El procedimiento de valoración catastral y su regularización

EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN AUTOR: NOELIA SILVÁN MON TUTOR ACADÉMICO: Pedro Gerardo Salinas Martínez Peritaciones, Tasaciones y Valoraciones ETS de Ingeniería de Edificación Universitat Politècnica de València Curso 2014-15 Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 1/142 Resumen en castellano. …………………..…………..….. 2 Resumen en inglés. ……………………………………..…… 3 Acrónimos. ………………………….…………………….……. 4 Introducción. …………………………………………………… 6 Contenido del Trabajo Fin de Grado. Índice .……. 11 Conclusiones. ……………………………………………………. 131 Referencias bibliográficas. ……….………………….…… 133 Índice de figuras. ………………………………………..…….. 135 Anexos. ……………………………………………….……..……. 141 Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 2/142 Resumen Si bien existen varias figuras tributarias que gravan los bienes inmuebles, el Catastro es el único organismo de la Administración que tiene entre sus fines la valoración masiva y periódica de todos los bienes inmuebles, con un grado de compromiso y responsabilidad que se ha multiplicado consecuencia de la crisis que afecta a la economía mundial desde hace unos años. En esta situación surge el Procedimiento de Regularización actualmente en curso, que persigue principalmente la actualización de la información física de los inmuebles que han sufrido alteraciones de cierta relevancia no declaradas, así como la incorporación de construcciones rústicas indispensables. Por otro lado la Dirección General del Catastro se propuso dotar al sistema de la flexibilidad suficiente para reducir la inadecuación que pudiera existir entre el valor catastral y el valor de mercado. En este contexto surge el Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario, que tiene como objetivo dotar al Catastro de un valor estadístico de mercado permanentemente actualizado. Es fácil comprender el interés mediático que despierta cada cambio normativo. Se incluye por tanto una recopilación de las noticias publicadas en el curso de los últimos meses en relación con los nuevos procedimientos. PALABRAS CLAVE: catastro, IBI, regularización catastral, valor catastral, catastrazo. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 3/142 Summary While there are several taxes that levied on real estate, the Cadastre is the only government agency that has among its aims the massive and regular assessment of all real estate, with a degree of commitment and responsibility that has been multiplied because of the crisis affecting the global economy since a few years ago. In this situation the regularization procedure currently in progress arises, which mainly aims to update the physical information of real estate that have suffered not stated significance alterations, as well as the incorporation of essential rustic buildings. On the other hand the Cadastre General Directorate wanted to provide the system of the right flexibility to reduce the inadequacy that might exist between the real estate value and the market value. In this context arises the Cadastral Observatory of Real Estate Market, which aims to provide the Cadastre of a statistical value of permanently updated market. It is easy to understand the media interest aroused by each regulatory change. Therefore it includes a compilation of the news published in the last few months in connection with the new procedures. KEY WORDS: cadastre, Real Estate Tax, cadastral regularization, cadastral value , “catastrazo”. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 4/142 Acrónimos BOE: Boletín Oficial del Estado. DGC: Dirección General del Catastro. FEMP: Federación Española de Municipios y Provincias. IBI: Impuesto de Bienes Inmuebles. LGT/2003: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (ver modificación vigente a partir del 1 de junio de 2015. LPGE: Ley de Presupuestos Generales del Estado. MBC: Módulo Básico de Construcción. MBR: Módulo Básico de Repercusión de Suelo. NTV: Real Decreto 1020/93, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. TRLCI: Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. OCMI: Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario. PVC: Procedimiento de Valoración Colectiva. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 5/142 RLCI: Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario RDL 2/2004. TRLRHL Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba Texto Refundido Ley Reguladora de Haciendas Locales (vigente hasta 15 de julio de 2015). Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 6/142 Introducción El Catastro, tal y como lo conocemos, es un registro administrativo de bienes inmuebles, dependiente del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, cuya formación y mantenimiento es competencia exclusiva de la Dirección General del Catastro en todo el territorio nacional con las excepciones del País Vasco y Navarra. El Catastro, si bien en origen estaba ligado a una función eminentemente fiscal, es ahora un registro multifuncional, que sin faltar a su finalidad tributaria, sirve a otras muchas funciones, que van desde la gestión y control del territorio, el desarrollo de políticas agrícolas, de infraestructuras y de urbanismo, a la base para la concesión de subvenciones y becas. Es por otro lado un registro vivo en continuo proceso de cambio, lo que exige la colaboración activa de los ciudadanos, así como de otras instituciones que se nutren de su información. El Catastro es a día de hoy la mayor base de datos de información territorial gráfica y económica que existe en nuestro país. El artículo 31 de nuestra Constitución Española de 1978, establece el derecho de los españoles a un sistema tributario justo basado en los principios de igualdad y progresividad, así como el deber de contribuir al sostenimiento del mismo, de acuerdo con la capacidad económica de cada uno. Porque de los datos catastrales derivan derechos y obligaciones tributarias, todas las decisiones adoptadas en su seno, deben gozar de las debidas garantías legales y procedimentales. Este trabajo fin de grado se ha realizado en la modalidad de “desarrollo de proyectos técnicos de construcción”, vinculado al área de valoraciones inmobiliarias. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 7/142 Mi elección de la valoración catastral como objeto de análisis, viene motivada por la situación normativa en la que se sitúa actualmente el Catastro, en el punto de mira de ciudadanos y organismos públicos, debido a la coyuntura en la que nos encontramos inmersos, en una situación de crisis económica mundial, iniciada y reconocida en España desde 2008. El inicio de este período se vio marcado por una acusada caída del precio de la vivienda en 2008 y sucesivos, así como de las unidades vendidas, acompañada del aumento de empresas promotoras y constructoras declaradas en quiebra o en situación de severas dificultades financieras. Fue este un momento crucial en el ámbito de la valoración catastral, en el que se puso de manifiesto la ineficiencia de los procedimientos de valoración colectiva tal y como los conocíamos hasta ese momento, pues si bien se justifican mediante minuciosos estudios de mercado al cual se referencian, estos valores permanecen en el tiempo un mínimo de cinco años, que son diez en el mejor de los casos, según aconseja la legislación catastral, y que en ocasiones pueden llegar a superar los veinte años de vigencia. Nos referimos a los bienes inmuebles urbanos, bien por su inclusión dentro del límite de suelo de naturaleza urbana o, encontrándose fuera de este límite, por contar con construcciones que sí lo son. En una situación de mercado inmobiliario creciente, el estancamiento de los valores catastrales no resulta lesivo para el contribuyente. Sin embargo en la situación actual, de caída brusca del mercado inmobiliario, nos encontramos con valores catastrales que superan el precio de compraventa y que además a efectos impositivos, en algunas ocasiones son incrementados por coeficientes que desvirtúan su finalidad y que hacen dudar de las justicia tributaria de los mismos, Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 8/142 promulgada como decía anteriormente, por el artículo 31 de la Constitución. Es fácil deducir que el conflicto se produce en torno a la valoración de los inmuebles considerados urbanos según lo establecido en el artículo 72.2 del TRLCI, recientemente modificado por la Ley 13/2015 de 24 de junio. En estos inmuebles se centra este trabajo. Como Técnico de Inspección en la Gerencia Regional del Catastro de Valencia desde 2009, a diario me encuentro con recursos o atiendo a ciudadanos con conflictos de valoración consecuencia en muchas ocasiones de esta paralización en el tiempo de los valores catastrales, por lo que me pareció interesante recopilar información suficiente en relación a los esfuerzos que la Dirección General del Catastro viene realizando en los últimos años, en aras de respetar el principio de justicia tributaria que, como Administración Pública, debe regir sus servicios. En este sentido se formuló el procedimiento de regularización, que tiene como objetivos la lucha contra el fraude, así como la financiación de entidades locales. Se trata de un procedimiento completo en su extensión, puesto que abarca los 7594 municipios que constituyen el territorio nacional, con las excepciones del País Vasco y Navarra, si bien está limitado a aquellos inmuebles que no tributan de conformidad con su realidad física, consecuencia de una alteración relevante no incorporada al Catastro, tanto en bienes inmuebles urbanos, como rústicos con construcción. En el mismo sentido se instrumenta la aplicación de coeficientes publicados con periodicidad anual en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, que permiten la actualización de los valores catastrales de Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 15/142  Se podrá iniciar transcurridos al menos 5 años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior PVC y, en todo caso, a partir de los 10 años desde dicha fecha.  Procedimiento de valoración colectiva de carácter parcial:  Requiere la aprobación de una ponencia de valores parcial.  Se garantizará la coordinación de los nuevos valores catastrales con los del resto de inmuebles del municipio.  Procedimiento simplificado de valoración colectiva:  No requiere la aprobación de una ponencia de valores.  Cuando tenga por objeto determinar nuevos valores catastrales en los supuestos contemplados en el art.30 del TRLCI, motivados por modificaciones en el planeamiento. Los valores catastrales resultantes de estos procedimientos se notificarán individualmente a los titulares catastrales, a cuyo efecto se podrá recabar la colaboración de las corporaciones locales o de otras Administraciones y Entidades públicas. Los acuerdos adoptados tendrán efectividad el día 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación. 1.1.1. Ponencias de valores. Las ponencias de valores recogen los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la valoración. Se elaboran por los servicios territoriales de la DGC y se someten a informe del Ayuntamiento interesado. Una vez validadas por los Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 16/142 servicios municipales, se procede a su aprobación por edicto en el boletín oficial de la provincia, indicando lugar y plazo de exposición al público. Estos acuerdos se realizarán antes del uno de julio del año en que se adopten, para ponencias totales, y antes del uno de octubre, en el caso de ponencias parciales y especiales (art. 27, TRLCI), quedando a disposición de los interesados en las Gerencias Regionales y Territoriales del Catastro, así como pueden ser consultadas online a través de la sede electrónica del Catastro. En función de su ámbito, el artículo 26 del TRLCI, recoge tres tipos de ponencias:  Totales, cuando se entienden a la totalidad de bienes inmuebles de una misma clase.  Parciales, cuando se realice sobre bienes de una misma clase en alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas.  Especiales, cuando afecten exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales. Las ponencias de valores serán recurribles en vía económicoadministrativa, sin que la interposición de la reclamación suspenda la ejecutoriedad del acto. Regulación normativa:  Las ponencias se redactan según lo establecido en el Real Decreto 1020/93, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (NTV). Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 17/142  Disposición Transitoria Cuarta del mencionado TRLCI, así como el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril que lo desarrolla.  El artículo 23.2 del citado Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y la norma 3 del Real Decreto 1020/93 especifican que el valor catastral de los bienes inmuebles no podrá superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden Ministerial, un coeficiente de referencia al mercado. En este sentido la Orden de 14 de octubre de 1998 establece un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0’50 aplicable al valor individualizado resultante de las ponencias de valores totales de bienes inmuebles urbanos.  Por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda EHA/1213/2005, de 26 de abril, se aprueba el módulo de valor M para la determinación de los valores del suelo y construcción de los bienes inmuebles urbanos en las valoraciones catastrales, fijándolo en 1.000,00 €/m2.  Orden del Ministerio de Economía y Hacienda del 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores. Criterios de coordinación nacional de valores La Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria, aprobó los módulos base de repercusión (MBR) y de construcción (MBC) vigentes para los municipios, de acuerdo con lo establecido por la ORDEN EHA/1213/2005, de 26 de abril. En el artículo único de esta Orden se fija en 1.000 euros/metro cuadrado el módulo M al que se hace referencia en el artículo 2 de las NTV. La aplicación de los factores de diversificación del suelo y de la Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 18/142 construcción fijados por la Norma 16 NTV, modificada por la Disposición Adicional Primera del Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales, da como resultado los siguientes valores: Valores de repercusión de suelo Euros/m2 Valores de las construcciones Euros/m2 MBRi = M x Fsi MBCi = M x Fci Fsi = 1,70-1,20-0,80-0,450,21,0,10-0,0378 Fci = 0,70-0,65-0,60-0,55-0,500,45-0,40 MBR1 = 1.700,00 MBC1 = 700,00 MBR2 = 1.200,00 MBC2 = 650,00 MBR3 = 800,00 MBC3 = 600,00 MBR4 = 450,00 MBC4 = 550,00 MBR5 = 210,00 MBC5 = 500,00 MBR6 = 100,00 MBC6 = 450,00 MBR7 = 37,80 MBC7 = 400,00 Figura 1. Módulos básicos de repercusión de suelo y de las construcciones RD 1464/2007, de 2 de noviembre. Fuente: RD 1464/2007 de 2 de noviembre. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 19/142 MÓDULO BÁSICO DE CONSTRUCCCIÓN MBC Figura 2. Modulo Básico de Construcción Representación gráfica de los MBC vigentes, recogidos en el RD 1464/2007, extraída de la cartografía catastral. Fuente: cartografía catastral. MBR Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 20/142 MÓDULO BÁSICO DE REPERCUSIÓN MBR Figura 3. Modulo Básico de Repercusión Representación gráfica de los MBR vigentes, recogidos en el RD 1464/2007, extraída de la cartografía catastral. Fuente: cartografía catastral. MBC Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 21/142 Con el fin de homogeneizar la aplicación de determinados criterios contenidos en la normativa vigente, de manera que se puedan obtener formatos finales que permitan la difusión de las Ponencias de valores mediante la Oficina Virtual del Catastro, la Circular 12.04/04, de 15 de diciembre, sobre ponencias de valores sustituir el concepto de “calletramo” por el de “zona de valor”, como reflejo de la estructura de valores del suelo del territorio. Con el fin de fortalecer la coordinación de valores a nivel nacional, así como para la actualización permanente de las Ponencias de Valores, la Circular 03.04/15/P, de 6 de febrero, de actualización de la Circular 12.04/04 sobre ponencias de valores para el año 2015, define sesenta tramos de valor de repercusión de suelo y sesenta de valor unitario. El modelo se basa en la estabilidad de las zonas de valor (R y U), de forma que se mantenga con el paso del tiempo la correspondencia establecida con los valores de mercado. El índice de actualización se obtiene de la observación del mercado inmobiliario, con especial atención a los valores comunicados por notarios y registradores. Para el presente ejercicio 2015, este índice refleja una tendencia decreciente en los valores observados, si bien atenuada respecto de ejercicios anteriores. Se recogen también en esta circular los coeficientes de gastos y beneficios, vinculados a las jerarquías de zonas de valor R y U, en cumplimiento de los criterios marco de coordinación aprobados Circular 01.04/11/P. En los cuadros siguientes se define la jerarquía de valores de repercusión de suelo, comprendida entre los tramos R1 y R60, a aplicar a las Ponencias Totales que se aprueben durante el ejercicio 2015, así como en la elaboración de mapas de valor. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 22/142 Asimismo se define la jerarquía de valores unitarios comprendidos entre los tramos U1y U60. De utilización exclusiva en la elaboración de mapas de valor es la jerarquía adicional de valores de repercusión, comprendida entre los tramos RA1 y RA9, aplicable en aquellos recintos de valoración que requieran valores de repercusión superiores al correspondiente a la jerarquía R1. Para el ejercicio actual, se habilita su utilización para el uso comercial. Los valores recogidos en esta circular serán de aplicación en las ponencias totales que se redacten para ser aprobadas en el ejercicio 2015, así como en las ponencias parciales que se redacten como complemento a ellas. Figura 4. Circular 03.04/15/P, de 6 de febrero de actualización de la Circular 12.04/04 sobre ponencias de valores, para el año 2015. Fuente: Circular 03.04/15/P de 6 de febrero. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 23/142 Figura 5. Circular 03.04/15/P, de 6 de febrero de actualización de la Circular 12.04/04 sobre ponencias de valores, para el año 2015. Fuente: Circular 03.04/15/P de 6 de febrero. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 24/142 Figura 6. Circular 12.04/04, de 15 de diciembre, sobre ponencias de valores. Fuente: Circular 12.04/04, de 15 de diciembre. VALORES DE REPERCUSIÓN V.UNITARIOS Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 31/142 y previamente a la finalización de la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente, afectado por la reducción que resulte de aplicar el coeficiente de clave NU incluido en el listado de zonas de valor, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad neta de cada parcela (o a la superficie de suelo de cada parcela, en su caso). Figura 9. Delimitación de las zonas de valor extraída de la cartografía catastral. Fuente: cartografía catastral. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 32/142 Observaciones: • En los suelos urbanizables incluidos en sectores o en los que puedan ejercerse facultades urbanísticas equivalentes según legislación autonómica, antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo, en tanto se mantenga esta circunstancia, los suelos se valorarán por el valor unitario inicial, establecido en la zona de valor correspondiente. Coeficientes correctores del valor del suelo (Norma 10 NTV) 1. Suelo valorado por repercusión. Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrán aplicar los coeficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente. Suelo valorado por unitario. Como consecuencia de las particularidades del mercado del suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicarán cuando proceda, los siguientes correctores:  Coeficiente A. Parcelas con varias fachadas a vía pública. Para la valoración de parcelas con más de una fachada y formando una o más esquinas se tendrán en cuenta los siguientes coeficientes: A-1: dos fachadas, 1, 10. A-2: tres o más fachadas, 1, 15. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 33/142  Coeficiente B. Longitud de fachada. En las parcelas cuya longitud de fachada sea inferior a la mínima establecida por el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector igual a L/LM, siendo L la longitud de la fachada y LM la longitud mínima definida por el planeamiento o, en su caso, por la ponencia de valores correspondiente. En ningún caso se aplicará un coeficiente inferior a 0,60.  Coeficiente C. Forma irregular. Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector de 0,85.  Coeficiente D. Fondo excesivo. En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicará a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo «n» el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle. En el caso de parcelas con más de una fachada se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y a esta zona se le aplicará dicho valor; se actuará de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas así determinadas, se le aplicará el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo «n» el número de plantas de edificación permitidas en la Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 34/142 calle de mayor valor unitario.  Coeficiente E. Superficie distinta a la mínima. En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes: S/SM < 1:0,80 (aplicable a toda la superficie). 2 < S/SM < 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM).  Coeficiente F. Inedificabilidad temporal. En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente.  Coeficiente G. Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública. En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplicará un coeficiente corrector de 0,70. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 35/142 Valoración de las construcciones (Norma 19 NTV) Realizada la identificación de cada área económica homogénea de la construcción con su correspondiente MBC., el valor de las construcciones se obtendrá aplicando a dicho módulo básico el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro de coeficientes de valor de las construcciones definido en la norma 20, que figura al final de las presentes normas. Tendrán la consideración de construcciones (Norma 5 NTV): a. Los edificios, sean cualesquiera los elementos de que estén construidos, los lugares en que hallen emplazados, la clase de suelo en que hayan sido levantados y el uso a que se destinen, incluso cuando por la forma de su construcción sean perfectamente transportables y aun cuando el terreno sobre el que se hallen situados no pertenezca al dueño de la construcción. b. Las instalaciones comerciales o industriales, tales como diques, tanques, cargaderos, etc., que sean asimilables al concepto de edificio y no al de máquinas, aparatos o artefactos. c. Las obras de urbanización y de mejora y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, considerándose como tales los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos e instalaciones para la práctica del deporte, los muelles, los estacionamientos y los espacios anejos a las construcciones. d. Todas las demás construcciones que no estén expresamente calificadas como de naturaleza rústica en la legislación vigente. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 36/142 Se entiende por superficie construida, la incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos que estén cubiertos, se computarán al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100%. No se computarán como superficie construida los espacios de altura libre interior a 1,50 metros. En la superficie incluida se incluirá, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes asociada a la construcción principal. 1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad y carácter histórico-artístico, depreciándose cuando proceda, por aplicación de los coeficientes correctores para su adecuación al mercado. 2. Las construcciones se tipificarán de acuerdo con el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones que se recoge al final de este apartado (norma 20 NTV), en función de su uso, clase, modalidad y categoría. El precio unitario para cada tipo de construcción, definido en euros por metro cuadrado construido, es el producto del Módulo Básico de Construcción (MBC) asignado al municipio, por el coeficiente que le corresponda del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones referido anteriormente (Norma 20 NTV) y por los coeficientes correctores que le sean de aplicación, de los que se describirán a continuación. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 37/142 3. En este cuadro, la tipología 1.1.2.4 es la correspondiente a la construcción de tipo medio, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano y en manzana cerrada. 4. La categoría 1 establecida en el cuadro de coeficientes, se amplía con las categorías 1A, 1B y 1C, para considerar edificios cuya calidad supera la que corresponde a los de categoría 1. 5. El valor de la construcción será el resultado de multiplicar la superficie construida por el precio unitario obtenido. Coeficientes correctores del valor de la construcción (Norma 13 NTV):  Coeficiente H. Antigüedad de la construcción. El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva. Dicho coeficiente se obtendrá mediante la utilización de la tabla que figura a continuación, cuyo fundamento matemático es la siguiente expresión: H = [(1 - 1,5) * d / u.c.100]t, donde d = 1 - (t-35) / 350 u = uso predominante del edificio (residencial, industrial, comercial, etc) c = calidad constructiva según categorías del cuadro de coeficientes t = años completos transcurridos desde su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 38/142 Por aplicación de la fórmula anterior, se obtiene la siguiente tabla: Figura 10. Norma 13, NTV. Fuente: RD 1020/93 de 25 de junio. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 39/142 A los efectos de aplicación de este coeficiente, se contemplan los siguientes casos de reforma: Rehabilitación integral - Cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente, y en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, y además sus características constructivas, permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. El índice de antigüedad de la construcción en este caso, será el que corresponde a la fecha de rehabilitación. Reforma total - Cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción suponiendo un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. Reforma media - Cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, y suponiendo un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. Reforma mínima - Cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, suponiendo un coste inferior al 25% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. La corrección de la antigüedad se realiza de acuerdo con la siguiente fórmula: Fa = Fc + (Fr – Fc) i Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 40/142 Siendo: Fa = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación de coeficiente. Fc = Fecha de construcción. Fr = Fecha de reforma. I = Coeficiente que contempla el tipo de reforma, que adoptará los siguientes valores: i = 0.25 con reforma mínima. i = 0.50 con reforma media. i = 0.75 con reforma total. i = 1.00 en caso de rehabilitación.  Coeficiente I. Estado de conservación. Normal 1,00 Construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes. Regular 0,85 Construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad Deficiente 0,50 Construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad Ruinoso 0,00 Construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 47/142 Existe la posibilidad de incrementar el resultado obtenido en la valoración de una parcela subedificada, cuando se haya valorado la superficie realmente edificada, en concepto de valoración de derecho de vuelo no materializado. Este derecho de vuelo no materializado puede valorarse en su totalidad, o bien en un porcentaje inferior, mediante la aplicación de una fórmula correctora, que pondere la mayor o menor dificultad de materialización de ese derecho. La posibilidad de valorar el vuelo no materializado, requerirá las siguientes condiciones: - Que se pueda materializar el vuelo, lo que ocurre especialmente para parcelas en las que se lleva a cabo la edificación en diferentes fases. - Que exista mercado de vuelo.  Parcelas sobreedificadas. La utilización de valores de repercusión con carácter general implica la valoración de lo realmente edificado. 1.2. Actualización de valores catastrales mediante la aplicación de coeficientes. 1.2.1. Artículo 32 del RDL 1/2004 – Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. El TRLCI en su artículo 32, “actualización de valores catastrales”, en su punto 1, establece lo siguiente: Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 48/142 Las leyes de presupuestos generales del Estado podrán actualizar los valores catastrales por aplicación de coeficientes, que podrán ser diferentes para cada uno de los grupos de municipios que se establezcan reglamentariamente o para cada clase de inmuebles. Este coeficiente se ha venido utilizando en los últimos años, con un porcentaje de incremento del dos por ciento entre 2000 y 2009 y del 1 por cierto en 2010. Desde el 2011 este coeficiente ha sido uno. Volveremos a hacer referencia a este artículo y sus modificaciones, en el punto 2.2. “coeficientes de actualización de los valores catastrales en la ley de presupuestos generales del Estado”. En el cuadro siguiente se recogen los coeficientes aplicados desde 1981 amparados en este artículo. Figura 12. Coeficientes de actualización del valor catastral 1981-2011. TRLCI, art. 32. Fuente: RD 1/2004, de 5 de marzo. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 49/142 Entre 1981 y 1989 este coeficiente solo se aplicó sobre inmuebles urbanos con repercusiones muy significativas que permitían ajustar los valores catastrales a la espera de la revisión de las ponencias de valores. A partir de 1990 el coeficiente pasa a aplicarse en inmuebles rústicos y urbanos en idéntica proporción. Dadas las particulares circunstancias económicas de los últimos años, este coeficiente es de 1 desde 2011. 1.2.2. Coeficientes de actualización de los valores catastrales en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. 1.2.2.1. Amparo legislativo. El TRLCI en su artículo 32, “actualización de valores catastrales”, en su punto 2, establece lo siguiente: 2. Asimismo, las leyes de presupuestos generales podrán actualizar los valores catastrales de los inmuebles urbanos de un mismo municipio por aplicación de coeficientes en función del año de entrada en vigor de la correspondiente ponencia de valores del municipio. 1.2.2.2. Requisitos Los Ayuntamientos podrán solicitar la aplicación de los coeficientes previstos en este apartado cuando concurran los siguientes requisitos: • Que hayan transcurrido al menos cinco años desde la entrada en Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 50/142 vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general. • Que se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes y que esta diferencia se produzca de forma más menos homogénea en todo el municipio. • Que la solicitud se comunique a la DGC antes del 31 de mayo del ejercicio anterior a aquel para es que se solicita la aplicación de los coeficientes. Será el Ministerio de Hacienda y Administraciones públicas, la DGC en su representación, a quien corresponda apreciar la concurrencia de los requisitos señalados, mediante orden ministerial que se publicará en el BOE antes del 30 de septiembre de cada ejercicio. La orden ministerial recogerá la relación de municipios en los que resultarán de aplicación los coeficientes que a su vez establezca la Ley de Presupuestos Generales del Estado para el ejercicio siguiente. La aplicación de estos coeficientes es excluyente, es decir, la aplicación del primero imposibilita la aplicación del segundo. Este segundo coeficiente no se había aplicado nunca desde la entrada en vigor del TRLCI, si bien se ha recurrido al mismo para paliar los elevados valores catastrales derivados de la aplicación de las ponencias redactadas en los últimos años con entrada en vigor en 2006 y años posteriores. Por otro lado este coeficiente ha permitido ajustar al alza Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 51/142 de forma masiva, las valoraciones derivadas de ponencias muy antiguas todavía en vigor, de las que resultaban valores catastrales cuya referencia al mercado se sitúa en algunos casos por debajo del 25%. La Ley 22/2012, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2014, art. 73, estableció los siguientes coeficientes en función del año de entraba en vigor de la ponencia de valores: Año de entrada en vigor de la ponencia de valores Coeficiente 1984, 1985, 1986 y 1987 1,13 1988 1,12 1989 1,11 1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001 y 2002 1,10 2003 1,06 2006 0,85 2007 0,8 2008 0,73 Figura 13. Artículo 73, LPGE 22/2013, de 23 de diciembre. Fuente: Ley 22/2013 de Presupuestos Generales del Estado para 2014. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 52/142 Posteriormente, la Ley 36/2014, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2015, artículo 62, estableció los coeficientes para 2015: Año de entrada en vigor de la ponencia de valores Coeficiente 1984, 1985, 1986 y 1987 1,13 1988 1,12 1989 1,11 1990, 1994, 1995, 1996, 1997, 1998, 1999, 2000, 2001 y 2002 1,10 2003 1,06 2006 0,83 2007 0,78 2008 0,71 2009 0,78 Figura 14. Artículo 62, LPGE 36/2014, de 26 de diciembre. Fuente: Ley 36/2014, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2015. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 53/142 Se añade en esta publicación el año 2009, no siendo posible la aplicación en el 2010 y sucesivos, por la limitación establecida en el propio TRLCI, que impone pone requisito para la aplicación de coeficientes, que hayan transcurrido al menos cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior PVC. Estos coeficientes son acumulativos y requieren en cualquier caso del trámite de solicitud por los Ayuntamientos y aprobación anual. Es importante señalar en este punto que la voluntad del Catastro es la de mantener los valores catastrales lo más ajustados posible a ese 50% sobre el valor de mercado teórico calculado, si bien cabe insistir en que de acuerdo con lo establecido en el art. 32.2.c anterior, la aplicación de coeficientes, tanto al alza como a la baja, no se hará de oficio sino a instancia de los Ayuntamientos. Los Ayuntamientos deben adoptar sus decisiones de política fiscal para el IBI, teniendo en cuenta lo siguiente:  No se van a aplicar coeficientes de forma generalizada a todos los municipios.  La determinación de los coeficientes vendrá en función del año de entrada en vigor de la ponencia de valores y siempre previa solicitud municipal. Si bien el plazo contenido es la ley (art.32.2) es el 31 de mayo, este plazo viene alargándose de forma sistemática año tras año. En 2015 el plazo se ha ampliado hasta el 31 de julio.  En los municipios que soliciten la aplicación de coeficientes a la baja, se aplicarán las medidas oportunas para mantener la base Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 54/142 liquidable (art. 68 y 69 TRLRHL).  En los municipios que soliciten la aplicación de coeficientes de incremento, no se podrá aplicar el tipo de IBI incrementado (art.8 del Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, prorrogado a los ejercicios 2014 y 2015). Repercusión sobre la Base Liquidable. Figura 15. Resultados globales de la aplicación de coeficientes para 2014. Fuente: Información estadística DGC. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 55/142 Figura 16. Resultados estimados de la aplicación de coeficientes para 2015. Fuente: Información estadística DGC. El objetivo final perseguido por la Dirección General del Catastro mediante la aplicación de los coeficientes, al alza o a la baja, definidos en el artículo 32.2. del TRLCI, es el ajuste promedio de las valoraciones catastrales en un entorno del 50% sobre el valor teórico de mercado, si bien queda a potestad de los Ayuntamientos la solicitud de la aplicación de estos coeficientes. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 56/142 En el gráfico siguiente observamos como las valoraciones se aproximan a ese coeficiente de 0,5, garantía de cumplimiento de lo establecido en el artículo 23.2. del TRLCI, según el cual “el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase”. El referido coeficiente de referencia al mercado, fijado en 0,5, se establece mediante resolución de 15 de enero de 1993, del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria (BOE 27 de enero). Figura 17. Coeficiente de referencia al mercado global, por año de efectos de la ponencia. Fuente: Información estadística 2013-2015, DGC. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 63/142 B Municipios en los que se preste servicio de transporte público colectivo de superficie 0,07 0,05 C Municipios cuyos ayuntamientos presten más servicios de aquellos a os que están obligados según lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley 7/1985, de 2 de abril 0,06 0,06 D Municipios en los que los terrenos de naturaleza rústica representan más del 80 por ciento de la superficie total del término 0,00 0,15 1.3.2. El Real Decreto Ley 8/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes contra la morosidad de las administraciones públicas y de apoyo a entidades locales con problemas financieros. En el artículo 30 de esta Ley, de “condiciones adicionales por aplicación de las medidas relativas a las deudas con los acreedores públicos”, en los puntos 1.d) y 1.e), se establece lo siguiente en materia de valoración catastral e IBI: 1. El municipio que resulte beneficiario de las medidas relativas a sus deudas con acreedores públicos (previstas en el artículo 23), además de cumplir los condicionantes marcados por esta Ley (recogidos en los artículos 26, 27 y 28), deberá cumplir durante el período en que se apliquen estas medidas las siguientes condiciones adicionales: d) Se les aplicarán de oficio los coeficientes previstos en el apartado 2 del artículo 32 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, cuando se trate de municipios que hayan sido objeto de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general para los bienes inmuebles urbanos como consecuencia de una ponencia de valores total aprobada con anterioridad al año 2003. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 64/142 e) Deberán aprobar en las correspondientes ordenanzas fiscales un tipo de gravamen del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para los bienes inmuebles urbanos, que sea superior, como mínimo, en un 25 por 100, al determinado de conformidad con el artículo 72 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales para el ejercicio 2013. No obstante, el tipo aplicable no podrá ser superior en ningún caso al máximo previsto en dicho artículo ni inferior al 0,6 por 100. Por otro lado, el acceso a las medidas extraordinarias de apoyo a la liquidez de los municipios contenidas en esta Ley, según lo establecido en el artículo 26.l) de la misma, exige en lo que al procedimiento de regularización del que hablaremos más adelante, lo siguiente: l) Con anterioridad al 31 de diciembre de 2013, deberán solicitar a la Dirección General del Catastro, su inclusión con carácter prioritario en la regularización catastral prevista en la disposición adicional tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. A tal efecto, habrán de acompañar la solicitud de cuanta información dispongan sobre los bienes inmuebles o las alteraciones de sus características no incorporadas al Catastro Inmobiliario. 1.3.3. Ley 16/2013, de 29 de octubre, por la que se establecen determinadas medidas de materia de fiscalidad medioambiental y se adoptan otras medidas tributarias y financieras. Como consecuencia de los compromisos de Estabilidad mantenidos por el Reino de España es preciso dotar de continuidad al incremento del Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 65/142 tipo impositivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles para los inmuebles urbanos, establecido en diciembre de 2011, evitando el impacto negativo inicialmente previsto para 2014. De acuerdo con lo anterior, en el artículo 8 de la Ley 16/2013, se recogen formalmente los tipos incrementados del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, para los períodos impositivos que se inicien en los años 2014 y 2015. La prórroga se articula en términos análogos a los aprobados en la norma en 2011 pero incorporando determinadas correcciones técnicas para posibilitar la aplicación del incremento a los ejercicios 2014 y 2015. Se mantienen los supuestos recogidos en al artículo 8.a) y 8.b) del RDL 20/2011, modificando el supuesto contemplado para el artículo 8.c), que pasa a redactarse según sigue: c) El 4 por 100 para los municipios que hayan sido objeto de un procedimiento de valoración colectiva de carácter general para bienes inmuebles urbanos como consecuencia de una ponencia de valores total aprobada entre 2009 y 2012. En el punto 4 de este mismo artículo 8, se establecen los supuestos en los que no serán de aplicación los tipos incrementados: a) Municipios para los que se haya aprobado una ponencia de valores total entre los años 2005 y 2008. b) Municipios en los que se apruebe una ponencia de valores total en los años 2013 y 2014. c) Municipios a los que, en el correspondiente periodo impositivo, resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 32.2 del TRLCI (incremento de los valores catastrales a través de los coeficientes de actualización publicados en las sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estado). Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 66/142 d) Municipios a los que, en el correspondiente periodo impositivo, resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 30 del Real Decretoley 8/2013 (al que nos hemos referido en el punto anterior). Mediante esta Ley 16/2013, se efectúan también los ajustes técnicos precisos en el TRLRHL, para el supuesto en que la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en el artículo 32.2 del TRLCI suponga un decremento de la base imponible de los inmuebles. Para ello, se modifican los artículos 68 y 69, relativos a la reducción de la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Por otro lado, se modifica el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario para, por un lado, ampliar el plazo para que los Ayuntamientos soliciten la aplicación de los coeficientes de actualización previstos en el artículo 32.2. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 67/142 2. OTRAS MEDIDAS NORMATIVAS. EL PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN. 2.1. PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN. La disposición adicional tercera del TRLCI aprobado por RDL 1/2004, de 5 de marzo, regula el Procedimiento de Regularización Catastral como uno de los procedimientos de incorporación al Catastro de los bienes inmuebles y de las alteraciones de sus características. Esta modificación normativa se introduce, con efectos desde 1 de enero de 2013, por el artículo 16.3 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica. El Plan de Regularización Catastral se implantará en la totalidad de los municipios del territorio de régimen común, entre los ejercicios 2013 y 2017, correspondiendo a la Dirección General del Catastro determinar, mediante resolución que se publicará en el Boletín Oficial del Estado, la relación de municipios y los períodos en los que este procedimiento será aplicable. Actualmente se inicia previa consulta al Ayuntamiento, no sobre la aplicación, de carácter obligatorio, sino en cuanto a la fecha de inicio. Son objeto de este procedimiento las parcelas e inmuebles cuya descripción en el Catastro no concuerda con la realidad inmobiliaria como consecuencia del incumplimiento del deber de declarar de forma correcta y completa ante el Catastro, las circunstancias determinantes de un alta o modificación, y tiene como fin garantizar concordancia entre la descripción catastral y la realidad inmobiliaria. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 68/142 2.1.1. Inmuebles afectados. Todo inmueble objeto de un procedimiento de regularización debe cumplir, simultáneamente, las siguientes condiciones: Que se haya detectado una incidencia en la parcela, identificada en el mapa de detección de incidencias, a través de uno de los siguientes mecanismos: • Contraste cartográfico u otros trabajos de gabinete. ▪ Cruce gráfico-alfanumérico. ▪ Recorrido de campo. ▪ Declaraciones extemporáneas en período de regularización.´ Que la incidencia detectada se refiera a los siguientes inmuebles: ▪ Inmuebles urbanos ▪ Inmuebles rústicos con construcción ▪ Aquellos que, con la naturaleza rústica prevista en la normativa anterior a la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario, cuenten con construcciones indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales. Que la incidencia consista en la falta de incorporación al Catastro, o la constancia incompleta del mismo, con las siguientes limitaciones: ▪ No se considerarán las alteraciones que afecten únicamente a elementos comunes. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 69/142 ▪ En el caso de obra nueva, de construcción reciente o construcción antigua, no son susceptibles de regularización:  Las construcciones ruinosas o las demoliciones totales o parciales.  Las omisiones de construcción de superficie inferior a 15m².  Los tinglados y cobertizos de pequeña entidad (art.4 TRLCI). ▪ En el caso de construcciones indispensables para las explotaciones agrícolas, ganaderas y forestales, no son susceptibles de regularización:  Las construcciones indispensables que figuren completa y correctamente descritas en el Catastro, pero sin atributos de valor por no haberse realizado un procedimiento de valoración colectiva de carácter general con posterioridad al 1 de enero de 2006 (Disposición transitoria primera del TRLCI)  Cuando, aún no figurando completa y correctamente descritas en Catastro, la documentación completa y correcta relativa a las mismas conste en los archivos de la Gerencia, en cualquier forma de soporte. ▪ En las ampliaciones de construcción:  No se considerará ampliación, en sentido estricto y por sí sola, la que se a inferior al 15% de la superficie construida original, y alternativamente, la que sea inferior a 15m². Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 70/142 ▪ Reforma integral o rehabilitación, total o media:  Reforma integral o rehabilitación: cuando se produce una alteración de todos los elementos constructivos estructurales (forjados, muros y fachadas de carga) respecto de la construcción originaria.  Reforma total: cuando se produce una alteración de todos los elementos constructivos no estructurales (suelos, paredes, tabiques y fachadas, carpintería e instalaciones) y del techado (se cambie o no su estructura) respecto de la construcción originaria.  Reforma media: cuando se produce una alteración del techado (se cambie estructura o no) o bien, un saneamiento de muros o forjados, respecto de la construcción originaria.  No se considerarán por sí solas, aquellas reformas de entidad inferior a las señaladas, y en particular, las actuaciones de conservación o mantenimiento permanente del edificio o de la construcción, o aquellas que consistan en la mejora de carpinterías o de instalaciones. ▪ Cambio de uso. No serán susceptibles de regularización a excepción de aquellos previstos en la normativa técnica de valoración catastral. ▪ Que la falta de concordancia con la realidad inmobiliaria tenga su origen en el incumplimiento de la obligación de declarar. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 71/142 ▪ En cuanto a las declaraciones extemporáneas de obra nueva, ampliación, reforma o rehabilitación (902N) que se presenten en el plazo previsto para la aplicación del procedimiento de regularización en el municipio, no se tramitarán mediante el procedimiento de incorporación mediante declaraciones (art.13 TRLCI) sino por el procedimiento de regularización (Disposición adicional tercera TRLCI) ▪ No serán objeto de regularización las alteraciones físicas sobre las que no exista obligación de declarar, en particular en los supuestos en los que el Ayuntamiento esté acogido mediante ordenanza fiscal a régimen de comunicaciones del artículo 14.b del TRLCI. ▪ Que la incorporación en el Catastro de la omisión se enmarque en una de las siguientes situaciones:  Cuando implique un incremento del valor catastral del inmueble.  Cuando la importancia técnica o física de la omisión justifique la necesidad de actualizar la descripción catastral, cualquiera que sea el efecto en su valoración catastral. Se excluyen de esta situación los cambios de uso de construcciones, que solo serán objeto de regularización cuando impliquen incremento del valor catastral.  Cuando el objeto del procedimiento sea la incorporación de piscinas privativas. Las piscinas comunitarias no son objeto de regularización. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 72/142 Ejemplos. Figura 22. Ejemplo de falta de declaración de pistas deportivas. Fuente: Bases de Datos DGC de Valencia. Figura 23. Falta de declaración de obra nueva. Fuente: .Bases de Datos DGC de Valencia. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 79/142 ▪ La regularización excluye la aplicación de sanciones que se hubieran podido exigir por incumplimiento del deber de declarar de forma completa y correcta. ▪ En lo relativo al Impuesto de Bienes Inmuebles, el derecho de la Administración para determinar la deuda tributaria prescribe a los 4 años (tal y como establece al artículo 66 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria). El plazo comenzará a contarse desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración, siendo este de dos meses a partir del día siguiente a la fecha de formalización del hecho, acto o negocio declarado. ▪ Los actos resultantes de este procedimiento son susceptibles de revisión en los términos establecidos por la LGT, sin que la interposición de reclamaciones económico-administrativas suspenda la ejecutoriedad. ▪ La carga de la prueba contra lo declarado, corresponde en este procedimiento a la Administración (artículo 105 LGT/2003), sin perjuicio de la obligación de justificar a cargo de los obligados tributarios, exigida por las leyes de los impuestos. ▪ A pesar de la evidencia de alteraciones constructivas no declaradas en los inmuebles de titularidad catastral desconocida, la DGC no inicia el procedimiento de regularización catastral en relación a estos, en tanto no se resuelve y conoce el dato, por comprometer la consecución del objetivo de impulso a la recaudación local y por la imposibilidad de repercutir el coste del servicio de regularización catastral. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 80/142 8º. Fin del período de regularización. Una vez finalizado el período de regularización (6 meses) publicado en la resolución de inicio del procedimiento en el BOE, no se podrán iniciar nuevos expedientes de regularización en el municipio. Podrá continuar la tramitación de los expedientes iniciados, hasta el cumplimiento del plazo de 6 meses previsto para su resolución. Las alteraciones detectadas y reflejadas en el mapa de incidencias que, por falta de documentación, errores de titularidad o insuficiencia en el plazo y cumpliendo con los requisitos del procedimiento, no se hayan podido tramitar en el curso de este, seguirán su tramitación como expedientes de inspección, declarativos o recursos, según el caso en el que nos encontremos. 2.1.3. Financiación. La tasa. Para financiar el nuevo procedimiento, se crea una tasa de regularización catastral, con carácter de tributo estatal, por importe de 60 euros por inmueble, que se devenga al inicio del procedimiento. Constituye el hecho imponible de la tasa, la regularización de los inmuebles objeto del procedimiento, tratándose de una tasa con una vigencia temporal, no más allá de la duración del procedimiento, es decir 31/12/2017. Son sujetos pasivos de la tasa las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de sujeto pasivo del Impuesto de Bienes Inmuebles en el ejercicio en el que se haya iniciado el procedimiento de regularización. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 81/142 La gestión de la tasa de regularización catastral, corresponde a la Dirección General del Catastro en período voluntario y a la Agencia Tributaria en período ejecutivo. El establecimiento de esta tasa, nada tiene que ver con la exclusión de la aplicación de las sanciones recogidas en el apartado cuarto de la Disposición Adicional tercera del RDL 1/2004 (TRLCI). Su establecimiento y cuantificación encuentra su fundamento en la financiación del coste del plan. 2.1.4. Repercusión. Mapa de detección de incidencias. El procedimiento, de carácter obligatorio, abarca todo el territorio de régimen común, un total de 7.594 municipios, con una vigencia limitada 2013-2017. La actuación, si bien es completa en su extensión, se limita a los inmuebles que no tributan de conformidad con su realidad física, tanto en bienes inmuebles urbanos como rústicos con construcción. Mención a parte, merecen las construcciones indispensables. No se produce una nueva revisión de valores catastrales. Los inmuebles regularizados se valoran con la ponencia vigente, no afectando el procedimiento al resto de inmuebles que tributan correctamente. Se pretende que la financiación total del proyecto se cubra con la tasa de regularización catastral. En cuanto al mapa de detección de incidencias, pasa a convertirse en axioma para la generación y tramitación de expedientes de Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 82/142 regularización en un municipio: todas las omisiones de construcción susceptibles de regularización deben ser reflejadas y tipificadas sobre la cartografía catastral parcelaria, que se convierte en el panel de control de la evolución del plan. Su elaboración y actualización continua, lo convierte en una valiosa herramienta que permite a todos los agentes involucrados hablar el mismo lenguaje, uniformando la presentación de los resultados de los recorridos de contraste que hay que realizar en cada municipio, en forma de parcelas afectadas por incidencias y su tipificación. Resultados de la detección: Figura 25. Mapa de estimación de omisiones. Fuente: Información estadística DGC. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 83/142 Entre el 3 % y el 10% de los inmuebles urbanos de cada municipio revisado, ha sido objeto de regularización en la primera fase del procedimiento 2013-2014. En este mismo período, el 84% de los inmuebles regularizados es urbano. El 11,5% de los inmuebles es rústico con construcciones indispensables. El resto de los inmuebles rústicos regularizados (4,5%), se sitúa en municipios de ponencias posteriores a 2006. Un 38% de los inmuebles regularizados, lo son por incumplimiento del deber de declarar la construcción, encontrándose valorados como suelo vacante. Un 33% adicional corresponde a las ampliaciones, fundamentalmente en vivienda unifamiliar. Figura 26: Resultados estadísticos 2013/2014. Fuete: Información estadística DGC. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 84/142 2.1.5. Diferencias con otros procedimientos. ▪ Incorporación mediante declaraciones ▪ Incorporación mediante solicitudes ▪ Incorporación mediante comunicaciones ▪ Procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación ▪ Procedimiento de inspección catastral ▪ Incorporación mediante declaraciones: Son declaraciones los documentos por los que se manifiesta o reconoce ante el Catastro Inmobiliario, que se han producido las circunstancias determinantes de un alta, baja o modificación de la descripción catastral de los inmuebles (art. 13 del TRLCI). Añade que son los titulares catastrales los obligados a formalizar las declaraciones. Las declaraciones catastrales son obligatorias, por lo que su incumplimiento constituye infracción tributaria simple, de conformidad con lo establecido en el art. 70.a) del TRLCI. Desde la perspectiva del IBI, esta declaración no es una mera obligación formal de carácter censal, dado que su incumplimiento impedirá que la Entidad Local pueda practicar la adecuada liquidación del IBI, con el consecuente perjuicio para la Hacienda Municipal. De acuerdo con lo anterior, en los municipios en los que se esté llevando a cabo un procedimiento de regularización catastral, el incumplimiento del deber de declarar de forma correcta y completa, dentro de los plazos establecidos por el TRLCI, legalizará Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 85/142 a través de este procedimiento (art. 16.3. de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre). Esta regularización excluirá la aplicación de las sanciones que hubieran podido exigirse por el incumplimiento de la obligación de declarar las circunstancias determinantes del alta o modificación de las mismas. ▪ Incorporación mediante solicitudes: Define en el art. 11 del TRLCI y regulado en el TRLCI y en el RD 417/2006 de 7 de abril, pon el que se desarrolla el TRLCI (en adelante RCI). Se distinguen 4 supuestos fundamentales:  Solicitud de baja que tiene por objeto la cancelación o modificación de la inscripción efectuada a favor del solicitante y la incorporación, si procede, de un nuevo titular catastral.  Solicitud de incorporación de los derechos reales de disfrute.  Solicitud de incorporación de cotitulares.  Solicitud de inscripción de trasteros y plazas de estacionamiento. Todas estas solicitudes tienen carácter voluntario, es decir, no existe una obligación legal para su formalización, por lo que no afectan al ámbito material del procedimiento de regularización, que como ya hemos señalado, resulta de aplicación solo en los supuestos de incumplimiento del deber de declarar. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 86/142 ▪ Incorporación mediante comunicaciones: A través del procedimiento de incorporación mediante comunicación previsto en el art. 14.b) del TRLCI, algunos Ayuntamientos se han obligado a poner en conocimiento del Catastro Inmobiliario los hechos, actos o negocios susceptibles de general un alta, baja o modificación catastral, derivados de actuaciones para las que se haya otorgado la correspondiente licencia o autorización municipal. Esta medida, si bien tiene carácter voluntario para los Ayuntamientos, en el supuesto de que se haya establecido, exime a los sujetos pasivos del IBI de la obligación de declarar los citados hechos, actos o negocios (art. 76.2. del TRLRHL). De lo expuestos anteriormente, resulta la incompatibilidad legal con el procedimiento de regularización catastral, por no existir incumplimiento del deber de declarar. ▪ Procedimiento de subsanación de discrepancias y rectificación: Se regula en el art. 18 del TRLCI, constituyendo un procedimiento que sirve para la actualización del Catastro en aquellos casos en los que la Administración tiene conocimiento de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no deriva del incumplimiento de las obligaciones de declaración y comunicación contempladas en el TRLCI. En los términos descritos, el procedimiento de regularización resultará compatible con el procedimiento de subsanación de discrepancias, por no existir incumplimiento por parte del titular catastral. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 87/142 ▪ Procedimiento de inspección catastral: Regulado en el art. 19 y siguientes del TRLCI, las actuaciones de comprobación e investigación objeto de este procedimiento, tendrán por objeto verificar el adecuado cumplimiento de las obligaciones y deberes establecidos en la normativa catastral. Comprobará por tanto la integridad, exactitud y veracidad de las declaraciones y comunicaciones reguladas por el TRLCI e investigará la posible existencia de hechos, actos o negocios que no hayan sido declarados o comunicados o que lo hayan sido parcialmente. Desde la perspectiva del procedimiento de regularización catastral, el procedimiento de inspección también se verá afectado, al menos en relación con los inmuebles urbanos y aquellos rústicos con construcción, dado que ambos procedimientos operan en estos supuestos sobre los mismos hechos, actos o negocios. En este sentido, la inspección quedará interrumpida mientras se desarrolla en el municipio el procedimiento de regularización. Por otro lado aquellos expedientes que por distintas circunstancias no lleguen a tramitarse mediante el procedimiento de regularización, pasaran a hacerlo mediante inspección, una vez cerrada la ventana de regularización. Si bien ambos procedimientos, de regularización e inspección, tienen por objeto los mismos hechos, actos o negocios, existe una diferencia fundamental entre ambos; El procedimiento de inspección lleva implícita la aplicación de sanciones por incumplimiento de deber de declarar, así como la liquidación de los ejercicios tributarios no prescritos en el caso del IBI. El procedimiento de regularización sin embargo, sustituye la aplicación de sanciones por un único pago de 60 € en concepto de Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 88/142 tasa, cuyo importe se destina a la financiación del propio procedimiento, al margen, eso sí, de la liquidación igualmente de los ejercicios tributarios no prescritos, indicada anteriormente. 2.1.6. Objetivo El plan de regularización catastral nace como instrumento en la lucha contra el fraude fiscal inmobiliario y en el impulso a la financiación local, siendo su objetivo esencial la incorporación al Catastro de las omisiones de inmuebles y de alteraciones de sus características, para su correcta valoración catastral y consecuente, general y justa tributación. Esta centralización de la competencia para la ejecución de un plan único e integral de actualización del Catastro, canaliza y homogeneíza la multitud y dispersión de iniciativas para la incorporación de omisiones que habían proliferado en los últimos años, evitando participación alguna en los costes necesarios por parte de las entidades locales o colaboradoras, máximas beneficiarias de unos resultados garantizados por su coordinación y exhaustividad. 2.1.7. Las construcciones rústicas indispensables. En paralelo a la regularización, en aquellos municipios en los que no se haya llevado a cabo un procedimiento de valoración colectiva de carácter general con posterioridad al 1 de enero de 2006, se determinará un nuevo valor catastral para aquellos bienes inmuebles que, con arreglo a la normativa anterior a la Ley 48/2002, de 23 de Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 95/142 Municipios y Provincias, en el relación con este asunto acordó lo siguiente: o Proponer una reforma del TRLCI que establezca nuevos criterios de clasificación del suelo de naturaleza urbana y de valoración de los suelos urbanizables que no dispongan de un planeamiento de desarrollo, conforme al criterio recogido en la sentencia del TS. o Para determinar el volumen de suelos urbanizables afectados o no por los nuevos criterios de clasificación, será necesaria la colaboración de los Ayuntamientos con las Gerencias del Catastro, siendo estos primeros quienes deberán facilitar información suficiente sobre el planeamiento vigente en cada momento, con el fin de recoger estos criterios en futuras ponencias.  El cambio de naturaleza de urbana a rústica de los suelos urbanizables sectorizados sin Plan Parcial (o similar) que permita su desarrollo, se está llevando a cabo mediante la tramitación de Procedimientos Simplificados, con efecto el 1 de enero del año en el que se inicie el procedimiento, con las siguientes consideraciones: o Los suelos urbanizables sectorizados sin ordenación detallada, pasarán a ser de naturaleza rústica a efectos catastrales, si bien su valoración se verá repercutida por un coeficiente de localización que tomará en consideración esta circunstancia, diferenciándolo de los suelos clasificados como rústicos por el Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 96/142 planeamiento municipal. o El nuevo valor catastral de estos terrenos será el resultado de multiplicar la superficie del referido suelo por el valor unitario obtenido de aplicar un coeficiente de 0,60 de acuerdo con los artículos 1 y 2 de la vigente Orden de Módulos EHA/3188/2006, y por el coeficiente de referencia al mercado de 0,5. o La Orden de Módulos EHA/3188/2006, viene a desarrollar el mandato contenido en el artículo 30.2.c) del TRLCI, que dispone que, en tanto no se apruebe el planeamiento de desarrollo que establezca la edificabilidad a materializar en cada una de las parcelas afectadas por una modificación de planeamiento que haya determinado cambios en la naturaleza del suelo, por incluirlo en ámbitos delimitados, dichos bienes podrán ser valorados mediante la aplicación de los módulos específicos para los distintos usos que se establezcan por Orden del Ministro de Economía y Hacienda. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 97/142 2.2.3. Modificación del TRLCI  Urbanizables rústicos.  Urbanizables urbanos. La ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, establece las modificaciones normativas necesarias para adoptar los cambios de criterio marcados por la sentencia TS 30/05/2014, en lo relativo fundamentalmente a los suelos urbanizables. Modifica la redacción del artículo 7, letra b), “bienes inmuebles urbanos y rústicos”, que queda redactada del siguiente modo: “b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística aprobados prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que se incluyan en sectores o ámbitos espaciales delimitados y se hayan establecido para ellos las determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, de acuerdo con la legislación urbanística aplicable”. La redacción original de este punto por el TRLCI, regulado por RDL 1/2004, señalaba: “b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o en ámbitos espaciales delimitados, así Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 98/142 como los demás suelos de este tipo a parir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo”. La nueva redacción de este artículo, exige para la inclusión de un suelo dentro de la delimitación de suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales, no solo que esté sectorizado sino que disponga de ordenación detallada. La tramitación de estas modificaciones valorativas se instrumentarán mediante Procedimientos Simplificados, cuyos supuestos se establecen en el artículo 30, “procedimiento simplificado de valoración colectiva”, al que también da una nueva redacción la Ley 13/2015, de 24 de junio. Los supuestos fundamentales son los siguientes: Figura 28. Delimitación suelo de naturaleza urbana vigente y nuevo. Fuente: Presentación DGC, Diputación de Salamanca, 6 de noviembre de 2013. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 99/142 1º. Suelos urbanizables sectorizados sin ordenación detallada: Salen de la delimitación de suelo de naturaleza urbana. Se valorarán como suelos de naturaleza rústica afectados por un factor de localización que reconoce en la valoración su condición de urbanizables y su proximidad a núcleos desarrollados. 2º. Suelos urbanizables NO sectorizados: Salen de la delimitación de suelo de naturaleza urbana y se valorarán como cultivos. La disposición transitoria séptima de la nueva Ley 13/2015, de 24 de junio, establece el “Régimen transitorio para la aplicación de la modificación de la letra b) del apartado 2 del artículo 7”, según lo siguiente: “El cambio de naturaleza de los bienes inmuebles urbanos cuya clasificación no se corresponda con la letra b) del apartado 2 del artículo 7 en la redacción dada al mismo por la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, será de aplicación a partir del primer procedimiento simplificado de valoración colectiva que se inicie con posterioridad a su entrada en vigor. A tales efectos los Ayuntamientos deberán suministrar a la Dirección General del Catastro información sobre los suelos que se encuentren afectados. Dicho procedimiento se ajustará a lo dispuesto en la letra g) del apartado 2 del artículo 30, con excepción de su efectividad, que tendrá lugar el 1 de enero del año en que se inicie dicho procedimiento”. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 100/142 3. EL FUTURO DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN COLECTIVA. LA BÚSQUEDA DE UN NUEVO MODELO DE VALORACIÓN. Según hemos visto hasta ahora, el valor catastral se calcula tomando como referencia el valor de mercado, fijándose dicha referencia en el momento de la realización de la ponencia de valores del municipio, documento con el que se inician los procedimientos de valoración colectiva, bien sean generales o parciales. Estos procedimientos de valoración no solo son muy costosos, sino que se producen en ciclos muy largos y carecen de la flexibilidad suficiente para adaptarse a las cambiantes circunstancias del mercado inmobiliario. La necesidad de aproximar los valores catastrales al valor actual de mercado, ha llevado en los dos últimos años a la aprobación a través de la Ley de Presupuestos Generales del Estado, de los coeficientes de actualización amparados en el artículo 32.2. del TRLCI a los que se refiere el punto 1.2.2. de este trabajo, si bien esta medida no garantiza la adecuación de valores, siendo potestad de los Ayuntamientos la solicitud de su aplicación. Al margen de esta medida, se hace necesario acometer una reforma de los sistemas de valoración, buscando su simplificación y flexibilidad, que permita la determinación de un valor de mercado de los inmuebles, como base de una política tributaria más justo. Es por eso que la Dirección General del Catastro en su Plan de Objetivos para 2015, fija como objetivo la obtención de un “valor de referencia” actualizado anualmente, que permita tener un conocimiento ajustado del valor de mercado de todos los inmuebles. Existe la pretensión de poner este valor de referencia a disposición de las distintas administraciones tributarias, como instrumento para las comprobaciones de valores Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 101/142 realizadas en la gestión de diferentes tributos, de acuerdo con lo establecido en la Ley General Tributaria. Este valor serviría igualmente al propio organismo en las labores de coordinación, redacción de ponencias de valores o para el establecimientos de los coeficientes de actualización de los valores catastrales, dentro todo ello de las competencias de la Dirección General del Catastro. Se persigue por tanto la obtención de un valor referenciado al mercado, más transparente y permanentemente actualizado, respetando los principios de justifica tributaria y de eficacia administrativa. Conviene señalar, que el modelo buscado no se analiza desde la perspectiva de la obtención de un valor individualizado del inmueble, sino desde una óptica global, tanto a escala espacial como temporal. En la actualidad con cada procedimiento de valoración se comienza de nuevo de cero. La nueva medición del mercado no guarda, por lo general, relación alguna con la anterior, llegando a producirse ajustes que en general son bruscos y heterogéneos. De ahí el impacto social que siempre acompaña a los Procedimientos de Valoración Colectiva. El nuevo modelo de valoración pretende el mantenimiento continuo de la validez de los valores inicialmente asignados, mediante un sistema de valoración basado en las zonas de valor y en el Observatorio Catastral del Mercado Inmobiliario. La necesidad de un nuevo modelo metodológico y procedimental, viene marcada por la imposibilidad de realizar una ponencia de valores que abarque todo el territorio competencial de la Dirección General del Catastro. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 102/142 3.1. Determinación del valor de referencia. La descripción del modelo parte del valor de referencia, también definido en ocasiones como valor estadístico, que pretende dar conocimiento permanente y actualizado, del inventario de la riqueza inmobiliaria del territorio de régimen común. El valor estadístico o de referencia será el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, obtenido por aplicación de las reglas de valoración catastral, enmarcado conceptualmente en el artículo 23 del TRLCI (criterios y límites del valor catastral). Se busca con ello la armonización de los conceptos de valor catastral y valor de mercado, en un mercado imperfecto, en el que en ocasiones la determinación del precio final de una operación se fundamenta en criterios subjetivos o de oportunidad, basados en modelos de comportamiento y estadísticos, y no en principios matemáticos exactos. El valor de referencia pretende ser ese valor probable que cualquier tipo de inmueble puede llegar a alcanzar en el mercado en caso de venta, basado en las normas objetivas de valoración catastral, lo que lo dotan de la necesaria garantía de solidez y universalidad de resultados. Coordinación de módulos de suelo y construcción interrelacionados territorialmente. Aplicación del método de reposición en el marco valorativo de las jerarquías de valor de suelo y módulos de construcción, posibilitando la obtención de un valor probable de mercado para todos y cada uno de los bienes inmuebles del territorio, con independencia de su uso y características. Cobertura de todas las situaciones de mercado posibles, incluso de aquellas en las que no se detecta muestra suficiente, como es el caso de poblaciones con escaso o nulo mercado inmobiliario, en las que la Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 103/142 aplicación combinada de los métodos de cote y reposición, permite la estimación de resultados que difícilmente podrían alcanzarse con los métodos de extracción directa de muestras de mercado (método de comparación). La comprobación de la coherencia y coordinación de los valores así obtenidos, es tarea del OCMI. 3.2. Valor del suelo. Determinación de los mapas de zonas de valor. La definición de las jerarquías zonales parte de la identificación de los productos inmobiliarios tipo, lo que permite definir un catálogo de tipologías comparables, extensible a todo el territorio de régimen común en situaciones consideradas semejantes. Esta técnica es la aplicada en la valoración catastral de las construcciones, extendida ahora a la valoración de suelo, para lo que se definen 60 intervalos de valor de suelo. En el modelo de cálculo actual del valor catastral, lo módulos se determinan para cada municipio con motivo de la aprobación de la correspondiente ponencia de valores y permanecen inalterables durante la vigencia de la misma, es decir hasta que se lleve a cabo en el municipio un nuevo Procedimiento de Valoración Colectiva. Los valores catastrales así calculados solo se actualizan mediante los coeficientes publicados en la Leyes de Presupuestos Generales del Estado, que han resultado no ser lo suficientemente sensibles para evitar la pérdida progresiva y heterogénea de eficacia dichos valores. El modelo propuesto para el cálculo del valor de referencia parte de la aplicación en todo momento de los módulos actualizados para el año de efectos del cálculo, asociado a un mapa de valores coordinado. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 104/142 Los trabajos de zonificación de los municipios, se realizaron hasta 2005 por calle y tramo y desde entonces por zonas de valor, otorgando con este cambio una mayor transparencia, especialmente en la definición territorial de la valoración de suelo. El mapa de zonas de valor es el resultado de la jerarquización de valores de suelo en todo el territorio, obtenido con criterios homogéneos de coordinación a nivel nacional. El mapa se configura como un conjunto de recintos o ámbitos delimitados del territorio, representativos de valores homogéneos de suelo según uso, expresados en forma de valores de repercusión (R) o valores unitarios (U) asociados a una de las 60 jerarquías definidas al efecto, y que se denominan zonas de valor. La primera etapa es la formación del mapa de zonas de valor es la delimitación de ámbitos homogéneos de valor de suelo para cada uso. Actualmente todos los municipios tienen una delimitación de suelo de naturaleza urbana a efectos catastrales, conforme a la última ponencia de valores aprobada, y en general acorde con lo recogido en el planeamiento urbanístico correspondiente. Dentro de la delimitación de suelo de naturaleza urbana, el uso más extendido en el ámbito del territorio común es el uso residencial, por ello la capa de zonas de valor de este uso, se realizará para todos los municipios. Igualmente se deberán realizar los mapas de valor o capas para los usos restantes, pudiendo existir tantos mapas como usos con valores distintos al residencial contemplemos: comercial, oficina, almacén, industrial, turístico y garajes, no resultando necesario realizarlos si no hay valores distintos. El mapa de valor definitivo será el resultado de fusionar en una sola todas las capas. En el caso de municipios sin dinámica inmobiliaria, la delimitación por zonas se hará por grupos de municipios, según la clasificación de los mismos realizada en la Coordinación Nacional de Valores. Esta clasificación toma en consideración una serie de aspectos que permiten un análisis de mercado en su conjunto, tales como: Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 111/142  Notarios y Registradores: esta información se procesa automáticamente en la base de datos catastral.  Importes consignados en escrituras procedentes de las declaraciones 901N y recursos: se incorpora a la base de datos catastral el valor consignado por el declarante en el documento que acredite la transmisión.  Tasaciones: procedentes de peritaciones realizadas por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria colegiados, así como de ofertas en las transacciones inmobiliarias de compraventa y de alquiler en que intervienen.  Oferta: recopilada por las Gerencias e incorporada a la base de datos cuando se tiene conocimiento de ella.  FASE 2: Selección de unidades muestrales representativas. La calidad del conocimiento que resulte del análisis de los datos, depende en un elevado porcentaje de la calidad de la información obtenida. En esta fase se integran las tareas de limpieza y selección de datos, que normalmente exigen la mayor parte del tiempo en un proceso de extracción del conocimiento. El proceso de selección se realizará en tres etapas:  Selección automática: mediante el establecimiento de una serie de criterios preestablecidos, en función del origen de las unidades que componen la muestra. Se citan algunos de los filtros que permiten reconocer la unidades fuera de rango: vivienda protegida, fincas infraedificadas o actos jurídicos distintos de la compraventa, entre otros. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 112/142  Selección semiautomática: mediante la utilización de herramientas de apoyo que permitan el tratamiento global de las unidades muestrales, para el reconocimiento de comportamientos anómalos. Se recurrirá entre otras herramientas, a los gráficos de distribución de muestras por polígonos y en función de determinados atributos, mapas de valor, herramientas de localización geográfica, etc.  Selección manual: tratamiento individualizado de cada una de las unidades muestrales. Esta última etapa tendrá como resultado las unidades muestrales no representativas y las unidades muestrales representativas, que entre otras utilidades, servirán como base para la elaboración de estudios de mercado.  FASE 3: Modelización. Las herramientas de modelización tienen que servir para extraer conocimiento útil del mercado en la toma de decisiones y comprobar por un modelo válido técnicamente, que el valor de referencia de mercado es correcto. Los modelos con los que se trabaja con mayor frecuencia en valoraciones inmobiliarias masivas, son las regresiones, lineal y algorítmica, las redes neuronales, los vecinos más próximos, redes de Kohonen o los árboles de decisión, algunos de ellos profusamente utilizados y desarrollado en Catastro. Cada uno de ellos conlleva un conocimiento de la técnica y unas peculiaridades distintas, si bien todos son modelos válidos. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 113/142  FASE 4: Extracción del conocimiento: toma de decisiones. Lo verdaderamente interesante y el objetivo final es la calidad del conocimiento extraído, que nos permita la estimación del valor de mercado incluso en los lugares donde no existe mercado. El conocimiento que queremos extraer es entre otros, la jerarquía de zonas de valor y la cuantía asignada a cada una, que junto con el resto de variables van a determinar si el modelo de valor estadístico catastral es válido o no. Todo el flujo de trabajo se completa con la comprobación de que el modelo realiza una valoración dentro de unos parámetros considerados aceptables. En los lugares de dinámica inmobiliaria elevada, el valor vendrá dado por el propio mercado evidente, en las zonas donde el mercado inmobiliario no se produzca de forma tan obvia, al base de datos permitirá comparar zonas parecidas y datos de mercado válidos, y en aquellas zonas donde el mercado no exista, el valor se formará gracias a la base de datos del Catastro, que permite estimar el valor de reposición de los inmuebles manteniendo la coherencia con el resto de zonas y con el mercado en su conjunto. El OCMI comprueba que el sistema de valoración masiva, en su conjunto, cumple con los requisitos mínimos aceptables.  FASE 5: Difusión y uso de la información. La DGC intercambia de manera sistemática información relativa a los bienes inmuebles, siendo vocación de Catastro el servir de banco de datos disponible para las administraciones públicas. El volumen de Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 114/142 información facilitada, se intensifica año tras año. Se pretende entre otras utilidades, que las administraciones públicas dispongan de la información inmobiliaria catastral necesaria para el ejercicio de sus funciones, evitando a los ciudadanos la solicitud de certificados catastrales de información accesible para las administraciones públicas gestoras, cuando éstas puedan disponer de la información catastral mediante acceso telemático a la base de datos nacional del Catastro. La información catastral es utilizada para la determinación de la capacidad económica en los procesos de concesión de ayudas públicas, tales como el acceso a vivienda protegida, la concesión de becas de estudios, ayudas para residencias de la tercera edad, comedores sociales, etc. En ocasiones se recurre también a la información catastral para la comprobación de la inexistencia de propiedades, como requisito para el acceso a los servicios de justicia gratuita. Es dato catastral es utilizado cada vez más por ciudadanos y empresas, en apoyo a todo tipo de actuaciones, situándose el Catastro a la cabeza de las instituciones públicas que han aportado por la transparencia, aportando un dato abierto al servicio de ciudadanos y organismos públicos. Siguiendo en esta dirección, la DGC ha querido poner a disposición de administraciones y particulares, las herramientas necesarias para realizar las comprobaciones de valor, que si bien en los últimos años se habían desvirtuado por el distanciamiento de la valoración catastral en relación a esa referencia teórica mercado de 0,5, a través del valor de referencia vuelve a servir al menos en principio, como estimación del valor de los inmuebles, obtenido de manera ágil, práctica y segura. El objetivo inmediato de la DGC es la puesta a disposición del dato, como instrumento para la determinación del valor de mercado, si bien Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 115/142 en un futuro próximo no está planificada la sustitución de este valor de referencia por el valor catastral a efectos tributarios, sí de comprobación de valor. Servirá este valor también para la detección de incidencias y el establecimiento de mejoras en el actual procedimiento de valoración. Con el OCMI, la DGC vuelve a portar por la transparencia y la justicia tributaria, intentando servir de referencia cierta al valor del mercado inmobiliario, ofreciendo una información veraz y útil sobre el valor de los inmuebles. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 116/142 4. EL CATASTRO EN LOS MEDIOS. El Catastro como organismo valorador, es protagonista con relativa frecuencia en los medios de comunicación, con titulares en ocasiones polémicos. Se adjuntan a continuación extractos de algunos artículos de prensa online en relación al procedimiento de regularización catastral así como a la reciente sentencia del Tribunal Supremo al respecto de la valoración catastral de suelos urbanizables. 4.1. Referencias al “catastrazo” en prensa online. Según hemos visto en el apartado 2.1. de este trabajo, los supuestos en los que tiene lugar la regularización, son casos tasados y siempre motivados por la falta de declaración o la declaración incompleta de hechos, actos o negocios con repercusión sobre el valor catastral. Por otro lado se trata de un procedimiento que se llevará a cabo en todo el territorio nacional, si bien se da prioridad en el tiempo, a aquellos municipios que han solicitado expresamente su aplicación, así como se informa de su inicio a aquellos que no lo han solicitado, posponiéndose en los supuestos en los que el consistorio solicita su aplazamiento. Los trabajos se realizan, por encomienda de gestión, a través de SEGIPSA, dado que la Administración del Estado no dispone de medios suficientes como para llevar a cabo un proyecto de tal envergadura con personal funcionario. Si bien la información señalada es pública, el procedimiento anunciado y los medios propios de la Administración escasos, no faltan en la Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 117/142 prensa alusiones al “catastrazo” con diferentes interpretaciones en cuanto al concepto, o comentarios en relación a la dotación incluso de “medios aéreos” y a la inocencia de los Ayuntamientos, en cualquier caso, en cuanto a su falta de interés en la tramitación del procedimiento. Se añade un artículo en el que se hace alusión a la aplicación de coeficientes de actualización y uno más al respecto del convenio firmado con el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, publicado en el BOE en marzo de 2015. Figura 29. La Opinión de Tenerife. 23 de noviembre de 2014. Hacienda rastrea obras en casas de 39 municipios para cobrar más IBI. Disponible en: http://www.laopinion.es/economia/2014/11/23/hacienda-rastrea-obras-casas39/576780.html “¿Ha cerrado su balcón para ganar unos metros al salón? ¿Ha habilitado un sucedáneo de ático techando la terraza? ¿Ha decidido perder parte del jardín para acondicionar un garaje? ¿O simplemente ha ampliado el viejo cuarto de la pileta de su azotea? Si es así, está usted entre los vecinos de los casi 40 municipios canarios que están siendo inspeccionados, o lo serán en breve, por los funcionarios encargados de ejecutar la campaña de regularización catastral con que Hacienda prevé Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 118/142 mejorar la financiación de las corporaciones locales. En una inspección que incluye hasta medios aéreos para que nada se escape.“ “...Hacienda defiende que se trata incluso de una medida benévola, porque la campaña de regularización catastral sustituye la sanción de hasta 6.000 euros que podría recibir el propietario por el pago de una tasa de 60 euros en el momento de la regularización de la reforma. Pero ocurre que, además, la medida es retroactiva, es decir que empieza a computar desde el momento en que se llevó a cabo la obra por lo que, aplicados los plazos de prescripción, el propietario está obligado a pagar el incremento del valor del inmueble hasta las cuatro años anteriores.” Figura 30: Diario de Cádiz – Chiclana. 19 de junio de 2015. Un proceso de regularización catastral del Gobierno afectará al recibo del IBI. Disponible en: http://www.diariodecadiz.es/article/chiclana/2054786/proceso/regularizacion/ catastral/gobierno/afectara/recibo/ibi.html "Se trata de una actuación que nos viene impuesta desde el Catastro y en absoluto el Ayuntamiento tiene nada que ver con esa decisión", señalaba ayer el nuevo delegado municipal de Hacienda, Joaquín Guerrero Bey (PSOE), quien añadió que "toda aquella propiedad que cuente con edificaciones no regularizadas, se le aplicará desde el Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 119/142 Catastro una tasa de 60 euros por inmueble regularizado, además del correspondiente incremento en el recibo de la contribución". Figura 31: 20 minutos – Madrid. 16 de febrero de 2015. Hacienda detecta 9.541 obras ilegales en 20 municipios madrileños e investiga otros 62. Disponible en: http://www.20minutos.es/noticia/2373024/0/hacienda-detecta/obrasilegales/veintena-municipios-madrilenos/ Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 120/142 “...en dicha comunicación se especifica que "los padrones catastrales recogerán los inmuebles regularizados con su valor correspondiente, para que las entidades locales gestionen el IBI, y liquiden las cuotas correspondientes a los atrasos por ejercicios no prescritos", en este caso, cuatro años.” “Miles de madrileños se van a encontrar en un futuro o se han encontrado ya con una subida inesperada en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El motivo no tiene nada que ver con ninguna revisión de los valores catastrales. La razón es que la Dirección General del Catastro ha encontrado algún tipo de obra no declarada o irregularidad urbanística en su vivienda.” “Para detectar estas irregularidades urbanísticas, Hacienda cuenta con varios mecanismos: desde fotografías aéreas hasta los tradicionales inspectores que se desplazan a las viviendas a comprobar si la información que tienen en el catastro concuerda con la realidad.” Figura 32: La Voz de Galicia. 8 de marzo de 2015. El Catastro descubrió en un año en Galicia 25.600 inmuebles sin declarar. Disponible en: http://www.lavozdegalicia.es/noticia/economia/2015/03/08/inmueblesocultos-catastro-pagaran-media-153-euros-ibi/0003_201503G8P36991.htm Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 127/142 Figura 36. Hoy. 25 de septiembre de 2014. El debate de la sentencia del IBI de Badajoz se extiende por toda España. Disponible en: http://www.hoy.es/badajoz/201409/24/debate-sentencia-badajoz-extiende20140924220429.html “La sentencia que dictó el Tribunal Supremo el pasado 30 de mayo sobre la naturaleza rústica de los terrenos de la Fundación Hija de Pepe Reyes inició en Badajoz un debate sobre los criterios de recaudación del IBI que se ha extendido ya por toda España. En apenas cuatro meses, la resolución ha provocado una reacción en cadena por ayuntamientos de todo el país.” “Según la FEMP, la sentencia de Badajoz no sienta jurisprudencia y todos los recursos planteados deben desestimarse. La FEMP dio un portazo a un debate que todavía sigue vivo.” Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 128/142 Figura 37: Faro de Vigo. 27 de junio de 2015. El Estado reforma la Ley para anular el IBI urbano al suelo edificable sin desarrollar. Disponible en: http://www.farodevigo.es/galicia/2015/06/27/reforma-ley-anular-ibiurbano/1267560.html “Casi inadvertida ha pasado la reforma de la Ley Hipotecaria y la del Catastro Inmobiliario, publicada el pasado jueves en el Boletín Oficial del Estado (BOE), pero sus efectos sí serán muy apreciados por miles de propietarios de fincas urbanizables que hasta ahora pagaban por ellas el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) como si fuese suelo urbano a pesar de no contar con ninguna obra levantada y que en adelante ya no tendrán que hacerlo.” “Esta modificación legal entrará en vigor el 1 de noviembre. A partir de ese momento, los ayuntamientos estarán obligados a comunicar a la Dirección General del Catastro la situación urbanística de sus suelos urbanizables para que puedan pasar a la situación de rústico los que carezcan de ordenación detallada. Es decir, debe ser el concello el que Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 129/142 informe y actualice los datos catastrales para empezar a cobrar menos a los dueños.” “El fallo del Supremo en 2014 que ha conllevado esta modificación de las leyes Hipotecaria y del Catastro Inmobiliario tiene su origen en 2007, en un conflicto entre el Ayuntamiento de Badajoz y los propietarios de unos terrenos a los que recalificó fincas rústicas como urbanas y éstos lucharon para seguir pagando el IBI rústico.” Figura 38. BurgosConecta. 7 de julio de 2015. Los propietarios de suelo urbanizable sin desarrollar pagarán un IBI rústico. Disponible en: http://burgosconecta.es/2015/06/26/los-propietarios-de-suelo-urbanizablesin-desarrollar-pagaran-un-ibi-rustico/ Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 130/142 “Los terrenos calificados como urbanizables por el Plan General de Ordenación Urbana, pero que no cuentan con un plan parcial o sectorial que concrete su desarrollo, tendrán la consideración de suelo rústico. El Gobierno Central acaba de modificar la Ley Hipotecaria y Ley de Catastro Inmobiliario, según ha explicado el concejal socialista Antonio Fernández Santos, introduciéndose cambios importantes a la hora de categorizar los terrenos. Se primará su uso en lugar de su calificación catastral, a fin de atajar un problema que afecta a muchos propietarios de todo el país, no sólo en la capital burgalesa.” “Devolución Por este motivo, el PSOE ha registrado en el Ayuntamiento de Burgos un escrito para instar al Equipo de Gobierno a que “modifique los padrones del IBI urbano, pasando los terrenos afectados a suelo rústico”. De este modo, en el próximo recibo que se gire ya podrán pagar como suelo rústico, y no como suelo urbano. Pero, además, el concejal socialista pide que se “estudien las posibilidades” de devolver el IBI cobrado durante los últimos cuatro años a los propietarios afectados, en aquellos casos en los que no haya prescrito.” Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 131/142 Conclusiones En el entorno en el que se desenvuelve el Catastro, es un mercado inestable inmerso en un permanente estado de renovación y cambios. La caída brusca del precio de la vivienda en España, manifestada con toda virulencia en 2008 y en los años sucesivos, evidenció el claro deterioro de expectativas inmobiliarias y de la industria de la construcción en su conjunto, todo ello en un contexto de crisis económica mundial. No podemos obviar el hecho de que, sin tratarse de un valor de mercado, el valor catastral sí debe estar referenciado al mismo, fijándose esta referencia en el momento de la realización de la ponencia de valores. Las ponencias de valoración colectiva general y parcial, se inician con la aprobación de la ponencia de valores, en la que se recogerán los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, ajustado a las directrices para la coordinación de valores. Son procedimientos muy costosos, que además se llevan a cabo en ciclos muy largos de tiempo, más allá de los 10 años recomendados por la Ley y que en ocasiones no tan excepcionales, han superado los 20. No son procedimientos flexibles que faciliten esa adaptación necesaria del Catastro a las cambiantes circunstancias del mercado inmobiliario. La necesidad de aproximar el valor catastral al valor actual de los bienes inmuebles, requiere de procedimientos ágiles y sencillos. En este contexto se ha optado en los últimos años, por la aprobación a través de las Leyes de Presupuestos Generales del Estado de coeficientes de actualización al alza o a la baja, en función del año de aprobación de la ponencia de valores del municipio, previa solicitud del Ayuntamiento. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 132/142 La aplicación de coeficientes no deja de ser una solución de emergencia y de una justicia dudosa, dado que su aplicación está condicionada por la solicitud municipal, que no siempre obedece a los objetivos de la DGC de referenciación del valor catastral al valor actual de los inmuebles en cada momento. Existe una clara necesidad de reforma de los sistemas de valoración, buscando su simplificación y flexibilidad, con el fin de conocer el valor de mercado de los inmuebles, como base de un sistema tributario más justo y equitativo. En este contexto se introdujo como objetivo en el Plan Estratégico, la determinación de un “valor de referencia”, que nos proporcione una aproximación cabal al valor de mercado, actualizado anualmente y accesible para las administraciones e instituciones públicas, así como para nuestro principal cliente, el ciudadano, que acude al Catastro buscando una información clara, coherente y contrastada. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 133/142 Referencias bibliográficas  Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.  Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.  Real Decreto 1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del suelo y de las construcciones, para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.  Circular 04.01/2013, de 26 de abril, de trabajos catastrales para la incorporación de inmuebles y alteraciones en el marco del procedimiento de regularización catastral 2013-2016.  Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 e febrero de 1946 y del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.  Ley 22/2013, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2014.  Ley 36/2014, de 26 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2015.  Sentencia del Tribunal Supremo 2159/2014 de 30 de mayo de 2014, en relación a la valoración catastral de suelos urbanizables.  Procedimiento de Valoración Colectiva de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana. Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 134/142 (http://www.catastro.meh.es/ponencias/Metodologia.pdf)  Revista CT/Catastro nº 73, diciembre 2011. Páginas web consultadas:  www.catastro.meh.es  http://www.catastro.minhap.es/  http://noticias.juridicas.com/  www.boe.es  www.minhap.gob.es Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 135/142 Índice de figuras Figura 1. Módulos básicos de repercusión de suelo y de las construcciones RD 1464/2007, de 2 de noviembre. Fuente: RD 1464/2007 de 2 de noviembre……………….… 18 Figura 2. Modulo Básico de Construcción. Representación gráfica de los MBC vigentes, recogidos en el RD 1464/2007, extraída de la cartografía catastral. Fuente: cartografía catastral. …………………………………….. 19 Figura 3. Modulo Básico de Repercusión. Representación gráfica de los MBR vigentes, recogidos en el RD 1464/2007, extraída de la cartografía catastral. Fuente: cartografía catastral. ……….…………………..………. 20 Figura 4. Circular 03.04/15/P, de 6 de febrero de actualización de la Circular 12.04/04 sobre ponencias de valores, para el año 2015. Fuente: Circular 03.04/15/P de 6 de febrero. …………………..………………………………………………… 22 Figura 5. Circular 03.04/15/P, de 6 de febrero de actualización de la Circular 12.04/04 sobre ponencias de valores, para el año 2015. Fuente: Circular 03.04/15/P de 6 de febrero. ………….…………………………………….…………………… 23 Figura 6. Circular 12.04/04, de 15 de diciembre, sobre ponencias de valores. Fuente: Circular 12.04/04 de 15 de diciembre. ...…………….………………………………………….. 24 Trabajo Fin de Grado Noelia Silván Mon Grado en Arquitectura Técnica – ETS de Ingeniería de Edificación – Universitat Politècnica de València EL PROCEDIMIENTO DE VALORACIÓN CATASTRAL Y SU REGULARIZACIÓN 136/142 Figura 7. Recopilación de fórmulas de valoración deducidas a partir del Real Decreto 1020/93, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores. …………………………………….. 27 Figura 8. Listados de zonas de valor unitario y de repercusión del municipio de Oliva - Valencia. Fuente: Ponencia de Valores Total de Oliva 2012 efecto 2013.. ……………………………………………………… 29 Figura 9. Delimitación de las zonas de valor extraída de la cartografía catastral. Fuente: cartografía catastral. …… 31 Figura 10. Norma 13, NTV. Fuente: RD 1020/93 de 25 de junio. .. 38 Figura 11. Norma 20, NTV. Fuente: RD 1020/93 de 25 de junio. .. 44 Figura 12. Coeficientes de actualización del valor catastral 19812011 TRLCI, art. 32. Fuente: RD 1/2004, de 5 de marzo. ……………………………………………………………….……… 48 Figura 13. Artículo 73, LPGE 22/2013, de 23 de diciembre. Fuente: Ley 22/2013 de Presupuestos Generales del Estado para 2014. …………………………………………………….. 51 Figura 14. Artículo 62, LPGE 36/2014, de 26 de diciembre. Fuente: Ley 36/2014 de Presupuestos Generales del Estado para 2015. …………………………………………………….. 52 Figura 15. Resultados globales de la aplicación de coeficientes para 2014. Fuente: Información estadística DGC. ……… 54 2 EstasencomiendasdegestiónseránsupervisadasydirigidasporlaDirecciónGeneraldel Catastroentodossusaspectos.Cabeseñalar,además,laimportanciadelapersonaciónenel municipioafectado,duranteelplazoprevistoparalaregularización,delpersonalencargado delarealizacióndeestostrabajos,conelfindegarantizarelobjetivodeconcordanciadelas descripcionescatastralesresultantesylarealidadinmobiliaria.  Atendiendoatodolocual,seestimanecesarioemitirlassiguientesinstrucciones: Primera.Condicionesdelosinmueblesobjetodelprocedimientoderegularización. Segunda.Trabajospreviosycomplementarios. Tercera.Depuracióndelmapadedeteccióndeincidencias. Cuarta.Expedientesderegularización. Quinta.Determinacióndenuevovalorcatastralenbienesinmueblesrústicoscon construccionesindispensables. Sexta.Obtencióndeinformaciónydocumentación.Trabajosdegabineteydecampo paralaelaboracióndelosdatosdescriptivosdelosinmueblessusceptiblesdeser regularizados. Séptima.Mantenimientodelmapadedeteccióndeincidencias. Octava.Finalizacióndelplazoprevistoparalaregularizaciónenunmunicipio. Anexo.Modelosdedocumentosautilizarporlaempresaencargadadelostrabajosde obtenciónyelaboracióndelainformaciónnecesariaparatramitarelprocedimientode regularización.           3 Instrucciónprimera.‐ Condicionesdelosinmueblesobjetodelprocedimientode regularización.  Todoinmuebleobjetodeunprocedimientoderegularizacióndebecumplir,simultáneamente, conlassiguientescondiciones:  1. Quesehayadetectadounaincidenciaaniveldeparcela,identificadaenelmapade deteccióndeincidencias.Estaincidenciapuedehabersedetectadocomoconsecuencia delcontrastecartográficouotrostrabajosdecomprobaciónengabinete,delcruce gráfico‐alfanumérico,delrecorridodecontrasteencampo,odelapresentaciónde unadeclaraciónextemporáneaenelperíododeaplicacióndelaregularizaciónenel municipio.  2. Quelaincidenciadetectadaserefieraabienesinmueblesurbanos,orústicoscon construcción,oaaquellosque,conlanaturalezarústicaprevistaenlanormativa anterioralaLey48/2002,de23dediciembre,delCatastroInmobiliario,cuentencon construccionesindispensablesparaeldesarrollodelasexplotacionesagrícolas, ganaderasoforestales.  3. QuelaincidenciaconsistaenlafaltadeincorporaciónalCatastro,oenlaconstancia incompletaenelmismode,comomínimo,unadelassiguientesalteracionesde construcciónprivativa(aestosefectosnoseconsideraránlasalteracionesqueafecten únicamenteaelementoscomunes):  a) Obranueva,deconstrucciónreciente,oconstrucciónantigua.  Excepciones:  ‐ Noseconsideraránsusceptiblesderegularizaciónlasomisionesenel Catastrodeconstruccionesruinosasolasdemolicionestotalesoparciales, sinperjuiciodequefigurenidentificadasconladebidacodificaciónenel mapadedeteccióndeincidencias.  ‐ Tampocoseconsideraránsusceptiblesderegularización,porsísolas,las omisionesdeconstruccióndesuperficieinferiora15m2.  ‐ Notendránlaconsideracióndeconstrucciónlostingladosycobertizosde pequeñaentidad,deacuerdoconloestablecidoenelartículo7deltexto refundidodelaLeydelCatastroInmobiliario.  Enelcasodeomisióndeconstruccionesindispensablesparalasexplotaciones agrícolas,ganaderasyforestales,setendráencuentalosiguiente:  ‐ Noseconsideraráobjetoderegularización,porsísóloyentantonofigure unaincidenciadetectadaenelmapacomo“susceptiblederegularización”, elsupuestoenelquelasconstruccionesindispensablesfigurencompletay 4 correctamentedescritasenelCatastro,perosinatributosdevalorporno haberserealizadounprocedimientodevaloracióndeconstrucciones rústicasenlostérminosdeladisposicióntransitoriaprimeradeltexto refundidodelaLeydelCatastroInmobiliario.  ‐ Tampocoseconsiderarásusceptiblederegularización,comonorma general,elsupuestoenelque,apesardequelasconstrucciones indispensablesnofigurencompletaycorrectamentedescritasenlasbases dedatosalfanuméricay/ográficadelCatastro,ladocumentacióncompleta ycorrectarelativaalasmismasconsteenlosarchivosdelaGerencia,en cualquierformadesoporte.  ‐ Entodocaso,elanálisisderiesgosparalaregularizaciónquedeben elaborarlasGerenciasconarregloaestainstrucción,puedecondicionarlos criteriosdeactuaciónenrelaciónconlasomisionesdeconstrucciones indispensables.  b) Ampliacióndeconstrucciones.  Seentiendeporampliacióndeconstruccioneselcasoenelquelaconstrucción enelCatastrotieneunasuperficieinferioralareal,pordesactualizacióndela descripcióncatastraldesuformayconfiguración.  Excepción:  ‐ Noseconsideraráampliacióndelaconstrucción,ensentidoestrictoypor sísola,laqueseainferioral15%delasuperficieconstruidaoriginal,y alternativamente,laqueseainferiora15m2.Seentenderácomosuperficie construidaoriginallaquefigureenlabasededatoscatastralanivelde inmueble.  Comonormageneral,laincorporaciónenelCatastrodeunaampliaciónde superficieconstruidadeuninmueblenoimplicaráporsísolalaalteracióndela categoríaasignadaalaconstrucciónoriginal. c) Reformaintegralorehabilitación,totalomedia. Seconsideraqueexistereformaintegralorehabilitacióncuandoseproduce unaalteracióndetodosloselementosconstructivosestructurales(forjados, murosyfachadasdecarga). Seconsideraqueexistereformatotalcuando,sintratarsederehabilitación,se produceunaalteracióndetodosloselementosconstructivosnoestructurales (suelos,paredes,tabiquesyfachadas,carpinteríaeinstalaciones)ydeltechado (secambieonosuestructura). 5 Seconsideraqueexistereformamediacuando,sintratarsedereformatotal,se produceunaalteracióndeltechado(secambieonosuestructura)obien,un saneamientodemurosoforjados. Excepción: ‐ Noseconsiderarán,porsísolas,aquellasreformasdeentidadinferioralas señaladas.yenparticular,lasactuacionesdeconservacióno mantenimientopermanentedeledificioodelaconstrucción,oaquellas queconsistanenlamejoradecarpinteríasodeinstalaciones.  Comonormageneral,laincorporaciónenelCatastrodeunareformao rehabilitacióndealgunodelosrecintosqueintegranlaconstrucción,no implicaráporsísolalaalteracióndelacategoríadelrestodelosrecintos.  d) Cambiodeuso.  Exclusivamenteseconsiderarán,aestosefectos,lasomisionesenCatastrode cambiosdeusodeconstruccionesquesuponganunincrementodelvalor catastral.  Excepción:  ‐ Noseconsideraráaestosefectos,porsísola,laconstanciaenelCatastro deunaclase,modalidadtipológicaocategoríaerróneamenteasignadaa unaconstrucciónsinosecorrespondeconuncambiodeusodeentrelos previstosenlanormativatécnicadevaloracióncatastral.  4. Quelafaltadeconcordanciaconlarealidadinmobiliariatengasuorigenenel incumplimientodelaobligacióndedeclarardeformacompletaycorrectalas alteracionesdelinmuebleanteelCatastro.  Conrelaciónalasdeclaracionesextemporáneasdeobranueva,ampliación,reformao rehabilitación(902N)relativasabienesinmueblesurbanosyrústicosconconstrucción quesepresentenenelplazoprevistoporlaresolucióndelaDirecciónGeneraldel Catastroparalaaplicacióndelprocedimientoderegularizaciónenunmunicipio,cabe indicarqueéstasnoseránobjetodetramitaciónconformealprocedimientode incorporaciónmediantedeclaracionesreguladoenelartículo13deltextorefundido delaLeydelCatastroInmobiliariosinoque,deacuerdoconladisposiciónadicional terceradelcitadotextorefundido,setramitaránporelprocedimientode regularización.  Porotraparte,noseráobjetoderegularizaciónelinmueblesobreelcualnoexista obligacióndedeclararlasalteracionesfísicasproducidas,estoes,quedanexceptuados deregularizaciónlossupuestosdecomunicaciónprevistosenelcitadotexto refundido. 6  Enparticular,enlossupuestosenlosqueelAyuntamientoestéacogidomediante ordenanzafiscalalrégimendecomunicacionesdelartículo14.bdeltextorefundido cabeindicarquelaexencióndedeclararsóloseentenderáproducida:  ‐ Cuandosehayaotorgadolacorrespondientelicenciaoautorización municipal.  ‐ DesdeelmomentoyporelplazoenqueelAyuntamientoseacoja, medianteordenanzafiscalaesterégimen.  ‐ Conelalcanceycontenidoprevistoenlosartículos30y31delRealDecreto 417/2006,de7deabril,porelquesedesarrollaeltextorefundidodelaLey delCatastroInmobiliario.  Porlotanto,enlosmunicipiosacogidosaesterégimen,losinmueblesquecumplan conlasdemáscondicionesprevistasenestainstrucciónprimera,podránserobjetode regularizacióncuandoloshechos,actosonegocioscorrespondienteshubierantenido lugarsinqueelAyuntamientoestuvieraacogidoaesterégimenocuando,estando acogidoalmismo,nosehubieraotorgadoparaelloslalicenciaoautorización municipalcorrespondiente.Asimismo,podránserobjetoderegularizacióncuando estoshechos,actosonegociosexcedan,entérminosdelaalteraciónfísicaproducida, delalicenciaoautorizaciónmunicipalotorgadaensucaso.  5. QuelaincorporaciónenelCatastrodelapartededescripcióndelinmuebleomitida supongaunincrementosignificativodelvalorcatastral.Atalefecto,nose consideraráincrementosignificativodevaloraquélqueresulteigualoinferioralos límitesquelaDirecciónGeneraldelCatastroestablezcaconcaráctergeneralen términosdecuantíaysimultáneamente,deporcentajedeincrementodelvalor catastraldelaconstrucción.  Elcumplimientodeesterequisitoseverificaráenelmomentodelavaloración,como normageneral,unavezelaboradalainformacióndelinmuebleyantesdeiniciarseel correspondienteexpedientederegularización.  Elrequisitodeincrementosignificativodevalorcatastralalquehacereferenciaeste apartadonoseexigirá:  ‐ Enaquellosprocedimientosderegularizacióncuyoorigenseaun expedientedeclarativoextemporáneodeobranueva,ampliacióno reformasyrehabilitación(902N),presentadodentrodelplazoprevistopara laregularización.  ‐ Enloscasosdeincorporacióndepiscinasprivativas,queseránobjetode regularizaciónentodocaso.  7 Enelrestodesituacionesdiferentesalasanterioresenlasquenosecumplaeste requisito,elinmueblenoseráobjetoderegularización,sinperjuiciodequeproceda incorporarlaomisiónpormediodeotrosprocedimientos,unavezfinalizadoelplazo previstoparalaregularizaciónenelmunicipio.  Enestoscasos,elmapadedeteccióndeincidenciasreflejaráestacircunstancia,taly comoseespecificaenlainstrucciónséptima.   Instrucciónsegunda.Trabajospreviosycomplementarios.  A)TrabajospreviosycomplementariosarealizarporlasGerenciasdelCatastro.  Conanterioridadalapublicación,enelBoletínOficialdelEstado,delaresolucióndela DirecciónGeneraldelCatastroporlaquesedeterminaqueaunmunicipioleseráde aplicaciónelprocedimientoderegularizaciónysuvigencia,lasGerenciasdelCatastro deberánrealizar:  1. Lostrabajosquegaranticenlassiguientescondicionesdelmapadedetecciónde incidencias:  a) Suexistenciaenlatotalidaddelterritorio,deformaconjuntaenurbanay rústica,conarregloalacodificaciónnormalizadaporelprograma informáticodeSIGCA3yactualizadodeformapermanente,demaneraque sepuedanincorporarnuevasincidenciasamedidaquesetenga conocimientodelasmismasysepuedandardebajalasincidenciasenlos siguientescasos:  ‐ Cuandoseproduzcalaresolucióndelasmismas,cualquieraquesea elprocedimientoatravésdelcualseresuelvan.  ‐ Cuando,pormotivosjustificados,comoerrorenladetecciónu oportunidaddeotrosprocedimientos,nodebanserconsideradas.  b) Ladefinicióndealmenosunaincidenciadeámbitoenelsuelode naturalezaurbanay,siprocede,unaomásincidenciasenrústica,que delimitengeográficamentelaszonasdelmunicipioenlasquesería convenienterealizarrecorridosdecontrasteporelincrementoesperado deladeteccióndeampliaciones,reformas,rehabilitacionesycambiosde uso.  Estasincidenciasdeámbitotambiénpuedenindicarseenelmapaconelfin dequeelrecorridodecamposuplalasdeficienciasdeladetecciónpor contrasteconortofotografíaendeterminadaszonasgeográficas(densidad 8 arbórea,fragmentacióndelapropiedadenelterritorio,calidadde resoluciónoantigüedaddelaorto,…).  c) Ensuelodenaturalezarústicaenmunicipiosenlosquenosehaya llevadoacabounprocedimientodevaloracióncolectivacon posterioridadal1deenerode2006,elmapadedeteccióndeincidencias (existenteoporelaborar)debetenerencuentalasituacióndelos inmueblesconconstruccionesindispensablesquefigurendeforma incompletaoincorrectaenlabasededatoscatastralalfanumérica,como consecuenciadelamigraciónalModeloUnificadodeCatastro(MUC).  Aquellosdeestosinmueblesconconstruccionesrústicasindispensablesque noseanobjetodeunprocedimientoderegularizaciónseincluirán automáticamenteenelexpedientequesehabilitealefectoparala asignacióndeunnuevovalorcatastral,enlostérminosprevistosenla instrucciónquinta.  EnelcasodequelaGerenciadispongadedocumentacióncompletay correctarelativaaalgunadeestasconstruccionesensusarchivos,y cualquieraqueseaelsoporteenqueseencuentre,elmapadeincidencias debereflejarestacircunstanciaconelcódigoprevistoalefecto.Unavez actualizadossusdatosenlabasededatoscatastralgráficayalfanumérica, laGerenciaprocederáadardebajalasincidenciascorrespondientes.  2. Lostrabajospropiosdelanálisisdenecesidadesdelasbasesdedatoscatastrales.  LasGerenciasdeberánrealizar,paracadamunicipio,uninformesobrelasnecesidades delasbasesdedatoscatastralescomplementariasalaregularización,conelobjetivo dequeladescripcióncatastraldetodoslosinmueblesseaconcordanteconlarealidad.  ‐ Estasnecesidadescomplementariaspuedenser,entreotras,larealización deprocedimientosdevaloracióncolectivadecarácterparcialyla realizacióndeprocedimientossimplificadosdevaloracióncolectiva,que sedetectencomoconsecuenciadelanálisisdelplaneamientovigente.En estoscasos,elinformeseñaladoenelpárrafoanteriordebeincluirla planificaciónderealizacióndeestosprocedimientos,quetendránla consideracióndetrabajoscomplementariosalaregularizaciónarealizar porlasGerenciasdelCatastro.  ‐ Elanálisistambiénharáreferencia,ensucaso,alaexistenciay disponibilidaddefotografíadefachadarecientedetodas(ogranparte)de lasparcelasconstruidasdelmunicipio,oalavaloracióndelaconveniencia desuobtención.  Esteinformesobreelanálisisdenecesidadesseráelaborado,teniendoencuentala planificacióndelaregularizaciónquesehayaelaborado,conlaantelaciónmínimade 9 seismesesrespectodelafechaprevistaparalaaprobacióndelaresolucióndela DirecciónGeneraldelCatastroquedeterminarálaaplicacióndelprocedimientode regularizaciónenelmunicipiocorrespondiente.  3. Lostrabajospropiosdelanálisisderiesgosparalacorrectaimplantacióndela regularización.  LasGerenciasdeberánrealizar,paracadamunicipio,uninformesobreelanálisisdelos riesgosquepuedencondicionareléxitodelaimplantacióndelaregularizaciónenel mismo:  ‐ Riesgospropiosdelagestióncatastral,comosonelnúmerodetitularidades eninvestigación,lapendenciaenlatramitacióndeexpedientes,el funcionamientodelconvenio,elfuncionamientodelregistrode expedientesporpartedelasentidadescolaboradorasydelrégimende comunicaciones,laconfluenciadelaregularizaciónconprocesosde convergenciaconelSIGPAC,ycualquierotracuestiónrelevantequesea necesariotenerencuenta.  ‐ Riesgospropiosdelmapadedeteccióndeincidencias,comosonlacalidad, resoluciónyantigüedaddelaortofotografíaconarregloalacualserealizó, elporcentajedeerroresdecrucegráficoalfanuméricoquecondicionasu fiabilidad,ycualquierotracuestiónrelevantequeseanecesarioteneren cuenta.  ‐ Riesgospropiosdelterritorio,comosonlaexistenciadeconstruccionesde granextensiónubicadasenloslímitesdetérminosmunicipales,las construccionesubicadasensuelopúblicoocondeterminadas configuracionesjurídicasotipológicas,lasurbanizacionesopluralidadesde construccionesenambientesrurales,laconfluenciadelaregularizacióncon procesosurbanísticosycualquierotracuestiónrelevantequeseanecesario tenerencuenta.  ‐ Riesgospropiosdelimpactosocio‐económicoprevisto.  Esteinformesobreelanálisisderiesgosseráelaborado,teniendoencuentala planificacióndelaregularizaciónquesehayaelaborado,conlaantelaciónmínimade unmesrespectodelafechaprevistaparalaaprobacióndelaresolucióndela DirecciónGeneraldelCatastroquedeterminarálaaplicacióndelprocedimientode regularizaciónenelmunicipiocorrespondiente.  4. Lostrabajosdedifusiónyobtencióndeinformaciónparalaplanificacióndela regularizaciónentrelasentidadeslocales,deacuerdoconlasinstruccionesquesehan dictadoalefectoporlaDirecciónGeneraldelCatastro.   10 5. Lostrabajosnecesariosparaalcanzarlossiguientesobjetivos:  a) LacoordinacióndelasactuacionesconlosAyuntamientosydemás entidadesquecolaboranenlaformaciónymantenimientodelCatastro.A talfinsellevaránacaboreunionesdepreparaciónparalaregularización.  Nota:Estasreunionesdepreparacióntratarán,entreotros,lossiguientesaspectos: ‐ Planificación. ‐ Necesidadesdelasbasesdedatoscatastralescomplementariasala regularización,ensucaso(procedimientosdevaloracióncolectivadecarácter parcialoprocedimientossimplificados,entreotros). ‐ Informacióndisponible(archivosyotrasfuentes). ‐ Puestaadisposicióndelocales,recursosinformáticosytelemáticos,personal técnico,deautoridadoatenciónalciudadano. ‐ Tratamientodelasdeclaracionesextemporáneaspresentadasenelplazoparala regularización. ‐ Resolucióndelosexpedientesdeclarativosdeconvenioqueesténpendientesde tramitación. ‐ IncorporaciónalCatastrodelasalteracionespendientes,vinculadasalrégimende comunicacionesdelartículo14.b)delTRLCI,enelcasodequeelAyuntamientose hayaacogidoporordenanzafiscalalmismo. ‐ Actualización,ensucaso,delregistrodelasdeclaracionespresentadasenlas entidadesconconvenio,demaneraqueningunadelasincidenciasdetectadasen elmapatengaunadeclaraciónpendientederegistrocuyatramitaciónpudiera suponersubaja,yporlotanto,nodebaserobjetoderegularización. ‐ Accesoalainformacióndelosarchivosmunicipales. ‐ Organizaciónyplanificacióndelasfuncionesinspectorasenlasentidadeslocales quetenganestafuncióndelegadaoenencomiendadegestión.  b) Laresolucióndetodoslosexpedientesqueesténpendientesde tramitación,queserefieranalosinmueblesafectadosporincidenciasde maneraquesi,consutramitaciónlasdescripcionesresultantesdelos inmueblesconcuerdanconlarealidad,lasincidenciascausenbajaenel mapa.  DebeprocurarselaincorporaciónalCatastrodetodaslasalteraciones pendientes,vinculadasalrégimendecomunicacionesdelartículo14.b)del textorefundidodelaLeydelCatastroInmobiliario,ylaactualización consecuentedelmapadedeteccióndeincidencias.  c) LaGerenciacompletará,enlamedidadeloposible,losdatosdelas construccionesrústicasindispensablesquefiguranenlabasededatos alfanuméricapormigraciónalModeloUnificadodeCatastro(MUC)de formaincompletacuandodispongadetodalainformaciónnecesaria.Para ello,utilizaráunexpedienteinstrumentalqueseabriráalefecto,demanera queestosinmueblesquedenpreparadosparasuvalidaciónyvaloraciónen lostérminosprevistosenlainstrucciónquinta.  11 d) Laresolución,enlamedidadeloposible,delosexpedientesqueestén pendientesdetramitaciónqueconllevenlaactualizacióndelas titularidadesdelosinmueblesafectadosporincidencias.  Deigualforma,serealizaránlasactuacionesnecesariasparadepurarlas titularidadesdelosinmueblesafectadosporincidenciasqueseencuentren eninvestigación.  Lasincidenciasreferidasaestosinmueblesquedaránmarcadasenelmapa deincidenciasconelestadode“condicionadas”hastalacorrecta depuración,ensucaso,delatitularidad,conformealodispuestoenla instruccióntercera.  e) Laresolucióndelcrucegráficoalfanuméricoconelobjetivodequelos inmueblesurbanosyrústicosconconstrucciónquedenlocalizadosenla cartografíaparcelaria(yensucaso,dequelasparcelasexistentesenla cartografíaparcelariatengancorrespondenciaconuninmuebledelabase dedatosalfanumérica)afindegarantizarlafiabilidaddelmapade deteccióndeincidencias.Porlotanto,debenresolverseloscódigosde errordecruce‐1(y‐2)eninmueblesurbanosyrústicosconconstrucción, debiendoquedarelmunicipioconunresultadodecruceporreferencia catastralde,almenos,un99%deconcordanciaenparcelasurbanasy rústicasconconstrucción.  Asimismo,detratarsedeerroresdecrucegráfico‐alfanuméricodebienes inmueblesrústicossinconstrucción,quepudieranafectardemanera significativaalosresultadosdelaregularización(concentraciones parcelarias,reparcelaciones,yengeneral,situacionesgeográficamente delimitadasdediscordanciaentrelasbasesdedatosalfanuméricaygráfica, coincidentesconconstruccionesrelativamenteconcentradas),seprocurará suresoluciónentodoloposible.  Entodocaso,comocondiciónparaqueaunmunicipiopuedaserlede aplicaciónelprocedimiento,seráprecisoqueelnúmerodeerroresdecruce urbano‐1,enrelaciónalnúmerodereferenciasdelabasededatos alfanumérica,seainferioral1%.Lasexcepcionesaestacondición,de producirse,debenserdebidamenteinformadasalaSubdirecciónde ValoracióneInspecciónparasuconsideración.  Paralarealizacióndetodosestostrabajospreviosycomplementarios,laGerenciaempleará cuantosmediosdisponga,tantodepersonalcomoinformáticos.Dentrodeestosúltimos,se destacanlasherramientasdeayudaalaresolucióndelcrucedeSIGCA3.  LasGerenciaspodránrecibirelapoyoyrecabarlacolaboracióndelasentidadeslocalesy colaboradorasenlaformaciónymantenimientodelCatastroparalarealizacióndealgunosde estostrabajospreviosycomplementariosalaregularización,conlosmediospropioso