, a nues o pa ece , debe ían se obje o de
e o ma po el legislado .
Po odo ello, cabe conclui que la Ley de O denación de la Edi icación ha supues o un
paso impo an e en el camino de la egulación de la esponsabilidad en el p oceso
cons uc i o, pe o ni mucho menos hemos llegado ya a nues o des ino. Sólo a pa i de
aquí, a base de pe ecciona nues a no ma, de adap a la a las nue as ci cuns ancias y, en
de ini i a, de segui “caminando”, alcanza emos la pa ada inal de nues o ayec o, una
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no ma i a comple a que dé solución a odas las cues iones que nues o complejo sec o
cons uc i o nos o ece.
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