Alquileres a corto plazo como nuevas formas de acumulación territorial. Airbnb en Buenos Aires y Santiago de Chile

Alquileres a corto plazo como nuevos patrones de acumulación territorial. Airbnb en Buenos Aires y Santiago de Chile Natalia Lerena-Rongvaux Centro de Estudios Urbanos y Regionales, (CEUR-CONICET) [email protected] https://orcid.org/0000-0002-7345-5511 Hernán Orozco Departamento de Planificación y Ordenamiento Territorial, Universidad Tecnológica Metropolitana [email protected] https://orcid.org/0000-0002-4326-9099 Scripta Nova ISSN 1138-9788 Vol. 29 (2) 2025, p. 141-176 30 de junio de 2025 Recibido: 03/05/2024 Revisado: 15/10/2024 Aceptado:15/03/2025 PALABRAS CLAVE mercado de arriendo, alquileres temporales, plataformas digitales, Airbnb, América Latina ALQUILERES A CORTO PLAZO COMO NUEVOS PATRONES DE ACUMULACIÓN TERRITORIAL. AIRBNB EN BUENOS AIRES Y SANTIAGO DE CHILE La aparición de plataformas digitales, originalmente de alojamiento turístico, ha impulsado un submercado de alquiler a corto plazo en un número creciente de ciudades. Estas formas de renta, flexibles y con escasa regulación, generan nuevas formas de acumulación territorial y presionan la oferta de vivienda asequible. Este estudio analiza los efectos territoriales de los alquileres temporarios en Santiago de Chile y Ciudad de Buenos Aires, ambas marcadas por el aumento del arrendamiento o inquilinización. La metodología, cuali-cuantitativa, se centró en la elaboración y comparación de indicadores territoriales en base a las ofertas de alquileres temporales y convencionales. Entre los hallazgos, se revelan tres tendencias: (1) expansión de los alquileres de corto plazo en áreas consolidadas y de renovación, (2) fuerte presencia de alquiler de habitaciones en sectores periféricos fuera del circuito turístico, y (3) profesionalización de anfitriones/as y aparición de nuevos actores en la extracción de rentas urbanas. Proyecto parcialmente financiado por el Concurso de Proyectos Regulares de Investigación, año 2022, código LPR22-04, Universidad Tecnológica Metropolitana, Chile. This project has received funding from the European Union's Horizon 2020 research and innovation programme under the Marie Skłodowska-Curie grant agreement No 873082. Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 148 PARAULES CLAU mercat de lloguer, lloguers temporals, plataformes digitals, Airbnb, Amèrica Llatina LLOGUERS A CURT TERMINI COM A NOUS PATRONS D’ACUMULACIÓ TERRITORIAL. AIRBNB A BUENOS AIRES I SANTIAGO DE XILE L’aparició de plataformes digitals, originalment destinades a l’allotjament turístic, ha impulsat un submercat de lloguer a curt termini en un nombre creixent de ciutats. Aquestes formes de renda, flexibles i amb escassa regulació, generen noves formes d’acumulació territorial i exerceixen pressió sobre l’oferta d’habitatge assequible. Aquest estudi analitza els efectes territorials dels lloguers temporals a Santiago de Xile i la Ciutat de Buenos Aires, ambdues marcades per l’augment del règim de lloguer o inquilinatge. La metodologia, qualiquantitativa, es va centrar en l’elaboració i comparació d’indicadors territorials basats en les ofertes de lloguers temporals i convencionals. Entre les troballes, es revelen tres tendències: (1) expansió dels lloguers a curt termini en zones consolidades i en procés de renovació, (2) forta presència del lloguer d’habitacions en sectors perifèrics fora del circuit turístic, i (3) professionalització dels/de les amfitrions/es i aparició de nous actors en l’extracció de rendes urbanes. KEYWORDS rental housing, shortterm rentals, digital platforms, Airbnb, Latin America SHORT-TERM RENTALS AS EMERGING PATTERNS OF TERRITORIAL ACCUMULATION. AIRBNB IN BUENOS AIRES AND SANTIAGO DE CHILE The emergence of digital platforms, originally for tourist accommodation, has spurred a short-term rental submarket in a growing number of cities. These flexible and lightly regulated rental models generate new forms of territorial accumulation and put pressure on the supply of affordable housing. This study examines the territorial effects of these rentals in Santiago de Chile and Buenos Aires, both characterized by an increase of tenants or "inquilinización". The research employed a mixed qualitativequantitative methodology, focusing on the creation and comparison of territorial indicators based on short-term and conventional rental listings. The findings reveal three main trends: (1) the expansion of short-term rentals in consolidated and renewal areas, (2) a strong presence of room rentals in peripheral areas outside the tourist circuit, and (3) the professionalization of hosts and the emergence of new actors in urban rent extraction. Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 149 La economía digital (Tapscott 1996), con su capacidad para intensificar los procesos productivos y aumentar las rentabilidades (Berardi 2019), ha dado un respiro al capitalismo postindustrial, que enfrenta una tendencia al colapso en sectores como la industria, el comercio y las finanzas globales (Cardullo et al. 2019). Las antiguas formas de reproducción económica están siendo reemplazadas por estrategias globales basadas en la explotación masiva de datos (Zuboff 2015) en el marco de la "cuarta revolución industrial" (Schwab 2016). En el centro de esta transformación se encuentran las grandes empresas tecnológicas de Silicon Valley y sus equivalentes globales. La creciente dependencia de la tecnología digital en la producción, comunicación, comercio y cultura les ha permitido alcanzar posiciones dominantes en el ámbito político y económico, en un proceso conocido como la "siliconización del mundo" (Sadin 2017). Hoy en día, monopolios como Amazon, Facebook y Google lideran la acumulación de riqueza a nivel mundial. Términos como economía colaborativa, compartida o peer-to-peer (Schlagwein et al. 2020) son usados para describir un modelo económico basado en el intercambio de bienes, servicios y datos entre individuos a través de plataformas digitales. Sin embargo, estos conceptos son discutibles, ya que dichas plataformas, centradas en la explotación de los datos proporcionados por los usuarios, han creado un nuevo régimen de acumulación concentrado y desigual, que Snircek ha conceptualizado como “capitalismo de plataformas”. Este régimen está basado en "un nuevo tipo de empresa, caracterizada por proporcionar infraestructura que media entre diferentes grupos de usuarios, desarrollar tendencias monopólicas impulsadas por efectos de red, utilizar subsidios cruzados para captar usuarios adicionales y mantener una arquitectura centralizada que controla las interacciones posibles" (Srnicek, 2018: 49). Empresas como Uber, Airbnb o Glovo están transformando la forma en que trabajamos, vivimos y nos relacionamos en la ciudad, impactando la movilidad, la distribución de mercancías y los mercados inmobiliarios, lo que se ha denominado a su vez como “urbanismo de plataformas” (Sadowsky 2020; Graham 2020). Entre los impactos del capitalismo y del urbanismo de plataformas se destaca la expansión del submercado de alquileres de corto plazo, o short-term rentals (STR). Si bien en sus inicios las plataformas de alquileres temporarios, especialmente Airbnb, revolucionaron los mercados turísticos y el sector de alojamientos (Moreno-Izquierdo et al. 2016; Ustrov 2020), con el tiempo también han afectado los mercados de alquileres permanentes, provocando aumentos en los precios para los residentes locales y reduciendo la oferta disponible, debido a la reorientación de viviendas hacia el alquiler a turistas extranjeros (Gil 2020; Cocola-Gant y Gago 2019; Gil y Sequera 2018). Los alquileres temporarios constituyen una forma de renta inmobiliaria que, si bien siempre ha existido, con la emergencia de las plataformas digitales como Airbnb, asume nuevas características. Las plataformas facilitan la difusión masiva de la oferta, y actúan como intermediarias seguras y cómodas, tanto para oferentes como para demandantes. Pero, el Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 150 motivo fundamental de esta disrupción en el mercado inmobiliario es que ofrece al/la propietario/a una inédita flexibilidad en las condiciones de contratación, precio y duración de la estadía, lo que podría permitir alcanzar una rentabilidad extraordinaria en comparación con el alquiler de largo plazo debido a la mayor rotación del capital. Esta disrupción tecnológica reedita y profundiza la contradicción entre valor de uso/ valor de cambio en la concepción de una mercancía peculiar como es la vivienda, al priorizarse cada vez más su función de reserva de valor o activo financiero por sobre su función social. Esta investigación tiene como objetivo analizar el fenómeno de los alquileres de corto plazo (STR) a través de plataformas digitales en América Latina, con un enfoque en su impacto sobre el acceso a la vivienda en alquiler. Para ello, se examina el caso de Airbnb y se comparan dos ciudades representativas: Santiago de Chile (en adelante, Santiago) y Ciudad de Buenos Aires (en adelante, CABA), con el fin de ofrecer una perspectiva amplia sobre la situación en la región. Este análisis se enmarca en el contexto del proceso de “inquilinización”, que describe el aumento del número de hogares que dependen del alquiler ante la dificultad de acceder a la propiedad (Rodríguez et al. 2018; Palumbo 2023; Lopéz-Morales y Orozco 2019), las crecientes restricciones económicas, jurídicas y sociales para acceder a viviendas en alquiler (Weibel et al. 2022; ACIJ 2016; Blanco et al. 2014; Link et al. 2019), y el aumento generalizado del déficit habitacional en América Latina (Rolnik et al. 2021). Este estudio, de carácter exploratorio, postula que las plataformas digitales favorecen las dinámicas de “acumulación territorial”, entendida como la forma en que el capital avanza sobre personas, territorios y naturalezas, a través de la acumulación por apropiación de elementos que aún están fuera de los circuitos tradicionales del capital global (Castro et al. 2022), en dos sentidos. Por un lado, las plataformas de STR estimulan la salida del mercado de vivienda de activos valiosos para la satisfacción de las necesidades de refugio, para colocarlas en un mercado inmobiliario y del turismo global desregulado. Esto incrementa las ganancias de agentes económicos que emergen (o se complejizan), como corporaciones tecnológicas y desarrolladores, y potencia las rentas de inversores inmobiliarios de todo nivel, al tiempo que restringe el acceso para los hogares inquilinos. Por otro lado, el alquiler de corto plazo de habitaciones en la vivienda propia, una modalidad nada despreciable en áreas periféricas de las ciudades latinoamericanas, representando un avance en la mercantilización del espacio urbano -el domésticoy del tiempo libre que, hasta el momento, permanecían fuera de los límites del capital. Este artículo se organiza en cinco apartados. El primero, presenta el objeto y las áreas de estudio. Así, se analiza, por un lado, el submercado de STR, tomando el caso de la plataforma Airbnb. Por otro lado, se presentan las unidades de análisis, a través de la caracterización del proceso de inquilinización o crecimiento del arrendamiento en Ciudad de Buenos Aires y Santiago. El segundo apartado, presenta el marco metodológico. Allí, por un lado, se abordan las características de las áreas de estudio, como representantes del contexto Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 151 de América Latina. Por otro lado, se explican las variables de estudio, las fuentes de datos, y los procedimientos de análisis. El tercer apartado, presenta los resultados de investigación en ambas ciudades, mientras que el cuarto expone un análisis comparado de variables e indicadores en ambas ciudades, a modo de discusión de resultados. Finalmente, se exponen los hallazgos de la investigación, en torno a los STR a través de plataformas digitales como nuevas formas de acumulación territorial en la región, y se plantean líneas de trabajo futuras. Caso de estudio y unidades de análisis Considerando que el objeto de estudio de este trabajo es el efecto de los STR en el proceso de inquilinización en la región, se han determinado un caso de estudio (la plataforma Airbnb en América Latina) y dos unidades de análisis (Santiago y Buenos Aires) que permiten un ejercicio de generalización analítica, en un estudio de casos de diseño “incrustado de caso único” (Yin, 1994: 46). Aunque existen varias plataformas de alquileres temporarios, se escoge la plataforma Airbnb como caso de estudio, debido a su papel crucial en la transformación del mercado del alquiler de corto plazo, a su posición dominante y alcance global que facilitan la comparación con otras ciudades del mundo, y a la amplia disponibilidad de datos. Se examinan Santiago y Ciudad de Buenos Aires como unidades de análisis, dos metrópolis latinoamericanas en las que Airbnb se ha expandido exponencialmente en los últimos años, y cuyo desarrollo urbano reciente está marcado por cambios en el mercado inmobiliario, tradicionalmente enfocados en la propiedad, hacia el arrendamiento o inquilinización (Rodríguez et al., 2015; López-Morales y Orozco, 2019). A continuación, se presentan los principales antecedentes del caso y las unidades de estudio. Airbnb en el mundo y en América Latina Desde su aparición en el año 2008, la plataforma Airbnb (originalmente AirBed and Breakfast) se ha transformado en un ejemplo emblemático del “capitalismo de plataforma”. La plataforma web se presentó inicialmente como una opción de alojamiento turístico en la que propietarios o anfitriones/as (en inglés, hosts) ofrecían su hogar a huéspedes (en inglés, guests), a menudo compartiendo el espacio con ellos. Esto revolucionó rápidamente la industria hotelera, aumentando la oferta y la competencia, disminuyendo los precios, y afectando directamente a los hoteles tradicionales, que han tenido que adaptarse a una nueva competencia con bajos o nulos costos impositivos y operativos (Zervas et al. 2017). Esta iniciativa, originalmente colaborativa (peer-to-peer), hoy es un negocio multimillonario que cotiza en bolsa (NASDAQ), con millones de usuarios/as y miles de transacciones diarias1, y que frecuentemente entra en tensiones con gobiernos locales y 1 En 2017, Airbnb mostró alrededor de 4,5 millones de anuncios que ofrecían alquileres de viviendas a corto plazo en más de 65.000 ciudades de todo el mundo. Fuente: https://www.airbnb.com.ar/about/about-us Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 152 nacionales para intentar perpetuar la situación de desregulación en la que se encuentra aún en muchas ciudades (Gurran y Phibbs, 2017). A pesar de la emergencia sanitaria mundial de los años 2020 y 2021, que tuvo graves afectaciones al turismo mundial, la compañía no paró de crecer y anotar nuevos récords en relación con su capitalización2 y número de transacciones diarias3. Airbnb se expandió globalmente con mucha velocidad, y América Latina no ha sido la excepción. En efecto, en muchas metrópolis de la región, la oferta de Airbnb es similar a la de destinos turísticos tradicionales europeos y estadounidenses. Por ejemplo, mientras que en Barcelona, Nueva York y Berlín se ofrecieron 15.655, 42.931 y 12.049 alquileres respectivamente, en Buenos Aires, Ciudad de México y Santiago existían 22.713, 24.224 y casi 10.000, respectivamente (Inside Airbnb 2023). Si bien originalmente se presentó como una opción de alojamiento turístico en donde anfitriones y huéspedes comparten tiempo y vivienda, el impacto de la plataforma sobrepasó este nicho y rápidamente se insertó en los mercados de alquiler a largo plazo, movilizando viviendas destinadas al alquiler de largo plazo hacia estas nuevas modalidades, más rentables y flexibles. Revisiones bibliográficas señalan que, desde sus inicios, los estudios sobre Airbnb se han centrado principalmente en áreas como el marketing, la informática y los estudios de turismo, con un enfoque en la competencia desleal con el mercado hotelero. Sin embargo, en general, estos estudios han evaluado de manera superficial los efectos de la plataforma sobre el comportamiento de los usuarios, la fijación de precios y los aspectos regulatorios (Lerena Rongvaux y Rodríguez 2023). Además, han pasado por alto que Airbnb rápidamente superó su concepto inicial y, lejos de limitarse al turismo, se integró en los mercados de alquiler a largo plazo y el retiro de las propiedades del mercado tradicional de alquiler para destinarlas a alquileres de corto plazo, que resultan más rentables y flexibles para los hosts. Por su parte, los estudios urbanos vienen desarrollando una perspectiva crítica sobre los impactos socioterritoriales de la plataforma y sus conflictos urbanos. En un primer momento, los efectos urbanos del alquiler de corto plazo a través de plataformas digitales (y, particularmente, Airbnb), se interpretaron desde los conceptos de turistificación (Jover y DíazParra, 2020; Díaz-Parra y Sequera, 2021) o gentrificación turística (Gotham, 2005; Cócola-Gant, 2018). Pero, muy rápidamente, el foco se desplazó desde el turismo hacia el mercado inmobiliario y el modelo de negocios de los STR. Así, las discusiones se enfocan en la emergencia de intermediarios corporativos para la gestión de alquiler de corto plazo (CócolaGant et al., 2021; Jover y Cocola, 2022; Gil García, 2020; Cócola-Gant y Gago, 2019), los impactos en el mercado inmobiliario y las restricciones para el acceso a la vivienda por parte de los/las habitantes locales (Wachsmuth y Weisler, 2018; Zou, 2020), los efectos de 2 El Economista. (2020, 10 de diciembre). Airbnb debuta en Wall Street y supera los 100.000 millones de dólares de valoración. https:// www.eleconomista.com.mx/mercados/Como-le-fue-a-Airbnb-en-su-debut-en-Wall-Street-20201210-0059.html 3 Financial Times. (2021, 12 de Agosto). Airbnb benefits from “travel recovery” as bookings and revenue grow. Financial Times. https://www.ft.com/content/fd8f8621-cac4-4bff-a082-9a74d1cbec15 Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 153 desplazamiento (Pinkster y Boterman, 2017) y sus resistencias (Gil García y Sequera, 2018). Es dentro de este segundo enfoque que se inscribe el presente trabajo. En América Latina, el fenómeno de Airbnb ha sido menos estudiado, aunque es posible identificar algunas temáticas recurrentes desde diferentes enfoques, no siempre críticos. Entre ellas, destacan las preferencias de los usuarios y su comprensión del concepto de “economía compartida”, abordadas desde el turismo y los negocios (Bezerra et al. 2017; Campos 2018); el análisis de las plataformas como innovaciones disruptivas y nuevos modelos de negocio basados en tecnologías emergentes, desde los estudios informáticos (De Souza et al. 2016; Canedo 2019); y las percepciones estéticas de los usuarios, tratadas desde la arquitectura (Carrión 2020). Desde una perspectiva centrada en los estudios urbanos, algunos trabajos han analizado los problemas de regulación del mercado laboral y el marco tributario ante los retos de las economías de plataformas (Amunátegui, 2019), así como los efectos del turismo en las ciudades y las tensiones generadas entre los usos turísticos y residenciales tradicionales (González et al. 2020; Lerena y Rodríguez 2019). En la actualidad, las investigaciones se enfocan en los impactos de los alquileres de corto plazo (STR) en el mercado de vivienda asequible en ciudades como Buenos Aires, Río de Janeiro, Ciudad de México, São Paulo y Santiago (Lerena 2022; Ferreira 2023; González Loyde 2023; Rolnik et al. 2021). Tendencias de inquilinización en América Latina. Miradas desde Ciudad de Buenos Aires y Santiago En América Latina, el crecimiento de los STR a través de plataformas digitales coincide con el aumento generalizado de la proporción de hogares inquilinos, especialmente en las principales ciudades, hecho que complejiza la crisis general de acceso a la vivienda. Rolnik et al. (2021) han expuesto que el alquiler tiene cada vez más centralidad para la extracción de rentas en la región, conectando estos mercados de vivienda con el capital trasnacional, y transformando a propietarios/as medianos/as y corporativos de vivienda de alquiler en nuevos eslabones del complejo inmobiliario-financiero (ver López-Morales y Gasic, 2021). En Argentina, el contexto general de empobrecimiento, las dificultades para obtener créditos hipotecarios (Baer y Kauw, 2016; Blanco et al., 2014) y la insuficiente política de vivienda de interés social (Di Virgilio y Rodríguez, 2023) restringen las posibilidades para acceder a una vivienda en propiedad para cada vez más amplios sectores medios y medios bajos. Sumado a estas restricciones para el acceso a la vivienda en propiedad, el país no cuenta -ni se registran experiencias significativas en términos históricosde provisión pública o sin fines de lucro de vivienda en alquiler. Es decir, los hogares no propietarios deben volcarse o bien hacia el mercado de alquileres o bien hacia la ocupación informal del suelo y la vivienda. Todo esto ha dado lugar a un proceso de inquilinización (Rodríguez et al., 2015; Palumbo, 2023), especialmente marcado en la Ciudad de Buenos Aires (INDEC, 2023). Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 154 El aumento sostenido en los precios de los alquileres del mercado formal, junto con las crecientes exigencias para acceder a un contrato de alquiler, empujan a los hogares más vulnerables a resolver su situación habitacional en la informalidad, en villas y asentamientos, o en hoteles (Rodríguez et al., 2018; Toscani, 2018). Este proceso de inquilinización se da, además, en un contexto de endeudamiento y precarización de las condiciones de habitabilidad de los hogares inquilinos, por ejemplo, con el crecimiento del alquiler de habitación frente a la vivienda completa (Weibel et al., 2023). Condiciones similares han sido detectadas en Santiago (Link et al., 2019), ciudad en la que el alquiler en condiciones de vulnerabilidad crece, debido a los aumentos sostenidos de precios que excluyen a diferentes grupos o los obliga a vivir con altos niveles de endeudamiento. La paradoja es que, a pesar del boom inmobiliario que vivió la ciudad en las últimas décadas, el déficit habitacional sigue creciendo año a año; algo que Lopez-Morales y Orozco (2019) han descrito como una fractura social entre aquellos/as individuos y entidades que acceden al mercado de la hipoteca para transformarse en pequeños/as o medianos/as inversionistas, y aquellos hogares excluidos del mercado, que deben enfrentarse a la presión por desplazamiento en áreas centrales y pericentrales, y a la periferización. Materiales y métodos El enfoque metodológico de este trabajo es cuali-cuantitativo. Tomando como caso la plataforma de alquileres temporarios Airbnb, se propone reconocer patrones de comparación y consideraciones territoriales del fenómeno de estudio en dos ciudades latinoamericanas: Santiago de Chile y Ciudad de Buenos Aires, considerando las escalas barrial y metropolitana. Así, el trabajo describe los patrones espaciales de la oferta existente en la plataforma Airbnb en cada ciudad estudiada, basada en índices cuantitativos y georeferenciaciones con fuente en la plataforma abierta Inside Airbnb4, la que proporciona una gran cantidad de información confiable y sistematizada sobre diferentes dimensiones del mercado y la distribución de la oferta de Airbnb hasta marzo del año 2023. Se destacan tres consideraciones para el uso de Inside Airbnb: en primer lugar, pueden existir imprecisiones en la ubicación de las ofertas, lo que genera cierto margen de error en el análisis territorial. No obstante, la cantidad de unidades y la escala de análisis permiten dar cuenta de tendencias válidas. En segundo lugar, la cantidad de ofertas exhibida está subestimada, debido a que algunas pueden haberse encontrado inactivas o no disponibles al momento de la recolección. Asimismo, reconocemos que existen unidades de alquiler temporario publicadas por fuera de la plataforma Airbnb, que quedan fuera de la muestra. Nuevamente, debido a la cantidad de ofertas publicadas en Airbnb, y dado que es la principal 4 Ver: http://insideairbnb.com/ Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 155 plataforma de alquileres temporales en ambas ciudades, consideramos que los resultados pueden generalizarse. Finalmente, es importante aclarar que los anfitriones o “hosts” que figuran en Airbnb pueden ser tanto propietarios como gestores intermediarios (no propietarios), por lo que los datos no permiten dar cuenta de procesos de concentración de la propiedad. Sin embargo, sí es posible conocer el proceso de concentración de la gestión o “profesionalización”, es decir, la existencia de actores intermediarios que se apropian de una porción de estas rentas. Esta limitación se subsanó con el análisis de los comentarios de gestores y propietarios en grupos colaborativos de Facebook, observados mensualmente a lo largo del año 2023. Tabla 1. Dimensiones de análisis del fenómeno de los STR. Fuente: elaboración propia. DIMENSIÓN INDICADOR CRITERIO DE SELECCIÓN Localización Distribución por sector de la ciudad de la oferta completa Tamaño de la oferta de vivienda completa y de habitaciones en distintos sectores de la ciudad Tipo de oferta Cantidad de viviendas completas (casa o apartamento que se alquila sin otros moradores) Alquiler de viviendas completas: la vivienda sale del mercado a largo plazo, afectando la oferta de vivienda de largo plazo. Alquiler de habitaciones en vivienda compartida: el hogar huésped mercantiliza parte de su vivienda. Cantidad de habitaciones privadas en casa compartida Otros tipos de propiedad Perfil anfitriones/as Porcentaje de anfitriones/as que ofrecen más de tres unidades Dinámicas de profesionalización5 del rentismo como: número de anuncios por usuario anfitrión y porcentaje de anfitriones/as múltiples (3 o más anuncios) por sector. Alta rotación de huéspedes: implica personas encargadas de gestión, limpieza y otros, así como alta rotación del capital derivada de las noches mínimas permitidas por los anfitriones/as y la ocupación anual. Cantidad de noches mínimas de estadía Patrón territorial de la oferta de vivienda completa Cantidad de anuncios por barrio Barrios donde más ha avanzado esta forma de alquiler. Relación con otras características de los barrios, por ejemplo: si son típicamente turísticos, si están en áreas bajo políticas de renovación o procesos de valorización, etc. Precio promedio por noche por barrio Tasa de ocupación por barrio Rentas de vivienda completa Renta mensual promedio por vivienda en cada barrio La renta mensual es indicador clave para indagar en los efectos del mercado de alquiler de corto plazo en la oferta de vivienda asequible para la población local. Renta mensual promedio de alquiler a largo plazo en cada barrio Renta anual total por barrio 5 Se entiende por profesionalización a un proceso en el que tienden a participar gestores/as que realizan tareas para sostener la actividad sin ser los/as propietarios/as del inmueble. Es decir, actividades terciarizadas llevadas adelante por actores que intermedian entre la plataforma, los/as propietarios/as y los/as huéspedes, en forma mercantilizada. Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 162 rentabilidad de los alquileres temporarios en Buenos Aires también podría explicarse por la existencia de un mercado informal de acceso a dólares y pesos a precio ilegal12. Santiago de Chile Airbnb registró sus primeras actividades en Santiago a finales del 2010. La actividad en la plataforma ha crecido de forma constante (Figura 4), alcanzando un peak de 10.674 reseñas en el tercer trimestre de 2019. Si bien cayó debido a la pandemia de COVID-19, recuperó el nivel el tercer trimestre de 2021, alcanzando máximos el último trimestre de 2022 con 24.402 reseñas trimestrales. A pesar de que la actividad no alcanza los niveles de CABA, el comportamiento y el ritmo de crecimiento siguen el mismo patrón. Figura 4. Reseñas de huéspedes en Airbnb 2010-2023, Santiago. Fuente: elaboración propia en base a Inside Airbnb, 2023. A fines de marzo de 2023 se registraron 9.815 propiedades en la plataforma, un 0,43% de las 2.286.103 viviendas urbanas registradas en el censo de 2017. De estas, 6.601 (el 67,3%) son viviendas completas, 3.035 (30,9%) son habitaciones en viviendas compartidas y un 1,8% son otros tipos de espacios. En cuanto a la distribución de estas propiedades (ver Tabla 5), se destaca que el porcentaje mayor de viviendas completas se encuentra en el sector centro13, mientras que casi el 60% de la oferta de habitaciones privadas se distribuyen en los sectores periféricos. Esta información muestra tendencias similares a las de CABA, aunque también algunas diferencias. Primero, las viviendas que podrían estar “saliendo” del mercado del alquiler de 12 Un relevamiento realizado en redes sociales de gestores y propietarios indicó que esta modalidad informal de acceso a divisas y pesos ilegales está ampliamente generalizada (Lerena et al, 2024). 13 Sector centro: comuna de Santiago. Sector de “alta renta”: Providencia, Las Condes, Vitacura, La Reina y Lo Barnechea. Sector pericentro: Ñuñoa, Recoleta, Estación Central, San Miguel, Independencia, San Joaquín y Quinta Normal. Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 163 largo plazo (6.601) representan un 0,3% del déficit habitacional de la región, estimado en 259.000 unidades (Urbanismo Social y Déficit Cero, 2022); este bajo peso relativo no tiene que ver con un bajo número de ofertas14 sino con el aumento acelerado del déficit habitacional en Chile en los últimos años. Segundo, el hecho de que cerca del 67% de la oferta sea de viviendas completas, confirma el surgimiento del submercado de rentas que excede la dinámica de sharing y la modalidad exclusiva de alojamiento turístico. Tercero, el 57,2% de la oferta en la periferia de la ciudad, en donde residen predominantemente sectores populares, son habitaciones, lo que podría indicar que los STR constituyen una estrategia de supervivencia de los sectores populares, de manera incluso más marcada que en CABA. Tabla 5. Ofertas en Airbnb por tipo de vivienda, Santiago. Fuente: elaboración propia en base a Inside Airbnb, 2023. SECTOR VIVIENDAS COMPLETAS HABITACIONES OTROS TOTAL Centro 2.355 72,9% 808 25,0% 69 2,1% 3.232 Alta Renta 3.322 70,7% 1.323 28,2% 55 1,2% 4.700 Pericentro 691 53,7% 563 43,8% 33 2,6% 1.287 Periferia 233 39,1% 341 57,2% 22 3,7% 596 Total general 6.601 67,3% 3.035 30,9% 179 1,8% 9.815 En Santiago, el 8,9% de los/las anfitriones/as (571 de 6.425) son usuarios/as con 3 anuncios o más; éstos/as administran 3.297 anuncios (33,6% de la oferta total) con un promedio de 5,8 anuncios por anfitrión (ver Tabla 6). Además, sesenta y cuatro anfitriones/as tienen más de 10 anuncios, once más de 20, y dos manejan más de 40 propiedades cada uno/una. De manera menos clara que en CABA, cierto nivel de profesionalización también está presente en Santiago. Es el sector de alta renta de la ciudad el que concentra los/las hosts múltiples, con 366 anfitriones/as que administran 1.696 propiedades, con 4,6 anuncios por cada uno/una. No muy lejos se encuentran el centro, con 1.259 hosts, con un promedio incluso más alto de 4,9 anuncios por anfitrión con 3 o más. Similar a lo que sucede en la ciudad porteña, el pericentro es escenario de anfitriones/as de este tipo, a pesar de que como sector sus promedios son más bajos, aparecen comunas donde la profesionalización sobresale, como Ñuñoa (comuna de rentas medias y altas), Recoleta, Estación Central y San Miguel (comunas de rentas medias y bajas). 14 La oferta de Airbnb en Santiago es un tercio de la Ciudad de Buenos Aires, y la población de Santiago (8 242 459) es aproximadamente la mitad de la población de Ciudad de Buenos Aires (14.504.788). Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 164 Tabla 6. Anfitriones/as con 3 o más anuncios en Airbnb por sectores, Santiago. Fuente: elaboración propia en base a Inside Airbnb, 2023. SECTOR Hosts con 3 o más anuncios Número de anuncios de hosts con 3 o más anuncios Promedio anuncios por host con 3 o más anuncios Hosts totales Anuncios totales Porcentaje de hosts con 3 o más anuncios respecto del total Porcentaje de anuncios manejados por hosts con 3 o más anuncios Centro 258 1.259 4,9 2.074 3.232 12,4% 39,0% Alta Renta 366 1.696 4,6 3.112 4.700 11,8% 36,1% Pericentro 86 279 3,2 1.029 1.298 8,4% 21,5% Periferia 26 63 2,4 504 585 5,2% 10,8% Total general 57115 3.297 5,8 6.425 9.815 8,9% 33,6% En relación con las noches mínimas de estadía en la capital chilena, 7.577 los anuncios solicitan entre una y tres noches como mínimo, es decir, un 77% de anuncios aceptan la alta rotación (ver Figura 5). Se corrobora la vocación de alquiler de periodos muy cortos y la profesionalización de los/las hosts, con porcentajes similares a la capital argentina. En este caso, cabe mencionar que la tendencia a la alta rotación es incluso más pronunciada en los anuncios de habitaciones privadas, concentrando gran parte de la oferta en las estadías mínimas. Figura 5. Noches mínimas por anuncio de Airbnb, Santiago. Fuente: elaboración propia en base a Inside Airbnb, 2023. Respecto de la distribución territorial de la oferta en Santiago, se reproduce el patrón de valorización tradicional: las ofertas se concentran en el eje Alameda-Providencia, el que recorre las comunas de Santiago16, Providencia y Las Condes. Dentro de la comuna de Santiago, el casco histórico es el más denso en ofertas. En un segundo nivel, se marcan los 15 La suma total de hosts con 3 anuncios o más no coincide con la suma por sector de la ciudad, pues hay algunos/as hosts que actúan en más de un sector de la ciudad. 16 La comuna central de la ciudad de Santiago es homónima. Cuando no se especifica “comuna de Santiago” el artículo se refiere a la ciudad de Santiago. Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 165 principales ejes de conexión vial con el pericentro, como: Av. Vicuña Mackenna y Gran Avenida al sur, Av. Recoleta y Av. Independencia al norte, y Av. Grecia al poniente. Finalmente, existen concentraciones notables en sectores como San Joaquín y Estación Central, coincidiendo con áreas de alta densificación de la última década. Figura 6. Patrón territorial de la oferta de Airbnb (marzo 2023), Santiago. Fuente: Inside Airbnb, 2023. Respecto de las rentas provenientes del alquiler de vivienda completa en Santiago (Tabla 7), se destacan tres dinámicas. Primero, la comuna centro (Santiago) acumula los índices más altos de cantidad de ofertas y tasa de ocupación, y una renta total superior a los CLP$6.420.000.000; aunque con precios promedio y rentas mensuales menores a comunas de alta renta y otras pericentrales. Segundo, a pesar de que las rentas totales más altas se concentran en las primeras cuatro comunas de la Tabla 7, aparecen algunas pericentrales con altos precios promedio, ocupación y rentas, por ejemplo: (1) Ñuñoa, comuna de rentas mediaaltas y preferentemente no turística, parece transformarse en una alternativa para este mercado; y (2) Recoleta, Estación Central y San Miguel, comunas que han tenido históricamente una vocación de vivienda popular y que en los últimos años han tenido procesos de renovación en alta densidad, comúnmente asociados a procesos de gentrificación. Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 166 Finalmente, cabe mencionar la aparición de comunas periféricas altamente desiguales y de baja vocación turística, como Pudahuel, Huechuraba o La Florida, en los cuales la oferta se concentra en condominios cerrados. Se trata de una dinámica interesante, aunque de poco peso relativo por la baja cantidad de ofertas. Tabla 7. Ocupación, cantidad de anuncios y renta mensual promedio de viviendas completas a través de Airbnb. Selección de barrios, Santiago. Fuente: elaboración propia en base a Inside Airbnb, 2023. BARRIO SECTOR PROMEDIO OCUPACIÓN NOCHES/AÑO CANTIDAD DE ANUNCIOS PRECIO PROMEDIO/NOCHE (CLP$) RENTA MENSUAL PROMEDIO/ VIVIENDA (CLP$) Santiago (comuna) Centro 67 2.355 40.694 227.206 Providencia Alta Renta 63 1.258 60.367 316.927 Recoleta Pericentro 58 114 42.990 207.785 Las Condes Alta Renta 57 1.260 76.631 363.997 Estación Central Pericentro 52 99 37.223 161.300 Ñuñoa Pericentro 49 348 51.600 210.700 San Joaquín Pericentro 43 27 34.814 124.750 Macul Periferia 41 52 49.205 168.117 Pudahuel Periferia 41 27 85.820 293.218 San Miguel Pericentro 39 65 48.552 157.794 Quinta Normal Pericentro 34 17 37.912 107.417 La Florida Periferia 30 50 60.662 151.655 Independencia Pericentro 30 21 36.984 92.460 Vitacura Alta Renta 26 227 120.115 260.249 Huechuraba Periferia 23 16 75.041 143.829 La Reina Alta Renta 21 32 61.103 106.930 Lo Barnechea Alta Renta 20 545 283.988 473.313 Maipú Periferia 17 21 63.285 89.654 Otros periferia Periferia 24 65 52.588 105.176 Total general 55 6.601 62.090 284.579 Para marzo de 2023 el precio promedio por noche de una vivienda completa fue de CLP$62.090 y el promedio de ocupación de 55 noches por año, es decir, la renta mensual Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 167 promedio ofrecida en Santiago fue de CLP$284.579 (Tabla 7). Por su parte, cálculos de mediados del 2022 estimaron en CLP$450.000 el alquiler promedio en el centro, CLP$500.000 en el pericentro, y CLP1.600.000 en la zona de alta renta (Observatorio del Arriendo 2022), es decir, en promedio un 50% más alto que alquilando de corto plazo. Se colige que en general no se logran mayores rentabilidades con el alquiler de corto plazo. Esta observación debe ser matizada por dos razones: (1) los análisis cualitativos de los autores revelan una subestimación de la ocupación anual, debido a acuerdos entre anfitriones y huéspedes que, al contacto, cancelan la reserva para evitar las comisiones de la plataforma, manteniendo el acuerdo, además de la participación en otras plataformas similares a Airbnb; y (2) es necesario considerar los reajustes en los mercados de alquiler, diferenciados según los sectores de la ciudad y sus dinámicas. En este contexto, es importante reconocer que el masivo proceso de renovación urbana en el centro y pericentro de Santiago en los últimos años está modificando las tendencias de precios de alquiler, lo que podría presionar a los inversionistas a buscar alternativas de rentabilización de propiedades adquiridas con fines exclusivamente de inversión, y que, ante la competencia por inquilinos, exploran opciones distintas al alquiler de largo plazo. A diferencia de Buenos Aires, donde el equilibrio peso argentino/dólar podría explicar el aumento del uso de plataformas, en Santiago se deben considerar factores extraeconómicos para entender la preferencia por plataformas de alquiler sobre el mercado de largo plazo. Comparación y discusión de los resultados El análisis de los resultados muestra que el mercado de alquileres temporarios se encuentra en expansión, tanto en Ciudad de Buenos Aires como en Santiago. Hasta el momento, el impacto de este mercado sobre el parque de vivienda local es mayor en el caso de Buenos Aires, en donde, además, las dinámicas de profesionalización son más aceleradas. Más allá de estas diferencias en el grado de consolidación del alquiler temporario como modalidad de extracción de rentas, los resultados previamente descritos para ambas ciudades señalan tres tendencias transversales: (1) expansión del submercado de alquiler de corto plazo de viviendas completas en áreas consolidadas y de renovación urbana, (2) la significativa presencia del alquiler de habitaciones en viviendas propias en sectores periféricos, más allá de los circuitos turísticos y (3) profesionalización de los/las anfitriones/as y emergencia de nuevos actores en la cadena de extracción de rentas urbanas. Alquileres de corto plazo de vivienda completa: un submercado consolidado y con alto potencial de expansión La rápida recuperación de los índices de actividad en la plataforma post pandemia, y los altos porcentajes de viviendas completas por sobre las habitaciones en viviendas compartidas demuestran, tal como sucede en otras ciudades (ver casos de Lisboa en Cocola-Gant et al. Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 168 2021; y Valencia en Gil García 2020), que el alquiler de corto plazo de viviendas completas representa un submercado de rentas emergentes, que supera ampliamente la dinámica de “sharing economies”. La consolidación de este submercado genera brechas de renta potenciales, que restringen el mercado del alquiler a largo plazo. Este submercado reproduce los patrones de valorización territorial tradicionales y recientes, tanto en Ciudad de Buenos Aires como en Santiago. Así, la mayoría de estas ofertas se localizan en las áreas centrales y de alta renta (Las Condes y Providencia, en Santiago; Palermo, Recoleta y Belgrano, en CABA), así como también en las áreas de renovación urbana reciente (los sectores pericentrales de Estación Central, San Miguel y Ñuñoa, en Santiago; y Chacarita y Villa Crespo, en CABA). En CABA, los STR actualizan el modelo de negocios de los desarrolladores inmobiliarios, quienes ahora ofrecen, además de la unidad, todas las tareas de gestión del alquiler, reforzando un modelo de desarrollo inmobiliario ajeno a las necesidades habitacionales locales. Si bien la oferta de viviendas completas se concentra en zonas que ya son restringidas para la población local, la gran dinámica observada en barrios pericentrales, como Chacarita, Villa Crespo o Almagro abre preguntas sobre un posible desplazamiento en cadena de sectores medios hacia otros barrios, en un proceso de “palermización” y “airbnbización” del mercado de alquiler de largo plazo. En el pericentro de Santiago (por ejemplo, Estación Central, o el sector Santa Isabel, al sur de la comuna de Santiago), el alquiler de corto plazo de vivienda completa podría ser una estrategia por parte de pequeños y medianos inversionistas, recientemente endeudados con el complejo inmobiliario-financiero, en un contexto de caída de los precios de los alquileres a largo plazo por sobrestock (Vargas 2017; Marconi 2023). La existencia de usuarios/as múltiples en estas áreas pericentrales, permite ampliar la hipótesis sobre la profesionalización del corretaje, más allá de las áreas turísticas. En ambas ciudades se verifica una distancia entre la rentabilidad potencial y la efectiva. Las rentas oficiales que, en promedio, se obtienen tanto en Ciudad de Buenos Aires como en Santiago son cercanas o hasta inferiores a las del alquiler a largo plazo, un hallazgo destacable en comparación con la dinámica de otras ciudades, como Nueva York o Washington (Wachsmuth y Weisler, 2018; Zou, 2020). Esto se debe a que el promedio anual de noches efectivamente ocupadas por el momento es bajo. A diferencia de otras ciudades globales, la presión del turismo y otras actividades que configuran la demanda de alquileres temporales es baja, lo que representa cierto resguardo de dinámicas que han impactado fuertemente en otras ciudades, como la turistificación. Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 169 No obstante, la evidencia indica que tanto el promedio de ocupación17 como los/las nuevos/as usuarios/as de la plataforma aumentan año a año. La paradoja de una baja rentabilidad, pero un crecimiento sostenido de la oferta, puede entenderse como una dinámica especulativa, de expectativas, y muy sensible a la coyuntura económica. La alta rotación de los STR conlleva la posibilidad de minimizar los efectos de la inflación, debido a la actualización permanente de precios. A esto se suma, en el caso argentino, a la posibilidad de acceder a moneda extranjera y a pesos locales a un precio mayor que en el mercado legal. Estas condiciones permiten afirmar que se trata de un segmento del mercado inmobiliario con alto potencial de expansión, por dos vías: el aumento de la tasa de ocupación anual (intensificación) y el avance de la oferta sobre nuevos barrios (expansión). Como muestran los datos, esta expansión territorial se observa fuertemente en áreas pericentrales de Santiago, como Recoleta, Estación Central, Ñuñoa y San Joaquín. Más allá de la renta mensual promedio, existen motivos extraeconómicos que podrían estar explicando el giro del mercado inmobiliario hacia los alquileres de corto plazo. En CABA, el débil marco legal de los STR (Ley N° 6255/19), la alta flexibilidad, el bajo riesgo jurídico y control de la propiedad que genera la alta rotación de este tipo de alquileres, la percepción negativa de la Ley de alquileres 27.551 vigente, y la posibilidad de obtener la renta en moneda extranjera (percibida como más segura que la local), son hipótesis a considerar en próximas indagaciones sobre las motivaciones y lógicas de los/las hosts. En Santiago, la ausencia de un marco jurídico claro para los contratos de alquiler ha favorecido a las plataformas de alquiler de corta duración (STR) como una opción ventajosa para los propietarios. La Ley 21.461, que regula las condiciones de desalojo, fue aprobada recién en 2022 y aún está en proceso de consolidación y aplicación efectiva. La escasa regulación, junto con la dificultad para fiscalizar los contratos privados de alquiler de largo plazo y la falta de sanciones claras para el incumplimiento de obligaciones tanto de propietarios como de inquilinos, ha mantenido un clima de desconfianza, llevando a muchos propietarios a preferir alternativas percibidas como más seguras. Metodológicamente, futuros estudios sobre la rentabilidad de los STR requieren considerar: (i) la posibilidad de una subvaloración de la ocupación anual, debido a acuerdos entre anfitriones/as y huéspedes por fuera de la plataforma y a través de otras plataformas (además de Airbnb); (ii) los desfases de precios por el contexto inflacionario. Alquileres de corto plazo de habitaciones en la periferia: nuevas estrategias frente a la precarización de la vida 17 Por ejemplo, en marzo de 2022, el promedio anual de ocupación efectiva para CABA fue de 47 noches, frente a las 64 noches en marzo de 2023 (Lerena, 2022). Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 170 Si bien la tendencia predominante es el alquiler de vivienda completa, se destaca el alto porcentaje de alquiler de habitación en vivienda compartida en sectores periféricos de ambas ciudades. En estas áreas, sin vocación turística y donde se localizan los sectores sociales medio-bajos y bajos, el alquiler de habitaciones alcanza el 57% y el 20% de la oferta en Santiago y Ciudad de Buenos Aires, respectivamente. La oferta de alquiler de habitación en vivienda a través de Airbnb en los sectores periféricos puede ser leída en el contexto de precarización de la vivienda y de las condiciones de vida en general en estas ciudades. En efecto, estudios recientes con foco en la demanda evidencian un aumento de la modalidad de alquiler de habitación, frente al alquiler de vivienda completa, como forma de acceso al alquiler de largo plazo (Weibel et al., 2022). Esto permite pensar en el alquiler de habitaciones como una estrategia de complemento de ingresos por parte de oferentes, hipótesis que ha sido cuestionada en otras ciudades del norte global (Arias-Sans et al., 2022; Stabrowski, 2017; Semi y Tonetta, 2021), pero que debe ser mejor explorada en nuestra región. Finalmente, la expansión del alquiler de corto plazo más allá de las áreas consolidadas por el turismo y el mercado inmobiliario abre nuevas fronteras de mercantilización, en dos escalas. Por un lado, el carácter flexible de las plataformas digitales facilita la localización de ofertas de STR más allá de las áreas turísticas, impulsando la valorización y mercantilización del patrimonio barrial tangible e intangible. Por otro lado, el subarriendo de una habitación de la vivienda propia representa una nueva frontera de mercantilización del espacio doméstico y del tiempo libre que, hasta el momento, permanecían fuera de los límites del capital. Nuevos actores en la cadena de extracción de rentas urbanas En este submercado emergente participan nuevos actores en la cadena de extracción de rentas urbanas, con distintas lógicas: las plataformas digitales de STR, gestores pequeños y profesionalizados, propietarios/as grandes y pequeños, de viviendas completas y de habitaciones de la vivienda propia, desarrolladores inmobiliarios y un conjunto amplio de trabajadores/as de servicios. Excede a este trabajo una caracterización de todos estos actores, pero los resultados arrojan luz sobre algunos de ellos. En primer lugar, la empresa Airbnb, escasamente regulada a nivel local, que determina las pautas del intercambio entre anfitriones/as y huéspedes. Sus utilidades se desplazan desde estas ciudades hacia la casa matriz en el Silicon Valley, impulsando la transnacionalización de rentas locales, desde las periferias hacia el norte global. Las ganancias de la empresa Airbnb provienen de los porcentajes de comisión que cobra a los/las usuarios/as por facilitar la plataforma, pero también de otros negocios que pudiesen desarrollarse en base a la gran cantidad de datos que anfitriones/as y huéspedes dejan en la misma. Aunque Airbnb es la Scripta Nova 29(2) ALQUILERES A CORTO PLAZO… 171 principal, existen también otras plataformas de STR, locales e internacionales, que compiten por este submercado creciente. En segundo lugar, los/las propietarios/as de viviendas completas, que utilizan la plataforma para ampliar sus posibilidades de extracción de rentas, elastizan una demanda previamente limitada a los mercados locales de alquiler de largo plazo. Como ya fue señalado, también existe un gran porcentaje de anfitriones/as que alquilan una sola vivienda, lo que probablemente se trate de nuevas estrategias para complementar salarios o pensiones, a una escala de economía familiar, una dinámica similar a la señalada más arriba en el caso del subarriendo de habitación de la propia vivienda. Finalmente, la gestión de alquileres temporales a través de plataformas digitales como Airbnb tiende a la concentración y a la profesionalización. La alta rotación de huéspedes conlleva una serie de actividades cotidianas de gestión, tales como la entrega de llaves, decoración, fotografía, limpieza y mantenimiento, gestión de la plataforma, cobro y servicios financieros, etc., que dan lugar a una serie de intermediarios/as, lo que abre preguntas acerca de los nuevos empleos flexibles (y precarios) asociados a esta modalidad de alquiler. Esto puede verse en Santiago, en donde el 8,9% de los/las anfitriones/as administran el 33,6% de las ofertas, y es aún más claro en CABA. Aquí, un tercio de las ofertas de viviendas completas son ofrecidas por gestores múltiples (multihosts): corredores inmobiliarios tradicionales que han diversificado sus productos, o bien nuevos agentes: casi cien de ellos/as administran 20 o más unidades, y entre ellos/as, cinco concentran 100 unidades. Esta tendencia a la profesionalización es opuesta a las narrativas del peer-to-peer que Airbnb buscó instalar como modelo de negocio en sus orígenes. Conclusiones Este trabajo se propuso explorar el fenómeno de los STR a través de plataformas digitales, tema poco presente entre los estudios urbanos regionales, a través de la comparación de dos ciudades de América Latina: Ciudad de Buenos Aires y Santiago de Chile. Entre los principales resultados, se observan tres tendencias: (1) la expansión del submercado de alquileres de corto plazo de viviendas completas en áreas consolidadas y de renovación urbana, (2) la significativa presencia del alquiler de habitaciones en viviendas propias en sectores periféricos, más allá de los circuitos turísticos y (3) la profesionalización de los/las anfitriones/as y emergencia de nuevos actores en la cadena de extracción de rentas urbanas. Estos hallazgos son relevantes para el avance de los estudios empíricos en la región, y también aportan desde un contexto alternativo (el sur global) a las construcciones teóricas globales que intentan explicar las complejas dinámicas del capitalismo contemporáneo. Destaca en este sentido el concepto de “acumulación territorial”, una formulación analítica que busca conocer la forma en que el capital avanza sobre personas, territorios y naturalezas,