Reembargo de inmueble y doble adjudicación en remate: ¿cuál de los rematantes resulta protegido en su adquisición?: Comentario a la Sentencia del TS de 4 de Noviembre de 2005 (RJ 2005, 7715)

Comentarios Reembargo de inmueble y doble adjudicación en remate: ¿cuál de los rematantes resulta protegido en su adquisición? Comentario a la Sentencia del TS de 4 de noviembre de 2005 (RJ 2005, 7715) MANUEL. ESPEJO LERDO DE TEJADA Profesor Titular de Derecho Civil Universidad de Sevilla Resumen: La sentencia que resuelve el caso enjuiciado contradice el criterio dominante en jurisprudencia y doctrina, conforme al cual la anotación de embargo no puede oponerse a quien adquiere con anterioridad a la misma el bien objeto de la traba, sino solamente a quienes adquieren con posterioridad. Tras el análisis de las particulares circunstancias concurrentes en el caso, se observa la incoherencia de la solución dada, que debiera haberse enfocado por el cauce de la aplicación del art. 34 LH con todos sus requisitos al segundo adjudicatario, para llegar a la solución contraria, esto es, a la prevalencia de la primera adjudicación frente a la segunda resultante de reembargo, por faltar la concurrencia de los requisitos necesarios para que opere la fe pública registral. Términos significativos: Anotación preventiva de embargo. Colisión entre anotaciones preventivas de embargo. Embargo. Reembargo. Adjudicación en sentencia de remate. Tercero hipotecario. Doble venta judicial. Principio de prioridad. Cancelación de anotación preventiva de embargo. Civil Ponente: Excmo. Sr. D. Juan Antonio Xiol Ríos PROPIEDAD: ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO: improcedencia: adjudicatario judicial de bien cuya anotación preventiva de embargo se hallaba caducada: preferencia registral de la adquisición por otro en virtud de adjudicación que trae causa de otra anotación de embargo vigente cuando la primera adjudicación se produjo y tuvo ingreso en el Registro; inexistencia de doble venta. REGISTRO DE LA PROPIEDAD: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO: efectos: sujeción de la titularidad de los bienes objeto de la traba anotada al resultado del proceso en que se haya producido frente a las transmisiones y cargas posteriores: cierre registral a las posteriores inscripciones de títulos incompatibles; inoponibilidad de la anotación al adquirente anterior del bien embargado aunque no haya inscrito su derecho; prórroga: legitimación para solicitarla: asiste a cualquier interesado. TERCERO HIPOTECARIO: inexistencia: acreedor con embargo anotado preventivamente: inoponibilidad a los derechos previamente adquiridos sobre la finca embargada. 307 MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA SEGUNDO.—La recurrente Ettroestudios. SA había resultado adjudicataria de un inmueble en subasta celebrada el 18 de junio de 1993 en el juicio ejecutivo 594/1991, celebrado en el juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Donostia-San Sebastián incoado a instancia de Banco Guipuzcoano, SA contra los titulares del inmueble (D. Ramón y D' Nuria), cuyo embargo había causado la anotación preventiva letra A del Registro de la Propiedad Núm. 4 de San Sebastián, la cual caducó el 31 de octubre de 1995, tras lo cual se dictó un auto de adjudicación el 9 de mayo de 1996, el cual fue inscrito con denegación de la práctica de las cancelaciones posteriores solicitada, al haber caducado la anotación letra A en que se apoyaba la ejecución. En otro juicio ejecutivo —número 432/1992— seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Donostia-San Sebastián se expidió con posterioridad a la caducidad de la anterior anotación preventiva y con anterioridad a la inscripción del auto de adjudicación, certificación de dominio y cargas a solicitud del Banco Bilbao Vizcaya, SA, en la que no se hizo constar dicha anotación preventiva, dada su caducidad. Celebrada tercera subasta en dicho proceso, se adjudicó el inmueble a D' Regina, lo que dio lugar a un auto de adjudicación, que tuvo acceso al Registro, en virtud del cual se procedió a la cancelación de todas las inscripciones o anotaciones que contradijesen su contenido posteriores a la fecha de la certificación de cargas, entre las que se encontraba la inscripción del auto de adjudicación correspondiente al procedimiento de apremio de la anotación cancelada letra A. TERCERO.—El Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente la demanda por estimar, en síntesis, que, aun cuando la doctrina tradicional se inclina por la prevalencia del adquirente anterior sobre la anotación preventiva de un embargo posterior, por considerar que la anotación no transforma el derecho personal del acreedor en un derecho real, así como en que sólo pueden ser embargados bienes que se encuentren en el patrimonio del deudor, la doctrina actual y las últimas resoluciones de la Dirección General de los Registros parten de la equivalencia práctica de la anotación preventiva de embargo a la hipoteca en relación con los terceros adquirentes del inmueble, en virtud de los principios de legitimación, prioridad, fe pública e inoponibilidad de lo no inscrito frente al que inscriba de buena fe, postura respaldada por el artículo 32 de la Ley Hipotecaria y artículo 175.2" del Reglamento Hipotecario, tras la reforma de 1992, que impone la cancelación de toda inscripción posterior a la anotación de embargo aunque se refiera a enajenaciones anteriores que no estén basados en derechos reflejados registralmente con anterioridad a la propia anotación y no afectados por ésta. Concluye la sentencia que el derecho preferente de la demandada, protegido por el artículo 32 de la Lev Hipotecaria, en virtud de lo previsto en el artículo 606 del Código Civil sobre no perjuicio para tercero de los títulos de dominio v derechos reales sobre bienes inmuebles no inscritos y del contenido del ;11 - 1. 1473 del mismo C11dig11 51)1)1 - 1' pericticiwiJ 11( la propiedad del inmueble objeto de doble venta al adquirente que la haya inscrito con anterioridad en el registro, conduce a entender que la demandada es la única que tiene una inscripción válida registral, puesto que la que amparaba el título de la actora era provisional y debía ser cancelada por la inscripción posterior al ser contradictoria con ésta. CUARTO.—Interpuesto recurso de apelación por la representación de la actora, la Audiencia Provincial desestimó dicho recurso y confirmó la sentencia de instancia condenando a la recurrente al pago de las costas, por entender, sustancialmente, que, al haber caducado la anotación de embargo letra A en virtud lo que establece el artículo 78 de la Ley Hipotecaria, hecho que tuvo lugar antes de que el Registro expidiese la certificación de cargas en el juicio ejecutivo en el que se adjudicó el inmueble a D' Regina, la inscripción del auto de adjudicación en favor de ésta, cumpliendo la orden del Juzgado dictada con base en el artículo 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dio lugar a la cancelación de las inscripciones posteriores a la expedición de la certificación de cargas y, en concreto, a la extinción del auto de adjudicación de la finca a favor de Euroestudios, SA, por lo que, cancelada la inscripción, de conformidad con el artículo 97 de la Ley Hipotecaria debe considerarse extinguido el derecho al que la misma se refería y, por consiguiente, la extinción de este auto no está afectada de causa de nulidad de clase alguna. En opinión de la Sala no nos encontramos ante un supuesto de doble inscripción registral de un auto de adjudicación judicial, sino ante un supuesto de nulidad de la inscripción de un auto de adjudicación como consecuencia de la inscripción posterior de otro auto de adjudicación que trae causa de una anotación de embargo inscrita que pesaba sobre el inmueble al que se refiere la adjudicación. No habiéndose acreditado que I)" Regina haya actuado de mala fe, goza de la protección registral que al tercero de buena fe otorga el artículo 34 de la Lev Hipotecaria. QUINTO.—En el recurso de casación interpuesto por la representación procesal de Euroestudios, SA se formula un único motivo de casación, al amparo del artículo 1692.4 cle la Ley de Enjuiciamiento Civil ANTECEDENTES DE HECHO Por su claridad y su carácter exhaustivo reproducimos los que contiene la propia Sentencia, si bien en los Fundamentos de Derecho se vuelven a resumir los hechos más significativos. Hacemos la advertencia de que los preceptos de la LECiv citados a continuación son, obviamente, los de la Lev de 1881, que eran los aplicables en la fecha en la que los hechos se produjeron. PRIMERO.—Euroestudios, SA, a través de su representación procesal, promovió juicio declarativo de menor cuantía sobre declaración de dominio, cancelación de inscripciones y anotaciones registrales contra los demandados D. Ramón (que no compareció), I)" Nuria, Banco Bilbao Vizcaya, SA v D' Regina, en cuyo suplico se solicitaba que se declarase que es propietaria plena y exclusiva del inmueble que identifica en la demanda, con las consecuencias inherentes a tal pronunciamiento, sin carga de gravamen 308 REEMBARGO DE INMUEBLE Y DOBLE ADJUDICACIÓN EN REMATE:... (por error se dice artículo 1462.4), por infracción de los artículos 1473, 606 y 348 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. Sostiene la parte recurrente, en síntesis, que la argumentación de la sentencia recurrida ampara la adquisición de la demandada en la instancia en el artículo 32 de la Ley Hipotecaria y 606 del Código Civil sobre no perjuicio a terceros de los títulos no inscritos, pero este fundamento quiebra en cuanto esta misma protección ampara a la recurrente que también adquirió la finca en subasta judicial libre de cargas y gravámenes, mientras la demandada la adquirió estando vigente la anotación de embargo letra A (posteriormente cancelada en el momento de la expedición de la certificación de cargas), si bien la parte recurrente no tuvo conocimiento de la caducidad de la anotación y no tenía posibilidad de haber conseguido su prórroga al no ser parte en el procedimiento, y la inscripción del auto de adjudicación tuvo lugar con casi tres meses de antelación a la inscripción del dictado en favor de la demandada. En opinión de la parte recurrente, la posible doble venta previsto en el artículo 1473 del Código Civil exige la existencia de dos contratos separados válidos y consumados y esta condición no se da en la compraventa mediante auto de adjudicación en favor de la demandada, por cuanto nunca llegó a poseer el inmueble y, en consecuencia, a adquirirlo, porque éste estaba poseído desde el año 1993 por la demandante, según se reconoce en el fundamento de derecho primero de la sentencia de instancia. Añade que ambos contendientes adquirieron la misma finca en sendas subastas judiciales, pero la recurrente lo hizo con anterioridad y adquirió su posesión estableciendo sus oficinas de forma pública, pacífica y continuada en el inmueble y obtuvo un auto de adjudicación antes que la demandada, el cual tuvo acceso al Registro también con antelación respecto del otorgado en favor de la citada señora. Concluye la parte recurrente en la fundamentación del motivo que ambos litigantes tienen idéntica condición de terceros y la posición de la recurrente está amparaba por la entrega real de la posesión y la anterior inscripción de su compra en el Registro de la Propiedad. SEXTO.—Termina solicitando que se dicte sentencia por la que, pasando la sentencia recurrida y estimando íntegramente la demanda formulada se dicte sentencia por la que: 1. Declare que Euroestudios, SA es propietaria plena, exclusiva y excluyente del inmueble identificado y descrito en el hecho primero de la demanda, con las consecuencias inherentes a tal pronunciamiento, fundamentalmente su acceso al registro de la Propiedad si fuere preciso. 2. Declare que dicha propiedad lo es sin carga ni gravamen alguno, excepción hecha de las normas de condominio que puedan afectar a la finca. 3. Declare la nulidad de la adjudicación en subasta pública y a favor de ID' Regina, del inmueble referido, en los autos de juicio ejecutivo 432/1992, instados por Banco Bilbao Vizcaya, SA, así como la nulidad del título en que dicha adjudicación se contenga. 4. Decrete la cancelación de la anotación preventiva letra B que grava el inmueble mencionado en el registro de la propiedad número 4 de San Sebastián, extendida a favor de Banco Bilbao Vizcaya, SA. 5. Condene a los demandados a estar y pasar por los anteriores pronunciamientos. FUNDAMENTOS DE DERECHO PRIMERO.—Para la adecuada comprensión del supuesto de hecho en relación con el cual se plantea el presente recurso de casación conviene recoger los hechos que se consideran probados por la sentencia recurrida, así corno resumir lo ocurrido en ambas instancias: 1) El 10 de abril de 1987, mediante escritura pública otorgada ante I). Juan Aurelio Lázaro, notario de San Sebastián, D. Ramón y D' Nuria compraron el semisótano segundo local NUM000 de la finca denominada «Conjunto Residencial DIRECCION000», sito en la ladera del Monte Igueldo, en San Sebastián. Dicha escritura pública fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 16 de noviembre de 1987. 2) El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Donostia-San Sebastián incoó juicio ejecutivo 594 de 1991 a instancia de Banco Guipuzcoano, SA contra D. Ramón y ILP Nuria. En dicho juicio ejecutivo se produjeron las siguientes actuaciones judiciales: a) El 9 de mayo de 1991 el Juzgado dictó providencia firme mandando que se practicase anotación preventiva de embargo sobre la referida finca en garantía del pago de 125.000.000 de pesetas de principal, más 20.000.000 de pesetas de intereses, costas y gastos. La inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha anotación preventiva de embargo letra «A» se produjo el 8 de julio de 1991. b) El 30 de noviembre de 1992 el Registro de la Propiedad expidió certificación de cargas de la finca referida, en virtud de mandamiento librado el 17 de noviembre de 1992 por el Juzgado. c) El 3 de noviembre de 1992, tras ser valorada pericialmente en 6.500.000 pesetas, se acordó sacar a pública subasta la mencionada finca. d) El 18 de enero de 1993, en la primera subasta, se ofreció por Euroestudios, SA 8.000.000 de pesetas con reserva de la facultad de ceder el remate a terceros, mostrando su conformidad. e) El 31 de octubre de 1995 se canceló por caducidad la anotación preventiva de embargo letra «A». f) El 9 de mayo de 1996 el Juzgado dictó auto mediante el que adjudicaba a Euroestudios, SA por el precio de 8.000.000 de pesetas la finca reseñada en el precedente apartado, cancelando y dejando sin efecto la anotación de embargo a favor de Banco Guipuzcoano, SA inscrita en el Registro de la Propiedad, así como todas aquellas anotaciones e inscripciones que hubieran podido causarse con posterioridad a la expedición de la certificación a que se refiere el ar- 309 MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA tículo 1489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En ejecución de dicho auto expidió mandamiento de cancelación de cargas del mismo día. Dichos auto y mandamiento fueron presentados en el Registro de la Propiedad el 13 de septiembre de 1996 y fueron inscritos el 24 de septiembre de 1996, si bien se denegó la práctica de las referidas cancelaciones al haber caducado, conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria, la anotación letra «A» en que se apoyaba la ejecución. 3) El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Donostia-San Sebastián incoó juicio ejecutivo 432 de 1992, a instancia de Banco Bilbao Vizcaya, SA contra D. Ramón y D' Nuria. En dicho juicio ejecutivo se produjeron las siguientes actuaciones judiciales: a) El 30 de junio de 1992 el Juzgado dictó providencia firme mandando que se practicase anotación preventiva de embargo sobre la referida finca en garantía del pago de 6.913.317 pesetas de principal, más 2.000.000 de pesetas de costas. La inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha anotación preventiva de embargo se produjo el 29 de septiembre de 1992. Se prorrogó por el plazo de cuatro años en virtud de providencia firme de 22 de julio de 1996. b) El 31 de octubre de 1995 el Registro de la Propiedad expidió certificación de cargas de la finca referida, en virtud de mandamiento librado el 13 de octubre de 1995 por el Juzgado. En esta certificación se hace constar que la titularidad dominical de la finca corresponde a D. Ramón y IV Nuria con carácter ganancial y que la misma se halla gravada con las reglas de condominio que se relacionan en la inscripción 1 1 y con un embargo anotación letra «B», con su seguida nota marginal a favor de Banco Bilbao Vizcaya, SA, sin que sobre la misma pesen más cargas o gravámenes. e) El 10 de abril de 1996, tras ser valorada pericialmente en 5.000.000 de pesetas, se acordó sacar a pública subasta la mencionada finca para las fechas 17 de julio de 1996, 17 de septiembre de 1996 y 17 de octubre de 1996. d) El 17 de octubre de 1996, en la tercera subasta, se ofreció por el representante de D' Regina 2.500.000 pesetas con reserva de la facultad de ceder el remate a terceros, mostrando su conformidad. e) El 5 de noviembre de 1996 el Juzgado dictó auto mediante el que adjudicaba a Regina por el precio de 2.500.000 pesetas la finca reseñada en el precedente apartado, cancelando y dejando sin efecto la anotación de embargo a favor de Banco Bilbao Vizcaya, SA inscrita en el Registro de la Propiedad, así como todas aquellas anotaciones e inscripciones que hubieran podido causarse con posterioridad a la expedición de la certificación a que se refiere el artículo 1489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. En ejecución de dicho auto expidió mandamiento de cancelación de cargas el mismo día. Dichos auto y mandamiento fueron presentados en el Registro de la Propiedad el 26 de noviembre de 1996 y fueron inscritos el 16 de diciembre de 1996, procediéndose a la cancelación de todas las anotaciones e inscripciones posteriores a la expedición de la certificación a que se refiere el artículo 1489 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y, asi mismo, a la cancelación de la anotación preventiva de embargo letra «B». SEGUNDO.—Euroestudios, SA solicitó en su demanda que se declarase que es propietaria plena y exclusiva del inmueble (le referencia, con las consecuencias inherentes a tal pronunciamiento, sin carga de gravamen alguno. El Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente la demanda por estimar, en síntesis, que, aun cuando la doctrina tradicional se inclina por la prevalencia del adquirente anterior sobre la anotación preventiva de un embargo posterior, la doctrina actual y las últimas resoluciones de la Dirección General de los Registros parten de la equivalencia práctica de la anotación preventiva de embargo a la hipoteca en relación con los terceros adquirentes del inmueble, en virtud de los principios de legitimación, prioridad. te pública e inoponibilidad de lo no inscrito frente al que inscriba de buena fe. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación interpuesto por la actora por entender, sustancialmente, que, al haber caducado la anotación de embargo letra A, no nos encontrarnos ante un supuesto de doble inscripción registra' de sendos autos de adjudicación judicial, sino ante un supuesto de nulidad de la inscripción de un auto de adjudicación como consecuencia de la inscripción posterior de otro auto de adjudicación que trae causa de una anotación de embargo inscrita que pesaba sobre el inmueble al que se refiere la adjudicación, cuyo titular goza de la protección registral que al tercero de buena fe otorga el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. TERCERO.—La parte recurrente, en un único motivo de casación, reprocha a la sentencia recurrida la infracción de los artículos 1473, 606 y 348 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria, en los cuales se sanciona el principio en virtud del cual los títulos de dominio no inscritos en el Registro de la Propiedad no perjudicarán a tercero y se atribuye la propiedad, en caso de doble venta, al adquirente que antes haya inscrito el inmueble en el Registro. Funda su posición en que la inscripción de sendos autos de adjudicación en subasta judicial del mismo inmueble, uno en su favor y otro en favor de D" Regina implica un supuesto de doble venta judicial que debe ser resuelta declarando la validez de la efectuada en su favor y la anulación de la contradictoria, tanto en virtud de criterios sustantivos, por cuanto la adquisición en favor del recurrente fue anterior y la única que se consumó mediante la entrega del inmueble del que se halla en posesión desde 1993, como en virtud de criterios registrales, por cuanto fue la primera que tuvo acceso al Registro de la Propiedad. El motivo debe ser desestimado. CUARTO.—E1 examen de los hechos aceptados como probados por el tribunal de instancia pone de manifiesto que la inscripción del auto de adjudicación del inmueble en favor de la demandada y recurrida I) Regina, aun cuando fue posterior a la inscripción del auto de adjudicación en favor de la 310 REEMBARGO DE INMUEBLE Y DOBLE ADJUDICACIÓN EN REMATE:... recurrente, trae causa de una anotación preventiva de embargo, plenamente vigente, que se había practicado el 22 de septiembre de 1992 y, por ende, con anterioridad a producirse la traslación de dominio correspondiente a aquella adjudicación (incluso apreciando que ésta se produjo en la fecha de la subasta, celebrada el 18 de enero de 1993 o en el momento, en el mismo año, a partir de la cual dice estar en posesión del inmueble). En consecuencia, desde el punto de vista registra!, no puede aceptarse la afirmación de la parte actora en la instancia en el sentido de que la adjudicación en su favor tuvo ingreso preferente en el Registro de la Propiedad, pues el principio de prioridad atribuye preferencia a la inscripción de la adjudicación en favor de la citada demandada, la cual remonta sus efectos al momento en que tuvo acceso al Registro la anotación preventiva letra B. No cabe duda. una ve/ mas desole el punto de vista estrictamente registral, de que la anotación preventiva de embargo, en tanto mantiene su vigencia, sujeta la titularidad de los bienes objeto de la misma al resultado del proceso en que se haya producido la traba, frente a las transmisiones o imposición de cargas v gravámenes que se hayan producido, como veremos, con posterioridad a la misma, provocando el cierre registra] a las posteriores inscripciones de títulos incompatibles (la adjudicación a favor de la parte actora se inscribió a las resultas de la anotación de embargo letra B), pues así se infiere de los principios registrales de legitimación v prioridad y de razones de seguridad jurídica en el ámbito del juicio ejecutivo y del proceso de ejecución. QUINTO.—Debe notarse que no se plantea propiamente, aunque la sentencia de primera instancia parte del examen de esta cuestión, la eficacia de la anotación preventiva de embargo respecto de los actos de disposición del inmueble trabado anteriores a su vigencia, puesto que, como se ha recalcado, la traslación de dominio en favor de la parte recurrente tuvo lugar con posterioridad a la anotación preventiva del embargo que sustenta la adjudicación verificada en favor de la parte demandada y a la cual dio prioridad el Registro. Es cierto que la doctrina de esta Sala es unánime en el sentido de que la anotación de embargo no puede oponerse al que con anterioridad ha adquirido el objeto de la traba, aunque no haya inscrito su derecho, ya que la traba no puede recaer sobre bienes que no estén en el patrimonio del deudor, ni el acreedor embargante goza de la protección del art. 34 de la Lev Hipotecaria (sentencias de 14 de diciembre de 1968 [RJ 1968, 5859], 12 de junio de 1970 [RJ 1970, 2921], 31 de enero de 1978 [RJ 1978, 229], 19 de noviembre de 1992 [RJ 1992, 9243], 10 de mayo de 1994 [RJ 1994, 3896] y 14 de junio de 1996 [RJ 1996, 4772], entre otras, algunas de ellas invocadas por la actora en la primera instancia). Como declara la primera de las expresadas sentencias, «[...] el favorecido por la anotación, no goza, respecto a tales actos, de los beneficios protectores de la fe pública registral, que otorgan los arts. 32, 34 v 37 de la I,H, y sólo se antepone en absoluto a los títulos otorgados con posterioridad a ella, pero sin que prevalezcan sobre los actos dispositivos otorgados anteriormente aunque no están inscritos, ni atribuya por sí solo, rango preferente, al crédito objeto de la anotación respecto de los créditos o negocios obligacionales preferentes. [...] en armonía con estos principios de nuestra legislación hipotecaria, esta Sala ha venido proclamando, con reiteración que la anotación preventiva de embargo no altera la situación ji.irídica existente respecto a créditos ya contraídos por el deudor embargado y, con mayor razón en cuanto a los actos dispositivos otorgados anteriormente por el mismo deudor, aunque no se hubiesen registrado, y sólo atribuye preferencia sobre las obligaciones contraídas a las enajenaciones otorgadas por el deudor con posterioridad a la lecha de la anotación, SS. de 7 marzo 1896. 28 enero 190. 2 marzo 1910, 21 febrero 1912. 5 julio 1917, 31 octubre 1928 v 22 marzo 1913, diciéndose, en la de 29 noviembre 1962, que el embargo de bienes del deudor, sólo puede recaer "sobre los que éste realmente posea y que estén incorporados a su patrimonio en tal momento, hasta el punto de que si se solicita anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad, si se consigue, tal anotación no lesiona los derechos previamente adquiridos sobre la finca embargada, ni produce efectos contra terceros, cuyo derecho sea anterior a la anotación, pues ésta no prevalece sobre los actos dispositivos otorgados con anterioridad, aunque no estén inscritos, según los arts. 1923 del CC y 44 de la Ley Hipotecaria"». O, como dice la sentencia de 19 de noviembre de 1992 (RJ 1992, 9243), «en modo alguno tiene el titular del embargo la condición de tercero a los efectos del art. 34 de la Ley Hipotecaria, porque no ha adquirido en las condiciones por él definidas ningún derecho real sobre la cosa y, en consecuencia, si la cosa se demuestra que no pertenece al titular registral es posible, corno en el caso de autos, que su propietario obtenga resolución judicial que le tenga por tal aun con base en documento privado, pues todo documento privado es apto para, en unión de las demás pruebas, desvirtuar la presunción de legitimación registral de que goza el titular inscrito». No puede dejarse de poner de manifiesto que esta jurisprudencia no suscita pleno asentimiento doctrinal y puede plantear dificultades a la aplicación del artículo 175, regla 2', del Reglamento Hipotecario, modificado por la Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre (en cuanto, con el limitado rango que le es propio, extiende los efectos cancelatorios que derivan de la adjudicación a las inscripciones posteriores a la anotación de embargo aunque se refieran a enajenaciones o gravámenes anteriores), según pone de manifiesto la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia. No es menester, sin embargo, pronunciarse sobre este específico particular, puesto que hasta con suhravar que, según la doctrina jurisprudencia] expresada, la anotación preventiva de embargo produce una afección de los terceros adquirentes o titulares de de- 311 MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA Fechos reales sobre el bien embargado, cuando sus títulos tengan fecha posterior a la anotación y que la inmunidad que se predica se refiere únicamente a los títulos de fecha anterior, aunque se inscriban con posterioridad a la anotación. La prioridad registra] de la anotación preventiva de embargo frente a la inscripción de un título de dominio de fecha posterior es proclamada, entre las más recientes, por la sentencia de 5 de octubre de 2005, la cual declara que «La demandante tercerista y recurrente en casación D' [...1 adquirió el derecho de propiedad sobre la mitad indivisa que le vendió el que fue su esposo D. [...1 por compraventa otorgada en escritura publica, en fecha 17 de febrero de 1994, completada en 24 de octubre del mismo año, tras lo que accedió al Registro de la PF( yieclach el embargo tuvo efecto en lecha 19 de enero de 1994 y la anot acion preventiva es de 1 de marzo del misini, .1110. En consecuencia, dicha tercerista adquirió la propiedad de un bien ya embargado y tuvo entrada en el Registro de la Propiedad cuando ya constaba en el mismo tal embargo. No se da pues infracción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria y se desestima el motivo séptimo». SEXTO.-La posición de la parte recurrente únicamente tendría fundamento en el supuesto de que debiera prevalecer la realidad extrarregistral sobre la situación resultante del Registro. Este efecto solamente podría producirse, en primer término, en el caso de que hubiera tenido lugar el acceso al Registro, dentro de ciertas condiciones, de dos asientos incompatibles sobre el mismo inmueble, único supuesto en el que puede hablarse de doble venta en sentido estricto desde el punto de vista registral, y en el que podría estar justificado, según la jurisprudencia, acudir a la realidad extrarregistral para averiguar cuál es el título de adquisición preferente en virtud, entre otros posibles criterios, de la prioridad en el tiempo de adquisición del inmueble en favor de uno u otro contendiente. Éste no es, sin embargo, el supuesto contemplado en el proceso, en el que las dos adjudicaciones que han tenido acceso al Registro en absoluto son incompatibles, sino que la primera, efectuada en favor del recurrente, fue admitida con carácter subordinado a la eficacia de la anotación preventiva que la precedía y, en consecuencia, debe ceder su preferencia en favor de la adjudicación efectuada en el segundo juicio ejecutivo que trae causa de dicha anotación, anterior a la adjudicación que se hace valer por la parte recurrente y cuya prioridad sobre la misma es indudable. La adjudicación a favor de la recurrente no puede retrotraer sus efectos a la fecha de la anotación preventiva del embargo de que traía causa, puesto que, por imperativo legal, había caducado, como apreció el registrador al rechazar dicha retroacción de la segunda adjudicación por ser preferente (arts. 131 y 133 II RH), mientras que la prioridad de la segunda adjudicación debe fijarse en virtud de la anotación preventiva de embargo de la que traía causa, la cual va estaba vigente cuando la primera adjudicación se produjo y.' cuando tuvo ingreso en el Registro. SÉPTIMO.-No puede aceptarse la argumentación de la parte recurrente en cuanto pretende que su posición es inmune a los efectos de la caducidad de la anotación preventiva letra A, alegando que desconocía que ésta se había producido y que, en todo caso, por no ser parte en el proceso ejecutivo, no podía solicitar su prórroga, pues resulta evidente que la cancelación tiene lugar en un plazo predeterminado por la Ley (art. 86 LH), cuyo «dies ad quem» o final es susceptible de ser conocido por todos los intervinientes en el proceso de ejecución en virtud del carácter público del Registro y, por otra parte, la Ley Hipotecaria reconoce legitimación para solicitar la prórroga no a las partes en sentido estricto, sino a todos los interesados, entre los cuales no cabe duda de que figura el adjudicatario del bien inmueble en el juicio ejecutivo. OCIAN - 0.-La segunda eircim,utneia (pie podría dar lugar a la prevalencia de la realidad extra - registral sobre la situación derivada del Registro sería la decadencia de la protección en favor del tercero que establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) en el caso de que éste no hubiese actuado de buena fe o constasen en el Registro las causas por las cuales se ve privado de su derecho. Sin embargo, esta Sala, por la vía forzosamente constreñida al examen de los preceptos invocados como infringidos en el motivo formulado, no puede entrar en el análisis de la posible falta de concurrencia de los requisitos establecidos en el referido precepto para otorgar la protección al tercero registral, pues el motivo formulado -a pesar de que la sentencia impugnada en apelación, al manifestar que no se trata de un supuesto de doble inscripción registral de un auto de adjudicación, considera implícitamente que no entra en juego el precepto específico en que el recurrente funda este motivo (el art. 1473 CC sobre los efectos de la doble venta, en relación con los demás que cita, que se refieren a la eficacia de los títulos no inscritos y a la adquisición del derecho de propiedad) y aplica la protección al tercero registral citando expresamente el artículo 34 LH como razón de su decisión, declarando que no se ha acreditado ni se ha intentado prueba sobre la mala fe de la segunda adjudicataria del inmueble fr Reginano ha invocado como infringido este precepto ni razonado sobre dicha infracción, impidiendo que pueda entrarse en el debate sobre la concurrencia o no de dichas circunstancias, pues otra cosa implicaría un exceso en el ejercicio de las potestades que confiere a esta Sala el recurso de casación y la quiebra de las garantías inherentes al principio de contradicción. La sentencia impugnada, en suma, rechaza la existencia de una doble venta judicial con acceso al Registro, mediante razonamientos que guardan consonancia con la jurisprudencia aplicable al caso, y considera susceptible de ser otorgada a la recurrida, como adjudicataria cuyo título figuraba inscrito, la protección registral que brinda el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, fundándose en la inexistencia de mala fe, por lo que -resultando imposible a este tribunal el examen de la posible infracción de este precepto por indebida apreciación de las circunstancias cuya concurrencia es exigible para la protección del tercero re- 312 REEMBARGO DE INMUEBLE Y DOBLE ADJUDICACIÓN EN REMATE:... gistral— no puede estimarse producida la vulneración de los preceptos legales que se le imputa. NOVENO.—La desestimación íntegra del recurso de casación da lugar a la imposición de las costas la parte recurrente y a la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo que ordena el artículo 1715.2 de la Lev de Enjuiciamiento Civil de 1881, en la redacción aplicable a este precepto por razones temporales. Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español, FALLAMOS 1 9 No ha lugar al recurso de casación interpuesto por Euroestudios, SA, contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Donostia-San Sebastián de 18 de marzo de 1999 en recurso de apelación 1455/ 1998, por la que se confirma la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Donostia- San Sebastián de 18 de marzo de 1999 dictada en juicio de menor cuantía 814/1996, sobre desestimación de demanda sobre declaración de dominio y cancelación de inscripciones y anotaciones registrales a instancia de Euroestudios, SA contra I). Ramón (no comparecido), IV Nuria, Banco Bilbao Vizcaya, SA y D' Regina. 2( 2 Se imponen a la parte recurrente las costas de este recurso y la pérdida del depósito constituido. COMENTARIO SUMARIO I. PLANTEAMIENTO II. EL EMBARGO COMO AFECCIÓN REAL Y EL SIGNIFICADO DE SU ANOTACIÓN PREVENTIVA III. LOS EFECTOS DE LA CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO EN EL ÁMBITO REGISTRAL Y EN EL SUSTANTIVO IV. POSIBILIDAD, EN EL CASO QUE NOS OCUPA, DE UNA ADQUISICIÓN A NON DOMINO POR PARTE DEL SEGUNDO REMATANTE I. PLANTEAMIENTO La materia del embargo de inmuebles resulta en extremo interesante para el estudioso al presentarse en ella una confluencia de cuestiones civiles, registrales y procesales cuya adecuada coordinación no resulta siempre fácil, pero constituye un reto apasionante por la necesidad de coordinar todos los principios normativos que afectan al problema, llegando a una decisión final justa y coherente con el sistema, a pesar de que éste no esté formulado con todo el detalle que sería deseable. Por otra parte, ese interés crece al advertirse que estamos ante materia en la que el casuismo es inagotable, y abre en cada supuesto horizontes inexplorados. La Sentencia que nos disponemos a comentar es un ejemplo de ello, pues, según nos parece, trata de un problema rigurosamente nuevo en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (solamente recordamos un caso bastante parecido, pero no absolutamente similar —porque en él no se trataba de una acción declarativa del dominio, sino de una tercería de dominio ejercitada por los adjudicatarios del segundo embargo, contra el primer embargo— que fue resuelto por la Sentencia de 16 de junio de 1998 [RJ 1998, 4898], comentada en esta misma RdP por ARANDA RODRÍGUEZ, «Embargo y reembargo: Naturaleza y efectos. Anotación preventiva en el Registro. Comentario a la Sentencia del TS de 16 junio 1998», núm. 2, pgs. 377 y ss.). Precisamente por tratarse de un supuesto nuevo, resulta muy de agradecer que la Sentencia sea generosa en la reproducción de los hechos probados, ya que así se facilita enormemente entender bien la doctrina que mantiene, lo cual es independiente de que discrepemos de ella de forma radical como puede deducirse de cuanto ya hemos expuesto explícita o implícitamente en algunas obras anteriores sobre esta materia (una serie de Comentarios de Jurisprudencia en esta revista y, sobre todo, en nuestra monografía E fectos jurídico-reales del embargo de inmuebles en la Ley de Enjuiciamiento Civil, Madrid, 2005). No obstante, el hecho de que nos encontremos ante un supuesto muy original, así como la excentricidad de la doctrina sostenida por la Sentencia, que se sitúa claramente fuera de la dirección dominante, y, por último, el hecho de que se llegue a una solución que nos parece injusta, nos han impulsado a tomar de nuevo la pluma para manifestar, o más bien reiterar, nuestra opinión, de forma que nuestras palabras puedan servir de advertencia sobre los 313 MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA aspectos criticables de la solución a la que se llega y de la argumentación que pretendidamente la apoya. No es, tampoco, de menor interés el hecho de que la Sentencia obligue a repasar todos los grandes temas jurídico-civiles que el embargo suscita. Si tuviéramos que sintetizar de algún modo el significado de la doctrina mantenida por la Sentencia que ahora nos ocupa, nos veríamos en un cierto aprieto, porque tras los argumentos que aparecen en ella se pueden advertir construcciones teóricas algo diferentes. En primer lugar, no cabe duda de que asoma tras la Sentencia la minoritaria orientación doctrinal que pretende la asimilación del embargo a la hipoteca, también llamada tesis innovadora sobre el embargo y su anotación preventiva, doctrina propuesta por algunos autores desde hace unos veinte años (aunque con algún antecedente previo), y que se alza frente a la tesis clásica sostenida por la mayoría de la doctrina y que resulta acogida también por la Jurisprudencia. De todos modos, a nuestro juicio, esta tesis innovadora no resulta admitida explícitamente por la Sentencia comentada, aunque parece ser que sí lo había sido por la del Juzgado de Primera Instancia, a tenor de las noticias que sobre ella nos ofrecen los diferentes Fundamentos de Derecho de la Sentencia de casación. No obstante lo cual, de algún modo el Tribunal Supremo insinúa la posibilidad de que la doctrina clásica debiera ser revisada. En segundo lugar, cabe ver en la Sentencia, una inspiración más o menos directa en algunos pronunciamientos doctrinales que sin compartir los postulados principales de la tesis innovadora sí que comparten cierta preocupación por los mismos temas. En este sentido, nos parece ver en los Fundamentos de Derecho, un cierto reflejo de las opiniones de SARMIENTO RAMOS (En torno a la naturaleza jurídica del embargo, Madrid, 1993, pgs. 211 y ss.) y de REY PORTOLÉS («El tercer poseedor de bienes embargados: su posibilidad legal y no sólo real y sus facultades tras las reformas de la Ley de enjuiciamiento civil y del Reglamento hipotecario», en: Escritos varios sobre hipotecas y anotaciones preventivas de embargo, Madrid, 1995, pgs. 511 y ss.), aunque ciertamente las afirmaciones de estos autores tampoco se pronuncian en el contexto en que la actual Sentencia lo ha de hacer, sino más bien en cuanto al problema de las enajenaciones no inscritas anteriores a la fecha del propio embargo. Cabe ver, no obstante, en la Sentencia un cierto reflejo de la tesis de SARMIENTO, en cuanto que para este autor la inscripción tardía de una transmisión preferente al embargo, de admitirse, «deberá extenderse con absoluta subordinación a las resultas del pleito que la anotación de embargo refleja, de modo que si éste culmina en el remate, su inscripción determinará inequívocamente la cancelación de aquélla» (op. cit., pgs. 233-234). Asimismo, para REY PouTorrs, tal titular preferente debe reaccionar oportunamente mediante la tercería de dominio si no quiere verse expulsado del folio en virtud de la cancelación propiciada por el art. 175.2 RH, expulsión que él propugna que será normalmente definitiva, en aplicación del principio de inoponibilidad, para sostener lo cual tiene que reducir a la delgadez más absoluta la exigencia de buena fe en el adquirente, como veremos posteriormente. Ni qué decir tiene, que uno de los principales problemas que a nuestro juicio presentan estas otras «alternativas» doctrinales, y con ella la Sentencia que comentamos, es su falta de coherencia con la doctrina jurisprudencial «clásica» consolidada, e incluso con el significado y el auténtico ámbito del principio de inoponibilidad en nuestro Derecho registral. Ello lo pensamos pese a que la Sentencia, en su FD 5 9 , diga con razón que la doctrina jurisprudencial clásica se había pronunciado sobre casos diferentes al que ahora le ocupa. Es cierto, no se plantea propiamente, aunque la sentencia de primera instancia así lo hubiera considerado, la duda sobre la eficacia de la anotación preventiva de embargo respecto de los actos de disposición del inmueble trabado anteriores al mismo, puesto que, la transmisión del dominio en favor del recurrente tuvo lugar con posterioridad a la anotación preventiva del embargo que sustenta la adjudicación verificada en favor de la parte demandada. Pero eso es una cosa y otra que la solución propugnada deba estimarse correcta. En efecto, en el FD 5° la Sentencia señala correctamente la novedad del supuesto que se plantea en el caso, que no puede ser reconducido a los grandes temas de la jurisprudencia anterior: «debe notarse que no se plantea propiamente, aunque la sentencia de primera instancia parte del examen de esta cuestión, la eficacia de la anotación preventiva de embargo respecto de los actos de disposición del inmueble trabado anteriores a su vigencia, puesto que, como se ha recalcado, la traslación de dominio en favor de la parte recurrente tuvo lugar con posterioridad a la anotación preventiva del embargo que sustenta la adjudicación verificada en favor de la parte demandada y a la cual dio prioridad el Registro». Y sobre este particular tiene que seguir recordando cuál es la jurisprudencia consolidada: 314 REEMBARGO DE INMUEBLE Y DOBLE ADJUDICACIÓN EN REMATE:... «es cierto que la doctrina de esta Sala es unánime en el sentido de que la anotación de embargo no puede oponerse al que con anterioridad ha adquirido el objeto de la traba, aunque no haya inscrito su derecho, ya que la traba no puede recaer sobre bienes que no estén en el patrimonio del deudor, ni el acreedor embargante goza de la protección del art. 34 de la Ley Hipotecaria». Pero a pesar de ello, se añade que quizá esa jurisprudencia deba ser revisada a la luz de nuevas normas y de las críticas doctrinales a que se ha visto sometida: <no puede dejarse de poner de manifiesto que esta jurisprudencia no suscita pleno asentimiento doctrinal y puede plantear dificultades a la aplicación del artículo 175, regla 2' 1 , del Reglamento Hipotecario, modificado por la Real Decreto 1368/1992, de 13 de noviembre (en cuanto, con el limitado rango que le es propio, extiende los efectos cancelatorios que derivan de la adjudicación a las inscripciones posteriores a la anotación de embargo aunque se refieran a enajenaciones o gravámenes anteriores), según pone de manifiesto la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia». No obstante lo cual la Sentencia vuelve a señalar que considera innecesario revisar dicha doctrina, pues el supuesto al que se enfrenta es novedoso: <‹No es menester, sin embargo, pronunciarse sobre este especifico particular, puesto que basta con subrayar que, segun la doctrina jurispHidencial expresada, la anotación preventiva de embargo produce una afección de los terceros adquirentes o titulares (le derechos reales .sobre el bien embargado, cuando sus títulos tengan lecha posterior a la anotación y que la inmunidad que se predica se refiere únicamente a los títulos de fecha anterior, aunque se inscriban con posterioridad a la anotación». Siendo todo esto cierto, en los términos en que lo plantea la Sentencia, no puede ocultarse que el criterio utilizado para resolver el supuesto no es fácil de armonizar con esa doctrina jurisprudencial mayoritaria, ni mucho menos con los principios normativos en los que esa doctrina se inspira y apoya que siguen vigentes tras la nueva LECiv/2000; es verdad que las enajenaciones del bien embargado posteriores al embargo quedan sujetas al mismo, pero eso, que es cierto para el caso en que se trate de una enajenación voluntaria, no tendría por qué serlo cuando el choque de titularidades se plantea entre los rematantes en dos embargos diferentes. En esta materia, la condición subordinada del segundo embargo respecto del primero evita, o debe evitar, que el adjudicatario en el primero deba quedar sujeto al segundo. La solución es otra: al ejecutante en el segundo embargo sólo se le garantiza la percepción del sobrante de la primera subasta o bien, si él ejecuta antes que el primer embargante, debe entenderse subsistente dicho primer embargo (cfr., hoy art. 610 LECiv, y normas concordantes que aceptan la solución propugnada por la doctrina en la anterior legislación; sobre la materia, vid. VEGAS TORRES, El reembargo, Madrid, 2004, esp.. pgs. 46 y ss.; para el sistema anterior carecemos de referencias legales, pero ello no significó que se estimara imposible el reembargo, para cuyo régimen puede verse todavía la clásica exposición de CARRERAS, El embargo, Barcelona, 1957, pgs. 79 y ss.). Precisamente por ello nos parece muy inconveniente la solución dada al supuesto sobre todo si se tiene en cuenta que las pretendidas razones que la apoyan no son nada convincentes, tal como trataremos de explicar a lo largo de estas páginas. Ciertamente se evita el choque frontal con la doctrina preexistente, pero a costa de introducir un nuevo criterio que muestra escasa coherencia con ella. Yendo al núcleo del supuesto problemático, diríamos que la sustancia final del caso se resuelve con base en dos consideraciones. La primera relativa al valor de la caducidad de una anotación preventiva de embargo; la segunda, la eficacia que pueda tener la cancelación de un asiento registral realizada por orden del juez ejecutor. Y, por sintetizar el supuesto de hecho para el que esos criterios deben dar respuesta, se trataría de resolver el litigio entre el adjudicatario en el remate fruto de un primer embargo, cuya adquisición se inscribió en el Registro de la Propiedad tras la caducidad de la anotación preventiva de dicho embargo, frente al adjudicatario en otro remate, consecuencia del reembargo, que pudo conocer antes de la subasta la existencia del remate anterior puesto que en ese momento ya había accedido esta adquisición al Registro. Este segundo embargo o reeembargo estaba asimismo anotado preventivamente, antes del primer remate, y, a su vez, la segunda adjudicación pudo acceder al Registro de la Propiedad, a pesar de la inscripción de la primera, mediante la cancelación de esta primera adjudicación (por la vía del art. 175.2 RH vigente a partir de la reforma procesal de 1992). Y consignando brevemente el criterio de solución del litigio en el que se muestran coincidentes todos los Tribunales que conocieron del caso, diremos que dicho criterio viene a cifrar la resolución del problema litigioso en dos hechos: primero, haber caducado la primera anotación 315 MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA sistema por lo que claramente constituye una interpretación que debe rechazarse en aras de la coherencia en la interpretación normativa. IV. POSIBILIDAD, EN EL CASO QUE NOS OCUPA, DE UNA ADQUISICIÓN A NON DOMINO POR PARTE DEL SEGUNDO REMATANTE En el supuesto de hecho que nos ocupa el problema que debemos resolver se ubica en la correcta aplicación del art. 34 LH, puesto que ambos embargos llegaron a la adjudicación a dos diversos rematantes, y en consecuencia se producía un conflicto entre los dos diferentes adquirentes; uno de ellos traía causa de un procedimiento de embargo en el que había caducado la anotación, y el otro adquirente había adquirido en el procedimiento de ejecución que había nacido subordinado al primer embargo (por tratarse de reembargo). El primer adquirente alegaba ser el primero en el título, la posesión y la inscripción, mientras que el segundo alegaba su preferencia basándose en que en virtud de la caducidad (le la primera anotación preventiva de embargo, previa a la inscripción de la primera adjudicación, el segundo embargo había ganado prioridad v, por consiguiente, la primera adquisición debía quedar supeditada a la suya. Para la Sentencia aunque la inscripción del auto de adjudicación del inmueble en favor de la demandada fuese posterior a la inscripción del auto de adjudicación en favor de la recurrente, la segunda adjudicación desde el punto de vista temporal trae causa de una anotación preventiva de embargo, plenamente vigente, que se había practicado antes de la primera adquisición, por lo que el principio de prioridad le atribuiría preferencia. No se planteaba, pues un problema de falta de eficacia de la anotación preventiva de embargo respecto de los actos de disposición del inmueble anteriores a la traba, puesto que la parte recurrente adquirió con posterioridad a la anotación preventiva del reembargo, y, por tanto, no es de aplicación la doctrina jurisprudencial relativa a ese supuesto. En cambio se trataría de un caso de adquisición, en virtud de remate, de un bien ya embargado (por el reembargo), por lo que, al decir de la Sentencia, a las resultas del reembargo debe estar el primer rematante. Es decir, que para la Sentencia: «las dos adjudicaciones que han tenido acceso al Registro en absoluto son incompatibles, sino que la primera, efectuada en favor del recurrente, fue admitida con carácter subordinado a la eficacia de la anotación preventiva que la precedía y, en consecuencia, debe ceder su preferencia en favor de la adjudicación efectuada en el segundo juicio ejecutivo que trae causa de dicha anotación, anterior a la adjudicación que se hace valer por la parte recurrente y cuya prioridad sobre la misma es indudable. La adjudicación a favor de la recurrente no puede retrotraer sus efectos a la fecha de la anotación preventiva del embargo de que traía causa, puesto que, por imperativo legal, había caducado, como apreció el registrador al rechazar dicha retroacción de la segunda adjudicación por ser preferente (arts. 131 y 133 II R11), mientras que la prioridad de la segunda adjudicación debe fijarse en virtud de la anotación preventiva de embargo de la que traía causa, la cual ya estaba vigente cuando la primera adjudicación se produjo y cuando tuvo ingreso en el Registro» (FD 6'). Ya dijimos en su momento que la explicación nos recordaba la postura de SARMIENTO Rallos (En torno a la naturaleza jurídica del embargo, Madrid, 1993, pgs. 211 y ss.) sobre las enajenaciones no inscritas anteriores a la fecha del propio embargo. Para este autor la inscripción tardía de una transmisión preferente al embargo, de admitirse, cosa que él rechaza, «deberá extenderse con absoluta subordinación a las resultas del pleito que la anotación de embargo refleja, de modo que si éste culmina en el remate, su inscripción determinará inequívocamente la cancelación de aquélla» (op. cit., pgs. 233-234). Añadiendo, incluso, que «para que no quedase ninguna duda de esta supeditación, el Registrador, de oficio, habría de hacer constar en el propio asiento que refleje esa enajenación anterior a la traba va anotada, tal supeditación a las resultas del pleito en que se decretó el embargo. Igual advertencia habría de recogerse en la nota al pie del propio título inscrito, a fin de evitar incómodas sorpresas a quien confiado en la inscripción de su derecho, se creyere al abrigo de ese embargo» (op. cit., pg. 234). En realidad la tesis de la Sentencia nos parece insostenible; para nosotros no es la primera adjudicación la que debe considerarse subordinada a la segunda porque dicha primera adjudicación trae causa de un primer embargo (es decir, embargo anterior en el tiempo, y, por si hubiera dudas, anotado antes que el segundo embargo), y la segunda adjudicación trae causa de un reembargo del mismo bien (es decir, embargo posterior en el tiempo y anotado también con posteriori- 322 REEMBARGO DE INMUEBLE Y DOBLE ADJUDICACIÓN EN REMATE:... dad al primero). Lo correcto sería decir otra cosa: en el caso litigioso es el reembargo el que estaba supeditado a los efectos del primer embargo, como muy claramente dispone hoy el art. 610.1 LECiv, por lo que el reembargante debía conformarse con obtener el remanente obtenido en la primera subasta en caso de que lo hubiera. De hecho que esto es lo que debe suceder en buena lógica se demuestra por el hecho de que la primera adjudicación obtuviera también el mandamiento de cancelación de las inscripciones y anotaciones posteriores, aunque dicha cancelación no se lograra en relación con el reembargo en razón de haber caducado la anotación preventiva del primer embargo. Se había producido así la llamada mejora registral de rango, mejora que ya dijimos que no tiene en nuestro sistema otras consecuencias que las simplemente librarias o de llevanza del Registro. Es, por ello, este simple hecho el que impidió que el natural decurso de las cosas acabara con la cancelación del segundo embargo, lo que hubiera impedido también la inscripción de la segunda adjudicación. Nada más lejos, pues, de la realidad que decir que la adjudicación en el primer remate nació supeditada al reembargo. De hecho la afirmación de que la primera adquisición nace supeditada al segundo embargo quizá no sea expresión auténtica del pensamiento de la Sentencia, sino un exceso verbal. Así lo sostenemos porque si se tratara de algo que en realidad piensa la Sentencia no se entendería bien que considere que en el caso hav un problema relativo a la aplicación del art. 34 LH a favor del adquirente en la segunda subasta. Efectivamente: si este artículo resulta de aplicación es porque se considera, ahora correctamente a nuestro juicio, que existe algún defecto en la titularidad del transmitente, en este caso el deudor ejecutado, defecto que la inscripción de la adquisición protegida que reúna los demás requisitos de este precepto está llamada a sanar. Pues bien, la Sentencia, en abierta contradicción con la afirmación anteriormente realizada según la cual la titularidad del primer adquirente estaba subordinada al segundo embargo, sostiene con toda claridad que al supuesto litigioso le es de aplicación el art. 34 LH, aunque no entre en la consideración de si se daban o no en el caso los presupuestos concretos para su correcta aplicación, ya que su infracción no había sido denunciada en casación: «La segunda circunstancia que podría dar lugar a la prevalencia de la realidad extrarregistral sobre la situación derivada del Registro sería la decadencia de la protección en favor del tercero que establece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH) en el caso de que éste no hubiese actuado de buena fe o constasen en el Registro las causas por las cuales se ve privado de su derecho. Sin embargo, esta Sala, por la vía forzosamente constreñida al examen de los preceptos invocados como infringidos en el motivo formulado, no puede entrar en el análisis de la posible falta de concurrencia de los requisitos establecidos en el referido precepto para otorgar la protección al tercero registral, pues el motivo formulado —a pesar de que la sentencia impugnada en apelación, al manifestar que no se trata de un supuesto de doble inscripción registral de un auto de adjudicación, considera implícitamente que no entra en juego el precepto especifico en que el recurrente funda este motivo (el art. 1473 CC sobre los efectos de la doble venta, en relación con los demás que cita, que se refieren a la eficacia de los títulos no inscritos y a la adquisición del derecho de propiedad) y aplica la protección al tercero registral citando expresamente el artículo 34 LH como razón de su decisión., declarando que no se ha acreditado ni se ha intentado prueba sobre la mala fe de la segunda adjudicataria del inmueble DI Regina— no ha invocado como infringido este precepto ni razonado sobre dicha infracción, impidiendo que pueda entrarse en el debate sobre la concurrencia o no de dichas circunstancias, pues otra cosa implicaría un exceso en el ejercicio de las potestades que confiere a esta Sala el recurso de casación y la quiebra de las garantías inherentes al principio de contradicción. La sentencia impugnada, en suma, rechaza la existencia de una doble venta judicial con acceso al Registro, mediante razonamientos que guardan consonancia con la jurisprudencia aplicable al caso, y considera susceptible de ser otorgada a la recurrida, como adjudicataria cuyo título figuraba inscrito, la protección registral que brinda el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, fundándose en la inexistencia de mala fe, por lo que —resultando imposible a este tribunal el examen de la posible infracción de este precepto por indebida apreciación de las circunstancias cuya concurrencia es exigible para la protección del tercero registral— no puede estimarse producida la vulneración de los preceptos legales que se le imputa» (FD 8g). La solución de la Sentencia que ahora comentamos, al omitir tomar en consideración el tratamiento de los requisitos de protección del adquirente, quizá pueda escudarse en la falta de denuncia de su infracción por el recurrente, pero ello constituye un argumento muy débil a la vista de que se había alegado la infracción de los arts. 1473 CC y 32 LH y que esos preceptos están muy próximos en su significado al 34 LH, de tal forma que muchos autores identifican su contenido normativo, aunque sea erróneamente a nuestro juicio. En cualquier caso, la Sentencia se sitúa muy lejos en su planteamiento de la doctrina aplicada por la STS de 31 de mayo de 2002, que resultaba mucho más acertada (RJ 2002, 5024), que tuvimos ocasión de comentar en esta misma Revista, y que nos parece mucho más correcta y coherente con nuestro sistema de protección de los adqui- 323 MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA rentes de buena fe: «Efectos registrales y sustantivos de la caducidad de la anotación preventiva de embargo», RdP, 2004, núm. 13, pgs. 377 y ss. En este último caso el conflicto se planteaba entre dos adjudicatarios: uno que lo era en procedimiento de embargo (primero en el tiempo), y otro que adquirió en un procedimiento de ejecución de hipoteca constituida con posterioridad al embargo, por lo que el supuesto no era idéntico al nuestro. En cualquier caso aquella Sentencia, muy correctamente a nuestro juicio, apreció que no se trataba «de una cuestión de prioridad registral entre el embargo y la hipoteca, sino de que cuando los demandados adquieren las fincas, éstas ya eran propiedad de los demandantes, que habían, incluso, inscrito su derecho. El problema fue que, antes de su adquisición, había caducado en el Registro de la Propiedad la anotación preventiva de embargo de que traía causa la compraventa. Tal cancelación no puede ser decisiva, por cuanto la cuestión no es la preferencia de embargo o hipoteca, sino la posible adquisición "a non domino" por los demandados: esto lo contempla la sentencia de primera instancia, que la rechaza, y lo ignora la de segunda que se fija sólo en la cancelación, por caducidad, del embargo. Cuya adquisición "a non domino" no puede ser mantenida, por falta de la buena fe que exige el artículo 34 de la Ley Hipotecaria; buena fe en el sentido de conocimiento de la situación real (como expone con detalle la sentencia de 17 de julio de 1999, que destaca que nada tiene que ver con las maquinaciones N el engaño)- las demandadas (sic) tuvieron conocimiento —así consta en autos— del embargo que dio lugar a la adquisición por los demandantes, desde enero de 1990». Para nosotros es ésta la doctrina que permite resolver correctamente nuestro problema, y no la de la Sentencia que ahora comentamos. Por tanto, el hecho de la cancelación por caducidad de la primera anotación preventiva de embargo no es un fenómeno jurídico que haga mejorar la posición ni de los titulares de derechos reales sobre la cosa que ya se hubieran constituido con anterioridad al momento en que esa caducidad se produce (caso de la STS de 31 de mayo de 2002 acabada de citar); ni mucho menos puede mejorar la posición de los embargantes posteriores al embargo cuya anotación caduca, pues el segundo embargo nació supeditado al embargo anterior (caso de nuestra Sentencia). En este sentido, pues, la caducidad de la anotación preventiva carece de efectos sustantivos como hemos explicado antes. Los efectos sustantivos que se puedan producir requieren una nueva adquisición tras la caducidad, pues entonces se podrá alegar haber adquirido un derecho cuyo gravamen no publicaba el Registro. Por tanto, los efectos sustantivos que eventualmente se puedan producir en un supuesto de caducidad no derivarían directa y exclusivamente de la cancelación por caducidad, sino de ésta en relación con los demás requisitos necesarios para la protección de los terceros adquirentes. El criterio correcto de solución pasa, en consecuencia, por aplicar de modo ordinario el artículo 34 LH; forma de resolver el problema adoptado por la Sentencia de 31 de mayo de 2002. Entonces, volviendo a nuestro caso, sería evidente que el segundo adjudicatario no puede alegar haber realizado su adquisición confiando en la titularidad del deudor embargado, sencillamente porque cuando esa adquisición se produce el bien ya figura en el Registro a nombre de otra persona diferente del deudor. Frente a ello no se puede alegar que la certificación de cargas obrante en los autos del segundo procedimiento de apremio nada advirtiera sobre ello. Ciertamente que, respecto a este último punto, es decir, en cuanto al valor de la certificación de cargas, existe cierta vacilación en la doctrina actual, aunque a nuestro juicio no es posible que quepa la duda: puesto que la adquisición del segundo adjudicatario es una adquisición a non domino, mientras que no se completen todos los requisitos que permitan su protección (es decir, hasta que él mismo inscribe), una eventual inscripción de la adquisición del verus dominas está llamada a perjudicarle. Es, pues, el análisis de la concurrencia o no de buena fe en el adquirente, junto con la de los demás requisitos de protección del art. 34 LH, lo que permite decidir este tipo de litigios. No resulta aceptable en nuestro ordenamiento hacer depender drásticamente la oponibilidad de los efectos del primer embargo del hecho de la subsistencia de la anotación preventiva; para admitir esto, dicha anotación debería ser una especie de requisito formal constitutivo de los efectos del embargo, pero esta exigencia no parece impuesta en ninguna norma de nuestro sistema. A nuestro juicio, pues, esta visión tan formalista del embargo no tiene cabida en nuestro ordenamiento, pues terminaría por propiciar la protección registral en beneficio de adquirentes que carezcan de buena fe. 324 REEMBARGO DE INMUEBLE Y DOBLE ADJUDICACIÓN EN REMATE:... ¿Es acaso aceptable la idea de que el conocimiento de la existencia de una adjudicación en otro procedimiento de embargo anterior no implica mala fe en el adjudicatario en la segunda subasta, en virtud de la caducidad de la anotación preventiva del mismo? Pensamos que no, pues el objeto de la publicidad lograda por la inscripción de la primera adjudicación abarca también al procedimiento en que se adquiere y, por tanto permite conocer a los que concurran a la segunda subasta la preferencia de dicho procedimiento de embargo sobre el reembargo en el que ellos pretenden adquirir el mismo bien. Frente a esta evidencia, la suerte final del conflicto no puede quedar en las caprichosas manos de la caducidad de la anotación, cuando el mismo Registro ha prestado la información adecuada para que el segundo adquirente que ahora pretende protección pueda conocer sin duda que no está adquiriendo del auténtico titular del bien. Por tanto no podrá quedar protegido aquel adquirente que en el momento del negocio adquisitivo o en el de su inscripción tenía conocimiento de la existencia de una titularidad preferente a la suya, por previa. Sólo se podría aceptar una solución favorable al adquirente que trajera causa del segundo procedimiento (el reembargo) en el caso de que este otro adquirente estuviera completamente ajeno a la existencia del primer embargo, e ignorara también la existencia de la primera adjudicación. La Sentencia comentada se situaría en tina línea afortunadamente muy minoritaria en nuestra jurisprudencia, postura para la que la exigencia de buena fe queda por completo desvirtuada. No obstante pueden encontrarse algunos otros ejemplos de esta criticable dirección. Así, por ejemplo, la Sentencia 18 diciembre 2001 (RJ 2001, 9363): vid. ARJONA GUAJARDO-FAJARDO, J. L., en «Comentario», CCJC, núm. 59, passim. En este caso, tras la práctica del embargo y de su anotación preventiva, el propietario embargado enajenó la finca a un tercero; el adquirente de la misma esperó a que fuera cancelada por caducidad la anotación del embargo, sólo entonces inscribió y se apresuró a interponer tercería de dominio en el procedimiento de embargo. Ante una conducta tan manifiestamente maliciosa, tanto la Sentencia de Primera Instancia como la de apelación consideraron que «ese embargo que estaba inscrito cuando el tercerista adquirió la finca, no pierde en absoluto virtualidad cuando se cancela su inscripción por caducidad con los efectos de liberalización (sic) que el apelante pretende, más aún cuando él conocía y sabía perfectamente de la existencia de esta traba y de la vigencia de la misma, ya que inmediatamente de inscribir la finca acudió al juicio ejecutivo donde pendía ese embargo y solicitó que el mismo se dejase sin efecto, por lo que ni siquiera podía admitirse que estuviese guiado por la buena fe dada la situación registral de la finca». A pesar de que parece evidente que ésta era la respuesta correcta, teniendo en cuenta el significado que tienen en nuestro ordenamiento el embargo y su anotación preventiva, el Tribunal Supremo, casó la Sentencia de la Audiencia Provincial con el argumento de que «la caducidad de los asientos que nacen con duración predeterminada actúa de modo automático, llegado el día prefijado, que es lo que ocurre con la anotación preventiva de referencia». La solución nos parece inaceptable, pues lleva al completo olvido la exigencia de que el adquirente cuente con buena fe para lograr la protección registral y supone resolver el conflicto con el criterio meramente mecánico de la caducidad de los asientos, lo cual no resulta nada coherente con el sistema registral español tal como resulta estar diseñado por nuestra Ley Hipotecaria. Todavía quizá se pudiera alegar en defensa de la solución de nuestra Sentencia, el hecho de que en la segunda adjudicación se hubiera obtenido la cancelación de la primera. En efecto, para un caso parecido, así lo ha defendido REY PORTOLÉS («El tercer poseedor de bienes embargados: su posibilidad legal y no sólo real y sus facultades tras las reformas de la Ley de enjuiciamiento civil y del Reglamento hipotecario», en: Escritos varios sobre hipotecas y anotaciones preventivas de embargo, Madrid, 1995, pgs. 511 y ss.). Para este autor, incluso un titular preferente frente al embargo (porque haya adquirido el bien embargado antes de la fecha del embargo) debe reaccionar para hacer valer esa preferencia mediante la tercería de dominio, sin que le baste inscribir su adquisición si no quiere verse expulsado del folio en virtud de la cancelación propiciada por el art. 175.2 RH. Para él, aunque la titularidad sea preferente desde el punto de vista sustantivo, desde el punto de vista registral la purga producida con ocasión del remate debe comportar la expulsión de la misma del Registro, que será normalmente definitiva. El argumento que a su juicio apoya esta tesis sería la aplicación del principio de inoponibilidad, en cuyo ámbito la exigencia de buena fe en el adquirente, quedaría reducida en el mejor de los casos a la ausencia de fraude. No podemos entrar en todas las implicaciones de esta opinión (por ejemplo, la falta de fundamento de una tal reducción del significado de la buena fe): baste a nuestros efectos actuales, descartar que en este punto 325 MANUEL ESPEJO LERDO DE TEJADA pueda apreciarse la existencia de juego autónomo del principio de inoponibilidad, pues estamos ante ese campo en el que dicho principio resulta absorbido por el de fe pública, y son de aplicación todos sus requisitos específicos. Ciertamente esta última consideración es la que hace altamente criticable la solución propiciada por el art. 175.2 RH, pues siendo jurídicamente imposible la definitiva protección registral del rematante, se propicia la expulsión del Registro de una titularidad contraria al mismo sin propiciar la defensa por parte de dicho titular en un procedimiento contradictorio. Frente a eso no nos parece argumento la posibilidad que ha tenido ese titular de haber entablado en su tiempo una tercería de dominio; posibilidad inexistente, por otra parte, en nuestro supuesto, en el que el titular expulsado no hubiera podido vencer nunca en una tercería de dominio planteada en la segunda ejecución puesto que su adquisición no era previa al reembargo, sino posterior al mismo. Volvemos a aducir, por tanto, la necesidad de que la interpretación normativa realizada en el ámbito de la resolución de un caso práctico conduzca a resultados justos y armónicos con el conjunto del sistema. Siendo así que la buena fe del adquirente debe fundamentar siempre, entre otros requisitos, la posible adquisición a non domino,  siendo ésta la Unica posibilidad para el segundo rematante de nuestro caso, no llegamos a entender que pueda llegarse a la solución propugnada por la Sentencia: mantener en su adquisición a quien conocía, o podía Fácilmente conocer, la existencia de una titularidad diferente a la de su transmitente, el deudor ejecutado. 326