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1.Einleitung: Zu den Fragestellungen der Studie 5

2 a Historischer Rückblick 13

TEIL I: Aspekte für die Bestimmung von Wohnwert

2 b „Neue Wohnungsnot“ 28

3. Wohnbedingungen 32

3.1 Standardisierter Grundriß 33

3.2 Begriffsbestimmungen 37

4. Wohnbedürfnisse 45

4.1 Probleme der Bedürfnisforschung 46

4.2 Begriffsbestimmungen 47

5. Individualisierung von Lebenswelten 58

5.1 Familie im Kontext gesellschaftlichen Wandels 60

5.2 Begriffsbestimmungen 67

6. Zum aktuellen Wohnungsmarkt 82

6.1 Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen 82

TEIL II: Lokale Erhebung - Daten zur Erfassung von Wohnwert

7. Auswertung der Anzeigen im Printmedium 87

7.1 Kritische Überprüfung der Methode 92

8. Datenerfassung im Internet 93

8.1 Vorgabetechniken zur Datenerfassung 93

8.2 Fragebogen zur Erfassung der Wohnungsangebote

im Internet 104

8.3 Umsetzung des Fragebogens ins Internet 121

8.4 Aufbau der Internetseite 133

9. Auswertung der Internetinformationen 138

9.1 Absolute Anzahl der Wohnungssuchenden in

Abhängigkeit zur Haushaltsgröße 140

9.2 Haushaltsgröße und Wohnungsart 141

9.3 qm-Größe in Abhängigkeit zur Haushaltsgröße 144

9.4 Kaltmiete in Abhängigkeit zur Haushaltsgröße 146

9.5 Anzahl der Wohnungsangebote in % sortiert nach PLZ 149

9.6 durchschnittliche Kaltmiete pro qm sortiert nach PLZ 150

9.7 Häufigkeit der angeschauten Wohnungen sortiert

nach PLZ 152

9.8 Auswertung der Checkboxes 154

TEIL III: Entwurf eines Systems zur Ermittlung von Wohnwert

10. Das System von Aellen 167

11. Eigenes methodisches Konzept 175

11.1 Aufstellung der Zielhierarchie 176

11.2 Gewichtung für den Zielkomplex Sicherheit

und Schutz 177

11.3 Beurteilungskriterien für das Sicherheits- und

Schutzbedürfnis 182

11.4 Mietbelastung 188

11.5 Gesamterfassung inklusive Gewichtung und

Punktvergabe 192

11.6 Fragebogen zur Erfassung der Wohnbedingungen 193

11.7 Überprüfung der Methode 195

12. Weiterführende Fragestellungen 197

13. Intention und Resultate der Arbeit 211

14. Literaturverzeichnis

Anhang:

Ablauf des Datentransfers

Webserverstatistik

1. Einleitung: Zu den Fragestellungen der Studie

Auch im sozialwissenschaftlichen Diskurs wird noch zu leicht die Bedeutung, die

Wohnverhältnisse im Leben eines Menschen einnehmen, unterschätzt. Die Verfü-

gung über eine Wohnung ist eine notwendige Voraussetzung für den menschlichen

Lebensvollzug; die Wohnung ist der Ort, an dem vorrangig Freizeit verbracht wird

und in der Reproduktion (als Voraussetzung auch für die Bewältigung der Er-

werbsarbeit) gesichert wird; sie ist Ausgangspunkt für kommunikative und funkti-

onale Bezüge zur sozialen Umwelt und dient als Symbolisierung des erreichten

bzw. erwünschten gesellschaftlichen Status. Die Wohnung ist also weit mehr als

die bloße Bereitstellung von Wohnraum. Auf die eigene Wohnung werden vielfälti-

ge Bedürfnisse und Wünsche projiziert. Die Effekte nicht bedürfnisgerechter Woh-

nungen lassen sich nur schwer erfassen. Ein Mensch, der „falsch wohnt”, wird un-

glücklich, unzufrieden, gereizt, missmutig, schlecht gelaunt und vielleicht auch

krank, so die Alltagserfahrung. Aber wie ist solchen Zusammenhängen empirisch

forschend näherzukommen?

Ermittlung von „Wohnwert”, die im Mittelpunkt meiner Untersuchung steht, bein-

haltet eine Gegenüberstellung von Wohnbedingungen und Wohnbedürfnissen, wo-

durch versucht werden soll, die Qualität einer Wohnung messbar zu machen. Auf

den ersten Blick scheint die Aktualität einer solchen Thematisierung nicht ein-

leuchtend, da, was die Lage in der Bundesrepublik angeht, allgemein von einem

entspannten Wohnungsmarkt die Rede ist. Für einkommensstärkere und mobile

NachfragerInnen ergeben sich zunehmend Alternativen auf dem Wohnungsmarkt.

Von dieser entspannten Wohnungsmarktlage können aber nicht alle Bevölkerungs-

gruppen profitieren.

Unverändert angespannt ist nämlich die Situation bei der Wohnungssuche von

„Minderverdienern” und jenen Haushalten, die ausschließlich von Transfereinkom-

men leben. Diesen sogenannten einkommensschwachen Haushalten gelingt es nur

selten, eine ihren tatsächlichen Wohnbedürfnissen entsprechende Wohnung zu fin-

den. Für sie stehen oft nur solche Wohnungen zur Verfügung, die sich aufgrund

von standardisierten Grundrissen oder schlechter Ausstattung auf dem unteren Ni-

veau der Angebote befinden. Diese Bewohnerklientel hat somit nur sehr geringe

Chancen, Wohnzufriedenheit zu erreichen. Sie muss sich im Mietbereich zumeist

mit dem zufrieden geben, was der Wohnungsmarkt ihr zur Verfügung stellt, ohne

die eigenen Wünsche auch nur annähernd realisieren zu können. Die weitreichenden

Folgen ungünstiger Wohnbedingungen auf andere Bereiche des menschlichen Le-

bensvollzuges sind dabei jedoch nur den wenigsten bewusst.

Die „neue” Wohnungsnot liegt vor allem im Mangel an Qualität begründet, in dem

unzureichenden Maße also, wie Wohnbedürfnisse der Bewohner in den Wohnun-

gen berücksichtigt werden. Diese „neue” Wohnungsnot ist insofern allein in quanti-

tativen Kategorien nicht mehr adäquat zu erfassen. Das ist zunächst ein Beleg für

die im Vergleich zu früheren Verhältnissen enorme Verbesserung der Wohnraum-

versorgung breiter Schichten der Bevölkerung in einer Gesellschaft wie der Bun-

desrepublik; nahezu jeder Haushalt verfügt über eine eigene Wohnung, wobei als

Standard eine „normale” Wohnung für jede Person einen eigenen Raum bietet. „Daß

erst auf diesem Niveau die Gebrauchswertseite, die Qualität der Wohungsversor-

gung nach Anzahl der Räume pro Person, Qualität der Ausstattung und des Wohn-

umfeldes relevant werden, ist kein Argument gegen die Notwendigkeit, auch solche

Mängel zu beseitigen.” (Häußermann 2000, S. 290)

Bei einzelnen Berufsgruppen wird ein Teil der Berufsarbeit zu Hause erledigt, wo-

durch Arbeitsfunktionen in die Wohnung verlagert werden. Die Expansion schuli-

scher Bildung und die von Beck (1994) skizzierte Individualisierung der Erwerbs-

biographien, die sich in Ausbildung, Angebot und Anwendung von Kompetenzen

im Arbeitsmarkt darstellt, und ebenso die geänderten Anforderungen, die der Ar-

beitsmarkt an die Reproduktion der Arbeitskraft stellt, haben neue Anforderungen

an die Wohnung zur Folge.

Die als Standard angenommene Wohnraumverteilung von einer Person pro Zim-

mer, wird noch am ehesten dem Wohnverhalten eines kinderlosen Ehepaares ge-

recht. Weitaus schwieriger stellt sich die Wohnsituation zum Beispiel für den allei-

nerziehenden Vater mit seiner Tochter dar. „Ähnlich wird die Beengtheit der

Wohnverhältnisse, die der Norm von einer Person pro Raum genügen, deutlich, be-

denkt man, daß Einpersonenhaushalte nach diesem Standard sehr viel weniger

Möglichkeiten haben, verschiedene Wohnfunktionen (essen, schlafen, arbeiten,

Geselligkeit) räumlich zu trennen. Mit der Zunahme der Einpersonenhaushalte und

der unvollständigen Familien werden auch diese Fälle zunehmen. Der Standard

müßte also entsprechend der Auffächerung der Haushaltstypen differenziert

werden.” (Häußermann, S. 290)

Es wird also deutlich, dass sehr unterschiedliche Aspekte des Wohnens zusam-

mengedacht werden müssen, um Wohnwertermittlung operationalisierbar zu ma-

chen.

Zum einen muss man sich mit den wichtigsten Eigenschaften der zur Wohnung ge-

hörenden „physischen Hülle” auseinandesetzen, also den Wohnbedingungen, und

zum anderen mit dem, was die Bewohner innerhalb dieser „Hüllen” tun, wer sie

sind und was sie sich von ihrer Wohnung erhoffen. Wenn außerdem architektoni-

sche Gesichtspunkte wie z.B. Funktionalismus und Standardisierung berücksich-

tigt werden, kann es gelingen, die Auswirkungen eher statischer Wohnbedingungen

auf eher dynamische Wohnbedürfnisse (insbesondere im Sinne von individualisier-

ten Lebenswelten) hinreichend zu erfassen.

Im Blick auf Wigwam und Hochhaus vergleicht der Architekt das Zeltgestänge mit

der konstruktiven Statik des Hochhauses. Ein Soziologe wird beim Wigwam die

nomadisierende Lebensweise von Jägern und Hirtenvölkern reflektieren und beim

Wohnhochhaus über die komplexe Infrastruktur einer Stadt nachdenken, die es

dem mobilen Single ermöglicht, in seiner Wohnung ohne das soziale Netz der

Stammesgesellschaft zu überleben. Somit interessiert sich der Architekt vorrangig

für das physische Substrat des Wohnens, den Wohnbau. Der Soziologe hingegen

nimmt das soziale Substrat des Wohnens, die Lebensweise in den Blick. Meine

Untersuchung will beide Sichtweisen zusammenführen.

Ein kurzer historischer Rückblick soll andeuten, warum sich Wohnweisen ändern

und was dazu führt, dass sich im Wechsel der Epochen und Gesellschaftsformen

die einen etablieren, andere wiederum verschwinden. In einem gesonderten Kapitel

wird speziell auf den Wandel der Familienformen und die Entstehung, bzw. Zu-

nahme von Einpersonenhaushalten eingegangen.

Der Wandel der Familienformen vollzieht sich im Kontext gesellschaftlicher Verän-

derungen, die jeweiligen Gesellschaftsformen bringen ihnen eigentümliche Famili-

enformen hervor. Mit Borngräber (1977) kann man davon ausgehen, dass sich je-

des menschliche Zusammenleben in einem ganz bestimmten - ebenfalls von den ge-

sellschaftlichen Bedingungen abhängigen - architektonischen Rahmen abspielt, und

dieser architektonische Rahmen seinerseits sichtbarer Ausruck der gesellschaftli-

chen Veränderung, und zugleich Instrument zur Herstellung bzw. Veränderung

menschlicher Interaktionen ist.

Insofern ist davon auszugehen, dass „die Veränderung der Familienform unter den

sich verändernden geschellschaftlichen Bedingungen in den entsprechenden Archi-

tekturkonzeptionen ihren Ausdruck findet.” ( Borngräber 1977, S. 89) Inwieweit

dies auch für die Lebensform „Einpersonenhaushalt” zutrifft, soll in meiner Unter-

suchung als eine Frage aufgegriffen werden.

Gesellschaftliche Veränderungen, wie z.B. der Wandel von Ehe und Familie sowie

die Entstehung neuer Lebensformen im Rahmen der Individualisierung erfordern

eine Untersuchung ihrer Auswirkungen auf die moderne Wohnweise. Nach Beck

(1996) heißt Individualisierung unter anderem, dass Menschen freigesetzt werden

aus verinnerlichten Geschlechtsrollen, die in der Industriegesellschaft die Lebens-

führung nach dem Modell der Kleinfamilie herausgebildet hatte. Diese Freisetzung

bedeutet aber zugleich den Zwang, sich bei Strafe materieller oder psychosozialer

Benachteiligung eine eigene Existenz über Arbeitsmarkt, Ausbildung und Mobilität

aufzubauen und diese notfalls gegen Familien-, Partnerschafts- und Nachbar-

schaftsbindungen durchzusetzen und durchzuhalten. Das Individuum wird somit

in zunehmenden Ausmaß zu `seines eigenen Glückes Schmied´ und in die Verant-

wortung entlassen selbsttätig für sein Leben verantwortlich zu sein.

Eine soziologische Betrachtungsweise des Wohnens, die veränderte architektoni-

sche Konzepte als Ergebnis des Wandels gesellschaftlicher Formationen begreift,

hat bei einer aktuellen Untersuchung des Wohnungsmarktes vor allem Individuali-

sierung und neue Geschlechterrollen zu berücksichtigen, da ein Umbruch der Le-

bensstile unverkennbar ist. Tradierte Geschlechterbeziehungen, die zusammenge-

halten wurden in der Lebensform der Kleinfamilie, brechen heute auseinander, da

Männer und Frauen eine ökonomisch selbständige Existenz führen müssen und

wollen. Dies kann weder in den übernommenen Rollenzuweisungen der Kleinfami-

lie noch in den institutionellen Strukturen erfolgen, die „geschlechtsständisch” ge-

prägt waren.

Eine Betrachtung der verschiedenen Formen von Einpersonenhaushalten, die kei-

nesfalls mit dem Begriff „Single” gleichgesetzt werden dürfen, wird zeigen, dass die

sog. Kleinfamilie keineswegs die allgemeingültige Lebens- bzw. Wohnform dar-

stellt.

In einer Publikation des statistischen Bundesamtes findet man 1995 noch die Er-

klärung, dass „in unserer Gesellschaft Haushalte und Kernfamilie - das sind Eltern

mit ihren Kindern - weitgehend identisch sind” (1995a, 6) - obwohl in derselben

Veröffentlichung darauf hingewiesen wird, daß in Deutschland 42 Prozent der Be-

völkerung nicht in Familien leben. Noch heute werden verwitwete, geschiedene, le-

dige oder alleinerziehende Personen vielfach als „unvollständige Familien”, also als

nicht zustandegekommene oder gescheiterte Familien verstanden. Der Realität ent-

spricht die gedachte (oder gewünschte?) Lebensweise „Familie” nur zum Teil.

Wenn Wohnungen aber auch heute noch dominant für diese Form des Zusammen-

lebens gebaut werden, kommt es somit für den übrigen Teil der Bevölkerung mögli-

cherweise zur Entstehung von Wohnunzufriedenheit.

Es ergeben sich für den 1.Teil meiner Arbeit also drei relevante Untersuchungsas-

pekte:

•Katalogisierung des Ist-Zustandes des modernen Wohnens

•Erfassung der aktuellen Wohnwünsche und Wohnbedürfnisse

•Darstellung unterschiedlicher Lebensstile (Individualisierung).

Beschäftigt man sich mit der aktuellen Wohnsituation in der Bundesrepublik

Deutschland, reichen diese Aspekte allerdings nicht aus, um Wohnen als gesell-

schaftliches Problemfeld angemessen zu analysieren.

Wie das Sozialgut Wohnung sich wandelnden dynamischen Wohnbedürfnissen

seiner Bewohner anpassen muß, was aber schon durch die Langlebigkeit der stati-

schen Bausubstanz im Wohnungsmarkt erschwert wird, so stellt die Wohnung für

den Vermieter ein Wirtschaftsgut dar. Die Wa(h)re Wohnung wird auf dem Woh-

nungsmarkt gehandelt, wobei schon der Begriff Wohnungsmarkt problematisch

ist, denn normalerweise ist der Markt eine Institution, in der sich die Produktion

von Gütern an den Bedürfnissen der Käufer orientieren muß, weil die Produkte an-

sonsten nicht verkäuflich sind. Nach Häußermann (2000) hat für die Masse der

Wohnungsnachfrager ein Wohnungsmarkt im Sinne einer freien Wahl zwischen al-

ternativen Angeboten, die das Spektrum möglicher Bedürfnisse abdecken, aber nie

existiert.

Um „angemessene” Wohnformen diskutieren zu können, müssen sowohl derzeitige

Wohnbedingungen, als auch aktuelle Wohnbedürfnisse im Rahmen einer Analyse

erfasst werden, die auch unterschiedliche Lebensstile berücksichtigt. Als - wenn

auch lokal begrenzte - Pilotstudie mit dieser Perspektive ist von mir eine Inter-

netumfrage durchgeführt und ausgewertet worden; sie stellt den empirischen Teil

meiner Untersuchung dar.

Im Gegensatz zu früher typischen Lebensläufen hat sich mit der Entwicklung der

modernen Gesellschaft ein breites Spektrum von Lebens- und Haushaltsformen

ausdifferenziert, woraus sich relativ diffuse Anforderungen an das Wohnen erge-

ben. Damit entsteht ein Flexibilitätsproblem beim Wohnungsbau. Nach Häußer-

mann entstehen unterschiedliche und sich ständig wandelnde Wohnbedürfnisse im-

mer häufiger innerhalb der jeweiligen Biographie. Welche Anforderungen individua-

lisierte Lebenswelten an Wohnwelten stellen macht Häußermann an folgenden

Eventualitäten deutlich: Vom Kind in der Familienwohnung zum jugendlichen Al-

leinwohnenden, dann zur Wohngemeinschaft oder zum unverheirateten Zusam-

menleben mit einem Partner, weiter zur Eheschließung und zur Erweiterung des

Haushalts durch Kinder, zur Scheidung und zum Wohnen mit früheren Familien-

mitgliedern oder ohne dieselben, zum postfamilialen Single-Dasein, noch mal zum

Vesuch mit einem Partner, schließlich zum Rentner-Dasein, allein, zu zweit oder in

einer WG. Unterschiedliche „Wohnkarrieren” benötigen auch unterschiedliche

Wohnbedingungen. Die Frage ist: „Läuft mit der Pluralisierung der Lebensformen

das Zeitalter der Massenproduktion und des Massenkonsums aus, und Wirtschaft

und Industrie müssen sich auf individuell kombinierbare Produkte, Produktmoden

und entsprechende Prododuktionsweisen umstellen? (...) Welche Architektur, wel-

che Raumplanung, welche Bildungsplanung erfordert eine Gesellschaft unter Indi-

vidualisierungszwängen?” (Beck 1990, S. 33)

Den skizzierten Problemen folgend gliedert sich meine Dissertation wie

folgt:

Im ersten Teil arbeite ich das Verhältnis von Wohnbedingungen, Wohnbedürfnis-

sen und unterschiedlichen Lebensstilen heraus; ein kurzer historischer Rückblick

veranschaulicht deren wechselseitige Verknüpfung.

Im zweiten Teil werden die so gewonnenen Erkenntnisse auf ein zeitlich und ört-

lich begrenztes Untersuchungsfeld hin eingesetzt, indem auf der Grundlage einer

Internetumfrage der aktuelle Paderborner Wohnungsmarkt exploriert wird.

Im dritten Teil wird mit Hilfe dieser Umfrageergebnisse ein Konzept für die

Wohnungsbewertung entwickelt, um den Anspruch auf „angemessenes” Wohnen

operationalisierbar zu machen.

2 a Historischer Rückblick

Noch immer existiert im öffentlichen Bewusstsein eher das Interesse an der Archi-

tektur von Kirchen und Monumentalbauten als das am profanen Wohnungsbau für

die Masse der Menschen. Es soll im folgenden versucht werden, die Geschichte

der Wohnung und des Wohnens in kurzen Umrissen darzustellen. Mit einer sol-

chen historischen Skizze läßt sich ein Vorverständnis für die in meiner Arbeit the-

matische aktuelle Problemlage gewinnen.

Zunächst zum Begriff „Wohnen”: Während beim Tier die Suche nach oder die Her-

stellung einer „ökologischen Nische” weitgehend durch Instinkte gesteuert werde,

verfüge der Mensch nicht über solche angeborenen Mechanismen; er müsse sich

also selbst etwas einfallen lassen, um sein Überleben zu sichern, so setzt Flade

(1987) den Ausgangspunkt für das Bauen von Behausungen, die den Menschen

vor ihm abträglichen Witterungseinflüssen schützen. Durch das Bauen solcher Be-

hausungen gewinne der Mensch einen festen Bezugspunkt, auf den alle seine Wege

bezogen sind, von dem sie ausgehen und zu dem sie zurückkehren. Lebensmitte ist

nach Bollnow (1971) der Ort, an dem der Mensch „wohnt”, wo er „zu Hause” ist

und wohin er immer wieder „heimkehren” kann. Gibson (1982) hat für den Urtyp

der menschlichen Behausung den Begriff „Hütte” verwendet, die die folgenden Ur-

Elemente besitze: Ein Dach, unter das man treten kann, Wände und eine Tür, die

das Ein- und Ausgehen ermöglicht, also eine Öffnung, die eine Verbindung zwi-

schen dem Drinnen und dem Draußen herstellt. Schon der Begriff „Architekt” zei-

ge, dass es dem Menschen zunächst um das „Dach über dem Kopf ging, denn tec-

tus bedeutet „bedacht”.” (Flade 1987, S. 14)

Die Behausungen, in denen Menschen wohnen, sind also multifunktional, sie

schützen den Bewohner, sie sind Treffpunkt und geben zugleich die Möglichkeit,

sich von der Öffentlichkeit zurückzuziehen; sie bieten dem Bewohner eine gewisse

Unabhängigkeit, da er diesen Ort vor anderen Menschen symbolisch oder real ver-

schließen und so ein Eindringen unerwünschter Personen verhindern kann.

Beim Tier bezeichnet man die Abgrenzung des Ortes, an dem dieses sich ständig

oder überwiegend aufhält, als „Revier”- und spricht von einem „territorialen” Ver-

halten, das durch Instinkte, also angeborene Mechanismen, gesteuert wird, und das

sich manifestiert durch Anbringen von Markierungen und erhöhte Verteidigungsbe-

reitschaft gegen Eindringlinge. Beim Menschen hat man sich mit dem Verständnis

eines „territorialen Verhaltens” jedoch nicht begnügt; seine Inbesitznahme eines

Ortes für den ständigen bzw. immer wiederkehrenden Aufenthalt, das Abgrenzen

desselben z.B. in Form von Zäunen, Hecken und Mauern, bezeichnet man nicht als

„Revier”- sondern als Wohnverhalten.

Für Becker (1990) prägen `persönlicher Stil´, Geschmack und Persönlichkeits-

merkmale die funktionale und ästhetische Gestaltung der Wohnung - aber Wohn-

weise und Wohnkultur repräsentieren auch die soziale Zugehörigkeit, die Normen

einer Gesellschaft und die Verfügung über materielle und kulturelle Ressourcen.

Für den Großteil der Bevölkerung ist die Wohnung das Zentrum des privaten Le-

bens. Der Bezug der ersten eigenen Wohnung wird als ein entscheidender Schritt in

die persönliche Selbständigkeit verstanden. Auf die Frage, wodurch man sich von

anderen unterscheiden möchte, wird häufig als Antwort genannt: „In der Art, wie

meine Wohnung eingerichtet ist”. Auf die eigene Wohnung werden vielfältige Be-

dürfnisse und Wünsche projiziert, deren Realisierung sich allerdings an die harten

Grenzen von Raum und Bau als Waren halten muss.

Die Wohnung repräsentiert sowohl den -scheinbar individuellen- Geschmack, der

sich im Lebensstil ausdrückt; sie übernimmt aber auch die Funktion einer Abgren-

zung von anderen, ist also Mittel der Distinktion, die das System sozialer Schich-

tung aufrecht erhält (vgl. Bourdieu 1983). Die Wohnung und ihre Einrichtung sind

auch Ausdruck und Mittel der Besonderheit eines unverwechselbaren Ichs (`Sage

mir, wie du wohnst, und ich sage die, wer du bist´), Symbolisierung von Individua-

lität: ”Dies und nichts anderes ist in seinem eigentlichen Sinne das Heim: Eine Pro-

jektion des Ichs, und die Einrichtung ist nichts anderes als eine indirekte kultische

Form des Ichs” (Becker 1990, S. 109)

Nach Bahrdt (1974) lassen sich keine Anzeichen dafür finden, dass beim Men-

schen, wenn er sich eine „Wohnung nimmt”, ein Instinkt am Werk ist; es könne

sich beim Wohnen höchstens um ein Instinktresiduum handeln, denn der Mensch

könne sehr lange Zeit ohne festen Wohnsitz existieren und außerdem sei mehr als

nur ein angeborener Instinkt vonnöten, damit ein „Revierverhalten” beim Men-

schen überhaupt zu greifbaren Ergebnissen, nämlich einer Behausung, Hütte oder

zu einem Haus führe. Nach Flade ist dieses „Mehr” zum allergrößten Teil kulturell

vermittelt, wie man an der Fülle der Wohnformen, die es auf der Welt gibt, ablesen

könne.

Wie hat sich das Wohnen in einer Gesellschaft wie der deutschen also zu dem ent-

wickelt, was wir heute als „normal” verstehen?

Gesellschaftliche und polititsche Einflüsse und Weltbilder drücken sich immer

auch in der Architektur aus. „Typische” Wohnformen spiegeln nicht den statisti-

schen Durchschnitt aller empirisch vorgefundenen Wohnweisen der jeweiligen

Epoche wieder, sondern diese Epoche besonders kennzeichnende soziale Phäno-

mene. Die im folgenden kurz skizzierten Wohnformen zeigen das Besondere einer

Epoche im Unterschied zu anderen.

In der menschheitsgeschichtlichen Frühzeit hing die Wohnform mit der Art der

Nahrungsbeschaffung zusammen. Jäger und Sammler sowie viehzüchtende Noma-

den waren in der Regel auf bewegliches Wohnen angewiesen, während Ackerbauern

auf Grund ihrer längeren Sesshaftigkeit stabile Wohnformen nutzen konnten. Eine

Sonderform des festen Wohnens stellten die Höhlenbehausungen dar. Die Vorgänge

der Sesshaftwerdung lassen sich nach Löcker an den Wohn- und Siedlungsformen

ablesen: Die Nomaden beginnen zuerst ihre Winterzeltplätze zu festen Dörfern

umzugestalten; in die Sommerzeltplätze zieht dann nur mehr ein Teil der Familie.

Unter den ersten stabilen Siedlungen gibt es demnach neben vielen anderen zwei

Arten, an denen in ihrer architektonischen Anordnung bereits Unterschiede in den

Lebensgewohnheiten erkennbar werden; den Compound und die Dorfhütte.

„Compounds werden nicht von ganzen Familien sondern nur von wenigen Perso-

nen bewohnt; der Nahrungsspeicher dient allen gemeinsam. Die meist rechteckigen

Dorfhütten dagegen sind vorwiegend von Familien bewohnt und besitzen individu-

elle Nahrungsspeicher. Die Gruppen, welche Compounds bewohnen, sind noch

mehr auf kollektive Lebensweise eingestellt, während in rechteckigen Dorfhütten

Wohnende schon auf die individuellere Produktionsweise eines Familienhaushaltes

übergegangen sind. Die Vorteile des rechteckigen Dorfhauses gegenüber der runden

Compoundhütte liegen aber weniger in der architektonischen Form als in der ge-

sellschaftlichen Organisation. Die Umstellung vom Nomadentum zum Sesshaftsein

schafft vermutlich eine große Unsicherheit im Selbstverständnis, in der Identität

und im Selbstvertrauen der Gruppe.” (Löcker 1989, S. 19)

Ein Blick auf den antiken griechischen Städtebau ist aufschlussreich, weil sich hier

unterschiedliche Weltbilder (demokratisch versus aristokratisch) in den architekto-

nischen Konzepten entdecken lassen. Die antiken griechischen Wohnstädten waren

durch Befestigungsmauern geschützt, welche mit einem hohen Aufwand an Mate-

rial und Kosten gebaut wurden, der im Missverhältnis zu dem für die dahinter be-

findliche Wohnstadt stand. Das Stadtinnere wurde in drei Bereiche aufgeteilt, den

heiligen, den öffentlichen und den privaten Bereich. Für Löcker (1989) hängt der

beginnende Funktionalismus im antiken Städtekonzept mit der zunehmenden Ar-

beitsteilung zusammen: Arbeits- und Leistungsvorgänge sollten nach rational-wirt-

schaftlichen Gesichtspunkten organisiert werden. Die Stadtplanung verweist auch

auf neue politische Vorstellungen. In ihm sollte der Gedanke der Isonomie (das ist

die Gleichheit der Gesetze) und der Demokratie wohn-räumlich umgesetzt werden.

Die politische Verfassung brachte dann im 5. Jahrhundert in Athen noch einen

weiteren Gedanken der politischen Praxis hervor, nämlich die Austauschbarkeit der

gesellschaftlichen Funktionen. Somit wurden auch die öffentlichen Gebäude

(Tempel, Theater, Märkte, Hallen, Gymnasien usw.) in ihrer Konfiguration dem

„bürgerlichen” Wohnen angepasst. „Das Gebäude wurde nicht mehr als System

von Rangordnungen und Wertungen, die durch Proportionen und Korresponden-

zen entstehen, empfunden sondern als eine Anordnung gleich großer, wertfreier,

austauschbarer Einheiten, die ein pluralistisches System formten. Die nicht aus-

tauschbaren, geometrisch bestimmten Glieder der aristokratischen Architektur

wurden durch arithmetisch addier- und austauschbare „Atome” ersetzt. Damit

wurde der Versuch unternommen, auch in der Architektur das demokratische Ge-

dankengut einzuführen.” (Löcker 1989, S. 26)

Nach Flender (1969) zeigen sich in vom römischen Imperium geprägten Städten

wie (hierzulande) Köln, Trier, Mainz und Regensburg drei (Wohn)Typen: das Pe-

ristylhaus für die „Vornehmen”, die ländliche Villa in den Außenbezirken vor den

Stadttoren und das schlichte Wohnhaus für die Handwerker und Krämer. Diese

Wohnformen unterscheiden sich nicht nur in ihrer Architektur sondern in dem

Verständnis von Öffentlichkeit und Privatheit. Bei dem Wohnhaus für die

„Vornehmen” gruppieren sich die Wohnräume um einen Innenhof, den ein über-

deckter Säulengang einfasst. Der Zugang erfolgt von der Straße, im übrigen ist das

Wohnhaus von der Straße abgewandt, also introvertiert. Die ländliche Villa zeigt

eine differenzierte und individuelle Anlage. Meist befindet sich der Eingangsraum

in der Mittelachse.

Die Wohnhäuser der Handwerker und Krämer schließlich können als Vorläufer der

städtischen Bebauung des Mittelalters betrachtet werden. Es handelt sich hierbei

um an den Straßen aufgereihte rechteckige Häuser, die entweder fest aneinanders-

toßen oder nur durch schmale Gassen getrennt sind. Die Wohnhäuser der armen

Bevölkerungsschichten verfügten über sehr viele Außenfenster, da es für die Be-

wohner wichtig war, auf diese Weise am Straßenleben teilzunehmen, da hier Auf-

träge vergeben wurden und Handel stattfand. Die Teilnahme am öffentlichen Leben

war also lebensnotwendig. Das Wohnhaus der Begüterten verfügte demgegenüber

nach außen hin nicht über Fenster und wurde nur über den Innenhof belichtet. Der

hohe Grad von Privatheit im Wohnen war demnach ein Privileg der reichen Bevöl-

kerungsschichten.

Bei der im frühen europäischen Mittelalter sich durchsetzenden feudalen Produkti-

onsweise handelt es sich um eine Entwicklung, die von der Verfügung über den Bo-

den und der Naturalwirtschaft geprägt war. Weder die erzeugten Produkte noch die

Arbeit selbst waren Waren, denn nicht der Bauer, sondern der Grundherr war Be-

sitzer des Grund und Boden, den der Bauer bestellte. Durch eine sowohl politische

als auch rechtlich „zwangsmäßige” Beziehung war dieser dem Gutsherrn unterstellt

und schuldete ihm Dienstleistungen und einen Teil der Erträge seiner Arbeit. Die

vorherrschende Wohnform der bäuerlichen Bevölkerung bezeichnet man als Woh-

nen im „ganzen Haus”, in dem die Familie, ihre Arbeitskräfte und das Gesinde ge-

wöhnlich dieselben Räume miteinander teilten. Diese Wohnform ist charakterisiert

dadurch, dass Produktion und Konsumation, Wohnen und Arbeiten, eine Einheit

bilden. Jene Art von räumlicher Nähe wurde aber offenbar nicht als Problem emp-

funden. In der festgefügten Hierarchie der mittelalterlichen Ständegesellschaft grün-

deten Herrschaftsrechte nicht auf persönlichen Verdiensten, sondern auf Geburt

und Stand. So galt das Zusammenleben von Menschen aus verschiedenen Schich-

ten nicht als soziale Konfliktkonstellation, doch führten Vertrautheit und Nähe

keineswegs zu warmherzigen und persönlichen Bindungen, wie man vielleicht an-

nehmen könnte (vgl. Duerr, 2002). Die Positionierung durch den wirtschaftlichen

Zusammenhang eines Hausstandes galt nicht nur für die Arbeitskräfte und das Ge-

sinde sondern auch für die Ehebeziehungen und das Verhältnis der Eltern zu ihren

Kindern.

Mit dem schrittweisen Ausklang des Mittelalters machte sich wie auf allen Le-

bensgebieten, so auch im Wohnungsbau ein neues Denken bemerkbar. Der enorme

Bevölkerungszuwachs in den Städten führte zu erbärmlichen Wohnverhältnissen

der unteren Schichten. Ein Hinweis auf das erwachende soziale Problembewusst-

sein ist der Bau der Fuggerei in Augsburg, einer Wohnanlage, die Jacob Fugger im

Jahre 1516 bis 1523 für die Arbeiter seiner Weberei und andere nicht begüterte

Personen errichten ließ.

Mehr und mehr waren auch die Obrigkeiten der Städte gezwungen, sich dem Woh-

nungsproblem zu stellen. Im 18. Jahrhundert gingen sie dazu über, den Wohnungs-

bau aufgrund der immer dichter werdenden Stadtbevölkerung unter eine Bauord-

nung zu stellen. „Die Existenz eines städtischen Haushalts ist auf Dauer nur dann

möglich, wenn koplementäre Instituionen der sozialen Sicherung und der techni-

schen Infrastruktur vorhanden sind. Der Verlust der Autarkie der Einzelhaushalte

im Zuge der Urbanisierung wurde in der juristischen Staatstheorie als Notwendig-

keit beschrieben, eine öffentliche „Daseinsvorsorge” zu gewährleisten. Durch den

Verlust an „beherrschtem Lebensraum” entstehe eine „Versorgungnotwendigkeit

und Abhängigkeit des Einzelnen vom überindividuellen Leistungssystem” (Göschel

1983, S. 4)

Die starke Bevölkerungszunahme in den Städten in Deutschland, insbesondere

nach den `Gründerjahren´ am Ende des 19. Jahrhunderts brachte dann ein ganz

neuartiges Problem hervor, zu dessen Bewältigung eine verzweigte Sozialbürokra-

tie entstand: Die Zuwanderer in die industriell-städtische Lebenswelt mussten eine

zeitliche und soziale Disziplin der Lebensführung erlernen, also ihre ländliche Le-

bensweise abstreifen. Ein solcher Lernprozess wäre unter den bis dahin bestehen-

den Wohnverhältnissen kaum möglich gewesen. Ländliche Lebensgewohnheiten

und städtische Dichte in ihrem Gemisch erzeugten hygienische Probleme, die die

Erhaltung der Arbeitskraft gefährdeten. So herrschten Bedingungen beim Aufwach-

sen der nächsten Generationen, die deren Sozialisation und Qualifikation für die

Erwerbsarbeit verhinderten. Gegen Ende des 19. Jahrhunderts wurden daher Insti-

tutionen der Kinder- und Jugendpflege sowie der Gesundheitsfürsorge eingerichtet,

die die Kinder auch vor den Folgen ungesunder und ungeordneter Wohnbedingun-

gen schützen und die Eltern zu einer der Industriegesellschaft angepassten Betreu-

ung des Nachwuchses anleiten sollten, was auch bauliche Konsequenzen hatte.

1905 wurden die ersten Gesundheitsämter und kommunalen Krankenhäuser einge-

richtet, die die Verlagerung von Pflegediensten aus den Wohnungen heraus erkenn-

bar machten. „Krankheit und Tod waren bis dahin - mit Ausnahme der Altenstifte

- private Angelegenheiten; in den Wohnungen der Arbeiter war eine Krankenpflege

aber weder räumlich nocht zeitlich möglich, so daß neue Orte für diese Funktion

geschaffen werden mußten.” (Häußermann 2000, 21)

Mitte des 19. Jahrhunderts lassen sich Ansätze zur Bekämpfung der Wohnungs-

not seitens der Großindustrie feststellen, die sich davon eine Verbesserung der Ar-

beitsmoral des Proletariats versprach. „Von der Hebung des Lebensstandards der

Unterprivilegierten versprach man sich eine Harmonisierung der aufbrechenden

Klassenkonflikte zu einer Zeit, als die Arbeiterklasse es immer besser verstand,

ihre Bedürfnisse und Forderungen zu artikulieren. Gemeinnützige Aktiengesell-

schaften und Genossenschaften schienen die günstigste Unternehmensform dafür.”

(Börngräber 1977, S. 92)

Auf diese Form der Wohnbauförderung werde ich im Rahmen der Ausführungen

über Victor Aimé Huber und zu der Entstehung des sozialen Wohnungsbaus näher

eingehen (s.S. 25 ff ).

Behörden und öffentliche Institutionen sahen zu dieser Zeit noch das Problem des

Wohnungsmangels als Privatangelegenheit an, obwohl aufgrund des starken Bevöl-

kerungszustroms vom Land in die Stadt der Wohnungsbau den Wohnungsbedarf

keinesfalls decken konnte. Es entstanden Mietshäuser mit durchschnittlich 5 Ge-

schossen (sogenannte Mietskasernen), die aufgrund des immer knapper werdenden

Baulandes nur noch über Lichthöfe verfügten, da in den Innenstädten die Bau-

grundstücke in Höhe und Fläche immer intensiver ausgenutzt wurden. Die Luft-

und Lichtversorgung war dementsprechend unzureichend. Da die Besitzer dieser

Mietskasernen den Wohnraum zu Profitzwecken zur Verfügung stellten und die

große Wohnungsnot der damaligen Zeit dazu führte, dass auch die schlechtesten

Wohnungen zu vermieten waren, entstand aus der quantitativen Wohnungsnot ein

qualitatives Wohnelend.

„Die Wohnungen in den Arbeitermietskasernen zeichnen sich hauptsächlich da-

durch aus, daß sie ein Dach über dem Kopf bedeuten. Die „Familien” haben über

ihren Wohnraum keine Verfügungsgewalt. Sie sind in einer Weise zusammenge-

pfercht, die jeder Vorstellung von Wohnung als Lebensraum Hohn spricht. Hier

kämpft meist nicht nur eine Familie im engeren Sinne um das nackte Überleben, in

diesen „Wohnungen” hausen außerdem eine Reihe von familienfremden Personen -

Schlafgänger, „Onkels” usw.” (Borngräber 1977, S. 90)

1875 gab es in Berlin 200 000 Wohnungen mit 970 000 Bewohnern. 1910 war die

Berliner Wohnungszahl auf 440 000 angewachsen, doch noch immer waren viele

Wohnungen hoffnungslos überfüllt, so hausten in 100 000 Wohnungen mit geringer

Raumzahl (1- und 2 Zimmerwohnungen) 600 000 Menschen.

Jeder Platz in diesen Wohnhäusern wurde vermietet; es gab Kellerwohnungen,

Dachgeschosswohnungen, und sogar Durchgangszimmer waren begehrte Schlaf-

quartiere.

Die Grundrisse der Wohnhäuser wurden zunehmend problematischer, da immer

mehr Wohnungen an ein Treppenhaus angeschlossen wurden. Auch die hygieni-

schen Zustände verschlechterten sich, da das zwischen den Etagen liegende WC

von immer mehr Bewohnern benutzt werden mußte. Während sich die Wohnsitua-

tion der minderverdienenden Bevölkerungsschicht verschlechterte, bildete sich für

den Mittelstand und das Großbürgertum eine neue Form der Mietwohnung heraus.

Diese Wohnungen besaßen einen Vorgarten und eine repräsentative Eingangshalle.

Auch die Grundrisse änderten sich und die Gesellschaftsräume nahmen einen im-

mer größeren Stellenwert ein und zeigten z.B. im Gegensatz zum Schlafzimmer

überdimensionale Proportionen. Auch im Mietwohnungsbereich zeigte sich somit

erstmals der Gemeinschaftsraum als Prestigeobjekt. Im Dachgeschoß wurde das

Dienstpersonal untergebracht, das seine Räume über ein separates zweites Trep-

penhaus erreichte. „Die meist weiblichen Dienstboten, die man zutiefst verachtete,

wurden entweder in lichtlosen Kämmerchen oder auf den berüchtigten Hängeböden

untergebracht. Diese Art der Mietwohnung hatte fast ausschchließlich repräsenta-

tive Funktion. Die Hausherrin erfüllte als „Vorzeigeobjekt” ihre ehelichen Pflich-

ten. Körperliche Mitarbeit im Haushalt wurde verachtet. Die Wohnung hatte auch

für die Bürgerfamilie kaum die Qualität des privaten Lebensraums, in dem Persön-

lichkeit entfaltet werden konnte. „Eine Differenzierung der Wohnung, eine Tren-

nung von Wohnfunktionen nach Schlafen, Wohnen, Essen hat es in den Arbeiter-

quartieren nicht gegeben und auch nicht in den Wohnungen der Mittelständler. Die

Kategorie „Wohnen” als solche war noch nicht vorhanden, denn für die Masse be-

deutete Wohnen nur ein Dach über dem Kopf zu haben und eventuell noch eine

Suppe kochen zu können, sich mit vielen, zusammengepfercht im Elend zusam-

menfinden zu müssen und jeden Tag wieder neu bereit sein zum Überleben. Für

das Bürgertum was das Wohnen Mittel der Darstellung und nicht die Möglichkeit

sich zu entfalten, sich privat zu verhalten. Die Wohnung war nach außen gewen-

det, war quasi öffentlich, und die Hausherrin organisierte und plante die Repräsen-

tation mit Hilfe der Dienstboten.” (Borngräber 1977, S. 92)

Zeitgleich zur Entstehung eines „neuen Wohnens” der wirtschaftlich gutsituierten

Mittelschicht, lebte die Mehrzahl der Städter unter miserablen Wohnbedingungen.

Da die öffentliche Hand den akuten Wohnungsmangel als Privatangelegenheit be-

trachtete, erkannte die Industrie ihre Verantwortung in diesem Bereich. Allerdings

nicht so uneigennützig wie es auf den ersten Blick erscheinen mag, denn die

schlechten Wohnbedingungen der Arbeiterschicht führten auch zu enormen Aus-

fällen durch Krankheit und auch Tod, entwerteten also brauchbare Arbeitskraft. So

verbesserte der Werkswohnungsbau die Wohnsituation der Arbeiterfamilien erheb-

lich. „Die Zechen des Ruhrgebietes beispielsweise verfügten damals über nahezu

100 000 Werkswohnungen. Die meisten der in den letzten Jahren vor 1914 erbau-

ten Wohnungen bestanden aus vier Zimmern, von denen zwei im Erdgeschoß und

zwei weitere im ausgebauten Dachgeschoß lagen bei 60 bis 90 Quadratmetern Ge-

samtfläche. Zu jeder Wohnung gehörte in der Regel ein Abort, ein Stall, eine

Waschküche im Keller und 400 bis 600 Quadratmeter Gartenland.” (Flender 1969,

S. 24) Verglichen mit der zuvor erwähnten Wohnsituation in den Mietskasernen

boten die Werkssiedlungen eine bei den „Unterschichten” nicht gekannte Wohn-

qualität in der damaligen Zeit.

Nach dem 1. Weltkrieg rückte in Deutschland der Wohnungsbau in den Mittel-

punkt des öffentlichen Interesses, und das Wohnungswesen wurde Gegenstand ei-

ner weitverzweigten Gesetzgebung. Dieser Umschwung im öffentlichen Denken

resultierte aus dem Druck einer Wohnungsnot, die breite Bevölkerungsschichten

traf.

Der Wohnungsbau kam aber aufgrund der Inflation nur sehr zögernd in Gang. 1925

ermittelte das Statistische Reichsamt, daß annähernd eine Million Haushalte ohne

Wohnung waren.

Durch Beschlagnahmung nicht vollbesetzter Wohnungen, den Umbau von Fabriken

und Lagern oder ähnliche Notlösungen wurde von öffentlicher Seite versucht, die

Wohnungsnot einzudämmen.

Für die Entwicklung des „Neuen Bauens” in den 1930´er Jahren, dessen Siedlungen

als Zeichen für eine „erfolgreiche” Sozialpolitik stehen, waren zwei Faktoren ent-

scheidend:

•Die wohnreformerischen Ansätze zur Bewältigung der Wohnungsnot wur-

den aus der Verantwortung einzelner auf die massenhaft wirksame staatliche

Ebene gehoben.

•Im Zuge der Flüchtlings- und Rückwandererbewegung nach dem Ersten

Weltkrieg stieg das Wohnungselend in ungeheurem Maße. Gleichzeitig wur-

de auf dem Wohnungsmarkt, bedingt durch das starke Ansteigen der Ehe-

schließungen und die seit Anfang des Jahrhunderts zu beobachtende Ten-

denz zur Kleinhaushaltung, die Priorität der Kleinwohnung immer deutli-

cher.

Auf die in diesem Zusammenhang sich herausbildende „standardisierte Kleinwoh-

nung für die Massen” wird in dem Kapitel Wohnbedingungen näher eingegangen.

Erst nach 1924 konnte aufgrund der Währungsstabilisierung der Wohnungsbau

verstärkt einsetzen. Es entstand eine Wohnbauweise, die sich entschieden von dem

vielgeschossigen unhygienischen Massenmietshaus mit seinen Hinterbauten ab-

wandte. Die Geschosszahl und die Belegzahl der Wohnfläche verringerten sich ge-

genüber der Zeit vor 1914.

Wie schon der erste, ließ auch der zweite Weltkrieg einen heruntergewirtschafteten

und zu erheblichem Teil zerstörten Wohnungsbestand zurück. Da es galt, mög-

lichst vielen möglichst rasch ein Dach über dem Kopf zu beschaffen, wurden nach

1945 die Baumaßnahmen zunächst ohne Gesamtplanung auf den alten Fundamen-

ten durchgeführt. Millionen mehr oder weniger schwer beschädigte oder zerstörte

Wohnhäuser mussten mit unzureichenden Baustoffen wieder notdürftig benutzbar

gemacht werden. Mehr als 50 Prozent aller Bundesbürger waren 1950 noch ohne

eigene Wohnung oder hausten in Behelfsunterkünften oder als Untermieter in Alt-

bauten, die den Krieg überstanden hatten. Viele Menschen waren glücklich, das

Barackenlager oder das bescheidene Untermieterquartier mit dem Gemeinschafts-

WC gegen eine abgeschlossene, wenn auch oft zu kleine Wohnung eintauschen zu

können.

Mehr als 10 Millionen Wohnungen sind in der Nachkriegszeit in der Bundesrepub-

lik gebaut worden. Diese Wiederaufbauleistung gehört ohne Zweifel zu den größten

Erfolgen der Nachkriegszeit. Für Flender (1986) ist dieses Ergebnis, rückblickend

betrachtet, nur zum Teil befriedigend, weil die starken Wandlungen auf wirtschaft-

lichem, gesellschaftlichem und technischem Gebiet dazu führten, dass viele bald

nach Kriegsende errichteten Wohnhäuser unter den veränderten Ansprüchen der

Bewohner schon nach relativ kurzer Frist als unter dem Standard liegend angesehen

wurden.

Wie der historische Rückblick zeigt, waren von schlechten Wohnbedingungen vor-

nehmlich die weniger begüterten Bevölkerungsschichten betroffen, weshalb schon

früh verschiedene private und öffentliche Institutionen versuchten, diese schlech-

ten Wohnbedingungen durch Eingriffe in den „Markt” zu verbessern.

Wenn das Erreichen von Wohnzufriedenheit abhängig ist von der Verfügung über

entsprechende finanzielle Mittel, bedeutet dieses, dass einkommensschwache Be-

völkerungsschichten kaum Möglichkeiten haben, eine ihren Wohnbedürfnissen ei-

nigermaßen entsprechende Wohnung zu finden. Dieses Grundproblem wurde von

öffentlichen Institutionen erkannt, und es wurden Fördermaßnahmen entwickelt,

um die Wohnsituation einkommensschwacher Haushalte zu verbessern. Da die

Entwicklung solcher Fördermaßnahmen Grundvoraussetzung auch für den späte-

ren sozialen Wohnungsbau war, soll diese geschichtliche Entwicklung in Deutsch-

land im folgenden kurz dargestellt werden.

Die industrielle Revolution hatte weitreichende Folgen für die Wohnsituation, da

die Städte den rasanten Bevölkerungszustrom mit ihrem Angebot an Wohnraum

nicht auffangen konnten. „Der Umbruch in der Wirtschaft wurde ermöglicht durch

die Idee der liberalen Marktwirtschaftsverfassung mit der Aufhebung aller zu Be-

ginn des vorletzten Jahrhunderts noch bestehenden Beschränkungen durch die

Bauernbefreiung, die Gewerbefreiheit, den Freihandel. Aus dieser Sicht ist die Ent-

wicklung des Wohnungswesens zu sehen. Die Schattenseiten der liberalen Markt-

wirtschaft zeigten sich sehr bald an den - für heutige Begriffe - in Deutschland un-

möglichen Wohnverhältnissen der Arbeiter.” (Flender 1965, S.61) Eine 1865 von

Victor Aimé Huber (der auch Grundsätze der Gemeinnützigkeit formulierte) he-

rausgegebene Schrift „Die Wohnungsfrage mit besonderer Rücksicht auf die arbei-

tende Klasse” enthält schon verschiedene Konzepte und Vorschläge zur Abhilfe

der Wohnungsnot. Aimé Huber verwies auf die Möglichkeit der Gründung von ge-

meinnützigen Aktiengesellschaften oder Genossenschaften zum Zwecke preiswer-

ten Wohnungsbaus. Demgegenüber sahen Vertreter der Industrie und auch die Teil-

nehmer am Kongreß der deutschen Volkswirte (1876) eine Lösung des Wohnungs-

problems allein in dem Bau kleinerer und billigerer Wohnungen ohne viel Rücksicht

auf die Wohnqualität.

Diese beiden Sichtweisen verdeutlichen eine generelle Problematik im Wohnungs-

bau, die in der Doppelfunktion der Wohnung als Sozialgut (seitens der Bewohner)

und Wirtschaftsgut (seitens der Eigentümer) liegt.

Wohnungsvereine, oft entstanden auf Initiative der Landesversicherungsanstalten,

sahen die Hauptaufgabe in der Behebung der Wohnungsnot auf wohnungsreforme-

rischem Gebiet, und zwar in der Verbesserung der Wohnungsverhältnisse und der

Wohnweise der einkommensschwachen Bevölkerung.

Zu den Neuerungen gehörten die Einrichtung von Bauberatungsstellen, die wohnre-

formierende Aufklärung der öffentlichen Meinung und die Unterstützung oder

Förderung aller sozialen und wohltätigen Bestrebungen zur Bekämpfung der Woh-

nungsnot und des Wohnungselends. Nach Flender (1965) war die vorrangige Ziel-

setzung im wohnungsreformerischen Diskurs, die Verbesserung der Wohnungssi-

tuation zum Gegenstand der öffentlichen Fürsorge zu machen. Da der private

Wohnungsbau sich nur in dem Maße für die Wohnungsnot interessierte, wie aus

der hohen Wohnungsnachfrage höhere Mieten zu erlangen waren, mussten sich

insbesondere die industriellen Unternehmer mit diesem Problem auseinanderset-

zen. Unter diesen Umständen entwickelte sich als betriebliche Wohnungsfürsorge

der Werkswohnungsbau, der bis heute eine gewisse Bedeutung für die Anwerbung

von Facharbeitern und Angestellten behalten hat.

Bereits Ende des 19. Jahrhunderts wurde aber auch ein anderer Weg eingeschlagen,

um den einkommensschwachen Bevölkerungsschichten angemessenen Wohnraum

zur Verfügung zu stellen, und zwar mit der Entwicklung der gemeinnützigen Woh-

nungswirtschaft, die sich an den von Victor Aimé Huber aufgestellten Grundsätzen

orientierte:

•Eine sich stets fortentwickelnde Wohnungsreform, mit dem Ziel der Verbes-

serung der Wohnungsqualität über das bisher für die „unteren” Schichten üb-

liche Maß hinaus.

•Ein gemeinnütziges Preisverhalten, das heißt die Selbstbeschränkung in der

Preisgestaltung auf das wirtschaflich Notwendige.

•Eine Begrenzung der Eigenkapitalbedienung auf vier Prozent und die sich da-

raus ergebende Dividendenbeschränkung für die Anteileigner.

•Ein Erstarrungsprinzip für die eingezahlte Einlage der Anteileigner, das heißt

Verzicht auf Zuwachsraten beim Ausscheiden oder bei Auflösung des Un-

ternehmens.

•Mit der Entwicklung der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft sollte ver-

sucht werden, im Wohnungssektor die Problematik „Wirtschaftsgut versus

Sozialgut” zu entschärfen.

Wichtigste gesetzliche Grundlage für den Wohnungsbau der Nachkriegszeit in

Westdeutschland war das 1950 in Kraft getretene „Erste Wohnungsbaugesetz”, das

insbesondere den öffentlich geförderten Wohnungsbau regelte. Ausgerichtet war

das Gesetz auf die von den Kriegsfolgen besonders Betroffenen: Heimatvertriebene

und Bombengeschädigte. Was die technischen Aspekte des Wohnungsbaus anging,

so beinhaltet schon dieses Erste Wohnungsbaugesetz die Förderung von Baufor-

schung, Normierung und Typisierung. Anders als im 19. Jahrhundert sollte die

Wohnungsnot vornehmlich durch die Schaffung von Wohneigentum bekämpft wer-

den; eine Maxime, die immer wieder Kritik provozierte, da die möglichst schnelle

Schaffung von Wohnraum nur durch extensiven Mietwohnungsbau gewährleistet

schien. Die positive wirtschaftliche Entwicklung lässt sich für diese Phase an einer

deutlichen Heraufsetzung der festgeschriebenen Wohnungsgrößen ablesen.

Es zeigt sich hier, dass die Wohnungsbauwirtschaft immer Anstrengungen unter-

nahm, die sich ändernden Wohnbedürfnisse zu berücksichtigen. Auch wurde durch

Fördermittel von Bund und Ländern versucht, den einkommensschwachen Bevöl-

kerungsschichten angemessenen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Diese Leis-

tungen dürfen aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch weiterhin eine breite

Bevölkerungsgruppe aus eigenen Mitteln nicht in der Lage war, eine ihren Bedürf-

nissen auch nur annähernd entsprechende Wohnung zu finden.

Teil I

Aspekte für die Bestimmung von Wohnwert

2 b Die „neue Wohnungsnot”

Auffällig ist, dass der im vorhergehenden Kapitel beschriebene Mangelzustand der

Zeit nach dem Zweiten Weltkrieg über Jahre hin auf dem Wohnungsmarkt wirksam

blieb. So wurde zum Beispiel bis 1986 für die Berechnung des Mietspiegels Pader-

born das Vorhandensein von Bad/Dusche und Heizung als Kriterium für die Be-

stimmung der höchstmöglich zu erlangenden Miete herangezogen.

Der neueste Mietspiegel (gültig ab 01. Dezember 1996) für die Stadt Paderborn

berücksichtigt diesen Sachverhalt wie folgt: Für Wohnungen ohne Bad/Dusche oder

Heizung sind die entsprechenden Tabellenwerte der jeweiligen Baualtersklasse mit

bis zu 11% zu unterschreiten.

Es muss nicht gesondert darauf hingewiesen werden, dass niemand eine Wohnung

ohne Bad oder Heizung beziehen wird, wenn sich für ihn auf dem Wohnungsmarkt

die Möglichkeit ergibt, eine Wohnung mit diesen Ausstattungen zu finden. Für den

Personenkreis, der darauf angewiesen ist, eine derart unzureichende Wohnung zu

beziehen, kann sich also Wohnzufriedenheit aller Wahrscheinlichkeit nach nicht

einstellen.

Es überrascht, dass derartige Wohnungen überhaupt noch auf dem Wohnungsmarkt

angeboten werden, allerdings muss man darauf hinweisen, dass es sich hierbei um

einen kleinen Teil des heutigen Bestandes an Wohnungen handelt.

Wie ist es zu erklären, dass auch in der gegenwärtigen Wohnungsmarktlage ein er-

heblicher Anteil von Mietern oder Eigentümern mit ihren Wohnungen und ihrer

Wohnsituation nicht zufrieden ist?

Für Huber (1990) liegt die Problematik bei einer insgesamt guten Wohnraumver-

sorgung nicht in „Luxusproblemen”. Obwohl fast alle Wohnungen über ein Bad

oder eine Dusche, eine eigene Küche, Zentralheizung und Warmwasserversorgung

verfügen und die Wohnfläche pro Person ständig steigt (derzeit in Deutschland bei

34 qm - in den Städten sind es bereits 45 bis 50 qm), entspricht die Struktur des

bestehenden Wohnungsangebotes hinsichtlich Preis, Qualität und Standort nicht

mehr in allen Teilen den Wünschen auf der Nachfragerseite. Während sich die Le-

bensformen und die Bedürfnisse der Wohnungsnachfrager verändert haben und

weiter verändern, blieb das Wohnungsangebot relativ unverändert. Die Ansprüche

und Vorstellungen hinsichtlich Wohnen wandeln sich offenbar schneller als die da-

für bereitstehenden Wohnungen.

Wenn also im heutigen Wohnungsmarkt Versorgungsmängel eher in qualitativen

Aspekten des Wohnens auftreten, ist die Problemlage weniger offensichtlich ge-

worden. „Wohnungsnot heute ist auf einem Niveau definiert, in dem es um die Ein-

haltung bzw. Unterschreitung bestimmter normativ gesetzter Standards angemes-

sener Wohnungsversorgung geht, beispielsweise definiert der Armutsbericht der

Gewerkschaften und des Paritätischen Wohlfahrtsverbandes Wohnungsnot als Un-

terschreitung des Standards eine Person pro Raum. Die Wohnungsnot ist also auf

einem Niveau definiert, auf dem nackte Not nicht mehr oder nur noch für kleine

Minderheiten von Wohnungslosen und Obdachlosen vorkommt.” (Häußermann,

2000, S. 291)

Für Häußermann gibt es zwei Formen der Wohnungsnot in der Gegenwart unserer

Gesellschaft:

Die relative Wohnungsnot

Setzt man die durchschnittliche Wohnungsversorgung in einer Gesellschaft als

Standard angemessenen Wohnens, dann sind bei ungleicher Verteilung notwendi-

gerweise einige privilegiert, andere benachteiligt. Nicht das absolute Maß der Woh-

nungsversorgung, sondern das Ausmaß der Ungleichheit bestimmt die relative

Wohnungsnot, sie ist also definiert nach dem Grundsatz eines sozialen Ausgleichs

in der Gesellschaft.

Relativ ist die Wohnungnot auch in dem Sinne, dass ihr Maßstab, in diesem Fall

die durchschnittliche Versorgung, historisch beweglich ist. Was heute als schlechte

Versorgungssituation gilt, war um 1900 noch ein für die Bevölkerungsmehrheit

unerreichbarer Luxus.

Die absolute Wohnungsnot

Wenn Wohnungsversorgung an einem festen, als Mindestniveau definierten Maß-

stab gemessen wird, lässt sie sich als absolute Wohnungsnot identifizieren. Zum

Beispiel kann eine Untergrenze für die Zahl der Personen pro Raum bzw. die

Wohnfläche pro Person festgelegt werden. Die Wohnungsversorgung hat sich ab-

solut verschlechtert, wenn das Verhältnis zwischen der Zahl der Haushalte und

der Zahl der Wohnungen ungünstiger geworden ist, oder wenn mehr Personen pro

Raum und pro Quadratmeter untergebracht werden müssen.

Gegenüber der „relativen” und der „absoluten” Wohnungsnot hat der Begriff der

„neuen” Wohnungsnot eine andere Akzenturierung.

Die Gründe für eine „neue Wohnungsnot” können zum einen in einem nicht mehr

funktionalen Wohnungsbestand, zum anderen in einer veränderten Wohnungsnach-

frage liegen. Die Nachfrage kann sich auch durch Veränderung der Lebensweise er-

weitert haben. Wenn die Menschen in immer kleineren Haushalten zusammenle-

ben, werden mehr Wohnungen benötigt, auch bei gleichbleibender oder sogar sin-

kender Bevölkerungszahl.

Das besondere Merkmal der „neuen Wohnungsnot” liegt in qualitativen Dimensio-

nen, was zunächst ein Beleg für die im Vergleich zu früheren Verhältnissen enorme

Verbesserung der Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung ist.

Nahezu jeder Haushalt in der Bundesrepublik verfügt derzeit über eine eigene

Wohnung. Dass erst auf diesem Nieveau die Gebrauchswertaspekte, die Qualität

der Wohnungsversorgung nach Anzahl der Räume pro Person und die Qualität der

Ausstattung und des Wohnumfelds zu Problemen werden, ist kein Argument gegen

die Notwendigkeit, auch solche Mängel zu beseitigen. Die gewandelte Rolle der

Frau und die geänderten Anforderungen, die der Arbeitsmarkt an die Reproduktion

der Arbeitskraft stellt, haben neue Anforderungen an die Wohnung zur Folge. „Das

kinderlose Ehepaar wird mit der Zwei-Zimmer-Standard-Wohnung eher zurecht-

kommen als der alleinerziehende Vater mit einer Tochter. Ähnlich wird die Beengt-

heit der Wohnverhältnisse, die der Norm von einer Person pro Raum genügen,

deutlich, bedenkt man, daß Einpersonenhaushalte nach diesem Standard sehr viel

weniger Möglichkeiten haben, verschiedene Wohnfunktionen (essen, schlafen, ar-

beiten, Geselligkeit) räumlich zu trennen. Mit der Zunahme der Einpersonenhaus-

halte und der unvollständigen Familien werden auch diese Fälle zunehmen. Der

Standard müßte also entsprechend der Auffächerung der Haushaltstypen differen-

ziert werden.” (Häußermann 2000, S. 290)

Die „neue Wohnungsnot” entsteht vor allem aus der Pluralisierung von Lebenssti-

len (Kap. 4), sich wandelnden Wohnbedürfnissen (Kap. 5) und einem unzulängli-

chen Grundrissmodell, das die Anforderungen an eine Wohnung auf schematische

Funktionsabläufe reduziert und problematische Standardwohnungen entwirft,

worauf im folgenden Kapitel (Kap. 3) eingegangen wird.

3. Wohnbedingungen

Für die Bundesrepublik gilt: Die wichtigsten Bedingungen des Wohnens, insbeson-

dere deren Grundriss und Ausstattung sind in DIN-Normen detailliert definiert.

Das Wohnzimmer ist der Raum, für den die DIN-Norm (18011) nur bezüglich der

Stellflächen, Abstände und Bewegungsflächen eine Mindestgröße vorschreibt. In-

sofern ergibt sich im Wohnzimmer die Möglichkeit, diesen Raum mehrfachen Nut-

zungsmöglichkeiten zuzuordnen. Gegenüber dem Wohnzimmer sind die übrigen

Räume (Schlafzimmer, Küche, Kinderzimmer, Bad, WC) nach Größe, Ausstattung

und Lage in der Wohnung so definiert, dass sie nur monofunktional benutzt wer-

den können. Die DIN-Norm (19011) schreibt jeweils Mindestmaße für Möbel-

stellflächen, Abstände und Bewegungsflächen vor. Diese sind so bemessen, dass

kaum Möglichkeiten für Umnutzungen oder Umgestaltungen der jeweiligen Räume

bestehen. Die Küche ist danach reiner Arbeitsraum, dessen Grundriss und Einrich-

tung durchrationalisiert sind, um die Hausarbeit zu erleichtern. Nach Häußermann

ist der Anteil der Küche an der gesamten Wohnfläche mit der Entwicklung zum

Konsumentenhaushalt, in dem Lebensmittel nur noch `endverarbeitet´ werden, auf

ein Minimum reduziert worden. Ähnliche Auswirkungen hat die Normierung für

das Elternschlafzimmer. Vorgesehen sind hier zwei Betten, zwei Nachtschränke,

ein Kleiderschrank und ein zusätzliches Möbelstück (z.B. Kommode). Wenn kein

Kinderzimmer vorhanden ist, so schreibt die DIN 18011 2.4.2 vor, dass hier zu-

sätzlich die Stellfläche für das Bett eines Kleinkindes (55 cm x 110 cm) erforderlich

ist.

Da diese DIN-Normen grundlegend für die Reflexion der heute üblichen Wohnbe-

dingungen sind, greife ich sie im weiteren Verlauf der Studie noch einmal auf.

Zunächst einmal soll dargestellt werden, wie und warum sich der Wohnungsbau

auf ein Konzept hin entwckickelt hat, das wir heute als „normativ” üblich vorfin-

den, und das mit dem Begriff `standardisierter Grundriss´ beschrieben wird.

3.1 Standardisierter Grundriss

Der Gedanke des „neuen Bauens” in den 1920´er Jahren wurde durch zwei Fakto-

ren bestimmt. Zum einen wurde die Bewältigung der ungeheuren Wohnungsnot

erstmalig aus der privaten Verantwortung der Individuen genommen und zur öf-

fentlichen Aufgabe erklärt. Zum anderen wurde der Tendenz zur Kleinfamilie auch

auf dem Wohnungsmarkt Rechnung getragen, in dem das Hauptaugenmerk auf die

Bereitstellung von Kleinwohnungen gelegt wurde.

Diesem Wandel zur Kleinfamilie wurde seitens der Architekten in der Entwicklung

einer standardisierten Kleinwohnung für die Massen Rechnung getragen. Das Ziel

bestand in der Errichtung kleiner, brauchbarer und von dem Großteil der Bevölke-

rung auch bezahlbarer Wohnungen, weshalb diese Wohnungen auch „Wohnung für

das Existenzminimum” genannt wurden.

Da über die Wohnbedürfnisse der weniger begüteten Bevölkerungsschichten wenig

bekannt war, verließen sich die Architekten zur Entwicklung der

„Minimalwohnung” auf wissenschaftliche Informationen. So wurden Mediziner

herangezogen, um „biologische Mindestanforderungen” des Menschen an seinen

Wohnraum zu erfassen. Die standardisierte Kleinwohnung flächenmäßig festzule-

gen, schien aufgrund der wirtschaftlichen Bedingungen und des geringen Einkom-

mens einer breiten Bevölkerungsgruppe einfach; es wurde das absolute Minimum

zur Norm gemacht.

„Die verkleinerte Familie ist nicht als rückläufige Verfallserscheinung zu werten,

sondern als Zwischenetappe auf dem zwangsläufigen Weg zur differenzierteren

Gesellschaft. Wohnungstechnisch verlangt diese Erscheinung eine zunehmende

Vermehrung und Verkleinerung der selbständigen Wohneinheiten. Die Freizügigkeit

der industriellen Bevölkerung verlangt die mietbare Ration Wohnung.” (Borngräber

1977, S. 98)

Dem Gedanken des „neuen Bauens” in den 1920´er Jahren lag also der Versuch zu

Grunde, den gesellschaftlichen Veränderungen auch im Wohnungsbau Rechnung zu

tragen. Der Fehler lag in der Reduktion der Bedeutung von Wohnraum auf reine

Funktionsabläufe. Der Grundriss einer solchen Wohnung legt fest, wie die Woh-

nung genutzt werden kann. Die typische Neubauwohnung ist so konzipiert, dass

jeder Raum eine spezifische Nutzung hat, die zumeist nur den Minimalanforderun-

gen genügt. Die geräumige Wohnküche z. B., die man noch in vielen Altbauten vor-

findet, ist einer praktischen Nutzküche gewichen. Nach Aellen (1975) waren die

Minimalforderungen so angesetzt, dass die Funktionsmöglichkeiten einer Küche

gerade noch einer Arbeitsküche genügen können.

Wohnbedingungen und somit Wohnungsnutzung ergeben sich aus der architektoni-

schen Planung des Wohnungsgrundrisses. Bei genauer Betrachtung wird deutlich,

dass ein solches Konzept nur wenig Spielraum für spezifische Wohnbedürfnisse

lässt.

In der Architektur haben Zweckdienlichkeit, Rationalität und Funktionalität be-

reits seit langem vorrangig eine Rolle gespielt, und `Funktionalismus´ diente als

Sammelbegriff, zeitweise sogar als Markenzeichen für die moderne Architektur.

Unter diesem Gesichtspunkt werden für den Wohnungsbau - auf den ersten Blick

logisch und rational - Raumprogramme entwickelt, indem für die häufigsten Akti-

vitäten entsprechende Räume zur speziellen Nutzung vorgesehen werden: Der

Wohnraum zum Wohnen, der Schlafraum zum Schlafen, die Küche zum Kochen

und der Essplatz zum Essen. Dabei wird das Bestreben deutlich, Lebensvollzüge

der Menschen auf geschlossene Funktionsabläufe festzulegen, in denen dann na-

türlich nur anerkannte Funktionen berücksichtigt sind. Inzwischen wurde daran

Kritik laut, denn nach Werner (1987) wird der Begriff Funktionalismus im Woh-

nungsbau viel zu beschränkt gedacht, da er nur die einfachste Darstellung eng um-

rissener Zwecksetzungen impliziere, und dadurch die Vielschichtigkeit der sozialen

Beziehungen außer acht gelassen werde. „Das Zerlegen der Subjekte in Funktionen

und die Konstruktionen ihrer unmittelbaren Umwelt nach Kriterien möglicht rei-

bungsloser Befriedigung nur ganz bestimmter soziofunktionaler Bedürfnisse gehört

zum Instrumentarium naturwissenschaftlicher Herrschaftsformen, das auch Archi-

tektur mit einbezieht.” (Werner 1987, S. 11 f)

Wie lassen sich die Wohnbedingungen aufgrund von standardisierten Grundrissen

im einzelnen darstellen? Grandjean (1976) definiert Wohnbedingungen, indem er

sie nach ihren unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten unterscheidet. Da diese

Kriterien bei der Entwicklung eines Systems der Wohnungsbewertung darstellen,

sollen sie im folgenden genannt werden.

Es werden hier zunächst die einzelnen Bereiche der Wohnung getrennt und dann

die verschiedenen Grundrissarten als Gesamtheit dargestellt.

Grandjean unterteilt die Wohnung im ersten Schritt in Wohnbereich und haustech-

nischen Bereich, wodurch dann auch eine Einteilung in Individual- und Gemein-

schaftsbereich möglich wird.

• Der Wohnbereich umfasst sowohl den Individual- als auch den Gemein-

schaftsbereich.

• Der Individualbereich umfasst Aktivitäten, die Abgeschlossenheit und Al-

leinsein erfordern.

• Der Gemeinschaftsbereich umfasst Räume für Aktivitäten, die in Gesell-

schaft mehrerer Menschen vorwiegend in der Gemeinschaft der Familie

stattfinden.

•Bei dem haustechnischen Bereich handelt es sich um Räume, die in ihrer

Funktion durch ihre technische Ausstattung charakterisiert sind.

Im Wohnbereich nimmt das Kinderzimmer eine Sonderstellung ein. Der Beirat des

Bundesministeriums für Familie, Jugend und Gesundheit definierte, dass ein Kind

einen Raum brauche, der vor dem Zugriff anderer gesichert sei und von den Eltern

respektiert werden sollte. Tatsächlich handelt es sich bei dem Kinderzimmer aber

meist um den kleinsten Raum innerhalb der Wohnung, der dann auch evtl. von

mehreren Kindern geteilt werden muss.

Für Häußermann ergeben sich heutige Wohnprobleme dadurch, dass Haushaltsfor-

men jenseits der Kernfamilie, Wohnfunktionen jenseits von Hausarbeit, Erholung

und Konsum, Aneigungsformen jenseits von Eigentum oder Miete und Bauformen

jenseits von Einfamilienhaus oder Geschosswohnung in den Wohnwunschermitt-

lungen der 1960´er und 1970´er Jahre allenfalls am Rande vorkamen. Die Wohn-

wünsche schienen im wesentlichen nur in Details der Grundrissorganisation und

der symbolischen Selbstpräsentation sowie hinsichtlich Standard und Verfügungs-

form zu differieren.

Die soziale Einheit des Wohnens, der Haushalt als Gefüge der zusammen haus-

wirtschaftenden und stetig interagierenden Personen, wird dem vorherrschenden

gesellschaftlichen Verständnis nach mit der Familie gleichgesetzt: Mehrpersonen-

haushalte gelten als Familienhaushalte. Die Richtlinien im rechtlich verfassten so-

zialen Wohnungsbau zielen dabei auf die eheliche Kernfamilie.

Die Wohnungsgrundrisse schreiben die Nutzungen im Hinblick auf Größe, Lage,

Zuschnitt und technische Ausstattung der Räume weitgehend fest. Zwei Drittel

des heutigen Wohnungsbestandes sind seit 1949 entsprechend solchen Richtlinien

errichtet worden. Diese „familiengerechte” Wohnform ist gebaute Realität. Auch

heute noch gelten Wohnungen für Alleinstehende als Sonderwohnformen, ähnlich

denen für Behinderte oder alte Menschen.

Inwieweit diese Wohnform auch beim Trend zur Individualisierung, mit einer deut-

lichen Zunahme von Einpersonenhaushalten, bedürfnisgerechtes Wohnen ermög-

licht, soll mit dem Konzept der Wohnungsbewertung ermittelt werden. Die für die

Entwicklung eines solchen Konzeptes relevanten Wohnbedingungen werden im

folgenden genannt.

3.2 Begriffsbestimmungen

Wohnbereich:

Der Wohnbereich umfasst alle Räume, die zwar in der Regel vom Architekten für

eine spezifische Nutzung vorgesehen sind, aber im Prinzip für eine variable Nut-

zung offenstehen. Hierunter fallen somit Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer. Der

Wohnbereich kann grundrissmäßig unterschiedlich gestaltet sein. Nach der Unter-

suchung von Grandjean hatten 25% aller Wohnungen einen `offenen´ Grundriss.

Dabei handelt es sich um Wohnungen mit einem Wohnzimmer, das gegen den Kor-

ridor oder zur Küche hin offen ist, also insoweit nicht nach außen abtrennbar ist.

Demgegenüber hatten die restlichen 75% der Wohnungen einen traditionellen

Grundriss, bei dem jedes Zimmer für sich eine eigene abschließbare Einheit bildet,

wodurch eine Mehrfachnutzung der einzelnen Räume erleichtert ist. Ein Wohn-

zimmer z.B., das zur Küche hin offen ist, kann schlecht als Kinderzimmer genutzt

werden, da es ansonsten zu starken Beeinträchtigungen (Lärm/Geruch) für das

Kind kommen würde.

Das Wohnzimmer ist in der Regel in Mietwohnungen wie im Eigenheim nach Flä-

che, Lage und Möblierung der größte und meistens auch „schönste” Raum. Bei der

Flächenaufteilung zwischen Wohnzimmer und Kinderzimmer nimmt das Wohn-

zimmer durchschnittlich ein gutes Drittel der gesamten Wohnfläche ein, mit Spit-

zenwerten von 42,5%. Auf das Kinderzimmer entfällt in der Regel nur ein Zehntel

der Gesamtwohnfläche mit einem Minimalwert von 5,5%. Dieses Verhältnis wird

um so ungünstiger, je größer das Haus oder die Wohnung ist. Die Fläche des Kin-

zerzimmers bleibt weitgehend konstant und liegt im Durchschnitt bei 11 Quadrat-

metern. Nach Tränkle (1972) wurde der historische Zuwachs bei der Wohnungsge-

samtfläche vor allem dem Wohnzimmer zugeschlagen, kam also fast ausschließlich

den Erwachsenen zugute.

In der Tat dient das Wohnzimmer als Gemeinschaftsraum der Repräsentation von

sozialem Status. „Doch seit Wohnen zum Gegenüber der beruflichen Arbeit ge-

worden ist, macht sich am `Wohnzimmer´ auch fest, was in der Arbeit vermisst

wird: Selbstbestimmung, Raum für verpflichtungsfreies Tun, Enthobensein vom

Zwang zu maximaler Effektivität, Muße.”(Häußermann 2000, S. 51 f)

Ob ein zur spezifischen Nutzung vorgesehener Raum auch wirklich immer nur da-

für genutzt werden kann, hängt nicht nur von seiner Größe, sondern auch von sei-

ner Grundrissgestaltung ab. Hier unterscheidet man den offenen und den traditio-

nellen Grundriss, was von mir später auch als ein Kriterium zur Wohnwertermitt-

lung herangezogen wird.

Offener Grundriss:

Hierbei handelt es sich um Wohnungen mit einem Wohnzimmer, das gegen den

Korridor oder zur Küche hin offen ist, also insoweit nicht nach außen abtrennbar

ist. Das hat zur Folge, daß dieses Zimmer ohne bauliche Veränderungen nicht als

Individualraum sondern nur als Gemeinschaftsraum zu nutzen ist.

Traditioneller Grundriss:

Bei einem traditionellen Grundriss bildet jedes Zimmer für sich eine eigene ab-

schließbare Einheit, und kann dadurch unter Umständen unterschiedlichen Nut-

zungen zugeschrieben werden.

traditioneller Grundriss

offener Grundriss

Die verschiedenen Grundrisskonzeptionen (offen/traditionell) können weitreichen-

de Folgen für die Raumnutzung haben. „Grundsätzlich fördert ein offener Grund-

riss das gemeinschaftliche Wohnen, allerdings auf Kosten der innerfamiliären Pri-

vatheit. So sind offene Grundrisse eher für kleinere Erwachsenenhaushalte geeig-

net, während bei Familien mit Kindern möglichst viele abtrennbare Individualräume

vorhanden sein müssen.” (Grandjean 1976, S. 45)

Neben dem Wohnbereich wird in den Grundrissplanungen dem haustechnischen

Bereich ein hoher Stellenwert eingeräumt. Man könnte meinen, dass bei derartigen,

in der technischen Ausstattung funktionsgesteuerten Räumen eine Erfüllung der

Minimalanforderung als ausreichend angesehen werden kann, da es sich ja eben

nicht um einen Wohnraum handelt. Wie unzureichend diese Reduktion auf Funkti-

onsabläufe sein kann, soll am Beispiel der Küchenform verdeutlicht werden.

Haustechnischer Bereich:

Zu den technischen Räumen der Wohnung werden die Küche, der Sanitärraum und

der Hauswirtschaftsraum gezählt. Im folgenden werden am Beispiel der Küche die

unterschiedlichen Grundrisstypen aufgezeigt.

Die verschiedenen Küchen- und somit Nutzungsformen lassen sich grob in 3

Kategorien ordnen:

Die Arbeitsküche

Die Arbeitsküche ist ein selbständiger Raum, in dem alle vorkommenden Küchen-

arbeiten verrichtet werden können. Sie besitzt keinen der Wohnungsgröße entspre-

chenden Essplatz und ist vom Wohnzimmer, vom Esszimmer oder von der Essdie-

le durch eine Türe abtrennbar.

Die Essküche

Die Essküche ist eine Arbeitsküche, die um einen der Wohnungsgröße entspre-

chenden Essplatz erweitert ist.

Die offene Küche

Diese Küche steht in einer offenen Verbindung zu den umliegenden Räumen. Sie

hat im Arbeitsteil keinen Essplatz. Falls eine Trennung von Wohnzimmer, Ess-

zimmer oder Essdiele vorhanden ist, besteht diese in der Regel aus einer Durchrei-

che oder Essbar oder nur aus einem Vorhang. Die offene Küche wird vielfach

künstlich belüftet.

Grundriss und Lage der Küche haben, was bei der offenen Küche deutlich wird,

auch Auswirkungen auf die Belüftung. Jedes Zimmer, das zum Wohnbereich ge-

zählt wird, muss mindestens ein Fenster haben. Bei Abstellräumen, Bad/WC und

Küchen ist dieses nicht zwingend erforderlich.

Erfassung des Innenlärms:

Lärm ist in der heutigen Zeit eine der Hauptursachen für die Entstehung von

Stress, Gereiztheit und Krankheit, was bei der Ermittlung von Wohnwert beson-

ders berücksichtigt werden muss.

Der Grundriss einer Wohnung kann auch zur Erfassung des Innenlärms herangezo-

gen werden. Dieses Verfahren macht schwierige Schall- und Immissionsmessungen

überflüssig. Grandjean u.a. untersuchten 766 Wohnungsgrundrisse unter dem As-

pekt des Lärmschutzes und kamen zu folgenden Ergebnissen:

48 % der Wohnungen haben Küche und Bad nebeneinander, was lärmtechnisch als

gut bewertet werden kann.

47 % haben Bad oder Küche angrenzend zum Treppenhaus. Die `Nassräume´

schützen hier die Wohnzone gegen die Störgeräusche des Treppenhauses.

bei 45 % der untersuchten Wohnungen grenzen dagegen Teile der Wohnzonen ge-

gen das Treppenhaus.

bei 13 % der Wohnungen liegen die eigenen Wohnzonen direkt an der Nasszone der

angrenzenden Nachbarwohnung.

Die beiden zuletzt genannten Lösungen müssen aus Gründen der Lärmbelästigung

als schlecht angesehen werden.

25 % der untersuchten Wohnungsgrundrisse haben ein Wohnzimmer, das ohne

Abgrenzung zur Wohnungseingangstür konzipiert wurde, d.h. mit offener Verbin-

dung zum Eingang. Hierdurch kann es zu Störgeräuschen durch das Treppenhaus

kommen. (vgl. Grandjean 1976, S. 61)

„Geräusche und Gerüche aus Küche und Bad und vor allem aus dem WC werden

zunehmend als störend empfunden. Daher die Tür zur Küche, erst recht aber die

Absonderung der Entleerung und Körperreinigung in ausschließlich darauf speziali-

sierte Räume.” (Häußermann 2000, S. 17)

QM - Mindestanforderungen:

Die Wohnbedingungen können auch nach der qm-Größe der einzelnen Wohnräume

erfasst werden. Hierfür gibt es gesetzliche Mindestanforderungen, die vorschrei-

ben, wie groß die einzelnen Bereiche bemessen sein müssen. Die Mindestgröße der

einzelnen Räume richtet sich nach der Größe der Personenhaushalte (PHH), also

nach der Anzahl der Personen, die in den Wohnungen leben. Bei den Bestimmun-

gen der qm-Mindestforderung unterscheidet man Individualräume, Gemeinschafts-

räume und den haustechnischen Bereich.

Im folgenden werden die qm - Mindestanforderungen der einzelnen Wohnräume

genannt. Der Begriff Personenhaushalte wird mit PHH abgekürzt. Diese qm-Min-

destanforderungen bildeten ein Auswertungskriterium für meine referierte Inter-

netumfrage.

Für den Individualbereich:

1 PHH = 9 qm 5 PHH = 36 qm

2 PHH = 14 qm 6 PHH = 38 qm

3 PHH = 24 qm 7 PHH = 48 qm

4 PHH = 26 qm 8 PHH = 50qm

Für den Gemeinschaftsbereich:

1 PHH bis 4 PHH = 18 qm

5 PHH und 6 PHH = 20 qm

7 PHH und 8 PHH = 22 qm

Für die Küche:

1 PHH = 3,6 qm 5 PHH = 5,4 qm

2 PHH = 4,2 qm 6 PHH = 5,4 qm

3 PHH = 4,8 qm 7 PHH = 6,0 qm

4 PHH = 4,8 qm 8 PHH = 6,0 qm

Für den Hygienebereich:

bis 4 PHH = 3,5 qm

ab 5 PHH = 5,0 qm

Diese Kriterien ermöglichen die Erfassung von Wohnungen nach ihren Wohnbedin-

gungen, und werden im Rahmen meiner Wohnungsbewertung berücksichtigt. Es

müssen aber wichtige Ergänzungen vorgenommen werden:

Der Begriff Wohnbedingungen meint sinnvollerweise nicht nur Bedingungen inner-

halb einer Wohnung, sondern ebenso die Lage des Wohnkomplexes, in dem sich die

Wohnung befindet. Wohnungen in ländlichen Gegenden können z.B. großzügiger

geschnitten und dennoch preiswerter sein als Wohnungen in Ballungszentren. Die-

se Tatsache liegt in der unterschiedlichen Infrastruktur begründet.

Infrastruktur:

Unter dem Begriff Infrastruktur versteht man die Gesamtheit aller Einrichtungen

der sog. Versorgeverwaltung also die der Allgemeinheit dienenden Einrichtungen

für Verkehr und Beförderung, technisch gestützte Kommunikation, Gas-, Wasser-

und Elektrizitätsversorgung, Bildung und Kultur, Krankheitsvorsorge und Kran-

kenbehandlung, aber auch Einkaufsmöglichkeiten und Geselligkeitsangebote.

( vgl. Duden 1996, S. 1592) Eine „gute” oder „schlechte” Infrastruktur richtet sich

ebenso nach dem Angebotsspektrum und der Nähe zu Einrichtungen aus den Be-

reichen Soziales, Bildung, Sport, Erholung, Verwaltung, Dienstleistung und Ver-

kehr.

Die Chance eine Wohnung zu nutzen, deren Wohnbedingungen hinsichtlich Lage

und Ausstattung den eigenen Wohnbedürfnissen entspricht, richtet sich nach den

dafür bereitstehenden finanziellen Ressourcen des Einzelnen oder des Haushaltes.

Der Mietpreis ist also eine Größe, die im Rahmen einer Wohnungsbewertung be-

rücksichtigt werden muss.

Mietpreis:

Durch die Mietzahlung erhält der Mieter/die Mieterin das Recht, die angemietete

Wohnung entsprechend seinen/ihren Wünschen und Vorstellungen zu nutzen, wo-

bei die tatsächliche Nutzung vom Mietrecht stark eingeschränkt werden kann.

Die Chancen zur Verfügung über Wohnraum mit „guten” oder „schlechten” Wohn-

bedingungen (Wohnung und deren Lage) sind abhängig von dem zu zahlenden

Mietpreis und der jeweiligen Einkommenslage.

Zusammengefasst bedeutet dies, dass der Idealtypus des modernen, kleinfamilialen

Wohnens nicht nur in DIN-Normen und subjektiven Wohnwünschen präsent ist.

Er ist auch institutionalisiert in Gesetzen, wonach z.B. eine Wohnung grundsätz-

lich einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar von Außen oder von einem

Treppenhaus aus haben soll. Nach den gesetzlichen Bestimmungen muss eine

Wohnung die Abgeschlossenheit der Privatsphäre garantieren und eine selbständige

Haushaltsführung ermöglichen. Diese Auflage macht deutlich, dass zu einer Woh-

nung weit mehr gehört, als die bloße Bereitstellung von (Wohn-)Raum. Es müssen

auch Wohnbedürfnisse, wie z.B. das nach Privatsphäre, berücksichtigt werden.

Da erst das Zusammendenken von Wohnbedingungen und Wohnbedürfnis-

sen eine Wohnwertermittlung ermöglicht, sollen im folgenden Kapitel die

für ein Wohnungs-Bewertungs-System relevanten Kategorien für Wohnbe-

dürfnisse skizziert werden.

4. Wohnbedürfnisse

Seit der zunehmenden Verstädterung, spätestens aber seit der Industriealisierung

ist die Frage, was eine „gute” bzw. „richtige” Wohnung sei, zu einem öffentlichen

und auch zu einem politischen Thema geworden. Es wurde schon darauf verwie-

sen, dass im Rahmen der öffentlichen Förderung des Sozialen Wohnungsbaus über

Bestimmungen zu Größe, Grundriss und Ausstattung der Wohnungen direkt auf

die Gestaltung der Wohnungen Einfluss genommen wurde. Die Architekten des

„Neuen Bauens” haben durch die Vermessung von Bewegungen und durch

`wissenschaftliche´ Analysen der Funktionsabläufe eine „objektive” Basis für den

Entwurf einer „richtigen” Wohnung zu schaffen versucht, damit aber nur teilweise

Anerkennung gefunden, weil sie z.B. `nicht-funktionale´ Bedürfnisse der anstehen-

den Bewohner missachteten.

Die Kritik an unzureichenden Wohnbedingungen ist seit längerem immer lauter ge-

worden, da es breiteren Bevölkerungsschichten immer besser gelingt, ihre Wohnbe-

dürfnisse zu formulieren. Um so überraschender ist es daher, dass Architekturstu-

dierende auch heute noch die Grundlagen für das Entwerfen von Wohnungsgrund-

rissen nach Lehrbüchern lernen, die in den 1930´er Jahren geschrieben wurden. Um

dieser Problematik entgegenzuwirken, scheint die Forderung, man solle sich an den

Bedürfnissen orientieren, die die Menschen selbst artikulieren und ihnen nicht vor-

schreiben, wie sie wohnen sollen, sehr plausibel. Aber wie lassen sich Wohnbe-

dürfnisse feststellen und erfassen? Um die Wohnbedürfnisse von Menschen zu

identifizieren, scheint eine Methode die am nächsten liegende:

Man fragt diese Menschen danach!

4.1 Probleme der Bedürfnisforschung

Welche Schwierigkeiten sich aber bei solchen Befragungen ergeben, soll im folgen-

den dargestellt werden. Nach Häußermann (2000) lässt sich trotz unzrureichender

Wohnbedingungen in Untersuchungen immer wieder feststellen, dass die Wohnzu-

friedenheit mit der Wohndauer zunimmt, obwohl sich objektiv nichts an der

Wohnsituation verändert hat. Welche Mechanismen können für diesen Zustand

verantwortlich gemacht werden? Zum einen kann man dieses

`Zufriedenheitsparadoxon´ (vgl. Schober 1993) damit erklären, dass Zufriedenheit

das Ergebnis eines prozessualen Vergleichs zwischen Erwartungen und der Wirk-

lichkeit ist, und dass Angehörige verschiedener Gruppen sehr unterschiedliche

Standards anlegen. Sie orientieren sich nicht am durchschnittlichen Standard der

deutschen Gesellschaft, sondern am durchschnittlichen Standard der Gruppe, der

sie sich zugehörig fühlen (Bezugsgruppentheorie). Das bedeutet hier, dass sich die

Befragten nach einer gewissen Zeit als Mitglied einer Nachbarschaftsgruppe ver-

stehen, deren Wohnsituation sich stark ähnelt. Dadurch erscheinen defizitäre Ab-

weichungen in den Wohnsituationen nicht mehr so gravierend, wie im tatsächlichen

Vergleich aller Wohnsituationen. Ebenso können sich mit der Zeit Bedürfnisse

nach Ortsverbundenheit, Beständigkeit der Wohnsituation sowie soziale Bedürf-

nisse nach Zugehörigkeit und Kontakt verstärken, worauf im folgenden noch einge-

gangen wird.

Ein weiteres Problem der Erfragung von Wohnbedürfnissen ergibt sich aus dem

Phänomen, dass sich die Befragten an dem orientieren, was sie sich leisten können.

Eine Wohnbedürfnisbefragung spiegelt also nicht die tatsächlichen, sondern die

durch Marktmechanismen selektierten Wohnwünsche wider. Andererseits orien-

tieren sich möglicherweise Angehörige unterer sozialer Schichten einem Interviewer

gegenüber an Ansichten der Mittelschicht, weil sie meinen, dadurch den eigenen

sozialen Status aufwerten zu können.

Es ist offensichtlich, dass die Beschreibung von sozialen Tatbeständen wie z.B.

Wohnwünschen nicht unabhängig von den Methoden ist, mit denen sie erforscht

werden. Standardisierte Erhebungsverfahren erfassen nicht die gleichen Aspekte

von Bedürfnisorientierungen wie sie etwa bei Diskussionen in Organisationen oder

Gruppen von Betroffenen hervortreten. Strenggenommen sind die Ergebnisse nur

übertragbar auf Situationen, die der Erhebungssituation ähneln. Generalisierungen

sind also nur vorsichtig zu entwickeln. Zu bedenken ist vor allem, dass lebens-

praktische Bedürfnisse gesellschaftlich und individuell „im Fluss” sind.

Die Soziologie, stellt Häußermann heraus, könne keine endgültige oder gar

„richtige” Wohnweise definieren. Eine Soziologie des Wohnens müsse die Tatsache

der sozialen Bedingtheit, des historischen Gewordenseins und damit auch der

künftigen Wandelbarkeit ihres Gegenstandes berücksichtigen. „In dieser relativie-

renden Auflösung scheinbar selbstverständlicher, natürlicher Tatsachen in sozial

geprägte, historisch gewordene erweist sich die Soziologie auch als aufklärende,

kritische Wissenschaft. Denn was historisch geworden ist, wird sich auch in Zu-

kunft ändern.” (Häußermann 2000, S. 225)

4.2 Begriffsbestimmungen

Bedürfnisse allgemein

Es gibt ein umfangreiches Angebot zur Bestimmung des Begriffs „Bedürfnis“. Im

folgenden möchte ich eine Definition von Werner (1987) heranziehen, die meiner

Meinung nach sehr gut die unterschiedlichen Einflussgrößen, die in dem Begriff

Bedürfnis enthalten sind, deutlich macht.

„Ein Bedürfnis als Begriff der Psychologie wird als ein `elementares Antriebserleb-

nis´ und als Motiv bestimmter Verhaltensweisen verstanden. Das Verhalten wird

motiviert aus der Wechselwirkung zwischen motiviertem Subjekt und motivieren-

der Situation. Dieser Differenzierung entsprechend zeigt die weitere Analyse der

menschlichen Bedürfnisstruktur `primäre´, angeborene Bedürfnisse als allein sub-

jektbezogene, statische, natürliche Gegebenheiten und `sekundäre´, erworbene Be-

dürfnisse als geschichtlich und gesellschaftlich bedingte Variablen. Folglich sind die

menschlichen Bedürfnisse weder allein absolut - also ahistorisch, noch allein relativ

- also nur geschichtlich bestimmt, sie enthalten sowohl statische als auch dynami-

sche Komponenten, deren Verhältnis sich im Laufe der Geschichte ändert.”

(Werner 1987, S. 21)

Wie lässt sich diese allgemeine Aussage über Bedürfnisse auf die Wohnbedürfnisse

anwenden? Werner (1987) meint, dass Feststellungen über Bedürfnisse im Allge-

meinen auch für Wohnbedürfnisse im Speziellen gelten. Dies reicht jedoch nicht

aus, um Wohnbedürfnisse angemessen zu beschreiben und Kriterien zu entwickeln,

um Wonhwerte im Rahmen eines Wohnungs-Bewertungs-Systems zu ermitteln.

Eine detaillierte Erfassung elementarer Wohnbedürfnisse in der heutigen Gesell-

schaft findet man bei Flade (1987), die in ihrem Buch „wohnen - psychologisch

betrachtet” für ein Wohnungs-Bewertungs-System relevante Faktoren beschreibt:

„Festzustellen ist, daß der Mensch Schutz und Sicherheit braucht sowie Vertraut-

heit und Beständigkeit, die ihn entlastet; daß er einen eigenen Raum braucht, in den

er sich zurückziehen kann und der ihn vor fremden Einblicken schützt, vor Lärm

und verpesteter Luft; daß er aber auch mit anderen Menschen zusammen sein

möchte, mit denen er sich verbunden fühlt; daß er ab und zu anerkannt und bestä-

tigt werden möchte; daß er Sinneseindrücke und Anregungen benötigt; daß er einen

Raum braucht, den er nach eigenen Vorstellungen gestalten, und in dem er tun und

lassen kann, was er möchte; daß er den Wunsch nach Licht und Sonne hat und nach

einem Ausblick auf eine schöne Umgebung.” (Flade 1987, S.52)

Die hier genannten psychosozialen Bedürfnisse lassen sich grob in vier Hauptkate-

gorien ordnen:

•Bedürfnisse nach Schutz, Beständigkeit und Vertrautheit

•Bedürfnisse nach Zusammensein, Zugehörigkeit und Kontakt

•Bedürfnisse nach persönlicher Anerkennung, Bestätigung, Anregung

•Bedürfnisse nach Selbstverwirklichung in einem „ästhetischen” Feld.

Da im Rahmen eines Wohnungs-Bewertungs-System dieses Konzept aber noch

keine Wohnwertermittlung erlaubt, müssen die einzelnen Wohnbedürfnisse detail-

liert erfasst werden, damit ihnen operationalisierte Wohnbedingungen gegenüber-

gestellt werden können. Ohne diese Erweiterung wäre nicht nachzuweisen in wel-

chem Maße eine Wohnung die von den Bewohnern erwarteten Wohnwerte reali-

siert.

Sicherheitsbedürfnis

Ein Bedürfnis nach persönlicher Sicherheit erscheint uns als selbstverständlich und

grundlegend. Es ist aber kulturell überformt und mit anderen Bedürfnissen verbun-

den, was sich daran zeigt, dass wir nicht einfach vier Wände sondern „unsere” vier

Wände um uns haben wollen.

„Sicherheit und Schutz heißt nicht nur unabhängig sein von Klima- und Witte-

rungseinflüßen, sondern heißt auch Abschirmung vor Lärm, Schadstoffemissionen,

fremden Einblicken, Einbrechern und Schutz vor Eingriffen des Staates.”(Flade,

1987, S. 54)

Diese Auffächerung des Sicherheitbedürfnisses macht es möglich, den einzelnen

Faktoren Wohnbedingungen gegenüberzustellen, deren Vorhandensein oder Fehlen

dann eine Wohnungsbewertung erlaubt, was im Folgenden verdeutlicht wird.

Schutz vor Lärm

Viele Wohnhäuser befinden sich an stark befahrenen Hauptverkehrsstraßen, hier

kann das Bedürfnis, vor Lärm geschützt zu sein, nicht befriedigt werden.

Innerhalb der Wohnung kann es aufgrund der heute üblichen Leichtbauwände zu

Lärmbelästigungen zwischen den einzelnen Räumen kommen.

Aber auch zwischen verschiedenen Wohnungen innerhalb eines Hauses kann es zu

unerwünschten Nachbarschaftskontakten aufgrund von schlechter Schallisolierung

kommen. Mit Hilfe der Kategorisierung von Wohnbedingungen (Kap. 3) lässt sich

nun überprüfen, inwieweit die einzelne Wohnung dem Bedürfnis nach Schutz vor

Lärm entspricht.

Schutz vor fremden Einblicken

Wenn man eine Wohnung bewohnt, so bekommt man zumeist die Nachbarn sozu-

sagen gleich zwangsweise mitgeliefert, ohne dass man sie sich aussuchen kann.

Nach Gerheuser (1971) wirkt sich räumliche Nähe stark determinierend auf die

Kontaktchancen aus, weshalb als Abwehr demgegenüber der Privatraum betont

wird. Die Privatsphäre soll geschützt sein, eben weil in Bezug auf die Nachbarn in

der Regel keine Wahlfreiheit besteht. Bei Kontakten soll es möglich sein, Personen

individuell auszuwählen, und diese je nach Wunsch in den familiären oder individu-

ellen Privatbereich einzubeziehen.

Diese Privatheit bezieht sich auch auf visuelle Kontakte; bei der Wohnung sollten

indiskrete Einblicke vermieden werden und zwar ohne dass es nötig wäre, sich am

Tag hinter dicken Vorhängen zu verbergen.

Schutz vor Einbrechern und Kriminalität

Menschen, die befürchten, dass sie überfallen werden, wenn sie sich in ihrem un-

mittelbaren Umfeld bewegen oder dass in ihre Wohnung eingebrochen wird, fühlen

sich subjektiv belastet. Eine geringe lokale Kriminalitätsrate steigert das Gefühl

von Sicherheit in der Wohnung und in der Wohnanlage. Wenn ein Hauseingang ver-

wahrlost aussieht, wenn Briefkästen zerstört sind und sich der Müll vor dem Ein-

gang häuft, wird dadurch unmittelbar der Eindruck mangelnden Schutzes hervorge-

rufen.

Nach Flade kann dem Bedürfnis nach Schutz vor Einbrechern und Kriminalität da-

durch Rechnung getragen werden, dass die Wohnanlage den Kriterien des defensib-

le space entspricht.

Als defensible space bezeichnet man einen Raum, den zu „verteidigen” man bereit

ist. Dieses kann erreicht werden durch:

1.Territorialitätsverhalten der Bewohner, das in dem Gefühl, auch für au-

ßerhalb der eigenen Wohnung liegende räumliche Bereiche verantwortlich

zu sein, zum Ausdruck kommt.

Beispiel: Hiermit ist das „Else Kling”- Syndrom im positiven Sinne gemeint. Be-

wohner achten darauf, dass z.B. keine fremden Personen auf den Parkplätzen der

Nachbarn parken und sie kennen fast jeden Mitbewohner der Wohnanlage beim

Namen.

2. Visuelle Einsehbarkeit der Wohnanlage durch Mitbewohner.

Dem Bedürfnis des defensible space kann dadurch Rechung getragen werden, dass

die Wohnanlage z.B. in Hufeisenform gebaut wird, d.h. die einzelnen Wohnhaus-

eingänge sind von den gegenüberliegenden Wohnhäusern her einzusehen.

3.Die Wahrnehmung eines Gebäudes oder einer Wohnanlage als

„unverwundbar”. (vgl. Flade 1987, S. 144 ff.)

Beispiel: Wenn von den Mietern darauf geachtet wird, dass die Haustür des Ge-

bäudes stets geschlossen ist oder Besucher des Wohnhauses nur nach Betätigung

der Sprechanlage das Haus betreten können.

Um das Territorialitätsverhalten der Bewohner zu stärken, kann ihnen das Gefühl

der Verantwortung für halböffentliche Bereiche übermittelt werden, indem man

diesen höhere Beachtung beimisst.

Zur Klärung nun die einzelnen „Wohn”bereiche nach Flade:

Öffentliche Bereiche:

Sie sind dadurch gekennzeichnet, dass sie nicht in individuellem Besitz sind und

deshalb keine Zugangskontrolle nötig ist. (vgl. Flade 1987, S. 19)

Beispiel: Es ist gestattet, öffentliche Parkanlagen zu jeder Tages- und Nachtzeit

zu besuchen, ohne dafür eine Erlaubnis zu beantragen oder jemandem Rechenschaft

abzulegen.

Halböffentliche Bereiche:

Sie liegen im „Vorfeld” der eigenen Wohnung, befinden sich aber nicht in individu-

ellem Eigentum (Treppenhäuser, Vor- Innenhöfe, Tiefgaragen).

Den Bewohnern kann die Bedeutung dieser Bereiche für die eigene Sicherheit deut-

lich gemacht werden. In Bezug auf die Bedeutung dieser Bereiche für den defensib-

le space würde das bedeuten:

Beispiel: Wenn sich jemand ohne ersichtlichen Grund in der zur Wohnanlage gehö-

renden Tiefgarage aufhält, nimmt sich ein Bewohner das Recht, ihn nach den Grün-

den seines dortigen Aufenthaltes zu fragen.

Als von diesen beiden Bereichen getrennt, ist der private Wohnbereich zu betrach-

ten.

Privater Bereich:

Hier liegt die Unterscheidung zwischen „drinnen” und „draußen” und beginnt an

der Türschwelle. Private Bereiche zeichnen sich dadurch aus, dass sie für Außen-

stehende nur nach ausdrücklicher Aufforderung zugänglich sind.

Mit den privaten Bereichen ist hier nicht die Privatheit innerhalb des Wohnungs-

innenbereiches gemeint.

Beipiel: Fremden Personen, die vor unserer Tür stehen, öffnen wir die Tür nur in

den seltensten Fällen weit und einladend sondern bleiben in der Tür stehen. Nur

wenn wir eine weitere Unterhaltung wünschen, öffnen wir die Tür und bitten

„Fremde” in den privaten Bereich hinein.

Öffentlichkeit als Gegenbegriff zur Privatheit meint jene Bereiche im Leben, in de-

nen man sich nicht vor anderen zurückziehen kann.

Privatheit:

Das Recht des Menschen auf Achtung seiner individuellen Persönlichkeit und in-

sofern auf Privatheit ist im Grundgesetz in zweifacher Hinsicht verankert: In dem

Recht, von Zugriffen anderer oder des Staates frei zu sein und in dem Recht, sich

frei entfalten zu dürfen. Bei der Privatheit gilt es drei Sphären zu schützen:

•die Individualsphäre: die persönliche Eigenart des Menschen in seinen Be-

ziehungen zur sozialen Umwelt,

•die Privatsphäre: insbesondere das Leben im häuslichen- oder Familienkreis

•die Intimsphäre: die innere Gedanken- und Gefühlswelt des Einzelnen.

(vgl. Flade 1987, S. 18)

Es lassen sich in diesem Zusammenhang vier Grundtypen von Privatheit unter-

scheiden, die sich auf verschiedene Wohnbedürfnisse beziehen:

a) Alleinsein

bezeichnet eine Verfassung, in der ein Mensch fern von der Präsenz anderer und

frei von der Beobachtung durch andere ist.

Dem Wohnbedürfnis nach Alleinsein kann nur dann Rechnung getragen werden,

wenn genügend Platz vorhanden ist, so dass jeder einen Raum zur Verfügung hat,

in den er sich zurückziehen kann, um für sich zu sein.

b) Intimität

meint eine enge, entspannte und offenherzige Beziehung zwischen zwei oder meh-

reren Menschen.

Dieses Bedürfnis nach Intimität hängt eng mit dem Bedürfnis nach Alleinsein zu-

sammen, denn nur wer sich auch zurückziehen und für sich sein kann, hat die

Möglichkeit, sich entspannt auf andere einzulassen.

c) Anonymität

bedeutet, in der Öffentlickeit unerkannt und unüberwacht zu sein, in einer Menge

„unterzutauchen”.

d) Reserviertheit

meint die Errichtung einer psychosozialen Barriere gegen unerwünschte Nähe.

Für die Entwicklung eines Wohnungs-Bewertungs-Systems ist insbesondere das

Wohnbedürfnis nach Alleinsein von Bedeutung, weshalb es im Folgenden noch nä-

her beschrieben wird.

Das Bedürfnis nach Alleinsein

Die Wohnung als Zentrum des persönlichen Lebens dient auch dazu, das Bedürfnis

nach Alleinsein zu befriedigen. Es stellt den Gegenpol dar zum Bedürfnis nach Zu-

sammensein, nach Kontakt und Kommunikation. „Doch Alleinsein heißt nicht nur

Abwesenheit anderer Personen sondern auch Abwesenheit von Eindrücken, die

von anderen Personen ausgehen.” (Flade 1987, S. 56) Das Bedürfnis nach Allein-

sein kann sich in der Wohnung realisieren, wenn diese den Raum dafür zur Verfü-

gung stellt. Hier sind Haushaltsgröße, Wohnraumfläche und Raumaufteilung in Be-

tracht zu ziehen.

Das Bedürfnis nach Vertrautheit und Kontinuität

Diesem Bedürfnis ist gerade in einer mobilen Gesellschaft wie der unsrigen eine

große Bedeutung beizumessen. Wie schon das Wort `wohnen´ andeutet, wird die

Wohnung von Ge`wohn´heiten geprägt. Sie ist also in erster Linie ein Ort, an dem

Alltägliches stattfindet. „Beständigkeit und Vertrautheit wirken entlastend. Es

kann nichts Unvorhergesehenes passieren, etwas, womit man möglicherweise nicht

zurechtkommt. Ferner hängt das Bedürfnis nach Kontinuität auch mit dem Be-

streben des Menschen zusammen, sich trotz vieler und ständig wechselnder Rollen

und dem Durchlaufen unterschiedlicher Lebensphasen als gleichbleibend und iden-

tisch, als `Selbst´ zu fühlen. Wenn die Wohnung gleich bleibt, die der Mensch als

seinen erweiterten persönlichen Raum betrachtet, fällt es ihm leichter, sich als Ich-

Selbst zu fühlen, und sich nicht in unterschiedlichen, teilweise auch widersprüchli-

chen Rollen zu verlieren.” (Flade 1987, S. 55 f.).

Diesem Bedürfnis nach Gewohntem innerhalb der Wohnung entspricht das Be-

dürfnis nach Ortsverbundenheit durch Kontinuität in der Wohnumgebung.

Ortsverbundenheit meint die emotionale Bindung an räumliche und soziale Um-

welt. Grundvoraussetzung für Ortsverbundenheit ist, dass man sich an einem Ort

wohl fühlt, weil er mit positiven Erinnerungen verbunden wird.

Ein intensives Gefühl der Ortsverbundenheit findet man häufig bei älteren Men-

schen, die derart in ihrer Wohnumgebung verwurzelt sind, dass sie einen Umzug

auch dann ablehnen, wenn er zu einer besseren Wohnsituation führen würde. Ver-

trautheit und Kontinuität in der Wohnung und Wohnumgebung fördern das Gefühl,

Bestandteil eines gesellschaftlichen Gefüges zu sein und damit das Gefühl sozialer

Zugehörigkeit.

Das Bedürfnis nach Zugehörigkeit

Der Mensch, so nehmen wir an, strebt danach, ein anerkanntes Mitglied der Ge-

sellschaft oder gesellschaftlicher Gruppen zu sein. Somit handelt es sich bei dem

Wunsch nach Zugehörigkeit um ein spezielles soziales Bedürfnis. Die Wohnung ist

Mittel, dieses Bedürfnis zu realisieren. Sie ist als Zentrum des persönlichen Le-

bens zugleich dazu geeignet, die eigene Individualität für andere in Erscheinung tre-

ten zu lassen. Die Wohnung hat, (unabhängig von sonstigen Statussymbolen) nach

wie vor einen bedeutenden Platz in dem Bild, das wir uns von einer Person ma-

chen. „Das Bestreben um Repräsentation ist also von den Bedürfnissen nach sozi-

aler Zugehörigkeit und Anerkennung abzuleiten.” (Flade 1987, S. 54)

Statussymbolisierung

Die Wohnung kann eine tatsächlich eingenommene hohe gesellschaftliche Position

demonstrieren, aber auch eine höhere als die tatsächlich erreichte Position (zur

Kompensation beruflich nicht erreichter Ziele). Dies wurde zum Teil schon bei der

Betrachtung des Bedürfnisses nach Zugehörigkeit deutlich. Menschen wollen sich

gesellschaftlichen Gruppen zugehörig fühlen. Die Wohnung ist eines der Mittel,

das „Dazugehören” zum Ausdruck zu bringen. Über ihre Einrichtung, ihre äußere

Gestaltung und ihren Standort erfüllt die Wohnung die Funktion der Statussymbo-

lisierung: Wertvolle Innenaustattung, das äußere Erscheinungsbild des Hauses und

des Gartens sowie eine bevorzugte Wohnlage ermöglichen es z.B., beruflichen Er-

folg und/oder materiellen Wohlstand hervorzukehren. Dieselben Merkmale können

jedoch auch auf erwünschten, jedoch nicht realisierten Status verweisen.

Die genannten Wohnbedürfnisse sind im Rahmen eines Wohnungs-Bewertungs-

Systems über unterschiedliche Transformationen den Wohnbedingungen gegen-

überzustellen. Hierbei werden Gewichtungen notwendig, die der Bedeutung der

einzelnen Wohnbedürfnisse entsprechen. Um diese Gewichtungen vornehmen zu

können, müssen Wohnbedürfnisse im Kontext individualisierter Lebenswelten be-

rücksichtigt werden. Denn es genügt nicht, den Grundriss einer Wohnung, die für

eine Familie geplant wurde, unter der Berücksichtigung der für diese Familienform

typischen Wohnbedürfnisse, zu bewerten, wenn es sich hierbei nicht mehr um die

überwiegende Haushaltsform handelt. Gerade für die „neuen” Haushaltsformen er-

geben sich zunehmend Probleme bei der Erfüllung der Wohnbedürfnisse nach Ver-

trautheit und Kontinuität.

Die Entstehung neuer Lebensformen im Rahmen der Individualisierung verlangt

nach einer Betrachtung ihrer Folgen für die moderne Wohnweise. Wie können ele-

mentare Wohnbedürfnisse realisiert werden, wenn Menschen im Trend der Indivi-

dualisierung genötigt sind, „bei Strafe materieller Benachteiligung eine eigene Exis-

tenz über Arbeitsmarkt, Ausbildung, Mobilität aufzubauen und diese notfalls ge-

gen Familien-, Partnerschafts- und Nachbarschaftsbindungen durchzusetzen und

durchzuhalten.” (Beck 1990, S. 13 f)

Um moderne Wohnformen angemessen diskutieren zu könnnen, müssen also so-

wohl derzeitige Wohnbedingungen und Wohnbedürfnisse im Rahmen einer Analy-

se erfaßt werden, die unterschiedliche Lebensstile berücksichtigt.

Das folgende Kapitel beschäftigt sich mit dem Wandel der Lebensformen und lie-

fert Begriffsbestimmungen zu unterschiedlichen Formen der Einpersonenhaushalte,

die keineswegs unter dem Begriff „Single” zusammengefasst werden dürfen.

5. Individualisierung von Lebenswelten

Die Ausgangslage bei der Betrachtung des Wohnens als eines gesellschaftlichen

Problemfeldes scheint eindeutig zu sein: Die Parameter von standardisierten

Grundrissen und individualisierten Lebensformen stimmen nicht mehr überein. Wie

die vorherigen Kapitel gezeigt haben, unterliegt die Grundrissgestaltung auch heute

noch den Vorstellungen des „Neuen Bauens” der 1920er Jahre, während sich die

Lebensformen, entsprechend jenem Wandel der üblicherweise (etwas verkürzend)

als Schritt von der Industrie- zur Dienstleistungs- und Informationsgesellschaft be-

zeichnet wird, diversifiziert haben und den traditionellen Zusammenhang von

Klasse, Familie, Geschlechterrolle und architektonischer Typologie längst hinter

sich gelassen haben. Da aber „moderne” Architektur auch heute noch nach Lehrbü-

chern der 1930er Jahre gelehrt wird, liegt der auf die Kleinfamilie zugeschnittene

Standardgrundriss noch immer den meisten Wohnungsbauprojekten als Ausgangs-

folie zugrunde. Neue Lebensformen vom Einpersonenhaushalt bis zur Großfamilie,

die einen Wohnungsmarkt im Plural erfordern, werden zwar gelebt, aber für sie

wird nicht (oder noch nicht) gebaut.

Kann es für die unterschiedlichen Lebensformen die „richtige” Wohnung geben,

oder gilt allgemein doch eher die Betrachtungsweise der Wohnung als einer beliebi-

gen Ware? Wohnen ist Ausdruck von Befindlichkeiten, Wünschen und Besonder-

heiten bestimmter Gesellschaftsfigurationen. Wohnformen als Lebensformen prä-

gen unseren Alltag. Sie sind individuell unterschiedlich, orientieren sich aber an ge-

sellschaftlichen Normen in sozialer und kultureller Hinsicht. Wohnformen entste-

hen aus Traditionen, Veränderungen unserer Lebensweise und demographischen

Einflüssen.

Die demographische Entwicklung unserer Gesellschaft sowie der soziokulturelle

Wandel erfordern zunehmend neue Wohnmöglichkeiten, die auch den Anforderun-

gen, etwa der Alleinerziehenden und anderer neuer Lebenskonzepte gerecht wer-

den. Heute können wir bei der Reform des Wohnungsbau allerdings nicht mehr auf

leitbildgebende soziale Bewegungen (wie etwa der Arbeiterbewegung) zurückgrei-

fen.

Alle Überlegungen zum Bauen und Wohnen gehen aus von gesellschaftlichen

Wechselwirkungen zwischen Mensch und sozialer sowie natürlicher Umwelt, ganz

gleich ob dabei ältere oder neuere Techniken eingesetzt werden.

Seit Beginn der Industrialisierung haben sich die typischen Wohngrundrisse in der

deutschen Gesellschaft wenig verändert. Die demographischen Veränderungen aber

( hierzulande derzeit mehr als 60% Ein- bis Zweipersonenhaushalte) machen ein

Umdenken bei den Wohngrundrissen erforderlich. Die Architektur hat bei ihren

Entwürfen auf diese Veränderungen zu reagieren. Nicht nur Wohnraumgröße und

Zimmeranzahl sind neu zu bedenken, sondern auch die Wohnkonzepte insgesamt

mit ihren standardisierten Grundrissen.

Die Orientierung an einem Produkt statt an einer Funktion (vgl. Kapitel 3.1) ver-

letzt wesentliche Grundregeln für die Ausstattung dynamischer Systeme. Die

möglichen Wohntypen müssen sich in ihren funktionalen und räumlichen Eigen-

schaften wie auch in ihrer Charakteristik der Erschließung des Außenraums so un-

terscheiden, dass sie verschiedenen Haushaltsformen, Haushaltsgrößen und Le-

bensstilen gerecht werden können. Die Haushaltsgröße wirkt auf den Wohnungs-

grundriss in seiner funktionalen wie räumlichen Gliederung ein. Durch extrem un-

günstige Wohnverhältnisse, kann ein Gelingen des jeweiligen Lebensentwurfes er-

schwert oder verhindert werden. Kleinhaushalte organisieren sich anders als Groß-

familien, Wohngemeinschaften anders als Einpersonenhaushalte, das hat Konse-

quenzen für die Wohnweise.

Wohngrundrisse sollten also die spezifischen Bedürfnisse des jeweiligen Lebens-

konzeptes erfüllen, nicht aber durchgängig an einem traditionellen Familienbild

ausgerichtet sein.

Da die Familie selbst wie keine andere Institution von gesellschaftlichen Verände-

rungen betroffen, den gesellschaftlichen Prozessen unterworfen und von den sie

umgebenden gesellschaftlichen Bedingungen abhängig ist, soll im Folgenden kurz

die Familie im Kontext eines gesellschaftlichen Wandels dargestellt werden, der

auch die Zunahme der Kleinhaushalte und Einpersonenhaushalte erklärt.

5.1 Familie im Kontext gesellschaftlichen Wandels

Wie der historische Rückblick (vgl. Kap. 2) gezeigt hat, umschloss die traditionell

dominante Form der Familie neben den Kindern auch das Gesinde, sie war nicht

Ort eines „Privatlebens”, sondern Ort der Produktion und der Reproduktion. Der

Alltag war durch den Kampf um das materielle Überleben bestimmt. Entsprechend

gestalteten sich die Beziehungen zwischen den Ehegatten/Eltern und den Kindern.

Kinder mussten schon frühzeitig mitarbeiten. In die Erziehung der Kinder war ganz

selbstverständlich auch das Gesinde mit einbezogen. Man sprach darum auch nicht

von einer Familie, sondern vom „Haus”. Dieses unterlag auch der sozialen Kon-

trolle der Nachbarschaft, des Dorfes und der Gemeinde. Ein nicht den jeweiligen

Normen entsprechendes Verhalten wurde geahndet.

„Die Väter des Bürgerlichen Gesetzbuches (und daß dieses Kind nur Väter hat, ist

gewiß kein Zufall) schrieben noch gegen Ende des 19. Jahrhunderts, als es in der

Familie schon vernehmlich kriselte, die Ehe fest als eine weit oben schwebende, in

sich begründete Institution, an der insbesondere auch die Eheleute selbst nicht zu

rütteln und zu kritteln haben.” (Beck 1990, S. 12) Nach üblicher Deutung ist die

moderne Familie (ab dem 20. Jh.) typischerweise zur „Kleinfamilie” geworden.

Diese hat mit der Erzeugung von Gütern im eigenen Haushalt nichts mehr zu tun.

Die Trennung von Wohnung und Arbeitsstätte wurde strukturell dominant, wobei

(idealisiert) dem Mann die außerhäusliche Erwerbsarbeit zufiel, der Frau dagegen

die Hausarbeit und die Kindererziehung. Die Wahl von Ehegatten wurde seither

zur „Liebeswahl” (mit den dazugehörenden Irrungen und Wirrungen) und nicht

mehr von ökonomischen Rücksichten bestimmt. In der „postmodernen” Familie

setzt sich der Wandel fort, indem es für Frauen selbstverständlich wurde, ebenfalls

einer Erwerbstätigkeit nachzugehen, wobei das ganz „Neue” für die Frau mit dem

Begriff Gleichszeitigkeitsmodell beschrieben wird, was bedeutet, dass Beruf und

Kindererziehung nicht mehr nacheinander sondern zur selben Zeit stattfinden kön-

nen.

Isolation und Unsicherheit

Die Individualisierung der Lebensentwürfe schlägt sich auch in Ehe und Familie

nieder, was wiederum Auswirkungen auf Wohnwelten hat. Beck hat (etwas melo-

dramatisch) den Wandel so beschrieben: „Die Individualisierungsdynamik, die die

Menschen aus Klassenkulturen herausgelöst hat, macht auch vor den Toren der

Familie nicht halt. Die Menschen werden mit einer Gewalt, die sie selbst nicht be-

greifen und deren innerste Verkörperung bei aller Fremdheit, mit der sie über sie

kommt, auch sie selbst sind, aus den Fassungen des Geschlechts, seinen ständi-

schen Atrributen und Vorgegebenheiten, herausgelöst oder doch bis ins Innerste

der Seele hinein erschüttert.”(Beck 1990, S. 37)

Es entwickelt sich so eine Vielzahl an Lebensformen und Lebensstilen, zum Teil

auch neben dem Konzept der Familie. Dadurch tritt aber auch ein Verlust an Si-

cherheit ein, möglicherweise verbunden mit persönlicher Isolation und Vereinsa-

mung. Die Freiheit, das eigene Leben ohne Verpflichtungen und Rücksichtnahmen

gegenüber überlieferten Normen wie etwa der familialen zu gestalten, kann sich als

eine riskante oder belastende Öffnung herausstellen. Die Pluralisierung der Lebens-

entwürfe bringt notwendigerweise einen hohen Orientierungs- und Entscheidungs-

bedarf mit sich, dem viele Individuen nicht gewachsen sind. Mit den Individual-

isierungsprozessen in der modernen Gesellschaft verbinden sich Freisetzungen für

„wählerisches” Verhalten. Das Subjekt Mensch wird zum planenden Wesen in Be-

zug auf den eigenen Lebenslauf. Die Biographie löst sich immer stärker von vorge-

gebenen Rollenmustern. Der Freiheitsgewinn und die damit verbunden Chancen ei-

gene Wege zu gehen sind zwar groß, aber eben so groß ist auch der Druck, selbst

entscheiden zu müssen und für die Folgen dieser Entscheidungen auch selber ver-

antwortlich zu sein. Der Bedeutungsverlust von Vorgaben und Leitbildern bringt

auch Orientierungsschwierigkeiten, verbunden mit Unsicherheit, Stress und psy-

chischen Belastungen.

Veränderte Frauen- und Mutterrolle

Bis Ende der 1960er Jahre herrschte in der BRD (nicht in der DDR) bei verheirate-

ten Frauen das Zwei-Phasen-Modell vor (Erwerbstätigkeit bis zur Geburt des ers-

ten Kindes, dann endgültige Aufgabe der Erwerbstätigkeit), in den 1970er Jahren

verlief der Trend hin zum Drei-Phasen-Modell (Erwerbstätigkeit, längere Kinder-

phase, Wiedereinstieg in das Erwerbsleben), während sich seit den 1980er Jahren

ein Sequenzmodell herausbildete (Erwerbsarbeit, Mutterschutz bei vollem Lohn-

und Gehaltsausgleich, Elternurlaub bzw. Karenz, Erwerbstätigkeit, eventuell zwei-

ter Mutterschutz und Elternurlaub bzw. Karenz, Erwerbsarbeit usw.). Seit Ende

der 1990er Jahre scheint sich eine neue Entwicklung anzubahnen: das Gleichzeitig-

keitsmodell. Relativierend ist anzumerken, dass es sich hierbei nicht um durchgän-

gig realisierte Lebenskonzepte, sondern um bevorzugte Modelle handelt.

Auch für die Gegenwart gilt, dass mit der Geburt des ersten Kindes und dann bei

weiteren Kindern eine Traditionalisierung der Beziehungsmuster zwischen Mann

und Frau naheliegt: die Frau kümmert sich um Haushalt und Kinder (auch wenn sie

weiter im Beruf bleibt), der Mann geht zur Arbeit und entzieht sich mehr oder we-

niger den Aufgaben der Familie. Immer mehr Frauen sind aber mit dieser Einteilung

nicht mehr einverstanden. Die Unzufriedenheit über die Doppelbelastung

(Haushalt und Beruf) oder das „Nur-Hausfrau-Sein“ (Verantwortung für Kinder

und Haushalt) wächst. Der „Babyschock“ trifft nicht nur die berufstätige Frau – je

später, desto härter-, sondern auch Frauen, die Erziehungsurlaub nehmen oder auch

ganz das Berufsleben verlassen. Sie entdecken, dass sie nun in ihrem Lebenskreis

begrenzt sind. Erziehungs- und Familienarbeit genießt zu dem im Gegensatz zu an-

deren Dienstleitungen wenig Prestige und Wertschätzung, trotz aller gegenteiligen

Beteuerungen mancher Politiker. Eine Frau in diesem Status fühlt sich mit Haus-

halt und Kind(ern) alleingelassen. Der Mann erwartet dann (im Sinne der überlie-

ferten Beziehungsmuster) von der Frau als Gegenleistung für das „Geld, das er

nach Hause bringt”, Kindererziehung, Haushaltsarbeit und „reibungslosen Service“.

Während er nach getaner Arbeit ein Recht auf Erholung und Entspannung bean-

sprucht, hat die Frau das Gefühl, eine „Rund-um-die-Uhr-Verantwortung“ für

Kind, Mann und Haushalt zu haben. Die meisten Väter üben sich immer noch in

Abstinenz, was Haushalt und Kindererziehung angeht, trotz anderer Selbstwahr-

nehmung. Die Folge kann sein, dass sich die Partner immer mehr auseinander leben.

In derartige Krisen können sowohl „Nur-Mütter“ als auch berufstätige Mütter ge-

raten. Die „Nur-Mutter“ fühlt sich dann in ihrem Selbstwertgefühl herabgesetzt.

Sie hat ihren Beruf „geopfert“, hat zu Gunsten der Kinder finanzielle Nachteile auf

sich genommen und wird nun noch bestraft, in dem sie ins soziale Abseits gestellt

wird. Die berufstätige Mutter sieht sich in die Zwangsjacke der Doppelbelastung

gesteckt. „Nur-Mutter“ will sie auf keinen Fall sein, sei es, weil das nicht ausfüllt

(zu „langweilig”, wie viele Mütter dies ausdrücken) oder weil sie nicht auf berufli-

che Chancen verzichten möchte oder weil ihre materielle Lage so ist, dass sie mit-

verdienen muss. Damit kommt es zu einem Zielkonflikt zwischen voller gesell-

schaftlicher Teilhabe und Gewährleistung der Hausfrauen- und Mutterrolle. So

fühlen sich beide Gruppen von Müttern überfordert, während der Mann als Vater

sich still und leise „davonschleichen” kann (der „abwesende Vater“ wie er in der

Forschung bezeichnet wird). Der Anspruch, Familie und Beruf unter einen Hut zu

bringen, richtet sich überwiegend immer noch einseitig an die Frau. In häuslichen

Krisensituationen wird von ihr erwartet, dass sie den Beruf der Familie unterord-

net, ganz gleich, welche Schwierigkeiten ihr dadurch entstehen.

Situation junger Familien

Junge Familien in unserer Gesellschaft leben offensichtlich in einer Situation des

Umbruchs. Zwar wird das gegenwärtige Familienleben immer noch von der

„Versorgeehe” mitbestimmt, doch die Bedürfnisse von Frauen und Männern, von

Müttern und Vätern nach einer „neuen Vereinbarkeit” von Erwerbsarbeit und Fa-

milie mehren sich. Die Rolle der Frau in unserer Gesellschaft wandelt sich in Bezug

auf die Lebensbiographie vornehmlich unter dem Aspekt der Stellung zur Erwerbs-

arbeit. Nach Boller (2002) sind der Wandel gesellschaftlicher Rahmenbedingungen

und die daraus entstehenden, veränderten familialen Lebensformen als eine Chance

für ein grundlegend neues Verständnis vom Zusammenleben Erwachsener zu ver-

stehen, ob mit Kindern oder ohne diese.

Singularisierung

Aufgeschlossenheit und Bereitschaft zur Akzeptanz für „neue“ Lebensformen

scheint bei der gesellschaftlichen Mehrheit zugenommen zu haben. Für die augen-

fälligste Veränderung stehen dabei die sogenannten „Singles”; dies zeigt sich im

Anstieg der Einpersonenhaushalte. Etwa 35% aller Haushalte in der BRD werden

gegenwärtig nur von einer Person bewohnt und bewirtschaftet. Auf dieses Phäno-

men wird im Alltagsdiskurs zwiespältig reagiert. Die einen sind fasziniert, sie se-

hen in Singles die Verkörperung von Autonomie, Emanzipation und beruflicher

Leistung. Die anderen sind angewidert oder bestenfalls mitleidig. Sie bedauern Sin-

gles als einsam oder sexuell frustriert oder halten sie für abschreckende Beispiele

von Egoismus, Kontaktunfähigkeit und Sozialschmarotzertum. Auch nachdem der

Begriff „Single“ in Mode kam, wurde er nicht eindeutig definiert.

Dem weitgefassten Singlebegriff zufolge gelten alle diejenigen als Singles, die etwa

25 bis 55 Jahre alt sind und allein leben und haushalten. Nicht weiter berücksich-

tigt sind hier der formalrechtliche Familienstand, der Grad der Freiwilligkeit, die

Dauer der Singleexistenz, die materielle Ausstattung, Partnerschaften und Zahl der

Kinder (außer Haus).

Als Singles im engeren Sinne lassen sich diejenigen bezeichnen, die allein leben und

haushalten, ca. 25 bis 55 Jahre alt sind, keinen festen Partner haben sowie aus eige-

nem Willen und längerfristig allein leben. Mit der Altersbegrenzung nach oben sol-

len definitorisch diejenigen ausgeklammert werden, die als Witwen oder Witwer

(im sozialen Sinne) existieren.

Das zahlenmäßigen Erfassen von Singles ist sehr schwierig. Die Basisgröße, die in

den meisten Abhandlungen hierüber fälschlicherweise herangezogen wird, sind die

Einpersonenhaushalte. Diese Kategorie weist aber zwei grundlegende Schwachstel-

len im Hinblick auf ihre Tauglichkeit im Rahmen der Individualisierungsforschung

auf. Zum einen ist es so, dass ein nicht verheiratetes zusammenlebendes Paar sta-

tistisch wie zwei Einpersonenhaushalte erfasst wird, wenn es nicht ausdrücklich

anzeigt, dass es gemeinsam wirtschaftet. Zum zweiten existieren Wohngemein-

schaften, für die ebenfalls pro Person ein Einpersonenhaushalt gezählt wird, wenn

sie angeben, individuell zu wirtschaften.

Erst nach dem zweiten Weltkrieg begann der Anstieg des Alleinwohnens. Während

des zweiten Weltkrieges bestand statistisch etwa jeder zehnte deutsche Haushalt

aus nur einer Person, im Jahre 1950 und 1960 bereits jeder fünfte, 1970 schon je-

der vierte, und seit Ende der 1980er Jahre machen die Einpersonenhaushalte mehr

als ein Drittel aller Haushalte Westdeutschlands aus. Das bedeutet allerdings auch,

dass in Deutschland nach wie vor die deutliche Mehrheit der Bevölkerung in

Mehrpersonenhaushalten wohnt. Die Zahl der alleinlebenden 25- bis 45jährigen

hat sich 1972 in den alten Bundesländern fast verdreifacht. Von den 25- bis 35jäh-

rigen lebten 1961 erst 5,3 Prozent, 1972 schon 7,5 Prozent und 1990 bereits 18,5

Prozent allein. Innerhalb dieser Entwicklung ist zu beobachten, dass der Anteil der

alleinlebenden Frauen beachtlich gestiegen ist.

Die Zunahme der „Singles” wird bestimmt durch eine ganze Anzahl von Faktoren,

durch die Veränderung der Altersstruktur der Bevölkerung, die Bildungsexpansion,

die Wohlstandsentwicklung, die familienunabhängige Statuszuweisung, das Niveau

der sozialen Sicherheit, durch Wohnungsangebot und Wohnbedingungen, durch

Wertewandel und Entdiskriminierung von Alleinlebenden. Wirksam wird in diesem

Trend auch die Scheidungshäufigkeit, ebenso das bessere Angebot für Frauen auf

dem Arbeitsmarkt. Was die Lebensbedingungen betrifft, so treffen nach den vorlie-

genden Untersuchungen populäre Annahmen zu: Singles im engeren Sinne sind in

der Tat im Durchschnitt gut ausgebildet, oft beruflich erfolgreich, erzielen über-

durchschnittlich hohe Einkommen, wohnen in relativ großen Wohnungen und ge-

ben auch mehr Geld aus als Menschen, die mit anderen zusammenleben. Man

muss sich also insoweit um die äußeren Lebensumstände dieser „Singles” keine all-

zu großen Sorgen machen. Offen bleibt daher die Frage, inwieweit die subjektiv

freiwillige Entscheidung für eine „Single” - Existenzweise denn doch einem

„stummen Zwang” der gesellschaftlichen Verhältnisse zuzuschreiben ist. Das

„Single”- Lebensmodell ist eine logische Konsequenz der wirtschaftlich-sozialen

Entwicklung. Erfordernisse des Arbeitsmarktes – wie Flexibilität und Mobilität –

sind im wachsenden Maße unvereinbar mit beständiger Partnerschaft und Eltern-

schaft, also der Pflege familiärer oder „quasi-familiärer” Beziehungen.

Es kann nicht überraschen, dass sich andere neue Lebensmodelle wie z.B. Commu-

terehe oder „living-apart-together” zwischen den beiden „Extremen”, hier Familie,

dort Single, angesiedelt haben.

Auf diese Lebensformen soll im folgenden Kapitel eingegangen werden. Dies ge-

schieht unter anderem deshalb, weil die unterschiedlichen Typen des Alleinlebens

die Basis der in dieser Arbeit untersuchten Einpersonenhaushalte darstellen. Das

folgende Kapitel wird u.a. zeigen, dass die Zunahme von Einpersonenhaushalten

nicht mit einer Zunahme von „Single”-Haushalten gleichzusetzen ist.

5.2 Begriffsbestimmungen

Im folgenden werden - ohne Anspruch auf Vollständigkeit - Begriffe vorgestellt

und auf ihre Aussagefähigkeit hin geprüft, die darauf abzielen, Lebensformen in ei-

ner Gegenwartsgesellschaft wie der deutschen zu erfassen. Es handelt sich dabei

teils um „amtliche” Begriffe, teils um solche aus der veröffentlichten Meinung.

Eine detaillierte Beschreibung der unterschiedlichen Motive und Lebenslagen, die

formal in der Kategorie "Einpersonenhaushalt" zusammenfallen, findet sich auf der

Internetseite des Soziologen Rüdiger Peuckert. Eine kurze Skizzierung, dieser un-

terschiedlichen Lebenslagen scheint mir erforderlich, da sich der Wohnungsmarkt

für Alleinwohnende heute eher an den "Yuppies" orientiert, während einkommens-

schwache Alleinwohnende weiterhin ingnoriert werden. Vorweg sei gesagt, dass

diese Begriffe in ihrer Mehrzahl durch die Vorstellung von der traditionellen Klein-

familie als „Normalität” geprägt sind, auch dort, wo andere oder neue Lebensfor-

men im Rahmen der Indivdualisierung von Lebenswelten durchaus akzeptierend

aufgegriffen werden.

Der Individualisierungsbegriff wurde vor allem durch Ulrich Beck in die soziologi-

sche Debatte um gesellschaftliche Modernisierungsprozesse eingeführt. Eingang in

den öffentlichen Diskurs fand der Begriff erst Ende der 1980er Jahre. Seine Popu-

larität verdankte er der sozial- und bevölkerungspolitischen Debatte um die Krise

der Familie, die Mitte der 1990er Jahre ihren Höhepunkt erlebte. Im Rahmen der

öffentlichen Debatte um die "Homo-Ehe" zeichnet sich derzeit eine Renaissance

individualisierungstheoretischer Argumentationen ab.

Mit dem Begriff Individualisierung wird von Ulrich Beck dreierlei bezeichnet:

1) Menschen werden aus traditionellen Klassenbindungen und Versorgungszusam-

menhängen der Familie herausgelöst und auf ihren individuellen Weg im Arbeits-

markt verwiesen (Freisetzungsdimension). In diesem Sinne kann man auch vom

„Single” als "Pionier” der Postmoderne sprechen.

2) Mit der Auflösung der industriegesellschaftlichen Lebensform Kleinfamilie geht

zeitgleich ein Verlust traditionaler Sicherheiten im Hinblick auf Handlungswissen,

Weltbilder und leitende Normen einher (Entzauberungsdimension).

3) Gleichzeitig erfolgt jedoch eine neue Art der sozialen Einbindung (Kontroll- und

Reintegrationsdimension). Die freigesetzten Individuen werden arbeitsmarktabhän-

gig und damit abhängig vom Bildungssystem, Beschäftigungssystem, Sozialstaat

und der kommerzialisierten Dienstleistungsgesellschaft.

Eine öffentliche und innersoziologische Kontroverse hat sich vor allem an der The-

se von der Auflösung der Kleinfamilie entzündet. Beck spricht in diesem Zusam-

menhang auch von einer Hinwendung zur Single-Gesellschaft. Ein Indiz für diesen

Trend sieht Beck in der veränderten Zusammensetzung der Haushalte.

Der folgende Versuch einer Begriffsbestimmung soll zeigen, dass Menschen im

Einpersonenhaushalt keinesfalls mit dem Begriff "Single" in ihrem Lebensentwurf

generalisiert werden dürfen. Diese Fesstellung ist im Hinblick auf die Ermittlung

von Wohnwert umso bedeutender, da die in den 1970er Jahren aufkommende Ein-

zimmerwohnung für eine jugendliche Lebensform des Übergangs konzipiert wurde,

und der vielgestaltigen Kategorie der Einpersonenhaushalte heute keinesfalls mehr

gerecht werden kann.

Alleinlebende

Das Statistische Bundesamt bezeichnet Alleinlebende als "Personen, die für sich

alleine in einem Haushalt wohnen und wirtschaften (Einpersonenhaushalte) " In ei-

ner Veröffentlichung aus dem Jahre 1989 heißt es ausdrücklich:

"Einpersonenhaushalte, die auch als Singles bezeichnet werden", was aber nicht der

Realität dieser Haushaltsform entspricht. Auch in der sozialpolitischen Debatte

der 1990er Jahre wurden Alleinlebende häufig generell als "Singles" bezeichnet.

Dies führt dazu, dass generalisierende Aussagen über so unterschiedliche Perso-

nengruppen gemacht werden wie:

- junge berufstätige Partnerlose

- Bewohner von Wohngemeinschaften

- Paare mit getrennten Wohnungen ("Living apart together")

- unverheiratet zusammenlebende Paare

- Verheiratete, die aus beruflichen Gründen einen Zweitwohnsitz unterhalten

("Commuter Ehe")

- Verheiratete, die sich getrennt haben, aber noch nicht geschieden sind

- geschiedene Väter, deren Kinder im Haushalt der Frau leben

- kinderlose geschiedene Frauen

- Alleinerziehende, deren Kinder nur zeitweise im eigenen Haushalt leben

- ältere Witwen bzw. Witwer.

Wenn man sich die Zahlen des Mikrozensus vom April 1998 anschaut, dann zeigt

sich schnell, dass die "Singles", wie sie von den Medien beschrieben werden, eine

Minderheit unter den Einpersonenhaushalten darstellen. Über 50 % der Alleinle-

benden waren älter als 55 Jahre. Die 25 - 45 Jahre alten Alleinlebenden kamen da-

gegen nur auf 21,4 %. Mehr als 55 % der Alleinlebenden waren mindestens einmal

im Leben verheiratet und viele davon hatten bereits Kinder groß gezogen. Über die

Anzahl der Partnerlosen sagt diese Statistik nichts aus. In Einpersonenhaushalten

leben sowohl Personen mit festen Beziehungen als auch Partnerlose. Kritiker des

Begriffs "Alleinlebende" verwenden deshalb den Begriff "Alleinwohnende".

Alleinwohnende

Der Begriff "Alleinwohnende" betont die sonst vernachlässigte ökologische Di-

mension des Wohnens. Alleinwohnende sind Personen, die ohne weitere Personon

Mieter oder Eigentümer einer Wohnung sind. Nach der Definition des Statistischen

Bundesamtes ist eine Wohnung die Summe der Räume, die die Führung eines

Haushalts ermöglichen, darunter stets eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegen-

heit. Eine Wohnung hat nach diesem Verständnis einen abschließbaren Zugang, fer-

ner Wasserversorgung, Ausguss und Toilette, die auch außerhalb des Wohnungsab-

schlusses liegen können. Der Begriff "Alleinwohnende" hebt sich ab von dem ge-

bräuchlicheren Begriff des "Alleinlebenden", in dem drei Dimensionen zusammen

gedacht werden, die nicht zusammenfallen müssen:

-der ökonomische Aspekt der gemeinsamen oder alleinigen Haushaltsführung,

der in der amtlichen Statistik der Bundesrepuplik Deutschland und der sozio-

ökonomischen Ungleichheitsforschung im Vordergrund steht;

-der ökologische Aspekt des Wohnens;

-der soziale Aspekt, bei dem unterstellt wird, dass Alleinlebende partnerlos

seien.

Das Alleinlebende keinesfalls partnerlos sein müssen, wird durch Begriffe wie:

Partnerschaft auf Distanz

Fernliebe

Commuter-Ehe und

Living apart together

deutlich, wobei die jeweilige Lebensform spezielle Anforderungen an eine Woh-

nung stellen kann.

Partnerschaft auf Distanz (auch:”Liebe auf Distanz” genannt)

Der Begriff wurde von der Journalistin Dorothea Schmitz-Köster populär gemacht

und bezeichnet verheiratete und nicht verheiratete Paare, die in einer festen Part-

nerschaft leben, aber aus unterschiedlichen Gründen keinen gemeinsamen Alltag

haben, soziologisch ausgedrückt: keine alltägliche Wohn- und Wirtschaftsgemein-

schaft praktizieren. Dieser umgangssprachliche Begriff bezeichnet übergreifend

eine Vielzahl von Paarformen, die auch als Commuterehe, Fernbeziehung, Living

apart together, Pendelbeziehung, Spagatfamilie, Teilzeit-Ehe oder Wochenendbe-

ziehung, bezeichnet werden.

Fernliebe

Der Begriff "Fernliebe" wird von Karin Freymeyer & Manfred Otzelberger (2000)

für Beziehungen verwendet, die Schmitz-Köster (1990) mit dem weiter gefassten

Begriff "Liebe auf Distanz" beschrieben hatte. Während bei Schmitz-Köster auch

privat motivierte Distanzbeziehungen in dem Begriff mitgedacht sind, beschränken

sich Freymeyer & Otzelberger auf beruflich veranlasste Distanzbeziehungen, die

häufig auf Wochenendbeziehungen hinauslaufen.

Diese Form der Distanzbeziehung wurde zuerst in den USA unter dem Begriff

"Commuter-Marriage" (deutsch: "Commuter-Ehe") erforscht. Freymeyer & Otzel-

berger beschränken sich im Gegensatz zu diesen Forschungen nicht auf Verheirate-

te, sondern beziehen auch unverheiratete Paare mit ein. Aktualität gewann diese

Form der beruflich motivierten „Fernliebe” z.B. durch die Verlagerung von admi-

nistrativem Personal in die Hauptstadt Berlin oder die Debatte um die flexiblen

Yetties der „New Economy”.

Commuter-Ehe

Der Begriff wurde 1989 von dem Familiensoziologen Rüdiger Peuckert im An-

schluss an amerikanische Forschungen in Deutschland eingeführt. Gemeint ist da-

mit eine Ehe- bzw. Familienform, bei der die Partner in zwei räumlich getrennten

Haushalten leben und beabsichtigen, die Ehebeziehungen aufrechtzuerhalten. Die

Trennung erfolgt, da beide Partner stark karriere- oder berufsorientiert sind und am

gleichen Ort nicht gleichzeitig eine ihrer Ausbildung angemessene berufliche Stel-

lung finden können. Nicht berücksichtigt werden in diesem Begriff traditionelle

Formen weitgehend getrenntlebender Eheleute, bei denen z.B. der Ehemann Mon-

tagearbeiter oder Seefahrer ist.

Kirschner (1996) hat von "verheirateten Singles" ("married Singles") gesprochen,

um die Ähnlichkeit des Lebensstils mit dem „Single”-Dasein zu betonen. Bei der

Erfassung dieser Personen in der amtlichen Statistik ergeben sich Probleme hin-

sichtlich der Abgrenzung zu den verheiratet Getrenntlebenden. Wenn ein Ehepart-

ner während der Arbeitswoche in einer Zweitwohnung lebt, wird er als Alleinle-

bender (Einpersonenhaushalt) gezählt.

Living apart together

Der Begriff "Living apart together" (Abkürzung: LAT, gebräuchlich auch: LAT-

Beziehung) entstammt ursprünglich dem Titel eines niederländischen Kinofilms

aus dem Jahre 1973 ("Frank & Eva/Living Apart Together" von Wim Verstappen).

In der Presse wurde der Begriff von Michael Berkel (Haagse Post vom 14.10.1978)

zur Bezeichnung eines Paares eingeführt, das trotz fester Bindung in getrennten

Wohnungen lebt - und so auch leben möchte.

Die Niederländerin Cees J.Straver hat den Begriff in die wissenschaftliche Diskus-

sion eingeführt und popularisiert. Er bezeichnet nun Paare mit getrennter bzw.

doppelter Haushaltsführung, unabhängig davon, ob diese einen solchen Zustand

wünschen oder nur hinnehmen. In Deutschland wurde der Begriff erst Ende der

1980er Jahre gebräuchlich. Dazu beigetragen hat sicherlich die Tatsache, dass mit

der Maueröffnung zeitweise viele Berufstätige zu Fernpendlern wurden, also eine

Partnerschaft auf Distanz führen mussten. Die Frage, inwieweit diese Form der

Beziehung freiwillig oder durch die Umstände erzwungen ist, ist ein zentrales The-

ma der neueren Paarforschung.

Spagatfamilie

Der Begriff "Spagatfamilie" wurde von dem deutschen Soziologen Ulrich Beck ein-

geführt. Er bezieht sich damit auf ein Phänomen, das in den USA seit den 1970er

Jahren als Commuter Marriage bezeichnet und erforscht wurde. Während sich die

Forschung zur Commuter-Ehe vorwiegend mit den Vor- und Nachteilen einer be-

rufsbedingten Lebensform beschäftigte, spitzt der Begriff "Spagatfamilie" das Phä-

nomen auf dessen Nachteile zu. Bei dem Begriff der Commuter-Ehe werden so-

wohl kinderlose Doppelkarriere-Ehepaare als auch solche mit Kindern in den Blick

genommen, dagegen bezieht sich Beck bei der „Spagatfamilie” ausschließlich auf

Doppelkarriere-Ehepaare mit Kind(ern).

Beck beschreibt die beiden Hauptnachteile dieser Lebensform:

-Die räumliche Trennung. Er spricht in diesem Zusammenhang vom "Schicksal

der 'Spagatfamilie' (mit Kinderabteil im Reiseexpress)".

-Die Gefahr, dass darüber die Ehe in die Brüche geht. Die Spagatfamilie ist für

Beck der erste "Schritt zur Scheidung".

Multilokale Mehrgenerationen-Familie

Dieser Begriff meint eine Familiensituation, die dadurch gekennzeichnet ist, dass

jede Generation für sich allein wohnt und haushaltet. Im Extremfall heißt dies:

Kind und überlebendes Großelternteil leben als Alleinlebende in Einpersonenhaus-

halten, während das Elternpaar einen Zweipersonenhaushalt führt. Multilokalität

bedeutet hier, dass die einzelnen Familienmitglieder räumlich getrennt leben, je-

doch nicht, dass dies mit einem Defizit an Solidarität zwischen den Generationen

verbunden sein muss. Die Entfernungen und die Art der Hilfeleistungen spielen

hier eine entscheidende Rolle. Multilokalität kann heißen, dass alle Familienmit-

glieder in der gleichen Straße wohnen, aber auch, dass einzelne Familienmitglieder

in weit entfernten Städten leben. In der amtlichen Statistik der Bundesrepublik

Deutschland wird diese Familienform nicht erfasst. Rückschlüsse darauf ergeben

sich allenfalls aus Alter und Familienstand der Bezugspersonen eines Haushalts.

Es steht eben die wenig aussagekräftige Personenanzahl von Haushalten im Brenn-

punkt der amtlichen Erhebungen. Diese Schwäche der haushaltsbezogenen Statistik

hat zur sozialwissenschaftlichen Kritik und zur Entwicklung von Ansätzen ge-

führt, die Familien als haushaltsübergreifende Gebilde (Netzwerke) betrachten.

Alleinerziehende

Das Statistische Bundesamt bezeichnet Alleinerziehende als "Ledige, verheiratet

getrenntlebende, geschiedene und verwitwete Väter und Mütter, die mit ihren min-

der- oder volljährigen ledigen Kindern zusammenleben". Für diese Definition ist es

unerheblich, ob noch ein anderer Partner im Haushalt lebt. In der öffentlichen De-

batte werden Alleinerziehende dagegen oftmals als "Singles mit Kind" bezeichnet.

Damit sind aber im Grunde nur Alleinerziehende gemeint, die ohne einen Partner

leben. Alleinerziehende ohne Partner im Haushalt müssen jedoch nicht partnerlos

sein. Paare ohne gemeinsamen Haushalt sind eine moderne Partnerschaftsform, die

zunehmend Verbreitung findet. Außerdem bleiben bei der amtlichen statistischen

Definition von Alleinerziehenden rechtlich nicht gefaßte nichteheliche Lebensge-

meinschaften außer Acht.

Aufgrund der familienorientierten Erfassung beim Mikrozensus gibt es keine ge-

nauen Zahlen zur Verbreitung der Partnerlosigkeit unter Alleinerziehenden. Auch

die sozialwissenschaftliche Forschung beschäftigt sich immer noch in erster Linie

mit der Familiendimension und vernachlässigt die Partnerschaftsdimension. Allein-

erziehende werden von manchen Autoren fälschlicherweise den Einpersonenhaus-

halten zugeordnet.

In der derzeit üblichen sozialpolitischen Kontroverse "Familien versus Singles" ha-

ben Alleinerziehende zwar gegenüber den Alleinlebenden einen "Familienbonus",

aber mit der Thematisierung von Familie als "Leistungsträger" der Gesellschaft ge-

raten Alleinerziehende in die Defensive, da sie üblicherweise den Problemfamilien

zugeordnet werden.

Wohngemeinschaft (Abkürzung: WG)

Unter einer Wohngemeinschaft versteht man einen gemeinsamen Haushalt von

mindestens drei Erwachsenen, die in der Regel nicht miteinander verwandt sind,

mit oder ohne Kinder. Während der Studentenbewegung erregten Kommunen die

Aufmerksamkeit der Medien, dagegen ist die typische WG heutzutage wenig

spektakulär, aber viel weiter verbreitet. Der vorherrschende Typ wird auch als

"Zweck-WG" bezeichnet. Der Begriff Wohngemeinschaft existiert in der amtlichen

Statistik der Bundesrepublik Deutschland nicht, weswegen Mitglieder von Wohn-

gemeinschaften dort überwiegend zu den Alleinlebenden gezählt werden. Besteht

eine Wohngemeinschaft z.B. aus 5 Studenten/innen, dann wird diese in der amtli-

chen Statistik als 5 Einpersonenhaushalte gezählt. Von konzeptionellen Befürwor-

tern der Wohngemeinschaft wird diese Wohnform als gemeinschaftsorientierte Al-

ternative zum isolierten Alleinwohnen gesehen.

Partnerlose

"Partnerlose ('Alleinstehende') - das sind alle, die keinen festen Partner haben (sie

müssen deshalb nicht alleine wohnen)." So charakterisiert der Soziologe Günter

Burkart diese Personengruppe, die von der amtlichen Statistik der Bundesrepublik

Deutschland nicht erfasst wird, was Anlass zu wilden Spekulationen über das

Ausmaß der Partnerlosigkeit bietet. Es wird zwar viel über Partnerlosigkeit ge-

schrieben, aber eine sozialwissenschaftliche Erforschung von Partnerlosigkeit, die

den Beziehungsaspekt ernst nimmt, steht noch am Beginn. Mit dem Familiensur-

vey des Deutschen Jugendinstituts stehen erstmals repräsentative Daten zur Ver-

fügung, die solche Analysen möglich machen.

Die Begriffsverwirrung, die durch die Single-Debatte seit den 1990er Jahren ausge-

löst wurde, resultiert aus der Tatsache, dass der Single-Begriff zum einen Alleinle-

bende ("Einpersonenhaushalte") und zum anderen Partnerlose unabhängig von der

Wohnform bezeichnet. Diese Bedeutungsunterschiede werden jedoch von vielen

Autoren ignoriert oder durcheinandergebracht.

Dies führt einerseits dazu, dass vielfach nur alleinwohnende Partnerlose im Blick

sind. Es wird dann übersehen, dass Alleinerziehende und Personen in Mehrperso-

nenhaushalten ebenfalls partnerlos sein können. Und andererseits wird das Allein-

leben mit Partnerlosigkeit gleichgesetzt. Übersehen wird dann, dass viele Alleinle-

bende sich in einer festen Partnerschaft befinden, die man etwa als Living apart to-

gether oder als Liebe auf Distanz bezeichnen kann.

In einer Lebensverlaufsperspektive ist außerdem zu beachten, dass in der ersten

Phase einer Partnerschaft die beiden Partner meist noch nicht zusammen wohnen

und statistisch zwar z.B. als zwei Alleinlebende gezählt werden, aber sich in ihrem

Selbstverständnis durchaus als Paar sehen können.

Wann ein Paar zum Paar wird, diese paradox klingende Frage ist deshalb ein zent-

raler Aspekt der Soziologie von Lebensformen, der Relevanz auch für die Ein-

schätzung von Partnerlosigkeit hat. Die amtliche Statistik überschätzt das Aus-

maß der Partnerlosigkeit, da Paare nur dann als Paar gelten, wenn sie bei der Erhe-

bung angeben, einen gemeinsamen Haushalt zu führen.

Ob es eine Zunahme von Singles im Sinne von Partnerlosen gegeben hat, lässt sich

mit Hilfe der amtlichen Statistik nicht endgültig klären. Die Zunahme von Einper-

sonenhaushalten ist nicht zu verwechseln mit der Ausbreitung von Partnerlosig-

keit. Es könnte sogar sein, dass die Zahl der Partnerlosen im Laufe der letzten

Jahrzehnte abgenommen hat.

Wenn von Partnersuchenden die Rede ist, dann müsste vom soziologischen Begriff

des Partnerlosen und nicht von der statistischen Kategorie des Einpersonenhaus-

halts ausgegangen werden. Partnersuchende wären dann eine Untergruppe der

Partnerlosen. Dies wäre zwar auch noch keine umfassende Herangehensweise an

das Phänomen, weil ja auch Personen, die in einer Partnerschaft leben, Partnersu-

chende sein können (etwa in der letzten Phase einer Partnerschaft vor der

Trennung). Diese Sichtweise hätte jedoch analytische Vorteile.

Ledige

Ledige sind nach amtlicher Sprache in Deutschland Personen, die niemals verheira-

tet waren. In der amerikanischen Statistik des U.S. Bureau of Census werden die

Begriffe "never married" (ledig) und "single" synonym verwendet. In Anlehnung an

diese Begriffsverwendung werden Ledige inzwischen auch in Deutschland als Sin-

gles bezeichnet. Die Gleichsetzung von Ledigen mit Singles ist bei uns jedoch nur

im Zusammenhang mit weiteren Kriterien (vor allem in Verbindung mit dem Ein-

personenhaushalt) üblich.

Einpersonenhaushalt

In der amtlichen Statistik der Bundesrepublik Deutschland wird bei den Privat-

haushalten zwischen Einpersonenhaushalten und Mehrpersonenhaushalten unter-

schieden. Einziges Unterscheidungskriterium ist die Anzahl von Personen, die ge-

meinsam in einem Haushalt wohnen und wirtschaften.

Personen, die in Einpersonenhaushalten leben, werden in der amtlichen Statistik als

Alleinlebende bezeichnet.

Das Alleinwohnen wurde aufgrund der historischen Prägung der deutschen Woh-

nungspolitik, die seit der Weimarer Republik auf ein "familiengerechtes" Wohnen

ausgerichtet ist, weitgehend ignoriert und sieht sich gegenwärtig mit der vorherr-

schenden Meinung konfrontiert, dass die Ansprüche von "Singles" überhöht seien.

Die ab den 1970er Jahren aufkommenden "Single"-Appartements sind für eine ju-

gendliche Lebensform des Übergangs konzipiert worden, was zur Folge hatte, dass

Alleinwohnende im mittleren Erwachsenenalter auf Wohnungen ausweichen muss-

ten, die für Familien konzipiert wurden. Alleinwohnende Witwen bewohnen dage-

gen nach dem Tod des Ehepartners oftmals weiterhin die nun überdimensionierten

Familienwohnungen. Inzwischen orientiert sich der Wohnungsmarkt für Allein-

wohnende eher an den "Yuppies", während einkommensschwache Alleinwohnende

weiterhin ignoriert werden.

Yuppie (Abkürzung für "Young Urban Professional")

Der Begriff stammt aus den U.S.A und wurde erstmals 1983 von Bob Green in ei-

ner Kolumne der "Chicago Tribune" verwendet. Wenn man den Begriff wörtlich

nimmt, dann sind Yuppies erst einmal nichts anderes als jüngere, gutgebildete Be-

rufstätige, die in großstädtischen Ballungsgebieten leben. In der deutschen Debatte

werden dieser Personengruppe Attribute wie alleinlebend, erfolgs- und aufstiegso-

rientiert, besserverdienend, materialistisch und hedonistisch zugeordnet. In den

1980er Jahren und Anfang der 1990er Jahre bestimmte die stadtsoziologische Gen-

trificationsforschung, die sich mit der Aufwertung innenstadtnaher Wohngebiete

beschäftigt, das Bild vom Single so sehr, dass jüngere Alleinlebende generell als

Yuppies bezeichnet wurden. So heißt es z.B. in der 19. Auflage der BROCK-

HAUS Enzyklopädie von 1993: "Single (...). Der Begriff kam in den 1970er Jahren

in den USA auf und fand zum Ende des Jahrzehnts auch in den dt. Sprachgebrauch

Eingang. Gemeint war zunächst v.a. jene Gruppe der großstädt., gutsituierten, er-

folgsbewußten 25- bis 40jährigen S., deren vornehml. Orientierung an Beruf, Erfolg

und Freizeit sowie am Leben mit wechselnden Sexualpartnern auch als Absage an

die traditionellen Familien- und Sozialbindungen verstanden wurde und deren Le-

bensstil unter dem Stichwort 'Yuppie' zeitweise auch als Mode Beachtung fand."

Kritik an dem Yuppie-Image von Alleinlebenden regte sich Anfang der 1990er Jah-

re nur vereinzelt. Seit Mitte der 1990er Jahre kritisierten jedoch auch jüngere

Stadtforscher die vereinfachenden Prämissen der Gentrificationsforschung. Es

kommen neben den Alleinlebenden weitere "wohlhabende" Personengruppen in

den Blick (z.B. "DINKs" , "Yappies") und die Gruppe der Alleinlebenden wird

differenzierter wahrgenommen. Mittlerweile haben sich im Verlauf des Internet-

Booms und dem Bild von einer "New Economy" in den "Dotcoms" bzw. "Yettis"

Nachfolger gefunden, die den Yuppie in einem milden Licht erscheinen lassen. Das

Anstößige an diesem Personenkreis scheint nicht ihr Wohlstand, sondern ihre Le-

bensform als Alleinlebende zu sein und insofern haben wir es hier mit einer Neu-

auflage der Yuppie-Diskussion der 1980er Jahre zu tun.

Yettie

(Abkürzung für "Young, entrepreneurial, tech-based, twentysomething")

Über die angemessene Ausfüllung dieses Begriffs im Deutschen sind sich die Feuil-

leton-Schreiber noch nicht ganz einig. Die einen nennen sie "junge Internet-Unter-

nehmer", andere zählen auch Medienunternehmer hinzu, wieder andere sprechen

von jungen, unternehmerisch und technisch orientierten Internet-Eliten. Der Begriff

wurde erstmals im amerikanischen "Talk Magazine" - einem Lifestyle-Magazin -

verwendet, um unterschiedliche Lebensstile der Berufstätigen im Bereich der "New

Economy" zu beschreiben. Nach Peter York ist "Yettie" die Abkürzung für

"young, entrepreneurial, tech-based, twentysomething". Gemeint war also die Ge-

neration der Modernisierungsgewinner.

Die "Ikonen der New Economy" lassen sich nach Talk in drei Gruppen unterglie-

dern: die "Nerds", die "neo-Yuppies" und die "mouse-jockeys".

1) "Nerds" sind Computer-Freaks bzw. Hacker, die in Start-Ups zu Millionären

werden können.

2) Die "neo-Yuppies" sind Yuppies, die ihr Geld im E-Commerce oder in Start-

Ups investieren.

3) Die "Mouse-jockeys" sind Web-Designer, Web-Autoren und sonstige Neue

Medienarbeiter.

Diesen drei Gruppen werden jeweils spezifische Lebensstile zugeordnet. Der

Grundgedanke solcher Lifestyle-Typologien besteht in der Annahme, dass sich die

Bevölkerung an New-Economy-Vorbildern orientiere und deshalb Life-Style-Pro-

dukte erwerbe. Im Mittelpunkt der deutschen Rezeption steht aber nicht der Mar-

keting-Aspekt dieser trendigen Zielgruppen-Definitionen, sondern hier geht es

vornehmlich um das Arbeitsethos und die Lebensform des "flexiblen Menschen".

Yetties werden als bindungslos, partnerlos und kinderlos beschrieben. Sie sind also

Singles. Damit wird unterstellt, dass die Trennlinie zwischen Modernisierungsge-

winnern und -verlierern entlang den Lebensstilen von Singles und Familien verlau-

fe.

Aus den vorhergehenden Begriffsüberprüfungen lassen sich Konsequenzen für ein

Konzept der Ermittlung von Wohnwert ziehen. Die kurze Skizze der verschiede-

nen Formen von „Einpersonenhaushalten” macht deutlich, wie unterschiedlich die

Motive und Lebenslagen sein können, die formal in der Kategorie

"Einpersonenhaushalt" zusammenfallen und Menschen im Einpersonenhaushalt

keinesfalls mit dem Begriff „Single" in ihrem Lebensentwurf generalisiert werden

dürfen.

Es kann nicht verwundern, daß die üblicherweise für den Einpersonenhaushalt vor-

gesehene Ein-Zimmerwohnung den Wohnbedürfnissen in dieser vielgestaltigen Ka-

tegorie keinesfalls gerecht werden kann. Die in den 1970er Jahren aufkommende

Einzimmerwohnung war für eine jugendliche Lebensform des Übergangs konzi-

piert, bevor man sich im „Eheverbund” gemeinsam eine größere Wohnung suchte.

Dies führt dazu, dass Alleinwohnende „im Erwachsenenalter”, sofern sie es sich

leisten können, in Wohnungen überwechseln müssen, die auf die Wohnbedürfnisse

von Familien zugeschnitten sind. Generell zeigt sich, dass wohnungsarchitektoni-

sche Planungen vielfach von Kategorien zur Gestaltung der Lebensentwürfe sich

leiten lassen, die einer kritischen Überprüfung der Methode nicht standhalten. Das

gilt für "amtliche", vor allem die statistische Begrifflichkeit ebenso wir für Begriffe,

die im öffentlichen Diskurs aufgekommen sind und prägend wirken, auch auf die

"Modellierung" des Wohnungsbaus.

Eine Schwierigkeit bei der Ermittlung von Wohnbedarf liegt auch darin, dass hier

Quantifizierung im Markt versucht werden muß, was "feste" Kategorien voraus-

setzt; die den jeweiligen Wohnbedürfnissen zugrundeliegenden Lebensformen sind

aber oft gar nicht so eindeutig zu definieren und noch dazu, auf das Individuum hin

gesehen, nicht unbedingt stabil. Wünschenswert wäre es, wenn die Soziologie der

Lebensformen oder der "biographischen Entwürfe" die gegenwärtige Lebensrealität

näher einfangen und typologisch so erfassen würde, dass Konzepte für ein bedürf-

nisgerechtes Bauen und die Wohnungsbaupolitik daraus gedanklichen Gewinn zie-

hen könnten.

6. Zum aktuellen Wohnungsmarkt

6.1 Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen

Das Wohnungsmarkt-Geschehen in Nordrhein-Westfalen ist gegenwärtig - und war

auch zum Zeitpunkt meiner Erhebung - wie in den vorherigen Jahren von wider-

sprüchlichen Entwicklungen geprägt. Die Entspannung zwischen Angebot und

Nachfrage und die quantitativ und qualitativ verbesserte Wohnungsversorgung

setzten sich in weiten Teilen des Marktes fort, doch vermehren sich die Anzeichen

für eine zunehmende Anspannung im unteren Preissegment. Die aktuelle Ange-

botsseite wird von einer rückläufigen Neubautätigkeit im preisgebundenen und im

freifinanzierten Wohnungsbau geprägt. Das Wachstum im Eigenheimsektor wird

vom Einbruch der Bautätigkeit im Geschosswohnungsbau überlagert.

Aus der Analyse der Preise in Zeitungen angebotener Wohnungen ermittelte die

Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (WfA) geringfügig ansteigen-

de Mieten. Ob sich daraus ein Trend zu einem weiteren Mietenanstieg ableiten

lässt, ist derzeit noch nicht zu verifizieren.

Parallel zu diesen Entwicklungen setzte eine Diskussion um Probleme bei der Ver-

mietung ein, weil bei bestimmten Wohnungsformen (Bestände mit mangelhafter

Infrastruktur, schlechter Ausstattung, standardisierten Grundrissen und Wohnun-

gen in Großsiedlungen) Leerstände zunehmen und materiell gesicherte Mieter sol-

che Wohnungen verlassen. Zudem sind zum wiederholten Mal die Mietrück-

stands- und Räumungsquoten bei den Wohnungsunternehmen angestiegen, was auf

zunehmende Mietzahlungsschwierigkeiten bestimmter Haushalte hindeutet. Vor

allem für die untere Einkommensgruppe ermittelte die Wfa-Mieterberatung erhöhte

Wohnkostenbelastungen.

Ob die Wohnkostenbelastung wirklich nur für diese Einkommensgruppe als prob-

lematisch anzusehen ist, bleibt jedoch fraglich.

Ein Repräsentant des Deutschen Mieterbundes, Franz Georg Rips, stellte in einem

Interview heraus, dass das Wohnen für viele Mieter zunehmend unbezahlbar wer-

de. Solche Äußerungen sind auf der Nachfragerseite typisch. Nach Angaben des

Deutschen Mieterbundes (DMB) steigen die Mieten derzeit doppelt so schnell

wie die Lebenshaltungskosten. Laut Rips werden in Kürze mehr als 35 Prozent der

Privathaushalte in Deutschland ein Drittel ihres Einkommens für das Wohnen aus-

geben.

Der wohnungspolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Dietmar

Kansy, erklärte, dass binnen weniger Jahre die Steigerung der Wohnkosten in

Deutschland um mehr als das Vierfache expandiert sei. Habe die Steigerungsrate

1998 noch bei 0,9 Prozent gelegen, seien es im September 2000 bereits 4,3 Prozent

gewesen. Solche Hinweise machen die Aktualität der Auseinandersetzung mit dem

Thema „Wohnungsmarkt” deutlich und lassen an Schlagwörtern vom

„entspannten”, „mieterfreundlichen” oder „kundenorientierten” Wohnungsmarkt

zweifeln.

Ein Beispiel: Wohnungsmarkt Iserlohn

Im Frühjahr 2000 führte die Stadt Iserlohn eine Erhebung über die Entwicklung des

örtlichen Wohnungsmarktes durch. Im Rahmen meiner Tätigkeit bei der Aachener

Siedlungs-und Wohnungsgesellschaft habe ich zur Datensammlung beigetragen.

Im folgenden werden exemplarisch Ergebnisse einer Lokalstudie kurz vorgestellt;

sie werfen Licht auf Strukturprobleme des Wohnungsmarktes und des Wohnungs-

baus. Eine als „Stimmungsbarometer” gedachte Befragung in Iserlohn spiegelt die

Einschätzung von rund 20 Wohnungsmarktexperten aus den Bereichen Wohnungs-

wirtschaft, Kreditwesen und Interessenverbänden wider, die vom Amt für Woh-

nungswesen zur aktuellen Situation und zu möglichen Schwierigkeiten im Iser-

lohner Wohnungsmarkt befragt wurden.

Die in dem Bericht „Wohnungsmarkt Iserlohn” zusammengetragenen Daten, Fak-

ten und Einschätzungen sollten die derzeitige Lage auf dem Wohnungsmarkt und

seinen Teilmärkten beleuchten und Chancen und Risiken zukünftiger Entwicklun-

gen aufzeigen. Der Bericht wollte damit einen Beitrag zur Verbesserung der Markt-

transparenz leisten sowie Grundlagen für eine vorausschauende und bedarfsgerech-

te Wohnungspolitik bereitstellen. Die Wohnungsmarktbeobachtung stellt auf kom-

munaler Ebene ein noch relativ junges Arbeitsgebiet dar. Die Stadt Iserlohn betei-

ligt sich deshalb seit 1998 mit 15 weiteren Kommunen des Landes an einem Mo-

dellversuch der Wohungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen zum Aufbau

lokaler Wohnungsmarktbeobachtungssysteme. In die fachliche Betreuung des Mo-

dellversuchs sind neben der Wohnungsbauförderungsanstalt auch Dr. Westphal

vom Dortmunder Wohnungsamt sowie Prof. Dr. Kreibich von der Universität

Dortmund eingebunden.

Hier die Resultate der Erhebung in Iserlohn:

Ausgewogen bis entspannt - so lässt sich, auf einen Nenner gebracht, für die

Mehrheit die derzeitige Lage auf diesem lokalen Wohnungsmarkt kennzeichnen.

Das Wohnungsangebot bietet einkommensstarken privaten Haushalten gute Chan-

cen, sich mit einer angemessenen bzw. den eigenen Wohnbedürfnissen entspre-

chenden Wohnung zu versorgen. Allerdings: Ein aus der Zeit davor bekannter

Trend zur Entspannung zwischen Nachfrage und Angebot hatte 1999 merklich

nachgelassen und vieles deutete auf eine Stagnation hin.

Einen Einblick in die Gesamtentwicklung des Wohnungsmarktes ermöglicht die

Betrachtung der Wohnmobilität, welche die jährlichen Wohnungswechsel per 100

Einwohner erfasst. Je niedriger der Wert dieser „relativen Umzugshäufigkeit” liegt,

desto angespannter, je höher er ist, desto entspannter erscheint die Lage auf dem

Wohnungsmarkt. Betrachtet werden dabei nur innerstädtische Wohnungswechsel,

während Umzüge über die Stadtgrenze hinaus, die häufig nicht aus wohnungsbe-

dingten Gründen, sondern z.B. aus beruflichen Notwendigkeiten erfolgen, nicht er-

fasst werden. Trotz eines leichten Rückgangs der Wohnmobilität im Jahr 1999 be-

fand sich diese immer noch auf einem hohen Niveau. Eine hohe Fluktuationsquote

gilt als wichtiger Hinweis auf eine ausgeglichene oder entspannte Wohnungsmarkt-

situation, denn bei einer günstigen Angebotssituation entscheiden sich Mieter eher

und häufiger für einen Wohnungswechsel als in Zeiten mit knappem Wohnungsan-

gebot. Inwieweit in diesem Fall der leichte Rückgang dieser Mobilität ein Ende des

Entspannungstrends auf dem Wohnungsmarkt markierte, kann erst die weitere

Entwicklung zeigen.

Die oben mitgeteilte Gesamteinschätzung kann allerdings nicht darüber hinwegtäu-

schen, dass es nach wie vor deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen

Marktsegmenten des lokalen Wohnungsmarktes gab. Die Situation im oberen

Preissegment stellte sich deutlich anders - nämlich entspannter - dar als im Markt-

segment der preiswerten Mietwohnungen. Die Miethaushalte profitieren von der

gegenwärtigen Marktlage durch stagnierende Mietpreise beim freifinanzierten

Wohnungsbau. Zieht man als Indikator der Mietpreisentwicklung den Mietspiegel

heran, der vom Landesverband Haus & Grund und vom Landesverband des Deut-

schen Mieterbundes erstellt und regelmäßig fortgeschrieben wird, so zeigte sich,

dass im Iserlohner Fall seit Anfang 1997 ein unverändertes Mietniveau vorlag. All-

erdings darf an dieser Stelle nicht übersehen werden, dass aufgrund der massiven

Steigerungsraten in der Phase davor, die deutlich über den allgemeinen Lebenshal-

tungskosten lagen, die Mieten auf ein im längerfristigen Vergleich recht hohes Ni-

veau geklettert waren.

Da Mietwohnungen statistisch nicht als eigene Kategorie erfasst wurden, wurde

hilfsweise der Mehrfamilienhausbau herangezogen. Die Entwicklung im Bereich

der Mehrfamilienhäuser liegt lokal seit einigen Jahren im Schatten des Eigenheim-

sektors. Dies belegen die erheblich zurückgegangenen Baugenehmigungszahlen.

1999 wurden in Iserlohn im Mehrfamilienhausbau insgesamt 201 Wohnungen ge-

nehmigt, während Mitte der 1990er Jahre die Genehmigungen noch bei 400 bis ma-

ximal 474 Wohnungen pro Jahr lagen. Ein Aufschwung beim Mietwohnungsbau

war zur Zeit der Erhebung nicht in Sicht. Im Gegenteil: Die befragten Wohnungs-

marktexperten gaben ein eindeutig negatives Urteil ab und schätzten das Investiti-

onsklima zu 95 % als „eher schlecht” oder sogar „sehr schlecht” ein. Es deutete

sich also an, dass der Neubau von Mietwohnungen in Zukunft noch weiter zu-

rückgehen würde. Möglicherweise verlagert sich die Investitionstätigkeit statt des-

sen verstärkt in den Bereich der Bestandsverbesserung und -aufwertung. Darauf

verweist jedenfalls die Einschätzung der Befragten zum Investitionsklima in die-

sem Bereich: Eine Mehrheit von 57 % sah hier ein „eher gutes” Investitionsklima.

Der Teilmarkt der Sozialwohnungen nimmt eine Sonderstellung auf dem Woh-

nungsmarkt ein, da er aufgrund der Vorgaben zur Mietpreis- und Belegungunsbin-

dung nicht den sonst vorherrschenden Marktregeln unterliegt. Bedenklich erschien

hier in Iserlohn der hohe Anteil von Minderverdienern, der seit Jahren stetig an-

steigt und inzwischen 83 % der wohnungssuchenden Haushalte umfasst. Anlass

zur Sorge gab auch der starke und immer rascher verlaufende Schrumpfungspro-

zess im Sozialmietwohnungsbestand. Trotz einiger Anstrengungen, die in den letz-

ten Jahren in der Wohnungsbauförderung unternommen wurden, war es nicht ge-

lungen, den durch planmäßige Tilgungen, insbesondere aber durch vorzeitige Rück-

zahlungen der Förderdarlehen erfolgten Abgang von Sozialwohnungen durch neue

Angebote auszugleichen.

Selbstverständlich gibt es „den“ Wohnungsmarkt nicht, weder in der Bundesre-

publik insgesamt noch in Nordrhein-Westfalen. Insofern kann eine Erhebung wie

die in Iserlohn nur Anhaltspunkte für die Problemsicht bei weiteren Studien lie-

fern. Im Folgenden soll der aktuelle Wohnungsmarkt in und um Paderborn unter-

sucht und analysiert werden. Aufgrund unzureichender Aussagefähigkeit der Woh-

nungsmarktannoncen in den Printmedien wurde mit der Internetumfrage ein Instru-

ment entwickelt, welches es ermöglichen soll, den Wohnungsmarkt auch unter Be-

rücksichtigung der Haushaltsgrößen und spezifischer Wohnbedürfnisse durch-

schaubar zu machen.

TEIL II

Lokale Erhebung - Daten zur Bewertung von Wohnungen

Um Aussagen über den aktuellen Paderborner Wohnungsmarkt treffen zu können,

müssen sowohl die Angebote als auch die Wünsche der Nachfragerseite ermittelt

werden. Es soll zunächst auf die Angebotseite des Paderborner Wohnungsmarktes

eingegangen werden.

7. Auswertung der Anzeigen im Printmedium

Zur Anbieterseite habe ich mich für die Auswertung eines Printmediums entschie-

den, und zwar für die Tageszeitung „Westfälisches Volksblatt“, welches die meis-

ten Wohnungsangebote für den Paderborner Raum enthält.

Art der Datenerfassung

In einem ersten Schritt wurden alle Wohnungsangebote des „Westfälischen Volks-

blattes“ in den Computer eingegeben, wo diese dann unter der Kontaktadresse ab-

gespeichert wurden. Hierdurch wurde es möglich zu ermitteln, welche Wohnungen

mehrfach angeboten werden mussten und welche nur einmal in der Zeitung annon-

ciert wurden, weshalb man davon ausgehen kann, dass diese schon mit der ersten

Anzeige einen Abnehmer gefunden haben. So kann ein „DM/qm-Wert” ermittelt

werden, bei dem angenommen werden kann, dass dieser von der Nachfragerseite,

also den Wohnungssuchenden, akzeptiert wird. In einem 2. Schritt wurden dann

alle Eingaben auf den im 1. Schritt ermittelten DM/qm-Wert hin überprüft, um

prozentuale Über- bzw. Unterschreitungen festzustellen.

Durchführung der Datensammlung

Für den Zeitraum vom 01.04.2000 bis zum 15.06.2000 wurden alle Wohnungsan-

gebote für den Raum Paderborn, die samstags im „Wesfälischen Volksblatt“ er-

schienen, in der oben angegebenen Weise erfasst. Es wurden nur die Wohnungsan-

gebote berücksichtigt, die sowohl die Wohnungsgröße in qm als auch die Angabe

der Kaltmiete enthielten. Um Aussagen über die von der Nachfragerseite akzep-

tierte Kaltmiete treffen zu können, ist es wichtig, die Angebote im Hinblick auf

ihre Ortslage zu unterteilen, da hier, wie die Auswertung im Folgenden zeigen

wird, teilweise sehr unterschiedliche Kaltmieten als ortsüblich anzusehen sind.

Eine Kaltmiete von z.B. 6,00 DM pro qm ist für einen Neubau im Kreis Wünnen-

berg häufig zu finden, wohingegen eine solche Miete in Paderborn als absolute

Ausnahme zu bezeichnen ist.

Für die Datensammlung waren folgende Angaben in der Tageszeitung er-

forderlich:

•Kontaktadresse:

•Datum:

•Ort: (=Postleitzahlgebiet)

•qm:

•Kaltmiete:

Wohnungsangebote, die eine der erforderlichen Angaben nicht enthielten, wurden

in der Auswertung nicht berücksichtigt, da sie das Ergebnis verfälscht hätten.

Auswertung

Von den Gesamtangeboten des „Westfälischen Volksblattes“ unter der Rubrik

Wohnungsangebote konnten dadurch nur 286 Angebote ausgewertet werden. Die-

ser erste Schritt der Auswertung des Printmediums ermöglichte eine grobe Zuord-

nung nach einem von der Nachfragerseite akzeptierten qm-Wert für Paderborn und

Umgebung. Es ergab sich durch diese Datensammlung die auf der folgenden Seite

grafisch dargestellte Einteilung für den Wohnungsmarkt im Kreis Paderborn, wobei

die DM-Beträge eine grobe Angabe der zu erzielenden Kaltmiete pro qm in den

einzelnen Postleitzahlgebieten bedeuten. Die Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

war erforderlich, um auf diesem Wege einen überprüfbaren Wert zu ermitteln, der

im Rahmen der Internetumfrage als Auswertungskriterium herangezogen wurde.

Grobe Einteilung der zu erzielenden Kaltmiete pro qm sor-

tiert nach Postleitzahlgebieten

Die angegebenen Werte verstehen sich als Richtwerte und nähern sich in den

Grenzgebieten den jeweils angrenzenden DM-Werten an.

Erklärung:

Eine Wohnung an der Detmolderstr. gehört zum Postleitzahlenbereich 33100

(siehe Anhang: PLZ) grenzt aber an den Postleitzahlenbereich 33098, die zu erzie-

lende Kaltmiete pro qm liegt somit näher an DM 11,00 als an DM 9,50.

Eine Wohnung „Am Pastorskamp” gehört zum Postleitzahlenbezirk 33100 liegt

aber schon außerhalb des Dahler Zentrums, weshalb sich die Kaltmiete nur dem

Wert DM 9,50 annähert.

Diese beiden Beispiele zeigen, dass zum Teil im Einzelfall bewertet werden muss,

welchem Preissegment die Wohnung zuzuordnen ist.

Als Trend kann angenommen werden:

Die zu erzielenden Werte nähern sich denen der Postleitzahlgebiete, an

deren Grenze sie liegen, an und verringern sich in Annäherung zu den

Randgebieten (schwarze Linie).

In einem zweiten Schritt wurde untersucht, inwieweit diese ermittelten Werte von

der Anbieterseite her über- bzw. unterschritten werden, und zwar indem alle Woh-

nungsangebote des „Westfälischen Volksblattes“ vom 01.04.2000 bis 15.06.2000

nun nach folgenden Kriterien ausgewertet wurden:

•Ort: (= Postleitzahlgebiet)

•qm:

•Kaltmiete:

Da durch den ersten Schritt der Auswertung jedem Terrain (Postleitzahl) ein maxi-

maler Wert zugeordnet wurde, war in diesem zweiten Schritt die Ermittlung der

Über- bzw. Unterschreitung dieses Wertes nach oben genannten 3 Kriterien mög-

lich.

Über- bzw. Unterschreitungen

Die Auswertung zeigt deutlich, dass ein Großteil der angebotenen Wohnungen (67

%) hinsichtlich der geforderten Kaltmiete den ermittelten Richtwert übersteigen.

Hinzu kommt, dass die Anzahl der Wohnungsangebote im Printmedium durch

Mehrfachangebote (zumeist aufgrund überhöhter Mietforderungen) nicht den tat-

sächlichen Zustand des Paderborner Wohnungsmarktes widerspiegelt.

Beschäftigt man sich undifferenziert mit den Mietangeboten im Printmedium,

kommt man fälschlicherweise zu dem Schluss, dass einer Vielzahl von Wohnungs-

angeboten ein verschwindend geringes Volumen von Wohnungssuchenden gegen-

übersteht. Die Auswertung zeigt aber, dass ein Teil der Wohnungsangebote hin-

sichtlich Größe und Preis nicht den Wünschen der Nachfragerseite entspricht.

7.1 Kritische Überprüfung der Methode

Die Auswertung des Printmediums in der vorliegenden Form ermöglichte, den Pa-

derborner Wohnungsmarkt unter oben genannten Kriterien grob zu charakterisie-

ren. Für eine detaillierte Auswertung fehlen aber leider viele wichtige Informatio-

nen wie z.B. über Zustand der Wohnung (renoviert), Besonderheiten (z.B. Einbau-

kücke), Sonderausstattungen (Laminat) oder Ähnliches.

Um eine bessere Vergleichbarkeit der Wohnungsangebote zu erhalten, müsste der

Anzeigentext einheitlicher formuliert sein. Die üblichen, üppigen Adjektive wie

z.B. „wunderschön“, „hübsch“, „hell“ oder „exklusiv“ haben bei der Auswertung

wenig Aussagewert, dafür fehlten in den Inseraten oft aber grundlegende Angaben

wie Größe der Wohnung oder Höhe der Kaltmiete. Es lässt sich also aufgrund der

Auswertung des Printmediums nicht herausfinden, welche Eigenschaften tatsäch-

lich dazu führten, dass eine Wohnung auf Anhieb vermietet wurde und welche

Wohnbedingungen ein wiederholtes Anbieten erforderlich machten.

Um eine genauere und aussagekräftige Information zum Paderborner Wohnungs-

markt zu erhalten, ist das Printmedium somit nicht geeignet. Ebenso ist es bei der

Auswertung dieser Annoncen nicht möglich zu ermitteln, welche Wohnungsange-

bote bei der Nachfragerseite auf besonderes Interesse stoßen, d.h. welche Woh-

nungsangebote am häufigsten zur Kontaktaufnahme mit dem Anbieter führen.

Um die für meine Untersuchung relevanten Daten zur Analyse des Paderborner

Wohnungsmarktes zu erfassen, habe ich mich für eine Umfrage im Internet ent-

schieden, die zwar die klassische Form der Wohnungsannonce aus dem Printmedi-

um übernimmt, aber eine weitaus intensivere Auswertung erlaubt, da alle relevan-

ten Daten erfasst und ausgewertet werden können, worauf ich im Folgenden näher

eingehen werde.

8. Datenerfassung im Internet

Die Datenerfassung und Auswertung eines Printmediums im Hinblick auf die

Wohnungsangebote hat deutliche Defizite gezeigt. Durch die Datenerfassung im

Internet soll dieser Mangel weitestgehend ausgeschaltet und so eine umfassende

Datenerfassung und -analyse gewährleistet werden.

Da diese Methode die Grundlage für die spätere Auswertung und auch für die Ent-

wicklung des Wohnungs-Bewertungs-Systems darstellt, wird im Folgenden aus-

führlicher auf verschiedene Formen der Vorgabetechniken eingegangen.

8.1 Vorgabetechniken zur Datenerfassung

Um die verschiedenen Wohnungsangebote zur Erfassung der Wohnbedingungen

und Wohnbedürfnisse im Internet vergleichbar zu machen, sind einige methodische

Hinweise nützlich, die ausführlich von Atteslander (1993) beschrieben wurden.

Auch wenn sich dessen Ausführungen auf die klassischen Methoden Interview

und schriftliche Fragebogenumfrage beziehen, können bestimmte Anforderungen

für eine Umfrage im Internet umgesetzt werden und müssen nur in wenigen Punk-

ten modifiziert werden.

Grundsätzlich gilt:

Befragungen können standardisiert oder nicht-standardisiert, qualitativ oder quan-

titativ, gelenkt oder ungelenkt, mündlich oder schriftlich durchgeführt werden.

„Die in der Literatur oftmals synonyme Verwendung der Begriffspaare strukturier-

tes - unstrukturiertes Interview, geschlossene - offene Befragung, standardisiertes -

nicht standardisiertes Interview ist untauglich. `Strukturiert - unstrukturiert´ be-

zieht sich auf die Interviewsituation, `standardisiert - nicht-standardisiert´ auf das

Instrument (Fragebogen), `offen - geschlossen` auf die einzelnen Fragen.”

(Atteslander 1993, S. 175)

Eine Umfrage im Internet lässt sich der Form nach mit einer schriftlichen Fragebo-

genumfrage vergleichen, bei der der Proband die Antworten direkt schriftlich fi-

xiert. Die Form des Fragebogens im Internet ist als standardisiert anzusehen, denn

hier sind Fragen gestellt, bei denen die Antworten in Kategorien zusammengefasst

werden, um ihre Vergleichbarkeit herzustellen.

Als „gelenkt” bezeichnet man Befragungen, bei denen dem Befragten standardisier-

te Antworten vorgegeben werden, d.h. es handelt sich hierbei um Fragen, die außer

der Fragestellung auch Anwortalternativen enthalten. (Atteslander 1993, S.169)

Der Vorteil dieser gelenkten Befragung, mit überwiegend geschlossenen Fragen,

liegt in der Möglichkeit der Erfassung einer großen Anzahl von Probanden und

wird deshalb auch als quantitative Methode bezeichnet.

Ein weiterer Vorteil liegt darin, dass durch die Standardisierung der Fragen ein Ver-

gleich der Antworten ermittelt wird, da den Probanden kein Spielraum für abwei-

chende Reaktionen gegeben wird.

Der Nachteil dieser Befragungsform liegt eindeutig darin, dass man nur Antworten

nach vorher festgelegten Kategorien erhält (vgl. Schnell, 1988, S. 104). Um auch

Antworten zu erhalten, die vom Untersucher evtl. nicht bedacht worden sind, kön-

nen teilstandardisierte Befragungen durchgeführt werden, d.h. der Befragte kann

sich innerhalb eines Frageschemas frei äußern. Als positiv kann hier bewertet wer-

den, dass die Probanden möglicherweise Antworten geben, die vom Interviewer

gar nicht in Betracht gezogen worden sind und sich dennoch ganz konkret auf die

zu untersuchenden Fragen beziehen.

Als negativ muss allerdings die Tatsache bewertet werden, dass der gewonnene

Spielraum der Antwortmöglichkeiten erhebliche Schwierigkeiten bei der Auswer-

tung der gewonnenen Daten hat.

Der Fragebogen besteht somit aus Fragen in verschiedener inhaltlicher und formaler

Gestalt und aus ihnen zugeordneten Anwortteilen. Diese können aus vorgegebenen

Antwortmöglichkeiten bestehen, aus denen der Befragte zu wählen hat. Diese Fra-

geform mit vorgegebenen Antwortmöglichkeiten bezeichnet man als geschlossene

Frage. Wird dem Befragten die Möglichkeit der freien Antwort gegeben, wählt er

die Inhalte der Antworten sowie deren Form frei aus. Dieses Verfahren wird als

freie Antwortmöglichkeit oder offene Frage bezeichnet. Wie immer die Antworten

gegeben werden, sie sind das Ergebnis eines Entscheidungsvorgangs seitens des Be-

fragten. (vgl. Atteslander 1993, S. 92)

Durch verschiedene Vorgabetechniken wird dieser Auswahl- bzw. Entscheidungs-

akt durch den Fragenden gelenkt oder strukturiert. Über die Frageformulierung der

offenen Frage wird es dem Befragten ermöglicht, sich mit der Thematik intensiv

auseinanderzusetzen, da Antwortvorgaben entfallen. Trotz dieser offenen Frage-

stellung wird der Befragte aber gelenkt. Stelle ich zum Beispiel die Frage: „Wo liegt

Ihrer Meinung das Problem auf dem aktuellen Wohnungsmarkt?”, wird der Ent-

scheidungsprozess dahingehend in Gang gesetzt, dass der Befragte problematisiert,

denn „darin liegt schon die Aussage, dass es eine solche Problematik gibt, dass ir-

gendein `einerseits´ - `andererseits´ vom Befragten erwartet wird, und dass es um

seine persönliche Analyse geht.” (Finke 1974, S. 42)

Diese „offene” Befragungsform für meine Internetumfrage zu wählen schien unge-

eignet, denn die Auswertung würde hier durch die unterschiedlichen Auslegungs-

möglichkeiten stark erschwert und somit zu genau der Schwierigkeit führen, die bei

der Auswertung des Printmediums auftauchte.

Unterschiedliche Vorgabetechniken sind bei der geschlossenen Frage nicht nur hin-

sichtlich der Frage sondern auch im Antwortteil zu bedenken.

Diese Vorgabetechniken beim Antwortteil werden im Folgenden dargestellt.

Listenvorgabe mit beliebig vielen Auswahlmöglichkeiten:

Beispiel:

Welche Gründe könnten Sie veranlassen umzuziehen?

a) andere Wohnungsgröße

b) günstigere Zuordnung der Räume

c) beruflicher Ortswechsel

d) Veränderung der Familiengröße

e) höherer Komfort der Wohnung

f) ruhigere Umgebung

(vgl. Gebhardt 1989, S. 124)

Dieses Beispiel zeigt sehr gut, wie hilfreich Vorgaben sein können. Der Befragte

kann hier etwas wiedererkennen, es werden möglicherweise Antworten gegeben,

die ansonsten nicht bedacht worden wären. Zugleich kann man durch diese allge-

meingültigen Bezeichnungen Unterschiede im Sprachgebrauch und Mehrdeutigkei-

ten vermeiden.

Vorgaben sind also Formulierungs-, Klassifizierungs- und Gedächtnishil-

fen.

Als praktische Regel gilt, dass eine Liste nicht mehr als etwa 10 - 12 items enthal-

ten soll. Eine Untergliederung in Teillisten (a, b, c) und ihre Anordnung nebenei-

nander und nicht untereinander ist ein Versuch, die Übersichtlichkeit zu erhöhen.

Die Listenlänge hat auch Auswirkungen auf die Beantwortung der Fragen, denn die

items zu Beginn der Auflistung werden in der Regel intensiver gelesen als die zum

Ende der Auflistung. Hierdurch wird die Objektneutralität der Vorgabeliste und so-

mit die Gültigkeit der Antworten gefährdet. Durch items-Rotation wird versucht,

dieses Risiko, das nie ganz auszuschließen ist, wenigstens möglichst gleichmäßig

zu verteilen.

Die Antwortmöglichkeiten können nicht nur in Form von items vorgegeben werden

sondern ebenso in Ausprägungsgraden auf einer Skala, was als verbale Intensi-

tätsskala bezeichnet wird.

Beispiel:

Wie würden Sie den Zustand der Wohnung bezeichnen?

sehr gut

gut

normal

weniger gut

ziemlich schlecht

Es soll hier gemessen werden, wie der Befragte selbst die Wohnung bewertet. Das

`Wie´ wird durch verbale Zeichen wie `sehr´, `weniger´ und `ziemlich´ oder deren

Weglassung strukturiert. Die Qualität oder Dimension dessen, was gemessen wer-

den soll, drückt die Frage selbst zusammen mit den Ausdrücken `gut´ und

`schlecht´ aus. (vgl. Atteslander 1993, S. 240)

Diese Intensitätsskalen können symmetrisch oder unsymmetrisch aufgebaut sein.

Als symmetrisch werden sie bezeichnet, wenn positive und negative Aussagen im

gleichen Ausmaß möglich wären. Im o.g. Beispiel würde das bedeuten, die Skala

würde mit den Antwortmöglichkeiten „schlecht” und „sehr schlecht” enden.

Ist die Gliederung der Intensitätsskala unsymmetrisch formuliert, kommt man den

Neigungen der Befragten entgegen, die sich häufig nicht so gern krass negativ äu-

ßern wollen. Ziel dieses Entgegenkommens wäre, eine breitere Streuung (Varianz)

der Antwortverteilung über die fünf Skalenstufen zu erhalten oder anders gesagt,

zwischen den Befragten hinsichlich der gefragten Dimension mehr differenzieren

zu können. Dieses Beispiel macht deutlich, wie durch die Detailgestaltung des

Fragebogens methodische Ziele verfolgt werden können. Die Intention des Frage-

bogengestalters orientiert sich hier an einer erwarteten und an einer gewünschten

Verteilung der Antworten. Da gerade der Bereich Wohnen von subjektiven Emp-

findungen geprägt ist, schien mir die verbale Intensitätsskala für eine Internetum-

frage zur Erfassung objektiver Wohnungsdaten nicht geeignet.

Eine mögliche Gewichtung relevanter Wohnbedürfnisse könnte durch eine Rang-

reihe oder Rangordnung ermittelt werden.

Beispiel:

Wie wichtig sind ihnen folgende Punkte der Wohnumgebung Ihrer Wohnung?

Vergeben Sie maximal 4 Punkte so, dass 4 Punkte für das Wichtigste und 1 Punkt

für das Unwichtigste vergeben werden.

gute Infrastruktur

gute Lage

sichere Wohngegend

ruhige Wohngegend (wenig Verkehr)

Außer Meinungen kann man auch Eigenschaften oder substantivisch formulierte

Aspekte in Rangreihen bringen lassen. Das Verfahren ist dann günstig, wenn die

items - Gegenstände oder Aspekte - kurz formulierbar sind, also nur aus einem

oder zwei Wörtern bestehen. Bestehen die zu ordnenden items aus ganzen Sätzen,

so ist der Paarvergleich besser angebracht.

Beispiel:

Im Folgenden sind immer zwei Gesichtspunkte gegenübergestellt. Entscheiden Sie

bitte ohne lange zu überlegen, was Ihnen jeweils wichtiger ist, wenn Sie eine Woh-

nung beziehen?

gute Lage oder gute Infrastruktur

sichere Wohngegend oder gute Lage

gute Infrastruktur oder sichere Wohngegend

ruhige Lage oder gute Infrastruktur

Die Auflistung der items sollte auch hier wieder nach einer zufälligen Variation der

Reihenfolge und der Rechts- Linkswendung erfolgen.

Bei dieser Form der Gegenüberstellung ist zu bedenken, dass man schon bei 10

items 45 mögliche Paare bilden könnte. Es ist also unzweckmäßig, mehr als 8 - 10

items in einen vollständigen Paarvergleich zu bringen.

Als Nachteil ist anzusehen, dass die mechanische Gegenüberstellung aller mögli-

chen Paare zu Inplausibilitäten führen kann, die dem Befragten das Antworten er-

schweren können.

Der Vorteil liegt darin, dass ein paarweises Vergleichen von komplexen Alternati-

ven leichter ist als der Totalvergleich, der bei der Rangreihe verlangt wird.

(vgl. Diekmann 1995, S 251 f)

Klassifizierung der Fragen

Es gilt aber Fragen nicht nur danach zu unterscheiden, mit welchen Vorgabetechni-

ken sie dem Befragten präsentiert werden, sondern ebenso, sie nach inhaltlichen

Aspekten zu ordnen.

Diese Klassifizierung orientiert sich am Frageinhalt, man unterscheidet:

1) Faktfragen

2) Wissensfragen

3) Demographische Fragen

4) Einschätzungsfragen

5) Bewertungsfragen

6) Einstellungsfragen

7) Handlungsfragen ( siehe etwa Holm 1975, S. 32)

Diese Kategorien sind nicht exakt von einander abzugrenzen, erlauben es aber, in

kurzer Form bestimmte Gruppen von Fragen zu bezeichnen.

1. Faktfragen

Beispiel: Bewohnen Sie eine Eigentumswohnung ?

Bei Faktfragen werden Inhalte erfragt, die den Befragten selbst oder seine Umwelt

betreffen, und die überprüft werden können. „Faktfragen sind relativ unproblema-

tisch. Der Befragte begreift den Sinn und Inhalt der Frage sehr leicht.” (Holm 1975,

S.32)

2. Wissensfragen

Beispiel: Entspricht Ihre Miete dem Richtwert des Mietspiegels ?

Bei den Wissensfragen handelt es sich um eine Untergruppe der Faktfragen, in de-

nen ermittelt wird, was der Befragte über die Fakten weiß, und deren Beantwor-

tung auf ihre Richtigkeit hin überprüfbar ist.

3. Demographische Fragen

Beispiel:

a) Alter

b) Geschlecht

c) Beruf

d) Einkommen

e) Vermögen

f) Schulbildung

g) Wohnort

Auch bei den demographischen Fragen handelt es sich um eine Untergruppe der

Faktfragen, die aber nicht immer als unproblematisch anzusehen sind.

Bei Fragen nach Einkommen und Vermögen können bei dem Befragten z.B.

Antworthemmungen hervorgerufen werden oder der Befragte gibt gezielt unrichtige

Antworten.

100

4) Einschätzungsfragen

Beispiel:

Welche Wohnbedürfnisse werden Ihrer Meinung nach bei Wohnungen am häufigs-

ten nicht berücksichtigt?

Einschätzungsfragen sind Faktfragen, in denen nach relativ ungewissen Fakten ge-

fragt wird. Der Befragte ist demnach zu einer Schätzung gezwungen. Er kennt un-

ter Umständen die Fakten nicht genau oder kann die Anwort, wie im Beispiel

oben, nur tendenziell geben.

„Der Übergang von den Faktfragen (mit ihren in 2) und 3)) angegebenen beiden

Untergruppen) zu den Einschätzungsfragen ist gleitend.” (Holm 1975, S. 34)

5) Bewertungsfragen

Beispiel:

Wie bewerten Sie die Wohnraumversorgung in der Bundesrepublik Deutschland?

Hier soll von dem Befragten ein Werturteil über gesellschaftliche Umweltobjekte

gegeben werden. Es geht also um eine Auskunft zu seiner affektuellen Beziehung

zu diesen Objekten und nicht wie bei den Fakt- und Einschätzungsfragen darum,

über bestimmte Dimensionen derselben zu informieren:

Die Leistung des Befragten wird bei den Fakt- und Schätzungsfragen als kognitiv

und bei den Bewertungsfragen als affektuell bezeichnet.

6) Einstellungsfragen

Der Unterschied zwischen der Bewertungs- und der Einstellungsfrage liegt in der

Messabsicht des Forschers.

Will er die Umweltobjekte in der Dimension des Wertes abfragen, bezeichnet man

die Frage als Bewertungsfrage; will er die Befragten in einer Einstellungsdimensi-

101

on abfragen, bezeichnet man die Frage als Einstellungsfrage.

Beispiel für die Unterscheidung:

Bei der Bewertungsfrage soll die Wohngegend verschiedener Häuser bewertet

werden, man erhält folgende Antwort:

Wohnlage Haus A Wohnlage Haus B

schlecht _______________I___________________________I__ gut

Bei der Einstellungsfrage soll die Einstellung des Probanden zu großen

Wohnkomplexen ausgewertet werden

Befragter 1 Befragter 2

negativ ______________I_______________________I__________positiv

7) Handlungsfragen

1. Haben Sie Kontakt zu Ihren Nachbarn ?

Hierbei handelt es sich um eine Frage nach gegenwärtigem Handeln.

2. War der Nachbarschaftkontakt in der letzten Wohnung besser?

Hier wird nach vergangenem Handeln gefragt.

3. Nach welchen Kriterien werden Sie die nächste Wohnung auswählen?

Man fragt nach beabsichtigten zukünftigem Handeln.

4. Was würden Sie tun, wenn Ihnen die Wohnung gekündigt würde?

Diese Frage richtet sich auf hypothetisches Handeln.

Die Fragen 1) und 2) sind gleichzeitig Untergruppen von Faktfragen, die Frage 4)

kann eine Einstellungsfrage sein.

102

Das Messniveau der Frage

Da es sich bei unseren Fragen um Instrumente handelt, mit denen wir Inhalte mes-

sen wollen, muß auf ihr unterschiedliches Messniveau eingegangen werden, denn

von diesem Messniveau hängt es ab, welche Methode der Auswertung angewandt

werden kann. Hinsichtlich ihres Messniveaus werden drei Arten von Fragen unter-

schieden.

1) die nominale Frage: Hierbei werden die Messobjekte bestimmten Klassen zu-

geordnet; wird etwas nominal gemessen, handelt es sich um eine Klassifizierung

der Messobjekte.

2) die ordinale Frage: Von ordinalen Fragen spricht man, wenn den Antworten

Rangzahlen zugeordnet werden können. Durch dieses Verfahren kann auch eine ja /

nein Frage (dichotomische Frage) als ordinale Frage gelten, wenn den Antworten ja

/ nein Rangzahlen zugeordnet werden.(vgl. Diekmann 1995, S. 240 f)

3) die quantitative Frage: Hierbei wird in der Antwort direkt gemessen, d.h. die

Ergebnisse werden direkt skaliert.

Abschließend noch einige Regeln, die eine Formulierung solcher Fragen erleichtern

können.

•Fragen sollen einfache Worte enthalten (keine Fremdwörter, Abkürzungen

oder Slangausdrücke)

•Fragen sollen kurz formuliert sein

•Fragen sollen konkret sein

•Fragen sollen keine bestimmte Antwort provozieren

•Fragen sollen sich nur auf einen Sachverhalt beziehen

Basierend auf diesen Aspekten und den vorgestellten Methoden habe ich einen

Fragebogen entwickelt, der die Erfassung von Wohnbedingungen im Internet so er-

möglicht, dass die Auswertung für den Entwurf eines Wohnungs-Bewertungs-Sys-

tems herangezogen werden kann. Der „klassische” Fragebogen muss aber zunächst

auf das Internet übertragen werden.

103

8.2 Fragebogen zur Erfassung der Wohnungsangebote im

Internet

Bevor die Programmierungen für einen Fragebogen im Internet durchgeführt wer-

den, muss dieser zunächst nach den zuvor genannten Methoden der klassischen

Fragebogenentwicklung konzipiert werden.

Die Internet-Umfrage soll auch die items enthalten, die sich bei der Auswertung

der Annoncen in Printmedien als sinnvolle Einteilungskriterien herausgestellt haben

sowie möglichst viele zur Entwicklung eines Wohnungs-Bewertungs-Systems er-

forderlichen Aspekte enthalten.

Angaben zur Kontaktperson

Die wichtigsten Angaben bei der Veröffentlichung des Wohnungsangebotes sind

die zur Kontaktperson. Da sowohl Firmen wie Privatpersonen Wohnungen über

die Internetseite anbieten sollen, werden für beide Bereiche Eingabefelder vorgese-

hen. Im Unterschied zu gewerblichen Wohnungsanbietern ist die Veröffentlichung

der Namen von Privatanbietern in den Printmedien unüblich und von vielen Privat-

anbietern auch unerwünscht. Aus diesem Grund werden neben der Eingabemög-

lichkeit für Telefon- und Handynummer auch Möglichkeiten der anonymen Kon-

taktaufnahme durch E-mail und internet-Adresse vorgegeben. Zu bedenken ist:

Die vorgesehenen Eingabemöglichkeiten könnten zu Verunsicherungen bei solchen

Anbietern führen, die bisher noch kein Wohnungsangebot per Internet aufgegeben

haben und sich eventuell scheuen, alle gewünschten Angaben zu veröffentlichen.

Es ist ein Eingabehinweis erforderlich, der deutlich macht, dass nur eine Kontakt-

möglichkeit angegeben werden muss, damit das Angebot veröffentlicht werden

kann.

104

Die Thematisierung im Fragebogen soll von den allgemeinen zu den speziellen Fra-

gen hin aufgebaut werden. Übertragen auf die Eingaben der Wohnungsanbieter be-

deutet dieses, dass zunächst Angaben zum Objekt gemacht werden sollen.

Allgemein - zum Objekt

Wichtige Angaben sind hier Postleitzahl, Stadt und Straße aber auch schon Anga-

ben wie Immobilien-Typ, Wohneinheiten, Etage und Baujahr.

Gerade bei der Eingabe des Immobilien-Typs wird deutlich, dass Vorgabetechniken

erforderlich sind, damit hier nicht die aus den Printmedien bekannten Adjek-

tivsammlungen zu finden sind, sondern dass mit der Bezeichnung „Immobilien-

Typ” die Einteilung in:

•Mehrfamilienhaus

•Reihenhaus

• Hochhaus

•Bungalow

erfasst werden kann.

Um Auswertungsschwierigkeiten zu vermeiden, können hier keine freien Eingaben

getätigt werden, sondern es muss aus der Listenvorgabe gewählt werden.

Nach den allgemeinen Angaben zum Objekt folgen die allgemeinen Angaben zur

Wohnung.

Hierzu gehören die Zimmeranzahl, die qm-Angabe und der Zeitpunkt der mögli-

chen Anmietung. Meine praktische Erfahrung im Bereich Vermietung hat gezeigt,

dass diese drei Angaben vordringlich sind, weil oftmals schon anhand derselben

vom Nachfrager Wohnungen ausgeschlossen werden können, die ansonsten seinen

Kriterien entsprechen.

105

In einer typischen ersten Kontaktaufnahme im Vermietungsvorgang erhält man

z.B. folgende Informationen:

Gesucht wird von einer alleinerziehenden Mutter mit ihrer 2 jährigen Tochter eine

3-Zimmerwohnung im Zentrum von Paderborn, von der alle Einrichtungen des täg-

lichen Bedarfs gut zu Fuß zu erreichen sind und deren Kaltmiete maximal 600,00

DM beträgt.

Der Mietinteressentin scheinen damit alle für sie erforderlichen Angaben zu ihrem

Mietgesuch und zu ihrer persönlichen Situation gemacht, und sie erwartet nun di-

verse Mietangebote. Selbstverständlich können vom Anbieter zunächst alle verfüg-

baren 3-Zimmerwohnungen im Zentrum von Paderborn vorgestellt werden. Man

kann aber der Mietinteressentin und sich selbst viel Zeit ersparen, wenn im Vor-

feld einige Fragen geklärt werden.

1.Die Mietinteressentin benötigt eine Wohnung im Zentrum von Paderborn. Die

gute Erreichbarkeit zu den verschiedensten Einrichtungen des öffentlichen Lebens

bedeutet aber zumeist eine Einschränkung im Hinblick auf Grünzonen und Gebiete

der Naherholung. Gerade für Mietsuchende dieser Stadtkernbereiche kann deshalb

das Vorhandensein eines Balkones (oder Terrasse) vorteilhaft sein. Es gilt also zu-

nächst zu klären:

Balkon: Ja ONein O

2. Als alleinerziehende Mutter kann es in den ersten Lebensjahren des Kindes äu-

ßerst schwierig sein, aus eigener Arbeitskraft ihren Lebensunterhalt zu bestreiten.

Es sollte also im Vorfeld geklärt werden, ob die Wohnungssuchende Leistungen

zum Lebensunterhalt erhält. Dieses ist bei Sozialwohnungen von besonderer Be-

deutung, denn hier werden den verschiedenen Personengruppen unterschiedliche

Flächenansprüche zugeschrieben, so dass eine alleinerziehende Mutter mit einem

Kind keinen Anspruch auf eine 80 qm Wohnung hat. Auf den Anspruchskatalog

im einzelnen soll hier nicht eingegangen werden, da für jede Personengruppe

106

(Anzahl der Familienangehörigen, Alter der Familienangehörigen, Baujahr des Hau-

ses, Grund für den Erhalt von Transferzahlungen), eine gesonderte Einteilung

greift. Welche qm-Größe der alleinerziehenden Mutter in dem von mir gewählten

Fall zustehen würde, sollte also im Vorfeld geklärt werden.

Die qm-Angabe kann demnach in speziellen Fällen wichtiger sein als die

Zimmeranzahl.

3. Nachdem die Fragen nach der qm-Größe und der Zimmeranzahl (mit oder ohne

Balkon) geklärt sind, kann man der Mietinteressentin einige Wohnungsvorschläge

unterbreiten. Möglicherweise kommt aber keiner der von uns gemachten Woh-

nungsvorschläge in Frage, wenn alle gemachten Angebote z.B. erst in einigen Mo-

naten zur Verfügung stehen, die Mietinteressentin die Wohnung aber zu sofort be-

ziehen muß.

Dieses Beispiel zeigt deutlich, dass Wohnungsangebote, die eine Reihe der erfor-

derlichen Kriterien erfüllen, schon bei Nichterreichen eines einzigen Faktors als zu-

künftige Wohnung nicht mehr in Frage kommen.

Im o.g. Fall müsste, wenn sich der Einzugstermin als bestimmender Faktor heraus-

gestellt hat, evtl. auf den Balkon verzichtet werden, oder, wenn dieses Bedürfnis

bedeutender ist als die Zimmeranzahl, evtl. auf eine 2-Zimmerwohnung mit großer

Wohnküche ausgewichen werden.

Die allgemeinen Angaben zur Wohnung müssen also:

•Einzugsdatum

•qm-Angabe

•und Zimmeranzahl

enthalten.

107

Bei der Zimmeranzahl gibt es in den Annoncen der Printmedien sehr unterschiedli-

che Darbietungsformen. Zu finden sind z.B. folgende Angebote:

2 Z/K/B mit großer Wohnküche und schönem Balkon

2 Z/K/B/B

Geübte Wohnungssuchende, die schon seit einiger Zeit auf der Suche nach einer 2-

Zimmerwohnung mit Balkon sind, lesen am Samstag das große Wohnungsangebot

der Tageszeitung. Obwohl evtl. eine wie folgt angebotene Wohnung: „2 Z/K/B

Wohnung mit großer Wohnküche und schönem Balkon”, genau ihren Vorstellungen

entsprechen würde, nehmen sie möglicherweise keinen Kontakt zum Wohnungsan-

bieter auf, da dieser sich nicht auf die Angaben mit Balkonkürzel (2 Z/K/B/B)

beschränkt hat. Erst nachdem bei den in Frage kommenden Wohnungen nicht die

passende auftaucht, werden die übrigen Anzeigen in Ruhe durchgearbeitet, und ein

Wohnungssuchender entdeckt nun die andere Anzeige; kommt aber evtl. zu spät,

und die Wohnung ist bereits vermietet.

Auch wenn manche Kürzel zu erheblichen Verunsicherungen führen können, wie

z.B. DHH mit EK an WG mit WBS (Doppelhaushälfte mit Einbauküche an eine

Wohngemeinschaft mit Wohnberechtigungsschein), wird das Angebotskürzel B für

Balkon aber als allgemein bekannt vorausgesetzt.

Damit die Wohnungen einheitlich in den Kennzeichnungen angeboten werden, wird

die Eingabe bei meiner Internetumfrage über eine Listenvorgabe vorgenommen, die

alle Einträge vom 1-Zimmer Appartment ohne Balkon bis zur 6 Zimmer-Wohnung

mit Balkon enthält.

Als nächstes ist der finanzielle Aspekt zu bedenken.

108

Angaben zur Miete

Hier sollten neben der immer wiederkehrenden monatlichen Belastung, die sich aus

der Kaltmiete, den Betriebskosten und sonstigen Nebenkosten zusammensetzt,

auch einmalige Zahlungen aufgeführt sein.

Häufig scheitern Neuvermietungen nämlich an diesen Einmalzahlungen, wie Kauti-

on, Provision oder Vertragsausfertigungsgebühren, die zumeist schon vor dem Be-

zug der Wohnung in einer Summe an den Vermieter zu zahlen sind.

Schwierigkeiten zeigen sich bei der Auswertung von Anzeigen in Printmedien

durch unterschiedliche Begriffsbestimmungen. Für viele Anbieter bedeutet die

Warmmiete die bloße Addition von Kaltmiete und Nebenkosten, wobei diese nicht

die Heizkostenvorauszahlung beinhalten müssen, obwohl dies durch den Begriff

Warmmiete suggeriert wird.

Teilweise werden die Betriebskosten nicht als Vorauszahlung sondern als Pauscha-

le erhoben, so dass die Angabe der Warmmiete inklusive der Heizkosten zu verste-

hen ist, wobei in diesem Fall keine Abrechnung durch den Vermieter erstellt wird.

Zunächst hatte ich mich bei meiner Erhebung entschieden, die Nebenkosten und

die Heizkosten getrennt eingeben zu lassen und den Begriff Warmmiete durch den

Begriff Gesamtmiete zu ersetzen:

Kaltmiete:

Nebenkosten:

Heizung:

Gesamtmiete:

Bei dem Versuch unterschiedliche Wohnungsangebote in Hinblick auf die Betriebs-

kostenvorauszahlung einzugeben, ergaben sich aber folgende Schwierigkeiten:

109

Einige Anbieter erheben die Heizkostenvorauszahlung zusammen mit den Neben-

kosten, was bedeutet, dass der Betrag für Nebenkosten relativ hoch erscheint und

bei dieser Form der Eingabemöglichkeit für Heizung der Betrag 0,00 angegeben

werden müßte.

Beispiel:

Kaltmiete: DM 350,00

Nebenkosten: DM 185,00

Heizkosten: DM 0,00

Gesamtmiete: DM 535,00

Eine solche Eingabe wäre durchaus korrekt und könnte bedeuten, dass in den Ne-

benkosten bereits die Heizung enthalten ist. Ebenso könnte die Eingabe aber fol-

gendermaßen interpretiert werden:

Die Nebenkosten erscheinen zwar bei einer Kaltmiete von DM 350,00 als ver-

gleichsweise hoch, könnten aber z.B. daraus resultieren, dass die Treppenhausrei-

nigung von einer Firma durchgeführt wird (Kosten werden durch die Nebenkosten-

abrechnung auf alle Mieter umgelegt) oder das Wohnhaus einen Fahrstuhl besitzt

(Strom und Wartungskosten können auf den Mieter umgelegt werden). Mit der

Eingabe DM 0,00 bei der Kostenposition Heizung könnte gemeint sein, dass diese

Kosten direkt mit dem Wärmelieferer abgerechnet werden, was sehr häufig der Fall

ist.

Auch bei der Kennzeichnung von Stromkosten kommt es immer wieder zu Verun-

sicherungen, da man hier nach Allgemeinstromkosten und privatem Stromver-

brauch unterscheidet. Unter Allgemeinstrom werden all die Stromkosten gezählt,

die außerhalb der eigenen Wohnung anfallen wie z.B. Treppenhaus-, Außen- und

Kellerbeleuchtung. Diese Kosten werden zusammen mit den Nebenkosten erhoben

und auf die einzelnen Mieter umgelegt.

110

Privater Stromverbrauch meint den Stromverbrauch, der innerhalb der eigenen

Wohnung geschieht; er wird in den meisten Fällen von den Stromlieferanten direkt

mit den Mietern abgerechnet. Sollte die Wärmeversorgung über eine zentrale Elek-

troheizung geleistet werden, hat der private Stromverbrauch den größten Anteil an

den Betriebskosten.

Es sollte also neben der Gesamtmiete von den Wohnungsanbietern ausdrücklich

angegeben werden, mit welchen weiteren Kosten zu rechnen ist.

Unerwartete Kosten können auf den Mieter zukommen, wenn die Anmietung der

Wohnung mit der Anmietung eines Autostellplatzes gekoppelt ist.

Je nachdem, ob es sich um einen offenen Stellplatz, ein Carport, einen Tiefgara-

geneinstellplatz oder eine geschlossene Garage handelt, können dafür in Kerngebie-

ten bis zu 150,00 DM im Monat fällig werden.

Da der Bau neuer Mietwohnungen immer auch das Bereitstellen von Parkmöglich-

keiten bedeutet, sind Architekten und Bauunternehmen gezwungen, diese zum Teil

mit erheblichem Kostenaufwand einzuplanen.

In Ballungszentren wird diese Problematik durch den teuren Bau von Tiefgaragen

gelöst. Wenn jeder Wohnung ein solcher Tiefgaragenplatz zugeordnet ist, ist die

Anmietung verbindlich, egal ob man ein Auto besitzt oder nicht.

Da ein offener Stellplatz nicht zum Abstellen oder Lagern benutzt werden kann,

sollte auf die Art des Stellplatzes (Tiefgarage, Garage etc.) genau hingewiesen wer-

den.

Schließlich sind die beiden Einmalzahlungen Kaution und Provision getrennt vonei-

nander auszuweisen. Bei der Kaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung

durch den Mieter in Höhe von bis zu 3 Monatskaltmieten (dieser Betrag darf nicht

überschritten werden), die an den Vermieter gezahlt wird. Der Vermieter ist ver-

111

pflichtet, diesen Betrag auf einem vom Mieteingang separaten Konto aufzubewah-

ren und mit banküblichen Zinsen zu verzinsen. Bei vertragsgemäßer Rückgabe der

Mietsache steht dem Mieter die Auszahlung der Kaution inklusive Zinsen zu.

Bei der Provision handelt es sich um eine Vermittlungsgebühr in Höhe von zumeist

3 Monatsmieten zzgl. der gesetzlich geltenden Mehrwertsteuer. Diese Provison

wird fällig, wenn ein Wohnungsmakler den Abschluß eines Mietvertrages herbeige-

führt hat. Die Provision ist also die Bezahlung des Maklers für seine Leistungen

und kann dementsprechend nach Auszug nicht zurückverlangt werden.

Für den Eingabepunkt Miete des Erfassungsbogens Wohnungsangebot er-

gibt sich folgende Einteilung:

Kaltmiete: DM

Nebenkosten: DM

Heizung: DM

Autostellplatz: DM Art:

Gesamtmiete: DM zzgl.:

Kaution: DM

Provision: DM

Zum Thema Küche

Wie im Kapitel Wohnbedingungen gezeigt wurde, legt die Grundrissplanung oft die

Nutzungsmöglichkeiten der gesamten Wohnung fest. Am Beispiel der alleinerzie-

henden Mutter wird deutlich, dass eine 2-Zimmerwohnung mit separater Wohnkü-

che den Wunsch nach einem separaten Gemeinschaftsraum (hier in Form der

Wohnküche) erfüllen kann, auch wenn kein Wohnzimmer zur Verfügung steht.

Eine 3-Zimmerwohnung mit offener Küchenform zum Wohnzimmer hin

112

(Belüftung und Belichtung über das Wohnzimmer) stellt demgegenüber in der

Wohnungsnutzung nicht unbedingt bessere Wohnbedingungen dar.

Wie schon unter dem Aspekt „Funktionalismus“ deutlich wurde, läßt sich eine

Wohnung am ehesten den eigenen Wohnbedürfnissen anpassen, wenn Mehrfach-

nutzungen der Räume möglich sind.

Eine zum Gemeinschaftsraum hin offene Küche legt die Nutzung des angrenzenden

Raumes auf einen Gemeinschaftsraum fest, auch wenn dieser aufgrund seiner groß-

zügigen Ausmaße weitaus besser als Wohn- / Schlafzimmerkombination genutzt

werden könnte. Diese Mehrfachnutzung ist aufgrund der Belüftungsmöglichkeiten

und der unterschiedlichen Anforderung an die Raumtemperatur nicht möglich,

wenn man sein Frühstück nicht immer fröstelnd einnehmen will, da das

„Schlafzimmer” gerade gelüftet werden muß.

In den 1980er und zu Beginn der 1990er Jahre begann man aufgrund immer knap-

per werdenden Baulandes und des daraus resultierenden Anstiegs der Mieten in-

nerhalb kürzester Zeit eine Vielzahl von Wohnungen zu bauen. Wie schon der ge-

schichtliche Rückblick gezeigt hat, führen derartige Bereitstellungen in Krisenzei-

ten leicht zu Fehlplanungen, die später nur schwer zu korrigieren sind. In vielen

Wohngebäuden dieser Zeit finden wir die offene Küchenform, die vom Architekten

geplant wurde, da immer mehr Wohnungen innerhalb eines Gebäudekomplexes un-

tergebracht werden mußten. Das bedeutet, dass immer nur die außen liegenden

Wohnungen auch seitlich belichtet werden konnten. Den inneren Wohnungen stan-

den zumeist nur Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeiten zu einer Seite zur Ver-

fügung. Da ein Zimmer aber baurechtlich nur dann als solches bezeichnet werden

darf, wenn es eine Tür und ein Fenster besitzt (was für die Küche nicht zwingend

vorgeschrieben wird), mußten sich Wohn- und Schlafzimmer an dieser einen Seite

befinden.

113

Da eine seitliche Anordnung von Küche und Badezimmer zwar die Belichtungs-

und Belüftungssituation verbessert, aber innerhalb des Gebäudes zu viel Platz in

Anspruch genommen hätte, wurden innenliegende Küchen- und Badezimmer ohne

natürliche Belüftungs- und Belichtungsmöglichkeiten, konzipiert.

Heute wird aber immer öfter Unmut über diese Architektur aufgrund erhöhter

Lärm- und Geruchsbelästigung sowie fehlender Variabilität in der Raumnutzung

laut.

Die Wohnungsanbieter sollten also auf jeden Fall angeben, ob es sich bei ihrem An-

gebot um eine Wohnung mit separater Küche handelt. Eine Einteilung in Wohn-

oder Kochküche sollte nicht vorgenommen werden, denn sie erscheint mir schwie-

rig, da hier eher subjektive Empfindungen als vorgeschriebene qm-Anforderungen

von Bedeutung sind.

Wichtig erscheint mir jedoch eine Kennzeichnung der Kücheneinrichtung. Wird die

Wohnung inklusive Einbauküche vermietet? Je nach Größe der Wohnung unter-

scheidet man diese Küchen als Pantry- oder Einbauküche. Eine Pantryküche findet

man zumeist in kleinen Appartments, sie besteht aus einem Küchenblock mit 2-

Plattenherd, einer Spüle und einem Unterschrank.

Für den Bereich Küche ergeben sich demnach folgende Eingabemöglichkeiten:

Separate Küche

Kochnische

Inklusive Einbauküche

Pantry Küche

Aus diesen Angaben erklären sich gegebenenfalls höhere Kaltmieten, da sich die

Vermieter dann das Bereitstellen und die Abnutzung der Küche bezahlen lassen.

Auch wenn hierfür nicht explizit ein Betrag vereinbart wird, versteckt er sich meist

in einer höheren Kaltmiete. Ähnliches gilt auch für Bodenbeläge.

114

Zum Thema Boden

Eine Wohnung, die vom Vermieter komplett mit Parkett ausgelegt wurde, erzielt

auf dem Wohnungsmarkt höhere Kaltmieten als eine Wohnung die „nur” mit Tep-

pich ausgelegt ist. Häufig werden die Verlegearbeiten ganz dem Mieter überlassen,

zum einen um Kosten zu sparen, zum anderen aber auch um dem Mieter die Mög-

lichkeit zu geben, einen Teppichboden seiner Wahl zu verlegen. Die Vorgabeliste

zum Thema Boden unterscheidet folgende Bodenbeläge:

Fliesen

Laminat

Parkett

Teppich

Sonstiges

Zum Thema Sanitärausstattung

Neben dem Bedarf an WC, Badewanne und Dusche steigt mit der Anzahl der in ei-

nem Haushalt lebenden oder verkehrenden Personen der Wunsch nach einem wei-

teren (Gäste-)WC. Auch wenn dieses für viele als Luxusausstattung gilt, ermög-

licht es in einigen Großfamilien oder Mehrpersonenhaushalten erst das reibungslo-

se Miteinander. Aus diesem Grund wird das separate (Gäste-)WC als Vorgabe

aufgenommen, da es für die Wohnungssuchenden von besonderem Interesse sein

kann, von einigen Vermietern aber eventuell als unwichtig angesehen wird und ohne

die Listenvorgabe nicht erwähnt würde.

Es ergeben sich demnach folgende Eingabepunkte:

Badewanne

Dusche

Gäste WC

115

Zum Thema „Sommer“

Unter dieser Rubrik sollen die zur Wohnung gehörenden Freisitze eingegeben wer-

den. Je nach Etagenlage unterscheiden sich diese wie folgt:

Erdgeschosswohnungen können neben einem Balkon auch die Möglichkeiten einer

Terrasse bieten. Teilweise kann hierzu dann auch noch die Nutzung eines Gartens

oder Gartenanteils möglich sein. Obergeschosswohnungen können dagegen „nur”

über einen Balkon verfügen, wohingegen man bei Dachgeschosswohnungen

(insbesondere bei dem immer beliebter werdenden Penthouse oder Loft) auch

Dachterrassen finden kann. Diese unterscheiden sich in der Regel in ihrer Größe

vom üblichen Balkon. Wann ein solcher Freisitz als Dachterrasse oder Balkon titu-

liert werden darf ist nicht festgelegt.

Aufgrund der wenigen Sonnentage in unseren Regionen wurden in der Vergangen-

heit viele Balkone durch Rundumverglasung zu einem Wintergarten umfunktioniert

und so dem Wohnraum zugeordnet. Dieser kann dann das ganze Jahr über genutzt

werden, was aber für den Mieter auch meistens zu einer Mieterhöhung führt, da

die zusätzlich erhaltenen Wohnraum-qm dann auch bei der Berechnung der Kalt-

miete berücksichtigt werden.

Es ergeben sich somit folgende Eingabemöglichkeiten zum Thema „Sommer“:

Balkon

Dachterrasse

Garten

Terrasse

Wintergarten

116

Zum Thema „Winter“

Was der Freisitz an der frischen Luft im Sommer, ist die gemütlich warme Woh-

nung im Winter. Deshalb soll unter diesem Punkt die Art der Wärmeversorgung

eingegeben werden. In der Vermieterpraxis trifft man häufig auf Wohnungssuchen-

de, für die die Art der Wärmelieferung wichtig ist. So werden z.B. Elektroheizun-

gen oft als Nachtspeicherheizungen betrieben, was dazu führt, dass Wärme nicht

auf Wunsch sofort zur Verfügung steht, wie es bei einer Gaszentralheizung der Fall

ist. Auch ein Anstieg der Ölpreise verunsichert die Wohnungssuchenden, was dazu

führen kann, dass einem ähnlichen Wohnungsangebot mit einem anderen Energie-

träger der Vorzug gegeben wird. Auf neue umweltgerechte Formen der Wärmeliefe-

rung, wie z.B. Solarenergie, wird unter dem Punkt „Umwelt” eingegangen.

Es ergeben sich somit folgende Eingabemöglichkeiten zum Thema Winter:

Elektroheizung

Gasheizung

Ölheizung

Zum Thema Auto

Schon bei der Definition der Gesamtmiete habe ich darauf hingewiesen, dass die

Bereitstellung eines Autostellplatzes Voraussetzung für den Bau von Mietwoh-

nungen darstellt. Hierbei werden verschiedene Arten von Autostellplätzen unter-

schieden:

1. Als Carport bezeichnet man einen zumeist nach allen Seiten hin offenen

Stellplatz, der aber überdacht ist und so vor Sonneneinstrahlung, Schmutz,

vor allem aber vor Schnee schützt.

2. Beim Stellplatz ist meist nur über die Anbringung des entsprechenden Num-

117

mernschildes der Parkanspruch auf einer ansonsten offenen Fläche markiert.

3. Bei der Garage dagegen handelt es sich um einen umbauten Raum, der ver-

schlossen werden kann und somit auch als Abstellraum genutzt werden

kann.

4. Bei der Tiefgarage handelt es sich um Parkfläche im Untergeschoss eines Ge-

bäudes, wobei man innerhalb der Tiefgarage dann meist nur Stellplätze un-

terbringt.

Zum Thema Auto ergeben sich folgende Eingabemöglichkeiten:

Carport

Garage

Stellplatz

Tiefgarage

Zum Thema „Medien“

Die Ausstattung der Wohnung mit verschiedenen Multimedia-Anschlüssen kann

gerade für jene Wohnungssuchenden von Bedeutung sein, die ihre Wohnung auch

beruflich nutzen wollen. Zukünftig wird meiner Meinung nach die Ausstattung mit

ISDN zum Standard gehören. Auch wenn es für viele nicht nachvollziehbar er-

scheint, gehört die Ausstattung mit Kabelempfang für die meisten Wohnungssu-

chenden zum Standard, zumal die Gerichte bis heute nicht einheitlich entschieden

haben, ob der Mieter (oder Eigentümer bei einer Wohnungseigentümergemein-

schaft) berechtigt ist, eine Parabolantenne anzubringen, wenn das Haus nicht an

das Kabelnetz angeschlossen ist. Heute wird von den Gerichten noch oft argumen-

tiert, das Anbringen einer Parabolantenne verändere das äußere Erscheinungsbild

der Wohnanlage nachhaltig und sei somit als bauliche Veränderung zu betrachten,

was der Zustimmung des Vermieters (im Eigentumsbereich der Zustimmung aller

übrigen Eigentümer) bedarf.

118

Zum Thema „Medien“ ergeben sich somit folgende Eingabemöglichkeiten:

ISDN-Anschluß

Kabel TV

Satellit TV

Zum Thema Umwelt

Schon bei dem Eingabepunkt Zum Thema „Winter” habe ich darauf hingewiesen,

dass man inzwischen bei Neubaumaßnahmen auf die Nutzung umweltfreundlicher

Energiegewinnung, wie z.B. der Solarenergie, zurückgreift. Beim Neubau von Ei-

genheimen ist auch die bauliche Berücksichtigung der Regenwassernutzung keine

Ausnahmeerscheinung mehr.

Zum Thema Umwelt ergeben sich folgende Eingabemöglichkeiten:

Solarenergie

Regenwassernutzung

Sonstiges

Über die Item-Sammlung für den Fragebogen meiner Diplom-Arbeit hatte ich er-

mittelt, welche Aspekte Mietinteressenten am häufigsten bei Wohnungsangeboten

vermissen. Teilweise konnten diese Defizite schon unter den zuvor genannten

Rubriken bearbeitet werden. Die folgenden sechs Punkte fasse ich unter den Punkt

„Sonstiges” zusammen, da sie zu keiner der vorgenannten Gruppierungen gehören:

Keller / Bodenraum

Abstellraum

Tierhaltung erlaubt

renoviert

behindertengerecht

Fahrstuhl

119

Unter den Eingabemöglichkeiten zur Charakterisierung des Angebotes ist schließ-

lich die Möglichkeit zu nennen, Photos oder Grundrisse der Wohnung durch den

Wohnungsanbieter direkt einspielen zu lassen, sowie eine Kurzbeschreibung der

Wohnung mit max. 255 Zeichen vorzunehmen.

Die Wohnungsangebote, die mit Hilfe des Fragebogens annonciert werden, können

von mir im Rahmen des Wohnungs-Bewertungs-Systems ausgewertet werden, in

dem untersucht wird, welche Aspekte der einzelnen Wohnungen von der Nachfra-

gerseite als relevant betrachtet werden.

Auf die Art und Weise der Umsetzung des Fragebogens ins Internet werde ich im

folgenden Kapitel eingehen.

8.3 Umsetzung des Fragebogens ins Internet

Grundsätzliches

Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um einen solchen Fragebogen im

Internet zu präsentieren:

Der Fragebogens wird ins Internet durch das Client-server-Prinzip mit Ser-

ver sided scripts umgesetzt.

Das Ausfüllen des Fragebogens wird von einem webbrowser mit einem In-

ternetanschluss ermöglicht.

Der ausgefüllte Fragebogen wird auf dem Server in einer Datenbank ge-

speichert und nach Überprüfung ins Internet gestellt.

Was geschieht nun im einzelnen, um den Fragebogen ins Internet zu stellen?

120

Der Fragebogen wurde erstellt, um relevante Daten möglichst umfassend zu erhe-

ben und auswerten zu können. Schon bei dem Eingabefeld „Angaben zur Kontakt-

person“ habe ich darauf hingewiesen, dass nicht alle Eingaben ausgefüllt werden

müssen, sondern dass nur mindestens eine Eingabe zur Veröffentlichung erforder-

lich ist. Ebenso sind bei den übrigen Eingaben Mehrfachnennungen oder aber auch

Auslassungen möglich.

Wie können diese unterschiedlich umfangreichen Eingaben ausgewertet werden,

ohne dass eine arbeits- und zeitintensive Handauszählung notwendig wäre?

Zunächst wurde eine Tabelle in einer Datenbank angelegt, die jedes Eingabefeld des

Fragebogens berücksichtigt; mit der Fertigstellung des Fragebogens ist klar, wie

viele Informationen maximal gegeben werden können.

Die einfachste Form der Tabelle bezeichnet man als „Tabulatorgetrennte Datei”,

die man aus Schreibmaschinenzeiten kennt, wobei die Tab-Taste (automatischer

Vorschub) benutzt wird, um die verschiedenen Eingaben in Spalten zu trennen. Die

Schwierigkeit bei dieser Tabellenform liegt z.B. in der nachträglichen Veränderung

der Dateneingabe. Bei der Erfassung von Wohnbedingungen insbesondere aber

Wohnbedürfnissen muss die Datenverwaltung in der Lage sein, plötzlich auftreten-

de Neueinträge oder den Wegfall von zuvor als nützlich betrachteten Eingaben zu

berücksichtigen. Um die Problematik zu verdeutlichen, möchte ich noch einmal auf

das Schreibmaschinenbeispiel eingehen.

Ein Formular zur Erfassung der Umzugsfluktuation innerhalb eines Jahres wird mit

der Schreibmaschine erstellt.

121

Folgende Daten scheinen zu Beginn des Projektes ausreichend:

Tabelle a)

1. 2. 3. 4.

Straße Kaltmiete qm sonstiges

Schon nach kurzer Zeit wird festgestellt, dass ein Zusammenhang zwischen der

Höhe der Nebenkosten und dem Auszug besteht, dass also vornehmlich jene Woh-

nungen von einer hohen Umzugsfluktuation betroffen sind, deren Nebenkosten

über dem ortsüblichen Durchschnitt liegen. Die Nebenkosten wurden bis jetzt un-

ter dem Eingabefeld „sonstiges” eingetragen. Da es sich bei der Eingabe „sonstiges”

aber eigentlich um ein Texteingabefeld handelt, möchte man die Eingabe

„Nebenkosten” neben der Kaltmiete anlegen.

Es ergibt sich somit folgendes Formular:

Tabelle b)

1. 2. 3. 4. 5.

Straße Kaltmiete Nebenkosten qm sonstiges

Um die Vielzahl der Erfassungsbögen periodisch neu auswerten zu können, was

nur gelingt, wenn mit einer Tabellenform gearbeitet wird, müssen alle schon in Ta-

belle a) aufgenommenen Daten erneut erfasst und in Tabelle b) eingetragen werden.

Ansonsten würden mit dem zusätzlichen Punkt Nebenkosten alle zuvor unter qm

eingegebenen Daten als Nebenkosten ausgewertet, denn die mit der Auswertung

beauftragte Person kann keine Überschriften lesen, sondern nur die gestellte Auf-

gabe erfüllen, die lautet:

Vergleiche die Eingaben innerhalb der einzelnen Spalten!

Sie erkennt nicht, dass zunächst in Spalte 3 die Größe der Wohnung in qm einge-

geben wurde, und dann die Eingabe der Nebenkosten in Spalte 3 erfolgt.

122

Da mein Fragebogen 35 Eingabefelder, in denen bis zu 255 Zeichen eingetragen

werden können, plus 35 Ankreuzfelder, beinhaltet, wäre eine Anpassung des Fra-

geschemas an notwendige Veränderungen der Datenerfassung nicht möglich.

Ich benötige deshalb eine andere Form der Datenbank, um die eingegebenen Daten

sinnvoll verwalten zu können. Welche Form hierfür angemessen ist, soll im folgen-

den geklärt werden.

Zunächst muß die Frage geklärt werden, wieviele Datensätze in einem bestimmten

Zeitraum verwaltet werden müssen. Im Gegensatz zum Datenfeld (Spalte) ver-

steht man unter Datensätzen (Zeile) alle Eingaben von Person a) oder Person b)

etc. pro Fragebogen, z.B:

Datenfeld Straße

Person Straße Kaltmiete Nebenkosten qm sonstiges

a) x-str. 350,00 120,00 52 -

b) y-str. 760,00 210,00 73 Dachg.

Datensatz von Person a)

Person Straße Kaltmiete Nebenkosten qm sonstiges

a) x-str.350,00 120,00 52 -

b) y-str. 760,00 210,00 73 Dachg.

Die Auswertung der Annoncen in Printmedien hatte gezeigt, dass im gesamten

Kreis Paderborn mit bis zu 200 Wohnungsvermietungen pro Woche gerechnet

werden kann. Eine in der Zeitung angebotene Wohnung wird in der Regel, falls sie

nicht erneut angeboten wird, in der nächsten Veröffentlichung nicht mehr berück-

sichtigt. In meiner Auswertung muß aber jedes abgegebene Wohnungsangebot bis

zum Ende des Auswertungszeitpunktes mitverwaltet werden und darf nicht ge-

123

löscht werden, damit es in der Gesamtauswertung berücksichtigt werden kann. Es

müssen also nicht ca.200 Wohnungsangebote wöchentlich vergleichbar gemacht

werden sondern ca. 200 Wohnungsangebote x 12 Wochen (angesetzte Laufzeit der

Untersuchung).

Diese Anzahl würde erreicht, wenn jeder Anbieter in den Printmedien auch auf die

Internetseite zugreifen würde, womit natürlich gerade zu Beginn der Untersuchung

nicht zu rechnen ist. Dennoch habe ich mich entschieden, diese maximale Auslas-

tung als Wert für die Wahl der Datenbank zugrunde zu legen.

Für die so ermittelte Anzahl der Datensätze reicht nahezu jede Datenbank aus,

weshalb der Kostenfaktor als Entscheidungskriterium gewählt wird.

Kostenfaktor

Jenachdem welche Art der Datenübertragung gewählt wird und welche Anforde-

rungen an den jeweiligen Server gestellt werden, ergeben sich unterschiedliche Ta-

rifzonen.

Standleitung von zu Hause

Mein Computer wird als Server ausgestattet, d.h. die Datenbank befindet sich in

meinem Computer. Weil das Internet die Möglichkeit bietet 24 Stunden pro Tag

Daten einzugeben, würde das bedeuten, dass mein Computer 24 Stunden pro Tag

angeschaltet sein muss, und dass ich somit eine 24-stündige Telefonverbindung

halte.

124

Was geschieht bei dieser Methode im einzelnen?

1. Der Wohnungsanbieter fordert den Fragebogen bei mir an.

2. Mein Computer übermittelt ihm den Fragebogen.

3. Der Fragebogen wird ausgefüllt.

4. Der Wohnungsanbieter schickt den Fragebogen an meinen Computer zurück.

5. Mein Computer erfaßt die Daten des Fragebogens und schreibt sie in die

Datenbank.

Wenn die Wohnungsanbieter (Clients) an ihrem Computer den Fragebogen ausfül-

len, werden die Daten also direkt von deren Computer an meinen übertragen.

Der gravierende Nachteil dieser Methode besteht in den Kosten, die durch die 24-

stündige Telefonverbindung entstehen.

Eine andere Möglichkeit dieser Methode wäre, die Daten nur zu gewissen Tages-

zeiten zugänglich zu machen, was die Kosten für Telefongebühren senken würde,

wodurch aber gleichzeitig der Sinn der Internetlösung, Daten jederzeit abrufbar zu

machen, verloren gehen würde.

Server Hosting mit ISP (Internet Service Provider)

Diese Methode bedeutet die Nutzung eines externen Computers mit der

Funktion eines Servers, der sich an einem anderen Standort befindet.

Der ISP stellt einen eigenen Computer zur Verfügung, so dass 24 Stunden auf

meine Daten zugegriffen werden kann. Hierbei wird von den Wohnungsanbietern

(Clients) auf den bereitgestellten Computer zugegriffen. Für mich entstehen nur

dann Kosten, wenn ich Daten abrufen oder ändern möchte.

Obwohl dabei geringere Telefonkosten entstehen, handelt es sich beim Server

Hosting mit ISP um die teuerste Lösung, da ein eigener Computer zur Verfügung

125

gestellt wird. Bei der Größe der in meinem Fall erwarteten Datenmenge ist der

Kauf oder die Miete eines Computers in o.g. Form nicht erforderlich.

Virtual Server Hosting mit ISP

Mit dieser Methode wird nicht ein eigener Computer zur Verfügung ge-

stellt, sondern nur ein Teil einer Festplatte eines Computers, der sich an

einem anderen Standort befindet.

Wenn man weiß, welche Datenmenge voraussichtlich bearbeitet werden muß,

braucht man nur den dementsprechenden Datenplatz auf der Festplatte zu mieten.

Die Kosten reduzieren sich gegenüber dem Server Hosting dadurch erheblich.

Zweitens ist hierbei positiv zu berwerten, dass ich die gesamte Festplatte mit an-

deren Nutzern teile, also auch die 24-Stunden Telefongebühren durch alle Nutzer

geteilt werden.

Zum besseren Verständnis sind auf der folgenden Seite die drei zuvor genannten

unterschiedlichen Methoden der Datenpräsentation im Internet grafisch dargestellt.

126

Methode 1 - Standleitung zuhause mit fester IP Adresse

Methode 2 - Server Hosting mit einem ISP (=Internet Service Provider)

Methode 3 - Virtual (Web) Server Hosting mit einem Internet Service Provider

Verschiedene Möglichkeiten um Daten mit der Internet Community zu teilen

WWW

World Wide Web

WWW

World Wide Web

WWW

World Wide Web

Clients

Server am Standort

ISP- Bietet dem Server am Standort feste

Verbindung

Clients

Client

ISP-

(Bietet eigenen Server. Auf alle Daten

des Computers (inkl. Betriebssystem) kann

zugegriffen werden.

Clients

ISP-

(Bietet eigenen Bereich auf einem Server

mit begrenztem Zugriff.

Client

Nachdem festgelegt war, welche Daten erfasst (durch den Fragebogen), in

welcher Form die Daten strukturiert (in Form einer Datenbank) und in

welcher Form sie kostengünstig im Internet präsentiert werden sollen

(Virtual Server Hosting), mußte die Form der Eingabemöglichkeiten fest-

gelegt werden.

Es soll erreicht werden, dass die Wohnungsanbieter (Clients) durch die Methode

des Virtual Server Hostings den Fragebogen zur Verfügung gestellt bekommen, und

die Daten sollen über den ISP (Internet Service Provider) übermittelt, aber nicht

nur starr hin und hergeschickt, sondern verändert, bearbeitet und in der neuen

Form dargestellt werden.

Beispiel:

• Der Wohnungsanbieter ruft über das Internet den leeren Fragebogen ab, d.h.

er erhält das ursprüngliche Formular

•Er füllt den Fragebogen seinem Wohnungsangebot entsprechend aus, d.h. er

bearbeitet und verändert das Formular

• Der ausgefüllte Fragebogen, d.h. der veränderte Fragebogen erscheint im In-

ternet

Für diese Form der Datenübertragung benötige ich eine besondere Schnittstelle, die

als Common Gateway Interface (CGI) bezeichnet wird. Die Eintragungen der ein-

zelnen Wohnungsanbieter sollen aber nicht von mir sondern automatisch vom Ser-

ver bearbeitet werden.

Ich benötige also zusätzliche Leistung vom Server, so dass die Eingaben des Frage-

bogens bearbeiten werden und auch die somit dynamisch erstellten Seiten zurück-

schickt werden können.

128

Beispiel für dynamische Seiten im Internet:

Ein einfaches Beispiel um dynamische Seiten im Internet zu erklären, ist das im In-

ternet übliche Gästebuch. Hierbei füllt der Client zuhause die Einträge des Gäste-

buches (Name, e-mail adresse und Kommentar) aus. Er schickt diese Einträge zu-

rück zum Server. Der Server liest die Einträge und überträgt die Daten in eine klei-

ne Datenbank. Danach liest der Server alle Daten dieser kleinen Datenbank und

schickt sie zurück als dynamisch erstellte Seite mit allen Einträgen, die jemals ein-

getragen wurden. Das besondere hierbei ist, dass die gerade abgeschickte Eingabe

schon Sekunden später in der Liste der Gästebucheintragungen erscheint. Der Un-

terschied zwischen statischen und dynamischen Seiten liegt darin, dass bei dyna-

mischen Seiten Veränderungen direkt vom Server durchgeführt werden, wohingegen

statische Seiten „per Hand” verändert werden müssen, wie es im Internet bei Start-

seiten oder Informationstexten der Fall ist. Ich benötige für meine Internetumfrage

also die zuvor erwähnte CGI, um die Daten (Eintragungen der Wohnungsanbieter)

in die Datenbank zu schreiben und auch, um die Daten aus dieser Datenbank he-

raus für mich und die Mietsuchenden lesbar zu machen. Zunächst mußte ein An-

bieter (ISP) gefunden werden, der den benötigten Platz auf seiner Festplatte be-

reitstellt, um meine Daten dort zu lagern (Virtual Server Hosting), der ebenso eine

Möglichkeit bietet, die Daten in einer Datenbank zu speichern (sog. Datenbankun-

terstützung) und freie CGI Scripts (sog. eigene CGI-Bins) auszuführen.

Domain

Nachdem ich mich für einen Anbieter entschieden habe, muß ein Domainname ge-

funden werden. Die Funktion des Domainnamens darf nicht unterschätzt werden,

da mit ihm der Inhalt der Webseiten deutlich werden soll. Die Internetseite soll

sich mit den Wohnungsangeboten und Wohnungsgesuchen in Paderborn beschäfti-

gen. Es liegt also nahe, eine Domain zu wählen, die einen dieser Begriffe enthält.

129

Folgende Domainnamen liegen nahe:

Wohnungsangebote

Wohnungsgesuche

Wohnungsbörse

Wohnungsmarkt

Da ich nur den Paderborner Wohnungsmarkt untersuchen will und somit auch nur

Paderborner Wohnungsangebote und -gesuche bearbeitet werden, sollte der Zusatz

Paderborn im Domainnamen berücksichtigt werden. Ich habe mich gegen die Be-

griffe Wohnungsangebote und Wohnungsgesuche entschieden, da der eine Begriff

den anderen nicht beinhaltet, ich auf meiner Internetseite aber beide Marktseiten

erfassen will. Es könnte hinter jeden der übrigen Begriffe nun der Ortsname Pader-

born gesetzt werden. Zu bedenken ist hierbei dann die Schreibweise, im Domain-

namen werden keine Groß- und Kleinschreibungen berücksichtigt. Ebenso sollten

keine Bindestriche gesetzt werden. Ich habe mich für den Begriff paderwohnung.de

entschieden, der zum einen ausdrückt, dass es um Wohnungen in Paderborn geht,

zum anderen aber offen hält, welche Themen die Internetseite im einzelnen bein-

haltet.

Nachdem ich mich nun für den ISP PURETEC und den Domainnamen

paderwohnung.de entschieden hatte, mußte ich überprüfen, in welcher Program-

miersprache die CGI Scripts geschrieben werden, und welche Art von Datenbank-

unterstützung mir von Puretec gegeben wird.

Die CGI Scripts dürfen in Perl geschrieben werden.

Bei der Datenbankunterstützung handelt es sich um eine Verbindung mit einem

MySQL Server.

Im Folgenden sollen diese beiden Punkte erläutert werden.

130

Perl

Perl ist eine Programmiersprache, bei der die Programme vom Programmierer nicht

in Maschinensprache umgewandelt werden müssen. Diese Aufgabe übernimmt der

Perl-Interpreter, der die Übersetzung direkt vor Ort vornimmt.

Das ist der Grund dafür, dass mehr Ressourcen vom Server benötigt werden, wenn

mit CGI Scripts (dynamische Seiten) gearbeitet wird.

Der Erfinder Larry Wall gab seiner Programmiersprache den Namen Practical Ext-

raction and Report Language = PERL. Dieser Name beschreibt treffend die beson-

deren Stärken. Diese liegen insbesondere in Such- und Ersetzfunktionen sowie in

der einfachen Ausgabe in Dateien oder auf dem Bildschirm. Mit dem Aufkommen

des World Wide Web hat Perl seine Leistungsfähigkeit als Sprache zur schnellen

Entwicklung von CGI-Programmen demonstriert. Größter Beliebtheit erfreut sich

Perl im Internet als Schnittstellensprache für das sogenannte Common Gateway

Interface, kurz CGI. CGI-Scripte dienen dazu, Daten von Webseiten zu empfan-

gen, zu bearbeiten, zu speichern und auch wieder als Datei zurückzusenden. Über

diese Schnittstellen können mittels spezieller Formularfelder, die in die jeweiligen

Internet-Seiten eingebunden sind, verschiedene Daten an den Webserver übertragen

und dort verarbeitet werden.

MySQL

MySQL ist eine Multi-User, Multi-Treaded SQL Datenbank und wird von allen

großen Providern oder auch Suchmaschinenbetreibern eingesetzt. MySQL ist eine

Client/Server Implentierung, die aus einem Server-Dämon mysqld und vielen Client

Programmen, sowie Bibliotheken für PERL, PHP/3, PHP/4 sowie ASP besteht.

SQL ist eine standardisierte Datenbanksprache, die das Speichern, Updaten und

den Zugriff auf Informationen erleichtert. Beispielsweise kann man Produktinfor-

mationen eines Kunden auf einem WWW-Server speichern und abrufen. MySQL

ist äußerst schnell und flexibel genug, um sogar Bilder und Log-Dateien darin abzu-

legen. Die wichtigsten Eigenschaften von MySQL sind Geschwindigkeit, Stabilität

und einfache Bedienbarkeit. MySQL wurde ursprünglich entwickelt, weil auf TCX

131

(dem Server der Entwickler) ein SQL Server benötigt wurde, der sehr große Daten-

banken betreuen kann, und zwar um eine Größenordnung schneller, als dies Daten-

bankhersteller damals realisieren konnten. MySQL ist nun seit 1996 auf vielen

tausenden Sites im Internet und Intranet im Einsatz und erfreut sich hier wachsen-

der Beliebtheit. MySQL wird von vielen tausenden Unternehmen genutzt, von de-

nen über 500 mehr als 7 Millionen Einträge bzw. mehr als 100 Gigabyte an Daten

managen.

Der Grundstock, um den MySQL herum gebaut worden ist, ist eine Liste von

Routinen, die sich im täglichen Einsatz seit Jahren bewährt haben. Obwohl

MySQL dauernd weiter entwickelt wird, hat es zu jedem Zeitpunkt der Entwick-

lung stets zuverlässig und stabil gearbeitet.

132

8.5 Aufbau der Internetseite

Im folgenden werden die einzelnen Seiten und Funktionen kurz erklärt. Im Anhang

befinden sich Ausdrucke der einzelnen Internetseiten sowie die Fragebögen, in de-

nen die Wohnungsangebote und -gesuche eingetragen werden.

Startseite

Die Startseite wird auch Willkommensseite genannt und dient der Kurzvorstellung

des Internetauftritts. Auf der Startseite wird daraufhin gewiesen, dass die Woh-

nungsangebote und Wohnungsgesuche zur Analyse des Paderborner Wohnungs-

marktes im Rahmen einer wissenschaftlichen Arbeit an der Universität Paderborn

analysiert werden. Die verschiedenen Eingabe- und Lesemöglichkeiten für Woh-

nungsangebote und Wohnungsgesuche werden bereits auf der Startseite angezeigt,

damit jeder Besucher sofort den Aufbau der Internetseite erkennen kann.

Die Eingabe- und Lesemöglichkeiten sind zunächst nicht nach den Marktanteilen

Wohnungsgesuche und Wohnungsangebote unterteilt sondern nach dem Ziel des

Besuchers, nämlich ein Wohnungsangebot oder -gesuch aufzugeben oder Woh-

nungsangebote bzw. -gesuche zu lesen.

Es ergeben sich somit folgende Hyperlinks, die sich auch in der Größe von den an-

deren Links unterscheiden:

Aufgeben

Lesen

133

Aufgeben

Möchte der Besucher ein Wohnungsangebot oder Wohnungsgesuch aufgeben, er-

scheint unter dem Punkt „Anzeige abgeben” ein Fragebogen zur Datenerfassung

und zwar:

a) Wohnungsangebot eintragen

Nach den Vorgaben der klassischen Fragebogengestaltung, die im Kapitel 5.2.1 er-

örtert wurde, ergibt sich der Fragebogen zur Erfassung der Wohnungsangebote.

Oder:

b) Wohnungsgesuch eintragen

Für die Erfassung der Wohnungsgesuche wurde der Fragebogen für

„Wohnungsangebote eintragen” übernommen und nur in dem Punkt „Allgemein-

Objekt” verändert.

In beiden Funktionen kann der Fragebogen bearbeitet werden, wofür jedem Anbie-

ter eine geheime Login-Nr. zur Verfügung gestellt wird. Wenn eine Eintragung zu

dem gewünschten Erfolg geführt hat, kann unter Eingabe dieser Login-Nr. das An-

gebot oder Gesuch wieder gelöscht werden.

Lesen

Unter der Funktion LESEN können alle Wohnungsangebote und Wohnungsgesu-

che, die von den Nutzern abgegeben wurden, angeschaut werden. Um einen durch-

gängigen Aufbau der Internetseite zu gewährleisten, unterteilt sich die Lesefunkti-

on wieder in die Punkte „Wohnung zu vermieten” und „Wohnungsgesuch”.

134

Wohnung zu vermieten

Alle:

Hier können alle Wohnungsangebote unsortiert angeschaut werden.

Die Wohnungen werden nur als Kurzinformation, also mit den wichigsten Daten

dargestellt. Nähere Informationen erhält man unter dem Button „mehr”.

ID Suche:

Jede Wohnung besitzt eine Identity-Nr. (ID), unter der man die Wohnung schnell

wieder aufrufen kann. Wer also unter der Funktion „Alle” einige interessante Woh-

nungen findet, muss sich zum schnellen Wiederfinden dieser Angebote nur deren

ID-Nr. aufschreiben.

Stadtsuche:

Für einige Wohnungssuchende ist der Standort das Hauptkriterium bei der Woh-

nungssuche (z.B. nah am Arbeitsplatz, Kindergarten, Schule etc). Deshalb werden

unter dem Punkt Stadtsuche die Wohnungsangebote nach Gemeinden geordnet auf-

gelistet.

Art der Wohnung:

Diese Lesefunktion bietet sich an für die Wohnungssuchenden, die sich schon ge-

nau mit ihren Wohnbedürfnissen in Bezug auf die Zimmeranzahl befasst haben.

Für einen Wohnungssuchenden der z.B. eine zwei Zimmerwohnung mit dem

Hauptkriterium „Balkon” sucht, kommt eine 2 1/2 Zimmerwohnung ohne Balkon

eben nicht in Betracht, auch wenn sie ansonsten alle erforderlichen Bedingungen

erfüllt. Unter dieser Lesefunktion sind also alle Wohnungen nach „Art der Woh-

nung” sortiert aufgelistet.

Letzte 4 Tage

Für Wohnungssuchende kann es sehr müßig sein, schon gelesene Wohnungsange-

bote immer wieder aufzurufen, da sie zunächst von Neueingaben nicht zu unter-

scheiden sind. Unter der Lesefunktion „Letzte 4 Tage” werden somit speziell die

neuesten Wohnungsangebote angezeigt.

135

Wohnungsgesuch

Alle:

Hier können alle Wohnungsgesuche unsortiert angeschaut werden.

ID Suche:

Wie schon erwähnt: Jede Wohnung besitzt eine Identity-Nr (ID) unter der man das

spezielle Wohnungsgesuch schnell wieder aufrufen kann.

Stadtsuche:

Für Wohnungsanbieter kann es interessant sein, unter dieser Lesefunktion Woh-

nungssuchende zu finden, die den Ort als Hauptkriterium eingegeben haben.

Deshalb werden unter dem Punkt Stadtsuche die Wohnungssuchenden nach Ge-

meinden geordnet aufgelistet.

Letzte 4 Tage

Für Wohnungsanbieter kann es sehr müßig sein, schon gelesene Wohnungsgesuche

immer wieder aufzurufen, da sie von Neueingaben nicht zu unterscheiden sind.

Unter der Lesefunktion „Letzte 4 Tage” werden somit nur die neuesten Woh-

nungsgesuche angezeigt.

Auswertung

Jedes Eingabefeld des Fragebogens sowie jede „Lese-” oder „Aufgeben-” Funktion

kann zur Auswertung herangezogen werden. Hier wird deutlich, dass der Zeitauf-

wand bei der Erstellung des Fragebogens und Umsetzung ins Internet für die Aus-

wertung große Vorteile mit sich bringt. Im folgenden werden zunächst alle Aus-

wertungskriterien vorsgestellt, gegliedert nach Wohnungsangeboten und Woh-

nungsgesuchen, die sich durch die Checkboxen (Antworten, die markiert werden)

ergeben.

136

Wohnungsangebote

Von den Eingabefeldern des Fragebogens „Wohnungsangebot eintragen” können

folgende Daten zur Auswertung herangezogen werden:

$field[3] = $pointer->{'firma'};

$field[5] = $pointer->{'tel'};

$field[6] = $pointer->{'handy'};

$field[7] = $pointer->{'email'};

$field[8] = $pointer->{'stadt'};

$field[9] = $pointer->{'plz'};

$field[10] = $pointer->{'strasse'};

$field[11] = $pointer->{'immo_typ'};

$field[12] = $pointer->{'wohneinheiten'};

$field[13] = $pointer->{'etage'};

$field[14] = $pointer->{'baujahr'};

$field[15] = $pointer->{'qm'};

$field[16] = $pointer->{'zu_mieten_ab'};

$field[17] = $pointer->{'art_der_wohnung'};

$field[18] = $pointer->{'kaltmiete'};

$field[19] = $pointer->{'nebenkosten'};

$field[20] = $pointer->{'heizung'};

$field[21] = $pointer->{'auto'};

$field[23] = $pointer->{'mietezzgl'};

$field[25] = $pointer->{'kaution'};

$field[26] = $pointer->{'provision'};

Erklärung:

Die in Klammern eingetragenen Zahlen stehen für die Feldnummern = $(sprich

string). Field [3] steht für die Eingaben im dritten programmierten Eingabefeld.

Der Ausdruck $pointer zeigt an, dass auf abgespeicherte Daten zugegriffen wird.

Die Texteingabe in den Klammern, z.B. {`baujahr´} zeigt an, welche Eingabe aus

den abgespeicherten Daten ausgewertet wird.

Es werden bei den Texten keine Umlaute angezeigt.

137

9. Auswertung der Internetinformationen

Der Auswertung liegt die Webserver-Statistik zu Grunde, die einmal in der Woche

vom Server ermittelt wird, und in der folgende Daten, die jeweilige Woche betref-

fend, berücksichtigt sind:

•Zugriffe von unterschiedlichen Rechnern

•Anzahl der angeforderten Seiten

•Summe aller Zugriffe

•Zugriffe pro Tag

•Zugriffe pro Stunde, wobei die Grafiken Mittelwerte eines Tages darstellen.

Die Wochenberichte enthalten jeweils den Zeitraum von Montag bis Sonntag, was

für oben angegebenen Zeitraum bedeutet, dass insgesamt 16 Wochen ausgewertet

werden. Die Summe aller Zugriffe dieses Zeitraumes beläuft sich

auf 63491 Zugriffe und somit auf durchschnittlich 3968 Zugriffe

pro Woche. Von den ausgefüllten Fragebögen konnten insgesamt

1225 für die Auswertung verwendet werden.

Hinsichtlich der Zugriffe pro Tag und pro Stunde werden die einzelnen Wochen

nicht in einer Gesamtauswertung zusammengefasst, da es weder für die Wochenta-

ge noch für die Tageszeit signifikante Besonderheiten innerhalb der einzelnen Aus-

wertungen gab.

Die Internet-Umfrage wurde durchgeführt, um im Rahmen des zu entwickelnden

Wohnungs-Bewertung-Systems Einteilungskriterien zu erfassen, welche von den

Wohnungssuchenden selbst präferiert werden. Wie sinnvoll diese Form der Daten-

erfassung ist, wird deutlich, wenn man die üblichen Vorgehensweisen der

Wohraummerfassung heranzieht.

138

Angaben zur Wohnraumversorgung in Deutschland beinhalten in den meisten Fäl-

len (s.u.) Durchschnittswerte. Wie absurd eine derartige Darstellung sein kann wird

erkennbar, wenn man berücksichtigt, dass sich eine durchschnittliche Zimmeran-

zahl von 1 Person pro Zimmer dann ergibt, wenn eine Person eine 3 Zimmer-

Wohnung, und eine 5 köpfige Familie ebenfalls eine solche bewohnt; insgesamt

stehen dann 6 Personen 6 Zimmer zur Verfügung. Es muss nicht näher dargelegt

werden, dass es einem 5-Personenhaushalt in einer 3 Zimmerwohnung durchaus

beengt erscheinen kann. Eine Darstellung mit Durchschnittswerten kann die

Wohnraumsituation also sehr verfälscht spiegeln.

Ebenso kommt es bei der Darstellung der durchschnittlichen Zahl (s.u.) der be-

wohnten Räume (vgl. Statistisches Bundesamt 1987) zu möglichen Fehlinterpreta-

tionen, da hier unterschiedliche Personengruppen gleichgesehen werden. Diese ver-

allgemeinernde Kategorisierung von 1 bis 3-Personenhaushalten ist gerade im Hin-

blick auf individualisierte Lebensstile wenig aussagekräftig.

Quelle: Statistisches Bundesamt 1987

139

In meiner Studie sollte die tatsächliche Wohnraumverteilung für jede Haushaltsgrö-

ße untersucht werden. Zunächst war hierfür die Personenanzahl, für die eine

Wohnung gesucht wird, auszuwerten. Hierfür wird folgendes Feld des Fragebogens

zur Bewertung herangezogen:

GESUCHT FÜR INSGESAMT: PERSONEN

In einem zweiten Schritt war dann auszuwerten:

welche Zimmeranzahl

welche Wohnraumgröße im qm

zu welchem max. Mietpreis

von den einzelnen Personengruppen gesucht werden.

9.1 Absolute Anzahl der Wohnungssuchenden in Abhängig-

keit zur Haushaltsgröße

9.2 Haushaltsgröße und Wohnungsart

140

Einpersonenhaushalte

Zweipersonenhaushalte

141

Dreipersonenhaushalte

Vierpersonenhaushalte

142

Zur Erläuterung der Tabellen muss darauf hingewiesen werden, dass die Unter-

scheidung zwischen den Bezeichnungen „1 Zimmer-Appartment” und „1 Zimmer

/Küche/Bad” in den unterschiedlichen Küchenformen begründet liegt. In einem Ap-

partment besteht die Küche zumeist aus einer Pantry-Küche, wobei hierfür kein

gesonderter Raum zur Verfügung steht, sondern sich diese im Flur oder Wohnbe-

reich befindet. Desweiteren werden die einzelnen Wohnungstypen nach dem

Vorhandensein eines Balkones unterschieden. Da der Balkon

üblicherweise flächenmäßig dem Wohnraum zugeordnet wird und somit in der

Kaltmiete berücksichtigt wird (vgl. ausführlich Kap. 3), erhöht der Wunsch nach

diesem die monatliche finanzielle Belastung. Die unterschiedliche Auswertung der

einzelnen Personengruppen in Abhängigkeit von der Wohnungsart wird durchge-

führt um zu untersuchen, ob die auf der Angebotsseite als Standard angenommene

Wohnraumversorgung von einem Zimmer pro Person (d.h. 1 Person = 1 Zimmer-,

2 Personen = 2 Zimmer-, 3 Personen = 3 Zimmer-, 4 Personen = 4 Zimmerwoh-

nung), auch von der Nachfragerseite (den Wohnungssuchenden) als Standard ange-

sehen wird.

Bei allen Haushaltsgrößen wird deutlich, dass maximal 1/3 der Wohnungssuchen-

den sich diesem „angenommenen” Standard einfügen. Bei den 2 Personenhaushal-

ten wird überraschenderweise überhaupt keine als Standard anzusehende Wohnung

(=2 Zimmer) gesucht.

Da bei allen Haushaltsgrößen von einem Großsteil der Wohnungssuchenden das

Vorhandensein eines zusätzlichen Raumes gefordert wird, muss der als Standard

angenommene Wert von einem Zimmer pro Person, um einen zusätzlichen

(Individual-)Raum erweitert werden.

Für das Wohnungsbewertungssystem kann das Vorhandensein eines Indivi-

dualraumes als ein Bewertungskriterium zur Ermittlung von Wohnwert bei

allen Haushaltsgrößen angenommen werden.

143

9.3 qm-Größe in Abhängigkeit zur Haushaltsgröße

Einpersonenhaushalte

Zweipersonenhaushalte

Dreipersonenhaushalte

144

Vierpersonenhaushalte

Im Kapitel Wohnbedingungen wurden die qm-Mindestanforderungen aufgeführt,

welche nun zur x-Achsen-Bestimmung benötigt werden, da die unterschiedlich ge-

suchten Wohnraumgrößen zur Erfassung von Bewertungskriterien zusammenge-

fasst werden müssen. Die Wohnungsgesuche nur nach Unter- bzw. Überschreitung

der Minimalanforderung hin zu betrachten, macht wenig Sinn, da ja bereits die

Auswertung „Haushaltsgröße und Wohnungsart” gezeigt hat, dass weniger als 1/3

der Befragten mit dem Minimalwert, der zugleich als Standard anzusehen ist, aus-

reichend versorgt sind. Im Hinblick auf dieses Ergebnis ist für die Auswertung der

qm-Zuordnung ein dem Minimalwert zuzurechnender Individualraum (in Relation

zur jeweiligen Haushaltsgröße) zu addieren.

Unter diesem Aspekt ist es überraschend, dass bei allen untersuchten Haushalts-

größen dieser bereits erweiterte Wert noch von einem Großteil der Befragten als zu

gering angesehen wird. Da die gewünschte Wohnungsgröße den bereits erweiterten

Wert teilweise um ein vielfaches (z.B. 110 qm für einen 2 Personenhaushalt)

übersteigt, kann allein durch diese Auswertungsart ein Kriterium für das Woh-

nungs-Bewertungs-System nicht entwickelt werden. Als Ergebnis ist festzuhalten:

Die standardisierten qm-Mindestanforderungen entsprechen in keinem

Fall den Wünschen der Wohnungssuchenden.

145

9.4 Kaltmiete in Abhängigkeit zur Haushaltsgöße

Einpersonenhaushalte

Zweipersonenhaushalte

146

Dreipersonenhaushalte

Vierpersonenhaushalte

Aufgrund der in Kapitel 5.1.3.1 ermittelten groben Einteilung der zu erzielenden

Kaltmiete pro qm, sortiert nach Postleitzahlgebieten, konnte zu diesem Zeitpunkt

von einem Wert von 10,00 DM / pro qm für alle Haushaltsgrößen ausgegangen

werden. Die Auswertung zeigt, dass nahezu die Hälfte aller Befragten bereit ist,

147

mehr als diesen Betrag für ihren zukünftigen Wohnraum zu zahlen. Dieses „Mehr”

dürfte überwiegend in Aspekten wie Ausstattung und Zustand der Wohnung be-

gründet liegen, worauf in einem späteren Kapitel gesondert eingegangen wird. Legt

man aber nun den jeweils unteren Wert der jeweiligen Haushaltsgröße als Standard

fest, hat man einen Wert ermittelt, den ALLE Befragten bereit sind zu zahlen.

Über die Höhe der Kaltmiete und die ermittelte qm-Mindestanforderung (welche

um einen entsprechenden Individualraum erweitert wurde) kann nun überprüft

werden, für wieviele Personen die später im Wohnungs-Bewertungs-System zu

untersuchende Wohnung geeignet sein muss. Durch diesen Zwischenschritt, auf

den später noch ausführlich eingegangen wird, können die Wohnbedingungen dann

wieder einigermaßen objektiv meßbar gemacht werden.

Im Ergebnis können also der um einen Individualraum erweiterte Grund-

riss, die um diese qm erhöhte Wohnungsgröße und als auch die in Abhän-

gigkeit hierzu gesetzte maximale Kaltmiete als Kriterien zur Wohnwerter-

mittlung herangezogen werden.

Im folgenden sollen nun die übrigen Checkboxes auf die Ermittlung von Kriterien

für das Wohnungs-Bewertungs-System hin untersucht werden.

148

9.5 Anzahl der Wohnungsangebote in % sortiert nach Post-

leitzahlen

Die Grafik stellt die Verteilung der Wohnungsangebote in Prozent dar, aufgeteilt

nach Postleitzahlgebieten. Die meisten Wohnungsangebote (29,5 %) wurden für

das Postleitzahlgebiet 33098 abgegeben, gefolgt von den Gebieten 33102 (21,8%)

und 33100 (16,7%). Bei diesen Postleitzahlengebieten handelt es sich bei den ers-

ten beiden um ein reines, und bei dem Gebiet 33100 um ein überwiegendes städti-

sches Terrain Paderborns. Die Zahl der angebotenen Wohnungen lässt auf die

Höhe der Fluktuation schließen, was wiederum Rückschlüsse auf die Wohnungs-

marktsituation der einzelnen Postleitzahlgebiete ermöglicht. Eine hohe Fluktuati-

onsquote gilt als wichtiger Hinweis auf eine ausgeglichene oder entspannte Woh-

nungsmarktsituation, denn bei einer guten Angebotslage entscheiden sich die Mie-

ter eher und häufiger für einen Wohnungswechsel als bei einem knappen Woh-

nungsangebot.

149

Wie die Auswertung der „durchschnittlichen Kaltmiete sortiert nach PLZ” zeigt,

handelt es sich bei den Postleitzahlgebieten mit der größten Anzahl von Woh-

nungsangeboten auch gleichzeitig um die Gebiete mit der durchschnittlich höchsten

Kaltmiete.

Eine verhältnismäßig gute Infrastruktur in den Rand- und Außenbezirken von Pa-

derborn sowie eine sehr gute Busverbindung in diesen Bereichen verbunden mit ei-

ner durchschnittlich geringeren Kaltmiete führen dazu, dass die Postleitzahlgebiete

33104, 33106 und 33175 eine geringere Anzahl von Wohnungsangeboten aufwei-

sen. Wer hier eine Wohnung hat neigt nicht so sehr zum Wechsel.

9.6 Durchschnittliche Kaltmiete pro qm sortiert nach

PLZ

Die obige Grafik ordnet die durchschnittliche Kaltmiete den einzelnen Postleit-

zahlgebieten zu. Mit durchschnittlich DM 10,42 pro qm Kaltmiete liegen die

Wohnungsangebote aus dem Postleitzahlgebiet 33098 an der Spitze, gefolgt von

dem Gebiet 33100, das mit DM 10,27 pro qm Kaltmiete immer noch über der

10,00 DM Grenze liegt. Das Paderborner Gebiet mit der Postleitzahl 33102 liegt

150

mit DM 9,98 nur knapp unter diesem Wert. Die Rand- und Außenbezirke Pader-

borns entfernen sich mit den Durchschnittskaltmieten DM 9,62, DM 9,02 und

DM 8,72 zunehmend von der Zehn-DM-Grenze. Wo die einzelnen Postleitzahlge-

biete an andere Postleitzahlgebiete angrenzen, nähern sich auch die DM-Werte ei-

nander an; je weiter sich die Wohnungsangebote von den Stadtgebieten zu den

Randbezirken verlagern, desto mehr verringert sich auch die zu erzielende Kaltmie-

te.

Zum besseren Verständnis werden die Zahlen noch einmal in Landkartenform dar-

gestellt.

Die in kleinerer Schriftgröße dargestellten Werte zeigen die Grobeinteilung, die

durch die Auswertung der Printmedien erhalten wurden (vgl. Seite 89).

151

9.7 Häufigkeit der gelesenen Wohnungsangebote sor-

tiert nach PLZ

Die Grafik zeigt, wieviele Wohnungssuchende die einzelnen Wohnungsangebote

gelesen haben und zwar sortiert nach Postleitzahlen. Auch hier sind es wieder die

Wohnungsofferten in den Postleitzahlgebieten 33102, 33098 und 33100, die ver-

gleichsweise oft betrachtet wurden. Wenn, wie in der vorigen Auswertung gezeigt

wurde, in einem Gebiet mit guter Wohnungsmarktsituation vermehrt Umzüge

stattfinden, lässt sich die obige Tabelle mit Hilfe des Wohnbedürfnisses nach Kon-

tinuität und Zugehörigkeit erklären. Wie bereits erwähnt entscheiden sich Mieter

bei einer guten Wohnungsmarktsituation häufiger für einen Wohnungswechsel.

Dem Wohnbedürfnis nach Vertrautheit und Kontinuität, muss in einer mobilen

Gesellschaft wie der unsrigen besondere Bedeutung beigemessen werden. Wie

schon das Wort „Wohnen” und somit das Wort „Wohnumgebung” besagen, wird

dieser Ort von Ge”wohn”heiten geprägt.

152

Ortsverbundenheit umfasst die emotionale Bindung an die räumliche und soziale

Umwelt. Vertrautheit und Kontinuität fördern das Gefühl, Bestandteil einer Grup-

pe zu sein und fördern somit das Gefühl der Zugehörigkeit (vgl. ausführlich S. 56).

Wenn also ein Umzug innerhalb eines Postleitzahlgebietes stattfindet, liegt der

Grund für diesen Wohnungswechsel in der Regel in der Beschaffenheit der Woh-

nung begründet; bei der Auswertung der Postleitzahlgebiete kann allerdings nicht

ausgewertet werden, ob z.B. die Ausstattung der Wohnung, der Grundriss oder die

Wohnungsgröße der Grund für den Auszug sind.

Im folgenden sollen nun die einzelnen Checkboxes ausgewertet werden. Bei den

Checkboxes werden nur diejenigen Antworten als Kriterien für das Wohnungs-Be-

wertungs-System herangezogen, bei denen mehr als die Hälfte der Wohungssu-

chenden sich auf Relevanz beziehen.

Dieses Vorgehen liegt in der Tatsache begründet, dass zum Teil sehr spezielle

Wohnbedingungen als Checkboxes aufgeführt sind. Sollten z.B. bei der Checkbox

ISDN oder Solarenergie 5% der Wohnungssuchenden diese Kategorie gewählt ha-

ben, so lässt das Ergebnis zwar Schlüsse auf zukünftige Entwicklungen auf dem

Wohnungsmarkt zu, erlaubt es aber nicht, sicher genug, das Ergebnis zur Entwick-

lung eines aktuellen Wohnungs-Bewertungs-Systems zu verwenden, da ansonsten

ein Großteil der aktuellen Wohnungen im Rahmen des Wohnungs-Bewertungs-

Systems als schlecht zu bewerten wären.

153

9.8 Auswertung der Checkboxes

ZUM THEMA BODEN

Häufigkeit des ausgewählten Bodenbelages in %

Die Grafik zeigt, dass 60 % der angebotenen Wohnungen mit einem Teppichboden

ausgelegt sind. Demgegenüber wünschen sich nur 10 % der Wohnungssuchenden

eine derartig ausgestattete Wohnung. Dies mag zum einen darin begründet liegen,

dass es sich bei einem vom Vermieter verlegten Teppichboden meist um einen in

Farbe und Art robusten Teppich handelt, für dessen Abnutzung auch noch die ein-

gezahlte Kaution berechnet wird. Dieser vorhandene Teppichboden trifft aber

nicht unbedingt den Geschmack der MieterInnen, weshalb es von vielen Woh-

nungssuchenden bevorzugt wird, den Teppichboden selbst zu wählen und zu ver-

legen. In diesem Fall bestimmen die Wohnungssuchenden Art und Farbe des Bela-

ges und haben Abnutzungerscheinungen (Flecken, Löcher) nicht vor dem Woh-

154

nungsbesitzer zu vertreten. Dieselbe Motivation dürfte ein Grund dafür sein, dass

auch bereits verlegte Fliesen nur von 11 % der Wohnungssuchenden gewünscht

werden.

Parkett (13 %) und Laminat (14 %) sind bei bereits vorhandenen Bodenbelägen die

am häufigsten gewünschten. Allerdings sind auch hier die Nennungen relativ gering,

was darin begründet liegt, dass eben generell vorhandene Bodenbeläge die Verwirk-

lichung eigener Vorstellungen stark einschränken.

Hier zeigt sich das Wohnbedürfnis nach Aneignung; man wünscht sich offenbar ei-

nen Raum, den man nach eigenen Vorstellungen gestalten kann.

ZUM THEMA AUTO

155

Die Ergebnisse zum Thema „Auto” spiegeln unterschiedliche Aspekte aus den Ka-

piteln Wohnbedingungen und Wohnbedürfnisse wider. Unter dem Kostenaspekt

betrachtet wird deutlich, dass nur 5% der Wohnungssuchenden bereit sind, für ein

Dach über dem Stellplatz, also das Carport, eine höhere Miete zu zahlen, die meist

erhoben wird. Die höchste Miete wird für geschlossene Garagen erhoben, da Gara-

gen aufgrund der Abgeschlossenheit auch Abstellmöglichkeiten z.B. für Fahrräder

bieten. Diese Form der Parkmöglichkeit wird von 11 % der Wohnungssuchenden

gewünscht. Unter dem finanziellen Aspekt können bei der Garage auch Versiche-

rungsrabatte eine Rolle spielen, da Garagenautos preiswerter versichert werden, da

sie weniger Vandalismusschäden ausgesetzt sind.

Mit dem Bedürfnis nach Sicherheit kann auch die geringe Nennung von 5 % der

Wohnungssuchenden bezüglich der Tiefgarage erklärt werden. Tiefgaragen befinden

sich im Kellergeschoss und vermitteln nur in den seltensten Fällen ein Gefühl von

Sicherheit, weil sie im privaten Bereich, im Gegensatz zu öffentlichen Tiefgaragen,

zumeist nicht überwacht werden. Da die Bereitstellung von Parkmöglichkeiten sei-

tens der Baubehörden aber gefordert wird und in Ballungsgebieten aufgrund des

Flächenmangels auf die Form der Tiefgaragen ausgewichen werden muss, verfügen

27 % der Wohnungsangebote über diese Art der Parkmöglichkeit.

Sollte das Grundstück die Bereitstellung von übererdigen Stellplätzen zulassen,

wird gern auf dieses kostengünstige Angebot zurückgegriffen, was auch mit dem

niedrigeren zu zahlenden Mietpreis zusammenhängt. Die relativ geringen Kosten

der Fertigstellung von Stellplätzen und die daraus resultierenden niedrigen Miet-

preise sind offensichtlich der maßgebliche Grund, warum diese Art der Parkmög-

lichkeit bei 32 % der Wohnungsangebote und bei 35 % der Wohnungssuchenden

sich präsentiert.

156

ZUM THEMA KÜCHE

Häufigkeit der gewählten Küchenform in %

Bei allen Wohnungsgesuchen und Wohnungsangeboten wurde der prozentuale An-

teil der jeweiligen Küchenform gegenüber den Gesamteingaben ermittelt. Am Bei-

spiel „inklusive Einbauküche”: 16 % aller Wohnungsanbieter haben eine Wohnung

inklusive Einbauküche anzubieten.

In dem Kapitel Wohnbedingungen wurde dargelegt, dass unterschiedliche Grund-

risskonzeptionen (offen/traditionell) weitreichende Folgen für die Raumnutzung

haben. Generell fördert ein offener Grundriss das gemeinschaftliche Wohnen aller-

dings auf Kosten der innerfamiliären Privatheit.

Die Auswertung hat gezeigt, dass ein großer Anteil von Ein-Personenhaushalten

bei den Wohnungssuchenden zu finden ist, d.h. dass der Wunsch nach innerfamili-

ärer Privatheit hier kein Kriterium für eine separate Küchenform sein muß.

157

Im Kapitel Wohnbedürfnisse wurde aber gezeigt, dass auch in Ein-Personenhaus-

halten der Wunsch des abgeschlossenen Raumes vorherrscht, etws um nicht dau-

ernd Ordnung halten zu müssen, wenn die Nutzräume (z.B. Küche) von den Ge-

meinschaftsräumen ungehindert eingesehen werden können. Ebenso hat die Kü-

chenform Auswirkungen auf die Belichtungs- und Belüftungsmöglichkeiten, wes-

halb die offene Küchenform unter diesem Aspekt als ungünstig bewertet werden

muß. Dies ist sicherlich ein Grund, warum sich 41% der Wohnungssuchenden für

eine separate Küche entschieden haben. Die in Neubauten häufig anzutreffende

Form der zum Wohnbereich offenen Kochnische wird nur von 11% der Woh-

nungssuchenden gewünscht, findet sich aber in 25 % der angebotenen Wohnungen.

Hier kann es sich um einen ausschlaggebenden Grund für einen Mangel an Ver-

mietbarkeit dieser Wohnungen handeln. Insgesamt 30 % der Wohnungssuchenden

bevorzugen es, wenn die Wohnung bereits eine Kücheneinrichtung enthält (25 %

inklusive Einbauküche und 5 % mit Pantry Küche).

158

ZUM THEMA SANITÄRANLAGEN

Auch im Hinblick auf Ausstattung des Badezimmers ergeben sich überraschende

Daten. Anzunehmen wäre, dass eine Doppelfunktion der Badewanne, nämlich Ba-

de- und Duschmöglichkeit in einem zu sein, die am häufigsten gewünschte Form

bei den Wohnungssuchenden ist. Eine Überlegung, die sich bei den Wohnbedingun-

gen in 73 % der Wohnungsangebote widerspiegelt. Eine Mehrzahl, nämlich 55 %

der Wohnungssuchenden entscheiden sich bei den Auswahlmöglichkeiten aber für

eine Dusche und nur 37 % für eine Badewanne. Wohnbedingungen der Angebote

und Bedürfnisse der Wohnungssuchenden weichen in diesem Punkt also überra-

schenderweise voneinander ab.

Das separate „Gäste WC” wird nur von 9 % der Wohnungssuchenden als erforder-

lich betrachtet, was sicherlich auf den großen Anteil der Ein-Personenhaushalte zu-

rückzuführen ist.

159

ZUM THEMA MEDIA

Wie die Auswertung zeigt, halten sich bei dem Thema „Media” die Wohnungsan-

gebote und die Gesuche, was die prozentuale Häufigkeit der gebotenen oder ge-

wünschten Ausstattung anbelangt, fast die Waage. Über die Hälfte (53 %) der

Wohnungsangebote sind an das Kabelfernsehnetz angeschlossen, was von fast der

Hälfte (41 %) der Wohnungssuchenden als wichtiges Kriterium ausgewählt wurde.

15 % der Wohnungsangebote verfügen über eine Parabolantenne für den Kabelfern-

sehempfang, was von 13 % der Wohnungssuchenden gewünscht wird. Hier spielt

der Kostenfaktor eine Rolle, denn gegenüber dem Kabelfernsehempfang, bei dem

eine monatliche Gebühr fällig wird, ist dieses bei der Parabolantenne nicht der Fall,

was die wiederkehrende monatliche finanzielle Belastung herabsetzt. Bei dem

ISDN-Anschluss handelt es sich um ein „modernes” Phänomen im Wohnumfeld,

was aber immerhin schon von 10 % der Wohnungssuchenden gewünscht und von

10 % der Wohnungsangebote zur Verfügung gestellt wird. Ähnlich dem Auswer-

tungskriterium „Umwelt” wird sicherlich dieser Aspekt zukünftig einen höheren

Stellenwert einnehmen.

160

ZUM THEMA SOMMER

Auch hier weichen die Ergebnisse von persönlichen Erfahrungen aus der Vermie-

tungspraxis ab. Anje Flade setzt das Wohnbedürfnis nach Sonne und Luft als pri-

mär an, was sich in dieser Untersuchung in Bezug auf die Freisitze nicht bestätigte.

Entgegen den Erwartungen wählen weniger als die Hälfte (34 %) der Wohnungssu-

chenden den Balkon als notwendige Wohnbedingung aus, gefolgt von 17 % der

Wohnungssuchenden, die sich Terasse und Garten wünschen.

Ein Grund für die geringen Nennungen ist möglicherweise die Jahreszeit in der die

Umfrage durchgeführt wurde. Viele Wohnungssuchende scheinen aufgrund der

kühlen Außentemperaturen nicht an den nächsten Sommer zu denken, in dem sich

viele Menschen einen Freisitz wünschen. Bei einer Untersuchung über ein gesam-

tes Jahr würden sich die o.g. Ergebnisse also wahrscheinlich ändern.

161

ZUM THEMA WINTER

Häufigkeit der ausgewählten Wärmelieferung in %

Mehr als die Hälfte, nämlich 67 % aller angebotenen Wohnungen, sind mit einer

Gasheizung ausgestattet. Mit immerhin noch 29 % handelt es sich auch um die von

den Wohnungssuchenden am häufigsten gewünschte Wärmelieferung. Von 17 %

der Wohnungssuchenden wird die Wärmelieferung mit Öl gewünscht, während nur

8 % der Wohnungsangebote, der gleiche Anteil wie bei der Elektroheizung, diese

Form der Wärmelieferung besitzen. Als Grund für den relativ hohen Anteil der

Wohnungssuchenden, welche die Wärmelieferung durch Öl bevorzugen, kann das

Kalkül mit Schwankungen auf dem Energiemarkt angenommen werden. Zeichnet

sich eine Steigerung der Ölpreise ab, kann Öl auf Vorrat zu niedrigen Preisen ge-

tankt werden, um Krisenzeiten zu überbrücken. Bei der Wärmelieferung durch Gas

oder Strom kann der Bewohner keinen Einfluss nehmen und ist Preissteigerungen

machtlos ausgeliefert.

162

ZUM THEMA SONSTIGES

Ein Keller- bzw. Bodenraum gehört zu den meisten Wohnungsangeboten (79%),

wird aber nur von 25 % der Wohnungssuchenden als Entscheidungskriterium ge-

nannt. Geringfügig mehr, nämlich 28 % der Wohnungssuchenden, entscheiden sich

für einen Abstellraum innerhalb der Wohnung, was immerhin 43 % der Wohnungs-

angebote erfüllen.

Auffällig ist die geringe Zahl der Wohnungssuchenden (15 %), die die Erlaubnis zur

Tierhaltung als wichtiges Wohnbedürfnis nennen. Auch hier ist vermutlich der gro-

ße Anteil von Ein-Personenhaushalten, die überwiegend Zwei-Zimmerwohnungen

suchen, eine Erklärung für die relativ geringen Nennungen, denn die Haltung von

Hauskatzen sowie Kleintieren wie Fischen, Vögeln etc. bedarf keiner Genehmigung

des Vermieters. Eine Erlaubnis zur Tierhaltung muß aber für Hunde ausgesprochen

werden, deren Haltung in Zwei-Zimmerwohnungen als schwierig einzustufen ist,

die also nicht so sehr für diese Haushaltsgröße typisch sind.

163

Das die Erlaubnis zur Tierhaltung nur von 7 % der Wohnungsanbieter genannt

wird, mag in der zu erwartenden Lärmbelästigung durch z.B. Hundegebell begrün-

det sein. Auch befürchten viele Wohnungsinhaber eine erhöhte Abnutzung der

Wohnung durch Kratzspuren oder eine vermehrte Verschmutzung der Außenanla-

gen durch Hundekot.

Bezüglich des Zustandes der Wohnung fällt auf, dass 51 % der Wohnungen im re-

novierten Zustand vermietet werden, was nur von der Hälfte der Wohnungssu-

chenden (24 %) gewünscht wird. Zur Erklärung soll hier auf den Punkt „Zum The-

ma Boden” verwiesen werden, in dem schon darauf hingewiesen wurde, dass die

Aneignung und Gestaltung der Wohnung nach eigenem Geschmack bei einer reno-

vierten Wohnung nur noch über die Einrichtung erfolgen kann, da Teppich und Ta-

peten dann bereits angebracht sind.

Überraschend hoch ist das Ergebnis beim Eingabepunkt „behindertengerecht”.

29 % der Wohnungsangebote erfüllen dieses Kriterium, das sich z.B. durch rolls-

tuhlgerechte Sanitäreinrichtungen realisiert. 24 % der Wohnungssuchenden bewer-

ten dieses Kriterium als wichtige Wohnbedingung.

Nur 1 % der Wohnungssuchenden hält dagegen einen Fahrstuhl für eine wichtige

Wohnbedingung, die auch nur bei einem Prozent der Wohnungsangebote erfüllt

wird. Dies ist sicherlich in den Wartungskosten, die durch den Mieter zu tragen

sind, begründet.

164

ZUM THEMA UMWELT

Umweltschonende Energiegewinnung ist auf dem Wohnungsmarkt eine recht neue

Erscheinung. Umso überraschender ist es, dass bereits 16 % der angebotenen Woh-

nungen über Solarenergie verfügen. Die öffentliche finanzielle Förderung solcher al-

ternativer Energiequellen scheint sich also langfristig auszuzahlen.

Eine Langzeitstudie zur Wohnungsmarktbeobachtung würde wahrscheinlich zei-

gen, dass dem Trend nach Maßnahmen wie Regenwassernutzung oder umwelt-

schonende und vom Ölpreis unabhängige Energiegewinnungen die Vermietungs-

chancen von Wohnungen erhöhen.

165

Teil III: Entwurf eines Systems zur Ermittlung von Wohn-

wert

Die bereits dargestellten Wohnbedürfnisse und Wohnbedingungen bildeten die Ba-

sis des von mir im Rahmen meiner Diplomarbeit entwickelten Wohnungs-Bewer-

tungs-Systems, mit dem Wohnzufriedenheit ermittelt werden kann. Bei diesem

Verfahren wurden die Wohnbedürfnisse der einzelnen Probanden über einen Frage-

bogen erfasst und dann ihren tatsächlichen Wohnbedingungen gegenübergestellt.

Diese Form der Bewertungsmethode stellt einen Soll/Ist-Vergleich zur Ermittlung

von Wohnzufriedenheit bzw. Unzufriedenheit dar, denn diese resultiert aus einem

spannungsfreien bzw. gespannten Verhältnis zwischen Wohnbedingungen und

Wohnbedürfnissen.

Die Analyse des Wohnungsmarktes im Rahmen der Internetumfrage stellt nun aber

neue Möglichkeiten zur Entwicklung eines Wohnungs-Bewertungs-Systems bereit,

denn diese Methode ist geeignet, sowohl eine aktuelle Bestandsaufnahme der

Wohnbedingungen als auch eine Erfassung der relevanten aktuellen Wohnbedürf-

nisse zu arrangieren.

Das aufgrund dieser Ergebnisse zu konzipierende Wohnungs-Bewertungs-System

wird im folgenden noch anhand auffälliger Angebote (Wohnungen die öfter als ein-

hundertmal von Wohnungssuchenden besichtigt und dennoch nicht vermietet wur-

den) überprüft.

Ein System zur Bewertung von Wohnraum wurde von Aellen bereits 1975 im

Auftrag der Eidg. Forschungskommission Wohnungsbau entwickelt.

Dieses Wohnungs-Bewertungs-System von Aellen bildet eine Grundlage des eige-

nen Ansatzes, konnte aber in vielen Punkten aufgrund der Internetumfrage weiter-

entwickelt werden.

166

10. Das System von Aellen

Mit dem Wohnungs-Bewertungs-System von Aellen wurde ein Messinstrumenta-

rium entwickelt, welches es ermöglicht, die Wohnqualität von Wohnungen zu er-

fassen. Hierbei ging Aellen davon aus, dass eine Wohnung, welche bestimmte

Wohnbedürfnisse nicht erfüllt, einen schlechten Wohnwert besitzt. Ein schlechter

Wohnwert bedeutet nach Aellen für den Bewohner das Entstehen von Unzufrie-

denheit, ein hoher Wohnwert bedeutet Wohnzufriedenheit.

Zum besseren Verständnis wird dieses Wohnungs-Bewertungs-System zuerst im

kurzen Überblick gesamt dargestellt. Im Anschluss wird dann auf die für mein

System wichtigen Aspekte im einzelnen eingegangen.

GESAMTDARSTELLUNG

„Das Wohnungs-Bewertung-System (WBS) soll dazu verhelfen, die Qualität von

Wohnungen zu messen und vergleichbar zu machen. Voraussetzung zur Bestim-

mung des Wohnwertes einer Wohnung ist ein Instrument, das es erlaubt, die

Merkmale des zu bewertenden Objektes entsprechend den Präferenzen der Woh-

nungsbenutzer in einem Gesamtmaß zu erfassen. Mit anderen Worten: Der Wohn-

wert einer Wohnung ergibt sich für den einzelnen Benutzer aus dem Grad der

Übereinstimmung der Eigenschaften einer Wohnung mit seinen individuellen

Wohnbedürfnissen. Wenn also der Wohnwert ermittelt werden soll, muß dieser

Grad der Übereinstimmung gemessen werden.“ (Aellen 1975, S. 14)

Es stellen sich demnach folgende Aufgaben:

a) die Wohnbedürfnisse der Bewohner zu erfassen

b) die Eigenschaften einer Wohnung / die Wohnbedingungen (wie

Grundriß, Größe der Räume, etc.) zu erfassen

c) a) und b) messend in Beziehung zu setzen.

167

Erklärung:

zu a)

Wichtig ist es hierbei hervorzuheben, dass die Wohnbedürfnisse von Aellen und

seinen Mitarbeitern über eine umfangreiche Literaturrecherche generalisierend er-

mittelt wurden, und man so versuchte, eine gültige Annahme über relevante Wohn-

bedürfnisse zu erhalten.

Bei der Bestimmung der relevanten Wohnbedürfnisse stütze ich mich auf die vorn

bereits vorgestellten Überlegungen. (siehe auch Kap.4)

zu b)

Die Wohnbedingungen werden mit Hilfe von Bauplänen und unterschiedlichen

Messungen nach verschiedenen, vorher festgelegten, Kriterien bewertet.

Diese Kriterien werden von mir für den gesamten Gebäudekomplex (öffentliche

Bereiche), innerhalb des Gebäudes (halböffentliche Bereiche) und innerhalb der

Wohnung (private Bereiche) nach den Definitionen des Kapitels 3 festgelegt.

zu c)

Die zuvor erfassten Wohnbedürfnisse werden dann bei den bewerteten Wohnbe-

dingungen in Beziehung gesetzt und so ein Maß ermittelt.

Dies geschieht mit Hilfe der Nutzwertanalyse, denn mit ihr besteht ein Instrument,

das es erlaubt, die Qualität der Merkmale einer zu bewertenden Wohnung entspre-

chend den vorher festgelegten Wohnbedürfnissen der Wohnungsbenutzer in einem

Gesamtwert zu erfassen. (vgl. Aellen 1975, S. 17)

168

DIE NUTZWERTANALYSE

Es geht bei der Nutzwertanalyse darum, bei den jeweiligen Wohnungen zu prüfen,

inwieweit sie den Anforderungen oder Bedürfnissen der Bewohner genügen. Das

Wohnungs-Bewertungs-System bezeichnet die Bedürfnisse der Bewohner im Rah-

men der Nutzwertanalyse als Ziele.

Im Rahmen der Nutzwertanalyse wird dieses Vorgehen bei Aellen in vier Schritte

untergliedert.

A) Aufstellung einer Zielhierarchie (Nennung aller relevanten

Wohnbedürfnisse)

B) Gewichtung der Zielhierarchie

C) Beurteilung der Objektmerkmale (durch Baupläne etc.)

D) Wertsynthese d.h. Zusammenführung von B und C

Erklärung:

Der erste Schritt (A) besteht darin, alle Ziele (Wohnbedürfnisse), die zusammen

den Wohnwert verkörpern, zu erfassen und in Form einer Zielhierarchie zu ordnen.

Die Ziele geben also die Wohnbedürfnisse wieder.

Im zweiten Schritt (B) wird im Hinblick auf die unterschiedliche Wertigkeit der

Wohnbedürfnisse eine Gewichtung der einzelnen Ziele vorgenommen, d.h. weniger

wichtige Bedürfnisse erhalten durch Punktzahlen ein niedriges Gewicht, sehr wich-

tige dagegen ein hohes.

169

Unabhängig von der Gewichtung wird in einem weiteren Schritt (C), der Beurtei-

lung, festgestellt, wie gut die einzelnen Ziele erfüllt werden. Die Ziele finden nun

als Beurteilungskriterien Anwendung. Der Grad, mit dem die Wohnung das jeweili-

ge Kriterium erfüllt (Erfüllungsgrad), wird durch eine Art Notengebung festgehal-

ten.

Im letzten Schritt (D), der Wertsynthese, werden durch Multiplikation der Ge-

wichte mit den zugehörigen Erfüllungsgraden die Teil-Nutzwerte einzelner Ziele

für eine bestimmte Wohnung errechnet. Die Summe der Teil-Nutzwerte einer

Wohnung ergibt den Gesamt-Nutzwert. (vgl. Aellen 1975, S. 49 ff)

ZIELHIERARCHIE

Die Zielhierarchie des Wohnungs-Bewertungs-Systems orientiert sich an den Be-

dürfnissen von Wohnungsbenutzern. Diese banale Feststellung ist von großer Be-

deutung, da Vermieter oft andere Ziele verfolgen als die Wohnungsbenutzer.

Bei dem Wohnungs-Bewertungs-System von Aellen geht man von 270 Wohnbe-

dürfnissen aus, die zusammen genommen in der Reduzierung einen hohen Wohn-

wert verkörpern. Diese 270 Wohnbedürfnisse stellen die unterste Ebene der Ziel-

hierachie dar, und ihnen stehen messbare und dadurch auswertbare Größen gegen-

über. Die Aufschlüsselung der Wohnbedürfnisse in Unterziele ist deshalb sinnvoll,

weil das Oberziel (Hoher Wohnwert) sonst nicht objektiv messbar ist.

170

Die Spitze der Zielhierarchie, die oberste Ebene, wird mit dem Ziel „Hoher Wohn-

wert” umschrieben. Mittel, um einen hohen Wohnwert zu erreichen, sind die Ziele:

Hoher Wohnwert der Wohnung

Hoher Wohnwert der Wohnanlage

Hohe Versorgungsqualität

Diese Ziele auf der zweitobersten Ebene der Zielhierarchie nennt man Zielkomple-

xe.

Erklärung:

Der Zielkomplex Hoher Wohnwert der Wohnung umfasst räumlich den Bereich

der Wohnung inklusive dem der Wohnung zugeordneten Freibereich (Balkon, Te-

rasse).

Der Zielkomplex Hoher Wohnwert der Wohnanlage bezieht sich auf die Wohn-

häuser, Gemeinschaftseinrichtungen und die gestaltete Umgebung im Umkreis von

ca. 100 m der Wohnungen.

Der Zielkomplex Hohe Versorgungsqualität bezieht sich auf die Infrastruktur

sowie auf die Lage des Wohnkomplexes (Grünanteile, Siedlungsdichte, etc.).

Während die oberen Ebenen der Zielhierarchie generelle Bedürfnisse wiedergeben

und damit eher abstrakt sind, werden die Ziele zu den unteren Ebenen hin immer

konkreter. Die unterste Ebende besteht aus Zielen, denen weitgehend messbare

Grössen gegenüberstehen. Man nennt sie Zielkriterien. Es ist wichtig, die Definiti-

onen und Erläuterungen zu den Zielen zu kennen, da von ihnen die Beurteilung ab-

hängt und sie die Grundlage für die Gewichtung bilden.

171

GEWICHTUNG

Es liegt auf der Hand, dass es nicht gleichbedeutend ist, ob z.B. die Fläche eines

Abstellraumes oder die Fläche des Kinderzimmers möglichst groß ist.

Um den unterschiedlichen Stellenwert der verschiedenen Ziele zu erfassen und

festzuhalten, wird eine Zielgewichtung durchgeführt. „Die Zielgewichtung beein-

flusst in starkem Masse das Ergebnis der Nutzwertanalyse und damit auch die Er-

gebnisse des Wohnungs-Bewertungs-Systems. Im Unterschied zu einfachen Krite-

rienlisten bzw. Anforderungskatalogen schlagen sich die einzelnen Beurteilungen

aufgrund der Gewichtung im Endergebnis der Bewertung sehr ungleich nieder. So

kann es kommen, dass Wohnungen in der Mehrzahl der Beurteilungs-Kriterien gut

abschneiden und dennoch nur ein schlechtes Gesamturteil erzielen, weil sie bei ei-

nigen wenigen hochgewichteten Kriterien niedrig eingestuft werden.” (Aellen 1975,

S. 48)

Um die Gewichtung durchzuführen gibt es mehrere Verfahren.

Bei der Gewichtung geht man von einem endlichen Gesamtgewicht aus und verteilt

dieses auf die einzelnen Ziele. Eine der Möglichkeiten besteht z.B. darin, als Ge-

samtgewicht die Größe 1 zu bestimmen und Bruchteile davon den einzelnen Zielen

zuzuordnen. Ebenso kann auch als Gesamtgewicht 100 % angenommen werden

und mit %-Anteilen die Gewichtung vorgenommen werden. Beim System von Ael-

len wurden jeweils 10 Punkte verteilt. In diesem System werden innerhalb der

Zielhierarchie jeweils die unteren Ziele in ihrer Bedeutung für das unmittelbar da-

rüber stehende höhere Ziel gewichtet. Abschließend werden die auf verschiedenen

Ebenen in der Zielhierarchie festgesetzten Gewichte miteinander multipliziert. Für

jede Zielkette wird diese Berechnung vorgenommen, wodurch sich als Ergebnis

Gesamtgewichte für jedes Zielkriterium ergeben.

Zum besseren Verständnis wird später noch eine Gewichtung anhand des Sicher-

heitsbedürfnisses vorgestellt.

172

BEURTEILUNG

Von den gewichteten Zielen werden die Beurteilungskriterien abgeleitet. Die Ablei-

tung erfolgt durch:

Zusammenfassung von Zielkriterien, die durch ähnliche Wohnbedingungen

erfüllt werden können.

Durch Ausklammerung der Zielkriterien, die nur ein geringes Gewicht be-

kommen haben oder heute noch nicht besonders relevant sind (z.B. Solar-

und Regenwassernutzung).

Auf diese Weise können die Zielkriterien auf Beurteilungskriterien reduziert wer-

den.

Die praktische Beurteilung findet statt, indem für jedes Beurteilungskriterium ge-

prüft wird, wie gut es durch das Wohnungsobjekt erfüllt wird. Dabei werden Ur-

teile zwischen 0 und 4 Punkten vergeben. Die Urteilsvergabe ist standardisiert und

erfolgt teilweise über sogenannte „Transformationsfunktionen”.

Bei der praktischen Anwendung dieses Systems treten nach außen nur die Beurtei-

lungskriterien in Erscheinung. Ziele und Gewichte sind im System als feste Größen

eingebaut. Bei der Beurteilung geht es also darum, den Grad der Zielerfüllung zu

messen und mit einer einheitlichen Grösse festzuhalten. Der Vorgang wäre einfach,

wenn es sich um klar messbare Werte einerseits und um eine einheitliche Mess-

grösse (z.B. nur qm) andererseits handelte. Bei der Messung der Wohnqualität

handelt es sich aber um sehr unterschiedliche Messgrössen (qm, Anzahl der Fens-

ter, Art von Raumbeziehungen) und Messformen (in Zahlen und in Worten ausge-

drückte Messskalen). Es stellt sich daher die Aufgabe, die einzelnen Beurteilungen

vergleichbar und zusammenfassbar zu machen. Das geschieht durch die Transfor-

mation der gemessenen Zielerträge in dimensionslose Werte.

173

WERTSYNTHESE

Die Noten der Beurteilung (C) und die Gewichte der Gewichtung (B) werden im

Rahmen der Wertsynthese zu einem Gesamtresultat zusammengefügt. Wesentlich

ist es zu wissen, dass dabei je Beurteilungskriterium die entsprechenden Gewichte

mit den jeweils erzielten Noten multipliziert werden. Gute oder schlechte Noten

bei Beurteilungskriterien mit hohem Gewicht beeinflussen daher stark das Gesamt-

ergebnis der Bewertung. Die Auswertung der Internetumfrage hat gezeigt, dass das

Vorhandensein eines Individualraumes von fast allen Befragten als notwendig ange-

sehen wird, deshalb wird innerhalb meines Bewertungs-Systemes hierfür die

stärkste Gewichtung vorgenommen.

Im Wohnungs-Bewertungs-System von Aellen erfolgt die Wertsynthese durch fol-

gendes Vorgehen: Für jedes Beurteilungskriterium wurde durch Multiplikation des

Erfüllungsgrades mit dem jeweiligen Kriteriengewicht ein Teilnutzwert errechnet.

Die Teilnutzwerte werden dann addiert zu Gesamtnutzwerten. Die Nutzwerte

sind zunächst dimensionslose Punktzahlen. Im Normalfall lässt erst der Vergleich

der Nutzwerte mehrerer Objekte Schlüsse zu. Im System von Aellen wurde jedoch

die Beurteilung so stark standardisiert (z.T. Transformationsfunktionen), dass

auch jeder einzelne Nutzwert für sich bereits interpretiert werden kann.

Das methodische Vorgehen wird im folgenden Kapitel am Beispiel des Sicherheits-

und Schutzbedürfnisses dargestellt.

Veränderungen gegenüber Aellens System habe ich in meiner Untersuchung von

vorneherein bei den Wohnbedürfnissen vorgenommen, denn die Aufgliederung der

Wohnbedürfnisse in 270 Unterziele erscheint mir nicht zweckmäßig. Eine solche

Masse von Wohnbedürfnissen bläht das System unnötigerweise auf und erschwert

dadurch die praktische Umsetzung. Es erscheint mir ausreichend, mit den im 4.

Kapitel vorgestellten Kategorien zu arbeiten, da hierdurch die primären Wohnbe-

düfnisse erfasst werden können. Die vorgestellten Wohnbedürfnisse werden also

174

als Beurteilungskriterien verwendet.

Die für meine Arbeit brauchbare Zielhierarchie muss somit neu erstellt werden.

Nicht nur weil ich die Anzahl der Wohnbedürfnisse reduziere, sondern auch, weil

sich die Wohnbedürfnisse gegenüber der von Aellen 1975 aufgestellten Zielhierar-

chie gewandelt haben.

11. Eigenes methodisches Konzept

Im folgenden wird eine Zielhierarchie erstellt und eine Gewichtung anhand der in

Kapitel 4 vorgestellten Wohnbedürfnisse vorgenommen.

Auf den Seiten 50/51 wurde ausführlich dargestellt, dass sich der Zielkomplex

„Sicherheit und Schutz” in die Oberziele

•Lärm

•Einsicht in die Wohnung

•Alleinsein

•Sicherheit vor Kriminalität

unterteilen läßt.

Nach der vorgestellten Methode von Aellen müssen diese Oberziele nun in Unter-

ziele gegliedert werden, um eine Zielhierarchie zu erhalten. Diese Zielhierarchie ist

für die Gewichtung notwendig, da jeweils die Bedeutung des Unterziels für das

Oberziel bewertet wird.

175

11.1 Aufstellung der Zielhierarchie

Der Zielkomplex „Sicherheit und Schutz” wird in die vier auf der Seite 180 ge-

nannten Oberziele unterteilt. Diese müssen für die Aufstellung einer Zielhierarchie

zum Teil noch positiv formuliert werden.

•Lärm wird somit umformuliert in das Bedürfnis nach Ruhe

Die positiv formulierten Oberziele werden nun in Unterziele gegliedert.

DAS BEDÜRFNIS NACH RUHE

Das Bedürfnis nach Ruhe gliedert sich in die Unterziele

•Ruhe innerhalb der Wohnung

•Ruhe innerhalb des Hauses

•Ruhe vor dem Haus (Verkehrslärm)

DAS BEDÜRFNIS NACH ALLEINSEIN

Das Bedürfnis nach Alleinsein wird unterteilt in

•die Möglichkeit für sich zu sein (Vorhandensein von Individualräumen)

und

•Schutz vor fremden Einblicken

176

DAS BEDÜRFNIS NACH SICHERHEIT

Das Bedürfnis nach Sicherheit wird unterteilt in:

•Sicherheit in den privaten Bereichen

•Sicherheit in den halböffentlichen Bereichen

•Sicherheit in den öffentlichen Bereichen

11.2 Gewichtung für den Zielkomplex Schutz

Bei der Gewichtung gehe ich nach der Methode von Aellen vor, in der für jeden

Bereich (Zielkomplex, Oberziel, Unterziel) jeweils 10 Punkte vergeben werden.

Es werden dadurch zum einen die Oberziele gewichtet und dadurch vergleichbar

gemacht; zum anderen werden die Unterziele in ihrer Bedeutung für das Oberziel

bewertet (siehe hierzu ausführliches Beispiel auf Seite 181)

Die Gewichtung wird im folgenden am Beispiel des Sicherheits- und Schutzbedürf-

nis gezeigt.

SICHERHEITS - UND SCHUTZBEDÜRFNIS

Nach den schon dargelegten Annahmen, handelt es sich bei dem Sicherheits- und

Schutzbedürfnis um ein grundlegendes Wohnbedürfnis, es erhält somit 3 der 10

Gesamtpunkte.

Die Unterziele werden folgendermaßen gewichtet:

177

Sicherheit in den privaten Bereichen = 2 Punkte

Begründung für die Gewichtung:

Es liegt auf der Hand, dass Sicherheit innerhalb der privaten Bereiche an erster

Stelle steht. Aus diesem Grund stehen Mietern und Eigentümern verschiedene

Maßnahmen zur Verfügung, um diesen Bereich vor fremden Eingriffen zu schüt-

zen. Genannt werden können hier z.B. von innen anzubringende Schutzeinrichtun-

gen wie abschließbare Sicherheitsschlösser für Fenster und Türen. Inwieweit diese

Schutzmechanismen angebracht werden, entscheidet der Mieter entsprechend der

Ausprägung seines Sicherheitsbedürfnisses.

Sicherheit in den halböffentlichen Bereichen = 4 Punkte

Begründung für die Gewichtung:

Schon in den halböffentlichen Bereichen endet die freie Entscheidungsgewalt des

einzelnen Wohnungsinhabers. Er hat z.B. keinen Einfluss auf den Umgang der üb-

rigen Mitbewohner mit Besuchern. Ebenso kann von ihm nicht eigenmächtig be-

schlossen werden, die Haustür zu einer gewissen Zeit abzuschließen (was in der

Vermietungs- und Verwaltungspraxis immer wieder zu Streitigkeiten führt).

Dieses Beispiel zeigt sehr deutlich, dass der einzelne Bewohner nur geringen Ein-

fluss auf die halböffentlichen Bereiche nehmen kann. Das Erscheinungsbild der

halböffentlichen Bereiche ist für die Erfüllung des Sicherheitsbedürfnisses von ho-

her Bedeutung, worauf ich noch näher eingehen werde.

Sicherheit in den öffentlichen Bereichen = 4 Punkte

Begründung für die Gewichtung:

Beim öffentlichen Bereich liegt die Einflußgröße auf die Herstellung von Sicherheit

durch den Einzelnen fast bei Null.

Wer sich nach Einbruch der Dunkelheit nicht mehr aus dem Haus traut, da sein

Wohngebiet den Eindruck von Sicherheit und Schutz nicht vermitteln kann oder es

immer wieder Opfer von Einbrüchen gibt und überall Vandalismusschäden sichtbar

sind, ist in seiner Lebensqualität stark beeinträchtigt, da er für diesen Zustand

178

kaum Gegenmaßnahmen treffen kann; Eine Einschränkung der eigenen Lebensqua-

lität ist z.B. dann gegeben, wenn sich der Mieter abends gegen den Besuch von

Freunden entscheiden muss, da hierfür das Überqueren des angrenzenden unüber-

sichtlichen Parkplatzes erforderlich wäre. Die Hilflosigkeit mit der Bewohner die-

sen Situationen gegenüberstehen, sind Grund, den halböffentlichen und den öffent-

lichen Bereich in der Punktvergabe stärker zu berücksichtigen als den privaten Be-

reich.

DAS BEDÜRFNIS NACH RUHE

Das Bedürfnis nach Ruhe wird höher bewertet als das Bedürfnis nach Alleinsein,

denn die permanente Belastung durch Störgeräusche hat weitreichende Folgen auf

die Gesundheit der Bewohner (vgl. Flade 1987, S. 52). Deshalb erhält das Bedürf-

nis nach Ruhe 3 der 10 Gesamtpunkte.

Die Unterziele werden folgendermaßen gewichtet:

Ruhe in der Wohnung = 2 Punkte

Ruhe im Haus = 3 Punkte

Ruhe vor dem Haus = 5 Punkte

Begründung für die Gewichtung:

Die Störgeräusche vor dem Haus können von dem Bewohner nicht beeinflusst

werden, er ist ihnen hilflos ausgeliefert. Erschwerend kommt hinzu, dass es sich

bei der Verkehrsbelästigung um die lauteste Lärmbelästigung handelt, weshalb diese

in der Bewertung 5 der 10 Gesamtpunkte erhält.

179

Innerhalb der Wohnung kann der Mieter selbst auf die Lärmbelästigung einwirken,

weshalb dies in der Verteilung am geringsten bewertet wurde. Eingeschränkt gilt

dies auch innerhalb des Hauses, in dem Ruhezeiten festgelegt werden können und

Einfluss auf Störgeräusche anderer Mieter genommen werden kann.

DAS BEDÜRFNIS NACH ALLEINSEIN

Zwei unterschiedliche Arten des Bedürfnisses nach Alleinsein müssen in dem

Wohnungs-Bewertungs-System erfaßt werden:

1. Alleinsein bezeichnet einen Zustand, in dem der Mensch frei von der Beobach-

tung durch andere und geschützt ist vor unerwünschten Einblicken.

2. Alleinsein bezeichnet einen Zustand, in der der Mensch sich vor anderen zu-

rückziehen kann und stellt somit den Gegenpol zum Bedürfnis nach Zusammen-

sein, nach Kontakt und Kommunikation dar.

Die Punktvergabe der Unterziele ist folgende:

Schutz vor fremden Einblicken = 4 Punkte

Rückzugsmöglichkeit = 6 Punkte

Begründung für die Gewichtung:

Der Wunsch nach einer Rückzugsmöglichkeit wird mit 6 Punkten bewertet, da es

sich, wie auch die Internetumfrage gezeigt hat, hierbei um ein elementares Bedürf-

nis fast jedes Menschen handelt.

Aber auch der Schutz vor fremden Einblicken wird mit 4 Punkten relativ hoch be-

wertet, und zwar weil die Wohnqualität erheblich leidet, wenn man sich am Tag

hinter dicken Vorhängen verstecken muss.

180

Es ergibt sich folgende Gesamtgewichtung für den Zielkomplex Sicherheit

und Schutz:

Zielkomplex Gewichtung Oberziel Unterziel Gew.

private Bereiche 5

4Sicherheit halböffentl.Bereiche 3

S öffentliche Bereiche 2

Hin der Wohnung 2

3Ruhe im Haus 3

Uvor dem Haus 5

Zfür sich sein 6

3Alleinsein unbeobachtet sein 4

___

Der Zielkomplex Sicherheit und Schutz wurde in seinem Rang für die Erfüllung der

obersten Ebene „Hoher Wohnwert” mit 3 Punkten bewertet. Hierfür wurden alle

Zielkomplexe in ihrer Bedeutung für einen „Hohen Wohnwert” verglichen und mit

Punkten versehen, die addiert wieder 10 Gesamtpunkte ergeben.

Wird diese Punktvergabe und somit das Verfahren für die gesamten Wohnbedürf-

nisse konsequent durchgeführt, lässt sich Wohnzufriedenheit ermitteln, indem in

der Beurteilung geprüft wird, wie gut die Wohnung die einzelnen Wohnbedürfnisse

erfüllt.

181

Beim Sicherheit- und Schutzbedürfnis wurde eine Gewichtung vorgenommen, die

sowohl die im Kapitel 4 definierten Wohnbedürfnisse als auch die Ergebnisse der

Internetumfrage berücksichtigt.

Anhand der in Kapitel 3 aufgezeigten Definitionen von Wohnbedingungen sollen

nun Kriterien entwickelt werden, die es erlauben, Wohnungen im Hinblick auf ihre

Wohnqualität messbar zu machen.

11.3 Beurteilungskriterien für das Sicherheit- und Schutzbe-

dürfnis

Wie bereits dargestellt, unterteilt sich der Zielkomplex Schutz zunächst in das

Oberziel Sicherheit mit den Unterzielen private Bereiche, halböffentliche Bereiche

und öffentliche Bereiche. Um diese Unterziele für die weitere Bearbeitung messbar

zu machen, ziehe ich die Ergebnisse aus den vorangegangenen Kapiteln heran. Dem

Bedürfnis nach Sicherheit und Schutz kann z.B. dadurch Rechnung getragen wer-

den, dass man die Wohnung und Wohnanlage als defensible space ausrichtet (vgl.

S. 51).

Im Folgenden werden den einzelnen Unterzielen des Schutzbedürfnisses messbare

Beurteilungskriterien gegenübergestellt und mit einer Punktvergabe versehen.

182

PRIVATER BEREICH:

Im privaten Bereich können Wohnungstüren mit Schließanlagen ausgestattet wer-

den, damit Schlüssel von Vormietern nicht dupliziert werden.

(Bartschlüssel, wie man sie häufig noch bei Keller- oder Bodenräumen findet, ent-

sprechen dem heutigen Sicherheitsstandard sicherlich nicht mehr.)

Beurteilungskriterium:

Schließanlage vorhanden ?

Ja: 2 Punkte

Nein: 0 Punkte

HALBÖFFENTLICHER BEREICH:

Schon bei der Gewichtung des Unterzieles wurde darauf hingewiesen, dass die ge-

ringe Einflussmöglichkeit des Einzelnen auf Benutzung und Zustand dieses Berei-

ches dazu führt, dass eher ein Erscheinungsbild als Kriterium zur Beurteilung des

Sicherheitsbedürfnisses herangezogen wird.

•Sind die zum halböffentlichen Bereich gehörenden Anlagen (z.B. Treppen-

haus, Klingelanlage, Kellerbereiche) in einem gepflegten Zustand und weisen

sie keine Vandalismusschäden auf?

Beurteilungskriterium:

Vandalismusschäden erkennbar?

Ja: 0 Punkte

Nein: 2 Punkte

183

ÖFFENTLICHER BEREICH:

Je mehr der in unmittelbarer Nähe der Wohnanlage befindliche öffentliche Bereich

von fremden Personen benutzt wird (z.B. direkte Innenstadt- oder Parkplatznähe)

lassen sich Vandalismus und ein verringertes Verantwortlichkeitsgefühl für diesen

Bereich vermuten, was wiederum zur Verringerung des Sicherheitsgefühls führt.

Besonders häufig findet man dieses Phänomen in den öffentlichen Bereichen, in de-

nen sich Wohnanlagen mit Gewerbe- und Wohneinheiten befinden.

Beurteilungskriterium:

Handelt es sich um ein reines Wohngebiet?

Ja: 2 Punkte

Nein: 0 Punkte

RUHE:

Das Bedürfnis nach Schutz vor Lärmbelästigungen wurde in das Oberziel Ruhe mit

den Unterzielen

•in der Wohnung,

•im Haus und

•vor dem Haus umformuliert.

RUHE IN DER WOHNUNG

Zur Erfassung des Innenlärms innerhalb der Wohnung können Grundrisszeichnun-

gen dienen oder die zu bewertende Wohnung wird besichtigt. Für das Wohnungs-

Bewertungs-System wird die Wohnbedingung „offener” oder „traditioneller” Woh-

nungsgrundriss (vgl. S. 39) für die Bewertung herangezogen.

184

Bei einem offenen Grundriss sind die einzelnen Wohnräume nicht durch eine Tür

vom Flur oder Durchgangsbereich abgetrennt. Es ist also wahrscheinlich, dass es

bei dieser Wohnform eher zu Störgeräuschen innerhalb der Wohnung kommt, als

wenn die einzelnen Räume durch Türen voneinander getrennt sind. Der offene

Grundriss erhält aufgrund der höheren Störgeräusche innerhalb der Wohnung 0

Punkte. Der traditionelle Grundriss erhält wegen der räumlichen und akustischen

Abtrennbarkeit 2 Punkte.

Beurteilungskriterium:

Ruhe innerhalb der Wohnung:

Offener Grundriss: 0 Punkte

Traditioneller Grundriss: 2 Punkte

RUHE IM HAUS

Lärm wird von Menschen individuell unterschiedlich wahrgenommen. Um eine ob-

jektiv bewertbare Methode zur Erfassung der Lärmbelästigungen im Haus zu er-

halten, wird die Einteilung von Grandjean u.a., herangezogen. Auch hier werden

wieder die Grundrisszeichnungen zugrunde gelegt. Grandjean u.a. untersuchten die

Lage der „Nassräume” (=Küche und Bad), um Rückschlüsse auf die Lärmbelästi-

gung durch das Treppenhaus ziehen zu können. Es ergibt sich demnach folgende

Einteilung:

Beurteilungskriterium:

Ruhe innerhalb des Hauses:

Teile der Wohnzonen grenzen 0 Punkte

gegen das Treppenhaus

Bad/Küche grenzen gegen das 2 Punkte

Treppenhaus und schützen so

vor Störgeräuschen

185

RUHE VOR DEM HAUS

Ruhestörungen vor dem Haus können unterschiedliche Ursachen haben. Sie können

von Passanten, von Motor- und Fahrgeräuschen oder auch von Gemeinschaftsein-

richtungen ausgehen.

•Einer Ruhestörung durch Passanten sind insbesondere die Mieter ausgesetzt,

die in oder an Wohnhäusern mit teilweiser gewerblicher Nutzung (Praxen,

Büros, Lokale) wohnen.

•Als besonders störend wird von Mietern die permanente Geräuschbelästi-

gung durch Straßenverkehr empfunden, die in Großstädten insbesondere aber

an Bundesstraßen teilweise gesundheitsgefährdende Ausmaße annimmt.

•Ruhestörungen durch Gemeinschaftseinrichtungen direkt am Haus können

für die Bewohner von Kinderspielplätzen, Bushaltestellen aber auch Müll-

sammelstellen (Glascontainer) und ähnlichem ausgehen.

Beurteilungskriterium:

Ruhe vor dem Haus

Teilweise gewerbliche Nutzung

und / oder

Direkte Lage an einer Hauptverkehrsstraße

und / oder

Direkte Lage an Kinderspielplätzen,Bushaltestellen oder Glascontainern

Ja: 0 Punkte Nein: 2 Punkte

Ausgeklammert bleibt hierbei die unterschiedliche Qualität solcher

„Ruhestörungen“, die nicht messbar gemacht werden kann.

186

ALLEINSEIN

Das Bedürfnis nach Alleinsein wurde unterteilt in die Unterpunkte

•für sich sein und

•unbeobachtet sein.

Für „sich sein“ ist dann möglich, wenn die Wohnung hierfür einen separaten Raum

zur Verfügung stellt. Wie die Auswertung der Internetumfrage gezeigt hat, ist das

Vorhandensein eines Individualraumes nicht nur bei Mehrpersonenhaushalten von

Bedeutung. Auch bei den Einpersonenhaushalten wurde dieser spezifische Wohn-

raum überwiegend als Auswahlkriterium genannt. Auch in einem Ein-Personen-

haushalt möchte man nicht immer einhundertprozentige Ordnung halten müssen,

nur weil man befürchtet, dass unerwarteter Besuch vorbeikommen könnte, was

aber der Fall ist, wenn man den Standard von einer Person pro Raum zu Grunde

legt, und somit unterschiedliche Funktionen wie Essen, Schlafen und Geselligkeit

in einem Raum stattfinden müssen. Einen Raum nur für sich zu haben, den man

vor Gästen und Freunden verschließen kann, (wie es häufig bei Schlafzimmern der

Fall ist), vermittelt das Gefühl, auf Wunsch allein sein zu können.

Beurteilungskriterium:

Bedürfnis nach Alleinsein

Mindestens 1 Individualraum ist vorhanden

Ja: 2 Punkte Nein: 0 Punkte

187

Die visuelle Einsehbarkeit der Wohnung kann messbar gemacht werden, indem die

Lage anderer Wohnhäuser und Wohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung he-

rangezogen wird.

Beurteilungskriterium:

Wohnung kann von anderen ungehindert eingesehen werden

Ja: 0 Punkte Nein: 2 Punkte

Durch die genannten Beurteilungskriterien können alle zum Sicherheits- und

Schutzbedürfnis aufgestellten Unterziele messbar gemacht werden.

Bei der zu entrichtenden Miete handelt es sich um einen Hauptfaktor, der die Er-

langung von Wohnzufriedenheit steuert. Im folgenden soll unter Berücksichtigung

der Ergebnisse der Internetumfrage die Bedeutung der Miethöhe zur Bewertung

von Wohnraum messbar gemacht werden.

11.4 Mietbelastung

Für den Zielkomplex Sicherheit und Schutz wurden im Hinblick auf die Gewich-

tung für die oberste Ebene „Hoher Wohnwert” 3 der insgesamt 10 zu verteilenden

Punkte vergeben. Nun gilt es, den finanziellen Aspekt des Wohnungsangebotes im

Hinblick auf die oberste Ebene zu bewerten. Schon der historische Rückblick hat

gezeigt, dass die Verfügung über finanzielle Ressourcen die Gewährleistung von

bedürfnisgerechtem Wohnen geregelt hat. An dieser Tatsache hat sich bis heute für

die meisten Menschen nichts verändert. Aus diesem Grund erhält die Belastung

durch die Kaltmiete 5 der insgesamt 10 zu verteilenden Punkte für die oberste Ebe-

ne „Hoher Wohnwert”.

188

Die Bewertung der Kaltmiete der einzelnen Wohnungen setzt einige Zwischen-

schritte voraus. Eine Bewertung nach Kaltmiete pro qm, wie sie beispielsweise aus

der groben Einteilung der Auswertung der Printmedien möglich wäre, bietet sich

nicht an, da z.B. ein 65 qm Einzimmerapartement mit einer Kaltmiete von DM

650,00 in Paderborn zwar der ortsüblichen Miete entsprechen würde, aber hin-

sichtlich der Nutzung (Einzimmerwohnung) nur für gutverdienende „Singel-” haus-

halte finanziell tragbar wäre, wenn man Wohnbedürfnisse wie z.B. das Bedürfnis

nach Alleinsein berücksichtigen möchte.

Es muss sich also ein anderer Weg finden, den Faktor Kaltmiete in das Bewer-

tungssystem einzubringen.

Kriterium 1:

Die Auswertung der Interneteingaben der Nachfragerseite zur maximalen Höhe der

Kaltmiete hat folgende Einteilung für die verschiedenen Personenhaushalte (PHH)

ergeben:

Akzeptierte Kaltmiete in Abhängigkeit zum PHH

1 Personenhaushalt < 400,00 DM

2 Personenhaushalt < 7000,00 DM

3 Personenhaushalt < 900,00 DM

4 Personenhaushalt < 1.000,00 DM

Anhand der Höhe der Kaltmiete kann geprüft werden, für wieviele Personen die

Wohnung unter den in Kpitel 3 angegebenen qm-Mindestanforderungen und dem

in der Internetumfrage ermittelten erweiterten Grundwert ausreichen sollte. Durch

diesen Zwischenschritt (Kombination Kaltmiete und qm) können die Wohnbedin-

gungen objektiv meßbar gemacht werden.

189

Kriterium 2:

qm-Mindestanforderungen für den Individualbereich

1 PHH = 9 qm 5 PHH = 36 qm

2 PHH = 14 qm 6 PHH = 38 qm

3 PHH = 24 qm 7 PHH = 48 qm

4 PHH = 26 qm 8 PHH = 50 qm

Eine Wohnung mit einer Kaltmiete von 560,00 DM müsste entsprechend dem Kri-

terium 1 (akzeptierte Kaltmiete in Abhängigkeit zum PHH) für einen 2 Personen-

haushalt akzeptabel sein. Gleichzeitig bedeutet das aber, dass der Individualraum

entsprechend dem Kriterium 2 (= qm-Mindestanforderungen für den Individualbe-

reich) eine Größe von 14 qm aufweisen müsste.

Dadurch ergibt sich folgendes Beurteilungskriterium:

Kaltmiete < 400,00 DM:

Individualraum größer = 9 qm Ja: 2 Punkte / Nein: 0 Punkte

Kaltmiete < 750,00 DM:

Individualraum größer = 14 qm Ja: 2 Punkte / Nein: 0 Punkte

Kaltmiete < 900,00 DM:

Individualraum = 24 qm Ja: 2 Punkte / Nein: 0 Punkte

Kaltmiete > 900,00 DM Ja: 2 Punkte / Nein: 0 Punkte

Individualraum > 26 qm

Abschließend muß im Hinblick auf die in Kapitel 3 vorgestellten Wohnbedingun-

gen die Infrastruktur beurteilt werden, da dieses Kriterium als Ergänzung der ande-

ren Aspekte plausibel gemacht wurde. Aufgrund der hohen Zahlen von Kfz-Zulas-

190

sungen und der guten Busverbindungen innerhalb Paderborns wird die Infrastruk-

tur nur mit den verbleibenden 2 Punkten für die Gewichtung der obersten Ebene

„Hoher Wohnwert” berücksichtigt. Das Unterziel wird nur als „Erreichbarkeit zu

Fuß” definiert, weshalb es die gesamten 10 zu verteilenden Punkte erhält. Grund

für diese Punktvergabe ist eine Umfrage zum Thema, die im Rahmen meiner Di-

plom-Arbeit durchgeführt wurde. Es wurde ermittelt, in welcher Entfernung (zu

Fuß) sich verschiedene Einrichtungen des öffentlichen Lebens befinden sollen.

Über 80% gaben hierbei an, dass sich

•Busstationen

in einer maximalen Entfernung von 10 Minuten zu Fuß von der Wohnung befinden

sollten.

Bei den übrigen Untersuchungsaspekten wie Kindergarten/Schule, Lebensmittellä-

den, Apotheke, Ärzte, Telefonzelle und Banken wurde nur vereinzelt die Entfer-

nung von 10 Fußminuten als erforderlich genannt. Teilweise (insbesondere bei

Kindergarten/Schule) wurde sogar ausdrücklich angegeben, dass sich diese Einrich-

tungen nicht in der Nähe befinden müssten.

Auf der folgenden Seite ist die Gesamterfassung inklusive Gewichtung und

Punktvergabe dargestellt.

Auf der übernächsten Seite folgt der Fragebogen zur Erfassung der speziel-

len Wohnbedingungen, der auf den Messkriterien der Gesamterfassung be-

ruht.

191

11.5 Gesamterfassung inklusive Gewichtung und Punktvergabe

Zielkomplex Oberziel Unterziele Gew. Messkriterium Faktor Punkt max.Punkte

Gew. Gew.xGew.

Schutz Sicherheit private Bereiche 2Zylinderschloß vorhanden 6 Ja 2 / Nein 0 12

3halböffentl.Bereiche 4Vandalismusschäden erkennbar 12 Ja 0 / Nein 2 24

öffentliche Bereiche 4handelt es sich um reines Wohngebiet? 12 Ja 2 / Nein 0 24

Ruhe in der Wohnung 2offener Grundriß 6 0

geschlossener Grundriß 6 2 12

Im Haus 4Bad/Küche in der Lage zum Treppenhaus 12 Ja 2 / Nein 0 24

vor dem Haus 4gewerb.Nutzung/Hauptverkehrsstraße/

Gemeinschaftseinrichtungen 12 Ja 0 / Nein 2 24

Alleinsein für sich sein 6vorhandener Individualraum 18 Ja 2 / Nein 0 36

unbeobachtet 4Einsicht durch andere 12 Ja 0 / Nein 2 24

Miete Kaltmiete Kaltmiete 10 Kaltmiete < DM 400,00:

Individ.Raum >= 9 qm 50 Ja 2 / Nein 0 100

Kaltmiete bis DM 700,00:

Indiv.Raum >= 14 qm Ja 2 / Nein 0

Kaltmiete > DM 700,00:

Individualraum > 26 qm Ja 2 / Nein 0

Infra-

struktur erreichbar erreichbar zu Fuß 10 Bushaltestelle max. in 10 Min.

zu Fuß erreichbar 20 Ja 2 / Nein 0 40

2 320

192

11.6 Fragebogen zur Erfassung der Wohnbedingungen

1) Schließanlage oder Zylinderschloß an der Wohnungstür vorhanden?

Ja: 2 Punkte Nein: 0 Punkte

2) Vandalismusschäden in den halböffentlichen Bereichen erkennbar?

Ja: 0 Punkte Nein: 2 Punkte

3) Handelt es sich um ein reines Wohngebiet?

Ja: 2 Punkte Nein: 0 Punkte

4) Ruhe innerhalb der Wohnung:

Offener Grundriss: 0 Punkte Traditioneller Grundriss: 2 Punkte

5) Ruhe innerhalb des Hauses

Teile der Wohnzonen grenzen gegen das Treppenhaus Ja: 0 Nein: 2

Bad/Küche grenzen gegen das Treppenhaus und schützen so

vor Störgeräuschen Ja: 2 Nein: 0

6) Ruhe vor dem Haus

teilweise gewerbliche Nutzung Ja: 0 Nein: 2

und / oder

direkte Lage an einer Hautverkehrsstraße Ja: 0 Nein: 2

und / oder

direkte Lage an Kinderspielplatz, Bushaltestellen oder Glascontainern Ja: 0 Nein: 2

7) Bedürfnis nach Alleinsein

mindestens 1 Individualraum ist vorhanden Ja: 2 Nein: 0

8) Wohnung kann von Anderen ungehindert eingesehen werden Ja: 0 Nein: 2

9) Kaltmiete:

Kaltmiete < DM 400,00:

Individualraum größer = 9 qm Ja: 2 Punkte / Nein : 0 Punkte

Kaltmiete DM 400,00 bis DM 700,00:

Individualraum größer = 14 qm Ja: 2 Punkte / Nein: 0 Punkte

Kaltmiete > DM 700,00:

Individualraum > 24 qm Ja: 2 Punkte / Nein: 0 Punkte

10) Busstation maximal 10 Fußminuten von der Wohnung entfernt Ja: 2 Nein:0

193

ERKLÄRUNG:

Es können bei der Bewertung maximal 320 Punkte erreicht werden. Die Einteilung

in Wohnungen mit schlechtem, mittlerem oder gutem Wohnwert erfolgt als Dar-

stellung auf einem Zahlenstrang, bei dem sich die einzelnen Ergebnisse den drei

markanten Punkten annähern.

0Punkte 160 Punkte 320 Punkte

I__________________________I________________________I

schlechtester mittlerer bester

Wohnwert Wohnwert Wohnwert

Die Gewichtung für die Oberziele wird in meiner Beurteilung nicht berücksichtigt,

da nur der Gesamtwohnwert ermittelt werden soll und nicht die Erfüllung einzelner

Oberziele im Hinblick auf die Zielkomplexe. Im Folgenden werden zwei Wohnun-

gen und das dazugehörige Wohnumfeld im Hinblick auf relevante Untersuchungs-

aspekte zunächst ausführlich dargestellt. Dann werden die beiden ausgewählten

Wohnungen nach den entwickelten Beurteilungskriterien bewertet.

194

11.7 Überprüfung der Methode

Um die Methode einer objektiven Wohnungsbewertung zu überprüfen, werden

verschiedene Wohnungen eines Wohnkomplexes verglichen. Bei der Internetaus-

wertung wurde deutlich, dass Wohnungen aus ein und demselben Wohnkomplex

teilweise sofort vermietet wurden, teilweise aber über 100 mal besichtigt wurden,

ohne dass eine Vermietung zustandekam.

Bei dem zu untersuchenden Wohnkomplex (s. links) handelt es sich um insgesamt

11 Wohnhäuser mit getrennten Eingängen. Die in den Treppenhäusern eingesetz-

ten Zahlen entsprechen den Hausnummern. Jedes Wohnhaus ist 3 - stöckig ange-

legt, wobei sich auf jeder Etage 4 Wohnungen befinden. Bei den Häusern 11, 13

und 17 handelt es sich nicht nur um Wohnungen zur Privatnutzung, sondern teil-

weise um Praxis- und Büroräume. Im Erdgeschoss des Hauses 17 befindet sich

eine Einkaufspassage, die jedoch nicht vom Innenhof, sondern von der Hauptstra-

ße her zugänglich ist. In dieser Einkaufspassage befinden sich Lebensmittelläden

und ein Discountladen. In dem als Ärztehaus ausgewiesenen Teil befinden sich

ebenso eine Sparkasse und eine Apotheke.

Die im Innenhof ausgewiesenen Parkplätze werden tagsüber zumeist von Besu-

chern des Ärztehauses benutzt; die Bewohner der Erdgeschosswohnungen der

Häuser 11, 13, 19, 21 und 23 können also stark durch den Einblick von Passanten

beeinträchtigt werden. Dies wird bei der Auswertung des Bedürfnisses nach visu-

eller Privatheit und Schutz vor Störungen durch Passanten berücksichtigt.

Im gepflasterten Innenhof befinden sich neben den Parkplätzen der Fahrradkeller

der Mieter, der Zugang zur Tiefgarage und der begrünte Müllsammelplatz der

Mieter, in dem sich auch ein Glascontainer befindet. Die Entfernung der einzelnen

Wohnhäuser zum Müllsammelplatz wird beim Kriterium Lärmbelastigung durch

Gemeinschaftseinrichtungen berücksichtigt, denn gerade die Glasentsorgung führt

zu erheblichen Lärmbelästigungen bei den Bewohnern der Häuser 23, 25 und 27.

195

Die Grünfläche und der betonnierte Bereich im Innenhof dienen den Kindern der

Wohnanlage als Spielplatz.

RUHESTÖRUNG DURCH SPIELENDE KINDER IM FREIEN

Die Lärmbelästigung durch spielende Kinder im Innenhof wird anhand der Lage der

Wohnungen zur Grünfläche berechnet.

Wie der Lageplan des Objektes zeigt, liegen die Wohnungen 2, 3, 28, 34, 32, sowie

die Wohnungen 37 bis 42 direkt an dieser Grünfläche, was zu einer Lärmbelästi-

gung durch spielende Kinder im Freien führt.

DIREKTE LAGE AM KINDERSPIELPLATZ

2 Punkte

0 Punkte

alle übrigen Wohnungen

Wohnung

2/3/28/32/34/37/38/39/40/41/42

RUHESTÖRUNG DURCH PASSANTEN

Sowohl die Parkplätze als auch die öffentlich genutzten Räume sind als Indikator

für die Bewertung heranzuziehen. Die Parkplätze im Innenhof werden tagsüber

von Besuchern des Ärztehauses, und von Besuchern der öffentlich genutzten Räu-

me (Praxen und Büros) in den Häusern 11, 13 und 17 genutzt. Hierdurch kommt es

bei den Erdgeschosswohnungen der an den Parkplätzen liegenden Wohnungen zu

einer vermehrten Ruhestörung durch Passanten. Im einzelnen handelt es sich dabei

um folgende Wohnungen: 10, 11, 14, 17, 18, 20, 23, 27 und 24. Einer Ruhestörung

durch Passanten sind ebenso die Mieter ausgesetzt, die in den Wohnhäusern mit

teilweiser öffentlicher Nutzung wohnen, also alle Mieter der Häuser 11, 13 und 17.

Im Einzelnen handelt es sich dabei um die Wohnungen 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26,

27, 32, 33, 34.

196

Es ergibt sich für die Auswertung der Ruhestörung durch Passanten somit folgende

Einteilung:

2 Punkte

0 Punkte

Alle übrigen Wohnungen

Wohnung:

10/11/14/17/18/20/21/22/23/24/25/26/27/32/33

/34

RUHESTÖRUNG DURCH MOTOR - UND FAHRGERÄUSCHE

Für die Auswertung dieser Frage wird die Lage der Wohnungen zu den Parkplät-

zen, wie auch die Lage zu den Hauptverkehrsstraßen berücksichtigt.

Hierbei wird deutlich, dass fast alle Wohnungen einer Störung durch Motor- und

Fahrgeräuschen ausgesetzt sind.

Die wenigen Wohnungen, bei denen es nicht zu einer Lärmbelästigung durch Park-

plätze oder Straßenlärm kommt, sind die Wohnungen:

1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 31, 28 und 34.

Es ergibt sich für die Auswertung der Ruhestörung durch Motor- und Fahrgeräu-

sche somit folgende Einteilung:

0 Punkte

2 Punkte

alle übrigen Wohnungen

1/2/3/4/5/6/7/28/31/34

197

RUHESTÖRUNG DURCH GEMEINSCHAFTSEINRICHTUNGEN

Der Auswertung dieser Frage liegt die Entfernung der Wohnung zur Müllsammel-

stelle zugrunde, wo es durch die Glasentsorgung zu erheblichen Lärmbelästigungen

kommt. Hiervon sind die Wohnungen 1, 4, 5, 6, 7, 10, 11 und die Wohnung 42 be-

troffen.

Es ergibt sich somit folgende Einteilung:

2 Punkte

0 Punkte

alle übrigen Wohnungen

1/4/5/6/7/10/11/42

EINSICHT IN DIE WOHNUNG

Außer bei den Wohnungen 1, 13,15, 16 und 19 können alle Wohnungen von gegen-

überliegenden Wohnungen eingesehen werden.

Es ergibt sich somit folgende Einteilung:

0 Punkte

2 Punkte

alle übrigen Wohnungen

1/13/15/16/19

ALLEINSEIN

Es wurde hierfür das Einteilungskriterium „vorhandensein eines Individualraumes”

gewählt. Außer den Wohnungen 37, 41 und 36, bei denen es sich um Apparte-

ments handelt, verfügen alle übrigen Wohnungen über mindestens ein zusätzliches

separates Zimmer.

Es ergibt sich somit folgende Einteilung:

0 Punkte

2 Punkte

37/41/36

alle übrigen Wohnungen

Nach der Gesamtdarstellung aller zum Gebäudekomplex gehörenden Wohnungen

werden jetzt zwei Wohnungen einzeln nach dem Beurteilungsfragebogen bewertet.

198

BEURTEILUNG DER WOHNUNG NR. 37

Schließanlage vorhanden ?

ja: 2 Punkte nein: 0 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 6 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 12

Vandalismusschäden in den halböffentlichen Bereichen erkennbar?

ja: 0 Punkte nein: 2 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

Handelt es sich um ein reines Wohngebiet?

ja: 2 Punkte nein: 0 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

Ruhe innerhalb der Wohnung:

offener Grundriss: 0 Punkte traditioneller Grundriss: 2 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 6 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

199

Ruhe innerhalb des Hauses

•Teile der Wohnzonen grenzen 0 Punkte

gegen das Treppenhaus

•Bad/Küche grenzen gegen das 2 Punkte

Treppenhaus und schützen so vor Störgeräuschen

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 24

Ruhe vor dem Haus

•teilweise gewerbliche Nutzung ja: 0 Punkte Nein: 2 Punkte

und / oder

•direkte Lage an einer Hauptverkehrsstraße ja:0 Punkte Nein:2 Punkte

und / oder

•direkte Lage an Kinderspielplatz, Bushaltestellen oder Glascontainern

ja 0 Punkte Nein 2 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

Bedürfnis nach Alleinsein

mindestens 1 Individualraum ist vorhanden

ja 2 Punkte Nein 0 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 18 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

200

Wohnung kann von Anderen ungehindert eingesehen werden

ja 0 Punkte Nein 2 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

Kaltmiete

Kaltmiete < DM 400,00:

Individualraum größer = 9 qm Ja 2 Punkte / Nein 0 Punkte

Kaltmiete DM 400,00 bis DM 700,00:

Individualraum größer = 14 qm Ja 2 Punkte / Nein 0 Punkte

Kaltmiete > DM 700,00:

Individualraum > 24 qm Ja 2 Punkte / Nein 0 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 50 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

Busstation maximal 10 Fußminuten von der Wohnung entfernt

ja 2 Punkte Nein 0 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 20 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 40

Erreichte Gesamtpunktzahl: 76 Punkte

201

BEURTEILUNG DER WOHNUNG NR. 1

Schließanlage vorhanden ?

ja: 2 Punkte nein: 0 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 6 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 12

Vandalismusschäden in den halböffentlichen Bereichen erkennbar?

ja: 0 Punkte nein: 2 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 24

Handelt es sich um ein reines Wohngebiet?

ja: 2 Punkte nein: 0 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

Ruhe innerhalb der Wohnung:

offener Grundriss: 0 Punkte traditioneller Grundriss: 2 Punkte

ERGEBNIS: 0 Punkte

FAKTOR: 6 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

202

Ruhe innerhalb des Hauses

•Teile der Wohnzonen grenzen 0 Punkte

gegen das Treppenhaus

•Bad/Küche grenzen gegen das 2 Punkte

Treppenhaus und schützen so vor Störgeräuschen

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 24

Ruhe vor dem Haus

•teilweise gewerbliche Nutzung ja: 0 Punkte Nein: 2 Punkte

und / oder

•direkte Lage an einer Hauptverkehrsstraße ja:0 Punkte Nein:2 Punkte

und / oder

•direkte Lage an Kinderspielplatz, Bushaltestellen oder Glascontainern

ja: 0 Punkte Nein: 2 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 24

Bedürfnis nach Alleinsein

mindestens 1 Individualraum ist vorhanden

ja 2 Punkte Nein 0 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 18 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 36

203

Wohnung kann von Anderen ungehindert eingesehen werden

ja 0 Punkte Nein 2 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 12 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 24

Kaltmiete

Kaltmiete < DM 400,00:

Individualraum größer = 9 qm Ja 2 Punkte / Nein 0 Punkte

Kaltmiete DM 400,00 bis DM 700,00:

Individualraum größer = 14 qm Ja 2 Punkte / Nein 0 Punkte

Kaltmiete > DM 700,00:

Individualraum > 24 qm Ja 2 Punkte / Nein 0 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 50 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 0

Busstation maximal 10 Fußminuten von der Wohnung entfernt

ja 2 Punkte Nein 0 Punkte

ERGEBNIS: 2 Punkte

FAKTOR: 20 Punkte

ERREICHTE PUNKTZAHL: 40

Erreichte Gesamtpunktzahl: 184 Punkte

204

Die Auswertung der beiden Wohnungen lässt erkennen, dass Wohnungen, die ca.

60 m voneinander entfernt in einem Gebäudekomplex liegen, und somit nach Bau-

altersklasse und generellem Standard derselben Mietenberechnung unterliegen, ganz

unterschiedliche Wohnqualitäten bieten können.

Das Wohnungs-Bewertung-System ermöglicht demgegenüber die objektive Beur-

teilung von Wohnraum im Hinblick auf die vorgestellten Wohnbedingungen und

Wohnbedürfnisse; es berücksichtigt ebenso die Ergebnisse der Internetumfrage und

damit den Aspekt der Pluralisierung von Haushaltstypen.

Gerade angesichts der Individualisierung von Lebenswelten müssen bei der Dis-

kussion um das gesellschaftliche Problemfeld „Wohnen” Zukunftstrends berück-

sichtigt werden, um das Wohnungs-Bewertungs-System jederzeit modifizieren zu

können.

12. Weiterführende Fragestellungen

Wie wird sich das Wohnen in Zukunft darstellen? Wenn plausible Annahmen über

zukünftige Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt entwickelt werden sollen,

müssen sich diese aus strukturellen Erkenntnissen herleiten, die der Erforschung

von Geschichte und Gegenwart des Wohnens abzugewinnen sind.

Allerdings gerät jeder Versuch einer Prognostik für den Wohnungsmarkt auf ein

weites Feld von bedingenden Faktoren.

Franz-Georg Rips, Direktor des Deutschen Mieterbundes e.V. (DMB) meinte

hierzu auf der Domizila am 20. Januar 2000:

„Es lohnt sich allemal, die Zukunft des Wohnungsbaus und der Wohnungspolitik

ins Visier zu nehmen, um Fehler zu vermeiden oder zu reduzieren. Dabei werden

Zukunftsprognosen umso resistenter sein, je mehr es gelingt, die erwarteten demo-

205

grafischen, politischen, sozialen und kulturellen Entwicklungen und deren Auswir-

kungen auf das Wohnen zu prognostizieren. Anders ausgedrückt: Die Zukunft des

Wohnens und die Zukunft der Wohnungspolitik werden bestimmt von der Zu-

kunft der Gesellschaft im Allgemeinen.” (Die Wohnungswirtschaft,3/2000, S.14)

An verschiedenen Stellen meiner Studie habe ich darauf hingewiesen, dass es den

Wohnungsmarkt in Deutschland nicht gibt, sondern dass dieser sich zusammen-

setzt aus verschiedenen Teilmärkten. Eine Entspannung auf dem Teilmarkt des

mittleren bis hohen Preissegmentes ist sicherlich feststellbar, aber bei einer Zunah-

me von Minderverdienern und von Haushalten, die überwiegend von Transferein-

kommen leben, betrifft diese Entwicklungslinie nur einen kleinen Teil der Bevölke-

rung. Was nutzt es dem, der Wasser trinken muß, wenn die Champagnerpreise fal-

len?

Wenn Leerstände in bestimmten Segmenten dazu führen, dass der Neubau von

Mietwohnungen generell stagniert, steuern wir der nächsten Krise auf dem Woh-

nungsmarkt entgegen. Im Jahr 2001 wurden in Deutschland gerade noch 177.000

Mietwohnungen erstellt, was ein Minus von 40 % zum Jahr davor bedeutet. Be-

reits zu Beginn meiner Studie wurde darauf hingewiesen, dass ein Rückgang des ge-

förderten Wohnungsbaus weitreichende negative Folgen für breite Bevölkerungs-

schichten mit sich bringen wird.

Auf fünf Trends, die den Wohnungsbedarf der Zukunft wesentlich bestimmen

werden, sei hier hingewiesen:

206

Veränderungen in der Altersstruktur der Gesellschaft

Die Altersstruktur einer Gesellschaft wie der deutschen verändert sich weiterhin.

Je älter Menschen im Durchschnitt werden, und Hygiene und gesundheitliche Auf-

klärung in Kombination mit der ständig verbesserten medizinischen Betreuung im

Krankheitsfall werden diesen Prozess verstärken, umso länger wird auch Wohn-

raum in Anspruch genommen. Der Umzug in ein Heim wird als „Ultima Ratio” be-

trachtet. Der Verbleib in den wohlvertrauten eigenen Räumen wird so lange wie

eben möglich aufrechterhalten. Jedenfalls in den nächsten Jahrzehnten werden

Jahrgänge dieser Prägung, den Wohnungsbedarf wesentlich mitbestimmen. Dabei

neigen alte Menschen dazu, Wohnraum zu „horten”. In diesem Fall spricht man

von einem Remanenz-Effekt: Ehepaare beziehen beispielsweise eine 120 qm große

Wohnung, leben dort mit zwei Kindern, die Kinder verlassen das Elternhaus, ein

Ehepartner stirbt, der verbleibende Partner nutzt 120 qm für sich allein. Ob es ge-

lingen kann, diese Remanenz z.B. durch attraktive Angebote kleinerer Wohnungen

in demselben örtlichen Umfeld aufzubrechen, hierzu ein hilfreiches Umzugsmana-

gement anzubieten, bleibt abzuwarten. Die hiermit verbundenen Chancen werden

von den Kommunen und Wohnungsunternehmen noch nicht ausreichend genutzt.

Zunahme der Ein-Personenhaushalte

Die absoluten Zahlen und das relative Gewicht der „neuen Haushaltstypen” die

nicht dem traditionellen „Normalfall Familie” entsprechen, wachsen weiter an.

Plausible Argumente sprechen dafür, dass diese Ausdifferenzierung von Haus-

halts- und Wohnformen keine flüchtige „Modeerscheinung”, sondern Symptom

eines nachhaltig gesellschaftlichen und ökonomischen Wandels ist. Es ist also da-

von auszugehen, dass die durchschnittliche Haushaltsgröße weiter sinken wird.

Vor allem der Anteil der Ein-Personenhaushalte an den Gesamt-Haushalten wird

weiter zunehmen. Ein Grund hierfür ist die Veränderung der gesellschaftlichen Si-

tuation der Frauen. Die „alleinwohnende Frau” ist kein neues Phänomen, neu ist

207

jedoch die Tatsache, dass sich Frauen bewusst dazu entscheiden, eine eigenständi-

ge Lebensführung im Gegensatz zur herkömmlichen Frauenrolle zu wählen. ”In

Berlin sind 40 % der 25- bis unter 45jährigen ledig und nur 37% verheiratet. Damit

ist Ledigsein in einer Großstadt wie Berlin die häufigste `Familienform´ für Er-

wachsene in einem Alter geworden, in dem man früher geradezu selbstverständlich

verheiratet war oder es doch wenigstens sein wollte. Nicht alle Ledigen leben auch

allein, aber ihr Familienstatus signalisiert doch, dass sie sich diesbezügliche Optio-

nen offen halten wollen.” (Häußermann, S.328). Das Kapitel 5 hat gezeigt, dass

sehr unterschiedliche Lebensstile unter dem Begriff „Ein-Personenhaushalt” zu-

sammengefasst werden. Die These der „Versingelung” der Gesellschaft, die mit

dem steigenden Anteil von Ein-Personenhaushalten begründet wird, ist angesichts

dessen nicht haltbar.

Auch die Verlängerung der Ausbildungszeiten ist ein Grund für die Zunahme dieser

Haushaltsform. Die Phase der halben Selbständigkeit bis zum endgültigen Eintritt

in das berufliche Dasein des Erwachsenen wird immer häufiger im eigenen Wohn-

raum verbracht. Ein Impuls hierfür war der Ausbau der sozialstaatlichen Sicherung.

Seit Ende der 1960er Jahre konnten es sich nicht mehr nur Kinder aus wohlhaben-

den Familien leisten, aus dem Elternhaus auszuziehen, obwohl ihre Ausbildung

noch nicht abgeschlossen war, was durch das Bundesausbildungsförderungsgesetz

(BAFöG) unterstützt wurde.

Derzeit leben 34,7 % aller Mieterhaushalte als Ein-Personenhaushalt in ihren

Wohnungen. In den großen Städten liegt der Anteil zwischen 40 und 50 %. Wenn

man davon ausgeht, dass derzeit in der Bundesrepublik eine durchschnittliche

Haushaltsgröße von 2,21 Personen besteht, so wird sich diese Zahl aller Wahr-

scheinlichkeit nach weiter reduzieren. Dies führt dann zu einer Zunahme von

Haushalten, die Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt sind.

Andererseits sinkt die Gesamtbevölkerungszahl in Deutschland ab - es sei denn, es

käme zu einer massiven Zuwanderung.

208

Zunahme der durchschnittlichen Wohnungsgröße

Die durchschnittliche Inanspruchnahme von Wohnfläche hat seit Jahren einen ste-

tigen Trend nach oben. Derzeit liegt die durchschnittliche Größe einer Wohneinheit

bei einem Ein-Familienhaus bei 120 qm, bei einer Mietwohnung bei 66 qm. Die

durchschnittliche Wohnflächen-Inanspruchnahme pro Person steigt ständig um

etwa 1 qm pro Jahr, woraus sich langfristig ein zusätzlicher Wohnungsbedarf ab-

leiten lässt, wenn die demographische Entwicklung dies nicht konterkariert.

Verknüpfung von Arbeit und Wohnen

Der Trend zunehmender Wohnungsgrößen wird dadurch verstärkt, dass immer

mehr Arbeitsplätze in Wohnungen verlagert werden. Diese Entwicklung hin zu

Heim- bzw. Tele-Arbeitsplätzen wird zusätzlich Wohnraumfläche beanspruchen.

Hier wird die Verbindung von Veränderungen auf dem Arbeitsmarkt und dem

Wandel auf dem Wohnungsmarkt deutlich. Wenn Arbeitsinhalte sich weg von der

industriellen Produktion und hin zur Wissensvermittlung und Dienstleistung verla-

gern, kann in vielen Fällen das Aufsuchen von separaten Arbeitsstätten überflüssig

werden.

Heute fahren noch über 60 % aller Berufstätigen mit ihrem Pkw zur Arbeit. Be-

trachtet man die Entwicklung der Heim- und Telearbeitsplätze, dürfte sich dieser

Anteil in Zukunft stark reduzieren, obwohl sich der Prozess derzeit noch in einem

mäßigen Tempo vollzieht: Nur 6 % aller Erwerbstätigen in Deutschland haben Te-

le-Arbeitsplätze. In Ländern wie Finnland, Schweden und den Niederlanden liegt

dieser Anteil bereits bei 15-17%. Aber: Es sind immerhin schon 2,1 Mio. Tele-Ar-

beitsplätze, die in Deutschland besetzt sind. Dies ist eine Zunahme von 35 % al-

lein in den letzten 5 Jahren.

209

Es ist also davon auszugehen, dass zukünftig immer mehr Erwerbstätige zumindest

einen Teil ihrer Arbeit von der Wohnung aus erledigen werden. Via Modem, ISDN-

Karte und mit Hilfe anderer technischer Hilfsmittel können sie auf Firmen-Netz-

werke zugreifen. Es wird also eine zunehmende zeitliche und räumliche Verknüp-

fung von Wohnen und Arbeiten geben.

Veränderte Ausstattung der Wohnungen

Im Rahmen dieser Entwicklung muß sich auch die Ausstattung der Wohnung ver-

ändern. Demnach bekommt die Frage nach gewünschtem ISDN-Anschluss inerhalb

meiner Untersuchung einen ganz besonderen Stellenwert: Die typische Wohnung

der Zukunft muss voraussichtlich “online-fähig“ sein.

Heute verfügen Haushalte in Deutschland zu 99 % über Telefon, 96 % über Fern-

sehen, 66 % über Video-Recorder, 45 % über PC, 15 % über Telefax und 11 % ha-

ben Internetzugang. Damit werden europäische Durchschnittswerte noch bei wei-

tem unterschritten.

In Schweden haben beispielsweise 60 % der Haushalte einen PC und 40 % einen

Internetzugang. In Dänemark haben 57 % einen PC und 25 % einen Internetzu-

gang. Es ist davon auszugehen, dass bereits in naher Zukunft der PC einen ähnli-

chen Stellenwert erreichen wird, wie heute die Telefonausstattung.

Bezüglich des Verhältnisses von Wohnen und informeller Arbeit kann es nicht da-

rum gehen, das Konzept der Trennung von Wohnen und Arbeiten nun durch das

der Verpflechtung zu ersetzen. Die Tendenzen in Richtung auf eine engere Ver-

pflechtung von Wohnen, beruflicher und informeller Arbeit und die neuen Formen

des Zusammenlebens treten als neue Wohnformen neben und zusätzlich zum Ge-

wohnten auf.

210

Die Wohnwünsche der neuen Haushaltstypen unterscheiden sich mitunter wesent-

lich vom Leitbild des familienorientierten Wohnens. Der standardisierte Woh-

nungsgrundriss schafft im Hinblick auf zunehmende lebenszyklische Variationen

des Wohnverhaltens, neue Engpässe auf dem Wohnungsmarkt, die in meiner Studie

als „Neue Wohnungsnot“ bezeichnet wurden.

13. Intention und Resultate der Arbeit

Die Betrachtung des Wohnens als eines gesellschaftlichen Problemfeldes erfolgt in

der vorliegenden Untersuchung unter Berücksichtigung der Aspekte: Wohnbedin-

gungen, Wohnbedürfnisse und individualisierte Lebensformen. Ein kurzer histori-

scher Rückblick zeigt, dass sich Wohnen und Familie über lange Zeit gewisserma-

ßen aufeinander zubewegt haben, bis die soziale Einheit des Wohnens, der Haus-

halt, wie selbstverständlich mit Familie assoziiert wurde. Gesellschaftliche Verän-

derungen, wie z.B. der Wandel von Ehe und Familie sowie die Entstehung neuer

Lebensformen im Rahmen der Individualisierung erfordern eine Analyse ihrer Aus-

wirkungen auf die moderne Wohnweise. Im Gegensatz zu früher typischen Le-

bensläufen hat sich mit der Entwicklung zur gegenwärtigen Gesellschaft ein breites

Spektrum von Lebens- und Haushaltsformen ausdifferenziert, woraus sich relativ

diffuse Anforderungen an das Wohnen ergeben.

Angesichts der Tatsache, dass die Bedürfnisse jedes Einzelnen, sowie die Interes-

sen verschiedener sozialer Gruppen unterschiedlich und wandelbar sind, kann kein

generell gültiges Modell vom Wohnen formuliert werden.

Auf der einen Seite besteht also die Notwendigkeit, sehr individuelle Bauformen

anzubieten, auf der anderen Seite muss der Wohnraum sehr flexibel gegenüber sich

ändernden Verhaltensweisen sein. Auch wenn beide Aspekte nur schwer miteinan-

211

der zu vereinbaren sind, dürfen die Anforderungen an ein bedürfnisgerechtes Woh-

nen nicht durch vorgegebene Standardisierungskonzepte erstickt werden, denn

festzustellen ist: die Parameter von standardisierten Grundrissen und individuali-

sierten Lebensformen stimmen nicht mehr überein.

In der Untersuchung zeigt das Kapitel „Wohnbedingungen“, dass die Grundrissge-

staltung auch heute noch den Vorstellungen des „Neuen Bauens“ der 1920er Jahre

unterliegt, während sich die Lebensformen, entsprechend jenem Wandel der übli-

cherweise (etwas verkürzend) als Schritt von der Industrie- zur Dienstleistungs-

und Informationsgesellschaft bezeichnet wird, diversifiziert haben und den traditi-

onellen Zusammenhang von Klasse, Familie, Geschlechterrolle und architektoni-

scher Typologie längst hinter sich gelassen haben. Bei der Gestaltung von Woh-

nungsgrundrissen als der Vorgabe für Wohnbedingungen, verletzt die Orientierung

an einem Produkt statt an einer Funktion wesentliche Grundregeln für die Ausstat-

tung dynamischer Systeme.

Die möglichen Wohntypen müssen sich in ihren funktionalen und räumlichen Ei-

genschaften wie auch in ihrer Charakteristik bei der Erschließung des Außenraums

so unterscheiden, dass sie verschiedenen Haushaltsformen, Haushaltsgrößen und

Lebensstilen gerecht werden können. Die Haushaltsgröße wirkt auf den Woh-

nungsgrundriss in seiner funktionalen wie räumlichen Gliederung ein. Durch extrem

ungünstige Wohnverhältnisse kann ein Gelingen des jeweiligen Lebensentwurfes

erschwert oder verhindert werden. Kleinhaushalte organisieren sich anders als

Großfamilien, Wohngemeinschaften anders als Einpersonenhaushalte, das hat auch

Konsequenzen für die Wohnweise.

Wohngrundrisse sollten die spezifischen Bedürfnisse des jeweiligen Lebenskon-

zeptes erfüllen, nicht aber durchgängig an einem traditionellen Familienbild ausge-

richtet sein.

212

Wohnwertermittlung, die im Mittelpunkt meiner Untersuchung steht, beinhaltet

die Gegenüberstellung von Wohnbedingungen und Wohnbedürfnissen, wodurch

versucht werden soll, die Qualität einer Wohnung messbar zu machen.

Auf den ersten Blick scheint die Aktualität einer solchen Thematik nicht einleuch-

tend, da, was die Lage in der Bundesrepublik angeht, von einer guten Wohnraum-

versorgung ausgegangen werden kann. Erst auf diesem relativ hohen Niveau wird

aber die Gebrauchswertseite, die Qualität der Wohnungsversorgung nach Anzahl

der Räume pro Person und die Qualität der Ausstattung und des Wohnumfeldes

relevant.

Die „neue“ Wohnungsnot liegt vor allem im Mangel an Qualität begründet, in dem

unzureichenden Maße also, wie Wohnbedürfnisse der Bewohner in den Wohnun-

gen berücksichtigt werden. Diese „neue“ Wohnungsnot ist insofern allein in quan-

titativen Kategorien nicht mehr adäquat zu erfassen. Um ein System zur Wohn-

wertermittlung zu entwickeln, müssen sowohl derzeitige Wohnbedingungen, als

auch aktuelle Wohnbedürfnisse im Rahmen einer Analyse erfasst werden, die auch

unterschiedliche Lebensstile berücksichtigt.

Eine kurze Skizzierung unterschiedlicher Formen von „Alleinwohnenden“ zeigt,

wie unterschiedlich die Motive und Lebenslagen sein können, die formal unter der

Kategorie „Einpersonenhaushalt“ zusammenfallen und keinesfalls mit dem Begriff

„Single“ in ihrem Lebensentwurf generalisiert werden dürfen. Die in den 1970er

Jahren aufkommende Einzimmerwohnung war für eine jugendliche Lebensform des

Übergangs konzipiert worden und kann in ihrer Ausstattung der vielgestaltigen

Kategorie der Alleinwohnenden heutzutage nicht mehr gerecht werden.

Die Schwierigkeit bei der Ermittlung von Wohnbedarf liegt darin, dass hier Quanti-

fizierung am Markt versucht werden muss, was „feste“ Kategorien voraussetzt;

die den jeweiligen Wohnbedürfnissen zugrundeliegenden Lebensformen sind aber

oft gar nicht so eindeutig zu definieren und noch dazu, auf das Individuum hin ge-

213

sehen, nicht unbedingt stabil.

Die in meiner Arbeit entwickelte und vorgestellte Methode der Erhebung von

Wohnungsangeboten und Wohnnachfrage unter Nutzung des Internets orientiert

am Wohnwert kann dazu beitragen, Wohnungsbaukonzepte näher an die Pluralität

heutiger Lebens- und Haushaltsformen heranzuführen.

Wünschenswert wäre es, wenn die Soziologie der Lebensformen und der

„biographischen Entwürfe“ die gegenwärtige Lebensrealität näher einfangen und

typologisch so erfassen würde, dass Konzepte für ein bedürfnisgerechtes Bauen

und die Wohnungspolitik daraus gedanklich Gewinn ziehen können. Ziel einer em-

pirischen Untersuchung unter sozial-wissenschaftlichen Aspekten ist neben der

Thematisierung der „neuen“ Wohnungsnot auch, das Wissen um die Wider-

sprüchlichkeit und soziale Bedingtheit des Wohnens zu fundieren.

214

14. LITERATURVERZEICHNIS

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Wohnungswirtschaftliche und soziale Situation

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Risikogesellschaft

Auf dem Weg in eine reflexive Moderne

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Das ganz normale Chaos der Liebe

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Architektur für den Alltag. Vom sozialen und frauenorientierten Anspruch der

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Bergmann, Klaus

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Bourdieu, Pierre

Die feinen Unterschiede

Kritik der gesellschaftlichen Urteilskraft

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