Breu incursió en els problemes de l'habitatge

- BREU INCURSIO EN ELS PROBLEMES DE LIHABITATGE AGUST~ JOVER Economista 1. Hi ha manca d'habitatges 2. Que fer amb el parc construit SUMARI 3. L'esforc públic ha d'augmentar 4. Els joves necessiten una resposta 1. Hi ha manca d'habitatges El fet que no s'hagi superat el deficit quantitatiu d'habitatges a Catalunya cal posar-lo sobre la taula perque massa sovint es tendeix a simplificar el problema de I'habitatge com un desajust entre preus d'oferta (taula 1) i nivells de renda de la demanda. Avui Preu de venda (milions de m2 Percentatge pessetes) Dormitoris Minim Maxim Total Minim Maxim d'habitatges no solament cal potenciar la demanda, sinó també I'oferta per tal de resoldre aquesta manca d'habitatges. És cert que durant aquests darrers anys s'ha constru'it un nombre important d'habitatges. Entre 1987 i 1990 s'han acabat 159.289 habitatges i se n'han iniciat 209.703 unitats. De tota manera, bona part d'aquesta activitat constructora s'ha concentrat en arees amb clara vocació turística. I no em refereixo a turisme interior, sinó exclusivament a mercats dominats pel turisme de massa per mitja dels operadors turístics. Si durant els darrers quatre anys s'han iniciat 52.426 habitatges de mitjana anual, 29.536 corresponen a arees no turistiques i per extensió expressen la magnitud del mercat de primera residencia a Catalunya. La mitjana anual d'habitages acabats ha estat de 21.533 unitats també en les arees no turistiques (taula 2). Aquestes dades ens mostren que en els darrers anys s'han posat al mercat entre 3'6 i 4'9 habitatges de nova construcció per cada 1 .O00 habitants, quan la taxa de nu~cialitat al 1990 era del 5,5%. Font: Tecnigrama. - - - - Acabaments Zones turístiques 16.182 46 16.894 47 21.450 47 18.629 44 13.080 38 Zones urbanes 19.245 54 18.843 53 24.151 53 23.895 56 21.549 62 Total 35.427 100 35.737 100 45.601 100 42.524 100 34.629 100 lnicis Zones turístiques 22.708 47 29.605 49 27.668 43 11.578 31 5.738 24 Zones urbanes 25.115 53 31.263 51 35.982 57 25.784 69 18.469 76 Total 47.823 100 60.868 100 63.650 100 37.362 100 24.207 100 Mitjanes 1987-90 en arees urbanes: - Acabaments 21.533 / any - Inicis 29.536 / any * Gener-setembre Font: Promo A.C., S.A., amb dades dels Col.legis dlAparelladors i Arquitectes Tecnics de Catalunya. obviament, les necessitats d'habitatge derivades de la component demografica són més amplies (increment demografic, reducció del nivell mitja d'ocupació dels habitatges), pero no pretenem aquí formular una analisi de necessitats, sinó apuntar un ventall de qüestions forca evidents. Si a la component demografica hi afegim les necessitats de reposició del parc existent, el deficit quantitatiu será més pales. Interessa assenyalar, pero, que aquesta manca d'habitatges no es un problema que afecti indistintament tot el territori, sinó que són les grans ciutats i els ambits metropolitans els que acusen de manera especial el deficit. 2. Que fer amb el parc construit Qualsevol persona pensara, i amb raó, que per resoldre la manca d'habitatges cal primer utilitzar amb la maxima racionalitat possible tot el parc constru'it, i més enlla d'aquesta oferta caldria pensar en construir nous habitatges. Es tracta de trobar mecanismes que fomentin la utifització del parc buit, que facilitin el traspas de segones a primeres residencies i, en tercer lloc, que facin habitables molts espais que en I'actualitat cap família no pot estar disposada a ocupar per manca de condicions mínimes d'habitabilitat i confort. L'experiencia dels nostres ve'ins comunitaris és alliconadora. Acostumen articular tot un ventall d'incentius fiscals, economics i financers vincultats a I'acció d'utilitzar I'habitatge i fomentar la mobilitat de les famílies. Naturalment, es tracta d'articular incentius i no simplement mesures coercitives, que difícilment donen cap bon resultat. A més, el marc institucional competent en la materia es sempre I'Administració central, ja que la política fiscal i financera i la normativa general, com ara els arrendaments urbans, són cornpetencia de I'AdministraciÓ central. contractual entre cinc i set anys, s'allibera totalment, a mes, la plus-valua obtinguda de la venda posterior. L'estalvi de les famílies acostuma dirigir-se cap aquest sector a causa de la rendibilitat fiscal i financera. Inclús, I'estalvi i la inversió en habitatge de lloguer sol gaudir dels mateixos beneficis fiscals i financers que si es tractes d'habitatge propi. La mobilitat de les famílies s'estimula alliberant las plus-valua obtinguda sempre i quan transcorri un període mínim de temps entre la compra i la venda per tal d'evitar operacions simplement especulatives. 3. L'esforc públic ha d'augmentar Massa sovint, en el nostre país, es tendeix a reduir la política d'habitatge a la compra o la construcció de nous habitatges. És imprescindible obrir el ventall dels objectius i dels instrumentsen materia d'habitatge perque el mercat funcioni i rendeixi mes que avui i per tal que, com a consequencia, aquest problema social quedi redu'it al mínim indispensable. L'opció comporta un esforc públic important. -- - Figi b de les publ 3 d'habit, istribucic I materi; ajudes atge. Distribució de les ajudes Alemanya L _1___1 Espanya Franca - Pa~sos Ba~xos Regne Un~t Estats Unts 1 I I La flscalltat tracta d'estlmular per mitja de notables 0% 20% 40% 60% 80% 100% beneficis flscals en la fase d'explotació I mlllora, la posada en el mercat del patrlmonl en desús d'un habitatge d'rectes I Aludes f~scals cedlt en arrendament. SI transcorre un període mínlm bliques ( :uació CC Figura 2. Importancia de les aiude PU en materia d'hab Sit . . bmparativa 1987 -- Alemanya D~narnarca Espanya Franca pBa~xos R Un~t E.Un~ts P'T Ptes. per farnilla 1 Total ajudes per I'augment de preus, la concentració de I'oferta en la banda alta de preus (taules 3 i 4) la repetició sistematica de la tipologia edificatoria i programes de superfícies, I'oferta en propietat i la practica desaparició de I'habitatge de protecció oficial. Per la seva banda, I'oferta d'habitatge usat o de segona ma ha experimentat una aproximació accelerada als preus de I'habitatge nou, sobretot en les grans ciutats i arees metropolitanes, on esta més desenvolupat el mercat de segona ma. En definitiva, el ventall de preus i tipologies d'oferta s'ha tancat i ha tendit a concentrar-se en la banda alta. Taula 3. Preu mitja en pessetes de I'habitatge nou per poblacions de Ca. - Població 1987 1988 1989 1990 1991 Font: Évaluat~on des Polrtiques d'aide au logement ft3.I.P.E. abril 1989) Un essar de compararson mternational. Per Espanya,elaborac~ó propla. No ~nclou deduccló dlnteressos en base I.R.P.F. Si comparem I'esforc que es duu a terme a Espanya amb el d'altres palsos desenvolupats (figures 1 i 2) veurem com els que ens precedeixen suporten un esforc tres vegades superior al nostre. Des de fa anys, el nostre país ha anat desarborant la política d'habitatge. Recuperar aquesta parcebla comporta un esforc que, de moment, no sembla que pugui traspassar gaire més que la barrera dels articles d'opinió o de producció normativa de la qual som especialistes. 4. Els joves necessiten una resposta Retornem als nostres petits grans problemes de I'habitatge. Deixem els aspectes quantitatius i entrem en els desajustos qualitatius que apareixen avui. Girona 64.741 73.789 93.527 107.379 113.937 Figueres 56.076 65.760 79.882 97.488 93.008 Olot 56.083 76.158 82.267 82.987 93.368 Lleida 55.638 63.969 73.754 92.794 95.265 Tarragona 57.544 76.076 108.735 115.600 109.651 Reus 50.863 62.1 16 82.076 104.381 100.363 Tortosa 51.669 61.222 67.424 85.533 82.248 Valls 54.400 60.049 66.752 75.794 100.954 Barcelona L'Hospitalet 57.934 92.334 145.089 152.427 141.947 Badalona 60.861 75.188 118.759 133.007 127.190 Granollers 56.037 70.816 91.699 117.165 121.910 Sabadell 58.565 80.306 108.249 125.772 136.445 Terrassa 61.808 70.679 96.694 94.934 109.651 Mataró 60.892 58.724 108.454 118.171 133.756 Manresa 55.950 77.087 88.530 104.952 103.202 Sant Cugat 78.175 107.331 155.043 222.785 21 1.614 Cerdanyola 59.479 83.386 105.440 140.636 143.036 V. Geltrú 50.770 59.950 94.750 127.343 124.999 Sant Just 68.780 144.486 224.327 274.623 235.642 L'oferta residencial -ens referim a primera residencias'ha caracteritzat durant els darrers anys Mitjana 58.780 76.81 1 104.813 124.830 119.999 Font: Tecnigrarna. Taula 4. Evolució del preu mitja en pessetes/m2 de I'habitatge nou per districtes de Barcelona Districtes 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1. Ciutat Vella 2. L'Eixample 3. Sants-Montju'ic 4. Les Corts 5. Sarria-Sant Gervasi 6. Gracia 7. Horta 8. Nou Barris 9. Sant Andreu 10. Sant Martí Mitjana Font: Tecnigrama. El segment mes solvent de demanda ha pogut operar en aquest mercat d'oferta, que a mes s'ha desenvolupat gracies a components no demografics (demanda com a inversió, recolocació de bosses de diner negre, etc.). En tot cas, bona part de la demanda ha quedat com a espectadora del boom immobiliari, ja que per a molts joves els nous preus s'han allunyat dia a dia de les seves possibilitats d'endeutament, i per a moltes famílies el cost d'obtenir una habitació mes, una localització millor o deixar el lloguer per passar a la propietat significava un esforc excessiu. També cal tenir en compte les greus dificultats de la gent gran per poder capitalitzar els estalvis col.locats en I'habitatge. És cert que la demanda s'ha reactivat, pero de manera molt irregular, segons el segment de demanda. En el mes solvent, el procés de canvi i mobilitat ha estat un fet. En molts altres segments de demanda, I'immobilisme ha estat la tendencia dominant. Un dels grups socials mes afectats es el dels joves, aquells que per primer cop han d'accedir a un habitatge. Els joves representen un contingent de població amb un pes creixent que assolira durant els propers anys el seu punt algid. Així, I'any 1970 i a I'ambit de la Regió I, el joves amb edats compreses entre 15 i 29 anys representaven el 22,6% de la població, mentre que les estimacions propies per al 1990 se situen en el 25%. Aquests joves han viscut el primer període d'expansió economica iniciat al 1986, i el fet de no poder accedir a un habitatge esdevé avui una frustració i un motiu de rebuig, cosa que no succeia mentre el país vivia I'anterior període de crisi. La política d'habitatge ha d'atorgar un tractament específic per als joves i hauria d'abordar I'estímul financer i fiscal de I'estalvi i el financament privilegiat per a I'accés a I'habitatge. Ens equivocaríem, pero, limitant els ajuts a la potenciació de la demanda. No es cap secret que a Europa el mercat de lloguer facilita la independencia dels joves i el transit cap a la propietat. Cal doncs fomentar I'oferta de lloguer i la producció de tipologies i superfícies per a nuclis redu'its, en especial a les grans ciutats. En aquest punt, els entrebancs existents son variats i van des de les ordenances d'edificació i densitats permeses, fins a la normativa tecnica de Protecció Oficial. Per tant, cal reorientar I'oferta obrint la gamma de productes que es col.loquen en el mercat.