Privatanleger als Beschleuniger urbaner Wohnkrisen: Bedeutung und Motive von Privatanlegern auf Wohnungsmärkten abseits der Metropolen am Beispiel Salzburg

Hametner, Andreas Article Privatanleger als Beschleuniger urbaner Wohnkrisen: Bedeutung und Motive von Privatanlegern auf Wohnungsmärkten abseits der Metropolen am Beispiel Salzburg Raumforschung und Raumordnung / Spatial Research and Planning Provided in Cooperation with: Leibniz-Forschungsnetzwerk "R – Räumliches Wissen für Gesellschaft und Umwelt | Spatial Knowledge for Society and Environment" Suggested Citation: Hametner, Andreas (2021) : Privatanleger als Beschleuniger urbaner Wohnkrisen: Bedeutung und Motive von Privatanlegern auf Wohnungsmärkten abseits der Metropolen am Beispiel Salzburg, Raumforschung und Raumordnung / Spatial Research and Planning, ISSN 1869-4179, oekom verlag, München, Vol. 79, Iss. 6, pp. 557-573, https://doi.org/10.14512/rur.98 This Version is available at: https://hdl.handle.net/10419/249168 Standard-Nutzungsbedingungen: Die Dokumente auf EconStor dürfen zu eigenen wissenschaftlichen Zwecken und zum Privatgebrauch gespeichert und kopiert werden. 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In vorliegender Untersuchung stelle ich deshalb die Manifestation von Finanzanlagen auf den Wohnungsmärkten in einer Stadt abseits der Metropolebene in den Mittelpunkt und setze dabei auf einen Mixed-methods-Ansatz aus quantitativer Grundbuch- und Datenanalyse sowie qualitativen Experteninterviews. Der Beitrag zeigt auf, dass abseits der Metropolen die Nutzung von Wohnraum in ein Investitionsobjekt vorwiegend von privaten Akteuren vollzogen wird. Diese investieren weniger aus Spekulation und in Erwartung von Wertsteigerung, sondern zur privaten und familiären Vorsorge und vor allem zur Wertsicherung. Auch diese Form von Finanzanlagen in Wohnraum hat folgenschwere Auswirkungen auf andere Marktakteure. Der gesamte Wohnungsmarkt richtet sich sukzessive auf diesen neuen Investorentypus aus. Immobilien sind somit zunehmend zu einer Anlageform von Vielen geworden. Andreas Van-Hametner, Paris-Lodron-Universität Salzburg, Hellbrunnerstraße 34, 5020 Salzburg, Österreich [email protected] © 2021 Van-Hametner; licensee oekom verlag. This Open Access article is published under a Creative Commons Attribution 4.0 International License. Schlüsselwörter: Finanzialisierung Privatanleger  Wohnungsmarkt Salzburg Household-level investments as accelerators of urban housing crises. Significance and motivation of private investors in housing markets outside the metropolises using the example of Salzburg Abstract So far, the increased emergence of financial investments on thehousingmarketshasmainlybeenexaminedinmetropolises or on a national level. Research focused primarily on institutional actors. The investigation of financial investments in housing space in cities below the metropolitan level and by individuals has so far been neglected. In the present study, I therefore focus on the manifestation of financial investmentsofprivateinvestorsinhousingmarketsoutsidethe metropolises using a mixed-method approach of quantitative land register and data analysis as well as qualitative expert interviews.Thepapershowsthatapartfromthemetropolises, the utilization of housing into an investment object is mainly carried out by private actors. They invest less out of speculation and in the expectationof an increasein value, but rather for private retirement or family provision and, above all, to secure value. This form of investment in housing also leads to serious consequences for other market players. The entire housing market is gradually focusing on this new type of investor. Real estate has therefore increasingly become a form of investment for many. Keywords: FinancialisationPrivate investors Housing market Salzburg Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/6: 557–573 557 A. Van-Hametner 1 Einleitung Die Bedeutungszunahme finanzieller Verwertungsstrategi- en auf Immobilienmärkten und die damit einhergehende Verschränkung von Finanz- und Immobilienmarkt wurde in den letzten Jahren intensiv diskutiert (Aalbers 2017: 546–549; Wijburg/Aalbers/Heeg 2018: 1099–1119). Vor allem seit der globalen Finanzkrise wurden Gewerbe- und zunehmend auch Wohnimmobilien zu einem Feld für Finanzanlagen. Wesentlich dazu beigetragen haben die Liberalisierung der internationalen Finanzmärkte, die Deregulierung der Wohnungsmärkte sowie der Rückzug des Staates aus dem Wohnungsmarkt in vielen Ländern. Zuletzt verstärkten die europäische Zinspolitik und die Politik der Europäischen Zentralbank der Quantiativen Lockerung (quantitative easing) mit der darauf folgenden Kapitalverlagerung in Vermögenswerte wie Immobilien diesen Prozess. Diese stärkere Verschränkung des Finanz- und Immobilienmarktes ist zwar ein globales, aber kein global einheitliches Phänomen. So wie sich Wohnungsmärkte in der Ausprägung ihrer ordnungspolitischen Einfassung, Akteurstruktur, deren divergierender ökonomischer und politischer Machtverhältnisse sowie der konkreten Verteilung von Eigentumsrechten am Wohnraum (Schwartz/Seabrooke 2008: 248–255) unterscheiden, so variiert auch die Manifestation von Finanzanlagen auf diesen Wohnungsmärkten. Sie reflektieren dabei die gesellschaftlichen Kräfteverhältnisse (vgl. Kemeny 2006), die nicht nur auf nationaler, sondern auch auf regionaler Ebene unterschiedlich ausgeprägt sind (Fields/Uffer 2016; Lebuhn/Holm/Junker et al. 2017). Bisherige Publikationen zur Bedeutungszunahme finanzieller Verwertungsstrategien auf Wohnungsmärkten adressieren zumeist die nationale Maßstabsebene (Gotham 2009; Coq-Huelva 2013; Waldron 2016; Byrne 2019)bzw.die Wohnungsmärkte von Metropolen. Vorwiegend wurde die Rolle institutioneller Akteure (Romainville 2017: 629–634; Wijburg/Aalbers/Heeg 2018: 1104–1107) und damit nur ein ausgewähltes Spektrum der Manifestation von Finanzanlagen am Wohnungsmarkt betrachtet. Denn neben institutionellen Investoren haben zunehmend auch Privatpersonen Wohnungen als Anlageobjekte identifiziert (Heeg 2013: 82–85). Deren Bedeutung, Verhalten und Motivation, im Besonderen in Städten unterhalb der Metropolebene, ist bislang aber noch wenig untersucht (ebenso ihre Rolle bei der globalen Finanzkrise; Rosenblatt/Sacco 2018: 94–95). Wegen dieses Mangels an regional differenzierter Betrachtung bleiben relevante Unterschiede oft verdeckt und nur eine bestimmte Manifestation von Finanzanlagen findet Eingang in die wissenschaftliche Diskussion. Dies liegt auch an den bisherigen methodischen Herangehensweisen. Untersuchungen zu institutionellen Investoren auf Wohnungsmärkten konzentrieren sich beispielsweise auf qualitative Untersuchungen einzelner Projekte (Fields/ Uffer 2016: 1490–1497; Wijburg/Aalbers/Heeg 2018: 1107–1113), Daten aus Firmendatenbanken und Baubewilligungen (Romainville 2017: 627–629), statistische Wohnungsmarktdaten auf nationaler Ebene (Fernandez/Aalbers 2016: 79–80) oder ein ausgewähltes Set an Transaktionen (z. B. zu Verkäufen großer öffentlicher Wohnportfolios; vgl. Holm 2008). Investitionen auf Haushaltsebene finden aber ersten Erkenntnissen nach vorwiegend in so genannte Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen statt (Aigner 2020: 2) und müssen deshalb in einem anderen methodischen Setting untersucht werden. Deshalb geht dieser Beitrag der privaten Kapitalanlage Wohnraum mit einer Mischung aus quantitativen und qualitativen Methoden und einer Triangulation von Grund- und Firmenbuchanalysen, Sekundärdatenauswertungen und Experteninterviews auf den Grund. Dieser Mixed-methods-Ansatz bietet einen wesentlichen Erkenntnisgewinn zur Betrachtung der Ausprägung von Finanzanlagen durch Privatpersonen und ermöglicht die Beantwortung folgender Forschungsfragen: – Wie drücken sich Finanzanlagen am Wohnungsmarkt in Städten unterhalb der Metropolebene aus? – Welche Rolle spielen dabei Privatpersonen und mit welcher Aktivität und unter welcher Motivationslage agieren sie? – Welche Auswirkungen ergeben sich dadurch für die Akteurinnen und Akteure der Angebots- und Nachfrageseite eines Wohnungsmarktes und welche Strategien entwickeln diese im Umgang mit den aktuellen Herausforderungen? Am Beispiel der Stadt Salzburg und ihrem angespannten Wohnungsmarkt zeige ich, dass abseits exponierter Metropolen die Nutzung von Wohnraum als Kapitalanlage vorwiegend von privaten Akteurinnen und Akteuren vorgenommen wird. Diese investieren weniger aus Spekulation und in Erwartung von Wertsteigerung, sondern zur privaten und familiären Vorsorge (vgl. Heeg 2013: 82–85) sowie vor allem zur Wertsicherung. Sie heben sich in Finanzierungsstruktur als auch Nachfragemuster von selbstnutzenden privaten Käuferinnen und Käufern ab. Der Wohnungsmarkt richtet sich sukzessive auf diesen neuen Investorentypus aus. Auch ohne institutionelle Investments und ausländisches Kapital findet eine stärkere Verknüpfung von Immobilien- und Finanzmarkt statt, die zu folgenschweren Auswirkungen für andere (Markt-)Akteure führt. Die Bedeutung von Privatpersonen als Immobilieninvestorinnen und -investoren auf Wohnungsmärkten abseits der Metropolen mit ausreichend privatem Kapital wie Salzburg wird deshalb in den nächsten Jahren noch deutlich zunehmen. 558 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/6: 557–573 Privatanleger als Beschleuniger urbaner Wohnkrisen. Bedeutung und Motive von Privatanlegern auf ... Der vorliegende Beitrag ist in sechs Kapitel gegliedert. Im zweiten Kapitel wird die Verbindung von Finanz- und Immobilienmarkt als theoretisch-konzeptioneller Rahmen diskutiert und die bedeutende, bislang aber wenig untersuchte Rolle von Privatpersonen und ihrer Finanzanlagen am Wohnungsmarkt dargelegt. Kapitel 3und 4stellen das Forschungsdesign, die methodische Herangehensweise und das Untersuchungsgebiet vor. In Kapitel 5werden die Erkenntnisse der empirischen Untersuchung zur Bedeutung und Motivation von Privatanlegerinnen und -anlegern auf dem Salzburger Wohnungsmarkt aufgezeigt. Im sechsten Kapitel fasse ich die Erkenntnisse zusammen und gebe einen Ausblick auf die zukünftige Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt durch die COVID-19-Krise. 2 Wohnen zwischen Nutzung und Anlage Der Wohnungsmarkt weist einige Besonderheiten auf, die für seine sozioökonomische und politische Beurteilung Bedeutung entfalten. Zum einen hat Wohnraum eine lange Produktions- und Nutzungsdauer und bindet viel Kapital. Dies führt gemeinsam mit den Wohnungsmärkten inhärenter Intransparenz und ihrer räumlichen Segmentierung aufgrund der Standortgebundenheit des Wohnbaus zu einer geringen Angebotselastizität. Zum anderen ist Wohnraum gekennzeichnet von der gesellschaftlichen Konfliktlinie seiner Beurteilung als Werkzeug für ein schützenswertes Grundbedürfnis und wesentliche Säule des Wohlfahrtsstaates (Torgersen 1987; Kemeny 2006) einerseits und freier Ware bzw. Anlageobjekt andererseits (vgl. Musil 2019: 242–247). Deshalb wurden Wohnungsmärkte in Ländern mit deutlicher sozialstaatlicher Tradition wie Österreich lange Zeit stark ordnungspolitisch eingefasst (vgl. Schwartz/Seabrooke 2008: 243–248). In den letzten Jahrzehnten jedoch wurden die Wohnungsmärkte vieler Länder durch den Rückzug der öffentlichen Hand einer starken Ordnungspolitik entzogen. Marktkräfte konnten sich durch die Liberalisierung der Finanzmärkte und Deregulierung der Wohnungsmärkte stärker entfalten. Dies führte zur Bedeutungszunahme finanzieller Verwertungsstrategien auf Immobilienmärkten. Damit einher ging eine Änderung der Akteurstruktur samt ihrer Handlungsweisen. Seit den 1980er-Jahren entwickeln sich Gewerbe- und mittlerweile auch Wohnimmobilien zu einem Feld für Finanzanlagen. Der Rückzug des Staates fand in vielen Ländern nicht nur durch eine ordnungspolitische Rücknahme statt, sondern auch durch die Privatisierung öffentlichen Wohnraums (vgl. für Österreich Streimelweger 2010;vgl. für Deutschland Voigtländer 2007: 748). Durch neue Finanzmarktinstrumente und der Bereitstellung von transparenten Marktinformationen durch spezialisierte Agenturen (Dörry/Heeg 2009: 175–181) wurden Immobilienbestände zu standardisierten Waren, die mit anderen assets und deren Rentabilität verglichen werden können. Dies erleichterte Investitionen in zunehmend globalisierten Immobilienmärkten. Immobilien verloren somit in finanzieller Hinsicht nach und nach ihre namensgebende Eigenschaft der Immobilität (Heeg 2004: 128–134; Scharmanski 2006:2). Diese ausgeweiteten Investitionsmöglichkeiten trafen ab den 1990er-Jahren auf steigende Mengen anlagesuchenden Kapitals, bedingt durch die Zunahme privater Verschuldung, der Errichtung kapitalgedeckter Altersversicherungssysteme und zuletzt der europäischen Zinspolitik bzw. der monetären Politik der Europäischen Zentralbank des quantitative easing. Dieses Kapital fand in den einzelnen Teilmärkten des Immobilienmarkts zunehmend eine relevante Senke (Harvey 2010). Das Resultat war eine starke Verknüpfung von Immobilien- und Finanzmarkt (financehousing-nexus;Musil2019: 305) und eine Bedeutungszunahme finanzieller Anlagestrategien, die Profite abseits realwirtschaftlicher Produktionsprozesse suchen (Krippner 2005: 173–177). Dies wird auch als Finanzialisierung bezeichnet (Aalbers 2017: 543), ein Begriff, der ob seiner breiten und teils diffusen Verwendung auch in der Kritik steht (Christophers 2015; Jacobs/Manzi 2020: 184–186). Auf den Wohnungsmarkt bezogen, bedeutet Finanzialisierung die „Schaffung von Anlagemöglichkeiten, wo vorher keine waren“ (Heeg 2013: 81) und die wachsende Dominanz von Investitionen in Wohnraum aus rein finanziellen anstatt (real)wohnungswirtschaftlichen Motiven durch Finanzakteure samt verstärkter Anwendung ihrer Praktiken und Narrative (Fernandez/Aalbers 2016: 71). Vor allem institutionelle Investoren, aber auch immer mehr Privatpersonen, haben Wohnungen als Anlageobjekte identifiziert (Heeg 2013: 82–85). Internationale Pensions- und Investmentfonds wie auch Versicherungen und Banken kaufen ganze Portfolios, wie beispielsweise komplette öffentliche Wohnungsbestände oder extra für sie errichtete Anlagen auf. In Bezug auf die Investitionsmotive durch institutionelle Investoren in Deutschland stellen Wijburg, Aalbers und Heeg (2018: 1101–1104) aber mittlerweile eine Transformation fest und weiten damit den Finanzialisierungsbegriff. Die Anfang der 2000er-Jahre vorherrschende pure Spekulation, welche sie als „Finanzialisierung 1.0“ bezeichnen, weicht allmählich dem Motiv des langfristigen Investments („Finanzialisierung 2.0“). Wohnraum wird dadurch als Investitionsobjekt „Veranlagungs-Mainstream“ (Wijburg/ Aalbers/Heeg 2018: 1098). Die privaten Haushalte wiederum sind durch die Krise 2008 von finanzmarktbasierten Kapitalanlagen verunsichert und auf der Suche nach anderen Anlageformen. Aufgrund der Niedrig- bzw. Nullzinssituation sind konservative Spar- Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/6: 557–573 559 A. Van-Hametner formen unattraktiv. Zudem sind viele Menschen, vor allem in konservativen Wohlfahrtsstaaten mit traditionell ausgeprägten sozialen Sicherungssystemen und umlagefinanzierter Altersversicherung wie Österreich, Deutschland oder auch Frankreich (vgl. Esping-Andersen 2013) in Bezug auf ihre Altersvorsorge verunsichert.1Sie befürchten, dass diese nicht mehr für den Lebensunterhalt im Alter ausreicht und nehmen eine stärkere individuelle Verantwortung für die eigene Altersvorsorge (Heeg 2013: 82) wahr. Dies resultiert in mehr anlagesuchendem Kapital sowie in einer – auch durch staatliche Anreize verstärkten – Nachfrage nach privaten Vorsorgeprodukten und privaten Immobilieninvestitionen. Diese Investitionen manifestieren sich zum einen in der Nachfrage nach Immobilienfonds (diese erfuhren beispielsweise eine deutliche Zunahme in Österreich (vgl. Pöchel 2018: 36), zum anderen in der direkten Nachfrage nach Wohnungseigentum, um so die Altersvorsorge zusätzlich abzusichern).2Das führt zu einer ganz spezifischen Nachfrage am Wohnungsmarkt, nämlich jener nach vorwiegend kleineren Eigentumswohnungen zur Vorsorge und Finanzanlage. Da aber die finanziellen Möglichkeiten zum Erwerb von Immobilien ungleich verteilt sind, führt diese Entwicklung langfristig zu einer Polarisierung zwischen wenigen Mehrfacheigentümerinnen und -eigentümern und vielen eigentumslosen Mieterinnen und Mietern, sowie zu einem generationellen und demographischen Gap (Helbrecht/ Geilenkeuser 2012). Zwar treten institutionelle Investoren sowie Privatanlegerinnen und Privatanleger in unterschiedlichen Formen auf den Immobilienmärkten auf, gemeinsam ist ihnen jedoch, dass sie Wohnraum nicht durch die Brille der Bedürfnisbefriedigung betrachten, sondern um ihr Kapital anzulegen und zu vermehren. Immobilien sind somit zu einer Anlageform von Vielen geworden. Diese Verschränkung von Finanz- und Immobilienmarkt ist zwar ein globales, aber kein global einheitliches Phänomen. Wohnungsmärkte variieren in der Ausprägung ihrer ordnungspolitischen Einfassung, Akteurstrukturen sowie Institutionen und deren divergierenden ökonomischen und politischen Machtverhältnisse sowie der konkreten Verteilung von Eigentumsrechten am Wohnraum (Schwartz/ Seabrooke 2008: 244–245). Genauso wie sich Wohnungs- 1Vgl. z. B. https://www.ergo.com/de/Media-Relations/ Pressemeldungen/PM-2018/20180214-ERGO-Risiko-Report (17.08.2021). 2Vgl. z. B. https://www.axa.de/site/axa-de/get/documents/ axade/AXA.de_Dokumente_und_Bilder/Unternehmen/Presse/ Mediathek/Dokumente/AXA-Deutschland-Report-2016/ Kernergebnisse.pdf (17.08.2021). märkte unterscheiden, so variiert auch die Manifestation von Finanzanlagen auf diesen Wohnungsmärkten (beispielsweise stark zwischen globalem Norden und Süden (vgl. Heeg/Ibarra García/Salinas Arreortua 2020: 512)). Deren Intensität und Relevanz ist dabei abhängig von Einflussfaktoren auf unterschiedlichen Ebenen. Die nationale Ebene bildet einen wichtigen Rahmen mit seinem institutionellen und wirtschaftspolitischen Setting, doch die regionalen Wohnungsmärkte können sich hinsichtlich ihrer Institutionen, Akteurinnen und Akteure samt deren Motivation und Marktlogik sowie der Ausprägung einer spezifischen Nachfrage als auch in dem darauf abgestimmten Angebot deutlich absetzen. Die Wohnungsmärkte reflektieren dabei die generellen Kräfteverhältnisse einer Gesellschaft (vgl. Kemeny 2006: 15–16), die nicht nur auf nationaler, sondern auch auf regionaler Ebene unterschiedlich ausgeprägt sind (Fields/Uffer 2016: 1490–1497; Aalbers 2017; Lebuhn/ Holm/Junker et al. 2017). 3 Forschungsdesign Die oben skizzierte Verbindung von Finanz- und Immobilienmarkt ist trotz begrifflicher Kritik am Terminus Finanzialisierung (Christophers 2015; Jacobs/Manzi 2020: 184–186) breiter Konsens. Empirisch zeigen sich aber im Besonderen auf folgenden drei Ebenen Lücken (vgl. Aalbers 2017: 546): Erste Lücke: Maßstab und Auswahl des Untersuchungsraumes. Die meisten Untersuchungen konzentrieren sich zum einen auf die nationale Ebene und Märkte, die entweder stark von der Krise 2008 betroffen waren (Gotham 2009; Coq-Huelva 2013; Waldron 2016), oder liberale Märkte mit starken Eigentümerquoten und hohen Hypothekenschulden (Byrne 2019) und zum anderen findet sich die Konzentration auf metropolitane Untersuchungsregionen und ihre Gewerbe- (Clark/Lund 2000; Dörry 2010; Musil/Reiner 2019) bzw. Wohnimmobilienmärkte (Fields/Uffer 2016; Romainville 2017; Morris 2018). Städte abseits der Metropolen werden nur selten untersucht, obwohl der finance-housing- nexus mittlerweile auch in regionalen Universitätsstädten, in kleineren Großstädten (z. B. Reutter 2012; Fehlberg/ Mießner 2015; Bernt/Colini/Förste 2017; Mießner 2021) und sogar in Mittelstädten (Bůžek/Mießner 2021)seineWirkung entfaltet. Wohnungsmärkte sind aber ausgeprägte regionale Märkte. Für das Verständnis der regional unterschiedlichen Manifestationen des finance-housing-nexus bedarf es der Untersuchung unterschiedlicher regionaler Kontexte, samt institutioneller Rahmenbedingungen, und variierenden Ausprägungen von Angebot und Nachfrage. Wegen des Mangels an regional und lokal differenzierter Betrachtung bleiben relevante regionale Unterschiede oft verdeckt. 560 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/6: 557–573 Privatanleger als Beschleuniger urbaner Wohnkrisen. Bedeutung und Motive von Privatanlegern auf ... Zweite Lücke: Auswahl der untersuchten Akteurinnen und Akteure. Durch den Fokus auf Großstädte der Metropolebene konzentrieren sich die empirischen Untersuchungen entweder auf die institutionelle Angebotsseite des Wohnungsmarktes und die Frage nach der Bedeutung von Finanzakteuren sowie finanzialisierten developern für die Stadtentwicklung (vgl. Romainville 2017: 629–634) oder auf institutionelle Investoren, wie z. B. REITs oder Private Equity Fonds als Nachfragende (vgl. Wijburg/Aalbers/Heeg 2018). Zwar wurden beispielsweise durch Heeg (2013)auch private Investorinnen und Investoren als Akteurinnen und Akteure und damit die zweite Komponente der Nachfrageseite neben institutionellen Käufern thematisiert, aber insgesamt nur selten (vgl. Aigner 2020; Hulse/Reynolds/Martin 2020) abseits sogenannter ultra-high-net-worth individuals (Hochvermögende; vgl. Rogers/Koh 2017) empirisch untersucht. Eine Ausnahme stellen hier die Untersuchungen zu mortgaged home ownership (hypothekbelastetes Wohneigentum) und des Phänomens buy-to-let (Kauf zur Vermietung) in Großbritannien dar (Gibb/Nygaard 2005). Diese Forschungslücke bezüglich der Bedeutung von privaten Investitionen stellen Rosenblatt und Sacco (2018: 94–95) auch für die Subprime-Krise (Hypotheken-Krise durch geringe Bonität) 2007 in den USA fest. Im vorliegenden Beitrag werden vor allem diese direkten Immobilieninvestitionen von Privatpersonen betrachtet. Dritte Lücke: Auswahl der betrachteten Prozesse. Strukturen und Prozesse privater Immobilieninvestitionen (vgl. Trouillard 2013: 67–68) unterscheiden sich von jenen institutioneller Investoren und können deshalb nicht mit demselben methodischen Setting untersucht werden. Investitionen auf Haushaltsebene finden ersten Erkenntnissen zufolge vorwiegend in sogenannte Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen statt (Aigner 2020: 2). Deren empirische Untersuchung steht jedoch noch aus. Für die langfristige politische und ökonomische Beurteilung dieses Phänomens ist deshalb offenzulegen, wer diese Anlegerinnen und Anleger konkret sind, und mit welcher Motivation sie in Wohnimmobilien investieren (vgl. Hulse/Reynolds/Martin 2020). Interessant für die Beantwortung der oben aufgezeigten Forschungsfragen ist zudem die Frage der methodischen Herangehensweise. Generell besteht bei immobilienwirtschaftlichen Untersuchungen oftmals das Problem fehlender Qualität und mangelnder Vergleichbarkeit von Daten – besonders bei regionalen Untersuchungen (vgl. Mundt/ Wagner 2017: 42–43). Diese Untersuchung setzt deshalb auf eine methodische Verschränkung von Grundbuch- und Firmenbuchauswertungen sowie qualitativer Experteninterviews als einem neuen methodischen Setting für die bestehende Toolbox zur Analyse von Finanzanlagen auf Wohnungsmärkten. Zusätzlich analysiere ich unterschiedliche Sekundärquellen und fasse bestehende regionale Untersuchungen zusammen. Dem Grundbuch und den Immobilienkaufverträgen lassen sich wesentliche Informationen über das effektive Marktgeschehen entnehmen. Unter anderem können damit Preise, Käufer- und Verkäuferstrukturen (Rechtspersönlichkeit, Herkunft) und die Struktur der verkauften Immobilien (Art, Größe, Zusammensetzung) bestimmt werden. Diesen Vorteilen steht die umständliche Handhabung und Auswertung des Grundbuchs gegenüber. Zwar besteht in Österreich die Möglichkeit der Grundbucheinsicht, allerdings ist der Zugang kostenpflichtig und eingeschränkt. Über das Portal Immoservice Austria3steht für diese Untersuchung ein Datensatz mit allen im Gerichtsbezirk Salzburg (umfasst die Stadt Salzburg und die meisten angrenzenden Umlandgemeinden) grundbücherlich erfassten Transaktionen zu Eigentumswohnungen, Häusern (Einfamilien- und Reihenhäuser aber auch Mehrparteienhäuser) oder Baulandgrundstücken des Zeitraums Jänner 2016 bis Oktober 2018 zur Verfügung. Angereichert sind diese zusätzlich mit Informationen aus den Kaufverträgen, sodass der Datensatz unterschiedliche Parameter zu Lage, Größe, Ausstattung, Alter und Substanz der Immobilien, die Verkaufspreise sowie Informationen zu Käuferinnen und Käufern sowie Verkäuferinnen und Verkäufern (Name, Meldeadresse, steuerliche Behandlung der Transaktion, allfällige Verwandtschaftsverhältnisse, Auslandstransaktionen4) vereint. Mithilfe des Datensatzes können die Kaufenden in juristische und natürliche Personen unterteilt werden. Für eine genauere Analyse der beteiligten juristischen Personen wurden aus dem Firmenbuch (respektive kostenloser darauf zurückgreifender Online-Portale) zusätzliche Informationen über die Struktur der Unternehmen (Herkunft, Gesellschaftsform, Eigentümerstruktur, Branche/wirtschaftliche Kerntätigkeiten per NACE-Zuordnung5) abgerufen. Die Information der wirtschaftlichen Kerntätigkeiten ermöglicht eine Klassifizierung der Unternehmen in folgende Akteurtypen bzw. Mischformen und damit eine grobe Einschätzung der Rolle dieser Unternehmen am Markt und ihrer Motive und Strategien: – IMMO: Unternehmen des Immobiliensektors, deren Geschäftszweck mit der Planung, Produktion, Verwaltung und Vertrieb zu einem wesentlichen Teil verbunden ist. 3https://www.immoservice-austria.com/ (17.08.2021). 4Um zu sehen, ob einer der Akteure ausländischer Staatsbürger ist. 5NACE: Statistische Systematik der Wirtschaftszweige in der EuropäischenGemeinschaft –Nomenclaturestatistiquedesactivités économiques dans la Communauté européenne. Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/6: 557–573 561 A. Van-Hametner – FIN: Unternehmen, deren geschäftliche Hauptbetätigung im Finanzsektor angesiedelt ist. – SONST: Unternehmen, deren Hauptgeschäftsfelder weder unter IMMO noch unter FIN fallen, also beispielsweise Gastronomie- oder Handwerksbetriebe. – Mischformen wurden den Kategorien FIN und SONST zugerechnet, um die Kategorie IMMO auf reine Immobilienunternehmen zu beschränken. Neben den kodifizierten Transaktionen ist das Markt- und Erfahrungswissen von Immobilienexpertinnen und -exper- ten für die Beurteilung von Marktprozessen eine zentrale Erkenntnisquelle für diese Untersuchung. Deshalb wurden 14 leitfadengestützte Interviews (im Folgenden als I1 bis I14 abgekürzt) mit Vertreterinnen und Vertretern der gesamten Wertschöpfungskette (vgl. Ambrose 1991: 94-99) des Salzburger Wohnungsmarktes und langjähriger Erfahrung (mit Schwerpunkt auf Immobilieneigentum) durchgeführt. Sie wurden zur Zusammensetzung der Nachfrage nach Immobilieneigentum in Salzburg, zur Motivation und Finanzierung von Immobilienkäufen sowie nach ihrer Einschätzung der Marktdynamik der letzten Jahre und der zukünftigen Entwicklung befragt. 4 Der Wohnungsmarkt der Stadt Salzburg Untersuchungsgebiet für diesen Beitrag ist die Stadt Salzburg, die stellvertretend für kleinere Großstädte abseits der Metropolebenen ohne globale Funktionen, aber mit angespanntem Wohnungsmarkt steht (vgl. Zeller/Van-Ha- metner/Smiegiel et al. 2018: 605–607) (vgl. Tabelle 1). Salzburg weist ein geringes Bevölkerungswachstum (2001- Tabelle 1 Fakten zum Wohnungsmarkt Salzburg Einwohnerinnen und Einwohner (Hauptwohnsitze) 154.820 2017 Wohnungen 88.749 2017 Rechtsgrund der Wohnungsbenützung Wohnungs- bzw. Hauseigentum 41,99% 2011 (Haupt-)Miete 49,21% Sonstiges 8,80% Eigentumsverhältnisse der Wohnungen Privatpersonen 67,24% 2017 Gebietskörperschaften 3,92% Gemeinnützige Bauvereinigungen 21,44% Sonstige juristischePersonen 7,40% Quelle: Stadt Salzburg (2018: 11, 25) 2017: +6,8 %), aber ein dynamisches Wachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) pro Kopf auf (2001-2017: +56%).6 Der Salzburger Immobilienmarkt war, wie in den meisten Städten Österreichs, lange Zeit relativ stabil. Dazu trug Österreichs Konstitution als korporatistischer Wohlfahrtsstaat mit stark ausgeprägten Institutionen und Regularien am Wohnungsmarkt wesentlich bei (Zeller/Van-Hametner/ Smiegiel et al. 2018: 600–603). Im Verhältnis zum ,roten Wien‘ und zu anderen Landeshauptstädten war Salzburgs Wohnungsmarkt allerdings nie stark durch kommunalen Wohnbau oder starke gemeinnützige Akteure geprägt. Seit Anfang der 2000er-Jahre und im Besonderen seit 2008 (Finanzkrise) wich die Stabilität einer deutlich intensiver- en Entwicklung durch einen Nachfrageboom, dem Auftreten neuer Akteurinnen und Akteure und dem Rückzug des Staates, beispielsweise durch Privatisierungen (Zeller/Van- Hametner/Smiegiel et al. 2018: 600–603). Im Gegensatz zu anderen europäischen Ländern wie Spanien und Irland, in denen der letzte globale Immobilienboom seinen Ausgang nahm und die dadurch große wirtschaftliche Probleme erlitten (Byrne 2019: 1–2), liegt in Österreich wie auch in Deutschland ein Post-Krisen-Immobilienboom vor. Das gesamte Investitionsvolumen in den Immobilienstandort Österreich legte von 2010 bis 2018 deutlich zu (+84%). Im Besonderen betraf dies die größeren Ballungsräume.7Neben heimischen Investoren treten auch immer häufiger institutionelle Investoren aus dem Ausland – vorwiegend Deutschland – auf. War es vor 2008 in Österreich noch eine Besonderheit, kommt es seit der globalen Finanzkrise auch zu einer Ausweitung privater kreditfinanzierter Anlagen am Immobilienmarkt, vielfach in Form von Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen (Oesterreichische Nationalbank 2019: 7–11). Das sind Wohnungen, welche Privatpersonen erwerben, aber nicht, um darin selbst zu wohnen, sondern als Wertanlage und zur Vorsorge. Diese Wohnungen werden entweder ausschließlich mit Vermietungsabsicht, mit Vermietungsabsicht und anschließender Selbstnutzungsperspektive (in der Pension) oder ausschließlich als Anlage mit der Spekulation auf einen gesteigerten Wohnungswert gekauft (Van- Hametner/Lang 2019: 34–36). Ihre Funktion ähnelt dem in Großbritannien verbreiteten buy-to-let (vgl. Gibb/Nygaard 2005). Ihre Verbreitung ist aber nicht im Bestehen eines Hypothekarprodukts, sondern in zinsbedingten Kapitalver- 6http://statistik.gv.at/web_de/statistiken/wirtschaft/ volkswirtschaftliche_gesamtrechnungen/regionale_ gesamtrechnungen/nuts3-regionales_bip_und_hauptaggregate/ 019126.html (17.08.2021). 7Vgl. https://www.remax.at/de/presse/immospiegel (17.08.2021); http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/ Presseunterlagen_Markt_2016_2017.pdf (17.08.2021). 562 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/6: 557–573 Privatanleger als Beschleuniger urbaner Wohnkrisen. Bedeutung und Motive von Privatanlegern auf ... schiebungen und der Ausnutzung steuerlicher Vorteile begründet. Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen sind meist Neubauten, teilweise wird ein Rundumangebot aus Produkt und Dienstleistung wie Vermietung und Betreuung zum Verkauf angeboten (Aigner 2020: 11). Zahlreiche Indizien deuten darauf hin, dass es in den letzten Jahren in Österreich zu einem Boom von Angebot und Nachfrage nach diesem Anlageprodukt kam. Regional differenzierte Marktstudien liegen aktuell nur für Wien vor und zeigen einen deutlichen Nachfrageanstieg (EHL Immobilien 2018). Der österreichische Markt für Wohnimmobilien boomt so sehr, dass die Analysten der österreichischen Nationalbank von einer Überbewertung ausgehen (Oesterreichische Nationalbank 2019: 6). Ist diese Entwicklung bereits Ausdruck einer deutlichen Bedeutungszunahme finanzieller Anlagestrategien am Immobilienmarkt? Wijburg und Aalbers (2017: 976–980) folgend charakterisiere ich die Verschränkung von Finanz- und Immobilienmarkt in Österreich als bislang schwach ausgeprägt. Sie setzte sich über verschiedene Prozesse und in Abhängigkeit von historischen Entwicklungen und politisch-gesellschaftlichen Kräfteverhältnissen sowie bestehender institutioneller Pfade in zwei Phasen um. Die erste Phase fand Anfang der 2000er-Jahre durch die Privatisierung von Bundeswohnungen statt. Die zweite Phase Abbildung1 Preise für Baugrund, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in den österreichischen Landeshauptstädten (und Wien), 2018 Quelle: Eigene Darstellung anhand des Immobilienpreisspiegels 2002–2019 der WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder begann 2008 und ist durch das Auftreten großer Fonds (vorwiegend in Wien) sowie der boomenden Nachfrage nach Mietwohnhäusern und Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen gekennzeichnet (vgl. Zeller/Van-Hametner/Smiegiel et al. 2018: 600–603). Resultat dieser Entwicklung ist, dass hohe Immobilienpreise und steigende Wohnkostenbelastungen mittlerweile auch in Österreich eine Schlüsselherausforderung geworden sind (Oesterreichische Nationalbank 2019). Salzburg steht dafür repräsentativ und ist bei Neubauwohnungen und Häusern die teuerste Großstadt (vgl. Abbildung 1). Die Preise für neu errichtete Wohnungen stiegen in Salzburg von 2001 bis 2018 (und besonders stark seit der Krise 2008) um 71,5%, der Bestandsmarkt verzeichnete im selben Zeitraum sogar ein Plus von 92%.8Auch die Mieten stiegen deutlicher als die Einkommens- und allgemeine Preisentwicklung. Im folgenden Kapitel stelle ich nun die empirischen Erkenntnisse aus den durchgeführten Grund- und Firmenbuchauswertungen sowie den qualitativen Experteninterviews vor. Dabei lege ich die Bedeutung von Privatanlegerinnen und Privatanlegern für die Dynamik des Salzburger Wohnungsmarktes, deren Motivation und Finanzierung von Wohneigentum und im Besonderen der Ausprägung des 8Vgl. die Immobilienpreisspiegel 2002 bis 2019 der WKO Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/6: 557–573 563 A. Van-Hametner Tabelle 2 DatensatzGrundbuch:Überblicküberalleerfasstenund ausgewerteten Transaktionen im Gerichtsbezirk Salzburg in den Jahren 2016–2018 Nach Transaktionsjahr 2016 2017 2018* Gesamt Anzahl 1318 1624 1391 4333 Nach Nutzungsart Baugrund Wohnungen Häuser Gesamt Anzahl 200 3488 645 4333 Wert (in Mio. Euro) 93 910 449 1453 Anteil (Anzahl) 4,6% 80,5% 14,9% 100% Anteil (Wert) 6,4% 62,6% 30,9% 100% * = Januar bis Oktober 2018 Quelle: https://www.immoservice-austria.com/produkt/ kaufpreisimmo (18.08.2021); eigene Erhebung oben skizzierten Phänomens der Anlage- bzw. Vorsorgewohnungen dar. 5 Bedeutung und Motive von Privatanlegerinnen und -anlegern auf Wohnungsmärkten abseits der Metropolen am Beispiel Salzburg 5.1 Boomende Nachfrage Im Verhältnis zu den vergleichbar großen Landeshauptstädten Graz, Innsbruck und Linz liegt die Marktdynamik in Salzburg zwar im Mittelfeld9, doch stieg die Anzahl der Transaktionen von 2013 auf 2016 um über 50% und deren Volumen sogar um 83% (auf über 1,2 Milliarden Euro). Zuletzt sanken zwar Volumen und Transaktionen wieder (Hölzl & Hubner 2019: 6–7), aber nicht wegen gesunkener Nachfrage, sondern aufgrund mangelnden Angebots (Van- Hametner/Lang 2019: 39–47). Am meisten Transaktionen gab es gleichzeitig mit dem Auftreten der stärksten Preissteigerungen – Zeichen eines Booms. Bisherigen Branchenberichten zufolge ist das Marktgeschehen von Transaktionen einzelner Häuser und Wohnungen (Hölzl & Hubner 2019: 6–7) überwiegend von der Nachfrage nach kleineren Wohnungen mit einem bis zwei Zimmer geprägt.10 Der Verkauf ganzer Wohnimmobilienprojekte an institutionelle Investoren findet hingegen kaum statt, auch deshalb, da im Gegensatz zu deutschen Städten in Salzburg kaum öffentliche Wohnungsbestände privatisiert 9Vgl. die Immobilienmarktberichte 2011-2018 des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft. 10 http://www.ovi.at/fileadmin/user_upload/Pressetexte/ Presseunterlagen_Markt_2016_2017.pdf (17.08.2021). wurden (I3, I4). Das Marktsegment der Zinshäuser weist hingegen eine relativ hohe Dynamik auf. Aber auch hier handelt es sich eher um kleinere Transaktionen.11 Im Untersuchungszeitraum 2016 bis 2018 wurden im Gerichtsbezirk Salzburg 4333 Verkäufe von Wohnungen, Häusern und Baugrundstücken durchgeführt (vgl. Tabelle 2). 81% dieser Transaktionen entfallen auf Eigentumswohnungskäufe und dabei aus mehreren Gründen in zunehmendem Maße auf den Sekundärmarkt. In Salzburg findet wenig Neubau statt, die Preise für Neubauwohnungen sind aufgrund teurer Grundstücke und Errichtungskosten sowie starker Nachfrage sehr hoch (I1-I14). Bei Bestandswohnungen spielt zudem der rent-gap, also die Möglichkeit, durch die Investition die potenziell erzielbaren Mieteinnahmen einer Immobilie deutlich zu steigern, eine Rolle (I7; vgl. Smigiel/Hof/Kautzschmann et al. 2020: 168–169). Für die gesamte Bandbreite an Bestandswohnungen – von Garçonnièren in schlechteren Lagen bis zu hochwertigen Familienwohnungen – besteht deshalb eine starke Nachfrage. Der daraus resultierende Nachfrageüberhang hat zu massiven Preissteigerungen geführt (I3, I5). Nur im hochpreisigen Segment sind die Nachfrage und damit auch die Preisentwicklung etwas schwächer ausgeprägt. „Bei Wohnungen bis 500.000 ist eine sehr starke Nachfrage, [...] ab 1 Million wird die Nachfrage schon sehr viel geringer“ (I13). Mit rund 15% folgt das breitgefächerte Segment der Häuser. Hierunter fallen sowohl Einfamilien- und Reihenhäuser als auch Mehrparteienhäuser. Den mit Abstand kleinsten Sektor bilden mit 5% die Baulandtransaktionen, welche in vorliegender Untersuchung nicht weiter analysiert werden. 5.2 Wer kauft Wohnimmobilien? Der Wohnungsmarkt ist in Salzburg käuferseitig stark von natürlichen Personen geprägt. Sie kauften knapp 95% aller 3488 Eigentumswohnungen und 77% aller 645 Häuser (vgl. Tabelle 3) Dabei handelt es sich vorwiegend um Personen mit Lebensmittelpunkt in der Region oder zumindest aus dem Bundesland Salzburg. Nur bei einem geringen Anteil der Käuferinnen und Käufer findet sich eine ausländische Meldeadresse in den Grundbuchdaten. Bei Wohnungen ist dies bei 2,6% (n=91), bei Häusern bei 2,5% (n=16) der Fall. Die Nachfrager aus dem Ausland sind überwiegend Personen mit deutscher Meldeadresse (n=71). Von außerhalb der EU kamen nur zehn Käuferinnen bzw. Käufer. Personen mit ausländischer Meldeadresse erwarben tendenziell teureres Wohneigentum. Dies bestätigen auch die interviewten Marktakteurinnen und Marktakteure. „[...] Ab 1 bis 1,5 11 https://www.hudej.com/sites/default/files/useruploads/ hudej_oesterr_zinshausmarkt_2018_folien_klein.pdf (17.08.2021). 564 Raumforschung und Raumordnung | Spatial Research and Planning (2021) 79/6: 557–573 Privatanleger als Beschleuniger urbaner Wohnkrisen. Bedeutung und Motive von Privatanlegern auf ... Ambrose, P. J. (1991): The housing provision chain as a comparative analytical framework. In: Scandinavian Housing and Planning Research 8, 2, 91–104. https:// doi.org/10.1080/02815739108730263 Bauer, E. 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