Miete, Lage, Preisdiktat: Strukturelle Effekte der Lageregulierung im mietrechtlich geschützten Wiener Wohnmarkt

Pichlmair, Michael Book Miete, Lage, Preisdiktat: Strukturelle Effekte der Lageregulierung im mietrechtlich geschützten Wiener Wohnmarkt Forschungsergebnisse der Wirtschaftsuniversität Wien, No. 57 Provided in Cooperation with: Peter Lang International Academic Publishers Suggested Citation: Pichlmair, Michael (2013) : Miete, Lage, Preisdiktat: Strukturelle Effekte der Lageregulierung im mietrechtlich geschützten Wiener Wohnmarkt, Forschungsergebnisse der Wirtschaftsuniversität Wien, No. 57, ISBN 978-3-653-03356-4, Peter Lang International Academic Publishers, Frankfurt a. M., https://doi.org/10.3726/978-3-653-03356-4 This Version is available at: https://hdl.handle.net/10419/178472 Standard-Nutzungsbedingungen: Die Dokumente auf EconStor dürfen zu eigenen wissenschaftlichen Zwecken und zum Privatgebrauch gespeichert und kopiert werden. 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If the documents have been made available under an Open Content Licence (especially Creative Commons Licences), you may exercise further usage rights as specified in the indicated licence. https://creativecommons.org/licenses/by/4.0/ Miete, Lage, Preisdiktat Strukturelle Effekte der Lageregulierung im mietrechtlich geschützten Wiener Wohnmarkt Peter Lang Internationaler Verlag der Wissenschaften MichaeL PichLMair 57 Miete, Lage, Preisdiktat – Mietpreisregulierung in Wien MichaeL PichLMair Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) beschränkt die Höhe der Altbaumieten, damit Wohnen „leistbar“ bleibt. Vermieter dürfen jedoch Zuschläge für „gute Lagen“ verlangen. Das Gesetz gibt in geradezu dogmatischer Weise vor, welche Straßenzüge zu welchen Zuschlägen berechtigen und greift damit stark in das regionale Preisgefüge und dessen Entwicklung ein. Diese Arbeit untersucht in einem Quasi-Experiment anhand von 32.000 Mietangebotsdaten die strukturellen Effekte dieses mietrechtlichen „Preisdiktats“. In bestimmten Gegenden kommt es zu Umgehungsmechanismen, zu einer zweifelhaften Mieterselektion, und zur „Flucht aus dem Markt“. Vermieter gehen dazu über, ihre Häuser als Eigentumswohnungen zu verkaufen. Das entzieht dem Mietmarkt das Angebot und spannt die Situation weiter an. Michael Pichlmair, geboren 1982 in der Steiermark (Österreich); nach dem Studium der Betriebswirtschaftslehre und Publizistik in Wien Journalist bei der Tageszeitung „Die Presse“ im Wirtschaftsund Immobilienteil; zugleich mehrjährige Praxis als Immobilientreuhänder und Immobilieninvestor. www.peterlang.de ISBN 978-3-631-62275-9 Miete, Lage, Preisdiktat PETER LANG Frankfurt am Main · Berlin · Bern · Bruxelles · New York · Oxford · Wien Forschungsergebnisse der Wirtschaftsuniversität Wien Band 57 Michael PichlMair Miete, lage, Preisdiktat Strukturelle Effekte der Lageregulierung im mietrechtlich geschützten Wiener Wohnmarkt PETER LANG Internationaler Verlag der Wissenschaften The Deutsche Nationalbibliothek lists this publication in the Deutsche Nationalbibliografie; detailed bibliographic data is available in the internet at http://dnb.d-nb.de. Open Access: Die Online-Version dieser Publikation ist unter der internationalen Creative Commons Lizenz CC-BY 4.0 auf www.peterlang.com und www.econstor.eu veröffentlicht. Erfahren Sie mehr dazu, wie Sie dieses Werk nutzen können: http://creativecommons.org/licenses/by/4.0. Dieses Buch ist Open Access verfügbar aufgrund der freundlichen Unterstützung der ZBW – Leibniz-Informationszentrum Wirtschaft.. ISBN 978-3-653-03356-4 (E-Book) (Print) DOI 10.3726/978-3-653-03356-4 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Gefördert durch die Wirtschaftsuniversität Wien. Umschlaggestaltung: Atelier Platen, nach einem Entwurf von Werner Weißhappl. Universitätslogo der Wirtschaftsuniversität Wien: Abdruck mit freundlicher Genehmigung der Wirtschaftsuniversität Wien. ISSN 1613-3056 ISBN 978-3-631-62275-9 © Peter Lang GmbH Internationaler Verlag der Wissenschaften Frankfurt am Main 2012 www.peterlang.de Problemstellung Inhalt 1 Einleitung __________________________________________________ 13 1.1 Problemstellung ___________________________________________ 13 1.2 Aufbau der Arbeit _________________________________________ 15 1.3 Forschungsfrage ___________________________________________ 17 2 Mietregulation und der Markt ___________________________________ 19 2.1 Charakteristika des Mietwohnungsmarktes ______________________ 19 2.1.1 Dauerhaftigkeit von Wohnungen und Langfristigkeit von Marktbewegungen ____________________________________________ 20 2.1.2 Heterogenität von Wohnungen _____________________________ 20 2.1.3 Immobilität von Wohnungen ______________________________ 20 2.1.4 Der Einfluss von Transaktionskosten ________________________ 21 2.1.5 Die Rolle des Leerstands _________________________________ 22 2.1.6 Marktmiete versus Kostenmiete ____________________________ 23 2.2 Zwei Generationen der Regulation ____________________________ 24 2.3 Typologie der Mietkontrollprogramme _________________________ 25 2.4 Konsequenzen der Mietkontrolle ______________________________ 26 2.4.1 Ökonomischer Mechanismus von Mietkontrollregimes __________ 27 2.4.2 Reduzierte Profitabilität und Bestands-Deterioration ____________ 29 2.4.3 Effekte des Nachfrageüberschusses _________________________ 29 2.4.4 Umverteilung und Effekte auf nicht-regulierte Mietmärkte _______ 30 2.4.5 Effekte auf den Eigentumsmarkt: verkaufen statt vermieten? _____ 31 2.4.6 Segregationseffekte _____________________________________ 33 2.4.7 Auswirkungen von Mietkontrolle auf andere Märkte ____________ 33 2.4.8 Regulierung kostet den Mietern ____________________________ 34 2.5 Zur Notwendigkeit von Mietkontrolle __________________________ 34 2.5.1 Mehr Wohlstand mit milder Mietkontrolle ____________________ 35 2.5.2 Wettbewerbsprobleme: asymmetrische Information ____________ 35 2.5.3 Wettbewerbsprobleme: Übervorteilung der Mieter _____________ 36 2.5.4 Die „Hauspreis-Mietenspirale“ der AK-Wien _________________ 36 2.5.5 Sonstige Argumente für Mietkontrolle _______________________ 39 2.6 Deregulierung ____________________________________________ 39 2.7 Empirische Befunde zu Mietregulierung ________________________ 40 2.7.1 „Weniger Wohnung, mehr Konsum“ ________________________ 40 6 Einleitung 2.7.2 Mietkontrolle macht örtlich unflexibel ______________________ 40 2.7.3 Tschechischer Schwarzmarkt für Mietwohnungen ______________ 41 2.7.4 Auswirkungen von vacancy decontrol-recontrol-Programmen ____ 42 2.7.5 Asymmetrische Information der Mieter: Kurzmieter benachteiligt _ 42 2.7.6 Schrumpfen des Mietmarktes ______________________________ 43 2.7.7 Spieltheoretische Untersuchungen __________________________ 43 2.7.8 Österreichisches Mietrecht im Regressionsmodell ______________ 44 3 Mietregulierung in Österreich und Wien ___________________________ 47 3.1 Geschichte des Mietrechts und der Wohnungsnot _________________ 47 3.1.1 Mieten zu Monarchiezeiten _______________________________ 47 3.1.2 Das Mietengesetz (MG) 1922 und die Zwischenkriegszeit _______ 48 3.1.3 Mieten nach 1945 _______________________________________ 49 3.1.4 Das Mietrechtsgesetzt (MRG) 1981 und seine Entwicklung ______ 50 3.1.5 Der Liberalisierungsschritt über den Richtwertmietzins _________ 51 3.1.6 Umfang des heutigen Mietrechts ___________________________ 51 3.2 Mietrecht: einmal gilt es, einmal nicht __________________________ 52 3.2.1 Vollausnahme vom MRG _________________________________ 52 3.2.2 Teilanwendung des MRG _________________________________ 53 3.2.3 Vollanwendung des MRG ________________________________ 54 3.3 Mietzinsbilung ____________________________________________ 54 3.3.1 Der Richtwertmietzins ___________________________________ 55 3.3.2 Angemessener Hauptmietzins gem. §16 Abs 1 MRG ___________ 58 3.3.3 Sonstige Mietzinsarten ___________________________________ 59 3.3.4 Der freie Mietzins _______________________________________ 61 3.4 Höhe und Bedeutung des Richtwertmietzinses ___________________ 62 3.4.1 Zuschlagsberechnung im Richtwertsystem ___________________ 62 3.4.2 Valorisierung des Richtwertzinses und das „Inflationslinderungsgesetz“ ____________________________________ 66 3.4.3 Verbraucherpreisindex statt Baukostenindexierung _____________ 66 3.4.4 Rechtliche Unschärfen des Richtwertsystems _________________ 66 3.5 Sanktionsmöglichkeiten des MRG und seine Folgen _______________ 70 3.5.1 Verjährungsfristen in Mietrechtssachen ______________________ 71 3.5.2 Gerichtliche Zuständigkeit bei Mietzinsanfechtungen ___________ 71 3.5.3 Beispielrechnung Mietzinsherabsetzung _____________________ 72 4 Lage und Lageregulierung ______________________________________ 75 4.1 Neoklassische Standortmodelle _______________________________ 75 4.1.1 Thünens Bodennutzungstheorie: Das Zentrum und die Transportkosten ______________________________________________ 75 Problemstellung 7 4.1.2 Alonsos Stadtstrukturtheorie ______________________________ 76 4.1.3 Rentengebotskurve und Auslesemechanismus _________________ 79 4.1.4 Lagerente und Wohnimmobilien ___________________________ 81 4.1.5 Kritik an formalen, deduktiven Modellen ____________________ 81 4.2 Standortfaktoren und deren Entwicklung ________________________ 82 4.2.1 Harte Standortfaktoren ___________________________________ 82 4.2.2 Weiche Standortfaktoren _________________________________ 83 4.3 Stadtentwicklung durch Regionale Polarisation ___________________ 84 4.4 Empirische Standortuntersuchungen mit hedonischen Modellen ______ 85 4.4.1 Einfluss von Luftverschmutzung ___________________________ 86 4.4.2 Nähe zu Uni und Schnellstraße als Mietentreiber ______________ 86 4.4.3 Wien im hedonischen Modell ______________________________ 86 4.4.4 Polyzentren: Mieter sind auf Nähe von Einkaufsmöglichkeiten angewiesen _________________________________________________ 87 4.5 Der zulässige Lagezuschlag __________________________________ 88 4.5.1 Rechtliche Grundlagen der Zulässigkeit eines Lagezuschlags _____ 88 4.5.2 Festsetzung der „Gründerzeitviertel“ ________________________ 89 4.5.3 Geographischer Überblick von Lagezuschlagszonen ____________ 91 4.5.4 Rechtliche Grundlage zur Berechnung des Lagezuschlags _______ 94 4.5.5 Rechnerische Logik des Richtwertund Zuschlagsystems ________ 95 4.5.6 Residualwertverfahren zur Berechnung des Grundkostenanteils ___ 96 4.5.7 Beispielrechnung für den Lagezuschlag ______________________ 98 4.5.8 Empfehlungen der Stadt Wien für den Lagezuschlag ___________ 99 4.5.9 Vertragliche Voraussetzungen für den Lagezuschlag __________ 101 4.6 Lageregulierung im Marktkontext ____________________________ 101 4.7 Exkurs: „Marktpräferenzen“ als Regulierungsvorschlag ___________ 103 5 Befunde zum heutigen Wiener Wohnmarkt________________________ 105 5.1 Statistische Auswertungen zum Wohnmarkt ____________________ 105 5.1.1 Wohnungsund Eigenheimbestand in Österreich und Wien _____ 105 5.1.2 Gebäudebestand in Wien ________________________________ 109 5.1.3 Größe und Bedeutung der Gründerzeitviertel _________________ 109 5.1.4 Mietwohnkosten in Österreich und Wien ____________________ 110 5.2 Richtwertmieten und freie Mieten in Wien im Jahr 2004 __________ 113 5.3 Hohe Zuschläge im Richtwertsystem __________________________ 114 5.3.1 „Lagezuschläge“, eine rechtliche Grauzone? _________________ 114 5.3.2 Ignorierte Befristungsabschläge ___________________________ 117 5.3.3 Kritische Anmerkung ___________________________________ 117 14 Einleitung („recontrol“), ist in Österreich auch die Miethöhe bei einer Neuvermietung bis ins Detail vorgegeben. Der lokale Mietmarkt wird dabei de jure ausgeblendet. Bei zunehmendem Nachfrageüberschuss müsste das zu Wohlstandsverlusten auf dem Markt führen: Fehlallokationen, Flexibilitätsverlust der Mieter und verbotene Ablösezahlungen (vgl. Diskussion in Kap. 2.4). Wird der Mietzins auf einem zu niedrigen Niveau eingefroren, findet der Markt ein Ventil – wodurch der „Wohlstand“ meist noch ineffizienter verteilt wird als durch eine völlige Liberalisierung des Marktes. In den meisten Fällen dürfte der Markt aber lediglich in eine Grauzone gleiten, was ebenfalls negative Konsequenzen auf Rechtssicherheit und Investitionsbereitschaft hat. Wird etwa eine nach heute modernem Standard ausgestattete Wohnung in Durchschnittslage befristet vermietet, so beträgt die Nettomiete 3,68 Euro pro Quadratmeter (Richtwert-A abzüglich des „Befristungsabschlags“). Der Markt würde möglicherweise bis zu 7,00 Euro pro Quadratmeter Monatsmiete zulassen. Dieses Beispiel soll lediglich das Spannungsfeld illustrieren, in dem sich das Thema bewegt. Dieses Spannungsfeld wird um eine Komponente reicher, wenn die Lage der Immobilie betrachtet wird. Ist diese besonders gut, so darf in Wien ein Lagezuschlag verlangt werden. Auch hier liegt ein Kostenmechanismus zugrunde: der Lagezuschlag richtet sich nach den Bodenpreisen. Steigt der Grundkostenanteil einer Wohnung, also der in der Wohnnutzfläche inhärente Preis für den Boden, so kann dies als Zuschlag zum Richtwertmietzins verrechnet werden. Der Vermieter soll dadurch eine Bodenpreisverzinsung in Höhe von vier Prozent des über dem städtischen Durchschnitt liegenden Bodenpreises erhalten. Dieses Instrument könnte steigende Bodenpreise dynamisch im Mietzins abbilden. Bodenpreise nehmen nach den Regeln der Stadtstrukturtheorie zu, je näher sie zu einem Stadtzentrum (Central Business District) liegen. Auch in Wien entwickeln sich Bodenpreise grundsätzlich kreisförmig um ein Zentrum. Diese Entwicklung kann allerdings im Lagezuschlag kaum abgebildet werden. In der Praxis ist der Lagezuschlag kompliziert zu eruieren, weshalb regelmäßig auf vorgefertigte Zuschlagstabellen der Stadt Wien zurückgegriffen wird. Die darin für jede Adresse dogmatisch ausgewiesenen „Zuschlagszonen“ verschieben sich kaum und bilden die wahren Grundkostenanteile mangelhaft ab. So klaffen die von der Stadt Wien vorgegebenen Lagezuschläge oft um 100 Prozent auseinander, je nachdem, auf welcher Straßenseite sich der Mietgegenstand zufällig befindet (Kothbauer et al. 2006, 54). Ob der Lagezuschlag ein effizientes Instrument ist, eine Kostenmiete „gerecht“ abzubilden, wird bereits in einer ersten Analyse 1994 bezweifelt: „Die im MRG enthaltene Reglementierung des Lagezuschlags [darf] als Musterbeispiel für eine am Verständnis der Normadressaten vorbeizielende Gesetzgebung an- Aufbau der Arbeit 15 gesehen werden“ (Dirnbacher et al. 1994, 95), selbst für den „intellektuell überdurchschnittlich begabten Laien“ scheine es unmöglich, den Lagezuschlag korrekt (und unanfechtbar) zu ermitteln. Eine besondere Herausforderung für die Marktteilnehmer hat sich der Gesetzgeber in den Gründerzeitvierteln überlegt. Dort darf kategorisch kein Lagezuschlag verrechnet werden. In Wien steht jedes zweite Althaus (gebaut vor 1945) in einem solchen Viertel. Diese früher prekären Stadtgebiete haben inzwischen vielerorts eine positive Entwicklung erfahren. In den erlaubten Mieten kann dies kaum berücksichtigt werden. Gerade in Gründerzeitvierteln entfaltet sich eine Grauzone auf dem Mietmarkt, in dem Sinne, dass Beliebtheit und Marktmiete dem gesetzlich zulässigen Mietzins davon galoppieren. Darauf deuten mehrere Untersuchungen von Mieterverbänden hin (Czasny et al. 1995). In dieser Grauzone entwickeln Vermieter Umgehungsmechanismen, so die Hypothese. Rational handelnde Vermieter selektieren ihre Mieter nach Problemvermeidungsstrategien, verrechnen andere Zuschläge als Kompensation für den fehlenden Lagezuschlag oder flüchten aus dem Markt, was an zunehmenden Parifizierungen sichtbar wird. Die Spirale dreht sich damit weiter: Der Abverkauf der Mietshäuser an Wohnungseigentümer ist lukrativer als die Vermietung. Das entzieht dem Mietmarkt zunehmend Angebot in guter Lage, was den Nachfrageüberschuss nach Mietwohnungen verschärft. Die Marktmieten steigen – und damit vergrößert sich die mietrechtliche Grauzone. 1.2 Aufbau der Arbeit Im theoretischen Teil der Arbeit wird zu Beginn (Kapitel 2) die Systematik des Mietwohnungsmarktes erklärt. Er unterscheidet sich von anderen Märkten, womit auch die Notwendigkeit von Mietregulierung argumentiert wird. Mietregulierung ist wiederum ein Spiel mit dem Feuer. Werden einseitige Wohlstandseffekte erzwungen, indem etwa die Miethöhe auf einen Betrag begrenzt wird, der weit unter dem Marktwert ist, dann kann dies den Wohlstand des gesamten Systems verringern. Dabei spricht man von Mietregulierungen der ersten Generation. Die zweite Generation der Regulierung weicht von extrem starren „rentfreezes“ ab. Sanfte Mietkontrolle kann auch positive Effekte haben, wie einige theoretische Beispiele zeigen. Empirische Befunde gibt es vereinzelt, auch wenn Mietregulierung ein schwer greifbares und entsprechend ungern bearbeitetes Phänomen zu sein scheint. Das österreichische Mietrechtsgesetz mit besonderem Fokus auf Wien ist schließlich der Inhalt von Kapitel 3. Um die Entstehung des Mietrechts nachvollziehen zu können, muss ein geschichtlicher Abriss gemacht werden. Es wur- 16 Einleitung de zu Zeiten größter Wohnungsnot installiert – und einfach nie mehr abgeschafft. Aus den verschiedenen Gesteinsschichten des Mietengesetztes sind unterschiedliche Anwendungsstufen entstanden. Die schärfste Auslegung des Rechts gilt heute für „Altbauten“, die vor dem Jahr 1945 gebaut wurden, und die einen Großteil des Wiener Wohnungsbestands beherbergen. Das Kapitel befasst sich ausführlich mit dem Richtwertsystem, das ab 1994 ein erster (und wohl vorläufig letzter) Liberalisierungsschritt ist. De facto handelt es sich dabei um eine Kostenmiete, die „faire“ Returns-on-Investments ermöglichen soll, aber zugleich auch erhebliche rechtliche Unsicherheiten birgt. Immerhin gesteht sie dem Vermieter einen jeweils höheren Bodenertrag zu, je besser die Lage ist, in der sich sein Haus befindet. Lage und Lageregulierung und eigentlicher Kern der Arbeit ist schließlich das 4. Kapitel. Ausführlich wird auf Bodenrentenmodelle (Thünen) und ihre zentralistische Ausrichtung eingegangen, die sich auch in der Stadt Wien widerspiegelt. Auch sind es nicht nur harte – sondern auch weiche Standortfaktoren, die den Wert einer Lage heben. Dieser Wert, auf dem Eigentumsmarkt ausgedrückt im Grundkostenanteil einer Wohnfläche, determiniert schließlich die Lage-Entlohnung für den Vermieter, den im Richtwertgesetz definierten Lagezuschlag. Dieses mietrechtliche Lagebewertungssystem ist Kern der Arbeit, hat heute und in Zukunft eine enorme Bedeutung in der Wiener Wohnpolitik, und ist wissenschaftlich ein völlig unangetastetes Konstrukt. Schließlich ist der Lagezuschlag das einzige Instrument im Richtwert, das außerhalb des strengen Preisdiktats eines Verbrauchpreisindex steht und (zumindest theoretisch) den „Markt“ einfangen könnte. In der Praxis dürfte diese Eigenschaft einerseits Opfer der Komplexität sein. Zum anderen ist der Lagezuschlag, also eine marktgerechte Verzinsung des Bodenwertes, in jedem zweiten Haus kategorisch unmöglich (Gründerzeitviertel). Welche Implikationen das Mietrecht hat, wird in Kapitel 5 anhand mehrerer empirischer Befunde erörtert. Die meisten Marktbeleuchtungen stammen aus Aufträgen von Mietenschützern. Symptomatisch ist hier, dass gerade Vermieterseitig wenig Interesse an der (semi-)wissenschaftlichen Befassung mit der Vermietungspraxis an den Tag gelegt wird. Das Kapitel führt eine deskriptive Analyse über den Wiener Wohnungsbestand an. Kapitel 6 fasst schließlich das breite Spektrum an möglichen Effekten dieses Lagezuschlagsinstruments zu Hypothesen zusammen. Der Kern der Arbeit findet sich im empirischen Teil des Kapitels 7. Nach einer Methodendiskussion über die Anwendung eines Quasi-Experiments als post-hoc Studie wird hier auf Basis verschiedener umfassender Datensätze versucht, die Hypothesen zu verifizieren. Der Empirie liegen u.a. mehr als 30.000 Wiener Mietangebotsdaten zugrunde. Die Daten werden mithilfe eines Regres- Forschungsfrage 17 sionsmodells über den Einfluss von verschiedenen Parametern – darunter die „Anwendbarkeit“ des Mietrechts – Aufschluss geben. Das Fazit in Kapitel 8 rundet diese Arbeit ab und fasst die wichtigsten Erkenntnisse zusammen. 1.3 Forschungsfrage Die Forschungsfrage für dieses Dissertationsprojekt lautet: Welche Auswirkungen hat die Regulierung von Lagezuschlägen auf Gebiete des Wiener Altbau-Wohnungsmarktes, in denen der Lagezuschlag nicht gestattet ist? Daraus ergeben sich die folgenden Sub-Fragen: 1) Wird die Regulierung der Lagezuschläge im mietengeschützten Bereich des Wiener Wohnmarkts eingehalten? 2) Welche lokalen Auswirkungen haben scharfe preistopographische Abstufungen zwischen Gebieten mit hohen und niedrigen Lagezuschlägen? 3) Wie unterscheidet sich die soziodemographische Bewohnerstruktur in Gründerzeitvierteln von Wohnvierteln, in denen ein Lagezuschlag möglich ist? 4) Wie gehen Marktteilnehmer mit Begrenzungen des Lagezuschlags um? Gibt es Umgehungsmechanismen? 5) Welche lokalen Auswirkungen hat eine durch die Begrenzung der Lagezuschlagsmöglichkeit erhöhte Abweichung zwischen Marktmiete und Richtwertmiete? 6) Wie hängen die erlaubte Miethöhe und der Erhaltungszustand der jeweiligen Immobilie zusammen? Einleitung 2 Mietregulation und der Markt In diesem Kapitel wird die Systematik des Mietwohnungsmarktes erklärt. Er unterscheidet sich von anderen Märkten, und diese Unterschiede sind die Grundlage, auf der die Notwendigkeit der Mietregulierung argumentiert wird. Mietregulierung hat viele Gesichter und ist wie jedes Regulativ ein zweischneidiges Schwert. Sie kann in Form von „sanfter“ Kontrolle positive Effekte haben, wie einige theoretische Beispiele zeigen, aber auch höchst unerwünschte Nebenwirkungen verursachen. Empirische Befunde gibt es, vor allem aus den USA. In diesem Abschnitt wird die grundlegende Mechanik von Mietmarkt und Mietkontrolle erörtert. 2.1 Charakteristika des Mietwohnungsmarktes Was unterscheidet nun das Gut Mietwohnung vom Gut Rasierklinge? Beide decken zwar ein Grundbedürfnis des täglichen Bedarfs, doch eine Vielzahl von Parametern ist ihnen verschieden. Rasierklingen sind ein mobiles Gut im Gegensatz zu einer Immobilie. Und die Nachfrage nach Rasierklingen ist preislich „elastischer“1 als jene nach Wohnraum. Schließlich würde eine Verdoppelung des Klingenpreises eher zu einer Neuorientierung der Bartmode führen – eine Verdoppelung der Mietpreise könnte aber nicht im gleichen Maße die nachgefragte Wohnungsmenge reduzieren. Irgendwo müssen die Menschen wohnen. Vor diesem Hintergrund greift die Politik in den Wohnungsmarkt ein. Im Gegensatz zu Rasierklingenherstellern2 sollen Vermieter ihr „örtliches Monopol“ nicht frei ausnutzen dürfen, denn das hätte gravierende gesellschaftliche und volkswirtschaftliche Folgen, so das Argument. Was zeichnet den Mietwohnungsmarkt nun aus? Wieso weicht der Mietmarkt von einem neoklassischen Marktmodell ab? Dies hat mit der Struktur des Gutes Mietwohnung zu tun. Es sind in erster Linie die Dauerhaftigkeit und die Heterogenität, die dem Mietmarkt eine besondere Note geben, aber auch die Immobilität, die eine Rolle spielt (Jaeger, Bühler 1995, 38ff). 1 Die Elastizität ist die Anpassungsfähigkeit eines Marktes. Eine hohe Preiselastizität lässt bei steigenden Preisen schnell die Nachfrage einbrechen. 2 Wie wohl auf die monopolistische Angebotsstruktur bei Rasierklingen hingewiesen werden darf: Gillette und Wilkinson teilen sich den 15 Mrd. Dollar Weltmarkt. Die Handelsspannen auf die Herstellkosten betragen 5000 Prozent. Die Presse, online unter http://diepresse.com/home/wirtschaft/international/557519, abgerufen am 11.04.2010. 20 Mietregulation und der Markt 2.1.1 Dauerhaftigkeit von Wohnungen und Langfristigkeit von Marktbewegungen Olsen (1969) unterscheidet zwischen Wohnungen als Investitionsgut (Housing Stock) und der Wohnleistung innerhalb der Zeitperiode aus deren Bestand (Housing Services). Wer eine Wohnung (Housing Stock) besitzt, kann in dieser Zeit eine gewisse Menge Wohnleistung (Housing Services) konsumieren, oder konsumieren lassen (Olsen 1969, 612, 614). Der Zuwachs an Wohnungsbestand und Wohnungsleistungen bildet sich auf dem Housing Flow Market. Das Angebot ergibt sich aus Neubauten und Totalsanierungen abzüglich der Abgänge durch Abbruch, Umwidmung und Totalsanierungen von Wohnungsbestandseinheiten. Die Nachfrage wird durch den Nettozuwachs von Haushalten festgelegt. Die Unterscheidung zwischen Housing Stock und Housing Services ist wichtig, wenn die Preiselastizität der verschiedenen Märkte erläutert wird. Der Wohnungsbestand kann nicht kurzfristig auf eine Nachfrage reagieren, die ohnehin geringe Preiselastizität des Angebots nimmt mit zunehmendem Auslastungsgrad weiter ab (Jaeger, Bühler 1995, 42), doch dazu später. In einem nicht-regulierten Mietwohnungsmarkt müsste jedoch auch das Angebot preiselastisch sein, indem ein primärer Mietpreisanstieg zur Verbesserung der quantitativen und qualitativen Wohnraumversorgung motiviert. Für einen solchen ausgleichenden Funktionsmechanismus ist die Gewinnorientierung der Vermieter erforderlich. 2.1.2 Heterogenität von Wohnungen Jede Wohnung ist unterschiedlich und die Ausprägungen hinsichtlich Alter, Größe, Lage und Ausstattung sind mannigfaltig. Der Mietwohnungsmarkt zerfällt in viele kleine Teilmärkte, deren Zahl im Extremfall so groß ist wie die Anzahl der Wohnungen. In der Theorie hilft man sich mit der Betrachtung homogener Bestandseinheiten, die bei gleicher Ausstattung und Lage einer bestimmten Wohnnutzfläche gleichwertiger Qualität entsprechen. Alte, aber sehr geräumige Wohnungen können so mitunter derselben homogenen Bestandseinheit entsprechen wie neue, kleine Wohnungen (Jaeger, Bühler 1995, 39). 2.1.3 Immobilität von Wohnungen Die Lage ist vielleicht das wichtigste Charakteristikum einer Wohnung, sie lässt sich für eine spezifische Bestandseinheit nicht ändern. Nur das Umfeld ändert Charakteristika des Mietwohnungsmarktes 21 sich durch externe Effekte, beispielsweise durch die Verkehrserschließung oder durch eine Umwidmung. „Acccessibility“ oder Anbindung (an das Verkehrsnetz bzw. Zentrum) ist dabei die Königin unter den Lageparametern (Cheshire, Sheppard 1995, 247). Die Immobilität hat wesentlichen Einfluss auf den Marktmechanismus von Mietwohnungen. Schließlich kann ein Mieter die Wohnung nicht mitnehmen, wenn er seinen Standort verändern möchte. Der Umzug (für den Mieter) und der Auszug (für den Vermieter) spielen eine wesentliche Rolle in Bezug auf die Transaktionskosten, die auf dem Wohnungsmarkt auftreten (Jaeger, Bühler 1995, 40). 2.1.4 Der Einfluss von Transaktionskosten Die Transaktionskosten, die durch eine Weiteroder Übergabe einer Wohnung entstehen, beeinflussen den Wohnungsmarkt. Der Mieter muss etwa Umzugsund Reinigungskosten tragen, der Vermieter muss in die Instandsetzung investieren. „Man darf wohl davon ausgehen, dass die Transaktionskosten der Mieter in der Regel insgesamt höher sind als jene der Vermieter“ (Jaeger, Bühler 1995, 44). Sie beeinflussen jedenfalls das Verhalten der jeweiligen Akteure. Der Vermieter ist in der Lage seine Transaktionskosten eher auf den Mieter zu überwälzen, je preisunelastischer sich die Nachfrage nach Wohnungen verhält bzw. je marktmächtiger er ist. Auf Vermietermärkten (mit Tendenzen zu Nachfrageüberschüssen) sind die Vermieter im Vorteil, auf Mietermärkten verhält es sich umgekehrt (Jaeger, Bühler 1995, 44). Dass etwa der Wiener Wohnmarkt eher ein Vermietermarkt ist, spiegelt sich bei der Überwälzung der Maklerkosten wider. Sie werden (in Wien) fast ausschließlich von den Mietern getragen, wiewohl auch der Vermieter eine Vermittlungsleistung erhält.3 Solange die Summe von etwaigen Mietpreiserhöhungen (diskontiert) kleiner ist als die Transaktionskosten, die ein neues Mietverhältnis verursacht, wird ein ökonomisch rationaler Mieter seine Wohnung nicht wechseln. Erst wenn die Mietpreiserhöhung die „periodisierten“ Transaktionskosten (TK) übersteigt, reduziert der Mieter seine Nachfrage. Das ergibt eine doppelt geknickte Nachfragekurve, und bedeutet, dass der Mieter innerhalb eines Preisintervalls (P1 – P0), das den ins Kalkül einbezogenen Transaktionskosten entspricht, eine völlig 3 Dieses Missverhältnis sorgte auf dem angespannten und mietengeschützten Wohnmarkt Wien stets für Debatten, bis eine Novelle 2010 die Maklerprovision von drei auf zwei Monatsmieten begrenzte. Dass überhaupt in den meisten Fällen die höchstzulässige Provision bezahlt wird, ist bisweilen ein Zeichen dafür, wie hoch der Nachfrageüberschuss in Wien sein muss. Der Vermittlungsmarkt durch Makler erweist sich als Überdruckventil im mietengeschützten Wohnmarkt. 22 Mietregulation und der Markt preisunelastische Nachfrage beschreibt. Ein ökonomisch rationaler Vermieter versucht, diesen Spielraum auszunutzen (Jaeger, Bühler 1995, 46) und die Rente P0-G0-G1-P1 abzuschöpfen (vgl. Abbildung 1). Quelle: nach Jaeger/Bühler 1995, 45 Abbildung 1: Hohe Transaktionskosten für den Mieter verursachen Nachfrageknick Da die Transaktionskosten bei älteren Wohnungen – unter der Annahme von erhöhten Reparaturerfordernissen – für den Vermieter tendenziell höher sind als für den Mieter, würde hier die Angebotskurve den oben gezeigten Knick beschreiben. Auf eine separate Grafik wird an dieser Stelle verzichtet. Kommt es nun zu einer (exogen-marktbedingten) Senkung des Mietpreises von P0 auf P-1, so wird ein Vermieter so lange sein Angebot aufrecht erhalten, solange die periodisierten Transaktionskosten das Ausmaß der Preissenkung nicht übertreffen. Die Angebotskurve ist in diesem Preisintervall vollständig unelastisch (Jaeger, Bühler 1995, 47). „Für den Mieter eröffnet sich ein Preisspielraum, der umso größer ist, je höher die Transaktionskosten des Vermieters sind.“ Auch der rationale Mieter wird versuchen, die schraffiert dargestellte Rente abzuschöpfen. Bei neuen Wohnungen werden die Preise aufgrund der Transaktionskostenasymmetrien systematisch zuungunsten der Mieter beeinflusst, weshalb Jaeger/Bühler (1995, 49) den Anwendungsbereich von Mieterschutzregulierungen zur Lösung von Transaktionskostenproblemen für bescheiden halten. 2.1.5 Die Rolle des Leerstands Der Wohnungsmarkt ist kein friktionsloser Markt – auf Anbieterund/oder Nachfragerseite bestehen Informationsmängel (Jaeger, Bühler 1995, 41). VerPreis Angebot Nachfrage G‘ G1 P1 TK P0 G0 W1 W0 Einh. Wohnleistung Charakteristika des Mietwohnungsmarktes 23 mieter versuchen ihre Nettorendite zu maximieren. Doch selbst in einem freien, nicht regulierten Wohnungsmarkt wird es aufgrund Bestandnehmerwechsels zu einem Leerstand kommen, der im Preisniveau der vermieteten Wohnungen berücksichtigt wird. Aus Sicht der Vermieter ist der Leerwohnungsbestand so etwas wie ein Puffer, der selbst bei einer großen Überschussnachfrage immer bestehen bleibt. Da der Housing Stock nicht kurzfristig verändert werden kann, verhalten sich die Angebotsals auch die Nachfragekurve bei höherer Auslastung preisunelastisch, wobei die Preiselastizität des Angebots bei wachsendem Auslastungsgrad weiter ansteigt. Jaeger/Bühler 1995 zeigen, dass neben der effektiven Schnittkurve, die die Angebotsund Nachfragekurve ergeben, aufgrund der Marktfriktionen ein gewisser Leerstand vorhanden ist. Die Kurve der effektiv bewohnten Wohnungen muss somit leicht links versetzt von dieser Schnittkurve verlaufen. Je ausgeprägter die Informationsdefizite der Marktteilnehmer sind, und je stärker die Angebotsund Nachfrageprofile (Wünsche) von Mietern und Vermietern auseinanderklaffen, desto höher ist der „natürliche“ Leerstand (Jaeger, Bühler 1995, 43f). 2.1.6 Marktmiete versus Kostenmiete Die Marktmiete bezeichnet den Mietpreis, „der in einem nicht-regulierten, funktionsfähigen Markt unter wirksamen Wettbewerbsbedingungen zu einer Markträumung führt und weder durch Mismatchbedingungen noch durch das Auftreten von Transaktionskosten nachhaltig beeinflusst wird“ (Jaeger, Bühler 1995, 52). Die Marktmiete beeinflusst somit über die erzielbare Rendite die nötigen Anreize für Investitionen in den Häusermarkt (Housing Flow Market). Mietregulierung versucht den Mietpreis an kurzer Leine zu halten und ihn an einen Kostenmietpreis zu binden. Die Kostenmiete wird am Sachwert einer Immobilie gemessen, der sich in einen Grundanteil und einen Gebäudeanteil gliedert. Steigen die Bodenpreise oder die Baukosten, so erhöhen sich die Mietpreise, die somit ihrerseits nicht direkt von der Mietnachfrage abhängen. Während steigende Marktmieten zu Investitionsanreizen führen, haben steigende Kostenmieten diesbezüglich keinen oder einen negativen Effekt. Mietregulierungen erlauben meist nur Kostenmietsteigerungen. Das langfristig orientierte Anreizsystem für den Wohnungsbau wird damit außer Kraft gesetzt. 30 Mietregulation und der Markt achtet seiner arbeitsbedingten Ortspräferenzen. Das kann zu einer geringeren Arbeitsmobilität führen. Wie Friedrich August von Hayek (1930) über Wien ausführt: Lohnempfänger entscheiden sich zu pendeln anstatt zu übersiedeln, um nicht den günstigen Mietzins zu verlieren. Diese Immobilität führt dazu, dass sich Löhne in verschiedenen Regionen nicht angleichen. Zudem steigt das Verkehrsaufkommen, wenngleich das Pendlerleben „auf keinen Fall zufriedenstellend“ ist. Von 1913 bis 1928 hat sich der Straßenbahnverkehr verdoppelt während die Bevölkerungszahl in Wien zurückging. Das kann nur durch die behinderte Mobilität aufgrund der Mietkontrolle erklärt werden (Hayek 1930, 7ff in Albon/Stafford 1987, 60f). 5. Fehlallokationen und ineffiziente Aufteilung des Wohnraums wären die Folge, wenn etwa eine mittellose Witwe aus Kostengründen in jener großen – aber aufgrund der Mietkontrolle billigen – Wohneinheit bleibt, in der sie einst ihre Kinder aufgezogen hatte, während junge Familien in enge Räumlichkeiten ziehen müssen. 6. Höhere Suchkosten für Mieter: „Die Zeit, die für die Wohnungssuche in Anspruch genommen wird, ist in New York sicher aufgrund der Mietkontrolle größer. Nicht nur für jene, die schließlich eine derartige Wohnung bekommen, sondern auch für jene, die keinen Erfolg dabei haben“ (Grampp 1950, 438 nach Olsen 1972, 1079). 2.4.4 Umverteilung und Effekte auf nichtregulierte Mietmärkte Mietkontrolle hat Eigentumseffekte und führt zur Umverteilung sowohl von der Gruppe der Vermieter als auch von der Gruppe der von Wohnraum ausgeschlossenen Neumieter hin zur Gruppe der Altmieter. „Die Mieter von Altbauwohnungen werden begünstigt, da eine billige Wohnung für den Benützer einen gewaltigen Vermögenswert in Höhe des kapitalisierten Differenzbetrages [...] darstellt. Die Höhe dieser Differenz kann aus den zwar verbotenen, aber trotzdem verlangten und auch tatsächlich bezahlten Ablösen ermessen werden“ (Sandner 1962, 239f). Auch die Eigentümer von nicht-mietkontrollierten Häusern können betroffen sein. Alleine die Existenz von Mietkontrolle macht sie auf Änderungen der Mietgesetze sensibel, da eine Ausweitung der Gesetze einen Verlust für sie bedeuten könnte. „Daher muss man erwarten, dass Immobilien-Investoren in New Konsequenzen der Mietkontrolle 31 York eine höhere Risikoprämie verlangen und erhalten“ (Olsen 1972, 1098). Dies hätte einen umgekehrten Effekt zum politischen Willen der Mietkontrolle. 2.4.5 Effekte auf den Eigentumsmarkt: verkaufen statt vermieten? Ist die regulierte Miete zu gering, so kann dies zum einen ein Marktventil öffnen (verbotene Ablösen, etc.). Zum anderen kann sich der Vermieter entscheiden, den Markt zu verlassen. Dieses Phänomen wird in bisherigen Studien nicht behandelt. Der Wohnungsmarkt besteht aus einem Mietmarkt und einem Eigentumsmarkt, wobei letzterer Eigentumswohnungen für Eigennutzer als auch Anlegerwohnungen für Investoren umfasst. Wohnungen können vermietet oder verkauft werden. Der Wert einer Wohnimmobilie steht in der Regel in Verhältnis zum erzielbaren Mietpreis, und zwar über den Ertragswert einer Liegenschaft, der sich aus den Mieteinnahmen und einer Liegenschaftsverzinsung ergibt. Ob ein Investment in eine Anlageimmobilie Sinn macht, darüber gibt wiederum der Barwert Aufschluss. Bei der Barwertberechnung werden zukünftige Cashflows auf die Gegenwart diskontiert (Dasso et al. 1995, 106ff): n n n tt tt r VP r InstCF BW )1()1( 1+ + + − =∑= BW Barwert gegenwärtig CFt Cash Flow der Periode t Instt Instandhaltungsaufwand der Periode t VPn Verkaufspreis am Ende im Jahr n r „rate of return“, interner Zinsfuß, wobei: ; der interne Zinsfuß setzt sich aus rf, dem risikofreien Zinsfuß, und p, einer Risikoprämie, zusammen (Dasso et al. 1995, 63) Von wesentlicher Bedeutung ist der interne Zinsfuß. Dieser preist das Risiko des Investments ein. Das Risiko, und damit die „Liegenschaftsverzinsung“, hängen vom Standort der Immobilie ab. Gute Lagen erlauben geringe Verzinsungen, schlechte Lagen müssen aufgrund des Risikos (Leerstand, Abwertung, geringer Sachwert), einen höheren Liegenschaftszins einbringen. In der Praxis der Immobilienbewertung wird gerne der Ertragswert errechnet. Bei diesem wird prr f + = 32 Mietregulation und der Markt der Reinertrag einer Immobilie mit einem „Vervielfältiger“ multipliziert. Das ermöglicht eine heuristische Herangehensweise, denn die Vervielfältiger6 berücksichtigen automatisch den Liegenschaftszins (damit das Risiko der Immobilie) sowie die Restnutzungsdauer. Der Einfachheit halber bleibt bei nachstehender Formel die Restnutzungsdauer unberücksichtigt, sodass lediglich der Liegenschaftszins den Ertragswert determiniert. kap BW LiZi InstM EW + − = EW Ertragswert M Mietertrag/Jahr Inst Instandhaltungsund Werbungskosten LiZi Liegenschaftszins (i.d.R. zw. 3 und 9 Prozent) BWkap Bodenwert, kapitalisiert Nun kommt das Mietrecht zu tragen, und der Mietertrag M sowie der Ertragswert sinken. Unter strenger Mietkontrolle kann damit der Ertragswert sogar unter den Sachwert der Immobilie sinken. Das ist dann der Fall, wenn die Rendite unter Mietregulierung weit unter der (de facto vom Markt generierten) Liegenschaftsverzinsung zum Liegen kommt, und auch andere oben genannte Marktventile verschlossen bleiben. Dann wird sich der rational handelnde Vermieter entscheiden, die Wohnung zum in diesem Falle höher liegenden Sachwert zu verkaufen. Dieser stellt in diesem Fall den Verkehrswert des Objekts dar, und wird in der Regel von Nachfragern nach Eigentumswohnungen zur Eigennutzung bezahlt. Dies gilt wenn VKBW LiZi MVInstM kap kapkontr <++ + − Mkontr Regulierte Miete Inst Instandhaltungskosten LiZi Liegenschaftszins MVkap Marktventil (illegale Ablöse etc.), kapitalisiert BWkap Bodenwert, kapitalisiert VK Verkehrswert (Sachwert) Oder vereinfacht: es kommt zu Verkäufen, wenn die erzielbare Rendite geringer ist als der inhärente Liegenschaftszins.7 Ein begrenzter Mietertrag muss 6 Bei „normalen“ städtischen Immobilien wird gerne ein Vervielfältiger von 20 gewählt, was einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren bei einem Zinsfuß von 4,0% entspricht. 7 In Wien etwa gesteht der Gesetzgeber dem Vermieter eine Kostenmiete von vier Prozent des Kapitals zu (etwa für Investitionen, die als Zuschläge verrechnet werden kön- Konsequenzen der Mietkontrolle 33 bei entsprechender Nachfrage auf dem Eigentumswohnungsmarkt zu Wohnungsabverkäufen führen. Mietshäuser werden parifiziert und die Wohnungen einzeln abverkauft8. Die bisherigen Mietwohnungen werden an neue Einzeleigentümer verkauft, die möglicherweise nicht vermieten, da dies im gesetzlichen Rahmen nicht lukrativ ist, sondern eine Geldanlage suchen. Das reduziert das Mietangebot. 2.4.6 Segregationseffekte Haushalte mit ähnlichen Wohnpräferenzen bevorzugen Häuser und Wohnungen mit ähnlichen Eigenschaften. Wenn ähnliche Wohnungen nun örtlich konzentriert sind, werden Haushalte mit ähnlichen Präferenzen in den gleichen Wohngegenden leben. Weil Präferenzen immer Budgetgrenzen ausgesetzt sind, werden sich Haushalte mit ähnlichem Einkommen in bestimmten Gegenden konzentrieren. „In a housing market without any regulation, housing-market dynamics tend to enhance the income-based concentration of similar groups of households” (Giffinger 1998, 1792). Es kommt zu Segregation, vor allem wenn Wohnungen eines bestimmten Marktsegments (schlechten Standards) örtlich konzentriert sind (Giffinger 1998, 1793). Freilich entscheiden sich Individuen auch bewusst für eine räumliche Konzentration. Etwa, um in einem „ethnisch prädominierten Wohnviertel“ zu leben, da dort gewisse infrastrukturelle Annehmlichkeiten zu finden sind (Giffinger 1998, 1794). 2.4.7 Auswirkungen von Mietkontrolle auf andere Märkte 1) Realitätenmarkt: Wohnen wird allmählich nicht zur Mietsondern zur Eigentumssache, da es für den Vermieter lukrativer ist, eine frei werdende Wohnung zu verkaufen, als weiter zu vermieten. Der Markt dreht in Richtung Eigentum, Mietangebote werden knapp. 2) Verbrauchermarkt: Haushalten bleibt mehr Geld für Konsum, die Konsummärkte profitieren. 3) Unrestringierte Mietmärkte: Neben dem regulierten gibt es meist einen unregulierten Mietmarkt, der aufgrund von Nachbarschaftseffekten durch nen). Läge der Liegenschaftszins über dieser regulierten Rendite, dann müsste dies die Investitionen hemmen. 8 Nicht selten haben so etwa in Wien bestehende Altmieter „ihre“ Wohnung günstig gekauft. 34 Mietregulation und der Markt die Mietregulation unter Druck kommt (Olsen 1972, 1098). Einerseits sind Vermieter dieses Marktsegments sensibel auf mögliche Gesetzesänderungen, die auch deren Bestandsobjekte unter Mietkontrolle stellen könnten, andererseits verlangen sie dafür eine höhere Risikoprämie: „This implies that occupants of uncontrolled housing were worse off than they would have been in the absence of rent control.“ (Olsen 1972, 1098) 2.4.8 Regulierung kostet den Mietern Dass auch eine „sanfte“ Regulierung der Mieten, nämlich über verschiedene Erhaltungsregelungen und Kündigungsschutz zugunsten der Mieter, einen unerwünschten Effekt auf die Mietpreise haben kann, zeigen Albon und Stafford (1987) in einem einfachen, theoretischen Gedankenbeispiel. Gesetzt den Fall, dass die Mieten „frei“ wären, und keinerlei staatliche Intervention bestünde, würde sich der Preis im Schnittpunkt von Angebotsund Nachfragekurve ergeben (vgl. Abbildung 2, Schnittpunkt E). Angenommen die Regierung würde plötzlich verschiedene Mieterrechte einführen, aber die Miethöhe nicht beschränken. Die Mieter würden diese Rechte positiv bewerten und demnach ihre „willingness-to-pay“ anpassen. Die Nachfragekurve verschiebt sich entsprechend nach rechts. Allerdings bedeuten diese Rechte auch Kosten für den Vermieter, dessen Angebotskurve sich in entgegengesetzter Richtung, nach links, bewegt. Diese Linksbewegung ist größer als die Rechtsbewegung der Nachfragekurve, da die Kosten für den Vermieter i.d.R. größer sind als der Zahlungswille der Mieter für ein etwaiges eingeräumtes Recht. Der Preis steigt somit überproportional und sogar die scheinbar bevorteilten Mieter zahlen nun mehr als ihnen diese zusätzliche Mieterrechte eigentlich wert sind; der Vermieter kommt ohnehin schlechter weg. Diese ungünstige Konstellation kommt unbedingt auch durch „sanfte Mietregulierung“ zustande, außer es herrschen signifikante Informationsdefizite auf dem Markt. „The iron fist is less effective than the invisible hand“ (Albon, Stafford 1987, 115f). 2.5 Zur Notwendigkeit von Mietkontrolle Auch wenn strenge Mietkontrollen von den meisten Ökonomen kritisiert werden, heißt das für Arnott (2002, 8f) nicht, dass eine „zeitweilige Mietkontrolle immer schlechte Politik ist“, etwa in Kriegszeiten, wenn weder Vermietern noch Mietern durch Mietkontrollen ein großer Schaden zugefügt wird. Ein Problem entstünde zu Kriegsende: einerseits will man heimkehrenden Soldaten günstigen Wohnraum zur Verfügung stellen, andererseits gilt, „je länger Kontrollen in Zur Notwendigkeit von Mietkontrolle 35 Kraft sind, desto politisch schwieriger ist es, sie wieder abzuschaffen“ (Arnott 2002, 8). 2.5.1 Mehr Wohlstand mit milder Mietkontrolle Arnott (2000) berücksichtigt in seinem Mietkontroll-Modell auch die Suchkosten der Mieter und Vermieter. Gäbe es keine Mietkontrolle, so hätte das auf dem Markt drei Effekte: Längere Suchkosten, höhere Leerstandsraten und „mismatch-costs“. Ein von Haus aus geringerer Mietpreis würde die Vermietungen abkürzen und insgesamt den volkswirtschaftlichen Wohlstand steigern. Dadurch könne eine Einsparung von 1,98 Prozent an „social savings“ durch die optimale Mietkontrolle erwirkt werden (Arnott, Igarashi 2000, 264). „The uncontrolled equilibrium vacancy rate is inefficiently high“ (Arnott, Igarashi 2000, 277). Den umgekehrten Effekt hätte im Übrigen eine extrem strenge Mietkontrolle, die derartig hohe mismatch-costs verursacht, dass Mieten doppelt so teuer wird wie unter freien Marktbedingungen. Keine Mietkontrolle ist somit besser als eine strenge. Sie abzuschaffen würde zumindest auch ein politisches Risiko ausschalten, nämlich dass Regierungen in Bezug auf die Mietrechtsgesetzgebung in mietengeschützten Ländern nicht immer berechenbar sind (Arnott, Igarashi 2000, 276). Immerhin wird der Mietregulierung durch Arnott eine Lanze gebrochen. Lind (2001) bringt das Gegenargument: „The article indicates that such rent regulation could lead to rents roughly 5% below the laissez-faire level. This is less than the margin of error in estimations of the market rent. Taking into account the imperfections and costs of any regulating authority, rent regulation with this limited purpose would not pass a cost-benefit analysis” (Lind 2001, 192). 2.5.2 Wettbewerbsprobleme: asymmetrische Information Arnott argumentiert heutige Mietregulierungen aber anders. Der Markt selber arbeitet nicht effizient genug und braucht Regulierung, denn er steht nicht unter vollständigem Wettbewerb. Es gibt asymmetrische Informationen (Chang 2008, 174). Die Mieter können leicht übervorteilt werden, und müssten daher geschützt werden, zumal es sich um wirtschaftlich Schwächere handelt. Die soziale Komponente wird stets politisch argumentiert (Chang 2008, 174). 36 Mietregulation und der Markt 2.5.3 Wettbewerbsprobleme: Übervorteilung der Mieter Würden Angebot und Nachfrage ausgeglichene Faktoren in einem System vollkommenen Wettbewerbs sein, dann würden sich auch auf dem Angebotsmarkt die Hausherren konkurrenzieren. Theoretisch könnte ein solcher Wettbewerb stattfinden, wenn der Mietmarkt frei von Preisvorgaben wäre. Die Mietpreise würden mittelfristig wieder ein Gleichgewicht finden, das für alle Beteiligten fair sei. So argumentieren Liberalisierungsbefürworter. Gerade in der Geographie schafft allerdings „die Existenz räumlicher Distanz eine bestimmte Art von Monopol“ (Dicken et al. 1999, 207). Ein vollkommener Wettbewerb sei unmöglich, wenn Raum und Distanz berücksichtigt werden. Diese Erkenntnis bezieht sich zumindest auf Firmenstandorte, die einem einzelnen Wirtschaftstreibenden die Macht geben, 1) den Output einer ganzen Branche zu kontrollieren, 2) den Verkaufspreis festzusetzen und 3) starke Eintrittsbarrieren für Konkurrenten zu besitzen. Ein derart „modifizierter“ vollkommener Wettbewerb – sei es durch räumliche Fragmentierung der Märkte – wird als monopolistischer Wettbewerb bezeichnet. Auch Lind (2001) stellt fest, dass ein Vermieter eine bestimmte Monopolmacht aufgrund der Heterogenität des Wohnungsangebots hat. „This power can be used to get a rent from a specific household, that is higher than the market rent“ (Lind 2001, 46). Wenn etwa ein Mieter genau diese bestimmte Wohnung benötigt, da sie unmittelbar neben seiner Familie situiert ist, dann könnte der Vermieter dieses Wissen zu seinem Vorteil nutzen. Das gilt auch für Suchende, die bereits dringend eine Wohnung benötigen, oder die keine Ahnung über die Mietmarktlage haben. 2.5.4 Die „Hauspreis-Mietenspirale“ der AK-Wien Die Wiener Arbeiterkammer, einer der aktivsten Mieterschützer, kritisiert stets, dass auf dem Rücken der Mieter (in Wien) Immobilienspekulation betrieben wird. Durch steigende Hauspreise steigen die Ertragserwartungen der Vermieter in Bezug auf Ihre Mieterlöse. Wer teuer kauft, muss einen hoch kalkulierten Mietertrag erwirtschaften, damit sich das Immobilieninvestment rechnet. Höhere Mieten wiederum führen zu steigenden Ertragswerten und Verkaufserlösen (Feigelfeld et al. 2007, 4). Auch wenn die Mieten ja rechtlich von einer derartigen „HauspreisMietenspirale“ geschützt sein sollten: Steigende Immobilienpreise führen freilich dazu, dass auch die jeweiligen Grundkostenanteile (GKA) der Häuser steigen. In Lagen, die zu einem Lagezuschlag berechtigen, wirkt ein steigender Zur Notwendigkeit von Mietkontrolle 37 Grundkostenanteil direkt auf die Höhe des berechtigten Lagezuschlags9. Dies sei anhand von Abbildung 4 verdeutlicht. 9 Im Übrigen werden die dadurch steigenden Grundkostenanteile (GKA) in den Empfehlungen der MA 25 über die Höhe des jeweils örtlichen Lagezuschlags nicht vollständig abgebildet, wie später noch einmal aufgezeigt wird. Die den Empfehlungen zugrunde liegenden Grundkostenanteile stammen aus Daten der MA 69, deren Berechnungen über örtliche Grundkosten ausschließlich über Preisdaten aus dem Verkauf unbebauter oder bebaubarer Grundstücke resultieren. 38 Mietregulation und der Markt - Eigentumsmarkt - Leitzinssatz - Standortfaktoren (Infrastrukturverbesserung, etc) Mieten steigen mit den Verbraucherpreisen, bei Neuvermietungen spielt der Lagezuschlag eine Rolle. Das steigende Mietniveau führt zu höhren Ertragswerten und Häuserpreisen Mieten steigen durch höhere Ertragsanforderungen der Vermieter Abbildung 4: Steigende Immobilienpreise verursachen steigende Immobilienpreise - Vergleichswerte unbebauter Grundstücke - Verschiebung in bessere Zuschlagszone - Nähe zu gutem/ schlechtem Viertel - Kaufkraft - Demographische Entwicklung - Wohnungsangebot - Subventionierung Deregulierung 39 2.5.5 Sonstige Argumente für Mietkontrolle Die Kritik, dass Mietkontrolle zwangsläufig zu geringeren Erhaltungsinvestitionen führen müsse, weist Olsen (1988) zurück. Schließlich würden Mietkontrollen den Mieter ermutigen, länger in seiner Wohnung zu bleiben. Der Mieter hat daher ein intrinsisches Interesse an der Erhaltung des Wohnraums und einen Anreiz, selbst zu investieren. Diese Argumentation ist nicht neu. „Einige Bewohner von mietregulierten Wohnungen finden es vorteilhaft, Geld in die Erneuerung ihrer Wohnungen zu stecken" (Grampp 1950, 437). Volkswirtschaftlich kann die Regulation von Mieten den Vorteil haben, dass den Konsumenten mehr Geld für Konsum bleibt. Olsen meint, dass dieser Effekt bei weitem unterschätzt wird (Olsen 1972, 1097). Dass freilich auch die Mieten einen Multiplikatoreffekt zur Stärkung der regionalen Bauwirtschaft haben können, bleibt dabei unbeachtet. Ist der Mietmarkt monopolistisch? Basu/Emerson schreiben dazu: „Assuming rental housing markets to be monopolistic may be an abstraction from reality, but, with all of the evidence to suggest large amounts of concentration and possible collusion (through landlord’s associations) in many rental housing markets, it is certainly no more of an abstraction than models assuming perfect competition (as is the norm in the literature).” (Basu, Emerson 2003, 230) Auf wissenschaftlicher Ebene ruft Arnott (1995) zu einem Umdenken auf: „Modern, second-generation rent controls are so different that they should be judged largely independently of the experience with first-generation rent controls. [. . .] The case against second-generation rent controls is so weak that economists should at least soften their opposition to them.” (Arnott 1995, 118) 2.6 Deregulierung „Decontrol is more likely to occur when the rental vacancy rate is relatively high and when the government in power is politically secure“ (Arnott 2002, 16). In Kanada führten alle 10 Provinzen im Jahr 1975 Mietregulierungen ein. Seither haben sechs davon die Mietkontrollen wieder aufgegeben, von den vieren sind sie nur in einer Provinz (Ontario) härter geworden und ansonsten weiter liberalisiert worden. Auch Anhänger der Liberalisierung sehen die Deregulierung differenziert. „Die immer von den Hausbesitzerkreisen geforderte völlige Freigabe aller Mieten ist entschieden abzulehnen. Eine solche Maßnahme wäre nur dann gerechtfertigt, wenn auf dem Wohnungsmarkt vollständiges Gleichgewicht herrschte. Da aber in Österreich sowohl ein quantitatives als auch qualitatives Wohnungsdefizit besteht, hätte ein plötzlicher Übergang zur freien Marktmiete zur Folge, Mietregulation und der Markt 3 Mietregulierung in Österreich und Wien Die marktwirtschaftlichen Mechanismen von Angebot und Nachfrage gelten zwar grundsätzlich auch für den Mietmarkt in Wien; allerdings aufgrund eines strengen Mietrechtsgesetztes (MRG) in stark abgeschwächter Form. Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen (Altbauten) dürfen nicht zu einem frei festgelegten Mietzins vermietet werden. Dabei handelt es sich – neben den „Gemeindewohnungen“ der Stadt Wien – um etwa 310.000 Wohnungen in Wien (vgl. Blaas/Wieser 2004, 6f). Der Mietzins dieser Wohnungen unterliegt laut §16a MRG dem Richtwertgesetz von 1994. Das Richtwertgesetz (RichtWG) ist eine Ergänzung zum MRG; in vielen Passagen wird wechselseitig Bezug genommen. Für eine Standardwohnung der Ausstattungskategorie A darf nach dem RichtWG ein Zins von 4,91 Euro pro Quadratmeter verlangt werden (gültig bis April 2012). Dabei sind in gewissem Rahmen Zuund Abschläge für die Ausstattung erlaubt, sowie der Lagezuschlag für eine überdurchschnittliche Lage des Wohnobjekts. In diesem Abschnitt werden für diese Arbeit relevante Teile des MRG analysiert. Zuvor allerdings erfolgt ein geschichtlicher Abriss über die Ursprünge des Mietrechts. 3.1 Geschichte des Mietrechts und der Wohnungsnot 3.1.1 Mieten zu Monarchiezeiten Im 19. Jahrhundert gab es kein gesondertes Mietrecht in Österreich. Einzig das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) regelt bis heute das Mieten im Rahmen der Privatautonomie11. Mit der Industrialisierung keimte ein rasantes Bevölkerungswachstum in den Städten auf. Das Phänomen der Landflucht gab es europaweit. Von 1800 bis 1950 wuchs die Einwohnerzahl der 13 größten Europäischen Städte um das elffache (Sandner 1962, 11ff). Wiens Bevölkerungszahl stieg von 1850 bis zum Ersten Weltkrieg um den Faktor 4,8: von 430.000 auf 2.070.000 Menschen. Ein Teil dieses Zuwachses geht auf die Stadterweiterung auf umliegende Dörfer zurück. Die soziale Segregation wurde durch den Zuzug verstärkt (Stampfer 1995, 5f). 11 Die Regelungen des ABGB sind wenig restriktiv und heute noch für jene Mietobjekte gültig, die nicht in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. 48 Mietregulierung in Österreich und Wien In einer Wohnung lebten im Schnitt 4,5 Personen. Die Nachfrage trieb die Mieten auf dem freien Wohnungsmarkt in die Höhe. Einzelne Schlafstellen wurden an Tagelöhner vermietet, wodurch sich ein „Bettgehertum“ entwickelte. Auch jene, die eine Wohnung hatten, konnten sich nur durch die Untervermietung an Bettgeher die hohen Mieten leisten (Stampfer 1995, 8f). Zur Jahrhundertwende entstanden die meisten Wiener Zinshäuser mit Kleinwohnungen aus Zimmer und Küche, die etwa 30 Quadratmeter hatten und die sanitären Anlagen im Stiegenhaus mit Nachbarn teilten. Die Bauordnung ließ eine Bebauungsdichte von 85 Prozent zu, was zu ungünstigen Belichtungsund Belüftungsverhältnissen führte (Drbalek 1992, 52). Um die kriegsbedingte Inflation zu lindern, ließ die kaiserliche Regierung Preise und Mieten einfrieren, und zwar auf den Stand des letzen Friedensmonats (Juli 1914). Von daher stammt die heute noch geläufige Bezeichnung „Friedenskronenzins“. Die Wohnungsnot nach dem Krieg gebar die erste Mieterschutzverordnung (MschVO) aus 1917. Sie sollte heimkehrende Soldaten schützen. Weitere Verordnungen folgten, und innerhalb von drei Jahren hatte der österreichische Gesetzgeber ein mietrechtliches Instrumentarium aus Mietzinsbegrenzungen, Kündigungsschutz, Ablöseverbot, Befristungsbeschränkungen und Rückforderungsrecht für zu viel bezahlte Mietzinse geschaffen, wie es heute noch in Verwendung steht. Neben den Kriegsheimkehrern wollte man in der wirtschaftlichen Notzeit auch sozial Schwache vor der hohen Inflation schützen. Die Inflation senkte den realen Mietzins, der 1922 praktisch den Nullpunkt erreichte. „Diese Wirkung war natürlich von niemandem vorauszusehen oder gar beabsichtigt“ (Sandner 1962, 53). „Ins Auge stechen die kleine Anzahl an Beamten und Experten [...] und der auffallende Konsens – auch mit Hausherrenvertretern“: die 1. Mieterschutzverordnung erfolgte mit deren Zustimmung (Stampfer 1995, 2). In Österreich nicht unüblich: Ein Provisorium erlangte Permanenz. 3.1.2 Das Mietengesetz (MG) 1922 und die Zwischenkriegszeit Das erste Mietengesetz im Jahr 192212 fror die gesetzlich zulässige Miethöhe auf das 150-fache der Miete vom August 1914 (vor Kriegsbeginn) ein. Damit lag die maximale Miethöhe bei einem Prozent der ursprünglichen Realmiete, denn die Hyperinflation zu Kriegszeiten führte zu einer Geldentwertung um das 12 Bundesgesetz vom 7.12.1922 über die Miete von Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten (Mietengesetz): BGBl. Nr. 872/1922 Geschichte des Mietrechts und der Wohnungsnot 49 14.000-fache. Großhandelspreise stiegen nominal um das 18.339-fache, die Mietpreise nur um das 496-fache. Die Häuser waren mit diesen Mieten nicht instand zu halten (Sandner 1962, 28f). Mit den Novellen in den Jahren 1925, 1929, 1933, 1936 und 1937 wollte man einerseits die Wohnungsnot lindern und die Wohnqualität steigern – die Hauseigentümer konnten ihre Häuser nicht instand halten – andererseits wurde die Umgehung des Mietgesetzes durch die Vermieter zu verhindern versucht (Jahn 1994, 223f). Neubauten nach 1917 waren vom MG ausgenommen. Die wichtigste Reform geschah 1929, mit der erstmals der Begriff „Hauptmiete“ verwendet wurde. Der Gesetzgeber teilte die Mietgegenstände in drei Klassen ein: jene, für die das Mietengesetz gilt, jene, für die nur die Kündigungsbestimmungen des Mietengesetzes gelten, und jene, für die es nicht gilt. Heute spricht man von Vollund Teilanwendung des Mietrechts und von Vollund Teilausnahmen. Die Klassen blieben erhalten (Jahn 1994, 238f; Sandner 1962, 36f). Während des Zweiten Weltkrieges blieb das MG weitgehend gültig. 3.1.3 Mieten nach 1945 Nach dem Zweiten Weltkrieg wurde das Mietengesetz 1946 und 1948 novelliert13. Der Mietzins wurde mit einem Schilling pro Friedenskrone von 1914 begrenzt, dies sollte bis zum Jahr 1968 gelten. 1949 wollte der Gesetzgeber mit dem Preisregelungsgesetz14 schließlich auch Wohnungen einer Mietzinsobergrenze unterwerfen, die bis dato frei vermietet werden durften, nämlich Neubauten seit dem Jahr 1917. Erst Neubauten ab dem 30. Juni 195315 sollen nicht mehr den Mietzinsobergrenzen unterliegen, aber auch nur dann, wenn sie ohne Zuhilfenahme öffentlicher Fördermittel gebaut wurden. Diese Regelung findet sich heute noch als Teilausnahme im §1 Abs 4 MRG. Sandner (1962) zeigt die ungewünschten Allokationseffekte auf: „In Wien sollen 25.000 Wohnungen leerstehen. Es handelt sich dabei aber um keine echten Leerstehungen, sondern um Wohnraumhortung, d.h. die Wohnung wird, obwohl die Notwendigkeit gar nicht mehr besteht, behalten, weil die monatliche Mietbelastung unbedeutend ist“ (Sandner 1962, 241). Das „Zinsstoppgesetz“ 1954 war eine Reaktion des Gesetzgebers auf eine Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes16 (VfGH), wonach einige preisbindende Regelungen verfassungswidrig seien. Das Zinsstoppgesetz unterwarf Be13 BG vom 24.7.1946 BGBl Nr. 160/1946 und BG vom 8.7.1948 BGBl Nr. 150/1948 14 BG 30.6.1949 BGBl Nr. 136/1949 15 Damit sind ganze Mietshäuser gemeint. Eigentumswohnungen fallen seit jeher bereits ab Baujahr 1945 in den Teilanwendungsbereich ohne Mietzinsobergrenzen. 16 VfGH 25.3.1954 ÖJZ 1954: 408; Zinsstoppgesetz: BGBl. Nr. 132/1954 50 Mietregulierung in Österreich und Wien standgegenstände, die vom Mietengesetz ausgenommen waren (Häuser mit Baujahr nach 1917) einer nachträglichen Preisbindung, was dem Vertrauen auf die Rechtssicherheit mietrechtlicher Normen nicht gerade gut tat (Jahn 1994, 286). Die Rechtsunsicherheit hatte massive Auswirkungen auf die Realwirtschaft. „Die Unsicherheit der Kapitalanlage sowie die unstete Rechtslage ließ die private Bautätigkeit zurückgehen. Wer garantiert dem Bauenden, dass ihn nicht dasselbe Schicksal wie den Althausbesitzer trifft? Um den Ausfall der privaten Wohnbautätigkeit auszugleichen, versuchte der Staat, die Aufgabe des Wohnungsbaues zu übernehmen“ (Sandner 1962, 56). Für Private ist „das Risiko einer Nachziehung der Mietpreiskontrolle auf Neubauten zu groß geworden“ (Sandner 1962, 215). Das Mietrechtsänderungsgesetz 196817 dehnte die Zulässigkeit freier Mietzinsvereinbarungen bei Neuvermietungen aus, zumindest bei Geschäftsräumlichkeiten. Eine wesentliche Änderung der Mietbestimmungen ließ bis 1981 auf sich warten. 3.1.4 Das Mietrechtsgesetzt (MRG) 1981 und seine Entwicklung Das MRG 198118 beinhaltet eine vollständige Neuformulierung des Mietrechts. Zahlreiche Nebengesetze wurden damit aufgehoben. Auch der Bezug zum Friedenskronenzins fiel, dafür wurde allerdings der „Kategoriemietzins“ eingeführt, der fixe Höchstbeträge pro Quadratmeter für ganz Österreich und unabhängig von der Ausstattung des Gegenstands vorsieht. Es hieß, das MRG 1981 sei alter Wein in neuen Schläuchen. Denn an einschlägigen Vorschriften der Mietkontrolle hielt das Gesetzt fest. Einzig für Geschäftsraummieten führte man den „Angemessenen Mietzins“ ein. Der orientierte sich auch an Ausstattung, Größe, Lage, Art und Beschaffenheit. Erstmals wurde aber eine Wertsicherung der Miethöhe an die Veränderung der Verbraucherpreise zugelassen, die Kategoriesätze sollten in 10-ProzentSchritten steigen können. Freilich lagen sie fernab der Realität des unregulierten Mietmarktes, wo Mieten das 12bis 30-fache der gesetzlichen Höchstgrenzen kosteten (vgl. Jahn 1994, 551-556). Eine kleinere Liberalisierung erfuhr das Mietrecht mit der MRG-Novelle 1985, als gut ausgestattete Wohnungen mit einer Größe über 130 Quadratmeter vom Kategoriemietzins ausgenommen wurden. 17 BG 30.6.1967 BGBl Nr. 281/1967 18 BG 12.11.1981 BGBl Nr. 520/1981 Geschichte des Mietrechts und der Wohnungsnot 51 3.1.5 Der Liberalisierungsschritt über den Richtwertmietzins Ein wenig liberalisiert wurde die Mietkontrolle erst mit dem 3. Wohnrechtsänderungsgesetz (3. WÄG)19 1993. Das Richtwertgesetz (RichtWG) sollte eine Annäherung an den Markt bringen und ist heute noch eine zentrale Norm zur Bildung des Mietzinses im Althausbestand. Es berücksichtigt erstmals die Lage und den Erhaltungszustand und preist diesen in der höchstzulässigen Miete ein. Die seither sieben weiteren Novellen des Mietrechts (WRN 1997, WRN 1999, WRN 2000, MRN 2001, WRN 2002, 2006 und 2009) beziehen sich auf Befristungen, Erhaltungspflichten und andere Nebenbestimmungen. 3.1.6 Umfang des heutigen Mietrechts Das heute für Österreich gültige Mietrechtsgesetz ist, wie oben beschrieben, über Jahrzehnte historisch gewachsen. Vieles davon scheint in Stein gemeißelt zu sein. Obschon die ursprüngliche Mietzinsbegrenzung nicht mit der Absicht beschlossen worden war, die Vermieter in ihrer Ertragsabsicht nachhaltig zu beschneiden, ist der harte Kern trotz aller Novellen erhalten geblieben. Die Regulierung trägt „gleichsam Gesteinsschichten aus verschiedenen Zeitabschnitten unseres Jahrhunderts mit sich“ (Stampfer 1995, 1). Manche Abschnitte dieser komplexen Materie stoßen heute auf Unverständnis, sowohl bei Experten als auch bei Laien. Aus dem ersten MG wurde ein unvorstellbar komplexes Regelwerk, wie Sandner (1962) bemerkt: „Die im Laufe des ersten Weltkrieges einsetzende Mieterschutzgesetzgebung, die sich im Lauf von 45 Jahren (Anm.: aber auch darüber hinaus) zu einer Gesetzeshypertrophie entwickelte, setzte das marktwirtschaftliche Prinzip außer Kraft“ (Sandner 1962, 246). Das tragende Element des österreichischen Mietrechts, der Mieterschutz, fußt auf drei Säulen: Regelungen über die Miethöhe (Preisbindung, Mietzinsobergrenze), Regelungen über Dauer und Beendigung von Mietverhältnissen (Kündigungsschutz, Befristungen) sowie Regelungen über die Aufteilung von Erhaltungspflichten. Das Mietrecht gilt grundsätzlich für alle Wohnungen und Geschäftsräumlichkeiten, allerdings variiert der Geltungsumfang je nach Alter, Beschaffenheit und Widmung des Objekts, siehe später Kap. 3.2. Das MRG reguliert im Wesentlichen die Höhe des erlaubten Mietzinses (§16), die Kündigungsfristen (§31ff), die Erhaltungspflichten und Verbesserungsrechte von Mietern und 19 BG 26.11.1993 BGBl Nr. 800/1993 52 Mietregulierung in Österreich und Wien Vermietern (§3 bis §7), sowie die Verwaltungsbestimmungen oder das Mietrecht im Todesfalle. 3.2 Mietrecht: einmal gilt es, einmal nicht Die „Anwendbarkeit“ des MRG unterteilt sich in drei Stufen. Das Gesetz spricht von Vollanwendung, Teilanwendung und Vollausnahme vom MRG. Diese Unterscheidung ist stets die Gretchenfrage, wenn es um die Beurteilung einer bestimmten Rechtslage geht. Ist das MRG nämlich gar nicht anwendbar, dann fußt ein Mietverhältnis ausschließlich auf dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). §1090 ABGB definiert einen „Bestandsvertrag“, der übergeordnete Begriff für Mietund Pachtverträge: „Der Vertrag, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten Preis erhält, heißt überhaupt Bestandvertrag.“ Auch im MRG sind Mietverhältnisse über deren Geltungsbereich definiert. Das Gesetz gilt „für die Miete von Wohnungen, einzelnen Wohnungsteilen oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art [...] samt den etwa mitgemieteten Hausoder Grundflächen [...] und für die genossenschaftlichen Nutzungsverträge über derartige Objekte (im folgenden Mietgegenstände genannt)“ (§1 MRG Abs 1) – um gleich in Abs 2 desselben Paragraphen Vollund Teilausnahmen zu definieren. Wo das Mietrecht nicht gilt, und somit nach ABGB vermietet werden kann, sind die Vorschriften für die Vermietung hinsichtlich Kündigungsschutz, Miethöhe und Erhaltungspflichten grundsätzlich liberaler. 3.2.1 Vollausnahme vom MRG Die Faustregel im Mietrecht besagt, dass dieses für Altbauten gelte, für Neubauten nicht; wobei in Wien unter „Neubau“ ein Baujahr nach 1945 gemeint ist. Tatsächlich gelten nur Teile des Mietrechts in „Neubauten“ nicht, darunter im Wesentlichen die rigiden Mietzinsobergrenzen, wie sie für Altbauten gelten. Eine Vollausnahme vom Mietrecht hat nichts mit dem Baujahr zu tun, sondern mit dem Objekt und dem Mieter. Für folgende Verhältnisse gilt das Mietrecht nicht – wohl aber das Allgemeine Bürgerliche Gesetz (ABGB): • Zweitwohnsitze für Ferienwohnungen (§1 Abs 2 Z 4 MRG), Mietrecht: einmal gilt es, einmal nicht 53 • Halbjahresverträge, die arbeitsbedingt einen kurzfristigen Ortswechsel erfordern (§1 Abs 2 Z 3 MRG),20 • Wohnungen in Häusern mit maximal zwei Mietobjekten (§1 Abs 2 Z 5 MRG), • sowie Spezialobjekte, wie karitative Einrichtungen, Garagen, Pflegeheime oder Dienstwohnungen. Für Mietobjekte und -verhältnisse, die eine Vollausnahme vom MRG darstellen, gilt das Mietrecht nach ABGB (§1090ff ABGB). Das ABGB ist grundsätzlich für Vermieter angenehmer, da es zumindest dispositiv ist. Einzelne Bestimmungen des Gesetzes können in Mietvertraglicher Übereinkunft zwischen Mieter und Vermieter ausgeschlossen werden. So hat etwa der Vermieter nach ABGB mehr Erhaltungspflichten als nach MRG, wo grundsätzlich der Mieter die Erhaltung der Benützbarkeit seiner Wohnung regelt. Allerdings können die Erhaltungspflichten nach ABGB auf den Mieter überwälzt werden (Prader 2009, 826f). Die Miethöhe darf grundsätzlich frei vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis und Mietobjekt eine Vollausnahme (oder auch Teilausnahme, siehe nächsten Absatz) zulassen. Die einzige Beschränkung der Miethöhe ergibt sich aus §879 Abs 2 Z 4 ABGB – Wucher21 – und aus §934f ABGB, der „laesio enormis“ oder Verkürzung über die Hälfte22. 3.2.2 Teilanwendung des MRG Für alle „Neubauten“ gilt grundsätzlich nur ein Teil der Bestimmungen des MRG, nämlich die Kündigungsbestimmungen (§29ff MRG), die Befristungsbestimmungen (§29 Abs 1 und 4 MRG), sowie das Mietrecht im Todesfall (§14 MRG). 20 Dies ist der „Philharmoniker-Paragraph“, der eingeführt wurde, weil die berühmten Musiker jeweils ein halbes Jahr in Wien bzw. Salzburg verbrachten. Durch die Vollausnahme ist es möglich, dass derartige kurzfristige Mietverhältnisse keinen Befristungserfordernissen (Mindestbefristung auf drei Jahre) nach MRG unterliegen. 21 Wucher: „wenn jemand den Leichtsinn, der Zwangslage, Verstandesschwäche, Unerfahrenheit oder Gemütsaufregung eines anderen dadurch ausbeutet, daß er sich oder einem Dritten für eine Leistung eine Gegenleistung versprechen oder gewähren läßt, deren Vermögenswert zu dem Werte der Leistung in auffallendem Mißverhältnisse steht.“ 22 Hat bei einem Rechtsgeschäft der Eine nicht einmal die Hälfte des gemeinen Wertes als Gegenleistung des Anderen erhalten, kann er das Geschäft anfechten. Außer, er ist sich dieses Ungleichgewichts bewusst und willigt dem Vertrag aufgrund einer persönlichen Vorliebe ein. 54 Mietregulierung in Österreich und Wien Die Mietvereinbarungen können frei getroffen werden, sofern sie nicht wucherisch sind oder dem Mieter mehr als das Doppelte der Marktmiete abverlangen (ABGB, s.o.). Unter die Teilanwendung fallen im Übrigen (§1 Abs 4 MRG): • Mietwohnungen (in nicht parifizierten Mietshäusern, Anm.), die ohne öffentliche Fördermittel mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953 erbaut wurden (§1 Abs 4 Z 1 MRG), • Eigentumswohnungen, die nach dem 8. Mai 1945 gebaut wurden (Z 3), • Dachgeschoßausbauten ab dem Jahr 2002 (Z 2), • Zubauten (auch in Altbauten) nach dem 30. September 2006 (Z 2a). 3.2.3 Vollanwendung des MRG Liegt bei einem Mietverhältnis keine Volloder Teilausnahme vom MRG vor, so unterliegt es dem Mietrechtsgesetz mit sämtlichen Bestimmungen. Im Vollanwendungsbereich liegen somit auch Dachgeschoßausbauten vor dem Jahr 2002 und Zubauten vor Oktober 2006, soweit sie sich in Altbauten befinden, sowie nach dem Zweiten Weltkrieg wiederaufgebaute Zinshäuser, die bis Mitte 1953 errichtet worden sind. Die Miethöhe ist dazu in §16 MRG geregelt. Sie unterliegt bei Neuvermietung grundsätzlich dem Richtwert-Mietzins; in vielen Ausnahmefällen (ältere Dachgeschoße und Zubauten) aber auch dem Angemessenen Mietzins (Dirnbacher 2009, 262). 3.3 Mietzinsbildung „Miete ist nicht Miete“23 – in Österreich können Wohnungen nach fünf verschiedenen Mietzinsen bzw. Mietzinsobergrenzen vermietet werden. Liegt das Mietobjekt in einem Neubau, so gilt der freie Mietzins. Im Vollanwendungsbereich ist der Richtwert bzw. der Angemessene Mietzins (etwa für Dachgeschoßausbauten vor dem Jahr 2002) anzuwenden. Für schlecht ausgestattete Wohnungen der Kategorie D (mit Gang-WC, das allenfalls mit dem Nachbarn geteilt werden muss), gilt der Kategoriezins, ebenso für Mieterhöhungen aufgrund des Eintritts eines Angehörigen in die Mietrechte. Der Friedenskronenzins oder andere Relikte aus dem alten Mietengesetz sind nur noch beim Eintritt eines privilegierten Angehörigen (etwa Minderjährige, die in die Mietrechte der Großmut23 Eine journalistische Abhandlung des Autors über den österreichischen „MietzinsDschungel“ findet sich im Internet unter http://diepresse.com/home/wirtschaft/economist/539444/ (abgerufen am 10.03.2010). Mietzinsbildung 55 ter eintreten) anzuwenden. Auf Spezial-Mietzinse nach dem WGG (WohnungsGemeinnützigkeitsgesetz) soll hier nicht eingegangen werden, da diese lediglich bei Genossenschaftswohnungen angewandt werden. 3.3.1 Der Richtwertmietzins Mit der Einführung des Richtwertsystems mit dem Richtwertgesetz (RichtWG) im Jahr 1994 ist das österreichische Mietzinssystem „liberalisiert“ worden.24 Zuvor unterlagen die Vermietungen im Vollanwendungsbereich grundsätzlich dem Kategorie-Zins (dzt., bis 31.07.2011, 3,08 Euro pro Quadratmeter). Die Zinsobergrenze ist für alle neun Bundesländer per 1. April 2010 (gültig bis April 2012) unterschiedlich neu festgesetzt: Burgenland 4,47 Wien 4,91 Niederösterreich 5,03 Oberösterreich 5,31 Kärnten 5,74 Salzburg 6,78 Steiermark 6,76 Tirol 5,99 Vorarlberg 7,53 Die zitierten Beträge gelten für Wohnungen des Ausstattungskategorie A (siehe dazu Kap. 3.3.1.2). Eine „C-Wohnung“ darf etwa nur zu 50 Prozent des ARichtwerts vermietet werden. Bezeichnend ist, dass gerade in der Bundeshauptstadt der Richtwertmietzins am zweitniedrigsten ist. Dabei ist davon auszugehen, dass die Marktmiete höchstens noch in Vorarlberg und Salzburg so hoch ist wie in Wien. Bei der erstmaligen Festsetzung der Werte sind (angeblich) die unterschiedlichen Grundund Baukosten der Bundesländer berücksichtigt worden. Das RichtWG definiert die mietrechtliche Normwohnung, die der Ausstattungskategorie A entspricht. Sie hat zwischen 30 und 130 Quadratmeter, besteht aus „Zimmer, Küche (Kochnische), Vorraum, Klosett, und einer dem zeitgemäßen Standard entsprechenden Badegelegenheit“ (§2 Abs 1 RichtWG), außerdem verfügt sie über eine Etagenoder Zentralheizung, hat keinen Erhaltungsrückstau (z.B. Elektrik ohne Erdung o.ä.) und liegt in einer durchschnittlichen Wohnlage. 24 3. WÄG, BGBl 1993/800 im §16 Abs 2 MRG 62 Mietregulierung in Österreich und Wien 3.4 Höhe und Bedeutung des Richtwertmietzinses Der Richtwertmietzins ist nicht als starres Mietregulativ gedacht. Er geht lediglich von einer Standardwohnung aus, für die der jährlich verlautbarte Richtwert gilt. Werterhöhende oder -vermindernde Abweichungen von dieser „mietrechtlichen Normwohnung“ können allerdings als Zuund Abschläge im Mietzins berücksichtigt werden (Würth et al. 2009, 223). So gesehen könnte der Richtwertmietzins als Kostenmiete bezeichnet werden. Sind die Baukosten aufgrund etwaiger Sonderausstattungen übergebührlich hoch, so kann das dem Mieter verrechnet werden. Dasselbe gilt grundsätzlich für die Grundkosten, die über den Lagezuschlag eingepreist werden können. Der Richtwertmietzins war 1993 somit ein Liberalisierungsschritt, der notwendig wurde, nachdem der Oberste Gerichtshof mit einer für Mieter ungünstigen Entscheidung einen relativ hohen Angemessenen Mietzins vom Zaun brach. Dieser entwickelte sich immer mehr zur marktkonformen Miete, weswegen die Regierung eine Neudefinition (und Begrenzung) der Angemessenheit anpeilte. „Leider zählt gerade diese Regelung zu den unübersichtlichsten im gesamten Wohnrecht und – weit darüber hinaus – im mietrechtlichen Normenbestand der westlichen Hemisphäre“ (Dirnbacher 2009, 261). Da der Richtwert als „Mittelding“ zwischen dem Angemessenen Mietzins und dem Kategoriezins gilt, dürfte das die Oberund Untergrenze für den Richtwertmietzins sein (Würth et al. 2009, 223f). 3.4.1 Zuschlagsberechnung im Richtwertsystem Die Richtwertberechnung erfolgt nach §16 Abs 2 MRG, wo sechs (bzw. sieben) Kriterien die Abweichung von der „mietrechtlichen Normwohnung“ definieren. Diese Abweichungen – es können dies Zuschläge aber auch Abschläge sein – erfolgen nach: • Zweckbestimmung der Wohnung, • Stockwerkslage, • Lage innerhalb des Stockwerks, • Zubehör an der Liegenschaft (Balkone, Keller, Dachböden), • Sonstige Ausstattung, • Grundrissgestaltung. Wie hoch der exakte Zuschlag etwa für einen Balkon ist, geht aus dem Gesetz nicht hervor. Allerdings wurden vom nach dem Richtwertgesetz gebildeten Beirat für Wien und von der Zentralen Schlichtungsstelle der Gemeinde Wien Vor- Höhe und Bedeutung des Richtwertmietzinses 63 schläge zur Ermittlung der Zuund Abschläge erarbeitet, denen die Judikatur weitgehend folgt (Stabentheiner 2010, 130). Diese „Auflistung und Bewertung einzelner Fakten kann aber nur ein Kontrollinstrument sein; die Justierung hat im Einzelfall nach richterlichem Ermessen zu erfolgen“ (Stabentheiner 2010, 130f). Von der Magistratsabteilung 25, die im Auftrag der Schlichtungsstelle Richtwertgutachten anfertigt, werden die folgenden Zuschläge verwendet (MA 25 2010, 5ff): 1. Stockwerkslage a. unterstes Wohngeschoss unter Niveau von - 15 % bis - 30 % b. unterstes Wohngeschoss niveaugleich i. unmittelbar an der Straße von - 5 % bis - 15 % ii. nicht unmittelbar an der Straße (z.B. hofseitig) bis - 10 % c. unterstes Wohngeschoss bis 2,5 m über Niveau (im Mittel) i. unmittelbar an der Straße bis - 10 % ii. nicht unmittelbar an der Straße (z.B. hofseitig) bis - 5 % d. 1. Stock (zweites Hauptgeschoss) ± 0 % e. Geschosszuschlag nach Marktauffassung, ab dem 2. Stock (drittes Hauptgeschoss) pro Stock + 1,5 % f. Abstrich für nicht vorhandenen Lift, ab dem 2. Stock (drittes Hauptgeschoss) pro Stock - 4 % 2. Lage innerhalb des Stockwerkes: a. Lage mit durchschnittlichen Beeinträchtigungen, etwa durch Lärm oder Geruchseinwirkungen ± 0 % b. Lage mit überdurchschnittlichen Beeinträchtigungen, etwa durch Lärm oder Geruchseinwirkungen bis - 20 % c. besondere Ruhelage, oder Grünlage bis + 20 % d. sonstige Beeinträchtigungen (z.B. schlechte Belichtung, Nordlage, enge Verbauung) bis - 5 % e. sonstige Vorzüge (z.B. gute Belichtung, Fernblick) bis + 5 % f. Lage über offener Durchfahrt oder offenem Durchgang, bzw. Lage unter Terrasse oder Flachdach bis - 5 % 3. Ausstattung der Wohnung mit anderen Teilen der Liegenschaft, für die kein besonderes Entgelt berechnet wird: a. Wohnung mit Balkon, Loggia oder Terrasse bis + 10 % b. Wohnung ohne Kellerabteil - 2,5 % c. Wohnung mit Dachbodenabteil + 2,5 % d. Wohnung mit Garten (ausschließliche Nutzung) bis + 10 % 64 Mietregulierung in Österreich und Wien 4. Sonstige Ausstattung und Grundrissgestaltung der Wohnung: a. Gangküche - 5 % b. Kochstelle bei Einzelraumwohnung - 5 % c. zusätzliches Bad oder zusätzlicher Duschraum + 5 % bis + 10 % d. zusätzliches WC + 5 % e. Dachschrägen, Dachflächenfenster und Dachgauben bis - 10 % f. Bad und WC in einem Raum - 2,5 % g. Fläche kleiner als 30 m² (damit aber keine Kat.-A) + 10 % h. Fläche größer als 130 m² - 5 % i. sehr guter Zustand (neu) bis + 5 % j. brauchbarer Zustand (Normwohnung) ± 0 % k. mäßiger bis sehr schlechter Zustand von - 2,5 % bis - 30 % l. Duschgelegenheit im Wohnungsverband30 bis + 5 % m. Vorraum vorhandenFußnote oben + 2,5 % n. Warmwasseraufbereitungsanlage vorhandenFußnote oben + 2,5 % o. höherwertiger Parkettboden (z.B. Sternparkett o.ä.) bis + 3 % p. Zuschlag für Telefonanschluss, Telekabelanschluss, Gegensprechanlage, Waschmaschinenanschluss je + 1 % q. Über dem Stand der Technik der mietrechtlichen Normwohnung liegende Ausstattung Anteilige Kosten (s.u.) 5. Grundrisslösung: a. Schlechte Grundrisslösung bis – 10 % b. Zentrales Vorzimmer (bei Wohnungen ab 100m² ohne Durchgangszimmer) bis + 3 % 6. Zusatzverpflichtungen a. Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Heizanlage + 5 % Eine Höchstgrenze für die gesamten, addierten Zuschläge gibt es nicht. Jedoch muss jedes einzelne Kriterium zunächst einer isolierten Betrachtung unterzogen werden. Eine allfällige Abweichung zur Normwohnung ist als Zuoder Abschlag prozentual im Richtwert zu berücksichtigen. Maßgeblich für die absolute Höhe eines Zuschlags ist nicht die Richtwert-Kategorie der bestimmten Wohnung, sondern der Kategorie-A-Richtwert: Wird etwa ein Balkon bei einer Wohnung ohne Heizung (Kategorie B) mit + 10 % berücksichtigt, so ist dieser 30 Diese Zuschläge sind nur dann zulässig, wenn sie nicht für die jeweilige Kategorieeinstufung notwendige Merkmale sind. Ein Vorraum ist für eine Kategorie A-Wohnung notwendig. Hat eine C-Wohnung, für die ein Vorraum kein Kategoriemerkmal ist, einen solchen, so ist ein Zuschlag erlaubt. Höhe und Bedeutung des Richtwertmietzinses 65 Prozentsatz als Zuschlag zum Kategorie-A-Richtwert von 4,71 Euro zu verstehen. Er macht also 47 Cent aus, und nicht, wie in der Praxis manchmal fälschlicherweise angenommen, 36 Cent, was 10 % des Richtwerts für Ausstattungskategorie B entspräche (Stabentheiner 2010, 129f). Punkt 4) q) bedarf einer näheren Erklärung: Investiert ein Vermieter in eine Ausstattung, die weit über das Maß der „mietrechtlichen Normwohnung“ und den jeweiligen Stand der Technik hinausgeht (etwa in ferngesteuerte Lichtsysteme o.ä.), so steht ihm „ein Zuschlag in der Höhe von 4 % der Eigenkapitalverzinsung sowie eine auf 15 Jahren gerechnete, nicht der Wertsicherung unterliegende jährliche Abschreibung von 1/15 von den Anschaffungskosten bzw. vom Zeitwert“ zu (MA 25 2010, 7). Kostet eine derartige Annehmlichkeit etwa 1.500 Euro, so ist dieser Wert mit 0,007362 zu multiplizieren, um den entsprechenden Zuschlag zum Richtwert zu erhalten (11,04 Euro pro Monat insgesamt). Bei einer 50m²-Wohnung sind das 22,09 Cent pro Quadratmeter Aufschlag. Die diesbezügliche Berechnungsformel würde so aussehen: NF FI Zi m 15/1*%4 ²/€ * = Z: Zuschlag Ii: Investitionswert zum Zeitpunkt i (Rechnungssumme bzw. Zeitwert) F4%*1/15: Multiplikationfaktor, konstant 0,00736231 NF: Nutzfläche der Wohnung Dieser Mechanismus soll in dieser Arbeit lediglich verdeutlichen, wie sehr die Regulierung der Miethöhe dem System der Kostenmiete gehorcht, in dem die Marktkräfte eines Mietmarktes grundsätzlich keinen Platz haben. 31 Dieser ergibt sich aus der nachschüssigen Rente vom Barwert 1 bei einer jährlichen Verzinsung von 4 % über 15 Jahre (0,0899411), multipliziert mit der Teilrate an Stelle der nachschüssigen Rente 1 (einfache Zinsen) bei jährlicher Verzinsung zu 4 % am Ende jedes Monats (0,08183306). 66 Mietregulierung in Österreich und Wien 3.4.2 Valorisierung des Richtwertzinses und das „Inflationslinderungsgesetz“ Der Richtwert ist bis zum Jahr 2008 jährlich an die Indexsteigerungen des Verbraucherpreisindex angepasst worden und erlangte im jeweils darauffolgenden Jahr per 1. April Gültigkeit. Als Gradmesser für die Teuerung der Mieten diente traditionell die Dezember-Inflationsrate. Mit dem „mietrechtlichen Inflationsminderungsgesetz“ stellte die Richtwerterhöhung plötzlich auf den Jahresdurchschnitt ab, da dies im betreffenden Jahr 2008 politisch opportun war, zumal die Dezemberinflation des Jahres 2007 überdurchschnittlich hoch gewesen ist. Mit der Wohnrechtsnovelle 2009 dürfen Richtwertanpassungen nur noch jedes zweite Jahr erfolgen (Würth et al. 2009, 587). Der letzte – für diese Arbeit aktuelle – Richtwert wurde für den Zeitraum ab 1. April 2010 verlautbart. 3.4.3 Verbraucherpreisindex statt Baukostenindexierung Der §6 RichtWG hatte ursprünglich eine zusätzliche Veränderungsmöglichkeit für den Richtwertmietzins vorgesehen. Wenn der Baupreisindex für den Wohnungsund Siedlungsbau um mehr als 25 Prozent seit der letztmaligen Festsetzung des Richtwerts (1994) abweicht, müsse der Justizminister nach Einholung eines Gutachtens die Richtwerte neu festsetzen. Die §§6-9 RichtWG wurden mit Juli 2006 ersatzlos aufgehoben, weil nach Ansicht des Gesetzgebers eine Neufestsetzung der Richtwerte nicht mehr erforderlich erschien und die Prüfung der Voraussetzungen für eine Richtwertänderung nur „mit unnötig hohen Kosten verbunden wäre“. Somit bleibt nur eine jährliche Valorisierung nach dem Verbraucherpreisindex. „Damit sind die in den Verordnungen der einzelnen Bundesländer festgesetzten Werte als Ausgangsbasis für die Richtwertberechnung versteinert; sie können nicht mehr geändert werden“ (Würth/Zingher/Kovanyi 2007, 136). 3.4.4 Rechtliche Unschärfen des Richtwertsystems Immer, wenn eine Regel Auslegungsspielraum zulässt, werden ökonomisch rational handelnde Unterworfene in ihrer Auslegung zumindest bis zum Rand der Grauzone gehen, vor allem, wenn Informationen asymmetrisch verteilt sind. Je weniger verständlich und nachvollziehbar die Norm ist, desto größer wird auch die Versuchung der Nichtbefolgung sein. Eine Grauzone an sich ist das Zuschlagssystem. Besonders gut ausgestattete Wohnungen sollen schließlich einen Zuschlag gegenüber jenen Wohnungen der- Höhe und Bedeutung des Richtwertmietzinses 67 selben Kategorie (z.B. Kat.-A) zulassen, die eine schlechtere Ausstattung haben. Die mietrechtliche Normwohnung ist im Gesetz nicht ganz scharf geregelt. • Etwa wurde für eine Kategorie-A-Wohnung nicht definiert, dass eine Warmwasseraufbereitungsmöglichkeit gegeben sein muss, was manche Juristen als Redaktionsversehen bewerten (Würth/Zingher/Kovanyi 2004, 571). • Weiters herrscht ein Regeldefizit was die Größe einer solchen Normwohnung anbelangt. Sie muss zwischen 30 und 130 Quadratmeter aufweisen. Einzelne Juristen schlagen vor, dass innerhalb dieser Bandbreite bei kleinen Wohnungen Abstriche, bei größeren Wohnungen Zuschläge möglich sein sollen. Aus der Sicht des Vermieters ist ein Quadratmeter in einer kleinen Wohnung wiederum ertragreicher und wertvoller als in einer großen Wohnung. Zumal die absoluten Kosten für die Haustechnik bei kleinen Einheiten ähnlich groß sind, und somit relativ hohe Kosten im Verhältnis zur Nutzfläche verursachen. • Ist ein hohes Stockwerk ein Zuschlag oder ein Abschlag? (Böhm 2003, 27). • Die Normwohnung soll zudem eine „durchschnittliche Grundrissgestaltung“ aufweisen, doch auch diese Festsetzung lässt gehörigen Interpretationsspielraum zu, zumal ein „guter“ Grundriss als Zuschlag verrechnet werden könnte. Unklar ist, ob nun mehrere kleine Räume „wertvoller“ sind als wenige große Räume. Für zwei Kriterien spielt das eine Rolle: die Abstrichstauglichkeit eines Durchgangszimmers bzw. einer Gangküche (Böhm 2003, 28). • Soll das Fehlen eines Kellerabteils einen Abstrich zur Folge haben oder ist das Vorhandensein ein Zuschlag zum Richtwert? Darüber sind sich Experten uneinig. • Das Richtwertgesetz verlangt weiters, dass sich die Wohnung in einem Gebäude mit „ordnungsgemäßem“ Erhaltungszustand befindet. Gibt es einen besseren als den „ordnungsgemäßen“ Zustand? • Hinsichtlich der Lage (Wohnumgebung) erlaubt das Richtwertgesetz einen Lagezuschlag, sofern die Lage überdurchschnittlich ist, und zwar bezogen auf die „Erfahrungen des täglichen Lebens“. „Es bedarf keiner näheren Begründung, dass diese ,Spezifizierung‘ für die Vertragserrichtungspraxis gänzlich unbrauchbar ist“ (Böhm 2003, 24f). Überwiegen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudebestands (Gründerzeit von 68 Mietregulierung in Österreich und Wien 1870 bis 1917) in einer Gegend kleine und mangelhaft ausgestattete Wohnungen der Kategorie D, dann soll dies einen Lagezuschlag unmöglich machen. Was hier als Parameter für die Feststellung eines sogenannten „Gründerzeitviertels“ zugezogen werden soll, geht aus dem Gesetz nicht hervor. In Wien hat man sich zu einer pragmatischen – und dogmativen – Auslegung dieser Gesetzespassage entschlossen, ohne dass es der Gesetzgeber so vorgeschrieben hätte. Die Lagezuschlagsberechnung ist sehr komplex. Welche Daten zur Berechnung herangezogen werden müssen, ist dem Mieter (und womöglich auch dem Vermieter) nicht bekannt (Böhm 2003, 34). Doch dazu in folgenden Teilen der Arbeit. • Es fehlt im Gesetz ein Hinweis, ob die durchschnittliche Ausstattung der Normwohnung zum Zeitpunkt ihrer Einrichtung oder zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gegeben sein muss. • Warum die Richtwerte in den neun Bundesländern derart voneinander abweichen (Steiermark: 6,76 Euro; Kärnten 5,74 Euro; Wien: 4,91 Euro) geht auf die Zusammensetzung der entsprechenden Beiräte zurück, die jeweils für das eigene Bundesland im Jahr 1993 den Richtwert festgesetzt haben. Mit den Baukosten oder Grundpreisen können sie wenig zu tun haben.32 • Die restliche Ausstattung der Wohnung kann ebenfalls Zuschlagsbegründend sein, wobei unklar ist, ob ein Telekabel-Anschluss nicht eher zum Standard zu rechnen ist, dasselbe gilt für eine Gegensprechanlage. • Die Stockwerkslage soll zu Zuoder Abschlägen berechtigen. Der Feststellungsparameter ist wiederum die „Erfahrung des täglichen Lebens“. Unklar ist, ob eine niedrige Stockwerkslage nun einen Abschlag bedeutet (höhere Lärmbelastung), wenn sie in einem Haus ohne Lift doch einen besseren Stiegenkomfort bedeutet (Böhm 2003, 27). • Die Erhaltung der Gasetagenheizung bzw. der Gas-Kombitherme könnte als Zuschlag verrechnet werden – oder auch nicht. Derzeit herrscht über die Erhaltungspflichten von Thermen im Vollanwendungsbereich des MRG Unklarheit. 32 Bezeichnend ist in diesem Zusammenhang vielleicht, dass sich selbst Böhm (2003) über die unverständlich geringe Höhe des Wiener Richtwerts wundert. „Bereits der oberflächliche Befund legt den Verdacht der weitgehenden Willkür bei der Richtwertfestsetzung nahe“ (Böhm 2003, 23). Das Zitat findet sich in einem Auftragswerk der mieterfreundlichen Arbeiterkammer. Höhe und Bedeutung des Richtwertmietzinses 69 Zusammenfassend stellt Böhm (2003) fest: „Die Verständlichkeit des Richtwertzinssystems ist bereits auf einer ganz allgemeinen Ebene massiv in Frage gestellt. Den Rechtsunterworfenen ist in vielen Fällen nicht klar, ob die Richtwertzinsbestimmungen überhaupt auf den konkreten Mietvertrag zur Anwendung gelangen“ (Böhm 2003, 37). Besonders unscharf gestalten sich die möglichen Zuund Abschläge. Hinzu kommt, dass der Vermieter die einzelnen Zuschläge in keiner Silbe anführen oder ihre Höhe dartun muss – mit Ausnahme des Lagezuschlags, der zumindest verbal begründet sein muss. Der Richtwertmietzins ist offenbar ein Kochrezept, aus dem jeder Koch eine andere Suppe zaubert. Das zeigt sich unvergleichlich deutlich anhand von Beispielen zur Richtwertzinsberechnung in Dirnbacher/Heindl/Rustler (1994). Dieses inhomogene Autorenteam hat den höchstzulässigen Richtwert zahlreicher konkreter Wohnungen in zwei Varianten berechnet, einmal „günstig“, einmal „teurer“, wobei Dirnbacher/Rustler die eine, und Heindl die andere Variante „errechnet“ hat.33 Tabelle 3: Ergebnisunterschiede bei der Richtwertberechnung pro m², Auszug Objekt Ergebnis Berechnung Dirnbacher/Rustler Ergebnis Berechnung Heindl 1010, Falkestraße, 3. Stock ohne Lift, Kategorie C 71,60 Schilling 53,96 Schilling 1010, Seilergasse, 90m², 5. Liftstock, saniertes Haus, Kategorie A 173,83 Schilling 144,07 Schilling 1020, Taborstraße, 70m², 3. Liftstock, Kat. C, mittelmäßig 44,03 Schilling 34,61 Schilling 1030, Reisnerstraße, „Diplomatenviertel“, Kat. B, 35m², Erdgeschoß 74,32 Schilling 45,68 Schilling 33 Dirnbacher und Rustler sind ideologisch gesehen „branchenfreundlich“ und haben ihre Berechnungsmethode angewandt, während Heindl, seines Zeichens Leiter der städtischen MA 50, eher mieterfreundlich argumentiert. Auf Heindls Engagement ist die Einteilung in Lagezuschlagszonen und Gründerzeitvierteln zurückzuführen, die er im Auftrag des sozialdemokratischen Wohnbaustadtrats Rudolf Edlinger(SPÖ) 1994 in ein parteikonformes Licht gerückt hat. Sowohl die Berechnungen von Dirnbacher/Rustler als auch jene von Heindl sind unter dem Gesichtspunkt ihrer ideologischen Absichten zu deuten. 70 Mietregulierung in Österreich und Wien 1030, Schlachthausgasse, Kat. C, 4. Liftstock, 125m², IndustrieImmissionen, schlechter Hauszustand 14,80 Schilling 17,82 Schilling 1040, Johann-StraußGasse, Kat. C, 160m², 2. Liftstock, mit Garage, Nutzung auch als Ordination 106,31 Schilling 54,62 Schilling Quelle: Dirnbacher/Heindl/Rustler (1994, 120ff). Dass es selbst Mietrechts-Experten, die zwar wohlgemerkt unterschiedliche Ideologien verfolgen, nicht gelingt, sich über die Höhe des Richtwertmietzinses „handelseins“ zu werden, bestätigt die Kritik Böhms (2003), wonach ein Regelsystem, das derartig viele Unschärfen birgt, zum Vorteil des jeweils Auslegenden interpretiert werden kann. 3.5 Sanktionsmöglichkeiten des MRG und seine Folgen Neben dem Kündigungsschutz oder Bestandsschutz ist der Preisschutz eine der Hauptsäulen des Österreichischen Mietrechts. Damit soll verhindert werden, dass es im Falle einer Wohnungsknappheit zur Übervorteilung der Mieter durch die übermächtigen Vermieter kommt. Diese Mieter-Rechte sind zwingend und nicht dispositiv. Man kann sie also nicht „vertraglich ausschließen“. Von der Norm kann immer nur zu Gunsten der Mieter, nicht aber zu Gunsten der Vermieter abgewichen werden (Stabentheiner 2010, 40). Für die Höchstgrenze des Mietzinses gilt daher, dass diese durch vertragliche Regelungen nicht überschritten werden darf. „Soweit dennoch ein Mietzins vereinbart wird, der über der gesetzlichen Zulässigkeitsgrenze liegt, ist die Mietzinsvereinbarung hinsichtlich des den Grenzbetrag überschreitenden Mietzinsteils teilnichtig“ (Stabentheiner 2010, 123). Die Folge: der Mieter kann seine künftige Zinszahlungspflicht entsprechend auf den gesetzlich zulässigen Betrag herabsetzen lassen, und außerdem die Rückzahlung bereits geleisteter Überschreitungsbeträge (gerichtlich) erwirken. Sanktionsmöglichkeiten des MRG und seine Folgen 71 3.5.1 Verjährungsfristen in Mietrechtssachen Allerdings gelten Präklusionsund Verjährungsfristen. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis muss der Mieter die Miethöhe innerhalb der ersten drei Jahre rügen, andernfalls eine allfällig überhöhte Miete als akzeptiert und konform gilt. Ein besonderes Risiko hat sich der Gesetzgeber für jene Vermieter ausgedacht, die nicht nur zu viel Miete verlangen, sondern darüber hinaus ihre Mietverhältnisse zeitlich beschränken. In diesem Fall besteht ein etwaiger Zinsminderungsanspruch eines Mieters für die vergangenen zehn Jahre (Stabentheiner 2010, 155), und kann bis zu sechs Monate nach dem Auszug des Mieters geltend gemacht werden. Darüber hinaus wird die Befristung mit einem Abschlag von 25 Prozent bestraft („Befristungsabschlag“). Bei unbefristeten Mietverhältnissen gibt es hinsichtlich des §27 Abs 1 MRG, der unter anderem die „illegale Ablöse von Mietrechten“ regelt, eine Verjährungsfrist von 10 Jahren. 3.5.2 Gerichtliche Zuständigkeit bei Mietzinsanfechtungen In §37 (1) MRG ist vorgesehen, dass insbesondere für Verfahren über die Angemessenheit der vereinbarten Hauptmietzinse (§12a, §16ff) das örtliche Bezirksgericht zuständig ist, und dass die Bestimmungen über das gerichtliche Verfahren in „Rechtsangelegenheiten außer Streitsachen“ (Abs 3) gelten. Ein mietrechtliches Außerstreitverfahren kann jedoch in jenen Städten, in denen eine Schlichtungsstelle besteht, nur eingeleitet werden, wenn zuvor die Schlichtungsstelle angerufen wurde (Stabentheiner 2010, 189). Dort soll eine „gütliche Einigung“ unter Berufung auf die Gesetze gefunden werden. Die Entscheidung der Schlichtungsstelle ergeht als Bescheid. Gegen diesen kann nicht berufen werden, allerdings kann jede Partei durch eine Anrufung des Gerichts das Schlichtungsstellenurteil außer Kraft setzen. Das zuständige Gericht muss die Verhandlung über die zulässige Miethöhe auf dem Außerstreitwege führen. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass ein Außerstreitverfahren weniger förmlich ist, dass sich die Parteien selbst vertreten können und in erster und zweiter Instanz keinen Rechtsvertreter benötigen, und dass daher die Vertretungskosten von den jeweiligen Parteien grundsätzlich selbst zu bezahlen sind. Die Verfahrenskosten können allerdings vom Gericht aufgeteilt werden, je nachdem, in welchem Ausmaß die Parteien mit ihren Anträgen durchgedrungen sind, und welcher „nicht zweckentsprechende Verfahrensaufwand zumindest überwiegend durch das Verhalten einzelner Parteien verursacht wurde“ (Stabentheiner 2010, 185). Der Kostenersatz für Vertretungskosten beträgt 400 Euro für das Verfahren in erster Instanz und jeweils 180 Euro für das Verfahren 78 Lage und Lageregulierung Der Konsument ist in Bezug auf die Zusammensetzung dieser drei Mengen (Entfernung, übriger Konsum und Bodenmenge) unter bestimmten Voraussetzungen indifferent, nämlich wenn er das „Level of satisfaction“ konstant hält. Wie würden jedoch die verschiedenen Gütermengen variieren, um diese Konstanz zu gewährleisten? Würde man etwa den übrigen Konsum (z) erst einmal ausblenden und lediglich die konsumierte Bodenfläche und die Distanz zum CBD in Verhältnis setzen, so würde man folgendes beobachten: „a small increase in distance will produce dissatisfaction, and will have to be compensated for by a small increase in the quantity of land for satisfation to remain the same“ (Alonso 1974, 26). Die Indifferenzkurve würde somit mit zunehmender Entfernung vom CBD immer stärker nach oben, hin zu mehr Bodenkonsum, zeigen. Ebenso lässt sich der übrige Konsum in Verhältnis zu t und q setzen, sodass dreidimensional dargestellt eine Indifferenzfläche entsteht. Jeder Punkt auf dieser Fläche stiftet für den Konsumenten denselben Nutzen nach der Nutzenfunktion U = U (z, q, x). Quelle: eigene Darstellung nach Alonso 1974, 25 und Maier 2006, 131. Abbildung 7: Indifferenzkurve aus Bodenmenge, Entfernung und übrigem Konsum „Der optimale Standort ist dort erreicht, wo die Indifferenzfläche die Fläche der Budgetrestriktion gerade berührt.“ (Maier, Tödtling 2006, 131). An diesem Punkt zeigt der Abstand t vom CBD den optimalen Standort für den Haushalt, bei dem er den höchsten Nutzen mit seinem Einkommen erzielen kann. t z q x Neoklassische Standortmodelle 79 Betrachten wir verschiedene Entfernungen x vom CBD. Sollen diese Entfernungen stets dieselben Nutzenniveaus Ux1 = Ux2 ergeben, so werden Haushalte je nach Entfernung unterschiedliche Bodenpreise zu zahlen bereit sein. Dieser Preis kann in Form von „Rentengebotskurven“ dargestellt werden. Bei größerer Entfernung vom CBD steigen die Transportkosten, und das Nutzenniveau sinkt zusätzlich durch die längeren Anfahrtszeiten. Die Rentengebotskurve wird daher mit zunehmender Entfernung x fallen. 4.1.3 Rentengebotskurve und Auslesemechanismus Die Rentengebotskurve ähnelt damit der Lagerente sehr stark. Eine steigende Entfernung führt zu fallenden Rentengebotskurven und somit zu fallenden Bodenpreisen. Haushalte haben unterschiedliche Präferenzen und damit unterschiedliche Rentengebotskurven. Jene Haushalte mit den am steilsten abfallenden Rentengebotskurven werden sich näher am Stadtzentrum ansiedeln als jene mit flacheren Rentengebotskurven. Für letztere ist – salopp formuliert – die Wertschätzung für die kürzeren Distanzüberwindungskosten geringer. Vergleiche Abbildung 8: Haushalt 1 hat eine flachere, Haushalt 2 eine steilere Rentengebotskurve. Quelle: eigene Darstellung nach Maier 2006, 134. Abbildung 8: Auslesemechanismus, jedem Haushalt "seinen" Standort U (HH 2) U (HH 1) t x Entfernung 80 Nun stehen zwei Standorte, A und B, zur Verfügung. Bei einem Preis von P für Standort A und einem Preis von P different. Der „bessere“ Standort A ist geringfügig teurer, hat aber Vorteile. Das Nutzenniveau, ausgedrückt in der Haushalt 2 auf den M arkt. Dieser hat eine steilere Rentengebotskurve, die Wer schätzung für eine gute Lage ist höher. Für Standort B kann Haushalt 2 noch gleich viel wie Haushalt 1 ausgeben, doch für Standort A kann dieser Haushalt einen weit höheren Preis (P zu erreichen. Die bereits mehrfach genannte Konsequenz ist, dass eine geringere Entfe nung zum CBD zu höheren Bodenpreisen führen muss. Innenstadt werden bei den Bewohnern offenbar durch ein hohes gerechtfertigt. Eine gelungene Illustration der vergleichsweise exorbitanten Zentrumspreise liefert Knos (1962) für die Stadt Topeka, Kansas (vgl. dung 9). Quelle: Knos (1962) in Dicken 1999, 50. Abbildung a) festgestellte Bodenwerte 1954 a) Lage und Lageregulierung Nun stehen zwei Standorte, A und B, zur Verfügung. Bei einem Preis von P für Standort A und einem Preis von P 1B für Standort B ist Haushalt 1 völlig i different. Der „bessere“ Standort A ist geringfügig teurer, hat aber Vorteile. Das Nutzenniveau, ausgedrückt in der flachen Kurve, bleibt gleich. Nun drängt arkt. Dieser hat eine steilere Rentengebotskurve, die Wer schätzung für eine gute Lage ist höher. Für Standort B kann Haushalt 2 noch gleich viel wie Haushalt 1 ausgeben, doch für Standort A kann dieser Haushalt einen weit höheren Preis (P 2A) zahlen, um da sselbe Nutzenniveau ( Die bereits mehrfach genannte Konsequenz ist, dass eine geringere Entfe nung zum CBD zu höheren Bodenpreisen führen muss. Die hohen Preise in der Innenstadt werden bei den Bewohnern offenbar durch ein hohes Eine gelungene Illustration der vergleichsweise exorbitanten Zentrumspreise liefert Knos (1962) für die Stadt Topeka, Kansas (vgl. Quelle: Knos (1962) in Dicken 1999, 50. Abbildung 9: Bodenwerte in Topeka, Kansas: a) festgestellte Bodenwerte 1954 - 1959, b) isometrische Bodenwerte b) Lage und Lageregulierung Nun stehen zwei Standorte, A und B, zur Verfügung. Bei einem Preis von P 1A für Standort B ist Haushalt 1 völlig i ndifferent. Der „bessere“ Standort A ist geringfügig teurer, hat aber Vorteile. Das Kurve, bleibt gleich. Nun drängt arkt. Dieser hat eine steilere Rentengebotskurve, die Wer tschätzung für eine gute Lage ist höher. Für Standort B kann Haushalt 2 noch gleich viel wie Haushalt 1 ausgeben, doch für Standort A kann dieser Haushalt sselbe Nutzenniveau ( steile Kurve) Die bereits mehrfach genannte Konsequenz ist, dass eine geringere Entfe rDie hohen Preise in der Innenstadt werden bei den Bewohnern offenbar durch ein hohes Nutzenniveau Eine gelungene Illustration der vergleichsweise exorbitanten Zentrumspreise liefert Knos (1962) für die Stadt Topeka, Kansas (vgl. Abbil1959, b) isometrische Bodenwerte Neoklassische Standortmodelle 81 4.1.4 Lagerente und Wohnimmobilien Die Rentengebotskurven und Thünens Lagerente sind eng verwandt. Die theoretischen Überlegungen haben in Bezug auf das Dissertationsthema, den Wohnmarkt, große Bedeutung. Die Ursache, warum die Grundrente der Häuser zur Mitte der Stadt hin immer mehr steigt, liegt in der „Arbeitsersparung, der größeren Bequemlichkeit und der Verminderung des Zeitverlustes, bei der Betreibung der Geschäfte“; Grundrente und Landrente werden „durch ein und dasselbe Prinzip reguliert“ (Lüpkes 1992, 38). Im Alonso-Modell sind das Haushaltseinkommen und die Transportkosten als determinierende Variable geführt. Ändern sich die Transportkosten, etwa durch den Ausbau der Infrastruktur, so hat der Haushalt die Möglichkeit zu Optimierungsentscheidungen bezüglich seiner Wahl an Entfernung vom CBD und an Konsum der übrigen Güter. Das muss zu einer Veränderung der Rentengebotskurven führen. In Modellversionen zeigt sich, dass Einkommenserhöhungen und das Sinken von Transportkosten stets dazu führen, dass a) Pendelentfernungen steigen, b) die Bevölkerungsdichte am CBD sinkt und c) die Bevölkerungsdichte am Stadtrand steigt (Maier, Tödtling 2006, 135). Indes können freilich auch die Lebensqualität und damit die Nutzenfunktion zur Stadtmitte hin abnehmen, und zwar aufgrund von Verkehrslärm, Autoabgasen, Smog und dichter Verbauung. Zudem könnten Familien und Kinder die ländlichen Gegenden mit „Spielund Wandermöglichkeiten“ bevorzugen. In Göttingen etwa waren schon Mitte des 19. Jahrhunderts zwei Gebiete außerhalb des Stadtwalls (Rosdorfer Weg und Weender Landstraße) die beliebtesten Wohngegenden, und sind heute noch eine der teuersten Gebiete (Lüpkes 1992, 38). In Wien ist Döbling (19. Bezirk) seit jeher ein „Hotspot“, auch wenn es in ordentlicher Entfernung vom Stadtzentrum liegt. „Man wird also nicht sagen können, dass die Produktionsfaktoren durch Arbeit kommensurabel sind“ (Lüpkes 1992, 39). Dennoch gilt auch in Wien: die Innenstadt ist die bei weitem teuerste Lage der Stadt. 4.1.5 Kritik an formalen, deduktiven Modellen Die Stadtstruktur ist viel zu komplex, um in einem monozentrischen Modell abgebildet zu werden, zumal Agglomerationseffekte in bestimmten Stadtteilen dazu führen, dass es mehrere Sektoren und mehrere Agglomerationspunkte gibt (Studentenviertel, Botschafterviertel, etc.). Formale Modelle können nur eine beschränkte Zahl von Wechselwirkungen handhaben. Reale Städte werden aber von einer Vielzahl von positiven und negativen Einflussfaktoren gekennzeichnet, die zu einer Ballung oder zu einer wechselseitigen Abstoßung von Aktivitä- 82 Lage und Lageregulierung ten (Segregation) führen können. Agglomerationseffekte können nur sehr vereinfacht berücksichtigt werden (Maier, Tödtling 2006, 135f). 4.2 Standortfaktoren und deren Entwicklung Standortfaktoren sind als Kriterien für die Wahl eines Standorts und folgedessen für den Wert der Lage maßgeblich. Der wichtigste Standortfaktor wurde erwähnt: die Verkehrsanbindung bzw. die Nähe zu einem Zentrum. Dabei handelt es sich um einen „harten“ Standortfaktor, er ist sichtbar, messbar und vergleichbar. Andere wichtige Standortfaktoren sind: Energiepreise, Nähe zu Produktionsfaktormärkten (Arbeit, Rohstoffe), Kaufkraft, Markteintrittsbarrieren, Arbeitslosenquote, Bodenpreise, usw. 4.2.1 Harte Standortfaktoren Die wichtigsten harten Standortfaktoren sollen hier lediglich aufgezählt werden.36 Determinierend für die Miethöhe in einem Stadtwohnungsmarkt wie Wien dürften nur einige davon sein (sie sind hervorgehoben). • Infrastruktur - Verkehrsanbindung - Transportkosten, Transportarten, Umladung (gebrochener Verkehr), Container - Energiepreise - Kommunikationsnetz (Breitbandverfügbarkeit, Ausfallsicherheit) - Energieversorgung (Stromnetz) - Abfallbeseitigung • staatliche Förderung (Subventionen) • Höhe der Steuern und Abgaben • Nähe, Größe und Zugang zu Produktionsfaktormärkten - Verfügbarkeit von Rohstoffen (Gewichtsverlust-/Reinmaterialien) - Verfügbarkeit von erschlossenen Flächen - Transaktionskosten - Grundstückspreise/Mietkosten - Zugang zum Kapitalmarkt - Arbeitskräfte: Arbeitskosten (Lohnniveau) - Arbeitskräfte: Quantitative Verfügbarkeit - Arbeitskräfte: Qualitative Verfügbarkeit 36 Online unter http://de.wikipedia.org/wiki/Standortfaktor, abgerufen am 10.03.2010. Standortfaktoren und deren Entwicklung 83 - Arbeitslosenquote • Einfuhrzölle • Kaufkraft • Kündigungsschutz • gesetzliche und tarifliche Rahmenbedingungen (Arbeitszeiten, Sozialversicherungen, Genehmigungsverfahren) • Lohnkosten • Nähe, Größe und Zugang zum relevanten Absatzmarkt (des Betriebes) • Markttransparenz • Markteintrittsbarrieren • Wettbewerbsintensität • Nähe zu Zulieferbetrieben • Nähe zu Forschungs-, Bildungsund Entwicklungseinrichtungen • Umweltschutzauflagen • Klima • Verund Entsorgung 4.2.2 Weiche Standortfaktoren Harte Standortfaktoren sind wichtig. Dennoch können sie nicht immer die ganze Wahrheit erklären. Wieso werden einzelne Stadtgebiete ohne zusätzlichen Ausbau der Verkehrsinfrastruktur attraktiv, während andere Teile einer Stadt stagnieren? Ins Treffen könnten „weiche Standortfaktoren“ geführt werden. Das sind schwer fassbare und schwer quantifizierbare Faktoren, die einen maßgeblichen Einfluss auf die Standortwahl haben: • Das Image einer Region, • die Bildungsinfrastruktur, • der Akademikerund Ausländeranteil, also eine bestimmte Segregation am Standort, aber auch das Vorhandensein von • Sackgassen, Rotlichtmilieu, und zersprungenen Fensterscheiben. „Harte und weiche Faktoren verschwimmen“, und auch können weiche Standortfaktoren harte maßgeblich beeinflussen (Thießen 2005, 30). „The closer we get to forming coherent policies that can be effectively implemented, the more soft factors come into play“ (Gibson 2000, 37). Im Übrigen argumentiert Thießen, dass die Trennung in harte und weiche Standortfaktoren überholt sei, denn Wirtschaftssubjekte denken ganzheitlich und entscheiden „aufgrund eines Bündels von Faktoren“ (Thießen 2005, 31). 84 Lage und Lageregulierung Insbesondere die Rolle von Images und „Bildern“ für Standorte ist bedeutend (Grabow 2005, 47f). In frühen Phasen der Standortwahl kann es der bestimmende Faktor sein, ob ein Standort überhaupt in Erwägung gezogen wird oder nicht. Das Image ganzer Städte wirkt besonders langfristig und lässt sich auch nicht „uminszenieren“ (Grabow 2005, 50). Weiche Standortfaktoren können jedenfalls sein:37 • Forschungsund Entwicklungseinrichtungen • Bürokratie - Kooperationsbereitschaft der Behörden • Politische Verhältnisse - Etablierung von Demokratie und Rechtsstaatlichkeit - Menschenrechtsachtung • Unternehmensbezogene Faktoren - Wirtschaftsklima am Standort - Image des Standortes und der Region (Standortprestige) - Konkurrenz bzw. Fühlungsvorteile (Beziehungsgeflecht, Agglomeration) - Wirtschaftsblöcke • Personenbezogene Standortfaktoren - Wohnumfeld, Mentalität der ansässigen Bevölkerung - Umweltqualität - Medizinische Versorgung, Fürsorgeeinrichtungen - Bildungsangebot - Erholungs-, Kulturund Freizeitangebot - Einkaufsmöglichkeiten - Wohnmöglichkeiten - Vergnügungsmöglichkeiten 4.3 Stadtentwicklung durch Regionale Polarisation Wenn einzelne Stadtteile aufblühen, während andere verfallen, dann wird diese Eigendynamik gerne mit der „Theorie der regionalen Polarisation“ nach Gunnar Myrdal (1957) begründet. Myrdals Antithese zu den Gleichgewichtsmodellen sieht die „zirkuläre Verursachung eines kumulativen sozioökonomischen Prozesses“ als Grund (Staudacher 2005, 421): Ähnlich einer makroökonomischen Konjunkturspirale kann etwa die Verschönerung einer Gemeinde zu mehr Zuzug 37 http://de.wikipedia.org/wiki/Standortfaktor abgerufen am 10.03.2010. Empirische Standortuntersuchungen mit hedonischen Modellen 85 führen, wodurch mehr Steuereinnahmen für weitere Verschönerungen lukrierbar sind, was wiederum zu mehr Zuzug führt, usw. Myrdals Aspekt der Eigendynamik liefert einen positiven externen Effekt als Anreiz für den Einzelnen, etwas für diese Dynamik beizutragen. Diese Eigendynamik kann genauso blockiert werden: wie beim spieltheoretischen „Prisoner’s Dilemma“ unterbleiben private Investitionen in Häuser in schlechten Vierteln. Dort rentieren sich Investitionen eines Einzelnen für das Allgemeinwohl nicht (Maier/Tödtling 2006b, 83f). Die Mieten, und damit die Renditen und Bodenpreise, würden nur steigen, wenn es zu kollektiven Bemühungen kommt. Konsequenterweise müsste die Polarisationstheorie in immer größeren Gegensätzen zwischen verschiedenen Stadtvierteln enden. Dass es dazu nicht kommt, führen die Vertreter der Polarisationstheorie auf „Ausbreitungseffekte“ zurück. Dazu zählen Nachbarschaftsund räumliche Spill-Over-Effekte zwischen Regionen. Wie dynamisch sich einzelne Wiener Stadtgebiete in den vergangenen Jahren entwickelt haben, zeigen Längsschnittdaten des Immobilienpreisspiegels. Die Mietspreise bei Neuvermietungen haben sich besonders in Innenstadtlagen deutlich erhöht (Blaas/Wieser 2004, 10, 13f; Lugger 2010, 43; WKO 2010, usw.). Die Wirkung von Agglomerationseffekten ist nicht auf den eigentlichen Ballungsraum beschränkt, sondern beeinflusst ebenfalls die wirtschaftlichen Aktivitäten im Umland. Dabei ist die Stärke dieser Effekte von der Entfernung und Erreichbarkeit zwischen Ballungsraum und Umland abhängig (Steil 1999) – ein wichtiger, harter Standortfaktor. 4.4 Empirische Standortuntersuchungen mit hedonischen Modellen Mehrere Studien untersuchten die implizierte Wertigkeit von (Standort-) Faktoren mit Hilfe hedonischer Preismodelle. Mit hedonischen Regressionsmodellen können Mietpreise in messbare Komponenten zerlegt werden (Malpezzi 2002, 2). Über die Regressionskoeffizienten in Bezug auf die Charakteristika einer Wohnung können so die impliziten Preise dieser Charakteristika errechnet werden, etwa der Preis für den Standort. 86 Lage und Lageregulierung 4.4.1 Einfluss von Luftverschmutzung Li/Brown (1980) untersuchten auf Basis von 781 Datensätzen in Bosten den Einfluss von Luftverschmutzung, Qualität der Aussicht, Lärm und die Nähe zu Schulen, Meer, Flüssen, Erholungsgebieten, öffentlichen Verkehrsanbindungen, Industrie und Einkaufszentren. Schulen und Luftverschmutzung sollen keinen signifikanten Effekt auf Häuserpreise haben. Dubin/Sung (1987) zeigten, dass gerade in polyzentrischen Städten die Nähe zum Stadtzentrum (CBD) kein dominanter Preisfaktor ist, weil Haushalte eher die Nähe zu anderen Plätzen valorisieren. Correll et al. (1978) leiteten hohe Werte von Annehmlichkeiten durch die Nähe von „Greenbelts“ ab. 4.4.2 Nähe zu Uni und Schnellstraße als Mietentreiber Jaffa/Bussa (1975) zeigten hingegen, dass die Miethöhe mit Entfernung von universitären Einrichtungen abnimmt (Guntermann/Norrbin 1987, 322). Guntermann/Norrbin argumentieren (1987, 323), dass es schwierig ist, hedonische Preismodelle auf Eigenheime anzuwenden, da etwa die Bewertung für „pride of ownership“ problematisch ist. Besser ließen sich Einflüsse der Standortfaktoren (wie z.B. eine günstige Verkehrsanbindung) auf die Miethöhe erklären. Eine Meile mehr Distanz zu einer Schnellstraße wird bei einem Durchschnittsheim mit $ 5,50 weniger Miete abgegolten. 4.4.3 Wien im hedonischen Modell Für den Wiener Wohnungsmarkt hat Wolfgang Feilmayr mit hedonischen Preismodellen errechnet, welchen Einfluss gewisse einzelne externe Faktoren auf die Preise haben. Ein um zehn Prozent über dem Durchschnitt liegender Akademikeranteil im Wohngebiet erhöht etwa den Preis um 50 Prozent. Die Nähe zu Industriegebieten mindert den Preis um vier Prozent (vgl. Feilmayr 2007, 63, 68). Genauso lassen sich alle anderen Eigenschaften einer Immobilie gewichten und berechnen. Der Preis (bzw. der Logarihmus davon) setzt sich aus den einzelnen Eigenschaften (Ei) zusammen, die in der Natur nie voneinander getrennt werden, und nur in einem hedonischen Modell isoliert gewichtet (αi) werden können: Ln(P) = C + α1E1+ α2E2+ …+ αnEn P: Preis Ei: Eigenschaften αi: zu schätzende Parameter (Preisanteile der Eigenschaften) Empirische Standortuntersuchungen mit hedonischen Modellen 87 C: Modellkonstante Feilmayr untersucht auch Lagefaktoren: Naturraum (Höhenlage, Weingärten, etc.), Infrastruktur (Erreichbarkeit CBD), Soziales Milieu (Pensionistenanteil), Ökologie (Lärmbelastung etc.), Stadtgestalt (Nähe zu Denkmälern etc.). Eine gebrauchte Eigentumswohnung ist um 56 Prozent teurer, wenn in der Nachbarschaft 60 Prozent Akademiker und Maturanten wohnen, als eine sonst gleiche Wohnung, die in einer Gegend mit nur 0,6 Prozent Akademikern ist. Auch Wolfgang Brunauer (2008) führt hedonische Analysen auf Basis der Immobilien.NET-Maklerdaten38 durch: Die räumliche Lage hat massiven Einfluss auf Mietpreise. Geographisch muss sich Brunauer aufgrund der Datenbasis auf sehr grobe Einheiten, nämlich Bezirke, beschränken, was die Mikrolagen ausklammert. 4.4.4 Polyzentren: Mieter sind auf Nähe von Einkaufsmöglichkeiten angewiesen Um den Bias zu minimieren, der sich durch die reine Analyse von Angebotsdaten ergibt (tatsächliche Abschlüsse dürften preislich darunter ausfallen), haben Dökmeci et al. (2003) auf dem Wohnmarkt in Istanbul 1126 Haushalte befragt. Die Befragung von Mietern bietet einige Vorteile gegenüber herkömmlichen Datenerhebungen bei Maklern. Etwa in Bezug auf die Erreichbarkeit: In Istanbul gibt es mehrere Stadtzentren (CBD), aber welches ist relevant? Es zählt nicht die räumliche Entfernung, sondern die Erreichbarkeit in Zeiteinheiten. Die Grünlage hat als einziger Faktor hohen Einfluss auf Hauspreise (Dökmeci et al. 2003, 93). Am meisten Einfluss auf Mieten haben Transportund Einkaufsmöglichkeiten. Vermutlich, so Dökmeci et al., weil Hauseigentümer wohlhabender sind und über ein Auto verfügen, Mieter hingegen mehr auf die Nähe von „Facilities“ angewiesen sind (Dökmeci et al. 2003, 96f). Auch Cheshire/Sheppard (1995) hinterfragen die monozentristische Ansicht der Theorie Alonsos (Cheshire/Sheppard 1995, 248). Sie zeigen, dass es problematisch ist, Land entkoppelt von seiner Umgebung zu bewerten.39 38 Immobilien.NET ist die größte Immobilien-Onlineplattform Österreichs, hier inserieren nahezu alle Makler. 39 “The price of land as conceputally treatet in urban land theory is the price of pure land […] Observed Prices of vacant or recently redeveloped plots of urban land cannot (sic!) be used to estimate land rent surfaces in the sense in which such surfaces exist in urban rent models. Vacant plots or urban land are seething with location-specific and valuable characteristics, in addition to their area of ,pure’ land” (Cheshire/Sheppard 1995, 248). 94 Lage und Lageregulierung 4.5.4 Rechtliche Grundlage zur Berechnung des Lagezuschlags Ist die Lage einer Wohnung besser als eine durchschnittliche Lage, so berechtigt dies zu einem Lagezuschlag. Im MRG wird dies so geregelt, dass ein etwaiger Zuschlag „bis zur Höhe von 0,33 vH der Differenz zwischen dem der Richtwertermittlung zugrunde gelegten Grundkostenanteil (§3 Abs 2 und 5 und §6 RichtWG) 45 und den der Lage des Hauses entsprechenden Grundkostenanteilen je Quadratmeter der Nutzfläche zulässig [ist], die unter Berücksichtigung der nach der Bauordnung zulässigen Bebaubarkeit für die Anschaffung von bebauten Liegenschaften, die überwiegend Wohnzwecken dienen, in dieser Lage (Wohnumgebung) üblicherweise aufgewendet werden“ (§16 Abs 3 MRG). In einer Formel ausgedrückt heißt dies: LZ: Lagezuschlag GKW: Grundkostenanteil der gegenständlichen Wohnung GKNormw: Grundkostenanteil der Normwohnung (Wien dzt. 253,50 Euro/m²) EA: Ertragsanteil (0,33%/Monat) Der derzeit (2010) dem Richtwert inhärente Grundkostenanteil beträgt 253,50 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche46. Eine durchschnittliche Wiener Wohnung hat – zumindest laut Gesetz – einen Grundkostenanteil in dieser Höhe. Liegt der wahre Grundkostenanteil höher, so kann die Differenz als Lagezuschlag auf den Richtwert aufgeschlagen werden. Derzeit beträgt der Richtwert 4,91 Euro pro Quadratmeter für das Bundesland Wien, wovon 17,21 Prozent47 die Grundkostenkomponente sind. Dieser prozentuale Bodenzinsanteil an der Miete wurde 1993 festgestellt. 45 §2 Abs 3 RichtWG stellt auf die erwähnten Gründerzeitviertel ab („Erfahrungen des täglichen Lebens“, „im Zeitpunkt der Errichtung überwiegend kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen“; §2 Abs 5 erläutert den Grundkostenund Baukostenanteil, der sich auf einen Durchschnittswert eines Bundeslandes beziehen soll; §6 RichtWG wurde mit BGBl. 113/2006 aufgehoben, er regelte die Neufestsetzung der Richtwerte. 46 Richtlinien für die Ermittlung des Richtwertzinses ab 1. April 2010, hg. durch die MA 25 der Stadt Wien, online unter http://www.wien.gv.at/wohnen/wohnbautechnik/ pdf/richtwert.pdf 47 93. Kundmachung, Änderung der Richtwerte nach dem Richtwertgesetz, online abrufbar etwa unter http://portal.wko.at/wk/dok_detail_file.wk?AngID=1&DocID=13005 06&ConID=463485 EA GKGKLZ Normww *)( − = Der zulässige Lagezuschlag 95 4.5.5 Rechnerische Logik des Richtwertund Zuschlagsystems Der Zusammenhang zwischen dem Grundkostenanteil einer Wohnung pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und dem Richtwert lässt sich in folgender Formel darstellen: % %²/ ²/€ *.* EA MRWGKARW GKA mpm m= GKA€/m² Grundkostenanteil pro Quadratmeter Nutzfläche RWpm/m² Richtwert lt BM für Justiz pro Monat GKA.RW% Prozentualer Grundkostenanteil (konstant 17,21 %) am RW M Abgrenzung auf ein Jahr (12 Monate) EA% Ertragsanteil (konstant 0,04) Steigt der Richtwert, so erhöht sich auch der inhärente Grundkostenanteil. Geht man daher von konstanten Grundwerten in bestimmten Lagen aus, wie es die Stadt Wien in ihren Empfehlungen tut – der empfohlene Grundkostenanteil (GKA) von 1.500 Euro/m² in der Innenstadt ist seit Jahren konstant, weil es kaum Transaktionen gibt, siehe weiter unten – dann führt das zwangsläufig zu scheinbar „fallenden“ Lagezuschlägen. Eine „mietrechtliche Normwohnung“ sieht für den Mietzins von 4,91 Euro einen Anteil für die Abgeltung des GKA von 0,85 Euro vor. Dies entspricht 17,21 Prozent am Richtwert der gegenständlichen Wohnung. Die restlichen 82,79 Prozent müssen somit auf den durchschnittlichen, zum Teil abgeschriebenen Bauwert fallen. Da der inhärente Grundkostenanteil der Normwohnung 253 Euro pro Quadratmeter beträgt, geht der Gesetzgeber folglich von einem Wert für eine gebrauchte Mietwohnung von 1470,-- Euro pro Quadratmeter aus, für die der Vermieter (theoretisch) eine jährliche Rente von 4 Prozent erhalten darf. Tabelle 4: Richtwertzinse und inhärente Lageanteile bei entsprechenden Grundkosten Grundkostenanteil Lageanteil Richtwert davon Lagezuschlag 253 0,8450 € 4,9100 € 0,0000 € 400 1,3360 € 5,4010 € 0,4910 € 600 2,0040 € 6,0690 € 1,1590 € 800 2,6720 € 6,7370 € 1,8270 € 1000 3,3400 € 7,4050 € 2,4950 € 96 Lage und Lageregulierung 1200 4,0080 € 8,0729 € 3,1629 € 1400 4,6760 € 8,7409 € 3,8309 € 1600 5,3439 € 9,4089 € 4,4989 € Tabelle 4 zeigt Beispiele für die Systematik des Lagezuschlagssystems. Bei einem Grundkostenanteil (GKA) von 1000 Euro / m² liegen der Lagezuschlag bei 2,50 Euro und der Richtwertmietzins für diese Wohnung bei 7,40 Euro. Die in diesem Richtwert den Grundkosten zugeordnete Rente beträgt 3,34 Euro pro Quadratmeter und Monat, was über das Jahr gerechnet auch einer 4-prozentigen Rendite auf den Grundkostenanteil entspricht. 4.5.6 Residualwertverfahren zur Berechnung des Grundkostenanteils Die Berechnung des Grundkostenanteils birgt rechtliche Unschärfen. Es sollen unbebaute Vergleichsobjekte48 herangezogen werden, so steht es im Gesetz. Unbebaute Grundstücke in Innenstadtlagen gibt es allerding de facto nicht. In der Praxis wird zur Berechnung des Grundkostenanteils (GKA) daher das Residualwertverfahren angewandt. Damit kann auch anhand von bebauten Grundstücken der GKA errechnet werden, schließlich entspricht dieser dem inhärenten Kostenanteil für den Grund bei bereits bebauten Liegenschaften. Die Kalkulation geht von einem Vergleichswert einer Liegenschaft aus, bzw. von einem Ertragswert, den ein bestimmtes Projekt birgt. Von diesem ermittelten Verkehrswert zieht man die Baukosten (aktiviert auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes) ab und erhält quasi als Residuum den anteiligen Bodenwert – den maximalen Bodenkaufpreis, zu dem sich ein Projekt rechnet (Stabentheiner 2005, 211f), siehe nachstehende Aufstellung, angelehnt an Stabentheiner (2005, 214): 48 OGB 27.06.2006, 5 Ob 78/06s (WoBl 2007, Heft 5, S. 134, Nr. 51, online unter http://www.springerlink.com/content/v1hkp021085p1665/fulltext.pdf, abgerufen 15.04.2010. Diese Entscheidung des OGH wird von Sachverständigen als praxisfeindlich kritisiert. Schließlich lässt sich der Grundkostenanteil eines Wohngebiets nicht über die nur spärlich verkauften unbebauten, aber bebaubaren Grundstücke feststellen. Gerade im innerstädtischen Bereich werden fast ausschließlich bebaute Grundstücke verkauft, zumal ein Abriss in vielen Fällen schon alleine aus Denkmalschutzgründen nicht möglich ist. In der Praxis hilft man sich somit mit dem Residualwertverfahren, das – würde man das Gesetz streng befolgen – eigentlich nicht zulässig wäre. Es wird allerdings angezweifelt, dass dies der Gesetzgeber so wörtlich gemeint haben könnte, wenngleich ein Gesetzprüfungsverfahren bisher nicht durchgeführt wurde. Der zulässige Lagezuschlag 97 ܴ = M୆୆ − B୆୉୚ − NKୋୗ୘ − UG ܴ Residuum (wirtschaftlich tragfähiger Grundstückswert) M୆୆ Marktwert bzw. Verkehrswert nach Bebauung, aus Vergleichswertoder Ertragswertverfahren B୆୉୚ Bau-, Entwicklungsund Vermarktungskosten (inkl. Baunebenkosten, Finanzierungskosten, Mietausfall, etc.) NKୋୗ୘ Erwerbskosten für das Grundstück (Maklerprovision, Notargebühr, Grunderwerbsteuer, etc.) UG Unternehmergewinn Das Resultat sollte der jeweilige Verkehrswert der unbebauten Liegenschaft sein. Daraus sollte sich der Wert der für die Lagezuschlagsberechnung nötigen bebaubaren Liegenschaft49 ergeben. Der Wert für einen bebaubaren Quadratmeter Wohnnutzfläche hängt maßgeblich von einem weiteren Faktor ab, von der Bebaubarkeit eines Grundstücks. Bei der Erhebung der (fiktiven) Bebaubarkeit sind grundsätzlich die aktuellen Bauvorschriften heranzuziehen. Auch das kann zu willkürlichen Ergebnissen führen, etwa dann, wenn infolge einer Widmungsänderung die Bebaubarkeit überhaupt nicht mehr möglich sein sollte. In diesem Fall schlagen Dirnbacher et al. (1994, 97) vor, den Ist-Zustand der Bebauung heranzuziehen. Konkret gibt es mehrere Möglichkeiten, den Residualwert zu schätzen: 1) Man nehme den Verkehrswert einer Neubaueigentumswohnung in vergleichbarer Lage (etwa Euro 2.350,--/m² Nutzfläche) und ziehe lediglich die geschätzten Baukosten (je nach Ausstattung zwischen Euro 1.500,-- und 1.900,- -) ab. Die dabei erhaltenen Grundkosten (z.B. Euro 453,--) werden um den im Richtwert eingepreisten Grundkostenanteil (Euro 253,--) vermindert, und die Differenz (Euro 200,--) mit der dem Vermieter zugestanden Verzinsung der überdurchschnittlichen Grundkosten (4%/Jahr bzw. Faktor 0,33/Monat) multipliziert. Das ergibt den Lagezuschlag pro Quadratmeter Nutzfläche pro Monat (0,66 Euro). Diese Methode ist freilich mit Ungenauigkeiten belastet, zumal sowohl der Verkehrswert als auch die zugrundeliegenden Baukosten geschätzt werden und der Gewinn des Wohnungseigentumsorganisators bzw. Bauträgers nicht berücksichtigt wird (Dirnbacher et al. 1994, 114). 2) Ist der Verkehrswert der bebaubaren Liegenschaft bekannt, etwa bei einem unbebauten Grundstück oder Abbruchhaus, so liefert dieser die Berech49 Die im Gesetzestext (§3 Abs 2 RichtWG) eigentlich zitierten „bebauten“ Grundstücke würden zu rein willkürlichen, zufälligen Ergebnissen führen Dirnbacher et al. 1994, 97. 98 Lage und Lageregulierung nungsgrundlage (Quadratmeterpreis*Nutzfläche). Dazu wird die zulässige Bebaubarkeit der Liegeschaft geschätzt. Sie ergibt sich aus der Frontlänge und Bebauungstiefe des Grundstücks sowie der Bauklasse, aus der sich nach §75 der Wiener Bauordnung50 die maximale Geschoßzahl ergibt: Bauklasse 1 Höhe bis 9m max. 3 Geschoße Bauklasse 2 Höhe bis 12m max. 4 Geschoße Bauklasse 3 Höhe bis 16m max. 5 Geschoße Bauklasse 4 Höhe bis 21m max. 7 Geschoße Bauklasse 5 Höhe bis 26m max. 8 Geschoße Bauklasse 6 mindestens 26m Abzuziehen ist jedenfalls die Fläche für Allgemeinteile des Hauses (Gangflächen, Treppen, Hausbesorgerwohnungen, etc.), die etwa 25 Prozent der Bruttogeschoßflächen ausmachen. Der Verkehrswert dividiert durch die bebaubare Fläche ergibt den Grundkostenanteil je Quadratmeter bebaubarer Wohnnutzfläche und sohin den Lagezuschlag. 4.5.7 Beispielrechnung für den Lagezuschlag Rechtlich stellt die Berechnung des Lagezuschlags auf das Einzelobjekt ab. Wenn nachgewiesen werden kann, dass der jeweilige Grundkostenanteil höher ist als der durchschnittliche Grundkostenanteil in Wien, dann berechtigt dies zu einem Lagezuschlag. Die Berechnung würde anhand eines Beispiels so aussehen: Grundkostenanteil des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet 530,00 Euro Grundkostenanteil gem. §3 Abs 5 RichtWG 253,50 Euro Differenz 294,50 Euro 0,33 Prozent der Differenz 0,97 Euro Lagezuschlag daher pro Quadratmeter und Monat 0,97 Euro Auf alle Berechnungen kann verzichtet werden, wenn die pauschale Lagezuschlagseinteilung der Stadt Wien verwendet wird. 50 Die Bauordnung ist Ländersache, die Bebaubarkeiten hängen von den Bestimmungen der einzelnen Bundesländer ab. Auf Rest-Österreich soll hier nicht näher eingegangen werden, zumal der Lagezuschlag ohnehin ein Wiener Spezifikum ist. Der zulässige Lagezuschlag 99 4.5.8 Empfehlungen der Stadt Wien für den Lagezuschlag Um mehr Transparenz in die mietrechtliche Lageregulierung zu bringen, hat die Magistratsabteilung 25 der Stadt Wien eine Empfehlung für den höchstzulässigen Lagezuschlag erstellt (siehe geographischen Überblick, Kap. 4.5.3). Diese „Empfehlung“ ist weithin akzeptiert und wird bei Schlichtungsstellen-Verfahren – also quasi in erster Instanz – zur Überprüfung des Mietzinses herangezogen. In den meisten Fällen kommt der Empfehlung damit eine Gesetzeswirkung zu. Bei den MA 25-Empfehlungen wurden sieben verschiedene Lagezuschlagszonen für Wien definiert und jedes einzelne Zählgebiet einer bestimmten Zuschlagszone zugeteilt. Die Datengrundlage für die Feststellung der ortsmäßigen Grundkosten liefert in Wien die MA 69, das Liegeschaftsmanagement der Stadt Wien.51 Die MA 69 erhält jeden Kaufvertrag und extrahiert die Kaufpreisdaten. Für die Feststellung der örtlichen Grundkosten werden lediglich unbebaute Grundstücke und Abrisshäuser berücksichtigt. Nur Transaktionen derartiger, immer seltener gehandelten Immobilien können statistisch die von der Stadt Wien angenommenen Grundkosten beeinflussen – ganz so, wie es wörtlich auch im Gesetz vorgesehen ist. Dirnbacher/Rustler (1994) kritisieren im Übrigen die Einteilung in Zuschlagszonen nach Zählgebieten. Diese werde zu pauschal getroffen. Schließlich sei auf die Grundkostenanteile der Wohnung, die „der Lage des Hauses“ entsprechen, abzustellen. Von gleichen Grundkostenanteilen aller Häuser innerhalb einer Zone (Zählgebiet) auszugehen, sei zu weit gefasst (Dirnbacher et al. 1994, 118), zumal die Grenzen der Zählsprengel entlang von Straßenzügen verlaufen, und so die andere Straßenseite oft zu einem anderen Lagezuschlag berechtigen würde. 4.5.8.1 Empfohlene sieben Zuschlagszonen Ein Zählgebiet kann nach Empfehlung der MA 25 zu einer von sieben Zuschlagszonen zugeteilt sein. Die jeweiligen Grundkostengrößen sind ordinal skaliert (von 1 – 7). Für die 3. Lage wurde etwa ein Grundkostenanteil von 327,-- Euro angenommen, der rechnerisch einen Lagezuschlag von 0,24 Euro zulassen würde. LZ-Zone Grundkostenanteil Lagezuschlag 1. Durchschnittslage (Gründerzeitviertel) EUR 0,00 2. Lage mit Grundkostenanteil EUR 253,-- EUR 0,00 3. Lage mit Grundkostenanteil EUR 327,-- EUR 0,24 51 Reithofer 3.-5. Mai, 6, Gespräch mit DI Wilfried Doppler, MA 69 Liegenschaftsmanagement der Stadt Wien. 100 Lage und Lageregulierung 4. Lage mit Grundkostenanteil EUR 436,-- EUR 0,60 5. Lage mit Grundkostenanteil EUR 545,-- EUR 0,96 6. Lage mit Grundkostenanteil EUR 654,-- EUR 1,32 7. Lage mit Grundkostenanteil EUR 1.500,-- EUR 4,11 4.5.8.2 Das Phänomen der „fallenden“ Lagezuschläge Mit jeder Neuverlautbarung der Richtwerte untersucht die MA 69, ob es zu Verschiebungen der Grundkosten eines bestimmten Zählgebietes gekommen ist. Passiert dies, so kann ein Zählgebiet von einer Zuschlagszone in die nächsthöhere rutschen. Mit der letzten Verlautbarung des Richtwerts im April 2010 sind insgesamt 5 Zählsprengel in Wien „avanciert“. Was allerdings konstant bleibt, ist die nominelle Höhe der in der jeweiligen Zuschlagszone angenommenen Grundkosten. Das hat einen sonderbaren Effekt: die Lagezuschläge eines bestimmten Zählgebiets sinken ständig. Denn wenn der Richtwert mit dem Verbraucherpreisindex steigt, und somit auch die anteiligen Durchschnittsgrundkosten steigen, sinkt die Differenz auf die nominell eingefrorenen Grundkosten der jeweiligen Zuschlagszone – und damit auch der Lagezuschlag: Tabelle 5: Die von der Stadt Wien empfohlenen Lagezuschläge sinken alljährlich Lagezuschlag für gewählte Adresse: 9. Bezirk, Althanstraße 10: gültig von gültig bis EUR je m2 01.03.1994 31.03.1995 0,81 01.04.1995 31.03.1996 0,80 01.04.1996 31.03.1997 0,79 01.04.1997 31.03.1998 0,77 01.04.1999 31.03.2000 0,76 01.04.1998 31.03.1999 0,76 01.04.2000 31.03.2001 0,75 01.01.2002 31.03.2002 0,73 01.04.2001 31.12.2001 0,73 01.04.2002 31.03.2003 0,72 01.04.2003 31.03.2004 0,70 01.04.2004 28.02.2005 0,69 01.03.2005 31.03.2006 0,67 01.04.2006 31.03.2007 0,66 01.04.2007 31.03.2008 0,65 01.04.2008 31.03.2010 0,63 01.04.2010 31.03.2012 0,60 Quelle: MA 25, Stadt Wien Lageregulierung im Marktkontext 101 4.5.9 Vertragliche Voraussetzungen für den Lagezuschlag Wird einem Mieter ein Lagezuschlag verrechnet, muss dies schriftlich festgelegt und auch begründet werden. Rein der Hinweis, die Wohnung befinde sich „außerhalb des Gründerzeitviertels“ genügt nicht. Wohl aber „zentrale Verkehrslage“, oder „Grünblick“, sofern dies den Tagsachen entspricht. Die Formvorschrift für den Lagezuschlag werten viele Vermieter als „Falle“. Immerhin erfüllt sie eine gewisse Informationsfunktion, und falls die Angaben nicht stimmen sollten, würde der Mieter eher Verdacht schöpfen, dass die Mietzinsbildung fehlerhaft ist. Böhm (2003) kritisiert die komplizierte und zugleich unscharfe Definition der Lagezuschläge. In der Praxis würde für viele Wohnungen rein „prophylaktisch“ ein Lagezuschlag verrechnet: „Soweit die sich grundsätzlich mit ,Allerweltsangaben‘ begnügende Judikatur in Vermieterkreisen allgemein bekannt ist, wird sie angesichts der Tatsache, dass die genaue Mietzinsbildung ohnehin nicht nachvollziehbar ist, tendenziell wohl dazu führen, dass ein stereotyper Hinweis auf irgendwelche angeblich vorteilhaften Lagekriterien und darauf, dass der Mietzins deshalb einen Lagezuschlag enthält, in den Vertrag aufgenommen wird, um so im Überprüfungsfall wenigstens erweiterten ,Argumentationsspielraum‘ zu haben“ (Böhm 2003, 35). 4.6 Lageregulierung im Marktkontext Würde man die Begriffe „Lage“ und „Wohnumgebung“ gleich setzen – im österreichischen Richtwertgesetz werden sie synonym verwendet – dann müsste man sich die Frage stellen, inwieweit eine bestimmte Wohnumgebung als „besser“ anzusehen ist als eine andere. Das würde unmittelbar auf ein subjektives Kriterium abstellen. Beispielsweise mag für den einen Mieter die ruhige Grünlage am Stadtrand mehr Wert haben als für den anderen, der den Stadtrand wegen seiner Entfernung von der innerstädtischen Infrastruktur als nachteilig ansehen würde. „Der Versuch […], das Kriterium der Lage durch Bezugnahme auf den Grundkostenanteil zu objektivieren, ist im Ansatz durchaus richtig“ (Dirnbacher et al. 1994, 95f). Werden individuelle Präferenzen nämlich ausgeblendet, bleibt der Marktwert als einzig entscheidendes Kriterium für die Einschätzung der Lage. Für Grundstücke gibt es einen freien Markt. Steigen die Grundstückspreise in einem bestimmten Gebiet, so erhöht dies den möglichen Lagezuschlag für die Vermietung in diesen Lagen bei jenen Wohnungen, die bereits seit Jahrzehnten bestehen. Steigende Grundkostenanteile erhöhen den Zuschlag. Hier setzt ein maßgeblicher Kritikpunkt der Mieter- 102 Lage und Lageregulierung schützer ein. Der Hauseigentümer profitiere davon, dass die Infrastruktur in der Wohnumgebung unter Zuhilfenahme von Steuermitteln verbessert werde, ohne selbst etwas für diese Verbesserung zu leisten. „Das sind Windfall-Profits. Die Mieter zahlen doppelt, einerseits über die Steuer für die U-Bahn, andererseits den Lagezuschlag in ihrer Miete“52. Ein zumindest theoretisches Problem ergibt sich aus einem Rückkopplungseffekt. Der Lagezuschlag erhöht sich ja mit steigenden Grundkosten. Die Grundkosten wiederum ergeben sich aus den Mietpreissteigerungen bei Neuvermietungen, da diese die Beliebtheit einer Lage ausdrücken und auf den Ertragswert der Häuser wirken. Steigt nun der Ertragswert, und über ein Residualwertverfahren somit der Grundkostenanteil eines Hauses, so führt dieser Effekt wieder zu steigenden Lagezuschlägen. Die Konsequenz: Steigende Grundpreise bewirken – auf lange Sicht und bei anhaltendem Nachfrageüberhang, der zu steigenden Ertragswerten und weiter steigenden Lagezuschlägen führt – steigende Grundpreise. Ein weiterer Einflussfaktor auf den Lagezuschlag ist die Bebaubarkeit der Liegenschaften. Wie oben ausgeführt spielt die Bauklasse eine bedeutende Rolle. Wird etwa die Bauklasse in einem innerstädtischen Gebiet plötzlich drastisch gesenkt, sodass die Bebaubarkeit eingeschränkt wird, hätte das einen Anstieg der Grundkostenanteile zur Folge. Vielleicht würde der Wert der Grundstücke unmittelbar ein wenig einknicken, da die Beund Zubaubarkeit eine wesentliche Wertkomponente ist. Aber da Bebauungsfläche ein knappes Gut ist, das sich durch eine Herabsetzung der Bebaubarkeit weiter verknappt, steigen die anteiligen Grundkostenpreise im Bestand. Ähnlich wie eine Herabsetzung der Bauklasse ist de facto eine Verschärfung der Bauordnung zu verstehen, die ja genauso die Bestandserweiterung erschwert oder verhindert. In der Praxis der Immobilienbewertung ist die Bebaubarkeit ein wesentliches Kriterium. Wird sie in einem konkreten Beispiel nicht ausgenutzt, so mindert das den Wert des Bodens, denn ein zweigeschoßiges Haus in einer Bauklasse, die drei Geschoße zulassen würde, kann nicht einfach aufgestockt werden. Der Abschlag für den Bodenpreis aufgrund einer Minderausnutzung hängt allerdings von der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Kranewitter (2007) schlägt dazu folgende Formel vor: Ertragsminderung (in Prozent) mal Restnutzungsdauer. Ein Haus, das um ein Drittel (33%) kleiner als erlaubt ist, aber nur noch zehn Jahre Restnutzungsdauer aufweist, mindert den Wert der Immobilie um 3,3 Prozent (Kranewitter 2007, 57). Grundsätzlich ist auch ein Lageabschlag möglich (Dirnbacher et al. 1994, 99), etwa wenn der Grundkostenanteil einer Wohnung geringer ist als der der 52 Gespräch mit AK-Wohnrechtsexperten Franz Köppl am 20.04.2010. Exkurs: „Marktpräferenzen“ als Regulierungsvorschlag 103 durchschnittlichen Lage in Wien (dzt. Euro 253,--/m²). Für diesen extrem unwahrscheinlichen Fall wäre dann die Differenz des Grundkostenanteils herauszurechnen. 4.7 Exkurs: „Marktpräferenzen“ als Regulierungsvorschlag Zur Berechnung eines Lagezuschlags schlägt Moser (2007) in ihrer FH-Arbeit ein alternatives Modell vor, bei dem nicht von einem Grundkostenanteil ausgegangen würde, der dem Eigentumsmarkt entstammt, sondern bei dem die einzelnen „Lagekriterien“ berücksichtigt würden. Moser erhebt dazu bei 284 befragten Mietern die ihnen wichtigen Standortfaktoren; Etwa „Verkehrsanbindung“, „Unterhaltungseinrichtungen“, „Einkaufsmöglichkeiten“, etc. Diese insgesamt 10 Lagekriterien haben auch Detailausprägungen („Einkaufsmöglichkeiten“ etwa ergeben sich aus Nachversorgung, Einkaufsstraßen, Einkaufszentren und Gewerbeparks). Ließe man die Mieter abstimmen, welches Kriterium mit einer Reihung von 1 bis 10 ihnen wichtig ist, so würde die Präferenzliste so aussehen: Tabelle 6: Präferenzen der Mieter bez. Lagekriterien (n=284) Rang Lagekriterium Prozent Gewicht 1 Verkehrsanbindung 12,47 % 2 Wohnlage, Wohnumgebung 12,31 % 3 Einkaufsmöglichkeiten 11,59 % 4 Medizinische Einrichtungen 10,10 % 5 Freizeiteinrichtungen 9,67 % 6 Bildungseinrichtungen 9,38 % 7 Gastronomische Einrichtungen 9,01 % 8 Unterhaltungseinrichtungen 8,73 % 9 Kulturelle Einrichtungen 8,42 % 10 Kommunale Einrichtungen 8,32 % Quelle: Moser 2007, 95. Moser versucht richtigerweise auch die Distanz von diesen durch Mieter nachgefragten Lagekriterien in Bezug zu setzen, wobei sie vier verschiedene Distanzklassen definiert. „Nahe“ ist alles im Umkreis von 300 Metern, „gut erreichbar“ sind Annehmlichkeit in maximal 700 Meter Entfernung, und zu Fuß 110 Befunde zum heutigen Wiener Wohnmarkt zeichnis von Dirnbacher/Heindl/Rustler (1994) auf (Dirnbacher et al. 1994, 253ff). Inzwischen dürften ihr Anteil gesunken sein: gerade in Gründerzeitvierteln stehen Häuser mit schlechter Bausubstanz. Werden sie abgerissen so wird die Baulücke rasch mit einem Neubau (ohne Mietregulierung) gefüllt. Eine Bestandsanalyse der Wiener Zinshäuser (diese wurden per Definition vor 1919 gebaut) ergibt, dass lediglich noch 15.529 der vermutlich 29.133 Wiener Zinshäuser in klassischem Alleineigentum stehen. Die übrigen Zinshäuser gingen bereits in Form von Wohnungseigentumsobjekten „verloren“ (Otto Immobiliengruppe 2010, 6f). 5.1.4 Mietwohnkosten in Österreich und Wien Gerne werden sowohl von Mieterschützern als auch von deren Gegnern die Wohnkosten ins Treffen gebracht, wenn sie für die jeweilige Ideologie werben. Dabei werden auch Statistiken geschönt.55 Hier sollen lediglich die neutralen Daten der Statistik Austria Platz finden, auf eine longitudinale Betrachtung wird verzichtet. Die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter liegt im Österreichschnitt bei 6,01 Euro. Wien liegt dabei genau im Durchschnitt. Besonders teuer sind die Bundesländer Salzburg, Tirol und Vorarlberg, der Osten und Süden Österreichs ist naturgemäß günstig (Burgenland, Steiermark, Kärnten, Niederösterreich). Tabelle 11: Miete inkl. Betriebskosten und Umsatzsteuer pro Quadratmeter und Monat Miete/m² 2007 2008 2009 Österreich 5,63 5,80 6,01 Burgenland 3,96 4,29 4,47 55 Die Arbeiterkammer proklamiert ständig, dass die Wohnkosten überproportional steigen, und dass daher eine strengere Mietenkontrolle eingerichtet gehöre. Die Mietkosten seien seit 1994 inflationsbereinigt um das Doppelte gestiegen. Das ist richtig, schließlich „steigt“ jede Altbaumiete, die zuvor an den niedrigen Kategoriezins oder gar an den extrem billigen Friedenskronenzins gebunden war, bei Neuvermietung stark an. Die Mietpreiserhöhungen ergeben sich zum Gutteil bereits aus der Mieterfluktuation und dem Auszug von Altmietern, die oft nur 1,5 Euro/m² Nutzfläche an Miete bezahlen. Die Hausund Grundbesitzer wiederum kontern derartige Wuchervorwürfe mit folgendem Argument: Die Mietpreise für Wohnungen lägen ohnedies zwischen 10 und 15 Prozent unterhalb der Richtwerte und werden zum Vorteil der Mieter nicht ausgenutzt. Das mag sogar stimmen, allerdings nur im gesamtösterreichischen Vergleich. In Wien gleicht der Richtwert einer Geschwindigkeitsbeschränkung auf einer leeren Autobahn – diese wird in der Regel als Mindestund nicht als Höchstgeschwindigkeit angesehen. Statistische Auswertungen zum Wohnmarkt 111 Kärnten 4,92 5,05 5,12 Niederösterreich 4,98 5,15 5,37 Oberösterreich 5,49 5,72 5,92 Salzburg 7,30 7,35 7,46 Steiermark 5,55 5,76 6,01 Tirol 6,26 6,33 6,54 Vorarlberg 7,01 7,02 7,22 Wien 5,62 5,80 6,05 Quelle: Statistik Austria Mikrozensus 2009 Quelle: Statistik Austria Mikrozensus 2009 Abbildung 15: Entwicklung der Quadratmetermiete in Österreich Analog zum Mietmarkt lohnt sich ein langfristiger Blick auf die Entwicklung des Wohnaufwands laut Mikrozensus. Die Kurven ähneln sich. Tatsächlich haben sich die Wohnund Mietkosten, aber vor allem die Betriebskostenkomponente, in den vergangenen 25 Jahren sehr stark von den Verbraucherpreisen abgekoppelt. 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00 5,00 6,00 7,00 8,00 2007 2008 2009 Österreich Burgenland Kärnten Niederösterreich Oberösterreich Salzburg Steiermark Tirol Vorarlberg Wien 112 Befunde zum heutigen Wiener Wohnmarkt -0,05 0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 VPI % Zuwachs VJ Reale Differenz Quelle: Statistische Nachrichten 2007, 500; Statistische Nachrichten 2008, 477; Statistische Nachrichten 2009, 481, Lugger 2010, 36, Eigene Darstellung Abbildung 16: Mietensteigerungen seit den 70er Jahren – „real“ oder nur bereinigt? Die Grafik ist freilich mit Vorsicht zu genießen. Das reale Mietenbzw. Wohnkostenniveau in den 70er und 80er-Jahren ist dermaßen niedrig gewesen, dass bei dem Anstieg noch keine vorschnellen Schlüsse gezogen werden können. Die Häuser und Grundstückspreise haben sich seither v.a. in Ballungszentren real vervielfacht. Betrachtet man die einzelnen Jahre, in denen sich eine Preissteigerungsdifferenz zwischen Geldwert und Wohnaufwand zeigt, ergibt dies folgendes Bild: Quelle: s.o.; Lugger 2010, 38; eigene Darstellung Abbildung 17: Differenz VPI-Erhöhung und Wohnungsaufwand 0 1 2 3 4 5 6 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 Miete/m² Real VPI Statistische Auswertungen zum Wohnmarkt 113 VPI und Mieten klaffen zusehends stärker auseinander in den Jahren 1982, aber v.a. auch 1994 und 2004. Die Differenz 2004 ist auf einen statistischen Fehler56 zurückzuführen. In den Jahren 1982 und 1994 gab es allerdings Mietrechtsänderungen, die Erklärungspotenzial für eine Abweichung von Marktmieten und VPI bieten. Die Mietrechtsreform 1994 bedeutete einen markanten Liberalisierungsschritt. Davor galt seit 1982 der Kategoriezins (heute inflationiert 3,08 Euro/m² Nutzfläche bei Kategorie A). 5.2 Richtwertmieten und freie Mieten in Wien im Jahr 2004 (Feilmayr, 2005) Im Auftrag der Arbeiterkammer untersucht Feilmayr (2005) im Wesentlichen die Miethöhen-Differenz zwischen Richtwert-Wohnungen und frei vermietbaren Neubauwohnungen. Das Datenmaterial stammt von 20 unabhängigen Maklern, die es über ihre gemeinsame Austria Immobilienbörse (A!B) gesammelt haben. Der gegenständliche Datensatz aus 2004 basiert auf 1251 Fällen, wobei zwei Drittel davon auf frei vermietbare Wohnungen entfallen (Feilmayr 2005, 2ff). Freie Mieten sind demnach um mindestens 15 Prozent höher als Richtwertmieten. Am geringsten sind die Unterschiede zwischen freien und RichtwertMieten im Ersten Bezirk (5 Prozent). Der Erhebung zufolge liegt die Durchschnittsmiete der Richtwertwohnungen bei 8,16 Euro/m² (exklusive des 1. Bezirks), wobei Richtwertmieten in den Außenbezirken (10.-12., 15.-17., 21.-23. Bezirk) mit durchschnittlich 7,09 noch einmal um 15 Prozent geringer sind. In den Außenbezirken – bei vielen handelt es sich um Gründerzeitviertel – ist auch die Differenz zu den Freien Mieten höher und liegt bei mehr als 20 Prozent (siehe Tabelle 12). 56 „Im Jahr 2004 gab es eine neue Erhebungsart der Statistik Austria, das Ergebnis gibt kein realistisches Bild“ (Lugger 2010, 38). 114 Befunde zum heutigen Wiener Wohnmarkt Tabelle 12: Freie Mieten sind um 15 Prozent höher als Richtwertmieten (Jahr 2004) Quelle: Feilmayr 2005, 5 5.3 Hohe Zuschläge im Richtwertsystem (Moser/Schöffmann/Stocker 2002) Bei Vermietungen nach dem Richtwertsystem (unter Vollanwendung des MRG) dürfen Zuschläge zum Hauptmietzins für Lage und Ausstattung verlangt werden. Eine Studie im Auftrag der Arbeiterkammer Wien (AK-Wien) erhebt die Ausgestaltung dieses Zuund Abschlagssystems in der Praxis. Dazu werden 300 in Zeitungen inserierte Altbauwohnungen in Wien nach ihrer Preisgestaltung untersucht. Die Autoren erheben Wohnungsgröße, Ausstattung, Stockwerkslage, Dauer des Mietvertrags, Lage, Raumanzahl und Höhe der Bruttobzw. Nettomiete. Die Miethöhe pro Quadratmeter divergiert dabei drastisch zwischen 3,90 und 25,60 Euro inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer (Moser et al. 2002, 12). Nach RichtWG darf die mietrechtliche Standardwohnung derzeit zu 4,91 Euro exklusive Zuund Abschläge für Lage und Ausstattung vermietet werden. Im Durchschnitt beträgt der Nettomietzins (ohne BK) 6,70 Euro/m² (Moser et al. 2002, 17). 5.3.1 „Lagezuschläge“, eine rechtliche Grauzone? Brisant sind die Ergebnisse über die räumliche Verteilung der Miethöhe. Moser et al. (2002) teilen die Lage sehr grob in vier Regionen für Lagezuschläge ein: Zentrum (1. Bezirk, Z.5), Innenbezirke (Bezirke 2-9 sowie 20, Z.4), Außenbezirke 1 (13., 14., 18., 19. Bezirk, Z.3) und Außenbezirke 2 (10.-12., 15.-17. sowie 21. Bezirk, Z.2). Erwartungsgemäß liegt die Durchschnitts-Nettomiete im 1. Statistische Auswertungen zum Wohnmarkt 115 Bezirk (höchster Lagezuschlag) bedeutend über den anderen Bezirksgruppen. Die Autoren versuchten allerdings auch, die Adresse der Liegenschaften grob nach den erlaubten (bzw. „empfohlenen“) Lagezuschlägen der Stadt Wien (MA 25) einzuteilen. Hier zeigt sich das „Phänomen“57, dass offenbar in Zonen, wo kein Lagezuschlag möglich ist („Gründerzeitviertel“, ohne Z.), die Miethöhe durch andere Zuschläge kompensiert zu werden versucht (vgl. Abbildung 18). Quelle: Moser/Schöffmann/Stocker 2002, 20 Abbildung 18: Nettomiete pro Quadratmeter in Euro je Zuschlagszone In den lagezuschlagsfreien GZV liegt der Mittelwert bei 5,4 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche, also deutlich (27 Prozent) über dem damals aktuellen Richtwertmietzins von Kategorie-A-Wohnungen (4,24 Euro/m²). In Zone 3, die sich über relativ gute Innenstadtlagen erstreckt, und wo der erlaubte Lagezuschlag bei 1,08 Euro liegt, sind die Durchschnittsmieten um 35 Prozent über 57 Hier setzt sich der Markt durch. Auch wenn es so nicht in der AK-Studie gedeutet wird: Die Gründerzeitviertel weisen zum Teil offenbar eine bessere Lage auf als jene der „Zone 1“, die sich tatsächlich über die billigen Randlagen der Stadt erstreckt. Die gute und zentrale Lage der Gründerzeitviertel wird hier „illegal“ eingepreist. Würde es kein kategorisches Zuschlagsverbot geben, würden Teile der Gründerzeitviertel vermutlich noch teurere Mieten erwirken. 116 Befunde zum heutigen Wiener Wohnmarkt dem „normalen“ Ausmaß. Das heißt, dass die erlaubte Standard-Miethöhe durch etwaige andere Zuschläge im Schnitt um 35 Prozent gehoben wird. Durch derartige Zuschlagspraktiken übersteigt die Durchschnittsmiete in allen Lagen das gesetzliche Ausmaß (vgl. Tabelle 13). Tabelle 13: Zuschlagszonen, Miethöhe und deren Überschreitung zum Richtwert kein Zuschlag Zone 1 Zone 2 Zone 3 Zone 4 Zone 5 Gesamt Spitzenmiete 8,80 6,50 9,50 13,60 15,30 20,00 20,00 niedrigste Miete 3,30 2,30 2,30 2,50 4,80 5,50 2,30 Durchschnittsmiete 5,40 4,70 58 5,80 7,20 7,90 9,70 6,70 Erlaubter Lagezuschlag zum Kateg.- A-Miete (4,24 €) 0,00 0,36 0,72 1,08 1,44 4,07 Überschreitung 27 % 2 % 17 % 35 % 39 % 17 % Quelle: eigene Darstellung nach Moser/Schöffmann/Stocker 2002, 20 Eine „Überschreitung“ ist per se nicht ungerechtfertigt. Zuund Abschläge ergeben sich auch aus den Faktoren Stockwerkslage, Lift, Balkon, Garten, Ausstattung, Möblierung, Himmelsrichtung, etc. Eine Obergrenze für derartige Zuschläge ist nicht gesetzlich definiert. Allerdings zeigen Entscheidungen der zuständigen Schlichtungsstellen regelmäßig, dass von Rechts wegen ein Zuschlag über 30 Prozent kaum noch akzeptiert wird – möge die Wohnung noch so herausragend ausgestattet sein. Es darf angenommen werden, dass die obigen MietObergrenzen je Zuschlagszone (etwa 8,80 Euro Nettomiete in der zuschlagsfreien Zone oder 15,30 Euro Nettomiete in Zone 4) deutlich in eine rechtliche Grauzone hineinragen. Die Ergebnisse, auch wenn sie nicht repräsentativ sind, legen nahe, dass es „Umgehungsmechanismen“ gibt, vor allem, wenn die Liegenschaft in der zuschlagsfreien Zone liegt. Vermieter versuchen möglicherweise, die fehlende Zuschlagsmöglichkeit in Gründerzeitvierteln durch andere Zuschläge zu kompensieren. Wie dies vonstattengehen könnte, zeigt der zweite Teil der AK-Studie (Moser et al. 2002, 27). Im zweiten Schritt untersuchten Moser et al. (2002) 57 Mietverträge von Hausverwaltungen. Nur bei 36 Verträgen hätte ein Lagezuschlag eingehoben werden dürfen; tatsächlich wurde ein „Zuschlag für die gute Lage“ bei 47 Miet58 Dass die Zone 1 eine vergleichsweise geringe Miethöhe aufweist dürfte am geringen Sample dieser Gruppe (n=5) liegen. Statistische Auswertungen zum Wohnmarkt 117 verträgen erwähnt und auch eingehoben. Allerdings mangelt es bei 91,5 Prozent aller Verträge, die einen Lagezuschlag vorschreiben, an einer Begründung (und der Angabe der Höhe dieses Zuschlags), wie dies gesetzlich vorgesehen wäre (Moser et al. 2002, 27). 5.3.2 Ignorierte Befristungsabschläge Diese „rechtliche Grauzone“ bei den verlangten Zuschlägen erstreckt sich auch auf die Preispolitik bei Befristungen. Nach dem RichtWG muss bei befristeten Mietverträgen ein Abschlag von 25 Prozent vom Hauptmietzins gewährt werden. In der Erhebung im Auftrag der AK-Wien liegt die Nettomiete bei unbefristeten Mietverhältnissen bei 6,51 Euro/m²; bei befristeten Mietverträgen ist die verlangte Miete sogar höher (6,89 Euro pro Quadratmeter). „Dieses Ergebnis ist nicht auf eine ‚schiefe‘ Verteilung der Stichprobe zurückzuführen“ (Moser et al. 2002, 21), denn in fast allen Lagezuschlags-Zonen – vor allem in der zuschlagsfreien Zone – sind befristete Mietverhältnisse „teurer“ als unbefristete. In Gründerzeitvierteln liegt der Nettomietzins bei Befristung bei 5,70 Euro pro Quadratmeter, ohne Befristung werden 5,30 Euro verlangt (Moser et al. 2002, 21). Diese Praxis ist m.E. erklärbar: Wenn Vermieter schon die rechtliche Unsicherheit der Beeinspruchung der Miethöhe auf sich nehmen, dann möchten sie dieses erhöhte Risiko durch höhere Mieteinnahmen kompensieren. Dass heute nur wenige Mietverträge unbefristet begeben werden liegt daran, dass die Befristung oft die einzige Möglichkeit ist, einen aus welchen Gründen auch immer unangenehmen Mieter loszuwerden. 5.3.3 Kritische Anmerkung Die vorliegende Untersuchung fußt auf wenigen Beobachtungen, die keinesfalls einen repräsentativen Anspruch erheben können. Die 300 Mietangebote wurden aus drei Tageszeitungen gewonnen („Kurier“, „Standard“, „Presse“). Auch die untersuchten Mietverträge sammelten die Autoren als „Convenience Sample“ von ihnen gut gesonnenen Hausverwaltungen, abgesehen davon, dass diese Stichprobe nur tendenzielle Aussagen zulassen. Überdies kommt die wohnpolitische Färbung des Auftraggebers der Studie, der AK-Wien, klar zum Ausdruck, werden doch Zahlen und Fakten undifferenziert so ausgelegt, dass sie das unterschwellige politische Argument – „Vermieter verlangen zu viel Miete“ – bekräftigen, ob nun klar gerechtfertigt oder nicht. 118 Befunde zum heutigen Wiener Wohnmarkt 5.4 Erste Bewertung der Mietrechtsreform (Czasny/Köppl/Rosifka 1996) Auf dieses Studienwerk aus 1996 soll am Rande eingegangen werden. Die Autoren untersuchten 152 Mietverträge, um den Umgang mit der neuen Mietzinsberechnung (Richtwertzins) zu dokumentieren. Die rein deskriptive Erhebung ergab, dass Mietverträge „unpräzise“ gehandhabt werden (Czasny et al. 1995, 6ff). • Jedes fünfte Dokument lässt nicht erkennen, ob es sich um eine RichtwertWohnung handelt oder nicht. • 71 Prozent der Verträge verschweigen wichtige Abschläge vom Mietzins (Stockwerkslage, schlechter Zustand des Hauses oder Lärm). • Die Vermieter praktizieren die „Strategie der Präzisionsverweigerung“. • Der Befristungsabschlag (damals 20%) wird bei jedem vierten Mietverhältnis bewusst untergraben, bei einem weiteren Drittel lässt sich nicht eruieren, ob der Abschlag abgezogen wurde oder nicht. • In 30 Prozent der Mietverhältnisse, bei denen ein Lagezuschlag vereinbart wurde, ist dies unrechtmäßig geschehen. • 41 Prozent der Wiener Altbauwohnungen liegen 1996 in einem Gebiet, das keinen Lagezuschlag zulässt (Czasny et al. 1995, 44). Dazu haben die Autoren aber offenbar – vielleicht ebenfalls aus Präzisionsverweigerung – Gründerzeitviertel und jene Gebiete, die aufgrund des geringen Grundkostenanteils nach den Empfehlungen der MA 25 keinen Lagezuschlag zulassen, zusammengezählt. • In 42 Interviews mit Mietern stellt sich heraus, dass sich der Mietvertragstext nicht immer mit der Realität deckt. Die positiven Ausstattungsmerkmale wurden in 44 Prozent der Fälle genannt und waren auch vorhanden. Im gleichen Ausmaße wurden sie aber auch nicht genannt – obwohl sie vorhanden waren. Dafür wurden negative Ausstattungsmerkmale in 79 Prozent der Fälle im Mietvertrag „verheimlicht“. 5.5 Einfluss des Richtwertsystems auf die Mietenentwicklung in Österreich (Blaas/Wieser, 2004) Welchen Effekt hat die „Liberalisierung“ 1993 auf die reale Miethöhe gehabt? Welchen Einfluss hat der geförderte Neubau auf das Mietniveau? Diesen Fragen versuchen Blaas/Wieser (2004) nachzugehen. Zur Erinnerung: die Einführung des Richtwertmietzinses ab dem Jahr 1994 löste den zuvor geltenden Kategorie- Einfluss des Richtwertsystems auf die Mietenentwicklung in Österreich 119 zins ab, der keinerlei Zuschläge für eine besondere Lage oder Ausstattung zuließ und heute im Verhältnis zur Marktmiete noch weit niedriger liegen würde. Blaas/Wieser verwenden dazu ein ökonometrisches Modell unter Einbeziehung verfügbarer volkswirtschaftlicher Zeitreihen-Daten: die Marktmieten (Quelle: Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer), Anzahl der Haushalte (Statistik Austria), Netto-Haushaltseinkommen (Mikrozensus Statistik Austria), Baukosten pro m² (Statistik Austria), Wohnbauobjektförderung (Summe aus Darlehen, Eigenmittelzusatzdarlehen, Annuitätenzuschüssen bzw. Anzahl der Förderungszusagen, Quelle: GBV), Wohnbeihilfen (GBV), Fertigstellungen von Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Eigenheimen (GBV), Hypothekarzins (Nationalbank) sowie die Mietrechtsreform als Dummy-Variable. Alle diese Variablen wurden – mit Ausnahme des Hypothekarzinses und der Dummy-Variable – in Logarithmen transformiert. Die geschätzten Koeffizienten sind daher als Elastizitäten zu interpretieren. Die Ergebnisse: Kurzfristig wirkt vor allem ein Wachstum der Haushalte entscheidend auf das reale Mietniveau. Langfristig beeinflussen vor allem die Baukosten (Blaas, Wieser 2004, 23). 5.5.1 Förderrückgang erhöht Marktmieten Eine Erhöhung des Mietangebots drückt unter sonst gleich bleibenden Bedingungen das Mietniveau. Würde um 10 Prozent mehr fertiggestellt, sänke die Miete um 1 Prozent. Derzeit gibt es 47.000 Fertigstellungen an Eigenheimen, Mietund Eigentumswohnungen pro Jahr. Die Fertigstellungen hängen freilich von der Intensität der Förderungen ab. Wieser/Blaas errechnen über eine geschätzte Elastizität der Mieten in Bezug auf die Wohnbauförderung das Mieteniveau der Zukunft. Sie gehen von einer steigenden Elastizität zwischen 0,1 und 0,15 aus (bedingt durch eine allgemeine Preissteigerung von 2% pa). Somit würde sich bei nominell gleichbleibendem Förderniveau ein Mietpreisanstieg von jährlich durchschnittlich 1,4 Prozent über die nächsten zehn Jahre ergeben. Würde die Wohnbauförderung um 25 Prozent gesenkt werden und auf diesem nominellen Niveau verharren, würden die Mieten real um durchschnittlich 4,5 Prozent pro Jahr steigen (bis zum Jahr 2014) (Blaas, Wieser 2004, 24). Bei Förderungen ist allerdings bekannt, dass es Mitnahmeeffekte gibt. Vieles würde auch dann gebaut, wenn die Baukosten nicht gefördert werden würden. 126 Hypothesen zu Effekten der Lageregulierung nenmarkt im 16. Bezirk. Dem Vermieter bleibt letztlich ein Lagezuschlag verwehrt (vgl. den geographische Überblick Kap. 4.5.3). Die Zuschlagszonen, wie sie die Stadt Wien veröffentlicht, sind zwar nicht rechtsverbindlich. In der Praxis kann durch Sachverständigengutachten bewiesen werden, dass der Lagezuschlag eines bestimmten Hauses doch höher wäre als der öffentlich verlautbarte. Allerdings entscheidet diese Zuschlagskarte bei mietrechtlichen Schlichtungsstellenverfahren sozusagen „in erster Instanz“, und es ist zu bezweifeln, dass sich viele Vermieter ein Sachverständigengutachten leisten möchten. Die Zuschlagskarte der Stadt Wien ist immerhin praktisch. Allerdings verlaufen dabei die Grenzen zwischen den Zuschlagszonen sehr scharf, und womöglich an der Realität vorbei: Darf etwa am Schwarzenbergplatz 15 ein Lagezuschlag von 4,11 Euro verlangt werden, lässt die Adresse Schwarzenbergplatz 14 „nur“ 1,32 Euro pro Quadratmeter und Monat zu. Dazwischen liegt eine Querstraße. Es ist zu bezweifeln, dass der Bodenpreisgradient genauso drastisch abfällt. Der Theorie zufolge sollte er loglinear mit Entfernung vom Zentrum abnehmen. Die zusätzlichen 50 Meter im vorliegenden Beispiel können unmöglich einen dermaßen drastischen Knick in der Nutzenfunktion bzw. Lagebepreisung verursachen. Die obige Argumentation führt zu folgenden Hypothesen: Hypothese 3: Die Mietregulierung wird in Gebieten, wo es eine Lagezuschlagsmöglichkeit gibt, eher eingehalten als in Gebieten, wo ein Lagezuschlag verboten ist (Gründerzeitviertel). Hypothese 4: Die schärfsten Abstufungen von höheren zu niedrigeren Lagezuschlagsmöglichkeiten gibt es in „guten“ Bezirken, in denen Gründerzeitviertel definiert sind. Dort wird die Mietregulierung weniger eingehalten. Hypothese 5: Je weiter eine angebotene Wohnung vom CBD entfernt ist, desto günstiger das Mietangebot. Dieser Zusammenhang ist besser im Neubau zu sehen bzw. unter Ausblendung der Gründerzeitviertel (GZV). 6.3 Auswirkungen einer „Grauzone“ Obige Ausführungen zeigen, dass es unter dem vorliegenden mietrechtlichen Lagezuschlags-Regime zu Grauzonen kommen muss. Wie gehen Marktteilnehmer mit der Deckelung der Lagezuschläge um? Gibt es Umgehungsmechanismen? Die bisherigen Studien – hauptsächlich im Auftrag der Arbeiterkammer – belegen, dass Vermieter mehr Miete verlangen als sie verlangen dürften. Auswirkungen einer „Grauzone“ 127 6.3.1 Umgehungsmechanismen des Lagezuschlags-Regimes Liegt die mögliche Marktmiete in bestimmten Gebieten über der nach MRG erlaubten Miethöhe, so haben die Vermieter einerseits die Möglichkeit sich der Regulierung zu beugen. Andererseits kann es zu Umgehungsmechanismen kommen, wenn das enge Reglement des Lagezuschlags nicht ausreicht, den tatsächlichen „Wert“ einer Wohnlage als Mietzinsbestandteil abzubilden. Ein Umgehungsmechanismus einer Regulierung wird durch eine Tatsache befeuert, die schon mehrmals angesprochen wurde: die Rechtsunsicherheit in der gesamten Richtwertgesetzgebung. Stets wird bei Regelungen, die sich in wesentlichen Teilbereichen der praktischen Umsetzung entziehen, auch in jenen Bereichen, die durchaus faktisch nachvollziehbar wären, die strikte Auslegung tendenziell nicht befolgt. Vor allem dann nicht, wenn sie für jene Partei nachteilig ist, die das Vertragsabschlussgeschehen typischerweise dominiert (Böhm 2003, 42). Ist etwa der Lagezuschlag nicht einfach berechenbar, könnte der Vermieter (als dominierende Vertragspartei) andere Zuschläge verrechnen und einzelne Abschläge je nach persönlicher Auslegung vernachlässigen. Ist eine Regel unverständlich, so würden Parteien auf den „nächstverständlichen“ Regelungsbereich ausweichen, im konkreten Fall den des Angemessenen Hauptmietzinses. „Diesbezüglich kann dem Gesetzgeber zugute gehalten werden, dass er mit seiner Regelung dadurch zumindest einen gewissen Dämpfungseffekt hinsichtlich des Mietzinsniveaus erzielt.“ (Böhm 2003, 42) Ein Vermieter wird zumindest zurückhaltender bei seinen Mietzinsforderungen sein, wenn er weiß, dass die Mietvereinbarung nachgeprüft werden kann. Das Richtwertzins-System geht „von starren Größen“ aus, „während der Angemessene Mietzins – jedenfalls auf Basis der […] ,Vergleichswertmethode‘ – auf die Marktverhältnisse reagiert“ (Böhm 2003, 42). Böhm geht so weit, dass er den Richtwertmietzins aufgrund der in der Praxis zum Teil willkürlichen Auslegung für „totes“ Recht hält. Hypothese 6: Eine fehlende Lagezuschlagsmöglichkeit wird bei Mietverhältnissen durch andere Zuschläge substituiert. Andere Umgehungsmechanismen können sein: 1) Verbotene, überteuerte Ablösen, 2) Mietvertragsgestaltung über Scheinuntermieten, überteuerte Möbelmieten, vertragliches Ausweichen auf Ausnahmen vom Mietrecht („Ferienwohnung“, etc.) oder ähnliche rechtliche Konstrukte, die eine Überprüfung der Miethöhe erschweren. 128 Hypothesen zu Effekten der Lageregulierung 6.3.2 Mietrecht und Erhaltungszustand der Häuser Als direkter Effekt von „Rent-Control“ wird stets genannt, dass Vermieter durch die Mindereinnahmen weniger in die Instandsetzung der Häuser investieren (vgl. 2.4.2), und dass ein strenges Mietrecht zwangsläufig zur Bestands-Deterioration führt. Geht man davon aus, dass es sich bei der Vermietung von Altbauwohnungen zum Marktpreis um eine mietrechtliche Grauzone handelt, so müssen die Vermieter auch ein Risiko für mögliche Mietzinsherabsetzungen einpreisen. In Anbetracht der Unsicherheit über zukünftige Mieterträge, die von der Klagsaffinität der Mieter abhängen, wird die Investitionsstimmung weiter eingetrübt, auch wenn sich Erhaltungsinvestitionen im Verhältnis zum (tatsächlich verlangten, aber rechtlich überhöhten) Mietertrag rechnen würden. In Bezug auf den Lagezuschlag heißt das: Hypothese 7: Je geringer der Lagezuschlag ist, desto schlechter ist auch der Erhaltungszustand der angebotenen Wohnungen. 6.3.3 Selektionseffekte als Ursache für Segregation Der Vermieter hat als dominierende Vertragspartei auch eine weitere Möglichkeit, mietrechtliche Konfrontationen zu vermeiden: Er kann sein Gegenüber aussuchen. Das wiederum kann zu Selektionseffekten führen. Ist der Markt bereit, mehr als die mietrechtlich höchstzulässige Miete zu zahlen, so kann dies der Vermieter nur unter dem Risiko ausnutzen, dass der Mieter die Miethöhe beeinsprucht und den Mietzins gerichtlich herabsetzen lässt. Dieses Risiko kann dadurch verringert werden, dass ein Mieter ausgesucht wird, der mit dem österreichischen Rechtssystem weniger vertraut ist (Ausländer, Migranten ohne Aufenthaltstitel, etc.), oder der aufgrund seiner schlechten Ausbildung nicht über seine Rechte aufgeklärt ist. Der Ausländeranteil und das Bildungsniveau sind dafür Indikatoren. Hypothese 8: In Gründerzeitvierteln (in guten Lagen) kommt es zu einer Mieterselektion: der Anteil an Ausländern ist höher und das Bildungsniveau niedriger als in Nachbar-Sprengeln, wo ein LZ erlaubt ist. Ein weiterer Effekt der Risikobegrenzungspolitik könnte die zeitliche Befristung der Mietverhältnisse sein. Kommt es zu einer rechtlichen Auseinandersetzung mit dem Mieter in Bezug auf die Miethöhe, so ist dieses Problem damit für den Vermieter zumindest zeitlich auf die befristete Mietdauer begrenzt. Auswirkungen einer „Grauzone“ 129 GRAUZONE Effekte auf dem Mietmarkt Verbotene Ablösen, hohe Provisionen Ausweichen auf andere Mietmärkte (z.B. Apartmentvermietung) Parifizierug und Abverkauf des Wohnungseigentums Verkauf, wenn niedrige Abverkaufsrenditen möglich sind Flucht aus dem Mietmarkt = Angebotsverringerung Deteriorationseffekte Instandhaltungsrückstau der Häuser Vermieter finanzieren bei Rechtsunsicherheit keine Standardverbesserung voraus Rechtliche Effekte Schlichtungsstellenverfahren Gibt es mehr Verfahren zur Herabsetzung der Miethöhe? Kompensation über andere (erfundene?) Zuschläge Selektionseffekte Mieterselektion zur "Problemvermeidung" Ausländer sind nicht mit dem Mietrecht vertraut In der Folge: Segregation Befristung der Mietverhältnisse Motto: im Problemfalle ist das Mietverhältnis nach drei Jahren beendet Vermieterseitig: Markt für "Profis" Nur noch "hartgesottene" trauen sich zu vermieten 6.3.4 Flucht aus dem Markt In der Literatur wird als ein maßgeblicher Effekt von „Rent-Control“ stets der Rückgang des Angebots genannt (vgl. Kapitel 2.4.5; Arnott 2002, 4f, Albon/Stafford 1987, 18f). Rent-Control müsste in der lagezuschlagsfreien Grauzone diesen Effekt verstärkt hervorrufen. Der Rückgang des Angebots bedeutet nicht unbedingt eine Reduktion der Wohnungen, sondern womöglich lediglich eine Reduktion der Mietwohnungen. Da die Mietregulierung vor allem den Altbaubereich – das klassische Zinshaus – betrifft, haben die Vermieter die Möglichkeit, ihre Häuser in Wohnungseigentum zu parifizieren und zu verkaufen. Auf einen Rückgang der Neubautätigkeit dürfte die Einordnung als Gründerzeitviertel bzw. „Grauzone“ keinen mittelbaren Einfluss haben, denn Neubauten unterliegen grundsätzlich keiner Mietregulierung. Abbildung 21 soll die soeben erörterten Faktoren in einer Gedankenkarte zusammenfassen. Abbildung 21: Theoretische Effekte einer mietrechtlich-ökonomischen Grauzone 130 Hypothesen zu Effekten der Lageregulierung Je stärker der mietrechtlich bedingte „Knick“ in der erlaubten Miethöhe ist, desto stärker muss dies Abverkäufe provozieren. Das fassen folgende Hypothesen zusammen: Hypothese 9: In Gründerzeitvierteln in guten Lagen ist das Mietangebot geringer bzw. rückläufig, da der „Graubereich“ höher ist. Dies rührt auch aus der beobachtbaren Entwicklung, dass Mietshäuser zunehmend parifiziert und als Eigentumswohnungen abverkauft werden. Diese Wohnungen werden zwar zum Teil wieder vermietet, zum Teil jedoch von den Eigentümern selbst genutzt, egal ob als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnung für Freizeitzwecke in der Bundeshauptstadt. Jedenfalls führt dies zu einer Verkleinerung des Mietmarktes. Ist der Graubereich des Mietrechts in Gründerzeitvierteln höher, aber zugleich die Abverkaufsrenditen in Bezug auf die legale Marktmiete geringer61 so müssen rational handelnde Vermieter ihre Häuser tatsächlich parifizieren und einzeln verkaufen: Hypothese 10: In Gründerzeitvierteln in guten Lagen kommt es verstärkt zu Parifizierungen und Abverkäufen von Wohnungen. 61 Zur Abverkaufsrendite: erwirtschaftet ein Zinshaus 100.000 Euro pro Jahr, so kann es als „Ertragshaus mit 5 Prozent Rendite“ für 2 Mio. Euro verkauft werden. Ist von diesem Mietertrag aber nur die Hälfte nachhaltig und mietrechtlich durchsetzbar, weil das Haus in einem Gründerzeitviertel überteuert vermietet wird, so verringert das die „legale“ Rendite entsprechend auf 2,5 Prozent. Wäre das Haus aber frei vermietbar, würde es möglicherweise ohnehin teurer verkauft werden können, als „4-Prozenter“ für 2,5 Mio. Euro. Der Anlegerhunger nach Zinshäusern führt m.E. dazu, dass die Kaufinteressenten zunehmend das Risiko der Mietzinsherabsetzungen geringschätzen. 7 Empirischer Teil Der folgende Abschnitt bildet den Kern der Dissertation. Die theoretischen Modelle über die Effekte und Sinnhaftigkeit einer Preisregulierung können lediglich Ansätze für die Hypothesenbildung liefern. Die Nagelprobe der Modelle über Regulierungseffekte muss empirisch erfolgen. Die Daten dafür liefert im vorliegenden Fall der Markt. Zuerst soll nach einer Methodendiskussion auf erwartete Probleme bei der Erhebung eingegangen werden. Dann bildet eine erste deskriptive Auswertung des Materials den Mietmarkt ab. Es folgt die Hypothesenprüfung sowie deren Limitationen. 7.1 Methode Die Suche nach den Effekten der Lageregulierung auf bestimmte Gebiete des Wohnmarktes erfordert im Grunde ein Experiment: Nur Experimente können einen kausalen Zusammenhang zwischen einer Intervention (Gesetz, Programm, Subvention, etc.) und einem Ergebnis (Preis, etc.) beweisen. Vergleichende, experimentelle Designs messen den Einfluss eines solchen Programms, das nur einen Teil der Gesamtheit betrifft (partial-coverage) (Rossi, Freeman 1993, 264ff). Für das Testen einer Einflussvariablen ist neben der Messung der Versuchsgruppe auch eine Referenzmessung in einer Kontrollgruppe nötig. Dabei ist darauf zu achten, dass die Versuchsund Kontrollgruppe möglichst gleichartig sind (Rossi, Freeman 1993, 264ff). Je gleichartiger, desto eher ist es die Einflussvariable, die das unterschiedliche Messergebnis bedingt – und nicht die gegebenen Unterschiede der beiden Versuchsgruppen. „Es ist immer möglich, dass es zwischen beiden [...] Gruppen Unterschiede gibt, und dass diese Unterschiede – nicht die Intervention – alles oder einen Teil des beobachteten Effekts verursachen“ (Rossi, Freeman 1993, 300). Würde der Forscher die Versuchsgruppen ex ante zuteilen, also vor der Implementierung eines Programms, so würde das die Gruppen vergleichbarer machen (Rossi, Freeman 1993, 301). Viele Untersuchungen sind aber deswegen ex post-Designs, weil die Entscheidung für eine Evaluierung erst fällt, wenn ein Programm – in diesem Fall die Implementierung einer Mietregulierung mit Lagezuschlägen – bereits zu laufen begonnen hat. Die vorliegende Untersuchung geht dem Einfluss des Lagezuschlags (= Einflussvariable) nach. Diese „Intervention“ ist ein wohnungspolitisches Programm, das seit 1994 in Kraft ist und auf die Preisgestaltung eines Gutteils der Wiener Mietwohnungen wirken kann. Die „Versuchsgruppe“ ist damit klar defi- 132 Empirischer Teil niert, und die „Kontrollgruppe“ ergibt sich aus jenen Wohnungen, die nicht in die Kategorie der mietrechtlich geschützten Wohnungen fallen. Allerdings: diese Unterscheidung zwischen beiden Gruppen kann nicht „randomisiert“ erfolgen, ein echtes Experiment ist dabei somit nicht möglich. Die Alternative ist ein quasi-experimentelles Design. 7.1.1 Quasi-experimentelle Designs „Quasi-experimentelle Designs werden meist benutzt, um den Einfluss eines Programms zu schätzen, wenn die zufällige Zuteilung (Anm. zu Versuchsund Kontrollgruppe) nicht vorgenommen werden kann“ (Rossi, Freeman 1993, 298). Im Vergleich zum Experiment, das bereits Störvariablen aufweist [Err] hat ein Quasi-Experiment einen zusätzlichen Fehlerherd aus unkontrollierten Differenzen zwischen den Messgruppen (Rossi, Freeman 1993, 300). O Output der Versuchsgruppe (e) oder Kontrollgruppe (c) Err Design Effekte und Stochastische Fehler SD Unkontrollierte Differenzen zwischen Versuchsund Kontrollgruppe Diese Unterschiede zwischen den beiden Versuchsgruppen drücken auf die interne Validität von Quasi-Experimenten im Vergleich zu anderen Methoden (vgl. Abbildung 22). Die Messung misst nicht das, was sie messen sollte, nämlich den Einfluss eines Treatments, sondern eben den Unterschied zwischen Versuchsund Kontrollgruppe. Immerhin weisen Feldstudien, etwa die Evaluierung des realen Wohnungsmarktes, eine hohe externe Validität auf, die Ergebnisse der Studie sind stark gültig für den Markt. Es ist nötig, bei der vorliegenden quasi-experimentellen Feldstudie zusätzlich eine hohe interne Validität anzustreben. ][][][][ ErrSDOOEffektNetto cece ± ± − = − Methode 133 Interne Validität Externe Validität Abbildung 22: Validitäten von (Quasi-) Experimenten in Labor und Feld 7.1.2 „Matching“ und Variablenkontrolle über ein hedonisches Modell Vergleichsgruppen müssen daher, wenn sie schon nicht „gleich“ sind, nach den wesentlichen Charakteristika gleichgeschaltet werden. Das sind jene Eigenschaften, die ebenfalls einen Einfluss auf die abhängige Variable haben, aber unabhängig von der Intervention sind. Bei Tests mit Personen sind das üblicherweise das Alter, das Geschlecht und einige andere persönliche Charakteristika. Unter „Matching“ wird eine Art „Partnersuche“ für die Versuchsgruppe verstanden. Jedem Individuum der Versuchsgruppe soll entweder ein zweites in der Kontrollgruppe gegeben sein, z.B. Mann, 29, Akademiker („individual matching“) oder es sollen zumindest die Anteile der Charakteristika an den beiden Gruppen gleich sein, etwa 45 Prozent Männer, 14 Prozent Akademiker („aggregate matching“). Heute ist es allerdings üblicher, diese Charakteristika statistisch zu kontrollieren (Rossi, Freeman 1993, 310). Mit statistischen Kontrollen können die Charakteristika von zwei Vergleichsgruppen angeglichen werden. Zu diesem Zweck ist eine Regressionsanalyse notwendig: So kann der Einfluss der Intervention gemessen werden, indem alle anderen (unabhängigen Variablen) gegen das Ergebnis modelliert werden. Erst danach wird die Interventionsvariable eingeschaltet und erhoben, wie viel Varianz sie erklärt (Rossi, Freeman 1993, 312ff). Die Regressionsanalyse gehört zu den komplexen multivariaten Methoden. Sie zeigt, welchen Einfluss (welExperimentelle Experimentelle Laborstudie Feldstudie quasiquasiexperimentelle experimentelle Laborstudie Feldstudie 134 Empirischer Teil chen „Netto-Effekt“) eine bestimmte Variable (das „Treatment“) auf das Ergebnis hat, wenn alle anderen Variablen gleich bleiben (Rossi, Freeman 1993, 315f). Derartige Regressionen sind auf dem Wohnungsmarkt vor allem in hedonischen Regressionsmodellen zu finden. Beispielsweise wird für das Merkmal „Balkon“ bei einer Durchschnittswohnung ein implizierter Mietzuschlag von 6,3 Prozent errechnet (Brunauer et al., 16). Sind sämtliche Wohnungscharakteristika bekannt, so zeigt sich, dass insbesondere die folgenden kontrolliert werden müssen, da sie einen Einfluss auf die Miethöhe haben: Tabelle 14: Charakteristika von Wohnungen und deren Skalenniveau Unabhängige Variable Skalenniveau Wohnungsgröße Absolut Lage (Adresse) absolut x, y Zimmerzahl Absolut Stockwerk Ordinal Baujahr Ordinal Bezirk Nominal Ausstattungskategorie 62 ordinal (A bis D) Zustand der Wohnung 63 Ordinal Lift nominal (dichotomisch) Garage nominal (dichotomisch) Parkplatz nominal (dichotomisch) Terrasse nominal (dichotomisch) Balkon nominal (dichotomisch) Entfernung zur U-Bahn Absolut Entfernung zum übrigen öff. Verkehrsnetz Absolut Entfernung zum CBD Absolut Entfernung Erholungspark Absolut Gartenbenützung nominal (dichotomisch) Ausrichtung Himmelsrichtung nominal (OSWN) 62 Die Ausstattungskategorie sollte viele Ausstattungsmerkmale subsummieren: Hat die Wohnung ein Bad, WC, Heizung, Vorraum, Kochgelegenheit, etc.? 63 Der „Zustand“ sollte berücksichtigen, wie hochwertig und brauchbar die Ausstattungsmerkmale sind. Gibt es einen Parkettboden? Neue Fenster? Schönen Ausblick? Datengenerierung und Datenbereinigung 135 Energieeffizienzklasse Ordinal Abhängige Variable Skalenniveau (Brutto-) Miete der Wohnung (kalt) Absolut 7.2 Datengenerierung und Datenbereinigung Die Daten für den empirischen Teil der Arbeit stammen aus vier verschiedenen Quellen: • Mietangebotsdaten: Der Maklersoftware-Anbieter Edi-Real stellt sämtlich Mietangebote der Jahre 2005 bis Juni 2010 für das Wiener Stadtgebiet zur Verfügung. Der Rohdatensatz wurde von Prof. Wolfgang Feilmayr (Stadt und Regionalforschung TU-Wien) aufbereitet. Neben diesen 32.732 Datensätzen, die größtenteils eine Adressangabe inkludieren und daher lokal exakt verortet werden können, liegen auch noch weitere ca. 8.000 Mietangebotsdaten der Firma EresnetConsulting vor. Eresnet ist Betreiber von Immobilien.NET, der größten Online-Immobilienplattform. Dieser Datensatz weist allerdings einen Manko auf, der ihn für die Arbeit unbrauchbar macht: nur sehr wenige Mietangebote beinhalten die genauen Adressangaben, die auf dem lokalen Markt verortet werden könnten. • Grundbuchsdaten: Das Bundesministerium für Justiz stellte für diese Dissertation einen vollständigen Grundbuchs-Datensatz der Stadt Wien zur Verfügung. Die 124.178 Grundbuchsauszüge sind im *.txt Format verfügbar und müssen einem Parsing unterzogen werden. • Statistische Erhebungen: Da die Mietangebotsdaten auf Zählsprengelebene genau verortet werden können, müssen sie mit demselben geographischen Genauigkeitsgrad mit soziodemographischen Daten unterlegt werden. Die Statistik Austria stellt Daten zu Wohnungsund Gebäudebestand sowie Zahlen über Arbeitslosigkeit, Bildungsniveau und Hauptwohnsitzmeldungen auf Sprengelebene genau zur Verfügung. Datenbasis sind die Volkszählung und Gebäudezählung aus dem Jahr 2001 sowie der Mikrozensus der Statistik Austria aus 2010, somit eine Vollerhebung, die auch Ausländeranteile auf Zählsprengelebene ausweist. • Sonstige Daten: 142 Empirischer Teil heiz_cost Heizkosten pro Monat heiz_type Art der Heizung („Gasetagen“, „Zentral“) betr_cost Betriebskosten (nur teilw. erhoben) area_low Mini-Wohnung (keine Kategorie-A, aber Zuschlagsfähigkeit von 10 %) - 15% kell Wenn kein Kellerabteil 67 - 5 % lift Lift vorhanden true/false (bei Stockwerk berücksichtigt) year_veraend Der Richtwert ist gestiegen. Entsprechend müsste er bei älteren Inseraten geringer sein (etwa 4,73 statt 4,91 Euro/m²). Diese Geringfügigkeit wird nicht beglichen, inzwischen wurde die Miete der 2007 vermieteten Wohnung bereits indexiert. Auch bei den Neubauten bleibt das Jahr der Insertion unberücksichtigt. no_balc no_terr no_loggia Balkon/Terrasse/Loggia vorhanden einmalig + 10 % no_bath Zuschlag für 2. Bad if no_bath > 1; +7,5% no_wc Zuschlag für 2. WC if no_wc > 1; +5,0% Viele Zuschlagsund Abschlagsmöglichkeiten aus dem Katalog der Schlichtungsstelle können nicht einberechnet werden. Über die Ausrichtung der Wohnungen oder eine allfällige Lärmund Geruchsbelästigung, über einen Grünblick oder die zusätzliche Nutzbarkeit von Allgemeinteilen (Dachboden, Gärten etc.) ist in den Angeboten nichts codiert. Zudem mag es sich bei den entsprechenden Zuund Abschlägen zum Teil um subjektive Bewertungen handeln (etwa „schlechte Grundrisslösung“, die zu 10 Prozent Mietminderung führt: sind viel kleine Zimmer ein Voroder Nachteil? 7.2.2 Operationalisierung der Grundbuchsdaten Mit Daten aus dem Wiener Grundbuch soll festgestellt werden, inwiefern bestimmte Wohngebiete einen höheren Anteil an Wohnungseigentumsbegründungen aufweisen. Die Hypothese dahinter postuliert, dass ein lokal angespannter Mietmarkt zu einem Abverkauf von Einzelwohnungen führt. Das Jahr der Parifizierung ist ein wesentliches Datenmerkmal, um festzustellen, ob sich die 67 Da die Mehrzahl der Inserate hier Eingabefehler aufweisen und nur für eine geringe Anzahl der Wohnungen Kellerabteile ausgewiesen werden, bleibt dieser Abschlag unberücksichtigt. Datengenerierung und Datenbereinigung 143 Mietregulierung im Abverkaufsverhalten der Hauseigentümer manifestiert. Dieses Parifizierungsjahr findet sich ausschließlich im B-Blatt (Eigentumsblatt) des jeweiligen Grundbuchs. Für diese Arbeit stellte das Bundesministerium für Justiz (BMJ) Grundbuchsauszüge zur Verfügung. Ein Grundbuchsauszug, wie unten dargestellt, ist als *.txt Datei gespeichert. Diese unstrukturierten Daten müssen zuerst mittels eines Parsings in eine Datenbank übertragen werden. GRUNDBUCH 01603 Donaufeld EINLAGEZAHL 1234 BEZIRKSGERICHT Floridsdorf ****************************************************** ABFRAGEDATUM 2010-12-16 Letzte TZ 3874/2010 ************************************* A1 ************************************** GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE 1275/28 Gärten(Gärten) 152 1275/63 GST-Fläche 303 Bauflä(Gebäude) 257 Gärten(Gärten) 46 Mustergasse 56 GESAMTFLAECHE 455 ************************************* A2 ************************************** ************************************* B *************************************** 1 ANTEIL: 51/1350 ____________________ GEB: ____-04-06 ADR: ____________________ 1210 b 3236/1965 Wohnungseigentum an W 19 c 1450/2009 Einantwortungsbeschluss 2008-10-21, Kaufvertrag 2009-04-07 Eigentumsrecht 5 ANTEIL: 78/1350 ____________________ GEB: ____-04-10 ADR: ___________ 122 b 3236/1965 Wohnungseigentum an W c 515/2000 Schenkungsvertrag 1 d gelöscht ********************************** HINWEIS ************************************ Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS Ende des Grundbuchauszugs ZEILEN: 177 Abbildung 24: Grundbuchsauszug einer Wohnungseigentümergemeinschaft Wesentlich sind vor allem das Jahr der Wohnungseigentumsbegründung – sofern das Gebäude parifiziert ist – sowie die Adresse, mit der eine Geocodierung möglich ist. Für das Parsing wurde ein einfaches Perl-Script programmiert. Die Adresse und das Jahr der WE-Begründung wurde folgendermaßen aus den Grundbuchsdaten destilliert: Die Adresse steht im A1-Blatt, an der Position ab dem 43. Zeichen von links: $t4 = substr($_,43); Weiter unten wird die Ausgabe des Adressfelds definiert: $t4 =~ s/^\s+//; $t4 =~ s/\s+$//; $addr = $t4; if ($addr eq "Änderung in Vorbereitung") { $addr = "";} if ($addr eq "Ersichtlichmachung in Vorbereitung") { $addr = "";} unless ($addr eq "") { push(@addr,"\"$addr\""); } 144 Empirischer Teil Das Jahr der WE-Begründung kommt im B-Blatt (Eigentumsblatt) des GBAuszugs vor, und zwar als Tagebuchzahl neben dem Wort „Wohnungseigentum an. . .“ if (/(\d+)\/(\d+) Wohnungseigentum/) { $own_we = 1; $own_jahr = $2; } Das Ausgabeformat ist eine CSV-Datei, die in Excel lesbar ist und in SPSS weiterzuverarbeiten ist. Die Adressen werden wieder mit dem Python-Tool geocodiert und über die Geosoftware ArcGis Zählsprengeln zugeordnet. Aufgrund der Daten der Statistik Austria weiß man, wie viele Gebäude (neue und alte Wohnbauten sowie gewerbliche Häuser) es in jedem Zählsprengel gibt. Die Zahl der Parifizierungen, also jener Altbau-Objekte, die im GB Wohnungseigentum ausweisen, ergibt sich aus der über die Zahl der meist parifizierten neuen Wohnhäuser hinausgehenden Zahl der Parifikate. Von den 124.178 Grundbuchsauszügen enthielten 22.137 keine Adressangaben. Weitere ca. 6.000 Adressangaben waren unbrauchbar, weil sie entweder Parzellen von Kleingärten waren (4.212 KLGs), oder etwa „A23 Südosttangente“ oder „Pfalzgasse KG 01652“ als Adresse enthielten. Die restlichen 95.708 Adressen wurden mit dem Python-Tool geocodiert. Dies gelang Google-Maps immerhin bei 95.680 Häusern. 7.3 Erwartete Probleme bei der Datenerhebung Empirisch ergeben sich Schwierigkeiten durch die geographisch feine Ausgestaltung des Lagezuschlags. Es gibt in Wien 1402 Zählsprengel, in jedem können etwa zwischen 50 und 3.000 Menschen leben. Die Zuordnung zu diesen Zählsprengeln macht bei der Geocodierung des Adressbestands Probleme. Rund ein Drittel der Mietangebote enthält keine exakten Adressen, womit die genaue Sprengelzuordnung unmöglich ist. Wo lediglich der Straßenname angegeben wurde, hat das Python-Codierungstool oft den Straßenmittelpunkt codiert, der möglicherweise sogar in einem anderen Sprengel liegt. Das kann Verzerrungen bei der Zuordnung von Zuschlagszonen verursachen. Eine große Zahl an Mietangeboten bleibt somit unberücksichtigt, und auch jene Angebote, die kein Baujahr für die Wohnung nennen, lassen sich nicht in einen Anwendungsgrad des Mietrechts einteilen und werden damit für die meisten Auswertungen unbrauchbar. Im Mittelpunkt der Betrachtung stehen die Lage der jeweiligen Wohnung und deren Preis. Dazu muss der ebenfalls preisbeeinflussende Zustand der Wohnung „neutralisiert“ werden. Die Kontrolle des Ausstattungsmerkmals ist mit den für Wien verfügbaren Wohnungsdaten nicht einfach. Rückschlüsse auf den Erwartete Probleme bei der Datenerhebung 145 Ausstattungszustand sind nur mit der Variablen „Condition“ möglich, die für die meisten angebotenen Objekte das Attribut „sehr gut“ nennt, worin jedoch feinere Abstufungen enthalten sein dürften. Langfristig kann jede Beobachtung wiederum eine Rückkopplung auf andere Variablen verursachen, entsprechend der Polarisationstheorie nach Myrdal. Wird der Marktdruck bei fehlender Lagezuschlagsmöglichkeit durch steigende Immobilienpreise erhöht, müsste das wiederum zu mehr Abverkauf, weniger Mietangebot und überproportionaler Mietnachfrage in einer bestimmten Gegend führen. Für die Variablenkontrolle werden Querschnittsdaten (cross-sectional samples) benutzt, vornehmlich sollten das jene sein, die bereits vor der Intervention die Unterschiede der Gruppen definieren (Rossi, Freeman 1993, S. 327ff). Es muss angenommen werden, dass es zu einem "Selection Bias" kommt, einer Auswahlverzerrung, die den kausalen Zusammenhang zwischen Interventionsvariable und Ergebnis eintrübt (Rossi, Freeman 1993, S. 329). Das Auswahlkriterium von Gründerzeitvierteln setzt ja das Vorhandensein von Wohnungen schlechter Ausstattung zum Zeitpunkt ihrer Errichtung vor etwa 100 Jahren (Substandardwohnungen) voraus. Womöglich wurden noch nicht alle dieser Wohnungen auf einen modernen Standard gebracht, was wiederum die Miethöhe beeinflusst. Zudem stammen die Daten von Immobilienmaklern, die gerade im Mietbereich nicht den gesamten Markt abdecken. Viele Wohnungen werden „privat“ vermietet, deren Angebote gehen an einer automatisierten Erhebung vorbei. Auch konzentrieren sich viele dieser Makler-Angebote auf „bessere“ Gegenden, wodurch die Zuschlagszonen 5 bis 7 überrepräsentiert sind. Eine Aussage über die „Wiener Durchschnittsmiete“ auf Basis dieses Samples würde zu einer Überschätzung der tatsächlichen Miethöhe führen. Gerade günstige Mietobjekte bedürfen keiner Marketingmaßnahme durch einen Makler und finden sich nicht im Sample. Es handelt sich außerdem um Querschnittsdaten, zumindest werden sie als solche verwendet und damit wird die Entwicklung der vergangenen vier Jahre ausgeblendet. Die Mieten sind indes weiter gestiegen, lediglich nach Ausbruch der Finanzkrise zeigen sie im teuren Neubausegment einen kleinen Einbruch. All dies wird bei den folgenden Auswertungen nicht berücksichtigt, was eine Verzerrung begründen kann. 146 Empirischer Teil 7.4 Deskriptive Auswertung des Datenmaterials Auf den folgenden Seiten wird das Datenmaterial rein deskriptiv beschrieben, mit wenigen statistischen Tests. Diese folgen erst im Abschnitt „Hypothesenprüfung“. Entsprechend dürfen auf Basis der Diagramme keine vorschnellen Schlüsse gezogen werden. 7.4.1 Datenbasis Maklerangebote Die vorliegenden Maklerdaten wurden seit dem Jahr 2004 aufgezeichnet. Offensichtlich gab es Jahr 2006 und 2007 bedeutend weniger Dateneingaben. Die verwendbare Datenbasis aus diesen Jahren ist nicht zuletzt deshalb geringer, weil die Adressangaben und damit die Geocodierung mangelhaft waren. Abbildung 25: Aus welchen Jahren die Daten stammen, 2005 bis Mitte 2010 7.4.2 Geographische Streuung Die Maklerangebote verteilen sich über das gesamte Wiener Stadtgebiet. Einige Bezirke sind stärker vertreten, manche Bezirke sind unterrepräsentiert. So liegen etwa 10,5 Prozent der angebotenen Wohnungen68 im 1. Bezirk, dessen Wohnungsbestand einen Anteil am Gesamtbestand der Stadt Wien von 1,26 Prozent hat, während der 11. Bezirk, der immerhin 4,5 Prozent des Wiener Wohnungs68 Für diese Aufstellung, Abbildung 26, wurden alle Mietangebote mit einbezogen, auch wenn die Zählsprengelzuordnung aufgrund einer fehlerhaften Geocodierung nicht möglich war. Deskriptive Auswertung des Datenmaterials 147 bestands zählt, nur 0,6 Prozent der Stichprobe ausmacht. Vergleiche dazu Abbildung 26: „Bessere“ Bezirke, vor allem die Innenstadtlagen sowie der 13., 18. und 19. Bezirk kommen in der „Stichprobe“ anteilig häufiger vor als auf dem Wohnungsbestandsmarkt. Dieser umfasst Eigentumsund Mietwohnungen nach der Gebäudezählung Statistik Austria 2001, sowie den beachtlichen Anteil der Wiener Gemeindewohnungen. Abbildung 26: Datenmaterial nach Bezirken und Verhältnis zum Wohnungsbestand Für diese Arbeit von Relevanz ist allerdings die geographische Aufteilung nach Lagezuschlagszonen. Zu diesem Zweck soll noch einmal die Lagezuschlagszone von Wien gezeigt werden. 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 1010 1020 1030 1040 1050 1060 1070 1080 1090 1100 1110 1120 1130 1140 1150 1160 1170 1180 1190 1200 1210 1220 1230 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600  Empirische Daten (Edi-Real)  Gemeindewohnungen (MA 50)  Restlicher Wohnungsbestand (Statistik Austria) 148 Empirischer Teil Abbildung 10: Lagezuschlagszonen von LZ 1 (GZ-Viertel, weiß) bis LZ 7 (Innenstadt, dunkel schraffiert) Von allen Mietangeboten befindet sich ein relativ großer Prozentsatz, immerhin 23,3 Prozent, in Gründerzeitvierteln. Relativ wenige angebotene Wohnungen befinden sich in der Lagezuschlagszone 2 und 3. Zone 2 kommt nach Berechnungen der MA 69 auf einen durchschnittlichen Grundkostenanteil von weniger als 253 Euro pro Quadratmeter und berechtigt daher nicht zu einem Lagezuschlag. Zone 3 befindet sich in mittelmäßigen Vorstadtvierteln, oder zumindest überall, wo eine relativ gute öffentliche Verkehrsanbindung vorhanden ist (U-Bahn in Gehoder kurzer Straßenbahndistanz entfernt). Eine hohe Zahl an Angeboten stammt aus guten Innenstadtlagen oder traditionell beliebten Wohnvierteln nordund südwestlich von der Innenstadt. Diese befinden sich in Zone 5 und 6. Die Wiener City umfasst deckungsgleich die Zone 7, die Innenstadtlage, mit einem durchschnittlichen Grundkostenanteil von 1500 Euro pro Quadratmeter und mehr. Wie Abbildung 27 zeigt, ist das Angebot in den Zuschlagszonen 5 bis 7 gegenüber dem Wohnungsbestand (nach Gebäudezählung Statistik Austria 2001, grau dargestellt) relativ hoch. Gerade der Erste Bezirk hat einen besonders hohen Umschlagsprozentsatz: Die Zahl der Mietangebote in den Jahren 2005 bis 2010 entspricht 12,78 Prozent des Woh- Deskriptive Auswertung des Datenmaterials 149 nungsbestands des Bezirks. Im Wiener Durchschnitt wurden in diesem Zeitraum nur 2,04 Prozent der Wohnungen inseriert.69 Der überproportionale Anteil der Toplage kann daran liegen, dass 1) auf der Maklerplattform überproportional teure und hochwertige Mietwohnungen landen, und dass 2) das Vermietungsgeschäft aufgrund des hohen Lagezuschlags und der guten Bonität des Mietklientels mehr Rechtssicherheit und damit Attraktivität bietet als außerhalb der Bestlage. Manche Hausherren dürften auch ein Gutachten über die Höhe ihres Grundkostenanteils beauftragt haben, wodurch die Rechtssicherheit eines hohen Lagezuschlags gewährleistet ist. Diese Investition in ein derartiges Gutachten rechnet sich bei hochpreisigen Vermietungsgeschäften freilich eher. Abbildung 27: Mietangebotsdaten und Wohnungsbestand nach Lagezuschlagszone In guten Lagen, ab Zuschlagszone 5, ist das Angebot an Altbauwohnungen relativ gering, zeigt ein Blick auf Abbildung 28. Tatsächlich ist das Angebot von mietregulierten Wohnungen gerade in Gründerzeitvierteln verhältnismäßig hoch. Das liegt auch an der Gebäudestruktur. In Gründerzeitvierteln gibt es viele Altbauten, und auch wenn einige über die Jahrzehnte dem Abriss unterzogen worden sind, verbleibt die Mehrzahl der Gebäude in der Kategorie „Althaus“. Im Gegensatz zu vorangegangener Grafik sind hier all jene Angebot ausgegliedert, bei denen die Zuteilung zu Altoder Neubau nicht exakt möglich ist. 69 Allerdings fließen sämtlich Angebote, die nicht exakt verortet werden konnten – immerhin mehr als die Hälfte der Wohnungen – nicht in diese Statistik ein, die im Übrigen nach dem Wohnungsbestand im jeweiligen Sprengel gewichtet ist. Der prozentuale Vermietungsanteil pro Sprengel wird damit im Verhältnis zu seiner Größe gesehen. 150 Empirischer Teil Abbildung 28: In Gründerzeitvierteln ist das Altbau-Angebot überproportional hoch 7.4.3 Anteil mietengeschützter Wohnungen Fast die Hälfte der angebotenen Wohnungen befindet sich in Neubauten. Nahezu ein Viertel sind eindeutig Altbauten, bei etwa zwei Fünftel der Angebote lassen die Daten keinen Rückschluss auf das Baujahr und somit auch nicht auf die Anwendbarkeit des Mietrechts zu. Freie Miete Richtwert Deskriptive Auswertung des Datenmaterials 151 Abbildung 29: Anteil Altbauten und Neubauten im Datensatz 7.4.4 Verteilung der Miethöhe Die durchschnittliche Miethöhe für die vorliegenden, heterogenen Mietangebotsdaten liegt bei 8,97 Euro/m², 68,3 Prozent der Fälle (Standardabweichung +/- 1) liegen zwischen 5,74 und 12,20 Euro/m². Abbildung 30: Verteilung der Miethöhe der Angebotsdaten Freie Miete Richtwert ohne Angabe